21bb9047 Bijlage 1 behorende bij 21bb9045 - ontwerpbestemmingsplan Grote Beer

Grote Beer

bestemmingsplan Grote Beer

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Gekozen planopzet

6 6 6 7 8

Hoofdstuk2 Beleid 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal en regionaal beleid 2.3 Gemeentelijk beleid 2.4 Conclusie

10 10 11 16 19

Hoofdstuk3

20

Beschrijving van het plan

Hoofdstuk4 Omgevingsaspecten 4.1 Inleiding 4.2 Archeologie en cultuurhistorie 4.3 Bezonning 4.4 Bodem 4.5 Externe veiligheid 4.6 Flora en fauna 4.7 Geluid 4.8 Luchtkwaliteit 4.9 Milieuzonering 4.10 Parkeren en verkeer 4.11 Water 4.12 Windhinder 4.13 Milieueffectrapportage

23 23 23 24 25 26 28 29 30 31 32 33 34 35

Hoofdstuk5 Juridische planbeschrijving 5.1 Juridische planbeschrijving

37 37

Hoofdstuk6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

38 38 38

Bijlagen Bijlage 1

Bezonningsstudie

Bijlage 2

Bodemonderzoek

Bijlage 3

Quickscan flora en fauna

Bijlage 4

AERIUS berekening

Bijlage 5

Akoestischonderzoek

Bijlage 6

Notitie parkeeroplossing

Bijlage 7

Oplegnotitie windhinderstudie

Bijlage 8

Windhinderstudie

2

Inhoudsopgave (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

Inhoudsopgave (ontwerp)

3

bestemmingsplan Grote Beer

4

(ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

Toelichting

Toelichting (ontwerp)

5

bestemmingsplan Grote Beer

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de projectlocatie gelegen aan de Grote Beer, is een woontoren beoogd ten behoeve van maximaal 199 woningen. In de plint zijn enkele (commerciële) voorzieningen beoogd, in de vorm van detailhandel, kantoor en/of dienstverlening. Er is sprake van een grote behoefte aan woningen in Rotterdam en de ontwikkeling draagt derhalve bij aan een invulling van de bestaande woonvraag in de gemeente. De locatie is zeer gunstig gelegen in het kader van bereikbaarheid en voorzieningen, te weten: naast het Alexandrium Shopping Center en op loopafstand van diverse openbaar vervoersvoorzieningen, waaronder station Rotterdam Alexander. Het realiseren van voorzieningen in de plint van de woontoren, zorgt voor een goede aanvulling in het gebied. Het vigerende bestemmingsplan "Reparatie bestemmingsplan Alexanderknoop" (2018) staat de beoogde ontwikkeling niet toe (zie § 1.3 Vigerende bestemmingsplannen), waardoor een herziening daarvan noodzakelijk is. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Ligging en begrenzing

De projectlocatie is gelegen aan Grote Beer in Rotterdam, tegen het Alexandrium Shopping Center aan. De locatie is gelegen in de wijk Oosterflank, in het stadsdeel Prins Alexander. Onderstaande figuren tonen de ligging.

Figuur 1.1: Ligging Alexandrium Shopping Center in de stad (bron luchtfoto: Google Maps)

6

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

Figuur 1.2: Ligging in directe omgeving, projectlocatie bij benadering rood omlijnd (bron luchtfoto: Google Maps)

Het plangebied wordt globaal omsloten door: Voermanweg (noordzijde); Grote Beer (oostzijde) en verderop het park 'Seramistuin'; Tweelingenstraat (zuidzijde); Alexandrium Shopping Center (westzijde). De projectlocatie is kadastraal bekend als: gemeentecode HLG03, sectie C, nummer 6755 (gedeelte van dit perceel). Momenteel is de projectlocatie niet bebouwd. Het betreft een grasveld (zie onderstaand figuur).

Figuur 1.3: Aanzicht projectlocatie vanaf noordzijde, hoek Voermanweg/Grote Beer (bron: Google Maps Streetview)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Reparatie bestemmingsplan Alexanderknoop” van de gemeente Rotterdam, onherroepelijk (vastgesteld 2018-09-27). De projectlocatie heeft de enkelbestemming “Centrum-1” en dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”. Bovendien is de gebiedsaanduiding “milieuzone – geluidsgevoelige functie” van toepassing.

Figuur 1.4: Uitsnede plankaart van het vigerende bestemmingsplan (plangebied rood omlijnd)

Toelichting (ontwerp)

7

bestemmingsplan Grote Beer

Toetsing aan het vigerend bestemmingsplan Op de projectlocatie zijn ten hoogste 199 woningen en maximaal 450 m2 bvo aan (commerciële) voorzieningen beoogd. De functies zijn voorzien in een (woon)toren, met een hoogteaccent van maximaal 70 meter (circa 23 bouwlagen). Flexibiliteit is gewenst door op begane grond en eerste verdieping diverse functies toe te staan zoals detailhandel, kantoor, praktijkruimten en/of dienstverlening (met dien verstande dat deze gezamenlijk maximaal 450 m2 bvo bedragen). De bestemmingsplantoets op basis van deze diverse onderdelen wordt hieronder toegelicht. Wonen De voor 'Centrum-1' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor woningen, detailhandel, horeca begane grond, 1e en 2e verdieping), kantoor, praktijkruimten, dienstverlening, en parkeervoorzieningen (t/m 4e verdieping). Echter wordt het gebruik van de gronden voor geluidsgevoelige objecten ter plaatse van de gebiedsaanduiding “milieuzone – geluidsgevoelige functie” niet toegestaan (vanwege de nabije ligging bij een druk verkeerskruispunt). Woningen zijn geluidsgevoelige functies, derhalve zijn woningen op de projectlocatie niet toegestaan. De beoogde functie wonen is strijdig met het bestemmingsplan.

Detailhandel, kantoor, praktijkruimten en/of dienstverlening De beoogde functies detailhandel (uitsluitend op de begane grond, eerste en tweede en derde verdieping), kantoor, praktijkruimten en dienstverlening worden op de projectlocatie wel toegestaan. Echter geldt ten aanzien van detailhandel, dat het totale b.v.o. moet worden bezien in samenhang met de overige gronden in de centrumbestemming van het vigerend bestemmingsplan. Voor detailhandel mag het totale b.v.o. maximaal 62.000 m2 bedragen, waarbij de uitbreiding van detailhandel met 15.000 m2 b.v.o. niet ingevuld mag worden met detailhandel uit de Branchegroep 'dagelijks' (zoals een supermarkt). Het is derhalve niet mogelijk om een nieuwe supermarkt op onderhavige projectlocatie te realiseren. De mogelijkheid tot realisatie van detailhandel op de projectlocatie, is afhankelijk van de omvang van reeds gerealiseerde detailhandel op het overige deel van de centrumbestemming. Parkeren en bouwhoogte Parkeren wordt in het vigerend bestemmingsplan op begane grondniveau en tot en met de 4e verdieping toegestaan. De gronden mogen geheel worden bebouwd, met dien verstande dat de gebouwen op 40% van de gronden niet meer dan twee bouwlagen boven parkeervoorzieningen mogen bevatten en op de overige 60% van de gronden niet meer dan tien bouwlagen boven parkeervoorzieningen mogen bevatten.

Met de beoogde woontoren van circa 23 bouwlagen, wordt het toegestane aantal bouwlagen (ten hoogste 4+10=14) overschreden en is op dit onderdeel derhalve strijdigheid met het bestemmingsplan. Conclusie Het bestemmingsplan "Reparatie bestemmingsplan Alexanderknoop” kent verder geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om het beoogde bouwplan te realiseren. Derhalve is gekozen voor het opstellen van voorliggend (postzegel) bestemmingsplan, om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Overige bestemmingsplannen Naast het vigerend bestemmingsplan zijn, ter plaatse van de projectlocatie, ook de twee paraplubestemmingsplannen 'Parapluherziening parkeernormering Rotterdam' (2017) en 'Parapluherzieningen biologische veiligheid' (2018) van kracht.

1.4

Gekozen planopzet

Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling die voorziet in voldoende flexibiliteit om de geplande ontwikkeling van seniorenwoningen te realiseren. De regeling geschiedt door middel van bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding. Zij omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden en anderzijds een juridisch kader voor de te realiseren ontwikkeling. De bindende planstukken worden nader onderbouwd met voorliggende toelichting op zowel de planregels als de verbeelding. Wat betreft de planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Rotterdam, met inachtneming van de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2012) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2012).

8

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op het relevante beleidskader, daarna volgt in hoofdstuk 3 de inhoud van het bouwplan. In hoofdstuk 4 komen de omgevingsaspecten en noodzakelijke onderzoeken aan bod, gevolgd door de juridische planopzet in hoofdstuk 5. Vervolgens wordt aandacht besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het voorliggende plan in hoofdstuk 6.

Toelichting (ontwerp)

9

bestemmingsplan Grote Beer

Hoofdstuk 2 2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Barro

Beleid

Vastgesteld op 22 augustus 2011, geconsolideerde versie 1 januari 2017 Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van het beleid uit de SVIR. Het besluit bevat regels die doorwerken op gemeentelijk niveau, en dus relevant zijn voor bestemmingsplannen. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk en buisleidingen van nationaal belang. Relatie tot het plangebied De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn beperkt. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie. 2.1.2

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Vastgesteld op 13 maart 2012 Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Voor de middellange termijn (2028) kiest het Rijk drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden: 1) Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijke economische structuur; 2) Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; 3) Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Daarnaast benoemt het Rijk 13 nationale belangen, waar het rijk verantwoordelijk voor is.

Het betreft: 1) Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren; 2) Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie; 3) Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen; 4) Efficiënt gebruik van de ondergrond; 5) Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen; 6) Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem; 7) Het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen; 8) Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's; 9) Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening, en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling; 10) Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten; 11) Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten; 12) Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten; 13) Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming

bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

10

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

De nationale ruimtelijke hoofdstructuur geeft de nationale belangen, waarvoor het Rijk verantwoordelijk is, geografisch weer. Op deze kaart in de structuurvisie is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen rond concurrentiekracht, bereikbaarheid en leefbaarheid en veiligheid, zodat een samenhangende ruimtelijke hoofdstructuur zichtbaar wordt. De structuurvisie infrastructuur en ruimte vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Relatie tot het plangebied Op het plangebied zijn geen nationale belangen van toepassing. Het Rijk laat het verstedelijkings- en landschapsbeleid over aan de provincies en gemeenten. Hiermee is de beoogde ontwikkeling in lijn met de uitgangspunten van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. 2.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking)

In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 juli 2017 Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang dat gericht is op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goede ruimtelijke ordening. Gemeenten moeten plannen, die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, motiveren volgens de Ladder. Concreet betekent dit dat het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Wanneer deze ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt, moet gemotiveerd worden waarom er niet binnen het stedelijk gebied voorzien kan worden in de behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Relatie tot het plangebied De behoefte aan de beoogde realisatie van ten hoogste 199 woningen (in de vorm van appartementen) op de projectlocatie, kan gevonden worden in het woonbeleid zoals beschreven in § 2.2 Provinciaal en regionaal beleid en § 2.3 Gemeentelijk beleid. Hieruit blijkt dat ontwikkeling van woningen tegemoet komt aan de woonvraag in gemeente Rotterdam. De behoefte aan de beoogde appartmenten is hiermee aangetoond. Binnen het plan worden enkele voorzieningen (in de vorm van detailhandel, kantoor en/of dienstverlening) op de begane grond en eerste verdieping toegestaan. Gezien de beperkte omvang van deze voorzieningen (niet meer dan 500 m2 bvo), hoeft de Ladder voor duurzame verstedelijking voor deze functies niet te worden doorlopen. Algemene nut en noodzaak van de voorzieningen, is te vinden in de versterking van het aanbod dat reeds aanwezig is nabij de locatie. In verband met de ligging aan het winkelcentrum (Alexandrium Shopping Center), zijn commerciële voorzieningen dan wel dienstverlening in de plint en/of op de eerste verdieping passend op deze locatie.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

In werking getreden per 1 april 2019 Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen makenonderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Voor bestemmingsplannen is afdeling 6.2 van de omgevingsverordening relevant. De inhoud van deze afdeling is gelijk aan die van de Verordening Ruimte, de voorloper van de Omgevingsverordening.

Toelichting (ontwerp)

11

bestemmingsplan Grote Beer

In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Kwaliteitskaart In de Structuurvisie heeft de provincie een kwaliteitskaart opgenomen. Deze gaat over het buitengebied (de ruimte tussen steden en dorpen) en over de rand van steden en dorpen. Op deze kaart staan kwaliteiten van Zuid-Holland benoemd.

Relatie tot het plangebied De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de provinciale richtpunten die blijken uit de kwaliteitskaart, op basis van de relevante kaartlagen (laag van de ondergrond: 'Veencomplex - Veen'; laag van de stedelijke occupatie: 'Historische centra en kernen', 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energie-opwekking'). Met de beoogde ontwikkeling wordt gestreefd naar behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkeling draagt bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad. Daarbij is aandacht voor de beeldkwaliteit van de beoogde bebouwing ten opzichte van de omgeving (ook in relatie tot windhinder en bezonning) en wijze van ontsluiting. Hiermee past het plan binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. 2.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

In werking getreden per 1 april 2019 De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van de provincie Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Relatie tot het plangebied Onderstaande artikelen zijn van toepassing op het plangebied (enkel de meest relevante passages en daarmee niet het volledige artikel wordt hier weergegeven). Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Lid 1: Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende

12

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). In onderhavig geval geldt dat gesproken kan worden over inpassing. De beoogde woontoren is voorzien in een gebied waar reeds menging van functies wordt toegepast. Het plan sluit met de beoogde bebouwing en doelgroep daarmee aan bij de gebiedsidentiteit. Het toevoegen van de woontoren hier zorgt nauwelijks voor verandering van de bestaande structuren. De beoogde ontwikkeling is qua aard en omvang passend voor het gebied. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen Lid 1: Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Voor de projectlocatie geldt dat deze is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. De provinciale Ladder voor duurzame verstedelijking is per 29 juni 2018 gelijk aan de Ladder uit het Bro, voor zover het gaat om ontwikkelingen binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Voor een toelichting op de toetsing aan de Ladder wordt dan ook verwezen naar § 2.1.3. Voor het motiveren van de Ladder voor duurzame verstedelijking is zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woonbehoefte van belang. Kwantitatieve woonbehoefte Ten aanzien van de kwantitatieve woningbehoefte worden door de provincie de Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) gebruikt. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. Hierdoor is er, in plaats van de eerder gehanteerde bandbreedte, één richtgetal per regio. In de praktijk betekent dit dat voor regio's waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio's waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. Voor Rotterdam Oost is de TR bepalend voor het uitgangspunt van de behoefte. Onderstaande afbeelding betreft een weergave van de TR van de regio Rotterdam voor komende periode.

Figuur 2.1: Trendraming regio Rotterdam (bron: http://staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebied-en-periode)

Uit de TR blijkt voor de periode 2020-2030 een te verwachten woningvoorraadtoename van 1.280 woningen voor Rotterdam Oost. Het toevoegen van maximaal 199 woningen draagt derhalve bij aan de kwantitatieve woningbehoefte in de regio. 2.2.3

Programma Ruimte

Per 20 februari 2019

Toelichting (ontwerp)

13

bestemmingsplan Grote Beer

Het Programma ruimte is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een locatiespecifieke of programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Ook kan het gaan om taken en bevoegdheden van Gedeputeerde Staten. Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt voor de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vinden daardoor primair plaats binnen BSD. Ruimtelijke ontwikkelingen bij Stedenbaanstations Gemeenten en regio's stimuleren om ruimtelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied zoveel mogelijk te realiseren binnen de invloedsgebieden van de stations en haltes van Stedenbaan. De doelstelling van Stedenbaan is het verhogen van het aantal reizigers per openbaar vervoer door het verkorten, versnellen en veraangenamen van de reis, waardoor deze aantrekkelijker wordt. Dit draagt bij aan de agglomeratiekracht van de Zuidelijke Randstad.

Relatie tot het plangebied Zoals reeds gesteld is de projectlocatie gelegen binnen BSD, met als gevolg dat in de toelichting van een bestemmingsplan ingegaan dient te worden op de Ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij de behoefte aan de ontwikkeling wordt aangetoond. Daarnaast wordt uit het programma ruimte duidelijk dat gemeenten en regio's stimuleren om ruimtelijke ontwikkelingen binnen BSD zoveel mogelijk te realiseren binnen invloedsgebieden van de stations en haltes van Stedenbaan. Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 400 meter van het station Alexander Rotterdam, hiermee ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van het openbaar vervoer. Het plangebied is derhalve gelegen in een gebied waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen worden gestimuleerd. 2.2.4

Regioakkoord: Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam

Vastgesteld tijdens Regiotafel Wonen op 23 januari 2019 In het Regioakkoord "Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (2018-2030)" maken de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 uit te breiden. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. De regionale doelstellingen, zoals die zijn vastgesteld en in het Regioakkoord zijn opgenomen, betreffen: a. De regio realiseert voldoende woningen in de totale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraagt 638.300 woningen in 2030. b. De regio realiseert voldoende woningen in de sociale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraagt 322.100 sociale woningen in 2030. c. De regio realiseert een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad. d. De regio wil voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden. Concreet: Op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden). e.

De regio wil voldoende betaalbare woningen met een huur onder de bovenste aftoppingsgrens, zijnde € 640,-, prijspeil 2018, op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio. Concreet: Op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens. Relatie tot het plangebied In de regio is behoefte aan het realiseren van voldoende woningen in de totale voorraad. Van belang is om rekening te houden met de gewenste spreiding in bevolkingsdoelgroepen. Dit is mede afhankelijk van de woningen die reeds gerealiseerd zijn na het vaststellen van het Regioakoord. Hierover dient dan ook (regionale) afstemming plaats te vinden door het bevoegd gezag.

14

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

2.2.5

Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2016

Uitgevoerd in opdracht van Provincie Zuid-Holland, 24 november 2016 In de woningmarktverkenning worden demografische ontwikkelingen en veranderingen op de woningmarkt beschreven. In de verkenning wordt gewerkt met twee soorten cijfers: 1. de kwalitatieve behoefteprognose, uitgedrukt in huishoudens; en 2. de gevolgen van die behoefte voor de voorraadontwikkeling van de gehele woningmarkt, uitgedrukt in woningen. Kwalitatieve woonbehoefte Woningmarkt verkenning Regio's: Stadsregio Rotterdam In de Stadsregio Rotterdam neemt het totaal aantal huishoudens toe van 594 duizend in 2017 tot 642 duizend in 2030. Dit komt neer op een toename van 48 duizend ofwel 8%. Tussen 2017 en 2030 neemt vooral het aantal 65- en 75-plussers toe. In de leeftijdsklasse 45-64 jaar zal een afname van het aantal huishoudens te zien zijn. Naar samenstelling gezien vindt de sterkste toename plaats bij alleenstaanden. Ook de aantallen eenoudergezinnen, paren zonder kind en paren met kind(eren) zullen nog bescheiden groeien. Bekeken naar inkomen zal in het gehanteerde inkomensscenario Nul (0% reële inkomenstoename per jaar vanaf 2018) in elke inkomensklasse het aantal huishoudens toenemen. De woningbehoefte in de Stadsregio Rotterdam neemt tot 2030 het meest toe in de koopsector, met name in het eengezinssegment.

In de huursector neemt de behoefte aan eengezinshuurwoningen toe en de behoefte aan meergezinswoningen juist af. De behoefte aan eengezinskoopwoningen en eengezinshuurwoningen neemt het sterkst toe in buitencentrummilieus. De groeiende behoefte aan meergezinskoopwoningen is het duidelijkst terug te zien in centrum-stedelijke en buiten-centrummilieus. De afname van de behoefte aan meergezinshuurwoningen is zichtbaar in de buiten-centrummilieus. Onderstaande figuren geven de te verwachten mutaties in woningbehoefte weer.

Figuur 2.2: Mutaties woningbehoefte naar woonmilieu en type, 2017-2030 (Woningmarktverkenning Regio's Zuid-Holland 2016, p.65)

Toelichting (ontwerp)

15

bestemmingsplan Grote Beer

Figuur 2.3: Mutaties woningbehoefte naar woonmilieu en prijsklassen in de huursector, 2017-2030 (Woningmarktverkenning Regio's Zuid-Holland 2016, p.66)

Relatie tot het plangebied Uit de woningmarktverkenning blijkt dat de behoefte aan eengezinshuurwoningen in de huursector toeneemt. De behoefte aan eengezinswoningen neemt het sterkste toe in het buitencentrummilieu. Binnen dit milieu wordt in ieder geval behoefte aan woningen in prijsklasse €711-890 en > €890 verwacht. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 199 woningen in de regio Buiten-Centrum. Het gaat hierbij om huurappartementen, in de categorie middelduur (circa 87%) en duur (circa 13%). Aangezien het ontwerp een hoge mate van variatie biedt in woninggrootte en kamerindeling, is het mogelijk om met het beoogde woonprogramma een diverse groep middeninkomens te bedienen. Door de ligging alsmede door de keuze om woningen niet groter te maken dan circa 90 m2, blijven de meeste woningen beschikbaar in het middensegment. Hiermee sluit de beoogde realisatie van middeldure en dure huurappartementen goed aan bij de kwalitatieve woonbehoefte zoals beschreven in de woningmarktverkenning.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030

Vastgesteld op 29 november 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende vijftien jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent, ook voor haar hoogopgeleide bewoners. Op basis van effectmeting zijn dertien gebiedsontwikkelingen aangewezen die het belangrijkst zijn voor de realisatie van de doelen 'sterke economie' en 'aantrekkelijke woonstad', zogenoemde VIP-gebieden.

16

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer Deze dertien grote gebiedsontwikkelingen krijgen prioriteit in de nabije toekomst (de komende 10 jaar). Relatie tot het plangebied Er is sprake van een grote behoefte aan woningen in Rotterdam. Gemeente Rotterdam maakt onderscheid in drie typen woonmilieus. De projectlocatie is op basis van de woonvisie gelegen in het zoekgebied groen-stedelijk woonmilieu. Typerend bij dit woonmilieu is dat het wonen de primaire functie is, er veel openbaar groen is en het woonmilieu is gericht op een brede doelgroep zoals "iedereen die op groen is gesteld". Hoewel het gestelde woningtype in het groen-stedelijk woonmilieu met name gericht op grondgebonden woningen met veel eensgezinswoningen, is er - conform de Stadsvisie - binnen dit woonmilieu tevens ruimte voor een klein aandeel appartementen met eigen buitenruimte. Hier is een goede aansluiting te vinden op de beoogde ontwikkeling. De appartementen worden voorzien van eigen buitenruimte, zoals balkon of loggia. Het plangebied is gelegen in nabijheid van de Seramistuin, derhalve is sprake van veel openbaar groen in de omgeving van het plangebied. De realisatie van een woontoren draagt bij aan het wonen als primaire functie. Doordat eveneens ruimte is voor enkele commerciële voorzieningen, zijn de ondersteunende voorzieningen op orde en wordt aansluiting gevonden op het naastgelegen winkelcentrum.

De ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten die zijn geformuleerd voor een groenstedelijk milieu en is dan ook in lijn met de stadsvisie van Rotterdam. 2.3.2

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen; te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid. Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door: het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning. Tot 2030 wordt een toename van ten minste 36.000 woningen in het midden- en hoge segment reëel geacht. De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. Relatie tot het plangebied In de woonvisie komt naar voren dat er in Rotterdam behoefte is aan de realisatie van aantrekkelijke woonmilieus. De beoogde ontwikkeling voorziet in de behoefte aan woningen. De ontwikkeling zorgt voor een toename in woningaanbod voor huishoudens met een modaal inkomen. Daarmee wordt bijgedragen aan de realisatie van meer aantrekkelijke woonmilieus voor diverse doelgroepen (zie ook Hoofdstuk 3 Beschrijving van het plan).

Aangezien de beoogde woningen van goede woningkwaliteit zijn en Toelichting (ontwerp)

17

bestemmingsplan Grote Beer energiezuinig (o.a. gasloos) worden gerealiseerd, sluit het plan tevens aan bij de ambitie om te zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde. De beoogde ontwikkeling is in lijn met de gemeentelijke woonvisie. 2.3.3

Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+

Vastgesteld op 11 mei 2017 door de Rotterdamse Gemeenteraad Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waar bij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten: de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035; de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie; de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik. Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto's en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin.

De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandertsteeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

stimuleren van fiets en ov; een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ov in evenwicht; regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile; geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; slimme mobiliteit: technologische innovatie en ICT; gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Relatie tot het plangebied Middels voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuwe ontwikkeling in het plangebied mogelijk gemaakt. Het plangebied is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en per auto. Toepassing van deelfietsen maakt onderdeel uit van het plan. Ook wordt gedacht aan het toepassen van Mobility as a Service (MaaS) met verhuur van deelauto's. Zodoende wordt duurzaam reisgedrag gestimuleerd. Dit is in lijn met de uitgangspunten van het verkeersplan. De parkeersituatie en verkeersaantrekkende werking van het plan zijn onderzocht, dit wordt toegelicht in §4.10 Parkeren en verkeer. 2.3.4

Hoogbouwvisie 2019 Rotterdam

Vastgesteld op 16 oktober 2019 In de hoogbouwvisie is aangegeven waar, hoe en waarom hoogbouw in Rotterdam wenselijk is. De visie is een middel om tot kwalitatief goede hoogbouw te komen en schetst de ambities die de stad heeft op het gebied van het realiseren van hoogbouw die bijdraagt aan een aantrekkelijke stad. De hoogbouwvisie kent drie schaalniveaus: de stad, de straat en het gebouw. Op elk van de niveaus zijn er onderwerpen die relevant zijn voor hoogbouw. In de visie zijn op het niveau van de stad hoogbouwzones aangegeven. De grens van de hoogbouwzone voor de binnenstad blijft en wordt

18

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer uitgebreid met Pompenburg en de omgeving Rijnhaven. Daarnaast worden nog drie gebieden toegevoegd waar ook hoogbouw mogelijk wordt gemaakt. Het gaat hier om Feyenoord City, Hart van Zuid en Alexanderknoop. De minimale grens van de definitie hoogbouw is 70 meter. Indien sprake is van hoogbouw is toetsing aan de hoogbouwvisie aan de orde. Aspecten als windhinder, bezonning, woonklimaat, bereikbaarheid, parkeren en inpassing in het bestaande stedelijk weefsel (bebouwing en openbare ruimte) zullen daarbij in de besluitvorming moeten worden afgewogen. Gebouwen die niet als hoogbouw worden aangemerkt, behoeven niet aan de Hoogbouwvisie getoetst te worden. Relatie tot het plangebied Het plangebied is gelegen nabij de Alexanderknoop en is derhalve aangewezen als zone waarbinnen hoogbouw overwogen kan worden. De beoogde woontoren ter plaatse van het plangebied, zal echter niet hoger dan 70 meter worden. In de regels van dit bestemmingsplan is bovendien verankerd dat de bouwhoogte niet meer dan 70 meter mag bedragen. Het plan wordt vanwege deze hoogte niet als hoogbouw aangemerkt. Toetsing aan de Hoogbouwvisie is daardoor niet aan de orde.

Vanwege de omvang, de locatie in de Hoogbouwzone en de cruciale positie van dit bouwplan aan de hoofdontsluitingsweg van Prins Alexander zijn voor deze locatie wel de belangrijkste kwalitatieve eisen uit het hoogbouwbeleid van kracht (ook bij een hoogte onder de 70 m). Hierbij vraagt de gemeente extra aandacht voor de plint, collectiviteit, flexibiliteit, sociale veiligheid, buitenruimten, inclusivitieit en het daklandschap. Hier wordt in het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 3 Beschrijving van het plan) op ingegaan.

2.4

Conclusie

Ten aanzien van het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid, wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de beleidsvoornemens. Het ontwikkelen van woningen op de projectlocatie komt tegemoet aan de woonvraag in Rotterdam. De beoogde appartementen sluiten aan bij de gemeentelijke ambities om een woningvoorraad met toekomstwaarde te realiseren. De beoogde ruimte voor voorzieningen (zoals detailhandel, kantoor en/of dienstverlening) op begane grond en/of eerste verdieping zorgt voor een goede inpassing in de omgeving, het plangebied grenst immers aan een winkelcentrum.

Toelichting (ontwerp)

19

bestemmingsplan Grote Beer

Hoofdstuk 3

Beschrijving van het plan

Beoogd wordt om ter plaatse van het plangebied een woontoren te realiseren, ten behoeve van maximaal 199 appartementen en maximaal 450 m2 aan voorzieningen in de plint. Voor de locatie is een 'Ruimtelijk en programmatisch toetsingskader unsolicited proposal' (november 2020) opgesteld. Daarin zijn onder andere stedenbouwkundige uitgangspunten voor het gebouw bepaald. Deze zijn leidend voor het ontwerp. Ligging De woontoren wordt gebouwd tegen bestaande bebouwing aan. Aan de westkant van de kavel is 2 à 3 laagse winkelruimte aanwezig. De toren zal direct hiertegen aan gebouwd worden.

Figuur 3.1: Bestaande bebouwing aan de westkant (Schetsontwerp 30 juli 2020, SO-00/19081, HFB/Dura Vermeer)

Langs de overige zijden is de woontoren direct grenzend aan verkeerswegen (trottoir, fiets en autoontsluitingsroutes). Opbouw Het huidige beoogde gebouw heeft een hoogte van maximaal 25,5 meter voor de onderste bouwlagen en maximaal 70 meter voor het overige deel. Het gebouw is in samenhang met de omgeving ontworpen. De onderste bouwlagen van het gebouw vinden qua bouwhoogte en rooilijnen aansluiting op de omliggende gebouwen. Conform het Ruimtelijk en programmatisch toetsingskader, dient poortwerking met het gebouw aan de overkant van de Hoofdweg voorkomen te worden. Mede daarom is gekozen voor een 'setback' aan de noordzijde. Verder is sprake van een getrapte massa-opbouw in het ontwerp, met diverse setbacks aan de zuidzijde en ook de oostzijde kent een setback.

20

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

Figuur 3.2: Voorlopig schetsontwerp (Schetsontwerp 5 januari 2021), aangezicht vanaf de oostzijde

De appartementen worden voorzien van privé buitenruimte zoals een balkon of loggia. Tevens worden PV-panelen op de daken geplaatst, zodoende kan worden voldaan aan de BENG-eisen. De daken kunnen functies krijgen als collectieve verblijfsplek en/of worden groen ingericht. Plint en buitenruimte Het gebouw zal bijdragen aan een verdere verlevendiging en activering van de Alexanderknoop, onder meer door middel van een open en attractieve plint. De onderbouw dient dan ook aan te sluiten bij omliggende bebouwing en te worden voorzien van een levendige en aantrekkelijke plint aan de straat. In relatie tot de kwalitatieve eisen uit het hoogbouwbeleid, vraagt de gemeente extra aandacht voor de plint, collectiviteit, flexibiliteit, sociale veiligheid, buitenruimten, inclusivitieit en het daklandschap. Ondanks dat het bewonersparkeren kan worden ondergebracht in bestaande parkeervoorzieningen die bij het Alexandrium horen, moet er met de inrichting van de buitenruimte rond het gebouw rekening worden gehouden met een 'laad- en losplaats' voor het dagelijks leven (pakketjes, verhuizingen en uitladen). Het laden en lossen voor dagelijks leven zal in de buiten ruimte gaan plaatsen vinden. In overleg met de gemeente zal de herininrichting van de buitenruimte nader uitgewerkt worden, waarbij rekening gehouden wordt met de genoemde aandachtspunten.

Indeling en programma Vooralsnog wordt uitgegaan van 196 woningen. De appartementen hebben een oppervlakte variërend van circa 51-88 m2 GBO, waarbij het grootste deel van de appartementen is voorzien voor middeldure huur. Dit bestemmingsplan maakt maximaal 199 woningen mogelijk. Op de begane grond is ruimte voor een fietsenstalling, algemene ruimtes en enkele commerciële voorzieningen. Omdat flexibiliteit gewenst is, wordt middels dit bestemmingsplan maximaal 450 m2 bvo aan niet-woonfuncties mogelijk gemaakt (detailhandel, dienstverlening, kantoor en praktijkruimten). Op de begane grond en een deel van de eerste verdieping is tevens bergruimte voorzien. Toelichting (ontwerp)

21

bestemmingsplan Grote Beer

Doelgroep Voor de huurappartementen wordt een doelgroep voorzien, welke uit sociaal en economisch midden en hogere klasse komen uit de directe omgeving van de ontwikkeling, maar ook de voorheen stadsgerichte bewoner die nu niet meer kan slagen voor een huurappartement in het centrum van Rotterdam. Laatstgenoemde zal eerder geneigd zijn om in de wijken buiten het centrum te kijken, maar waarbij het centrumgebied wel op korte afstand, door o.a. het openbaar vervoer, te bereiken is. Dit maakt de Grote Beer een aantrekkelijke woonlocatie. De volgende categorieën huurders worden als belangrijkste kandidaten voor De Grote Beer gezien: “Active medior”: Actieve 60 plussers die midden in het (regionale) leven staan. De helft heeft nog een eengezinswoning (in het geval van Grote Beer, bijv. Ommoord, Prinsenland), de andere helft is al eerder verhuisd naar een appartement. De eengezinswoningen worden te groot nu de kinderen uit huis zijn. Indien het een Koopwoning betreft hebben de active mediors een relatief hoge koopkracht, wat meespeelt in de keuze voor het type huurappartement. Deze doelgroep zoekt appartementen van circa 80 m2 en voorzien van parkeergelegenheid. “Suburban Single”: De werkende middenklasse die niet perse in het stadscentrum hoeft te wonen. Hij/zij is alleenstaand, prijsbewust, maar doet niet graag concessie aan kwaliteit.

Hij/zij zoekt een appartement van tenminste 50 m2, maar heeft aan één slaapkamer meestal voldoende. Een extra slaapkamer / werkkamer is in deze tijden welkom. “Urban Mixer”: De urban mixers genieten van de stad maar hoeven er niet 24 uur per dag in te zitten. Genieten van het leven met familie en vrienden, maar op een prijsbewuste manier. De urban mixer maakt veel gebruik van het OV, en ontleent geen status aan het huis. De ligging nabij alle faciliteiten rondom het Alexandrium, de uitstekende verbinding met OV en de prijs-kwaliteit verhouding t.o.v. wonen in het centrum geven de doorslag om te kiezen voor De Grote Beer. Parkeren Fietsparkeren is in het gebouw voorzien. Parkeergelegenheid voor auto's wordt gevonden in de nabije omgeving. Parkeergarage Noord bevindt zich op circa 200-300 meter loopafstand vanaf het plangebied. Met de eigenaar van de parkeergarage zal een langdurige overeenkomst (ten minste 10 jaar) gesloten worden, om parkeerplaatsen voor de toekomstige bewoners te waarborgen.

22

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

Rotterdam is een compacte stad. Compact bouwen biedt aan de ene kant grote voordelen voor milieu en duurzaamheid op een hoger schaalniveau (minder mobiliteit, minder aantasting van natuurlijk en landelijk gebied). Aan de andere kant kan door compact bouwen de milieubelasting in de stad toenemen. Dit wordt de paradox van de compacte stad genoemd. Rotterdam moet bovenal een leefbare stad zijn. Een woonomgeving met weinig milieuhinder is één van de aspecten die de leefkwaliteit bepalen naast bijvoorbeeld voorzieningen, bereikbaarheid, kwaliteit van de publieke ruimte en sociale veiligheid. Het milieubeleid in Rotterdam is erop gericht om ondanks de verdichting en intensivering van de stad toch de milieubelasting terug te dringen en de leefkwaliteit te verbeteren. In het bestemmingsplan moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging worden gemaakt van de wijze waarop milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen ten opzichte van elkaar moeten worden gesitueerd. De essentie en het gewicht van milieuonderwerpen is afhankelijk van het gebied, de opgave en eventuele wettelijke eisen. De gemeente Rotterdam is verplicht om bij de voorbereiding van het bestemmingsplan te onderzoeken welke (milieu)waarden bij het plan in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan zijn voor deze waarden. Voor de meeste milieuthema's is er landelijk milieuwetgeving aanwezig.

Een voorbeeld hiervan is de Wet geluidhinder. Daarnaast is er voor sommige milieuthema's Rotterdams beleid aanwezig. De voor dit plan relevante thema's worden hieronder verder uitgewerkt.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is een primair gemeentelijke opgave.

De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2022 in werking treed. 4.2.1

Relatie tot het plangebied

Archeologie Het plangebied is aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Aangezien de beoogde werkzaamheden vermoedelijk dieper reiken dan 1 meter beneden maaiveld en tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan, geldt een vergunningplicht waarbij een archeologisch rapport dient te worden overlegd. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, dient de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate te zijn vastgesteld. Door het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR) is een plantoets uitgevoerd. Voor het plangebied is door het BOOR een programma van eisen opgesteld, aangezien zij aanleiding ziet tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Cultuurhistorie Ten aanzien van cultuurhistorie geldt dat de gemeente Rotterdam beschikt over een Erfgoedagenda

Toelichting (ontwerp)

23

bestemmingsplan Grote Beer (2016) en een monumentenkaart. In de erfgoedagenda worden de uit te voeren projecten rond de monumenten in Rotterdam tot en met 2020 benoemd. Op de projectlocatie is geen bebouwing aanwezig en binnen het plangebied zijn dan ook geen monumenten aanwezig. Tevens maakt het plangebied geen onderdeel uit van een beschermd stadsgezicht. Het aspect cultuurhistorie vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 4.2.2

Conclusie

Het plangebied heeft geen cultuurhistorische waarde, maar wel archeologische waarde. De archeologische waarden dienen naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate te worden beschouwd. Alvorens de bouw mogelijk te maken, dient dan ook archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd, waaruit blijkt in hoeverre er (als gevolg van de beoogde ontwikkeling) sprake is van verstoring van archeologische waarden. Vooralsnog wordt de vigerende dubbelbestemming in het kader van archeologie ongewijzigd overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. De archeologische waarden zijn daarmee gewaarborgd. De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen daarmee geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.3

Bezonning

Voor de beoordeling van bezonning van woningen gelden geen landelijke normen. Om een indruk te krijgen van de bezonningssituatie, wordt in dit bestemmingsplanprocedure gebruik gemaakt van de 'lichte TNO-norm'. Een gebouw voldoet aan deze norm wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. 4.3.1

Relatie tot het plangebied

Voor het plangebied is een bezonningsstudie uitgevoerd, waarin de zon-schaduweffecten van de beoogde niewbouw in kaart zijn gebracht en toetsing aan de lichte TNO-norm heeft plaatsgevonden. Deze is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. De bezonningsstudie is uitgevoerd op basis van de maximale planologische variant in massaopbouw. Hoewel het huidige beoogde ontwerp een beperktere massaopbouw heeft (waardoor een aantal omliggende woningen vermoedelijk minder schaduw zullen ondervinden), is voor een volledig beeld in de bezonningsstudie uitgegaan van de 'worst case' situatie. De locatie Grote Beer, waar de woontoren beoogd is, is hierbij beschouwd als het lastgevende erf. De woongebouwen aan de Voermanweg, Hoofdweg, Kleine Beer en Grote Beer zijn beschouwd als de belaste erven (zie ook onderstaande figuur). Voor deze woongebouwen is onderzocht in hoeverre wordt voldaan aan de TNO-norm ‘licht’ in de bestaande situatie, waarbij uitgegaan wordt van de reeds toegestane bebouwing conform het vigerend bestemmingsplan, en in de toekomstige volgens de voorgenomen nieuwbouwplannen.

24

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer

Figuur 4.1: Onderzoekslocaties bezonningsstudie, kaart is noordgericht (Bezonningsstudie Grote Beer en omgeving Rotterdam iTX.2020.349, p.7)

Op grond van de zon- en schaduwberekening is de conclusie te trekken dat de voorgenomen nieuwbouw van een woontoren op de braakliggende locatie Grote Beer voor de omliggende woonbebouwing niet leidt tot een conflict met de TNO-Norm ‘licht’. De woongebouwen blijven voldoen aan deze norm. Uit de vierseizoenen zon en schaduwstudie komt naar voren dat het woongebouw Voermanweg geen directe schaduwhinder ondervindt van de voorgenomen nieuwbouw. De 21 lagen hoge woontoren aan de Kleine Beer ondervindt rond het middaguur schaduw hinder. Het woongebouw met 5 bouwlagen aan de Grote Beer ondervindt op de westgevel in de namiddag schaduw hinder, dit blijft beperkt tot het noordelijk deel van het gebouw. Het woongebouw met 8 bouwlagen aan de Hoofdweg ondervindt op de zuidgevel in de late namiddag in zeer beperkte mate hinder. Er is derhalve sprake van een afname in bezonning op een aantal appartementen in deze woongebouwen. De vastgestelde afname valt voor een binnenstedelijke situatie zoals in Rotterdam echter binnen het verwachtingspatroon. Gezien de binnenstedelijke situatie en het feit dat aan de TNO-norm wordt voldaan, wordt de afname in bezonning acceptabel geacht. 4.3.2

Conclusie

Het aspect bezonning voldoet in de onderzochte situatie aan de van toepassing zijnde kaders.

4.4

Bodem

Indien nieuwbouw wordt gerealiseerd, dient in het kader van de omgevingsvergunningverlening zorg gedragen te worden voor een goede bodemkwaliteit. Er is dan een bodemonderzoek nodig bij vergunningplichtige bouwwerken die als verblijfsruimte(n) gebruikt gaan worden. Van het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek kan geheel of gedeeltelijk vrijstelling worden verleend, als bij de gemeente reeds bruikbare historische informatie beschikbaar is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als in een periode van minder dan twee jaar geleden een bodemonderzoek is uitgevoerd waarin de bodemkwaliteit voldoende is vastgelegd en sindsdien op het terrein geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. 4.4.1

Relatie tot het plangebied

Gemeente Rotterdam beschikt over een indicatieve bodemkwaliteitskaart. De Indicatieve Bodemkwaliteitkaart Rotterdam geeft een indicatie van de mate waarin de bodem in een bepaald gebied is verontreinigd. Hieruit blijkt dat ter plaatse van de projectlocatie, de bodem is aangemerkt als 'Natuur (Schoon)' voor zowel bodemtoepassing als bodemkwaliteit 1 m-mv tot 2 m-mv (zie onderstaand figuur).

Toelichting (ontwerp)

25

bestemmingsplan Grote Beer

Figuur 4.1: Bodemkwaliteitskaart projectlocatie 1 m-mv tot 2 m-mv (bron: Bodemkwaliteitskaart Rotterdam 2013, DCMR), projectlocatie bij benadering rood omlijnd

Op de indicatieve bodemkwaliteitskaart worden de gronden ter plaatse van het plangebied qua bodemfunctie gecategoriseerd als 'Wonen (licht verontreinigd)'. Om vast te stellen of de bodem daadwerkelijk geschikt is voor de gewenste (woon)functie, is bovendien een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Deze is opgenomen als Bijlage 2 bij voorliggende toelichting. In onderhavig geval zijn geen tuinen beoogd ten behoeve van de nieuwbouw, waardoor toekomstige bewoners en andere gebruikers van het pand niet in aanraking zullen komen met de grond. Uitgangspunt in het verkennend bodemonderzoek was dan ook dat het perceel volledig bebouwd zal worden met commerciële ruimten / voorzieningen op de begane grond en appartementen daarboven (geen kelder). Uit het onderzoek blijkt dat de hypothese ''onverdacht voor matige of sterke bodemverontreinigingen'' op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden bevestigd. Uit het onderzoek is gebleken dat alleen lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. De hypothese ''onverdacht op het voorkomen van asbest'' wordt eveneens bevestigd. Uit het indicatief asbestonderzoek is gebleken dat de zandlaag met sporen puin van 0,50 tot 0,80 m-mv niet verdacht is op het voorkomen van asbest. De milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen verkoop op basis van de genoemde uitgangspunten.

Uit het onderzoek blijkt dat de onderzochte bodemlagen ten hoogste licht verontreinigd zijn met de onderzochte parameters. Het freatisch grondwater is licht verontreinigd met barium. PFAS zijn aangetoond in gehalten beneden de hergebruiksnorm voor klasse natuur. Gezien de onderzoeksresultaten is geen nader bodemonderzoek noodzakelijk. De milieuhygiënische bodemkwaliteit is hiermee afdoende in beeld gebracht. De bodemkwaliteit ter plaatse is geschikt voor het beoogde gebruik. 4.4.2

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Externe veiligheid

De externe veiligheid wordt bepaald door aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (productie, gebruik, opslag en vervoer) in en rond het projectgebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Kwetsbaar zijn onder meer woningen. Binnen het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico zegt iets over de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die een jaar lang op die plaats zou staan. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen per jaar (10-6/jaar) onacceptabel wordt geacht. De norm voor het plaatsgebonden risico is bij kwetsbare objecten een grenswaarde die niet mag worden overschreden. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico, dat in één getal kan worden uitgedrukt, wordt het

26

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Grote Beer groepsrisico door een (grafiek)lijn weergegeven. Naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, moet de kans op zo’n ongeval kleiner zijn. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt het 1% letaliteitsgebied. De normen voor het groepsrisico weerspiegelen geen grenswaarde maar een oriënterende waarde. Dit houdt in dat bij de beoordeling van het groepsrisico het lokaal en regionaal bevoegd gezag de mogelijkheid geboden wordt om gemotiveerd van de oriënterende waarde af te wijken. Een afwijking moet in een openbare en goed inzichtelijke belangenafweging door het bevoegd gezag worden gemotiveerd. 4.5.1