21bb11840 Bijlage behorende bij 21bb10349 - Raadsvoorstel over vaststelling nota van uitgangspunten ontwikkeling RISE

Voorkeur voor robuuste groenvlekken in plaats van haagjes tussen terrassen.

·· ·· ·· ··

·· Doelsoorten(groepen) in de stedelijke omgeving omvatten ·· voornamelijk insecten (vlinders, bijen, bodeminsecten), vleermuizen (gebouw bewonend) en vogels, zoals huismus, gierzwaluw en koolmees. Uitgangspunt is dat voor alle doelsoor-

september 2021

75

het plangebied dient beplanting aanwezig te zijn die ·· Insamen het gehele jaar door in nectar voorzien (bloeiende planten door het hele jaar heen). Gevels Gebouwen dienen ten minste in de verbindingsrichting (figuur 1) groene gevels te bevatten. In gevels onder 9 meter dient nestgelegenheid aanwezig te zijn voor ten minste huismus en algemene broedvogels, zoals koolmees en pimpelmees. Boven 9 meter hoogte dient nestgelegenheid aanwezig te zijn voor gierzwaluw. Indien er een gevel naast een groen dak aanwezig is dient hier tot maximaal 9 meter boven het groene dak in de gevel nestgelegenheid voor algemene broedvogels, zoals koolmees en pimpelmees gerealiseerd te worden. Tussen 3 meter en 20 meter hoogte moeten diverse vleermuisverblijven worden gerealiseerd voor zomer-, paar-, winter- en kraamverblijffuncties. Boven de 20 meter hoogte enkele verblijven realiseren voor de tweekleurige vleermuis. Kasten zijn gevarieerd aan te brengen, zodat zij kunnen fungeren als zomer-, paar, winter- en kraamverblijffuncties. Geïntegreerde nest- of verblijfplaatsen worden geprefereerd boven inbouwkasten. Dit houdt in dat spouwmuren opengesteld worden voor vleermuizen of dakranden zodanig worden ontworpen dat deze toegang bieden voor vogels. Alle verblijven dienen op een duurzame manier te worden geïntegreerd.

·· ·· ·· ·· ·· ·· ·· ··

Prestatieafspraken: Een Plan van Aanpak wordt opgesteld waaruit opgemaakt kan worden op welke manier invulling wordt gegeven aan de voor deze specifieke locatie klimaatadaptieve thema’s. Hierin is concreet uitgewerkt welke klimaatbestendige maatregelen worden toegepast en wat de consequenties en kansen zijn. Proces: Met goedkeuring van het DARO zijn de klimaatadaptieve maatregelen definitief en worden in de SOK opgenomen. Een Plan van Aanpak wordt opgesteld waaruit opgemaakt kan worden op welke manier invulling wordt gegeven

··

··

76

september 2021

aan biodiversiteit voor deze ontwikkeling en omliggend gebied. Hierin is concreet uitgewerkt welke maatregelen ter versterking van de biodiversiteit worden toegepast en wat de consequenties en kansen zijn. Proces: Het Plan van Aanpak wordt voor advies voorgelegd aan de stadsecologen van de gemeente Rotterdam. Met goedkeuring van het DARO zijn de maatregelen t.b.v. ecologie en biodiversiteit definitief en worden in de SOK opgenomen. IV. Gezonde leefomgeving Bouw Er is een directe relatie tussen bouwlogistiek en de luchtkwaliteit, klimaat en bereikbaarheid. Rotterdam zet fors in om dit te verbeteren. Vanaf 2025 voert Rotterdam een zero emissie zone voor stadslogistiek in. Concreet betekent dit dat in 2025 alleen nog emissievrij bouwverkeer binnen de ring van Rotterdam welkom is en de bouwlogistiek zo efficiënt mogelijk georganiseerd moet zijn. Een aantal voertuigcategorieën krijgen nog iets langer de tijd. Ga voor meer informatie over de zero emissie zone voor stadslogistiek naar www.rotterdam.nl/zes. Daarnaast zet Rotterdam in op schonere mobiele werktuigen op de bouwplaats zelf (zie ook hoofdstuk technische randvoorwaarden, paragraaf beheer).

meerd en gestimuleerd wat betreft duurzaam wonen en onderhouden. De gebruiker wordt bijvoorbeeld uitgedaagd om zuinig om te gaan met energie, grondstoffen, materialen, etc. Prestatieafspraken: Gemeente Rotterdam en RED Company komen overeen dat: Vooruitlopend op eis voor zero-emissie bouwlogistiek in 2025 wordt een Plan van Aanpak opgesteld met als doel een efficiënte bouwlogistiek te realiseren. Hierin is concreet uitgewerkt op welke manier het aantal logistieke ritten in de stad door logistieke maatregelen tot het minimum wordt beperkt en zo veel mogelijk wordt ingezet op emissievrij transport. Daarnaast bevat het plan concrete maatregelen om de emissie op de bouwplaats door mobiele werktuigen ook zoveel mogelijk te beperken rekening houdend met de minimale eisen:

··

De in te zetten mobiele dieselwerktuigen met motoren met een variabel toerental voldoen tenminste aan de volgende Fasenormen: - Handgereedschappen, kleine machines en pompen (P< 8 kW): emissievrij - 19 kW tot 37 kW vermogen: Fasenorm III-A; 37 kW tot 56 kW vermogen: Fasenorm III-B; 56 kW tot 560 kW vermogen: Fasenorm IV. De in te zetten mobiele dieselwerktuigen met motoren met een constant toerental voldoen tenminste aan Fasenorm III-A. Mobiele werktuigen met alleen een typekeuring conform de Amerikaanse TIER

Deze ontwikkeling vindt plaats in dicht stedelijk centrumgebied. De beperkte opslagruimte in het centrum van Rotterdam dwingt aannemers steeds vaker om hun materialen ‘just in time’ te laten leveren op de bouwplaats. Bijvoorbeeld het inzetten van een bouwhub kan een oplossing bieden om ‘justin-time’-logistiek te kunnen organiseren en het aantal ritten (en uitstoot) in de stad te reduceren. De komende jaren wordt in dit gebied veel gebouwd. Afstemming en samenwerking met andere bouwprojecten kan het verkeer nog meer reduceren. Slopen en bouwen binnen een dicht stedelijk centrumgebied vraagt aandacht voor de omgeving als het gaat om heldere communicatie en het voorkomen van hinder.

normen voldoen niet. De opdrachtgever kan ter controle de conformiteitsverklaring of EG-typegoedkeuringsverklaring in combinatie met de verklaring van gelijkvormigheid van de bedrijfsmiddelen opvragen bij de (onder)aannemer.

Met goedkeuring van het DARO zijn de prestatie·· Proces: afspraken definitief en worden in de SOK opgenomen. project is beoordeeld door Stichting Bewuste Bou·· Het wers met een totaalscore van minimaal 7/10 punten (versie

··

3) conform BREEAM-NL credit MAN 03. Bewoners- en gebruikersinstructies worden opgesteld met als doel te informeren over het duurzaam gebruiken en onderhouden van het gebouw en de installaties conform BREEAM-NL credit MAN 04.

Wonen Bewoners en gebruikers van het gebouw worden geïnfor-

RISE NvU

6.4 Smart City Sensortechnologie, resilience, cyber security, artificiële intelligentie en (urban) big data maken bewoners, gebouwen en buitenruimte, en daarmee de stad, slimmer, duurzamer, efficiënter en veiliger. Daarvoor is een hoogwaardige digitale infrastructuur noodzakelijk. Digitalisering is een belangrijk proces voor alle maatschappelijke, fysieke en economische opgaven. Dit biedt uiteindelijk kansen voor duurzaamheid, maar het is vooral ook een opgave om de digitalisering op een duurzame en toekomst bestendige manier te implementeren. Aanbevelingen Smart/ICT-infrastructuur De technologische infrastructuur die we vandaag gebruiken is niet dezelfde als die we over een jaar gebruiken. Op de zonnepanelen infrastructuur bijvoorbeeld waren we tien jaar geleden nog niet toegerust en deze levert nu bij aansluiting regelmatig ruimtelijke problemen op. Het is daarom belangrijk dat de ontwikkeling zoveel mogelijk voorbereid wordt om gemakkelijk verschillende aansluitingen te realiseren zonder naderhand grote fysieke ingrepen te hoeven doen. Hierbij hoort een technische ruimte waar allerlei partijen hun technische infrastructuur kunnen aansluiten en waar ruimte is voor apparaten. Niet alleen infrastructuur die we nu op het oog hebben, maar ook met (fysieke) ruimte voor toekomstige infrastructuur.

Op die manier komen er minder technische kasten op straat, hebben we een rustigere openbare ruimte en kunnen we flexibeler omgaan met technologische investeringen in de toekomst. Zo is er nu al groeiende behoefte aan stroomvoorzieningen met een USB oplaadpunt. RED Company kan overwegen of de stroomvoorzieningen uitgebreid worden met nieuwere stroomvoorzieningen, zoals USB of USB-C. Hierbij kan ook gekozen worden voor een modulair systeem waarbij de stroomvoorziening in kan spelen op nu nog onvoorziene ontwikkelingen. Daarnaast speelt een andere toekomstige ontwikkeling nu al: 5G. 5G gaat moeilijk om gebouwen heen en door gebouwen of glas. Zo kunnen architectonische keuzes een groot effect hebben op de digitale ervaringen van de bewoners. Zo is ook

6. Duurzaamheid

een betonconstructie een groot obstakel voor Wifi. Hier moet RED Company in het ontwerp rekening mee houden. Tenslotte is ook de ontwikkeling van domotica toepassingen groeiende en is het verstandig daar rekening mee te houden en de technische infrastructuur voor te bereiden. Denk hierbij aan makkelijk mogelijk maken om sensoren aan te sluiten om bijvoorbeeld licht automatisch aan en uit te kunnen doen, deuren op afstand open of op slot te kunnen doen, slimme thermostaten en/of luchtkwaliteit-meters.

Prestatieafspraken: Een locatie wordt gerealiseerd op de kavel van de RISE (inpandig) als centrale locatie om technologische infrastructuur (bekabeling en apparatuur) te realiseren, rekening houdend met toekomstige ontwikkelingen; Voorzieningen worden getroffen om gemakkelijk de doorvoer van (meerdere) kabels, waaronder bijvoorbeeld glasvezelkabels, door het gebouw te vergemakkelijken. Hiermee wordt voorkomen dat bij toekomstige extra bekabeling fysieke aanpassingen aan het gebouw moeten worden gedaan en het gebouw bijvoorbeeld twee keer brandveilig moet worden afgewerkt en gecertificeerd; In de woning komen voldoende ruimte of worden loze leidingen aangelegd voor toekomstige bekabeling. Zo kan er van zowel kabels als UTP en andere toekomstige technologische infrastructuren gebruik gemaakt worden; De effecten van de beoogde constructie op de Wifi sterkte binnen één huishouden wordt onderzocht door middel van een Wifi-dekkingsplan. Aan de hand van het dekkingsplan worden faciliteiten aangebracht voor wifi access points; De materiaalkeuze van met name deuren en ramen heeft zo min mogelijk nadelige effecten voor de binnen 5G dekking, met extra aandacht voor de binnentuin.

··

6.5 Resilience Een ‘Resilience’ stad is een weerbare en veerkrachtige stad die is voorbereid op shocks (disruptieve gebeurtenissen zoals een pandemie) en stresses (geleidelijke ontwikkelingen die potentieel uitlopen op disruptie, zoals klimaatverandering). Bij resilient bouwen zetten we de veiligheid en weerbaarheid van bewoners centraal, zowel op de korte als de lange termijn. Bij inachtneming van de boven gestelde ambities voor integrale en sociale duurzaamheid Klimaatbestendigheid, Circulair, Energietransitie, Gezonde leefomgeving & Smart City, wordt de stad voorbereid op mogelijke toekomstige shocks en stresses.

··

·· ·· ··

september 2021

77

7. Technische Randvoorwaarden 7.1 Technisch 7.2 Beheer 7.3 Milieu 7.4 Aanvullend t.b.v. OMV

78

september 2021

RISE NvU

7.1 Technisch Bij de ontwikkeling en realisatie van deze ontwikkeling moet worden voldaan aan diverse technische randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden zijn van belang in de fase waarin de technische uitwerking van deze ontwikkeling plaatsvindt.

7.1.a. Peilmaat De peilmaat komt tot stand in overleg met de peilencommissie. De vloerpeilen met dorpelhoogtes in het ontwerp van het gebouw en de aanpassingen van de uitgiftepeilen dienen op elkaar te zijn afgestemd (zie peilmatenkaart en Concept SMP in de bijlage).

7.1.b. Kabels en leidingen (k&l) In het projectgebied bevinden zich diverse kabels en leidingen, zowel hoofdleidingen, distributieleidingen als huisaansluitingen. Voor alle kabels en leidingen geldt dat de transportfunctie gegarandeerd moet blijven en dat de huisaansluitingen van alle in het projectgebied aanwezige te handhaven panden gegarandeerd moeten blijven. De realisatie van het plan heeft voor de kabels en leidingen tot gevolg dat er omleggingen noodzakelijk zijn. De mate waarin hangt af van de verdere uitwerking van het plan. Op basis van de huidige plannen kunnen een vijftal locaties worden onderkend waarin sprake is van aanpassingen: 1 Hoek Hofplein Direct naast de huidige rooilijn bevinden zich vele kabels en leidingen. Met de sloop van Hofplein 33 (en de hoek van het Pompenburg gebouw) ontstaat de ruimte voor de ontwikkeling van volwaardige bomen en groen in de buitenruimte. De bestaande kabels en leidingen schuiven richting de nieuwe rooilijn van de RISE-ontwikkeling. Daarmee is het onwenselijk op dit stuk een (parkeer)kelder onder de rooilijn van het gebouw uit te laten steken. Verder is bij een onderbouwing de eis vanuit het Handboek Leidingen van kracht die een vrije gronddekking van 2 m onder het maaiveld eist. 2 Doorsteek naar de Doelstraat Eventuele kelder onder openbare ruimte: de huidige typen kabels en leidingen lijken van minder belang.

Er is ook een rioolleiding en een hoogspanningstracé van elektriciteit aan-

7. Technische

wezig. Het vergt nader onderzoek hoe hier mee om te gaan. Wellicht kan de voorziening worden verwijderd, een andere indeling krijgen of worden mee ontworpen in het gebouw. Ook voor deze onderbouwing geldt de eis van minimaal 2 meter vrije gronddekking onder het maaiveld. 3 Centrale hart Hier ligt een grote hoeveelheid aan kabels en leidingen, de bundels liggen verspreid. Uitgangspunt is een optimalisatie in de ligging. Eén centrale bundeling tegen de gevels zodat er centraal ruimte ontstaat om groen aan te brengen in de vrije volle grond is mogelijk. 4 Doelstraat met kunstwerk Hier ligt een kleine hoeveelheid aan kabels en leidingen van mindere importantie. De ligging is voornamelijk tegen de bestaande gevel. De nieuwe rooilijn die enigszins meer naar binnen komt te liggen is hier wel aandachtspunt. Verder kruist een aantal openbare verlichtingskabels de straat. Deze zijn vermoedelijk voor de armaturen van het kunstwerk en een paar masten. Idealiter komen deze tegen de gevel van RISE te liggen, zodat het centrale deel van de rijweg vrijkomt voor de plaatsing van groen. 5 Hoek Pompenburg – Haagseveer Hier wordt ten behoeve van het nieuwe plan de gevel verplaatst naar een zone waar nu kabels en leidingen liggen. De ruimte om die te verleggen lijkt aanwezig.

Deze globale inventarisatie is gebaseerd op de beschikbare gegevens van de kabels en leidingen in de bestanden van de ondergrond. Er is geen KLIC-melding als grondslag gebruikt en er zijn ook nog geen gesprekken met de eigenaren van de kabels en leidingen gevoerd. Voor alle werkzaamheden is het Handboek Leidingen van toepassing. Het eventueel intrekken van bestaande liggingsvergunningen en het verstrekken van nieuwe vergunningen verloopt via het Leidingenbureau van Cluster Stadsbeheer. Aanvullend gelden onderstaande (algemene) uitgangspunten: Werkzaamheden aan kabels en leidingen, zoals omleggen, verplaatsen, verwijderen, kunnen alleen worden uitge-

··

··

··

·· ··

··

voerd in overleg met- en na toestemming van de eigenaren/beheerders van de desbetreffende kabels en leidingen en het Leidingbureau (LBBO) van de Gemeente Rotterdam. Voor kabels en leidingen in openbare grond gelden daarnaast de Verordening Beheer Ondergrond Rotterdam (VBOR) en het handboek Beheer Ondergrond Rotterdam (HBOR). Voor telecommunicatiekabels geldt de Telecommunicatiewet. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de in het projectgebied aanwezige kabels en leidingen, voor zover dat bij de gemeente Rotterdam bekend is. Deze informatie dient door middel van een oriëntatieverzoek bij het KLIC (onderdeel van het Kadaster) te worden geverifieerd bij de kabel- en leidingeigenaren. Bij herontwikkeling is een afstand van ca. 2,5 à 3 meter afstand tot de buizen noodzakelijk en bouwen op kabels en leidingen is niet toegestaan. Een uitzondering is denkbaar in het geval een hoge overkapping over de leidingen ontworpen wordt. Van belang is dat men bij de leidingen moet kunnen komen met een hydraulische kraan. Indien leidingen niet in openbaar terrein komen te liggen, dient RED Company met de leidingeigenaren een privaatrechtelijk contract af te sluiten. Eventuele kelderverdiepingen worden bij voorkeur niet onder de kabels en leidingen gemaakt. Bij een onderbouwing is de eis vanuit het Handboek Leidingen van kracht die een vrije gronddekking van 2 m onder het maaiveld eist.

Het overleg met de gebruikers van deze ondergrondse infra en het organiseren van het verleggen daarvan, vindt plaats door RED Company. De doorlooptijd van de voorbereiding en de uitvoering van de werkzaamheden bedraagt normaal gesproken circa 2 jaar. Voorts verdient de aansluiting van de nieuwbouw op alle nutsvoorzieningen aandacht en daarmee de vraag of de huidige capaciteit daarvan dan toereikend is. Het toepassen van een WKO brengt bepaalde eisen en randvoorwaarden met zich mee. De uitgangspunten verschillen per beheerder en per situatie. Indien er sprake is van de aanleg van een WKO, dient er met de betrokken partijen te worden besproken wat hiervoor de specifieke eisen en voorwaarden zijn.

september 2021

79

In het kader van de ontwikkeling RISE, is er de ambitie om de aangrenzende openbare ruimte groen in te richten. Met name de Doelstraat biedt ruimte voor vergroening. Om bomen en kabels en leidingen goed naast elkaar te kunnen laten bestaan, zijn onderstaande uitgangspunten opgenomen. Verder wordt er verwezen naar de “Toolkit Kabels & Leidingen en Bomen” van het cluster Stadsbeheer van de gemeente Rotterdam, waarin nadere randvoorwaarden uiteengezet worden voor het planten van bomen i.c.m. kabels en leidingen in de ondergrond. Bij aanplant is de kroon van een jonge boom van een kwekerij slechts één m2 groot net als de wortelkluit. Na het ‘aanslaan’ van de boom ontwikkelt zowel de kroon als de wortelkluit zich. De doorsnede van de kroon van de boom kan uitgroeien tot een diameter van 5 tot 20 meter. De vuistregel is dat de wortelkluit dan minstens even breed is ondergronds. Zo groeien de wortels door de jaren heen steeds dichter naar de kabels en leidingen. Ook het aantal kabels en leidingen in (woon) straten neemt vaak toe mede vanwege de digitalisering. Om die reden is het Rotterdamse beleid om de afstand tussen bomen en kabels en leidingen minimaal 2 meter bij 3e grootte bomen en minimaal 3,5 meter bij 1e en 2e grootte bomen te houden.

··

7.1.c. Nuts, trafo’s en installaties

transformatorruimtes en installaties ·· Nutsvoorzieningen, dienen in overleg met de betrokken diensten/instanties in

·· ·· ··

·· 80

de bebouwing te worden opgenomen. De impact op de plintgevel en de buitenruimte moet worden geminimaliseerd. De nutsvoorzieningen dienen in geval van vervanging- en onderhoudswerkzaamheden te allen tijde goed toegankelijk te zijn vanuit de openbare ruimte. De netaansluiting voor collectieve voorzieningen dient EV ready te zijn conform artikel 8 van de Beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018: geschikt voor gelijktijdig laden van 20% van de parkeerplekken. In het licht van de recente (en de te verwachten) technische ontwikkelingen, ligt het voor de hand voor te sorteren op een hoger percentage. Ook de locaties (van installaties) zullen gerelateerd moe-

september 2021

··

ten zijn aan de bereikbaarheid. Dus niet in de voetgangersgebieden i.v.m. betreden grotere voertuigen. Aansluitverordening Stadsverwarming is van toepassing. Concessiehouder binnen het gebied is ENECO koude en warmte.

7.1.d. Bodemkwaliteit Algemeen Voorafgaand aan werkzaamheden in de grond, bij herinrichting en/of bestemmingswijziging dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden conform de NEN 5740. Onderhavige locatie is op grond van de bodemkwaliteitskaart verdacht voor zeer lichte verontreinigingen van maaiveld tot 1 m onder maaiveld (m-mv) en licht verontreinigd van 1 tot 2 m-mv. Op de locatie zijn voor zover bekend geen eerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Echter in de omgeving van de locatie zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze bodemonderzoeken komt over het algemeen naar voren dat de puinhoudende grond vanaf circa 1 m-mv sterk verontreinigd is met koper, lood en/of zink.

·· ·· ··

Ondergronds bouwen De bodem in dit deel van Rotterdam is normaal gesproken geschikt om tot 3 parkeerlagen diep te bouwen, maar dit dient nader onderzocht te worden mede in relatie tot de metrobuis en de overige belendede bouwwerken. In zijn algemeenheid is ondergronds bouwen een middel om tot verdichting te komen in het stadshart van Rotterdam. Aandachtspunt bij het maken van ondergrondse bouwlagen is het effect van grondverdringing door fundatiepalen en het (negatieve) effect op de bestaande bouwwerken. Een 1 laagse diepe bouwlaag (misschien ook tweelaags) kan met open ontgraving en bemaling. Voor diepere (drielaagse) ondergrondse bouwlagen is waarschijnlijk een “natte” bouwkuip nodig. Als die doorlopend onder gehele plot is gewenst dan gaat dat niet samen met handhaven van kabels en leidingen. Een van de risico’s bij parkeergarages is het optreden van wellen (grondwaterstromen) tijdens de bouwfase.

··

··

Fundering en omliggende bebouwing Geotechnisch onderzoek moet aantonen tot aan welke zandlaag moeten worden gefundeerd. De omliggende gebouwen en civieltechnische constructies in de omgeving mogen uiteraard geen schade ondervinden. Als vuistregel kan aangehouden worden dat dit bij een zetting van 20 mm niet het geval is. In alle gevallen moet geverifieerd worden dat dit voor de berekende zetting daadwerkelijk zo is. Torens die bestaan uit meer dan 12 lagen hoog veroorzaken zettingen in de zogenaamde laag van Kedichem (tijdens de bouw maar ook daarna). Er komen dan diepe funderingstechnieken bij de bouwwijze kijken. Onder de Coolsingel, in de directe nabijheid van de ontwikkellocatie, bevindt zich een metrotunnel met station van de RET. Werkzaamheden binnen de invloedsfeer van de metrotunnel moeten worden afgestemd met de RET. Hierbij is de spoorwegwet van toepassing.

··

··

Niet Gesprongen Explosieven Volgens de publieke bommenkaart is het gebied niet verdacht voor niet gesprongen explosieven. Het advies is om dit door middel van een quickscan te laten toetsen door het team Niet Gesprongen Explosieven (NGE) van het Ingenieursbureau Gemeente Rotterdam (IGR).

··

Grondwater Onderzocht moet worden wat de effecten zijn op de grondwaterstand in de omgeving wanneer de complete bouwontwikkeling wordt gerealiseerd. Uitgangspunt is dat in de gebruiksfase de grondwaterstand in de omgeving niet negatief wordt beïnvloed. Ook is relevant dat tijdens de uitvoering van het ondergrondse deel van de constructie een belangrijke restrictie geldt voor de spanningsbemaling van het eerste watervoerende zandpakket. Verder wordt een diepe peilbuis geplaatst die gegevens oplevert over de waterstanden in de ondergrondse zandlagen. Deze gegevens zijn bruikbaar voor de uitwerking van eventuele warmte-koude-opslag (WKO) voor het gebouw.

··

Obstakels in de ondergrond In het gemeentelijke archief dient onderzoek uitgevoerd

··

RISE NvU

7.2 Beheer te worden naar obstakels in de ondergrond. Dit onderzoek kan nog verder uitgebreid worden met archiefgegevens van de (omliggende) grondeigenaren.

7.1.e. Brandveiligheid & hulpdiensten In de verdere planvorming is nadere afstemming vereist met de veiligheidsregio. Check plattegronden in vroegtijdig stadium met de bouwinspecteur Check bereikbaarheid voor nood- / hulpdiensten (Veiligheidsregio)

·· ··

Veiligheid In overleg met Directie Veilig (DV) bepalen of er objecten zijn die specifieke beveiliging vragen in het kader van antiterreurmaatregelen.

··

Obstakels in de openbare ruimte Er mogen geen voorzieningen ten behoeve van het gebouw (bijv. meldsysteem voor parkeergarage) in de buitenruimte worden geplaatst.

··

De gebouwen van de ontwikkeling RISE hebben een grote invloed op het gebruik van de buitenruimte zowel in de realisatiefase als in de exploitatiefase. Om dit in goede banen te leiden zijn hieronder voorwaarden en aandachtspunten aangegeven waar rekening mee dient te worden gehouden. Het is van belang om al in een vroeg stadium uitwerking te geven aan de te nemen maatregelen in de buitenruimte die nodig zijn om de ontwikkeling te kunnen realiseren.

7.2.a. Afval Bedrijfsafval De aanbieding op een centrale plek in de buitenruimte is op deze locatie niet mogelijk. Daarom moet het aanbieden van de containers van bedrijfsafval inpandig gebeuren, bijvoorbeeld in de parkeergarage (voorwaarde is dat deze dan groot (lees hoog) genoeg is voor grote voertuigen) De wijze van het inzamelen van dit bedrijfsafval is essentieel voor het functioneren van de buitenruimte. Voor het gehele complex dient 1 inzamelaar (particulier bedrijf) gecontracteerd te worden. Dit is een randvoorwaarde in koop-huurcontract. Hiermee worden onnodige extra verkeersbewegingen voorkomen.

·· ··

Huishoudelijk afval Ten aanzien van huishoudelijk afval heeft Rotterdam haar beleid vastgelegd in de Grondstoffennota 2019-2022. Huishoudelijk afval wordt bij ontwikkelingen zoals RISE ingezameld middels ondergrondse (pers-) containers (met vulgraadmeter) in de buitenruimte die zoveel mogelijk in zogenoemde sorteerstraten worden opgesteld opdat bewoners op 1 plek zoveel mogelijk verschillende soorten afval kunnen scheiden. Voor ontwikkelingen met deze dichtheden van appartementen is het wenselijk om voor restafval gebruik te maken van perscontainers waarmee de hoeveelheid benodigde containers beperkt kan worden. Er wordt gekozen voor strategische plekken om het minst hinder in de straten te veroorzaken. Hierbij dient tevens rekening gehouden te worden met de bereikbaarheid voor de inzamelwagens en het ledigen (denk o.a. aan afstand tot bomen). Het huishoudelijk afval wordt op dit moment al in de volgende fracties aangeboden: Oud papier en karton

··

7. Technische

·· Glas ·· Textiel ·· Restafval (incl. PMD d.m.v. nascheiding) De inzameling van het huisvuil dient te geschieden in ondergrondse containers met persmechanisme in de openbare ruimte. Hiertoe dienen in het inrichtingsplan “aanpassingen als gevolg van de ontwikkeling RISE“ locaties opgenomen te worden , inclusief eventueel vrij maken van kabels en leidingen in de ondergrond. De enige locaties waar dergelijke ondergrondse afvalcontainers geplaatst kunnen worden zijn de straten Haagseveer en Doelwater. Alle overige aangrenzende openbare ruimte zijn gebieden waar afvalwagens niet mogen komen of staan: Doelstraat, Coolsingel, Hofplein, Pompenburg. GFE (Groente, fruit en eet) afval Wanneer RISE ontwikkeld wordt zal ook groente-, fruit- en eetafval (gfe) gescheiden worden ingezameld. Bij huishoudens (zonder tuin) bestaat het gfe met name uit etensresten, welke goed zijn voor zo’n 40% van het gewicht van de totale afvalzak. Daarnaast wordt het gfe vaker weggegooid dan andere afvalsoorten, omdat het sneller gaat ruiken. Ondergrondse containers voor gfe afval zijn klein en zwaar. Zij leggen een groot beslag op de openbare ruimte en moeten vaak geleegd worden. Zodoende is een inpandige voorziening voor gfe, die makkelijk is in het gebruik, een voor de hand liggende optie.

Het gfe (etensresten) kan op innovatieve wijze middel vermalers in de gootsteen van de appartementen worden afgevoerd naar een tank (bijvoorbeeld in de kelder), van waaruit het ingezameld wordt door Stadsbeheer. Deze innovatieve oplossing wordt momenteel door gemeente Rotterdam, in samenwerking met gemeente Amsterdam, Utrecht en Den Haag uitgewerkt alsook getest in pilots. Het betreft een aaneenschakeling van bestaande en bewezen technieken. Het leeghalen van de tank dient inpandig te gebeuren vanuit een binnenplaats, kelder of parkeergarage omdat in de openbare ruimte geen afvalwagens mogen komen en om onveilig of onprettige situaties voor voetgan-gers en fietsers te voorkomen.

··

··

september 2021

81

Vetputten Indien er horecavoorzieningen worden gerealiseerd dienen vetputten inpandig te worden opgenomen. Vetputten in de buitenruimte zijn niet toegestaan. De vetputten worden geleegd vanuit de parkeergarage (vanaf de opstelplaats van de vuilwagen.)

··

7.2.c. Ontsluiting

·· ··

·· De expeditie voor de totale ontwikkeling RISE is te organise7.2.b. Expeditie

ren in de kelder, met één ingang aan de Doelstraat (zo dicht mogelijk aan de zijde Haagseveer). Dit betreft alle verkeersbewegingen voor expeditie, laden&lossen, afleveren pakketposten/diensten, verhuizingen, stedinwagens, vuilniswagens, wagens t.b.v. schoonmaken vetvangputten, nieuwe manier van GFE etc. Logistieke voorzieningen worden inpandig ingepast, waarbij de bevoorrading vlot, veilig en schoon plaats kan vinden (bv door inpandig laden & lossen, laad & los routes, restricties aan formaat/emissies voertuigen etc.). Deze vorm van logistieke interne organisatie vraagt om een collectieve aanpak van alle gebruikers van het pand en een logistieke interne ‘HUB’. Er moet onderzocht worden of een opstelplek voor compacte en duurzame bezorgdiensten wel in de buitenruimte kan worden ingepast. Aandacht is nodig voor de nabijheid van het hoofdbureau van de Politie met de benodigde parkeerplaatsen en gegarandeerde uitvalsroute. Ook dient rekening gehouden te worden met het naastgelegen Stadhuis met gegarandeerde uitrijroute voor de burgemeester en de publieksfunctie van het Stadhuis. De buitenruimte dient aangepast te worden aan de nieuwe situatie m.b.t. het toevoegen van extra programma en de extra expeditie gerelateerde verkeersbewegingen die dit met zich meebrengt, ook in relatie tot de gewijzigde rooilijnen.

De aanpassing van de inrichting openbare ruimte zal na vaststelling van het stedenbouwkundig matenplan (SMP) een Inrichtingsplan(IP)-procedure worden. In het PvE van het IP worden de technische eisen m.b.t. onderdelen als verhardingen, groen, meubilair en verlichting aangegeven.

··

·· ·· ·· ·· ·· ·· ··

82

september 2021

De toegang naar het gebouw voor expeditie, bezoekers, bewoners en gasten dient logisch en helder te zijn. De ontsluiting van het gebouw voor de verschillende programma’s moet duidelijk en herkenbaar zijn zodat het voor bezoekers duidelijk is waar ze moeten zijn en er geen opstoppingen op straat worden gevormd. In het gebouw dient een ruime en makkelijk te bereiken fietsenstalling aanwezig te zijn; in de directe omgeving is in de openbare ruimte geen plaats voor fietsparkeren. De gefaseerde ontwikkeling kan de beschikbare capaciteit voor fiets parkeren in de tijdelijke situatie in gevaar brengen. Sturen op tijdige realisatie van voldoende (inpandig) fietsparkeerplaatsen is noodzakelijk voor dit plan. De inzet van Toezicht en Handhaving m.b.t. de APV (zgn. weesfietsen) is en blijft vooralsnog van kracht. Dus extra inzet m.b.t. het ‘wegknippen’ van fietsen is niet aan de orde.

7.2.d. Groen In het ontwerpvoorstel is voorzien in een glazen windscherm in de verbindingsstraat tussen het Hofplein en de Doelstraat. De ambitie is om deze straat groen in te richten. De groene inrichting van de openbare ruimte onder dit scherm brengt enkele beheer aspecten met zich mee: Het is van belang te onderzoeken welke boomsoorten goed kunnen groeien onder een glazen scherm, i.r.t. onder andere zon- en windklimaat. De bewatering voor het groen dat onder dit scherm komt, dient nader uitgewerkt te worden. De uitwerking hangt onder andere samen met de gronddekking op de geplande parkeerkelder, of er een drainagesysteem op het dak van de parkeerkelder komt, het grondwaterpeil en of het voor de bomen mogelijk is direct naar het grondwater te wortelen (doordat er een capillaire werking plaatsvindt).

7.2.f. Bouwplaatsinrichting en bouwlogistiek

opstellen van een BLVC (bereikbaarheid, leefbaarheid, ·· Het veiligheid en gezondheidsplan) plan is verplicht om te ko-

··

·· ··

·· ··

7.2.e. Windscherm Het windscherm is een onderdeel van het gebouw en dient ten behoeve van de valwind van deze gebouwen. Het object wordt niet beheerd door de gemeente. RED Company dient afspraken te maken voor onderhoud en beheer met de toekomstige eigenaren en/of huurders van de gebouwen.

··

·· ··

men tot een bouwplaatsvergunning en VGW (Vergunning Gebruik van de Weg). Hierin worden bouwroutes, bouwfases e.d. opgenomen (en veel van de onderstaande punten). Voor het bouwen geldt de ”Landelijke richtlijn voor sloopen bouwveiligheid” conform het Bouwbesluit 2012. De geplande bouwhoogte genereert rondom het gebouw een grote bouwveiligheidszone. Bij het ontwerp van het gebouw dient men rekening te houden op welke manier het project kan worden gebouwd met in achtneming van de landelijke richtlijn. De locatie ligt midden in het centrum van Rotterdam. De buitenruimte wordt intensief gebruikt. De ruimte voor een bouwplaats is beperkt, waardoor slim en inventief dient te worden omgegaan met de mogelijkheden en beperkingen. De aan- en afvoer van bouwmaterialen dient via het “justin-time” principe te worden geregeld. Het laden en lossen van materiaal en materieel buiten de bouwplaats is niet toegestaan en dient te geschieden op de bouwplaats. De bouwplaats dient te worden afgeschermd met een houten schutting volgens de Rotterdam Make It Happen-stijl (of de dan geldende campagne). Een format hiervoor is op te halen via de link https://rotterdammakeithappen.nl/ bouwschuttingen-rotterdam Indien de ruimte die aansluit op de eigenlijke bouwlocatie te beperkt is zullen bufferlocaties in de buurt beschikbaar moeten zijn voor de aanvoer van bouwmateriaal en -materieel.

Het opzetten van die tijdelijke locaties is aan de aannemer/RED Company. Deze bufferlocaties kunnen ook ingezet worden als opslaglocatie i.v.m. de beperkte ruimte op de bouwplaats. De gemeente zal zo nodig hierbij ondersteuning verlenen, maar de verantwoordelijkheid blijft wel bij RED Company liggen. Met het opzetten van bufferlocaties kan de bouwer de logistieke bewegingen met het “just-in-time” principe uitvoeren. Dit voorkomt opstoppingen en hinder nabij de bouwplaats. De bouwfasering en de aanvoer van materiaal dient zo optimaal mogelijk te worden gefaseerd. Er dient geen on-

RISE NvU

7.3 Milieu ·· ··

nodige overlast te zijn voor de buitenruimte en bereikbaarheid in dit gebied. Op de bouwplaats is het niet toegestaan om te parkeren, ook in de directe omgeving is de ruimte beperkt. Er dient te worden nagedacht over alternatieve vormen van vervoer zoals gebruik van openbaar vervoer. Voor nadere voorwaarden van de vergunning voor ingebruikname van gemeentegrond voor bouwplaatsen en/of bouwlogistiek moet contact worden opgenomen met het Gebiedskantoor Centrum-Delfshaven van Stadsbeheer (telefoon: 14010/ email: gebiedskantoorcentrumdelfshaven@rotterdam.nl).

Voor dit project wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan en daarom is een goede ruimtelijke onderbouwing nodig met aandacht voor de volgende milieu- en veiligheidsaspecten.

Geluid Er is een akoestisch onderzoek nodig waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de Wet geluidhinder. Bij een overschrijding van de voorkeurswaarden is een Besluit hogere waarden nodig. De voorwaarden voor het verkrijgen van een Besluit hogere waarden staan in het Ontheffingsbeleid Wet geluidhinder. De DCMR stelt het hogere waardenbesluit op. In de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan moet tevens worden gemotiveerd hoe nieuwe woningen en nieuwe/bestaande horeca zonder overlast naast elkaar kunnen worden ontwikkeld.

Luchtkwaliteit Er zijn berekeningen nodig om aan te tonen dat de luchtkwaliteit voldoet aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet Luchtkwaliteit. Er moet rekening worden gehouden met de “Beleidsregel buitenklimaat: Luchtkwaliteit bij scholen en kinderopvang” indien in nieuwbouw een school of kinderopvang mogelijk wordt gemaakt.

Externe veiligheid Het plaatsgebonden risico en het effect van de ontwikkeling op het groepsrisico moeten inzichtelijk worden gemaakt. De stijging van het groepsrisico moet verantwoord worden aan de hand van een advies van de VRR, het “Externe veiligheidsbeleid” (2013) van de VRR en het “Beleidskader Groepsrisico Rotterdam”.

geen onoverbrugbare strijdigheden met de Wet natuurbescherming opleveren, het moet aannemelijk zijn dat een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming verkregen kan worden. Als gevolg van de nieuwe ontwikkeling kunnen effecten ontstaan op Natura 2000 gebieden door stikstofdepositie. Door middel van een onderzoek naar de stikstofdepositie van de aanleg- en de gebruiksfase moet worden aangetoond dat de ontwikkeling niet bijdraagt aan de stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000 gebieden.

Water In overleg met de waterbeheerder moet een watertoets worden opgesteld. Als in de watertoets eisen voor watercompensatie of hemelwateropvang zijn opgenomen dan zullen die in het bestemmingsplan moeten worden opgenomen

Milieuzonering Er moet onderzocht worden welke bedrijven (denk ook aan horeca!) in de omgeving hinder kunnen veroorzaken en of de afstand tot de nieuwe gevoelige bestemmingen aanvaardbaar is aan de hand van de indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst van de VNG.

Vormvrije m.e.r-beoordeling Op basis van de resultaten uit bovenstaande onderzoeken zal een aanvraag voor een vormvrije m.e.r.-beoordeling ter toetsing worden voorgelegd aan de DCMR.

Bodem Er moet worden aangegeven dat de beoogde bestemming haalbaar is gezien de kwaliteit van de bodem.

Flora en fauna De ontwikkeling moet getoetst worden aan Wet natuurbescherming en de beleidskaders Natuurnetwerk Nederland en de Rotterdamse Natuurkaart. De nieuwe ontwikkeling mag

7. Technische

september 2021

83

7.4 Aanvullend t.b.v. OMV Hieronder overige aspecten die onder andere in het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag beoordeeld worden:

Ruimtelijke beleid (bestemmingsplan) De aanvraag omgevingsvergunning wordt getoetst aan het ter plaatse geldende ruimtelijke beleid. Voor het project is afzonderlijk een procedure vereist in het kader van een goede ruimtelijke ordening. De keuze die hierin worden gemaakt zullen, onder andere, goed moeten worden afgestemd met de juridische medewerkers van de afdeling Bouw- en woningtoezicht (BWT). Zie hiervoor ook het onderdeel vooroverleg met de afdeling BWT.

Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 De aanvraag omgevingsvergunning wordt getoetst aan de beleidsregeling uit 2018. Dit betekent dat er een oplossing moet komen voor de parkeervraag (parkeerplaatsen voor auto’s en stallingsplekken voor fietsen) voor dit project op basis van de normen uit de beleidsregeling. De keuzes die hierin worden gemaakt zullen, onder andere, goed moeten worden afgestemd met de juridische medewerkers van de afdeling Bouw- en woningtoezicht (BWT) en de medewerkers van de afdeling Mobiliteit. Zie hiervoor ook het onderdeel vooroverleg met de afdeling BWT.

Archeologie Het projectgebied is een gebied met een zeer hoge archeologische verwachting. Hiervoor geldt: Voor grondroerende werkzaamheden in gebieden met een zeer hoge archeologische verwachting is afhankelijk van de verstoringsdiepte, maar ongeacht het oppervlak van de uit te voeren werkzaamheden een vrijstelling en/ of aanlegvergunning verplicht. Dit geldt niet voor werken en werkzaamheden gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gebieden en evenmin voor bestaande weg- en leidingcunetten. Voor de verlening van een vrijstelling en/of aanlegvergunning moet een plan van de voorgenomen werkzaamheden worden voorgelegd aan het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR). Op basis van dit plan beoordeelt

··

·· 84

september 2021

·· ··

het BOOR of in het voorliggende geval een archeologisch vooronderzoek (bureauonderzoek en/of inventariserend veldonderzoek) voorafgaande aan de voorgenomen werkzaamheden noodzakelijk is. De locaties en toegestane verstoringsdiepten, waarvoor al dan niet een vrijstelling en/of aanlegvergunning geldt, vindt men op de Plankaart en in de Voorschriften bij de Bestemmingsplannen. Indien een archeologische paragraaf voor een specifiek Bestemmingsplan nog niet voorhanden is, dient men hierover informatie in te winnen bij het BOOR. BOOR levert de desbetreffende informatie die onverkort moet worden opgenomen in het bestemmingsplan.

Windhinder Er dient in een zo vroeg mogelijk stadium een windhinderonderzoek te worden gedaan voor de locatie en de directe omgeving. Op basis van dit onderzoek kan tijdens het ontwerpproces door kleine verschuivingen in de volumeopbouw of door andere ingrepen gezocht worden naar een zo goed mogelijk windklimaat. Tevens moet er onderzocht worden wat de gevolgen zijn van wind m.b.t. het plaatsen van bomen in het openbaar gebied. Voor hoogbouw gelden aanvullende windeisen (zie Hoogbouwvisie Rotterdam 2019)

·· ·· ··

Monumenten en Cultuurhistorie

Bezonning

Er moet een Cultuurhistorische Verkenning (CHV) worden opgesteld die voldoet aan criteria zoals omschreven in het ‘Handboek voor het opstellen en borgen van Cultuurhistorische Verkenningen’ (2017). Zie ook hoofdstuk/uitgangspunten Cultuurhistorie.

Er dient een bezonningsonderzoek te worden gedaan om te bekijken wat de invloed is op de omgeving en hoe de bezonning is van de onderdelen van het gebouw zelf. Voor hoogbouw gelden aanvullende bezonningseisen (zie Hoogbouwvisie Rotterdam 2019). Voor bezonning op bestaande woningen gelden aanvullende bezonningseisen (Afwegingskader bezonning 2021).

Provinciale eisen Omgevingsverordening

·· ··

De provinciale belangen zijn verankerd in de Omgevingsverordening. Er moet worden onderzocht welke belangen van de provincie door het ontwikkelplan geraakt worden. Daarnaast is er de Ladder voor duurzame verstedelijking van de provincie. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Bij elk project dient allereerst te worden bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit is gedefinieerd als ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Hiernaast dient te worden beoordeeld of het project ook gezien zijn schaal en aard moet worden getoetst aan de Ladder. Als sprake is van een stedelijke ontwikkeling, dan dient de toetsing aan de Ladder plaats te vinden.

RISE NvU

Commissie Welstand en Monument Rotterdam. Het bouwplan zal in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning worden voorgelegd voor advies aan de commissie Welstand en Monument Rotterdam. De welstandscommissie zal het ontwerp van het bouwplan toetsen aan de vastgestelde welstandsnota / criteria. RED Company wordt geadviseerd om in een zo vroeg mogelijk stadium welstand te betrekken bij het (voorlopig) ontwerp van het project. Dit gebeurt door middel van het indienen van een conceptaanvraag. Zie hiervoor ook het onderdeel vooroverleg met de afdeling BWT.

Vooroverleg met Bouw- en Woningtoezicht (BWT) Er wordt RED Company dringend geadviseerd om in een vroeg stadium van het project vooroverleg te hebben met de verschillende disciplines van de afdeling BWT, zoals hieronder nader uiteengezet. Door goed vooroverleg met de afdeling BWT zullen onnodige vertraging en problemen in het proces van de aanvraag omgevingsvergunning worden voorkomen. Het vooroverleg gebeurt middels het openstellen van een conceptaanvraag vanuit het omgevingsloket (OLO). De behandelend bouwinspecteur kan op verzoek van RED Company overleggen inplannen met de verschillende disciplines van BWT. De bouwinspecteur van BWT zal daarin de regierol op zich nemen en functioneren als aanspreekpunt voor RED Company.

Bouwbesluit Het bouwplan wordt ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan het Bouwbesluit door de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam. Hieronder wordt ingegaan op een aantal belangrijke aandachtspunten met betrekking tot dit onderdeel: Brandveiligheid

bouwplan is hoger dan 70 meter en zelfs hoger dan ·· Het 200 meter. Voor gebouwen hoger dan 70 meter kent het Bouwbesluit een landelijke gelijkwaardigheidsbepaling voor hoogbouwprojecten. Deze gelijkwaardigheidsbepaling is opgenomen in de hoogbouwrichtlijn (“Handreiking brandveiligheid in hoge gebouwen”, van SBRCURnet

7. Technische

(11-09-2014)) en gaat tot een hoogte van 200 meter. Voor gebouwen hoger dan 200 meter is door Brandpreventiecommissie (BPC) van Bouw- en woningtoezicht, in samenwerking met de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond, een aanvullend beleidsdocument op deze hoogbouwrichtlijn in ontwikkeling. Dit beleidsdocument genaamd Hoogbouwplus zal ingaan op aanvullende brandveiligheidsvoorzieningen voor gebouwen hoger dan 200 meter, waarmee een kwaliteits- en veiligheidsniveau ontstaat welke gelijkwaardig is aan de eisen uit het Bouwbesluit met betrekking tot het onderdeel brandveiligheid. RED Company wordt geadviseerd om in een zo vroeg mogelijk stadium de BPC te betrekken bij het (voorlopig) ontwerp om de uitgangspunten van het brandveiligheidsconcept te bespreken met de brandveiligheidsadviseur van het project.

Bouwfysica Per 1 januari 2021 zijn de eisen Bijna Energie Neutraal Gebouw BENG van kracht vanuit het Bouwbesluit. Het bouwplan moet hieraan voldoen. Tevens geldt vanuit het Bouwbesluit voor dergelijke projecten een verplichting om aan te sluiten op stadsverwarming. Voor het onderdeel geluid (geluidsbelasting op de gevel) zijn de waardes bepalend zoals deze zijn vastgelegd in het hogere waarde besluit dat tot stand komt bij de nog te doorlopen procedure in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor dit project. Adviesgroep Team Bouwfysica (BFY) van de afdeling BWT zal de toetsing van de aanvraag voor dit onderdeel doen. RED Company wordt geadviseerd om in een zo vroeg mogelijk stadium BFY te betrekken bij het (voorlopig) ontwerp van de bouwfysische onderdelen van het project om de aandachtspunten voor dit onderdeel te bespreken.

Bouwconstructie Het bouwplan is hoger dan 70 meter en valt onder gevolgklasse 3 (CC3). Voor het ontwerp van de bouwconstructie gelden hiervoor de zwaarste eisen vanuit het Bouwbesluit en de daarbij aangestuurde constructieve normen. Bij een dergelijk gebouw is tevens een toetsing van een onafhankelijke partij vereist. De wijze van funderen en de gekozen uitvoeringsmethode (zie tevens onderwerp bouwveiligheidsplan) zijn cruciaal voor het proces en de beoordeling van de aanvraag omgevingsvergunning en kunnen directe gevolgen hebben voor het ontwerp van de bouwconstructie. Dit ontwerp wordt getoetst in het proces van de aanvraag omgevingsvergunning waarbij het definitieve uitgangspuntendocument van de bouwconstructie van de hoofdconstructeur van het project een belangrijk onderdeel wordt van de uiteindelijke omgevingsvergunning. De adviesgroep Onderzoek Bouwconstructies (OBC) van de afdeling BWT zal de toetsing van de aanvraag voor dit onderdeel doen. RED Company wordt geadviseerd om in een zo vroeg mogelijk stadium OBC te betrekken bij het (voorlopig) ontwerp van de bouwconstructie van het project om de aandachtspunten voor dit onderdeel te bespreken.

Bouwveiligheidsplan Een bouwveiligheidsplan op hoofdlijnen zal onderdeel worden van de beoordeling van de aanvraag omgevingsvergunning (zie tevens het onderwerp hierboven Bouwplaatsinrichting en bouwlogistiek). De gekozen uitvoeringsmethode, met daarbij de te hanteren veiligheidszones, zijn daarin bepalend. BWT hanteert hiervoor de Landelijke richtlijn Bouw- en sloopveilligheid. Gelet op de locatie (binnenstedelijk gebied) in combinatie met de veiligheidszones uit de richtlijn is de gekozen uitvoeringsmethode bepalend voor de bouwconstructie van het gebouw (zie ook onderdeel bouwconstructie). De initiatiefnemer/aanvrager moet de bouwveiligheid en de gekozen bouwmethode in een zo vroeg mogelijk stadium laten meewegen in het belang van het proces aanvraag omgevingsvergunning. Gelet op de ingrijpende consequenties aan de bouwconstructie (bijvoorbeeld de keuze: in het werk gestort beton of prefabbeton) kan na het besluit op de aanvraag omgevingsvergunning alleen worden gewijzigd middels een nieuw besluit op een gewijzigde aanvraag omgevingsvergunning. Er zal namelijk een nieuwe beoordeling en afweging moeten plaatsvinden op het onderdeel bouwveiligheid en het ontwerp van de bouwconstructie van het project.

··

··

··

··

··

··

··

september 2021

85

8. Proces 8.1 Procedure 8.2 SMP en IP 8.3 Fasering 8.4 Participatie en communicatie

86

september 2021

RISE NvU

Deze Nota van Uitgangspunten is erop gericht het initiatief voor de ontwikkeling van RISE tot uitvoering te brengen. Dit hoofdstuk geeft uitleg over het proces richting de realisatie.

8.1 Procedure Tijdens de werkzaamheden in het kader van de NvU zijn RED Company, Havensteder en de gemeente ook gestart met de gesprekken over de met elkaar op te stellen samenwerkingsovereenkomst. In deze samenwerkingsovereenkomst leggen partijen hun rechten en verplichtingen bij de herontwikkeling jegens elkaar verder vast. Te denken valt daarbij aan taken en rollen ten aanzien van het programma, de kwaliteit en de planning van het project. Maar ook de voorbereiding en de doorkijk naar realisatie van de tijdelijke huisvesting, de RO-procedure (met mogelijke gebruikmaking van de coördinatieregeling), afstemming van de interne besluitvormingsprocedures binnen RED Company, Havensteder en gemeente, alsmede de noodzakelijke goedkeuring van de Autoriteit Wonen zullen naar verwachting een plek krijgen in de samenwerkingsovereenkomst. De overeenkomst dient tevens te voorzien in een exitregeling alsmede afspraken te bevatten ten aanzien van de benodigde zekerheden. Ten slotte zullen in de samenwerkingsovereenkomst tenminste de principe afspraken worden opgenomen ten aanzien van kostenverhaal (anterieure afspraken) en bijbetaling in verband met de noodzakelijke ontheffingen van de vigerende gebruiksbepalingen. Partijen streven ernaar de samenwerkingsovereenkomst voor het einde van 2021 te kunnen ondertekenen.

Verhuizen deel bewoners 8. Proces

Fase 1a

8.2 SMP en IP De ruimtelijke uitgangspunten zijn vertaald naar het concept stedenbouwkundig matenplan (Concept SMP) in de bijlage. Het Concept SMP dient als onderlegger voor het bouwplanproces in de initiatieffase. Naast harde uitgangspunten zijn daarin ook marges aangegeven waarin de definitieve uitwerking vorm kan krijgen. Als het ontwerp definitief is worden het Stedenbouwkundig Maten Plan (SMP) en het Inrichtingsplan (IP) opgesteld.

8.3 Fasering RED Company heeft een voorstel gedaan voor de fasering van de sloop en bouwwerkzaamheden en voor de (her) huisvesting van de bewoners met Havensteder. Dit voorstel wordt in het vervolgproces als leidraad voor de ontwikkeling gebruikt. In het vervolgproces worden belangrijke onderwerpen zoals het beperken van overlast voor de omwonenden, bouwlogistiek en placemaking nader uitgewerkt in samenwerking tussen RED Company, Havensteder en de gemeente. De fasering van de sloop en bouw is ingegeven door het feit dat de fundering voor de Hofpleintoren zich uitstrekt tot onder fase 1a alsmede onder een deel van het huidige woningbouwcomplex Pompenburg. Dit maakt dat realisatie van de Hofpleintoren logischerwijs gelijk op gaat met de aanpak van de bebouwing op de huidige locatie Coolsingel 6. Te zamen vormt dit fase 1a van het project. Het bouwen van deze eerste fase kan echter niet zonder gedeeltelijke (56

Fase 1a

appartementen) sloop van het woningbouwcomplex, omdat de toren zich uitstrekt tot over dit deel van het complex Pompenburg. Bijkomend voordeel van het starten met de Hofpleintoren in fase 1a is dat daarmee de totale doorlooptijd van de realisatie van RISE wordt beperkt. Door in fase 1a te starten met deze toren, is deze gereed ruim voordat fase 1b wordt opgeleverd. Voorbereiding Verhuizen deel bewoners Pompenburg naar een volwaardige tijdelijke woning (zie toelichting Havensteder).

··

Fase 1a Sloop Hofplein 33 en deel (56 appartementen) complex Pompenburg (inclusief gehele parkeergarage) en aanpak Coolsingel 6. Nieuwbouw Coolsingel toren, Hofplein toren en parkeergarage fase 1a.

·· ··

Fase 1b Bewoners uit het Pompenburg complex en uit tijdelijke woningen verhuizen naar de Coolsingel toren. Sloop rest gebouw Pompenburg complex. Nieuwbouw Weena toren en parkeergarage fase 1b.

·· ·· ··

Verhuizen / terug verhuizen bewoners

Fase 1b september 2021

87

8.4 Participatie en communicatie Met de vaststelling van het ambitiedocument op 3 november gaf het college van burgemeester en wethouders aan in te stemmen met de verdere uitwerking van het haalbaarheidsonderzoek, waarin RED Company, Havensteder en gemeente de herontwikkeling van de zuidoostelijke hoek van het Hofplein onderzoeken. Een belangrijk onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek vormt het gesprek met de huidige bewoners en de omgeving. Hiervoor is een participatieplan opgesteld. In november 2020 zijn de plannen en het participatieplan voor het eerst getoond aan de gebiedscommissie Centrum. Vervolgens zijn op 30 december 2020 bewoners van vijfduizend adressen en stakeholders per mail (en anderen via de media) geïnformeerd over de voorgenomen plannen en uitgenodigd voor een online webinar. Vooruitlopend op de webinar zijn de bewoners van Havensteder in een online bijeenkomst op 7 januari 2021 in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen aan RED Company, Havensteder en de gemeente. De webinar heeft plaats gevonden op 18 januari 2021 als brede online informatiebijeenkomst waar iedereen welkom was. Naast de webinar hebben er verschillende communicatiemomenten plaatsgevonden zoals een online enquête en er zijn doorlopend een-op-een gesprekken door Havensteder en RED Company gevoerd met stakeholders zoals de politie en ondernemers.

De belangrijkste doelen van deze participatiebijeenkomsten waren het informeren van bewoners en belanghebbenden over het planinitiatief en inventariseren welke kansen, dromen en zorgen er leven die deze stakeholders van belang vinden voor de verdere uitwerking van de plannen. Specifiek is tijdens de bijeenkomsten en het webinar ingegaan op de aspecten bewonersbelangen, woningbouwprogramma, betaalbaarheid, hoogtes, uitzicht/zichtlijnen, tijdelijke huisvesting en planning. Aan alle bijeenkomsten namen bij elkaar ruim 330 personen deel. Aan de online informatiebijeenkomst op 18 januari 2021 namen 260 mensen deel en hier werden 200+ vragen

88

september 2021

gesteld aan RED Company, gemeente en Havensteder. De enquête die hierna op riserotterdam.com werd gelanceerd werd 119 keer ingevuld. Uit de bijeenkomsten, enquête en gesprekken komen positieve reacties op het planinitiatief RISE naar voren. Kritische en negatieve reacties zijn er uiteraard ook. Er wordt vooral positief gereageerd op het verlevendigen van het gebied, meer voorzieningen, meer woningen op deze plek in het centrum, een aantrekkelijkere verblijfsplek in combinatie met de ontwikkeling van het Hofplein. Er zijn voor- en tegenstanders van de hoogbouw; sommige mensen vragen of het nóg hoger kan en of er mogelijkheden zijn voor een openbare rooftopbar of uitkijkpunt, anderen vragen zich af in hoeverre dit leidt tot wind- en schaduwvorming waar de omgeving last van zou kunnen hebben. Er wordt aandacht gevraagd voor invulling van het niet wonen programma en de uitdagingen die verdichting met zich mee kan brengen. Ook worden er kritische noten geplaatst bij de toekomstige sociale huurwoningen (omvang en prijs). Daarnaast leven er zorgen over de bereikbaarheid en de bouwoverlast in de realisatiefase, gerelateerd aan de ontwikkelingen in de directe omgeving. Tijdens de verschillende bijeenkomsten en gesprekken geeft men aan vooral graag op de hoogte te willen worden gehouden.

Er is ruime belangstelling om mee te denken in de verdere uitwerking van de plannen, met stip op nummer een daarin staat architectuur en uitstraling. Daarnaast is er ook veel interesse om in gesprek te gaan over het woonprogramma en openbare ruimte. Deze onderwerpen zijn nauw verweven met het verdere ontwerptraject van RED Company en krijgen een plek in de tweede fase van het participatietraject.

Gesprekken met huidige bewoners van de flat Pompenburg Naast de hierboven genoemde initiatieven met betrekking tot participatie van en met stakeholders zal Havensteder met haar huurders in de Pompenburg persoonlijke gesprekken gaan voeren om hun wensen, zorgen en vragen op te halen. In februari 2021 is Havensteder gestart met eerste gesprekken die in het teken stonden van nadere kennismaking. Havensteder hoopt zoveel mogelijk bewoners te kunnen spreken. De gesprekken leveren input voor het met de individuele bewoners te sluiten sociale contract, waarmee het gewenste draagvlak kan ontstaan. Met de politie, de directe buur van de ontwikkeling, zijn gesprekken gevoerd over verwachtingen van overlast door en voor het gebruik van het hoofdkantoor tijdens de bouw en in de toekomstige situatie. Tenslotte, de reacties uit het hele traject zijn voorgelegd aan de gebiedscommissie centrum. Verdere planvorming en vervolg participatie Participatie met alle stakeholders krijgt ook in het vervolg alle aandacht. RED Company en Havensteder werken strategieën voor participatie verder uit in een communicatie- en participatieplan. Participatie zal onder andere plaatsvinden rondom het opstellen van het sociaal plan van Havensteder voor de huidige bewoners van de Pompenburgflat. Daarnaast zullen ook voor andere woonprogramma’s vormen voor participatie verder uitgewerkt worden.

De opgehaalde inbreng in deze eerste fase geeft goede input voor de verdere planuitwerking en het vormgeven van het vervolg (participatie)proces. Meer over de participatie valt te lezen in het participatieverslag in de bijlage.

RISE NvU

Proces bewoners en sociaal Plan De voorgestelde herontwikkeling zal een grote impact hebben op de huurders van de 226 sociale huurwoningen van Havensteder. Daarom is het een voorwaarde dat het proces van herhuisvesting soepel en naar tevredenheid van bewoners en Havensteder verloopt. Onderdelen die daarin belangrijk zijn: 1. het contact met individuele bewoners 2. constructief overleg met de bewonersvertegenwoordigingen 3. goede afspraken rondom huurbevriezing en woningtoewijzing 4. afspraken over het toepassen van maatwerk 5. passende oplossing voor tijdelijke huisvesting indien noodzakelijk 6. zorg voor oudere bewoners Ad 1: contact met individuele bewoners Havensteder wil zoveel mogelijk bewoners spreken. Tijdens 1-op-1-gesprekken wordt verteld dat alle bewoners indien gewenst naar de nieuwbouw kunnen verhuizen en dat Havensteder deze bewoners tijdens het gehele traject zal begeleiden. Havensteder zorgt bovenal dat bewoners in een veilige setting vragen kunnen stellen en eventuele zorgen kunnen delen. Op basis van deze gesprekken zal het sociaal plan verder worden vormgegeven, waarmee het gewenste draagvlak kan ontstaan. Ad. 2: constructief overleg met formele bewonersvertegenwoordiging In de flat zijn inmiddels twee formele bewonersvertegenwoordigingen actief. De eerste is bewonersvereniging Delftse Poort.

Een groep vrijwilligers die zich al 36 jaar met hart en ziel inzet voor de belangen van de bewoners in de flats Pompenburg en Noordmolenwerf. Naast gesprekken over de mogelijke herontwikkeling overlegt Havensteder ook regelmatig met deze vertegenwoordiging over verschillende zaken rond het beheer van de flats. Recent is de bewonerscommissie Behoud de Pompenburg opgericht. Het betreft een groep van bewoners die zich te-

8. Proces

gen de mogelijke plannen uitspreekt, met name omdat het pand nog in een té goede staat verkeert om te slopen. Het eerste kennismakingsgesprek met de bewonerscommissie vond plaats op 5 februari 2021. De bewonerscommissie Behoud de Pompenburg wordt ondersteund door medewerkers die op andere plekken in Rotterdam zich hebben verzet tegen voorgenomen sloopplannen. Havensteder voert met beide bewonersvertegenwoordigingen overleg en de wens van Havensteder is om dit gezamenlijk te doen. De bewonersvertegenwoordigingen en daaruit ontstane klankbordgroepen worden actief betrokken bij de planvorming.

tijdens het gehele traject ondersteunen. Havensteder coördineert dit samen met RED Company. Ad. 6: zorg voor oudere bewoners Ruim een derde van de huidige bewoners is 70 jaar of ouder. Het is evident dat deze groep ouderen met extra zorg moet worden behandeld en begeleid om de overgang naar een nieuwe woning prettig en succesvol te laten verlopen. In de sociale aanpak van Havensteder is dan ook extra aandacht voor het ontzorgen van deze groep tijdens het gehele traject, inclusief nazorg.

Ad 3: afspraken rondom huurbevriezing en woningtoewijzing Eerder is door Havensteder aan bewoners toegezegd dat er geen wijziging in de huur komt als bewoners overgaan naar een vergelijkbare woning in de nieuwbouw. Bijvoorbeeld van 3-kamers nu naar 3-kamers straks. Mocht het woonproduct veranderen in de nieuwe situatie dan kan de huurprijs naar boven of naar beneden worden bijgesteld. Ad. 4 afspraken over toepassen van maatwerk Havensteder werkt met een (standaard)programma van eisen voor nieuwbouw, maar houdt hier ruimte voor maatwerk. Indien nodig kunnen woningen passend worden gemaakt bijvoorbeeld voor grotere huishoudens. Maatwerk kan ook betekenen dat Havensteder helpt in de zoektocht naar een andere woning elders, mocht dat de wens van een bewoner zijn. Ad. 5 passende oplossing voor tijdelijke huisvesting indien noodzakelijk Alle bewoners krijgen de kans om naar de nieuwbouw te verhuizen. Door sloop en bouw gefaseerd uit te voeren is de groep die daarvoor dan tijdelijke huisvesting nodig heeft beperkt. Voor bewoners van 56 woningen zal in nauw overleg gezocht worden naar een tijdelijke woonoplossing op maat. Na oplevering van de nieuwbouw verhuizen zij dan naar de Coolsingeltoren. Havensteder zal deze bewoners