21bb10915 Bijlage 1 behorende bij 21bb10911 - Masterplan Brainpark I
Tekst van het document
Groen en gezond Groene ommetjes zijn belangrijk voor de fysieke en mentale gezondheid. Bij voorkeur wordt er een variatie aan groene ommetjes en looproutes gecreëerd, met ook verbindingen naar onder meer de EUR en het metrostation Kralingse Zoom. STOP principe Inrichting van straten volgens het STOP-principe (Stappers, Trappers, OV, Personenwagens) wordt toegepast. Ondergronds parkeren met een lage norm leidt tot meer openbare ruimte waar men elkaar rustig en veilig kan ontmoeten. Een brede toepassing van deelauto’s lijkt hier kansrijk en versterkt de gezamenlijkheid. Fietsparkeren is
Masterplan Brainpark I
37/112
Ruimtelijke verbindingen Algemeen uitgangspunt vormt het verbinden van oude en nieuwe routes om een nieuw netwerk te maken. Daarbij is sprake van het versterken van verbindingen op basis van het onderliggende slagenlandschap, van stedelijke assen, van knooppunten, publiekstrekkers en bestemmingen. We willen het nieuwe woon-werk landschap verbinden met het aanwezige stedelijke (recreatie)landschap. Noord-Zuid verbindingen In noord-zuid richting is en blijft de Kralingse Zoom een belangrijke ontsluiting voor het gebied, met hoofdzakelijk een doorstromingsfunctie en aansluiting op het netwerk van de stad. We anticiperen in het masterplan op een transformatie van de Kralingse Zoom naar een brede laan, type ‘Parklane’. De nieuwe noord-zuid verbindingen die we introduceren verfijnen de interne structuur van de plangebied, van een in zichzelf gekeerd ‘eiland’ wordt Brainpark I een onderdeel van een netwerk, het lange lint tussen Kralingse Zoom en A16. De structuur van de openbare ruimte zal bestaan uit een langgerekte noord-zuid bundel van verschillende soorten paden en looproutes in een groene parkomgeving. De centrale opzet van de bestaande groenstructuur (park rond de vijver) wordt omgezet naar een langgerekte parkzone met aansluitingen naar noord en zuid.
Hierin is een reservering opgenomen voor een nieuwe fiets- en voetgangersroute tussen het knooppunt Kralingse Zoom en de zuidelijk gelegen groenvoorzieningen in de Esch en de rivier. Landschappelijk wordt de bestaande vijver in het Brainpark uitgebreid tot een noord-zuid systeem waardoor er een verbinding ontstaat met het oude slotenpatroon in het laaggelegen Kralingen-oost.
Belangrijke Noord-Zuid verbindingen Brainpark I
38/112
Oost-West verbindingen In oost-west richting krijgt de as vanaf het Excelsior stadion over de plaza van de EUR Campus een passende ruimtelijke verbinding met de parkstructuur van Brainpark I. Aan de noordzijde ligt een kans een groen-blauwe verbinding te maken langs de Groene Wetering. Het vormt de ‘zichtzijde’ van Brainpark I vanaf de Kralingse Zoom. Dwarsverbindingen over de westelijke kavels van Brainpark I zijn, evenals de oversteken van de Kralingse Zoom, aandachtspunten waarbij de doorstroming van de stadsas Kralingse Zoom en verkeersveiligheid uitgangspunten zijn. Een belangrijk begrip bij het versterken van de oost-west/ noord-zuid verbindingen is het streven naar ‘ommetjes’. Ontwerpuitgangspunten: - Vergroten aantal aansluitingen op Brainpark I aan de noordzijde; - Vergroten keuzemogelijkheden ommetjes aan de zuidzijde; - Vergroten interne variatie in het Brainpark in vertrekaankomstroutes vanuit huis; - Lange rechtstanden in Brainpark worden vervangen door variatie in kijkrichting en beleving.
Ommetjes:
Masterplan Brainpark I
Doorgetrokken lijn: bestaande route Stippellijn: nieuwe routes
Belangrijke Oost-West verbindingen Brainpark I
39/112
Nieuwe routes, nieuwe relaties De geïsoleerde ligging van Brainpark I wordt verminderd door een nieuwe gelaagdheid van verbindingen. Aandacht gaat daarbij uit naar actieve modaliteiten en gezonde vormen van verplaatsing. Voetgangers, fietsers en openbaar vervoer krijgen daarbij nadrukkelijk aandacht naast de auto. Met het maken van nieuwe verbindingen wordt de potentie van het gebied verzilverd door belangrijke stedelijke structuren en elementen te verbinden. Stedelijke groenvoorzieningen van formaat (de Kralingse Plas/ Kralingse Bos, Trompenburg, Oude Plantage, Polder de Esch en de Nieuwe Maas) bevinden zich op loop- en fietsafstand. Daarnaast zijn er zowel kwalitatief hoogwaardige sportvoorzieningen en groenvoorzieningen als ook stedelijke knooppunten zoals de Erasmus Universiteit en de Kralingse Zoom in de directe omgeving. 500m: ca. 7,5 minuten lopen (4km/uur, Bron CROW) 1000m: ca. 15 minuten lopen (4km/uur, Bron CROW) 1500m: ca. 5 minuten fietsen (20km/uur)
40/112
Sfeer, karakteristiek en identiteit openbare ruimtes Profielen Kralingse Zoom, Max Euwelaan, K.P.Mandelelaan, Drie hoofdstructuren - Kralingse Zoom, type Parklane, symmetrisch/ asymmetrisch, bomen in gras westzijde, bomen in gras c.q. verharding oostzijde, ontsluiting westzijde Brainpark I: toegangen voet/ fiets, bezorgdiensten.
Theoretisch profiel Kralingse Zoom
Profiel: theoretisch profiel 50m, symmetrische opbouw, 2x1 rijbanen met aparte uitvoegstroken voor afslaand verkeer, middenberm, fietspaden, voetpaden en groene bermen. - Max Euwelaan: autovrij, stedelijke Esplanade, pleininrichting met grote groenvakken, verblijfsplekken, bestaande bomen en nieuwe bomen in een losse setting, zuidzijde shared space. Profiel: breedte variërend van 14-50m. Ontwerponderzoek: aansluiting noordzijde op de K.P. van der Mandelelaan/ inpassen hoogteverschillen. - KP van der Mandelelaan: rijbaan twee richtingen, snelheidsremmers, behoud bomen, toevoegen lossere bomenstructuur, niet parkeren, ontsluiting kavels aan weerszijden Profiel: ca. 6m rijbaan, weerszijden reservering 2,7m laden en lossen.
Mogelijke uitwerking Max Euwelaan
De bestaande profielen Max Euwelaan en KP van der Mandelelaan zijn 20m breed, met rijbaan en langsparkeren, eenzijdig doorgaande rij bomen in brede grasberm, voetpad worden omgevormd. Nieuwe ligging rijbaan, ‘losser’ maken van de begeleidende bomenrij.
Mogelijke uitwerking K.P. van der Mandelelaan
Masterplan Brainpark I
41/112
3.4 Veranderende mobiliteit.
Rotterdam koppelt de verstedelijksopgave sterk aan de mobiliteitstransitie. Vooral rondom OV-knopen is functiemenging en verdichting kansrijk. Om de ambities voor het nieuwe Brainpark I mogelijk te maken, draagt de mobiliteitsstrategie bij aan een bereikbaar, leefbaar gebied met aantrekkelijke (openbare) ruimte. We zetten in op een mobiliteitstransitie, waarin het autogebruik vermindert en OV, fietsen, lopen en slimme deelmobiliteitsconcepten de dragers worden voor de mobiliteit in Brainpark. De veranderende samenstelling van het gebied – nieuwe mix van functies, bewoners en gebruikers – en de daardoor veranderende mobiliteitsbehoefte bieden kansen om deze transitie vorm te geven. De nabijheid van het multimodale knooppunt Kralingse Zoom (metro, bus, Parkshuttle en auto – met nabijgelegen P+R) biedt hiervoor een uitstekend vertrekpunt. Op termijn kan de realisatie van een nieuwe oeververbinding tussen Feyenoord City en Kralingse Zoom met mogelijk een nieuwe hoogwaardige OV-verbinding de bereikbaarheid van Brainpark (I) vanuit zuidelijke richting sterk verbeteren. Huidige situatie Brainpark I ligt op een gunstige locatie waarvandaan je op de fiets in 15 minuten in het centrum van Rotterdam bent en het Kralingse Bos zelfs al in 5 minuten fietsen of een kwartier wandelen is te bereiken.
Aan de westkant bevinden zich de stadswijk Kralingen-oost en de campus van de Erasmus Universiteit (EUR), aan de oostzijde de snelweg A16, ten noorden het multimodale OV-knooppunt Kralingse Zoom (metro, bus, parkshuttle en P+R) en ten zuiden de Abram van Rijckevorselweg als oostelijke stadsentree van Rotterdam. Daarmee zijn zowel de stadswijken als een breed scala aan bestemmingen en vervoersmogelijkheden beschikbaar in de directe omgeving.
Huidige verkeersstructuur / ontsluiting Brainpark I
Brainpark I benut deze uitstekende bereikbaarheid door in te zetten op duurzame mobiliteit. Een fijnmazig netwerk zorgt voor een goede verbinding met onder andere de EUR Campus en een goede ruimtelijke inpassing van het gebied in zijn omgeving. De multimodale OV-knoop Kralingse Zoom sluit daarop aan.
42/112
Mobiliteit De mobiliteitstransitie krijgt in Brainpark I vorm door een minder dominante rol voor de auto, in bezit en gebruik, en een focus op OV, fiets, lopen en slimme deelmobiliteitsconcepten. De Kralingse Zoom krijgt als verbindende stadsboulevard een groen karakter en vormt zowel voor fietsers als automobilisten een doorgaande verbinding.
Kralingse Zoom
Binnen het Brainpark wordt ruimte gecreëerd voor voetgangers en fietsers, door verblijfsruimte op de ‘Esplanade’ en veilige en gezonde verbindingen door de ‘parkzone’. Ook naar de omliggende gebieden worden verbindingen gelegd, zoals naar de EUR Plaza en het multimodale OV-knooppunt Kralingse Zoom. Bij de ontwikkelingen op Brainpark I wordt de realisatie van ‘mobiliteitshubs’ met parkeren en deelsystemen beoogd. Voetganger en fietser In Brainpark wordt ingezet op een goed fijnmazig netwerk voor fietsers en voetgangers, als tegenhanger van de grote infrastructurele assen die het gebied omkaderen. Niet alleen wordt voorzien in kwalitatief hoogwaardige fiets- en wandelpaden, maar ook sociale veiligheid is belangrijk in het gebied. Zichtlijnen en transparantie zijn hierbij van belang, evenals goede verlichting en positionering van de routes. Activiteit in de plinten zorgt bovendien voor een levendig en prettig straatbeeld.
K.P. van der Mandelelaan
Fietsers bereiken het Brainpark via de doorgaande regionale fietsroute over de Kralingse Zoom en kunnen zowel gebruik maken van de K.P. van der Mandelelaan als van het fijnmazige netwerk in het gebied. Bij ieder complex dienen goede en logisch gepositioneerde fietsvoorzieningen en ruime stallingsmogelijkheden te worden voorzien, waarmee gebruik van de fiets wordt bevorderd. De Max Euwelaan wordt afgesloten voor autoverkeer en ingericht als shared space voor voetgangers en fietsers. Hulpdiensten en afvalinzameling kunnen hier wel gebruik van maken Deze esplanade vormt daarmee een belangrijke drager voor langzaam verkeer in het gebied en een natuurlijke verbinding met de plaza van de EUR Campus en het multimodale
Masterplan Brainpark I
Doorgetrokken lijnen: bestaande regionale fietsroute Stippellijnen: nieuwe of verbeterde fietsroute
Fijnmazig netwerk voor fiets- en voetgangers
43/112
OV-knooppunt Kralingse Zoom. Een uitzondering vormt het meest zuidelijke gedeelte dat open wordt gehouden voor bestemmingsverkeer naar de Erasmusstaete. Ook het centraal gelegen ‘park’ biedt ruimte aan de voetganger. Openbaar vervoer In de directe nabijheid van Brainpark I bevindt zich een breed aanbod aan OV-mogelijkheden (bus, metro en parkshuttle). Direct ten noorden van het plangebied komen veel OV-lijnen samen bij de multimodale OV-knoop en P+R voorziening Kralingse Zoom.
Ruimtereservering HOV boven/ondergronds
Ruimtereservering HOV ondergronds
Zoekruimtes halte (bovengronds/ ondergronds) Zoekruimtes halte (bovengronds/ ondergronds)
Mogelijke varianten nieuwe HOV verbindingen/ haltes
Een mogelijke extra HOV-verbinding via een nieuwe oeververbinding tussen de Kralingse Zoom, Feyenoord City/Stadionpark en Zuidplein legt daarnaast een directe verbinding met het zuiden en zorgt ervoor dat het gebied min of meer op een kruispunt van OV komt te liggen. Een mogelijke nieuwe halte ter hoogte van de EUR/Brainpark I is daarbij een optie. Ruimtereserveringen op de Max Euwelaan en de Kralingse Zoom maken beide tracévarianten mogelijk. Deze mogelijke nieuwe HOV-verbinding draagt net als de ligging van het gebied bij aan de OV-bereikbaarheid en het bevorderen van OV-gebruik van nieuwe bewoners van Brainpark I en maakt het gebied extra aantrekkelijk voor bewoners die frequent met het OV (willen) reizen. Op termijn kan een kwaliteitssprong van het OV plaatsvinden door frequentieverhoging van de bestaande metrobediening en (door)ontwikkeling van knooppunt Kralingse Zoom. Deelmobiliteit Autoverkeer speelt een minder prominente rol binnen het mobiliteitssysteem van de toekomst. Het bezit van een auto wordt minder noodzakelijk door het aanbod van collectieve (slimme, schone) mobiliteitsconcepten, zoals deelauto’s, fietsen en mobiliteitsoplossingen voor de first & last mile. OV-knooppunt Kralingse Zoom speelt daarbij een belangrijke rol door te fungeren als ‘mobiliteitshub’.
Ook binnen Brainpark I worden ‘deelmobiliteitsconcepten’ aangeboden en kan gebruik worden gemaakt van de verschillende bestaande deelmobiliteitsaanbieders in de stad.
44/112
Auto De auto vormt nadrukkelijk het alternatief, waarbij sprake is van minder individueel autogebruik en parkeren en meer gebruik van het openbaar vervoer, fietsen, lopen en deelmobiliteit. Toegang tot het gebied is per auto alleen mogelijk via twee entrees vanaf de Kralingse Zoom. Er wordt in het masterplan geanticipeerd op de mogelijkheid om de noordelijke aantakking van de K.P. van de Mandelelaan te verplaatsen naar het noorden via het gebied knooppunt Kralingse Zoom. De haalbaarheid hiervan zal nader moeten worden onderzocht.
Ruimtereservering nieuw profiel Kralingse Zoom
De K.P. van de Mandelaan wordt omgevormd. Het profiel wordt ingericht als 30km/h ontsluitingsweg. De rijbaan (twee richtingen) krijgt bijbehorende snelheidsremmende maatregelen als minder lange rechtstanden, duidelijke bochten, en eventueel aanvullende snelheidsremmers. Aan weerszijden liggen reserveringen voor expediëren. Het vormt de enige ‘auto-route’ door het gebied en is daarmee de ontsluitingsweg waarmee Brainpark I via de Kralingse Zoom, de Abram van Rijckevorselweg en de Jacques Dutilhweg aansluit op het netwerk van de stad en het nationale weggennet. Parkeren Parkeervoorzieningen voor bewoners, gebruikers en bezoekers bevinden zich inpandig en niet in de openbare ruimte. De entrees en eventuele hellingbanen worden ontsloten vanaf de K.P. van der Mandelelaan en grenzen niet direct aan openbaar gebied. Afzonderlijke parkeervoorzieningen worden aan elkaar verbonden/ gekoppeld, waarmee het aantal entrees wordt beperkt. Passend bij de gemengde invulling en stedelijke dichtheid van het gebied geldt een parkeernorm overeenkomstig de gemeentelijke parkeerverordening. Ook geldt de EV-ready eis, minimaal 20% van de parkeervoorzieningen is voorbereid op elektrisch laden. Waar mogelijk ligt dit percentage hoger. Opwekking van duurzame energie kan hierbij (op gebouwniveau) een rol spelen.
Deze parkeervoorzieningen fungeren ook als ‘hubs’ met collectieve mobiliteitsconcepten, zoals deelauto’s.
Masterplan Brainpark I
legenda -Nieuwe aansluitingen op de Kralingse Zoom/ noordelijke aansluiting: ambitie, valt nu buiten plangebied -Bestaande rijbaan KP vd Mandelelaan, wordt getransformeerd naar 30km ontsluitingsweg -Bestaande rijbaan Max Euwelaan, wordt afgesloten voor autoverkeer en getransformeerd -Nieuwe hoofdontsluiting: rijbaan KP vd Mandelelaan, 30km ontsluitingsweg -Ambitie noordelijke aansluiting nieuwe hoofdontsluiting, valt nu buiten plangebied -Afwijkende toegangsroute naar parkeergarage op de kavel
Stippellijn: gekoppelde ondergrondse parkeervoorzieningen
-Leveranciersingang vanaf KP vd Mandelaan -Standaard nieuwe toegangsroute naar parkeergarage vanaf de KP vd Mandelaan -Toegang naar ‘mobiliteitshub’ vanaf Kralingse Zoom
45/112
3.5 De gemixte stad.
Brainpark is een kantorenlocatie waar we een kwaliteitsslag moeten maken in de vorm van een mix van economische versterking en verstedelijking. Het krijgt de uitstraling van een gemengd gebied voor wonen en werken en voor verschillende doelgroepen, waar iedereen zich welkom voelt en waar 24/7 levendigheid is. Er wonen voornamelijk starters, studenten en jonge gezinnen. Er zitten veel verschillende bedrijven, maar ook openbare voorzieningen zoals sport, horeca, maatschappelijk.
legenda Woonprogramma gecombineerd met kantoorprogramma Woonprogramma met kantoor en mogelijk hotel / shortstay Uitsluitend kantoorprogramma Kantoorprogramma met mogelijk hotel / shortstay Mogelijke locatie commerciële voorziening Mogelijke locatie maatschappelijke voorziening
Globale programmering Brainpark I
46/112
Sociale Huurwoningen
Indicatie Eindbeeld programma Brainpark I
Voor starters en studenten biedt Brainpark I een woonmilieu. Gedeelde voorzieningen in de plint dragen bij aan de uitwisselingen ontmoetingen tussen de bewoners en gebruikers.
55%*
WONEN
ca. 30%
Middeldure huur- en koop woningen Voor starters op de woningmarkt biedt Brainpark voldoende ruimte. ca. 40%
Hoger segment huur- en koopwoningen
Brainpark biedt ook ruimte aan de hogere segmenten door unieke woonconcepten en excellente woonkwaliteit.
15%*
VOORZIENINGEN
ca. 30%
Hotel & Short Stay Het verblijfsprogramma wordt versterkt door het uitbreiden van het hotel- en short stay programma. Daarnaast vormen de congresfaciliteiten een belangrijk ankerpunt in het Brainpark. ca. 75%
30%*
WERKEN
Kantoren Kantoren blijft een voornaamst programma in het gebied. De nadruk ligt op de zakelijke dienstverlening langs de A16 en aan Kralingse Zoom. Maar er liggen ook kansen voor start-ups en scale-ups in gemengde kantoorverzamelconcepten met Campus Woudestein als economische motor.
ca. 80%
Masterplan Brainpark I
Maatschappelijke voorzienigen
Er dient ook ruimte voor maatschappelijke voorzieningen gereserveerd te worden. Te denken valt aan o.a. zorg, sport en studieruimten . ca. 25%
Commerciële voorzieningen & Bedrijven In plinten is ruimte voor onder meer sport- en zorg gerelateerd programma. ca. 10%
Horeca & Detailhandel
Uitwisseling en ontmoeting wordt maximaal gestimuleerd in de plinten. Horeca en detailhandel zijn op daarvoor aangewezen locaties toegestaan.
ca. 10%
47/112
Door de perifere ligging is de kwaliteit van wonen, werken en verblijven sterk afhankelijk van het niveau van de voorzieningen. Gedeelde voorzieningen zijn de bindende factor voor het milieu dat ons voor ogen staat. •
Brainpark biedt een beperkt maar compleet pallet voor de dagelijkse behoefte van de stedeling: kinderopvang, sportschool e.d.
•
Parkeren wordt zoveel mogelijk via dubbel gebruik georganiseerd.
•
Wonen en werken delen zoveel mogelijk voorzieningen, zoals koffie- en lunchplekken, collectieve werkplekken.
Brainpark is een kantorenlocatie waar we een kwaliteitsslag moeten maken in de vorm van een mix van economische versterking en verstedelijking. Het krijgt de uitstraling van een gemengd gebied voor wonen en werken en voor verschillende doelgroepen, waar iedereen zich welkom voelt en waar 24/7 levendigheid is: •
We streven naar een stedelijke dichtheid met een goede mix tussen werken, wonen, leisure en voorzieningen.
•
Het werkprogramma blijft gelijk, maar wordt meer gedifferentieerd in type en schaal.
•
Een significant deel wonen is van belang voor de levendigheid.
•
We bedienen verschillende doelgroepen voor wonen en werken; studenten, stedelijke doelgroepen, (internationale) kenniswerkers en stedelijke dienstverlening.
•
De korrel van de gebouwen en de verdeling tussen wonen en werken is kleinschalig, en verspreid over het gehele gebied; monofunctionele zones worden zo veel mogelijk vermeden.
•
De vestiging van onderwijsinstellingen en kennisintensieve bedrijven wordt gestimuleerd.
•
Brainpark biedt huisvesting aan studenten, kenniswerkers, maar ook aan stedelijke doelgroepen (1 en 2 persoonshuishoudens, urban professionals) zoals beschreven in de maximale mix ambitie wonen.
•
Brainpark stimuleert de vestiging van kennis gerelateerde bedrijven en instellingen (universiteit en hogeschool).
•
Brainpark realiseert werkruimtes die relevant zijn voor de stedelijke economie en werkgelegenheid: flexibel, kleinschalig, gericht op stedelijke diensten.
•
Brainpark wil optimaal aansluiten op de Plaza van de Campus Woudestein en streeft naar een complementair voorzieningenniveau van Campus Woudestein en Brainpark.
•
Brainpark biedt aan studenten en medewerkers van Campus Woudestein verblijfsruimte en een goede, aantrekkelijke verbinding met het metrostation Kralingse Zoom.
segment voor 23 jaar en ouder (<€633,25, prijspeil 2021). •
40 % middeldure huur- en koopwoningen: •
Waarvan minimaal 10% in de middeldure koopsector wordt gerealiseerd.
•
Deze woningen hebben een huurprijs van €752,33,- tot €1060,- of een koopprijs van €181.000,- tot €325.000,(prijspeil 2021) en hebben een maximaal gemiddelde aanvangshuur van €990,-.(prijspeil 2021). De woningen worden gebouwd en verhuurd volgens de regels in het Actieplan middenhuur.
Randvoorwaarden woonprogramma In iedere ontwikkeling wordt voorzien in onderstaande onderverdeling naar prijssegmenten. Partijen mogen hiervan afwijken als zij in overleg met andere partijen op Brainpark tot een uitruil in het programma kunnen komen of als in een latere fase van hun ontwikkeling deze verdeling alsnog wordt gehaald. De gemeente heeft op basis van de doelgroepenverordening de mogelijkheid om het gewenste percentage voor middeldure huur- en koopwoningen in een gebied in het bestemmingsplan vast te leggen. In specifieke gevallen, zoals bijvoorbeeld ontwikkelingen met weinig woningen of ontwikkelingen die reeds gepland staan, kan in overleg met de gemeente hierop een uitzondering worden gemaakt. Het gewenste programma wordt dan in onderling overleg vastgesteld.
30% hoger segment huur- en koopwoningen •
•
•
Circa 10% betaalbare studentenwoningen (zelfstandig of onzelfstandig) met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€442,46, prijspeil 2021) voor studenten tot 23 jaar. Circa 10% studentenwoningen in het betaalbare
Deze woningen hebben een huurprijs van €1060,- tot €1380,- of een koopprijs van €325.000 tot €495.000,(prijspeil 2021). In overleg met de gemeente is in sommige gevallen ontwikkeling van duurdere woningen mogelijk.
Voor ieder prijssegment (exclusief de studentenwoningen) geldt dat de woningen gemiddeld minimaal 60 m2 gbo moeten zijn met een minimum van 50m2. Voor de studentenwoningen gelden de volgende voorwaarden: •
De woongebouwen voor studenten worden voorzien van meerdere collectieve ruimten voor ontmoeting, wasruimten, sportfaciliteiten etc.
•
In de anterieure overeenkomst zal vastgelegd worden dat deze woningen minimaal 15 jaar in het betreffende prijssegment (onder de kwaliteitskortingsgrens of onder de eerste aftoppingsgrens) worden verhuurd;
•
Deze woningen moeten worden verhuurd aan studenten die zijn ingeschreven bij een onderwijsinstelling en aangeboden worden met een campuscontract;
Gewenste verdeling naar prijssegmenten: 30% sociale huurwoningen met de volgende onderverdeling:
Circa 10% reguliere sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€752,33, prijspeil 2021), voor diverse doelgroepen.
48/112
•
Deze woningen mogen alleen geëxploiteerd worden door partijen die daar aantoonbaar ervaring mee hebben. Het heeft de voorkeur dat de ontwikkeling en/ of exploitatie wordt uitgevoerd door een Rotterdamse studentencorporatie, Stadswonen of SSH. Voor de reguliere sociale huurwoningen geldt de volgende voorwaarde:
•
De sociale niet- studentenwoningen worden conform de BOK (bestuurlijke overeenkomst) tussen gemeente en woningcorporaties in beginsel ontwikkeld en/ of geëxploiteerd door een woningcorporatie die in Rotterdam actief is. Daarbij zal de gemeente zich houden aan de in de BOK gemaakte afspraken, zodat de betreffende woningcorporatie een optimale onderhandelingspositie heeft onder meer over de sociale grondprijs. De woningcorporaties bepalen in principe onderling wie in aanmerking komt. Dit met inachtneming van concretiserende afspraken ten aanzien van de keuze voor de woningcorporatie(s). Dat is het geval bij Brainpark, in bijlage A2 van de BOK. Woonstad en Havensteder zijn daar genoemd als de betreffende woningcorporatie. Zij zullen hier overleg over hebben en zullen laten weten wat de uitkomst is. Alleen als de betreffende woningcorporatie geen belangstelling heeft en dit expliciet aangeeft, wordt van deze regeling (zoals bepaald in de BOK) afgeweken.
Voor de middenhuurwoningen geldt: •
Het is wenselijk dat de Rotterdamse woningcorporaties gepolst worden voor de bouw en/of de exploitatie van de middeldure huurwoningen.
Maatschappelijke voorzieningen In het Masterplan wordt ruimte gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen. De vastgestelde referentiewaarden leiden tot m2’s voor onderwijs, cultuur, zorg en welzijn. We leggen in het Masterplan en de onderliggende bestemmingsplannen vast dat voor ieder bouwproject minimaal de referentiewaarden gelden en dat de ontwikkelaar verplicht is om hierover met SO en MO in overleg te gaan.
Masterplan Brainpark I
De rekentool referentiewaarden geeft per functie een aantal m2’s aan, maar dit aantal is vaak te weinig om een functie daadwerkelijk te kunnen vestigen (bijvoorbeeld 28 m2 BVO crisisopvang bij een ontwikkeling van 1000 woningen). Bij bundeling van projecten komen complete voorzieningen (zoals bijvoorbeeld een “huis van de wijk”) wel in zicht, maar in welk deelproject landen deze dan. Er is dus nog een discrepantie tussen de referentiewaarden en de uitwerking van concrete plannen. In het geval van Brainpark hebben we te maken met veel particulier eigendom. We zullen dus per plot tot concrete afspraken moeten komen. Als de ontwikkelaar het gewenste type voorziening niet kan of wil inpassen dan zal hij financieel moeten bijdragen aan voorzieningen op andere kavels. Werken Brainpark heeft zich, anders dan de naam doen vermoeden, vanaaf de start in de jaren ’90 ontwikkeld tot een regulier kantorenterrein. De link met de aanwezige universiteit is slechts beperkt aanwezig. Er is sinds de bouw van de kantoren weinig geïnvesteerd in de kwaliteit van het vastgoed, enkele uitzonderingen, zoals d]e komst van een medisch centrum op de K.P. van der Mandelelaan, daargelaten.
Op Brainpark liggen kansen en mogelijkheden om (door transformatie en sloop-nieuwbouw) ruimte te creëren voor zowel (inter)nationaal georiënteerde bedrijven als small corporates en onderwijsfuncties die in relatie staan tot de universiteit, Op dit moment worden leegkomende ruimtes al ingezet als flexibel kantoorgebouwconcept voor start-ups en incubators. Hierbij ligt de nadruk op ontmoeting en het delen van faciliteiten en kennis, om zo een voedingsbodem te zijn voor innovatie. De huidige kantoorvloeroppervlakte van Brainpark blijft gelijk en is voornamelijk georiënteerd op de (geluidbelaste) zichtlocaties aan de A16. Daarnaast wordt nieuw werkprogramma toegevoegd in de vorm van commerciële en maatschappelijke voorzieningen in de plinten van het woonprogramma. Reguliere detailhandel wordt hierbij vooralsnog uitgesloten.
49/112
Belangrijke onderdelen voor de stedelijke sfeer zijn: Plinten • aansluitend op de o.r., woningbouw minimaal 3,5m hoog; • hoger voor commerciële programma’s (4,5-8m hoog); • levendig en zo veel mogelijk vrij van servicefuncties. Bouwblokken • Max 7L aan de Kralingse Zoom, 6-8 lagen parkzone en max 9L A16-zone; • eindigt met een dakterras aansluitend op een toren en hogere bebouwing A16 zone, bij voorkeur groen dak aansluiten op collectieve voorzieningen. Hoogbouw • varierend tot een maximale hoogte van 50 en 70 meter; • Overwegend in de tweede lijn t.o.v. de parkruimte. Drie sferen Brainpark I kenmerkt zich door drie verschillende stedelijke gebieden, met ieder een eigen karakter. Deze drie gebieden staan aan de basis van het plan. Deze zijn: de Kralingse Zoom, het centrale park en de A16-zone. Deze drie plekken hebben ieder een eigen stedelijke functie en uitstraling.
3.6 De compacte stad.
Brainpark I wordt een plek waar wordt gewoond en gewerkt in een hoogstedelijk milieu, waarbij de verschillende programma’s samen voor een levendige en vitale stadswijk zorgen. Het hoogstedelijke bouwprogramma voor Brainpark I en de ambitie om er een gezonde en groene wijk van te maken, stelt hoge eisen aan de inpassing van bebouwing. Desondanks biedt het stedenbouwkundig weefsel goede mogelijkheden om Brainpark I in hoge dichtheden te ontwikkelen, met behoud van diversiteit, groen en ruimtelijke kwaliteit. Om te komen tot een goede ontwikkeling zijn er stedenbouwkundige randvoorwaarden/ regels opgesteld. Deze gaan van plottot gebouw niveau wat moet gaan leiden tot een passend geheel.
Stedelijke sfeer en weefsel In Brainpark I wordt gezocht naar een stedelijke sfeer met een maximale kwaliteit in een hoge dichtheid die een woonwerkmilieu herbergt waarin de buitenruimte en plinten zorgen voor levendigheid en interactie. De sfeer is er één van levendige stedelijkheid, maar zonder nadrukkelijke aanwezigheid van de auto. De kavels worden met samengestelde halfopen bouwblokken vormgegeven die geopend zijn richting het park of onderling een netwerk van hoven vormen. Deze vormen een basis van bouwblokken en een zorgvuldig ontworpen openbare ruimte, bestaande uit rustige of levendige plekken, voorzieningen, werkruimten en wonen in de plinten, groen en water. Ook hoogbouw is een belangrijk planelement voor Brainpark I, niet als los accent, maar als integraal en kenmerkend onderdeel van het woonwerkmilieu.
Kralingse Zoom (Parklane) Kralingse Zoom is de hoofdontsluiting van Brainpark I en wordt in de toekomst een stedelijke laan die de verschillende gebieden aan de oostzijde van Rotterdam met elkaar gaat verbinden. Brainpark I krijgt met verschillende programma’s adressering aan de Kralingse Zoom en doorbreekt zodoende het introverte karakter en verbetert de relatie met zowel de stad als de Campus Woudestein. Het centrale park Het centrale park is het gebied waar rust en reuring is en waar wonen, werken en voorzieningen naast elkaar een plek vinden. De bebouwing aan het park dient de informele en ongedwongen sfeer van het park te versterken. Een open verkaveling en variatie in rooilijnen en bouwhoogtes is hier een pré. A16 zone De A16 zone vormt de oostelijke entree van de stad en geldt als zichtlocatie voor bedrijven. De individuele expressie en de zichtbaarheid van de gebouwen zijn hierbij belangrijk.
50/112
Straatbeeld Er zijn drie essentiële aspecten die het straatbeeld beïnvloeden, dit is de wijze van verkavelen, de uitwerking van de bouwblokken en de positionering van de hoogbouw. Het straatbeeld zal vanaf de A16 verschillen van de Kralingse Zoom en de Kralingse Zoom zal weer anders zijn dan het gebied in het midden van Brainpark. verkaveling De verkaveling is voor het gehele plan overwegend orthogonaal van opzet met een gesloten en grootschaliger karakter aan de Kralingse Zoom en A16 zijde. De kavels worden ingevuld met samengestelde half-open bouwblokken die met de openingen naar de parkzijde gericht staan, zodat de buitenruimtes op maaiveld in verbinding staan met het park. Of de gebouwen zijn zo gepositioneerd dat deze een netwerk van hoven en intieme ruimtes vormen. Aan de parkzijde is de structuur dus opener met een kleinschaliger bebouwingsstructuur en is er een grotere variatie in de positionering van de rooilijnen. Bouwblokken De bouwblokken krijgen eenduidige hoogtes aan de zijdes van de Kralingse Zoom en de A16 en zijn over het algemeen hoger dan de bebouwing aan het binnengebied. De A16 zijde heeft een maximale bouwhoogte van 9 bouwlagen en de Kralingse Zoom een maximale bouwhoogte van 7 lagen.
De hoogte van gebouwen varieert van 6 tot 8 lagen in het binnengebied zodat de speelsheid van het straatbeeld aan de parkzijde in samenspel met de verspringende rooilijnen wordt versterkt. Hoogbouw De hoogbouw is in het park niet nadrukkelijk aanwezig omdat deze hoofdzakelijk in de tweede lijn vanaf het park liggen. Een aantal torens worden zodanig gepositioneerd dat deze vanuit langere perspectieven zichtbaar zijn en zoals oriëntatiepunt dienen voor voetgangers en fietsers. Dat betekent dat een aantal torens in de eerste lijn aan het park gepositioneerd kan worden. Om de torens altijd als individuele gebouwen te kunnen zien, zowel in de buurt als vanuit de omgeving, is het van belang dat ze verschillen in kleur en materiaal. De torens verschillen onderling maar vormen tezamen een gebalanceerde eenheid.
Masterplan Brainpark I
Hoogbouw
De Bouwblokken
Verkaveling
51/112
M
M
FT
FT
U
U
>90˚
Standaard kavel: 50% bebouwd oppervlak *In sommige gevallen mag afgeweken worden van de bebouwingspercentage, Aanleiding hiervoor kunnen de ruimteclaims, behoud van bestaand vastgoed of door het in samenhang ontwikkelen van individuele kavels zijn.
M
M
Max 30.000m2 BVO
6m
.
Max
>90˚
30.000m2 BVO
6m
.
6m. afstand houden van bebouwing tot aangrenzende kavels *In sommige gevallen mag afgeweken worden van deze regel, Aanleiding hiervoor kan behoud van bestaand vastgoed of door het in samenhang ontwikkelen van individuele kavels zijn.
90˚
Orthogonale opzet bouwvelden
M
B
B
B
B
B
B
B
B
legenda Ruimteclaim t.b.v. openbare ruimte 6m. zone t.o.v. aangrenzende kavel Ruimteclaim t.b.v. rooilijn A16 Bouwvelden
Bouwvelden & ruimtereserveringen
90˚
Bouwveld, afhankelijk van mogelijke ruimteclaims
legenda Minimale onderlinge afstand van 12 m. Vrije positionering rooilijn / flexibele invulling Gefixeerde rooilijnen Zie paragrafen Kralingse Zoom - Park zijde & A16 Abram van rijckevorselweg voor uitwerking rooilijnen
Rooilijnen
52/112
M
II III
I Variëren in bouwhoogtes
Verkaveling De wijze van verkavelen heeft een belangrijke invloed op het straatbeeld. De kavelgrenzen van het huidige Brainpark I worden gerespecteerd en alle ontwikkelingen vinden binnen deze kavelgrenzen plaats, maar binnen deze kavelgrenzen worden nieuwe bouwregels gehanteerd, voor o.a. de bebouwingspercentage, bouwvelden en rooilijnen. De verkaveling blijft de orthogonale opzet behouden, maar het bebouwingspercentage wordt 50%, dit levert over het algemeen een grotere footprint van gebouwen op. De orthogonale opzet van de bebouwing in combinatie met de ondergrond waar de eigendomsgrenzen minder een orthogonale structuur volgen, ontstaat er automatisch een verstaffeling in de uitwerking van de rooilijnen. Dit kan interessante perspectieven en ruimtes opleveren, maar er gelden wel duidelijke regels die de mate van verstaffeling bepalen zodat er een eenheid kan ontstaan. Daarom is gekozen voor een gefixeerde rooilijn aan de randen die gehanteerd moet worden.
FT
U
II III
I III
M
II III
I Verspringingen in de rooilijn
I Losse volumes
Stedenbouwkundige volumes per kavel (compositie)
III II
IV III
IV
III
III
I II
III
III
Het is van belang dat de nieuwe gebouwen een kleine korrelgrootte krijgen. Om dit te bereiken is de massaopbouw van belang. Elk bouwveld bevat drie helder afleesbare stedenbouwkundige volumes (tenzij anders vermeld in de facetkaart stedenbouwkundige volumes). Dit is te bereiken door een compositie van losse of in elkaar geschoven bouwvolumes en/ of te variëren in bouwhoogtes.
III
IV
III II I
III
De relatie t.o.v. bebouwing op aangrenzende kavels is een belangrijk aspect voor de manier hoe de bebouwing op de kavel gepositioneerd kan worden. Om lange tegenoverliggende gevelvlakken in de tussenruimtes te beperken is het van belang dat hier een combinatie wordt gezocht van een langsgevel die aansluit op een kopgevel. (zie onderstaande afbeelding).
II III
III III
I
M
B
B
B
B
legenda
I-IV Minimaal aantal stedebouwkundige volumes Vrij te houden doorgang
Principevoorbeeld schakeling half-open samengestelde bouwblokken, typologie afhankelijk van diepte kavel
Masterplan Brainpark I
stedenbouwkundige volumes
53/112
Bouwhoogtes & hoogte accenten
M
FT
id) ichthe Hoog
bouw
zone
Orie
nta
tiep
unt
van
40
M
A16 (h ogere d
0m
uit m s. K
to
.Z.
tm
et
ro h
al
te
Kr al
in
gs
e
Zo o
m
U
Beeind
iging ve
rlengd
gde
van
elka
ar
e Plaza
rlen
Beein
Max E
uwela
an
cen
ten
in ve
diging
oog anu
it. K
.Z. H
Gemiddeld 7 bouwlagen / maximaal 8 bouwlagen (25m.) Max. 7 bouwlagen (25m.)
Hoogteaccent 50m. Hoogteaccent 70m.
epu ntati
Hoogteaccent 32m.
nt v
Max. 9 bouwlagen (32m.)
Orie
M
teac
legenda
B
B
B
B
Nie
uw
ori
en
tat
iep
un
t va
na
fA
16
54/112
De bouwblokken De bebouwing kenmerkt zich door een stedelijke basis (max. 25m. hoog en gemiddeld 7 bouwlagen) met daar bovenop op aangewezen locaties hoogbouw als integraal onderdeel van het stedelijk bouwblok (zie facetkaart bouwhoogten en hoogteaccenten op pag 70). Aan de A16 zijde krijgt de bebouwing een maximale bouwhoogte van 32m. voor het versterken van de geluidswerende functie. De gebouwen tot deze hoogte vormen de openbare ruimte. Speciale aandacht wordt besteed aan de overgang met de openbare ruimte (plintzone). Er wordt gestuurd op een stedelijke, geborgen ruimtes met overwegend warme, aardse kleuren.
hoogbouw De hoogbouw in Brainpark I kent twee hoogtes, 50 meter en 70 meter. De hoogbouw is in het park niet nadrukkelijk aanwezig en staat vanuit het park gezien zoveel mogelijk in de tweede lijn. Binnen de straal van 400 meter. van metrostation Kralingse Zoom kan de hoogte van 70 meter. bereikt worden. Buiten de straal van 400m. en aan de tussenstraatjes zijn de torens maximaal 50 meter hoog. Hoogteaccenten 50m.
De gebouwen worden als alzijdig zo ontworpen, dat er geen blinde gevels of galerijen aan de openbare ruimte ontstaan en waarbij serviceruimtes en garages integrale onderdelen zijn van bouwvolumes en bouwblokken en aan het zicht zijn onttrokken. Een ander belangrijk aspect is het daklandschap van de bouwblokken. Vanuit een gebouw hoger dan 25 meter is er altijd zicht op lagergelegen daken. Het is van belang dat er extra aandacht aan het daklandschap (vijfde gevel) wordt besteed, uitgangspunten hierbij zijn:
De torens zijn integraal onderdeel van het weefsel, geen losse accenten of solitairen in het groen. Er wordt aandacht besteed aan de overgang tussen hoogbouw en de openbare ruimte. Een toren vormt samen met het ‘podium’ (het blok eronder) een bouwcomplex, maar kan een andere architectonische expressie hebben. De materialisering en vormgeving van torens is lichter, spannender en transparanter dan lagere bebouwing. Door enerzijds de horizontale samenhang in de bouwblokken te behouden en anderzijds om verticaliteit van de torens te benadrukken, kunnen verschillende architectonische oplossingen ontstaan voor de torens van 70 meter, bijvoorbeeld:
• Multifunctioneel dak
• Eenduidig ontwerp podium en toren, met de toren als onderdeel van de straatwand.
Naast het buitenhouden van weersinvloeden, combineert het dak minimaal twee functies: rood, geel, groen of blauw.
• Gedeeltelijk doorlopen van de gevel van de toren tot het maaiveld.
• Zichtbaar groen Daarnaast geldt het volgende voor alle hoogbouw:
Groene vormgeving van deze lagergelegen daken draagt bij aan een aantrekkelijke woonomgeving. We streven ernaar om minimaal 50 procent van het dakoppervlak van gebouwen lager dan 25 meter groen in re richten.
• Een toren van 50m. is altijd gecombineerd met onderbouw van maximaal 25 meter. hoog. • Elke toren heeft een eigen architectuur en expressie,
• Groene daken kunnen gecombineerd worden met andere functies, zoals: collectieve verblijfsruimtes of gelegenheid voor sport en spel.
• Er is sprake van een hoge, kwalitatieve architectonische uitstraling door bijzonder gebruik van materialen en groen. • Er is een hoog comfort met zo veel mogelijk open gevels en flexibele plattegronden. • De hoogbouwvolumes zijn alzijdig. Hoogteaccenten 70m.
Masterplan Brainpark I
55/112
Langsdoorsnede / Noord - Zuid (gebied knoop Kralingse Zoom)
56/112
Dwarsdoorsnede Noord
Dwarsdoorsnede Zuid
Langsdoorsnede / Noord - Zuid
Masterplan Brainpark I
57/112
min. 5,5-8m. 5,5-8m.
4,5-5m. 4,5-5m.
Plinten & entrees In de sfeer van de openbare ruimte speelt de begane grond een belangrijke rol. De hoogte van de begane grond, relaties van functies binnen het gebouw met de openbare ruimte en transparantie van gevels zijn belangrijke elementen. De plintgevel is aantrekkelijk voor voetgangers en heeft variatie, veel deuren, maakt visueel contact mogelijk en herbergt verschillinde functies. Om de plint zo actief mogelijk te houden, worden ingangen van parkeergarages/ fietsenstallingen en serviceruimtes niet toegestaan aan de (semi) publieke ruimtes en het park. In de ‘tussenstraatjes’ en sporadisch aan de Kralingse Zoom worden deze zorgvuldig gepositioneerd en ontworpen. De entrees voor de kantoren, voorzieningen en appartementengebouwen zijn de belangrijke schakels tussen het publieke en private domein en plekken die interactie stimuleert. De entrees zijn dan ook zorgvuldig gepositioneerd en vormgegeven met een royale maatvoering en bij voorkeur gekoppeld aan de publieke/ collectieve voorzieningen.
Hoogtes plinten en entrees kantoren en voorzieningen
• Plinten van woon en werkprogramma’s zijn zoveel mogelijk transparant, met programma’s die publiek toegankelijk zijn, met name naar de groene centrale ruimte.
3,5m. 3,5m.
• Aan de A16 hebben de gebouwen ook een transparante plint met programma’s die levendigheid aan deze zijde versterken.
Buitenruimtes Goede, ruim opgezette, goed georiënteerde buitenruimtes van woningen dragen bij aan woonkwaliteit en verblijfskwaliteit op straat. Bij lagere verdiepingen is er contact met de straat, hogere verdiepingen hebben uitzicht over de omgeving. Buitenruimtes als balkons en loggia’s maken onderdeel uit van de architectuur van de gebouwen. Binnenhoven en dakterrassen hebben bij voorkeur een groene inrichting. Voor de onderbouw geldt dat balkons welkom zijn vanaf de tweede verdieping aan binnenzijdes van de hoven, t.o.v. de erfgrens terugliggende gebouwen en ‘tussenstraatjes’, maar niet rechtstreeks aan het park en de openbare ruimte, zoals de Kralingse Zoom. Voor de torens zijn balkons aan alle zijdes toegestaan. De architectuur van de balkons en de onderkanten wordt ontworpen binnen het architectuurconcept van het gebouw. Elk gebouw kan een eigen ontwerp van buitenruimte hebben. Er mag wel variatie zijn maar binnen een helder materiaalconcept op gebouwniveau. Balkons zijn onderdeel van de gevel en het architectonische concept, de balustrades zijn transparant ten behoeve van contact met straat en zijn zorgvuldig ontworpen. De balkons zijn niet doorlopend en mogen maximaal 1,5m. uitkragen. Galerijen zijn uitgesloten aan de zijde(s) die aansluiten op de (semi) openbare ruimte.
• Aan de Kralingse Zoom én aan het park hebben de gebouwen duidelijk herkenbare adressen/ voorkanten.
3,5m. min.min.3,5m.
• Entrees van de woningen zijn zoveel mogelijk rondom de semi-openbare buitenruimtes gesitueerd.
min. 6,0m. min. 6,0m.
• Entrees zijn royaal vormgegeven, in relatie met de openbare ruimte en in samenhang met het hoofdvolume van het gebouw. • Begane grondwoningen hebben een eigen entree aan de (semi) openbare ruimte. • Entrees parkeergarages en serviceruimtes zijn niet toegestaan aan de (semi) openbare buitenruimtes. Buitenruimtes binnen de rooilijn
Alleen mogelijk in de ‘tussenstraatjes’ van de gebouwen. Hoogtes plinten en entrees woningbouw
• De overgang tussen privé en openbaar is zorgvuldig vormgeven.
Principe positionering buitenruimtes
58/112
Referenties balkons als integraal onderdeel architectuur
Masterplan Brainpark I
Referenties loggia’s
59/112
Rooilijnen
Bouwhoogten
Per kavel een verspringing in de rooilijn t.b.v. verkleinen korrelgrootte bebouwing Rooilijn op grens bouwvlak.
Maximaal 7 bouwlagen gerekend vanaf maaiveld binnenzijde Brainpark.
Plinten
Entrees
Expressie plintlaag varieert van 1 tot 2 bouwlagen.
Per gebouw minimaal 1 entree aan de Kralingse Zoom. Elk plintprogramma aan de Kralingse Zoom heeft eigen entree.
Buitenruimten
Programma
Woninggebonden buitenruimten in de onderbouw alleen binnen de gevellijn.
Gevarieerde programmatische invulling plinten. Uitsluitend commercieel programma en voorzieningen. Op de verdiepingen is het woonprogramma leidend.
max 7L
Kralingse Zoom
60/112
Ontsluiting Fiets en Autoparkeren
Ter plaatse Noordelijk deel (hoogteverschil Brainpark I met Kralingse Zoom). Ontsluiting fietsenstalling aan de Kralingse Zoom. Geen onsluiting parkeergarages. Fietsenstalling mag zichtbaar zijn in de plint.
Ter plaatse Zuidelijk deel (Brainpark I op gelijke hoogte met Kralingse Zoom). Fietsparkeren op maaiveldniveau altijd gecombineerd met entree appartementen. Zo min mogelijk geveloppervlak / stalling omsloten met ander programma.
Overgangen openbaar - prive Commercieel, • Plintlaag met dubbele hoogte. • Plinten zijn bij voorkeur ingevuld met collectief of publiek programma, zijn transparant en hebben een groene overgang. • Overgangszone bij 50% van de gevellengte: groene overgang, kijkgroen, ontwerp in samenhang openbaar gebied, minimaal 3m breed, direct tegen de gevel.
Masterplan Brainpark I
Commercieel / voorzieningen begane grond
61/112
Bouwhoogten
Flexibele rooilijn. bebouwing vrij te plaatsen, mits dit tot versterking van parkruimte leidt.
Woonprogramma: Gemiddelde hoogte van 7 bouwlagen, max. 8 bouwlagen Commercieel programma: Gemiddelde hoogte van 6 bouwlagen, max. 7 bouwlagen
Plinten
Entrees
Expressie plintlaag varieert van 1 tot 2 bouwlagen.
Begane grond woningen hebben eigen entree aan de openbare ruimte. Commercieel programma en voorzieningen hebben ieder een eigen entree.
Buitenruimten
Programma
Woning gebonden buitenruimten tegen de erfgrens aan alleen binnen de geveilijn Overige buitenruimten vanaf tweede verdieping en maximaal 1,5m uitkragen.
Programmatische mix wonen commercieel programma en voorzieningen. Aan de A16 overwegend kantoren, aan de Kralingse Zoom woonprogramma leidend.
gem 7L
Rooilijnen
max 8L
Parkzijde
62/112
Ontsluiting appartementen
Grotendeels centrale corridor-ontsluiting appartementen. Gallerij-ontsluiting alleen mogelijk wanneer gallerijzijde niet direct aansluit op (semi) openbare ruimte.
Ontsluiting Fiets en Autoparkeren
Fietsparkeren op maaiveldniveau altijd gecombineerd met entree appartementen. Zo min mogelijk geveloppervlak / stalling omsloten met ander programma
Parkeerlaag volledig verdiept en doorkoppelbaar. Toegankelijk vanuit openbare ruimte mits de entree wordt ingezet voor vergroening en verbijzondering van de parkeerlaag en buitenruimte
Masterplan Brainpark I
63/112
Woningen aan de Esplanade • Plint met dubbele hoogte. • Begane grond woningen met eigen entree aan openbare ruimte • Overgangszone: kijkgroen, ontwerp in samenhang openbaar gebied, minimaal 2m breed, direct tegen de gevel.
Woningen in het hof • Overgangszone: privacyzone maximaal 2m breed, afscherming; geen of alleen met lage groene haag. Ontwerp in samenhang met hof-ontwerp. • Eigen privacyscherm loodrecht op de gevel niet toegestaan, alleen mogelijk met door architect ontworpen voorziening als plantenbak/ architectonisch element. • Uitkragende delen toegestaan (vanaf tweede verdieping)..
Commercieel programma aan de Esplanade • Plintlaag met dubbele hoogte. • Plintlaag transparant. • Overgangszone: geen • Terrassen mogelijk. Maximale breedte afhankelijk van beschikbare buitenruimte, geen terrasafscherming of vaste overkappingen.
Commercieel programma in het hof • Plinten zijn transparant en en hebben een groene overgang. • Overgangszone: geen. Gebouw sluit direct aan op het te ontwerpen maaiveld van het hof. • Publieke buitenruimtes bij voorkeur binnen de rooilijn. • Bij voorkeur commercieel programma gecombineerd met wonen.
64/112
Woningen aan het groen • Plintlaag met dubbele hoogte. • Woningen verhoogd t.o.v. het maaiveld +/- 50 cm. • Geen uitkragende delen toegestaan. • Geen voordeuren/toegangen woningen. • Geen overgangszone, gevel staat direct aan ontworpen groengebied. • Eigen buitenruimte: binnen gevelcontour oplossen.
Commercieel programma aan het groen • Gebouwen sluiten gelijkvloers aan op de buitenruimte. • Plinten zijn bij voorkeur ingevuld met collectief of publiek programma. • Geen voordeuren/toegangen. • Geen overgangszone, gevel staat direct aan ontworpen groengebied.
Masterplan Brainpark I
65/112
Tussenstraatjes
Bouwhoogten
Plinten
12
m.
PA R
P
KZ
IJ D
E
Geen parallelle bebouwingswanden met een doorlopende breedte van 12m.
Expressie plintlaag varieert van 1 tot 2 bouwlagen.
Entrees
8m
.
gem 7L
>1
12
m.
PA R
IJ D
E
Parallelle bebouwingswanden mogelijn met setbacks vanaf 2e verdieping. Vanaf 2e verdieping een minimale maat van 18m.
Bij woonprogramma in de plint hebben woningen een eigen entree aan de openbare ruimte
Buitenruimten
12
> 1
8m
.
m.
max 6L
max 7L
P
KZ
PA R
KZ
IJ D
Geen setback noodzakelijk bij losse bebouwingstructuur
E
Bij voorkeur gebouw gebonden buitenruimten binnen de gevellijn. Bij setback de buitenruimten maximaal 1,5m uitkragen.
66/112
Bouwhoogten
KA VE
LA 16 Z
IJ D
E
Geen hellingsbanen naar parkeergarages in de buitenruimte.
KA VE
LA 16 Z
IJ D
E
Entrees parkeergarage auto inpandig en gescheiden van fietsenstallingen
Overgangen openbaar - prive Wonen, • Begane grond woningen hebben eigen voordeur aan de tussenstraatjes. • Overgangszone: kijkgroen, ontwerp in samenhang openbaar gebied, minimaal 3m breed, direct tegen de gevel. • Uitkragende delen toegestaan (vanaf tweede verdieping). Commercieel, • Plinten zijn transparant. • Overgangszone: kijkgroen, ontwerp in samenhang openbaar gebied, minimaal 3m breed, direct tegen de gevel. • Type groen: gelaagd (kruidlaag/heesterlaag/bomenlaag) • Bij voorkeur commercieel programma gecombineerd met wonen. • Plinten zijn bij voorkeur ingevuld met publiek programma.
Masterplan Brainpark I
67/112
Rooilijnen
Bouwhoogten
Gefixeerde rooilijn. Geen verspringingen/ verstaffeling in het gevelvlak.
Maximale hoogte van 9 lagen zonder hoogte accent Onderbouw maximaal 7 lagen bij hoogte accent.
Plinten
Programma
Eerste laag publiek en open karakter richting de A16.
Overwegend commercieel (kantoor) programma direct aan de A16.
Woningen aan de A16
Fiets en Autoparkeren
Woningen direct aan de A16 alleen mogelijk bij in samenhang (2 of meer) ontwikkelde kavels. Max. 50% van de gevellengte en alleen in de onderbouw. Gallerijzijde aan A16 tbv de geluidswering
Parkeerlaag volledig verdiept en doorkoppelbaar. fietsenstalling, serviceruimten en hellingsbanen ingepast in het grondlichaam.
max 7L
max 9L
A16 - Abram van Rijckevorselweg
68/112
Overgangen openbaar - prive Wonen, • Parkeergarages en serviceruimtes ingepakt met grondlichaam. • Eerste laag collectief of publiek programma. • woninggebonden buitenruimtes aan parkzijde.
Commercieel, • Plinten zijn transparant. • Parkeergarages en serviceruimtes ingepakt met grondlichaam • Eerste laag bij voorkeur collectief of publiek programma.
Masterplan Brainpark I
69/112
3.7 Een groene identiteit. Huidige landschappelijke structuren De oostflankvan Rotterdam is een belangrijk zone in het natuurnetwerk Rotterdam (Natuurkaart Rdam). De zone bestaat uit kerngebieden van formaat zoals het Kralingse Bos, Trompenburg Arboretum & Tuinen en het poldergebied van de Esch en de rivier, aangevuld met een goed vertakt netwerk van lanen, sloten, parken en het private groene woonmilieu van Kralingen-oost.
7
De oorspronkelijke landschapsstructuren van het ontginningslandschap zijn in dit netwerk op veel plaatsen nog herkenbaar in het slotenpatroon en de bodemopbouw. Ook de hoofdoriëntatie van de stedelijke structuur volgt de oorspronkelijke polderverkaveling.
6
De noord-zuidassen zijn sterk doorontwikkeld en robuust, de oost-west structuren zijn kansrijk om Brainpark te verbinden in deze groene omgeving.
5 4
De diversiteit in de omgeving is groot, Brainpark I versterkt de noord-zuid structuren en vormt een (te versterken) beëindiging van de oost-west structuren.
1
1) Zone met diverse groene milieus en grote groenelementen 2) Zone langs de Kralingse Zoom met een aaneenschakeling van stedelijke recreatie/ stedelijk groen 3) A16 met bermecologie
2
3
4) Parkway (Abram van Rijckvorselweg) 5) Groene Wetering 6) Oude polderweg met sloten (‘s-Gravenweg) 7) Ringvaart (Kralingse weg)
70/112
Sferen omgeving Brainpark I zal een eigen, nieuwe, groene identiteit krijgen, deels door het transformeren van bestaande kwaliteiten zoals de grote vijver en de volwassen bomenstructuur, deels door het maken van een nieuw openbaar domein, een groen woonpark. Het woonpark krijgt een directe relatie met de bebouwing, er wordt aan en om het park gewoond. Het ‘waterpark’ is hier een onderdeel van. Brainpark I kan zich hiermee voegen in de ‘sterke’ sferen in de omgeving, het totale palet aan onderscheidende identiteiten wordt verrijkt.
buurtpark
Trompenburg
sportvelden
- EUR: moderne campussfeer - Excelsior: stedelijke sportclub - Trompenburg: historisch, romantisch groen - Oude Plantage: stadspark aan de rivier - Sportvelden - Zwembad - Volkstuinen: ontspanning, zorg voor planten - Buurtpark: ontmoeting - Begraafplaats: boomrijk, rustgebied, introspectie - DWL-terrein: monumentaal erfgoed
Excelsior
EUR
Oude Plantage
zwembad
DWL
sportvelden
volkstuinen begraafplaats volkstuinen
Masterplan Brainpark I
71/112
Kralingse Zoom ontwikkeling Ecologie Sloten
Bos Stadspark
Recreatielandschap
Natuur
Recreatielandschap Kantorenpark Groen woonmilieu Bebouwd polderlandschap Groen Rustig stedelijk Sloten Lommerrijk
Kantorenpark
Brainpark I bevindt zich in het ontwikkelingsgebied van de mogelijke nieuwe oeververbinding en de mogelijke transformatie van de Kralingse Zoom. Het perspectief voor de Kralingse Zoom is gebaseerd op het verbinden van de stedelijke schaal met de lokale plekken en structuren. Op hoofdlijnen vormt de Kralingse Zoom de ruggengraat van oostflank, het is een herkenbare route die zeer uiteenlopende milieus aan elkaar verbindt. Met de EUR-campus vormt Brainpark I een van de belangrijkste stedelijke onderdelen langs de Kralingse Zoom. Er wordt gestreefd naar continuïteit van het basisprofiel, het vertrekpunt is het type Parklane.
Autostructuur Mobiliteitshub Knooppunt OV
Bebouwd polderlandschap
Modern stedelijk Groen woonmilieu
International campus
Stedelijk
Sport Groen woonmilieu
Bos Sloten Sport Recreatielandschap Tuinen
Ecologie Bos
Natuur Recreatielandschap
Versterken karakteristiek Kralingse Zoom: Parklane
72/112
Toekomstige groene woonomgeving Er wordt gestreefd naar een sterke interne samenhang en een goede verankering aan de ruimtelijke structuren in de omgeving. Tussen de gebouwen ligt een landschappelijk park bestaande uit een gevarieerde groenstructuur van beplantingen, waterpartijen, plas-draszones en taluds. Verschillende groene ruimtes zijn goed met elkaar verbonden. De karakteristieke gebogen bomenrijen langs de bestaande wegen worden omgevormd naar een ‘lossere’ structuur, de bestaande bomen voegen een vanzelfsprekende allure toe aan het gebied.
Kralingse Zoom
(indicatief, valt buiten masterplan)
Het nieuwe landschapspark Brainpark I kent drie onderdelen: Waterpark, Woonpark en Esplanade. De randen bestaan uit Parklane en Parkway. - Parklane: Kralingse Zoom, stevige bomenstructuur in grasbermen, groen met allure. - Actieve Esplanade: functie als pleinruimte voor het gehele Brainpark, verbinding met EUR en ov-knoop.
s
p a
rk
o k k e l
na spla
parklane
e
Parkway/ taluds
water
Woonpark
pa
klein schalig woonpark
Waterpark
de
Esplanade
Het Brainparklandschap kent een zonering van west naar oost, van stedelijk met intensief gebruik, verharde oppervlakken en veel verblijfmogelijkheden naar rustiger, groener en natuurlijker omgeving.
- Centraal gelegen waterpark: verbindend, paden oost-west.
r k w a y
- Kleinschalig woonpark met parkroute: auto-ontsluiting, bestemmingsverkeer, fietsroute, bestaande bomen en nieuwe bomen in losse setting.
g r
o e n e
- Groene sokkel: Parkway stadsentree en Parkway A16.
Masterplan Brainpark I
73/112
Landschap: Esplanade, Waterpark en Woonpark Esplanade Structurerende ruggengraat van Brainpark I: ruimtelijke structuur waarlangs de hoofdontsluiting voor langzaam verkeer en de belangrijkste buitenruimteprogrammering is gesitueerd. Het vormt een nieuwe ‘voorkant’ voor de aanliggende ontwikkelingen. De verhouding verhardonverhard oppervlakte zal 60%-40% zijn. De bestaande bomenstructuur wordt geuintegreerd in de inrichting van de esplanade. Via ‘straatjes’ is de esplanade verbonden met de Kralingse Zoom. Belangrijke deelontwerpen: beëindiging zuidzijde, doorsteek naar plaza (westzijde) en verbinding naar knooppunt Kralingse Zoom. Waterpark Uitbreiding van de oppervlakte en beleving van het water door introductie van nieuwe ‘watertypen’, als ‘stedelijk water’ (met bijvoorbeeld een harde oever, fonteinen, stapstenen) en plas-dras zones in het centrale deel. Alle waterelementen worden toegankelijk gemaakt door nieuwe paden en ruime uitbreiding van zitplekken. Nieuwe bomenaanplant passend bij watersfeer. Woonpark Direct aansluitend op de woon-werkbebouwing. Middels een goed uitgewerkte gelaagde beplanting ontstaat een nieuwe groene parkzone met een verdichting en schaalverkleing in oostelijke richting. Hoe dichter bij de bebouwing des te intiemer de ruimtes en ‘plekken’.
In noord-zuidrichting vormt het woonpark een nieuwe groenstructuur die een missende schakel vormt in het groenstructuur op grotere schaal tussen Kralingse Zoom en A16 en tussen tussen de Esch en Kralingen-oost.
Esplanade: ruggengraat noord-zuid, stedelijk programma buitenruimte
Verankering groene woonomgeving, schaalverkleining van west naar oost
74/112
Landschap: Semi openbare ruimtes ‘Binnenhoven’: Deze hebben altijd een zichtrelatie naar het centrale groengebied, gebouwentrees zijn hier zoveel mogelijk aan gekoppeld, ze worden ingericht als belangrijke verblijfsplek, de identiteit wordt in samenhang met architectuur en programma uitgewerkt. De hoven worden ingericht volgens principes van de het masterplan als duurzame buitenruimte: gebruik klimaatgroen, voorkomen van hittestress, benutten van schaduw en zon, waterrecyclage. Overgang privé, (semi)openbaar - Directe parkaansluiting: gevel staat direct op groen maaiveld - Groene overgang: zie ‘straatjes’, overgang middels gevelgroen en groene plint - Directe ‘straat’aansluiting: gevel staat direct aan verhard gebied (Esplanade/ trottoir Kralingse Zoom) Uitgangspunten ‘straatjes’ - Naar Kralingse Zoom: semi-openbaar: nauw, stenig, met ontworpen trappen, groene gevelbehandeling (klimplanten/ architectonisch groen) - Overige: semi openbaar, met entrees naar fietsenstallingen en parkeergarages, geen privé entrees en privacy zones, streven naar gevelgroen, brede groene plinten waar mogelijk
Masterplan Brainpark I
Regels hoven - 50% van oppervlak is groen/ onverhard; - De opbouw van het groen is gelaagd (kruidlaag/ heesterlaag/ bomenlaag); - Bomen: sortiment gevarieerd, klimaatbomen, als mogelijk 1e grootte; - Bij aanleg op een parkeergarage is er een leeflaag van minimaal 1m; - Plantmaat bomen groot; - Bij voorkeur toevoegen waterelement tbv microklimaat; - Beheerplan aanwezig; - Indien afsluiting/ omheining gewenst dan groene erfscheiding (haag/ heessterrand) naar openbaar gebied, minimaal 1m breed, max 1,2m hoog; - Privacyzone mogelijk, max 2m; - Ligging: à niveau aanliggende maaiveld, géén verhoogde ligging, geen groenbakken met randen, alleen gebruik van zitranden bij nadrukkelijke verblijfsfunctie.
75/112
Vergroten wateroppervlak en wateraanwezigheid (beleving):
Landschap: Watersysteem en afwatering - Verbinden watersysteem met de omgeving; versterken van de waterbeleving door het uitbreiden van het kerngebied en vergroten van de oeverlengte;
1) Modelleren diep water (bestaande vijver) 2) Introduceren plas-dras (afgraven maaiveld), overloop voor neerslag gebouwen oostzijde 3) Introduceren stedelijk water (Esplanade), met spuwers/ stapstenen, overloop van Max Euwekwartier neerslag 4) Verbinden met singelwater door cascades (Sjatoodoo + watertrap)
Polderpeil
- Buffering en vasthouden, overloop naar noordzijde (nieuwe Groene Wetering), streven opvang 100% bui 16mm (onderzoek). PM Onderzoek zuivering helofytenflter; - Stimuleren aanwezigheid van waterelementen in de hoven ten behoeve beter microklimaat;
- Verhardingen uitvoeren als retentiesysteem: met waterpasserende verharding waarbij regenwater wordt gebufferd en rustig wordt afgevoerd naar het hier diep gelegen grondwater;
+4mNAP
4
- Watercompensatie op gebiedsniveau, afstemming met waterschap en beheer.
3 2 1 2
Waterpark met diep water en plas-dras
2
Stedelijk water met harde kade en natuurvriendelijke oever referentiebeelden plas-dras zone en stedelijk water met harde kade en natuurvriendelijke oever
76/112
Landschap: routenetwerk In Brainpark I wordt ingezet op een goed fijnmazig netwerk voor fietsers en voetgangers, als tegenhanger van de grote infrastructurele assen die het gebied omkaderen. Daarmee wordt extra aandacht besteed aan het langzaam verkeer. Fietser en voetganger: - Vervanging van de Max Euwelaan door de esplanade, afsluiting voor auto’s. (Uitzondering is het meest zuidelijke gedeelte dat open gehouden zal worden voor bestemmingsverkeer naar de Erasmusstaete. Ook hulpdiensten zullen de mogelijkheid houden om via de esplanade de naastgelegen panden te bereiken.) - Shared space voetganger en fietser = esplanade. - Voor fietsers ruime mogelijkheden binnen Brainpark I, over de K.P. van der Mandelelaan, maar ook via het fijnmazige toegankelijk netwerk door het gebied. - Toekomstige verbindingen in zuidelijke richting in de vorm van aantrekkelijke groene bruggen of fiets/ecoducten over de A. van Rijckevorselweg. Auto: - De hoofdontsluiting van het gebied zal op termijn op twee plekken op de Kralingse Zoom aansluiten, de zuidelijke aansluiting op de huidige locatie en de noordelijke aansluiting, waarbij de wens er is deze te verplaatsen naar het ov-knooppunt Kralingse Zoom. Deze aansluiting ligt op dit moment buiten de projectgrens van dit masterplan.