Bijlage 1 Groot Mariadal zienswijzebehandeling def nov 2021.pdf

Prinsensingel. Regelmatig zijn er geen parkeerplaatsen beschikbaar waardoor er uitgeweken moet worden naar de Kloosterstraat. 3.3 Opening poort in de tuinmuur naar Mariadal Als gevolg hiervan zullen parkeerplaatsen worden opgeofferd, terwijl werknemers, bewoners en bezoekers van Mariadal geneigd zullen zijn te gaan parkeren in het gebied Burgemeester Prinsensingel Noord. 3.4 Fout in parkeerberekeningen In de parkeerberekeningen is een forse fout gemaakt door de kapel als religiegebouw te bestempelen. De gemeente dient de parkeerregelingen te verankeren in het bestemmingsplan. De in het plan toegepaste berekeningen kloppen niet, de opmerkingen in de toelichting zijn te vaag en gebaseerd op onjuiste aannames. 3.5 Verkeersveiligheid Er wordt te hard gereden in de Burgemeester Prinsensingel. Dit blijkt uit de gegevens die naar aanleiding van een WOB-verzoek naar voren zijn gekomen. De recentelijk geplaatste vier tijdelijke paaltjes hebben een wisselend effect. Het plan Groot Mariadal wordt omringd door straten waar een 30 km/u-regime van kracht is met een dito inrichting. De Burgemeester Prinsensingel is nog steeds een 50 km/u-straat met een inrichting die uitnodigt tot hoge snelheden. 3.6 Kloostertuin Het creëren van een toegangspoort in de huidige kloostermuur aan de zijde van de Burgemeester Prinsensingel is een historische blunder.

Het is zeer opmerkelijk dat in het ontwerpbestemmingsplan voorbij wordt gegaan aan de bevoorradings-/calamiteitenpoort. 4.

Zienswijze indieners 26 en 27

4.1 Algemeen Opgemerkt wordt dat de plannen voor Mariadal onderschreven worden, in de woorden van de indieners van de zienswijze: ‘Het is een weloverwogen en smaakvol geheel’. Echter: Het plan heeft gevolgen voor de Burgemeester Prinsensingel. In de zienswijze wordt gevraagd om een gemotiveerde beslissing op de gevolgen. Gememoreerd wordt dat er sinds 2010 regelmatig overleggen hebben plaatsgevonden met de gemeente over de Burgemeester Prinsensingel: de straat werd steeds drukker, de verkeersveiligheid kwam onder druk te staan vanwege te hard rijden. Ook werden parkeerplaatsen in toenemende mate bezet door bewoners van andere straten, werd het smalle plantsoen bevuild door afval en hondenpoep. Deze overleggen hebben niet of niet voldoende tot resultaat geleid. Toen de plannen voor Groot Mariadal werden gedeeld, werd door de bewoners gevraagd welke consequenties deze plannen zouden hebben voor de Burgemeester Prinsensingel. Deze vragen werden naar het oordeel van de zienswijze indiener niet helder beantwoord. Ook gedurende de termijn dat het voorontwerpbestemmingsplan Groot Mariadal in de inspraakfase verkeerde, hebben diverse overleggen plaatsgevonden.

Uit deze overleggen bleek dat de Burgemeester Prinsensingel geen onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan Groot Mariadal, dat sprake zal zijn van een verdubbeling van het aantal motorvoertuigbewegingen, dat er een toegangspoort wordt gerealiseerd in de kloostermuur 33

aan de zijde van de Burgemeester Prinsensingel ter ontsluiting van de geplande horecafunctie in het klooster en de tuin. Er zijn inmiddels wel vier paaltjes geplaatst waardoor de straat op vier plaatsen versmald is. De ingediende inspraakreactie is in het inspraakrapport van maart 2021 onvoldoende c.q. niet naar tevredenheid beantwoord. Daarbij wordt naar het oordeel van de indieners van de zienswijze niet gekeken naar leefbaarheid, veiligheid en gezondheid ook al blijft ook met de realisering van de plannen voor Groot Mariadal de toename van de verkeersdruk binnen de maximaal toelaatbare capaciteit van de Burgemeester Prinsensingel. 4.2 ‘Omdat de straat de toename van verkeer kan verwerken, is er geen directe aanleiding of noodzaak om over te gaan tot herinrichting van de straat.’ Zienswijze: hier wordt alleen gekeken naar de toegankelijkheid voor de auto en niet naar leefbaarheid, veiligheid en gezondheid van de bewoners, voetgangers, fietsers en schoolgaande kinderen. 4.3 ‘Eventueel te treffen maatregelen passen in het bestemmingsplan dat in de Burgemeester Prinsensingel van kracht is. Het bestemmingsplan Groot Mariadal hoeft daarom niet te worden ‘opgerekt’.’ Zienswijze: hier wordt met verantwoordelijkheid geschoven. De Burgemeester Prinsensingel draagt immers de nadelige gevolgen van het plan Groot Mariadal.

4.4 ‘De straat is niet toe aan groot onderhoud en dit staat de komende decennia ook niet op het programma.’ Zienswijze: de gemeente dient zich nu al hard te maken voor de leefbaarheid, veiligheid en gezondheid van de bewoners van de Burgemeester Prinsensingel. 4.5 Het restaurant dat voorzien is het kloostergebouw kan mogelijk een ruimere vergunning krijgen (nl tot categorie 2). Zienswijze: dit levert mogelijkerwijs geluidsoverlast op voor de bewoners, gelet op de hemelsbrede afstand tussen restaurant en woningen van ongeveer 50 m. Concluderend is de indiener van de zienswijze van oordeel dat de bewoners van de Burgemeester Prinsensingel niet gaat profiteren van de lusten van het plan Groot Mariadal, doch alleen de lasten ervan gaat dragen. 4.6 Overzicht bezwaren Dit leidt concreet tot de volgende onderdelen waartegen bezwaar wordt gemaakt: 1. toename van het aantal auto’s dat gebruik gaat maken van de Burgemeester Prinsensingel; 2. toename van het aantal auto’s dat te hard rijdt; 3. toename parkeerproblematiek; 4. mogelijk (geluid)hinder van het geplande restaurant; 5. het aanzien van de straat; 6. aantasting van de kloostermuur door aanleg van een poort voor hulpdiensten. Vervolgens wordt voor ieder onderdeel een aantal suggesties aangereikt om tegemoet te komen aan de zienswijzen.

34

Ad 1, 2 en 5: a. herinrichting van de Burgemeester Prinsensingel naar het voorbeeld van de stadsring met eenrichtingsverkeer, 30 km/h regime, versmalling rijbaan, van de rijbaan gescheiden fietspad, meer groen b. aanpassing stadsring door het opheffen van eenrichtingsverkeer in de Vughtstraat tussen de Stationsstraat en Groot Mariadal c. aanpassing toegangspoort tot Mariadal dwingt tot snelheidsbeperking d. verfraaiing van de straat. Ad 3: a. een parkeerplaats op naam gesteld per woonadres (in ruil voor de 1,5 m. eigen grond) b. sluiting van de poort naar Groot Mariadal om 19.00 u c. oprekken van de venstertijden tot minstens 21.00 u. Ad 4 Beperkte vergunning voor een restaurant en geen activiteiten in de buitenlucht. Ad 6: Geen poort voor hulpdiensten in de monumentale kloostermuur. 5.

Zienswijze indiener 28

Deze zienswijze gaat vooral in op de aspecten verkeersveiligheid en parkeren. 5.1 Verkeersveiligheid Er wordt te hard gereden in de Burgemeester Prinsensingel. Alle straten rondom Groot Mariadal zijn al 30 km/u-gebied, dat dient ook te gebeuren met dit gedeelte van de Burgemeester Prinsensingel. De straat dient een fietsstraat te worden. Er dient eenrichtingsverkeer te worden ingesteld, met een versmalling van de straat en een gescheiden fietspad. In de Vughtstraat dient weer tweerichtingsverkeer te worden gerealiseerd in het gedeelte tussen de Stationsstraat en Groot Mariadal zodat de route Kloosterstraat-Burgemeester Prinsensingel ontlast wordt. 5.2 Parkeren Het is veel drukker geworden met geparkeerde auto’s. Overdag parkeren veel werknemers van omliggende bedrijven uit de Brugstraat in de Prinsensingel, terwijl in de avonduren sprake is van een toename van auto’s van bewoners uit Oliemolen, Vincentiusstraat en Brugstraat. Met de komst van een horecagelegenheid in het klooster zal de parkeerdruk nog verder toenemen. Vaak kunnen de eigen bewoners niet meer in de eigen straat parkeren. De gemeente dient parkeerregelingen te verankeren in het bestemmingsplan en dat is in het bestemmingsplan Groot Mariadal niet gebeurd. Suggesties om de parkeerproblematiek voor de eigen bewoners op te lossen:  Toewijzing vaste parkeerplaats per woonadres (in ruil voor de 1,5 m.

eigen grond)  Andere indeling parkeerzone

35

5.3 Horecagelegenheid De in het klooster voorziene horecagelegenheid heeft een te zware categorie, omdat deze de mogelijkheid biedt voor vestiging van horecabedrijven die ook een gedeelte van de nacht geopend zijn. 5.4 Toegangspoort bevoorrading en hulpdiensten Dit gaat ten koste van parkeerplaatsen en levert een aantasting van de monumentale kloostermuur. Dit soort voorzieningen dienen elders te worden gerealiseerd.

6.

Zienswijze indiener 29

6.1 Verkeerveiligheid Er wordt vaak te hard gereden in de Burgemeester Prinsensingel. Alle andere straten hebben een 30 km/u-regime. 6.2 Parkeren De parkeerdruk is met de bouw van appartementen in de Brugstaat en de krapte in de Vincentiusstraat in de Burgemeester Prinsensingel alleen maar groter geworden. Ook werknemers van bedrijven uit andere straten parkeren vaak in de Burgemeester Prinsensingel. Als er nog een toegangspoort komt in de kloostermuur dan zullen daarvoor parkeerplaatsen moeten worden opgeofferd. Ook zal de vestiging van een horecavestiging in het klooster leiden tot verhoging van de parkeerdruk. Er is een fout gemaakt in de parkeerberekeningen door de kapel als religiegebouw aan te merken. De parkeernorm voor een kapel is namelijk veel lager dan voor een restaurant, zodat de parkeerdruk na opening van het restaurant in Groot Mariadal groter zal zijn. De gemeente dient parkeernormen te verankeren in bestemmingsplannen. Dat is niet gebeurd. De berekeningen kloppen niet: ze zijn te vaag, gebaseerd op wenselijke aannames en niet op de feiten. 6.3 Kloostermuur De keuze om een toegangspoort voor brandweer en horecabevoorrading te realiseren zou een historische blunder zijn vanwege het monumentale karakter van de kloostermuur.

6.4 Suggesties Verkeersveiligheid De Burgemeester Prinsensingel wordt omgebouwd tot 30 km/u-gebied met de daarbij behorende en passende inrichting. Parkeren Eén op naam gestelde parkeerplaats voor de bewoners van de Burgemeester Prinsensingel (in ruil voor de 1,5 m. eigendomsstrook voor het huis). Kloostermuur De kloostermuur intact houden inclusief onderhoud en herplanting van de groenstrook. Toegang voor bevoorrading en brandweer elders realiseren.

7.

Zienswijze indieners 30 en 31

7.1 Ruimte aan horeca tot met categorie 2 Een voorname wens van de omwonenden van het kloostercomplex is uiteindelijk het behoud van de unieke oase van rust. Het plan geeft ruimte aan horeca tot en met categorie 2. Dit 36

strookt niet met de doelstelling van het ‘behoud van de unieke oase van rust’. Ook de mogelijkheid voor evenementen in de tuin staat daarmee op gespannen voet. 7.2 Parkeren Er is de laatste jaren een steeds groter parkeerprobleem ontstaan in de Burgemeester Prinsensingel. Dit komt door de aanwezigheid van auto’s uit andere straten. Regelmatig is er geen enkele plaats meer om te parkeren, met name in de avonden. De vrees is dat het parkeerprobleem met de plannen voor Groot Mariadal alleen nog maar groter zullen worden. De eigenaren van de woningen aan de Burgemeester Prinsensingel (1 tot en met 39) hebben een strook grond in eigendom van 1,5 m. die momenteel gebruikt wordt als verbreed trottoir. Voorgesteld wordt deze grond te ruilen voor een parkeerstrook voor de woningen zodat iedere woning één parkeervak voor de woning krijgt, bedoeld voor de bewoner(s) van de betreffende woning. 7.3 Kloostermuur Wanneer de kloostermuur een poort krijgt, dan willen de bewoners graag betrokken worden bij het vaststellen van de openings- en sluitingstijden van deze poort. Het realiseren van een extra opening in de muur voor de bevoorrading van de horeca en voor hulpdiensten stuit op bezwaren omdat dit rekening houdt met de monumentale waarde van de muur.

Samenvattend: De zienswijzen van de bewoners uit de Burgemeester Prinsensingel kunnen als volgt gerubriceerd worden: 1. 2. 3. 4. 5.

parkeerdruk/tekort aan parkeerplaatsen; verkeersveiligheid; toegangspoort en calamiteitenpoort in de kloostermuur; horecafunctie in gedeelte kloostercomplex; overige opmerkingen

Gemeentelijke reactie Algemene opmerking Zoals al gememoreerd in het Inspraak- en overlegrapport staan diverse inspraakreacties vanuit de bewoners van de Burgemeester Prinsensingel (deels) los van de ontwikkeling Groot Mariadal. Dat geldt in ieder geval voor het parkeren: het stedelijk gebied waarvan de Burgemeester Prinsensingel deel uitmaakt, is gerealiseerd in een tijd waarin het autobezit en -gebruik veel lager waren dan nu als gevolg waarvan de parkeerdruk in de loop der jaren veel groter is geworden. Dat speelt niet alleen in een binnenstadsituatie: het is ook te constateren in veel later gerealiseerde woonwijken, zelfs in nog betrekkelijk recent ontwikkelde wijken. Door de ontwikkelingen op Groot Mariadal wordt de parkeerdruk vergroot. Ook wordt gewezen op de verkeersveiligheid die onder druk staat. Natuurlijk is het autogebruik in de loop der jaren toegenomen en is sprake van aanzienlijk hogere verkeersintensiteiten in verschillende straten waaronder ook dit gedeelte van de

37

Burgemeester Prinsensingel. Deze vormt een verbinding tussen de stadsring en de Brugstraat en heeft derhalve een ontsluitingsfunctie. De verkeersveiligheid in een straat is ook en vooral afhankelijk van het verkeersgedrag en de fatsoensnormen van verkeersdeelnemers. Deze aspecten zijn niet primair gerelateerd aan de voorgestane ontwikkeling van de transformatie van het kloostercomplex Mariadal, waar overigens ook blijkens de vanuit de Burgemeester Prinsensingel ingediende zienswijzen grote waardering voor bestaat. Onderstaand zullen de hoofdthema’s van de zienswijzen verder worden behandeld. 1.

Parkeren

Zoals gesteld is de parkeerdruk als gevolg van de toename van het autobezit toegenomen. Daardoor is op diverse stadsdelen (met name in de binnenstad, maar ook in woongebieden die dicht tegen het stadshart aan liggen) de parkeerdruk zodanig geworden dat daarvoor speciale maatregelen zijn getroffen om ervoor zorg te dragen dat de bewoners toch binnen aanvaardbare afstand een parkeerplaats voor hun auto kunnen vinden: het regime van betaald parkeren. Dat neemt niet weg dat desondanks de situatie zich voordoet dat de auto niet altijd ‘voor de deur’ kan worden geparkeerd. Wonen in het centrum levert in de meeste gevallen krapte op als het gaat om parkeren. Dat leidt tot concessies. Het betekent ook, dat wanneer er in een stedelijk gebied een nieuwe ontwikkeling zich aandient, dat het parkeren een onderzoeksopgave is: kan bij een nieuwe ontwikkeling voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd, bij voorkeur op eigen terrein of op andere wijze waarbij de op dat moment geldende parkeernormen voor de diverse (nieuwe) functies in acht genomen kunnen worden. Soms betekent dit dat echt op eigen terrein parkeervoorzieningen moeten worden gerealiseerd, bijvoorbeeld bij de bouw van nieuwe woningen, soms worden parkeerplaatsen toegevoegd in het openbare gebied.

Uitgangspunt is dat voor woningen vooral private parkeerplaatsen worden gerealiseerd en voor scholen, kinderopvang en het Huis van Roosendaal wordt voorzien in openbare parkeerplaatsen. Dit is ook in de huidige situatie al het geval. . Bij de uitwerking van de plannen voor Groot Mariadal is de parkeeropgave beschouwd vanuit de integrale ontwikkeling die daar gaat plaatsvinden. Dit heeft geleid tot een totaaloverzicht van parkeergelegenheid die in het plangebied wordt gerealiseerd. Daarbij is gebruik gemaakt van de parkeernormering van de nieuw te ontwikkelen functies in het plangebied. Daarbij is rekening gehouden met het op dit moment al beschikbare aantal parkeerplaatsen voor de huidige functies in het plangebied en de gebieden die daar direct omheen zijn gesitueerd zoals de woningen aan de Burgemeester Prinsensingel, maar ook de Kloosterstraat. Er zijn wel degelijk parkeernormen vastgelegd in de bestemmingsregels. Bij een vergunningaanvrage/functieverandering wordt getoetst aan de op dat moment actuele parkeernormen. Verwezen wordt naar de artikelen 3, lid 3.5.6, artikel 8, lid 2 onder 8.2.5, artikel 9, lid 2, onder 9.2.5 en artikel 10, lid 2, onder 10.2.6. Opgemerkt wordt, dat artikel 3.5.6 nu nog wat verder is aangescherpt. Aan de bestemming Maatschappelijk is nu een parkeernorm toegevoegd.

Bij de bepaling van de totale parkeerbalans in het plangebied en de directe omgeving is de parkeerbehoefte voor deze functies meegenomen. Met de totale parkeerbalans wordt voldaan aan de meest actuele parkeernormering (Nota Parkeernormen 2011). Dit neemt niet weg, dat de parkeerplaatsen in het openbare gebied een ‘openbaar’ karakter hebben, zodat deze gebruikt kunnen worden door iedereen die er wenst te parkeren voor zover dit toelaatbaar is binnen het parkeerregime.

38

Zoals reeds in het Inspraak- en overlegrapport is gesteld, geldt in de Burgemeester Prinsensingel het regime van betaald parkeren. Overdag zal men minder geneigd zijn om in die straat te parkeren, omdat er betaald moet worden. In de avonduren geldt er op dit moment geen parkeerregime. Per 6 september 2021 zijn de parkeertijden verruimd naar de avonduren, om meer ruimte te creëren voor vergunninghouders om in de avonduren hun auto kwijt te kunnen. Met uitzondering van de koopavond geldt er vanaf dat moment op weekdagen en weekenddagen een parkeerregime tot 20.00 uur. Op deze manier worden bezoekers van de binnenstad gestimuleerd hun auto in een van de garages te parkeren waar op dat moment een relatief gunstig parkeertarief geldt. In eerste instantie zullen de verruimde venstertijden worden ingevoerd voor een periode van zes maanden. Bij succes worden de tijden blijvend aangepast. Samenvattend: 1. wonen in het centrumgebied impliceert krapte en concessies met betrekking tot het parkeren; 2. wie waar kan parkeren en onder welke voorwaarden is vastgelegd in het vigerende parkeerbeleid; 3. het parkeren in het gebied Mariadal is op gebiedsniveau bekeken en voldoet aan de normen, er worden o.b.v. de parkeernormen voldoende private parkeerplaatsen toegevoegd.

De openbare functies (school, kinderopvang, stadskantoor) maken gebruik van openbare parkeergelegenheden en dat is nu ook al het geval; 4. de parkeerregeling is wel degelijk verankerd in de regels door middel van koppeling aan de Nota parkeernormen; 5. er is geen recht op een vrije parkeerplaats ‘voor de deur’, iedereen kan daar betaald parkeren. De suggestie om de 1,5 meter-strook voor de woning in te ruilen voor een op naam/kenteken gestelde parkeerplaats voor de woning, zodat voor ieder woonadres altijd één parkeerplaats beschikbaar is, wordt niet overgenomen. Immers: dubbelgebruik is dan niet meer mogelijk. Door openbare parkeerplaatsen te hanteren kunnen de schaarse parkeerplaatsen in de buitenruimte zo efficiënt mogelijk worden benut. De strook van 1,5 meter classificeert op grond van artikel 4 van de Wegenwet als openbaar gebied. De strook blijft wel (kadastraal) eigendom van de eigenaren van aangrenzende woningen, maar kan niet zomaar aan de openbaarheid worden onttrokken. Dit kan alleen als de gemeenteraad op grond van artikel 9, eerste lid van de Wegenweg, hierover een besluit neemt. Tot die tijd zijn de eigenaren verplicht de strook, als openbaar gebied, in de huidige toestand te bewaren, te beheren en de gemeente op de strook toe te laten als er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd.

Een voorbeeld is van deze werkzaamheden is het vervangen of aanleggen van kabels en leidingen. Voor de gemeente is er dus weinig reden om de ruil aan te gaan. Daaruit vloeit geen voordeel voort. 2.

Veiligheid

Duidelijk is dat door toevoeging van het extra programma in Groot Mariadal de verkeersdruk in de Burgemeester Prinsensingel zal toenemen. Het bureau Mobycon heeft aan de hand van het programma Groot Mariadal en de CROW kencijfers berekend dat er ruim 500 extra auto’s door de Kloosterstraat zullen gaan rijden. Deze 500 motorvoertuigen verdelen zich vervolgens verder over de centrumring en het gedeelte van de Burgemeester Prinsensingel richting de Brugstraat. In het verkeersonderzoek van Mobycon (april 2021) wordt ingegaan op de prognoses van het aantal autobewegingen op de wegen rondom Groot Mariadal. In 39

2019 zijn de verkeersbewegingen in de Burgemeester Prinsensingel voor het laatst geteld. Met inachtneming van de autonome groei en de extra autobewegingen door het programma van Groot Mariadal komt de totale verkeersbelasting van het noordelijke deel van de Burgemeester Prinsensingel uit op circa 3000 motorvoertuigen per etmaal. Hiermee blijft de intensiteit onder de maximaal toelaatbare capaciteit en blijft de verkeersdruk binnen aanvaardbare normen voor een binnenstedelijke situatie. Toename van het autoverkeer heeft uiteraard gevolgen voor de leefbaarheid Echter, de belangrijkste factor is en blijft het gedrag van mensen. Houdt iedereen zich aan de verkeersregels, met name ook aan de toegestane snelheid, dan is de kans op een ongeluk een stuk geringer. Uiteraard speelt ook de inrichting van de straat een grote rol. In het voorjaar van 2021 is het project ‘Rondje Roosendaal’ opgestart. Daarin wordt binnenstadsbreed nagedacht over de ontwikkeling van de stad. In dat kader wordt ook aandacht geschonken aan de verkeerafwikkeling en kan in breder verband een afweging worden gemaakt over de functie en inrichting van de Burgemeester Prinsensingel.

De door verschillende indieners gedane suggestie om het gedeelte van de Vughtstraat gelegen tussen de Stationsstraat en de toegang tot Groot Mariadal weer tweerichtingsverkeer te maken ter ontlasting van de verkeersintensiteiten in de Burgemeester Prinsensingel, wordt niet overgenomen. Dit past niet in het duidelijke concept van de cityring waarbij bewust gekozen is voor eenrichtingsverkeer. Het zou de duidelijkheid van de route niet ten goede komen. Ook zou sprake zijn van een behoorlijke kapitaalsvernietiging omdat dit noodzaakt tot een totale herinrichting van het gebied. Bovendien heeft de Burgemeester Prinsensingel voldoende capaciteit om de toekomstige verkeersintensiteit op een verantwoorde manier op te vangen en te verwerken. Concluderend en samenvattend wordt opgemerkt dat tijdelijke maatregelen zijn genomen om verkeer te ontmoedigen en de snelheid te verlagen. Vanuit de optiek van het verkeer/verkeersveiligheid is er geen sprake van een directe urgentie om de Burgemeester Prinsensingel als gevolg van de plannen voor Mariadal te herinrichten. Het is hier een leefbaarheidsissue en deze zal in breder verband tot een afweging moeten komen (‘Rondje Roosendaal’). 3.

Toegangspoort en calamiteitenuitrit monumentale kloostermuur

Met het realiseren van een calamiteitenpoort vanuit de Burgemeester Prinsensingel naar de tuin van Mariadal hoeft naar het oordeel van de gemeente geen sprake te zijn van een ‘historische blunder’, mits deze op een zorgvuldige wijze wordt aangebracht. Uiteraard dient het realiseren van een toegangspoort op respectvolle wijze te gebeuren met het oog op het monumentale karakter van de muur. Dit betekent dat daarbij ook adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed zullen worden ingewonnen. Het is gelet op het semi-openbare karakter van de kloostertuin de bedoeling dat de poort gedurende de avond- en nachtelijke uren afgesloten worden. Met initiatiefnemer, de bewoners en belanghebbenden zal overleg gevoerd welke openings- en sluitingsuren daarbij wenselijk zijn. Voor de goede orde: het regelen van openings- en sluitingstijden is geen aspect dat in een bestemmingsplan geregeld wordt Het is met het oog op de (brand)veiligheid noodzakelijk een calamiteiten in- en uitgang te realiseren. Deze zal ook worden ingezet als toegang voor bevoorrading. De Brandweer heeft aangegeven dat indien bevoorrading via Vincentiusstraat plaatsvindt dit tot meer gevaarlijke 40

situaties kan leiden omdat dan de doorgang wordt belemmerd in de straat waardoor calamiteiten diensten niet door de straat kunnen. Er vervallen maximaal twee parkeerplaatsen. Deze zullen in de directe omgeving (binnen dezelfde sub-parkeersector) worden gecompenseerd. Omdat de calamiteiteningang wordt gerealiseerd in een monumentale muur, worden ook de monumentale belangen goed afgewogen. Daarbij zal advies worden ingewonnen bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. 4.Horecafunctie in klooster en evenementen in de tuin Het realiseren van een horecafunctie in het klooster maakt onderdeel uit van de tender. Het realiseren van horeca levert een wezenlijke bijdrage aan de gebruiksmogelijkheden van het kloostercomplex. Uiteraard hebben bepaalde vormen van horeca een uitstraling naar de omgeving. Om die reden is het aantal m2 aan een maximum gebonden en blijft beperkt tot een klein onderdeel van het klooster. Zienswijze indieners geven aan dat horeca vallend in categorie 2, gelet op het karakter van het gebied, dat aan te merken is als overwegend woongebied, niet passend is. Diverse in de Staat van horeca-activiteiten genoemde vormen van horeca kunnen immers ook gedurende de nachtelijke uren geopend zijn. De gemeente kan in deze zienswijze meegaan. Dit betekent dat de planregels worden aangepast.

Daarmee ontstaat een meer op de specifieke locatie afgestemde horecaregeling. Uitgangspunt is en blijft dat vestiging van horeca in het kloostercomplex tot de mogelijkheden behoort. In artikel 1 (begripsomschrijvingen) wordt binnen het begrip horeca een onderscheid gemaakt tussen horeca 1 en horeca 2. Horeca 1: een horecabedrijf dat is gericht op het hoofdzakelijk overdag en in de avond verstrekken van dranken en etenswaren, zoals een café, een restaurant, een caférestaurant, een croissanterie, een snackbar, een koffiehuis, een biljartcentrum, besloten horeca-activiteiten zoals bruiloften, jubilea en recepties; Horeca 2: een horecabedrijf dat voor het goed functioneren ook ’s nachts geopend moet zijn en dat tevens een groot aantal bezoekers aantrekt, zoals een discotheek, dancing, nachtclub. Alleen horeca 1-activiteiten worden toegestaan. Vestiging van horeca 2 is niet mogelijk. De Staat van horeca-activiteiten die als bijlage bij de regels in het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen, komt te vervallen. Een dergelijke staat, verdeeld in drie categorieën, is immers toch algemener en meer van toepassing op ‘echte horecagebieden’. Aldus is voor wat betreft de horecafunctie in het kloostercomplex Mariadal een op maat gesneden regeling opgenomen, waarbij nachtelijke horeca niet tot de mogelijkheden behoort.

Ook wordt het aantal m2 aan horeca binnen de gebiedsaanduiding waar horeca is toegestaan gemaximeerd op 450 m2 Opgemerkt wordt, dat binnen dezelfde gebiedsaanduiding ook ‘cultuur en evenementen’ zijn toegestaan. Deze functie is gemaximeerd op 650 m2. Voor wat betreft de evenementen in de tuin: deze blijven toegestaan en er zijn duidelijk voorwaarden aan gekoppeld waaraan voldaan moet worden. Deze voorwaarden bieden voldoende garantie om de impact voor de omgeving beperkt te houden. 41

Bij de parkeerberekeningen heeft de (klooster)kapel de functies cultureel centrum en horeca gekregen. Voor het cultureel centrum is uitgegaan van een oppervlakte van 650 m2 (norm 2 parkeerplaatsen per 100 m2). Voor de horeca is een oppervlakte van 450 m2 opgenomen (norm 13 parkeerplaatsen per 100 m2). Daarmee wordt een realistisch beeld geschetst van de beoogde parkeerbehoefte. In de verbeelding zullen de oppervlaktes voor de beoogde functie in overeenstemming worden gebracht met het beoogde aantal vierkante meters. In het ontwerpbestemmingsplan wordt in de verbeelding nog geen onderscheid gemaakt tussen de culturele en de horecabestemming. Deze omissie wordt gerepareerd. Ook worden de maximum oppervlaktes voor beide functies vastgelegd in de bestemmingsregels. De kwaliteit van de groenstrook langs de 'buitenkant' is nu vooral een beheersvraag. Deze valt buiten de scope van het bestemmingsplan. De mogelijke verbetering van de strook kan worden meegenomen bij de uitwerking van plan voor de tuin, maar valt daarmee alsnog buiten de scope van dit plan. 5. Overige opmerkingen De bij het bestemmingsplan Groot Mariadal aangeleverde rapporten zijn in opdracht van gemeente en ontwikkelaar opgesteld door deskundige en in de betreffende materie gespecialiseerde bureaus.

Deze onderzoeken zijn in het verdere verloop van de procedure, mede naar aanleiding van de ingediende inspraakreacties en zienswijzen, nogmaals op juistheid getoetst en daar waar nodig geactualiseerd. Er is naar het oordeel van de gemeente geen reden om de inhoudelijke juistheid van de onderzoeken in twijfel te trekken. Gedurende het plantraject zijn diverse opmerkingen van belanghebbenden ter harte genomen. Dit heeft geleid tot diverse aanpassingen van het bestemmingsplan. De gemeente is er zich van bewust dat niet alle wensen voor de volle 100% gehonoreerd konden worden. Wat nu voorligt is het resultaat van een integrale belangenafweging, waarbij een ieders belangen zo zorgvuldig mogelijk zijn afgewogen. Uitgangspunt daarbij is dat er een plan is ontwikkeld dat optimale mogelijkheden biedt voor een duurzame invulling, waarbij behoud van het waardevolle complex ook in de toekomst verzekerd is.

42

De zienswijzen vanuit de Vincentiusstraat De bewoners van de Vincentiusstraat zijn van oordeel dat de toekomstige invulling van het kloostercomplex en de toevoeging van nieuwbouw grote gevolgen heeft voor het woongenot. De bewoners van de Vincentiusstraat worden onevenredig getroffen door de voorgestelde ontwikkeling. Met name de bouw van De Kloosterhof stuit op grote bezwaren.

1.

Zienswijze indiener 32

1.1 Dakopbouw Het is niet wenselijk dat dakopbouwen/dakterrassen worden gerealiseerd met het oog op privacy in de tuinen en dakterrassen aan de Vincentiusstraat. Dit geldt met name ook voor een eventuele dakopbouw op het deel van het bestaande kloostercomplex dat uitgevoerd is met een plat dak. 1.2 Kozijnen met crepi-glas De kozijnen van het klooster ter hoogte van het pand Kloosterstraat 23 zijn voorzien van crepi-glas. Dit glas waarborgt de privacy van de tuinen en de inkijk in de woningen. Dit glas dient ook in de toekomstige plannen behouden te worden. 1.3 Looproute Tussen de tuinen van Vincentiusstraat 9 tot en met 25 en het klooster ligt een verhard pad. Als dit pad een looproute wordt, dan leidt dit tot overlast en een inbreuk op de privacy. 1.4 Schade aan bestaande woningen door werkzaamheden. Voordat met de bouwactiviteiten begonnen wordt, dient een nulmeting plaats te vinden aan de bestaande woningen.

2.

Zienswijze indiener 33 namens cliënt

2.1

Woningbouw Er worden achter de woning van cliënt 18 nieuwbouwwoningen opgericht (Kloosterhof). Deze mogen 11 m. hoog zijn in drie etages met plat dak. Onduidelijk is hoe deze woningen aan de achterzijde er uit zien: komen daar balkons? 2.2 Groenbestemming De Groenbestemming die de woningbouwprojecten Oase, Stroomgaard en Kloosterhof omgeeft, biedt de mogelijkheid voor het realiseren van parkeerplaatsen en ontsluitingswegen. Daarmee suggereert de bestemming Groen een volstrekt verkeerd beeld. 2.3 Ontbreken Ladder voor de duurzame verstedelijking Er wordt niet gesproken welke soort woningen er gebouwd gaan worden. Er is geen onderzoek gedaan naar de noodzaak van en de behoefte aan de bouw van woningen. Er is wel sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de wet. 2.4 Er ontbreekt in de plantoelichting relevante informatie Informatie ontbreekt over:  de verkeersinrichting,  de verkeerscirculatie,  de ontsluitingsroutes, 43





onderbouwde cijfers van parkeren en verkeersgeneraties van de nieuwe functies in het plangebied, In algemene zin wordt gesteld dat er in de huidige situatie al 298 parkeerplaatsen aanwezig zijn en dat dat er in de toekomst 401 zullen zijn. Er zijn volgens DAS ruim 500 parkeerplaatsen nodig. de bestemming voor de nieuwe parkeergarage onder het woongebouw Stroomgaard.

Concluderend wordt gesteld dat het rapport van Mobycon onzorgvuldig tot stand gekomen is en slecht leesbaar is zodat het niet als een heldere en deugdelijke motivering kan dienen voor het vraagstuk van de parkeerbehoefte van het gebied. 2.5 Ten aanzien van het belang van cliënt De woonbeleving wordt aangetast. Dit is aan de voorzijde van de woning omdat daar sprake zal zijn van een sterke toename van de gebruiksintensiteit (verkeer/bezoekers horeca), maar vooral ook aan de achterzijde: wie en wat gaat via dit parkeerterrein en deze ontsluiting allemaal gebruik maken?

3.

Zienswijze indiener 34 namens cliënten

3.1 Aantasting omgeving Het plan tast het woongenot van belanghebbenden aan. De huidige groene omgeving wordt een hele nieuwe woonwijk. Tegenover belanghebbenden wordt immers een rij woningen voorzien die een bouwhoogte mogen hebben van 11 m. Dit tast de privacy aan. Ook wordt voorzien in een parkeergelegenheid van tenminste 15 parkeerplaatsen (Vincetuin). Ook wordt een langzaamverkeersroute gecreëerd waardoor het mogelijk wordt om via Mariadal een kortere en aantrekkelijke looproute te creëren tussen stadscentrum en station: Dit is een inbreuk op de bestaande situatie en levert een ernstige inbreuk op de privacy op. 3.2

Geluidsoverlast

Toename van het aantal woningen, toename van verkeersbewegingen, geluidsoverlast van een hek levert geluidhinder op. 3.3

Uitzicht

Belanghebbenden hebben direct zicht op de voorgenomen bebouwing. Er wordt op gewezen dat elders in het plangebied naar het oordeel van belanghebbenden wel geluisterd is naar bezwaren met betrekking tot aantasting van uitzicht en privacy als gevolg waarvan de plannen zijn aangepast. 3.4 Verkeer en parkeren Er zal sprake zijn van een aanzienlijke toename van de parkeerdruk. De Vincentiusstraat is primair bedoeld als ontsluitingsroute voor de aan de staat gesitueerde woningen. De Vincentiusstraat is naar het oordeel van belanghebbenden niet berekend op de toekomstige toename van het autoverkeer. Ook al is sprake van een 30 km/u-gebied, verkeerstoename leidt ook tot meer trillingen, geluid en uitstoot van schadelijke gassen. De parkeerdruk neemt enorm toe met de komst van ‘de nieuwe woonwijk’. 3.5 Karakter van de buurt Het karakter van de buurt en de straat wordt ernstig aangetast. De bebouwingstypologie van de huidige straat bestaat voornamelijk uit middenstandswoningen uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Wat er in de toekomst wordt gebouwd, past naar het oordeel van 44

belanghebbenden in het geheel niet. Bovendien wordt gebouwd op een plek waar nu nog sprake is van alleen een muur. Bebouwing op deze plek tast de leefbaarheid aan. Er worden enige suggesties gedaan waaraan voldaan moet worden om te komen tot een meer aanvaardbaar plan:  het creëren van een grotere afstand tussen Vincentiusstraat 46 en de nieuwbouw;  toepassen van gelaagdheid in de bebouwing, hoogte minder dan twee bouwlagen;  ramen en vensters zodanig plaatsen dat privacy gewaarborgd is  tuinafscheiding van de nieuw te bouwen woningen met de begrenzing aan de Vincentiusstraat in overeenstemming met stijl en behoud van de huidige afscheiding. Ook worden nog suggesties gedaan voor wat betreft de vormgeving, de materiaalkeuze en de kleuren van de nieuw op te richten bebouwing.

4.

Zienswijze indieners 35 (mede namens 25 medebewoners)

4.1 Disproportionele gevolgen Grote delen van de Vincentiusstraat worden onevenredig getroffen door de voorgestelde ontwikkeling. De gevolgen qua uitzicht, geluid, verkeer, parkeerdruk raken de bewoners van de Vincentiusstraat. Een te massief gebouw in de vorm van De Kloosterhof, het onderbrengen van appartementen in het kloostergebouw, het realiseren van parkeergelegenheid, de keuze om de Vincentiusstraat de ontsluitingsstraat voor Groot Mariadal te maken tasten het woongenot aan. Privacy en het vrije uitzicht zijn in het geding. Overlast van geluid, stank, trillingen en schadelijke gassen komen erbij. Ook de veiligheid is in het geding. De opmerking dat wonen in een binnenstad een bepaalde dynamiek impliceert, wordt niet redelijk geacht. Opgemerkt wordt dat de plannen aan de zijde van de Ludwigstraat wèl zijn aangepast. Waarom kan dat hier dan niet? Met name De Kloosterhof heeft voor diverse bewoners van de Vincentiusstraat grote gevolgen: ongewenste inkijk, te hoge bouwhoogte van 11 m. 4.2 Grondwater en riolering Er is sprake van overlast van hoog grondwater in de Vincentiusstraat. Met de plannen voor Groot Mariadal zal dit verergeren. Er zijn ondanks een bestuursakkoord uit 2011 (tussen waterschap en gemeenten) nog geen resultaten geboekt. Het bestuursakkoord heeft niet geleid tot een waterhuishoudingsplan.

4.3 Gevolgen significant meer verkeer De toename van het verkeer heeft gevolgen voor de veiligheid. Daarbij wordt gewezen op het verkeersgedrag: ondanks eenrichtingsverkeer komt het veelvuldig voor dat automobilisten tegen het verkeer in rijden. Ook wordt vaak harder gereden dan de toegestane maximumsnelheid van 30 km/u. Door de toename van het verkeer zal sprake zijn van meer trillingen, geluid en uitstoot van schadelijke gassen. 4.4 Natuurbehoud Door het toestaan van bebouwing in de kloostertuin wordt geen recht gedaan aan het rijksmonumentale karakter van de tuin. Gepleit wordt voor het nadrukkelijker borgen van de groene en ecologische waarden van de tuin.

45

4.5 Verontreiniging Nu de OMWB voorstelt om bij gevoeliger functies (moestuin, kinderspeelplaatsen) de lichte verontreinigingen met zware metalen te toetsen aan RIVM- en GGD-richtlijnen, wordt afgevraagd hoe hiermee omgegaan wordt. 4.6 Gedrag Er wordt in het bestemmingsplan te weinig aandacht geschonken aan het gedrag van mensen. Zo zullen mensen eerder kiezen voor een parkeerplaats nabij het bestemmingsdoel dat ze hebben. Zo zal een restaurantbezoeker wellicht niet de auto parkeren onder De Stroomgaard maar eerder kiezen voor een parkeerplaats dichter bij het restaurant. 4.7 Waardevermindering De plannen voor Groot Mariadal leiden tot waardevermindering van de woningen in de Vincentiusstraat.

5.

Zienswijze indiener 36 namens cliënten

5.1 Bouw Kloosterhof Niet ingestemd kan worden met de bouw van De Kloosterhof, dat wordt gesitueerd tegenover de woning van cliënten. Zij hebben in 2012 hun woning gekocht. Een belangrijk aankoopaspect was dat aan de overzijde sprake was van een open gevelwand in de vorm van een historische tuinmuur. In het bestemmingsplan wordt nu de mogelijkheid geboden dat juist tegenover de woning van cliënten wordt voorzien in een bouwblok en een in- en uitgang voor auto’s en fietsen. 5.2 Dubbelbestemming Cultuurhistorie Het bestemmingsplan is erop gericht de historisch stedelijke structuur in de opbouw van het lint te behouden. Dit blijkt ook uit de dubbelbestemming Cultuurhistorie. Naar de mening van indiener van de zienswijze wordt hier echter met de in het bestemmingsplan voorziene nieuwbouw en het creëren van een in-en uitrit geweld aan gedaan. Bepleit wordt dat de gronden onbebouwd blijven en de tuinmuur gehandhaafd blijft. Met de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie is de bouw van nieuwe woningen niet mogelijk. 5.3 Onvoldoende onderzoek Cliënten zijn van oordeel dat onvoldoende onderzoek heeft plaatsgevonden naar de mogelijk negatieve gevolgen van de in het bestemmingsplan mogelijk te maken ontwikkelingen. Toename van het autoverkeer leidt tot toename van geluidhinder en trillingen.

En dit verhoudt zich niet met de ouderdom van de gevel van de woning van cliënten en het akoestisch klimaat in de woning.

Gemeentelijke reactie Dakopbouw (zienswijze 1.1) Er komen – behoudens een dakopbouw op de onderhoudsvleugel- geen dakopbouwen op de rijksmonumentale gebouwen omdat dit zich niet verdraagt met het monumentale karakter van de gebouwen. De dakopbouw op de onderhoudsvleugel maakt onderdeel uit van de tender en zal terugliggend worden aangebracht ten opzichte van de huidige hoge dakrand. De daktuin bevindt zich aan de zijde van de kloostertuin. De gevels aan de noord- en westzijde worden als blinde gevels uitgevoerd zodat er geen inkijk mogelijk is in de tuinen van naburige bewoners. 46

Crepi-glas (zienswijze 1.2) Bij de verdere ontwikkeling en uitwerking van de bouwplannen zal het waarborgen van zoveel mogelijk privacy voor alle betrokken partijen een belangrijk uitgangspunt zijn. Hiervoor zijn diverse bepalingen vastgelegd in het burenrecht, waaraan voldaan dient te worden. Looproute Het betreft een buitenruimte die altijd al onderdeel heeft uitgemaakt van het kloostergebied. Het heeft dan ook niet de specifieke functie van looproute. De route zal hoofdzakelijk gebruikt worden door de toekomstige bewoners van klooster. Uitgangspunt is dat dit deel van het kloostercomplex geen onderdeel wordt van de semiopenbare tuin. Bij de verdere uitwerking van de plannen zullen aard en karakter van deze route nader bepaald moeten worden. Het betreft in ieder geval niet de ‘hoofdtoegangsroute’. Schade bestaande woningen (zienswijze 1.4) De ontwikkelaar/aannemer is aansprakelijk voor schade die als gevolg van bouwactiviteiten wordt toegebracht aan de bestaande woningen in de omgeving. Om te kunnen bepalen of eventuele schade inderdaad is toe te rekenen aan de bouwactiviteiten zal voordat met de werkzaamheden een aanvang wordt genomen, voor rekening van de ontwikkelaar/aannemer een opname plaatsvinden van het eigendom. De eigenaar dient hiervoor wel toestemming te verlenen.

Aard woningbouw (zienswijze 2.1) Aan de achterzijde van de op te richten De Kloosterhof zullen geen balkons worden aangebracht. De raamindeling wordt in het bestemmingsplan niet vastgelegd. Dat zal gebeuren in de te zijner tijd te verlenen omgevingsvergunning. Uiteraard zullen bij de vergunningverlening aspecten van uitzicht en privacy betrokken worden. Groenbestemming (zienswijze 2.2) De bestemming Groen is naar het oordeel van de gemeente voor het overgrote deel van de tuin van Mariadal wel degelijk een juiste bestemming, die recht doet aan het toekomstige karakter, de uiterlijke verschijningsvorm en de functie van het gebied. De opmerking, dat ‘het karakter in hoofdzaak verkeers- en verblijfsgebied/parkeerterrein wordt en dat daarbij ook wat groen wordt gerealiseerd als bijzaak’ zodat de bestemming meer een verkeersbestemming wordt, is suggestief en staat haaks op wat in de plantoelichting wordt beschreven. Uit de in toelichting vervatte inrichtingsschets blijkt de kloostertuin een groengebied blijft. Parkeren blijft binnen deze bestemming weliswaar mogelijk, maar is voor het overgrote deel van de bestemming Groen marginaal. Ook uit de bestemming Groen en de daaraan gekoppelde dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie blijkt heel duidelijk dat de kloostertuin grotendeels het karakter behoudt van een groengebied.

Inderdaad worden in de tuin twee woningbouwprojecten gerealiseerd in de vorm van De Kloosterhof en Stroomgaard (die beide een woonbestemming krijgen), maar voor het overige blijft de tuin als groengebied intact. Voor zover de zienswijze indiener vooral het gebied bedoelt dat aan de achterzijde van De Kloosterhof is gesitueerd, dan heeft men in zoverre een punt, dat dit gebied vooral bedoeld is als parkeerterrein ten behoeve van de bewoners van De Kloosterhof. Dat impliceert dat het groen hier minder geprononceerd aanwezig zal zijn. Echter, naar het oordeel van de gemeente is een reguliere verkeersbestemming hier ook niet geheel op zijn plaats: het betreft een gebied waar de verkeersfunctie louter het parkeren betreft, terwijl een reguliere verkeersfunctie primair (openbare) wegen, straten en parkeerplaatsen omvat. Om die reden is uiteindelijk toch gekozen voor de bestemming Groen, temeer omdat in deze bestemming ook de functie parkeren is toegestaan. 47

Ladder voor de duurzame verstedelijking (zienswijze 2.3) In de toelichting van het bestemmingsplan komt de ladder in paragraaf 4.12 (en zie gemeentelijk beleid op pagina 18) aan de orde. Het woningbouwprogramma lag bij het opstellen van het bestemmingsplan Groot Mariadal al vast in het gemeentelijk beleid en is bij de tender nader omschreven. Dit bestemmingsplan voegt daar maar beperkt een eigen afweging aan toe. Het woningprogramma wijkt feitelijk maar zeer beperkt af van het oorspronkelijke programma. In de plantoelichting ontbreekt relevante informatie (zienswijze 2.4) Verwezen wordt naar paragraaf 4.4 van de plantoelichting in combinatie met het rapport van Mobycon waarin aandacht wordt geschonken aan de parkeerbalans en de verkeersgeneratie. Ontsluiting van autoverkeer in de kloostertuin is niet aan de orde. De parkeergelegenheid bij Stroomgaard is alleen bereikbaar via de Kloosterstraat. Er wordt een beperkte ontsluiting gerealiseerd naar de parkeergelegenheid; voor het overige zijn er geen mogelijkheden om met de auto in de kloostertuin te komen. Ontsluitingswegen voor auto’s zijn niet aan de orde. Langs de ‘Oase’ is wèl een beperkte ontsluitingsmogelijkheid die (deels) bedoeld is voor autoverkeer: het gaat daarbij om de ontsluiting van de aldaar geprojecteerde woningen. Er is geen mogelijkheid van doorgaand autoverkeer. De route valt buiten wat nu de kloostertuin is.

Op dit moment is er al een ontsluitingsroute van het op dit moment ter plaatse nog aanwezige parkeerterrein. Dit terrein zal worden opgeheven en plaats maken voor beperkte woningbouw. Ontsluiting van de woningen in de ‘Oase’ geschiedt niet via de Vincentiusstraat, doch alleen van en naar de Kloosterstraat langs het Huis van Roosendaal. In de bestemming Wonen-1 (Stroomgaard) worden gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen mogelijk gemaakt. In de plantoelichting wordt uitdrukkelijk gesteld dat het parkeren inpandig wordt opgelost. De in de Stroomgaard te realiseren parkeergelegenheid voorziet in de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners en bezoekers van het wooncomplex en de woningen in het klooster, maar heeft daarnaast ook een functie voor de algemene parkeerbehoefte van de functie in het kloostergebouw Mariadal. Belang van cliënt (zienswijze 2.5) Dat de plannen voor cliënt en de andere bewoners in de Vincentiusstraat gevolgen zullen hebben wordt niet ontkend. De transformatie van een klooster naar een gemengde functie met wonen, maatschappelijke functies, een beperkte horecafunctie en een semi-openbare tuin leidt ongetwijfeld tot een hogere gebruiksintensiviteit, waarbij ook de verkeersintensiviteit toeneemt. Dit is inherent aan een transformatieproces van een dergelijk grootschalig complex.

Echter: het rijks monumentale kloostergebouw en -tuin dient ook voor latere generaties behouden te blijven en dat is alleen mogelijk wanneer het complex weer een duurzame en financieel haalbare herbestemming krijgt. Bij dat herbestemmingsproces dienen de belangen van zowel het rijksmonument zelf als de omgeving uitdrukkelijk betrokken te worden. Dat is een proces van wikken en wegen. Toch past hier ook de opmerking dat dergelijke processen in een binnenstadsgebied onvermijdelijk zijn en dat bewoners zullen moeten accepteren dat veranderingen in hun leefomgeving onvermijdelijk zijn. De vraag is derhalve niet zozeer of er veranderingen mogen worden aangebracht maar vooral of bepaalde veranderingen wel of niet als

48

aanvaardbaar moeten worden bestempeld en met ingezette veranderingen op aanvaardbare wijze rekening is gehouden met belangen van omwonenden De gemeente is van oordeel dat de veranderingen die in het plangebied gaan plaatsvinden, passend zijn in een stedelijke omgeving. De veranderingen die nu in gang gezet worden, vloeien voort uit het feit dat het kloostercomplex inmiddels een aantal jaren niet meer wordt gebruikt waarvoor het eertijds is gebouwd. Vanwege het rijks monumentale karakter staat behoud voorop, terwijl er tegelijkertijd ook een transformatie noodzakelijk is om duurzame gebruiksmogelijkheden mogelijk te maken, waardoor behoud van het kloostercomplex haalbaar is. Voor dat laatste moeten vanzelfsprekend ook kostendragers gevonden worden. Dit betekent dat veranderingen in de optiek van de gemeente weliswaar aanvaardbaar zijn, maar dat natuurlijk wel gekeken dient te worden of de voorgestelde veranderingen zodanig kunnen worden ingepast, dat ze uit stedenbouwkundig oogpunt en met het oog op de leefbaarheid als aanvaardbaar te bestempelen zijn. Aantasting omgeving, geluidhinder en uitzicht (zienswijzen 3.1, 3.2 en 3.3) Tegenover de woning van cliënten wordt voorzien in een woongebouw De Kloosterhof op een locatie waar nu nog geen bebouwing aanwezig is.

De suggestie dat een ‘woonwijk’ wordt gerealiseerd met direct tegenover belanghebbenden een rij woningen dient genuanceerd te worden. Er wordt zeker geen woonwijk gerealiseerd doch een woongebouw bestaande uit maximaal 18 woningen. De voorgevel van dit gebouw komt inderdaad aan de overzijde van de woning van belanghebbenden en heeft een hoogte van 11 m. Het betreft een gevel met een breedte van 6 m. Naar de mening van de gemeente is dit weliswaar een ingrijpende verandering voor betrokkenen, die gevolgen heeft voor de privacy, maar van een onaanvaardbare aantasting van de privacy kan niet gesproken worden: het is een in binnenstedelijk gebied normale situatie wanneer er sprake is van (woon) bebouwing aan weerszijden van een straat. Dat leidt niet tot een onaanvaardbare aantasting van privacy of uitzicht. Indien en voor zover hier schade in de vorm van waardevermindering van een woning uit voortvloeit (dat is mogelijk omdat de toekomstige situatie feitelijk verschilt van de huidige situatie) en dit ook blijkt uit een door deskundigen opgesteld planschaderapport, dan kan de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking komen. Opgemerkt wordt dat ook de bestaande woningen in de Vincentiusstraat op basis van het huidige ter plaatse geldende bestemmingsplan een bouwhoogte mogen hebben van 11 m.

Daarmee wijkt de hoogtebepaling van de voorgenomen nieuwbouw niet af van de bebouwingshoogten van de woningen in de omgeving. Wanneer in het klooster woningen worden gerealiseerd en het woongebouw De Kloosterhof wordt opgericht, leidt dit tot een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen en dus ook van het geluid. Toch moet gesteld worden dat de bouw van hooguit 18 woningen niet leidt tot een dermate forse toename dat daardoor het woon- en leefklimaat op onaanvaardbare wijze in het gedrang komt. Het gaat om slechts een kleine toename: de Vincentiusstraat kan deze verkeersintensiteiten goed verwerken. Ook heeft de beperkte toename van het aantal autobewegingen weinig tot geen gevolgen voor het geluid. Dat de plannen in de “Oase’ zijn aangepast ten opzichte van het voorontwerp is juist, maar hetzelfde geldt ook voor De Kloosterhof, waar in eerder stadium de plannen al aangepast zijn naar aanleiding van opmerkingen vanuit de omgeving. Verkeer en parkeren (zienswijze 3.4) Met de toevoeging van extra programma in Groot Mariadal neemt het aantal verkeersbewegingen toe. Voor een groot deel zal het verkeer via de zuidzijde van het plangebied rijden, omdat het merendeel van de parkeerplaatsen via de Kloosterstraat 49

bereikbaar is. Bewoners van het kloostergebouw, de woningen langs de Vincentiusstraat en de school zullen wel gebruik maken van het westelijke deel van de Vincentiusstraat om bij hun parkeerplaatsen te komen. Op basis van de CROW-kencijfers heeft Mobycon berekend dat het te realiseren programma op een weekdag circa 180 extra ritten door de Vincentiusstraat oplevert. Omdat de Vincentiusstraat een eenrichtingsregime kent, verlaten de voertuigen het plangebied via de Dokter Lemmensstraat en de Burgemeester Schoonheijtstraat Metingen uit 2019/2020 geven aan dat op een gemiddelde weekdag circa 180 voertuigen gebruik maken van de Vincentiusstraat. Op het moment van tellen, was de gemeente Roosendaal (tijdelijk) gehuisvest in het klooster Mariadal. Met een intensiteit van circa 380 motorvoertuigen per etmaal blijft de verkeersdruk in de Vincentiusstraat (westzijde) acceptabel. Verkeerskundig heeft een woonstraat een maximale toelaatbare capaciteit van 4000 tot 5000 motorvoertuigen per etmaal. Het programma van Mariadal voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte en voldoet aan de Nota Parkeernormen 2011. Er worden voldoende parkeerplaatsen voor bewoners en hun bezoek binnen het plangebied gerealiseerd. In de Stationsbuurt geldt tijdens venstertijden een parkeerregime voor uitsluitend vergunninghouders.

Het is niet waarschijnlijk dat bezoekers tegen het tarief van een dagkaart in de wijk zullen parkeren. Buiten de venstertijden kan dit wel voorkomen en ook kan er thans met een parkeerapp kort worden geparkeerd. Met ingang van 6 september 2021 zijn de parkeertijden verruimd naar de avonduren, om meer ruimte te creëren voor vergunninghouders om in de avonduren hun auto kwijt te kunnen. Met uitzondering van de koopavond geldt er op weekdagen en weekenddagen een parkeerregime tot 20.00 uur. Op deze manier worden bezoekers van de binnenstad gestimuleerd hun auto in een van de garages te parkeren waar op dat moment een relatief gunstig parkeertarief geldt. In eerste instantie zullen de verruimde venstertijden worden ingevoerd voor een periode van zes maanden. Bij succes worden de tijden blijvend aangepast. Ook zullen de mogelijkheden om met de parkeerapp op straat te parkeren aangescherpt worden in gebieden waar uitsluitend vergunninghouders mogen parkeren. Karakter van de straat (zienswijze 3.5) Omdat het gebied waar De Kloosterhof tot ontwikkeling wordt gebracht deel uitmaakt van het cultuurhistorisch waardevolle gebied (met de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie), zal een bouwplan worden ontwikkeld waarbij door Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed expliciet getoetst wordt op inpasbaarheid in een monumentale setting.

De Vincentiusstraat is behoudens het kloostercomplex ook voor wat betreft de aanwezige woningen een uit oogpunt van stedenbouwkundige vormgeving en architectuur een cultuurhistorisch waardevolle straat. Daarbij geldt dat toevoeging van nieuwe bebouwing zorgvuldig en zeker met respect voor de aanwezige waarden dient plaats te vinden. Dat de bouwstijl van de nieuwe bebouwing zal afwijken van de jaren dertig-architectuur is onmiskenbaar, maar dat betekent zeker niet dat nieuwbouw niet zal passen binnen de context van de straat. Het is aan de architect om een bouwplan te ontwikkelen dat als passend is te beschouwen in de Vincentiusstraat. Toetsing zal plaatsvinden door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Het is in de visie van de gemeente te kort door de bocht om bij voorbaat te suggereren dat het plan vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet aanvaardbaar is. In ieder geval is de gemeente van oordeel dat de in het bestemmingsplan voldoende waarborgen zijn ingebouwd dat er een harmonieuze stedenbouwkundige inpassing plaatsvindt. Voor het overige betreft het een ontwerpopgave, die voorwerp van toetsing is door ter zake deskundigen.

50

Disproportionele gevolgen (zienswijze 4.1) Het valt niet te ontkennen dat de transformatie van het kloostercomplex en de daarbij behorende tuin met het toevoegen van bouwvolume in de vorm van De Kloosterhof en De Stroomgaard gevolgen heeft voor de bewoners van de Vincentiusstraat. Ook de invulling van het bestaande klooster met wooneenheden leidt tot een intensiever gebruik. Opgemerkt wordt dat in tegenstelling tot wat de zienswijze aangeeft, het daarbij naar het oordeel van de gemeente niet gaat om ‘disproportionele gevolgen’. Er ontstaat niet een situatie die in een stedelijk gebied als onredelijk of onaanvaardbaar kan worden beschouwd: bouwvolumes staan in verhouding tot de omgeving, verkeersintensiteiten nemen als gevolg van de toename van het aantal woningen niet onaanvaardbaar toe en blijven ruimschoots binnen de marges die in een stedelijke woonstraat gebruikelijk zijn. Hetzelfde geldt voor overlast van geluid, stank, trillingen en schadelijke gassen van het verkeer. Verdubbeling van het aantal autobewegingen moet bezien worden in het licht van het gegeven dat het nu gaat om ongeveer 180 autobewegingen per etmaal en verdubbeling 360 autobewegingen gaat opleveren. Relatief gezien is dit een behoorlijke toename, maar in absolute aantallen zijn 360 autobewegingen weinig voor een woonstraat.

Grondwater en riolering (zienswijze 4.2) Bij het bestemmingsplan is een waterhuishoudingsplan als bijlage bijgevoegd. Daaruit blijkt dat voldaan kan worden aan het gemeentelijk beleid en aan de normstelling van het waterschap. Het bestemmingsplan is niet het kader voor een dergelijk plan. Wel wordt een koppeling gelegd tussen bestemmingsplan en wateraspecten. Daarbij dient op voorhand te worden beschouwd welke gevolgen het bestemmingsplan heeft voor de waterhuishouding in een gebied. De verdere uitwerking vindt plaats op basis van het waterhuishoudingsplan in relatie tot de te ontwikkelen bouwactiviteiten. Significant meer verkeer (zienswijze 4.3) Zoals al aangegeven in het Inspraak en overlegrapport (maart 2021) zal met de toevoeging van extra programma in Groot Mariadal het aantal verkeersbewegingen in de Vincentiusstraat toenemen. Voor een groot deel zal het verkeer via de zuidzijde van het plangebied rijden, omdat het merendeel van de parkeerplaatsen via de Kloosterstraat bereikbaar is. Bewoners van het kloostergebouw, de woningen langs de Vincentiusstraat en de school zullen wel gebruik maken van het westelijke deel van de Vincentiusstraat om bij hun parkeerplaatsen te komen. Op basis van de CROW-kencijfers heeft Mobycon berekend dat het te realiseren programma op een weekdag circa 180 extra ritten door de Vincentiusstraat oplevert.

Omdat de Vincentiusstraat een eenrichtingsregime kent, verlaten de voertuigen het plangebied via de Dokter Lemmensstraat en de Burgemeester Schoonheijtstraat Metingen uit 2019/2020 geven aan dat op een gemiddelde weekdag circa 180 voertuigen gebruik maken van de Vincentiusstraat. Op het moment van tellen, was de gemeente Roosendaal (tijdelijk) gehuisvest in het klooster Mariadal. Met een intensiteit van circa 380 motorvoertuigen per etmaal blijft de verkeersdruk in de Vincentiusstraat (westzijde) zonder meer acceptabel. Verkeerskundig heeft een woonstraat een maximale toelaatbare capaciteit van 4000 tot 5000 motorvoertuigen per etmaal. De intensiteit heeft ook geen noemenswaardige gevolgen voor geluidhinder, trillingen et cetera: daarvoor is de toename te gering. De in de toelichting opgenomen geluidsparagraaf (hoofdstuk 4.7) refereert aan de nieuwe woningen die gebouwd gaan worden. De geluidsbelasting wordt vooral veroorzaakt door het verkeer in de Brugstraat en de de Vincentiusstraat. Hoewel de geluidsbelasting van de 51

nieuwe woningen boven de voorkeursgrenswaarde komt, blijft deze ruimschoots onder de ontheffingswaarde. Aangezien voor de bestaande woningen, vanuit het perspectief van geluid, de situatie identiek is aan de nieuwe woningen kan worden aangenomen dat geluid op de gevel aanvaardbaar is en niet waarneembaar zal wijzigen ten opzichte van de huidige situatie. Natuurbehoud (zienswijze 4.4) Het bestemmingsplan biedt met de bestemmingen Tuin en Groen, alsmede met de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie voldoende juridische basis voor het behoud van de kloostertuin en de daarin aanwezige natuurwaarden. Het bestemmingsplan is er juist op gericht deze waarden te beschermen en te behouden. Daarbij allereerst voor het behoud van de cultuurhistorische waarde, die bovendien nog extra geborgd wordt door de Rijksmonumentale status van kloostercomplex en tuin. Weliswaar wordt bebouwing toegestaan in de tuin (De Kloosterhof en Stroomgaard), maar deze bebouwing betekent zeker niet dat daarmee het leefgebied van de in de zienswijze genoemde dieren verdwijnt. Er blijft voldoende ruimte over. Uiteraard dient bij het verder uitvoeren van de plannen wel een aantal voorzorgsmaatregelen genomen te worden om (tijdelijke) verstoring c.q. nadelige gevolgen daaruit voortvloeiend te mitigeren.

Verontreiniging (zienswijze 4.5) Er zal nader bodemonderzoek plaatsvinden op het moment dat het realiseren van gevoelige functies aan de orde is. Uit de resultaten van die onderzoeken kan vervolgens bepaald worden of bepaalde maatregelen noodzakelijk zijn en deze zullen dan ook worden uitgevoerd voordat een gevoelige functie wordt gerealiseerd. Wij zijn het met de indieners van de zienswijze eens dat op (licht) verontreinigde grond geen speelplaatsen mogen worden opgericht. Dit betekent dat wij de richtlijnen van RIVM en GGD onderschrijven en volgen. Gedrag (zienswijze 4.6) Menselijk gedrag laat zich in zijn algemeenheid nauwelijks of niet in een plan vastleggen. Dat geldt voor parkeergedrag maar ook voor wat betreft de keuze om wel of niet gebruik te maken van een (loop)route. Mensen hebben nu eenmaal de vrije keuze om hun auto in de openbare ruimte te parkeren op een plek waar ze dat zelf willen, ook al zouden anderen graag zien dat de auto elders geparkeerd zou worden. Hooguit kunnen door middel van concrete maatregelen (enigszins) mensen enigszins worden gestimuleerd datgene te doen, wat het meest wenselijk is. Bijvoorbeeld door het systeem van betaald parkeren, routeaanduiding, et cetera. Waardevermindering (zienswijze 4.7) Indien men van mening is dat sprake is van planschade, dan kan een planschadeverzoek worden ingediend bij de gemeente.