Bijlage 1 Groot Mariadal zienswijzebehandeling def nov 2021.pdf

Dit planschadeverzoek kan worden ingediend vanaf het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk wordt gedurende een termijn van 5 jaar. Op basis van een planschaderapportage kan bepaald worden of als gevolg van de planologische verandering inderdaad sprake is van planschade die voor uitkering in aanmerking komt. Daarbij dient uiteraard het normale maatschappelijke risico te worden meegewogen. Bouw De Kloosterhof (zienswijze 5.1) Ten tijde van de aankoop van de woning door cliënten was al sprake van (mogelijke) planvorming rondom het klooster Mariadal. De zusters hadden het klooster verlaten en het was middels allerlei berichtgeving vanuit de gemeente en in de plaatselijke nieuwsmedia al aan de orde dat er ontwikkelingen zouden gaan plaatsvinden. Daarbij stond het behoud van 52

het monumentale kloostercomplex met de tuin weliswaar voorop, maar tegelijkertijd was ook duidelijk dat een dergelijke transformatie van het monumentale complex vaak impliceert dat toevoeging van bouwvolume noodzakelijk zou zijn om het behoud en de transformatie ook financieel te kunnen dragen. In het winnende tenderontwerp, dat de grondslag vormt voor het onderhavige bestemmingsplan, wordt voorzien in het toevoegen van bouwvolume in de vorm van woningbouw: De Kloosterhof en Stroomgaard. De Kloosterhof, bestaande uit 15 grondgebonden woningen en 3 appartementen, is deels voorzien tegenover de woning van cliënten. Ten opzichte van de eerste ideeën in het tenderontwerp is het aantal woningen aan de Vincentiusstraat al teruggebracht van 21 naar 18. Juist tegenover de woningen van cliënten zijn 3 woningen vervallen waardoor de historische muur deels behouden blijft. Cliënten vrezen als gevolg van deze bebouwing dat het uitzicht, privacy en bezonning in gevaar komen. Dat het hierbij gaat om belangrijke onderdelen van het woongenot, wordt ook door de gemeente onderschreven. De mate van uitzicht, privacy en bezonning kan verandering ondergaan door stedenbouwkundige en bouwkundige ingrepen.

Volledige privacy, een volledig onbelemmerd uitzicht, totale bezonning en een claim dat er in de directe omgeving geen veranderingen mogen plaatsvinden is in een binnenstedelijke context met een hoge bebouwingsdichtheid niet reëel, ook niet en zelfs niet bij een monumentaal complex dat is komen leeg te staan en waarvoor een nieuwe duurzame toekomstige invulling wordt nagestreefd. Een goed leefklimaat dient echter wel te worden gegarandeerd, ook wanneer bebouwing plaatsvindt. In de visie van de gemeente is daar bij cliënten nog steeds sprake van. De Vincentiusstraat is een woonstraat waar voor het overgrote deel sprake is van woningen aan weerszijden van de straat; dat is in een binnenstedelijke context een gebruikelijk bebouwingspatroon. Weliswaar staan er nu geen woningen tegenover de woning van cliënten. Het is echter stedenbouwkundig goed te verantwoorden dat hier woonbebouwing wordt gerealiseerd. Gelet op de cultuurhistorische waarden van het gebied (kloostercomplex, tuin en de bebouwing aan de Vincentiusstraat) dienen ingrepen altijd met respect voor deze waarden plaats te vinden: het gaat hier om een gebied dat door de Rijksmonumentale status van bijzondere waarde is en waarvan het behoud ook in de toekomst een belangrijk, zo niet het belangrijkste uitgangspunt is. Deze waarden worden in het bestemmingsplan onderkend en als zodanig door middel van regels geborgd.

Toevoeging van (beperkte) nieuwbouw, mits zorgvuldig ingepast, tast naar het oordeel van de gemeente het nagestreefde behoud van cultuurhistorische waarden niet aan. De in het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan nagestreefde bebouwing past in het stedelijk weefsel van de straat en voegt ook iets toe aan de bestaande structuur. De bebouwing is stedenbouwkundig goed te verantwoorden en is passend in een binnenstedelijke context. Dubbelbestemming Waarde-cultuurhistorie (zienswijze 5.2) De opmerking dat de dubbelbestemming Waarde-cultuurhistorie zich verzet tegen de op basis van het bestemmingsplan voorziene bouwontwikkelingen, wordt niet onderschreven. In de bestemmingsomschrijving van voornoemde dubbelbestemming wordt uitdrukkelijk aangegeven dat deze bestemming van toepassing is ‘naast het bepaalde in de andere voor de gronden aangewezen bestemmingen’. Bovendien is de dubbelbestemming van toepassing op het behoud van bestaande bebouwing en de tuin en sluit deze de voorziene nieuwbouw niet uit. Dat is ook logisch want bij de uitleg zoals inspreker hanteert, zouden de bestemmingen die voorzien in nieuwbouw, illusoir zijn. In het winnende tenderontwerp waar ook de provincie en in later stadium de 53

Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed betrokken waren, werd al uitgegaan van nieuwbouw in de vorm van De Kloosterhof en Stroomgaard. Deze toevoegingen stonden als zodanig niet ter discussie. Uiteraard zijn er voor beide toevoegingen in het plangebied op uitwerkingsniveau nog wel diverse aandachtspunten die bij de verdere architectonische uitwerking door initiatiefnemer aan bod komen. Met het nieuwe plan wordt een nieuwe tijdlaag toegevoegd aan het monumentale complex. Dit is niet ongebruikelijk wanneer een monumentaal complex als gevolg van functieverlies een nieuw toekomstperspectief krijgt. Een monumentaal complex is geen statisch gegeven, maar zal zich steeds moeten aanpassen aan de tijd. De moderne toevoeging in de vorm van de woningen aan de Vincentiusstraat is een onderdeel van de nieuwe tijdlaag en in deze vorm ook een extra kwaliteit. Bovendien worden de bouwplannen getoetst door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Onvoldoende onderzoek (zienswijze 5.3) Verdubbeling van het aantal verkeersbewegingen betekent concreet een toename van 180 autobewegingen per etmaal (=89%). De hoeveelheid verkeer neemt relatief veel toe, maar dit blijft een beperkte toename en heeft geen of nauwelijks effect op het woon- en leefklimaat. De Vincentiusstraat is een straat waar nu zeer beperkt auto's rijden (183 per etmaal).

Een toename met 180 auto's is relatief veel, maar is in absolute zin zeer weinig. De woningen, die in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd zijn, zijn constructief zodanig dat deze marginale toename geen nadelige effecten oplevert. De toename van de geluidsbelasting en trillingen blijft zeer beperkt, mede als gevolg van het feit dat auto's hier niet harder mogen dan 30 km per uur.

54

De zienswijzen vanuit de Ludwigstraat 1.

Zienswijze indiener 37

1.1

Gemeentelijke reactie op de door de bewoners van de Ludwigstraat geleverde inspraak, vervat in het Inspraak-en overlegrapport

Op de verschillende onderdelen van de gemeentelijke beantwoording van de door de bewoners van de Ludwigstraat geleverde inspraak wordt door de indiener van de zienswijze een weerwoord gegeven. Punten daarbij zijn dat de privacy en het uitzicht met de voorgenomen plannen zullen verslechteren. Het woongenot gaat achteruit. Het parkeerterrein biedt alle dagen van de week rust en privacy en levert derhalve een bijdrage aan het woongenot. Het huidige parkeerterrein is naar het oordeel van de zienwijze indiener niet geschikt voor woningbouw omdat er door omgevingsfactoren geen goed woonklimaat kan worden geboden (bewoners hebben zicht op een stadskantoor, een schoolgebouw en een woongebouw, dat is geen opwaardering van het gebied). Geopteerd wordt voor het behoud van het parkeerterrein, eventueel in een groene setting. Ook wordt weinig vertrouwen uitgesproken in de afspraken en intenties die tijdens de overleggen met de projectgroep hebben plaatsgevonden. Door nu (in coronatijd) plannen te ontwikkelen wordt een onverantwoord risico genomen met gemeenschapsgeld. 1.2 Bouwvlak bestemming Wonen-5 en bebouwingspercentage Het bouwvlak is te groot gedefinieerd. De kans bestaat dat alle woonblokken aan de westelijke rand van het bestemmingsvlak worden opgericht. Dan is geen sprake meer van ‘drie losse woongebouwen’ maar van een ‘Berlijnse muur’.

Het verspringende karakter van de bebouwing wordt nergens vastgelegd en geborgd. Bebouwingspercentage van 30 % wijkt af van wat eerder is gepresenteerd (namelijk 25 %). De afstand van het bouwvlak tot de erfafscheiding van de woningen aan de Ludwigstraat is gewijzigd van 12 m. naar 10 m. 1.3

Artikel 10.2.2 Woningen in woongebouwen, lid a, lid c en lid d.

Er worden teveel vrijheden ingebouwd voor een toekomstige ontwikkelaar. De kans dat er twee woongebouwen komen is groter dan dat er drie woongebouwen komen. Daarmee komt de aan de bewoners gepresenteerde inpassing van drie kleine woongebouwen op losse schroeven te staan. 1.4 Bouwhoogte van de bestemming Wonen-5 De maximale bouwhoogte van 7 m. wordt als te hoog ervaren. 1.5 Parkeren Onvoldoende is vastgelegd dat het om ‘huisgebonden parkeren’ gaat. Een parkeerplaats voor algemeen gebruik levert nog meer overlast op. 1.6 Specifieke bouwaanduiding ‘bouwwerken’ voor de bestemming ‘Groen’ Er mogen bouwwerken ten behoeve van speel-, spel- en daarmee vergelijkbare sportvoorzieningen worden opgericht. Dit betekent dat er een openbare speeltuin kan worden gerealiseerd met alle overlast van dien. 55

1.7 Overschrijding bouwgrenzen Bouwgrenzen/voorgevelrooilijn mag overschreden worden door tot woongebouwen behorende balkons. Dit betekent dat uitkragende balkons mogelijk zijn. Dit past niet in de afspraken. 1.8 Artikel 16, lid 1 Afwijking Bouwen lid b De afwijkingsmarge van 10 % biedt te veel mogelijkheden en daarmee wordt afgeweken van de eerder gemaakte afspraken.

2.

Zienswijze indiener 38

2.1

Waterhuishouding Er dient een grondwatermonitor te komen. Er is sprake van een complexe waterhuishouding die van kritiek belang is voor de woningen in de Ludwigstraat. Er wordt in de toelichting niets gezegd over de grondwaterstand en het al dan niet ophogen van het deelgebied ‘Oase’. Ophogen van het deelplan ‘Oase’ is onwenselijk. Het voornemen is om een eiland te ontwikkelen gelegen tussen de percelen van de Ludwigstraat en de ‘Oase’. De nu nog aanwezige elzen worden vervangen. Vraag is hoe het onderhoud van het eiland zal geschieden en hoe de toekomstige aanplant gaat plaatsvinden.

  

2.2 Oase Dat er nog geen concrete invulling gegeven kan worden aan de plaats en grootte van de woningen in de ‘Oase’ is begrijpelijk, maar er wordt nu wel erg veel vrijheid geboden. Er dienen meer concrete regels te worden opgenomen.

3.

Zienswijze indiener 39

3.1 Bouwstijl woningen Groot Mariadal Ondanks de aanpassing van de plannen voor het gebied ‘Oase’ zijn het toegestane bebouwingspercentage en de bouwvolumes te groot, terwijl het toegestane bouwvlak het gehele parkeerterrein omvat. 3.2/3.3 Uitzicht verdwijnt, zorgen om privacy en wooncomfort. Er is weliswaar gesproken over ‘geen ramen richting onze tuinen’ en ‘geen uitkragende balkons’, maar zonder beeldkwaliteitsplan is er geen garantie dat men zich aan deze afspraken zal houden. 3.4 Waarde woningen Er zal sprake zijn van waardevermindering van de woningen en dit wordt niet geaccepteerd. 3.5 Alleen huisgebonden parkeren Er moet worden vastgelegd dat nieuwe bewoners het recht hebben om hun auto te parkeren. Het moet daarbij gaan om ‘huisgebonden parkeren’; er mogen geen algemene parkeerplaatsen worden opgericht. 3.6 Speel-, spel- en sportvoorzieningen Dit kan ertoe leiden dat er een openbare speeltuin wordt opgericht in de bestemming Groen. Dit is onacceptabel. 3.7 Afwijkingsmogelijkheid van 10 % Deze mogelijkheid dient geschrapt te worden. 56

4.

Zienswijze indiener 40

4.1 Hoogte woningbouw ‘Oase’ De hoogte van bouwplan is nog niet bekend. Daardoor wordt het woongenot aangetast. 4.2

Schending privacy

De privacy wordt geschonden vanwege het uitzicht vanuit het nog op te richten woongebouw. Dit leidt tot waardevermindering. Een groene hoge erfafscheiding zou een oplossing kunnen zijn. 4.3

Geluidhinder

In het geluidsrapport wordt gesproken van toetspunten op vier bouwlagen, terwijl in het bestemmingsplan gesproken wordt van drie bouwlagen. Dit is niet duidelijk.

Gemeentelijke reactie Reactie op de inspraak (zienswijze 1.1) Zienswijze indiener brengt tot uitdrukking dat hij geenszins akkoord gaat met de gemeentelijke beantwoording van de ingediende inspraakreacties. Het komt er vooral op neer dat de grieven bestaan tegen het invullen van het parkeerterrein op welke wijze dan ook. Iedere invulling, anders dan de huidige invulling als parkeerterrein, leidt tot aantasting van uitzicht, privacy en wooncomfort. De bestemmingsregeling zoals neergelegd in het ontwerpbestemmingsplan (zienswijze 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.7. 1.8) Opgemerkt wordt dat de bestemming Wonen op de verbeelding als een groot bestemmingsvlak wordt aangeduid. Op het eerste gezicht zou dit erop kunnen wijzen dat op deze locatie een grootschalige ontwikkeling mogelijk zou zijn. Het tegendeel is echter het geval. In de planregels wordt aangegeven dat het bestemmingsvlak weliswaar woningbouw ter plaatse mogelijk maakt.

Echter:  Het gaat om maximaal 12 woningen;  Deze woningen worden in clusters binnen een woongebouw gerealiseerd  Er mogen maximaal drie clusters binnen het bestemmingsvlak worden opgericht  Een woongebouw/cluster heeft een oppervlakte van maximaal 350 m2;  De woongebouwen worden gelijkmatig verspreid binnen het bestemmingsvlak; daarbij worden samenhang in ontwerp, ruimtelijke uitstraling en het waarborgen van het groene karakter als uitgangspunten meegewogen;  Het totale bebouwingspercentage bedraagt binnen het bestemmingsvlak niet meer dan 30 %  De totale bouwhoogte van de woningen in de woonclusters bedraagt niet meer dan 7 m. Deze planregels bieden voldoende waarborgen om ervoor te zorgen dat de impact van de op te richten bebouwing naar de omgeving binnen aanvaardbare normen blijft in een binnenstedelijke context. Natuurlijk verandert de situatie ten opzichte van de huidige. Echter: er zal ook een aanzienlijk groenere aankleding plaatsvinden ten opzichte van de huidige situatie waar sprake is van een parkeervlak bestaande uit bestrating. De afstand van de mogelijkheid om woningen op te richten en de achtertuinen van de Ludwigstraat bedraagt minimaal 12 m. (en dus geen 10 m.). 57

De afwijkingsmogelijkheden die aan de orde worden gesteld onder 1.7 en 1.8 betreffen standaard afwijkingsmogelijkheden. Deze bepalingen worden in een bestemming opgenomen met het oog op enige mate van flexibiliteit die in bepaalde gevallen uit praktisch oogpunt noodzakelijk is om te voorkomen dat overgegaan moet worden tot aanpassing van het bestemmingsplan. Afwijkingen binnen de bepalingen van de betreffende afwijkingsregels mogen alleen plaatsvinden op basis van een ruimtelijke afweging. Belangen van derden mogen er niet door worden geschaad. Bij toepassing van een afwijkingsprocedure kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen. Er zijn geen redenen om in dit geval de standaardafwijkingsregels niet van toepassing te verklaren. Waterhuishouding (zienswijze 2.1)  De gemeente heeft peilbuizen geplaatst om de grondwaterstand te monitoren.  Het ophogen van het plangebied ‘Oase’ is niet het uitgangspunt van de gemeente. Bij de nadere uitwerking van het plan wordt rekening gehouden met de waterhuishoudkundige situatie in het gebied en zullen maatregelen getroffen worden om te voorkomen dat er wateroverlast ontstaat voor omliggende percelen.  De gemeente is verantwoordelijk voor het onderhoud en het beheer van het gemeentelijk areaal. Het onderhoud zal worden meegenomen in het onderhoudsregime van de gemeente. Het inrichtingsplan is nog niet bekend.

‘Oase’ (zienswijze 2.2) De in de bestemming Wonen-5 opgenomen bouwregels leveren de nodige begrenzingen aan van wat er binnen de bestemming gebouwd mag worden. Door de gekozen bestemmingsopzet is wel sprake van flexibiliteit en ruimte om te schuiven. Echter, wel binnen strikte voorwaarden en begrenzingen. Bovendien blijft er minimaal een buffer van 12 m. tussen de achtertuinen van de woningen aan de Ludwigstraat en de dichtstbijzijnde mogelijkheid voor het realiseren van een wooncluster. Bouwstijl woningen (zienswijze 3.1) Het is niet mogelijk het hele bestemmingsvlak vol te bouwen. De bestemmingsregeling is erop geënt dat slechts een beperkt deel ingevuld wordt met (geclusterde) woningen en dat het overgrote deel van de bestemming een groene invulling krijgt. Uitzicht, zorgen privacy (zienswijze 3.2 en 3.3) De woningbouwontwikkeling in het gebied ‘Oase’ vormt een onderdeel van het bij het bestemmingsplan behorende beeldkwaliteitsplan. Bouwplannen worden ontwikkeld waarbij behalve het bestemmingsplan ook het beeldkwaliteitsplan toetsingskader vormt. Waarde woningen (zienswijze 3.4) De Wet ruimtelijke ordening regelt in artikel 6.1 het onderwerp planschade. Een nieuw bestemmingsplan kan planschade veroorzaken.

Relevant is in dat kader een planologische vergelijking, waarbij uitgegaan wordt van de maximale invulling van het ‘oude’ (nu nog: huidige) bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan. Het gaat daarbij niet om oude en nieuwe feitelijke situaties maar wat op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd. Daarbij blijft het normale maatschappelijke risico altijd voor rekening van de aanvrager (artikel 6.2, lid 1 Wro). Indien men van mening is dat sprake is van planschade, dan kan een planschadeverzoek worden ingediend bij de gemeente. Op basis van een planschaderapportage kan bepaald worden of als gevolg van de planologische verandering inderdaad sprake is van planschade die voor uitkering in aanmerking komt. Daarbij dient uiteraard het normale maatschappelijke risico te worden 58

meegewogen. De beoordeling van de planschade gebeurt door een onafhankelijke deskundige. Een planschadeprocedure is een aparte procedure. Het planschadeverzoek kan pas worden ingediend als het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Vanaf dat moment geldt een termijn van 5 jaar. Het planschadeverzoek moet binnen die termijn worden ingediend. Huisgebonden parkeren (zienswijze 3.5) Alleen parkeren ten behoeve van de bewoners en bezoekers is toegestaan. Het gaat niet om openbare parkeerplaatsen. Speel-, spel- en sportvoorzieningen (zienswijze 3.6) Dergelijke functies behoren standaard tot de mogelijkheden binnen de bestemming Groen. Voor wat betreft het groengebied in dit gedeelte van het plangebied is het oprichten van dergelijke voorzieningen niet voor de hand liggend. Daarom worden deze voorzieningen in het gebied ‘Oase’ niet toegestaan en wordt dit als zodanig ook in de planregels geborgd. Afwijken 10% (zienswijze 3.7) Zie het antwoord onder zienswijze 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.7. 1.8. Er zijn naar het oordeel van de gemeente geen redenen om deze standaardbepalingen hier niet van toepassing te verklaren, temeer omdat alvorens dergelijke bepalingen worden toegepast een belangenafweging dient plaats te vinden. Hoogte woningbouw (zienswijze 4.1) De hoogte van de woningen is vastgelegd op maximaal 7 m.

Schending privacy (zienswijze 4.2) Het beeldkwaliteitsplan dat tegelijk met het bestemmingsplan aan de gemeenteraad ter vaststelling wordt aangeboden biedt voldoende bepalingen om de privacy richting de achtertuinen van de woningen aan de Ludwigstraat te waarborgen. In het beeldkwaliteitsplan wordt daaromtrent het volgende naar voren gebracht: Stedenbouwkundige richtlijnen Essentieel bij de uitwerking is dat er geen inkijk in de (achter)tuinen van de woningen in de Ludwigstraat mogelijk is omwille van de privacy van de bestaande bewoners. Dit kan door middel van het beperken van gevelopeningen, het plaatsen van schermen of groene hagen of loggia’s. De bestaande groenzone langs de Ludwigstraat moet worden gehandhaafd en versterkt. De gebouwen dienen op te gaan in het groen en aan te sluiten op de waterrijke omgeving. Oriëntatie De woningen staan met de plint in het groen of het water en zijn alzijdig georiënteerd met veel transparante delen (in verband met privacy Ludwigstraat met uitzondering van de westzijde). Geluidhinder (zienswijze 4.3) Het akoestisch is (deels) nog gebaseerd op een ouder bouwplan, waarbij op een gedeelte van het planonderdeel De Kloosterhof vier bouwlagen konden worden gerealiseerd. Die vierde bouwlaag is komen te vervallen. Dat heeft geen gevolgen voor de onderzoeksresultaten van de andere bouwlagen.

59

HOOFDSTUK 3

Ambtshalve aanpassingen

In het bestemmingsplan zijn nog enkele ambtshalve aanpassingen aangebracht. De parkeerparagraaf is herschreven. Deels vloeit dit overigens voort uit de zienswijzen die ten aanzien van dit onderdeel van het bestemmingsplan naar voren zijn gebracht. Met de nieuw tekst wordt beoogd dat het parkeren in het plangebied inzichtelijker in beeld is gebracht. De gemeente werd er op gewezen dat in de beschrijving van het monumentale complex Mariadal, gebaseerd op de door Rijksdienst voor Cultureel erfgoed vervaardigde redengevende omschrijvingen, enige niet correcte passages werden aangetroffen. Deze correcties zijn in de tekst verwerkt.

Roosendaal, november 2021

60

61