Bijlage 2 – concept plantoelichting met bijlagen ‘bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand)’ DEEL VII (p. 2101-2520)
Tekst van het document
Op basis hiervan wordt voor het plangebied een vervolgonderzoek geadviseerd. Gezien de relatief kleine oppervlakte van het plangebied en de aanzienlijke kans op het aantreffen van begravingsresten uit de ijzertijd en met name de Romeinse periode (zie paragraaf 3.4), wordt geadviseerd om in plaats van een regulier proefsleuvenonderzoek te opteren voor een archeologische begeleiding van alle geplande graafwerkzaamheden. Voor een dergelijk vervolgonderzoek dient voorafgaand een Programma van Eisen (PvE) ter toetsing te worden voorgelegd te worden aan de bevoegde overheid (gemeente Roermond). De resultaten van dit onderzoek dienen getoetst te worden door de bevoegde overheid (gemeente Roermond), die op basis van het uitgebrachte advies een besluit zal nemen. Wij willen de opdrachtgever erop wijzen dat dit selectieadvies nog niet betekent dat al bodemverstorende of voorbereidende activiteiten ondernomen kunnen worden. Het uitgevoerde onderzoek is verricht conform de gestelde eisen en de conventionele methoden. Het doel van dit onderzoek is het inzichtelijk maken van de toestand van het aanwezige bodemarchief. Hiermee kan de beschadiging, dan wel vernietiging als gevolg van de voorgenomen verstoring van een mogelijk aanwezig bodemarchief tot een minimum worden beperkt.
Echter, kan door de aard van het onderzoek, dat steekproefsgewijs wordt uitgevoerd, niet volledig worden uitgesloten dat er archeologische resten aan- of afwezig zijn. Als gevolg hiervan is bij het aantreffen van archeologische resten, conform de Erfgoedwet van 2016, artikel 5.10 (Archeologische toevalsvondst) en 5.11 (Waarneming), een meldingsplicht van toepassing.
Pagina | 30
AM22576
LITERATUURLIJST Auwerda, F./ P. Grimm, 2008: Verliesregister 1939-1945, Alle militaire vliegtuigverliezen in Nederland tijdens de Tweede Wereldoorlog, Den Haag. Bakker, de, H., 1966: ‘De subgroepen van het systeem van bodemclassificatie voor Nederland’, in Boor en spade: verspreide bijdragen tot de kennis van de bodem van Nederland, Wageningen. Bakker, de, H./ J. Schelling, 1989: Systeem van bodemclassificatie voor Nederland, de hogere niveaus. Staring Centrum, Wageningen. Berendsen, H.J.A., 2005: Landschappelijk Nederland, Assen. Berendsen, H.J.A., 2010: Fysisch-geografisch onderzoek, Assen. Berendsen, H.J.A., 2011: De vorming van het land. Inleiding in de geologie en Geomorfologie, Assen. Berendsen, H.J.A./E. Stouthamer/K.M. Cohen/W.Z. Hoek, 2019: Landschap in delen. De fysisch-geografische regio’s, Utrecht. Berkel, G. van/ K. Samplonius, 2006: Nederlandse plaatsnamen. Herkomst en Historie, Utrecht (Prisma). Blankenstein, van, E., 2006: Defensie- en oorlogsschade in kaart gebracht (1939 – 1945), Zeist. Cate, ten, J. A. M./ A. F. van Holst/ H. Kleijer/ J. Stolp, 1995: Handleiding bodemgeografisch onderzoek, richtlijnen en voorschriften. Deel A: Bodem, Wageningen, DLO-Staring Centrum. Technisch Document 19A. Ellenkamp, G.R./ G. Tichelman/ W. de Baere, 2008: Archeo-landschappelijke knooppunt gemeente Roermond; een archeologieatlas (3 delen), Weesp (RAAP rapport 1741). Garde, G.
van de, 2002: ‘Stadsuitbreiding en stadsommuring in middeleeuws Roermond’, in: Spiegel van Roermond, Roermond (via www.historieroermond.nl). Moonen, B.J., 2006. Plangebied Componistenbuurt-Oost, gemeente Roermond; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek. Amsterdam: RAAP-notitie 1669. Mulder, de, E.J.F./ M.C. Geluk/ I. Ritsema/ W.E. Westerhoff/ T.E. Wong, 2003 (red.): De ondergrond van Nederland. Groningen/Houten. Nissen, P., Bruggen, H., van der, 2014: Roermond. Biografie van een stad en haar bewoners, Hilversum. Renes, J., 1999: Landschappen van Maas en Peel. Een historisch-geografisch onderzoek in het streekplangebied Noord- en MiddenLimburg, Leeuwarden (Maaslandse Monografieën 9). Rensink, E./ H.J.T. Smeets/ M. Kosian/ H. Feiken/ B.I. Smit, 2019: Archeologische Landschappenkaart van Nederland, versie 3.0, Amersfoort. SIKB, 2006: Leidraad inventariserend veldonderzoek, Deel: karterend booronderzoek, Gouda.
Pagina | 31
AM22576
Stiboka (Stichting voor Bodemkartering), 1985: Toelichting bij de kaartbladen 57 Oost Valkenswaard en 58 West Roermond, Wageningen. Stouthamer, E./ K.M. Cohen/ W.Z. Hoek, 2020: De vorming van het land. Geologie en Geomorfologie, Utrecht. TNO, 2021: Geologische overzichtskaart van Nederland, Den Haag (www.dinoloket.nl). Zonneveld, J.I.S., 1981: Vormen in het landschap, hoofdlijnen van de geomorfologie, Utrecht.
Digitale bronnen: www.archis.cultureelerfgoed.nl
RCE, Archis3, zoeken & vinden)
www.bagviewer.kadaster.nl
Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)
www.beeldbank.cultureelerfgoed.nl
Kadastraal minuutplan
www.cultureelerfgoed.nl
Bronnen en kaarten
www.historieroermond.nl
Heden en verleden van Roermond
www.kbr.be
Koninklijke Bibliotheek van België
www.maasniel.nl
Maasniel in historisch perspectief
www.pdok.nl
Basisregistratie Grootschalige Topografie (2019), kadaster.
www.ruimtelijkeplannen.nl
Bestemmingsplan
www.topotijdreis.nl
Bonnebladen en Topografische kaarten van Nederland
Pagina | 32
AM22576
Archeologische kaarten en databestanden: Actueel Hoogtebestand van Nederland (2008-2019). AHN3 en AHN4 (Geraadpleegd via www.arcgis.com, bijlage in QGIS vervaardigd op basis van digitale data). Alterra
2019:
Geomorfologische
kaart
van
Nederland,
schaal
1:50.000,
Wageningen
UR
(Geraadpleegd
via
https://zoeken.cultureelerfgoed.nl, bijlage in QGIS vervaardigd op basis van digitale data Alterra). Alterra
2021: Bodemkaart van Nederland,
schaal 1:50.000,
blad 58 West, Wageningen UR
(Geraadpleegd via
https://zoeken.cultureelerfgoed.nl, bijlage in QGIS vervaardigd op basis van digitale data Alterra). Archeologisch Informatie Systeem II (Archis3), Rijksdienst voor Cultureel erfgoed (RCE), Amersfoort, 2015 (Geraadpleegd via https://zoeken.cultureelerfgoed.nl). Archeologische Monumenten Kaart (AMK), Rijksdienst voor Cultureel erfgoed (RCE), Amersfoort, 2007 (Geraadpleegd via https://zoeken.cultureelerfgoed.nl). Gemeente Roermond, 2011: Archeologische beleidskaart, kaartblad 13, Roermond. Maas, G. J./ W.M. van der Meij/ S. P. J. v. Delft/ A. H. Heidema, 2019. Toelichting bij de legenda Geomorfologische kaart van Nederland, schaal
1:
1:50
000
(2019).
Wageningen,
Wageningen
Environmental
Research
(geraadpleegd
via
https://legendageomorfologie.wur.nl/). RAAP, 2008: kaartbijlage 5b, Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart gemeente Roermond, Weesp (RAAP rapport 1741).
Pagina | 33
aeres milieu
Bijlage 1 Topografische ligging onderzoeksgebied
AM22576
Legenda Plangebied
aeres milieu
Bijlage 2 Boorpuntenkaart
AM22576
Legenda Plangebied Boringen
aeres milieu
Bijlage 3 Archeologische gegevens conform Archis 3
AM22576
Legenda Plangebied
Vondstlocaties
Visserij
Slagveld
Infrastructuur
Complex onbepaald
Complextype
Infrastructuur
Depot
Scheepvaart (infrastructuur of scheepswrak)
Graf (-veld)
Brug
Nederzetting
Vliegtuigwrak
Terrein van archeologische waarde
Cultus / Heiligdom
Industrie / Nijverheid
Terrein van hoge archeologische waarde
Versterking of versterkte nederzetting
(Water-) Molen
Terrein van zeer hoge archeologische waarde
Grondstofwinning
Terrein van zeer hoge archeologische waarde, beschermd
Onderzoeksmeldingen AMK 14\Waardering
Agrarische productie en voedselvoorziening Landbouw
aeres milieu
Bijlage 4 Archeologische Beleidskaart gemeente Roermond
AM22576
Legenda Plangebied
aeres milieu
Bijlage 5 Overzicht geomorfologische kaart
AM22576
Legenda Plangebied Beekdalbodem Dalvlakteterras Landduinen met bijbehorende vlakten en laagten Plateau-achtige storthoop, opgehoogd, opgespoten terrein of kunstmatig eiland Restgeul Rivierdalbodem Vlakte ontstaan door afgraving en/of egalisatie dijken water
aeres milieu
Bijlage 5b Geomorfogenetische kaart Maasdal
AM22576
Legenda
Plangebied Holoceen rivierdal - Beekdal Holoceen rivierdal - Geul Holoceen rivierdal - Geul Holoceen rivierdal - Zijrivier Holoceen rivierdal - Kronkelwaard Interstadiaal - Terrasvlakte
aeres milieu
Bijlage 5c Stroomgordelkaart Limburg
AM22576
Legenda Plangebied
MeuseAgeMap Present Late Holocene Middele Holocene Younger Dryas Younger Dryas Allerod Weichselian Weichselian
aeres milieu
Bijlage 6 Overzicht bodemkaart
AM22576
Legenda Plangebied Radebrikgronden; fijnzandige lichte zavel Radebrikgronden; fijnzandige, siltige, lichte zavel Kalkhoudende ooivaaggronden; lichte zavel Kalkloze ooivaaggronden; lichte zavel Poldervaaggronden; lichte zavel Ooivaaggronden, lichte zavel Water Bebouwd gebied
aeres milieu
Bijlage 7 Reliëfkaart
AM22576
Legenda Plangebied AHN3 (meter +NAP)
.
aeres milieu
Bijlage 8 Boorkernbeschrijvingen
AM22576
getekend volgens NEN 5104
Boring:
01 0
27.01 meter +NAP
klinker
Boring:
02 0
27.04 meter +NAP
klinker
8
10
Zand matig grof zwak siltig, sporen glas, zwak grindhoudend, oranjebruin, Edelmanboor, Slecht gesorteerd zand en matig slecht afgerond zand, fragmenten onbewerkt vuursteen, Opgebracht, (sub-)recent
Zand matig fijn zwak siltig, zwak grindhoudend, oranjebeige, Edelmanboor, Matig slecht gesorteerd zand, fragmenten onbewerkt vuursteen, Opgebracht, (sub-)recent
65
80
Zand matig grof zwak siltig, zwak grindhoudend, licht oranjebeige, Edelmanboor, Matig slecht gesorteerd zand en matig goed afgerond zand , Opgebracht, (sub-)recent
Zand matig grof zwak siltig, sporen grind, bruinbeige, Edelmanboor, Matig slecht gesorteerd zand en matig , Opgebracht, (sub-)recent
125
125
130
160
BW-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, sporen houtskool, oranjebruin, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
BW-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, donkerbruin, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
BW-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, oranjebruin, Edelmanboor, Goed gesorteerd zand
BW-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, oranjebruin, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
145
C-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, grijsbeige, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand 170
C-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, licht grijsbeige, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand, dunne laagjes roodbruin zand
180
C-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, licht grijsbeige, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand, dunne roodbruine zandlaagjes 205
220
C-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, licht oranjegrijs, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
Projectcode: AM22576-ARCH Projectnaam: Maasnielderweg 33 te Roermond
220
getekend volgens NEN 5104
Boring:
03 0
27.08 meter +NAP
klinker
04 0
27.03 meter +NAP
klinker
8
8
25
Boring:
Zand matig grof zwak siltig, zwak grindhoudend, neutraalbeige, Edelmanboor, Slecht gesorteerd zand en matig slecht afgerond zand , Opgebracht, (sub-)recent
Zand matig grof zwak siltig, matig grindhoudend, oranjebeige, Edelmanboor, Slecht gesorteerd zand en matig slecht afgerond zand , Opgebracht, (sub-)recent
Zand matig grof zwak siltig, zwak grindhoudend, licht geelbeige, Edelmanboor, Slecht gesorteerd zand en matig slecht afgerond zand , Opgebracht, (sub-)recent
35
Zand matig grof zwak siltig, sporen grind, geelbeige, Edelmanboor, Slecht gesorteerd zand en matig slecht afgerond zand , Opgebracht, (sub-)recent
70
70
Zand matig grof zwak siltig, licht geelbeige, Edelmanboor, Slecht gesorteerd zand en matig slecht afgerond zand, Veel gevlekt lichtgrijs, Opgebracht, (sub-)recent
85
95
Zand matig grof zwak siltig, matig grindhoudend, licht geelgrijs, Edelmanboor, Slecht gesorteerd zand en matig slecht afgerond , Opgebracht, (sub-)recent
Zand matig grof zwak siltig, matig grindhoudend, zwak roesthoudend, beigeoranje, Edelmanboor
AP-HORIZONT Zand matig fijn matig siltig matig humeus, grijsbruin, Edelmanboor
105
AP-HORIZONT Zand matig fijn matig siltig matig humeus, sporen baksteen, donker grijsbruin, Edelmanboor 125
125
BW-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, bruinoranje, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
135
145
AP-HORIZONT Zand matig fijn matig siltig matig humeus, donker zwartbruin, Edelmanboor
Zand matig fijn zwak siltig, groengrijs, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
BW-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, bruinoranje, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
170
BW-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, sporen grind, licht bruinoranje, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand
185
C-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, licht grijsbeige, Edelmanboor, Matig goed gesorteerd zand, dunne roodbruine zandlaagjes
190
C-HORIZONT Zand matig fijn zwak siltig, licht grijsbeige, Edelmanboor, Dunne roodbruine zandlaagjes, matig goed gesorteerd zand 220
Projectcode: AM22576-ARCH Projectnaam: Maasnielderweg 33 te Roermond
220
Legenda (conform NEN 5104) grind
klei
geur
Grind, siltig
Klei, zwak siltig
Grind, zwak zandig
Klei, matig siltig
geen geur zwakke geur matige geur sterke geur
Grind, matig zandig
Klei, sterk siltig
Grind, sterk zandig
Klei, uiterst siltig
Grind, uiterst zandig
Klei, zwak zandig
uiterste geur
olie geen olie-water reactie zwakke olie-water reactie matige olie-water reactie sterke olie-water reactie Klei, matig zandig
Klei, sterk zandig
zand
uiterste olie-water reactie
p.i.d.-waarde >0
Zand, kleiïg
>1 >10 Zand, zwak siltig
>100
leem
>1000
Zand, matig siltig
Leem, zwak zandig
>10000
Zand, sterk siltig
Leem, sterk zandig
monsters geroerd monster
Zand, uiterst siltig
overige toevoegingen zwak humeus
veen Veen, mineraalarm
matig humeus
ongeroerd monster volumering
overig bijzonder bestanddeel
Veen, zwak kleiïg
sterk humeus
Gemiddeld hoogste grondwaterstand grondwaterstand
Veen, sterk kleiïg
zwak grindig
Veen, zwak zandig
matig grindig
Veen, sterk zandig
sterk grindig
Gemiddeld laagste grondwaterstand slib
water
RUIMTELIJKE MOTIVERING
6.2
49
Laddertoets (LDV) Weerstand Roermond 22.135 Stec Groep 30-10-2023
Onze referentie: 20241106- Datum: 6 november 2024 - Internal
Laddertoets Weerstand Roermond Stec Groep aan Arcadis
Lukas Meuleman en Beer Janssens 22 november 2023
2
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2 1.3
2
Aanleiding................................................................................................. 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4
Projectprofiel 2.1 2.2 2.3
3
5
Profiel Weerstand..................................................................................... 5 Plan kwalificeert zich als ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling en is Ladderplichtig........................................................................................... 6 Weerstand betreft een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied ....................................................................................................... 6
3
Toelichting plan
8
4
Woningbehoefte
10
4.1 4.2 4.3 4.4
5
Verzorgingsgebied bestaat uit de gemeente Roermond .................... 10 Vraag naar 1.970 extra woningen in periode 2023-2033 in verzorgingsgebied: gemeente Roermond ........................................... 11 Harde plancapaciteit in gemeente Roermond biedt ruimte aan 1.520 woningen ...................................................................................... 12 Behoefte in Roermond aan 450 woningen in periode 2023-2033 ...... 13
Commerciële en maatschappelijke functies 5.1 5.2 5.3 5.4
14
Detailhandel............................................................................................ 15 Horeca ..................................................................................................... 19 Bedrijvigheid .......................................................................................... 21 Culturele en sociaal programma .......................................................... 23
3
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het voormalig en nu deels leegstaande Philipsterrein in Roermond wordt de komende jaren getransformeerd tot een gemengd stedelijk gebied: Weerstand. Hiervoor stelt Arcadis een nieuw bestemmingsplan op. Aangezien het plan een stedelijke transformatie betreft en het vigerende bestemmingsplan moet worden gewijzigd, zijn verschillende onderzoeken nodig. Eén van die onderzoeken is een toets aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (hierna: Ladder). In het project Weerstand worden woningen en diverse commerciële en maatschappelijke functies gerealiseerd. Er worden in totaal 400 woningen gerealiseerd. Daarnaast worden er – veelal ondersteunende – commerciële en maatschappelijke functies gerealiseerd. Conform Laddersystematiek toetsen we aan hetgeen dat maximaal mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. Wat betreft de volumineuze detailhandelsmeters in ‘hal P’ gaat het deels om een al bestaande detailhandelsvestiging. Onderstaande tabel laat het totale stedelijk programma in het plan Weerstand zien. Tabel 1: Stedelijk programma Weerstand Functie
Maximale omvang
Wonen (maximaal 400 woningen)
41.000 m2 bvo
Creatieve economie & ambachtelijke bedrijvigheid
5.300 m2 bvo
Culturele & sociale programmering
7.100 m2 bvo
Bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten 1
6.100 m2 bvo
Horeca
1.150 m2 bvo
Detailhandel in bestemming ‘Wonen-3’
2.500 m2 bvo
Volumineuze detailhandel in ‘hal P’, waarvan 1.855 m2 bvo momenteel al in gebruik
6.455 m2 bvo
Totaal stedelijk programma
69.605 m2 bvo
Bron: Bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein Weerstand (Arcadis, concept oktober 2023).
1.2 Onze aanpak In onze aanpak volgen we de Laddersystematiek. Daarvoor toetsen wij de voorgenomen ontwikkeling aan de Ladder, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro zoals die sinds 1 juli 2017 van kracht is. Daarvoor gaan we in op: 1. 2. 3.
Uitgangspunten: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling van het voorgenomen plan? Beschrijving van de behoefte: voorziet de bouw van de woningen en aanvullende functies in het plan in een behoefte en welke kwalitatieve aspecten spelen hierbij een rol? Afweging locatiekeuze: ligt de locatie binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (BSG)? En hoe verhoudt de ontwikkeling van het plan zich tot het principe inbreiding voor uitbreiding achter de Ladder?
De resultaten van de Laddertoets zijn uitgewerkt in de voorliggende notitie.
Zoals opgenomen in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand)
1
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
4
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de uitgangspunten die we hanteren voor het plan. Hiervoor maken we een projectprofiel, checken we of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied. In hoofdstuk 3 geven we een verdere toelichting op het plan Weerstand. In hoofdstuk 4 bepalen we de behoefte van de hoofdfunctie ‘wonen’. In hoofdstuk 5 bepalen we de behoefte aan de commerciële en maatschappelijke functies.
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
5
2 Projectprofiel 2.1 Profiel Weerstand We beschrijven de omgeving, ligging en andere kenmerken van het plan. In onderstaande tabel geven we de inhoudelijke kenmerken van het plan weer. Het plan zoals in de tabel omschreven toetsen we – conform de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt – aan de Ladder. In de paragrafen daarna lichten we onderdelen hiervan toe. Tabel 2: Projectprofiel Weerstand Kenmerk Ligging & ontsluiting
Huidige bestemming
Beoogde bestemming
Nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO)? Bestaand stedelijk gebied (BSG)? Locatieprofiel
Toelichting • Het plan ligt in de gemeente Roermond, ten noordoosten van het centraal station. • Het plan bevindt zich in de wijk ‘t Vrijveld, ten westen van de wijk Maasniel. • Het plangebied wordt aan de noordzijde begrenst door de Maasnielderweg, aan de oostzijde door de Bredeweg en aan de westzijde door de Dr. Philipslaan. Aan de zuidkant bevindt zich de woonwijk ‘t Vrijveld. • Het huidige vigerende bestemmingsplan in het plangebied is “Vrijveld Lommerveld” (vastgesteld op 1512-2011). • De huidige bestemming in het plangebied is “Bedrijventerrein”. • De beoogde bestemming voor het plangebied betreft wonen en verschillende stedelijke functies. • Het plan bevat maximaal 400 woningen (circa 41.000 m2 bvo) • Het plan bevat de stedelijke functies: creatieve economie & ambachtelijke bedrijvigheid (5.300 m2 bvo), culturele & sociale programmering (7.100 m2 bvo), bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten 2 (6.100 m2 bvo), horeca (1.150 m2 bvo), detailhandel in de bestemming ‘Wonen-3’ (2.500 m2 bvo) en volumineuze detailhandel in ‘hal P’ (6.455 m2 bvo, waarvan 1.855 m2 bvo momenteel al in gebruik). • Ja, het plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. • Het plan ligt binnen bestaand stedelijk gebied.
Bron: Stec Groep, (2023).
Zoals opgenomen in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand)
2
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
6
2.2 Plan kwalificeert zich als ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling en is Ladderplichtig De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In de toelichting van het bestemmingsplan dient dan een motivering voor de Ladder te zijn opgenomen. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval, dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is bovendien een uitgebreidere motivering vereist, waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO)? Dan is het plan dus Ladderplichtig.
Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 onder i van het Bro gedefinieerd als: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’ Van een NSO is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt of een functiewijziging van zodanige aard en omvang, dat om die reden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plan Weerstand wordt een bedrijfslocatie getransformeerd. Er wordt een woonbestemming en/of commerciële of maatschappelijke bestemming toegekend aan de gronden in het plangebied waar dit op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is. Er is dus sprake van een functiewijziging van zodanige aard en omvang dat om deze reden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ofwel: het nieuwe bestemmingsplan voor Weerstand is Ladderplichtig. Dit betekent dat een beschrijving van de behoefte in ieder geval nodig is.
2.3 Weerstand betreft een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten BSG is extra motivering vereist. Daarom checken we hier of het voorgenomen plan een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.’ Naast de hiervoor genoemde definitie van bestaand stedelijk gebied, blijkt uit jurisprudentie dat ook de geldende bestemming van een plangebied relevant kan zijn. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca niet mogelijk maakt, dan is veelal geen sprake van BSG 3. In het plangebied is bestemmingsplan Vrijveld Lommerveld van kracht. De huidige bestemming is bedrijventerrein. In onderstaand figuur is het plangebied voor de Weerstand weergegeven. We constateren dat de locatie volledig is omsloten door bebouwing en binnen bestaand stedelijk weefsel van Roermond ligt. Bovendien maakt het vigerende bestemmingsplan stedelijke functies al mogelijk. Dit leidt tot de conclusie dat er 3
zie bijvoorbeeld: ABRvS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1340. Zie ook de nieuwe Ladderhandreiking van het Rijk: www.infomil.nl
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
sprake is van de ontwikkeling van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Een extra afweging van alternatieven binnen BSG is hierdoor niet nodig. Figuur 1: Ligging Weerstand (links: huidige luchtfoto, rechts: plankaart)
Bron: Arcadis (2022), bewerking Stec Groep (2023).
7
8
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
3 Toelichting plan Gebiedsvisie ’t Vrijveld Noord en voormalig Philipsterrein In 2021 is de Gebiedsvisie ’t Vrijveld Noord en voormalig Philipsterrein door de gemeente Roermond vastgesteld. De Gebiedsvisie is opgesteld naar aanleiding van de wens van de gemeente Roermond om dit centrale binnenstedelijke gebied in Roermond te transformeren tot een levendig stadsdeel met gemengd stedelijk programma, waaronder de noodzakelijke maatschappelijke voorzieningen en hoogwaardig stedelijk groen. De Gebiedsvisie gaat over het grote plangebied ’t Vrijveld Noord (rode omlijning) en het daarbinnen gelegen voormalig Philipsterrein: Weerstand (gele omlijning).
Figuur 2: Ligging ’t Vrijveld Noord (rood) en voormalig Philipsterrein (geel)
Transformatiestrategie en omgevingsvergunning tijdelijk gebruik In de Gebiedsvisie wordt ook de transformatiestrategie beschreven. De transformatiestrategie is om een groot aantal beeldbepalende historische industriegebouwen prominente Bron: Stec Groep (2023), op basis van Gebiedsvisie ’t publieke en private functies te geven. Het doel is dat door Vrijveld Noord en voormalig Philipsterrein (2021). openstelling en tijdelijk gebruik van het gebied alvast kennis wordt gemaakt met het gebied Weerstand. Hiermee groeit de nieuwe identiteit (placemaking). Eind september 2022 heeft de gemeente Roermond besloten een omgevingsvergunning te verlenen voor het tijdelijk gebruik van de gebouwen A, B, Z en de tussengelegen buitenruimte. Het tijdelijk gebruik bestaat uit: Gebouw A: Urban sector (2.182 m2 bvo in totaal) o De Muziekloodz (1.416 m2 bvo) o Urban Arts & Sports met opslag (766 m2 bvo) Gebouw B: Creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid (4.500 m2 bvo in totaal) o Flexibele schakelbare units vanaf 75 m2 t.b.v.
ateliers/werkplaatsen/bedrijfsruimtes voor bedrijven in de maakindustrie (2.550 m2 bvo) o OML studio (680 m2 bvo) en Huis van der Kunsten (680 m2 bvo) Gebouw C: Verzamelgebouw (1.420 m2 bvo) o Duurzaamheidscentrum (530 m2 bvo) o Multifunctioneel informatiecentrum met bijbehorende horeca-functie met terras (890 m2 bvo) Gebruik buitenruimte: kunstwerken, skelterbaan/speelelementen, parkeer voorzieningen, toegangsvoorzieningen en een langzame verkeersverbinding tussen de Bredeweg en de Dr. Philipslaan. Enkel de invulling in de flexibel schakelbare units t.b.v. ateliers/werkplaatsen/bedrijfsruimtes voor bedrijven in de maakindustrie (in gebouw B) zijn rechtstreeks passend in het vigerende bestemmingsplan (Vrijveld Lommerveld), mits de functies binnen de kaders uit de begrippenlijst passen. Het overige tijdelijke gebruik is op verschillende punten in strijd met het vigerende bestemmingsplan maar hiervoor heeft de gemeente Roermond dus besloten een omgevingsvergunning te verlenen. Voor dit besluit is onder andere afgewogen of de nieuwe functies passen binnen de bestaande functionele karakteristiek van zijn omgeving, en of er in dit kader sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Er is besloten dat gelet op de reeds toegestane bedrijvigheid in verhouding tot de functies die er nu bijkomen gesteld kan worden dat dit initiatief voor wat betreft de aard en invloed op de omgeving, geen ruimtelijke onaanvaardbare consequenties zal hebben.
9
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
Stedenbouwkundig Structuur Ontwerp Weerstand Het Stedenbouwkundig Structuur Ontwerp Weerstand volgt op de Gebiedsvisie ’t Vrijveld Noord en voormalig Philipsterrein. In de Gebiedsvisie zijn onder andere drie ambities voor het gebied geformuleerd waar in het Stedenbouwkundig Structuur Ontwerp Weerstand op voorgebouwd wordt: • Ontmoetingsplek in gezonde en vitale stad • Veelkleurig stedelijke programma’s • Creatieve culturele hotspot & belevenis Het ‘samenhangende gemengde stedelijke programma’ zoals opgenomen in het Stedenbouwkundig Structuur Ontwerp Weerstand legt voor deze ambities de basis. Hiermee ontstaat een jonge stedelijke omgeving waar het bruist en draait om nieuwe ideeën. Het programma wordt gehuisvest in bestaande gebouwen en nieuwe gebouwen. Het bestaand bebouwd oppervlak in het plangebied bestaat uit circa 30.000 m2 en in de huidige gebouwen is zo’n 40.000 m2 bvo beschikbaar. Het vigerende bestemmingsplan laat planologisch een groei tot 50.000 m2 bebouwd oppervlak en circa 70.000 m2 bvo toe (Stedenbouwkundig Structuur Ontwerp Weerstand, 2022). Het potentieel oppervlak dat door de transformatie van Weerstand tot stand komt, past binnen deze bandbreedte. Onderstaande tabel laat het stedelijk programma in het plan Weerstand zien. Tabel 3: Stedelijk programma Weerstand Functie
Maximale omvang
Wonen (maximaal 400 woningen)
41.000 m2 bvo
Creatieve economie & ambachtelijke bedrijvigheid
5.300 m2 bvo
Culturele & sociale programmering
7.100 m2 bvo
Bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten 4
6.100 m2 bvo
Horeca
1.150 m2 bvo
Detailhandel in bestemming ‘Wonen-3’
2.500 m2 bvo
Volumineuze detailhandel in ‘hal P’, waarvan 1.855 m2 bvo momenteel al in gebruik
6.455 m2 bvo
Totaal stedelijk programma
69.605 m2 bvo
Bron: Bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein Weerstand (Arcadis, concept oktober 2023).
Zoals opgenomen in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand)
4
10
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
4 Woningbehoefte Zoals eerder toegelicht bestaat het programma voor het plan Weerstand uit diverse stedelijke functies. In dit hoofdstuk gaan we in op de functie wonen.
4.1 Verzorgingsgebied bestaat uit de gemeente Roermond Circa 61% van de inkomende verhuizingen afkomstig uit gemeente Roermond zelf Op basis van CBS-migratiecijfers van alle verhuisde personen bleek dat in de periode 2011 tot en met 2021 5 circa 61% van alle vestigers in de gemeente Roermond, uit de gemeente Roermond zelf kwam. Daarnaast zijn er verhuisrelaties met omliggende gemeenten, waarvan 28% uit de provincie Limburg komt. In totaal is circa 5% van de inkomende verhuizingen in de gemeente Roermond afkomstig uit Roerdalen. 4% is afkomstig uit Maasgouw en ook 4% uit Leudal. Daar is 2% afkomstig uit Venlo, 2% uit Beesel, 2% uit EchtSusteren en 2% uit Maastricht. Ook met Sittard-Geleen (1%), Weert (1%), Heerlen (1%), Peel en Maas (1%) en Venray (1%) heeft de gemeente Roermond een verhuisrelatie. 2% van de inkomende verhuizingen is afkomstig uit overige gemeenten in Limburg. De overige 11% van de inkomende verhuizingen zijn afkomstig uit overige gemeenten in Nederland. Zo is 1% van de inkomende verhuizingen afkomstig uit Eindhoven, 0,7% uit Amsterdam, 0,5% uit Nijmegen, 0,5% uit Tilburg en 0,5% uit Rotterdam. Met overige gemeenten in Nederland bedraagt het aandeel van de totale instroom minder dan 0,5%. In de gemeente Roermond is dus circa 61% van het aantal inkomende verhuizingen afkomstig uit de gemeente Roermond zelf.
Daarnaast is er geen grote verhuisrelatie met andere gemeenten die er op kan duiden dat het verzorgingsgebied groter is dan enkel Roermond. Dit betekent dat er sprake is van een lokale marktregio en daarom hanteren we de gemeente Roermond als verzorgingsgebied. Tabel 4: Inkomende verhuizingen gemeente Roermond in de periode 2011 - 2021
Totaal verhuisde personen binnen gemeente Roermond Totaal verhuisde personen van buiten gemeente Roermond Limburg Roerdalen Leudal Maasgouw Venlo Beesel Echt-Susteren Maastricht Sittard-Geleen Weert
Overige gemeenten in Nederland
5
Heerlen Peel en Maas Venray Overige gemeenten Limburg Totaal Limburg (excl. Roermond) Eindhoven Amsterdam Nijmegen Tilburg Rotterdam Overige gemeenten Nederland (excl. Limburg)
Dit betreffen de meest actuele beschikbare data.
Aantal verhuisde personen 39.805 25.420 3.385 2.830 2.355 1.560 1.135 1.040 1.015 955 630 595 550 410 1.520 17.980 610 390 320 270 270 5.580
Aandeel van de totale instroom 61% 39% 5% 4% 4% 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 28% 1% 0,7% 0,5% 0,5% 0,5% 9%
11
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
Totaal overige Nederland (excl. Limburg) Totaal
7.440 65.225
11% 100%
Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2023). Door afronding kunnen optellingen afwijken.
Figuur 3: Inkomende verhuizingen gemeente Roermond in de periode 2011 – 2021
Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2023).*De gemeenten Amsterdam (1%) en Nijmegen (1%) zijn niet op de kaart weergegeven.
4.2 Vraag naar 1.970 extra woningen in periode 2023-2033 in verzorgingsgebied: gemeente Roermond We bekijken de additionele woningvraag voor de komende twintig jaar binnen het eerder afgebakende verzorgingsgebied: de gemeente Roermond. Hiervoor baseren we ons op de meest actuele provinciale huishoudensprognose: Progneff 2021. Uitgangspunt is dat ieder extra huishouden zich 1-op-1 vertaalt in de vraag naar één extra woning. Om een volledig beeld van de huishoudensontwikkeling (en woningvraag) in het verzorgingsgebied te krijgen, is ook gekeken naar de Primos prognoses van 2021 en 2022. Onderstaand figuur toont deze prognoses tegen elkaar afgezet. Te zien is dat de Primos prognose van 2021 een relatief lagere huishoudensgroei verwacht dan de Primos uit 2022 en de Progneff. Na 2031 neemt het aantal huishoudens volgens de Primos 2021 prognose af. De Primos prognose uit 2022 en de Progneff prognose liggen relatief dicht bij elkaar.
12
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
Figuur 4: Huishoudensontwikkeling en prognoses tot en met 2042 in de gemeente Roermond 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
-
Historische ontwikkeling (CBS)
Primos 2021
Primos 2022
Progneff
Bron: CBS (2021), Progneff (2021), Primos (2021 & 2022), bewerking Stec Groep (2023).
Onderstaande tabel toont de verwachte huishoudensontwikkeling voor de komende tien en twintig jaar, volgens de provinciale prognose (Progneff 2021), Primos 2021 en Primos 2022. De Progneff prognose gaat uit van een relatief constante toename van huishoudens in de gemeente Roermond. In de periode 2023 tot 2033 neemt het aantal huishoudens volgens de provinciale prognose met zo’n 1.970 huishoudens toe, een toename van zo’n 7%. De Primos prognose uit 2021 gaat uit van een toename van zo’n 1.760 huishoudens tot 2033. Ten opzicht van de Primos prognose uit 2021 verwacht de Primos prognose uit 2022 juist een relatief sterkere toename van het aantal huishoudens in de periode 2023 tot 2033. Deze prognose gaat uit van een toename van zo’n 2.510 huishoudens. Tabel 5: Huishoudensontwikkeling (woningvraag) in de gemeente Roermond 2023 - 2033 Huishoudensprognose
Stand huishoudens 2023
Stand huishoudens 2033
29.010 29.220 29.330
30.980 30.980 31.840
Ontwikkeling 2023-2033 Aantal
Progneff Primos 2021 Primos 2022
% +1.970 +1.760 +2.510
+7% +6% +9%
Bron: Progneff (2021), Primos (2021 & 2022), bewerking Stec Groep (2023).
4.3 Harde plancapaciteit in gemeente Roermond biedt ruimte aan 1.520 woningen Om de resterende behoefte te bepalen confronteren we de vraag met de harde plancapaciteit. Harde plancapaciteit betreft de nog onbenutte ruimte voor woningbouw die in vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen resteert. De totale (netto) harde plancapaciteit in de gemeente Roermond bestaat uit circa 1.524 woningen (Gemeente Roermond, peildatum 1-1-2023). Daarnaast zijn er in de gemeente nog zachte plannen. Deze zachte plannen variëren van eerste verkenningen tot planvorming. Op basis van de verwachte vraag kunnen ook deze plannen (op termijn) voorzien in een behoefte.
13
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
4.4 Behoefte in Roermond aan 450 woningen in periode 2023-2033 Om te bepalen of de beoogde woningen in het plan kunnen voorzien in een behoefte confronteren we de additionele woningvraag met de (netto) harde plancapaciteit. De behoefte brengen we in beeld voor de tienjaarsperiode 2023-2033. Onderstaande figuur toont de eerder vastgestelde additionele woningvraag en de totale harde plancapaciteit in het verzorgingsgebied: de gemeente Roermond. Vervolgens wordt duidelijk wat de totale kwantitatieve additionele behoefte is in het verzorgingsgebied. Door vraag en aanbod te confronteren is te zien dat er in het verzorgingsgebied een totale kwantitatieve behoefte bestaat aan circa 450 woningen de komende tien jaar. In het plan Weerstand zijn maximaal 400 woningen gepland en voorzien zo bezien in een woningbehoefte van in de periode 2023-2033 in het verzorgingsgebied. Figuur 5: Vraag, harde plancapaciteit en behoefte in het verzorgingsgebied voor de periode 2023-2033
2.500 2.000 Kwantitatieve woningvraag komende 10 jaar
1.970 1.500
1.520
1.000
Netto harde plancapaciteit voor woningbouw
500
Kwantitatieve woningbehoefte komende 10 jaar 450
Vraag - aanbod = behoefte Bron: Progneff (2021), Planlijst Gemeente Roermond (peildatum 1-1-2023), bewerking Stec Groep (2023).
Op basis Progneff (2021) groeit van het aantal huishoudens in de periode 2023 tot 2033 zoals aangegeven met 1.970 huishoudens. In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 wordt wat betreft de woningbehoefte - eveneens gebaseerd op Progneff (2021) - voor de periode 2021 tot de huishoudentop (2043) uitgegaan van een toename van 3.244 huishoudens in de gemeente Roermond. Wordt daarop de huishoudengroei volgens Progneff (2021) vanaf 2033 in mindering gebracht (583) en wordt rekening gehouden met het daadwerkelijk aantal toegevoegde woningen in 2021 en 2022 (504) dan resteert er een aanvullende behoefte van 2.157 voor de periode 2023 tot 2033. Op basis van de harde planvoorraad (1.524) bestaat er een kwantitatieve woningbehoefte van 633. Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten verwacht De woningen in het plan Weerstand voorzien in een behoefte. Het plan draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort in de gemeente Roermond. Woningbouw op de beoogde locatie leidt daarmee niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Sterker: het plan zal juist bijdragen aan een gezond woon- en leefklimaat in de gemeente Roermond.
14
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
5 Commerciële en maatschappelijke functies Zoals eerder toegelicht bestaat het programma voor het plan Weerstand uit diverse stedelijke functies. In dit hoofdstuk gaan we in op commerciële en maatschappelijke functies. Conform Laddersystematiek toetsen we aan hetgeen dat maximaal mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. Wat betreft de volumineuze detailhandelsmeters in ‘hal P’ gaat het deels om een al bestaande detailhandelsvestiging. Onderstaande tabel laat de beoogde commerciële en maatschappelijke functies in het plan Weerstand zien. Tabel 6: Commercieel en maatschappelijk programma Weerstand Functie
Maximale omvang
Creatieve economie & ambachtelijke bedrijvigheid
5.300 m2 bvo
Culturele & sociale programmering
7.100 m2 bvo
Bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten 6
6.100 m2 bvo
Horeca
1.150 m2 bvo
Detailhandel in bestemming ‘Wonen-3’
2.500 m2 bvo
Volumineuze detailhandel in ‘hal P’, waarvan 1.855 m2 bvo momenteel al in gebruik
6.455 m2 bvo
Bron: Bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein Weerstand (Arcadis, concept oktober 2023).
We gaan achtereenvolgens in op de functies detailhandel, horeca, bedrijvigheid en de culturele & sociale programmering.
Zoals opgenomen in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand)
6
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
15
5.1 Detailhandel In het plan wordt detailhandel mogelijk gemaakt in de bestemming ‘Wonen-3’. In deze bestemming wordt in totaal maximaal 2.500 m2 bvo voor bedrijfsuitvoering in de sector detailhandel mogelijk gemaakt. Het bruto vloeroppervlak per vestiging mag niet minder bedragen dan 500 m2 en niet meer dan 2.500 m2. Verzorgingsgebied bestaat uit de gemeente Roermond De functie detailhandel heeft doorgaans een lokaal verzorgingsgebied. In Roermond liggen deze verhoudingen wat anders, voornamelijk door de Designer Outlet. Aangezien het hier niet gaat om een publiekstrekker met een extreem groot bereik zoals de Designer Outlet, zal het bereik van deze PDV-locatie beperkter zijn. Voor de PDV-locaties geldt over het algemeen een lokaal tot regionaal bereik. Gezien het stedelijke karakter van Roermond en de ligging van het plangebied op afstand van de Designer Outlet, gaan we uit van een lokaal verzorgingsgebied. We hanteren daarom gemeente Roermond als verzorgingsgebied. Aanvullend vindt op de bestaande PDV-locatie een toevloeiing uit Duitsland en België plaats. Regionale en gemeentelijk beleidskaders detailhandel Voor de functie detailhandel gaan we in op het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid. De provinciale verordening voorziet niet in toevoeging van planologisch nieuwe detailhandelsmeters, anders dan beschreven in het beleidskader werklocaties Midden-Limburg.
In het beleidskader werklocaties Midden-Limburg (2018) is het Vrijveld (waaronder het plangebied van Weerstand) opgenomen in de beleidsmatige hoofdstructuur voor perifere detailhandelsconcentraties. Voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur is het nodig een duidelijk onderscheid te behouden tussen grootschalige locaties voor perifere detailhandel en hoofdwinkelgebieden. Hierbij is specifieke sturing op brancheringsmogelijkheden noodzakelijk. Naar de toekomst toe is enkel perspectief voor een beperkt aantal grootschalige locaties met een regionale verzorgingsfunctie. Er wordt in het beleidskader gekozen voor minimaal het behoud van de sterkste perifere detailhandelsconcentraties, waar de perifere detailhandelsconcentratie Vrijveld er één van is. Het gemeentelijk detailhandelsbeleid uit 2015 (Ruimtelijk Detailhandelsbeleid Gemeente Roermond 2015-2020) zet in op het behoud van de detailhandelsstructuur (buurt- en wijkcentra, funshoppen en runshoppen). Ingezet wordt op versterking van de perspectiefrijke winkelgebieden in de zin van compactheid, concentratie en een compleet en comfortabel winkelcluster. Het beleid beschrijft Vrijveld als Woonboulevard, maar stelt ook dat het Vrijveld geen ruimtelijke eenheid vormt waardoor de aanwezige detailhandel elkaar onvoldoende versterkt.
Deze factoren maken, samen met de matige bereikbaarheid, dat het toekomstperspectief voor de woonboulevard onzeker is. De gemeente streeft naar behoud van de woonboulevard en het aanwezige aanbod, dat met name valt binnen de branche wonen. Huidige detailhandelsstructuur Om de ruimtelijke effecten van het mogelijk maken van detailhandel in het plan Weerstand te bepalen, zoomen we in eerst op de huidige detailhandelsstructuur in de gemeente Roermond. Huidige detailhandelsstructuur gemeente Roermond De gemeente Roermond beschikt over ruim 550 winkels met een totaaloppervlak van zo’n 198.360 m2 wvo (Locatus, 2022). Hiervan bevindt zo’n 26.130 m2 wvo zich in de dagelijkse sector en zo’n 172.220 m2 wvo in de niet dagelijkse sector. Daarnaast staan in de gemeente Roermond 135 winkelpanden leeg met een totale omvang van circa 21.290 m2 wvo (circa 9,7%). Hiermee ligt de leegstand boven het gezonde frictieniveau van 5%. Onderstaand figuur laat de ligging van de leegstaande winkelpanden in de gemeente Roermond zien. We constateren dat de leegstand zich met name concentreert in de binnenstad van Roermond. In de omgeving van het plan Weerstand is de leegstand beperkt.
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
16
Figuur 6: Leegstand in de gemeente Roermond
Bron: Locatus (2022), bewerking Stec Groep (2023).
Leegstand op Vrijveld en omliggende (PDV-)clusters zeer beperkt We zoomen verder in op het Vrijveld (waar Weerstand onderdeel van is) en omliggende (PDV-)clusters. Onderstaande figuur laat de ligging van de clusters Vrijveld, Retailpark / Broekhin en Huis- en tuinboulevard zien. Figuur 7: (PDV-)clusters Vrijveld, Retailpark / Broekhin en Huis- en tuinboulevard
Bron: Locatus (2022), bewerking Stec Groep (2023).
In het PDV-cluster Vrijveld bevindt zich in totaal ruim 31.100 m2 wvo aanbod. Dit aanbod bevindt zich vrijwel geheel in de doelgerichte sector. Onder andere Wooncenter Sijben, Goossens Wonen en Slapen en Trendo Living bevinden zich in deze sector. In dit cluster is momenteel geen leegstand. In het PDV-cluster Retailpark / Broekhin bestaat het aanbod uit zo’n 45.900 m2 wvo. Ook in dit cluster bevindt zich een relatief groot aandeel van het aanbod (zo’n 60%) in de doelgerichte sector, onder andere Woonwinkel Den Elzen, Pronto Wonen en Beter Bed. Daarnaast bestaat ruim 30% van het aanbod (14.530 m2 wvo) uit recreatief aanbod, denk aan kampeerwinkel Vrijbuiter, Intersport en Decathlon. Het dagelijks aanbod (bijna 3.200 m2
17
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
wvo) bestaat uit een Albert Heijn XL en een Bakker Bart. Ten slotte zijn er in dit cluster drie leegstaande panden. In het PDV-cluster Huis- en tuinboulevard bestaat het aanbod uit zo’n 25.500 m2 wvo. Ook hier bevindt zich het gros van het aanbod in de doelgerichte sector (bijna 22.000 m2 wvo), zoals het tuincentrum bij STOX, Praxis en Leen Bakker. Qua dagelijks aanbod zijn in dit cluster de supermarkten Aldi en Lidl gevestigd. Ten slotte staat momenteel in dit cluster één pand leeg. Hiermee is de leegstand in de omliggende PDV-clusters zeer beperkt. Zie ook onderstaande tabel. Tabel 7: Aanbod in PDV-clusters Vrijveld, Retailpark / Broekhin en Huis- en tuinboulevard PDV-cluster Vrijveld
Retailpark / Broekhin
Huis- en tuinboulevard
Aantal Dagelijks Niet-dagelijks Leegstand Totaal Dagelijks Niet-dagelijks Leegstand Totaal Dagelijks Niet-dagelijks Leegstand Totaal
Recreatief Doelgericht
Recreatief Doelgericht
Recreatief Doelgericht
1 10 11 2 7 23 3 35 2 5 1 8
Oppervlakte in m2 wvo 420 30.710 31.130 3.170 14.530 26.540 1.660 45.900 2.380 21.980 1.200 25.540
Bron: Locatus (2022), bewerking Stec Groep (2023).
Behoefte aan 2.500 m2 bvo door huidig functioneren cluster in de praktijk bewezen In het PDV-cluster Vrijveld is momenteel ruim 31.100 m2 wvo aan detailhandel gevestigd. Het gebied functioneert momenteel goed met geen leegstand en een relatief hoge bezoekerswaardering 7. Het huidig functioneren van dit winkelaanbod zal niet wijzigen aangezien het type winkel (PDV) gelijk blijft, de omvang neemt niet sterk toe (maximaal 2.500 m2 bvo in bestemming ‘Wonen-3’) en omliggende winkels hebben aangeven zich te willen hervestigen op deze locatie. De behoefte wordt daarmee door het huidig functioneren al in de praktijk bewezen. In het plan Weerstand is in bestemming ‘Wonen-3’ bewust gekozen om enkel detailhandel met een minimaal omvang van 500 m2 (PDV) mogelijk te maken. PDV-locaties functioneren goed binnen Roermond en de leegstand op deze locaties is beperkt. Dit in tegenstelling tot reguliere detailhandel. Ruimtelijke effecten en conclusie Ontwikkeling sluit aan op regionaal en gemeentelijk beleid Het mogelijk maken van 2.500 m2 bvo (volumineuze) detailhandel in het plan Weerstand zal voornamelijk tot gevolg hebben dat het winkelcluster Vrijveld versterkt wordt. Met het faciliteren van (volumineuze) detailhandelsmeters in het plan Weerstand, concentreert het toekomstige winkelaanbod in het cluster Vrijveld zich meer in het noordelijk deel van het cluster.
Het gemeentelijk detailhandelsbeleid stelt onder andere dat momenteel het Vrijveld geen ruimtelijke eenheid vormt waardoor de aanwezige detailhandel elkaar onvoldoende versterkt. Daarbij streeft de gemeente naar behoud en versterking van de woonboulevard en het aanwezige aanbod. Het mogelijk maken van (volumineuze) detailhandel met een minimale omvang van 500 m2 per vestiging zorgt naar verwachting voor een ruimtelijke versterking van het cluster Vrijveld. Door deze minimale omvang per vestiging wordt geen reguliere detailhandel in het plan Weerstand mogelijk gemaakt. Ook dit sluit aan bij het gemeentelijk (en regionaal) beleid.
7
Uit het KSO Limburg (I&O Research & BRO, 2019) blijkt een waardering van 8,0 voor Woonboulevard Sijben/Goossens
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
18
Beperkte ruimtelijke effecten te verwachten in omliggende PDV-clusters De versterking van het cluster Vrijveld kan mogelijk enig effect hebben om de omliggende PDV-clusters, maar dat is naar verwachting geen onaanvaardbaar effect. Er zal naar verwachting geen extra leegstand ontstaan doordat deze clusters momenteel ook al bestaan en naast elkaar functioneren. Bovendien functioneren de clusters goed, zo blijkt uit het KSO Limburg (I&O Research & BRO, 2019). Hieruit blijkt een waardering van 8,0 voor het Retailpark, een waardering van 7,9 voor Broekhin en een waardering van 7,8 voor de Huis- en tuinboulevard. Hierbij zijn in de clusters de kenmerken ‘omvang van het winkelaanbod’ en ‘kwaliteit van het winkelaanbod’ relatief hoog gewaardeerd. Zowel het Retailpark / Broekhin als de Huis- en tuinboulevard beschikken over specifieke grote trekkers. Zo beschikt het Retailpark / Broekhin onder andere over de trekkers AH XL, Decathlon, MediaMarkt en Intersport. De Huis- en tuinboulevard beschikt onder andere over de trekkers Lidl, Aldi, tuincentrum Bij Stox en Gamma. Hierdoor beschikken deze clusters over meerdere grote trekkers die zorgen voor een eigen en aanzienlijke aantrekkingskracht. Dit verandert niet. Hierdoor blijft de positie en toekomstpotentie van deze winkelclusters sterk.
Daarnaast bevindt de leegstand in de omliggende PDV-clusters zich onder frictieniveau (5%) en deze is hiermee beperkt. Hierdoor is er geen risico op onaanvaardbare leegstand (elders). Het mogelijk maken van een beperkt aantal vierkante meters detailhandel (maximaal 2.500 m2 bvo in bestemming ‘Wonen-3’) in het plan Weerstand heeft naar verwachting een beperkt ruimtelijk effect op de overige PDV-clusters. Planologisch betreffen het geen nieuwe detailhandelsmeters omdat het een verplaatsing en saldering van detailhandelsmeters in het zuidoosten van het plangebied (ten westen van de Dr. Philipslaan) betreft. We verwachten daarom dat het mogelijk maken van de detailhandelsmeters in de bestemming ‘Wonen-3’ in het plan Weerstand niet voor onaanvaardbare ruimtelijk effecten elders zal zorgen.
AANVULLENDE DETAILHANDELSMETERS IN FUNCTIEAANDUIDING ‘DETAILHANDEL VOLUMINEUS’ IN HAL P Met de functieaanduiding ‘detailhandel volumineus’ (enkel van toepassing op hal P) worden extra volumineuze detailhandelsactiviteiten mogelijk gemaakt. In totaal gaat het om een omvang van 6.455 m2 bvo. Hiervan is 1.855 m2 bvo reeds door Sijben in gebruik als volumineuze detailhandelslocatie (conform de functieaanduiding in het vigerende bestemmingsplan). De overige 4.600 m2 bvo betreft het overige gedeelte van hal P waar Sijben zelf een aanvullende detailhandelsinvulling aan zal geven. Deze invulling betreft onder andere een verplaatsing van een andere locatie van Sijben naar deze locatie. De functieaanduiding ‘detailhandel volumineus’ maakt een forse uitbreiding van detailhandelsmeters in hal P mogelijk. Dit draagt bij aan het behoud van Vrijveld als een van de sterkste perifere detailhandelsconcentraties (zoals Vrijveld wordt genoemd in het Beleidskader werklocaties MiddenLimburg [2018]). In het gemeentelijk detailhandelsbeleid uit 2015 werd gesteld dat het Vrijveld geen ruimtelijke eenheid vormt waardoor de aanwezige detailhandel elkaar onvoldoende versterkt. De uitbreiding in hal P brengt in zekere mate clustering van detailhandelsmeters in het noordelijk deel van het gebied met zich mee.
Daarbij komt in het gemeentelijk beleid naar voren dat de gemeente streeft naar behoud van de woonboulevard en het aanwezige aanbod. Ondanks dat met de genoemde functieaanduiding in het nieuwe bestemmingsplan een dermate omvang aan extra detailhandelsmeters mogelijk wordt gemaakt dat momenteel niet uitgesloten kan worden dat deze meters leiden tot onaanvaardbare effecten elders, ziet de gemeente Roermond mogelijkheden voor deze uitbreiding omdat het gaat om een kwalitatieve toevoeging ten behoeve van versterking en behoud van de woonboulevard. De gemeente zet in op kwaliteit en vernieuwing door in te zetten op versterking van perspectiefrijke winkelclusters. De grootste trekker van de Woonboulevard is Sijben en de gevraagde uitbreiding geeft Sijben de ruimte om op een kwalitatieve wijze een compleet aanbod van Sijben te bieden aan de consument. Daarbij gaat de beoogde verbouwing een bijdrage leveren aan de ruimtelijke uitstraling van het gebied. Dit laatste is geduid als aandachtspunt in het gemeentelijk detailhandelsbeleid.
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
19
5.2 Horeca Het plan Weerstand maakt planologisch in totaal 1.150 m2 bvo aan horeca mogelijk. In het Stedenbouwkundig Structuurontwerp Weerstand (Arcadis, 2022) wordt benoemd dat Weerstand een plek van samenkomst nodig heeft. In de voormalige kantine zijn de transformatieactiviteiten gestart en deze plek wordt doorontwikkeld als multifunctionele bijeenkomstruimte met aanvullende thematische horeca tussen Weerstandslaan en Cuyperspark. Het Ketelhuis wordt gezien als de huiskamer van Weerstand waar eten, drinken, kunst en cultuur elkaar ontmoeten. Het Ketelhuis is gebouwd voor de verdeling van elektriciteit voor de omliggende fabrieken. Het pand zal onder andere in gebruik genomen worden voor de microbrouwerij en café. Verzorgingsgebied bestaat uit de gemeente Roermond Het verzorgingsgebied voor de functie horeca is afhankelijk van de reisbereidheid van bezoekers in combinatie met het oriëntatiegebied van de horecafunctie. De horeca die mogelijk wordt gemaakt in het plan Weerstand zal zich vooral richten op buurt-/wijkbewoners en mensen die in de omgeving werkzaam zijn. Er wordt namelijk geen groot horecacluster mogelijk gemaakt in het plan. Het café van de microbrouwerij kan als trekker wel bezoekers van buiten de buurt/wijk trekken, maar deze reikwijdte zal zich naar verwachting niet verder strekken dan de gemeente.
We gaan daarom uit van de gemeente Roermond als verzorgingsgebied voor de functie horeca. Huidige marktsituatie en -behoefte De horecamarkt is een groeimarkt. De omzetontwikkeling in de horecasector nam tot en met 2019 (précorona periode) flink toe, zo blijkt uit gegevens van het CBS (2022). Mensen eten steeds vaker ‘buiten de deur’. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk, etc. Tussen 2015 en 2019 is de omzet in de horecasector hard is gegroeid. Binnen de sector zien we vooral omzetgroei bij restaurants (+25%) en fastfoodconcepten (+35%). Beide sectoren spelen sterk in op het veranderende eetpatroon van de consument, nieuwe eetconcepten en het gemak. De horeca is in het voorjaar van 2020 echter hard getroffen door de uitbraak van het coronavirus. Horecagelegenheden zijn lange tijd gesloten geweest. De verwachte hoge groei voor 2020 en 2021 is hierdoor niet gehaald, maar de sector zal aan het eind van 2022 naar verwachting grotendeels hersteld zijn. De omzetcijfers voor 2022 gaan over de eerste twee kwartalen. Deze cijfers laten een sterke stijging van de omzetontwikkeling zien. De omzetontwikkeling in de totale horecasector ligt in 2022 zo’n 5% hoger dan op het hoogtepunt in 2019. Te zien is dat met name de fastfoodsector zich sterk ontwikkeld.
Inspelen op de veranderende horecabehoefte van de consument is juist nu extra belangrijk voor een gezonde bedrijfsvoering én een gezonde marktsituatie. Enkele kleinschalige horecagelegenheden passen daarom goed in het totaalconcept en voorziet in een verwachte behoefte. Het functioneren van horeca (en daarmee de marktbehoefte aan horeca) hangt sterk af van de het concept en de eigenaar en is daarom niet zomaar modelmatig te bepalen.
20
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
Figuur 8: Omzetontwikkeling horecasector (2015 = 100) 180 160 140 120
Horeca totaal
100
Restaurant
80
Fastfood
60
Café's
40 20 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2023). *voor 2022 zijn enkel de eerste twee kwartalen meegenomen.
Beleidskader horeca De Nota Integraal Horecabeleid van de gemeente Roermond is opgesteld in 2007. Deze nota is dus zo’n vijftien jaar oud. Hierin is opgenomen dat er ruimte wordt geboden voor dynamiek in de sector en dat er op kansen ingespeeld dient te worden. Er wordt gestreefd naar een versterking van de horecasector en structuur in zijn totaliteit. Specifiek in woonwijken, waar Weerstand onderdeel van uitmaakt, zijn horecagelegenheden vaak verspreid gelegen. Bij toevoeging van horecafuncties streeft de gemeente naar concentratie van deze voorzieningen in buurt- en wijkwinkelcentra, waardoor detailhandel en horeca elkaar zoveel mogelijk versterken en gezamenlijk gebruik kan worden gemaakt van voorzieningen. De toevoeging van horecameters in het plan Weerstand draagt bij aan de ambities zoals vastgesteld in de gebiedsvisie om met een veelkleurig stedelijk programma een ontmoetingsplek in vitale en gezonde stad te realiseren. Ruimtelijke effecten en conclusie Toevoeging van horecagelegenheden, passend bij de aard en schaal van de totale transformatie van Weerstand, past bij het beleid en de ambities van de gemeente Roermond zal naar verwachting niet leiden tot een duurzame ontwrichting van de horecastructuur in de buurten Vrijveld en Maasniel of de gehele gemeente Roermond.
Mogelijke leegstandeffecten zijn er naar verwachting niet of beperkt bij een toevoeging van enkele horecagelegenheden ondersteunend aan het concept en de hoofdzakelijke woonfunctie van Weerstand. Op basis van de beoogde ondersteunende horecafuncties verwachten we geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten.
TIJDELIJKE BESTEMMING OMGEVINGSVERGUNNING Zoals benoemd in hoofdstuk 3 heeft de gemeente Roermond eind september 2022 besloten een omgevingsvergunning te verlenen voor het tijdelijk gebruik van de gebouwen A, B, Z en de tussengelegen buitenruimte. Er wordt benoemd dat voor horeca ruimte geboden wordt voor dynamiek in de sector. Er dient ingespeeld te worden op kansen waarbij wordt gestreefd naar een versterking van de horecasector en structuur in zijn totaliteit. Het plangebied van Weerstand ligt niet in een horecacluster maar de horecafunctie is ondersteunend aan de nieuwe ontwikkelingen op het voormalig Philipsterrein en de openingstijden zijn gebonden aan de openingstijden zoals genoemd in de Winkeltijdenwet. Hiermee wordt een vernieuwend concept mogelijk gemaakt op een unieke locatie en is het initiatief passend in het geldende beleid inzake horeca (Besluit Omgevingsvergunning voor tijdelijk gebruik van de gebouwen A, B, Z en het tussengelegen terrein Philipsterrein, Gemeente Roermond [29-09-2022]).
Laddertoets Weerstand Roermond 22.135
21
5.3 Bedrijvigheid Onder bedrijvigheid verstaan we de functies creatieve economie en ambachtelijke bedrijvigheid en bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten 8. Voor de functie creatieve economie en ambachtelijke bedrijvigheid wordt planologisch 5.300 m2 bvo mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt 6.100 m2 bvo voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten 9 mogelijk gemaakt. Verzorgingsgebied bestaat uit de gemeente Roermond Voor de functie bedrijvigheid gaan we er vanuit dat de gemeente Roermond het verzorgingsgebied is. Het gaat in het plan Weerstand niet om reguliere grootschalige bedrijvigheid maar om relatief kleinschalige lichte bedrijvigheid. Dit type bedrijvigheid oriënteert zich doorgaans binnen de eigen gemeente. Zo blijkt bijvoorbeeld uit verhuisbewegingen van kleinschalig bedrijven in de gemeente Roermond 10. Vigerend bestemmingsplan Vrijveld Lommerveld Volgens het huidige bestemmingsplan heeft het plangebied van Weerstand, zoals genoemd in paragraaf 2.1, een bestemming ‘bedrijventerrein’. In het volledige plangebied van Weerstand zijn bedrijven tot en met categorie 3 toegestaan via een functieaanduiding. Daarbinnen is een breed scala aan diverse soorten bedrijvigheid toegestaan.