Bijlage 6 Omgevingsplan gemeente Rijswijk

Artikel 24.13 Passende detailhandelsactiviteit Als detailhandelsactiviteit is uitsluitend een webshop mogelijk. Dit is een vertaling van de huidige planologische regeling.

Artikel 24.14 Passende dienstverleningsactiviteit Dienstverleningsactiviteiten zijn toegestaan, mits dit een lokaal verzorgingsgebied heeft.

Artikel 24.15 Passende horeca-activiteit Horeca is toegestaan in categorie 1a en 1b volgens het retail- en horecabeleid. Ook horeca als nevenactiviteit is toegestaan, mits de sluitingstijd uiterlijk 20 uur is, of zoveel eerder als de hoofdacti-

41

viteit sluit. In sub c is toegelicht welke horeca-activiteiten vallen onder categorie 1a en 1b volgens het beleid. In het artikel is de horeca-activiteit hotel expliciet uitgesloten, ondanks dat deze volgens het beleid onder categorie 1b valt.

Artikel 24.16 Passende maatschappelijke activiteit Maatschappelijke activiteiten zijn toegestaan, mits dit een lokaal verzorgingsgebied heeft. In dit artikel zijn de zeer kwetsbare gebouwen uitgesloten. Dit type gebouwen is niet toegestaan in het Havenkwartier fase 2.

Artikel 24.17 Aanvaardbaar akoestisch geluidniveau In dit artikel wordt aangegeven wanneer sprake is van een aanvaardbaar akoestisch geluidniveau. Dat is het geval als voldaan wordt aan de waarden opgenomen in de tabellen 24.17a en 24.17b op de gevel, of als er binnen een afstand van 10 meter van de grens van de activiteit nog geen geluidgevoelige gebouwen zijn voorzien op 10 meter van de grens van de activiteit. Deze kan verruimd worden tot 30 meter als er geen geluidgevoelige gebouwen zijn voorzien in die contour. Hiervoor wordt getoetst aan het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau als gevolg van activiteiten. In het tweede lid wordt bepaald dat activiteiten die separaat uitgevoerd worden toch als één activiteit worden beschouwd als ze behoren tot wat onder het oude recht bekend stond als één inrichting. In het derde lid wordt bepaald waar de waarden voor het geluid gelden, met andere woorden op welk punt moet de waarde moet worden bepaald. In het derde lid is aangegeven waar de waarden gelden. In het vierde lid zijn de gevallen voorzien waar de waarden die zijn opgenomen in deze paragraaf niet gelden. Dat is in geval van een niet-geluidgevoelige gevel. In het vijfde lid is bepaald dat geluid afkomstig van bepaalde activiteiten niet meegenomen wordt in het bepalen van het geluid. Hierbij is artikel 22.70 lid 1 en 2 en 22.74 van overeenkomstige toepassing verklaard.

In het zesde lid is de mogelijkheid van maatwerk vertaald zoals dat is opgenomen in het geluidkader van fase 2 voor bestaande geluidveroorzakende activiteiten Havenkwartier fase 2. Dit betreffen hogere waarden dan opgenomen in het geluidregister. De verruiming betreft 5 dB(A) c.q. 8 dB(A) bij piekgeluiden voor bepaalde tijdvakken. Op deze manier is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat nog steeds geborgd. Wel is hierbij ook geregeld welke waarden gelden in geluidgevoelige ruimten in geluidgevoelige gebouwen, zodat een aanvaardbaar akoestisch geluidniveau wordt geborgd. In het zevende lid is bepaald dat een verleend maatwerkbesluit overdraagbaar is voorzover het gaat om dezelfde type activiteit op dezelfde locatie als waarvoor het maatwerkvoorschrift is verleend, ook al wijzigen de bedrijfsactiviteiten.

Artikel 24.18 Een aanvaardbaar geluidniveau door activiteiten op geluidgevoelige ruimten Dit artikel voorziet in een aanvaardbaar geluidniveau door activiteiten op gevoelige ruimten. In het eerste lid is opgenomen dat sprake is van een aanvaardbaar geluidniveau als dit voldoet aan de standaardwaarden van het Bkl (tabel 24.17a), de gevoelige ruimte buiten de geluidcontour ligt opgenomen in het geluidregister of buiten de 10 meter contour als geen contour is opgenomen of een maatwerkvoorschrift of vergunningvoorschrift is verleend. In het tweede lid is bepaald waar de waarden gelden. In het derde lid zijn de gevallen voorzien waar de waarden die zijn opgenomen in deze paragraaf niet gelden. Dat is in geval van een niet-geluidgevoelige gevel. In het vierde lid is bepaald dat geluid afkomstig van bepaalde activiteiten niet meegenomen wordt in het bepalen van het geluid. Hierbij is artikel 22.70 lid 1 en 2 en 22.74 van overeenkomstige toepassing verklaard. In het vijfde lid is de karakteristieke geluidwering van de gevel opgenomen en de grenswaarden waaraan voldaan moet worden.

Artikel 24.19 Een aanvaardbaar geluidniveau door activiteiten op geluidgevoelig gebouw binnen een geluidaandachtsgebied Dit artikel heeft betrekking op de aanvaardbaarheid van geluid door wegen op geluidgevoelige gebouwen binnen een geluidaandachtsgebied. In het tweede lid zijn de waarden opgenomen waaraan voldaan moet worden. In het derde lid is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen met de daarbij behorende randvoorwaarden. Ook in dit artikel wordt bepaald waar de waarden voor het geluid gelden, met andere woorden op welk punt moet de waarde moet worden bepaald (vijfde lid). In het zesde lid zijn de gevallen voorzien waar de waarden die zijn opgenomen in deze paragraaf niet gelden. In het zevende lid is opgenomen wanneer overschrijding aanvaardbaar is en dat dit onderbouwd moet worden met onderzoek. In het achtste lid is uitgewerkt wat hieronder wordt verstaan. In het negende lid is opgenomen dat het gezamenlijk geluid in de voorschriften van de omgevingsvergunning wordt opgenomen als sprake is van maatwerk.

42

Artikel 24.20 Inrichten openbaar toegankelijk gebied Het eerste lid regelt dat de het college bepaalt of het PvE Openbare Ruimte (of zijn rechtsopvolger) en het Ontwikkelkader en Addendum voldoende is toegepast bij de inrichting van het openbaar toegankelijk gebied. Hierbij is advies van de supervisor nodig. Het Ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het iBabs publieksportaal via deze link: Ontwikkelkader Rijswijk. Het addendum op het ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het iBabs publieksportaal via deze link: Addendum Ontwikkelkader Havenkwartier. Het tweede lid bepaalt dat binnen de locatie [verkeer] de inrichting alleen mag bestaan o.a. wegen, straten en pleinen, parkeervoorzieningen, voet- en rijwielpaden. In het derde lid is de autovrije kade opgenomen. Ter plaatse van de locatie ‘parkeergarage uitgesloten’ zijn geen gebouwde parkeervoorzieningen toegelaten. De huidige travee zal worden gesloopt. In het vierde lid wordt bepaald alleen een brug mag worden gebouwd ter plaatse van de locatie ‘brug’.

Artikel 24.21 Afvalinzameling Het eerste lid bepaalt dat moet worden voldaan aan de eisen opgenomen in het ontwikkelkader, zijnde de beleidscriteria voor het plaatsen van ondergrondse containers of een rechtsopvolger. Het Ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het ibabs publieksportaal via deze link: Ontwikkelkader Rijswijk. Het addendum op het ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het ibabs publieksportaal via deze link: Addendum Ontwikkelkader Havenkwartier. De inzameling van bedrijfsafval vindt plaats op eigen terrein en wordt particulier georganiseerd door de bedrijven zelf. Binnen het gebied van het Havenkwartier kan inzamelen van afval ook mogelijk worden gemaakt met een ondergronds afval transportsysteem. Dit is opgenomen in het derde lid. Tot slot is in lid 4 aangegeven dat bijbehorende bouwwerken voor het ondergronds inzamelen van afval niet groter dan 25 m2 bvo uitpandig mogen worden gebouwd.

Artikel 24.22 Aanmeren pleziervaartuig In het eerste lid wordt bepaald dat het gaat om het aanmeren van een pleziervaartuig met of zonder anker op openbaar water. In het tweede lid wordt bepaald dat een pleziervaartuig alleen mag aanmeren binnen de aanduiding ‘aanmeren pleziervaartuig Havenkwartier'. In het derde lid wordt bepaald dat aanmeren uitsluitend is toegestaan met een pleziervaartuig. In lid vier wordt bepaald wat onder een pleziervaartuig wordt verstaan en dit begrip wordt toegevoegd aan de begripsbepalingen uit artikel 1.1 van het omgevingsplan van de gemeente Rijswijk. In het vijfde lid wordt bepaald dat er niet op vaartuigen de nacht mag worden doorgebracht. In het zesde lid wordt bepaald dat vaartuigen alleen worden afgemeerd met de daarvoor bestemde voorwerpen. In het zevende lid wordt bepaald dat vaartuigen waar niet mee kan worden gevaren als gevolg van andere dan eenvoudig te verhelpen gebreken, niet langer dan 3 dagen mogen aanmeren. In het achtste lid wordt bepaald dat een vaartuig dat ligplaats inneemt dan wel aanmeert, niet mag worden verbouwd, gesloopt of vertimmerd en er worden geen reparaties of meer dan routinematig onderhoud verricht. Een vaartuig wordt ook niet ter plaatse geheel of gedeeltelijk gebouwd.

In het negende wordt bepaald dat vaartuigen in het water worden gelaten of uit het water worden gehaald via een daarvoor speciaal ingerichte helling. Kano's en openroeiboten zijn hiervan uitgesloten. In het tiende lid wordt bepaald dat motoren of generatoren alleen mogen draaien wanneer een vaartuig wordt verplaatst. Tot slot wordt in het twaalfde lid voorzien dat het kortstondig aanleggen van vaartuigen alleen is toegestaan bij aanlegvoorzieningen ten behoeve van kortstondig aanleggen.

Artikel 24.23 Dakopbouw bouwen Het eerste lid bepaalt dat de regels van dit artikel een aanvulling zijn op paragraaf 5.2.11 van het omgevingsplan van de gemeente Rijswijk. Paragraaf 5.2.11 gaat over het bouwen van een dakopbouw en bevat een vergunningplicht met beoordelingsregels voor het verhogen van de bouwhoogte van een bestaand hoofdgebouw. Het derde lid bepaalt dat de omgevingsvergunning wordt verleend als de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 15 meter, het vierde lid dat verhogen plaatsvindt in de gevellijn van het bestaande hoofdgebouw en het vijfde lid dat het verhogen uitsluitend plaats mag vinden ten behoeve van bedrijfsactiviteiten.

43

Artikel 24.24 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bouwen In dit artikel zijn de regels opgenomen voor het bouwen van een bouwwerk, geen gebouw zijnde. Het Ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het ibabs publieksportaal via deze link: Ontwikkelkader Rijswijk. Het addendum op het ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het ibabs publieksportaal via deze link: Addendum Ontwikkelkader Havenkwartier. In het eerste lid wordt geregeld dat deze regels gelden in aanvulling op paragraaf 5.2.3 en 5.2.13 van de basisregeling. In het tweede lid is bepaald dat overkappingen niet hoger dan 3 m mogen zijn. Het derde lid bepaalt dat de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 10 m2 per bouwwerk mag bedragen. In het vierde lid is de bouwhoogte van lichtmasten opgenomen. In het vijfde lid zijn regels opgenomen voor steigers en vlonders. Deze dienen evenwijdig aan de oeverlijn te worden gebouwd, niet langer dan 6 m, niet breder dan 1,20 m en ten hoogste op 0,50 m afstand van de oeverlijn. Als een afschermend hekwerk wordt gebouwd, mag deze niet hoger zijn dan 30 cm. Deze laatste regel wijkt af van het bepaalde in 5.2.7. Het zesde lid regelt dat er (drijvende) wandelvoorzieningen en steigers/vlonders voor de ligplaatsen mogelijk zijn, van maximaal 2 m breed.

Het zevende lid bepaalt de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde in het tweede lid tot en met het vijfde lid. Hiervan is het afschermende hekwerk van lid 5 expliciet uitgesloten omdat hier een maximale hoogte van 30 cm voor geldt. De voorgaande bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn daarmee vergunningvrij. In het achtste lid onder a is opgenomen dat voor erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 3 m geldt voor zover het gaat om een erf- of terreinafscheiding bij een bedrijfsactiviteit. Het negende lid onder b bepaalt dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bij bedrijfsactiviteiten mag niet meer dan 15 m bedragen en onder c dat de bouwhoogte van voorzieningen van scheepvaart niet meer dan 10 m mag bedragen.

Artikel 24.25 Bedrijfsactiviteit verrichten Voor het verrichten van bedrijfsactiviteiten gelden de regels in dit artikel. Voor deze activiteiten is geen sprake van een transformatievergunning als bedoeld in 24.3, maar voor het starten of wijzigen van een solitaire bedrijfsactiviteit. Hiervoor is in het tweede lid opgenomen dat het starten of wijzigen verboden is zonder omgevingsvergunning. Een aantal type bedrijfsactiviteiten is hierbij niet toegestaan. Dit gaat om specifiek aangewezen bedrijven met een grote verkeersaantrekkende werking. Dit is opgenomen in het eerste lid. In het derde lid zijn de aanvraagvereisten opgenomen en in het vierde lid de beoordelingsregels.

Artikel 24.26 Detailhandelsactiviteit verrichten Voor het verrichten van detailhandelsactiviteiten gelden de regels in dit artikel. Voor deze activiteiten is geen sprake van een transformatievergunning als bedoeld in 24.3, maar voor het starten of wijzigen van een solitaire detailhandelsactiviteit. Als detailhandelsactiviteit is uitsluitend een webshop mogelijk. Dit is een vertaling van de huidige planologische regeling.

Artikel 24.27 Recreatieactiviteit verrichten Voor het verrichten van recreatieactiviteiten gelden de regels in dit artikel. Voor deze activiteiten is geen sprake van een transformatievergunning als bedoeld in 24.3, maar voor het starten of wijzigen van een recreatieactiviteit. In de begripsbepaling is omschreven wat onder een kleinschalige recreatieactiviteit valt.

Artikel 24.28 Geluidveroorzakende activiteit verrichten In dit artikel is aangegeven dat het gaat om het verrichten van een geluidveroorzakende activiteit. In het tweede lid wordt bepaald dat activiteiten die separaat uitgevoerd worden toch als één activiteit worden beschouwd als ze behoren tot wat onder het oude recht bekend stond als één inrichting. In het derde lid wordt bepaald waar de waarden voor het geluid gelden, met andere woorden op welk punt moet de waarde moet worden bepaald. In het derde lid is aangegeven waar de waarden gelden. In het vierde lid zijn de gevallen voorzien waar de waarden die zijn opgenomen in deze paragraaf niet gelden. Dat is in geval van een niet-geluidgevoelige gevel. Voor deze activiteiten is geen sprake van een transformatievergunning als bedoeld in 24.3, maar voor het starten of wijzigen van een solitaire geluidveroorzakende activiteit. In het vijfde lid is bepaald dat geluid afkomstig van bepaalde activiteiten niet meegenomen wordt in het bepalen van het geluid. Hierbij is artikel 22.70 lid 1 en 2 en 22.74 van overeenkomstige toepassing verklaard. In het zesde, zevende en achtste lid

44

is de mogelijkheid van het melden van wijzigingen in de gebruiksactiviteiten van bestaande bedrijven opgenomen met de daarbij behorende voorwaarden. In het negende lid is opgenomen dat het starten of wijzigen van geluidveroorzakende activiteiten verboden is zonder omgevingsvergunning. In het tiende lid zijn de aanvraagvereisten opgenomen en in het elfde lid de beoordelingsregels. In het twaalfde lid is de situatie opgenomen dat maatwerk bij bedrijfsoverdracht van een bestaand bedrijf naar een ander bedrijf op de locatie ook mogelijk is als de laatst genoemde geluidveroorzakende activiteit de ‘geluidscontour-bedrijf’ opgenomen in het geluidregister als bedoeld in artikel 10.1 niet overschrijdt. In het dertiende lid is de mogelijkheid van maatwerk vertaald zoals dat is opgenomen in het geluidkader van fase 2. Dit betreffen hogere waarden dan opgenomen in het geluidregister. De verruiming betreft 5 dB(A) c.q. 8 dB(A) bij piekgeluiden voor bepaalde tijdvakken. Op deze manier is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat nog steeds geborgd. Wel is hierbij ook geregeld welke waarden gelden in geluidgevoelige ruimten in geluidgevoelige gebouwen, zodat een aanvaardbaar akoestisch geluidniveau wordt geborgd. In het veertiende lid is de overdracht van een verleend maatwerkbesluit opgenomen.

Artikel 24.29 Openbare ruimte Dit artikel gaat over het aanleggen van openbare ruimte. Het tweede lid bepaalt dat de aanleg van de openbare ruimte geschiedt conform het PvE Openbare Ruimte (of zijn rechtsopvolger) en het Ontwikkelkader en Addendum. Het Ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het iBabs publieksportaal via deze link: Ontwikkelkader Rijswijk. Het addendum op het ontwikkelkader is digitaal beschikbaar via het iBabs publieksportaal via deze link: Addendum Ontwikkelkader Havenkwartier. Binnen de locatie [verkeer] mag de inrichting uitsluitend bestaan o.a. wegen, straten en pleinen, parkeervoorzieningen, voet- en rijwielpaden. In het vierde lid is de inrichting van de locatie water opgenomen. In het vijfde lid is de inrichting van de autovrije kade opgenomen. Ter plaatse van de locatie ‘parkeergarage uitgesloten’ zijn geen gebouwde parkeervoorzieningen toegelaten. De huidige travee zal worden gesloopt. In het zesde lid wordt bepaald alleen een brug mag worden gebouwd ter plaatse van de locatie ‘brug’.

Artikel 24.30 Schakelbepaling In dit artikel is een schakelbepaling opgenomen die ervoor zorgt dat bij het aanvragen van activiteiten na transformatie van een kwadrant ook voldaan moet worden aan de eisen en randvoorwaarden uit het ontwikkelkader. Dit artikel borgt dat de uitgangspunten van het ontwikkelkader ook bij latere ontwikkelingen in het kwadrant nog van toepassing blijven.

Bijlage IV Bijlagen - Havenkwartier Fase 2, openbare ruimte en haven Bijlage 1 Upgrading sp6 Bijlage 2 Gebiedsparkeernormen havenkwartier Bijlage 3 Inspiratie en toetsingsdocument natuurinclusief Bijlage 4 Quickscan ecologie Bijlage 5 Convenant klimaatadaptief bouwen Bijlage 6 Afvalinzameling W De volgende sectie wordt op de aangegeven wijze gewijzigd:

Artikel 5.170 Beoordelingsregel omgevingsvergunning De omgevingsvergunning wordt in principe alleen verleend als aan het geldende parkeerbeleid wordt voldaan. Op dit moment is dat de Nota Parkeernormen 2011. Volgens deze beleidsregel moet parkeren in principe worden opgelost op eigen terrein (waaronder ook een parkeerafspraak op terrein van derden kan vallen). Voor wonen wordt de bovengrens van de vastgestelde bandbreedtes in de Nota Parkeernormen 2011 als parkeernorm toegepast.

45

De omgevingsvergunning wordt in beginsel verleend als er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de Nota Parkeernormen 2011, de rechtsopvolger daarvan, of een vastgesteld ruimtelijk kader waar een afwijkende parkeernorm is vastgelegd. Volgens deze beleidsregel moet parkeren in principe worden opgelost op eigen terrein (waaronder ook een parkeerafspraak op terrein van derden kan vallen). Ook kan een vastgesteld ruimtelijk kader waarin een afwijkende parkeernorm is vastgelegd gelden als toetsingskader. Onder een vastgesteld ruimtelijk kader verstaan we onder andere, niet uitputtend: bestemmingsplannen, ontwikkelkaders, masterplannen, gebiedspaspoorten en Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit. X Het volgende opschrift wordt op de aangegeven wijze gewijzigd:

Artikel 7.25 7.27 Waterbergingsfonds Y Het volgende opschrift wordt op de aangegeven wijze gewijzigd:

Artikel 7.26 7.28 Uitgaven uit het waterbergingsfonds Z Het volgende opschrift wordt op de aangegeven wijze gewijzigd:

Artikel 7.27 7.29 Financiële bijdrage aan het waterbergingsfonds AA De volgende sectie wordt op de aangegeven wijze gewijzigd:

Artikel 11.9 Voorrangsbepaling tijdelijk deel omgevingsplan In dit artikel zijn voorrangbepalingen opgenomen voor thematische activiteiten die met de basisregeling van het Omgevingsplan Rijswijk zijn opgenomen in het nieuwe deel van het omgevingsplan (hoofdstuk 4 en 5). Die regels hebben voorrang op het tijdelijke deel van het omgevingsplan (met name de regels van bestemmingsplannen, beheersverordeningen en vergelijkbare ruimtelijke besluiten). In het eerste lid is bepaald dat de regels over het bouwen en in stand houden van bouwwerken in het tijdelijke deel van het omgevingsplan niet meer gelden, voor zover in afdeling 4.1.1 (thema bouwwerken) regels zijn opgenomen. In die afdeling worden ruimtelijke bouwactiviteiten geregeld, met verwijzing naar Paragraaf 5.2.1 tot en met Paragraaf 5.2.13. In het tweede lid is bepaald dat de regels over het maximaal aantal woningen, het maximale volume en de maximale hoogtes van hoofdgebouwen, overige gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan wel van toepassing blijven. Dit geldt ook voor de in het betreffende plan opgenomen afwijkingsregels voor deze criteria. De reden hiervan is dat deze regels nog niet zijn omgezet in de paragrafen Paragraaf 5.2.2, Paragraaf 5.2.4 en Paragraaf 5.2.13.

Ook is in het tweede lid bepaald dat wanneer in een bestemmingsplan specifieke parkeerregels zijn vastgesteld deze regels eveneens nog steeds als toetsingskader voor vergunningen gelden. Ook hier betreft het regels over parkeernormen, alsmede regels om daar via maatregelen van af te kunnen wijken. Het derde lid bepaalt dat de regels over andere activiteiten dan het bouwen en in stand houden van bouwwerken (dus met name de regels over het gebruiken van gronden en bouwwerken) niet van toepassing zijn voor zover daarover regels zijn gesteld in Paragraaf 4.1.2 tot en met Paragraaf 4.1.5. Dat zijn onder andere activiteiten als het wijzigen van woonruimte, het veranderen van monumenten, het kappen van bomen, parkeren en activiteiten in archeologisch waardevol gebied. Regels over deze activiteiten uit onder meer paraplubestemmingsplannen gelden dus niet meer.

46

De reden voor deze voorrangsbepaling is dat bestemmingsplannen en andere ruimtelijke besluiten nog niet volledig zijn omgezet met de basisregeling. De regels over activiteiten met gebruiksruimte (zoals horeca-activiteiten, bedrijfsmatige activiteiten, maatschappelijke activiteiten, etc.) zullen pas met latere gebiedsgerichte wijzigingsbesluiten worden omgezet naar het nieuwe deel. Als dat is gebeurd, kan de zogeheten 'pons' worden gezet en zijn alle regels uit bestemmingsplannen en andere ruimtelijke besluiten niet meer van toepassing. Deze voorrangsbepaling kan op dat moment ook vervallen. NB exploitatieplannen die voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet waren vastgesteld, blijven van kracht en worden niet geraakt door de nieuwe regels over kostenverhaal in afdeling 7.1. In dit artikel is immers geen voorrangsbepaling voor regels van hoofdstuk 7 opgenomen.

47

Motivering Havenkwartier Fase 2, openbare ruimte en haven Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Leeswijzer 2. Beschrijving bestaande en toekomstige situatie 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie 2.3 Toetsing aan het omgevingsplan 3. Beleidskaders 3.1 Rijksbeleid (en eventuele instructieregel) 3.2 Provinciaal beleid (en eventuele instructieregel) 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 4. Aspecten fysieke leefomgeving, gezondheid en milieu 4.1 Plan- en project mer.-beoordeling 4.2 Archeologie en cultuurhistorie 4.3 Bodem 4.4 Duurzaamheid 4.5 Geluid 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Mobiliteit 4.8 Groen en natuurbescherming 4.9 Omgevingsveiligheid 4.10 Gezondheid 4.11 Activiteiten en Milieuzonering 4.12 Water 4.13 Omgevingskwaliteit 4.14 Bezonning en wind 5. Vooroverleg en Participatie 5.1 Rijswijks Initiatieven Overleg en Omgevingstafel(s) 5.2 Interbestuurlijke afstemming

48

5.3 Participatie omgeving 5.4 Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen 6. Financiële haalbaarheid 6.1 Kostenverhaal 6.2 Nadeelcompensatie 6.3 Financieel economische uitvoerbaarheid 7. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 8. Toelichting planregels 8.1 Planopzet BIJLAGEN BIJ MOTIVERING

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Rijswijk is voornemens om het havengebied in de Plaspoelpolder (gelegen in het oosten van de gemeente Rijswijk) te transformeren tot gemengd werk-woongebied, zie figuur 1 voor een impressie van de illustratieve verkaveling en zie figuur 2 voor een indicatie van de omvang van het gehele havengebied. Het havengebied wordt ook wel Havenkwartier genoemd. De transformatie van het Havenkwartier is onderdeel van een grotere, gefaseerde transformatie van werklocaties in de Plaspoelpolder.

Figuur 1 Illustratieve verkaveling voorgenomen transformatie van het Havenkwartier

49

Figuur 2 Luchtfoto van het Havenkwartier (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

Met de transformatie van het Havenkwartier wordt een bijdrage geleverd aan de verdere functiewijziging en –menging die ook optreedt door andere transformaties in de Plaspoelpolder. Transformatie van bestaande functies in de Plaspoelpolder is wenselijk omdat het gebied door een veranderde economische structuur een andere invulling behoeft. Op grond van deze omgevingsplanwijziging kunnen de bestaande bedrijfsactiviteiten[1] in het Havenkwartier voort worden gezet. Tegelijkertijd is het op grond van deze omgevingsplanwijziging mogelijk om deze activiteiten te vervangen door woningbouw, gecombineerd met (nieuwbouw voor de) bedrijvigheid. De omgevingsplanwijziging maakt de gewenste functiewijziging juridisch planologisch mogelijk. Daarnaast wordt ook de openbare ruimte in het Havenkwartier, en ook de korte en lange haven in het wijzigingsplan meegenomen, waardoor een kwaliteitsslag voor deze gebieden wordt gefaciliteerd. De voorgenomen wijziging is enerzijds conserverend van aard waar het gaat om de bestaande bedrijfsactiviteiten en anderzijds is deze gericht op ontwikkeling waar het gaat om de transformatie van het gebied. De omgevingsplanwijziging maakt de gewenste functiewijziging juridisch planologisch mogelijk. Bij deze omgevingsplanwijziging horen diverse onderzoeken. De onderzoeken zijn als bijlagen bij deze motivering gevoegd.

Door middel van regels en een aanduiding van het gebied waar die regels gelden is duidelijk gemaakt hoe de voorziene transformatie vorm moet krijgen.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt in de Plaspoelpolder nabij de aansluiting op de snelweg A4 en de tramhalte langs de Burgemeester Elsenlaan. Het plangebied wordt doorsneden door onder andere de Steenplaetsstraat en de Koopmansstraat. Het plangebied wordt begrensd door het Jaagpad en de Industriekade in het noordoosten, de Limpergstraat in het zuidoosten, de Burgemeester Elsenlaan in het zuiden en een insteekhaven in het westen. De ontwikkeling van het Havenkwartier bestaat uit meerdere fasen. Fase 0 betreft kluswoningen aan de Koopmansstraat 1, bedrijfsruimten van Harbour Village en appartementencomplex The Harbour House. Fase 1 betreft verschillende projecten aan de randen van het gebied zoals Harbourpark (de voormalige Indolafabriek), Havenmeester, UrbanParks, Waterman en het Sijthoff-terrein. Deze wijziging van het omgevingsplan betreft fase 2 en heeft ook specifiek betrekking op de openbare ruimte in fase 1 [1]

50

Behoudens de Rijswijkse Vuurwerkhal, zoals reeds benoemd in het Ontwikkelkader Havenkwartier

& 2 en de haven. Het kostenverhaalsgebied betreft het gehele Havenkwartier. Figuur 3 toont de ligging van en begrenzing van de voorgenomen wijziging van het omgevingsplan.

Figuur 3 plangebied Havenkwartier fase 2, openbare ruimte en haven

De omgeving van het plangebied bestaat aan de zuidzijde uit de bedrijfsmatige bebouwing van de Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder is een rationaal verkaveld gebied, waarin de Verrijn Stuartlaan en de Diepenhorstlaan het zogenaamde ‘groene assenkruis’ vormen. Buiten dit assenkruis is de omgeving overwegend stenig. De korrelgrootte van de bebouwing varieert. Er is een duidelijk onderscheid tussen grotere panden (zoals bedrijfsverzamelgebouwen) en kleinere individuele kantoren/bedrijfsgebouwen. Vooral aan de kadezijde van Nijverheidsstraat is sprake van kleinere bedrijfsgebouwen. Net als de bebouwing is de aard van de activiteiten in de Plaspoelpolder gevarieerd. Aan de zuidoostkant grenst het plangebied aan de Sijthofflocatie. Op deze locatie staat het kenmerkende gebouw van Sijfhoff Pers (later van het Algemeen Dagblad). Het Sijthoffgebouw blijft op deze locatie behouden en krijgt een nieuwe invulling met bedrijvigheid en hotel. In de omgeving ervan worden nieuwe woontorens gerealiseerd. Aan de noordelijk gelegen overzijde van de haven is sprake van een woongebied (Prunuskade/Bomenbuurt). Dit woongebied is vanuit het plangebied via de Steenplaetsbrug te bereiken. Aan de noordwestzijde sluit het Havenkwartier aan op de Galjoenstraat e.o.. Een klein deel van het plangebied grenst via het Jaagpad ook aan het Rijn-Schiekanaal. Aan de overzijde van dit kanaal ligt de Delftweg.

De gronden die door de Delftweg ontsloten worden kennen een gevarieerd gebruik. Er is sprake van een afwisseling van woon- en bedrijfsbebouwing met onbebouwde percelen en percelen met bosschages. De omgeving van het plangebied wordt getoond door figuur 4.

51

Figuur 4 Indicatieve ligging plangebied in rood (fase 2 exclusief openbare ruimte en haven) ten opzichte van omgeving, belangrijke herkenningspunten zijn weergegeven in blauwe kaders (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de onderbouwing die duidt waarom de onderhavige ontwikkeling in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar wordt geacht. De opbouw van de hiernavolgende hoofdstukken is als volgt: ● In hoofdstuk 2 worden de huidige en toekomstige situatie omschreven. ● In hoofdstuk 3 wordt het project getoetst aan relevante beleidskaders. ● In hoofdstuk 4 worden de effecten van het project op de fysieke leefomgeving omschreven en wordt het project getoetst aan beoordelingsregels. ● In hoofdstuk 5 wordt omschreven hoe vooroverleg en participatie hebben plaatsgevonden en hoe dit heeft bijgedragen aan het project. ● In hoofdstuk 6 worden de financiële aspecten van het project omschreven. ● In hoofdstuk 7 wordt geconcludeerd of er wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De hierna volgende hoofdstukken zijn vaak uit twee delen opgebouwd: een conserverend deel en een ontwikkelgericht deel. De keuze hiervoor is gemaakt, omdat de gebiedspaspoorten zowel zorgen voor behoud van de bestaande bedrijven (conserverend deel) als ruimte bieden voor transformatie naar een gemengd werk- en woongebied (ontwikkelgericht).Dit onderscheid is bewust gemaakt om duidelijk te laten zien dat de huidige planologische situatie wordt gerespecteerd en waar nodig wordt vastgelegd.

Daarnaast wordt hiermee duidelijk aangegeven waar en hoe mogelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. In het normatieve deel van het omgevingsplan (lees: de regels) is dit onderscheid niet expliciet aangegeven omdat (het systeem van het) omgevingsplan voor de gehele gemeente Rijswijk geldt en niet alleen voor fase 2 van het Havenkwartier. Wel zijn de regels die betrekking hebben op het transformeren van fase 2 van het Havenkwartier naar een gemengd werk-woongebied zoveel mogelijk gebundeld in het hoofdstuk 24 van de regels van het omgevingsplan.

2 Beschrijving bestaande en toekomstige situatie 2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Stedenbouwkundige en landschappelijke context omgeving Plaspoelpolder Het plangebied is gesitueerd aan de noordzijde van het bedrijventerrein Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder is een van de grootste bedrijventerreinen in de regio. De eerste bedrijven vestigden zich er in de jaren ‘50 waarna het tot en met de jaren ‘70 uitgroeide tot een van de eerste grote bedrijventerreinen in zijn soort. Waar de eerste bedrijvigheid met name uit maakindustrie bestond, kwam er midden jaren ‘70 meer plaats voor dienstverlenende bedrijven. Tijdens de vastgoedcrisis bleek echter dat de vraag naar met

52

name kantoren, maar ook naar andere bedrijfsobjecten in de Plaspoelpolder terugliep. Wel blijkt er veel behoefte aan woningen te zijn. De gemeente Rijswijk werkt daarom actief samen met bedrijven en vastgoedeigenaren om verouderde en leegstaande kantoorpanden te transformeren of de locaties te laten herontwikkelen. Havenkwartier Het Havenkwartier is onderdeel van de Plaspoelpolder. Het Havenkwartier wordt grofweg begrensd door de Handelkade, de Burgemeester Elsenlaan en de voormalige binnenhavens aan een zijtak van het RijnSchiekanaal. Dit deel van het Havenkwartier bestaat uit bedrijfs- en kantoorruimtes, waarbij sprake is van veel leegstand in kantoorpanden. Aan de zuidoost- en zuidwestzijde zijn recent enkele bedrijfs- en woningbouwontwikkelingen gerealiseerd en verschillende plannen planologisch vastgesteld of in voorbereiding. Het gebied kenmerkt zich door de diversiteit aan kavelmaten, bouwhoogten en bedrijfstypen. Daarnaast kenmerkt het gebied zich door de ligging aan het water. Voorheen bevond zich op de locatie van de Waterman, langs de korte haven, een betonmortelcentrale. Deze is al gesloopt en planologisch gesaneerd. Feitelijk is er geen watergebonden bedrijvigheid meer.

Figuur 5 Luchtfoto Havenkwartier omlijnd in rood (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

2.1.2 Bouwwerken, groenstructuren en waarden in plangebied In en rondom het plangebied deel fase 2 bevindt zich een viertal wegen, namelijk het Jaagpad, de Limpergstraat, de Koopmansstraat en de Steenplaetsstraat. De Steenplaetsstraat is gelegen in het midden van het plangebied. Aan zowel de linker- als de rechterkant van de Steenplaetsstraat zijn verschillende bedrijven gevestigd (Figuur 6). Langs de Steenplaetsstraat en de Limpergstraat zijn verder parkeervoorzieningen aanwezig.

53

Figuur 6 Bestaande situatie ter plaatse van de Steenplaetsstraat (bron: Street Smart by Cyclomedia)

In het plangebied, te weten Havenkwartier fase 2 zijn verschillende bedrijfsgebouwen aanwezig. Deze bedrijfspanden hebben verscheidene oppervlaktes en bouwhoogtes. Aan de Limpergstraat 8 is een groot bedrijfspand aanwezig, terwijl aan de Koopmansstraat 5 – 5f en Steenplaetsstraat 18-22 verschillende kleine bedrijfspanden zijn gevestigd. Figuur 7 toont de variatie aan grootte van de gebouwen binnen het gebied.

Figuur 7 Luchtfoto's bestaande situatie, bedrijf aan de Limpergstraat links, bedrijven aan de Koopmansstraat 5-5f rechts (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

In het Havenkwartier is beperkt groen aanwezig. Her en der zijn bomen en andere beplantingen zoals struiken aanwezig, maar het plangebied bestaat voornamelijk uit bedrijfspanden en verhardingen.

54

Figuur 8 Impressie van de bestaande groenstructuur (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

Binnen het gebied zijn, behalve een archeologische verwachtingswaarden, geen waarden aanwezig. Op de gronden is een middelhoge verwachting voor archeologische resten uit het Neolithicum en lage verwachting voor archeologische resten uit de Brons- en IJzertijd. Het gebied bevat verder geen waarden.

2.1.3 Functies en gebruik in het plangebied Het plangebied maakt onderdeel uit van bedrijventerrein De Plaspoelpolder. In het plangebied hebben de gronden in de bestaande situatie de functie bedrijventerrein. Verder hebben de wegen binnen het plangebied de functie verkeer. In het plangebied zijn verschillende bedrijven gevestigd, zoals bedrijven die actief zijn in de verkoop en reparatie van motorvoertuigen, een aannemer in civiel werk en een gemeentewerf. Maar ook personal trainers, een kookstudio en gespecialiseerde maakindustrie. Verder is er een aantal woningen binnen het gebied aanwezig.

2.2 Toekomstige situatie Het Havenkwartier transformeert naar een gemengd werk-woongebied. Een gemengd werk-woongebied profiterend van het water en goed aangesloten op de omgeving. Waar fase 0 en 1 feitelijk de randen vormen van het plangebied, vormt fase 2 het hart van het Havenkwartier. Fase 2 zal ook verder transformeren naar een werk-woongebied. Bedrijvigheid blijft behouden. Deze transformatie voor dit deel van het Havenkwartier is beschreven in het addendum (RV 025 047). In datzeflde raadsbesluit van november 2025 is ook besloten tot het schetsontwerp van de openbare ruimte en de haven. Dit is verder in deze paragraaf op hoofdpunten beschreven. In fase 2 zullen, veel meer dan in de voorgaande fasen, de waterkanten aan de haven benut worden. Ook vormt fase 2 de ontbrekende schakel in de gebiedsontwikkeling; de openbare ruimte kan worden gecompleteerd, andere woningtypes zoals eengezinswoningen kunnen worden toegevoegd aan het palet, de doorsteek kan worden doorgetrokken en de kwaliteiten van functiemenging kunnen hier worden gerealiseerd. Net als elders in het Havenkwartier kunnen bestaande bedrijven blijven en ingepast worden in de planvorming. De planvorming zal binnen deze kaders worden opgepakt door eigenaren en/of initiatiefnemers. De kaders in dit wijzigingsplan geven aan waarbinnen een ontwikkeling kan worden voorgesteld.

In het Ontwikkelkader Havenkwartier is vastgelegd over de fasering dat na fase 0 en 1, fase 2 richting besluitvorming zal gaan. In het Ontwikkelkader is aangegeven dat Fase 2 gaat pas richting besluitvorming als fase 1 voldoende op gang is, t.w. voor meer dan de helft van het oppervlak van fase 1 zijn besluiten over planologische procedures genomen door de raad. Aan deze voorwaarde is voldaan. Dit onderscheid had ten doel om eerst een samenhangend gebied met de leegstaande kantoren en terreinen te ontwikkelen en functionerende bedrijven hun bedrijfsvoering te kunnen laten voortzetten. Fase 0 betrof de pioniersfase; de eerste initiatieven ontstonden en leiden tot meer tot verdere verkleuring van het gebied. Fase 1 bestond

55

met name uit de aanpak van de leegstaande kantoren. Dit plan ziet op fase 2 en de openbare ruimte en de haven van het gehele Havenkwartier. Randvoorwaarden voor de ontwikkeling Voor de ontwikkeling van fase 2 is het Ontwikkelkader Havenkwartier (maart 2021) van toepassing. Er is een aantal aanvullingen ten opzichte van het kader die ook in fase 2 gelden. Hiertoe is besloten in het addendum (november 2025). De volgende stedenbouwkundige eigenschappen zijn onverkort van toepassing: • Bouwen in de rooilijn – het Havenkwartier maakt een helder onderscheid tussen de structuur van de openbare ruimte en de meer vrije invulling van de bouwvelden. De overgang tussen beide wordt gemaakt middels een rooilijn. • Iedere ontwikkeling zorgt voor publiek toegankelijke of openbare ruimte – de kavels die worden ontwikkeld staan 20% van het oppervlak af aan publiek toegankelijke ruimte. Hierdoor wordt de openbare ruimte groter en gevarieerder. De aangeduide gebieden in onder meer figuur 10 en 23 (rode stippellijnen) zijn indicatief en zijn in de gebiedspaspoorten een ontwerpopgave. • De bouwhoogte wordt gemaximeerd tot het bouwplafond – een denkbeeldig oplopend vlak van 12m hoog bij de Prunuskade en ca 50m ter plaatse van het Sijthoffgebouw bepaalt de maximale hoogte van gebouwen. Binnen fase 2 loopt de bouwhoogte daarmee op van ca. 12 tot 48 m.

• Functiemenging – het Havenkwartier moet een gemengd werk- en woongebied worden. Werken en wonen bestaan naast elkaar en, in bepaalde gevallen, boven elkaar. • Zittende bedrijven kunnen blijven en hun activiteiten voortzetten. De vuurwerkhal vormt hierop een uitzondering. Verder volgt de herontwikkeling van fase 2 de plankaart zoals deze is opgenomen in het Ontwikkelkader Havenkwartier. Dit houdt in dat langs het water van de Lange Haven een zone van 13m vrij blijft van bebouwing ten gunste van een openbare kade. Ook met de Doorsteek van oost naar west (van Rijn-Schiekanaal richting Oud Rijswijk) zal in de plannen rekening gehouden worden. Afwijkingen ten opzichte van het Ontwikkelkader Op een aantal punten wordt bewust afgeweken van het Ontwikkelkader. Ten eerste wordt afgeweken van de invulling van het woningprogramma. In fase 2 zal 1/3 van de woningen bestaan uit sociale huur, 1/3 uit betaalbare woningen en 1/3 uit dure woningen. Ten tweede is de stimuleringsregeling (ontwerpregels uit het Ontwikkelkader Havenkwartier) al verwerkt in de gebiedspaspoorten. Ook de openbare ruimte en programma liggen daarin vast. Voor fase 2 wordt een groot deel namelijk al ingericht als openbare ruimte, met name door de voortzetting van de autovrije kade, de openbare doorsteek en de verbrede Koopmansstraat. Het programma binnen het gebiedspaspoort is vastgelegd, evenals het bouwplafond.

Dit bouwplafond representeert de maximale hoogte. Deze is dus niet te doorbreken voor nieuwbouw. Het voorgestelde programma past in zijn geheel binnen het bestaande bouwplafond. Daarnaast valt fase 2 in zijn geheel niet in de ‘Etalagezone’, waar Rijswijk zich tentoonstelt en het gezicht van de stad wordt gevormd. Ook valt fase 2 buiten de zogenoemde ‘concentratiegebieden’ van het hoogbouwbeleid van Rijswijk waar hoogbouw gewenst is. Al deze redenen maken dat hoogbouw boven het bouwplafond in fase 2 niet wenselijk en nodig wordt geacht. Dit houdt in dat nergens hoger dat het bouwplafond zal worden gebouwd. Differentiatie binnen het bouwplafond wordt gemaakt in overleg met supervisor. De bebouwing is in fase 2 dus niet alleen lager omdat het bouwplafond lager ligt dan in fase 0 en 1, maar ook omdat hierop geen uitzonderingen worden gemaakt. Daarnaast kan in fase 2 wonen en werken naast elkaar in een gebouw (werken in de plint) of naast elkaar in gebouwen (dus werkgebouw en vervolgens een woongebouw). Afmetingen en programma Het mogelijke programma in fase 2 moet aan verschillende eisen voldoen. Allereerst het amendement; het minimaal behouden van alle m² bedrijfsruimte, het toevoegen van de nodige voorzieningen en het toevoegen van maximaal 500 tot 700 woningen. De provincie ziet verder toe op de uitvoering van het compensatieplan, behorende bij het Woonwerkakkoord.

Dit betekent concreet dat alle m² bedrijfsruimten van milieucategorie 3.1 en 3.2[2] (inclusief buitenruimte) in het Havenkwartier behouden moet blijven. Daarnaast is in de provinciale verordening opgeno-

[2]

56

Milieucategorie 3.1 en 3.2 is een term uit de Wro, maar zal soortgelijk worden ingepast onder de Omgevingswet.

men dat 2/3 van de woningen betaalbaar[3] moet zijn, waarvan 1/3 sociale huurwoningen[4]. Het gemeentelijk beleid strookt met de parkeernormen uit de provinciale verordening. Daarnaast eist ook het Rijk conform de toegekende WBI-subsidie 50% betaalbare woningbouw. Voor bedrijfsruimte is rekening gehouden met het aantal vierkante meters in de verschillende milieucategorieën. Daarnaast zijn bestaande bedrijven die (op dit moment) hebben aangegeven te willen blijven gearceerd aangegeven. Deze metrages zijn meegerekend in het programma. Hierdoor blijven de metrages altijd gegarandeerd. Verder is er ruimte, naast deze milieucategorie 3.1 en 3.2, voor milieucategorie 1 en 2. Ook is het verzoek om rekening te houden met 10% betaalbare bedrijfsruimte. Dit is belangrijk voor de diversiteit aan type bedrijfsruimte en de behoefte vanuit de markt. Betaalbare bedrijfsruimte kent geen harde definitie en hangt samen met de lokale markt. De verwachting is dat dit een huurprijs van maximaal 95 €/m² bvo (prijspeil 2025) zal zijn. Met de initiatiefnemer wordt concreet bekeken en besproken wat de mogelijkheden zijn en onder welke voorwaarden dit kan. Hiermee komt er ruimte voor het midden- en kleinbedrijf. Voor wonen is ook de differentiatie binnen de gemeente en het Havenkwartier van belang. Door de provinciale (en rijks)eisen ligt die differentiatie grotendeels vast.

Verder is het vanuit de differentiatie van belang om wat grotere (grondgebonden) woningen te ontwikkelen. Deze zijn in de gebiedspaspoorten langs de kade van de lange haven gesitueerd. Voor voorzieningen is aangesloten bij de raadspresentatie voorzieningen, waarbij een wijk- en ontmoetingscentrum in het Havenkwartier als wens is opgenomen. In het Havenkwartier is al veel gepland: in fase 1 de mogelijkheid voor een huisarts, tandarts en fysiotherapeut. Een sportschool staat gepland. Een sporthal, de Altis, zit aan de overzijde van de Burgemeester Elsenlaan. Uitbreiding van scholen en opvang zijn in de Omgevingsvisie in basis voorzien bij bestaande locaties. In fase 2 wordt daarom rekening gehouden conform de in de presentatie aangegeven norm van 63 m² per 1.000 inwoners wat resulteert in 250 m² bvo voorzieningen. Ook zijn horeca-activiteiten mogelijk in het Havenkwartier, waarbij voor horeca is aangegeven dat dit op twee kwadranten kan met elk een maximaal oppervlak van 300m² bvo. Hotels in fase 2 zijn in beginsel niet toegestaan. Ruimtelijk moet verder rekening worden gehouden met een oppervlakte aan parkeren op eigen terrein en aan minimaal één wijktransformatiestation per kwadrant. Dit maakt dat voor fase 2 een programma ontstaat:

[3]

Betaalbare woningen zijn huurwoningen met een maximale aanvangshuur ≤ € 1.000 prijspeil 2020 en/of koopwoningen met een maximale koopprijs van € 405.000,-, welke onder voorwaarden € 435.000,-,kan zijn. [4] Sociale huurwoningen zijn huurwoningen met een aanvangsprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, die minimaal 25 jaar in stand worden gehouden en via een woonruimteverdeelsysteem worden verhuurd.

57

Figuur 9: kwadranten fase 2

Uitwisseling tussen kwadranten binnen fase 2 is mogelijk, mits alle betrokken partijen in een kwadrant dit met elkaar overeenkomen. De verwachting is dat de ontwerpen voor elk kwadrant met het projectteam Havenkwartier en vervolgens ook onder begeleiding van de supervisor tot een wenselijk en haalbaar initiatief kunnen worden ontwikkeld. Van de percelen in fase 2 is bij aanvang van de planvorming al een deel bestempeld als openbare ruimte. Hieronder valt de kade langs de Lange Haven en de Doorsteek.

Figuur 10: openbare en publiek toegankelijke ruimte (incl doorsteek) in geel

Het bouwplafond heeft een hoogte van 12 m in de noordwestpunt en loopt op tot ca. 48,5m in de zuidoosthoek.

58

Figuur 11: Bouwplafond Fase 2 als overgang tussen Fase 0+1 en woonbuurten.

Door Fase 2 loopt de Steenplaetsstraat, de enige straat in het gebied. Aan de randen liggen de haven, de Koopmansstraat, de Limpergstraat en het Jaagpad/ Industriekade. Het profiel van de straten zal worden verbreed om ruimte te maken voor fietsers, voetgangers, groen en lineaire regentuinen conform het standaardprofiel uit het Ontwikkelkader. De bedrijven in het gebied zijn verschillend van aard; groot, klein, van kantoorachtig tot echte maakbedrijven. Voor zittende bedrijven is met name de inpasbaarheid van de milieucirkels (waar onder geluid) een belangrijk thema voor de planontwikkeling. In de illustratieve uitwerking is het voorgenomen programma ingepast. Dit betreft zowel werken als wonen. Uitgangspunt is dat elk bedrijf dat wil blijven kan blijven. Uitzondering hierop is De Rijswijkse Vuurwerkhal (Koopmansstraat 5). Deze wordt niet geschikt geacht als functie in een werk-woongebied. Er moet voor de andere bedrijven bij de planvorming rekening worden gehouden met de geluidcontouren. Dit betekent dat met deze contouren ontworpen moet worden; dat kan alleen als er goede afstemming is tussen buren onderling en de nodige maatregelen worden getroffen om werken en wonen naast elkaar te laten bestaan. Door samenwerking onderling kunnen ook betere en effectievere ruimtelijke oplossingen worden getroffen; denk daarbij aan parkeeroplossingen.

Gezamenlijk is dat vaak effectiever te organiseren dan ieder voor zich. Samenwerken in een kwadrant om tot herontwikkeling te komen is daarmee randvoorwaardelijk. Samenwerken Gekozen is voor een werkwijze waarop in vier kwadranten het gebied herontwikkeld kan worden. De kwadranten worden gescheiden door de Steenplaetsstraat en door de Doorsteek. Door de percelen binnen een kwadrant in gezamenlijkheid te ontwikkelen ontstaat een overzichtelijk speelveld waarin de belangen van de (zittende) bedrijven kunnen worden gewogen en waarin een bepaalde optimalisatie kan ontstaan van programma (wonen en werken). De locatie-eigenschappen worden op deze manier het beste benut zonder dat een teveel aan afhankelijkheden over het gehele plangebied ontstaat. Voor elk van de kwadranten is een programmamix van werken, wonen, voorzieningen en parkeren vastgesteld. De verschillen tussen de kwadranten zijn terug te leiden tot verschillen in omvang (niet alle kwadranten zijn even groot), ligging (alle kwadranten kennen unieke locatie-eigenschappen) en tenslotte de aanwezigheid van zittende bedrijven. Een kwadrant-specifieke set aan programmatische eigenschappen is op die manier gecreëerd waarbinnen ook naar een gezonde balans van ‘zoet en zuur’ is gezocht. Binnen de grenzen van de mogelijkheden is op die manier recht gedaan aan de ontwikkelingsmogelijkheden van elk kwadrant.

Ruimtelijke zonering De combinatie werken en wonen is niet altijd even eenvoudig vorm te geven. Vanuit de positieve benadering is gezocht naar de beste functionele clustering, waarbij zowel bedrijvigheid als woningbouw van elkaar profiteren en tegelijk voldoende eigen interne samenhang en kritische massa genereren. Op die manier is een onderliggende zonering benoemd waarin de woningbouw hoofdzakelijk langs de waterkant is voorzien en de bedrijvigheid aan de Steenplaetsstraat, Koopmansstraat en de Limpergstraat. De bijzondere locatie-eigenschappen zoals verblijven aan het water en de goede bereikbaarheid van bedrijven is op die manier het beste gegarandeerd. Daar bovenop is een aantal plekken benoemd waar woningbouw een toegevoegde waarde kan hebben. Het zijn plekken van verblijf, verbinding en oriëntatie waar omgevingskwaliteit en (sociale) veiligheid extra tellen. De kop van de Veraartlaan bij binnenkomst van het Havenkwartier en de hoeken van de Doorsteek zijn van dergelijke plekken en als zodanig aangemerkt op de plankaart.

59

Figuur 12: referentie autovrije kade met ‘grondgebonden’ woningen

Het wonen is dus hoofdzakelijk langs het water voorzien en het werken langs de Steenplaetsstraat. Met ‘wonen aan de straat’ wordt bedoeld dat met name grondgebonden en rijwoningen zijn voorzien aan de kade langs het water. Bij behoud van het pand aan het Jaagpad 1, wordt bedoeld om woningen georiënteerd aan het water mogelijk te maken; dit kunnen in het bestaande gebouw ook appartementen zijn in overleg en na advies van de supervisor. Met de Doorsteek als wandelroute wordt een extra kruising met fietsverkeer op de Steenplaetsstraat voorkomen. De gebouwen langs de Koopmansstraat en de Limpergstraat zijn straten met zowel werken als wonen, net als de overzijde van deze straten. Gebiedspaspoorten Fase 2 De doelstellingen voor de herontwikkeling van Fase 2 zijn zowel programmatisch als ruimtelijk vastgelegd in gebiedspaspoorten. Per kwadrant is een dergelijk paspoort opgesteld. Het paspoort bestaat uit een gelaagde tekeningen waarin programma, zonering, openbare ruimte en bouwhoogte zijn vastgelegd. Aanvullend zijn stedenbouwkundige accenten benoemd. Dit zijn plekken met een uitzonderlijke ligging en betekenis waar de planontwikkeling vraagt om stedenbouwkundige verbijzondering die recht doet aan de bijzondere locatie-eigenschappen.

Extra hoogte (binnen het hoogte plafond), alzijdigheid, kleurstelling en architectonische expressie zijn middelen om uitdrukking te geven aan de bijzonderheid. Een bijzonderheid die bovendien bijdraagt om van het Havenkwartier (fase 2) een leefbare en gevarieerde werk-woonomgeving te maken waarin bedrijven en bewoners zich thuis voelen. Voor de ruimtelijke invulling wordt naast de kaders uit dit wijzigingsplan, ook verwezen naar het Ontwikkelkader Havenkwartier en het bijbehorend Ruimtelijk kader en het addendum. Openbare ruimte Voor de openbare ruimte in het Havenkwartier is een schetsontwerp opgesteld. Hierin wordt de openbare ruimte in het Havenkwartier zo ontworpen dat vanaf het begin zichtbaar is dat kwaliteit centraal staat – ook al vindt de ontwikkeling geleidelijk en langdurig plaats – en waarin een divers gebruik mogelijk is door het combineren van wonen, werken en verblijven. De kernwaarden bij de openbare ruimte zoals deze in het schetsontwerp Havenkwartier zijn meegenomen, betreffen: • Versterking structuur openbare ruimte; • Contact met het water; • Pleinen, plekken en verbindingen; • Relatie gebouwen en openbare ruimte en contact met de straat; • Pocketplaatsen; • Klimaatadaptief en natuurinclusief; • Openbare ruimte en als utilitaire machine.

De uitwerking voor ‘Groen’ in de ontwerpwijziging omgevingsplan hanteert de navolgende uitgangspunten: • Meer en beter beleefbaar groen en water; • Bij de inrichting van de openbare ruimte zoveel mogelijk groen toevoegen; • Straten voorzien van lineaire regentuinen en boombeplanting dan wel plantvakken; • Pocketplaatsen zorgen voor groene uitstraling rondom gebouwen; • Beplanting versterkt de sfeer.

60

De focus ligt daarom op een duidelijke en herkenbare structuur, met behoud van de bestaande structuur rond de havenbekkens, vergroening van de openbare ruimte en verbeterde verbindingen binnen en buiten het gebied. De wegen blijven goed toegankelijk en bereikbaar met grotere voertuigen. De openbare ruimte draagt bij aan de identiteit van het gebied, met een robuust, industrieel karakter. De aansluiting tussen de gebouwen en de openbare ruimtes en straten is zorgvuldig uitgewerkt. Daarbij is veel aandacht voor natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie en het versterken van de biodiversiteit, bijvoorbeeld door het toepassen van groene kades, waterdoorlatende verharding en het integreren van ecologische voorzieningen. Daarnaast wordt de openbare ruimte functioneel ontworpen voor het rijden en parkeren van auto’s en fietsen, de logistiek van bedrijven en bezorgdiensten en andere voorzieningen zoals afvalinzameling, verlichting, riolering, kabels en leidingen. In het ontwerp is nadrukkelijk ruimte gemaakt voor bijzondere plekken die de ruimtelijke kwaliteit verhogen. De kop van de havens worden ingericht als een levendige verblijfsplek, met ruimte voor ontmoeting en publieksvoorzieningen in de plint. Ook de entree van het Havenkwartier krijgt een uitnodigend karakter. De figuren hieronder illustreren de toekomstige maat en uitstraling van de openbare ruimte.

Op de uiteindelijke realisatie van de openbare ruimte wordt door de supervisor toegezien.

Figuur 13 : toename openbare ruimte gehele Havenkwartier

61

Figuur 14 : referentiebeelden toekomstige openbare ruimte

Een voetgangersverbinding tussen Rijn-Schiekanaal, over de lange haven, richting oud-Rijswijk maakt het gebied direct aantrekkelijk voor ommetjes wandelen: de Doorsteek (zie figuur 15). In fase 2 wordt ook die ‘doorsteek’ mogelijk gemaakt in de gebiedspaspoorten. Deze doorsteek kan alleen gerealiseerd worden als kwadranten tot ontwikkeling komen. De maat van de doorsteek varieert naar gelang van de transformatie en naar gelang van behoud van bestaande bebouwing. Het is in elk geval een rustige wandelroute met ruimte voor verblijven en spelen. Als verlengstuk van het openbaar gebied als verblijfsgebied bestaat de mogelijkheid om het Elsenburg bos te bezoeken dat te bereiken is vanuit het plangebied via de onderdoorgang van de A4. Het integrale schetsontwerp voor de openbare ruimte is opgenomen in de bijlagen.

Figuur 15: referentie ‘doorsteek’; wandelroute met ruimte voor verblijven en spelen

Havens

62

Ook voor de havens is een schetsontwerp opgesteld. Het ontwerp van de haven in het Havenkwartier vormt een fundamenteel onderdeel van de gebiedsontwikkeling. De haven wordt niet alleen gezien als functioneel water, maar ook als openbare ruimte die bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. De haven krijgt een hoogwaardige, natuurinclusieve inrichting als uitgangspunt, zoals ook verankert in het Groenbeleid Rijswijk. Dit komt tot uiting in de aanleg van groene drijvende eilanden en het integreren van ecologische voorzieningen zoals nestgelegenheden, vispaaiplaatsen en biodiverse beplanting. Dit zorgt eveneens voor een verbetering van de waterkwaliteit. Door het toepassen van deze maatregelen wordt niet alleen de ecologische waarde van het gebied vergroot, maar wordt ook ingespeeld op de noodzaak tot waterberging en hittestressreductie in het licht van klimaatverandering, geheel in lijn met de Rijswijkse Adaptatiestrategie en Aanpak voor Klimaatverandering (RAAK 2023-2030) en het lokale convenant klimaat adaptief bouwen. Daarnaast wordt in het ontwerp rekening gehouden met de functionele eisen van de haven, zoals het waarborgen van een minimale vaarbreedte en -hoogte, om te kunnen faciliteren in vaste ligplaatsen en voor de verhuur van sloepjes.

De positionering van ligplaatsen en aanlegvoorzieningen wordt zorgvuldig afgestemd op het behoud van zichtlijnen, de toegankelijkheid van de oevers en de integratie met de omliggende openbare ruimte. Hiermee draagt de haven bij aan de identiteit, aantrekkingskracht en toekomstbestendigheid van het Havenkwartier als stedelijk werk- woongebied aan het water. Aan de haven is in het Ontwikkelkader ruimte gereserveerd voor horecagelegenheden met terras. In het terrassen- en stallingsbeleid is specifiek rekening gehouden met de mogelijkheid van terrassen op het water, waarmee deze als een verlengstuk van de openbare ruimte in het Havenkwartier kunnen functioneren. Naast de horecaterrassen zijn in de openbare ruimte diverse verblijfplekken aangewezen waar bewoners en bezoekers kunnen recreëren en ontspannen. Deze plekken worden zo vormgegeven dat het water niet uitnodigt tot zwemmen, bijvoorbeeld door het toepassen van een duidelijke waterafscheiding of het creëren van alternatieve vormen van waterbeleving. Zo wordt er bij de kop van de lange haven, kinderen de mogelijkheid geboden om op een veilige en aantrekkelijke manier met water te spelen, zonder dat direct contact met het water wordt gestimuleerd. Denk hierbij aan het draaien aan knoppen waardoor er een kleine fontein of bedriegertje aan gaat.

Zo ontstaat een gevarieerd en uitnodigend waterfront, waar horeca, recreatie en spelen op een vanzelfsprekende manier samenkomen en de verblijfskwaliteit voor alle gebruikers wordt versterkt. De figuren hieronder illustreren de toekomstige maat en uitstraling van de openbare ruimte. Op de uiteindelijke realisatie van de haveninrichting wordt door de supervisor toegezien. Het integrale schetsontwerp voor de haven en openbare ruimte is opgenomen in de bijlagen.

63

Figuur 16 : referentiebeelden toekomstige situatie

2.3 Toetsing aan het omgevingsplan Op de gronden is het omgevingsplan van de gemeente Rijswijk van toepassing. Het omgevingsplan van de gemeente bestaat uit een tijdelijk en een nieuw deel. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de geldende bestemmingsplannen. Op de gronden zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing: ● ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’, vastgesteld op 29 augustus 2013. ● ‘Parapluherziening parkeernormering Rijswijk’, vastgesteld op 12 juni 2018. ● ‘Paraplubestemmingsplan wonen Rijswijk’, vastgesteld op 12 december 2023; ● ‘De Havenmeester’, vastgesteld op 17 december 2024. Bestemmingsplan ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’ Conform bestemmingsplan ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’ hebben de gronden de functie ‘Bedrijventerrein’. De openbare ruimte heeft de functie ‘Verkeer - 3’ en het water heeft de functie ‘Water'. Tevens is de functie ‘Waarde - Archeologie’ van toepassing.

64

Figuur 17 Uitsnede bestemmingsplan ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’ (bron: Regels op de kaart)

Op de meeste gronden geldt de functie ‘Bedrijventerrein’. Op deze gronden zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan en bedrijfswoningen ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan in categorie 1 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor delen van het plangebied zijn specifieke aanduidingen waarmee specifieke bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 15 m. Langs de Steenplaetsstraat geldt binnen het plangebied verder nog ‘Waterstaat - Waterkering’, waarmee de gronden mede bedoeld zijn voor de instandhouding en het beheer van waterstaatsdoeleinden. Op het gehele plangebied ligt verder een archeologische waarde. De ‘Waarde – Archeologie’ beschermt en zorgt voor het behouden van de archeologische waarden in de gronden. De bestaande wegen in het plangebied hebben de functie ‘Verkeer - 3'. Deze functie is bedoeld voor erftoegangswegen en verblijfsgebieden. Infrastructurele kunstwerken zoals bruggen zijn ook toegelaten, net als voorzieningen zoals bermen, parkeerplaatsen, waterhuishoudkundige voorzieningen en geluidwerende voorzieningen. Het water van de insteekhaven heeft de functie ‘Water'. Deze functie is logischerwijs bedoeld voor water, kunstwerken zoals een brug, waterhuishoudkundige voorzieningen, een brug, voorzieningen ten behoeve van het afmeren van recreatievaartuigen en verkeer te water.