22-010i. RO-BP-621.100.80 Vastgesteld bestemmingsplan Hofstede excl. bijlagen toelichting.pdf

Voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de beschermde natuur geldt een vergunningplicht. Middels een ‘habitattoets’ dient te worden onderzocht of een activiteit (significante) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor Natura 2000-gebieden veroorzaakt. De uitkomsten van de habitattoets dienen te worden beoordeeld door het bevoegd gezag. Natuurnetwerk Nederland Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het doel van het NNN is de instandhouding en ontwikkeling van natuurgebieden om daarmee een groot aantal soorten en ecosystemen te laten voortbestaan. Sinds 2014 zijn de provincies het eerste verantwoordelijke bevoegde gezag voor het NNN (daarvoor was dat de rijksoverheid).

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

48

4.9.2 Beoordeling Soortenbescherming De ontwikkeling zal samen gaan met de sloop van de bestaande bebouwing en begroeiing. Deze activiteit zou kunnen samen gaan met effecten op beschermde planten- en diersoorten. Daarom is door adviesbureau Van der Helm een quickscan uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4. Hieruit bleek dat er een aantal beschermde soort(groepen) voorkomen in of nabij het plangebied. Hiervoor heeft een soortgericht onderzoek plaatsgevonden naar vleermuizen, vogels, eekhoorns en boommarters. In deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies opgenomen uit dit onderzoek. De volledige rapportage is opgenomen als bijlage 5 bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat er in het projectgebied geen voortplantingsplaatsen, rustplaatsen, essentiële vliegroutes en foerageergebieden van vleermuizen aanwezig zijn. In de directe omgeving van het projectgebied is wel een verblijfplaats aanwezig, maar deze zal geen hinder ondervinden van de werkzaamheden. Er zijn wel twee niet-essentiële vliegroutes aanwezig. De vleermuizen die gebruik maken van het projectgebied en de te behouden structuren, dienen niet onnodig verstoord te worden in het kader van de zorgplicht. In het ecologisch onderzoek zijn hiervoor een aantal maatregelen geadviseerd.

Met betrekking tot de eekhoorn en de boommarter zijn geen vervolgstappen nodig. Er zijn ook geen vervolgstappen nodig wat betreft de huismus en andere vogelsoorten. Wel dient in het broedseizoen rekening te worden gehouden met nesten van de ekster en zwarte kraai en diverse algemene broedvogels. In het projectgebied zijn alleen niet-zwaarder beschermde diersoorten aanwezig en dient alleen rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht. Op basis van het uitgevoerde onderzoek naar beschermde flora en fauna kan worden gesteld dat negatieve effecten op beschermde planten- en diersoorten zijn uitgesloten. Gebiedsbescherming Voor de bouw en het gebruik van de nieuwe woningen is de stikstofdepositie in de gebruiksfase beschouwd. Voor de aanlegfase geldt per 1 juli 2021 een vrijstelling. Beoordeeld is of sprake is van een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige habitats gelegen binnen Natura 2000gebieden in de omgeving van het plan. De notitie inclusief complete berekeningen is opgenomen als bijlage 10 bij deze toelichting. Gebruiksfase De woningen worden gasloos gebouwd en veroorzaken zelf derhalve geen emissie tijdens het gebruik. De emissie wordt bepaald door de verkeersbewegingen van en naar de woningen. De toekomstige situatie genereert aanzienlijk minder motorvoertuigbewegingen dan de vigerende planologische situatie.

Als worst-case is echter een berekening gemaakt van de gebruiksfase waarbij uitgegaan wordt van een toename van 281 verkeersbewegingen per etmaal. Uitgangspunt is dat het verkeer komt en gaat via de van Vredenburchweg. Het verkeer moet worden meegenomen tot het is opgenomen in het heersende verkeersbeeld. Hiervoor is het verkeer beschouwd tot het kruispunt van de Huis te Landelaan met de Schimmelweg (richting noord) respectievelijk het kruispunt van Huis te Landelaan met de Generaal Spoorlaan (richting zuid). Daarna kan er zeker van worden uitgegaan dat het verkeer is opgenomen in het heersende verkeersbeeld en zeker niet meer is toe te rekenen aan de locatie. Omdat de locatie op grotere afstand

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

49

van stikstofgevoelige Natura 2000- gebieden is gelegen maakt het voor de resultaten van de berekening nauwelijks uit welke oriëntatie voor het verkeer wordt aangehouden. De Aerius-Calculator rekent wegen verder dan 5 km vanaf een stikstofgevoelig gebied niet mee. Omdat dit hier het geval is, zijn eerst de emissies van de wegen berekend. Deze emissies zijn vervolgens per weg als ‘Anders’ ingevuld en opnieuw berekent. Op deze manier worden de emissies van de lijnbronnen van de weg wel verder dan 5 km vanaf een stikstofgevoelig gebied meegerekend. Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat met zekerheid kan worden gesteld dat geen sprake is van een toename van de stikstofdepositie binnen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden door het gebruik van de woningen. Dit betekent dat significant negatieve effecten op de instandhouding van die gebieden kunnen worden uitgesloten en dat de Wet natuurbescherming niet leidt tot belemmeringen voor de ontwikkelingen in dit plan. 4.9.3 Conclusie Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.10 Archeologie en cultuurhistorie 4.10.1 Kader Erfgoedwet De Erfgoedwet (2016) bundelt de voorgaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd.

Het beschermingsniveau zoals deze in de oude wetten en regelingen gold, blijft gehandhaafd. Het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed was geregeld in zes verschillende wetten en een regeling. Waarin roerend, onroerend en archeologisch erfgoed allemaal hun eigen specifieke definities, procedures en beschermingsmaatregelen hadden. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Overbodige regels zijn geschrapt en de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het cultureel erfgoed ligt waar mogelijk bij het erfgoedveld zelf. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, worden overgeheveld naar de Omgevingswet die in 2022 van kracht wordt. Op grond van de Erfgoedwet is het verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland hanteert het beleidsinstrument “Cultuurhistorische Hoofdstructuur ZuidHolland (CHS)”. In de CHS heeft de provincie bestaande en mogelijk te verwachten archeologische waarden in beeld gebracht. In het bijbehorende “Beleidskader Cultuurhistorische Hoofdstructuur ZuidHolland” zijn per waarderingscategorie algemene beleidsuitgangspunten geformuleerd.

De waardering zoals vastgelegd in de cultuurhistorische hoofdstructuur geldt als uitgangspunt van beleid.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

50

Tussen oud en nieuw. Actualisering nota cultureel erfgoed gemeente Rijswijk Rijswijk is rijk aan cultureel erfgoed. Het behoud van deze historische overblijfselen is een wettelijke taak van de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor de aanwijzing en instandhouding van monumenten, het maken van en de inpassing van erfgoedbeleid in de ruimtelijke instrumenten en het zorg dragen voor de naleving van archeologische wetgeving. Op 17 december 2013 heeft de gemeenteraad van Rijswijk hiervoor de nota 'Tussen oud en nieuw: Actualisering nota cultureel erfgoed' en bijbehorende archeologische waardenkaarten vastgesteld. 4.10.2 Beoordeling Ter plaatse van het plangebied zijn een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn bijgevoegd als bijlage 2 en 3 bij deze toelichting. Op basis van de resultaten van deze onderzoeken wordt in eerste instantie geadviseerd om de toekomstige bodemingrepen te beperken tot de subrecente ophooglagen. Met de gemeentelijk archeoloog is afgesproken dat een bufferzone van 30 cm boven de intacte ongeroerde bodem noodzakelijk is om daadwerkelijk te kunnen spreken van behoud in situ. Op locaties waar het niet mogelijk is om de graafwerkzaamheden te beperken tot de verstoorde bovenlaag inclusief de bufferzone van 30 cm wordt geadviseerd om in tweede instantie een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren.

Een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek wordt hiervoor het meest geschikt geacht. Voor dit onderzoek is een Programma van Eisen opgesteld te worden, dat is goedgekeurd door de gemeentelijk archeoloog. Aanvullend verkennend veldonderzoek als het graven van proefsleuven is door het huidige gebruik van het plangebied (tennisbanen, geasfalteerde parkeerterreinen) nu niet overal mogelijk. Op grond van dit onderzoek kan wel worden bepaald waar binnen het plangebied behoud van archeologische waarden in situ gerealiseerd kan worden en/of waar archeologische waarden alleen kunnen worden veiliggesteld d.m.v. een archeologische opgraving. Het proefsleuvenonderzoek zal naar verwachting in de zomer van 2022 worden uitgevoerd. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien wordt aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden. Dit is onder andere geborgd middels de archeologische dubbelbestemming in de regels. Cultuurhistorie In de huidige situatie zijn in en rondom het plangebied nog een groot aantal elementen met cultuurhistorische betekenis aanwezig. Het betreft niet alleen beeldbepalende en monumentale bebouwing, maar ook historische groen-, wateren wegenstructuren. De omgeving van het plangebied heeft een complexe structuur van oude wegen, paden, sloten en waterpartijen.

De combinatie van deze elementen maakt dat de hele Landgoederenzone een aanzienlijke cultuurhistorische waarde heeft. Daarnaast is het plangebied in de Omgevingsverordening Zuid-Holland van de provincie Zuid-Holland voor een deel aangewezen als landgoedbiotoop. Een bestemmingsplan kan hier enkel voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voor zover er geen aantasting plaatsvindt van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop, of de ontwikkeling is gericht op verbetering en versterking van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop. In het plangebied was tot voor kort een boerderij aanwezig van hoge historische betekenis. De oorspronkelijke boerderij heeft door de jaren heen veel grote ingrepen ondergaan. Haar laatste functie was die van sportkantine. Door een recente brand is de boerderij onlangs gesloopt. Op de plaats van de boerderij zal nieuwbouw terugkeren. Hierbij zal qua positie en opbouw worden gerefereerd aan de oorspronkelijke situatie. Daarnaast wordt de oorspronkelijke loop van ‘t Julialaantje hersteld en is er rekening gehouden met het blikveld richting Huis Te Werve aan de overzijde van de Van Vredeburchweg. De bestaande opgaande beplanting zal grotendeels worden verwijderd. Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

51

Om te voldoen aan de beleidsuitgangspunten vanuit de provincie is in een vroegtijdig stadium overleg geweest met de provincie over de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet van het plan en is een beeldkwaliteitplan opgesteld, dat is bijgevoegd als bijlage 1 bij deze toelichting. 4.10.3 Conclusie Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het uitvoeren van het plan. 4.11 Explosieven 4.11.1 Kader Bij het vervaardigen van bestemmingsplannen wordt vanwege de gemeentelijke zorgplicht bij het uitvoeren van bodemingrepen in verdachte gebieden een onderzoek gevraagd naar de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. 4.11.2 Beoordeling en conclusie Door adviesbureau Saricon is een vooronderzoek naar ontplofbare oorlogsresten uitgevoerd. Het doel van dit vooronderzoek is het verkrijgen van een bruikbare waarschijnlijkheidsuitspraak over de aanwezigheid van explosieven en munitie tijdens de voorgenomen werkzaamheden waardoor er een veiligheidsrisico kan ontstaan. Op basis van de beoordeling van alle op het moment van opstellen van dit rapport beschikbare bronnen is geconcludeerd dat het onderzoeksgebied niet als verdacht hoeft te worden aangemerkt. Het complete onderzoek is opgenomen als bijlage 6 bij deze toelichting. 4.12 Duurzaamheid 4.12.1 Kader Energievisie De gemeente Rijswijk wil in 2040 energieneutraal zijn.

Dat betekent (onder andere) dat de gebouwde omgeving moet worden verduurzaamd en op een andere manier verwarmd. De ambitie is dat Rijswijk van het ‘aardgas afgaat’. De Energievisie is bedoeld om richting en focus te geven, zodat deze transitie de komende jaren echt gerealiseerd kan worden. Specifiek voor de voorgenomen (her)ontwikkeling van Hofstede volgt uit de Energievisie dat een lokaal warmtenet een goed alternatief voor aardgas is. Eén van de warmtebronnen die hiervoor kan worden toegepast, is warmte- en koudeopslag in de bodem (WKO). In de Energievisie is aangegeven dat de bodem hiervoor op veel plekken geschikt is. De te transformeren en nieuwe bebouwing wordt aangesloten op een WKO-systeem. Om die reden past het plan in de Energievisie. Convenant klimaatadaptief bouwen in Zuid-Holland Dit (provinciale) convenant is in oktober 2018 door onder andere de gemeente Rijswijk ondertekend. Belangrijk uitgangspunt is de volgende constatering: klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan hebben een grote impact op de maatschappij. Het is van groot belang dat we klimaatadaptief gaan bouwen […]. In het convenant is verder de ambitie uitgesproken om nieuwbouwlocaties, inclusief transformatieen uitleggebieden, zo klimaatadaptief mogelijk te bouwen. Voor mogelijke oplossingen gaat daarbij aandacht uit naar onder andere uit naar gevels, daken, funderingen en de buitenruimte.

Klimaatadaptief bouwen wordt daarbij concreter gemaakt door te streven naar het volgende: 1. Minder wateroverlast; 2. Meer biodiversiteit; 3. Minder hittestress; 4. Minder langdurige droogte en minder nadelige gevolgen ervan; 5. Minder bodemdaling en minder nadelige gevolgen ervan. Daarbij is een belangrijk uitgangspunt van het convenant dat de kwaliteit van de leefomgeving, milieu, biodiversiteit,

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

52

technische, financiële en economische aspecten worden meegenomen en dat wordt gelet op betaalbaarheid en beheersbaarheid. 4.12.2 Beoordeling en conclusie De toekomstige woningen zullen voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Maatregelen als WKO-systemen en pv-panelen worden hiervoor nog verder uitgewerkt. Daarnaast wordt er ruimschoots aandacht besteed aan natuurinclusief bouwen en het versterken van de biodiversiteit. In het beeldkwaliteitplan (bijlage 1 bij deze toelichting) wordt hier nader op ingegaan. Voor klimaatadaptatie conformeert het plan zich aan klimaat adaptief bouwen van de gemeente Rijswijk: • Het grootste gedeelte van het plangebied is het grootste deel groen (en blauw) ingericht. In dit gebied wordt het water opgevangen en vertraagd afgevoerd. Dit door bermen, oevers en extra greppels te maken. Aanvullend krijgt iedere grondgebonden woning een grote regenton. • De bebouwing en wegen liggen hoger dan de omringende gebieden, hierdoor treedt geen schade op bij extreem hevig neerslag. • Het gebied is zo ingericht dat het aansluit op de natuurlijke grondwaterstanden en waterbeschikbaarheid. Het gebied is onderdeel van een polder en daarmee is de waterbeschikbaarheid goed en stabiel. • In het plan wordt 100% van het water in het gebied gehouden en zal minimaal 70% infiltreren.

Het meeste regenwater valt sowieso op groen en de verharding stroomt af op de aanpalende groengebieden. Voor de bebouwing wordt vertraagde waterafvoer over straat in de berm voorgesteld. De berm loopt langzaam af in een natuurvriendelijke oever. • Met diverse lanen, vrijstaande bomen en bosstroken langs wandelpaden wordt ruimschoots de 50% schaduw op verblijfsplekken en gebieden voor langzaamverkeer gehaald. • Het gebied kent een uitzonderlijk groen karakter en bestaat voor meer dan 70% uit oppervlakte die ingericht zijn met groen of water. In de resterende delen zorgen we voor bomen langs verharding die juist schaduw op verharding geven. En door daar waar het kan met grasbetonstenen te werken verminderen we ook de opwarming van het oppervlakte. Ten opzichte van de bestaande situatie is dat een enorme winst. • Met de koeling van gebouwen wordt ervoor gezorgd dat de omgeving niet opwarmt. Dit zal in de verdere uitwerking meegenomen worden. • Bodemdaling komt nauwelijks voor in dit gebied. Het gebied ligt op de standwal en kent een zanderige ondergrond. Met de verder uitwerking van de fundering van wegen zal hier nadrukkelijk nader onderzoek gedaan worden. • Het plan voegt zich volledig in de landschappelijke en natuurlijke logica van de omgeving. Groene structuren worden doorgezet en verbonden en waterstructuren worden toegevoegd.

• Overstromingsgevaar is in dit gebied nauwelijks reëel. Het te bebouwen deel van de locatie ligt boven NAP, ongeveer 40 cm. Ook de toegangsweg tot de locatie ligt in zijn geheel boven NAP, ongeveer 60 cm. Delen die enigszins onder NAP (20 cm) liggen worden niet bebouwd en ingericht als bos en kruidenrijk grasland. Verder zijn er geen afstromend waterlichamen (bv rivieren) die voor overstromingsgevaar in het gebied kunnen brengen.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

53

4.12 Bezonning Er is een bezonningstudie uitgevoerd naar de schaduwwerking van het landhuis op de omliggende bebouwing. Deze studie is opgenomen als bijlage 19 bij deze toelichting. Op basis van deze bezonningsstudie blijkt dat alleen in de winter (als de zon schijnt) ’s morgens tot 12:00 uur schaduw van het landhuis op de voorgevel van de woningen aan de Sinjeur Semeynweg komt. Voor bezonning op woningen bestaan geen wettelijke normen. In het kader van een bestemmingplan moet echter een afweging worden gemaakt van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De gemeente hanteert de lichte TNO-norm als toetsingskader als het gaat om bezonning. De 'lichte' TNO-norm gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam. Uit de bezonningsstudie volgt dat weliswaar sprake is van een lichte afname van bezonningsuren, maar dat de woningen aan de Sinjeur Semeynsweg voldoen aan de lichte TNO-norm.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

54

5

Juridische planbeschrijving

5.1

Planvorm

5.1.1 Algemeen Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels die daarop betrekking hebben, de in het bestemmingsplan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van bouwwerken en onbebouwde gronden. De juridische regeling is opgebouwd conform de SVPB 2012, de landelijke standaard voor het vervaardigen van bestemmingsplannen, die bij de invoering van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als verplichte opbouw is opgenomen. Het bestemmingsplan bestaat formeel uit twee juridische onderdelen: - een verbeelding: een digitaal GML-bestand met een specifiek nummer, in dit geval NL.IMRO.0603.bpbuitenplhofstede-VA01 - regels: deze regels zijn in de SVBP 2012 zoveel mogelijk gestandaardiseerd (onder andere de volgorde, indeling, benaming, begripsbepalingen, overgangsbepalingen en de slotbepaling). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven, met bijbehorende verklaringen. De verklaringen leggen een verbinding tussen de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels. In de planopzet is aansluiting gezocht bij de uitgave Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen, kortweg SVBP. Ook is er een toelichting opgesteld.

Dat betreft onderhavig document. Hier in wordt het plan toegelicht en vindt de inhoudelijke beoordeling plaats voor de relevante beleids- en milieuaspecten. In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze de voorkomende functies in het bestemmingsplan worden geregeld 5.1.2 De verbeelding De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op de planlocatie. Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGTondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RD-coördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor ondermeer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. In het plan is met behulp van lijnen, coderingen en arceringen aan gronden (en in dit geval ook wateren) een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn met aanduidingen nadere regels aangegeven. Op een afdruk van de geometrische plaatsbepaling, de verbeelding, zijn alle bestemmingen en aanduidingen naast elkaar zichtbaar. 5.1.3 De planregels De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkingsmogelijkheden opgenomen. De bevoegdheid om door een omgevingsvergunning een afwijking van bepaalde regels te verlenen, is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De uitvoering berust bij

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

55

burgemeester en wethouders. Deze bevoegdheid maakt kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming. De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten: 1. Inleidende regels 2. Bestemmingsregels 3. Algemene regels 4. Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden. In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de verbeelding gegeven bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en zo nodig uit afwijkingsregels en specifieke gebruiksregels. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen. 5.2

Artikelsgewijze toelichting

5.2.1 Inleidende regels Begripsbepaling In het eerste artikel zijn omschrijvingen opgenomen van de belangrijkste begrippen die in de planregels voorkomen. Door het opnemen van begrippen wordt de interpretatievrijheid ten aanzien van de planregels verkleind, waardoor de rechtszekerheid wordt vergroot. Wijze van meten Dit artikel geeft aan hoe de in het plan voorgeschreven maten dienen te worden gemeten of berekend. Door het opnemen van aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid ten aanzien van de planregels verkleind, waardoor de rechtszekerheid wordt vergroot. 5.2.2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Groen De bestemming ‘Groen’ is opgenomen voor het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, bermen, oevers, water en huishoudkundige voorzieningen mogelijk. Ook zijn wandel- en fietspaden toegestaan. Parkeren is slechts toegestaan binnen de daarvoor aangeduide gebieden. Bebouwingsmogelijkheden binnen deze bestemming zijn beperkt. Verkeer - 3 In Rijswijk wordt onderscheid gemaakt in drie typen wegen: stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen.

Het plangebied kent enkel erftoegangswegen, waarvoor de bestemming ‘Verkeer – 3’ geldt.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

56

Water – 1 De gronden binnen de bestemming ‘Water - 1’ zijn bestemd voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van cultuurhistorische waarden en voor water- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de gronden binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Ter bescherming van de aanwezige waarden is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. De bestemming 'Water - 1' wordt opgenomen voor waterpartijen van enige omvang en in ieder geval voor hoofdwatergangen. In 'Water – 1' zijn in beginsel geen bruggen en aanlegsteigers toegestaan. Water - 2 de bestemming 'Water - 2' wordt opgenomen voor waterpartijen van enige omvang en hier zijn wel bruggen toegestaan. De waterpartij centraal in het plangebied is daarom bestemd als Water - 2. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterberging en waterhuishouding, extensief recreatief medegebruik, duikers, groen voorzieningen, steigers en bruggen. Wonen – 1 en Wonen - 2 De nieuwe woningen zijn bestemd als ‘Wonen - 1’ en ‘Wonen – 2’. De bestemming 'Wonen – 1' wordt alleen opgenomen voor grondgebonden woningen. Voor gestapelde woningen wordt de bestemming 'Wonen – 2' gehanteerd. Er wordt geen gebruik gemaakt van tuinbestemmingen. Per bouwvlak is het type woningen, het aantal toegestane woningen en de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven.

De bouwregels voor de betrokken woningen en de erfbebouwingsregeling zijn in de bestemming opgenomen. Binnen de woonbestemming is de functieaanduiding ‘parkeerterrein’ opgenomen, waarbinnen parkeervoorzieningen mogen worden gerealiseerd. Binnen de functieaanduiding ‘specifieke vorm van verkeer – fietsenstalling en containerplaats’ is tevens een fietsbergingen en containerplaats mogelijk. Daarnaast zijn de volgende bouwaanduidingen opgenomen: • ‘specifieke bouwaanduiding - garages en bergingen’: Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding mogen garages en bergingen ten behoeve van de woningen worden gebouwd. • ‘specifieke bouwaanduiding - erker’ : Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is het bouwen van een erker toegestaan. • ‘specifieke bouwaanduiding - overstek’ : Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is een dakoverstek toegestaan. • ‘specifieke bouwaanduiding - aanbouw’ : Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding mag een aanbouw aan de woning worden gebouwd. • ‘specifieke bouwaanduiding - dakterras’ : Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding mag een dakterras worden gerealiseerd. Op basis van de vigerende bestemmingen (Cultuur en ontspanning, Groen – 2, Sport) is bebouwing tot een totaal van circa 3.100 m2 mogelijk. Binnen die bestemmingen is geen vergunningvrije bebouwing mogelijk.

De realisatie van Hofstede is gebaseerd op de bouwmogelijkheden van de vigerende bestemmingen. De wijzigingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, laten bebouwing toe tot maximaal dezelfde totale oppervlakte van circa 3.100 m2, zodat er per saldo geen toename is van bebouwde oppervlakte. De bouwmogelijkheden zijn geregeld d.m.v. bouwvlakken en een regeling voor aan- en bijgebouwen.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

57

Om te voorkomen dat – vergunningvrij – alsnog extra bebouwing bij de woningen wordt gerealiseerd, is vergunningvrij bouwen uitgesloten. Daarmee wordt het beoogde extensieve karakter van het plangebied maximaal geborgd. Het bestemmingsplan voorziet met de regeling zoals die nu voor de woningen is opgenomen in de gebruikelijke behoefte aan aan- en bijgebouwen. Daarmee is de regeling niet onnodig beperkend voor de gebruiksmogelijkheden van woningen en bijbehorende gronden. Om in Rijswijk in de behoefte aan nieuwe woningen te voorzien, wordt gebouwd op die plaatsen die al bebouwd of in ontwikkeling zijn. Daarbij wordt ingezet op behoud en versterking van de groene identiteit. Met de toename van bebouwing elders in de stad, neemt het belang van de Landgoederenzone als groen, recreatief uitloopgebied voor inwoners en bezoekers alleen maar toe. Het groene, extensieve karakter, maakt de Landgoederenzone kwetsbaar voor verdichting door bebouwing. Naast de bestaande planologische mogelijkheden wordt daarom niet in aanvullende bouwmogelijkheden voorzien. Waarde - Archeologie Deze gronden zijn behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming, het behoud en het veiligstellen van de archeologische waarden van deze gronden. Ter plaatse van deze dubbelbestemming mogen geen grondwerkzaamheden plaatsvinden dieper dan 30 cm.

5.2.3 Algemene regels Dit hoofdstuk bevat regels welke op de bestemmingen van hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het gaat om de volgende artikelen. Anti-dubbeltelregel In deze bepaling is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen kan gelden, zoals regels omtrent erfbebouwing en ondergronds bouwen. Algemene gebruiksregels Dit artikel geeft voor dit plan een beperking met betrekking tot het toegestane gebruik van gronden. Het gaat hierbij om ongewenst gebruik of gebruik dat enige vorm van hinder kan veroorzaken waardoor het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast. Algemene aanduidingsregels Dit artikel bevat regels die samenhangen met gebiedsaanduidingen. De voorwaardelijke verplichtingen die voortkomen uit paragraaf 4.7 zijn hierin geborgd. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen waarin nog een aantal algemene afwijkingen is opgenomen.

Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

58

Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden. Het betreft bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens. 5.2.3 Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

59

6

Uitvoerbaarheid en handhaving

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Participatie Voor het woningbouwplan heeft veelvuldig afstemming plaatsgevonden met gemeente en de provincie. Gezien de ligging van de ontwikkellocatie binnen de Landgoederenzone hebben de provincie en de gemeente dwingende en beperkende randvoorwaarden gesteld aan de ontwikkeling. Dit betekent dat er met diverse ambtelijke deskundigen uitvoerig is gesproken over een beperkt aantal woningen, de typologie, de situering van de woningen, de hoogte van de woningen, de architectuur, de verkeersontsluiting en de inrichting van het terrein. Ook zijn er diverse gesprekken gevoerd met direct omwonenden en omliggende bedrijven/organisaties. Tijdens deze gesprekken is naar de ideeën en verwachtingen van de betrokkenen gevraagd en zijn alle vragen beantwoord. In afbeelding 8.1 is te zien welke personen en organisaties zijn betrokken. Op 1 april 2021 is een digitale informatieavond georganiseerd. Op basis van de input van de direct omwonenden zijn een aantal aanpassingen in het plan verwerkt (waaronder het vervallen van 1 woning als lintbebouwing en vervallen horeca functie met B&B ter plaatse van de oude boerderij). In een online informatie/inspraakmiddag op 2 september 2021 zijn de meest recente plannen gepresenteerd en vragen beantwoord.

Afbeelding 8.1: Betrokkenen omgeving plangebied

Voor overige geïnteresseerden is er een website en een nieuwsbrief gelanceerd. Ook is er een enquête uitgezet, voor met name in inrichting van het openbare park. Er zijn 223 ingevulde enquêtes ontvangen. Op de website kunnen mensen ook vragen/suggesties t.a.v. het bouwplan kwijt. Ook staan de belangrijkste vragen met antwoord op de website. De meerderheid van de deelnemers vindt het een positieve ontwikkeling dat de (in verval geraakte) locatie wordt aangepakt en waardeert de aandacht voor ecologie in het plan. Het park wordt door veel deelnemers regelmatig bezocht en er zijn dan ook veel suggesties gedaan voor de inrichting van het openbare park. Ten aanzien van het woningbouwgedeelte heeft een deel van de deelnemers laten blijken mogelijk interesse te hebben om hier in de toekomst te wonen. Een kleiner deel van de deelnemers geeft aan bij voorkeur weer een recreatieve functie te zien terugkeren op de locatie, of zou het gebied liever geheel als park ontwikkeld zien. Voor direct omwonenden is de wijze waarop de ontsluiting van het woonverkeer wordt ingericht een belangrijk punt. Andere aandachtspunten zijn mogelijke bouwschade en de route van het bouwverkeer. Voor de bouw van de ontwikkeling zal er daarom geen bouwverkeer rijden door de Van Vredenburchweg westzijde (het gedeelte tussen de Huis te Landelaan en het plangebied).

Daar waar mogelijk worden de andere opmerkingen/aandachtspunten in de verdere planontwikkeling meegenomen. Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

60

6.2

Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een intentieovereenkomst gesloten en zal binnenkort een anterieure overeenkomst worden gesloten. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. De initiatiefnemer zal geheel voor eigen rekening en risico overgaan tot de ontwikkeling en realisatie van het plan.

6.3

Handhavingsaspecten De gemeente Rijswijk heeft besloten om de handhaving te verbeteren en heeft daarom een integrale handhavingsnota opgesteld. De nota ‘Handhaving Uitvoeringsprogramma 2019’ is in september 2018 vastgesteld. De nota heeft betrekking op bouwen, ruimtelijke ordening, milieu, APV, openbare orde, de Drank- en Horecawet en de Brandweer. Het doel van de integrale handhavingsnota is enerzijds om meer eenheid en uniformiteit te bewerkstelligen. Anderzijds wil de gemeente transparanter beleid, waarbij programmatische handhaving door een jaarprogramma voor de uitvoering een belangrijk onderdeel is. De integrale handhavingsnota geeft het ambitieniveau weer van de gemeente en beschrijft hoe dit gerealiseerd kan worden. De ambitie van de gemeente is dat zij zo effectief en efficiënt mogelijk handhaaft op de wet- en regelgeving waarvoor zij bevoegd gezag is. Men richt zich op het voorkomen van overtredingen. Daarnaast worden burgers en bedrijven geïnformeerd over het gewenst naleefgedrag en over de consequenties van ongewenst naleefgedrag. Voor het handhaven van regels heeft de gemeente de beschikking over een drietal instrumenten, de zogenoemde bestuurlijke, strafrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten. Het bestuursrechtelijke instrumentarium kan de gemeente zelfstandig toepassen. Het bestaat uit bestuursdwang en een bestuurlijke dwangsom.

Bij strafrechtelijke handhaving heeft de gemeente de medewerking van politie en openbaar ministerie nodig. Strafrechtelijke sancties kunnen de bestuursrechtelijke aanpak van overtredingen zeer effectief ondersteunen. Als derde middel kan de gemeente privaatrechtelijk handhaven. De gemeente treedt dan op, op basis van haar eigendomsrecht. Efficiënte handhaving is gebaat bij heldere en overzichtelijke regels. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is dan ook nadrukkelijk rekening gehouden met het voorkomen van ongewenste situaties in de toekomst. Er worden in het bestemmingsplan daarom heldere regels opgenomen over onder andere het gebruik van de gronden en de positie van de bouwwerken op de kavels. Door de eenduidige opzet van het bestemmingsplan kan er efficiënt worden gehandhaafd. Tevens kunnen ongewenste situaties worden voorkomen, omdat bouwinitiatieven makkelijker kunnen worden getoetst aan het bestemmingsplan. Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

61

7

Procedure

7.1

Voorbereidingsfase Vooraankondiging Op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet voorafgaand aan een bestemmingsplanprocedure, een vooraankondiging worden gepubliceerd waarin de gemeente aangeeft een bestemmingsplan voor te bereiden. Overleg Conform artikel 3.1.1 van het Bro moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeentes en waterschappen en met de Rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader is het voorontwerpbestemmingsplan voor advies toegezonden aan de betrokken overlegpartners. De binnengekomen reacties zijn samengevat en van een reactie voorzien in de ‘Nota van inspraak en vooroverleg’, die als bijlage 20 bij dit bestemmingsplan is toegevoegd. Inspraak Het voorontwerpbestemmingsplan heeft – ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening - ter inzage gelegen van vrijdag 23 juli 2021 tot en met donderdag 16 september 2021. Vanwege de zomervakantie is de inspraaktermijn verlengd van 6 naar 8 weken. Op deze manier is er voldoende gelegenheid geboden om de plannen in te zien en te reageren.

Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn 12 inspraakreacties ontvangen, waarvan 2 inspraakreacties afkomstig waren van dezelfde persoon. Ook hebben 4 overleginstanties in het kader van het wettelijk vooroverleg gereageerd op het voorontwerpbestemmingsplan. Naar aanleiding van de reacties is het bestemmingsplan op een aantal punten aangepast. De binnengekomen reacties zijn samengevat en van een reactie voorzien in de ‘Nota van inspraak en vooroverleg’, die als bijlage 20 bij dit bestemmingsplan is toegevoegd.

7.2

Ontwerpfase Na afronding van het vooroverleg is de formele bestemmingsplanprocedure gestart. De aanpassingen die volgen uit de overlegreacties en inspraakreacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is artikel 3.8 Wro (gelezen in samenhang met afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. De kennisgeving van het ontwerpbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan moet in de Staatscourant worden geplaatst en dient via elektronische weg te geschieden. Tevens dient de kennisgeving te worden toegezonden aan die diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn, aan het waterschap en aan belanghebbende gemeenten. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen in de periode van vrijdag 4 februari 2022 tot en met donderdag 17 maart 2022. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen. In totaal zijn vier zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in de ‘Nota van Zienswijzen’, die als bijlage 22 bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

62

7.3

Vaststellingsfase Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging heeft de gemeenteraad een besluit genomen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking waarna tot planrealisatie kan worden overgegaan.

Bestemmingsplan “Hofstede” Toelichting Vastgesteld

Bestemmingsplan

Hofstede Regels

VASTGESTELD 21 JUNI 2022

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

INLEIDENDE REGELS Begrippen Wijze van meten

2 2 10

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

BESTEMMINGSREGELS Groen Verkeer - 3 Water - 1 Water - 2 Wonen - 1 Wonen - 2 Waarde - Archeologie

11 11 12 13 14 15 19 22

Hoofdstuk 3 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16

ALGEMENE REGELS Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

24 24 25 26 27 28 29 30

Hoofdstuk 4 Artikel 17 Artikel 18

OVERGANGS- EN SLOTREGELS Overgangsrecht Slotregel

31 31 32

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Staat van Bedrijfsactiviteiten Nota parkeernormen 2011 Akoestisch onderzoek revalidatiecentrum Westhoff, KuiperCompagnons, 23 juni 2021 Akoestisch onderzoek Streekdierentehuis, KuiperCompagnons, 23 juni 2021 Aanvullend akoestisch onderzoek Streekdierentehuis, KuiperCompagnons, 18 maart 2022 Akoestisch onderzoek "Voetbalveld 2" Sportpark Vredenburch, KuiperCompagnons, 23 juni 2021

Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6

33 34 35 36 37 38

2

Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan

het bestemmingsplan 'Hofstede' met identificatienummer NL.IMRO.0603.bpbuitenplhofstede-VA01 van de gemeente Rijswijk; 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en daarbij behorende bijlagen);

Verdere begrippen in alfabetische volgorde: 1.3

aanbouw

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.4

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6

aaneengebouwde woning:

een zelfstandig, grondgebonden gebouw dat enkel één woning omvat, maar deel uit maakt van een rij van drie of meer met de hoofdgebouwen aaneengebouwde woningen; 1.7

achtererf(gebied)

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw; 1.8

archeologische waarde

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden; 1.9

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.10

bed & breakfast

een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is.

Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

3

1.11

bedrijf

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, distribueren, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van (commerciële) diensten. Een bedrijf aan huis daaronder niet inbegrepen; 1.12

bedrijfscategorie

Een aan een bedrijf toegekende categorie volgens de in de bijlage 1 bij deze regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'; 1.13

bedrijf aan huis

het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woonen leefmilieu in de directe omgeving; 1.14

begane grond

de bouwlaag van een gebouw waarvan de vloer zich op maaiveld, of nagenoeg op maaiveld, bevindt; 1.15

berging

een gebouw, bestemd voor de stalling van bromfietsen, motorfietsen, fietsen, afvalcontainers voor huishoudelijk vuil en overige huishoudelijke zaken; 1.16

beroep aan huis

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving; 1.17

bestaand

a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van de ontwerpbestemmingsplan van het ontwerpbestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan; b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan; 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd; 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen c. bestaande aantal: het aantal zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. 1.18

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak; 1.19

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

4

1.20

bijgebouw

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.21

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.22

bouwgrens

de grens van een bouwvlak; 1.23

bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen   

een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen; een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag; een onbenoemde ruimte, waarvan de oppervlakte, voor zover de hoogte groter is dan 1,50 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag;

1.24

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.25

bouwperceelsgrens

een grens van een bouwperceel; 1.26

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.27

bouwwerk

elke constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.28

carport

een overkapte stallingsgelegenheid voor motorvoertuigen; 1.29

dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst; 1.30

daknok

hoogste punt van een schuin dak; 1.31

dakopbouw

de ophoging van de goothoogte en/of bouwhoogte en/of de dakhelling van een gebouw; Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

5

1.32

dakvoet

laagste punt van een schuin dak; 1.33

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending; 1.34

dienstverlening

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder: een belwinkel, internetcafé; kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen; 1.35

dove gevel

een bouwkundige constructie zoals omschreven in artikel 1b lid 4 sub a en b van de Wet geluidhinder; 1.36

erf

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw; 1.37

erfbebouwing

verzamelnaam voor bouwwerken op het erf, behorende bij een bestemming, die ten dienste staan van het hoofdgebouw en die door de ligging, constructie en afmetingen ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw, waarbij onderscheid te maken valt tussen: a. b. c. d.

een aanbouw, een uitbouw, een bijgebouw en een overkapping of carport;

1.38

erftoegangsweg

een weg bedoeld voor het toegankelijk maken van percelen; deze wegcategorie is in beginsel toegankelijk voor elke vervoerswijze; 1.39

erker

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw; bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegend transparante uitstraling; 1.40

garagebox

gebouwde parkeervoorziening voor gebruik als stalling voor motorvoertuigen en ondergeschikt medegebruik als huishoudelijke opslagruimte; 1.41

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

6

1.42

geluidwerende voorziening

geluidsreducerende constructie of bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerken of constructies; 1.43

gestapelde woningen

boven elkaar of nagenoeg boven elkaar gebouwde woningen; 1.44

hoofdgebouw

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.45

horeca

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaakfunctie, uitgezonderd seksinrichtingen en prostitutie; 1.46

kantoor

een voorziening, gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen; 1.47

kap

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk; 1.48

keerlus

een lus in een weg die voertuigen de gelegenheid geeft om te keren; 1.49

mantelzorg

zorg die op basis van vrijwilligheid en buiten organisatorisch verband wordt geboden aan een persoon uit het sociale netwerk die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak; 1.50

nutsvoorziening

voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatiediensten, alsmede ten behoeve van riolering en (warmte)energie; 1.51

overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.52

overkapping

een overig bouwwerk voorzien van een gesloten dak, zonder of met ten hoogste één tot de eigen constructie behorende wand of wanden; 1.53

overstek

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel, met inbegrip van kolommen en draagconstructies; Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

7

1.54

pand

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is; 1.55

peil

1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van de weg; 2. in andere gevallen en voor bouwwerken: bovenkant vanaf het gemiddelde maaiveld van het aansluitend afgewerkt terrein. tenzij elders in deze regels anders bepaald; 1.56

praktijkruimte

een werkruimte voor de uitoefening van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning; 1.57

prostitutie

het zich in bedrijfsmatige zin beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.58

recreatieve voorziening

[in de definitie is met opzet geen opsomming opgenomen. In de juridische toelichting kan nader worden ingegaan op wat voor voorzieningen zijn beoogd. Indien bepaalde vormen van recreatie per definitie niet gewenst zijn, dan kunnen ze in de definitie worden uitgesloten] voorzieningen op (dag)recreatief gebied; 1.59

seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: a. b. c. d.

een prostitutiebedrijf; waaronder begrepen een erotische massagesalon; een seksbioscoop of sekstheater; een seksautomatenhal; een seksclub of parenclub,

al dan niet in combinatie met elkaar; 1.60

Staat van Bedrijfsactiviteiten

lijst van bedrijfsactiviteiten ingedeeld naar toelaatbaarheid in relatie tot de afstand tot al dan niet milieugevoelige locaties of gebieden, zoals opgenomen in bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten; 1.61

straatmeubilair

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals: a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken; b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame; c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van ten hoogste 50 m3 en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen; d. afvalinzamelsystemen, waaronder ondergrondse afvalcontainers.

Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

8

1.62

tuin

gedeelte van het erf dat geheel of gedeeltelijk is ingericht met gazons, planten en/of bomen en bestrating; 1.63

twee-aaneengebouwde woning

een zelfstandig, grondgebonden gebouw dat enkel één woning omvat, maar deel uit maakt van twee met de hoofdgebouwen aaneengebouwde woningen; 1.64

uitbouw

een uitbreiding van een bestaande ruimte, welke is gebouwd aan een hoofdgebouw, die door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.65

verblijfsgebied

gedeelte van de openbare ruimte dat hoofdzakelijk is bestemd en is ingericht voor langzaam verkeer, doch in ondergeschikte mate tevens fungerend als erftoegangsweg; 1.66

voorerf(gebied)

erf dat geen onderdeel is van het achtererf(gebied); 1.67

voorgevel

de gevel of gevels, exclusief de aan- en uitbouwen aan deze gevel, die georiënteerd is of zijn op het openbaar toegankelijk gebied; 1.68

voorgevelbouwgrens

de naar het openbaar toegankelijk gebied gerichte bouwgrens; indien bij een hoofdgebouw meerdere voorgevelbouwgrenzen kunnen worden aangegeven, geldt als voorgevelbouwgrens de bouwgrens waar het hoofdgebouw hoofdzakelijk op is georiënteerd; 1.69

voorgevelrooilijn

de denkbeeldige lijn die buitenwerks strak loopt langs de voorgevel van een gebouw, tot aan de perceelsgrenzen; 1.70

vrijstaande woning

een zelfstandig, grondgebonden gebouw dat enkel één woning omvat, waarvan het hoofdgebouw niet aan het hoofdgebouw van een andere woning is gebouwd; 1.71

waterhuishoudkundige voorzieningen

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede water aan- en/of afvoer, waterberging en waterkwaliteit; 1.72

woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.73

zorgwoning

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden, waar diverse vormen van zorgverlening geboden worden. Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

9

1.74

zijerf

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van een al dan niet bestaand gebouw en langs het openbaar toegankelijk gebied is gelegen, en dat wordt begrensd door het verlengde van de voorgevel.

Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

10

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

afstand

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn; 2.2

de bebouwde oppervlakte

de som van de oppervlakte van alle bouwwerken binnen een bouwperceel, een binnen het bouwperceel aanwezig bouwvlak of ander terrein; 2.3

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals een toog, schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.4

de brutovloeroppervlakte (b.v.o.)

binnenwerks, met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten worden opgeteld; 2.5

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.6

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.7

de grondoppervlakte

buitenwerks en boven peil; 2.8

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine; 2.9

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.10

de lengte, breedte of diepte

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.11

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bestemmingsplan “Hofstede” Regels Vastgesteld

11

Hoofdstuk 2 BESTEMMINGSREGELS Artikel 3 3.1

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. 3.2

groenvoorzieningen; bermen, oevers, water en waterhuishoudkundige voorzieningen; paden en bruggen voor langzaam verkeer; speelvoorzieningen; straatmeubilair; parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’; een keerlus, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - keerlus'; bij deze bestemming behorende voorzieningen. Bouwregels