Rekenkamerrapport Ridderkerk sturen op woondoelen oktober 2024.pdf

Daardoor bleven de sturingsmogelijkheden van de raad vanuit dit publiekrechtelijke spoor grotendeels onbenut. Overigens blijkt uit deze casus ook dat in de dagelijkse praktijk het college en de raad zich wel bewust zijn van de algemene woondoelen voor de gemeente. Er wordt gerefereerd aan deze doelen en gepoogd om deze door te vertalen naar de concrete casus. Dit blijkt echter lastig omdat het ontbreekt aan een concretisering van de doelen - bijvoorbeeld via een uitvoeringsprogramma van de Woonvisie - en eventueel een vertaling daarvan in ruimtelijke plannen. Er zijn weinig tot geen documenten beschikbaar die inzicht kunnen geven in hoeverre de inzet van de instrumenten van de ruimtelijke ordening bijdragen aan de realisatie van de woondoelen met betrekking tot aantallen of type woningen. Ook dit heeft te maken met het ontbreken van een concrete uitwerking van de woondoelstellingen, bijvoorbeeld in een uitvoeringsprogramma waarin per gebied de doelen worden gespecificeerd. Nu dit ontbreekt is het niet mogelijk om te onderzoeken in hoeverre bestemmingsplannen ruimte bieden - of wellicht al zijn aangepast - om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

5.6 Conclusie De informatievoorziening aan de gemeenteraad over het bereiken van de woondoelen, zoals onder meer geformuleerd in het Regioakkoord en de Woonvisie, schiet te kort om op goede wijze de controlerende taak uit te kunnen oefenen. Ten aanzien van het bereiken van de doelen voor Ridderkerk als onderdeel van het Regioakkoord is de gemeenteraad voor het laatst geïnformeerd over de jaren 2019 en 2020.

35

https://raad.ridderkerk.nl/Documenten/bijlage/Verordening-sociale-huur-en-middeldure-huur-Ridderkerk-2022.pdf

Pagina 38 van 68

Daaruit blijkt dat Ridderkerk, met een relatief beperkte opgave ten aanzien van de in 2030 te bereiken woondoelen in vergelijking met andere gemeenten in de regio, goed op koers ligt. Opmerkelijk is de mate waarin Ridderkerk terugvalt in het ‘overall’ percentage van de doelen die bereikt moeten zijn in 2030 van 41,8% in 2019 naar 20% in 2020. Het inzicht in het bereiken van de gemeente brede woondoelen, anders dan op basis van de monitor van het Regioakkoord, is zeer beperkt. Om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de woningvoorraad gebruikt de gemeente de BAG. De raad wordt hierover niet (afzonderlijk) geïnformeerd. Wel ontvangt de raad tot 2021 gedetailleerde informatie over de bereikte resultaten ten opzichte van de prestatieafspraken met de woningcorporatie. Onduidelijk is waarom deze informatie na 2021 niet meer aan de raad wordt verstrekt. Deze cijfers laten zich, zonder een goede duiding en uitleg, soms moeilijk lezen. De gemeente Ridderkerk zet hoofdzakelijk twee instrumenten van het grondbeleid in: actief grondbeleid en anterieure overeenkomsten. Aangezien de grondpositie van de gemeente beperkt is, valt de gemeente vooral terug op anterieure overeenkomsten. De inzet en sturing via de instrumenten van grondbeleid is hierdoor dus beperkt. Gevolg hiervan is dat de gemeente passief en reactief stuurt op het realiseren van de woondoelen via grondbeleid.

De gemeente is afhankelijk van initiatiefnemers of corporaties die een visie of plan hebben voor een gebied. Vanuit de gemeente (ambtelijke en het college) worden aan de initiatiefnemers de kaders meegegeven zoals opgenomen in de woonvisie en het Regioakkoord. Deze kaders worden niet strikt in ieder individueel ontwikkelingsproject toegepast, maar zijn inzet voor de gemeente in onderhandeling met de projectontwikkelaar of woningcorporatie. De gemeenteraad wordt relatief laat geïnformeerd over deze onderhandelingen en ontwikkelingen, waardoor zij van mening zijn dat zij hierop weinig kunnen sturen of input kunnen leveren. Bovendien wordt bij de presentatie van de individuele projecten aan de raad geen (directe) relatie gelegd met andere lopende of in ontwikkeling zijnde plannen en projecten. Daardoor wordt de raad niet in staat gesteld verschillende projecten tegen elkaar af te wegen en binnen een grotere visie of kader te plaatsen, zoals de Woonvisie en het Regioakkoord. Het grondbeleid als zodanig kan hier weinig verandering in aanbrengen. Wel zijn er mogelijkheden om deze samenhang op te nemen in de jaarlijkse actualisatie van het Meerjarenprogramma Grondexploitaties.

Er zijn weinig tot geen documenten beschikbaar die inzicht kunnen geven in hoeverre de inzet van de instrumenten van de ruimtelijke ordening bijdragen aan de realisatie van de woondoelen met betrekking tot aantallen of type woningen. Dit heeft te maken met het ontbreken van een concrete uitwerking van de woondoelstellingen, bijvoorbeeld in een uitvoeringsprogramma waarin per gebied de doelen worden gespecificeerd. Bovendien is binnen Ridderkerk op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau breed de gedachte dat het sturen op woondoelen met behulp van het instrumentarium van de ruimtelijke ordening relatief beperkt is. De afhankelijkheid van de initiatiefnemer wordt als relatief groot gezien.

Pagina 39 van 68

6. Verdieping via cases In het onderzoek is ervoor gekozen om nader zicht te krijgen op de sturingsmogelijkheden van de raad via respectievelijk het instrumentarium van het grondbeleid en via het spoor van de ruimtelijke ordening aan de hand van twee cases. Voor de sturing via het grondbeleid is de casus van Stichting Knarrenhof (particulier initiatief) geselecteerd en voor de sturing via het spoor van de ruimtelijke ordening is gekozen voor de casus De Blaak (initiatief Woningcorporatie). In dit hoofdstuk worden beide cases behandeld met behulp van een situatieschets waarin de betrokkenheid van de gemeente is uiteengezet en het verloop van het besluitvormingsproces waarin respectievelijk de rol van het college, de gemeenteraad en het ambtelijk apparaat aan de orde komen.

6.1 Het Zand (Knarrenhof) 6.1.1 Situatieschets In 2019 is door een groep bewoners, woonachtig in Ridderkerk, bij de gemeente aangegeven een woongroep te willen vormen. Hierbij werd het verzoek gedaan om een locatie aan te wijzen voor deze specifieke woonvorm voor senioren volgens het concept van de Stichting Knarrenhof. Knarrenhof is een landelijke stichting met een maatschappelijk doel; zelfredzame senioren de gelegenheid bieden om deel uit te maken van een leeftijdsbestendige woongroepen binnen een gemeenschapsvriendelijke woonomgeving. Het initiatief biedt dus directe maatschappelijke baten aan een deel van de bewoners van de gemeente Ridderkerk. De ontwikkeling van een Knarrenhof op het Zand geeft senioren langer de gelegenheid om zelfstandig te blijven wonen. Het initiatief draagt bij aan een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad van de gemeente Ridderkerk en Het Zand.36 Aan de hand van deze casus, als voorbeeld van een grondexploitatie waarin woningbouw wordt gerealiseerd, willen we in kaart brengen op welke wijze de gemeenteraad in de loop van de jaren is geïnformeerd en hierop (al dan niet) heeft gestuurd. Dat betekent dat we de ‘routing’ of ‘procesgang’ van deze grondexploitatie vanuit het perspectief van de raad in beeld willen brengen.

Omdat we begrepen dat dit de laatste grote grondexploitatie in Ridderkerk is en de uitvoering ervan een langlopend proces is, is er ten behoeve van dit onderzoek een afbakening gemaakt: het initiatief van Stichting het Knarrenhof.37

6.1.2 Betrokkenheid van de gemeenteraad door de tijd In november 2019 meldt de initiatiefnemer van Stichting Knarrenhof zich bij de wethouder met een sympathiek plan: een Knarrenhof bestaat uit een groep “zelfredzame senioren” die in levensbestendige

36 37

gmb-2022-60202.pdf Knarrenhof oplossing voor tekort aan seniorenwoningen? “Je let een beetje op elkaar” – Gebiedsontwikkeling.nu

Pagina 40 van 68

woningen wonen in een (nieuwbouw) hofje. Op grond van dit initiatief is de gemeente op zoek gegaan naar een locatie waar geen bestemmingsplan behoeft te worden gewijzigd; een simpele procedure voor de circa 26 tot 27 geplande woningen. Het ging hierbij om een zogeheten ambtelijke reguliere omgevingsvergunning. 6.1.2.1 De intentieovereenkomst Op 2 maart 2020 vindt er grote bijeenkomst plaats met ambtenaren van de gemeente Ridderkerk, vertegenwoordigers van Stichting Knarrenhof en de initiatiefgroep Hof van Ridderkerk. In die vergadering zijn afspraken gemaakt over het traject. Belangrijke onderdelen daarin zijn het maken van een proefverkaveling, het uitbrengen van een grondbod voor een locatie in de polder ‘t Zand én de totstandkoming van een intentieovereenkomst tussen deze twee partijen. Daarna moet een collegevoorstel worden opgesteld door de projectleider van de gemeente, waarna het College en de raad een besluit nemen. Het grondbod is in april 2020 uitgebracht door Knarrenhof, waarna de onderhandelingen zijn gestart over de intentieovereenkomst.

In de commissievergadering van de gemeente Ridderkerk op 30 september 2020 werd door de daar aanwezige wethouder gesproken over besluitvorming in het eerste kwartaal van 2021 of zoveel eerder als mogelijk.38 Op 16 december 2020 heeft het college van Ridderkerk ingestemd met de intentieovereenkomst tussen gemeente en Stichting Knarrenhof. Dit betekent dat Knarrenhof een jaar de tijd krijgt om samen met de toekomstige bewoners een plan te ontwikkelen voor 27 woningen. Deze woningen komen in het uitbreidingsplan ’t Zand, fase 7 op de hoek van de Donkerslootweg en de Vlietlaan. De gemeenteraad wordt middels een raadsinformatiebrief hierover geïnformeerd.39 6.1.2.2 De omgevingsvergunning en koopovereenkomst Ter voorbereiding op de bouw van de 27 hofwoningen en een hofhuis worden in polder ‘t Zand voor de Knarrenhof “Hof van Ridderkerk” door de gemeente grondwerkzaamheden uitgevoerd. Het terrein wordt geëgaliseerd en daarna bouwrijp gemaakt. Ook worden er sonderingen uitgevoerd, nodig voor het opstellen van het definitieve palenplan en het bepalen van de fundering. Eind mei 2022 is de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. In november 2022 is de omgevingsvergunning afgegeven en zijn voor 20 woningen de koopovereenkomsten afgesloten.

Ook ditmaal wordt de gemeenteraad op de hoogte gebracht via een raadsinformatiebrief.40 Opvallend hierin zijn de financiële gevolgen van de koopovereenkomst. Stichting Knarrenhof (met op de achtergrond een aannemer die de bouwwerkzaamheden uitvoert) wil betaalbare

38

Vergadering Commissie Samen leven 30-09-2020 Gemeente Ridderkerk (raadsinformatie.nl) 2020-12-18-RIB-Grondexploitatie-t-Zand-fase-7.pdf (ridderkerk.nl) 40 2022-03-11-RIB-Het-Zand-fase-7.pdf (ridderkerk.nl) 39

Pagina 41 van 68

woningen aanbieden onder de marktwaarde en vraagt gemeente mee te werken met een ‘geknepen’ grondprijs.41 Het grootste verschil in grondopbrengst wordt veroorzaakt door een ander programma dan beoogd: Het woningbouwprogramma van Knarrenhof leidt tot een grondopbrengst die lager is dan de minimaal geraamde opbrengst die behaald zou kunnen worden met het oorspronkelijke programma. In de Grondexploitatie (GREX) van Het Zand is namelijk in eerste instantie gerekend met een grondopbrengst gerelateerd aan een woningbouwprogramma van tweekappers en patiowoningen.42 Woningen die Stichting Knarrenhof wil bouwen zijn woningen uit de sociale voorraad, maar moeten wel duurder zijn dan stichtingskosten van €350.000. Het concept van het Knarrenhof en het maatschappelijk gunstige perspectief van de ontwikkeling ervan op het Zand staan volgens de gemeente tegenover het vooruitzicht op een mogelijk verliesgevende grondexploitatie. Daarbij worden de volgende argumenten gedeeld: •

• • •

De initiatiefgroep die zich heeft gemeld bij Stichting Knarrenhof met de wens om een woongroep te vormen bestaat uit bewoners van Ridderkerk. Het initiatief biedt dus directe maatschappelijke baten aan een deel van de bewoners van de gemeente RIdderkerk. De ontwikkeling van een Knarrenhof op het Zand geeft senioren langer de gelegenheid om zelfstandig te blijven wonen . Het initiatief draagt bij aan een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. Het initiatief geeft maatschappelijke en financiële voordelen voor zaken die gerelateerd zijn aan de Wet Maatschappelijke ondersteuning (WMO).43

De gemeente vond de ‘geknepen’ grondprijs dus geen probleem. Het verschil tussen de von-prijs en de marktprijs is ondervangen door het opnemen van de meerwaardeclausule. Zowel de koopovereenkomst als de omgevingsvergunning zelf is ambtelijk voorbereid en door college afgedaan. De gemeenteraad is daar niet actief bij betrokken geweest. De gemeenteraad wordt jaarlijks over deze grondexploitatie op twee manieren geïnformeerd: -

Via het jaarlijkse MPG (Meerjarenprogramma Grondexploitaties). Via de P&C stukken (de begroting, 3 tussentijdse kwartaalrapportages en de jaarrekening).

Echter de gemeenteraad ziet het Knarrenhof/fase 7 Het Zand niet afzonderlijk terug in de P&C-stukken, deze gaat ‘op’ in de grotere grondexploitatie van Het Zand.

41

Voor woning tot € 350.000 is de grondprijs € 30.000, voor woning > 350.000 is dat € 40.000. 2022-03-11 RIB Het Zand fase 7.pdf 43 2020-12-18-RIB-Grondexploitatie-t-Zand-fase-7.pdf (ridderkerk.nl) 42

Pagina 42 van 68

6.2 De Blaak Deze casus illustreert hoe in het ruimtelijke spoor, middels het bestemmingsplan, de raad mogelijkheden kan hebben om te sturen op de realisatie van woondoelen. Maar het laat ook zien hoe de raad deze mogelijkheden niet goed wist te benutten. Dit had verschillende oorzaken. Vanwege de veelheid van kwesties die speelden was er maar beperkt aandacht voor zaken die gerelateerd waren aan de woondoelen. Maar een belangrijkere oorzaak was dat het college de raad weliswaar in een vroeg stadium had geïnformeerd - namelijk toen het een principebesluit had genomen-, maar het de raad op dat moment niet actief had betrokken bij de afwegingen voor ofwel prioriteit geven aan ruimtelijke kwaliteit van het gebied (met een vermindering van het aantal te bouwen woningen tot gevolg) of aan het realiseren van de woningbouwopgave. In een latere fase, toen de raad formeel werd gevraagd om een verklaring van geen bedenkingen vast te stellen, werd de raad wel nadrukkelijke betrokken. Maar kritische vragen over de relatie tot woondoelen werden in die fase gezien als ‘te laat’ om nog de plannen bij te stellen. Daarnaast gold dat, door het ontbreken van een uitvoeringsprogramma bij de Woonvisie, het college de raad slecht in staat stelde om dit individuele bouwproject te kunnen plaatsen het bredere beeld van de woondoelen van de gemeente.

6.2.1 Situatieschets Blaak is een herontwikkelingsproject van wooncorporatie Wooncompas in het centrum van Ridderkerk. Wooncompas vervangt twee blokken portiekflats met 48 sociale woningbouw-appartementen voor 37 sociale woningen; 30 appartementen en 7 eengezinswoningen (rijwoningen). Netto betekent dit een verlies van 11 woningen. Eind 2021 nam het college een principebesluit over het plan, maar in het voorjaar van 2024 (bij het uitvoeren van dit onderzoek) is het project nog niet gerealiseerd. Bij dit project spelen verschillende kwesties en deze zijn in de loop van de tijd ook in de gemeenteraad aan de orde gekomen. Het gaat onder meer over problemen met sloopwerkzaamheden en bescherming van de omgeving daarbij, leegstand van deels gesloopte gebouwen, behoud van groen en bescherming van natuur, saneringsvraagstukken en participatie. In deze analyse staat het perspectief vanuit de woondoelen centraal, en met name het kwantitatieve aspect van het aantal woningen. Echter, het feit dat vele andere kwesties ondertussen ook speelden, had effect op de aandacht voor het bereiken van de woondoelen.

6.2.2 Betrokkenheid van de gemeenteraad door de tijd In het eerste plan van Wooncompas wilde de corporatie beide appartementenblokken herbouwen met weinig tot geen verlies van het aantal woningen. Dit plan is aangepast onder invloed van de gemeente44 om stedenbouwkundige en architectonische redenen; met verschillende bouwhoogtes kon de

44

Zie uitspraken wethouder Van der Duijn Schouten, https://ridderkerk.raadsinformatie.nl/vergadering/986141

Commissie

Samen

wonen,

10

november

2022

(minuut

33),

Pagina 43 van 68

geleidelijke overgang richting het centrum worden gecreëerd en daarmee zou de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd. 6.2.2.1 Principebesluit (november 2021-januari 2022) Het college nam in november 2021 een principebesluit waarin het, onder voorwaarden45, instemde met verdere uitwerking van het plan. De gemeenteraad werd op 3 december 2021 geïnformeerd over het principebesluit via een Raadsinformatiebrief (RIB).46 Daarin wordt beargumenteerd dat bewust is gekozen voor ‘minder woningen in tijden van sociale woningnood’. Dit om stedenbouwkundige en architectonische redenen. Compensatie wordt in andere plannen van Wooncompas gerealiseerd zodat wordt voldaan aan de prestatieafspraken, zo stelt het college. Naar aanleiding van deze RIB stelt de Partij van de Arbeid in januari 2022 een aantal schriftelijke raadvragen. Twee vragen hebben een directe relatie met de woondoelen. Gevraagd wordt of de nieuwe woningen in blok 1 sociale huurwoningen zijn, en wat daarvan de beoogde huurprijs is. Ook wordt gevraagd naar de concrete plannen van Wooncompas om het verminderde aantal woningen terug te bouwen.47 Het college antwoordt schriftelijk. Met betrekking tot het verminderde aantal sociale woningen stelt het college dat samen met Wooncompas wordt gekeken naar mogelijkheden om het aantal te Projecten aan de Bachstraat en Prunuslaan compenseren.

Concreet wordt Bachstraat 4 Voor de Bachstraat is al in 2021 een principeplan genoemd, waar 14 extra woningen gepland zijn, ingediend voor de realisatie van 40 woningen, waarvan 22 en de Prunuslaan waar 27 extra woningen zorgwoningen en 18 sociale huurwoningen. In het moeten komen.48 Op de vragen en antwoorden ontwerpbestemmingsplan - waarover de raad in wordt niet meer teruggekomen in de december 2023 werd geïnformeerd -, was dit aantal gemeenteraad. teruggebracht naar 20 zorgwoningen en 16 sociale huurwoningen. Maar het is meer dan de 14 woningen die Overigens zijn er plannen om aan de Bachstraat werden genoemd in het antwoord op de raadsvragen van en Prunuslaan extra woningen te realiseren (zie januari 2022 in verband met het project aan de Blaak. Ten kader hiernaast). Ervan uitgaande dat deze aanzien van de Prunuslaan was de gemeenteraad al in woningen gerealiseerd zullen worden, is het 2021 geïnformeerd over de plannen voor ontwikkeling standpunt van het college juist dat over het van 27 sociale huurwoningen en 36 units in geheel van de drie projecten meer sociale woongroepen. woningen gerealiseerd zullen worden dan in de eerdere situatie. Hoe deze drie projecten zich Bronnen: RIB 2021-10-29 Realiseren zorgwoningen en verhouden tot de (kwantitatieve) ambities van de sociale huurwoningen J.S.

Bachstraat 4, en RIB 2021-09woningbouwopgave in Ridderkerk wordt niet 10 Ontwikkeling Wooncompas 4 woongroepen – duidelijk gemaakt door het college. Principeplan.

45

Voor blok 1 stelt het college dat de plannen verder uitgewerkt kunnen worden, mits rekening wordt gehouden worden met de aanwijzingen in de Nota van Aandachtspunten (https://raad.ridderkerk.nl/Documenten/bijlage/2021-12-03-RIB-Zeven-rijwoningen-Blok-1-Blaak-WooncompasNota-van-aandachtspunten.pdf). 46 2021-12-03-RIB-Zeven-rijwoningen-Blok-1-Blaak-Wooncompas.pdf (ridderkerk.nl) 47 Artikel 40 vragen over Nieuwbouw aan de Blaak (ridderkerk.nl) 48 316-2022-01-28-Antwoord-college-Nieuwbouw-aan-de-Blaak.pdf (ridderkerk.nl)

Pagina 44 van 68

6.2.2.2 Aparte procedures voor blok 1 en blok 2 en bezwaren bij blok 2 In het principebesluit werd gesteld dat onderscheid gemaakt moest worden tussen twee woonblokken en de procedures die daarvoor gevolgd moesten worden. In blok 1 worden 16 portiekwoningen vervangen door 7 rijenwoningen. Blok 2 blijft een hoogbouw-appartementenflat en worden 32 woningen omgebouwd tot 30 woningen. Het college stelde dat de ontwikkeling van blok 1 niet paste binnen het geldende bestemmingsplan ‘Ridderkerk Centrum’.49 Dit bestemmingsplan stond alleen hoogbouw toe op die locatie. Vanwege deze strijdigheid met de plannen voor lagere eengezinswoningen was vereist dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen zou vaststellen. De ontwikkelingen in blok 2 waren volgens het college mogelijk met behulp van een binnenplanse afwijking. Betrokkenheid van de gemeenteraad was daarom niet nodig. Voor blok 2 kon het college zonder tussenkomst van de raad een omgevingsvergunning afgeven. Tegen deze vergunning 50 maakten verschillende burgers bezwaar, en tekenden daarna ook beroep aan, om verschillende redenen. Op dit moment lopen nog verschillende ‘‘Bezwaren en procedures beroepsprocedures bij de rechtbank in 51 Op dit moment loopt er nog een bezwaarprocedure bij de Rotterdam rondom dit project aan de Blaak. bezwarencommissie van de gemeente Ridderkerk .

Omwonenden hebben bezwaar gemaakt op de intrekking Omdat de kwesties waartegen bezwaar en van het stillegingsbesluit van de gemeente Ridderkerk. Op beroep is aangetekend niet of nauwelijks 19 september 2023 zijn er tijdens het overleg bij de gerelateerd zijn aan de realisatie van de bezwarencommissie afspraken gemaakt (….). Er zijn ook woondoelen, laten we dit in dit rapport verder onderwerpen waar zorgen over waren meer gedetailleerd buiten beschouwing. toegelicht, bijvoorbeeld over de hoogte van de nieuwbouw, de hoogte van de nieuwe achtertuin en de grondwaterstand Wel is hier van belang dat in de loop van tijd, nabij de erfgrens van de achtertuin. toen veel verschillende kwesties speelden bij Ook lopen er nog verschillende beroepsprocedures bij de zowel blok 1 als 2, in de raad is betoogd dat door rechtbank in Rotterdam over de voorgenomen nieuwbouw. ‘ de gescheiden procedures voor blok 1 en 2, de gemeente het plan onvoldoende integraal heeft behandeld en de raad ook onterecht onvoldoende in staat is gesteld het plan als geheel te beoordelen.52

Bron: Wooncompas-website, https://wooncompas.nl/Project/blaak, geraadpleegd op 26 april 2024.

49

Staatscourant 2017, 30787 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl) NL.IMRO.0597.BPCENTRUM2016-VG01 Omgevingsvergunning R220312417 51 Wooncompas-website, https://wooncompas.nl/Project/blaak, geraadpleegd op 26 april 2024. 52 Raadsvergaderingen van 24 november 2022 en 6 juni 2023. 50

Pagina 45 van 68

6.2.2.3 Eerste verzoek Verklaring van geen bedenkingen voor blok 1 (november 2022) De plannen voor blok 1 pasten niet in het bestaande bestemmingsplan ‘Centrum Ridderkerk’, omdat de eengezinswoningen niet voldeden aan de eisen van het bestemmingsplan voor hoogbouw. Daarom moest het college de raad betrekken bij de plannen en haar vragen om een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Het college stelde voor blok 1 een ontwerpbesluit Omgevingsvergunning53 op waarin het ‘planologisch strijdig gebruik’ expliciet word genoemd. Bijna een jaar na het principebesluit, in oktober 2022, formuleert het college een ontwerpverklaring van geen bedenkingen en legt deze aan de raad voor ter vaststelling.54 In deze ontwerpverklaring wordt toegelicht dat de planologische strijdigheid voorkomt uit het feit dat het bestemmingsplan woningtypologie ‘gestapelde woningbouw’ voorschrijft. Gesteld wordt dat met een uitgebreide omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan en de grondgebonden rijwoningen kunnen worden toegestaan. Diverse argumenten worden aangevoerd om de activiteit te vergunnen, waaronder de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de verbetering van de parkeersituatie.

Opmerkelijk is dat niet wordt gerefereerd aan de vermindering van het aantal woningen en het effect op de woningbouwopgave of eventuele mitigerende maatregelen (zoals compensatie op andere locaties). Het zou voor de hand liggen dat dat hierop wel was ingegaan. Het door de raad vastgestelde en kaderstellende bestemmingsplan schreef immers hoogbouw voor. Afwijking hiervan vraagt om een goede motivatie, waarin onderbouwd wordt dat schaarste van ruimte voor wonen in dit geval onvoldoende opweegt tegen andere maatschappelijke belangen. De ontwerpverklaring leidt tot schriftelijke vragen, en wordt besproken in de Commissie Samen wonen op 10 november 2022 en later in de gemeenteraad op 24 november 2022. Schriftelijke vragen (9 november 2022) Naar aanleiding van de ontwerpverklaring vraagt de fractie van de Partij van de Arbeid-GroenLinks (PvdA-GL) met behulp van schriftelijke vragen naar de relatie van het plan met de woonbehoefte, woondoelen en de positie van het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium daarbij. Ze vraagt naar de doelgroep voor de 7 woningen en op welke manier deze woningen bijdragen aan het vervullen van de Ridderkerkse woningbehoefte. In haar antwoord55 stelt het college dat de woningen direct bijdragen aan de doelstellingen uit de Woonvisie56 en de gewenste differentiatie in de woningvoorraad in het ‘Centrum’ die daarin wordt beschreven.

53

https://raad.ridderkerk.nl/Documenten/Ontwerpbeschikking-omgevingsvergunning-7-woningen-Blaak.pdf https://raad.ridderkerk.nl/Documenten/m-15-1.pdf 55 https://raad.ridderkerk.nl/Documenten/Antwoorden-PvdAGL-Ontwerpverklaring-van-geen-bedenkingen-Blaak.pdf 56 De Woonvisie 2021-2026 stelt dat in het centrum de aantrekkingskracht op een diversiteit aan doelgroepen vergroot kan worden (pagina14). Gewenste ontwikkelingen voor het centrum zijn onder andere het vergroten van variatie in de woningvoorraad. Tegelijkertijd moet oog zijn voor 54

Pagina 46 van 68

De fractie van de PvdA-GL vraagt ook waarom geen laddertoets voor stedelijke ontwikkeling is uitgevoerd, gericht op de aansluiting van de actuele behoefte aan meer woningbouw. Het college beargumenteert dat in dit geval, in lijn met de jurisprudentie, geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling omdat het gaat om een vermindering van 9 woningen terwijl de jurisprudentie uitgaat van een toename van ten minste 12 woningen. Daarom is een laddertoets niet aan de orde, zo stelt het college. Alhoewel vragen worden gesteld over de relatie met de woningbehoefte en de woondoelen, wordt in de antwoorden van het college voornamelijk legitimatie gezocht door te verwijzen naar formele procedures en formele algemene kaders. De behoefte die geuit wordt om het project te bezien in het licht van de woondoelen wordt in de antwoorden niet gekend. Commissie Samen wonen (10 november 2022) Tijdens de vergadering van de Commissie Samen wonen op 10 november 2022 worden diverse vragen gesteld naar aanleiding van het traject rondom de verklaring van geen bedenkingen.57 Verschillende vragen gaan over het aantal en het type woningen. Zo wordt gevraagd of is overwogen om tweelaags te bouwen zodat meer woningen gerealiseerd zouden kunnen worden.

voldoende sociale huurwoningen en moeten kansen benut worden voor uitbreiding van de woningvoorraad, met name voor senioren, starters en duurdere woningen voor draagkrachtige doelgroep (p33 ). De opgaven voor het centrum zijn meer woningen toevoegen, focus vasthouden en aantrekken ouderen, jongeren en hogere inkomens en meer differentiatie in de woningvoorraad is gewenst (pagina 61). https://www.ridderkerk.nl/wp-content/uploads/sites/3/2023/02/woonvisie-ridderkerk-2021-2026.pdf 57 https://ridderkerk.raadsinformatie.nl/vergadering/986141

Pagina 47 van 68

Fragment uit vergadering Commissie Samen wonen, 10 november 2022 (vanaf minuut 25) Burgerlid Van Nieuwenhuizen (Leefbaar Ridderkerk): ‘Is er overwogen om dan tweelaags te bouwen? Dan wordt de geleidelijke overgang gehandhaafd en is het verlies aan woningen aanzienlijk kleiner. (…) Wethouder Schouten van der Duijn: ‘Op een gegeven moment komen plannen in een zeker stadium. Ik bedoel, uw raad is hier denk ik meer dan een jaar terug over geïnformeerd, dat hier 7 grondgebonden woningen … (onverstaanbaar). U heeft allemaal ook al de tekeningen gehad en de vormgeving, en exact wat er zou komen. En volgens mij is er vanuit uw raad toen ook geen enkele suggestie geweest om daar iets anders, of een andere suggestie te doen. En daarmee is het college er ook vanuit gegaan dat hier wel enig draagvlak, in ieder geval voor die grondgebonden woningen zou zijn. En als dat anders was geweest, het lijkt me niet meer opportuun om dat nu nog eens een keer bij Wooncompas onder de aandacht te brengen of verandering van de plannen op dat punt te vragen.’ Burgerlid Van Nieuwenhuizen: ‘Dat is voldoende. Dank u wel’

De wethouder reageert dat, toen eerder het principebesluit is besproken, de raad op geen enkele manier heeft aangegeven bezwaar te hebben tegen het verminderde aantal woningen. Volgens de wethouder kan in het huidige stadium niet meer van Wooncompas worden gevraagd de plannen aan te passen. Uit de voorgaande paragraaf over het principebesluit blijkt dat tijdens de behandeling van dit besluit weldegelijk vragen zijn gesteld over het verminderde aantal woningen. Daarop is geantwoord dat het verlies van aantallen woningen elders gecompenseerd zal worden. De stelling van de wethouder dat de raad ten tijde van het principebesluit ‘geen enkele suggestie heeft gedaan om daar iets anders te doen’, is strikt genomen juist. Er waren evenwel al kritische signalen vanuit de raad over de vermindering van het aantal woningen.

Pagina 48 van 68

Ook vroeg de raad waarom geen laddertoets is uitgevoerd, om te toetsen aan de woonbehoefte en waarom is gekozen voor de bouw van sociale woningen, in plaats van bijvoorbeeld zorg- of starterswoningen. De antwoorden op deze vragen Fragment uit vergadering Commissie Samen wonen, zijn vrij formeel. Zo wordt geantwoord dat een 10 november 2022 (vanaf minuut 33) laddertoets pas verplicht is bij een stedelijke ontwikkeling waarbij sprake is van een toename Wethouder Schouten van der Duijn: In het hele van 12 woningen, hetgeen hier niet aan de orde is. ruimtelijke aspect, (is) dit wat ons betreft nog De zorgen van de raadsleden over aansluiting bij steeds een passend plan met een stuk de woonbehoefte en de realisatie van kwaliteitswinst. (…) Daarom is ook aan de woondoelen worden daarmee nauwelijks erkend. voorkant, helemaal aan het begin, het gesprek De wethouder geeft te kennen dat bij aanvang gevoerd met Wooncompas, juist om hier die 7 grondgebonden woningen te realiseren. En daar Wooncompas niet genegen was om het aantal is vanuit de gemeente best de nodige druk op woningen te verminderen, maar dat de gemeente gezet omdat wij dat kwalitatieve winst vonden druk heeft uitgeoefend vanwege de beoogde en Wooncompas dat ook wel ziet, maar het kwalitatieve winst in stedenbouwkundig en toch ook wel erg jammer vinden dat ze 11 architectonisch opzicht (zie kader hiernaast).

woningen kwijtraken.’ De commissie adviseert de raad het voorstel ter debat te behandelen. Raadsvergadering (24 november 2024) Tijdens de raadsvergadering van 24 november 2024 wordt door een aantal partijen stelling genomen over het verminderde aantal woningen.

Pagina 49 van 68

. Fragmenten uit raadsvergadering, 24 november 2022 (*Woordelijk verslag vergadering gemeenteraad (ridderkerk.nl) Mevrouw Kayadoe (Leefbaar Ridderkerk): (…) op 3 december 2021 is er een raadsinformatiebrief naar de raad gestuurd met de mededeling dat het toenmalige in principe Wethoudercollege Schouten van derakkoord Duijn: is gegaan met de voorgenomen ontwikkeling om één portiekflat te laten vervangen door zeven woningen. Het zouworden. stedenbouwkundig en architectonisch beter aansluiten bij de (…) over de elf woningen die nu minder Toen deze aanvraag kwam, dat is alweer een behoorlijk achterliggende bebouwing van de Schepenstraat. laatsteook daadwerkelijk het geval is een persoonlijke tijdje terug, toen was de situatie anders en toenOf is dit gekeken met Wooncompas hoeis,daar een smaak. Het was een ultieme gelegenheid geweest om in plaats van in principe akkoord te gaan met zeven kwaliteitswinst gemaakt kon worden met toch het behoud van een aantal woningen en daarmee is gezegd nou grondgebonden woningen, voor te stellen een portiekflat van twee hoog. Ook dan was er een mooie dan doen we vanuit het hoogte deel van het centrum laten we het iets aflopen naar de dijk en daar is dit plan trapsgewijze en daarmee geleidelijke richting hetaantal centrum ontstaan, met onzes toen uitgekomen.

Ja dat gaf toen eenovergang mindering van een woningen op, elf,naar u heeft datinziens goed meer eenheid en dan hadden we gelijk meer Ridderkerkers kunnen bedienen. Het had mooi gepast in de ambities die aangegeven, maar wat ons betreft ook wel een stukje kwaliteitswinst voor dat gebied (….). we allemaal hebben over betaalbaarheid, verhuurbaarheid en verdichting. Daarnaast, wanneer er appartementen in plaats van grondgebonden woningen zouden komen en dan citeer ik de woorden van minister De Jonge van 23 november 2022, als een ouder een eengezinswoning achterlaat dan biedt dat ruimte voor een gezin om daar naartoe te verhuizen, wat weer zorgt voor een vrije plek voor een starter. Meer passende woningen voor ouderen zijn dus voor iedereen van grote meerwaarde en dat had aan de Blaak kunnen gebeuren. Wij zullen dan ook tegen deze verklaring van bedenkingen stemmen. (…) De heer Rijsdijk (Partij van de Arbeid-GroenLinks): Het is de bedoeling dat de huidige portiekflat bestaande uit zestien woningen wordt vervangen door zeven eengezinswoningen. Daarvoor is een omgevingsvergunning met planologische afwijking nodig, omdat het bestemmingsplan Centrum op deze locatie alleen een gestapelde bouw toestaat, een flat dus. Bij de andere flat, waarvoor al een omgevingsvergunning is verleend worden er 32 woningen gesloopt en komen er 30 voor terug.

Het is opmerkelijk dat er in een tijd van grote woningnood elf woningen minder worden teruggebouwd dan er worden gesloopt. De Ridderkerkse woningbouwopgave bedraagt minimaal 1150 woningen. In het voorstel wordt niet aangegeven waar, hoe en wanneer de gesloopte woningen gecompenseerd gaan worden. Het verminderen van het aantal woningen wordt ook niet gemotiveerd door een masterplan met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing, waarin de gehele ontwikkeling aan de Blaak integraal wordt bekeken met als inzet om het historisch centrum beter zichtbaar en beleefbaar te maken en de oude structuren te herstellen. Nadat de gemeente eerder het voormalige ING pand niet heeft aangekocht, zodat de zichtbaarheid van het historisch centrum vergroot zou kunnen worden is dit opnieuw een gemiste kans. (…)

Uit de vragen en opmerkingen blijken de zorgen die bij een aantal partijen bestaan over de realisatie van de woningbouwopgave en woondoelen van de gemeente. Er wordt opgemerkt dat het in de motivatie ontbreekt aan een ‘masterplan’ waarmee het individuele project aan de Blaak kan worden gerelateerd aan de woningbouwopgave van minimaal 1150 woningen. Daarop wordt niet gereageerd door de wethouder, en er wordt ook niet op doorgevraagd door de raad.

Pagina 50 van 68

Opmerkelijk is dat een van de raadspartijen, een andere partij aanspreekt op niet tijdig reageren op het principeplan. Meneer Kooijman (ChristenUnie): En dan nog even twee reacties richting Partij van de Arbeid-GroenLinks en Leefbaar, die ook commentaar hadden over de plannen zoals ze voorliggen. Ja het is natuurlijk al bekend of langer bekend wat het principeplan was en ik vraag me dan wel af, Leefbaar gaf ook aan van nou wij zijn, we hebben een ander inzicht, het zou beter anders konden. Dat ben ik wel benieuwd van ja wanneer is dat inzicht dan ontstaan en ja had u dan niet eerder al in kunnen grijpen, want dan was het misschien eerder in het proces nog mogelijkheden geweest om daar aanpassing in te doen. Mevrouw Kayadoe (Leefbaar Ridderkerk): Het was ook verkiezingstijd, dus ik denk wel dat het niet helemaal bijzonder is geweest dat we het niet goed genoeg gezien hebben.

Met deze opmerking tussen de raadsleden onderling, en ook door eerdere opmerkingen van de wethouder tijdens de commissievergadering op 10 november 2022 aan het adres van Leefbaar Ridderkerk, wordt een belangrijke informele norm gesteld. Wanneer de raad invloed wil uitoefenen op een besluit, is kennelijk het enige geëigende moment hiervoor vlak nadat de raad is geïnformeerd over het genomen principebesluit. Het formele moment van instemming, namelijk wanneer de raad wordt gevraagd om een verklaring van instemming vast te stellen, wordt gezien waarop als ‘niet meer opportuun om de initiatiefnemer te vragen de plannen nog aan te passen’ (zie de reactie van de wethouder op 10 november 2022). Dit is opmerkelijk, omdat formeel gezien de fase waarin de gemeenteraad gevraagd wordt een verklaring van geen bedenkingen vast te stellen, het geijkte moment is om de discussie te voeren over of afwijking van de door de raad gestelde kaders in het bestemmingsplan al dan niet gewenst is in een individueel geval. Enkel de raad informeren via een raadsinformatiebrief is een beperkte uitnodiging om deze discussie daadwerkelijk te laten plaatsvinden tussen college en raad. Ondanks de kritische opmerkingen en de tegenstemmen van drie raadspartijen, werd de verklaring van geen bedenkingen vastgesteld met een meerderheid van de stemmen.

6.2.2.4 Tweede verzoek om Verklaring van geen bedenkingen voor blok 1 (juni 2023) Nadat de raad in november 2023 een verklaring van geen bedenkingen had afgegeven werden zienswijzen ingebracht.58 Als gevolg daarvan werd opnieuw aan de raad gevraagd een verklaring van geen bedenkingen vast te stellen. Tijdens de behandeling daarvan in zowel de Commissie Samen wonen op 1 juni 202359 als de raadsvergadering op 6 juni 202360 kwamen diverse kwesties aan de orde, zoals het

58

Nota zienswijzen, Ontwerpbesluit Omgevingsvergunning R220312413 / 2022-002168 Nota-zienswijzen-Ontwerpbesluit-Omgevingsvergunning-R220312413-1.pdf (ridderkerk.nl) 59 Commissie Samen wonen RK 01 juni 2023 20:00:00, Gemeenteraad Ridderkerk en Vergadering Commissie Samen wonen 01-06-2023 Gemeente Ridderkerk (raadsinformatie.nl) 60 Vergadering Gemeenteraad 08-06-2023 Gemeente Ridderkerk (raadsinformatie.nl)

Pagina 51 van 68

als gebrekkig ervaren participatieproces en vooral het moeizame proces om tot realisatie te komen. Discussie over onderwerpen gerelateerd aan de woondoelen kwam niet of nauwelijks aan de orde. Dit is opmerkelijk, omdat de verklaring van geen bedenkingen oorspronkelijk noodzakelijk was vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan dat hoogbouw voorschrijft. De verklaring van bedenkingen werd uiteindelijk afgegeven met een krappe meerderheid van stemmen.

6.3 Conclusie In dit hoofdstuk zijn de sturingsmogelijkheden van de raad, de wijze waarop zij hiervan gebruik hebben gemaakt en de wijze waarop zij door het college zijn geïnformeerd beschreven aan de hand van twee cases, waarbij respectievelijk gebruik is gemaakt van het instrumentarium van het grondbeleid en het instrumentarium van de ruimtelijke ordening. Het gemeenschappelijke beeld dat uit de beschrijving van deze cases ontstaat is dat de gemeenteraad niet volledig in zijn (kaderstellende en controlerende) kracht is gezet, maar dit gedeeltelijk ook zelf heeft laten gebeuren. Knarrenhof Knarrenhof is een ontwikkeling die goed inspeelt op maatschappelijke (woon)behoeften. Vanuit de initiatiefgroep, de stichting en de gemeente is er samengewerkt om het initiatief te realiseren. Opvallend hierbij is de ‘afwezige’ rol van de gemeenteraad. Het gehele initiatief, van initiatieffase tot de vergunning, is enkel ter informatie aan de gemeenteraad voorgelegd. Vaak al nadat besluitvorming erover heeft plaatsgevonden. De gemeenteraad is niet via het ruimtelijk ordeningsspoor bij de ontwikkeling betrokken, maar via het budgetrecht van de programmering van de grondexploitatie. Zelfs daar zag de gemeenteraad Knarrenhof/fase 7 Het Zand niet afzonderlijk terug in de P&C-stukken, omdat dit een niet onderscheiden onderdeel vormde van de grotere grondexploitatie Het Zand.

Daarbij heeft de gemeente genoegen genomen met een lagere grondopbrengst ten behoeve van de maatschappelijke en woonbeleidsdoelen van gemeente Ridderkerk. Echter is geen relatie gelegd tussen de meerwaarde van Knarrenhof en de mate waarin deze bijdraagt aan de doelen van het woonbeleid van de gemeente Ridderkerk. Uit deze casus blijkt dat alle besluiten via het college werden afgehandeld zonder input van de gemeenteraad. De gemeenteraad werd alleen achteraf geïnformeerd over de genomen besluiten. Het college is weliswaar bevoegd om namens de gemeenteraad besluiten te nemen binnen de kaders die de gemeenteraad heeft gesteld. Maar vanuit deze positie, zeker door de beperkte monitoringsinformatie van Knarrenhof, is het te betwijfelen of de gemeenteraad voldoende in haar kracht is gezet de kaderstellende en controlerende rol te vervullen in deze casus.

De Blaak Bij de ontwikkeling van de twee blokken woningen aan de Blaak spelen vele kwesties. Het volgende valt op wat betreft de mogelijkheden van de raad om te sturen op de woondoelen via het ruimtelijke spoor.

Pagina 52 van 68

De raad had via het bestemmingsplan mogelijkheden om te sturen op het aantal woningen, in ieder geval voor een deel van het project. De ontwikkeling van de eengezinswoningen in blok 1 was strijdig met het bestemmingsplan dat bepaalde dat die locatie bestemd was voor gestapelde woningbouw. De raad moest toestemming geven voor een ander woningtype, namelijk eengezinswoningen, met als gevolg een minder aantal te bouwen woningen. De raad kon dit doen door een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Vanuit de raad werden kritische signalen afgegeven dat dit indruiste tegen het behalen van de woondoelen. Evenwel is om diverse redenen een grondige afwegingen ervan niet helder en tijdig in de raad aan de orde gekomen. Een belangrijke reden voor het ontbreken van deze afweging is de veelheid van kwesties die speelden. In dit geval zou de centrale vraag aan de raad moeten zijn of ze verbeterde ruimtelijke kwaliteit wil laten prevaleren boven het bijdragen aan woondoelen; een groter aantal te realiseren woningen door hoogbouw. In de veelheid van kwesties die speelden rond de verklaring van geen bedenkingen, was er minder aandacht voor deze centrale vraag. Een tweede reden is de wijze waarop de raad werd betrokken in verschillende fasen van het proces. Na het principebesluit van het college werd de raad hierover geïnformeerd met een Raadsinformatiebrief.

Dit leidde tot een enkele schriftelijke vraag vanuit de raad over de relatie met de woondoelen. Maar aan deze kritische vraag werd noch door het college, noch door de raad verder gevolg gegeven. Daarmee heeft het college de raad in deze fase weliswaar geïnformeerd, maar een uitnodiging aan de raad om in deze fase actief een standpunt in te nemen bij de afwegingen tussen ruimtelijke kwaliteit en de (kwantitatieve) bijdrage aan de woondoelen werd niet gedaan. Een jaar later, op het moment dat de raad werd gevraagd om de verklaring van geen bedenkingen te geven, werd de raad wel actief betrokken. Op dat moment waren kritische geluiden van meerdere partijen die stelden dat de plannen niet bijdroegen aan de woondoelen. Dit werd gepareerd door het college, onder meer met argumenten dat deze kritische geluiden te laat werden geuit om de plannen nog bij te stellen. Het juiste moment voor alternatieven was al gepasseerd, namelijk direct nadat de raad was geïnformeerd over het principebesluit, zo stelde niet alleen het college maar ook andere raadsleden. De raadsleden die de tegengeluiden hadden laten horen schikten zich in deze redenering. Daarmee werd een informele norm gesteld dat de behandeling van de verklaring van geen bedenkingen een ontijdig moment is om een dergelijke discussie te voeren.

Dit terwijl het proces in aanloop naar het al dan niet afgeven van deze verklaring formeel weldegelijk een (formeel) geschikt moment is voor deze discussie. Het feit dat het college actieve betrokkenheid in de eerdere fase van het principebesluit niet heeft gestimuleerd, en in de latere fase waarin de raad wel actief werd betrokken maar inhoudelijke tegengeluiden werden afgedaan met vermeende ontijdigheid, maakte dat de raad zich onvoldoende kon mengen in de afwegingen rondom tegenstrijdige maatschappelijke belangen die hier speelden. Daarnaast is het niet onwaarschijnlijk dat dit ertoe heeft bijgedragen dat het proces in een later stadium complexer en roeriger werd dan noodzakelijk was.

Pagina 53 van 68

Deze casus illustreert dat het gebruikmaken van de sturingsmogelijkheden binnen het ruimtelijke spoor door de raad niet alleen tijdige en actieve betrokkenheid in het proces vereist. Goede informatie is ook noodzakelijk voor de raad om op basis daarvan een standpunt in een specifiek geval te kunnen bepalen. In dit geval betekent dit dat de raad inzicht nodig heeft in hoe dit concrete project zich verhoudt tot de woondoelen zoals deze in de Woonvisie zijn vastgelegd. Welke betekenis heeft de vermindering van 11 woningen van de bestaande voorraad voor het realiseren van de totale woningopgave van Ridderkerk? En op welke wijze kan dit worden gecompenseerd? In dit geval geeft noch de Woonvisie, noch het uitvoeringsprogramma dergelijk inzicht aan de raad. Wel belooft het college compensatie van het aantal woningen bij woningbouwprojecten op andere locaties . Maar het college stelt de raad niet in de gelegenheid om een afweging te maken in het licht van de plannen die er zijn om de gehele woningopgave te realiseren.

Pagina 54 van 68

7. Benchmarkgemeenten Een belangrijk onderdeel van dit onderzoek is niet alleen zicht krijgen hoe de gemeente Ridderkerk gebruik maakt van grondbeleid en andere instrumenten voor de realisatie van haar woondoelen, maar ook hoe andere gemeenten hiermee omgaan. Hiervoor zijn drie benchmarkgemeenten in dezelfde regio geselecteerd die enigszins dezelfde problematiek als Ridderkerk ervaren: weinig ruimte, maar grote vraag naar woningen. Per benchmarkgemeente is een korte documentstudie uitgevoerd en is een verdiepend interview gehouden met ambtenaren betrokken bij het woonbeleid en/of grondbeleid. De belangrijkste inzichten zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

7.1 Hendrik-Ido-Ambacht Hendrik-Ido-Ambacht is gelegen in de woonregio Drechtsteden, met Dordrecht als grootste stad en centrumgemeente. Omdat de ruimte voor woningen (ook in het hogere segment) in Dordrecht beperkt is en de woonbehoefte groot, creëert dit een doorstroom naar de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht kent nog een aantal grote uitleglocaties, zoals de Volgerlanden en de Noordoevers (bijzondere locatie aan het water), waar woningen in het hogere segment worden gebouwd. Deze zijn op dit moment in ontwikkeling en de laatste percelen worden op dit moment bebouwd en verkocht. De (ruimtelijke) plannen hiervoor zijn jaren geleden ontwikkeld, toen de vraag naar sociale woningbouw nog niet groot was. Nadat deze grote uitleglocaties ontwikkeld zijn, zijn er geen grote uitleglocaties meer beschikbaar en zal er voornamelijk nog woningbouw door binnenstedelijke herontwikkeling kunnen plaatsvinden. De ambities van Hendrik-Ido-Ambacht staan verwoord in het coalitieakkoord; ‘Wonen voor iedereen’, met speciale aandacht voor ouderen, jongeren en speciale doelgroepen die moeilijk aan een woning kunnen komen, zoals mensen met een zorgvraag. Daarnaast heeft de gemeenteraad een woonvisie in 2019 vastgesteld: Lokale woonvisie Hendrik-Ido-Ambacht 2019-2025: De blik vooruit; Bouwen voor kwaliteit van leven.

Beoogd is dat tot 2027 er ongeveer 2000 woningen bijkomen, vooral in De Volgerlanden-Oost, Noordoevers en centrumgebied. Terwijl de woningvoorraad heel divers is (koop en huur in alle prijsklassen) is de woonbehoefte vooral gericht op duurdere koopwoningen, goedkope sociale huurwoningen en middeldure vrije huurwoningen61. Uit het regio-akkoord (Drechtsteden) komt de wens voort om groepen met een hoger welvaartniveau aan te trekken. Tegelijkertijd is er discussie over het aandeel sociale woningbouw. Op dit moment is dit aandeel met 23% vrij laag. Vanuit de provincie wordt gestreefd naar 30% sociale woningbouw en 50% betaalbaar62.

61

Woningen met een kale huur tussen € 879,66 en € 1.220,40 (2024). Betaalbare woningen zijn woningen in de middenhuur (tot € 1.000) en koopwoningen onder de NHG-grens (€ 355.000 in 2022), zie programma Betaalbaar wonen (Ministerie van BZK, mei 2022). 62

Pagina 55 van 68

Daarom is bij een aantal binnenstedelijke locaties die herontwikkeld worden, aan de ontwikkelaar meegegeven dat 30% van de te bouwen voorraad moet bestaan uit sociale woningbouw. De ambities wat betreft aantallen woningen zijn groter dan de provincie toestaat. Hendrik-Ido-Ambacht heeft in regionale woonvisie Drechtsteden 2017-2031 een bod gedaan voor de bouw van 20.000 woningen. De provincie is hierop op de rem gaan staan omdat dit aantal boven de 130% behoefteraming ligt. De provincie wil maximaal 10.000 nieuwbouw woningen in Hendrik-Ido-Ambacht in de planperiode realiseren en heeft het bod en de regionale woonvisie niet geaccepteerd. Net als in Ridderkerk maakt de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht niet inzichtelijk hoe de woondoelen en ambities voor een langere periode zich verhouden tot en in welke mate deze worden bereikt met concrete projecten die worden gerealiseerd. Het totaal aantal woningen op jaarbasis wordt wel opgenomen in de PC-stukken, waarbij de lezer zelf een berekening kan maken welke netto toe- of afname er heeft plaatsgevonden ten opzichte van een eerder jaar. Ook wordt in de P&C-stukken het percentage huurwoningen van de corporaties ten opzichte van de totale woningvoorraad weergegeven. Wat betreft woningbehoefte worden cijfers bijgehouden door de provincie en de regio, maar ook houdt de gemeente deze cijfers zelf bij.

7.1.1 Inzet (grondbeleid)instrumenten Hendrik-Ido-Ambacht heeft de afgelopen periode actief grondbeleid gevoerd. Circa 15 tot 20 jaar geleden was er, net als het huidige programma Woningbouw van het rijk (900.000 woningen erbij tot en met 20230), een opgave vanuit het rijk aan gemeenten om woningen te realiseren. In dat kader heeft de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht actief agrarische grond aangekocht voor de ontwikkeling van locatie De Volgerlanden. Er heeft daarbij zelfs onteigening plaatsgevonden aan de hand van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Dit project is in samenwerking met de gemeente Zwijndrecht uitgevoerd, onder andere met het oog op risicospreiding. Beide gemeenten hebben daartoe een gezamenlijk projectbureau opgericht. Circa 6 tot 7 jaar geleden is locatie Volgerlanden (fase 1/2/3) terugverkocht aan de ontwikkelaar. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft daarnaast een aantal schoollocaties in bezit waar sloop en vervolgens nieuwbouw van onderwijshuisvesting kan plaatsvinden, mogelijk met toevoeging van een aantal appartementen. Ook is er een bedrijventerrein waarop 60 tot 80 woningen gebouwd zouden kunnen worden. Daarnaast zijn er op dit moment geen mogelijkheden voor de gemeente om actief grondbeleid te voeren. De gemeente maakt met de corporaties (Rhiant, Trivire) tweejaarlijkse prestatieafspraken. De laatste hebben betrekking op de periode 2024-2025.

In de afspraken, voorzien van een jaarlijks actieplan, worden onder andere productieaantallen opgenomen. De corporatie en gemeente zitten evenwel niet geheel op één lijn, want de corporatie wil meer sociale woningen produceren dan de gemeente. Bij nieuwe plannen van de corporatie wordt de eis van de provincie van 30% sociaal en 50% betaalbaar meegenomen.

Pagina 56 van 68

Met ontwikkelaars zijn de afspraken soms al lang geleden gemaakt, zoals bij de ontwikkelingslocatie Noordoevers. Daar kan niet in deze fase nog een eis ten aanzien van de te bouwen woningvoorraad van 30% sociaal en 50% betaalbare woningen worden meegegeven. Bij nieuwe projecten kan dit wel worden meegegeven. Indien de gemeente eigen grond verkoopt kan ze eisen stellen aan de plannen op basis van een privaatrechtelijke grondslag. De verkoopovereenkomst wordt daarbij gezien als het ‘spiegelbeeld’ van de anterieure overeenkomst bij het faciliterend grondbeleid. Bij het stellen van de eisen gaat de gemeente uit van de kaders voor woningbouw, bijvoorbeeld ten aanzien van de te hanteren percentages sociale, midden en dure huurwoningen en idem ten aanzien van koopwoningen, zoals de raad heeft vastgesteld in de woonvisie. Over de concrete eisen met betrekking tot de percentages van verschillende typen woningen wordt de raad niet vooraf geïnformeerd. Als de overeenkomst is gesloten kan dit wel worden gedeeld, alhoewel de verkoopbedragen dan niet worden gedeeld. Als geen sprake is van gemeentegrond, probeert de gemeente in de anterieure overeenkomst afspraken te maken met de ontwikkelaar, bijvoorbeeld over wie voorrang krijgt bij de verkoop.

Het gaat dan onder andere om voorrang van een inwoner uit de eigen gemeente of van een bepaalde leeftijd, om de doorstroming van senioren vanuit eengezinswoningen naar kleinere woningen te stimuleren. Aan de ontwikkelaar wordt meegegeven dat 30% van de woningen in een project sociaal moet zijn. Als daaraan niet wordt voldaan wordt aangegeven dat het bestemmingsplan niet aangepast zal worden. Zo kan ook gestuurd worden op ontwikkelaars die bouwen op grond die geen eigendom is van de gemeente. “Vanuit het RO-spoor (via het bestemmingsplan) mogen we geen eisen stellen aan de plannen die verder gaan dan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Maar er is tot nu toe altijd bereidwilligheid bij ontwikkelaars om de belangen vanuit de gemeente mee te nemen”. Bovendien kan de gemeente in de anterieure overeenkomst eisen aan de projectontwikkelaar opnemen. Privaatrechtelijk kunnen ontwikkelingen veel meer flexibel worden gestuurd dan via de publiekrechtelijke weg.

7.1.2 Sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad en alternatieve sturingsmogelijkheden Bij grootschalige initiatieven wordt de raad op voorhand meegenomen, bijvoorbeeld via Raadsinformatiebrieven. Bij grote initiatieven wordt een globaal bestemmingsplan opgesteld en worden vervolgens uitwerkingsplannen gemaakt. In de globale plannen wordt nog geen onderscheid gemaakt in woningtypologie. Dat gebeurt pas in de uitwerkingsplannen. Bij zowel de globale- als uitwerkingsplannen wordt de raad betrokken. Het uitwerkingsplan wordt door de raad vastgesteld. Plannen waarin een kleiner aantal woningen is voorzien, zijn een bevoegdheid van het college. Deze vraagt voor het opstellen van een anterieure overeenkomst diverse onderzoeken die door de ontwikkelaar moeten worden uitgevoerd.

Pagina 57 van 68

De gemeenteraad heeft invloed via de beleidskaders die het vaststelt, zoals de woonvisie, het duurzaamheidsbeleid of het parkeerbeleid. Deze kaders worden meegenomen in de gesprekken tussen ambtenaren/college met ontwikkelaars. De raad wordt formeel niet geïnformeerde over de inhoud van anterieure overeenkomsten. De raad heeft in het verleden ook aangegeven het gevoel te hebben overvallen te worden door een voorstel voor een bestemmingsplanwijziging. Daarom probeert het college de raad wel mee te nemen, bijvoorbeeld met behulp van Raadsinformatiebrieven, door mededelingen van de wethouder tijdens een raadsvergadering of door een presentatie over de sturingsmogelijkheden en de raad in algemene zin te informeren over welke afspraken gemaakt worden met ontwikkelaars. Een doelgroepenverordening is vastgesteld door de raad. Die houdt in dat in een bepaalde periode bepaalde woningen alleen verkocht mogen worden aan een bepaalde doelgroep, of voorrang wordt verleend aan iemand uit een bepaalde leeftijd of iemand die economisch gebonden is aan de gemeente. In geval dat ontwikkeld wordt op gemeentegrond, wordt de raad geïnformeerd over de financiële consequenties van het prioriteren van bepaalde doelgroepen, bijvoorbeeld als daardoor een lagere boekwinst wordt gerealiseerd dan verwacht.

7.2 Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel is nog dichter bebouwd dan Ridderkerk en er zijn geen uitleglocaties meer of leegstaande kantoorpanden die getransformeerd kunnen worden naar woningen. De planvoorraad ziet er goed uit; er zijn meer initiatieven (en aantallen woningen) dan geboden in het regioakkoord en de woonvisie, onder meer door de ontwikkeling van een verpleeghuis naar zelfstandige woningen. De grootste uitdaging is de realisatie van woningen, vanwege protest van omwonenden, financiële haalbaarheid (vooral als het gaat om sociale huurwoningen of koopwoningen in het lagere prijssegment) en verduurzaming. Verduurzaming van oude woningen blijkt vaak niet rendabel en dan is sloop-en nieuwbouw noodzakelijk, wat verzet oproept. De meeste woningen worden gerealiseerd via ‘transformatie-locaties’; renovatie en/of sloop en nieuwbouw van bestaande woongebieden. De transformatie-locaties worden vooral door de woningcorporaties, voornamelijk QuaWonen, ontwikkeld. Particuliere projectontwikkelaars spelen daarbij vrijwel geen rol en de gemeente trekt ook nauwelijks met hen op bij de ontwikkeling van dergelijke locaties. De eigen grondposities van Krimpen aan den IJssel voor volledige nieuwbouwprojecten zijn zeer beperkt.

Er is alleen nog wat ‘wisselgeld’ in de vorm van het vrijkomen van locaties door verplaatsing van locaties voor onderwijs, sport en maatschappelijk vastgoed.

Pagina 58 van 68

Krimpen aan den IJssel heeft een bijzondere populatie: relatief veel jongeren en senioren. Daarmee past de landelijk en provinciale opgave om vooral in te zetten op de sociale woningen en woningen in het middenhuur-segment goed. Dit ligt andere voor de relatief welvarende inwoners van de gemeenten Lansingerland en Barendrecht. Deze gemeenten moeten zich fors inzetten om de woningvoorraad meer ‘sociaal’ te krijgen. Het bod van de gemeente Krimpen aan den IJssel voor het Regioakkoord is gebaseerd op een relatief oude, niet actuele, planvoorraad. Krimpen aan den IJssel houdt rekening met het Regioakkoord, maar baseert zich vooral de eigen woonvisie.

7.2.1 Inzet (grondbeleid)instrumenten Krimpen aan den IJssel zet een hybride vorm van grondbeleid in. Het leunt daarbij wel in sterke mate op het privaatrechtelijke spoor. Actieve grondposities worden aanbesteed naar aanleiding van het Didamarrest. Daardoor worden ze niet vaak actief benaderd door ontwikkelaars. Als ontwikkelaars zich wél melden omdat er een locatie van de gemeente is die zij tot ontwikkeling willen brengen, is de gemeente met het oog op het arrest niet geïnteresseerd. Als de ontwikkelaars een locatie wensen te ontwikkelen die niet in eigendom is van de gemeente, vragen zij om een getekende overeenkomst, voordat de gemeente met de ontwikkelaar in gesprek gaat. De globale procedure bij initiatieven door ontwikkelaars is in de gemeente Krimpen aan den IJssel als volgt: a. Verkenning 1) Initiatieffase: aan tafel met ambtelijke vertegenwoordiging/college en eigenaar/ontwikkelaar 2) Globale stedenbouwkundige toetsing aan woonvisie (van 1 uur), aan de hand van paar simpele vuistregels waaronder; > “hoogte: afstand tot andere gevels” (hoogbouw alleen onder condities). > plan- en voorbereidingskosten, kosten groen en grijs moeten verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer. Elke grondexploitatie moet tenminste een positief resultaat opleveren. b. Planuitwerking: Uitwerking van het stedenbouwkundig plan, financiële gevolgen en inrichting van de openbare ruimte.

In afspraken met de woningcorporatie trekken de gemeente en corporatie snel samen op, bijvoorbeeld bij de stedenbouwkundige verkenning. In de woonvisie zijn ruimtelijke aspecten niet uitgewerkt, zoals bijvoorbeeld richtlijnen voor hoogbouw. Die eisen zijn opgenomen in de bestemmingsplannen.

Pagina 59 van 68

Bij concrete projecten wordt de gemeenteraad in de regel niet verrast omdat deze na de initiatieffase de ‘programmatische en stedenbouwkundige kaders’ vaststelt. Deze kaders hebben met betrekking op de verhouding tot de omgeving (bijvoorbeeld de relatie tot parkeren: Krimpen aan den IJssel hanteert CROW-normen voor parkeren), participatie, woningtypologie en prijsklasse, en financiën. Op die manier weet de raad ver voor het vaststellen van een bestemmingsplan waar het aan toe is. Andere gemeenteraden hanteren de negatief geformuleerde ‘verklaring van geen bedenkingen’. In de gemeente Krimpen aan den IJssel is dit gewijzigd in een positieve formulering: het vaststellen van programmatische kaders. .

7.2.2 Sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad en alternatieve sturingsmogelijkheden De gemeente brengt vaak zelf een klein stukje grond in als ‘onderhandelings-instrument’ richting de initiatiefnemer; een vorm van hybride grondbeleid/-exploitatie. Met de inbreng van het stukje grond koopt de gemeente zeggenschap. “Zonder dit zeggenschap mis je als gemeente sturingsmogelijkheden en zo worden mooie projecten in elkaar geknutseld”. Daardoor heeft de gemeente onderhandelingsruimte om eisen te stellen aan woningtypen en het prijsniveau of aan de beschikbaarheid of inrichting van openbare ruimte. Omdat het in Krimpen aan den IJssel gaat om inbreiding en transformatie van locaties is er vaak een stukje grond in te brengen, zoals een kleine groenstrook gemeentegrond. Dit privaatrechtelijke spoor heeft de voorkeur van de gemeente om het woonprogramma op de locatie te kunnen sturen. Krimpen aan den IJssel weet de kaders uit de Woonvisie heel praktisch toepassen. De Woonvisie is gericht op het creëren van doorstroming. Oudere mensen zouden meer van eengezinswoningen naar appartementen moeten verhuizen. Vanuit de gemeenteraad komen vragen over het toewijzen van sociale woningen. Die gaan nu vooral naar de primaire groepen. Daardoor is er nog weinig ruimte voor starters. Eigen onderzoek naar de woonbehoefte verricht de gemeente Krimpen aan den IJssel niet.