Rekenkamerrapport Ridderkerk sturen op woondoelen oktober 2024.pdf

De inschatting van de vraag is gebaseerd op demografische ontwikkelingen en modellen die daarvoor bestaan op regioniveau. Onder het Regioakkoord ligt een model dat is gericht op het bereiken van meer evenwicht in de regio wat betreft sociale woningbouw en andere prijscategorieën. Daarbij heeft de gemeente Rotterdam heeft 50% sociale woningen van de totale woningvoorraad, terwijl dit in de gemeente Krimpen aan den IJssel op 37% ligt. Conform de regioafspraken moeten alle regiogemeenten naar de 30% bewegen, waardoor er voor Krimpen aan den IJssel geen grote opgave ligt. Krimpen aan den IJssel stuurt niet afzonderlijk op dergelijke percentages in elk afzonderlijk project, maar stuurt op het integrale beeld voor de gemeente als geheel. Wat betreft het grondbeleid beschikt de gemeente Krimpen aan den IJssel over een verouderde Grondbeleidnota. Ook hierin zijn geen harde richtlijnen of kaders opgenomen. Voor de gemeente is het goed dat zo te houden want dat leidt tot grote handelingsvrijheid. Dat dit blijkt te werken meet de

Pagina 60 van 68

gemeente af aan de grotere voorraad aan projecten en plannen die in het Meerjarenprogramma Grondbeleid is opgenomen ten opzichte van het bod dat destijds is gedaan ten behoeve van het Regioakkoord.

7.3 Capelle aan den IJssel De gemeente Capelle aan den IJssel staat in top 5 van meest volgebouwde gemeenten. De woningvoorraad bedraagt ongeveer 31.500 woningen, waarvan ongeveer 33% sociale woningbouw is. Dit percentage zal mogelijk dalen omdat projecten die op dit moment worden gerealiseerd een paar jaar geleden zijn ontwikkeld. Toen was de trend om vooral duurdere woningen te bouwen. De voorraad sociaal en betaalbaar zal daarom mogelijk percentueel eerst nog dalen. Een voorbeeld is het project Rivium; een groot project met weinig sociale woningbouw. De vraag naar woningen is inmiddels gewijzigd naar meer sociale en betaalbare woningen. De omslag is lastig voor de gemeente, omdat projecten over een lange termijn worden gerealiseerd. De ambities van de gemeente Capelle aan den IJssel zijn opgenomen in het Regioakkoord, de regionale realisatieagenda en het geldende gemeentelijke woonprogramma (2019-2022). Het bod in het Regioakkoord is gebaseerd op de totale planvoorraad met harde en zachte plannen. De regionale realisatieagenda maakt echter een betere koppeling met de (regionale) vraag dan het regio-akkoord. In het Programma Wonen van Capelle (vergelijkbaar met Woonvisie in andere gemeenten) wordt de sociale voorraad geconsolideerd. Het nieuwe programma heeft vertraging opgelopen door het uitkomen van een Rekenkamerrapport (mei 2023).

Daarin werd gevraagd om meer cijfers, meer en betere definities en een woonaanbod dat meer is afgestemd op de vraag. In het nieuwe programma zal de kentering naar meer sociaal en betaalbaar zichtbaar zijn en een betere afstemming tussen vraag en aanbod. De doelen uit het huidige programma Wonen, behoud van de sociale woningvoorraad, worden gehaald. Bij nieuwe projecten adviseert de gemeente initiatiefnemers al in lijn met de doelen zoals geformuleerd in het voorgenomen, nieuwe Programma Wonen, waarin ingezet wordt op meer sociaal en betaalbare woningen. Het blijkt voor de gemeente evenwel lastig om ontwikkelingen in de particuliere huurvoorraad te monitoren. Daardoor heeft de gemeente beperkt inzicht in de particuliere voorraad en is het ingewikkeld om vraag en aanbod goed af te stemmen. Voor de provincie levert de gemeente gegevens in over de realisatie van woningbouwgegevens, zo ook ten behoeve van de regiomonitor (regio Rotterdam) die de doelstellingen op regioniveau in beeld brengt. Op gemeentelijk niveau wordt bijgehouden wat de planning is ten aanzien van de woonambities en wat daarvan is gerealiseerd. Dat is te vinden op de site: https://capellebouwtaandestad.nl/. De gemeenteraad wordt daarnaast in de voorjaars- en najaarsnota geïnformeerd over de stand van zaken.

Pagina 61 van 68

7.3.1 Inzet (grondbeleid)instrumenten De gemeente Capelle aan den IJssel heeft de mogelijkheid om grond te verwerven en actief grondbeleid te voeren. Gezien de beperkte hoeveelheid grond die in Capelle nog beschikbaar is voor woningbouw en de beperkte hoeveelheid grond in eigendom van de gemeente, wordt het instrument van actief grondbeleid nauwelijks ingezet bij het realiseren van woondoelen. Er worden wel meerdere projecten gerealiseerd op grond die door de gemeente verkocht is. Het project Fascinatio is daarvan een voorbeeld. Via de Nota Grondbeleid, grondprijzenbrief en de Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) heeft de raad wel inzicht in de wijze waarop het grondbeleid wordt uitgevoerd. Dit heeft evenwel niet exclusief betrekking op wonen. De grootste woningcorporatie in de gemeente is Havensteder. Eens per 2 jaar maakt de gemeente hiermee prestatieafspraken. Daarin wordt een directe koppeling gemaakt met de doelen van het eigen programma wonen. Net als in Ridderkerk levert de woningcorporatie daaraan een belangrijke bijdrage. Deze afspraken zijn een bevoegdheid van het college, maar de raad wordt hierin wel geconsulteerd. Net als in Ridderkerk krijgt de raad de mogelijkheid zienswijzen in te dienen.

Hoewel de woningcorporatie een belangrijke bijdrage levert aan het programma Wonen, kan de corporatie niet worden verplicht om de wensen van de gemeente volledig uit te voeren. Er moet rekening worden gehouden met de financiële haalbaarheid. Daar wordt ook de financiële situatie van de corporatie in acht genomen, bijvoorbeeld via het IBW (indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties) dat elk jaar wordt geactualiseerd. Het procesverloop van het melden van een particuliere initiatiefnemer is naar aanleiding van invoering van de Omgevingswet gewijzigd. Er wordt gewerkt met multidisciplinaire tafels waarbij de gemeente het initiatief vanuit een integrale benadering toetst. In het nieuwe programma Wonen worden hardere voorwaarden opgenomen dan nu het geval is. Zo nodig wordt een (concept)gebiedspaspoort of kavelpaspoort opgesteld, indien zich één of meerdere van de onderstaande gevallen voordoet: • • • • • •

een proactieve rol en/of co-creatieve werkwijze van meerwaarde is (bijvoorbeeld als er meer op ruimtelijke kwaliteit gestuurd moet worden); de gemeente grondposities heeft; het als basis dient voor een aanbesteding; het langdurige en complexe gebiedsontwikkelingen betreft, waarbij niet op korte termijn planologische zekerheid benodigd is; er uiteindelijk geen planwijziging benodigd is; het bestuur bepaalt dat zij in vroegtijdig stadium ruimtelijke kaders met ambities en spelregels wil vastleggen

Pagina 62 van 68

7.3.2 Sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad en alternatieve sturingsmogelijkheden Het (concept)gebieds- of kavelpaspoort wordt voorgelegd aan de raad ter inspraak en vaststelling. Dit is vooral van toepassing op nieuwbouw. Voor de bestaande voorraad zijn de mogelijkheden beperkter. Voorbeelden hiervan zijn splitsen of op- en ondertoppen (toevoegen van een verdieping) van bestaande woningen. Dat is aan de initiatiefnemer, maar de gemeente probeert dat te stimuleren, omdat het bijdraagt aan haar doelstellingen. Andere bijzondere sturingsmogelijkheden die de gemeente Capelle aan den IJssel gebruikt zijn het bestemmen voor doelgroepen, opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht en starterleningen. Op dit moment zijn ze in Capelle aan den IJssel terughoudend met bijvoorbeeld kamergewijze verhuur. De mogelijkheden om de bestaande voorraad beter te benutten willen ze de komende tijd verder onderzoeken.

7.4 Conclusie In vergelijking met de drie benchmarkgemeenten kunnen voor de gemeente Ridderkerk de volgende conclusies worden getrokken. Hendrik-Ido-Ambacht De wijze waarop het beleid met betrekking tot de woondoelen is vastgesteld en wordt uitgevoerd vertoond in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht veel overeenkomsten met die in de gemeente Ridderkerk. Hendrik-Ido-Ambacht maakt gebruik van dezelfde sturingsmogelijkheden voor woningbouw en de raad wordt hierover op een vergelijkbare wijze geïnformeerd. Uitzondering hierop is de doelgroepenverordening. Deze verordening is in Ridderkerk vastgesteld in 2022.63 Krimpen aan den IJssel De gemeente Krimpen aan den IJssel voert een helder woonbeleid dat in sterke mate is gebaseerd op de eigen Woonvisie. De gemeenteraad wordt daarover ambtelijk en bestuurlijk frequent geïnformeerd op een heldere en overzichtelijke manier. De gemeente zet bij de uitvoering van het grondbeleid in op het privaatrechtelijke spoor (passief grondbeleid), maar tracht daarbij wel zoveel mogelijk eigen stukjes grond in te brengen om de eigen onderhandelingspositie te versterken (een ‘hybride-vorm’). De gemeente maakt gebruik van een verouderde nota Grondbeleid met relatief ‘open’ kaders en doelstellingen, om daarmee over voldoende (flexibele) onderhandelingsruimte in afzonderlijke projecten te beschikken.

Capelle aan den IJssel Net als Ridderkerk beschikt de gemeente Capelle aan den IJssel nauwelijks over beschikbare grond voor het realiseren van nieuwbouwwoningen. De woondoelen en het monitoren van de voortgang hiervan zijn

63

https://raad.ridderkerk.nl/Documenten/bijlage/Verordening-sociale-huur-en-middeldure-huur-Ridderkerk-2022.pdf

Pagina 63 van 68

in de gemeente inzichtelijk gemaakt via een eigen website, die de cijfers inzichtelijk weergeeft. Met de invoering van de Omgevingswet heeft de gemeente een nieuwe werkwijze geïntroduceerd voor het beoordelen van initiatieven voor de bouw van woningen; het gebieds- of kavelpaspoort. Hierin neemt de gemeente (bijzondere) voorschriften op waaraan de bouw moet voldoen. Daarnaast zet Capelle instrumenten als opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht en startersleningen.

Pagina 64 van 68

Bijlage 1: Gebruikte bronnen Documenten Commissie BBV, Notitie Grondbeleid 2019 en 2023. Ministerie van BZK, Nationale Bouw- en Woonagenda, 2022. Gemeente Brummen, Nota Grondbeleid 2016 – 2020. Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030 Geactualiseerd Regioakkoord 2022, nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam, 2021 tot en met 2030. Documenten gemeente Ridderkerk Artikel 40 vragen over nieuwbouw aan de Blaak, 3 januari 2022. Beantwoording schriftelijke vragen (RvO, artikel 40) over nieuwbouw aan de Blaak, 3 januari 2022. Delegatiebesluit en Adviesrecht (incl. bijlagen), 15 juli 2022. Monitor prestatieafspraken 2018, 2019 en 2020. Monitor regioakkoord 2019. Nota Grondbeleid 2020 – 2023. Nota zienswijzen ontwerpbesluit omgevingsvergunning R220312413/2022-002168. Omgevingsvergunning R220312417. Ontwerpbeschikking omgevingsvergunning 7 woningen De Blaak. Ontwerpverklaring van geen bedenkingen ' 7 eengezinswoningen Blaak 3 t/m 15", 10 november 2022. RIB-Grondexploitatie ’t Zand fase 7, 18 december 2020. RIB-Het Zand fase 7, 11 maart 2022. RIB-Vaststellen Grondposities, 27 september 2019. RIB-Wonen, 29 november 2021. RIB-Zeven rijwoningen Blok 1 Blaak Wooncompas, 3 december 2021. Uitvoeringsprogramma 2021 – 2023 woonvisie Ridderkerk 2021 – 2026. Verordening sociale huur en middelbare huur Ridderkerk 2022. Visie Grondposities (2019) Woonvisie 2021 – 2026.

Pagina 65 van 68

Digitale bronnen AlleCijfers.nl, allecijfers.nl Aan de Slag met de Omgevingswet, https://aandeslagmetdeomgevingswet.nl/ Commissievergadering Samen leven, 30 september 2020, raadsinformatie.nl Commissievergadering Samen Wonen 11 november 2022 en 1 juni 2023 https://ridderkerk.raadsinformatie.nl/vergadering/986141 Gebiedsontwikkeling.nu, Knarrenhof, https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/knarrenhofoplossing-voor-tekort-aan-seniorenwoningen-je-let-een-beetje-op-elkaar/ Infomil, Uitleg bestemmingsplan, https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/ruimtelijke/wetruimtelijke/bestemmingsplan/uitleg/#:~:text=In%20een%20bestemmingsplan%20worden%20de,Deze% 20worden%20inpassingsplannen%20 Raadsvergaderingen van 24 november 2022 en 6 juni 2023 en 8 juni 2023 https://ridderkerk.raadsinformatie.nl/dashboard Van Benthem & Keulen, huisvestingswet, www.vbk.nl/blog/huisvestingswet-wat-kunnen-gemeentenregelen Van Benthem & Keulen, doelgroepenverordening, www.vbk.nl/blog/de-doelgroepenverordening-hetinstrument-voor-sturing-op-gewenste-woningbouw VNG, Omgevingswet, https://vng.nl/rubrieken/omgevingswet, Wooncompas, https://wooncompas.nl/Project/blaak

Pagina 66 van 68

Bijlage 2: Geïnterviewde personen Gemeente /organisatie

Functie

Ridderkerk

Gemeenteraad

Ridderkerk

Wethouder

Ridderkerk

Griffier en griffie medewerker

Ridderkerk

Clustermanager Ruimte

Ridderkerk

Beleidsmedewerker Ruimte

Ridderkerk

Beleidsadviseur Wonen

Ridderkerk

Planeconoom

Ridderkerk

Projectleider Gebiedsontwikkeling

Capelle aan den IJssel

Beleidsmedewerker Wonen

Krimpen aan den IJssel

Directeur Ruimtelijk Domein

Krimpen aan den IJssel

Controller grondexploitaties

Hendrik-Ido-Ambacht

Teammanager en beleidsadviseur wonen

Hendrik-Ido-Ambacht

Beleidsmedewerker Grondzaken

Stichting Knarrenhof

Procesregelaar

Stichting Knarrenhof

Projectmaker

Pagina 67 van 68

KokxDeVoogd B.V. info@kokxdevoogd.nl 088 – 116 40 00

Bezoekersadres Reykjavikstraat 1 3543 KH Utrecht www.kokxdevoogd.nl KokxDeVoogd bevindt zich vlakbij station Leidsche Rijn

Pagina 68 van 68