BOPA Flexwoningen Ridderkerk inclusief bijlagen.pdf

48

Ongewervelden Voor ongewervelden ontbreekt een geschikt leefgebied. Strikt beschermde insecten en weekdieren kunnen worden uitgesloten op basis van bodemtype, vegetatie en waterkwaliteit. Vissen De sloten zijn niet geschikt voor strikt beschermde vissoorten zoals de Grote modderkruiper vanwege regelmatig onderhoud en gebrek aan geschikte vegetatie en modderlagen. Amfibieën Strikt beschermde soorten komen in dit deel van Zuid-Holland niet voor. De Rugstreeppad is uitgesloten op basis van biotoop. Voor enkele overige soorten geldt een zorgplicht, maar geen vergunningplicht. Reptielen Beschermde reptielen zoals Zandhagedis en Ringslang komen in het gebied niet voor. Het gebied is ongeschikt qua leefgebied. Vogels Het plangebied is ongeschikt voor jaarrond beschermde nesten. Tijdens het veldbezoek zijn geen beschermde nesten waargenomen. Algemene broedvogels, zoals Knobbelzwaan en Meerkoet, nestelen in de randen. Nesten van cat. 5-soorten, zoals Zwarte kraai, zijn alleen beschermd onder specifieke ecologische omstandigheden. Effect op instandhouding is verwaarloosbaar. Vleermuizen Geen verblijfplaatsen aangetroffen, maar enkele bomen (o.a. knotwilgen) langs randen zijn potentieel geschikt. Het plangebied zelf is weinig aantrekkelijk als foerageergebied. Watergang met knotwilgen kan dienen als vliegroute.

Toekomstige lichthinder kan effect hebben; aanvullende toets kan nodig zijn bij concretere plannen. Grondgebonden zoogdieren Het plangebied is grotendeels ongeschikt. Alleen een klein, groen hoekje biedt potentieel leefgebied voor de Steenmarter. Bebouwing vindt daar niet plaats en alternatieve leefgebieden zijn aanwezig. Zorgplicht blijft van toepassing. Zorgplicht Voorafgaand aan de werkzaamheden dient te worden gecontroleerd of er bewoonden nesten in het plangebied aanwezig zijn. Daarnaast dient er tijdens de daglichtperiode gedurende het actieve seizoen van vleermuizen (april tot en met oktober) en laat ’s nachts geen verlichting aan te staan in het projectgebied. Er dient verder zorgvuldig te worden gewerkt om zoveel mogelijk verstoring van dieren te voorkomen, conform de Zorgplicht. Vervolgonderzoek Naar aanleiding van de uitgevoerde quickscan heeft Bureau Stadsnatuur in september 2025 een aanvullend onderzoek verricht naar beschermde vleermuizen en akkerflora. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 15. Op het perceel zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen. De vegetatie bestaat uit een mix van ingezaaide soorten, ruderale kruiden en relicten van eerdere teelten. Het gaat hoofdzakelijk om algemeen voorkomende soorten.

Binnen het plangebied is vastgesteld dat enkele gewone dwergvleermuizen het terrein incidenteel gebruiken als foerageergebied, maar dit betreft slechts kleine aantallen per avond. Er is dan ook geen sprake van een essentiële functie als foerageergebied. De aanwezige watergang wordt niet benut als vaste vliegroute. Voor de bouw van de flexwoningen op het akkerperceel is daarom geen omgevingsvergunning voor flora- en fauna-activiteiten nodig. Binnen het plangebied zijn geen beschermde situaties vastgesteld die vergunningsplichtig zijn. Wel wordt geadviseerd om bij de toekomstige inrichting zoveel mogelijk rekening te houden met de aanwezige natuurwaarden. Met name de uitstraling van verlichting vanuit de woningen en de openbare ruimte dient zoveel mogelijk beperkt te worden, om lichthinder voor vleermuizen te voorkomen. Het plangebied is in de huidige situatie relatief donker, wat door vleermuizen wordt gewaardeerd. Daarnaast wordt aanbevolen natuurvriendelijke oevers te realiseren langs de zuidrand van de watergang. Deze bieden meer mogelijkheden voor planten en dieren dan de huidige steile oever. Tot slot wordt aangeraden de flexwoningen duurzaam en natuurinclusief te bouwen.

Dit kan door verblijfsmogelijkheden voor vogels en vleermuizen te integreren, het openbaar groen in te richten met inheemse soorten die aansluiten bij de omgeving, en waar mogelijk een deel van het plangebied open te laten voor natuurlijke ontwikkeling. Gebiedsbescherming Door KuiperCompagnons is een stikstofonderzoek uitgevoerd, deze is in bijlage 11 toegevoegd. Bij dit onderzoek is onderscheid gemaakt tussen de aanlegfase (bouwperiode) en de gebruiksfase (na ingebruikname van de woningen).

49

Onderzocht is of de voorgenomen ontwikkeling kan leiden tot een toename van stikstofdepositie in nabijgelegen sitkstofgevoelige Natura 2000 gebieden. De meest nabije gebieden zijn de Biesbosch (circa 12 km) en Krammer-Volkerak (circa 24km). In de aanlegfase ontstaat stikstofuitstoot door mobiele werktuigen op de bouwplaats, het bouwverkeer en stationair draaiende vrachtwagens. Omdat vooraf niet exact bekend is welke machines worden ingezet, is gerekend met een worstcase scenario: • gemiddeld hogere inzet van machines, • een ruime inschatting van verkeersbewegingen, • extra berekeningen voor stationair draaien en koude starts. Zelfs met deze worstcase aannames blijkt uit de berekening dat geen toename van stikstofdepositie optreedt in Natura 2000-gebieden. Er blijft bovendien nog emissieruimte over (meer dan 200 kg stikstof/jaar), waarmee zekerheid wordt verkregen dat ook in een intensiever scenario geen effecten ontstaan. Na realisatie zijn de woningen gasloos en niet voorzien van haarden of rookkanalen, waardoor er geen emissie door verwarming plaatsvindt. De enige stikstofuitstoot komt voort uit verkeer van bewoners en bezoekers. • Dit betreft voornamelijk personenauto’s en een beperkt aantal vrachtwagenbewegingen. • Ook voor deze fase is gerekend met een worstcase scenario.

• Het verkeer is na korte afstand opgenomen in het heersende verkeersbeeld, waardoor de bijdrage verwaarloosbaar is. Ook in de gebruiksfase blijft de stikstofdepositie ruim onder de kritische grenswaarde en is geen toename meetbaar in stikstofgevoelige habitats. Het onderzoek toont aan dat de aanleg en het gebruik van de flexwoningen niet leiden tot een toename van stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van deze gebieden kunnen daarom worden uitgesloten. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit project. Beschermde houtopstanden Door Bomen Adviseurs is in mei 2025 een bomen Effect Analyse uitgevoerd. De verwachte werkzaamheden voor de realisatie van de toegangsweg valt binnen de beschermde bomenzone. Daarom heeft de gemeente een boomeffectanalyse laten uitvoeren. Met dit onderzoek wordt duidelijk wat er nodig is om de bomen duurzaam te behouden. Dit onderzoek is in bijlage 12 toegevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat boom 1 en 4 (zie afbeelding 3.11) moeten worden gesnoeid. Dit is noodzakelijk omdat er momenteel onvoldoende ruimte is tussen de toekomstige weg en de takken. De minimale doorrijroute voor de weg betreft de komende drie jaar 4,10 meter. Om de bomen duurzaam te behouden moet deze takvrije zone worden gerealiseerd.

Door de aanleg van het trottoir zal boom 11 verwijderd moeten worden. Omdat het een relatief kleine boom betreft kan deze worden verplant. Het advies is dit te doen met behulp van een verplantschep met een diameter van 3,20 meter, zodat de boom met het overgrote deel van zijn kluit kan worden verplant. Boom 5 zal verwijderd moeten worden. Door de oppervlakkige beworteling en de grote van de boom kan deze boom niet verplant worden. Daarnaast is het raadzaam om bij bomen 2, 3, 6, 7, 8 en 9 onderhoudssnoei toe te passen. Dit is nodig omdat er onvoldoende vrije doorgang is of veel zwaar dood hout in de kroon aanwezig is. De bomen kunnen duurzaam behouden blijven als tijdens het project een aantal beschermingsmaatregelen wordt genomen. Vooraf moeten de benodigde snoeiwerkzaamheden worden uitgevoerd door een gecertificeerd ETW’er. Onder de boomkronen mag geen materiaal worden opgeslagen en graven is alleen toegestaan binnen de bestaande wegcontouren, behalve bij de aanleg van het trottoir. Bij boom 1 mag hierbij niet dieper dan 20 cm worden ontgraven. Wortels dunner dan 5 cm mogen zorgvuldig worden verwijderd, dikkere wortels alleen na overleg met een ETT’er. Verder moeten alle bomen binnen het werkgebied met bouwhekken worden beschermd, waarbij boom 3 aanvullend stam- en stamvoetbescherming krijgt.

Als deze richtlijnen worden gevolgd, kunnen de te behouden bomen op lange termijn behouden blijven.

50

Afbeelding 3.11: Beschermde boom zone

Conclusie Hoewel elke ontwikkeling onvermijdelijk enige impact heeft op de natuur en ecologie, toont het onderzoek aan dat de voorgenomen ontwikkeling, met betrekking tot het aspect 'natuur en ecologie', in deze fase geen onaanvaardbare significante negatieve gevolgen heeft voor het realiseren van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Dit betekent niet dat er geen aandacht is voor mogelijke effecten, maar dat de verwachte impact binnen aanvaardbare grenzen blijft. Dit aspect draagt bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waarbij de belangen van natuur en ecologie zorgvuldig zijn afgewogen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het aspect ‘natuur en ecologie’ op zichzelf geen belemmering vormt en daarmee bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.12

Landschap, cultuurhistorie en archeologie

Kader Landschap Onder de Omgevingswet zijn instructieregels opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) in paragraaf 5.1.5: 'Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed'. Daarnaast zijn er beleidskaders vastgelegd. Op basis van deze documenten is een beschermingsregime opgenomen voor het behoud en versterken van kenmerkende landschapsstructuren en cultureel erfgoed. Rijksbeleid De Erfgoedwet is deels opgegaan in de Omgevingswet: onder andere onderdelen uit de Monumentenwet 1988 die in het overgangsrecht van de Erfgoedwet waren opgenomen. Daarbij blijven de bevoegdheden en beschermingsniveaus in grote lijnen gehandhaafd. De vuistregel voor de verdeling tussen Erfgoedwet en Omgevingswet is als volgt: de duiding van cultureel erfgoed en de zorg voor cultuurgoederen in overheidsbezit staat in de Erfgoedwet, de omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Voor gebouwde of aangelegde monumenten betekent dit dat de vergunningverlening voor het wijzigen van rijksmonumenten is geregeld in de Omgevingswet. Ook aanwijzing en omgang met beschermde stads- en dorpsgezichten gebeurt op grond van de Omgevingswet. Datzelfde geldt voor de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving (vergunningverlening en integratie in de planvorming).

In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) zijn regels opgenomen voor de bescherming van rijksmonumenten en archeologische monumenten. In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) zijn regels over het bouwen, verbouwen, gebruiken en slopen van bouwwerken opgenomen. Cultuurhistorische waardenkaart Woongebied De Cultuurhistorische Waardenkaart Woongebieden van Ridderkerk (2018) brengt de cultuurhistorische waarden van de woonwijken in kaart, met nadruk op dijklinten, historische routes en de oudste delen van Slikkerveer. Naast rijks- en gemeentelijke monumenten zijn ook panden en gebieden zonder officiële status aangeduid die een hoge erfgoedwaarde hebben, zoals begraafplaats Vredehof. De kaart dient als hulpmiddel bij bestemmingsplannen, welstandsbeleid en ruimtelijke ontwikkelingen, zodat cultuurhistorie beter wordt beschermd en meegenomen bij nieuwbouw, verbouw en inrichting van de openbare ruimte.

51

Onderzoek Landschap en Cultuurhistorie Het gebied tussen de Sportlaan, Kievitsweg, Rotterdamseweg en Benedenrijweg bevat nog een herkenbaar fragment van de oude polder Nieuw Reijerwaard, en is opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaart. Het gebied heeft een sterk boerderijlandschap-karakter, met een combinatie van historische bebouwing, open agrarisch landschap en kenmerkende landschapselementen. Belangrijke cultuurhistorische kenmerken: • Twee monumentale boerderijen (uit 1610 en 1786) en een monumentaal dwarshuis uit 1868. • Het originele slotenpatroon, inclusief de voormalige Blaakwetering en een deels intacte teensloot. • Historische details zoals knotwilgen, essenrijen, en bruggetjes met hekwerken, die het historische karakter versterken. • De groene erfbeplanting draagt bij aan de landelijke sfeer. Het gebied heeft een agrarische bestemming, met open akkers en zichtlijnen naar aangrenzende paardenweides. Er zijn geen windsingels of natuurlijke bosgebieden, maar wel ruimte om deze toe te voegen bij herinrichting. De waterstructuur, met name de Blaakwetering, vormt een belangrijke drager van het landschap en moet behouden en versterkt worden.

Bij de start van het ontwerpproces voor een gebied worden altijd duidelijke uitgangspunten geformuleerd (zie bijlage 13) Daarbij wordt gekeken naar het benodigde programma, de wensen van betrokken partijen, de kenmerken van de omgeving en hoe de nieuwe ontwikkeling daarop kan aansluiten. Vanuit het vakgebied stedenbouw staat de kwaliteit van de leefomgeving centraal: het realiseren van een goed functionerende, prettige plek voor wonen, verblijf en ontmoeting. Tijdens de eerste schetsfase is nadrukkelijk nagedacht over de inrichting van het terrein. Vanwege de geluidsbelasting vanaf de Rotterdamseweg is gekozen om gestapelde bouw langs deze weg te positioneren. Deze oplossing biedt niet alleen akoestisch voordeel voor de woningen zelf, maar creëert ook een geluidsluwe zone voor de achterliggende woonomgeving. Het parkeren is uit het zicht opgelost, waardoor een autoluw en groen binnenterrein ontstaat. Tegelijkertijd levert deze opzet een stedenbouwkundige uitdaging op: de wand van gestapelde woningen aan de Rotterdamseweg beslaat circa 180 meter. Een dergelijke langgerekte gevel zonder onderbrekingen draagt niet bij aan een aangename maaiveldbeleving. In stedenbouw draait het juist om het creëren van een menselijke schaal, variatie en beschutting, ingrediënten die essentieel zijn voor een prettige en veilige leefomgeving.

De stedenbouwkundige opzet is gebaseerd op de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische structuren van Ridderkerk. De verkaveling volgt het ritme van de Blaakwetering en slotenpatronen, met bebouwing die zich oriënteert op bestaande boerderijen en historische lijnen. De flexwoningen zijn gegroepeerd in moderne erfstructuren, waarbij hagen, halfverharde paden en erfbeplanting een geleidelijke overgang creëren tussen privé en openbaar domein. Lage volumes aan de randen zorgen ervoor dat zichtlijnen op de omliggende weilanden behouden blijven, terwijl de hogere bouw langs de Rotterdamseweg zorgvuldig is gepositioneerd om akoestische bescherming te bieden zonder het landschap te verstoren. De openbare ruimte is landschappelijk versterkt met knotwilgen, teensloten, plukfruitzones en ecologische waterstructuren. Zo ontstaat een toekomstbestendig woongebied dat niet alleen stedenbouwkundig goed functioneert, maar ook landschappelijk verankerd is in het karakter van de plek. Archeologie Het aspect archeologie wordt in deze fase nog niet inhoudelijk beoordeeld, aangezien er op dit moment nog geen uitgewerkt plan beschikbaar is. Hierdoor is nog niet bekend waar exact graafwerkzaamheden zullen plaatsvinden en tot welke diepte deze zullen reiken. Omdat deze gegevens essentieel zijn voor een verantwoorde archeologische beoordeling, wordt dit aspect meegenomen in de opvolgende BOPA.

Op dat moment zal, indien nodig, nader archeologisch onderzoek plaatsvinden. Advies Commissie Ruimtelijke kwaliteit Op 16 juli 2025 is voorliggend plan behandeld in de commissie ruimtelijke kwaliteit. De commissie is enthousiast over het plan. Er zijn geen bezwaren ten de opzet en de gemaakte keuzes worden goed begrepen. Er is een positieve waardering voor de variatie in woningtypologieën, gebruik van verschillende dakvormen, functionele inrichting van alle ruimten binnen het plan, informele verbinding tussen de twee deelgebieden en de aandacht voor geluidwerking en cultuurhistorische aansluiting. De commissie adviseert om in de volgende fase op een aantal punten nog wat aandacht te besteden en doet daar suggesties voor, het gaat hierbij om: Het verslag is in bijlage 4 toegevoegd. Een terugkoppeling aan de CRK is in de volgende fase niet meer nodig, gezien het tijdelijke karakter van de ontwikkeling. Welstand is bij deze aanvraag verder niet van toepassing.

52

Conclusie Voor het aspect ‘archeologie’ geldt dat dit in de opvolgende BOPA zal worden meegenomen, aangezien er nog geen uitgewerkt plan beschikbaar is en de aard en diepte van eventuele graafwerkzaamheden nog niet bekend zijn. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het aspect ‘landschap, cultuurhistorie en archeologie’ op zichzelf geen belemmering vormt en daarmee bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.13

Duurzaamheid

Kader Er is geen wettelijk kader voor ruimtelijke plannen op het gebied van energie, klimaatadaptatie en circulariteit, maar er zijn wel nationale, regionale en lokale doestellingen waarmee aan de doelbijdrage kan worden getoetst. Nationaal klimaatbeleid De afgelopen jaren heeft de nationale overheid haar duurzaamheidsdoelen en de benodigde acties in verschillende documenten en afspraken vastgelegd. In 2013 zijn er afspraken gemaakt met het bedrijfsleven over onder andere besparing en meer duurzame opwekking in het Energieakkoord. In 2015 is er tijdens een VN-klimaattop in Parijs een nieuw internationaal klimaatakkoord opgesteld. Het doel hiervan is om de opwarming van de aarde te beperken tot ruim onder de 2 graden Celsius en minimaal 1,5 graden. In 2016 heeft de overheid vervolgens in de Energie-agenda vastgelegd hoe een CO2-arme energievoorziening in 2050 gerealiseerd kan worden. In 2018 zijn deze afspraken verder uitgebreid met een nationale Klimaatwet. Deze stelt dat in 2030 een CO2-reductie van 49% ten opzichte van 1990 gerealiseerd moet zijn. In 2050 moet dit minimaal 95% zijn. In een nationaal klimaatakkoord worden afspraken gemaakt hoe deze doelen gehaald gaan worden. Op 28 juni 2019 heeft het kabinet het klimaatakkoord gepubliceerd. Als onderdeel van het nationale klimaatakkoord is ook afgesproken om op regionaal niveau samen te werken aan de energietransitie.

Daarbij gaat het specifiek over lokale duurzame energieopwekking, energiebesparing en de warmtetransitie. Dit resulteert in dertig regionale energiestrategieën (de RES). De regio's krijgen ondersteuning van het Nationaal Programma RES. Via de RES kan de besluitvorming omtrent de ruimtelijke inpassing van de duurzame energieopwekking en de energie-infrastructuur worden voorbereid in goed overleg met alle maatschappelijke partners en betrokkenen binnen de regio. Onderzoek Flexwoningen bieden een duurzame oplossing voor de groeiende vraag naar betaalbare en snelle huisvesting. Deze woningen worden grotendeels prefab geproduceerd, wat leidt tot een efficiënter bouwproces met minder bouwafval, lagere CO₂-uitstoot en een beperkt beslag op grondstoffen. Door te bouwen in een gecontroleerde fabrieksomgeving wordt bovendien het energieverbruik tijdens de bouw geminimaliseerd. Een belangrijk duurzaam aspect van flexwoningen is hun verplaatsbaarheid. In plaats van te worden gesloopt na tijdelijk gebruik, kunnen de woningen worden herplaatst op een andere locatie, waardoor de levensduur wordt verlengd en materiaalverspilling wordt voorkomen. Ook worden flexwoningen vaak gebouwd volgens moderne energie-eisen, met goede isolatie, energiezuinige installaties en soms zelfs voorzien van zonnepanelen.

Daarnaast sluiten flexwoningen aan op het principe van circulair bouwen: flexibel in gebruik, aanpasbaar aan verschillende doelgroepen en inzetbaar op tijdelijke locaties zonder permanente ingrepen in het landschap. Daarmee dragen ze niet alleen bij aan het oplossen van de woningnood, maar ook aan een duurzamere, toekomstbestendige gebouwde omgeving. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voldoet in ieder geval aan de wettelijke normen en vereisten op het gebied van duurzaamheid, en geeft waar mogelijk invulling aan de verschillende duurzaamheidskaders. Daarnaast zijn de units verplaatsbaar, waardoor ze hierna op een andere locatie opnieuw zouden kunnen worden ingezet.

4.14

Mobiliteit

Kader Op basis van de Omgevingswet dient de aanvaardbaarheid van het effect van nieuwe ontwikkelingen op de verkeersafwikkeling, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid te worden onderbouwd. Onderzoek Door Mobycon is in juli 2025 een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is in bijlage 5 toegevoegd. Verkeersgeneratie Tussen 6 en 24 juli is op de Sportlaan ten noordoosten van de aansluiting van de toekomstige ontwikkeling een telling (auto en fiets) uitgevoerd, dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5. Deze verkeerstelling vormt de basis voor het onderzoek. Per werkdagetmaal, de 2- uurs ochtendspits en de 2-uurs avondspits. Op basis van het regionale verkeersmodel is bepaald wat

53

de verwachte ontwikkeling van de verkeersintensiteit tussen 2025 en 2040 is. Op basis van het ruimtelijke programma en de beleidsmatige uitgangspunten is de verkeer aantrekkende werking met de verkeerskundige kerncijfers uit CROWpublicatie 744 berekend. Deze bedraagt afgerond 188 motorvoertuigen per werkdagetmaal. Verkeersstructuur en ontsluiting De ontwikkeling ontsluit geheel op de Sportlaan. Een door de gemeente uitgevoerde analyse via TomTom Move laat zien dat circa 50% van het verkeer door de sporttunnel richting het zuidwesten en 50% richting het noordoosten richting de Rotterdamseweg rijdt. Deze verhouding nemen we in dit onderzoek over. Verder geldt dat 10% van het verkeer tijdens de drukste spitsuren plaatsvindt. We gaan er hierbij vanuit dat tijdens de ochtendspits 20% van het verkeer richting de woningen rijdt en 80% vanaf de woningen. Tijdens de avondspits is deze verhouding andersom.

Afbeelding 4.14: verdeling verkeer van en naar ontwikkeling

Voor de beoogde tijdelijke ontwikkeling van maximaal 97 flexwoningen is gekeken naar de verkeersveiligheid en doorstroming op de Sportlaan, met name bij de toekomstige aansluiting van de wijk. Oversteekbaarheid Voor fietsers stelt het CROW in paragraaf 6.2.1. van de Ontwerpwijzer Fietsverkeer dat tot een intensiteit van 800 mvt/uur langzaam verkeer redelijk kan oversteken zonder middengeleider. Bij een intensiteit tussen de 800 en 1.600 mvt/uur is de oversteekbaarheid redelijk mits er een middengeleider wordt aangelegd. De hoogste uurintensiteit op de Sportlaan is 577 mvt/etmaal, er is dus ook voor fietsers geen aanleiding om een middengeleider toe te passen. Verkeersafwikkeling Uit de analyse met de Kruispuntwijzer blijkt dat de wachttijden, verzadigingsgraad en wachtrijen bij de aansluiting zeer beperkt blijven (max. 4 sec wachttijd, <5 meter wachtrij, <20% verzadiging). Zowel in de ochtend- als avondspits zijn geen knelpunten te verwachten. Ontsluitingsvorm De huidige aansluiting voldoet niet aan de richtlijnen en moet worden aangepast. Een voorrangskruispunt is de meest geschikte en proportionele oplossing, gezien de tijdelijke aard van de ontwikkeling. Inrichting moet voldoen aan de minimale CROW-eisen, zoals onderscheid in verharding, markering en vrij liggende fietspaden.

Bij een juiste inrichting van de aansluiting als voorrangskruispunt conform CROW-richtlijnen, zijn er geen bezwaren tegen de ontsluiting op de Sportlaan. De ontwikkeling leidt tot een beperkte toename van het verkeer (168 mvt/etmaal), die goed kan worden verwerkt. Parkeren Voor de ontwikkeling van de flexwoningen aan de Sportlaan is het aspect parkeren beoordeeld op basis van de Nota Parkeernormen Gemeente Ridderkerk. Deze nota vormt het geldende toetsingskader voor het bepalen van de parkeerbehoefte bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

54

Bij de berekening is uitgegaan van een worstcase scenario, in werkelijkheid worden er namelijk maximaal 97 woningen gerealiseerd, bestaande uit overwegend kleine en middelgrote appartementen. Voor de kleinste woonstudio’s (type PMC-11, circa 24 m²) is aangesloten bij de categorie ‘kleine eengezinswoning/tiny house/kamerverhuur zelfstandig’ uit de gemeentelijke parkeernorm, aangezien deze het beste aansluit op het beoogde gebruik. Hiervoor geldt een parkeernorm van 0,65 parkeerplaats per woning. Voor de overige woningtypen is uitgegaan van de normen voor appartementen tot en met 60 m² en appartementen vanaf 61 m². Op basis hiervan is de parkeerbehoefte als volgt berekend: Woningtype Aantal

Oppervlakte per woning (m²)

Categorie parkeernorm

Norm (pp/woning)

Totaal (pp)

PMC-11

60

ca. 24

Kleine egw / tiny house / kamerverhuur zelfstandig

0,65

39

PMC-12

20

ca. 35

Appartement ≤ 60 m²

1,3

26

PMC-13

15

ca. 50

Appartement ≤ 60 m²

1,3

19,5

PMC-14

5

ca. 70

Appartement 61–80 m²

1,5

7,5

Totaal

100

≈ 92

Op basis van deze berekening bedraagt de benodigde parkeercapaciteit 92 parkeerplaatsen. In de opgestelde proefverkaveling zijn 95 parkeerplaatsen opgenomen, waarmee ruimschoots wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm en tevens een beperkte marge is opgenomen om eventuele afwijkingen in gebruik of bezoekers parkeren op te vangen. Daarnaast wordt voorzien in voldoende fietsparkeerplaatsen conform de CROW-richtlijnen en het gemeentelijke beleid, waarmee wordt bijgedragen aan duurzaam en toekomstbestendig mobiliteitsgedrag. De helft van de fietsparkeerplaatsen zal overdekt zijn. Bij elk bouwblok wordt een afsluitbare fietsenberging van gemiddeld 25 plekken gerealiseerd aan de zijde van de Rotterdamseweg. Verspreid door het gebied komen aanvullende (semi-)overdekte stallingsplekken. De overige benodigde fietsenplekken worden als onderdeel van het inrichtingsplan in het gebied ingepast. In het parkachtige binnengebied komt geen ruimte om fietsen te stallen. De ontwikkeling voldoet hiermee aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Ridderkerk en vormt geen belemmering voor de verkeerskundige uitvoerbaarheid of de parkeerdruk in de omgeving. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling heeft voor wat betreft het aspect ‘mobiliteit’ geen negatieve invloed op het realiseren van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

Dit aspect draagt op zichzelf daarom bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.15

Spuitzones

Kader Bij gebiedsontwikkeling in de nabijheid van agrarische percelen waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, spelen spuitzones een belangrijke rol. In de land- en tuinbouw worden deze middelen ingezet om gewassen te beschermen tegen ziekten en plagen. Het bespuiten van gewassen kan echter leiden tot ‘drift’, waarbij spuitnevel door de wind wordt meegevoerd en zich verspreidt naar de omgeving. Dit kan gevolgen hebben voor de volksgezondheid. Hoewel er in Nederland geen wettelijk vastgelegde minimale afstand bestaat tussen landbouwpercelen en gevoelige functies zoals woningen of recreatievoorzieningen, heeft jurisprudentie een vuistregel ontwikkeld. Hierbij wordt doorgaans een afstand van 50 meter aangehouden tussen percelen waar open teelt met gewasbeschermingsmiddelen plaatsvindt en gebieden met woon- of verblijfsfuncties. Gezondheidsrisico’s spelen een belangrijke rol bij deze regelgeving. De Gezondheidsraad heeft in 2020 geadviseerd om een voorzorg benadering te hanteren en te streven naar een vermindering van het gebruik van chemische gewasbeschermingsmiddelen. Uit onderzoek blijkt dat langdurige blootstelling aan deze middelen mogelijk bijdraagt aan aandoeningen zoals Parkinson en Alzheimer. Het RIVM heeft daarom aanbevolen om strengere datavereisten en testrichtlijnen toe te passen.

Bij de planvorming van nieuwe ontwikkelingen wordt niet alleen gekeken naar de huidige situatie, maar ook naar wat planologisch maximaal mogelijk is. Dit betekent dat zelfs als een aangrenzend agrarisch perceel op dit moment niet wordt gebruikt voor gewasbescherming, er toch rekening gehouden moet worden met de mogelijkheid dat dit in de toekomst wel

55

gebeurt. Hierdoor kan een nieuwe gevoelige functie, zoals een woongebied, een belemmering vormen voor de agrarische bedrijfsvoering. In enkele gevallen kan gemotiveerd worden afgeweken van de 50-meterregel. Dit kan bijvoorbeeld als er op het moment van vaststelling van het omgevingsplan geen gebruik wordt gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen en dit binnen de planperiode ook niet wordt verwacht. Daarnaast kan onder bepaalde omstandigheden de representatieve bedrijfssituatie worden meegenomen, mits dit een realistisch beeld geeft van de toekomstige exploitatie van het perceel. Dergelijke afwijkingen moeten echter zorgvuldig worden onderbouwd. Onderzoek Aangrenzend aan de woningbouwlocatie bevindt zich een agrarisch perceel. Volgens het bestemmingsplan/ omgevingsplan heeft dit perceel de bestemming ‘Agrarisch’ met specifieke functieaanduiding ‘paardenhoudenrij’. Volgens vaste jurisprudentie moet een afstand van 50 meter worden aangehouden tussen gevoelige functies (zoals wonen) en agrarische bedrijvigheid waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Deze zone van 50 meter wordt een spuitzone genoemd. Volgens vaste jurisprudentie is het evenwel mogelijk die afstand te verkleinen, als daaraan een deugdelijke motivering ten grondslag ligt.

Hoewel het agrarische perceel planologisch ruimte biedt voor onder andere akkerbouw, vollegrondstuinbouw en andere agrarische activiteiten waarbij gewasbeschermingsmiddelen kunnen worden toegepast, wordt het perceel al langdurig uitsluitend gebruikt voor een paardenhoudenrij. Dit betekent dat er in de praktijk geen sprake is van gewasbescherming of bespuitingen die een risico kunnen vormen voor de beoogde woningbouwontwikkeling. Hierbij wordt ook opgemerkt dat het perceel ookexpliciet is aangeduid met de functieaanduiding ‘paardenhoudenrij’. De afstand van 50 meter is bedoeld om risico’s als ten gevolge van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen te beperken. Aangezien het perceel in kwestie al langdurig als paardenhoudenrij functioneert en er geen aanwijzingen zijn dat dit op korte termijn zal veranderen en er geen gewasbeschermingsmiddelen worden ingezet, ontbreekt de noodzaak om vast te houden aan deze afstand. Ook wordt opgemerkt dat de beoogde woningbouw een tijdelijk karakter heeft met een maximale looptijd van 15 jaar. In deze periode kan worden gemonitord of er zich planologische wijzigingen voordoen in het gebruik van het agrarische perceel.

Mocht er in de toekomst een verschuiving plaatsvinden richting akkerbouw of vollegrondstuinbouw, dan kan bij afloop van de tijdelijke periode een heroverweging plaatsvinden over de wenselijkheid en haalbaarheid van een meer permanente woonfunctie op deze locatie. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling heeft voor wat betreft het aspect ‘spuitzones’ geen negatieve invloed op het realiseren van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Dit aspect draagt op zichzelf daarom bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

56

5. Participatie 5.1 Verplichte participatie

De gemeente raad van Ridderkerk heeft in haar vastgestelde participatiebeleid een lijst vastgesteld met initiatieven die participatie plichtig zijn. Voorliggende ontwikkeling betreft één van deze verplichte inactieven. Omdat de ontwikkeling gaat om meer dan 11 woningen. Een participatieverslag is een indiening vereist bij de aanvraag van een omgeving participatieverslag omvat ten minste een beschrijving van: 1. activiteiten die zijn verricht om belanghebbenden in de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van de vergunningaanvraag; 2. informatie of aandachtspunten van belanghebbenden in de omgeving; 3. een omschrijving hoe in het plan wordt omgegaan met de informatie en aandachtspunten van belanghebbenden in de omgeving. Participatieproces In het proces om te komen tot deze ontwikkeling van 97 flexwoningen zijn belanghebbenden op verschillende momenten en manieren betrokken. Er is gekozen voor eerst een algemene informatieavond, het oprichten van een klankbordgroep om dieper in te gaan op wensen van omwonenden en nieuwe bewoners en individuele gesprekken voor wie daar behoefte aan had. Een tweede algemene informatieavond is gehouden voordat de BOPA ter inzage gaat om het plan toe te lichten en wat er met de input van de klankbordgroep is gedaan.

Op 13 december 2024 zijn omwonenden voor het eerst geïnformeerd over het voornemen om 90 tot 130 flexwoningen te realiseren op de locatie gelegen tussen de Sportlaan-Rotterdamseweg –Benedenrijweg. In de brief is aangegeven dat omwonenden op een later moment geïnformeerd en betrokken worden bij de planvorming. Naar aanleiding van deze brief hebben diverse omwonenden gereageerd richting de gemeente met hun bedenkingen op het plan. Iedereen is per brief uitgenodigd om met betrokken medewerkers van de gemeente persoonlijk in gesprek te gaan. Drie omwonenden hebben hier gebruik van gemaakt en er heeft een gesprek bij hen thuis plaats gevonden en per email is een verslag van dit gesprek naar de betreffende personen gestuurd. Op 22 april 2025 zijn circa 260 uitnodigingen verstuurd naar omwonenden om hen uit te nodigen voor een informatieavond op 7 mei 2025 in de Christus is Koning kerk. Een verslag van deze avond is bijgevoegd in bijlage 6. Tijdens deze avond is een oproep gedaan aan omwonenden om zich aan te melden voor een klankbordgroep. De dag na de informatieavond heeft er nog een gesprek plaatsgevonden met drie omwonenden van verschillende adressen die meer informatie wilden over het project. De gemeente ontving 10 aanmeldingen voor de klankbordgroep. De eerste bijeenkomst vond plaats op 4 juni 2025 in het wijkcentrum Slikkerveer.

Aan de hand van stellingen en een maquette hebben we met bewoners gepraat over hun wensen maar ook hun zorgen. We hebben hun wensen meegenomen en daarna met de benodigde vakdisciplines en externe partijen (zoals Waterschap) besproken. Op 25 juni 2025 was de tweede bijeenkomst. Daar hebben wij gepresenteerd welke wensen we uit de eerste avond we mee konden nemen en welke niet. Ook hebben we hier een toelichting op gegeven. Verslagen van deze avond zijn bijgevoegd in bijlage 7 en 8. Het bleek tijdens deze avond dat het punt van verkeer meer toelichting nodig had. Op 8 juli 2025 is om die reden nog met een kleiner comité van de klankbordgroep gesproken over de ontsluiting van het plan samen met een omgevingsmanager van het Waterschap en de verkeerskundige van de gemeente. Op 3 september vond een laatste bijeenkomst plaats met de klankbordgroep om te praten over hoe het ruimtelijke deel van de BOPA wordt ingediend. Conclusies van onderzoeken zijn gedeeld en het uiteindelijke model is toegelicht. Tijdens deze bijeenkomst zijn er nog wensen geuit om een aantal punten aan het ontwerp aan te passen. Deze zijn beoordeeld en een aantal van deze wensen hebben we kunnen verwerken, zo zijn de bergingen verplaatst in het definitieve model naar de zijde van de Rotterdamseweg en is het wandelpad niet meer voorzien direct aan de Blaakwetering.

Eind oktober hebben alle omwonenden een brief gekregen met een terugkoppeling over het participatietraject en een uitleg over hoe het proces verder gaat. Ook zijn zij uitgenodigd om nog vragen te stellen over het participatieverslag tijdens een inloopbijeenkomst op 10 november 2025. In deze brief is aangegeven vermeld dat er de een mogelijkheid is om in te spreken tijdens de commissievergadering van de raad op 13 27 november 2025. Naast de gesprekken met de klankbordgroep zijn er ook nog individuele gesprekken met omwonenden. Toekomstige bewoners Er is een gesprek geweest met een afvaardiging van de Oekraïners die momenteel al in Ridderkerk verblijven en straks een onderkomen krijgen op deze locatie. We spraken over de plannen die voorliggen en de wensen van de toekomstige bewoners (zie bijlage 10 voor het verslag).

57

Resultaat van participatie De participatie die er is geweest heeft geleid tot een vorming van het plan zoals het er nu ligt. De bebouwing zoals deze nu ingetekend is, is voorgesteld door de klankbordgroep, door een lintbebouwing wordt een groot deel van het perceel vrijgehouden voor een parkachtige omgeving. Aangegeven is dat het oplossing van akoestische maatregelen in de bebouwing de voorkeur heeft boven een geluidsscherm. Met een wandelpad dat uitkomt op de Benedenrijweg wordt een wandelroute gecreëerd voor de wijk die er tot nu toe nog niet was. Daarmee wordt het nieuwe ‘wijkje’ voor iedereen en niet een ‘wijkje’ op zichzelf. Naar aanleiding van gesprekken met de klankbordgroep is er nog een keer goed gekeken naar en gesproken over een alternatieve ontsluiting. De uitkomsten van gesprekken met verkeerskundigen van de gemeente, betreffende vakspecialisten bij het Waterschap en het verkeerskundige onderzoek hebben geleid tot het voorstel om de ontsluiting aan de Sportlaan te houden. Hoe verder met participatie? Tijdens de tweede informatieavond op 1 oktober 2025 hebben we aangegeven dat we opnieuw een klankbordgroep gaan vormen met omwonenden en toekomstige bewoners om het ontwerp van de buitenruimte verder te bepalen. Enige input is al gegeven, maar er zal nog van een schets ontwerp naar een definitief ontwerp gewerkt worden. Verder blijven individuele gesprekken mogelijk.

Bij de opvolgende BOPA is participatie mogelijk, maar uitsluitend over de onderwerpen die daarin aan bod komen. Voor onderwerpen waarover in deze BOPA al een besluit is genomen, wordt geen aanvullende participatie geboden.

5.2 Intaketafel/Omgevingstafel

Het initiatief is in februari 2025 besproken bij de omgevingstafel van de gemeente Ridderkerk. Onderstaand wordt kort toegelicht welke conclusies en adviezen zijn gegeven tijdens de omgevingstafel en hoe deze zijn door vertaald in het plan. Adviezen en conclusie Omgevingstafel Duurzaamheid Advies: Maak duidelijk op welke wijze duurzaamheidseisen op het gebied van Energie, Klimaatadaptatie en Circulariteit geconcretiseerd worden. Afhankelijk van definitie flexwoningen, wel of geen tijdelijke woningen, kunnen eisen verschillend zijn volgens Besluit bouwwerken leefomgeving (de opvolger van het Bouwbesluit). Bij geluidshinder en isolatie, gaat dat bij tijdelijke bouw om een lagere eis dan bij nieuwbouw. Wees bewust of de lagere eisen gewenst/voldoende zijn. Houd rekening met de gevolgen van extreme weersomstandigheden in dit gebied. Het gebied is kwetsbaar voor wateroverlast bij hevige neerslag. Voor het (in korte tijd) bouw- en woonrijp maken hier extra aandacht aan schenken. Afhankelijk van type flexbouw extra aandacht voor eventuele opwarming woningen bij langdurige warmte. Denk hierbij ook aan zonwering e.d. en koelte/schaduwplekken in de buitenruimte.

Vertaling plan Zie paragraaf 4.13 uit deze motivering.

Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Erfgoed Advies: De locatie ligt in het gebied met een redelijke hoge verwachting volgens de Archeologische waardenkaart. Voor gebieden met een redelijk hoge archeologische verwachting geldt dat grondwerkzaamheden (inclusief heien) die een oppervlakte beslaan van meer dan 200 m² en tevens dieper reiken dan respectievelijk 50 cm of 80 cm beneden het maaiveld dienen te worden getoetst op de noodzaak van archeologisch onderzoek. Voor de verlening van een omgevingsvergunning moet een plan van de voorgenomen werkzaamheden worden voorgelegd aan BOOR. Op basis van dit plan wordt beoordeeld of een archeologisch vooronderzoek (bureauonderzoek en/of inventariserend veldonderzoek) voorafgaand aan de werkzaamheden noodzakelijk is. Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Bodem en omgevingsveiligheid Advies:

In de opvolgende BOPA zal archeologie worden beoordeeld en zal archeologisch onderzoek (indien noodzakelijk) worden uitgevoerd.

Zie paragraaf 4.7 en 4.8 uit deze motivering

58

Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 noodzakelijk om de bodemkwaliteit in beeld te brengen. Aandachtspunten hierbij zijn de dammen om het perceel te bereiken, bestrijdingsmiddelen, PFAS en mogelijk asbest. Wanneer sloten gedempt worden is het ook van belang om inzicht te krijgen in de kwaliteit van de waterbodem (sliblaag), onderzoek conform NEN 5720. Analyseer de ge- en verboden volgend uit de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening, vanwege de ligging in de boringsvrije zone van het grondwaterbeschermingsgebied (voor bereiding drinkwater). Bodemenergiesystemen zijn bijvoorbeeld niet toegestaan. Draagkracht is niet optimaal door de aanwezigheid van 0,5 – 4 meter veenpakket in de ondergrond. Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Externe veiligheid Advies: De locatie ligt buiten alle risicocontouren en aandachtsgebieden van risicobronnen in de omgeving. Externe veiligheid is daarom geen aandachtspunt. Geluid Advies: Uitvoeren van akoestisch onderzoek is noodzakelijk om te kunnen bepalen wat op deze locatie mogelijk is. Om nieuwe geluidknelpunten te voorkomen hanteren we de plandrempel als bovengrens voor nieuwbouwen herstructureringsprojecten (wegverkeer 61 dB Lden, gecumuleerde geluidbelasting 63 dB Lden en 55 dB Lnight, zie indicatieve geluidbelastingkaarten).

Bij het opstellen van het akoestisch onderzoek en de onderbouwing van het aspect geluid in de ETFAL dienen de Beleidsregels geluid wegverkeer betrokken te worden. Conclusie: Niet akkoord. Voor dit thema is naderonderzoek/overleg nodig . Luchtkwaliteit Advies: Op basis van het Programma Geluid & Lucht staan we nieuwe gevoelige functies (zoals woningbouw) niet toe binnen 50 meter van de Rotterdamseweg, vanwege slechte luchtkwaliteit. Geadviseerd wordt om bij het zoeken naar oplossingsrichtingen rondom luchtkwaliteit de GGD Rotterdam Rijnmond te betrekken. Conclusie: Niet akkoord. Voor dit thema is naderonderzoek/overleg nodig . Bedrijven en milieuzonering – geur Advies: In afstemming met DCMR Milieudienst Rijnmond is nader onderzoek nodig naar de bedrijfsmatige activiteiten van de naastgelegen paardenhouderij. Activiteiten: ‘het bedrijfsmatig, niet op agrarische productie gericht, houden en stallen van paarden en pony's, met als ondergeschikte activiteit het fokken, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's)’. Er vindt fok plaats. Gaat het om minder dan 25 fokpaarden of pony’s? Dan gelden de regels uit de Bruidsschat. Geadviseerd wordt om nader te onderzoeken of specifieke bedrijfsmatige activiteiten op locatie reden zijn om deze afstanden voor geur te kunnen verkleinen. Conclusie: Niet akkoord. Voor dit thema is naderonderzoek/overleg nodig .

M.e.r-beoordeling Advies: Bij het ruimtelijk inpassen van de flexwoningen moet waarschijnlijk een merbeoordeling plaatsvinden, omdat de woningen onderdeel zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject (bijlage V, onderdeel J11 Omgevingsbesluit). Spuitzones Advies:

Zie paragraaf 4.8 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.4 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.3 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.5 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.1 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.15 uit deze motivering

59

Streven naar een zo laag mogelijke blootstelling van omwonenden aan bestrijdingsmiddelen. Dit geldt met name voor de situatie dat na ontwikkeling nog landbouwgronden resteren waar bestrijdingsmiddelen gespoten worden. Gezondheidskundig is het vooralsnog niet mogelijk aan te geven wat een veilige afstand is. Daarom adviseert de GGD uit voorzorg om in nieuwe situaties zoveel als mogelijk afstand te houden tussen landbouwgrond waarop bestrijdingsmiddelen worden toegepast en kwetsbare bestemmingen, zoals woningen en scholen. Uit recente rechterlijke uitspraken blijkt dat bij woonfuncties naast agrarische functies, een spuitvrije zone van 50 meter in acht wordt genomen, maar dit is dus niet gezondheidskundig onderbouwd. Conclusie: Niet akkoord. Voor dit thema is naderonderzoek/overleg nodig . Stikstof Advies Uitvoeren stikstofberekening voor de aanleg en gebruiksfase met de meest recente versie van AERIUS-calculator. Conclusie: Niet akkoord. Voor dit thema is naderonderzoek/overleg nodig . Ontwerp openbare ruimte Advies Het betreffende landschap en aanliggende panden hebben een hoge cultuurhistorische waarde. Zie Cultuurhistorische waardenkaart Woongebieden bladzijde 23. Op basis van dit stuk onderstaande adviezen: Rekening houden met het nabijgelegen rijksmonument Huis te Woude (Benedenrijweg 67). De inpassing van de flexwoningen moeten passend zijn bij de landelijke setting.

Het slotenpatroon, Blaakwetering en de knotwilgen moeten behouden blijven. Bruggen en andere objecten passend maken bij landelijk gebied. Geluidscherm groen inpassen, zo onzichtbaar mogelijk. Het gebied moet integraal bekeken worden: bij ruil van gronden moet de activiteit passend zijn in de landschappelijke uitstraling. Rekening houden met duurzaamheid ivm tijdelijkheid. Hoe ziet het gebied eruit als de flexwoningen verdwijnen? Teken ook een ver toekomstbeeld. Van wie wordt het eigendom en wie beheert wat? Duidelijke afspraken over maken. Rekening houden met sociale controle bij inpassing. Komt er een trafostation? Zorg voor een hufterproof ontwerp. Gemeenschappelijke buitenruimtes incl. speelgelegenheden. Rekening houden met bereikbaarheid bij calamiteiten en onderhoud. Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Stedenbouw Advies: Het project betreft het bouwen van flexwoningen die ‘tijdelijk’ op deze locatie worden gesitueerd. Aangezien de infrastructuur (wegen, riolering en kabels en leidingen) moet worden aangelegd is het aannemelijk dat de locatie op termijn een permanente woonfunctie krijgt. Zorg er daarom voor dat de groen- en wegen- en waterstructuur zo is gekozen dat er bouwvelden ontstaan met afmetingen die ook passend zijn voor kavels met permanente woningen.

Maak daarom een doorkijk naar die situatie! (start met de eindsituatie en vul die dan in met tijdelijke woningen) Respecteer de zeer hoge cultuurhistorische waarde van aanwezige structuren (RingdijkBenedenrijweg, Blaakwetering) met daaraan 2 rijksmonumenten (Huis ter Woude en Stoeterij): geef het erf van Huis te Woude voldoende ruimte rondom: verklein het plangebied tot aan de sloot en houd rekening met de uitstraling/het zicht vanaf de dijk; houd de wetering zichtbaar, maak het beleefbaar en zorg voor een kwalitatieve inrichting van de oevers. Het plangebied tot aan de sloot heeft een (netto) oppervlak van ca. 22.500m2. Dat betekent een dichtheid van 40-57 woningen/ha (totaal 90-130 woningen). In de tabel staat dat de woningen qua ruimte goed inpasbaar zijn. Vraag is wat ‘goed’ betekent en of rekening gehouden is met een goede ruimtelijke en woonkwaliteit. Houdt hier nadrukkelijk aandacht voor. Gezien het verkeersgeluid van de Rotterdamse weg zijn geluidmaatregelen nodig op woning- en buurtniveau. Houdt daarom rekening met de oriëntatie en

Zie paragraaf 4.11 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.12 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.12 uit deze motivering

60

situering de oriëntatie en situering van de woningen met het oog op een geluidluwe buitenruimte; de ruimte die nodig is voor een kwalitatief goede inpassing van een geluidscherm. Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Toezicht en handhaving Advies: Het bouwproject vraagt een integrale beoordeling. Hierbij een aantal belangrijke hoofdlijnen: De beschermde rijksmonumenten, evenals de nabij gelegen infrastructurele werken (t.b.v. wegen, water, infra) kunnen erg trillingsgevoelig zijn. Afstand houden, trillingsdempende maatregelen treffen of trillingsarme heimethodes toepassen die in een grondwaterbeschermingsgebied mogen worden gebruikt. Heiwerken naast doorgaande verkeersroutes kunnen ingrijpende veiligheidsmaatregelen vergen met veel impact op de doorstroming van dat verkeer. De grondmechanische eigenschappen van Ridderkerk, en in dit gebied in het bijzonder, zijn kritisch en vergen veel aandacht. Dus zware bouwmethodes c.q. gestapelde bebouwing zoveel mogelijk beperken. Bouwverkeer uitsluitend via de Sportlaan. Bouwverkeer via de Benedenrijweg is te risicovol voor bebouwing en het overige verkeer.

Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Verkeer en parkeren Advies Aansluiting bij viaduct Sportlaan ivm grondbezit. De Sportlaan heeft voorrang ten opzichte van de erftoegangsweg die leidt naar de flexwoningen. Er komt geen verkeersregelinstallatie of fysieke aanpassing omdat het tijdelijke woningen betreft. Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Wonen Advies Belangrijk is dat de flexwoningen er zo snel als mogelijk is staan. Dit is nodig omdat de huidige tijdelijke woningen voor ontheemden uit Oekraïne per 1 oktober 2025 moeten worden teruggeleverd aan Wooncompas. De woningen zijn ook bedoeld voor doelgroepen herhuisvestingskandidaten en spoedzoekers. In de afspraken met Wooncompas moeten we zien te borgen dat deze woningen ook bij die doelgroepen terecht komen. Om de woningen ook op langere termijn exploitabel te laten zijn is het belangrijk dat ze enigszins standaard zijn voor wat betreft typologie/ vormgeving zodat ze voor diverse doelgroepen geschikt zijn om in te wonen.

Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Sociaal domein Advies: Werk in het onderzoek ook de verschillende soorten spoedzoekers uit die mogelijk in aanmerking zouden komen voor een flexwoning (spoedzoekers is namelijk erg breed). Denk daarbij vanuit het sociaal domein aan uitstromers uit instellingen die (onder begeleiding) weer zelfstandig gaan wonen, dak- en thuislozen, gescheiden personen en mensen met financiële problemen. Zeker ook in het licht van een mogelijke afname van het aantal Oekraïense ontheemden over enkele jaren. Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Groen en ecologie Advies:

Meenemen in vergunningsvoorschriften

Zie paragraaf 4.14 uit deze motivering

Zie hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3.4.2 uit deze motivering

Zie hoofdstuk 2

Zie paragraaf 4.11 uit deze motivering

61

Bomen en groen langs Sportlaan bevinden zich binnen de groene hoofdstructuur van de Groene kaart. Dus bestaand groen en bomen beschermen. Het plan biedt kansen om d.m.v. aan te planten bomen en beplanting de biodiversiteit te vergroten. Nagaan of vooraf ecologisch onderzoek nodig op het terrein (bv akkerranden en watergangen). Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Water en riolering Advies: Klimaatmaatregelen voor het voorkomen van wateroverlast: 50mm berging per m2 verharding met vertraagde afvoer naar de sloot aanleggen; of, volgens de beleidsregel van het WSHD, 14% open water/plas graven per m2 verharding. Toets uitvoeren dat er geen water in de woningen komt bij een klimaatbui van 90mm. Het perceel ligt op sommige plekken vrij laag: -1.50 NAP. Binnen het plangebied is geen riolering aanwezig. Ten behoeve van het inzamelen en transporteren van huishoudelijk afvalwater dient een rioolstelsel inclusief rioolgemaal aangelegd te worden. Het gemaal uitvoeren met twee pompen met een eigen energievoorziening en gemaalsturing (RTC) die aangesloten moet worden op de hoofdpost van de gemeente. Tracé persleiding bepalen met de gemalen- en rioolbeheerder. Het gemaal voert alleen huishoudelijk afvalwater (DWA) af (gescheiden rioolstelsel).

Regenwater (HWA): direct naar de watergang of indirect via een voorziening naar de watergang afvoeren. Het rioolstelsel (DWA en HWA) moet ontworpen en getoetst worden conform de eisen uit de LIOR. Met het ontwerp rekening houden dat deze locatie ook is aangemerkt om de wijk Slikkerveer te voorzien van extra waterberging. Deze reservering is gedaan om het afkoppelen van verhard oppervlak tijdens rehabilitaties mogelijk te maken en bestaande en toekomstige knelpunten aangaande wateroverlast aan te pakken. WSHD betrekken in het ontwerp en vergunning aanvragen (afvalwaterketen, watersysteem). Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Wegen en civiele techniek Advies: De ontsluiting via de Sportlaan laten plaatsvinden. Bouwverkeer kan alleen richting de Kievitsweg i.v.m. beperkte doorrijhoogte. Wel zijn er plannen om een rotonde aan te brengen op de kruising Kievitsweg/Sportlaan. Belangrijk om uit te zoeken of je in de planning als gevolg daarvan niet in de problemen komt. De Rotterdamseweg geeft veel geluidoverlast. Misschien moet er wel gedacht worden aan een geluidsscherm. Voorbereidingen voor elektra duren minimaal 9 maanden.

Conclusie: Akkoord onder voorwaarden dat het advies wordt mee genomen in het concept ontwerp en de ruimtelijke onderbouwing Participatie Moet voldoen aan participatiebeleid gemeente.

Zie paragraaf 4.10 uit deze motivering

Zie paragraaf 4.1 en paragraaf 4.14

Zie hoofdstuk 5 uit deze motivering

62

6. Financiële haalbaarheid

De tijdelijke ontwikkeling van maximaal 97 sociale huurwoningen aan de Sportlaan/Rotterdamseweg wordt gerealiseerd in samenwerking tussen woningcorporatie Wooncompas en de gemeente Ridderkerk. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is op hoofdlijnen als volgt opgebouwd: Wooncompas – Vastgoedexploitatie Wooncompas neemt de verantwoordelijkheid voor de realisatie en exploitatie van de flexwoningen. De woningen worden aangekocht en verhuurd, waarbij is uitgegaan van een exploitatieperiode van 15 jaar op deze locatie. Indien na afloop van deze periode een geschikte andere locatie beschikbaar is, streeft Wooncompas ernaar de woningen nogmaals voor 15 jaar te gebruiken. Indien herplaatsing niet mogelijk is, wordt een beroep gedaan op de financiële herplaatsgarantie van het Rijk. De vastgoedexploitatie van Wooncompas resulteert in een negatief financieel resultaat. Dit tekort wordt door Wooncompas geaccepteerd aangezien het project bijdraagt aan haar kerntaak: het realiseren van betaalbare sociale huurwoningen voor urgente doelgroepen. Gemeente Ridderkerk – Grondexploitatie en huisvesting Oekraïense ontheemden De gemeente Ridderkerk is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie en verhuurt de grond tijdelijk (minimaal 15 jaar) aan Wooncompas.

De opbrengst uit de verhuur van de grond is niet kostendekkend voor de investeringen die de gemeente doet, waardoor het gemeentelijke project een onrendabele top bevat. Ter dekking van dit tekort worden (rijks)subsidies en overige externe financieringsbronnen benut. Het resterende tekort wordt gedekt vanuit de beschikbare bestemmingsreserve. Voor het gedeelte van de woningen dat bestemd is voor de huisvesting van Oekraïense ontheemden is financiering beschikbaar vanuit het Rijk. Deze financiering dekt de structurele lasten die de gemeente maakt voor de opvang van deze doelgroep. Conclusie Hoewel zowel aan de zijde van de woningcorporatie als aan de zijde van de gemeente sprake is van een zekere onrendabele component, wordt het project financieel haalbaar geacht. Dit komt door een combinatie van betrokkenheid van publieke partijen, doelgericht gebruik van rijksmiddelen en de maatschappelijke meerwaarde van het plan.

63

7. Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties

De voorgenomen ontwikkeling betreft de tijdelijke realisatie van maximaal 97 flexwoningen op een perceel aan de Rotterdamseweg in Ridderkerk. Het gaat om een terrein van ongeveer 22.500 m² dat momenteel een agrarisch bestemming heeft, voorgenomen woningbouwontwikkeling past niet binnen de regels van het omgevingsplan, en wordt om die reden gezien als buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Gezien de maatschappelijke behoefte aan tijdelijke woonruimte, de geschiktheid van deze locatie en de zorgvuldige inpassing van het initiatief, wordt de functie 'wonen' op deze plek als passend beschouwd. In deze motivering wordt toegelicht waarom sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan deze locatie. De tijdelijke woningen voorzien in een actuele en dringende maatschappelijke behoefte: het snel realiseren van betaalbare huisvesting voor urgente doelgroepen, waaronder Oekraïense ontheemden en reguliere woningzoekenden. Daarmee sluit dit initiatief aan bij zowel de gemeentelijke als de nationale woningbouwopgave. De locatie aan de Rotterdamseweg is goed geschikt voor deze tijdelijke invulling. Ze ligt binnen bestaand stedelijk gebied, is via de Sportlaan goed ontsloten en bevindt zich nabij voorzieningen en infrastructuur. Bovendien is er voldoende fysieke ruimte om de woningen op zorgvuldige wijze landschappelijk in te passen.

Door gebruik te maken van een locatie die op dit moment nog niet permanent wordt benut, wordt de ruimte efficiënt en meervoudig ingezet, in lijn met de uitgangspunten van de NOVI en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarnaast past voorgenomen ontwikkeling binnen de beleidsdoelen op provinciaal en gemeentelijk niveau. Uit de reeds uitgevoerde milieuonderzoeken blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van de flexwoningen op deze locatie. De woningen worden op voldoende afstand van een nabijgelegen paardenhoudenrij gerealiseerd, waardoor zowel op het gebied van geluid als geur geen onaanvaardbare effecten worden verwacht. De luchtkwaliteit blijft binnen de wettelijke grenswaarden en de locatie ligt buiten zones waar risico’s bestaan in het kader van externe veiligheid. Verkennend bodemonderzoek toont aan dat de bodem licht verontreinigd is, maar geschikt voor het beoogde gebruik. Er wordt circa 4.000 m² aan verhard oppervlak toegevoegd, wat betekend dat er 442m3 aan waterberging moet worden gerealiseerd, dit wordt op eigen terrein opgelost. Het afvalwater wordt via de riolering afgevoerd. Het hemelwater wordt lokaal verwerkt, conform de eisen voor klimaatadaptatie. Daarnaast ontstaat er nog een waterbergingsopgaven die voortkomt uit de regionale wateropgaven.

De bebouwing wordt zo geplaatst dat deze geluid tegenhoudt en de woningen komen op voldoende afstand van de weg te staan zodat de geluid- en luchtbelasting aanvaardbaar blijft. In aanvulling daarop wordt er een geluidsscherm langs de Rotterdamseweg geplaatst, om de geluidsbelasting verder te beperken. Daarnaast zijn maatregelen gesteld die in de verder uitwerking van het plan verwerkt dienen te worden. In het stikstofonderzoek is uitgegaan van een worstcase scenario. Uit dit onderzoek wordt geconcludeerd dat met zekerheid kan worden gesteld dat er geen sprake is van een toename van de stikstofdepositie binnen stikstofgevoelige habitats van Natura 2000-gebieden. Direct grenzend aan het plangebied bevindt zich een perceel met de bestemming 'Agrarisch' en een functieaanduiding voor 'paardenhoudenrij'. Hoewel jurisprudentie doorgaans een afstand van 50 meter vereist tussen woningen en agrarische percelen waar gewasbeschermingsmiddelen gebruikt zouden mogen worden, is daarvan in dit geval geen sprake. De paardenhoudenrij past feitelijk geen gewasbeschermingsmiddelen toe. Gezien dat feit wordt een kortere afstand dan 50 meter als aanvaardbaar beschouwd. Tijdens de looptijd van het project zal worden gemonitord of het gebruik van het naastgelegen perceel wijzigt.

Mocht dat het geval zijn, dan kan bij afloop van de termijn een heroverweging plaatsvinden over het vervolggebruik van deze locatie. De ontwikkeling leidt tot een beperkte verkeersgeneratie van circa 186 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Ontsluiting via de Sportlaan is verkeerskundig aanvaardbaar en parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Het aanvullend ecologisch onderzoek heeft uitgesloten dat er beschermde plantensoorten aanwezig zijn en het gebied dient ook niet als foerageergebied voor vleermuizen. Een omgevingsvergunning voor een flora en fauna activiteit is niet nodig. De opzet van het plan sluit aan bij de bestaande landschappelijke structuur en houdt rekening met zichtlijnen en openheid. Er vindt geen aantasting plaats van cultuurhistorische waarden. Deze eerste aanvraag (BOPA) ziet uitsluitend op de toedeling van de functie 'wonen' aan deze locatie. Bouwkundige aspecten worden nog niet beoordeeld. Ook het onderwerp archeologie valt buiten de reikwijdte van deze eerste fase en worden meegenomen in een vervolgaanvraag, zodra het bouwplan concreet is uitgewerkt. Door te kiezen voor een gefaseerde aanpak wordt geborgd dat het bevoegd gezag op beide momenten een zorgvuldige en volledige beoordeling kan verrichten, gebaseerd op voldoende uitgewerkte informatie.