2021-03-16 RIB Woonvisie Ridderkerk 2021-2026 - concept.pdf

597.100 | Woonvisie 2021-2026

26

Vanwege de nabijheid van de industrie in het havengebied, maar ook vanwege de aanwezigheid van veel oppervlakte water in de omgeving. Bolnes is de meest logische wijk om te starten, omdat het dichtbij de Rotterdamse warmteleiding ligt. Ook heeft Wooncompas er relatief veel bezit. Een kansrijke wijk om aan de slag te gaan samen met Wooncompas, inwoners en andere betrokkenen. Voor de wijk Bolnes starten we met het opstellen van een wijkplan. Dit is in lijn met het nationaal Klimaatakkoord, waarin staat dat de gemeenteraad in ‘uitvoeringsplannen op wijkniveau’ de keuze voor de aardgasvrije energieinfrastructuur maakt. In het wijkplan landt hiermee de ambitie voor de wijk, de keuze voor een alternatieve infrastructuur en een planning en stappenplan. We gaan aan de slag langs twee sporen: • Energiebesparing (zie hiervoor); • Aardgasvrij: komende 2-3 jaar wijkplan maken met woningcorporaties en overleggroep (met onder andere woningeigenaren). Ook werken we aan klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. We gaan een uitvoeringsplan maken en brengen koppelkansen in beeld.

6.3 Wat gaan we doen •

We maken wijkplannen, samen met Wooncompas, bewoners en andere betrokkenen, te beginnen bij Bolnes;

•

We zetten in op transparante mogelijkheden tot financiering, zowel vanuit de markt als vanuit de overheid. Zo zetten we beschikbare subsidieregelingen in ter stimulering van energiebesparing (bijv. de Regeling Reductie Energiegebruik Woningensubsidie (RREW);

•

We werken aan bewustwording bij onze inwoners door inzet van bijvoorbeeld energiecoaches, collectieve inkoopacties, Duurzame Huizen Route en Duurzaamheidsweek;

•

We zetten de WoonWijzerWinkel in als gemeentelijk energieloket waar inwoners terecht kunnen voor (maat)werkadvies voor verduurzaming van de woning;

•

We gaan met onze stakeholders (waaronder de woningcorporaties) in gesprek over klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. We werken aan een uitvoeringsplan en brengen de koppelkansen in beeld.

Deze opsomming bevat niet alle acties en plannen dien in het kader van duurzaamheidsbeleid worden ondernomen. Dat voert te ver voor deze Woonvisie en is onderdeel van duurzaamheidsbeleid.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

27

7 Thema 4: Wonen en zorg 7.1 Onze ambitie Wij willen dat alle inwoners in een veilige thuissituatie kunnen leven. Mensen met een zorgvraag kunnen op de plek waar zij een (sociale) binding mee hebben lang zelfstandig thuis wonen. Daarvoor is er in alle wijken een naar zorgdoelgroepen gevarieerd woonaanbod. Bijvoorbeeld geclusterde woonvormen voor ouderen of voor mensen met een verstandelijke beperking en voor mensen met een psychiatrische achtergrond. Er zijn ook mogelijkheden voor uitstroom uit een intramurale voorziening naar een zo gewoon mogelijke woonsituatie.

7.2 De opgaven De woon-zorgopgave voor verschillende doelgroepen in beeld Onze woningvoorraad vraagt aanpassing zodat mensen met een zorgvraag langer zelfstandig wonen. Daarnaast blijft ook een groep mensen met een zware zorgvraag bestaan. Voor hen blijft er in de toekomst behoefte aan verpleeghuiscapaciteit of een beschermd wonen-voorziening. Daarmee staat Nederland (en dus ook de gemeente Ridderkerk) voor een grote woonzorgopgave voor de komende jaren. De Landelijke Taskforce Wonen en Zorg heeft daarom als doel gesteld dat alle gemeenten in 2021 de behoefte aan wonen met zorg hebben geïnventariseerd en op basis daarvan een Woonzorgvisie hebben opgesteld. In deze Woonvisie schetsen we de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen in de komende jaren. Let op: dit is dus de verwachte toename van het aantal mensen, op basis van de bevolkingsontwikkeling in de toekomst. Dit is dus niet de nieuwbouwopgave. De huidige woningvoorraad kan daar mogelijk voor een goed deel in voorzien. Intramurale woonvormen vallen daarnaast buiten de nieuwbouwopgave die we in hoofdstuk 4 hebben geformuleerd. Dit zijn namelijk onzelfstandige woonruimten. In een vervolgproces willen we in nauw overleg met onze stakeholders verkennen in hoeverre bestaand vastgoed hierin al voorziet en wat dan nog in nieuwbouw of transformatie nodig is.

Behoefte aan woonvormen voor ouderen De grootste opgave betreft de ontwikkeling van de Behoefte tot 2030 van ouderen ten opzichte van behoefte aan verschillende woonvormen voor 2021: ouderen. Hier zijn verschillende woonvormen te • regulier wonen: + 700 onderscheiden: • geclusterd wonen: + 500 • De meeste ouderen hebben behoefte aan een • intramuraal SOM: + 30 gewone woning met alle basisvoorzieningen • intramuraal PG: + 60 gelijkvloers en een goede toegankelijkheid. Dit noemen we levensloopgeschikte woningen; • Er is een groeiende behoefte aan verschillende vormen van geclusterd wonen (extramuraal, denk aan seniorenwoning in complex, serviceflat, hofjeswonen, aanleunwoning); • Ook de behoefte aan intramurale woonvormen met 24-uurs zorg groeit. Zowel voor somatische (SOM) en psychogeriatrische zorg (PG) in verpleeghuis. Als voor kleinschalig wonen dementie, waar psychogeriatrische zorg gegeven kan worden.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

28

Dak- en thuisloosheid: Maatschappelijke opvang Maatschappelijke opvang (MO) is nu nog een taak van centrumgemeente Rotterdam. Wel is het de bedoeling dat afspraken worden gemaakt over spreiding van de opvang (decentralisatie). Deze is echter uitgesteld met vier jaar. In onze regio is MO nog niet gedecentraliseerd. Maar als dit wel gaat gebeuren, dan heeft dat zeker invloed op het wonen en de dienstverlening. Er ligt wel een opdracht van het ministerie om in 2021 het aantal dak- en thuislozen te verminderen. Dat is gericht op situaties waarin het onwenselijk is om hen aan te melden bij MO in de centrumgemeente. We moeten dan een beter beeld krijgen van de woonzorgbehoefte en op welke manier opname in MO kan worden voorkomen. In Ridderkerk gaat het om een beperkt aantal casussen per jaar waarin dat mogelijk is. Daar waar dat niet mogelijk is moet een beroep gedaan worden op de specialistische voorzieningen in de centrumgemeente.

Beschermd Wonen Het doel van Beschermd Wonen (BW) is mensen met Behoefte BW in Ridderkerk (voorlopige een psychische kwetsbaarheid zoveel mogelijk in de inschatting): wijken te ondersteunen. Vanaf 20216 richt de opgave • Aantal plekken BW: 45-50 inwoners zich vooral op mensen die in staat zijn te wonen in • Uitstroom met urgentie/begeleiding: ‘gewone’ zelfstandige woonvormen, misschien met jaarlijks 5-10 woningen enige begeleiding. Een overgang van beschermd wonen naar beschermd thuis. Voorwaarden voor deze overgang is een goede begeleiding en continuïteit van de zorg na uitstroom. Toch blijven ook intramurale plekken nodig. In de regio worden hiervoor nieuwe woonzorgvarianten ontwikkeld. Denk aan Housing First en tussenvoorzieningen, waaronder trainingshuizen. Nieuwe varianten worden opgenomen in het nieuwe regionale Beleidsplan BW en MO 2022 e.v.

Mensen met verstandelijke, lichamelijke en mobiliteitsbeperkingen Er is blijvend aandacht nodig voor mensen: • Met een verstandelijke beperking (VG); • Met een lichamelijke beperking (LG), en; • Met mobiliteitsbeperking (afhankelijk van rollator of rolstoel). De behoefte aan een specifieke woonvorm binnen deze doelgroep hangt af van de beperking. Er is vooral groei van mensen met een mobiliteitsbeperking.

Behoefte tot 2030 van mensen met een beperking ten opzichte van 2021: VG • Gespikkeld wonen: + 20 • Geclusterd wonen: + 50 LG • Gespikkeld wonen: + 1 • Geclusterd wonen: +10 Mobiliteitsbeperking • Rollatorgeschikt: + 330 • Rolstoelgeschikt: + 30

Het vervolg: opgave in samenwerking oppakken Wij willen goede regie voeren op deze uitdagende opgaven. Maar wij kunnen het beslist niet alleen. Daarvoor is een intensieve samenwerking met betrokken partijen voor nodig: waaronder in ieder geval onze zorginstellingen, welzijnsstichtingen, ouderenvertegenwoordigers en corporaties. We moeten goed met elkaar in gesprek gaan. Daarvoor richten we een Samenwerkingstafel Wonen en Zorg op. Samen maken we een Lokaal Actieplan Wonen-Zorg. Doel is om met elkaar de opgaven voor bestaande woningen

6 In 2020 heeft er een herindicatie plaatsgevonden waardoor mensen in Beschermd Wonen (Wmo) die geen

uitstroomperspectief hebben zijn overgegaan naar de Wet langdurige zorg (Wlz). Als gevolg hiervan is landelijk ongeveer 1/3 van het aantal mensen met een Beschermd Wonen indicatie overgegaan naar de Ggz-wonen in het kader van de Wlz.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

29

en vastgoed en benodigde nieuwbouw scherp te krijgen. En op basis van die opgave concrete afspraken maken over taken en verantwoordelijkheden.

7.3 Wat gaan we doen • • • •

We brengen het bestaande zorgaanbod (instellingen en extramurale woonvormen) in kaart en bepalen wat aanvullend nodig is om in de toekomstige behoefte te voorzien; Op basis daarvan maken we in 2021 samen met onze partners een Lokaal Actieplan Wonen-Zorg; We richten een Samenwerkingstafel Wonen en Zorg op. In dit overleg werken we samen aan de woonopgave en een optimale infrastructuur voor wonen en zorg; We maken aanvullende prestatieafspraken met Wooncompas en andere stakeholders over investeringen in woon-zorgconcepten en aanpassing van bestaande woningen.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

30

8 Thema 5: Leefbare wijken 8.1 Onze ambitie We hebben aantrekkelijke wijken met verschillende identiteiten en opgaven. Mensen voelen zich sterk verbonden aan de eigen wijk. Dit is tijdens de gesprekken met inwoners en stakeholders duidelijk geworden. We sluiten onze ogen niet voor knelpunten. Zo staat de leefbaarheid soms onder druk, bijvoorbeeld door een snel wijzigende samenstelling van de bevolking. Wij richten de focus in deze Woonvisie op de kwaliteit van wonen en leven in onze wijken. Per wijk verschilt dat, maar rode draad is: levensloopgeschikte wijken, opgave voor herstructurering, verduurzaming, meer variatie voor jong en oud en oog voor gezonde en veilige leefomgeving. Het is duidelijk dat er ook een nadrukkelijke opdracht ligt Wijkindeling om de leefbaarheid van wijken te bevorderen. We Ridderkerk hebben dat als gemeente, Wooncompas en samenleving in gezamenlijkheid continu op de agenda staan om knelpunten op te lossen en kansen te benutten. We hebben hierover een convenant afgesloten met Wooncompas, politie en Facet. Ons doel is dat het niveau van leefbaarheid in de wijken in 2023 minimaal gelijk of beter is dan het niveau in 2019.

8.2 De opgaven In bijlage 3 is een uitgebreidere beschrijving van de wijken met meer gegevens opgenomen. In deze paragraaf beperken we ons tot de opgaven die we in het kader van deze Woonvisie zien.

Centrum Verbeteren kwaliteit van bestaande woningen Het centrum is de wijk waarin de meeste voorzieningen van Ridderkerk liggen. Het kent vooral compacte bebouwing in de vorm van winkels en appartementen. In het wijkontwikkelingsprogramma wordt geconstateerd dat de kwaliteit van de woningvoorraad aandacht vraagt. Veel woningen voldoen niet meer aan de eisen van vandaag en morgen. Ook constateert het Wijkoverleg, dat er relatief veel kwetsbare mensen in het centrum wonen. Dit speelt met name rond de Koninginneweg. Meer differentiatie in de woningvoorraad is gewenst. De in gang gezette herstructurering zal verder worden doorgezet. Hierbij moet aandacht zijn voor voldoende sociale huurwoningen en betaalbare verduurzaming. Voor de verduurzaming van de woningvoorraad zal op termijn een wijkplan worden opgesteld (Warmtevisie). In de verdere uitwerking van Omgevingsvisie, Omgevingsplannen en gebiedsprogramma’s zullen omgevingswaarden voor gezondheid en veiligheid worden opgenomen. Versterking centrumfunctie Woningbouw in het centrum biedt kansen: het Ontwikkelperspectief Centrum 2035 geeft dat duidelijk aan. Met meer woningen kan het centrum meer gebruiks- en belevingswaarde krijgen. Het toevoegen van

597.100 | Woonvisie 2021-2026

31

woningen kan op de verdiepingen van gebouwen of doorwinkelruimtes in de aanloopstraten te transformeren naar wonen. Met meer bewoners komen er ook meer (potentiële) bezoekers voor winkels in het centrum. Dat maakt het centrum levendiger en daardoor ook (sociaal) veiliger. Woningbouwprogramma: kansen voor senioren, starters, ook voor mensen met hogere inkomens Het Wijkoverleg stelt dat er kansen liggen voor het huisvesten van senioren en starters. Daar richten wij ons op voor plannen in het centrum. Ook vormen van geclusterd wonen voor ouderen zijn kansrijk. Het bouwen van middeldure en dure huur- en koopwoningen biedt daarnaast kansen om een draagkrachtige doelgroep te huisvesten. Dit draagt bij aan de financiële draagkracht van het centrum en de winkels.

Drievliet en Het Zand Twee gezichten Drievliet en Het Zand verschillen sterk van elkaar. Drievliet is een typische ‘bloemkoolwijk’ uit de jaren ’70 en ’80. Er is veel zorgvastgoed aanwezig in de wijk, wat een aantrekkingskracht op ouderen uit heel Ridderkerk heeft. Voorzieningen zijn er in Drievliet alleen rondom het winkelcentrum. Drievliet zal sterk vergrijzen. De wijk kent een relatief sterke instroom van sociaaleconomisch zwakkere huishoudens. Het Zand is een relatief jonge wijk die vanaf de jaren ’90 tot ontwikkeling kwam en nog steeds wordt ontwikkeld. Kansen voor grondgebonden gelijkvloerse woningen, betaalbare en dure koop Drievliet vergrijst sterk. Er liggen kansen voor doorstroming ouderen door toevoeging van grondgebonden gelijkvloerse woningen, nabij voorzieningen. Ook liggen er kansen voor nieuwe geclusterde woonvormen voor ouderen. Het is wel belangrijk om een goede balans te bewaren tussen zorgbehoevenden en ‘andere’ inwoners. Zorgaanbod moet goed gespreid zijn over de wijken van Ridderkerk. We werken aan een goede mix door ook betaalbare en duurdere koopwoningen toe te voegen. Wijkaanpak Drievliet Het Zand is een nieuwe wijk en al gedeeltelijk zonder aardgas. Nieuwbouw in de wijk wordt voortgezet.

Voor Drievliet is het belangrijke de focus te richten op verbetering van de leefkwaliteit (vergroening openbare ruimte, klimaatadaptatie), sociale opbouw en samenhang. Ook is verduurzaming van de woningvoorraad aan de orde. Er ligt een grote opgave om bestaande woningen te isoleren en van het gas af te halen: betaalbare, schone en veilige energievoorziening. Op termijn is het belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie. Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen.

Oost Aandacht voor leefbaarheid Oost verandert door de wijzigende samenstelling van de bevolking. De leefbaarheid verdient aandacht, samen met bewoners: sociale cohesie neemt af, schoon-heel-veilig staat onder druk. In Oost is aandacht nodig voor verduurzaming en klimaatadaptatie (vergroening van de leefomgeving, vooral bij particulieren).

597.100 | Woonvisie 2021-2026

32

Eenzaamheid onder ouderen punt van aandacht, inzet op woningen voor ouderen en starters In de toekomst zal de wijk verder vergrijzen. In het Wijkprogramma voor Oost wordt op verschillende onderwerpen ingezet, waarvan een deel betrekking heeft op ‘wonen’. In Oost moet ontmoeting tussen verschillende groepen (jong en oud) sterker gestimuleerd worden. Ook is specifiek aandacht nodig voor kennismaking met nieuwe bewoners. Het aanbod van woonruimte is nog onvoldoende afgestemd op de vraag onder senioren. Er liggen kansen voor doorstroming van ouderen door toevoeging van gelijkvloerse woningen nabij voorzieningen. Ook moet gedacht worden aan nieuwe woonvormen voor ouderen (collectief, geclusterd). Voor een goede mix is ook toevoeging van woningen voor starters belangrijk (met name goedkope koop). Wijk vergroenen in het kader van leefbaarheid, maar ook klimaatadaptatie. Gezondheid, veiligheid, wijkplan aardgasvrij Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen. Op termijn is het ook in Oost belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie.

Oostendam Dorps karakter, hechte gemeenschap, weinig ruimte voor ontwikkeling Oostendam is een apart gelegen wijk, met een klein aantal inwoners. Het heeft een dorps karakter, gelegen in een mooi polderlandschap en natuurgebied langs de Waal. Oostendam kent een hechte gemeenschap, met een sterke mate van sociale controle en contact. Handhaven aantrekkelijk dorp, verduurzaming voortzetten, wellicht beperkte nieuwbouw Door de ligging van Oostendam is er weinig tot geen ruimte voor ontwikkeling. Ruimtegebrek speelt een grote rol: Oostendam zit klem tussen de Waal en de A15. De focus ligt op handhaving van het fraaie dorp en het bevorderen van sociale cohesie. Wooncompas werkt aan verduurzaming van haar woningen, door ze te verbouwen tot nul-op-de-meter-woningen. Maar ook de aanpak van de particuliere voorraad is belangrijk. Op termijn wordt ook voor Oostendam gewerkt aan een wijkplan in het kader van de warmtetransitie. Het is wenselijk om senioren zo lang mogelijk in hun netwerk van de wijk te laten wonen (door ambulante ondersteuning indien dat nodig is). Voor jongeren zouden goedkope koopwoningen passend zijn. Afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden kan gedacht worden aan een kleinschalige combinatie van jongeren en ouderen, wellicht in de vorm van een hofje.

Bolnes Grote verschillen binnen de wijk Binnen Bolnes zijn de verschillen groot: er zijn flats uit jaren ’60 en ’70, dure koopwoningen uit de jaren ’90, kleine corporatiewoningen uit het begin van de 20e eeuw. En er is oude industrie langs de rivier. Bolnes heeft een relatief oude woningvoorraad. De kleine woningen in de wijk zijn populair, maar deze moeten wel opgeknapt worden. Wijkplan warmtetransitie, integrale aanpak Bolnes is de eerste wijk waarvoor een warmteplan wordt opgesteld (in 2021). Dit biedt kansen voor een integrale aanpak van de wijk. Immers, de opgave is ook om de verouderde woningvoorraad te vernieuwen

597.100 | Woonvisie 2021-2026

33

en een grotere differentiatie te creëren in eenzijdig samengestelde delen van Bolnes. De concentratie van sociale woningbouw zou wat meer verspreid kunnen worden. Kansen voor nieuw woonmilieu, herstructurering en transformatie bedrijfspanden Rivieroevers bieden kansen voor een geheel nieuw soort woonmilieu, met behoud van het industriële karakter. Dan is wel een goede mix nodig: van sociale huur, goedkoop/betaalbare koop voor jongeren, levensloopgeschikte woningen voor senioren (ook geclusterd wonen). Maar ook dure koopwoningen zijn nodig: voor Ridderkerkers en mensen van buiten die een dergelijk woonmilieu aantrekkelijk vinden. Met een goed, gevarieerd programma biedt woningbouw aan de Rivieroevers kansen om schuifruimte te creëren voor de herstructureringsopgave in Bolnes. Ook woningbouw op het sportpark leent dit zich voor een gevarieerd programma (inclusief sociale huur) voor jongeren, gezinnen en ouderen (hofje, geclusterde woonvormen). Daarnaast zijn er kansen voor het ombouwen van bedrijfspanden tot woningen voor jongeren en ouderen (bijvoorbeeld het rijtje bedrijven bij de Ringdijk). Het huidige groen om de wijk wordt gezien als een belangrijke buffer. Dit zien de bewoners het liefst ook in de toekomst behouden. Naast groen is ook sporten belangrijk voor de wijk. Aandachtspunt voor de wijk is de verkeersontsluiting: verkeer beïnvloedt de leefbaarheid in de wijk.

Tegelijkertijd is het van belang oog te hebben voor de behoefte aan watergebonden bedrijvigheid. Keuzes hierin worden afgewogen in de gebiedsvisie Rivieroevers. Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen.

Rijsoord Veel woningen toegevoegd in de jaren ’60 en ’70 De grootste toevoeging van woningen in Rijsoord hebben plaatsgevonden in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw. Het overgrote deel van de wijk bestaat uit eengezinswoningen in de koopsector. De meeste inwoners van Rijsoord zijn tevreden over huidige woonsituatie. Een deel wil echter verhuizen, liefst in eigen wijk: Rijsoord is een echte gemeenschap. Inspelen op vergrijzing en ontgroening: nieuwbouw en aanpassing voorraad Er wonen veel gezinnen in de wijk. Maar ook Rijsoord vergrijst en ontgroent, net als een aantal andere wijken in Ridderkerk. Beschikbaarheid van aantrekkelijke eengezinswoningen in verschillende prijsklassen is van belang om een evenwichtige bevolkingssamenstelling te houden. Er zijn te weinig goedkope eengezinswoningen voor starters, en te weinig toegankelijke woningen voor ouderen. Nieuwbouw moet inspelen op doorstroming van ouderen door toevoeging van passende alternatieven binnen de wijk: een variatie aan woonvormen, waaronder geclusterd wonen voor ouderen. Kansen voor woningbouw moeten ook benutten voor betaalbare koopwoningen voor starters. Alleen toevoeging van woningen is echter te weinig om de vergrijzing in de wijk op te vangen. Om langer zelfstandig thuis mogelijk te maken, is ook aanpassing van bestaande woningen nodig (drempels verwijderen, traplift en dergelijke).

Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

34

Slikkerveer Diverse woningvoorraad, behoud dorps karakter en leefbaarheid Slikkerveer is een wijk met veel voorzieningen. De woningvoorraad is divers, en heeft een redelijk goede kwaliteit. In Slikkerveer is sprake van saamhorigheid en gezelligheid. Het behoud van het dorpse karakter en leefbaarheid is van groot belang voor de inwoners. Levensloopgeschikte wijk, voor jong en oud Slikkerveer moet een levensloopbestendige wijk worden, waar zowel jongeren, gezinnen als ouderen naar tevredenheid wonen. Een variatie aan nieuwe woonvormen voor ouderen is nodig om deze groeiende groep te kunnen huisvesten in de eigen sociale omgeving. Daarbij moet ook gedacht worden aan geclusterde woonvormen. Starters moeten meer ruimte krijgen door het bevorderen van doorstroming. Ook nieuwbouw in hogere prijsklasse is nodig om de kwaliteit en variatie van de woningvoorraad en leefomgeving een extra impuls te geven.

Enquête Wijkoverleg: een aantal resultaten • 200 deelnemers • 60% wil verhuizen binnen 5 jaar • ruime meerderheid wil in de wijk blijven • 70% wil kopen • 60% wil eengezinswoning, 40% wil appartement De resultaten van de enquête worden nog verwerkt door het Wijkoverleg en later meegenomen in plannen voor de wijk.

Aanpak bestaande voorraad Enkele verouderde buurten worden vernieuwd: portiekwoningen zijn aan vervanging toe. De herstructurering van woningen aan de Stadhouderslaan en Hollandsestraat wordt voortgezet, gericht op passende woningen voor jong en oud. De bestaande voorraad moet worden aangepast in het kader van langer zelfstandig thuis wonen. Op termijn is het ook in Slikkerveer belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie. En ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen.

West Veel appartementen, veel kleine, oudere huishoudens West bestaat voor het grootste deel uit appartementen. Er is een groot aantal éénpersoonshuishoudens in de wijk (40% van het totaal aantal huishoudens). Dat hangt samen met het grote aandeel ouderen in West: meer dan de helft van de huishoudens bestaat uit 65-plussers. Opvallend is wel dat zich hier relatief veel nieuwe gezinnen vestigen, met name in de grotere eengezinswoningen. Die instroom leidt tot een mix van nieuwe en bestaande culturen in de wijk. Versterken sociale verbanden Het is zaak de sociale verbanden in de wijk te versterken. Er is behoefte aan een wijkcentrum dat meer wijkbewoners aanspreekt. Het aanbod van activiteiten in het wijkcentrum moet dan afgestemd zijn op de behoefte van verschillende bewonersgroepen in West. Nieuwbouw inzetten voor meer variatie Kansen voor woningbouw moeten benut voor het vergroten van de variatie aan woonvormen. Waaronder zeker ook geclusterd wonen voor ouderen. Zo kan doorstroming van ouderen in de eigen sociale omgeving

597.100 | Woonvisie 2021-2026

35

bevorderd worden. De Riederborgh levert ook zorg aan mensen in de buurt. Met een grotere variatie van voor ouderen geschikte woningen kan die functie worden versterkt. Ook in West kunnen kansen voor starters op de woningmarkt bevorderd worden. In de bestaande voorraad door het bevorderen van doorstroming (door passende nieuwbouw). Maar daarnaast ook door het benutten van kansen voor betaalbare koopwoningen. Aanpassing bestaande voorraad Voor het mogelijk maken van langer zelfstandig thuis wonen is aanpassing van de huidige woningvoorraad nodig. Herstructurering in West is nog niet aan de orde, maar mogelijk gaat dit in de toekomst wel spelen. Er is een aantal grote flats in West, waar veel senioren wonen. Herstructurering zou zich dan kunnen richten op wat meer grondgebonden woningen, zodat er ook dan meer variatie is voor ouderen. In West is al aandacht voor verduurzaming. Er is een werkgroep Lucht en Geluid actief, die zich ook met duurzaamheid bezighoudt. Op termijn is het ook in West belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

36

9 Sturing en uitvoering van de Woonvisie In een sterk veranderende omgeving van het wonen is een goede samenwerking met inwoners en stakeholders nodig. Centraal staat voor ons de lokale kracht. Voor een goede sturing en samenwerking is een aantal zaken cruciaal. Die beschrijven we in dit hoofdstuk.

9.1 Regie via programma’s Voor het realiseren van de in deze Woonvisie beschreven ambities zijn we afhankelijk van onze stakeholders: corporaties, projectontwikkelaars, zorgorganisaties én onze inwoners. Het is dus belangrijk om die uitvoering goed te organiseren. Dit doen we aan de hand van een afwegingskader voor woningbouwplannen. We hanteren we onze kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten uit respectievelijk hoofdstukken 4 en 5 als basis. We dagen initiatiefnemers uit hier rekening mee te houden en verantwoordelijkheid te nemen voor hun plan in de omgeving. We toetsen initiatieven aan de hand van onze uitgangspunten. We werken het afwegingskader nog verder uit, op basis van de volgende weegcriteria (in willekeurige volgorde): • Past het plan binnen de kwantitatieve opgave voor de komende jaren? • Past het plan binnen het kwalitatieve woningbouwprogramma en de opgaven voor de wijken? • Is het plan van cruciaal belang in het kader van herstructurering? • Geeft het plan invulling aan de wens bijzondere woonvormen te realiseren? • Draagt het plan bij aan langer zelfstandig wonen? • Wordt met het plan ingespeeld op mobiliteit, duurzaamheid, klimaatadaptatie, circulariteit en natuurinclusief bouwen? • Draagt het plan bij aan een gezonde woon-, werk- en leefomgeving? Aandacht voor fysieke aspecten als milieu, duurzame mobiliteit, openbare ruimte en dergelijk.

Maar ook voor maatschappelijk aspecten als ontmoeting, bewegen, nabijheid van voorzieningen; • Wordt met het plan een ruimtelijk knelpunt opgelost?

9.2 Blijvend in gesprek met onze partners: 2 Samenwerkingstafels Onderdeel van een goede regie is tevens een goede communicatie, afstemming en intensievere samenwerking met stakeholders op het gebied van wonen. Voor deze Woonvisie hebben wij onze stakeholders geraadpleegd. Op basis daarvan hebben we keuzes gemaakt. Maar hoe brengen we dat stappen verder? En hoe toetsen we dat periodiek aan kennis en expertise van onze partners in het veld? We richten twee samenwerkingstafels in rond de belangrijkste opgaven: 1.

Samenwerkingstafel Woningbouw en Herstructurering Deze bestaat uit de gemeente, lokaal werkzame corporaties, ontwikkelaars en makelaars. De tafel komt 2 x per jaar bij elkaar. De gemeente heeft de regie. Doelen van deze samenwerkingstafel zijn: - Kwantitatief en kwalitatief toetsen van het programma aan de ambities uit deze Woonvisie en aan marktpotenties; - Woningbouwprogrammering monitoren en indien gewenst bijstellen; - Toetsing aan Programma Herstructureringsopgave.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

37

2.

Samenwerkingstafel Wonen en Zorg Deze bestaat uit de gemeente, lokaal werkzame corporaties en lokaal werkzame zorg- en welzijnspartijen. De gemeente heeft de regie. Doelen van deze samenwerkingstafel zijn: - Verder scherp krijgen van de globale ontwikkeling van de behoefte aan wonen met zorg zoals we die in deze Woonvisie hebben verwoord. Tevens confronteren met bestaande woningvoorraad en vastgoed. Dat moet een beeld opleveren van de aanpassingsopgave voor bestaande woningen en zorgvastgoed én aanvullend gewenste nieuwbouw; - De gewenste woonzorgstructuur voor de toekomst beschrijven; - Uiteindelijk doel is het opstellen van een gezamenlijk Lokaal Actieplan Wonen-Zorg, dat concreet beschrijft welke opgaven opgepakt moeten worden, wie daarvoor verantwoordelijk is en wat daarvoor nodig is.

9.3 Prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties Op basis van deze Woonvisie en de visies/ondernemingsplannen van onze corporaties maken we meerjarige prestatieafspraken over de inzet en rollen die nodig zijn om de ambities te verwezenlijken. In 2020 hebben we nieuwe prestatieafspraken met Wooncompas en bewonersraad Progressie gemaakt. Voor de thema’s zoals in deze Woonvisie zijn geformuleerd maken we aanvullende prestatieafspraken. Daarbij streven wij in de komende afspraken nadrukkelijk naar concrete én wederkerige afspraken. Wij maken als gemeente ook helder welke bijdragen wij leveren in de samenwerking aan goed wonen in onze gemeente.

9.4 Monitoring, evaluatie en actualisatie van de Woonvisie Duidelijk is dat we in dynamische tijden leven. De woningmarkt en maatschappelijke ontwikkelingen staan de komende jaren beslist niet stil. De gevolgen van de Coronacrisis op langere termijn zijn vooralsnog niet helder. Bovendien zullen we parlementsverkiezingen van 2021 wellicht leiden tot koerswijzigingen op het gebied van het wonen. Het thema staat in ieder geval hoog op de agenda! Hierdoor zijn er grenzen aan de maakbaarheid en planbaarheid van de Woonvisie. Willen we met de snelle veranderingen meebewegen, dan is een goede en praktische monitoring van de (markt)ontwikkelingen van belang. Zicht op de actuele marktvraag en op een aantal indicatoren (leegstand, waardeontwikkeling, slaagkansen, voortgang bouwproductie) is cruciaal om bij te kunnen sturen in bijvoorbeeld omvang en snelheid van de nieuwbouw. Jaarlijks bespreken we de stand van zaken van de Ridderkerkse woonvisie met onze stakeholders. We stellen de Woonvisie bij indien nodig en we stellen een Uitvoeringsprogramma voor de volgende jaren op. Een integrale herziening of actualisatie van de Woonvisie vindt plaats in 2025.

9.5 Uitvoeringsprogramma Voor de uitvoering van de Woonvisie stellen we een uitvoeringsprogramma op voor de eerste twee jaar. Deze nemen wij niet op in deze Woonvisie.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

38

Bijlage 1 Duiding van de woningbehoeftecijfers Ter verduidelijking van de cijfers van de woningbehoefte het volgende: • Bij pagina 16/17: Het Regioakkoord ging destijds uit van de woningbehoefteraming van onderzoeksbureau ABF. De cijfers gaan over de periode 2017-2030. De raming van ABF ging uit van 1.150 woningen. Het bod van de gemeente dat in het Regioakkoord is opgenomen, bedraagt uitbreiding van de woningvoorraad met per saldo 830 woningen (in 13 jaar); • Bij pagina 16/17: De Woonvisie gaat over de periode 2021-2030. De huidige trendraming van de provincie Zuid-Holland gaat voor die periode uit van uitbreiding van de woningvoorraad met per saldo 900 woningen (in 9 jaar); • Bij pagina 20: Wat betreft de sociale huur: Wooncompas heeft een aantal woningen in bezit, die eigenlijk tot de vrije sector behoren maar nu met een sociale huurprijs worden verhuurd. Als deze woningen in de loop der jaren vrijkomen, worden ze bij nieuwe verhuring tegen een hogere (vrije sector) prijs verhuurd. Ze verdwijnen dus uit de sociale huursector.

Deze woningen (circa 400) moeten dus gecompenseerd worden door nieuwbouw van sociale huurwoningen (ten laste van de 900 woningen); • Bij pagina 17: Omdat sprake kan zijn van plannen die niet doorgaan of verschuiven naar later (uitval of vertraging), houden we in onze planmonitor een zekere overmaat aan plannen aan: 130% van de uitbreidingsbehoefte, wat neerkomt op afgerond 1.200 woningen; • Bij pagina 20: Als we meer dan 900 woningen gaan bouwen, dan zal van het aantal woningen dat extra gebouwd wordt circa 30% in de sociale huursector worden gebouwd; • Bij pagina 28: De cijfers voor intramurale woon-zorgvormen maken hier geen onderdeel van uit. Bovendien kan een deel van de opgave opgevangen worden in bestaande woningen en vastgoed.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

39

Bijlage 2 Analysenotitie voor nieuwe Woonvisie gemeente Ridderkerk Leeswijzer 1. In de inleiding schetsen we een kort beeld van de aanleiding om tot een nieuwe Woonvisie te komen, en van het proces in de komende maanden 2. In hoofdstuk 2 presenteren we een aantal beelden van het wonen in Ridderkerk: -

de samenstelling en ontwikkeling van de bevolking en huishoudens

-

de woningvoorraad in Ridderkerk en haar wijken

-

de woningmarkt

-

kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de komende jaren

-

focus op sociale huursector, wonen en zorg, specifieke doelgroepen en verduurzaming

3. In hoofdstuk 3 geven we eerste beelden van de opbouw van de wijken van Ridderkerk, en een aantal aandachtspunten dat we nu al kunnen benoemen. Dat vergt nog verdere uitwerking in het vervolg van het proces.

1.

Inleiding

De gemeente Ridderkerk wil een actueel kader van het woonbeleid vaststellen. Dit wil zij doen in de vorm van een nieuwe Woonvisie. Er zijn verschillende aanleidingen voor de gemeente Ridderkerk om juist nu te komen tot een nieuwe Woonvisie. Het huidig kader, de Woningbouwstrategie, stamt uit 2011 en is aan actualisering toe. Daarnaast zijn begin 2019 in de regio Rotterdam nieuwe regionale woningmarktafspraken gemaakt. De totale woningbouwopgave tot 2030 is ongeveer 1.150 woningen. Er worden in de gemeente relatief veel nieuwe initiatieven ingediend door marktpartijen. Het college wil goed sturen op wat er in de gemeente gebouwd wordt: juiste woningen toevoegen aan wat er al staat. De nieuwe Woonvisie moet hiervoor het kader en richting bieden. In de gemeentelijke startnotitie van de Woonvisie is een aantal redenen genoemd om tot een nieuwe visie te komen: • Starters en ouderen. Met name voor starters zijn de mogelijkheden om een woning te kopen steeds verder afgenomen. Er is behoefte aan een betaalbaar nieuwbouwproduct gericht op de starters. En onderzoeken laten zien dat de vraag naar seniorenhuisvesting groot is. Door gerichte nieuwbouw voor senioren kan er wellicht meer doorstroming op de woningmarkt ontstaan; • De Corona-crisis brengt de nodige onzekerheid met zich mee. Hoewel nog veel onduidelijk is, zal de economie een stevige dip doormaken.

Het is belangrijk om een rekening te houden met verschillende scenario’s voor de woningmarkt, en via monitoring en flexibel bijsturen goed te blijven sturen; • Er zijn steeds meer bijzondere doelgroepen die een specifiekere woningvraag hebben: zorgbehoevenden, uitstroom van Beschermd Wonen, spoedzoekers, arbeidsmigranten en vergunninghouders. Alle relevante doelgroepen zullen aandacht krijgen in de nieuw op te stellen Woonvisie, keuzes zullen gemaakt moeten worden om verdringing te voorkomen.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

40

Deze notitie is bedoeld om de eerste analyses van bestaande bronnen, woningmarkt en woningbehoefte met elkaar te delen, als opmaat voor het maken van keuzes in de volgende fase.

Hoofdlijn proces totstandkoming Woonvisie •

behoefte en opgaven in beeld brengen (septembernovember 2020)

•

toetsen: in gesprek met stakeholders/inwoners (december 2020)

•

in gesprek met raad (commissie half januari 2021) In deze notitie schetsen we een aantal • uitwerking in concept Woonvisie (januari-maart 2021) beelden van de situatie en de opgaven in • vaststelling vóór zomerreces 2021 de gemeente Ridderkerk nu en in de toekomst. We vullen het aan met een aantal conclusies en aandachtspunten.

2.

Een aantal beelden

Samenstelling en ontwikkeling bevolking In figuren 1 en 2 is de samenstelling van de bevolking en huishoudens naar leeftijd weergegeven. Figuur 1. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd per wijk, 2020 0-14 jaar

15-24 jaar

25-44 jaar

45-64 jaar

65+ jaar

Totaal

Bolnes

14%

9%

21%

27%

29%

7.865

Centrum

16%

10%

31%

25%

17%

4.510

Drievliet

15%

10%

20%

29%

27%

8.055

Het Zand

14%

11%

20%

31%

23%

3.270

Oost

16%

12%

22%

26%

24%

6.200

Oostendam

20%

13%

22%

28%

17%

625

Rijsoord*

16%

12%

19%

32%

21%

2.965

Slikkerveer**

17%

11%

24%

29%

19%

9.140

West

11%

10%

16%

23%

41%

3.555

Gemeente

15%

11%

22%

28%

25%

46.185

597.100 | Woonvisie 2021-2026

41

Figuur 2. Huishoudenssamenstelling naar leeftijd en aantal personen per wijk, 2020 1phh

2phh

1phh

2phh

<25 jaar

25-64 jaar

25-64 jaar

Gezin

65+ jaar

65+ jaar

Totaal

Bolnes

1%

15%

13%

29%

20%

21%

3.695

Centrum

2%

29%

14%

30%

12%

12%

2.220

Drievliet

0%

13%

14%

36%

15%

22%

3.380

Het Zand

0%

8%

16%

44%

12%

20%

1.255

Oost

1%

18%

11%

33%

18%

19%

2.710

Oostendam

1%

10%

19%

40%

9%

21%

230

Rijsoord*

0%

11%

15%

40%

14%

20%

1.195

Slikkerveer**

1%

17%

15%

38%

13%

16%

3.905

West

0%

12%

9%

24%

28%

26%

1.685

Gemeente

1%

16%

14%

34%

16%

19%

20.270

Bron: CBS *) incl. Cornelisland **) incl. Donkersloot

= ruim onder het gemiddelde van Ridderkerk = ruim boven het gemiddelde van Ridderkerk Van de huishoudens in de gemeente Ridderkerk is 1/3 een gezin. De overige huishoudens betreffen kleine huishoudens (1 en 2 personen). Er is sprake van grote verschillen tussen de wijken: • Met name Slikkerveer kent een relatief jonge bevolking, bestaande uit relatief veel jonge gezinnen; • Het centrum kent ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde vooral een relatief groot aandeel 25-44 jarigen (relatief veel alleenstaanden); • Het Zand, Oostendam, Rijsoord en Slikkerveer zijn de ‘gezinnenwijken’ van Ridderkerk; • Bolnes, West en Drievliet zijn de wijken met de meest vergrijsde bevolking. Met name West valt daarbij op, met relatief hoge percentages kleine huishoudens boven 65 jaar.

Wijkindeling Ridderkerk

Ontwikkeling bevolking Het binnenlands migratiesaldo in de gemeente (saldo tussen het aantal mensen dat de gemeente verlaat en naar een andere gemeente gaat en het aantal mensen dat zich in de gemeente vestigt vanuit een andere gemeente) is de meest bepalende factor in de bevolkingsontwikkeling in Ridderkerk. Als de gemeente erin slaagt de woningvoorraad uit te breiden, dan zien we een groei van de bevolking door het binnenlandse migratiesaldo (meer vestigers dan vertrekkers). Het geboortesaldo (geboorte minus sterfte)

597.100 | Woonvisie 2021-2026

42

schommelt rond 0 en de laatste jaren is deze wat steviger negatief. De voortzettende vergrijzing is mede debet aan het feit dat het aantal overledenen het aantal geboortes overstijgt. Zie figuur 3. Figuur 3. Demografische ontwikkeling Ridderkerk, 2010-2019 600 500 400 300 200 100 0 -100

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

-200 Bevolkingsontwikkeling

Geboortesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Bron: CBS

Verhuisbewegingen: sterke relatie met stad Rotterdam en buurgemeenten Kijken we naar de verhuisbewegingen van mensen van en naar Ridderkerk, dan zien we dat de sterkste relatie zowel wat vestiging als vertrek betreft met de stad Rotterdam (en dan waarschijnlijk zuid, Beverwaard, IJsselmonde) en de buurgemeenten Barendrecht en Hendrik-Ido-Ambacht. Nabijheid speelt een belangrijke rol. Ridderkerk is onderdeel van een groter geografisch gebied waar mensen zich bewegen. Figuur 4. Vestiging in Ridderkerk (links) en vertrek uit Ridderkerk (rechts) naar gemeente Rotterdam

Rotterdam

Barendrecht

13%

Barendrecht 18%

Hendrik-Ido-Ambacht 6%

Hendrik-Ido-Ambacht 32%

Zwijndrecht

3%

45%

4%

Dordrecht

7%

Dordrecht

Overig Stadsregio Rotterdam

4%

Overig Stadsregio Rotterdam

8% Overig Zuidoost-Zuid-Holland 3% 3%

4%

Zwijndrecht

Overig Stadsgewest Haaglanden 8%

6% 6% 7% 4%

5%

9%

Overig Zuidoost-Zuid-Holland Overig Stadsgewest Haaglanden

Overig Zuid-Holland

Overig Zuid-Holland

Overig NL

Overig NL

Bron: CBS

597.100 | Woonvisie 2021-2026

43

De toekomst: vergrijzing zet door, toename kleine huishoudens Conform de landelijke trend zet de vergrijzing van de bevolking van Ridderkerk verder door. Het aandeel gezinnen blijft overigens redelijk op peil en stijgt zelfs iets. Maar het aandeel van kleine huishoudens (met name alleenstaande) neemt toe. Figuur 5. Ontwikkeling huishoudens tot 2040 100% 90% 80%

33%

35%

37%

32%

32%

32%

40%

41%

33%

34%

70% 60% 50% 40% 30% 20%

33%

31%

29%

26%

24%

2020

2025

2030

2035

2040

10% 0%

Tot 25 jaar

1-2 phh 25-64 jaar

Gezin

1-2 phh 65+ jaar

Hoewel de vergrijzing dus voorlopig nog doorzet, dienen de eerste indicaties van het idee dat we op termijn over de golf heen zijn zich reeds aan. Binnen de groep ouderen neemt de categorie 60-70-jarigen na circa 2030 duidelijk af. Maar het aantal 70-plussers blijft nog tot in 2040 toenemen.

De woningvoorraad in Ridderkerk De woningvoorraad van de gemeente Ridderkerk bestaat uit 21.015 woningen. Ruim de helft van de voorraad bestaat uit koopwoningen. De voorraad huurwoningen van corporaties bedraagt circa 40% (een kleine 7.800 woningen, sociale huur en vrijesector huur). Daarnaast is er nog een relatief klein aanbod van circa 800 woningen in handen van overige (particuliere) verhuurders. Volgens de Monitor Regioakkoord is de sociale voorraad bijna 50% van de woningen. Daarin worden de particuliere sociale huurwoningen en de goedkope (sociale) koop ook meegerekend. Figuur 6. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom gemeente Ridderkerk, 2020 Koop

Corporatiehuur

Particuliere huur

Totaal

Bolnes

51%

45%

4%

3.800

Centrum

45%

49%

7%

2.270

Drievliet

49%

50%

1%

3.430

Het Zand

89%

9%

1%

1.290

Oost

53%

42%

5%

2.815

Oostendam

75%

17%

7%

240

Rijsoord*

78%

16%

6%

1.215

Slikkerveer**

65%

29%

5%

4.215

West

39%

57%

4%

1.740

Totaal gemeente 56% Bron: Gemeente Ridderkerk, CBS

40%

4%

21.015

*) incl. Cornelisland **) incl. Donkersloot

597.100 | Woonvisie 2021-2026

44

Het overgrote deel van de corporatiewoningen is in bezit van Wooncompas. De samenstelling van haar voorraad naar prijsklasse ziet er als volgt uit. Absoluut

Aandeel

goedkoop (tot € 432,51)

649

8%

onder eerste aftoppingsgrens (€ 619,01)

4.327

53%

onder tweede aftoppingsgrens (€ 663,40)

613

8%

tot huurtoeslaggrens (tot € 737,14)

1.508

19%

vrije sector (> € 737,14)

998

12%

totaal

8.095

100%

Bron: Monitor Prestatieafspraken 2019

In het Regioakkoord is afgesproken dat minimaal 70% van de sociale corporatievoorraad onder de tweede aftoppingsgrens zit. De gemeente Ridderkerk kent een naar type woning specifieke woningvoorraad: een sterk accent op zowel rij-/hoekwoningen als appartementen. Figuur 7. Samenstelling woningvoorraad gemeente Ridderkerk, 2020 Rij-/hoek

2-1 kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal

Bolnes

40%

5%

2%

53%

3.800

Centrum

23%

2%

3%

72%

2.270

Drievliet

70%

7%

1%

21%

3.430

Het Zand

51%

14%

3%

32%

1.290

Oost

37%

7%

3%

52%

2.815

Oostendam

58%

26%

16%

0%

240

Rijsoord

49%

20%

22%

9%

1.215

Slikkerveer

38%

14%

5%

43%

4.215

West

33%

2%

3%

62%

1.740

Totaal gemeente

43%

9%

4%

44%

21.015

Bron: Gemeente Ridderkerk

En de verschillen tussen de wijken zijn ook wat de woningvoorraad betreft helder: • met name Drievliet en Het Zand kennen veel rij- en hoekwoningen; • Centrum, West, Oost en Bolnes kennen relatief veel appartementen. Het feit dat Ridderkerk veel appartementen en rijwoningen kent, zien we terug in de woningwaarden. De woningvoorraad in Ridderkerk is relatief goedkoop. De gemiddelde WOZ-waarde7 is € 237.300 (€ 270.000 gemiddeld in Nederland). Ongeveer de helft van de woningen heeft een WOZ-waarde onder de € 180.000. ‘Slechts’ een kleine 10% van de woningen in Ridderkerk heeft een WOZ-waarde van meer dan € 300.000. Het is belangrijk om te vermelden dat de WOZ-waarde lager ligt dan de marktwaarde van woningen. Gemiddeld gezien is de WOZ-waarde van een koopwoning in Ridderkerk ongeveer € 237.000, terwijl de

7 WOZ = Waardering Onroerende Zaken

597.100 | Woonvisie 2021-2026

45

verkoopwaarde van koopwoningen gemiddeld zo’n € 283.000 is. In de WOZ-waarde is ook de waarde van sociale huurwoningen verrekend. Figuur 8. Koopwoningen naar prijsklasse (WOZ-waarde, x 1.000), 2020

Tot €150 €150 tot 180 €180 tot 250 €250 tot 300 Meer dan €300 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Bron: Gemeente Ridderkerk (2020)

De woningmarkt in beeld De verkoopwaarde steeg overigens snel in de afgelopen jaren: in 2016 was de gemiddelde verkoopprijs in Ridderkerk nog zo’n € 200.000, in 2020 dus € 283.000. Dit is een jaarlijkse stijging van zo’n 10%. Dat is in lijn met de gemiddelde stijging in de Stadsregio Rotterdam. Ridderkerk onderdeel uitmaakt van de suburbane regio waar veel druk op de woningmarkt staat. Figuur 9. Ontwikkeling gemiddelde koopprijs woningen in Ridderkerk € 290 € 270 € 250 € 230 € 210 € 190 € 170 € 150 2016

2017

2018

2019

2020*

Gemiddelde koopsom (x1.000) Bron: woningmarktcijfers.nl * voorlopige cijfers

De slaagkansen van woningzoekenden in Ridderkerk in de sociale huursector liggen ongeveer op het regionale gemiddelde. De slaagkans is in 2019 echter wel lager dan die van 2018, een beeld dat voor de gehele regio geldt. Ook hier lijkt de druk op de woningmarkt verder toe te nemen. Kortom: er is druk op zowel de koop- als huursector.

De kwantitatieve opgave op gemeenteniveau De gemeente Ridderkerk staat voor een opgave om de woningvoorraad in kwantitatieve zin uit te breiden, en ook te werken aan een goede differentiatie van de nieuwbouw (kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma). Eerst de opgave voor uitbreiding van de voorraad.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

46

Belangrijk uitgangspunt is vooralsnog het Regioakkoord nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam voor de periode 2018-2030. In dit akkoord maken de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 uit te breiden. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. Voor de gemeente Ridderkerk is het akkoord gebaseerd op de bieding die destijds door de gemeente zelf is gedaan. Deze komt neer op een opgave van 830 woningen in de periode tot 2030 (gerekend vanaf 2017). Echter, dit bod is tot stand gekomen op basis Opgave volgens Regioakkoord van een inschatting van de plancapaciteit in Ridderkerk destijds. Inmiddels is helder dat de ruimte voor toevoeging van woningen een stuk +830 woningen groter is. Dit geldt voor meer gemeenten in de 21.620 in 2030 regio. Reden om op regionaal niveau met elkaar te verkennen hoe hiermee omgegaan 20.790 in 2017 moet worden. Ook de meest recente Trendraming van de woningbehoefte van de provincie Zuid-Holland duidt op een grotere woningbehoefte dan in het Regioakkoord benoemd is (zie figuur 10). Figuur 10. Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Ridderkerk, 2020-2040

Bron: Trendraming provincie Zuid-Holland, 2019 PS Aantal huishoudens in 2020 betreft raming uit 2019, werkelijk aantal huishoudens betreft 20.270, zie figuur 2

De ontwikkeling na 2030 is zeer onzeker en nemen we vooralsnog niet mee in onze analyse. In 2030 zou het aantal huishoudens volgens deze prognose 22.186 zijn (circa 1.400 meer dan in 2017). Ten opzichte van de huidige woningvoorraad (21.015 volgens CBS) betekent dit een opgave van circa + 1.170 woningen. Daar komt nog een aantal noties bij: • Om de uitbreiding ook daadwerkelijk te halen, is een zekere overmaat in de programmering van woningbouwplannen aan te raden. Immers, niet alle geplande projecten zullen doorgaan, en niet alle projecten zullen binnen 10 jaar worden gerealiseerd (planuitval c.q. -vertraging). Uitgangspunt dat ook op regionaal en provinciaal niveau wordt gehanteerd, is 130% plannen ten opzichte van de behoefte. Dat zou dan neerkomen op programmering van circa 1.520 woningen in de komende 10 jaar;

597.100 | Woonvisie 2021-2026

47

•

•

•

•

Maar ook een té groot nieuwbouwprogramma heeft haken en ogen. Doorstroming uit de bestaande voorraad komt dan goed op gang, maar het resultaat is ook een grotere instroom van buiten Ridderkerk. Het is zaak om een goede balans te vinden; De kwantitatieve opgave volgens de meest recente prognoses is groter dan hetgeen in het Regioakkoord is afgesproken. De keuze die de gemeente Ridderkerk voor de kwantitatieve ambitie maakt, zal implicaties hebben voor het Regioakkoord. De gemeente Ridderkerk is niet de enige gemeente met een inmiddels grotere woningbehoefte dan in het akkoord is opgenomen. Dit zal dan ook in regionaal verband moeten worden geagendeerd; Een deel van de gronden waarop woningen gerealiseerd kunnen worden, is in bezit van de gemeente. Andere plannen liggen op gronden van particulieren/ontwikkelaars. Sturing op een goede prioritering en differentiatie is van belang om de juiste plannen op de juiste plek gerealiseerd te krijgen; Het is cruciaal dat in de verdere uitwerking van de Woonvisie een scherp beeld geschetst wordt van de opgave: - kwantitatieve behoefte; - kwalitatieve behoefte (zie volgende paragraaf); - de huidige programmering: waar liggen de potentiële bouwlocaties, hoe verhouden die zich tot de kwantitatieve opgave, moeten we prioriteren? - sturing op de juiste woningen voor de juiste doelgroepen.

Dit zal per locatie/wijk verschillen, gelet op de specifieke kenmerken en opgaven per wijk. Dan zal ook goed gekeken moeten worden naar de betreffende eigendomssituatie van de locaties en de wijze waarop de kwalitatieve programmering het beste geborgd kan worden. Op locaties die in handen zijn van de gemeente is dat goed mogelijk, maar ook voor locaties die in handen zijn van particulieren is instrumentarium voorhanden om een goede differentiatie te borgen. Dat stellen we scherp in de volgende fase van het proces en komt dus terug in de concept-Woonvisie. Conclusies • Uitbreidingsbehoefte is minimaal 1.170 woningen tot 2030 (hoger dan de opgave volgens het Regioakkoord). • Er zal ruimer geprogrammeerd moeten worden om deze opgave te realiseren (in verband met plannen die vertragen of uitvallen, 130%). • Daarbij brengen we in beeld in welke wijken de potentiële locaties liggen en hoe de eigendomsverhouding ervan is. • Sturing op tempo en een passende differentiatie van de nieuwbouw zal aandacht krijgen in de uitgewerkte Woonvisie (specifiek naar de wijken, inclusief passend instrumentarium).

De kwalitatieve opgaven: aan welk typen woningen is met name behoefte? Woningbehoefte We hebben de kwalitatieve woningbehoefte in beeld gebracht op basis van de resultaten van het WoON20188. Op basis van woonvoorkeuren per huishoudenstypen van Ridderkerk en de prognose van de ontwikkeling van die huishoudens in de komende jaren, kunnen we een goede indicatie geven van de belangrijkste opgaven voor de woningvoorraad en de nieuwbouw. Dat doen we in de vorm van een vraagaanbodbalans: we zetten de behoefte af tegen het naar verwachting vrijkomend aanbod. Daar komt dan een beeld van (theoretische) overschotten en tekorten uit naar voren. De resultaten van een dergelijke analyse moet niet gezien worden als het kant-en-klare nieuwbouwprogramma! Dat vraagt zeker nog de nodige interpretatie, feedback en keuzes! Het is de basis voor een goede discussie en nuancering bij diverse deskundigen (projectteam, wijkregisseurs, stakeholders). 8 WoON: landelijk woningbehoefteonderzoek dat eens in de 3 jaar wordt uitgevoerd. Lokaal specifiek gemaakt voor

de gemeente Ridderkerk

597.100 | Woonvisie 2021-2026

48

Figuur 11. Indicatie kwalitatieve woningbehoefte in Ridderkerk, 2020-2030 (koopprijzen x € 1000) Corporatiehuur egz Particuliere huur egz Corporatiehuur app Particuliere huur app Koop egz < €250 Koop egz €250 - €350 Koop egz > €350 Koop app < €250 Koop app > €250 -400

-200 2020-2025

0

200

400

600

800

2025-2030

Bron: WoON2018, Microdata CBS, bewerking Companen egz = eengezinswoning app = appartementen

Hieruit komt op hoofdlijnen het volgende beeld naar voren: • Er lijkt geen grote uitbreidingsbehoefte in de sociale huursector te zijn. Daar zijn echter wel de nodige nuances bij te plaatsen, zie de volgende paragraaf; • Ridderkerk zit ruim in de huurappartementen. Daar lijkt met name een kwaliteitsslag aan de orde te zijn. Dat wordt bevestigd in de diverse Wijkprogramma’s (zie hoofdstuk 3); • Aan particuliere huurwoningen is beperkte behoefte in het grondgebonden segment; • Accent ligt verder vooral in de koopsector. De vraag lijkt met name sterk te zijn in de goedkopere categorie (waaronder zeker ook voor starters), maar er is ook behoefte aan grondgebonden koopwoningen in het duurdere segment. Dat segment komt relatief weinig voor in Ridderkerk, en kan zeker een goede strategische toevoeging zijn (ook met het oog op doorstroming uit de ruimere voorraad minder dure koopwoningen); • Accent ligt binnen de koopsector sterk op grondgebonden woningen. Er is een grote vraag naar goedkopere grondgebonden woningen (onder de € 250.000). Dit vraagt enige duiding. Het is de vraag in hoeverre deze vraag realistisch is (en blijft) in een woningmarkt met stijgende verkoopprijzen. In 2020 kostte de gemiddelde rij-/ hoekwoning in Ridderkerk zo’n € 292.000. Tweekappers gingen voor gemiddeld € 415.000 naar een nieuwe eigenaar.

Onderstaande afbeeldingen geven een indicatie van bestaand aanbod aan grondgebonden woningen onder de € 250.000.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

49

Figuur 12: Voorbeelden huidig aanbod onder €250.000 in Ridderkerk

Verkoopprijs: € 250.000 k.k. 73 m2 wonen 146 m2 perceel 3 slaapkamers

Verkoopprijs: € 228.800 k.k. 82 m2 wonen 149 m2 perceel 3 slaapkamers

Appartementen zijn gemiddeld wel onder de € 250.000 te krijgen, maar de wens richt zich sterk op grondgebonden woningen. In de bestaande voorraad zijn die dus ook wel beschikbaar, maar dan moet gedacht worden aan woningen van 70-80 m2. Daarbij komt dat nieuwbouw vaak duurder is dan bestaande woningen, mede door gestegen bouwkosten. Hoe er toch betaalbare grondgebonden woningen kunnen worden gebouwd en liefst ook op langere termijn beschikbaar gehouden kunnen worden voor de doelgroep, is een belangrijke opgave de komende jaren. Daarvoor moet wellicht ook nieuw instrumentarium ingezet worden. Daarnaast biedt een recent uitgevoerde “QuickScan planoptimalisatie suburbane plannen” (provincie Zuid-Holland) inspiratie voor alternatieve planontwikkeling en woonvormen om een betaalbaar en passend programma te realiseren. Dat krijgt ook aandacht in de uitgewerkte Woonvisie. Sociale huursector: toenemende druk, opgave vernieuwing, hogere taakstelling vergunninghouders Conform het Regioakkoord en de spreidingsgedachte met betrekking tot de sociale huurvoorraad, zou de gemeente Ridderkerk geen opgave voor uitbreiding van de voorraad hebben. Echter, hierbij is een aantal kanttekeningen te plaatsen. Wooncompas kent relatief veel vrije sector (niet-DAEB-woningen9) die toch verhuurd worden tegen een huurprijs onder de sociale huurgrens.

Bij mutatie zullen deze woningen alsnog tot de vrije sector behoren, waardoor deze woningen verloren gaan voor de doelgroep van beleid. In de prestatieafspraken met Wooncompas is daarom opgenomen dat er ca 440 sociale huurwoningen moeten worden gebouwd, teneinde de voorraad op peil te houden (ca 7.600 sociale huurwoningen in 2030). Daarnaast zien we een toenemende druk op de sociale huurvoorraad als gevolg van de extramuralisering van wonen en zorg, en het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en mensen met een beperking. Ook zorgt de stagnerende woningmarkt doorgaans voor een beperkte doorstroming en lage mutatiegraad in de sociale huursector. Recente signalen van de Maaskoepel duiden eveneens in die richting. Terwijl er voor de herstructurering voldoende ruimte in de vooraad moet zijn om dat proces goed voort te zetten. En ook de economische ontwikkeling in de komende jaren (mede als gevolg van de Coronacrisis) kan sterke invloed hebben op de inkomensontwikkeling en de omvang en samenstelling van de doelgroep voor sociale huurwoningen. Bovendien valt de taakstelling voor de huisvesting van vergunninghouders in de komende periode fors hoger uit dan de afgelopen perioden. De opgave is dan ook

9 Daeb = diensten van algemeen economisch belang, sociale huurwoningen. Niet-DAEB-woningen zijn woningen die

in principe niet tot de sociale huursector behoren, maar door een lagere huurprijsstelling toch tot dat segment gerekend kunnen worden

597.100 | Woonvisie 2021-2026

50

groot. Aan de andere kant heeft Ridderkerk een behoorlijk aandeel sociale huurwoningen. Vooralsnog kunnen we het volgende stellen: • We verwachten dat de doelgroep voor sociale huurwoningen in Ridderkerk door genoemde ontwikkelingen verder zal toenemen (afhankelijk van economische scenario’s beperkt tot ruimer); • Maar Ridderkerk kent al een fors aandeel sociale huurwoningen; • Met name de wijzigende samenstelling van de bevolking brengt een opgave met zich mee voor een vergroting van de variatie in het woningaanbod (in sociale huur, maar ook in koop). Vooralsnog kunnen we stellen, dat er onder andere: - een tekort is aan voor senioren geschikte woningen; - een tekort is aan passende woningen voor starters; - een behoefte bestaat aan nieuwe woonconcepten waarin wonen en zorg gecombineerd worden. Een passend nieuwbouwprogramma dat strategisch inspeelt op de specifieke samenstelling van de huidige woningvoorraad zal de dynamiek op de markt vergroten en zorgen voor doorstroming en vergroting van kansen voor verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Een nieuwbouwprogramma moet ook ‘passen’ in de huidige samenstelling van een wijk. En die samenstelling van de woningvoorraad is niet overal hetzelfde.

Wonen en zorg Mede met het oog op de vergrijzing, de ontwikkelingen in de zorg en het langer zelfstandig thuis wonen van mensen met een beperking, is het cruciaal goed te kijken naar het thema wonen en zorg. De gemeente Ridderkerk staat wat dat betreft niet stil. In de conceptnota Integraal Beleid Sociaal Domein van de gemeente Ridderkerk is de component “wonen” opgenomen. Er zijn 5 maatschappelijke effecten benoemd. Één ervan is “Inwoners kunnen zo lang mogelijk veilig thuis wonen”. De gemeente vindt het belangrijk dat alle inwoners in een veilige thuissituatie kunnen leven. Dit brengt onder meer opgaven met zich mee voor: • een toekomstbestendig, wijkgericht hulp- en welzijnsaanbod, gericht op de meest kwetsbaren: - inwoners met psychiatrische – en psychosociale problematiek; - inwoners met een verstandelijke beperking; - inwoners met een lichamelijke beperking, zowel jeugd (jong)volwassenen als ouderen. • Dat betekent onder meer, dat er verschillende vormen van ondersteuning mogelijk moeten zijn, waaronder begeleid wonen en intensieve ambulante ondersteuning thuis. Door wetgeving, transitie en extramuralisering10 zal er meer nadruk komen te liggen op begeleid wonen in combinatie met ambulante zorg thuis.

In de komende periode ontwikkelt de gemeente met aanbieders een vernieuwd aanbod voor deze kwetsbare groepen; • Bewustwording Dementie; • Beschermd Wonen & Maatschappelijke Opvang (BW-MO): vanaf 2021 start de verdere decentralisatie BW. De gemeente wil in dit traject inhoudelijke verbeteringen bereiken en een beweging van beschermd wonen naar een beschermd thuis in de wijk realiseren. De omvang van deze opgave moet nog duidelijk worden en vertaald worden naar de wijken van Ridderkerk. Dat krijgt een plek in de Woonvisie. Voor nu hebben we een globale indicatie van de ontwikkeling van de behoefte aan verschillende woonvormen voor ouderen in beeld gebracht, want daar ligt de grootste opgave.

10 Zorg die niet in een verpleeghuis maar bij thuiswonende cliënten wordt geleverd

597.100 | Woonvisie 2021-2026

51

Figuur 13. Prognose woonvormen voor ouderen, 2020-2040 12.000 10.000 8.000 6.000

1.960

1.700

1.470

2.220

2.430

4.000 5.670

5.990

6.360

6.590

6.430

2020

2025

2030

2035

2040

2.000 -

Regulier wonen

Geclusterd wonen

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: analyse Companen

Als we inzoomen op de geclusterde woonvormen (extramuraal) en woonvormen met 24-uurszorg (intramuraal), dan zien we het volgende. Figuur 14. Prognose geclusterd wonen, 2020-2040 3.500 3.000

470 440

2.500 2.000 1.500

370 340 310 220

320

300

250

230

1.000

1.700

1.470

1.960

2.220

2.430

500 2020

2025 Geclusterd wonen

2030

2035

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

2040

Bron: analyse Companen

•

•

De meeste ouderen wonen in een reguliere woning, dat zal ook in de toekomst zo zijn. Dan hebben we het over bij voorkeur - maar niet uitsluitend - “geschikt wonen”. Dat wil zeggen: met alle basisvoorzieningen gelijkvloers en goede toegankelijkheid; De behoefte aan wonen met zorg neemt door het groeien van de groep oudere ouderen echter ook aanzienlijk toe;