2021-03-16 RIB Woonvisie Ridderkerk 2021-2026 - concept.pdf

WOONVISIE RIDDERKERK 2021-2026

CONCEPT

DATUM

11 maart 2021

TITEL

Woonvisie 2021-2026

ONDERTITEL

Woonvisie gemeente Ridderkerk

OPDRACHTGEVER

Gemeente Ridderkerk

AUTEUR(S)

Sander Reith Koen Klouwen

PROJECTNUMMER

597.100

STATUS

Concept

Inhoud 0 Voorwoord

4

1

Inleiding 1.1 Hoe is de visie gemaakt 1.2 Leeswijzer

5 5 6

2

Het vertrekpunt 2.1 Omgevingsvisie: behouden en verbeteren kwaliteit leefomgeving 2.2 Coalitieakkoord en collegeprogramma 2018-2022 2.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt 2.4 Groenvisie: ”Groen is onze toekomst” 2.5 Een gezonde en veilige woon- en leefomgeving 2.6 Beleidsnota Integraal Beleid Sociaal Domein 2.7 Warmtetransitie, circulariteit en klimaatadaptatie

7 7 8 8 10 11 11 11

3

Visie, aan de slag met 5 centrale thema’s 3.1 Onze visie op Wonen 3.2 Onze rol 3.3 5 thema’s centraal

13 13 14 15

4

Thema 1: Voldoende woningen 4.1 Onze ambitie 4.2 De opgaven 4.3 Wat gaan we doen

16 16 16 18

5

Thema 2: Meer variatie, de juiste woningen 5.1 Onze ambitie 5.2 De opgaven 5.3 Wat gaan we doen

19 19 19 25

6

Thema 3: Duurzame woningvoorraad 6.1 Onze ambitie 6.2 De opgaven 6.3 Wat gaan we doen

26 26 26 27

7

Thema 4: Wonen en zorg 7.1 Onze ambitie 7.2 De opgaven 7.3 Wat gaan we doen

28 28 28 30

8

Thema 5: Leefbare wijken 8.1 Onze ambitie 8.2 De opgaven

31 31 31

9

Sturing en uitvoering van de Woonvisie 9.1 Regie via programma’s 9.2 Blijvend in gesprek met onze partners: 2 Samenwerkingstafels 9.3 Prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties 9.4 Monitoring, evaluatie en actualisatie van de Woonvisie 9.5 Uitvoeringsprogramma

37 37 37 38 38 38

Bijlage 1 Duiding van de woningbehoeftecijfers

39

Bijlage 2 Analysenotitie voor nieuwe Woonvisie gemeente Ridderkerk

40

Bijlage 3 Factsheets wijken van Ridderkerk

56

0 Voorwoord PM Voorwoord verantwoordelijk wethouder wordt in definitieve versie opgenomen.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

4

1 Inleiding Voor u ligt de Woonvisie van de gemeente Ridderkerk voor de komende periode (2021-2026). Er zijn verschillende aanleidingen voor de gemeente Ridderkerk om juist nu te komen tot een nieuwe Woonvisie. In de periode 2011 tot 2021 was de Woningbouwstrategie de basis voor woningbouwontwikkelingen. Er is behoefte aan een actueel kader voor de komende jaren. Daarnaast zijn begin 2019 in de regio Rotterdam nieuwe regionale woningmarktafspraken gemaakt. De woningbouwopgave tot 2030 is in die afspraken voor Ridderkerk geraamd op ongeveer 1.150 woningen. Tegelijkertijd worden er regelmatig nieuwe initiatieven ingediend door marktpartijen. Wij willen goed sturen op wat er in de gemeente gebouwd wordt: juiste woningen toevoegen aan wat er al staat. Deze Woonvisie biedt hiervoor het kader. Speciale aandacht vraagt het feit dat er weinig grote ontwikkellocaties zijn en de gemeente zelf ook weinig locaties heeft. Hiervoor hebben we de Visie Grondposities opgesteld. Dat maakt het realiseren van een kwalitatief goed woningbouwprogramma een lastige opgave. Hoe kan de gemeente toch een goede regie voeren? En ook de bestaande voorraad moet niet vergeten worden. Net als elders in het land, staat deze voorraad voor een grote opgave: duurzaamheid en energiezuinigheid laat te wensen over. Er zullen grote slagen gemaakt moeten worden om dit te verbeteren.

Maar de bestaande voorraad biedt ook de nodige kansen om in de toekomstige behoefte te voorzien! Maar er zijn meer redenen om tot een nieuwe Woonvisie te komen. Zo brengt Corona-crisis de nodige onzekerheid met zich mee. Hoewel nog veel onduidelijk is, zal de economie een stevige dip doormaken. Het is belangrijk om een goed onderbouwd beeld te hebben van de toekomstige opgave voor woningmarkt en sociale huursector in het bijzonder. Maar door de onzekerheid van de gevolgen van de Coronacrisis moeten we de visie ook flexibel houden en tussentijds bijstellen als er aanleiding toe is. Ook zijn er steeds meer bijzondere doelgroepen die een specifiekere woningvraag hebben: zorgbehoevenden, uitstroom van Beschermd Wonen, spoedzoekers en arbeidsmigranten. Daarnaast zien we dat huisvesting van starters en ouderen aandacht vraagt. Alle relevante doelgroepen komen aan bod in deze Woonvisie. In de regio wordt gewerkt aan een nieuwe Regionale Woonvisie. Op het moment van het schrijven van de Ridderkerkse Woonvisie zijn de contouren en gevolgen ervan voor beleid nog niet helder.

1.1 Hoe is de visie gemaakt We hebben eerst een startnotitie gemaakt. Op basis daarvan zijn we het proces gestart met een studie van de belangrijkste bronnen en beleidsstukken. Ook hebben we de woningbehoefte in beeld gebracht. Deze analyses hebben we vervolgens tijdens onlinesessies voorgelegd aan een brede groep inwoners en professionele partijen. De verslagen van deze sessies zijn opgenomen in het participatieboekje. Daarnaast is met woningcorporatie Wooncompas afgestemd. Binnen de gemeente is gewerkt met een projectteam, bestaande uit adviseurs vanuit relevante beleidsvelden. Ook hebben we tussentijdens een discussiebijeenkomst gehad met de commissie Samen Wonen. Deze Woonvisie is het resultaat van de inbreng die we tijdens al deze sessies hebben opgehaald.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

5

1.2 Leeswijzer Deze Woonvisie heeft raakvlakken met bijvoorbeeld de Omgevingsvisie en ander beleid. Deze raakvlakken beschrijven we in hoofdstuk 2: het vertrekpunt. In hoofdstuk 3 beschrijven we onze visie op het wonen in de toekomst en de daarvoor belangrijkste vijf thema’s. Die thema’s werken we uit in de hoofdstukken 4 t/m 8. Per thema beschrijven we onze ambitie, de opgaven en wat we concreet gaan doen om onze ambities te realiseren. In hoofdstuk 9 besluiten we met de uitvoering van de Woonvisie: We beschrijven daarin hoe we de visie levend en actueel houden, hoe we in gesprek met onze partners blijven en wanneer we de Woonvisie weer evalueren en actualiseren.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

6

2 Het vertrekpunt Een Woonvisie is geen plan op zich: het dient doelen die we elders al voor Ridderkerk hebben beschreven en die ook gevolgen hebben voor het wonen. Zoals bijvoorbeeld in de Omgevingsvisie, het Coalitieakkoord en het Collegeprogramma, de Beleidsnota Integraal Beleid Sociaal Domein en de Warmtevisie. In dit hoofdstuk beschrijven we een aantal uitgangspunten die uit die plannen en programma’s opgemaakt kunnen worden. Daarnaast geven we beknopt aan wat onderzoek en analyses van de woningmarkt hebben opgeleverd. En ook de gesprekken met inwoners en stakeholders zijn zeer waardevol geweest. Wat betekent dit voor de visie op het wonen? En welke thema’s en ambities zouden dan voor deze Woonvisie centraal moeten staan?

2.1 Omgevingsvisie: behouden en verbeteren kwaliteit leefomgeving In de Omgevingsvisie Ridderkerk 2035 hebben we de ruimtelijke toekomst van Ridderkerk beschreven. In deze visie kijken we op een realistische manier naar de toekomst: haalbare ambities staan centraal. Daarbij streven wij naar het in stand houden van de identiteit van de gemeente. Zonder onszelf te willen zien als eiland in de regio: onze inwoners participeren in de regio en onze bedrijven vervullen een belangrijke rol die de gemeentegrenzen overstijgt. Op alle fronten willen we daarom kwaliteit behouden en toevoegen. In de Omgevingsvisie hebben we de identiteit van Ridderkerk in drie kernwaarden samengevat:

Door in te blijven zetten op onze identiteit blijft Ridderkerk een aantrekkelijke gemeente om in te wonen, te werken en te recreëren. We zetten nu vooral in op het behouden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving. De ontwikkeling van woningbouw hangt Wat betekent dit voor de Woonvisie? nadrukkelijk samen met andere ruimtelijke opgaven: voor • Behoud en verbetering kwaliteit leefomgeving; natuur, bedrijven, kantoren. Maar het hangt ook samen met • Bouwprogramma passend bij schaal, voldoende groen en water, mobiliteit, ruimte voor parkeren, identiteit van gemeente en wijken; speelvoorzieningen en andere voorzieningen. En natuurlijk • Focus op voortgang herstructurering spelen milieuaspecten een rol: lucht, geluid, externe bestaande woningvoorraad. veiligheid.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

7

2.2 Coalitieakkoord en collegeprogramma 2018-2022 In het Coalitieakkoord en het Collegeprogramma voor de periode 2018-2022 zijn een aantal uitgangspunten opgenomen die ook voor de Woonvisie van belang zijn. De ruimtelijke ontwikkeling betreft vooral herstructurering van woon- en winkelgebieden in en nabij het centrum. Daarnaast vinden we het belangrijk dat de groene randen in Ridderkerk behouden blijven. We willen deze niet opofferen voor bijvoorbeeld woningbouw. Bij iedere ontwikkeling letten we op voldoende groen en de aanplanting of herplanting van bomen. Op het gebied van het wonen stellen het Coalitieakkoord en het Collegeprogramma verder het volgende: • Voorop staat het waarborgen van de leefbaarheid voor de inwoners. Daar zullen wij steeds alert op blijven en ons voor blijven inzetten. • Op het gebied van betaalbare woningen voor iedere doelgroep is nog veel te doen. Met Wooncompas geven we grote herstructureringsplannen voor woningbouw vorm. We zoeken naar nieuwe vormen van vooral kleinere woningen. Hiermee voorzien we in de Wat betekent dit voor de Woonvisie? vraag van eenpersoonshuishoudens, zoals jongeren. • Focus op herstructurering in/nabij centrum; Daarnaast nodigen wij iedereen uit om met creatieve • Groene randen groen houden; oplossingen voor renovatie van bestaande bouw te • Nieuwe vormen van vooral kleinere komen.

Dat geldt ook voor verenigingen van eigenaren woningen toevoegen; van particuliere complexen. • Betaalbaar wonen voor doelgroepen, innovatie bij nieuwbouw en renovatie; • Wij maken ons sterk voor lokaal maatwerk voor • Focus op Ridderkerkse woningzoekenRidderkerkse woningzoekenden. Wij blijven aandringen den; op een evenwichtigere verdeling van de sociale • Focus op leefbaarheid. woningvoorraad in de regio.

2.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt Bevolking groeit: meer vestigers dan vertrekkers De dynamiek op de woningmarkt in Ridderkerk en de regio is groot. Allereerst zien we duidelijk, dat Ridderkerk onderdeel is van een groter samenhangend geografisch gebied. Daarbinnen vinden verhuisbewegingen plaats, die grenzen van de gemeente overschrijden. De bevolking van Ridderkerk groeit. Dat komt omdat er meer mensen naar Ridderkerk verhuizen dan Ridderkerkers die de gemeente verlaten. Verhuisbewegingen zijn er vooral tussen Ridderkerk en de omliggende gemeenten Barendrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Rotterdam. Ook zien we dat voormalige inwoners van Ridderkerk terugkeren. Als we er tenminste in slagen voldoende woningen te bouwen! Door de vergrijzende bevolking zien we ook dat het geboortesaldo afneemt. Toch zal het aantal huishoudens de komende jaren nog flink toenemen. Vooral het aantal kleine huishoudens, als gevolg van de genoemde vergrijzing. Maar ook de individualisering in de samenleving speelt een rol: ook steeds meer jonge mensen blijven langer alleen.

Woningvoorraad: veel sociale huur, veel appartementen en rijwoningen In vergelijking met andere gemeenten in de regio bestaat de woningvoorraad van Ridderkerk uit veel sociale huurwoningen. Ook staan er relatief veel appartementen en rijwoningen. De voorraad huurwoningen van corporaties bedraagt circa 40% (ca 8.000 woningen, sociale huur en vrijesector huur). Daarnaast is er nog een relatief klein aanbod van circa 800 woningen in handen van overige (particuliere) verhuurders. In West, Oost, Bolnes en Centrum bestaat circa (ruim) de helft van de woningen uit corporatiewoningen (met name sociale huur). In de overige wijken is dat beduidend lager. De voorraad sociale huurwoningen staat er voor een goed prima voor. Wel is er een opgave voor verduurzaming. Daarnaast zal een aantal complexen aangepakt moeten worden. De kwaliteit past onvoldoende bij de

597.100 | Woonvisie 2021-2026

8

woonwensen die we voor de toekomst verwachten (kleiner, duurzaam, levensloopbestendig). Het is van belang om samen met de corporaties te bepalen welke opgave we gezamenlijk oppakken en wat daar voor nodig is.

Verhitte woningmarkt, behoefte blijft in komende jaren De woningmarkt van Ridderkerk is verhit, net zoals elders in de regio en Nederland. De ontwikkelingen zijn helder: • De marktdruk leidt tot hogere koopprijzen en bijbehorende woonlasten. De verkoopwaarde van woningen steeg de afgelopen periode jaarlijks zo’n 10%. Dat is in lijn met de gemiddelde stijging in de regio Rotterdam. Deze ontwikkeling leidt tot problemen bij huishoudens met een laag inkomen en middeninkomen. Het blijkt lastig om woningen voor hen betaalbaar te houden. Of om de voor hen betaalbare woningen beschikbaar te houden of maken. Vooral omdat mensen met een hoger inkomen hun sociale huurwoning niet verlaten. Er zijn te weinig alternatieven voor hen om de doorstroming bevorderen. • De slaagkansen van (actief) woningzoekenden in Ridderkerk nemen af en de wachtlijsten worden langer. Dat geldt ook voor de meeste andere gemeenten in de regio. Ook hier lijkt de druk op de woningmarkt verder toe te nemen. Recente signalen van de Maaskoepel bevestigen dat beeld. Kortom: er is druk op zowel de koop- als sociale huursector. Ook voor de toekomst voorzien we een toenemende behoefte aan woningen.

Waar met name behoefte aan is Aan wat voor soort woningen is dan met name behoefte? Waar zitten tekorten? Voor een uitgebreidere analyse verwijzen we naar de analysenotitie voor deze Woonvisie (bijlage 2). In de sociale huursector is er geen grote uitbreidingsbehoefte. Dit blijkt uit de analyses die aan deze visie ten grondslag liggen en gesprekken met Wooncompas. Maar uit de huidige prestatieafspraken met Wooncompas blijkt dat een klein deel van de bestaande sociale huurwoningen bij nieuwe verhuur in de vrije sector terechtkomt. . Deze afname moet de komende jaren gecompenseerd worden. Aan de andere kant zijn er ook woningen met een hogere huurprijs die bij nieuwe verhuring terugvallen in het sociale segment. Doordat er relatief weinig doorstroming is in de sociale Starters: Huishouden dat voor verhuizing huursector, wordt de druk op deze woningen groter. Terwijl niet zelfstandig woonde en daarna daarnaast ook de doelgroep groeit. Bijvoorbeeld: jongeren hoofdbewoner van een woning is. Dit zijn (vaak starters op de woningmarkt), nieuwe instromers vooral jongeren (vanaf 18 tot circa 30 jaar). bijvoorbeeld als gevolg van scheiding. Maar ook het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en mensen met een beperking spelen een rol. En in 2021 hebben we een verhoogde taakstelling voor huisvesting van vergunninghouders.

Dit beeld kan wel snel veranderen (taakstelling geldt steeds voor een half jaar). In de sociale huursector hebben we een opgave voor de verbetering van de kwaliteit van een aantal complexen. Een verbetering van de match met de veranderende woonwensen (kleiner, levensloopbestendig) is noodzakelijk. Dit kan onder ander bereikt worden door herstructurering. Dat wordt ook bevestigd in de diverse Wijkprogramma’s.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

9

Verder is er (beperkte) behoefte aan huurwoningen in de vrije sector. Maar het accent ligt in de Ridderkerkse behoefte vooral in de koopsector. Er is een forse Wat betekent dit voor de Woonvisie? vraag naar grondgebonden woningen in diverse prijsklassen. • Ambitie bepalen voor de toekomst van de sociale huurvoorraad (in aantal en De vraag is het sterkst in de categorie koopwoningen tot kwaliteit); € 250.000, waaronder zeker ook voor starters. Maar er is ook • Een woningbouwprogramma opstellen behoefte aan grondgebonden koopwoningen in het duurdere dat inspeelt op de Ridderkerkse segment (vanaf € 350.000). Bijvoorbeeld voor het op gang behoefte; • Optimaal inspelen op doorstroming in krijgen van doorstroming uit de ruimere voorraad minder de woningvoorraad. dure koopwoningen. Er is een grotere variatie in het woningaanbod nodig. In sociale huur, maar zeker ook in koop: • Er is een tekort aan voor senioren1 geschikte woningen met een goede buitenruimte; • Er is een tekort aan passende, betaalbare woningen voor starters; • Er is een behoefte aan nieuwe woonconcepten waarin wonen en zorg gecombineerd worden. Wat zeggen onze inwoners en stakeholders? Wat betekent dit voor de Woonvisie? De resultaten van onderzoek en analyse naar de woningmarkt in Ridderkerk hebben wij voorgelegd aan onze inwoners en stakeholders.

Hieronder vatten we de belangrijkste punten voor deze Woonvisie kort samen. Voor een uitgebreidere samenvatting van de opbrengst van de gesprekken verwijzen wij naar het participatieboekje. Hier vatten we de belangrijkste punten voor deze Woonvisie kort samen: • Speel in op de woningbehoefte, kwantitatief en kwalitatief. Sluit daarbij aan bij het dorps karakter en de identiteit van Ridderkerk; • Zorg voor meer variatie in het woningaanbod; • Stuur flexibel op het nieuwbouwprogramma. Houdt daarin rekening met de woningbehoefte uit het onderzoek; • Naast nieuwbouw verdient de bestaande voorraad volop aandacht. Hierbij is aandacht nodig voor energetische verbetering van woningen, klimaatadaptatie en gedifferentieerde bevolkingsopbouw van wijken; • Werk gericht aan de aanpak van de bestaande woningvoorraad en vastgoed: koppel herstructurering, verduurzaming en leefbaarheid; • De leefbaarheid leeft sterk in Ridderkerk. De sociale cohesie staat onder druk. Ontmoeting, verbinding en zorg voor elkaar neemt af. Dat vraagt continu aandacht in de wijken van onze gemeente; • Pak kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed en bedrijfsterreinen naar wonen; • Zet wonen en zorg goed op de agenda.

2.4 Groenvisie: ”Groen is onze toekomst” In juli 2020 heeft de gemeenteraad de Integrale visie per wijk op groen in de openbare ruimte vastgesteld. We maken keuzes over hoe we omgaan met groen en hoe we kansen willen benutten. Daarbij onderscheiden we verschillende deelgebieden, waaronder de Wat betekent dit voor de Woonvisie? wijken. Onze houding leidt uiteindelijk tot een Ridderkerkse • Groen is volwaardig onderdeel bij ‘mindset’ over groen: voor een hoogwaardige, gezonde en ruimtelijke ontwikkeling; veerkrachtige leefomgeving die klaar is voor de toekomst. • Benutten ecologische potenties. Groen is altijd een volwaardige component bij een ruimtelijke ontwikkeling. Daarbij moet goed gekeken worden naar de ecologische potenties van een plek.

1 Ouderen met een leeftijd vanaf circa 65 jaar. Het heeft niet zozeer te maken met leeftijd, maar vooral met het begin

van een nieuwe, laatste levensfase waarin het arbeidzame leven wordt afgerond, nieuwe doelen worden geformuleerd en de balans van het leven wordt opgemaakt.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

10

2.5 Een gezonde en veilige woon- en leefomgeving Een gezonde leefomgeving is een leefomgeving die bewoners als prettig ervaren, waar gezonde keuzes gemakkelijk en logisch zijn, en waar negatieve invloed op gezondheid zo klein mogelijk is. Door de leefomgeving gezonder in te richten kan veel gezondheidswinst worden geboekt. Hierbij kijken we niet alleen naar de te bouwen woningen, maar ook naar: • De woonomgeving: voldoende groen zoals bomen, struiken en gras, rookvrij omgeving voor kinderen De omgeving draagt ook bij aan een gezond gewicht, scheiding tussen wonen en druk verkeer, bodemkwaliteit past bij de functie, functies zijn goed gemengd en overlastgevende bedrijven staan op afstand; • Mobiliteit: actief vervoer is de standaard, goede fiets en OV-verbindingen (zie Mobiliteitsplan Ridderkerk); • Geluid- en luchtkwaliteit: vraagt continue aandacht. Het Wat betekent dit voor de Woonvisie? • Werken aan een goede, veilige Actieplan geluid 2019-2023 is een belangrijk kader; woningen en woonomgeving; • Gebouwen: gezond en prettig binnenklimaat, goede in• Voldoende en betaalbare levensloopdeling van gebouwen. Daarnaast zorgen we voor volgeschikte woningen. doende en betaalbare levensloopgeschikte woningen.

2.6 Beleidsnota Integraal Beleid Sociaal Domein Een belangrijke ontwikkeling waar we in het woonbeleid op moeten inspelen, is de ouder wordende bevolking. Maar ook de ontwikkelingen in de zorg en het langer zelfstandig thuis wonen van mensen met een beperking levert een opgave op voor het wonen in Wat betekent dit voor de Woonvisie? Ridderkerk. Wij vinden het belangrijk dat alle inwoners in een • De opgave voor langer zelfstandig thuis veilige thuissituatie kunnen leven. Dit brengt onder meer wonen in beeld brengen; opgaven met zich mee voor een toekomst-bestendig, • Aanzet geven voor uitwerking in Zorgwijkgericht hulp- en welzijnsaanbod, verschillende vormen Woonvisie. van ondersteuning, dementie, Beschermd Wonen & Maatschappelijke Opvang (BW-MO).

2.7 Warmtetransitie, circulariteit en klimaatadaptatie In het nationale Klimaatakkoord (2019) is de doelstelling vastgesteld om de CO2-uitstoot met de helft te verminderen in 2030 ten opzichte van 1990. In 2050 moet het hele land nagenoeg CO2 neutraal zijn. Fossiele brandstoffen, zoals aardgas, behoren straks tot het verleden. Landelijk is daarom de opgave geformuleerd dat 1,5 miljoen woningen (ongeveer 20 procent) in 2030 van het aardgas af moet zijn. 2050 lijkt ver weg, maar we moeten nu al aan de slag om tegen die tijd aardgasvrij te kunnen zijn. In onze Warmtevisie geven wij inzicht in hoe wij stap voor stap werken aan deze grote overstap naar aardgasvrije woningen, Wat betekent dit voor de Woonvisie? • Ambities formuleren voor nieuwbouw samen met partners en inwoners. Het brengt per wijk en herstructurering woningvoorraad; inzichtelijk welke alternatief voor aardgas het meest kansrijk • Aanzet geven voor integrale wijkaanis en in welke wijken we de komende jaren van start willen pak: fysiek en sociaal aan de slag! gaan. Waar mogelijk besteden we dan ook aandacht aan • Schuifruimte maken om herstructurering mogelijk te maken. verbetering van de leefbaarheid in de wijken: een integrale aanpak.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

11

Naast energieneutraliteit en beperking CO2-uitstoot ligt er een opgave voor circulair bouwen. We willen hergebruik en herbestemming van sloopafval en bouwmaterialen stimuleren. Daarnaast werken we aan een klimaatbestendig en waterrobuust Ridderkerk in 2050. We zijn voorbereid op de gevolgen van de klimaatverandering en beter bestand tegen overstromingen, wateroverlast, hitte en droogte en de negatieve gevolgen daarvan voor bodemdaling, biodiversiteit en gezondheid. We nemen hiervoor maatregelen, zowel aan de gebouwen als in onze woonomgeving. Een belangrijk kader is het Convenant Klimaat adaptief Bouwen dat zich richt op een klimaatadaptieve en natuurinclusieve ontwikkeling van gebouw en omgeving.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

12

3 Visie, aan de slag met 5 centrale thema’s In de voorgaande paragrafen schetsten we het vertrekpunt van de Woonvisie: bestaand beleid en uitgangspunten, de woningmarkt en de visie en ideeën die leven bij onze inwoners en stakeholders. Op basis hiervan formuleren wij de volgende visie op de toekomst van het wonen in de wijken van Ridderkerk.

3.1 Onze visie op Wonen We maken onderdeel van een grotere grootstedelijke regio. Rond onze gemeente staat geen hek. Dat willen we ook niet. Wij plukken ook de vruchten van de goede ligging tussen het stedelijk netwerk van de regio Rijnmond en de Drechtsteden en het landschappelijk netwerk van de Krimpenerwaard, Alblasserwaard, Biesbosch en Hoeksche Waard. Het is voor ons belangrijk om voldoende aantrekkelijk te blijven voor bestaande en nieuwe inwoners. De druk op de regionale en lokale woningmarkt is groot: we moeten ook als regio snel schakelen om de tekorten op te lossen. Het rapport “Op zoek naar een gedeeld handelingsperspectief voor middelgrote gemeenten”2 levert een aantal aandachtspunten op die ook voor Ridderkerk van toepassing zijn. Dorpen als Ridderkerk waren voorheen het toevluchtsoord van middenklasse gezinnen uit de stad. Door de toenemende druk op de grootstedelijke woningmarkt zoeken nieuwe inwoners hun toevlucht in de voorsteden. Dat is goed, want het biedt kansen om een diversiteit van woningzoekenden in Ridderkerk te huisvesten. Maar het brengt ook nadelen met zich mee. Dit kan tot uiting komen in een toename van de sociale problematiek en overlast in de wijken. Tegelijkertijd zien we een wens bij voormalige Ridderkerkers om terug te keren: ze zijn enigszins gesetteld, krijgen kinderen en daarbij ‘trekt Ridderkerk’.

Binnen die dynamische regionale context zien wij onze wijken als een ‘beschermde en aangename omgeving’ (zo stelden we ook al in de Omgevingsvisie). Als een plek waar inwoners naar elkaar omkijken, de samenleving onderling werkt en men eenvoudig overal komen kan. We kunnen die identiteit versterken én tegelijkertijd onze bijdrage leveren aan de landelijke en regionale opgaven voor de toekomst. Bijvoorbeeld door woningen en functies beter te variëren ten opzichte van de grote(re) stad. Niet het zoveelste dertien-in-een-dozijn-bedrijfsterrein of winkelcentrum, maar spannende woonwerklocaties voor zzp’ers, functiemenging in woonwijken en aanloopstraten, et cetera. Dat maakt het mogelijk om beter gebruik te maken van de grootstedelijke overdruk door interessante groepen woningzoekenden aan Ridderkerk te binden: studenten, woon-werkcombinaties voor zzp’ers, werknemers van nieuwe Ridderkerkse bedrijvigheid, dependances voor kennisinstellingen, en dergelijke. Het biedt kansen voor Ridderkerk om te vernieuwen en een meer diverse bevolkingssamenstelling te krijgen, bijvoorbeeld ook meer draagkrachtigen. En te “vergroenen” door kansen te bieden voor jongeren. Daar zijn dus voldoende woningen voor nodig. Goede regionale samenwerking kan aanzienlijke welvaartswinst opleveren.

Door in nauwe afstemming met de grotere stad en onze buurgemeenten te streven naar aanvullende woon-, werk- en leefomgevingen. Maar ook door voorzieningen en de woningvoorraad aan te passen aan de veranderende, vergrijzende bevolking. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en wijken laat soms te wensen over. Sommige delen van wijken en woningvoorraad zijn te weinig gevarieerd om 2 Platform31 kennis- en netwerkorganisatie voor stad en regio - Op zoek naar een gedeeld handelingsperspectief voor

middelgrote gemeenten

597.100 | Woonvisie 2021-2026

13

aantrekkelijk te blijven voor de toekomstige woningbehoeften. We willen ons positioneren als een aantrekkelijke gemeente om te wonen, recreëren en werken. Voor de Ridderkerkers, maar ook voor de regio. Immers, in vergelijking met de grotere stad hebben we kindvriendelijke en veilige buurten, en een prima groene leefomgeving. En we hebben een mooie geografische positie in de regio: nabij de stad én de omliggende gebieden met een mooie verblijfkwaliteit. Wij zien voldoende kansen om beschermde en aangename wijken en leefgemeenschappen te creëren én een deel van de opgaven van de regio voor onze rekening te nemen. Sterker nog, wij zien dat de kracht van onze wijken juist versterkt kan worden als we ruimer baan geven aan nieuwbouwontwikkelingen en herstructurering. Maar dat moeten we dan op een goede manier regisseren, samen met onze regionale en lokale partners. Zo liggen er kansen voor vernieuwende woonmilieus bij onder andere de Rivieroevers. En ook in het centrum kunnen slagen gemaakt worden die de wijk en aantrekkingskracht op een diversiteit aan doelgroepen kunnen vergroten. Ontwikkelingen op de ene plek moeten daarbij leiden tot het verbeteren van leefkwaliteit op andere plekken. We noemen dat het creëren van “kwalitatieve schuifruimte”. Natuurlijk moeten we daarbij oog blijven houden voor de risico’s van een te snelle verandering in wijken en buurten.

Dat moeten we goed begeleiden. We moeten onze inwoners zo goed mogelijk meenemen in de veranderingen die op ons af komen. We willen onze huidige en toekomstige inwoners perspectief bieden op voldoende goede woningen. Woningen die toekomstbestendig zijn, zowel met het oog op verduurzaming, energietransitie en leefbaarheid als de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Daarvoor is meer variatie in woningtypen en prijsklasse nodig, ook voor mensen die zorg nodig hebben. Zodat woningen bereikbaar zijn voor jong en oud, arm en rijk. En dat is een blijvende zoektocht: de juiste balans vinden tussen voldoende woningen en behoud/verbetering van de kwaliteit van onze wijken.

3.2 Onze rol Wij pakken hierin als gemeente een proactieve, regisserende rol. Dat betekent dat we open staan voor ideeën en initiatieven, binnen de visie die wij op onze toekomst hebben. Die bestaat uit een zo duidelijk mogelijke stip op de horizon: welke gemeente wil Ridderkerk zijn? Én een flexibele weg naar die toekomst, waarbij wij luisteren naar onze partners en inwoners en passende plannen en ideeën de ruimte geven. Dat kunnen we beslist niet alleen. Daar hebben wij onze stakeholders en inwoners de komende jaren hard bij nodig!

597.100 | Woonvisie 2021-2026

14

3.3 5 thema’s centraal Op basis van dit toekomstbeeld stellen we 5 thema’s centraal in deze Woonvisie. Deze thema’s werken we in de volgende hoofdstukken verder uit.

1. Voldoende woningen

2. Meer variatie, de juiste woningen

3. Duurzame woningvoorraad

4. Wonen en zorg

5. Leefbare wijken

• Kwantitatieve opgave • Gelijkmatige bouwstroom

• Juiste woningen op juiste plek (kwalitatief programma) • Betaalbaar en flexibel • Specifieke doelgroepen

• No-regret maatregelen, warmtetransitie, wijkplannen • Groen en circulair, klimaatadaptatie

• Naar zorgdoelgroepen gevarieerd aanbod • Mogelijkheden voor uitstroom uit instellingen

• Focus op de wijken • Gemengde gemeenschappen • Herstructurering, leefbaarheid • Gezonde en veilige woon- en leefomgeving

597.100 | Woonvisie 2021-2026

15

4 Thema 1: Voldoende woningen Het vertrekpunt is helder en onze visie scherp gesteld. Ook hebben we in het vorige hoofdstuk aangegeven welke thema’s dan belangrijk zijn. Deze thema’s werken we in dit en de volgende hoofdstukken verder uit. Daarbij geven we steeds zo concreet mogelijk aan welke ambitie we hebben, voor welke opgaven we dan staan en welke maatregelen en instrumenten we inzetten.

4.1 Onze ambitie We willen ruimte geven aan goede plannen die in de behoefte voorzien. Daarbij formuleren we een ondergrens die we in ieder geval willen halen: minimaal 900 woningen erbij in 2021-2030. Maar we willen openstaan voor een groei met meer dan 900 woningen. Voorwaarde is wel, dat de kwaliteit van plannen goed is en de plannen inspelen op onze visie en beleid. Meer realiseren dan de gemaakte regionale woningmarktafspraken (uit 2019) betekent ook dat we voor dit surplus willen openstaan voor het extra toevoegen van sociale corporatievoorraad. We willen gemengde wijken realiseren. En we willen Ridderkerkse jongeren en specifieke doelgroepen beter kunnen bedienen. Bijvoorbeeld ook spoedzoekers en zorgbehoevenden. Daarbij hanteren we het uitgangspunt van een derde sociale corporatievoorraad in extra bouwplannen. Op deze wijze blijft het relatieve deel van de sociale voorraad sporen met de uitgangspunten van het Regioakkoord uit 2019.

4.2 De opgaven Kwantitatieve opgave: minimaal 900 woningen erbij van 2021 tot 2030 We staan voor de opgave om de woningvoorraad in kwantitatieve zin uit te breiden. Met de regio hebben we het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam gesloten voor de periode 201820303. In dit akkoord maken de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met ongeveer 54.000 uit te breiden. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het sociale woningaanbod in de regio. De meest recente Trendraming van de woningbehoefte van de provincie Zuid-Holland duidt op een grotere woningbehoefte dan in het Regioakkoord is benoemd. Zie figuur 4.1.

3 Regioakkoord-Nieuwe-Woningmarktafspraken-Regio-Rotterdam-DEEL-1.pdf (rigo.nl)

597.100 | Woonvisie 2021-2026

16

Figuur 4.1. Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Ridderkerk, 2020-2040

22.400 22.200 22.000 21.800 21.600 21.400 21.200 21.000 20.800 20.600

22.186

22.200 21.983

21.742 21.222

2020

2025

2030

2035

2040

Bron: Trendraming provincie Zuid-Holland, 2019 PS Aantal huishoudens in 2020 betreft raming uit 2019, werkelijk aantal huishoudens is 20.270

In 2030 zou de behoefte volgens deze prognose rond 2030-2035 circa 22.200 huishoudens zijn. De woningvoorraad was op 1 januari 2021 circa 21.310 (cijfers van de gemeente, komt overeen met cijfers CBS). Dit betekent in ieder geval een opgave van afgerond 900 woningen voor de periode 2021 tot 2030. Het gaat hierbij om uitbreiding van de woningvoorraad: sloop moet getalsmatig gecompenseerd worden om voldoende woningen te houden. Voor een duiding van deze cijfers in verhouding tot het Regioakkoord verwijzen we naar bijlage 1. Maar de opgaven en knelpunten in de woningmarkt zijn zo groot, dat wij meer ruimte willen geven voor woningbouw in Ridderkerk. Er liggen goede initiatieven uit de markt, en deze willen we niet op voorhand afwijzen. Wel willen we sturen op een goede kwaliteit van de plannen. Zie daarvoor §4.2. In onze planmonitor houden we rekening met een overmaat aan plannen (uitgangspunt dat we hanteren is 130% plannen in voorraad ten opzichte van wat nodig is voor de huishoudensgroei). Dat komt neer op programmering van afgerond minimaal 1.200 woningen in de periode 2021 tot 2030. De ontwikkeling na 2030 is zeer onzeker en nemen we vooralsnog niet mee in onze visie.

Gefaseerd bouwen: zo gelijkmatig mogelijke spreiding over de jaren We vinden het daarnaast belangrijk om de nieuwbouw zo gelijk mogelijk te spreiden over de jaren. Dat maakt de slaagkans op de woningmarkt voor woningzoekenden door de jaren heen zo groot mogelijk. Maar natuurlijk hebben we ook te maken met lopende projecten en de fasering waar al van wordt uitgegaan. Er zit dynamiek in de programmering (waar wordt wanneer gebouwd, grootte van projecten, en dergelijke). Goede fasering is ook van belang voor het voorkomen van concurrentie tussen plannen.

Regie op woningbouw en herstructurering: Samenwerkingstafel We willen goede regie blijven voeren op de kwantiteit en kwaliteit van initiatieven van marktpartijen. Ook willen we een goede samenhang borgen tussen nieuwbouw en de opgave voor de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad (herstructurering). Om dit goed te kunnen doen, richten we een Samenwerkingstafel Woningbouw en Herstructurering op. Deze bestaat in ieder geval uit de gemeente, corporaties, lokaal actieve ontwikkelaars en makelaars. Het doel van het overleg is het kwantitatief en kwalitatief toetsen van het woningbouwprogramma aan de ambities uit deze Woonvisie en aan marktpotenties. Binnen de tafel wordt het woningbouwprogramma verder uitgewerkt en gemonitord. Ook vindt het gesprek plaats over de herstructureringsopgave.

Monitoring, zicht op actuele behoefte De woningmarkt is veranderlijk. Dat zal ook in de komende jaren blijven. Daarom is het van belang goed zicht te blijven houden op de ontwikkelingen op de woningmarkt, de voortgang van de

597.100 | Woonvisie 2021-2026

17

woningbouwproductie en herstructurering. Dat doen we jaarlijks. Ook vinden wij het belangrijk om periodiek de actuele woonwensen bij onze inwoners te peilen. Dat doen we één keer per 5 jaar, gekoppeld aan het opstellen van een nieuwe Woonvisie.

4.3 Wat gaan we doen •

• • • • •

In onze planmonitor zorgen we voor voldoende planaanbod. We sturen aan op toevoeging van minimaal 900 woningen in de periode 2021 tot 2030. We zorgen ervoor dat er voldoende plannen zijn om voortgang van de productie te borgen (minimaal 1.200 woningen in de planmonitor); We staan open voor nieuwe initiatieven als de kwaliteit op orde is en voegen voor dit surplus extra sociale corporatievoorraad toe (zie hoofdstuk 5); We toetsen nieuwe initiatieven aan de hand van een kwalitatief afwegingskader (zie hoofdstuk 9); We richten een Samenwerkingstafel Woningbouw en Herstructurering op (zie hoofdstuk 9); We monitoren periodiek de woningmarkt en voortgang van de bouwproductie jaarlijks; We voeren eens in de 5 jaar een woningbehoefteonderzoek uit.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

18

5 Thema 2: Meer variatie, de juiste woningen 5.1 Onze ambitie Onze ambitie is om te zorgen voor de juiste woningen op de juiste plek, voor de juiste doelgroepen. Hiermee kunnen we verschillende doelen bereiken: het op gang krijgen van doorstroming, het behouden van een draagkrachtige bevolking en het zoveel mogelijk vasthouden van jongeren en starters. Specifieke aandacht besteden we aan het beschikbaar krijgen en houden van goedkopere en betaalbare huur- en koopwoningen.

5.2 De opgaven Gericht nieuwbouwprogrammering Het onderzoek dat is uitgevoerd voor deze Woonvisie heeft inzicht opgeleverd in de woonwensen en potentiële tekorten en overschotten op de woningmarkt. 12.000 Zoals beschreven in §2.3 is er op zich geen grote 10.000 uitbreidingsbehoefte in de sociale huursector. Er is vooral verandering nodig in de woningvoorraad gelet op de 8.000 demografische verandering: meer kleine(re), levensloop6.000 bestendige woningen voor het toenemend aantal kleine 4.000 huishoudens. Daarom is er nog wel nieuwbouw in de sociale 2.000 huur nodig. 0 2020

2025

2030

2035

2040

Aan vrije-sector huurwoningen is ook behoefte. En dan met 1-2 persoons huishouden < 75 jaar name middenhuur4 tot circa € 1.040,- per maand. Voorzien in 1-2 persoons huishouden > 75 jaar deze behoefte is ook strategisch. Middeldure huurwoningen Gezin zorgen voor doorstroming uit sociale huursector én uit koopwoningen (vooral eengezinswoningen). De behoefte aan middenhuur wordt ook bevestigd door onze stakeholders en bijvoorbeeld Maaskoepel. Het accent van deze opgave ligt op de koopsector. En dan vooral op de goedkopere koop (tot € 250.000). Waarbij zowel behoefte is aan grondgebonden woningen als appartementen. Deze woningen zijn belangrijk om starters/jongeren voor Ridderkerk te behouden. Ook is er behoefte aan koopwoningen in het duurdere segment (vooral grondgebonden, vanaf € 350.000,-). Dat segment komt relatief weinig voor in Ridderkerk. Dit type woning zorgt voor behoud van draagkrachtige bevolking en zorgt voor doorstroming.

4

Middenhuurwoningen hebben een netto huurprijs tussen de grens van de sociale huursector en een netto huurprijs

van € 1.040 (prijspeil 2020). Met deze woningen wordt ingespeeld op de behoefte onder middeninkomens: tussen € 39.055 en € 58.583 voor éénpersoonshuishoudens en € 68.583 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2020).

597.100 | Woonvisie 2021-2026

19

Figuur 5.1. Indicatie kwalitatieve woningbehoefte in Ridderkerk, 2020-2030 (koopprijzen x € 1000)

Corporatiehuur egz Particuliere huur egz Corporatiehuur app Particuliere huur app Koop egz < €250 Koop egz €250 - €350 Koop egz > €350 Koop app < €250 Koop app > €250 -400

-200 2020-2025

0

200

400

600

800

2025-2030

Bron: WoON2018, Microdata CBS, bewerking Companen egz = eengezinswoning app = appartementen Corporatiehuur: woningen onder de landelijke grens voor sociale huurwoningen Particuliere huur: huurwoningen boven de sociale huurgrens, met name middenhuur

Op basis hiervan komen we tot een indicatieve programmering voor de nieuwbouw op grote strategische locaties in de komende jaren: Sociale corporatiehuur 30%

Middenhuur* < € 1.040 ca 10%

Koop < € 250.000 ca 40%

€ 250.000 € 350.000 ca 5%

Koop > € 350.000 Huur > € 1.040 ca 15%

* conform regionale definitie, prijspeil 2020

Ter toelichting het volgende. Eerder constateerden we dat uitbreiding van de sociale huurvoorraad niet aan de orde is. Wel moeten we sociale huurwoningen compenseren die in de toekomst, afhankelijk van de mutatiegraad, geleidelijk in de vrije sector terecht komen (orde van grootte ruim 400 woningen). Echter, als we meer dan 900 woningen toevoegen, dan zal de Ons uitgangspunt voorraad sociale huurwoningen wel in redelijke verhouding • In principe geen uitbreiding sociale moeten toenemen. Bovengenoemde verdeling passen we huursector; • Wel compenseren ruim 400 woningen; dan toe op de grotere strategische locaties in onze gemeente. • Als we in totaal meer dan 900 woningen Daar kunnen we grote slagen slaan in een goed toevoegen, dan wordt van dit surplus nieuwbouwprogramma. Daar is ook toevoeging van sociale 30% in de sociale huursector huurwoningen nodig, om de herstructurering in de gerealiseerd. bestaande voorraad ruimte te geven (zie toelichting hoofdstuk 4). En om van deze grotere locaties een gemengd, inclusief woonmilieu te maken. Voor overige plannen is sprake van maatwerk, onder andere op basis van de accenten per wijk uit hoofdstuk 8. De strategische locaties zijn: • Centrum Ridderkerk. Dit betreft de ontwikkelingen in het centrum (ontwikkelperspectief), voor het gebied PC Hooftstraat en voor Centrum Oost.

Voor dit woon-/werkgebied wonen zijn er verschillende marktinitiatieven. Daar willen we sturing op hebben;

597.100 | Woonvisie 2021-2026

20

•

• •

Rivieroevers (Slikkerveer en Bolnes). Dit betreft het transformeren van een deel van de bedrijvigheid langs de rivier naar wonen. Ook hier is de grond in eigendom van derden en sturing vanuit de gemeente aan de orde; Sportpark Bolnes. Hier hebben wij grondpositie en hebben we zelf mogelijkheden om een goed programma te realiseren; Geminilocatie (Slikkerveer). Ook hier hebben wij grondpositie en kunnen we het programma goed aansturen.

Borging van het bouwprogramma Over sociale huurwoningen hebben we prestatieafspraken met Wooncompas gemaakt. Voor het realiseren van middenhuur en goedkopere koop zijn andere instrumenten nodig. Daarbij willen wij de volgende vier doelen borgen: Borging van het woonprogramma 4 cruciale criteria

borg dat ze gebouwd worden

borg dat ze betaalbaar zijn

borg dat ze bij de juiste doelgroep terecht komen

borg dat ze voor doelgroep beschikbaar blijven

Een korte toelichting: • Borgen dat ze gebouwd worden en betaalbaar zijn: - Een transparante manier van werken: wensen en eisen duidelijk en in vroeg stadium met initiatiefnemers communiceren. Op basis daarvan anterieure- c.q. ontwikkelovereenkomsten sluiten; - Een percentage sociale huurwoningen en middenhuur opnemen bij nieuwe bestemmingsplannen; - Passende prijs-kwaliteitverhouding: kleinere woningen, bijvoorbeeld in de vorm van kleine eengezinswoningen, microwoningen, et cetera; - Aanvullende prestatieafspraken met de corporaties maken over bouwen van sociale huurwoningen; - Inzetten van een Starterslening. Die hebben we al en zetten we voort. • Borgen dat ze bij de juiste doelgroep terecht komen en beschikbaar blijven: - Inzet Doelgroepenverordening: daarmee kunnen de woningen beschikbaar gesteld én gehouden worden voor nader te definiëren doelgroepen; - Kleinere woningen: bieden meer garantie op een voor betreffende doelgroepen betaalbare koopprijs; - Invoeren zelfbewoningsplicht: dit voorkomt dat woningen worden opgekocht door beleggers en (kamergewijs) verhuurd worden. Dit kan alleen worden toegepast als wij als gemeente de grond uitgeven; - Overig instrumentarium om (blijvende) betaalbaarheid te borgen. We zien het volgende als kansrijk: erfpacht, zelfbewoningsplicht en terugkoopregelingen. Anti-speculatiebedingen vinden wij minder geschikt.

De woningen worden immers voor de marktwaarde verkocht. Bij sterk stijgende marktprijzen zijn de woningen dan niet bereikbaar voor lagere inkomens.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

21

Het instrumentarium om betaalbaarheid te borgen vraagt een nadere toelichting. Met erfpacht is het mogelijk om nieuwbouwwoningen te kopen met lager inkomen. Immers, de grond wordt bij erfpacht niet mee verkocht. De koper van de woning betaalt in plaats daarvan jaarlijks erfpacht voor het gebruik van de grond, in de vorm van erfpachtcanon. Invoering van erfpacht bij woningbouwprojecten betekent wel, dat er een volledig nieuwe administratie moet worden opgezet. Maar er zijn alternatieve concepten om betaalbaarheid van koopwoningen voor de doelgroep te borgen: • De gemeente Zaanstad kent de regeling Betaalbare woningen Zaanstad. Daarbij moet de koper minimaal 70% van de koopprijs inbrengen en de rest brengt de gemeente in. Naarmate het inkomen stijgt dient de koper een groter deel te kopen van de gemeente. De gemeente moet daarbij het inkomen toetsen en loopt ook het risico; • Ikbouwbetaalbaar. Deze is ontwikkeld in Almere en wordt ook toegepast in Nijmegen, Den Haag en Oud-Beijerland. De regeling is gericht op het zelf bouwen van een woning op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). De woning wordt betaalbaar door een combinatie van een betaalbare kavel, een betaalbaar bouwplan en een betaalbaar proces. Deze regeling zou ook in Ridderkerk kunnen worden toegepast. Het punt is wel, dat de gemeente geen kavels beschikbaar heeft.

Daarnaast is de doelgroep van mensen die hun eigen woning willen bouwen, niet echt gericht op het realiseren van betaalbare woningen; • Koopgarant. Koper koopt een woning van een corporatie of marktpartij met een korting ten opzichte van de marktwaarde. Als de koper wil verkopen, moet hij de woning terug verkopen en ontvangt de koper de oorspronkelijke koopprijs plus (of min) een aandeel in de waardeontwikkeling; • KoopLater. De koper huurt de woning eerst en koopt pas later tegen een vooraf afgesproken koopprijs. Met de huurbetalingen bouw je dan wel vermogen op. Dit systeem kan interessant zijn voor een eerste koper, maar uiteindelijk wordt de woning weer verkocht tegen marktwaarde; • Bij Duo Koop is sprake van een erfpachtconstructie. Een marktpartij wordt bij verkoop van de woning eigenaar van de grond en geeft die in erfpacht uit aan de koper van de woning. Deze constructie gaat uit van het permanente recht om de erfpacht af te kopen. Daarmee is er ook geen garantie de woning ook op termijn betaalbaar blijft. Gelet op de situatie op de woningmarkt en de sterke prijsstijgingen in de koopsector, vinden wij aanvullend instrumentarium noodzakelijk. We zien kansen voor de invoering van: • Een doelgroepenverordening; • Zelfbewoningsplicht; • Een terugkoopconstructie, bij voorkeur Koopgarant.

Met name omdat daarmee gegarandeerd wordt dat de woning ook bij nieuwe verkoop beschikbaar blijft voor lagere inkomens. Wel vraagt dit nog nadere uitwerking. Immers, invoering van deze instrumenten vraagt wat van onze organisatie (invoering, handhaving, toetsing, uitvoeringskosten et cetera). Daar is een diepgaander afweging van kosten en baten voor nodig.

Hoogbouw Hoogbouw is in Ridderkerk in diverse wijken aanwezig, onder andere langs de Rivieroevers, maar ook in bijvoorbeeld West en Bolnes. Ruimte is schaars. Bij projecten bekijken we per locatie of hoger bouwen een passende oplossingsrichting is. Dat moet goed gewogen worden in verhouding tot de gewenste omgevingskwaliteit, parkeren, het omliggende dorpsbeeld en stedenbouwkundige uitgangspunten.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

22

Toekomst sociale huursector We houden de sociale huurvoorraad tot 2030 minimaal op het huidige peil (ca 7.600 sociale huurwoningen in 2030). Tenzij we in totaal meer dan 900 woningen aan de voorraad toevoegen. Dat leiden we af uit de jaarlijkse planmonitor. Dan zal een aandeel van de nieuwbouw ook in sociale huur worden gerealiseerd (uitgangspunt: 30%). Hiermee bieden we perspectief voor Ridderkerkers, borgen we dat er gedifferentieerde wijken worden gebouwd en komen we tegemoet aan regionaal overeengekomen woningmarktafspraken. We leggen de focus op de kwalitatieve opgave: een deel van de voorraad past onvoldoende bij de toekomstige vraag. En de opgave voor verduurzaming van de voorraad is groot. We zetten in op herstructurering van de bestaande voorraad. Om dat proces goed op gang te krijgen en te houden is het volgende nodig: • Zorgen voor voldoende ruimte voor het herhuisvesten van huurders; • Stroomlijnen planvorming van de verschillende herstructureringsprojecten. Wooncompas ziet op dit moment onvoldoende schuifruimte voor huurders die door als gevolg van herstructureringsplannen geherhuisvest moeten worden. Gelet op de huidige planvorming dreigt stagnatie van de herstructurering na 2024, maar ook in de komende jaren is meer nodig. Wooncompas heeft aangeven dat hiervoor zo snel mogelijk circa 150 woningen gebouwd moeten worden.

Er is dus ook nieuwbouw van sociale huurwoningen nodig op korte en langere termijn. Nieuwbouw en herstructurering moeten goed geprogrammeerd en gefaseerd worden. Samen met Wooncompas willen we werken aan een herstructureringsprogramma voor de komende 10 jaar, waarin ook wij onze rol pakken. Om voldoende mogelijkheden voor nieuwe sociale huurwoningen te hebben, zijn we afhankelijk van locaties die in handen zijn van projectontwikkelaars. We willen goede afspraken met hen maken over het realiseren van een aandeel sociale huurwoningen. Deze richten zich op de volgende zaken: • Afspraken met ontwikkelaars over (met name) Wooncompas als corporatie die de sociale huur realiseert of in beheer neemt (zogenaamd ‘preferred supplier’); • Als de projectontwikkelaar de sociale huurwoningen zelf wil realiseren en na oplevering wil overdragen aan Wooncompas, dan willen we borgen dat Wooncompas voldoende betrokken is bij het voorlopig en definitief ontwerp van de woningen; • Borgen van wat wij minimaal zien als een goede sociale huurwoning (zie kader); • Als een projectontwikkelaar niet open wenst te staan voor het maken van goede afspraken, dan kan gemeentelijke medewerking aan planontwikkeling worden onthouden. Een goede definitie van een sociale huurwoning is belangrijk.

Wat zien wij als een goede sociale huurwoning? • De woningen hebben een huurprijs tot de huurtoeslaggrens, inclusief subsidiabele servicekosten; • Daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs: kwaliteitskortingsgrens (jongeren), de eerste aftoppingsgrens (1- en 2-persoonshuishouden) en de tweede aftoppingsgrens (meerpersoonshuishouden); • De (maximale) huurprijs wordt vastgesteld volgens het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel); • De huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; • Toewijzing van de woningen verloopt via het regionale toewijzingssysteem; • De exploitatietermijn van de huurwoningen is minimaal 20 jaar; • De verhuurder is bereid jaarlijks of meerjarige prestatieafspraken te maken; • De verhuurder is bereid afspraken te maken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

23

Vergroten van de variatie in woonvormen De woningvoorraad van de gemeente Ridderkerk kent een zekere eenzijdigheid: veel appartementen uit de jaren ’50 en ‘60 van de vorige eeuw en de gangbare rijwoningen. Er zijn meerdere manieren om de variatie in woonvormen in onze wijken te vergroten. Ter inspiratie:

Samen & Anders, Rotterdam Zuid: een magic mix van bewoners, jong en oud woont samen in een complex Knarrenhof

Meegroeiwoning gemeente Gilze en Rijen. De reden om meegroeiwoningen te bouwen was dat er enerzijds grote vraag was naar betaalbare starterswoningen, maar tegelijkertijd werd geconstateerd dat jongeren zochten naar volwaardige woningen en niet naar kleine huisjes waar ze weer snel zouden uitgroeien. De meegroeiwoningen bieden starters de kans om een betaalbare woning te kopen en deze uit te breiden als ze daarvoor de financiële ruimte hebben. De Rijense meegroeiwoning start met een compacte basis van ongeveer 60 m2 op een kaveloppervlak van bijna 160 m2. Deze basiswoning valt het best te karakteriseren als een grondgebonden appartement met alle nodige voorzieningen.

Uit “QuickScan planoptimalisatie suburbane plannen”, provincie Zuid Holland Planoptimalisatie kan een bijdrage leveren aan vergroening en klimaatadaptatie. Ook leent bebouwing zich goed voor klimaat-adaptatie door middel van groene daken. Lopen naar het OV en fietsen zorgen ook nog eens voor dagelijkse gezonde beweging. Centrum dorpse straatjes, stedelijke stegen en landelijke paden zijn profielen die gemeenten meestal niet meer in hun ‘handboek openbare ruimte’ hebben staan, ook omdat doorstroming van autoverkeer en de afmeting van de brandweerwagen van vergaande invloed zijn op het ontwerp. De veronderstelling dat elk huishouden 1,7 auto’s nodig heeft, kan met de komst van de elektrische fiets en de deelauto worden losgelaten.

Microappartementen: iets voor Ridderkerk? Met nieuwe woonvormen proberen vastgoedontwikkelaars in te spelen op de groep starters die geen betaalbare woning kan vinden. Zo ontstaan in grote steden wooncomplexen met honderden 'micro-appartementen'. Die appartementen zelf zijn maar 30 vierkante meter groot, maar de bewoners hebben wel de beschikking over gedeelde werkruimtes, woonkamers en een dakterras. Daarmee zijn gedeelde faciliteiten en kleine woningen niet meer voorbehouden aan studenten. Ze worden juist speciaal voor de jonge werkenden gebouwd. De trend is komen overwaaien uit New York en Hongkong.

Tiny Houses Een Tiny House is een nieuwe woonvorm met een duidelijke onderliggende filosofie. Het zijn kleine, volwaardige en vrijstaande woningen met een vloeroppervlak van maximaal 50 vierkante meter, met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk. In Tiny Houses wordt permanent gewoond en deze zijn dus niet bedoeld als recreatiewoning. Er zijn twee soorten Tiny Houses te onderscheiden: • Verplaatsbaar: meestal gebouwd op wielen, veelal op braakliggende terreinen, met als doel hier tijdelijk te wonen; • Niet verplaatsbaar: gebouwd op vaste fundering, op een locatie waar ze permanent blijven staan. In beide vormen wonen de bewoners permanent in hun huisjes en hebben ze een inschrijving in de Basis Registratie Personen (BRP) op het adres waar hun Tiny House staat. Een Tiny House is geen woonwagen of recreatiewoning. Het is niet een oplossing voor de woningvraag, terwijl ruimtegebruik vrij groot is. Het is een niche, de interesse is beperkt tot een kleine groep. En het kan ten koste gaan van bouwlocaties die intensiever bebouwd kunnen worden.

597.100 | Woonvisie 2021-2026

24

Specifieke doelgroepen: arbeidsmigranten, spoedzoekers De vraag naar huisvesting van EU-arbeidsmigranten die in Ridderkerk en de regio werken, neemt toe 5. Een deel van de arbeidsmigranten vestigt zich structureel (long-stay). Zij zijn regulier woningzoekenden, met gelijke rechten als andere woningzoekenden. Maar voor een deel gaat dit ook om huishoudens die kortdurend in Nederlandverblijven (short-stay). Als onvoldoende huisvesting voor hen beschikbaar is, bestaat de kans dat dit leidt tot onvoldoende personeel bij lokale bedrijven en ongewenste woonsituaties. De kamergewijze verhuur van rijwoningen kan bijvoorbeeld leiden tot overbewoning en parkeeroverlast, zeker wanneer dit zich concentreert in bepaalde buurten. Maar het kan ook leiden tot verdringing van andere woningzoekenden. Bijvoorbeeld als bedrijven huizen opkopen voor verhuur aan arbeidsmigranten. Daarnaast willen we het zicht en de grip op aantallen en huisvestingssituatie scherper in beeld houden. Daarvoor onderzoeken we de mogelijkheid voor het instellen van een registratieplicht (in de gemeentelijke bevolkingsregistratie of in een nachtregister). Eventuele overlastsituaties (bijvoorbeeld overbewoning) pakken we aan. Het instellen van een zelfbewoningsplicht moet voorkomen dat woningen worden opgekocht door bedrijven voor verhuur. Een dergelijk instrument voor de bestaande woningvoorraad bestaat nog niet.

Dat wordt op landelijk niveau onderzocht. We willen ook perspectief bieden voor huisvesting van arbeidsmigranten. Dat is een opdracht aan bedrijven in samenwerking met de gemeenten. Omdat het een bovenlokaal vraagstuk betreft, beoordelen wij nieuwe initiatieven samen met onze buurgemeenten. Samen bepalen we in welke mate inzet van short-stayvoorzieningen noodzakelijk is. Voor spoedzoekers zijn op korte termijn aanvullende Spoedzoekers: Huishoudens die met woonmogelijkheden gewenst. Het gaat bijvoorbeeld om spoed op zoek zijn naar een woning. Hierbij gaat het om personen die niet mensen die in een onveilige/ongewenste woonsituatie zitten formeel tot de categorie urgenten of mensen die scheiden of terugverhuizen uit het buitenland. behoren, maar wel baat hebben aan Of ze moeten weg uit hun (tijdelijke) woonsituatie en hebben snelle, tijdelijke en betaalbare door een noodsituatie snel een woning nodig. Deze woonruimten. spoedzoekers komen vaak niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij hebben daar onvoldoende inschrijfduur voor opgebouwd, voldoen niet aan de criteria voor een urgentieverklaring of vallen niet onder de hoede van een zorgpartij. Vaak kunnen zij ook geen vrije sectorhuurwoning of koopwoning betalen.

5.3 Wat gaan we doen •

We hanteren een indicatief woningbouwprogramma. Deze passen we toe op de strategische locaties;

•

Met de corporaties stellen we een Herstructureringsprogramma op voor de komende 10 jaar;

•

We maken aanvullende of nieuwe prestatieafspraken met de corporatie(s) en huurdersorganisaties;

•

We voeren een kosten-batenanalyse uit voor de inzet van aanvullende instrumentarium: doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en terugkoopconstructie;

•

We hanteren een kwalitatief afwegingskader voor woningbouwinitiatieven (zie hoofdstuk 9);

•

We onderzoeken de mogelijkheid voor het invoeren van een registratieplicht voor arbeidsmigranten;

•

We verkennen de mogelijkheden van een voorziening voor spoedzoekers.

5 Zie het rapport Onderzoek huisvesting arbeidsmigranten, BAR-gemeenten (Companen, 2020)

597.100 | Woonvisie 2021-2026

25

6 Thema 3: Duurzame woningvoorraad 6.1 Onze ambitie Onze ambitie is om in 2050 ongeveer 20.000 woningen aardgasvrij te hebben gemaakt. Dit noemen we de warmtetransitie. In dit hoofdstuk beschrijven de stappen die nodig zijn om deze ambitie te kunnen halen. We moeten nu al stappen zetten om woningen aan te passen voor nieuwe warmtebronnen. Er ligt dus een belangrijke opgave voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad in Ridderkerk: het verlagen van het energieverbruik, het isoleren van woningen, het plaatsen van zonnepanelen, naar aardgasvrij wonen. In 2021 starten we met het opstellen van de eerste wijkplannen, te beginnen bij Bolnes. Dit neemt zo’n 2 tot 3 jaar in beslag. Vanaf 2030 zijn de eerste wijken aardgasvrij.

6.2 De opgaven Woningen en gebouwen “transitiegereed” maken Door herstructurering en transformatie kan de kwaliteit van woningvoorraad en woonomgeving in een aantal wijken sterk verbeteren. Het grootste gedeelte van onze huidige woningvoorraad is voor 1960 gebouwd. Deze woningen zijn over het algemeen minder goed geïsoleerd. Ruim 75% van de woningvoorraad heeft een energielabel C of lager. De Isolatie: win-win in meer opzichten mogelijkheden om door ingrepen energie te besparen zijn • Energiebesparing, voorkómen energiedaardoor groot. Het doel is om 30% te besparen op het armoede • Lagere energierekening (betaalbaarhuidige energieverbruik. Naast isoleren zorgt het plaatsen van heid) zonnepanelen voor een besparing. En met beide maatregelen • Meer comfort kunnen woning- en vastgoedeigenaren nu al aan de slag.

Stimuleren energiezuinig gedrag en bewustwording De energietransitie is veel meer dan een technische transitie. Minstens zo belangrijk zijn de vraagstukken op sociaal vlak. Het succes en slagen van de energietransitie staat of valt met het draagvlak en acceptatie in de samenleving. We staan daarom niet alleen voor een technologische omslag, maar ook een sociale omslag. Communicatie en participatie met inwoners is daarom cruciaal. We kijken ook naar zogenaamde koppelkansen: als we technisch aan de slag gaan, kijken we ook of tegelijkertijd de leefbaarheid verbeterd kan worden. Voor de bestaande woningvoorraad is ook aandacht voor het stimuleren van energiezuinig gedrag en bewustwording. Dit doen we door goed te communiceren en door in te zetten op transparante mogelijkheden tot financiering. Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) zijn hierbij een aandachtpunt. Het verduurzamen van een VvE is niet eenvoudig. Verduurzaming betekent meestal: investeringen doen. En dan is geld en draagvlak nodig bij de VvE. Dit vraagt daarom om een aparte aanpak. We willen dat het verduurzamen van woningen voor iedereen mogelijk is en dat de totale kosten voor de transitie zo laag mogelijk zijn. Kosten en baten moeten op een eerlijke manier verdeeld worden. Betaalbare woonlasten en het behoud of de verbetering van wooncomfort staan daarbij voorop.

Wijkplannen maken met woningcorporaties en andere stakeholders Nu de Warmtevisie is vastgesteld wordt de aanpak uitgerold in de verschillende wijken van Ridderkerk. In de wijken Bolnes, Oost, West, Centrum, Drievliet en Slikkerveer ligt een lokaal warmtenet voor de hand.