2020-11-20 RIB Wonen - 2. Rapport maatschappelijke visitatie Woonvisie Ridderkerk 2015 - 2018.pdf
Tekst van het document
ONDERNEMINGSPLAN Woonvisie heeft haar ambities voor maatschappelijk presteren vastgelegd in het ondernemingsplan ‘Wonen Anno Nu 2016-2019’. De vijf thema’s uit het ondernemingsplan zijn: •
Betaalbaar wonen Woonvisie benadert de betaalbaarheid van het wonen vanuit haar woningen en vanuit haar huurders en woningzoekenden. Woonvisie werkt aan een passende samenstelling en (prijs) opbouw van het woningbezit. Tegelijkertijd kijkt Woonvisie niet meer in de eerste plaats naar huurprijzen, maar naar woonlasten. Woonvisie stuurt hierop met het huurbeleid, het strategisch voorraadbeleid en de duurzaamheidsinvesteringen. Huurstijging is gematigd en afgestemd op de ruimte die de woningkwaliteit en de doelgroep heeft.
•
Passend wonen Een gevarieerde woningvoorraad met verschillende typen woningen en een goede prijsopbouw vormt voor Woonvisie de basis voor het invullen van de kerntaak. Woonvisie heeft de nieuwbouw- en woningverbeteringsprojecten die de woningvoorraad in Ridderkerk en Albrandswaard in de afgelopen jaren steeds dichter gebracht naar een toekomstbestendige en op de vraag afgestemde voorraad.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
25
•
Kwaliteit woning en dienstverlening In het nieuwbouwprogramma en de investeringen in onderhoud en woningverbetering van het bestaande woningbezit zoekt Woonvisie naar een nieuwe balans tussen de kwaliteit en de prijs/woonlasten van de woningen. De duurzaamheidsinvesteringen hebben in de eerste plaats tot doel de energielasten van huurders op niveau te houden of te verlagen. Woonvisie zet haar klanten centraal. De organisatie wordt onder de noemer ‘Slimmer werken’ efficiënter, ondernemender en meer klantgericht: een continu verbeterproces. Zo wordt de dienstverlening en producten voor de huurders geoptimaliseerd. Het ‘Nieuwe Werken “ is ook in de organisatie geïntroduceerd.
•
Prettige buurten Een leefbare woonomgeving heeft bijna net zoveel invloed op woongenot als een goede woning. Woonvisie werkt aan gevarieerde wijken en buurten, waar bewoners zich thuis voelen en die schoon, heel en veilig zijn. Op verschillende plekken moet bij bewoners nog meer gaan leven dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor een leefbare wijk.
•
Financiële continuïteit Woonvisie is een gezonde organisatie. Dat geeft de corporatie ruime mogelijkheden het vermogen in te zetten voor de volkshuisvesting in de regio, zodat het vermogen nog meer volkshuisvestelijk en financieel resultaat ingezet kan worden, dan alleen in de lokale omgeving. Woonvisie handelt binnen duidelijke kaders om de risico’s beheersbaar te houden en ervoor te zorgen ook in de toekomst nog de sterke financiële corporatie te zijn die zij nu is.
OORDEEL OVER DE AMBITIES IN RELATIE TOT DE OPGAVEN De commissie beoordeelt op basis van de beschikbare documenten en gesprekken met corporatie en belanghebbenden in hoeverre de ambities van de corporatie voldoen. Woonvisie voldoet aan het ijkpunt voor een 6, dat wil zeggen dat Woonvisie ambities en doelstellingen heeft geformuleerd voor de maatschappelijke prestaties die passen bij de externe opgaven. De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 8,0 op basis van de volgende pluspunten: •
De ambities sluiten goed aan op de maatschappelijke opgaven van de gemeenten Ridderkerk en Albrandswaard.
•
Woonvisie heeft onderzoek gedaan naar inzet van de overmaat van het maatschappelijk
•
Ambities en doelstellingen uit het ondernemingsplan zijn op strategisch niveau met de
vermogen buiten de BAR-gemeenten, hetgeen geleid heeft tot fusie met WoonCompas. contourennota geactualiseerd. Het ondernemingsplan beschrijft de volkshuisvestelijke agenda naast de externe doelstellingen maar ook de ontwikkeling van de organisatie. Nadat de eerste helft van de planperiode voor het ondernemingsplan heeft Woonvisie de contourennota geïntroduceerd. In de contourennota worden in aanvulling op het ondernemingsplan beleidskeuzes gemaakt voor het volgende jaar en up-to-date te blijven. In de visitatieperiode heeft Woonvisie de prestatieafspraken omgezet in daden en wel op het gebied van sloop/nieuwbouw en renovatie, als ook op betaalbaarheid. Veranderend beleid heeft geleid tot het ondersteunen van nieuwe huurders door actief huurprijzen van
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
26
eengezinswoningen te verlagen, tot het geven van huuradvies volgens een zelf ontwikkelde huur-/inkomensnorm en tot het meedoen aan experimenten rond huurkorting. Woonvisie heeft een zeer gezonde financiële positie en wil haar investeringsmogelijkheden inzetten om haar posities in de stadsregio te versterken. In 2018 is een intentieovereenkomst tot fusie met de Rotterdamse WoonCompas gesloten. Met deze fusie kan de vermogensinzet van Woonvisie verder worden vergroot door in een groter werkgebied investeringen voor de volkshuisvesting te doen. Ook de prestatieafspraken in het huidige werkgebied worden nagekomen. De nieuwe organisatie heeft een nog steviger positie in de regio en kan daar een belangrijke speler zijn in de huisvesting van bijzondere doelgroepen en in de zuidrand van Rotterdam. De klanten van Woonvisie staan voorop. Allereerst is in het begin van de visitatieperiode het Lean-management ingevoerd. Om duiding te geven aan die ambitie is Woonvisie van mening dat daarvoor een anders werkende organisatie nodig zou zijn. Medewerkers worden met het slimmer werken efficiënter, ondernemender en meer klantgericht. Daarbij is geen einddoel in beeld: de organisatie wil zich continu blijven verbeteren. Zo worden dienstverlening en producten voor de klanten van Woonvisie geoptimaliseerd.
Fysiek is er veel veranderd door een verbouwing van het kantoorgebouw om het Nieuwe Werken mogelijk te maken. Uiteindelijk hebben alle initiatieven geleid tot een modernere efficiënter opererende organisatie. Al met al ziet de visitatiecommissie dat Woonvisie een woningcorporatie is die actief de vraagstukken rond beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid oppakt. De portefeuillestrategie is afgestemd op de lokale en regionale overeengekomen opgaven. Woonvisie is koersvast en de fusie met WoonCompas is ingegeven door de wens om het maatschappelijk vermogen in te zetten daar waar de maatschappelijke opgaven liggen.
Tabel: Presteren naar Opgaven en Ambities
Perspectief Presteren naar Opgaven en Ambities Presteren in het licht van de prestatieafspraken Ambities in relatie tot de opgaven
Beoordeling volgens meetschaal
Gemiddeld cijfer
Eindcijfer Weging per perspectief
Thema: 1
2
3
8,0
7,0
7,0
7,3
75% 7,5
8,0
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
25%
27
2
Presteren volgens Belanghebbenden De prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar worden bij dit onderdeel beoordeeld door de relevante belanghebbenden. Deze belanghebbenden zijn geselecteerd door de corporatie en deze selectie is getoetst door de visitatiecommissie. De belanghebbenden zijn vertegenwoordigers van: •
Gemeenten Ridderkerk en Albrandswaard;
•
Bewonersraad Progressie;
•
Klankbordgroep Rijsoord;
•
Zorg- en welzijnsinstellingen Aafje, Riederborgh, Facet Ridderkerk en IJsselmonde-Oost;
•
Collega-corporaties Patrimonium Barendrecht;
•
Maaskoepel, Federatie van Woningcorporaties.
Het oordeel is verkregen door gesprekken/interviews te voeren met deze belanghebbenden en een uitgebreide enquête/vragenlijst onder hen uit te zetten. De belanghebbenden zijn gevraagd hun mening te geven over: •
De tevredenheid over de geleverde maatschappelijke prestaties van de corporatie aan de hand van de thema’s en onderwerpen van de prestatieafspraken.
•
De tevredenheid over de relatie en de wijze van communicatie met de corporatie.
•
De tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie.
•
De verbeterpunten voor de corporatie.
•
De mening van de belanghebbenden over de kwaliteit en het proces van de prestatieafspraken.
Belanghebbenden zijn gevraagd een cijfermatig oordeel te geven over de mate van tevredenheid over bovenstaande prestaties van de corporatie. Vervolgens hebben de belanghebbenden aangegeven wat de corporatie nog kan/moet verbeteren om aan de verwachtingen te voldoen, dan wel die te overtreffen. Wanneer belanghebbenden geen ervaring hebben op bepaalde deelgebieden, hebben zij zich onthouden van een oordeel.
2.1
Beschrijving van de belangrijkste belanghebbenden BEWONERSRAAD PROGRESSIE Stichting Bewonersraad Progressie Ridderkerk is de huurdersvertegenwoordiging voor de huurders van sociale huurwoningen van Woonvisie in zowel de gemeente Ridderkerk, als in de gemeente Albrandswaard. Met deze gemeenten en Woonvisie worden de prestatieafspraken gemaakt. De bewonersraad heeft doorgaans vier keer per jaar formeel overleg met Woonvisie. De Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
28
huurdersorganisatie adviseert onder andere over het huurbeleid. Daarnaast zijn de begroting, woonoverlast, de verandering in wijkbeheer en in 2018 de fusies met de twee kleine Ridderkerkse corporaties en de voorgenomen fusie met WoonCompas onderwerpen van gesprek. De bewonersraad speelt ook een actieve rol bij de herstructureringsprojecten. In de verschillende klankbordgroepen ondersteunen zij de huurders gedurende het hele traject. Drie huurderscommissarissen zitten op voorspraak van de bewonersraad in de raad van commissarissen.
GEMEENTEN Woonvisie is werkzaam in de BAR-gemeenten Ridderkerk, Albrandswaard en Barendrecht. Deze drie gemeenten hebben vanaf 1 januari 2014 een gezamenlijk ambtelijk apparaat, dat de drie zelfstandige gemeentebesturen bedient. Alleen met de gemeenten Ridderkerk en Albrandswaard zijn prestatieafspraken gemaakt. De corporatie heeft in de gemeente Barendrecht een zeer beperkt bezit.
COLLEGA-CORPORATIES Woonvisie is een actieve samenwerkingspartner als het gaat om de collega-corporaties. Er is beleidsmatige afstemming en bestuurlijk overleg; met Patrimonium Barendrecht bestaat een praktisch volkshuisvestelijk partnership. Maaskoepel is de overkoepelende organisatie van woningcorporaties in de regio Rotterdam. Zij richt zich onder meer op de gezamenlijke uitvoering van de woonruimtebemiddeling en van de urgentietaak voor gemeenten.
ZORG- EN WELZIJNSINSTELLINGEN Aafje richt zich op klanten met zorgbehoefte in een voor hun passende thuisomgeving, thuis in de wijk, thuis in één van de huizen van Aafje of tijdelijk in zorghotels. Riederborgh biedt diensten op het gebied van wonen, dagbesteding, zorg en behandeling. Facet Ridderkerk is de welzijnsorganisatie in de gemeente Ridderkerk. Stichting IJsselmonde-Oost biedt zorg en ondersteuning aan mensen met een verstandelijke beperking.
2.2
Presteren volgens Belanghebbenden Gemiddeld scoort Woonvisie een 7,4 op het Presteren volgens Belanghebbenden. Over het algemeen zijn de belanghebbenden gemiddeld ruim voldoende tot goed tevreden over de prestaties op alle thema’s van de prestatieafspraken met een gemiddelde van een 7,4, waarbij de huurders wat lagere scores laten zien. Ten aanzien van de tevredenheid over de relatie en de wijze van samenwerking, als ook de tevredenheid over de mate van invloed op het beleid geven de gemeenten en de overige belanghebbenden een goede score, terwijl de huurders lagere cijfers laten zien.
DE PRESTATIES VAN DE CORPORATIE THEMA 1: GOED WONEN De belanghebbenden beoordelen dit onderdeel met een gemiddelde van 7,2. Bewonersraad Progressie Nieuwe woningen worden naar de mening van de bewonersraad in huurprijs veel duurder na sloop en nieuwbouw en men vindt dat spijtig. Bij sloop wordt ook nog eens minder woningen Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
29
teruggebouwd, terwijl het aantal sociale huurwoningen volgens de huurders zeker gelijk zou moeten blijven. Woonvisie werkt in Albrandswaard onvoldoende aan een goede evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad, waardoor niet alle inkomensgroepen een woning kunnen vinden. Bij nieuwe maatschappelijk en andere ontwikkelingen onderzoeken de betrokken partijen de mogelijkheid tot het lokaal toewijzen van de nieuwbouwwoningen, een en ander voldoende afgestemd met Bewonersraad Progressie. Nieuw te ontwikkelen sociale woningbouw wordt volgens de bewonersraad door Woonvisie voldoende energieneutraal uitgevoerd. Woonvisie zet in de gemeente Ridderkerk ruim voldoende instrumenten in om wachttijden te beperken en doorstroming en passend wonen te bevorderen. Woonvisie investeert op een goede manier in energiemaatregelen in de woningvoorraad mede ten behoeve van de betaalbaarheid daarvan. Huurders en woningzoekenden worden naar het oordeel van de bewonersraad goed geïnformeerd over woonlasten, energiezuinig wonen en betaalbaarheid van de huurwoningen. De bewonersraad vindt verder dat in het begeleiden van de bewonerscommissies de corporatie te kort is geschoten. Bewonersraden hadden beter gecoacht kunnen worden met het oog op de verplichtingen vanuit de nieuwe Woningwet.
Strenge eisen zijn immers opgelegd aan deze commissies: inschrijving Kamer van Koophandel, openen bankrekeningen etc. Gemeente Ridderkerk Woonvisie geeft een zeer goede opvolging aan de prestatieafspraak om voor minimaal 50% van het woningbezit van de corporatie een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen aan te houden. Woonvisie wijst op een prima wijze rollatordoorgankelijke en rolstoeltoegankelijke woningen zoveel mogelijk aan senioren of woningzoekenden met een medische indicatie toe. Woonvisie geeft goed uitvoering aan de urgentieregeling. Betaalrisico’s en huurachterstanden worden door Woonvisie vroegtijdig gesignaleerd en met acties opgevolgd. Huisuitzetting wordt zoveel mogelijk voorkomen. Volgens de gemeente Ridderkerk draagt Woonvisie op een positieve wijze bij aan de leefbaarheid in de wijken. Woonvisie participeert in de leefbaarheidsteams, waarin de gemeente en de corporatie afspraken maken over gezamenlijke acties in de wijken. Samen met Woonvisie zijn bijvoorbeeld in de afgelopen jaren verscheidene van hun speelterreinen opgeknapt en opengesteld voor de wijkbewoners. Elke wijk in Ridderkerk heeft een eigen wijkplan. Een overlegplatform zorgt ervoor dat er jaarplannen worden opgesteld met een integrale aanpak ten aanzien van onderwerpen als de openbare ruimte, overlast etc. Woonvisie draagt volop bij aan buurtpreventie, het lokaal zorgnetwerk en buurtbemiddeling.
Gemeente Albrandswaard In de kernen van Albrandswaard, waar plaatselijk gebonden woningzoekenden niet voldoende in aanmerking komen voor vrijkomende woningen, is de afspraak gemaakt om maximaal 25% van die woningen per jaar met lokale voorrang aan te bieden aan die woningzoekenden. De gemeente Albrandswaard is content dat dit percentage wordt gehaald. Woonvisie heeft in het kader van de ontwikkelingen op de woningmarkt een goede afstemming over de huisvesting van de meest kwetsbare doelgroepen. Bij toewijzing van urgenten schuurt het weleens met de corporatie door foutmeldingspercentages. De herstructurering van de Vogelbuurt is volgens de gemeente Albrandswaard een voorbeeldig project geweest. Er zijn 33 woningen gesloopt en opnieuw gebouwd. Het project liep op ‘rolletjes’ en de algemene reacties van betrokkenen op het gehele traject was
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
30
onverminderd positief. Op het gebied van leefbaarheid werkt Woonvisie met een wijkconsulent en voor de bewonersbegeleiding van de herstructurering van de Vogelbuurt is een woonconsulent actief betrokken. Woonvisie staat huurders op een constructieve wijze bij ter voorkoming van huurachterstanden, huisuitzettingen, en om huurders met een laag inkomen die de huur niet kunnen betalen te ondersteunen. Woonvisie werkt goed samen met partijen aan (het behouden van) de kwaliteit van het woonmilieu. De kwaliteit van wonen en het woonmilieu wordt door de corporatie volgens afspraak binnen Albrandswaard over de jaren op eenzelfde niveau gehouden. Zorg/welzijnpartijen Als voorbeeld daarvan noemen we graag het samenwerkingsverband “Burger aan zet” in Ridderkerk-West. De gemeente, Riederborgh (zorgorganisatie) en Woonvisie namen in deze wijk het initiatief om bewonersinitiatieven mogelijk te maken en obstakels in het samenwerken te ontdekken én uit de weg te ruimen. Met de vernieuwing en grootse verbouwing van het verzorgingshuis Reyerheem tot een intramuraal woon- en zorgcentrum met 78 tweekamerappartementen is de zorginstelling zeer ingenomen. De bewoners zijn voor hun huisvesting naar tijdelijke units verhuisd. Het gehele transformatieproces – een enorme en complexe operatie - is prima en naar tevredenheid verlopen.
Het complex heeft nu, door onder andere de aanwezigheid van een restaurant, een wijkfunctie.
THEMA 2: GOEDE WONINGEN De belanghebbenden beoordelen dit onderdeel met een gemiddelde van 7,3. Bewonersraad Progressie Eind 2015 omvatte de woningvoorraad van Woonvisie in Ridderkerk 7.280 woningen met een netto huurprijs onder de huurtoeslaggrens. De voorraad neemt af tot ongeveer 6.750 in 2024. Woonvisie laat de sociale voorraad afnemen door verkoop, huurbeleid, herontwikkeling en renovatie en kwaliteitsbeleid. De bewonersraad geeft voor deze prestatieafspraak een beoordeling van een ruime onvoldoende. Woonvisie heeft ruim voldoende uitvoering gegeven aan het strategisch voorraadbeleid 20142024 met herontwikkeling en renovatie, nieuwbouw, planvorming en verkoop van woningen. De bewonersraad is content met het feit dat Woonvisie veel aandacht besteedt aan de communicatie en bewonersbetrokkenheid bij duurzaamheidsinitiatieven. Huurders worden goed geïnformeerd over het energiezuinig wonen. Gemeente Ridderkerk De gemeente was erg goed te spreken over de realisatie van 30 NOM-woningen in Rijsoord, waarbij de bewoners niet uit hun wijk wilden verhuizen. Het project is gefaseerd gerealiseerd en de huurders zijn tijdelijk gehuisvest in hun eigen wijk. De gemeente waardeert dat het zonnepanelenproject zo goed van de grond is gekomen. Woonvisie heeft de bewoners van circa 1.000 woningen tegen gunstige voorwaarden zonnepanelen aangeboden.
Op het gebied van duurzaamheid is Woonvisie heel actief en lopen zij voor t.o.v. andere corporaties. Woonvisie heeft veel aandacht aan de communicatie en bewonersbetrokkenheid bij duurzaamheidsinitiatieven besteed. Woonvisie heeft in 2016 een goed scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB voorgelegd aan de gemeente, waarin rekening wordt gehouden met de gewenste ontwikkeling van de sociale voorraad.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
31
Gemeente Albrandswaard Woonvisie heeft aan een goede evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad gewerkt, zodat alle inkomensgroepen een woning kunnen vinden. De gemeente Albrandswaard pleit daarnaast voor meer woningdifferentiatie vanwege de toenemende vergrijzing. Voorts vraag de gemeente aandacht voor meer doorstroming en jongerenhuisvesting. Woonvisie heeft in het kader van de ontwikkelingen op de woningmarkt een meer dan voldoende afstemming met de gemeente over de huisvesting van de meest kwetsbare doelgroepen.
THEMA 3: GOEDE SAMENWERKING De belanghebbenden beoordelen dit onderdeel met een gemiddelde van 7,8. Bewonersraad Progressie De bewonersraad is erg ingenomen met het feit dat bij elk herontwikkelings- en renovatieproces door Woonvisie een sociaal plan is opgesteld met en voor de bewoners. Woonvisie heeft haar werkproces rond projecten zo ingericht, dat afwijkingen in de voorgenomen planning, met oponthoud en (meer-)kosten als mogelijke gevolgen, vroegtijdig gesignaleerd en gecommuniceerd worden met alle betrokken partijen. Gemeente Albrandswaard Woonvisie wordt door de gemeente Albrandswaard beschouwd als een strategische corporatie met een stevige invloed op volkshuisvestelijke taken. Woonvisie heeft een sterke toekomstvisie en is innovatief. Daarnaast beschikt de corporatie over financiële spankracht. Woonvisie heeft een actieve inbreng in het proces om te komen tot de juiste ambities voor de gemeente op het gebied van nieuwbouw. Verder levert de corporatie volgens afspraak ieder kwartaalgegevens over de ontwikkeling van de sociale voorraad in Albrandswaard. Gemeente Ridderkerk Woonvisie heeft een duidelijk aanspreekpunt voor overleg met de gemeente over nieuwbouw-, herontwikkel- en renovatieprojecten. Bij elk herontwikkelings- en renovatieproces wordt door Woonvisie een sociaal plan opgesteld met en voor de bewoners.
Woonvisie meldt jaarlijks voor 1 juli welke bijdrage in het volgende jaar geleverd wordt aan het woonbeleid van de gemeente. De corporatie deelt relevante gegevens over de woningmarkt en de woningvoorraad. Woonvisie neemt actief deel aan overleggen in de BARgemeenten, de Zuidrand en de Maaskoepel. De corporatie, de gemeente en de bewonersraad evalueren op een goede wijze en op tijd jaarlijks voor 1 juli de prestatieafspraken. Zorg/welzijn Graag zou de zorginstelling samen met Woonvisie, de gemeente Ridderkerk en andere partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg buigen over de samenstelling en uitvoering van een gezamenlijke strategie en/of de beleidsagenda van de gemeente voor het sociaal domein. Thema’s die aan de orde kunnen komen zijn bestrijding van eenzaamheid, inclusie, ouderenzorg, zorg voor kwetsbare mensen en huisvesting. De samenwerking, die heeft geleid tot het gezamenlijke project aan de Frans Halsstraat verloopt uitstekend. Er is een zeer prettige wisselwerking tussen beide organisaties ontstaan, waarbij Woonvisie de belangen van beider partijen evenwichtig benadert.
DE RELATIE EN COMMUNICATIE MET DE CORPORATIE De belanghebbenden beoordelen dit onderdeel met een gemiddelde van 7,3.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
32
Hier volgen enkele steekwoorden, waarmee Woonvisie wordt getypeerd: •
Betrokken, bewust van maatschappelijke opgave, oplossingsgerichte partner
•
Benaderbaar, open, goede buur, pragmatisch
•
Woonvisie is de enige woningcorporatie in Ridderkerk, dus een monopoliepositie. Geven moeilijk fouten toe. Onvoldoende transparantie
•
Professioneel, sociaal, toekomstgericht en maatschappelijk bewust
•
Gedegen samenwerkingspartner
•
Denken en handelen in maatschappelijk rendement (volkshuisvestelijk)
•
Pakt door! Kennis van zaken. Betrouwbaar
•
Op zoek naar de nieuwe rol van de corporatie, transparant in die zoektocht
•
Moderner, communicatiever, klantgericht en hoge ambities
Gemeenten Albrandswaard en Ridderkerk Woonvisie informeert periodiek over haar activiteiten; de uitgedragen visie, strategie en het beleid van Woonvisie zijn voor beide gemeenten duidelijk. Gemaakte afspraken worden door Woonvisie nagekomen of zij legt uit waarom daarvan wordt afgeweken. De corporatie is goed benaderbaar en reageert adequaat op gestelde vragen. Woonvisie zoekt in de regio en in de gemeenten steeds voortvarend de samenwerking op met marktpartijen/belanghebbenden. In haar handelen wordt Woonvisie inventief en efficiënt genoemd. Woonvisie steekt volgens de gemeenten positief af bij het landelijke beeld van corporaties. Bewonersraad Progressie Het is onbevredigend voor de bewonersraad dat zij geen vast aanspreekpunt heeft binnen de organisatie. Over de diverse onderwerpen worden van verschillende personen e-mailberichten ontvangen. Communicatie is een heet hangijzer voor de huurders; klachten worden niet of althans onvoldoende behandeld. Van het klantvolgsysteem IRIS is nog weinig te merken. Communicatie tussen Woonvisie en de bewonersraad kan en moet veel beter. Een vaste contactpersoon bij Woonvisie zou een oplossing kunnen zijn. Zorg/welzijnspartijen Deze belanghebbenden zijn unaniem in de volgende stellingname en oproep.
Door moeilijk te vinden bouwlocaties en lange wachttijden en onder de voorwaarde dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen, zou meer intramurale huisvesting zeer nodig en beschikbaar moeten zijn. De voorgenomen beweging in het positionpaper wordt als sociaal betrokken gezien en qua richting uitstekend. Ook past de ambitie van Woonvisie mooi bij de maatschappelijke opdracht die de partijen voor zichzelf zien weggelegd. Het zou mooi zijn als deze meer expliciet wordt gecommuniceerd; het is tenslotte een beleidsrichting die het waard is te communiceren. In zijn algemeenheid vinden de belanghebbenden dat de dienstverlening van Woonvisie wel eens te kort schiet. De operationele activiteiten gaan traag.
DE INVLOED OP HET BELEID De belanghebbenden beoordelen dit onderdeel met een gemiddelde van 7,4.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
33
In alle gesprekken met de belanghebbenden kwam het proces rond de fusie met WoonCompas heel nadrukkelijk aan de orde. Alle partijen hebben, na een toelichting vanuit Woonvisie, een positieve zienswijze gegeven op deze fusie en konden de argumentatie voor deze fusie van Woonvisie goed volgen. Gemeenten Albrandswaard en Ridderkerk De meningen van beide gemeenten zijn gelijk. De invloed op het beleid loopt veelal via de prestatieafspraken. Het scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB is voorgelegd aan de gemeenten en zij hebben beide een positieve zienswijze afgegeven. Woonvisie betrekt de gemeenten bij beleidsvorming of bij de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan. De gemeenten vinden dat hun inbreng op een goede manier wordt verwerkt in het beleid van de corporatie. De corporatie legt, zo laten de gemeenten weten, op een transparante wijze verantwoording af over haar resultaten en prestaties. Woonvisie spant zich in om prestatieafspraken te maken met beide gemeenten en de bewonersraad; deze prestatieafspraken worden jaarlijks geëvalueerd en gemonitord. Bewonersraad Progressie De bewonersraad is van mening dat hij veel adviesrecht heeft, maar te weinig instemmingsrecht. Het feit dat de bewonerscommissie de adviezen over de huurverhoging 2018 niet geaccepteerd zag, was voor de huurders onbevredigend.
In 2019 zal door Woonvisie een andere weg - met inspraak en adviesrecht van de bewonerscommissie worden bewandeld. Hoe de bewonersraad betrokken wordt bij het nieuwe ondernemingsplan is bij deze raad nog onbekend. De bewonersraad is dik-tevreden met het nieuwe populaire jaarverslag. De bewonersraad is niet tevreden over het feit dat de corporatie het vorige visitatierapport niet met de huurdersorganisatie heeft besproken. Overige belanghebbenden De belanghebbenden vinden dat Woonvisie zich goed rekenschap dient te geven van de vergrijzing. De impact van dit fenomeen zou een belangrijke plaats moeten hebben in het nieuwe ondernemingsplan. Er zou meer expliciet gecommuniceerd willen worden over de visie en strategie van Woonvisie.
2.3
Verbeterpunten volgens Belanghebbenden VERBETERPUNTEN VOLGENS DE HUURDERS •
Communicatie met de huurders is niet voldoende.
•
Veel huurders voelen zich niet gehoord, zeker als het om grote klachten gaat.
•
Over vele zaken beter uitleg geven aan de huurders
•
Bewonersgebruiksboek met bewoners bij oplevering van de nieuwe woning bespreken
•
Uitleggen waarom iets niet kan of wel kan
VERBETERPUNTEN VOLGENS DE GEMEENTEN •
In gesprek blijven over (de verbetering van) de samenwerking.
•
Aandacht voor maatwerk blijven houden voor de huurders en gemeente in Ridderkerk.
•
Laat binnen de woningtoewijzing o.g.v. directe bemiddeling enige ruimte om in overleg met de gemeente schrijnende noodsituaties op te vangen.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
34
•
Bevorder dat het type woningen binnen de woningvoorraad in Albrandswaard aansluit bij de belangrijkste doelgroepen uit de woonvisie: aandacht voor woningen voor ouderen en starters.
•
Initiatieven ontplooien om het langer thuis wonen te bevorderen on samenwerking met zorgpartijen.
VERBETERPUNTEN VOLGENS ZORG EN WELZIJN •
Meer expliciet te communiceren over visie & strategie.
•
Ga zo door. Er worden nu scherpe keuzes gemaakt.
•
Zorg voor een duidelijke positionering en duidelijke rol naar buiten.
•
Stijgende lijn vasthouden.
•
VERBETERPUNTEN VOLGENS COLLEGA-CORPORATIES •
Doorgaan op ingeslagen weg.
•
Interactie met omgeving sterk houden.
MENING VAN DE GEMEENTEN EN HUURDERS OVER DE KWALITEIT EN PROCES VAN DE PRESTATIEAFSPRAKEN Bewonersraad Progressie De huurdersorganisatie heeft het proces om te komen tot de prestatieafspraken als redelijk goed getypeerd. De afspraken zijn een coproductie van Woonvisie en de gemeente. Nadat deze afspraken zijn voorbereid, worden deze naar de bewonersraad gestuurd. Belangrijke punten voor de bewonersraad in de prestatieafspraken zijn: niet voldoende kans op een woning, een gemiddelde wachttijd van acht jaar en een slaagkans die van 20% naar 5% is gezakt. Een huurflat lukt nog net, maar een eengezinswoning huren niet. Gemeente Ridderkerk Proces is heel prettig ervaren met als resultaat goede prestatieafspraken, die flexibel en concreet genoeg zijn. Monitoren en bijstellen is hierbij goed mogelijk. Voor 2020 is het proces om te komen tot geactualiseerde prestatieafspraken opgestart en heeft een eerste (bestuurlijk) driehoeksoverleg plaatsgevonden tussen Woonvisie, bewonersraad Progressie en gemeente Ridderkerk. Prestatieafspraken zijn flexibel en dit werkt in de praktijk goed. De gemeente vindt zichzelf bevoorrecht om een sterke corporatie binnen de gemeentegrenzen te hebben. Over en weer is het geven en nemen; partijen kennen een sterke binding. De prestatieafspraken, waarbij Woonvisie de penvoerder is, is een duidelijke co-creatie.
De gemeente ziet wel een toename van onderwerpen die in de afspraken moeten worden geregeld, zoals GGZ, urgentievraagstukken, beschermd wonen. Urgentie is geregeld in een regionale verordening met veertien gemeenten, hetgeen door de verplicht is gesteld. Bij de vorige prestatieafspraken ontstond weleens wrijving over leefbaarheid en financiële middelen. Huurders hebben hun inbreng ten aanzien van de prestatieafspraken kunnen doen in een aparte bijeenkomst. Een constatering is dat tussen partijen een verschil is in het algemeen kennisniveau op het gebied van de volkshuisvesting. Met de nieuwe afspraken gemaakt in het huidige jaar is de bewonersraad uitgenodigd om hun wensen kenbaar te maken, die verwerkt zijn in het concept prestatieafspraken. Gemeente Albrandswaard De gemeente heeft de werkwijze om te komen tot prestatieafspraken ervaren als een prima Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
35
proces met een goede inhoudelijke inbreng van Woonvisie. De gemeente vindt het belangrijk om goed in te spelen op toekomstontwikkelingen op zowel korte, als lange termijn. Langer thuis wonen – samenwerking - tussen corporatie en zorgpartijen, duurzaamheid en energieprestatie zijn daarin van groot belang.
Tabel: Tevredenheid van belanghebbenden
Huurders
Gemeente(n)
Overige Belanghebbenden
Gemiddeld cijfer
1.1
Thema 1: Goed Wonen
6,9
7,5
7,2
7,2
1.2
Thema 2: Goede woningen
6,7
8,2
7,0
7,3
Thema 3: Goede samenwerking
7,9
7,7
7,7
7,8
7,2
7,8
7,3
7,4
Tevredenheid van belanghebbenden
Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties
1.3
Totaal tevredenheid over de prestaties 2.2
Tevredenheid over de relatie en de wijze van communicatie met de corporatie
6,3
7,7
7,8
7,3
2.3
Tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie
6,6
8,0
7,8
7,4
6,8
7,8
7,5
7,4
Eindcijfer
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
36
3
Presteren naar Vermogen Bij Presteren naar Vermogen beoordeelt de visitatiecommissie de vermogensinzet, dat wil zeggen of de corporatie voor het realiseren van maatschappelijke prestaties haar vermogen verantwoord inzet en optimaal gebruik maakt van haar financiële mogelijkheden, gebaseerd op een onderbouwde visie en zonder haar voortbestaan op het spel te zetten. De visitatiecommissie kijkt verder dan de kengetallen, dus naar visie, onderbouwing en actieve wijze van handelen, om te kunnen oordelen hoe goed en gemotiveerd de corporatie haar vermogen maatschappelijk benut, mede in relatie tot de externe opgaven en lokale context.
3.1
Beoordeling van de vermogensinzet De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 9. Met vermogensinzet wordt beoordeeld of en op basis waarvan de corporatie de inzet van haar beschikbare vermogen voor maatschappelijke prestaties passend bij de externe opgaven en de vermogenspositie verantwoordt en motiveert. Woonvisie voldoet aan het ijkpunt van een 6. Ten opzichte van het ijkpunt oordeelt de commissie dat er drie pluspunten dienen te worden toegekend vanwege: •
Woonvisie hanteert een actieve wijze waarop wordt geborgd dat de vermogensinzet aansluit op de opgaven, de doorvertaling naar de begrotingen en de bewaking van de financiële normen.
•
Woonvisie heeft met de uitvoering haar beleid ten aanzien van de betaalbaarheid het voor maatschappelijke prestaties beschikbare vermogen uitstekend ingezet.
•
Woonvisie heeft laten zien dat met de twee fusies en uitbreiding van het woningbezit in Barendrecht een prima uitvoering is gegeven aan de regionale opgaven.
Woonvisie heeft een zeer duidelijke visie op haar huidige en toekomstige financiële mogelijkheden in relatie tot haar maatschappelijke prestaties en ambities. Deze visie brengt men in de praktijk door huisvesting te bieden aan mensen die zonder financiële steun niet aan een woning komen. De laatste jaren is de betaalbaarheid van het wonen voor veel huishoudens door de economische situatie onder druk komen te staan. Woonvisie stuurt hierop met haar huurbeleid, het strategisch voorraadbeleid en duurzaamheidsinvesteringen, waarvan de maatregelen tezamen moeten zorgen voor een woonlastenniveau dat voor de doelgroep haalbaar en houdbaar is. Het evenwicht tussen prijs en kwaliteit van de woningen in het nieuwbouwprogramma en in de investeringen in onderhoud en woningverbetering van het bestaande woningbezit is daarbij ook van belang. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat Woonvisie bij het beoordelen van de investeringsmogelijkheden uitgebreid aandacht heeft voor de maatschappelijke opgaven en de beoogde wijze van invullen van de opgaven. Daarbij wordt beoordeeld welke strategische doelstelling met de investering wordt behaald. Daarnaast wordt duidelijk aangegeven of de investering past in de wensportefeuille van Woonvisie.
De corporatie maakt het verschil met betrekking tot de volkshuisvestelijke opgaven in haar omgeving door enerzijds vooral te kiezen voor de gemeenten Ridderkerk en Rhoon en anderzijds kansen te zoeken in de regionale opgaven. Opgaven in de regio bleven liggen omdat collega-corporaties of niet de mogelijkheden hadden om die opgaven op zich te nemen of elders hun prioriteiten legden. In het ondernemingsplan komt duidelijk en onderbouwd tot
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
37
uitdrukking dat met deze regionale opgaven het vermogen van Woonvisie met nog meer volkshuisvestelijk en financieel resultaat ingezet kan worden dan alleen in de lokale omgeving. Ter uitvoering van deze ambitie kon in 2018 een intentie tot fusie met (Rotterdamse) WoonCompas worden gesloten. De fusie is per 1 juli 2019 geeffectueerd. WoonCompas is een corporatie in Rotterdam met circa 1.000 woningen met een focus op senioren en bijzondere doelgroepen. Ook heeft Woonvisie woningprojecten in Barendrecht gerealiseerd, als onderdeel uitmakend van de BAR-gemeenten. Verder heeft een fusie plaatsgevonden met ‘Vooruitgang’ en ‘Rijsoord’, twee kleine Ridderkerkse corporaties. Woonvisie hanteert een uitgebreid en actueel risicomanagement binnen organisatie. Woonvisie is een financieel gezonde organisatie met ruime mogelijkheden om vermogen in te zetten voor de volkshuisvesting in de regio. Tegelijkertijd bestaan door wet- en regelgeving financiële inperkingen voor de corporatie. Desalniettemin heeft Woonvisie heeft duidelijke en hoge volkshuisvestelijke ambities, die zij waar mogelijk waarmaakt. Voor de begrotingen en de meerjarenperspectieven geldt voor Woonvisie het motto: ‘wat er extra aan financiële middelen kan worden gegenereerd, wordt geïnvesteerd in de doelen van het ondernemingsplan, zijnde betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en dienstverlening.
Onder de noemer ‘het nieuwe werken’ heeft Woonvisie aan een eigentijdse organisatie gewerkt. Er is voor gekozen om slimmer en efficiënter te werken. De manager bepaalt het doel, geeft richting, stelt tools en middelen beschikbaar en verbindt het team middels het wat en geeft de medewerkers/het team de vrijheid in het hoe.
Sinds enige jaren is ook het ’Lean-management’ ingevoerd; een methode en een managementfilosofie erop gericht om maximale waarde voor de klant te realiseren met kostenbesparing waar mogelijk.
Om haar financiële ruimte te vergroten streeft Woonvisie naar het continu verbeteren van de organisatie en medewerkers. Ook wordt samengewerkt met ontwikkelaars en bouwers om efficiencywinst bij de ontwikkeling en bouw van projecten te realiseren. Woonvisie heeft de volgende score behaald bij de Aedes-benchmark op het gebied van doelmatigheid. Uit de oordeelsbrieven van de externe toezichthouders blijkt dat voor Woonvisie op financieel gebied geen aanleiding is geweest voor interventies. Met alle financiële kengetallen van Aw en WSW voldoet Woonvisie aan de norm. De scores van de corporatie voor doelmatigheid uit de Aedes benchmark is:
Woonvisie Aedes Benchmark
Score bedrijfslasten
2018
2017
2016
2015
B
B
B
A
Bron: Aedes benchmark
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
38
Ten aanzien van het maatschappelijke vermogen heeft Woonvisie vastgelegd dat men dit zodanig beheert dat de opbrengsten daarvan beschikbaar blijven om ingezet te worden voor de volkshuisvestelijke doelstellingen op de korte én lange termijn. De corporatie wil hierbij ook aanspreekbaar zijn voor opgaven en maatschappelijk relevante vragen die liggen in het verlengde van de primaire taak. De normen van de toezichthouders worden hierbij in acht genomen, zodat de financiële continuïteit geborgd is. De visitatiecommissie is van mening dat Woonvisie de vermogensinzet, dat wil zeggen of de corporatie voor het realiseren van maatschappelijke prestaties haar vermogen verantwoord inzet en optimaal gebruik maakt van haar financiële mogelijkheden en goed heeft gebaseerd op een onderbouwde duidelijke visie, gedurende de visitatie periode geslaagd is. Tabel: Presteren naar Vermogen
Perspectief
Gemiddeld cijfer
Weging
Eindcijfer per perspectief
Presteren naar Vermogen Vermogensinzet
9,0
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
100%
9,0
39
4
Governance van maatschappelijk presteren Het perspectief Governance van maatschappelijk presteren bestaat uit drie onderdelen: 1. Strategievorming en sturing op prestaties. 2. Maatschappelijke rol van de raad van commissarissen. 3. Externe legitimatie en verantwoording.
4.1
De beoordeling over de strategievorming en prestatiesturing Dit onderdeel omvat de onderdelen Strategievorming (Plan) en Sturing op prestaties (Check en Act). Het accent ligt op de relatie met de lokale context en niet op de financiële- en risicochecks, dat doet immers de Autoriteit woningcorporaties. De visitatiecommissie vormt zich een oordeel over de kwaliteit en de resultaten van het proces van prestatiesturing en strategievorming van de corporatie als organisatie met een maatschappelijke functie en positie in het lokale netwerk. De commissie waardeert dit onderdeel gemiddeld met een 7,5.
4.1.1
Strategievorming De commissie beoordeelt het onderdeel Plan met een 8,0. In methodiek 6.0 voldoet de corporatie aan het ijkpunt van een 6 als de corporatie een actuele langetermijnvisie heeft op haar eigen positie en toekomstig functioneren voor het realiseren van maatschappelijke prestaties en deze zodanig is vastgelegd en vertaald naar doelen en activiteiten dat deze te monitoren zijn. Woonvisie voldoet aan het ijkpunt voor een 6. Ten opzichte van het ijkpunt kent de commissie een pluspunt toe, vanwege: •
De visie en doelen, als ook de diverse beleidsplannen zijn stevig verankerd binnen de organisatie met grote aandacht voor de actualiteit.
•
Woonvisie laat een prima vertaling van het beleidsplan en de beleidsspeerpunten naar jaarlijkse, SMART- geformuleerde activiteiten.
Het ondernemingsplan ‘Wonen Anno Nu 2016-2019’ is vigerend geweest in de visitatieperiode. De missie van de corporatie luidt: Woonvisie is een ondernemende huisvester van mensen met een bescheiden inkomen aan de zuidrand van Rotterdam. Wij bieden betaalbare en passende huurwoningen in prettige buurten. Nu en in de toekomst. De vijf thema’s uit het ondernemingsplan zijn: - Betaalbaar wonen; - Passend wonen; - Kwaliteit woning en dienstverlening; - Prettige buurten; - Financiële continuïteit. Deze thema’s zijn uitgewerkt naar twintig doelstellingen. Hieraan zijn vervolgens de speerpunten uit de jaarplannen gekoppeld. De twintig doelstellingen van het
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
40
ondernemingsplan zijn vertaald in veertig kritieke prestatie-indicatoren (KPI’s), waarmee de corporatie het behalen van de doelstellingen monitort. Woonvisie heeft de strategie vertaald naar een portefeuillebeleid, dat inzicht geeft in de woningvoorraad en de aanpassingen in de woningvoorraad tot 2025, die nodig zijn om de wensportefeuille vast te stellen. De contourennota is de basis voor de begroting. De uitgangspunten, zoals daar beschreven, zijn verwerkt in de begroting. Deze uitgangspunten hebben onder andere betrekking op huurbeleid, onderhoudsbeleid en beleid met betrekking tot de ontwikkeling van de bedrijfskosten en bedrijfslasten. Woonvisie stelt op basis van speerpuntenmatrix jaarlijks beleidsvoornemens op in een jaarplan met de volgende gebieden: Wonen Vastgoed, Financiën & Bedrijfsvoering en Staf. Het jaarplan bevat de belangrijkste nieuwe activiteiten en lopende activiteiten die extra aandacht vragen; dit gebeurt ook aan de hand van de vijf thema’s, hierboven gemeld, en de twintig doelstellingen. Voorts is een belangrijke strategische keuze in 2018 voor Woonvisie, het voornemen om een fusie aan te gaan met WoonCompas. Fusieaangelegenheden worden ook besproken in de Recensie, Ambities in relatie tot de opgaven en Presteren naar Vermogen.
4.1.2
Sturing op prestaties De commissie beoordeelt het onderdeel Check met een 7. In methodiek 6.0 voldoet de corporatie aan het ijkpunt van een 6 als de corporatie periodiek en systematisch de vorderingen volgt van de voorgenomen maatschappelijke prestaties en bijstuurt indien zij afwijkingen heeft geconstateerd: •
in eerste instantie door acties om doelen alsnog te realiseren (1e orde sturing);
•
in tweede instantie door de doelen zelf aan te passen (2e orde sturing).
Woonvisie voldoet ten minste aan het ijkpunt voor een 6. Ten opzichte van het ijkpunt kent de commissie een pluspunt toe: •
Het monitorings- en rapportagesysteem van Woonvisie is compleet, waardoor zij de voortgang van de voorgenomen activiteiten goed, passend en gedegen kan controleren.
•
Woonvisie acteert op een actieve wijze bij afwijkingen van de vorderingen van de prestaties en verantwoordt met onderbouwingen van de daarop gebaseerde keuzes.
Woonvisie heeft een compleet monitorings- en rapportagesysteem. Woonvisie werkt voortdurend door veranderende omstandigheden en inzichten aan de verbetering van een gestructureerde vorm van de planning en controlcyclus van de organisatie. Woonvisie stuurt bij afwijkingen van de voorgenomen maatschappelijke prestaties tijdig en adequaat bij. Dit blijkt onder meer uit de kwartaalrapportages. Er wordt gestuurd op de (meerjarige) prestaties en op het jaarplan, waarin de voortgang van de thema’ en doelstellingen uit het ondernemingsplan en de voortgang van de activiteiten verantwoord wordt. Aan de hand van een dashboard zijn zowel de doelstellingen uit het ondernemingsplan als de daar uit voortgekomen activiteiten goed te volgen. Bij een structurele afwijking wordt zo nodig de doelstelling aangepast en wordt een duidelijke reden gegeven voor deze afwijking en de eventuele aanpassing van de doelstelling. Financiële sturing wordt door Woonvisie gebaseerd op kasstromen, omdat deze niet kunnen worden beïnvloed door boekhoudkundige keuzes en daardoor een stabiele basis vormen voor
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
41
sturing. Het gaat het om de wisselwerking tussen de verschillende kasstromen en de financiële normen die houvast kunnen geven bij de sturing. Woonvisie stuurt hierbij middels een dashboard. Belangrijke strategische onderlegger van de begroting is de contourennota, die voor de laatste twee jaar van het vigerende ondernemingsplan is opgesteld. In de contourennota worden in aanvulling op het ondernemingsplan duidelijke beleidskeuzes gemaakt voor het volgende jaar, waarmee op strategisch niveau bijgestuurd wordt.
4.2
De beoordeling over de maatschappelijke rol van de raad van commissarissen De visitatiecommissie beoordeelt hoe actief, zorgvuldig en transparant de raad van commissarissen vormgeeft aan zijn functie als toezichthouder van een maatschappelijke organisatie in het lokale netwerk. Met andere woorden, hoe vervult de raad van commissarissen zijn maatschappelijke rol? Heeft de raad van commissarissen een visie op zijn maatschappelijke rol en hoe betrekt de raad van commissarissen het maatschappelijk perspectief bij zijn toezicht op de strategievorming, positionering, besluitvorming, monitoring en verantwoording van de maatschappelijke prestaties door de corporatie in het lokale netwerk. De commissie beoordeelt dit onderdeel gemiddeld met een 7,0. Woonvisie voldoet aan het ijkpunt voor een 6. De commissie kent een pluspunt toe, vanwege: •
De raad van commissarissen vervult in toenemende mate op een weloverwogen, passende en enthousiaste manier zijn maatschappelijke rol. Daarbij is ook meegewogen de actieve rol van de raad bij het fusieproces.
De visitatiecommissie heeft in het gesprek met de leden van de raad vastgesteld dat deze een gedeelde visie heeft op zijn maatschappelijke rol als toezichthouder van een maatschappelijke organisatie in het lokale netwerk. De raad ziet het als zijn maatschappelijke taak randvoorwaarden mede te creëren, dat Woonvisie haar maatschappelijke rol zo optimaal mogelijk kan vervullen. De jaarlijkse voornemens met betrekking tot de prestatieafspraken worden uitvoerig met de raad besproken en worden door de raad goedgekeurd. Investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid worden voorbereid door de auditcommissie en worden aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. De raad is van mening door de bestuurder goed geïnformeerd te worden en dat er een actieve en dynamische betrekking tussen beiden aanwezig is. Bijvoorbeeld over de fusiemogelijkheden met zowel WoonCompas, als de Ridderkerkse corporaties, de grote opgave op het gebied van (her)ontwikkeling, duurzaamheid en de contourennota. De raad laat zich door de bestuurder goed informeren over de manier waarop Woonvisie omgaat met haar belanghebbenden. De raad is actief aanwezig in het lokale netwerk. Op het gebied van stakeholderdialoog heeft een afvaardiging van drie huurderscommissarissen verschillende vergaderingen van Bewonersraad Progressie bijgewoond.
Ook de voorzitter van de raad woonde een overlegvergadering met de huurdersvertegenwoordiging bij.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
42
Ieder jaar worden verscheidene strategiebijeenkomsten gehouden op thema’s en onderwerpen: strategisch voorraadbeleid, wijk- en buurtbeheer, leefbaarheid, dilemma’s, verbetering vastgoedproces en ‘hoe zit Woonvisie in de verschillende regionale discussies’. Dergelijke bijeenkomsten worden ook samen met collega-corporaties georganiseerd. Eenmaal per jaar is er een stakeholdersbijeenkomst, waarbij de leden van de raad aanwezig zijn. Zo ontmoette de raad bijvoorbeeld de belanghebbenden van Woonvisie tijdens een ontbijtsessie in het kader van het 100-jarig bestaan van Woonvisie. Er zijn ‘Meeloopdagen’ georganiseerd voor individuele leden van de raad teneinde in de praktijk het klantencontact te ervaren en wijken te bezoeken. De raad neemt deel aan excursies die zijn ingericht om het woningbezit van Woonvisie te bezichtigen. Eenmaal per jaar spreekt de raad met twee raden van commissarissen van collega-corporaties om ervaringen uit te wisselen en actuele volkshuisvestelijk onderwerpen te bespreken. Geconstateerd is door de raad dat door tijdsdruk en een te volle agenda van de reguliere vergaderingen weleens de verdieping en het inhoudelijke debat ontbreekt en meer beleidsmatig en vooruitkijkend strategische regiozaken te bespreken. Geopperd is om een andere wijze inhoudelijke onderwerpen te agenderen.
Bijvoorbeeld: hoe de genoemde thema’s passen op de jaaragenda of als een ‘special’ apart worden behandeld. Een andere vorm kan zijn dat elke vergadering van de raad in twee delen wordt gesplitst: een eerste deel waar besluitvorming en het monitoren van uitgezette acties plaatsvindt en een tweede deel waar beleidsthema’s worden besproken.
4.3
De beoordeling over de externe legitimering en openbare verantwoording De corporatie betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. De corporatie geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden. Het gaat er hier om twee meetpunten: • Externe legitimatie: de corporatie zorgt dat zij zich maatschappelijk verantwoord en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden mogelijk maakt. • Openbare verantwoording: de corporatie verantwoordt zich openbaar op een adequate en toegankelijke wijze. De commissie beoordeelt het onderdeel Externe legitimatie en Verantwoording met gemiddelde van een 7,5.
4.3.1
Externe legitimatie De commissie beoordeelt het onderdeel Externe legitimatie met het cijfer 7. De corporatie voldoet aan het ijkpunt voor een 6. Ten opzichte van het ijkpunt kent de commissie pluspunt toe, vanwege: •
De actieve wijze, waarop Woonvisie in gesprek is met haar belangrijkste belanghebbenden. Dit is te zien in de uitvoerige wijze waarop de belanghebbenden betrokken zijn bij de voorgenomen fusie.
Woonvisie heeft een actuele visie op wie haar belanghebbenden zijn. De belangrijkste belanghebbenden zijn Bewonersraad Progressie en de gemeenten Ridderkerk en Albrandswaard. Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
43
Aanvullend werkt Woonvisie samen met bewonerscommissies, zorginstellingen, collegacorporaties en maatschappelijke partners. Een overzicht van de stakeholders is in het jaarverslag opgenomen. Woonvisie betrekt de huurdersvertegenwoordiging en de BAR-gemeenten bij de beleidsvorming of bij de ontwikkeling van ondernemingsplannen. De gemeenten en Bewonersraad Progressie vinden dat hun inbreng op een goede manier wordt verwerkt in het beleid van de corporatie. In het tripartite overleg voeren partijen hun eigen rol met het tot stand brengen van prestatieafspraken. De afspraken zijn op een constructieve wijze tot stand gekomen. Bij de voorgenomen fusie tussen Woonvisie en WoonCompas hebben de gemeenten waarin de twee corporaties werkzaam zijn, een positief oordeel afgegeven. Ook de huurdersorganisaties van beide corporaties hebben een positief oordeel afgegeven. Dit duidt op een stevige legitimering van de positie en rol van Woonvisie binnen haar werkgebied. Woonvisie gaat voorts de dialoog met belanghebbenden aan door het organiseren van stakeholderbijeenkomsten; ook de raad van commissarissen is daarbij aanwezig.
4.3.2
Openbare verantwoording De commissie beoordeelt het onderdeel Openbare verantwoording met het cijfer 8.. Bij dit onderdeel vindt de toetsing plaats of de gerealiseerde prestaties van de corporatie vermeld staan in een openbare publicatie, en of belangrijke wijzigingen worden toegelicht. De corporatie voldoet aan het ijkpunt. Ten opzichte van het ijkpunt kent de commissie twee pluspunten toe: •
Relevante informatie is goed te vinden op de website en is helder en toegankelijk.
•
Openbare publicaties zijn transparant en zeer goed leesbaar en op een begrijpelijke wijze aan de doelgroepen afgestemd.
De openbare publicaties zijn transparant en prima leesbaar. Op de website zijn documenten te vinden over de Governance en bestuur. Ook de jaarverslagen, het ondernemingsplan en tal van andere documenten zijn gepubliceerd. De meest recente prestatieafspraken staan integraal op de website. Woonvisie presenteert op een inzichtelijke en zeer leesbare manier haar prestaties in haar jaarverslag. Woonvisie verantwoordt zich in de jaarverslagen over de projectmatige en reguliere activiteiten die zij in het belang van de volkshuisvesting in haar werkgebied heeft verricht. Het verslag volgt de vijf thema’s uit het ondernemingsplan. Ieder volkshuisvestelijk hoofdstuk eindigt met een rood, oranje en groene kleur, waarmee de corporatie laat zien wat de stand van zaken is wat betreft de geleverde en te leveren prestaties De huurdersorganisatie is zeer content met het ‘populaire’ jaarverslag. Eind mei 2018 ging de nieuwe website publiek. Klanten kunnen 24 uur per dag de kennisbank raadplegen. Ze kunnen reparatieverzoeken indienen, hun huurspecificatie opvragen, de huur opzeggen, etc. Het klantenpanel was zeer enthousiast over de nieuwe website. Uit bovenstaande blijkt dat er sprake is van een gedegen en openbare verantwoording. Woonvisie geeft duidelijk blijk van het doorgronden van het belang van openbare verantwoording.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
44
Tabel: Governance van maatschappelijk presteren GemidWeging deld cijfer
Perspectief
Beoordeling volgens meetschaal
Strategievorming en prestatiesturing
Strategievorming
8,0
Prestatiesturing
7,0
Maatschappelijke rol RvC Externe legitimering en verantwoording
Externe legitimatie
7,0
Openbare verantwoording
8,0
7,5
33%
7,0
33%
7,5
33%
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
Eindcijfer per perspectief
7,3
45
Deel 3 Bijlagen
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
46
Bijlage 1: Gerealiseerde prestaties
Thema 1: Goed Wonen Opgaven
Prestaties
Voldoende kans op een woning Maximaal 50% van de vrijkomende woningen mag met voorrang voor regionale of lokale (maximaal 25%) woningzoekenden worden aangeboden. We maken duidelijk voor welke specifieke doelgroepen of woningtypen we dit instrument inzetten.
In de woonruimtebemiddeling zijn mogelijkheden opgenomen om woningzoekenden met een regionale en lokale binding voorrang te verlenen op andere woningzoekenden. Deze mogelijkheid zijn er in 2018 onder andere voor de woningen naast de zorgcentra Riederborgh en Reyerheem en voor nieuwbouwwoningen. In 2017 52% van de vrijkomende woningen verhuurd aan lokale woningzoekenden. De inschrijfduur van de lokaal woningzoekende aan wie in 2017 een woning verhuurd is, is fors toegenomen van 52 maanden naar 72 maanden. Het percentage starters/doorstromers is met 36%/62% ongeveer gelijk gebleven. Het aantal woningen, dat verhuurd is aan senioren, is gestegen van 26% naar 38%. Deze stijging kan deels verklaard worden door de verhuur van de nieuw opgeleverde (senioren-)woningen in het centrum. In 2016 is 52% van de vrijkomende woningen verhuurd aan lokale woningzoekenden. Deze woningzoekenden stonden gemiddeld 52 maanden ingeschreven. Ook voor 2015 geldt eenzelfde percentage van 52%.
PA 2016-2020 Ridderkerk Woonvisie wijst rollatordoorgankelijke en rolstoeltoegankelijke woningen zoveel mogelijk aan senioren of woningzoekenden met een medische indicatie toe. PA 2016-2020 Ridderkerk Woonvisie geeft uitvoering aan de urgentieregeling.
De voorraad toegankelijke woningen neemt in 2018 toe met de woningen aan de Geerlaan, in Rijsoord en in Reyerheem. In latere jaren, tot 2025, worden nog bijna 800 toegankelijke woningen toegevoegd. In 2017 is het eerste deel van de renovatie van Reyerheem opgeleverd. Bij de totale afronding zijn 114 zorgkamers met bijbehorende ruimtes getransformeerd naar 82 zelfstandige levensloopbestendige woningen voor Stichting Aafje. De gemeente neemt aanvragen voor urgentie in behandeling. De belangrijkste urgentiegronden (naast herhuisvesting) zijn medische noodzaak en woonlasten. In 2018 zijn in Ridderkerk en Albrandswaard 116 woningen vanwege urgentie verhuurd, waarvan 34 aan herhuisvesters, 16 aan vergunninghouders en 66 aan overige urgenten. Dat is 22% van het totaalaantal verhuringen. In 2017 was het merendeel van de urgent woningzoekenden een herhuisvester uit een van de herontwikkelprojecten (Ridderkerk-Centrum, Rembrandtweg, Vogelbuurt Rhoon).
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
47
In 2016 zijn er 35 urgenties door de gemeenten toegewezen. Urgentie om medische reden of woonlasten kwamen het vaakst voor. Het percentage urgent woningzoekenden inclusief herhuisvesters aan wie een woning is verhuurd, is afgenomen van 36% in 2016 naar 32% in 2017. PA 2016-2020 Ridderkerk Woonvisie en de gemeente realiseren samen tijdelijke woonruimte voor vergunninghouders.
Taakstelling Ridderkerk 2018 Er zijn in 2018 57 statushouders geplaatst, waarbij de taakstelling 67 bedroeg. Door de inwerkingtreding van de AVG was er een noodzaak om nieuwe procesafspraken te maken met de gemeente en is daardoor de taakstelling niet gehaald. In totaal zijn in 2017 79 personen in Ridderkerk geplaatst in 34 woningen. De achterstand ultimo dit jaar is 3 personen. De BAR-gemeente heeft Woonvisie verzocht om vergunninghouders die gekoppeld zijn aan Barendrecht in Ridderkerk te huisvesten. Barendrecht heeft grote achterstanden en een lage mutatiegraad. Inmiddels zijn 2 personen vanuit Barendrecht in Ridderkerk aan een woning geholpen. In totaal heeft de corporatie in 2016 in Ridderkerk 107 personen van de taakstelling van 116 onderdak kunnen bieden; daarvoor zijn 59 woningen ingezet.
PA 2016-2020 Ridderkerk Woonvisie zet de volgende (label)instrumenten in om wachttijden te beperken en doorstroming en passend wonen te bevorderen: - 80-10-10-regel: lokale 55+-‘ers met een middeninkomen mogen reageren op toegankelijke woningen in de het hoogste segment van de sociale huur (€ 628,76 tot € 710,68). - Woningruil wordt onder voorwaarden toegestaan. - Toegankelijke woningen: voorrang voor 55+’-ers. - Aanleunwoningen: voorrang voor lokale 55+’-ers door labeling met bijzondere aandacht voor passendheid van de woning.
De DAEB-woningen zijn toegewezen middels de 80-10-10regeling. Dat betekent dat minimaal 80% van de woningen toegewezen mag worden aan huurder(s) met een inkomen tot € 36.798 (primaire doelgroep). In 2018 zijn aan 520 huurders uit de primaire doelgroep een woning toegewezen. Dit is 97,4%. Woonvisie heeft in 2018 aan elf huurders met een middeninkomen een woning toegewezen. Dit is 2%. Deze elf woningen zijn middels een speciale voorrangsregel aan 55+’ers met een middeninkomen toegewezen. In 2018 verhuurde Woonvisie in totaal 577 (vrijkomende en nieuwe) woningen. 534 woningen hadden een huur onder de huurtoeslaggrens van € 710,68. Een steeds groter deel van de woningen is geschikt om lang zelfstandig in te wonen, ook als er een zorgbehoefte ontstaat. De nieuwe seniorenconsulent informeert in 2018 en ondersteunt deze groep en brengt zo ook doorstroming in de woningvoorraad op gang. Er zijn in 2017 682 DAEB- en 47 niet-DAEB-woningen opnieuw verhuurd. 97,7% van de nieuwe verhuringen van DAEB- woningen zijn passend toegewezen volgens de EUregelgeving. De middeninkomens hebben met voorrang kunnen reageren op 55+-woningen met een huurprijs van € 635,06 tot € 710,68 en appartementen tussen de genoemde huurprijs van het Goudenregenplantsoen en het Prunusplantsoen. Via deze regeling zijn 13 woningen toegewezen.
Verder zijn nog eens 7 overige woningen toegewezen aan huurder(s) met een middeninkomen. In totaal is 3% van de beschikbare ruimte gebruikt.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
48
De maximaal 10% vrij toe te wijzen woningen zijn ingezet voor huishoudens uit de herontwikkelingen. De investeringsbereidheid van Woonvisie is groot. Ook in Albrandswaard en Barendrecht investeert Woonvisie in herstructurering en nieuwbouwprojecten. Naast investeringen in duurzaamheidsmaatregelen kunnen de lopende projecten van Woonvisie in Ridderkerk centrum, verbouw Reyerheem, Rijsoord en Geerlaan worden genoemd. In 2016 verhuurde de corporatie totaal 585 (vrijkomende en nieuwe) woningen (exclusief antikraak, inclusief tijdelijke verhuur). 524 woningen hadden een huur onder de huurtoeslaggrens van 710,68 euro. Met de verhuringen in het kader van de staatsteunregeling voldeed Woonvisie met 86% passende toewijzingen aan de doelgroep ruimschoots aan deze eis. Vanaf 1 januari 2016 dient volgens de nieuwe Woningwet met het passend toewijzen: aan minimaal 95% van de huishoudens met een laag inkomen moet een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Wet op de huurtoeslag worden toegewezen