2020-11-20 RIB Wonen - 2. Rapport maatschappelijke visitatie Woonvisie Ridderkerk 2015 - 2018.pdf
Tekst van het document
MAATSCHAPPELIJKE VISITATIE 2015-2018
Stichting Woonvisie Ridderkerk
Rapport Maatschappelijke visitatie Stichting Woonvisie
Coöperatieve Vereniging Procorp U.A. Middenwetering 1 3543 AR Utrecht info@pro-corp.nl www.pro-corp.nl Visitatiecommisie: ir. H.P.M. (Leny) Braks | voorzitter drs. H.M. (Ellen) Olde Bijvank MRE | lid mr. L.J.M.G. (Leon) Hulsebosch MRE | secretaris Utrecht, 19 november 2019
Voorwoord Stichting Woonvisie, verder te noemen Woonvisie, heeft Procorp de opdracht gegeven om een maatschappelijke visitatie over de periode 2015 tot en met 2018 uit te voeren. De visitatie is niet meer weg te denken voor woningcorporaties. Sinds de op 1 juli 2015 in werking getreden nieuwe Woningwet heeft de visitatie een wettelijke verankering gekregen en eens in de vier jaar dient een visitatie plaats te vinden. Woningcorporaties werken dagelijks aan het leveren van maatschappelijke waarde. Dat doen ze samen met anderen: huurders, gemeenten, collega-corporaties, zorg- en onderwijsinstellingen, politie, energiebedrijven etc. Visitatie is een belangrijk instrument om die maatschappelijke waarde zichtbaar en bespreekbaar te maken. Het accent in dit visitatierapport ligt op de maatschappelijke prestaties van de corporatie in de lokale context. Van belang is dat de visitatiecommissie ruime aandacht geeft aan ‘het verhaal achter de cijfers en feiten’.
Welke – onderbouwde – visie heeft de corporatie op haar huidige en toekomstige maatschappelijke prestaties? Welke keuzes worden, mede in relatie tot de lokale context, daarin gemaakt en verantwoord? En hoe zorgt de corporatie dat de gemaakte keuzes, plannen en afspraken ook worden gerealiseerd en gemonitord? Met andere woorden voldoet de corporatie niet alleen op papier aan de criteria, maar handelt ze ook in de praktijk daarnaar? En worden, omgekeerd, de praktijk en de daarin gemaakte keuzes juist verantwoord en vastgelegd? De visitatie is een vorm van maatschappelijke verantwoording, maar uitdrukkelijk bedoeld om daarvan - met elkaar - te leren. Procorp is een coöperatieve vereniging die zich uitsluitend richt op het uitvoeren van maatschappelijke visitaties bij woningcorporaties door gekwalificeerde en ervaren visitatoren. Procorp is geaccrediteerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. Procorp hoopt dat het visitatierapport voldoende houvast en inspiratie biedt voor de corporatie en haar belanghebbenden.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
1
Inhoud Inleiding ............................................................................................................ 3
Deel 1 Beoordeling van de maatschappelijke prestatie ..................... 7 Recensie ........................................................................................................... 8 Integrale scorekaart ........................................................................................... 12 Samenvatting ................................................................................................... 13
Deel 2 Toelichting op de beoordelingen ....................................... 15 1
Presteren naar Opgaven en Ambities ............................................. 16 1.1
Beschrijving van de prestatieafspraken ........................................................ 16
1.2
Beoordeling van de kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces .............. 18
1.3
Beoordeling van de maatschappelijke prestaties in relatie tot de prestatieafspraken .................................................................................... 18
1.4
2
3
Presteren volgens Belanghebbenden .............................................. 28 2.1
Beschrijving van de belangrijkste belanghebbenden ....................................... 28
2.2
Presteren volgens Belanghebbenden ............................................................ 29
2.3
Verbeterpunten volgens Belanghebbenden ................................................... 34
Presteren naar Vermogen............................................................. 37 3.1
4
Ambities in relatie tot de opgaven ............................................................... 25
Beoordeling van de vermogensinzet ............................................................ 37
Governance van maatschappelijk presteren .................................... 40 4.1
De beoordeling over de strategievorming en prestatiesturing .......................... 40
4.2
De beoordeling over de maatschappelijke rol van de raad van commissarissen .. 42
4.3
De beoordeling over de externe legitimering en openbare verantwoording ........ 43
Deel 3 Bijlagen ......................................................................... 46 Bijlage 1: Gerealiseerde prestaties ....................................................................... 47 Bijlage 2: Positionpaper ...................................................................................... 59 Bijlage 3: Geïnterviewde en geënquêteerde belanghebbenden ................................. 59 Bijlage 4: Bronnenlijst ......................................................................................... 2 Bijlage 5: Visitatiecommissie en onafhankelijkheidsverklaringen ................................ 4
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
2
Inleiding Methodiek 6.0 De Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties maakt het mogelijk om op een gestructureerde manier een transparant oordeel te vellen over de maatschappelijke prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar. Deze beoordeling vindt plaats door de feitelijke prestaties vanuit verschillende perspectieven, afzonderlijk en in onderlinge samenhang, te beschouwen. Methodiek 6.0 bestaat uit vier perspectieven van waaruit de maatschappelijke prestaties – in de lokale context – worden beoordeeld namelijk: •
Presteren naar Opgaven & Ambities,
•
Presteren volgens Belanghebbenden,
•
Presteren naar Vermogen,
•
Governance van maatschappelijk presteren.
Het accent in methodiek 6.0 ligt op de maatschappelijke prestaties van de corporatie in de lokale context: doet de corporatie de goede dingen gezien de lokale volkshuisvestelijke en/of maatschappelijke situatie? Dat betekent dat bij alle beoordelingsperspectieven meer gekeken wordt naar welke maatschappelijke prestaties de corporatie heeft afgesproken en geleverd, de keuzes die daarin zijn gemaakt en verantwoord, hoe belanghebbenden daarbij betrokken zijn, hoe daarop gestuurd is door bestuur en raad van commissarissen en wat de corporatie hiervan kan leren voor de toekomst. Alle beoordelingen worden samengevat in een scorekaart en de commissie reflecteert in een recensie op de maatschappelijke prestaties van de corporatie binnen de lokale context in het verleden en de (verbeter-)mogelijkheden voor de toekomst.
Presteren naar Opgaven en Ambities Presteren naar Opgaven Uitgangspunt voor Presteren naar Opgaven zijn de feitelijke maatschappelijke prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar. Deze beoordeling vindt primair plaats in het licht van de prestatieafspraken zoals die zijn vastgesteld in het lokale (tripartite) overleg met de lokale overheid en huurdersorganisaties en aangevuld, indien relevant, met die van de regionale en/of nationale overheid, convenanten met zorg- en welzijnsinstellingen, brancheorganisaties, politie en andere samenwerkingsverbanden waar de corporatie in participeert. De opgaven zijn in ieder geval relevant als ze door de bestuurder als zodanig zijn benoemd in het position paper en/of voortkomen uit de regionale/landelijke afspraken en/of genoemd staan bij de rijksprioriteiten. De prestaties worden geordend naar de prestatievelden of thema’s zoals die in de lokale prestatieafspraken zijn verwoord en eventueel aangevuld met die uit het ondernemingsplan.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
3
Ambities De commissie beoordeelt de ambities die de corporatie in de visitatieperiode heeft geformuleerd voor haar maatschappelijke prestaties in het licht van de externe opgaven. De beoordeling vindt plaats op basis van beschikbare documenten en gesprekken met de corporatie en de belanghebbenden.
Presteren volgens belanghebbenden Uitgangspunt is de beoordeling van de prestaties van de corporatie door haar belanghebbenden. Belanghebbenden (huurders, gemeenten) en overige belanghebbenden zoals o.a. zorgorganisaties) geven rapportcijfers (met daarbij een toelichting) voor de mate waarin zij tevreden zijn over de: •
Maatschappelijke prestaties van de corporatie,
•
Relatie en de wijze van communicatie met de corporatie,
•
Mate van invloed op het beleid.
Daarnaast geven huurdersorganisatie(s) en gemeente(n) aan wat zij vinden van de kwaliteit en het proces van de prestatieafspraken (in woorden, niet in cijfers). De commissie vraagt tot slot alle belanghebbenden op welke punten de corporatie kan verbeteren om aan de verwachtingen te voldoen dan wel die te overtreffen (lijst met verbeterpunten). De commissie vat alle beoordelingen (dus rapportcijfers én toelichtingen) samen in het visitatierapport. Bij de beoordeling van de prestaties wordt de indeling en terminologie van de prestatieafspraken gehanteerd, net als bij PnO, zodat deze voor de belanghebbenden herkenbaar zijn.
Presteren naar Vermogen De visitatiecommissie beoordeelt of de corporatie voor het realiseren van maatschappelijke prestaties haar vermogen verantwoord inzet en optimaal gebruik maakt van haar financiële mogelijkheden, gebaseerd op een onderbouwde visie en zonder haar voortbestaan op het spel te zetten. De visitatiecommissie beoordeelt niet de financiële continuïteit of doelmatigheid, maar kijkt naar visie, onderbouwing en actieve wijze van handelen, om te kunnen oordelen hoe goed en gemotiveerd de corporatie haar vermogen maatschappelijk benut, mede in relatie tot de externe opgaven en lokale context.
Governance van maatschappelijk presteren Bij Governance ligt het accent op het maatschappelijk presteren van de corporatie in de lokale context. Daarnaast is er sprake van ontdubbeling: de punten die de Aw sinds 2015 toetst (zoals samenstelling raad van commissarissen, zelfevaluatie) en de toets op de Governancecode worden niet meer door de visitatiecommissie beoordeeld. De commissie vormt zich een oordeel over: •
De strategievorming en prestatiesturing van de maatschappelijke prestaties,
•
De maatschappelijke rol van de raad van commissarissen,
•
De externe legitimatie en verantwoording.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
4
In een schematische weergave zien de verschillende beoordelingen er als volgt uit:
De meetschaal
Cijfer
Benaming
Rapportcijfers
1
Zeer slecht
De visitatiecommissie gebruikt voor de beoordeling
2
Slecht
cijfers op een meetschaal van 1 tot 10.
3
Zeer onvoldoende
De cijfers hebben een met rapportcijfers
4
Ruim onvoldoende
‘Benaming’ aangegeven.
5
Onvoldoende
Deze uniforme meetschaal wordt door de
6
Voldoende
visitatiecommissie gehanteerd bij de beoordeling.
7
Ruim voldoende
Dezelfde meetschaal wordt voorgelegd aan de
8
Goed
belanghebbenden om hun beoordeling uit te
9
Zeer goed
10
Uitmuntend
overeenkomstige betekenis zoals hiernaast bij
spreken.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
5
Referentiekader voor plus- en minpunten In het beoordelingskader is per meetpunt in woorden aangegeven wat minimaal noodzakelijk is om een voldoende te scoren: dat is het zogenaamde ijkpunt en dat levert een 6 op. De visitatiecommissie beoordeelt dus in eerste instantie of de corporatie aan het ijkpunt voor een 6 voldoet. Vervolgens beoordeelt de commissie in hoeverre de corporatie in positieve of negatieve zin afwijkt van het ijkpunt. Om richting te geven aan de mate waarin de corporatie een hogere score of een lagere score krijgt, zijn in het referentiekader handvatten/criteria voor plus- resp. minpunten aangegeven.
PLUSPUNTEN Indien de corporatie aantoonbaar voldoet aan de norm voor een 6 én bovendien aantoont in meerdere of mindere mate te voldoen aan een of meer criteria voor pluspunten, kan de visitatiecommissie komen tot een beoordeling die hoger is dan een 6: van ruim voldoende (7), tot goed (8), zeer goed (9) of uitmuntend (10).
MINPUNTEN Indien de corporatie niet aantoonbaar voldoet aan het ijkpunt voor een 6 dan levert dat in beginsel een onvoldoende op. De mate van onvoldoende wordt bepaald aan de hand van de genoemde (of vergelijkbare) criteria in het betreffende beoordelingskader. De genoemde criteria voor plus- en minpunten in het referentiekader zijn bedoeld als hulpmiddel en sluiten niet uit dat een visitatiecommissie ook andere overwegingen hanteert (en motiveert) voor een hogere of lagere waardering. De opsomming van criteria is niet limitatief en de criteria hoeven niet allemaal in de rapportage aan de orde te komen bij de onderbouwing van een plus- of minpunt.
Leeswijzer Dit rapport bestaat uit drie onderdelen. In deel 1 zijn opgenomen: •
Recensie
•
Scorekaart
•
Samenvatting beoordelingen
•
Korte schets van de corporatie
•
Korte terugblik op het vorige visitatierapport
In deel 2 worden de prestaties van de corporatie besproken vanuit de vier perspectieven: •
Presteren naar Opgaven en Ambities
•
Presteren volgens Belanghebbenden
•
Presteren naar Vermogen
•
Governance van maatschappelijk presteren
In deel 3 zijn de bijlagen van het rapport opgenomen.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
6
Deel 1 Beoordeling van de maatschappelijke prestatie
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
7
Recensie Maatschappelijke visitatie 2011-2014 De toenmalige visitatiecommissie gaf Woonvisie de volgende aandachtspunten mee: •
Meer het voortouw nemen bij totstandkoming van de prestatieafspraken, met name de huurdersvertegenwoordiging beter en tijdiger informeren over de nieuwe rol van de huurdersvertegenwoordiging.
•
Woonvisie doet er goed aan te onderzoeken welke belanghebbenden bij haar plannen betrokken moeten worden en deze belanghebbenden ook bij het beleid betrekken zodat dit beleid in co-making met de belanghebbenden tot stand komt.
•
Processen blijven professionaliseren en daar waar nodig deze meer ‘lean’ te maken. Waar mogelijk meer ondernemingsruimte nemen om maatschappelijke opgaven te vervullen.
•
Op eigen initiatief met zorginstellingen in gesprek gaan over hun behoeften en op deze wijze deze doelgroep pro-actiever te bedienen.
•
In de verantwoordingsdocumenten een nog duidelijkere koppeling tot stand te brengen tussen prestaties en doelstellingen; de doelstellingen en prestaties nog SMART-er formuleren.
•
Regie houden over de totstandkoming van de prestatieafspraken. Het verder verbeteren van de aansluiting tussen de kwartaalrapportages en de doelstellingen in het ondernemingsplan.
De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat Woonvisie de aandachtspunten uit de vorige visitatie actief heeft opgepakt, zoals in dit rapport/recensie zal blijken.
Resultaten visitatie 2019 over de periode 2015 t/m 2018 BESCHOUWING OP HET POSITIONPAPER In het positionpaper wordt een duidelijk en herkenbaar beeld van de corporatie neergezet. Woonvisie is een middelgrote corporatie met ruim 9.500 verhuureenheden, waarvan 8.850 woningen en voor het overige bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed. De maatschappelijke onderwerpen die in het paper worden aangesneden volgen de thema’s uit het ondernemingsplan. Een quote uit het paper luidt: “Wij willen door onze klanten en stakeholders herkend worden als een ondernemende, betrouwbare en moderne woningcorporatie, waar klanten voorop staan”. De visitatiecommissie kan bevestigen dat in de visitatiegesprekken dit citaat door de belanghebbenden alom wordt onderschreven. Het woord “verbondenheid” c.a. en “samenwerking” komt meermalen voor in het paper: ‘verbonden met onze klanten en belanghouders’, ‘plaatselijke verbondenheid’, ‘dienstverlening aan en verbondenheid met de klanten’, ‘wij in onze omgeving samenwerkingspartner zijn’, ‘wij hebben onze samenwerkingsverbanden, onder andere met de gemeenten aan de zuidrand van Rotterdam’, ‘het samenwerkingsverband Burger aan zet’, ‘de samenwerking met onze partners geeft onze lokale verbondenheid weer’ en ’nieuwe concepten zijn ook nodig in onze verbondenheid met de klanten’.
Hiermee laat de corporatie zien dat zij de volkshuisvestelijke taken niet op eigen houtje wil realiseren, maar steeds een breed maatschappelijk draagvlak wil hebben en realiseert in visie en in besluitvorming.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
8
De commissie heeft in de visitatiegesprekken de inhoudelijke weergave van de stand van zaken en de toekomst van Woonvisie in het positionpaper goed herkend.
BEVINDINGEN VISITATIECOMMISSIE Typering corporatie Woonvisie is lange tijd gekarakteriseerd als een volkshuisvester met een grote lokale binding, een solide financieel beleid en een conservatieve taakopvatting. In de afgelopen jaren heeft een omwenteling plaatsgevonden, waarbij de organisatie zich snel heeft ontwikkeld tot een moderne corporatie met goed ingerichte processen en een actief vastgoedbeleid. Kwalitatief goed en betaalbaar wonen staan hoog in het vaandel. De visitatiecommissie heeft Woonvisie leren kennen als een zeer ambitieuze ondernemende organisatie die vanuit een sterke visie van betekenis wil zijn. Een professionele en efficiënte corporatie, met prima volkshuisvestelijke prestaties. Door de twee gemeenten wordt Woonvisie gezien als een strategische corporatie. Heeft stevige invloed in haar werkgebied, kan toekomstvisie bepalen, is innovatief en heeft een uitermate goede financiële spankracht. De visitatiecommissie heeft nieuwbouwprojecten en een renovatiecomplex kunnen bezoeken en heeft daarmee een goed en positief beeld gekregen van een van de volkshuisvestelijke prestaties in de dagelijkse praktijk. Volkshuisvestelijk gedreven De prestatieafspraken die zijn gemaakt, dekken de vier Rijksprioriteiten Volkshuisvesting.
Tussen de gemeente en corporaties en huurdersvertegenwoordiging bestaat een gedeelde visie in de prestatieafspraken en partijen geven blijk van een goede samenwerkingsgerichtheid. In Albrandswaard zijn de vier corporaties gezamenlijk verantwoordelijk voor de uitvoering van de prestatieafspraken. De twee gemeenten vinden dat Woonvisie goed inspeelt op maatschappelijke ontwikkelingen. Aanvankelijk was Woonvisie maatschappelijk actief in de gemeenten Ridderkerk en Albrandswaard. Doordat de Barendrechtse corporatie over onvoldoende inzetbaar vermogen beschikte, heeft Woonvisie in 2018 ook volkshuisvestelijk geïnvesteerd in de gemeente Barendrecht. De afspraak is nu dat Woonvisie in het Vinex-gebied opereert en de collegacorporatie in oud-Barendrecht. Inmiddels heeft Woonvisie in de gemeente Barendrecht woningbouwprojecten opgeleverd en op stapel staan. Met investeringen in de gemeente Barendrecht, sloop/nieuwbouw in het werkgebied, forse duurzaamheidsinvesteringen in het bestaande woningbezit, heeft Woonvisie nog vermogen beschikbaar. In het werkgebied zijn voor Woonvisie wellicht nog kansen om vermogen aan te wenden met het overnemen van woningbezit van collega-corporaties. Fusies In 2018 is Woonvisie gefuseerd met twee kleine lokale woningcorporaties: de Vereniging tot Verbetering der Volkshuisvesting Vooruitgang en Vereniging tot Verbetering der Volkshuisvesting Rijsoord.
Sinds begin 2017 hebben WoonCompas en Woonvisie gesprekken gevoerd over mogelijke meerwaarde en effecten van een fusie. WoonCompas is een categorale corporatie, actief in Rotterdam en gericht op bijzondere doelgroepen. Woonvisie is een algemene corporatie, actief
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
9
in de BAR-gemeenten. Zowel het werkgebied als de kennis van beide corporaties zijn complementair. WoonCompas heeft nieuwe maatschappelijke woonvormen ontwikkeld voor senioren, de kwetsbare doelgroep én ‘wonen met zorg’. Deze woonvomen zijn gerealiseerd met zorgorganisaties en marktpartijen, waarmee een stevig netwerk is ontwikkeld in de Rotterdamse gemeenschap. WoonCompas is innovatief, maar financieel kwetsbaar. De organisatie stond onder verscherpt toezicht van de Autoriteit woningcorporaties. Woonvisie heeft te maken met forse toenemende vergrijzing in haar werkgebied en daarmee een toenemend aantal kwetsbare ouderen. Daarnaast heeft Woonvisie de noodzaak om mensen met een beperking te huisvesten. Woonvisie wil daarvoor de expertise en ervaring van WoonCompas inzetten om te kunnen innoveren op het terrein van wonen en zorg. Woonvisie heeft een zeer gezonde financiële positie en wenst haar investeringsvermogen in te zetten om haar positie in de stadsregio te versterken en om mogelijke verevening vanuit het Rijk te voorkomen. Door een fusie met WoonCompas krijgt Woonvisie ook meer beleidsinvloed in de stadsregio. De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat de gemeenten en huurdersorganisaties positieve zienswijzen hebben gegeven op de fusie en in de gesprekken hebben toegelicht deze keuze te begrijpen en ten volle te ondersteunen.
In 2018 is een intentieovereenkomst gesloten tussen de twee corporaties. De fusie is per 1 juli 2019 geëffectueerd. Betaalbaarheid is groot goed Woonvisie heeft vanwege de economische, politieke en maatschappelijke ontwikkelingen, die van invloed zijn en zijn geweest op de corporatiesector een degelijk antwoord geformuleerd. De corporatie heeft in de visitatieperiode een gematigd huurbeleid gevoerd. Sinds enkele jaren benadert Woonvisie betaalbaarheid zoveel mogelijk vanuit de persoonlijke situatie van haar huurders. Bij voorkeur geen generiek beleid, maar waar mogelijk maatwerk voor huurders. In het huurbeleid sluit Woonvisie zoveel mogelijk aan bij de Nibud-methode. Woonvisie gebruikt de norm ‘Nibud-oranje’: een huurprijs past bij het inkomen en de situatie van een huishouden, als dat huishouden voldoende budgetruimte overhoudt om andere gezinsuitgaven te kunnen doen. Met duurzaamheidmaatregelen door onder meer het aanbieden van zonnepanelen aan bewoners onder gunstige voorwaarden, worden de woonlasten ook positief beïnvloed. Balans vinden in de nieuwe organisatie Het ‘lean-management’ is aan het begin van de visitatieperiode ingevoerd. Vervolgens in 2017 is een reorganisatie doorgevoerd, die geleid heeft tot het ‘Slimmer werken’ gevolgd door het ‘Nieuwe werken’, hetgeen een grote druk op de organisatie heeft gelegd.
Op vele terreinen staat er nu een en hele andere organisatie dan aan het begin van de visitatieperiode. Medio 2019 heeft de fusie met WoonCompas zijn beslag gekregen, waardoor de druk op de organisatie nog wat groter is geworden. De visitatiecommissie is van mening dat – mede door de uitkomsten van de visitatiegesprekken – een fase van borgen en bestendigen gewenst is. Medewerkers zouden graag zaken willen afronden zoals het optimaliseren van de processen en resultaten vanuit de werkgroepen. Stabiliteit en een nieuwe balans in de organisatie is dan ook gewenst. Belanghebbenden/participatie Tussen bewonersraad Progressie en Woonvisie bestaat een open dialoog; er wordt steeds gezocht naar consensus. Partijen hebben verwachtingen over en weer. De zoektocht met
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
10
Progressie naar een goede samenwerking schuurt soms in de praktijk. De relatie is in de visitatieperiode beter geworden, maar kan nog zeker aan kracht winnen. Door het ontwikkelen van een visie op de samenwerking, de rol en taakverdeling e.e.a. met als vertrekpunt een gezamenlijke verantwoordelijkheid zou Woonvisie – zeker na de fusie met WoonCompas - beter kunnen sturen op de ontwikkeling van de stakeholderparticipatie. Er zou meer gezocht kunnen worden naar andere manieren om de huurders te betrekken, waar in het land diverse voorbeelden van zijn. Sterke punten Woonvisie •
Moderne ambitieuze woningcorporatie.
•
Strategisch en doelgericht.
•
Financieel erg sterk.
•
Klant – de huurder – staat voorop! Dit uit zich onder meer in de inrichting van de organisatie en actief innovatief huurbeleid.
•
Betaalbare woningen met relatief lage huurprijzen.
•
Taak- en doelgericht op maatschappelijke taken: betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid. De planning en controlcyclus sluit hier goed op aan en is de afgelopen jaren verder ontwikkeld.
•
Effectieve en doelmatige organisatie met ervaren en enthousiaste medewerkers; organisatie blijft in ontwikkeling.
•
Woonvisie is betrokken en professioneel, klantgericht en communicatief.
Attentie- en verbeterpunten •
Woonvisie heeft een duidelijke visie en is sterk in het formuleren en uitdragen van de strategie. Dit kan ook een valkuil worden als de belangrijkste belanghebbenden het gevoel hebben dat ze worden ‘overbluft’ en geen daadwerkelijke inbreng meer te hebben bij de strategievorming. Dus niet alleen ‘zenden’, maar ook ‘ontvangen’.
•
Probeer in de prestatieafspraken meer integraliteit en wederkerigheid in te brengen. Met name op het vlak van wijkontwikkeling, waarbij ook aandacht is voor thema’s als veiligheid, openbare ruimte, sociaal domein. Dit brengt meer balans in de prestatieafspraken.
•
Met name het thema Wonen, Zorg en Welzijn is door verschillende stakeholders genoemd als een opgave voor de toekomst. Met de fusie met WoonCompas is Woonvisie verrijkt met expertise op dit thema. Maak nu werk van het samen met belanghebbenden opstellen van een integraal beleid op wonen, zorg en welzijn.
•
Investeren in de relatie met bewonersraad Progressie. Probeer het proces om tot de prestatieafspraken te komen zo in te richten dat de huurders hieraan een wezenlijke bijdrage kunnen leveren zonder dat dit hen zwaar belast. Informeer en communiceer over verbeterprocessen, die de huurders aangaan en licht ze hen toe.
•
Pas op de plaats voor de organisatie. Na veranderingen in Slimmer Werken, het Nieuwe Werken en de fusies is het zaak om de bestendigheid van de organisatie te vergroten en alle ontwikkelingen te borgen.
•
Participatie en klanttevredenheid zijn thema’s die overeenkomstig het positionpaper nog verder worden opgepakt. Waak ervoor om dit niet alleen instrumenteel in te richten maar daadwerkelijk werk te maken van een goede en zorgvuldige communicatie met de huurders en hen volwaardig mee te nemen in dit verbeterproces.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
11
Integrale scorekaart Beoordeling volgens meetschaal
Perspectief Presteren naar Opgaven en Ambities Presteren in het licht van de prestatieafspraken
GemidWeging deld cijfer
1
Thema: 2
3
8,0
7,0
7,0
7,3
75%
8,0
25%
7,4
50%
Relatie en communicatie
7,3
25%
Invloed op beleid
7,4
25%
9,0
100%
7,5
33%
7,0
33%
7,5
33%
Totaal
7,5
Ambities in relatie tot de opgaven Thema:
Presteren volgens Belanghebbenden
1
2
3
Prestaties
7,2
7,3
7,8
7,4
Presteren naar Vermogen Vermogensinzet
9,0
Governance van maatschappelijk presteren Strategievorming Prestatiesturing
Strategievorming en prestatiesturing Maatschappelijke rol RvC Externe legitimering en verantwoording
Externe legitimatie Openbare verantwoording
7,3
De volgende thema’s zijn gehanteerd: Thema 1: Goed Wonen Thema 2: Goede woningen Thema 3: Goede samenwerking
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
12
Samenvatting Profiel Woonvisie is een middelgrote corporatie met zo’n 9.000 woningen. Woonvisie is actief in de gemeenten Ridderkerk en Albrandswaard en, sinds 2018, in Barendrecht. In Ridderkerk is Woonvisie de belangrijkste speler op het terrein van wonen en in Albrandswaard geldt dat in de kern Rhoon. In Barendrecht is Woonvisie alleen actief in het Vinex-gebied van de gemeente. De geschiedenis van Woonvisie gaat 100 jaar terug naar de oprichting van Patrimoniums Woningstichting in Ridderkerk in 1918 en van de Algemene Woningbouwvereniging Volksbelang Rhoon in 1920. Woonvisie in de huidige vorm en omvang is het resultaat van meerdere fusies tussen 1998 en 2018, te weten Patrimoniums Woningstichting, Ridderstede, Volksbelang en, in 2018, twee kleine Ridderkerkse woningbouwverenigingen. De missie van Woonvisie luidt als volgt: “Woonvisie is een ondernemende huisvester van mensen met een bescheiden inkomen aan de zuidrand van Rotterdam. Wij bieden betaalbare en passende huurwoningen in prettige buurten. Nu en in de toekomst”.
Organisatie Woonvisie kent een tweelagenstructuur met een directeur-bestuurder en een raad van commissarissen. De raad bestaat eind 2018 uit zes leden, van wie er drie zijn voorgedragen door bewonersraad Progressie. Het aantal personeelsleden bedroeg ultimo 2018 90; het aantal fte’s 80,6.
Vastgoedportefeuille Woonvisie heeft een vastgoedportefeuille met ruim 9.500 verhuureenheden, 8.850 woningen en verder bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed.
Werkgebied Woonvisie is werkzaam in de gemeenten Ridderkerk, Albrandswaard en Barendrecht.
Gemeente Ridderkerk
Gemeente Albrandswaard
Gemeente Barendrecht
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
13
Beoordeling samenvatting De maatschappelijke visitatie over de periode 2015 tot en met 2018 levert de volgende beoordelingen op:
Thema 1
Thema 2
Thema 3
Presteren naar ambities
Thema 1
Thema 2
Invloed op beleid
Thema 3
Relatie en communicatie
PRESTEREN NAAR OPGAVEN EN AMBITIES
PRESTEREN VOLGENS BELANGHEBBENDEN
Gemiddeld: 7,5 • Prestatieafspraken zijn constructief en in goed overleg tot stand gekomen • Actieve sturing op vastgoed • Maatregelen om de schaarse woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen • Grote waardering voor de betaalbaarheid • Goed onderbouwde ambities die passen bij de opgaven van de gemeenten
Gemiddeld: 7,4 • Belanghebbenden meer dan tevreden over maatschappelijke prestaties • Sociale volkshuisvester met grote lokale binding • Jonge actieve huurdersvertegenwoordiging • Strategisch en vernieuwend • Gedegen samenwerkingspartner • Denken en handelen in maatschappelijk rendement
≥9.0 8.5-8.9 7.5-7.9 7.0-7.4 6.5-6.9 6.0-6.4
Strategie vorming Vermogensinzet Prestatie sturing
PRESTEREN NAAR VERMOGEN Gemiddeld: 9,0 • Vermogensinzet verantwoord en zorgvuldig • Actief voor maatschappelijke doeleinden, huurders en betaalbaarheid staan voorop! • Effectieve en doelmatige corporatie • Optimaal gebruik maken van de financiële mogelijkheden • Prima uitvoering van de regionale opgaven, mede bepaald door de fusies
Externe legitimatie Maatschappelijke rol RvC
5.5-5.9 ≤5.4
Openbare verantwoording
GOVERNANCE VAN MAATSCHAPPELIJK PRESTEREN Gemiddeld: 7,3 • De visie en doelen zijn stevig verankerd binnen de organisatie. Prima vertaling van het ondernemingsplan naar SMART-geformuleerde activiteiten • Monitorings- en rapportagesysteem zijn compleet • De RvC vervult op een weloverwogen, passende en enthousiaste manier zijn maatschappelijke rol • Openbare publicaties zijn transparant en zeer goed leesbaar en op de doelgroep afgestemd.
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
14
Deel 2 Toelichting op de beoordelingen
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
15
1
Presteren naar Opgaven en Ambities Het beoordelingskader bij Presteren naar Opgaven bestaat uit twee delen, namelijk: 1. De kwaliteit van de prestatieafspraken 2. De prestaties in relatie tot de prestatieafspraken De commissie beschrijft in het visitatierapport de kwaliteit van de prestatieafspraken aan de hand van de genoemde aandachtspunten; dit leidt alleen tot een beschouwing in woorden, niet tot een beoordeling in cijfers. De feitelijke prestaties van de corporatie in relatie tot de afspraken worden wel beoordeeld in cijfers volgens het genoemde referentiekader van de visitatiemethodiek. Uitgangspunt voor de beoordeling zijn de feitelijke prestaties die de corporatie in de visitatieperiode heeft geformuleerd voor haar maatschappelijke prestaties. De visitatiecommissie beoordeelt de ambities in het licht van de opgaven: passen de ambities bij de externe opgaven? De commissie beoordeelt op basis van de beschikbare documenten en gesprekken met corporatie en belanghebbenden in hoeverre de ambities van de corporatie voldoen.
1.1
Beschrijving van de prestatieafspraken De feitelijke prestaties van de corporatie worden beoordeeld in relatie tot de lokale prestatieafspraken, aangevuld met de regionale/landelijke afspraken en andere relevante convenanten en opgaven zoals blijkt uit de woonvisie, positionpaper en ondernemingsplan. Verwezen wordt naar de gedetailleerde uitwerkingen in bijlage 1. Prestatieafspraken Woonvisie en gemeente Ridderkerk Met de gemeente Ridderkerk en bewonersraad Progressie zijn voor de periode 2016-2020 prestatieafspraken gemaakt. De afspraken kwamen tot stand in goed overleg met de gemeente en bewonersraad Progressie en behelzen het op peil houden van de slaagkansen van woningzoekenden, betaalbaarheid van de woning, afname in de omvang van de sociale voorraad, de transformatie van een deel van de woningvoorraad, verduurzaming en leefbare wijken. Deze afspraken sluiten aan op het ondernemingsplan ‘Wonen Anno Nu’.
De prestatieafspraken kennen drie onderdelen met de volgende resultaatgebieden: Goed wonen Voldoende kans op het huren van een woning Betaalbaar wonen voor Ridderkerkse huishoudens Leefbare wijken met een goede sociale samenhang Goede woningen Passende omvang sociale voorraad Passende en kwalitatief goede woningvoorraad Duurzaam wonen Goede samenwerking Goede samenwerking nieuwbouw-, herontwikkel- en renovatieprocessen Goede samenwerking leefbaarheid en participatie Goede monitoring van de woningmarkt, woningvoorraad en afspraken Er zijn verder geen jaarlijkse afspraken gemaakt. Wel wordt ieder jaar de voornemens van de Woonvisie aan het College van B&W kenbaar gemaakt. De drie partijen monitoren en
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
16
evalueren de prestatieafspraken 2016-2020 ieder jaar en binnen dit kader ook de voornemens. Vervolgens worden de resultaten van de monitoring, tezamen met het jaarverslag van de corporatie ter kennisneming voorgelegd aan de gemeenteraad. Prestatieafspraken Woonvisie en gemeente Albrandswaard Binnen Albrandswaard zijn meerdere corporaties actief. Vier corporaties, hebben zich ingezet om tot gezamenlijke afspraken met de gemeente en de huurdersvertegenwoordigingen te komen. Op veel onderwerpen is dat gelukt. Dit resulteert mede in een goed op elkaar afgestemde samenwerking, gericht op het realiseren van de beleidsdoelstellingen van de Woonvisie van de gemeente Albrandswaard in de periode 2016-2025. Afspraken zijn gemaakt over woonruimtebemiddeling, vergunninghouders, urgenten, voldoende sociale huurwoningen, betaalbaarheid en beschikbaarheid, voorkomen huisuitzettingen, fraude, leefbaarheid, langer thuis-veilig thuis-WMO en duurzaamheid. In 2018 is het de eerste keer dat de gemeente Albrandswaard, de corporaties en huurdersorganisaties gezamenlijke prestatieafspraken maken. Er zijn vier corporaties actief in de gemeente, te weten Woonvisie, Woningbouwvereniging Poortugaal, Havensteder en Woonzorg Nederland. De prestatieafspraken zijn gebaseerd op de Woonvisie 2016-2025 van de gemeente waarop de corporaties hun biedingen hebben afgestemd.
Gezamenlijk hebben de betrokken partijen voor het jaar 2018 afspraken gemaakt die bijdragen aan het realiseren van de visiepunten uit de Woonvisie 2016-2025. Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam 2014-2020 In 2014 is de woningmarktstrategie voor de regio Rotterdam geactualiseerd door de vijftien gemeenten in de regio. Aansluitend zijn tevens de bijbehorende prestatieafspraken ondertekend door de gemeenten én achttien woningcorporaties. De samenwerkingsafspraken zijn verdeeld in zes subregio’s: Waterweg, Noord, Oost, Zuidrand, Voorne-Putten/Rozenburg en Hart van Rotterdam. Woonvisie maakt deel uit van de vierde subregio. In de prestatieafspraken voor deze regio is vastgelegd dat het streven is om het aantal sociale huurwoningen in de periode tot 2020 minimaal gelijk te houden. In vervolg op de woningmarktstrategie zijn de ‘Samenwerkingsafspraken woningmarkt Subregio Zuidrand 2014-2020’, waarin onder meer de afspraak is gemaakt dat gemeenten en corporaties op gemeentelijk niveau middels woonvisies en prestatieafspraken de basis leggen voor de beschrijving van hun volkshuisvestelijke taak. In de actualisatie zijn de afspraken gemaakt onder de noemer ‘Dat spreken wij af’. De ontwikkeling van de sociale woningvoorraad vroeg in relatie tot de doelgroep sturingsafspraken met name op het gebied van betaalbaarheid en beschikbaarheid.
Onderwerpen als inhaalslag van op te leveren woningen, toenemende aandacht voor duurzaamheid en de beperkte financiële slagkracht van een aantal corporaties zijn in dit beleid opgenomen. Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018–2030 In vervolg op de Woningmarktstrategie en Woonvisie regio Rotterdam 2014-2020 is begin 2019 het nieuwe Regioakkoord vastgesteld. Nieuwe onderzoeken, verkenningen en wijzigingen in wet- en regelgeving gaven aanleiding om de vigerende regionale woningmarktafspraken te herzien. In het Regioakkoord zijn onder andere doelen geformuleerd voor het realiseren van voldoende woningen in de totale voorraad en sociale voorraad, een meer evenwichtige spreiding van de sociale voorraad, voldoende beschikbare woningen voor Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
17
de primaire doelgroep en voldoende betaalbare woningen tot de bovenste aftoppingsgrens. In Ridderkerk kan tot 2030 de totale sociale voorraad licht krimpen en heeft de gemeente voldaan aan de regionale doelstellingen voor betaalbaarheid en beschikbaarheid. Een en ander zal met Woonvisie worden opgenomen in de nieuwe prestatieafspraken. Convenant gezamenlijke aanpak van woonoverlast Partijen, deelnemende corporaties -waaronder Woonvisie-, gemeenten en politie beogen te komen tot een effectieve aanpak van woonoverlast die veroorzaakt wordt vanuit een woning of directe leefomgeving waar omwonenden in hun eigen woning ernstig last van hebben en die een grote negatieve impact heeft op de leefbaarheid in hun wijk. De aanpak erop is gericht om de overlast in bestaande situaties te verminderen of weg te nemen én in de toekomst te voorkomen.
1.2
Beoordeling van de kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces Het proces Ridderkerk Woonvisie en gemeente Ridderkerk maakten eerder prestatieafspraken voor de periode 20102015. Met de nieuwe Woningwet zijn vervolgens voor de periode 2016-2020 afspraken tot stand gekomen in een driehoeksoverleg gemeente-Woonvisie-Progressie. De afspraken 2016-2020 tussen Woonvisie, de gemeente Ridderkerk en Bewonerscommissie Progressie kwamen in goed overleg tot stand. Ridderkerk was daarmee een van de eerste gemeenten, waarin in het ‘nieuwe’ driehoeksoverleg de huurdersvertegenwoordiging meesprak en de prestatieafspraken mede heeft ondertekend. Ieder jaar worden de voornemens aan de gemeente overhandigd, waarmee wordt aangesloten op de Woningwet, op de meerjarige prestatieafspraken en de gesprekken, die hierover eerder zijn gevoerd met bewonersraad Progressie. Partijen evalueren en monitoren de prestatieafspraken in elk geval ieder jaar; waar het mogelijk is worden jaarlijks ook (de) gemaakte afspraken meer concreet gemaakt voor het volgende jaar met de voornemens van de corporatie. De resultaten van de evaluatie en monitoring worden aan de raad ter kennisneming voorgelegd met de jaarlijkse raadsinformatiebrief. Ook wordt tevens in deze brief een toelichting gegeven over de voornemens van de corporatie en het jaarverslag van Woonvisie.
Als basis dient voor de prestatieafspraken het strategisch voorraadbeleid, waarin de gemeente en Progressie met werksessies hun invloed op de herijking van dit beleid kunnen uitoefenen. De gemeente vindt het belangrijk dat de huurdersvertegenwoordiging een gelijke stem heeft in het driehoeksoverleg in het maken van de prestatieafspraken; er is sprake van een balans van inbreng in de driehoek. Albrandswaard In de jaren voor 2018 zijn geen prestatieafspraken gemaakt, maar vond wel bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en Woonvisie. In 2018 is het de eerste keer, dat de gemeente Albrandswaard, de corporaties – Woonvisie, Woningbouwvereniging Poortugaal, Havensteder en Woonzorg Nederland - en huurdersorganisaties prestatieafspraken hebben
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
18
gemaakt. De prestatieafspraken zijn gebaseerd op de Woonvisie 2016-2025 van de gemeente waarop de corporaties hun biedingen hebben afgestemd. Gezamenlijk hebben eerdergenoemde betrokken partijen afspraken gemaakt, die bijdragen aan het realiseren van de visiepunten uit de woonvisie en die passen in relatie tot de identiteit van de corporaties. Er is afgesproken welke corporatie welke prestaties levert. Ambtelijk worden deze afspraken gemonitord en vervolgens in het bestuurlijk overleg besproken. De prestatieafspraken hebben betrekking op een veelheid aan onderwerpen, variërend van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen tot woningtoewijzing en duurzaamheid. De deelnemende partijen hebben verder vastgelegd, dat zij programmatische afspraken willen maken om de ambitie tot uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad te kunnen realiseren. De prestatieafspraken gelden voor de periode van één jaar. De implementatie van de prestatieafspraken is na de ondertekening in februari 2018 in volle gang geweest. In de tweede helft van 2018 heeft een intensief onderhandelingstraject plaats gevonden tussen de gemeente, de vier voor Albrandswaard werkzame woningcorporaties en hun huurdersvertegenwoordigingen. Inzet van dit traject was het maken van gezamenlijke afspraken voor de jaren 2019 en 2020. De looptijd van 2 jaar werd door alle partijen als
noodzakelijk gezien voor een goede daadwerkelijke uitvoering van de afspraken.
Kwaliteit prestatieafspraken Ridderkerk De prestatieafspraken gelden voor een periode van vier jaar. De commissie ziet dat met de evaluatie en monitoring van de afspraken partijen elkaar goed bij de les houden. De voornemens die de corporatie jaarlijks aanbiedt aan de gemeente geven een actueel beeld van de volkshuisvesting in de gemeente. In het reguliere bestuurlijk overleg worden de aan de orde zijnde prestatieafspraken uitgebreid besproken. De wederkerigheid in de prestatieafspraken zou meer gewicht kunnen hebben. Partijen zijn het eens om bij de vorming van de nieuwe prestatieafspraken er meer balans en inhoud aan te geven. Zo bestaat de behoefte om ook op het thema Wonen, Zorg en Welzijn inhoudelijke goede afspraken te maken. Ook de inzet van de gemeente bij bijzondere doelgroepen zou forser kunnen. In de nieuwe prestatieafspraken wordt de wederkerigheid van alle drie partijen vastgelegd. De visitatiecommissie stelt vast dat de prestatieafspraken de juiste onderwerpen benoemt, maar nog niet volledig zijn. De corporatie liet weten dat een aantal onderwerpen onderbelicht of niet zijn opgenomen zijn in de prestatieafspraken: •
Participatie van bewoners/bewonersbetrokkenheid/regie bij bewoners;
•
De rol van de corporatie in het netwerk in wijken en buurten;
•
Samenwerkingsverbanden anders dan met de gemeente(n) en huurdersvertegenwoordigingen;
•
Betaalbaarheid en betaalbaarheidsproblemen.
Albrandswaard Het jaar 2018 markeert de komst van de eerste prestatieafspraken. Het was voor partijen hard werken om deze afspraken tot stand te brengen. Uit de visitatiegesprekken blijkt dat de ‘politiek’ weinig behoefte had aan gedetailleerde afspraken. Lokale partijen, die de
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
19
meerderheid hebben in de gemeenteraad, wensen slechts een minimale uitbreiding van de sociale woningvoorraad. In de regionale woonruimteverdeling dient een ruim percentage voor lokale woningzoekenden te worden gereserveerd; dit is een duidelijk gemeentelijk politiek standpunt. De afspraken zijn onvoldoende wederkerig, zoals opgemaakt uit de visitatiegesprekken. De verschillende doelstellingen en verantwoordelijkheden zijn weliswaar door partijen in de afspraken benoemd en zijn over het algemeen niet SMART geformuleerd, zo is de mening van de visitatiecommissie. Er worden veel intenties en ‘onderzoeken naar’ benoemd.
1.3
Beoordeling van de maatschappelijke prestaties in relatie tot de prestatieafspraken De prestaties van de corporatie worden geordend op basis van de onderwerpen of thema’s zoals die in de lokale prestatieafspraken zijn benoemd. De visitatiecommissie is voor wat betreft de ordening van de prestatieafspraken uitgegaan van de thema’s in de prestatieafspraken met de gemeente Ridderkerk, omdat het grootste deel van het woningbezit zich in Ridderkerk bevindt. Bovendien zijn in Albrandswaard de prestatieafspraken pas in 2018 gestart, het laatste jaar van de visitatieperiode. Overigens passen de afspraken in de gemeente Albrandswaard goed bij de thema’s in de gemeente Ridderkerk. In de volgende paragrafen worden de opgaven en de daarbij behorende prestaties van Woonvisie op de drie thema’s nader toegelicht. De achterliggende detailinformatie op basis waarvan de beoordeling tot stand is gekomen, is terug te vinden in de prestatietabel in bijlage De commissie beoordeelt de feitelijke prestaties van de corporatie in relatie tot de lokale prestatieafspraken. De commissie beoordeelt deze prestaties met een 7,3 gemiddeld. Woonvisie heeft de afgelopen visitatieperiode ruim voldoende voldaan aan de gemaakte prestatieafspraken.
THEMA 1: GOED WONEN De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 8. De corporatie voldoet aan het ijkpunt van een 6. De commissie kent twee pluspunten toe, vanwege: •
De actieve sturing op het vastgoed en de maatregelen om de schaarse woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen.
•
De prestaties gericht op de betaalbaarheid; verscheidene nieuwe initiatieven en een eigen ontwikkelde inkomens/huurnorm.
Voldoende kansen op een woning Woonvisie heeft als ambitie een eerlijke verdeling van de (schaarse) woonruimte die beschikbaar is. Woonvisie wil graag kwetsbare doelgroepen ondersteunen, maar ook andere woningzoekers, lokaal en regionaal, een goede kans bieden op een woning. Woonvisie wil dat het overgrote deel van haar vrijgekomen woningen beschikbaar blijft voor reguliere huur. Woonvisie wijst toe volgens de EU/Staatssteun-regelgeving. Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (€ 710,68) moet verhuurd worden aan een huishouden met een inkomen tot € 36.798. Maximaal 10% van de vrijkomende woningen in deze sociale voorraad mag verhuurd worden aan een huishouden met een inkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018). Voor de jaren 2016, 2017 en Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
20
2018 zijn de percentages 86%, 97,7% en 97,4%. De resterende ruimte is benut voor de huisvesting van 55+’ers met een middeninkomen. Passend toewijzen volgens de nieuwe Woningwet: aan minimaal 95% van de huishoudens met een laag inkomen moet een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Wet op de huurtoeslag worden toegewezen. In 2016, 2017 en 2018 is respectievelijk 99%, 99% en 100% van de vrijkomende woningen zowel in Ridderkerk, als in Albrandswaard passend toegewezen. In Albrandswaard is in deze jaren steeds een percentage gehaald van 99%. Voor het bemiddelen van woningen kunnen verscheidene verdeelmodellen worden gebruikt. Inschrijfduur is en blijft voor Woonvisie het belangrijkste criterium; ook wordt gebruik gemaakt van loting en direct kans om vrijkomende woningen opnieuw te verhuren. In 2018 is gebruik gemaakt van deze verschillende bemiddelingsmodellen. Ruim 80% van de woningen zijn aangeboden in het inschrijfduurmodel. Bijna 12% van de woningen werd verhuurd op basis van ‘wie het eerst komt wie het eerst maalt’ (direct kans). Tot slot werd voor ongeveer 5% van de vrijkomende woningen via loting een nieuwe huurder gevonden. In de woonruimtebemiddeling zijn mogelijkheden om woningzoekenden met een regionale en lokale binding voorrang te verlenen op andere woningzoekenden.
Maximaal 50% van de vrijkomende woningen mag met voorrang aan regionale woningzoekenden worden aangeboden, waarvan maximaal de helft aan lokale woningzoekenden. In de visitatieperiode heeft Woonvisie de beleidsmatige ruimte steeds volledig ingezet - ook op nadrukkelijk verzoek van de gemeenten. Urgenten krijgen binnen de gestelde termijnen een woning toegewezen, waarbij bijzondere aandacht naar de herhuisvesters uit de eigen herontwikkelprojecten van Woonvisie. Het is voor Woonvisie altijd een puzzel deze huurders een goede nieuwe woning te bieden, maar ook andere woningzoekenden te bedienen. Woonvisie voldoet zowel in Ridderkerk, als in Albrandswaard aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van vergunninghouders. Betaalbaar Wonen Van de sociale woningen van Woonvisie heeft 75% een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens, hetgeen fors hoger ligt dan de prestatieafspraak, die uitgaat van 50%. Begin 2017 heeft de huursombenadering voor woningcorporaties en de gewijzigde systematiek van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging zijn intrede gedaan. De huursombenadering biedt de mogelijkheid om niet alleen op prijs-kwaliteitverhouding te sturen, maar ook op betaalbaarheid voor de doelgroep. De wijziging in de inkomensafhankelijke huurverhoging betekent dat er nog maar één inkomensgrens wordt gehanteerd, namelijk € 41.056.
De betaalbaarheid van wonen is een belangrijk uitgangspunt in het huurbeleid, de portefeuillesamenstelling en duurzaamheidsinvesteringen van Woonvisie. De corporatie heeft in de visitatieperiode een gematigd huurbeleid gevoerd. De betaalbaarheid van de woningen worden gedeeltelijk afgemeten aan de passendheid van woningtoewijzingen. Ook de koppeling huur- en energielasten in een woonlastenbenadering geeft een beter beeld van de mogelijkheden van huishoudens betaalbaar te wonen en voldoende middelen over te houden voor andere uitgaven. Woonvisie gebruikt daarbij de eigen norm ‘Nibud-oranje’: een huurprijs past bij het inkomen en de situatie van een huishouden, als dat huishouden voldoende budgetruimte overhoudt om andere uitgaven (voeding, vervoer, school, kleding, maatschappelijke deelname, enz.) te Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
21
doen. Bij Nibud-groen blijft er na alle normale uitgaven geld over en zou er dus ruimte zijn voor een hogere huur. Bij Nibud-rood heeft een huishouden geld tekort en is de huur dus niet passend. Woonvisie maakt slechts gedeeltelijk gebruik van de ruimte die de huursombenadering biedt. De opbrengst van de huurverhoging wordt ingezet voor de betaalbaarheid voor bepaalde huishoudens. In 2018 heeft Woonvisie 53 woningen met een sterk verlaagde huurprijs verhuurd aan gezinnen met een zeer smalle beurs. In 2018 verhuurde Woonvisie 63% van haar woningen Nibud-oranje of Nibud-groen. Woonvisie heeft ook gebruik gemaakt van de mogelijkheid een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Daarnaast is in 2018 voor de groep AOW-ers met een inkomen onder € 40.349 een uitzondering gemaakt op de algemenere regels voor huurverhoging per doelgroep. Ruim 3.000 huurders hebben huurverlaging aangevraagd met overlegging van hun financiële gegevens. Woonvisie staat huurders bij ter voorkoming van huurachterstanden, huisuitzettingen, en om huurders met een laag inkomen die de huur niet kunnen betalen te ondersteunen. Leefbare wijken met een goede sociale samenhang Woonvisie is verantwoordelijk voor een goede leefomgeving in de wijken en buurten, waar haar huurders wonen.
Woonvisie wil daarom maatregelen nemen om dit voor elkaar te krijgen, zoals het inschakelen van huismeesters en wijkbeheerders die zich richten op het sociale domein. Uitgangspunt is dat participatie zoveel mogelijk in de buurten en wijken wordt georganiseerd en minder vanuit kantoor. Verder worden consulenten ingeschakeld en er wordt deelgenomen in lokale netwerken als de sociale wijkteams. Alle wijkplannen zijn besproken met de samenwerkingspartners, zoals de gemeente Ridderkerk, politie en Sport en Welzijn. Woonvisie is actief met vier consulenten wijken, maar ook actief met Facet, het leefbaarheidsteam in Ridderkerk en het wijkteam in Albrandswaard. Daarnaast wordt eenmaal per kwartaal overlegd met de gemeente Albrandswaard over veiligheid en leefbaarheid. De leefbaarheid in de verschillende Ridderkerkse wijken zijn gemeten met behulp van een leefbaarheidsmonitor. De samenstelling van de Albrandswaardse samenleving is aan verandering onderhevig. Extramuralisering van de zorg, langer zelfstandig wonen en instroom vanuit Rotterdam, bepalen voor een belangrijk deel de opgave van Woonvisie. In de gemeente Albrandswaard is het wijkactieplan opgenomen in het leefbaarheidsplan. De inzet van Woonvisie is onder andere gericht op het schoon, heel en veilig houden van de buurten én op het stimuleren van bewoners om zelf meer verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonomgeving.
Woonvisie voelt zich in Albrandswaard verantwoordelijk voor een goede leefomgeving in de buurten waar zij woningen heeft. Dat komt onder andere tot uitdrukking in investeringen in het PolitieKeurmerk Veilig Wonen - ongeveer 75% van het woningbezit is uitgerust met PolitieKeurmerk-goedgekeurd hang- en sluitwerk -, met wijkbeheerders, een wijkconsulenten en deelname in lokale netwerken. Er vinden wijktafeloverleggen plaats over de leefbaarheid met onderwerpen zoals onderhoud voortuinen, zwerfafval, overlast jongeren, instandhouding van de groenvoorzieningen. Er zijn rode, oranje en groene wijken. De huismeester is meer wijkbeheerder geworden, die nu deelnemer is aan het leefbaarheidsoverleg en wijkoverleg met politie, Facet welzijnsorganisatie en jongerenwerk. Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
22
THEMA 2: GOEDE WONINGEN De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 7. De corporatie voldoet aan het ijkpunt van een 6. De commissie kent een pluspunt toe, vanwege: •
De nieuwbouw en de grondige renovatieprojecten hebben in de afgelopen jaren bijgedragen aan een voortdurende aanpassing van de woningvoorraad. Verder heeft Woonvisie goed gepresteerd ten aanzien van de realisatie van zonnepanelen op een groot deel van het bezit.
Passende omvang sociale voorraad De minimaal te handhaven sociale voorraad woningen per gemeente is vastgelegd in regionale woningmarktafspraken. De omvang van de sociale voorraad in Ridderkerk kan op termijn licht afnemen. De primaire doelgroep is namelijk kleiner dan het aantal voor die doelgroep beschikbare woningen. In Albrandswaard zijn aanbod en doelgroep meer in evenwicht. Woonvisie biedt van huisvesting aan mensen die hun woonruimte niet of moeilijk zelf kunnen organiseren. Een gevarieerde woningvoorraad met verschillende typen woningen en een goede prijsopbouw is daarbij een vereiste. Woonvisie zoekt voortdurend naar een optimale balans tussen prijs en kwaliteit van haar woningen in het nieuwbouwprogramma en in de investeringen in onderhoud en woningverbetering van het bestaande woningbezit. Begin 2018 telde het woningbezit 7.125 zelfstandige woningen met een sociale huur en 856 woningen met een vrijesectorhuur. Bij ongewijzigd beleid is de verwachting dat de sociale voorraad eind 2019 ongeveer 7.000 woningen bedraagt. Door huurbeleid, verkoop, sloop en oplevering zal er in de jaren na 2018 een (verdere) afname met bijna 400 woningen te zien zijn. Doordat de Barendrechtse corporatie over onvoldoende inzetbaar vermogen beschikte, heeft Woonvisie in 2018 ook volkshuisvestelijk geïnvesteerd in de gemeente Barendrecht.
Inmiddels heeft Woonvisie in de gemeente Barendrecht woningbouwprojecten opgeleverd en op stapel staan. Het concept scheidingsvoorstel is voorgelegd aan de gemeente. In het voorstel zijn keuzes gemaakt voor de verdeling van het sociaal en commercieel bezit, over de DAEB- en nietDAEB-tak, uit. Passende en kwalitatieve goede woningvoorraad Belangrijk onderdeel in de visitatieperiode voor Woonvisie is de vernieuwing in de woningvoorraad voor senioren, gezinnen en middeninkomens. Ridderkerk kent een bovenmatig vergrijsde bevolkingsopbouw. Met ontwikkelingen in de woningvoorraad ziet Woonvisie kansen bepaalde groepen aan te trekken en doorstroming te bevorderen. Er is behoefte aan levensloopbestendige woningen en woningen voor economisch draagkrachtige huishoudens. Tegelijkertijd staat Woonvisie, vanwege de kwaliteit van de woningen, ook voor de vernieuwing van een deel van de sociale voorraad. Te noemen zijn in 2018 de volgende projecten:
Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
23
•
Geerlaan De renovatie van 42 portieketagewoningen; verouderde woningen zijn omgevormd tot woningen voor verschillende doelgroepen (waaronder senioren) in de sociale huur.
•
Reyerheem Kleine zelfstandige appartementen (82) voor bewoners met een behoefte aan beschut wonen, die in het gebouw gerealiseerd zijn. Een oud zorgcentrum dat verbouwd is tot moderne intramurale zorgwoningen.
•
Rijsoord Project van 31 appartementen, zogenoemde nul-op-de-meter woningen.
De voorraad toegankelijke woningen neemt in 2018 toe met de woningen van bovengenoemde projecten. In latere jaren, tot 2025, voegt Woonvisie nog bijna 800 toegankelijke woningen toe. De voorraad eengezinswoningen vermindert in die periode enigszins. Duurzaam wonen Met duurzaamheidsinvesteringen richt Woonvisie zich minder op een doelstelling ten aanzien van de energielabels en meer een volledig CO2-neutrale voorraad in 2040. Woonvisie zet duurzaamheid in om de betaalbaarheid voor haar huurders te kunnen bewerkstelligen. Onder meer is gerealiseerd de ontwikkeling van nul-op-de-meter-woningen (zie hierboven), duurzame renovatie en door zonnepanelen aan te bieden aan de huurders. Alhoewel Woonvisie zich inmiddels niet richt op duurzaamheidsinvesteringen met een doelstelling ten aanzien van de energielabels, heeft 70% van het woningbezit in 2022 minimaal label B. In 2017 hebben in Ridderkerk circa 850 bewoners van eengezinswoningen een aanbod ontvangen voor zonnepanelen. 310 deelnemende huishoudens hebben deelgenomen aan het zonnepanelenproject. 615 bewoners van eengezinswoningen kregen in 2018 een aanbod gedaan voor zonnepanelen, waarvan 243 huishoudens zich hebben aangemeld. In totaal hebben 199 huishoudens ook daadwerkelijk deelgenomen aan het project en zijn in totaal 1.659 panelen geplaatst. Klanten zijn enthousiast over de zonnepanelen.
Door plaatsing van zonnepanelen moeten de huurders een vast bedrag per maand betalen met de garantie dat dat de woonlasten lager worden.
THEMA 3: GOEDE SAMENWERKING De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 7. De corporatie voldoet aan het ijkpunt van een 6. De commissie kent een pluspunt toe, vanwege: •
Het georganiseerde overleg met klankbordgroepen, bewonerscommissies en Progressie bij nieuwbouw- en sloopplannen en bij renovatietrajecten, waarbij de huurders altijd voorop staan.
Goede samenwerking nieuwbouw-, herontwikkeling- en renovatieproces Bij elk herontwikkelings- en renovatieproces wordt door Woonvisie een sociaal plan opgesteld met en voor de bewoners. Een sociaal plan maakt Woonvisie samen met de klankbordgroep. Partijen trekken gemiddeld een half jaar uit voor de besprekingen over het sociaal plan. Een Visitatierapport Woonvisie | Methodiek 6.0 | Ó Procorp
24
sociaal plan is altijd op maat en er komen geen afspraken in het plan waar de klankbordgroep het niet mee eens is. In 2018 zijn bijvoorbeeld de projecten Geerlaan, Stadhouderslaan en Blaak voor het herontwikkelingsproces besprekingen gevoerd over de inhoud van het sociaal plan met een afvaardiging van huurders in de klankbordgroepen. Bewonersraad Progressie speelt ook een waardevolle rol bij de herstructureringsprojecten. Hij ondersteunt in de verschillende klankbordgroepen de huurders gedurende het gehele traject. Goede monitoring woningmarkt, woningvoorraad en afspraken Woonvisie dient voor de vier jaren van de visitatieperiode jaarlijks haar voornemens per brief aan de gemeente kenbaar te maken, waarmee aangesloten wordt op de Woningwet, op de meerjarige prestatieafspraken en de gesprekken met bewonersraad Progressie. In dit document worden de gegevens over de woningmarkt en over de woningvoorraad weergegeven. De directeur-bestuurder en de beleidsadviseur van Woonvisie hebben in 2015- 2018 periodiek bestuurlijk overleg gevoerd met de verantwoordelijke wethouder en beleidsmedewerkers van de gemeente Ridderkerk. Woonvisie, de gemeente en bewonersraad Progressie evalueren en monitoren jaarlijks voor 1 juli de prestatieafspraken.
Aan de gemeenteraad wordt vervolgens met een raadsinformatiebrief de resultaten daarvan ter kennisneming voorgelegd samen met een analyse van het jaarverslag van Woonvisie.
1.4
Ambities in relatie tot de opgaven De ambities van de woningcorporatie zijn beschreven in het ondernemingsplan. Hieruit komt het volgende naar voren: