Woonvisie 2020-2026 (8)

lijk weer gaan stijgen, omdat de energiebelasting

verhoging. Is de huurprijs boven de liberalisatie-

dan weer toeneemt en er meer kosten zijn voor

grens dan zijn particuliere verhuurders niet ge-

het netwerkbeheer. Ook zullen huishoudens, die

bonden aan landelijke regelgeving over maximale

veel gas verbruiken meer belasting gaan beta-

huurprijzen of huurverhogingen. Deze worden in

len dan huishoudens die voornamelijk elektriciteit

overleg tussen huurder en verhuurder vastgelegd

gebruiken. Als we de woonquote tenminste gelijk

in het huurcontract. In Rheden heeft 63% van

willen houden zullen we dus in ieder geval moe-

de particuliere huursector een huur in het sociale

ten streven naar minder energieverbruik. Hier

huursegment, 37% van de woningen wordt ver-

zetten we samen met de corporaties op in.

huurd in de vrije sector (LMW).

Daarnaast zien we in Rheden bovengemiddeld

In de particuliere huursector is minder kans op

veel mensen met een betaalrisico. Een huishou-

een betaalrisico, omdat verhuurders vaak for-

den heeft een betaalrisico indien het netto be-

se eisen stellen aan het inkomen van de nieuwe

steedbaar huishoudinkomen niet voldoende is om

huurder. Het inkomen moet gemiddeld genomen

de basisuitgaven volgens het Nibud te kunnen

4x de bruto maandhuur zijn. Dat betekent bij een

betalen. In Rheden heeft 13,1% van de huishou-

huur van € 800 euro per maand, een inkomen van

dens in een corporatiewoning een betaalrisico,

€ 3.200 per maand. Dit ligt boven het modale in-

in Nederland is dit gemiddeld 11,9% (LMW). Om

komen in Nederland van € 3.000 (prijspeil 2020).

mensen te helpen geen schulden op te bouwen,

De meerderheid van de Nederlandse huishoudens

hebben Vivare, Veluwonen, nutsvoorzieningen,

komt dus niet in aanmerking voor een particuliere

zorgverzekeraars en Gemeente in 2019 een con-

huurwoning met een huur van 800 euro of meer.

venant Vroegsignalering ondertekend. We zetten

Verhuurders vragen dit inkomen, zodat ze meer

de komende jaren in op het signaleren van beta-

zekerheid hebben dat de huur wordt betaald.

lingsachterstanden in een vroeg stadium, waar-

Ondanks de hogere woonquote, houden mensen

door er snel afspraken kunnen worden gemaakt

door hun hogere inkomens meer geld over voor

en schulden niet verder oplopen.

andere uitgaven. Hierdoor is het betaalrisico klei-

4

5

ner dan in de sociale huursector. Particuliere huurwoningen Huurders van particuliere huurwoningen betalen

Om de woonquote ook in de particuliere huursec-

gemiddeld 36,5% van hun inkomen aan woonlas-

tor niet te laten stijgen, is het van belang dat ver-

ten. Zij hebben gemiddeld genomen hogere in-

huurders investeren in maatregelen voor ener-

komens dan huishoudens in de corporatiesector,

giebesparing. Hier zetten we als gemeente op in.

maar de huren in de particuliere huursector zijn

We onderzoeken welke instrumenten we hiervoor

gemiddeld genomen fors hoger: ca. €200 euro

het beste in kunnen zetten. Het project Vroegsig-

4) 5)

Onderzoek Eigen Huis 2020 Lokale Monitor Wonen 2019 (LMW) 29

nalering richt zich overigens ook op huishoudens

ook weer flink omlaag gaan, wat dat betreft is de

in de particuliere huursector en de koopsector.

woningmarkt grillig.

Mochten zij betalingsachterstanden hebben, dan worden ook zij geholpen.

De woonquote van huishoudens in koopwoningen ligt gemiddeld genomen lager dan bij huurwonin-

Koopwoningen

gen. In 2018 was het volgens het CBS 29%. Dat

De prijzen van koopwoningen zijn in 2019 weer

de woonquote voor koopwoningen de afgelopen

met ruim 6% gestegen. De gemiddelde m prijs in

jaren is afgenomen heeft te maken met de lage

2

Rheden is 2.645 euro. In Nederland ligt deze m

rentestand en het feit dat er steeds meer wordt

prijs iets hoger op 2.666 euro. Voor een woning

afgelost op de hypotheek. De lokale heffingen

van 100m wordt dus gemiddeld 260.450 euro ge-

voor kopers zijn ozb, afvalstoffenheffing en riool-

vraagd. Dit is veel geld, zeker voor starters. Maar

heffing. Gemiddeld genomen zijn deze heffingen

bij woningen met een aankoopbedrag van maxi-

in Rheden voor kopers vrij laag (€ 679 prijspeil

maal 310.000 euro kunnen zij gebruik maken van

2020) ten opzichte van het gemiddelde in Neder-

de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wil je

land (€ 734 prijspeil 2020)6. Kopers hebben er

ook nog energiebesparende maatregelen treffen

natuurlijk ook financieel voordeel van als zij op

kun je zelfs lenen tot 328.600 euro. Met de NHG

energie besparen of het zelf opwekken. Dit sti-

krijg je korting op de hypotheek en loop je min-

muleren wij als gemeente. Mochten kopers toch

der financiële risico’s. De prijs van koopwoningen

betalingsproblemen krijgen dan is het project

kan overigens in een volgende economische dip

Vroegsignalering er ook voor hen.

2

2

6)

30

Onderzoek Eigen Huis 2019

3.5

Samenvatting bestaande woningvoorraad duurzaam en toekomstbestendig

Verduurzamen van de woningvoorraad •

We zetten maximaal in op energiebesparing en –opwekking door isoleren van woningen en het plaatsen van zonnecollectoren op daken te stimuleren. En we starten met het aardgasvrij maken van wijken.

•

We zetten bij nieuwbouw en verbouw in op natuurinclusief bouwen voor meer biodiversiteit.

•

Bij nieuwbouw en in de prestatieafspraken met corporaties vragen we aandacht voor het klimaatbestendig maken van woningen en woonomgeving tegen de negatieve effecten van klimaatverandering (te nat, te warm, te droog).

•

We zetten in op meer circulair bouwen: herbruikbaarheid van materialen en grondstoffen wordt dan ook een sleutelbegrip bij alle bouwplannen en aanbestedingen.

•

We vragen bouwpartijen en woningcorporaties rekening te houden met duurzame mobiliteit: gebruik van fiets, openbaar vervoer en elektrische auto’s.

Levensloopgeschikt maken van woningen •

Alle nieuwbouw moet levensloopgeschikt worden.

•

We maken afspraken met de woningcorporaties om voldoende aanbod te creëren van levensloopgeschikte woningen.

•

Als senioren niet willen of kunnen doorstromen naar een passende woning, helpen we particuliere eigenaren om hun woning levensloopgeschikt te maken.

Integrale wijkvernieuwing •

Samen met Vivare gaan we verder met de wijkvernieuwing van Velp Zuid, waarbij verduurzaming voorop staat.

•

We maken plannen voor integrale wijkvernieuwing in Rheden en Dieren, waarbij fysieke maatregelen worden gekoppeld aan sociale maatregelen.

Bestaande woningvoorraad betaalbaar •

In de sociale huursector zetten we samen met woningcorporaties in op het gelijk houden van de woonquote.

•

Ook bij de particuliere huursector en koopsector stimuleren we eigenaren om woningen te verduurzamen waardoor de energielasten omlaag gaan.

•

Om schulden te voorkomen zetten we in op het signaleren van betaalachterstanden in een vroeg stadium.

31

4. Toevoegen van de juiste kwaliteit woningen Er is een groot woningtekort in Nederland. De

te realiseren. Er moet wel een goede balans zijn

komende jaren zullen er zo’n 700.000 woningen

tussen het aantal “harde” plannen waarvoor het

bij moeten komen. In de regio Arnhem/Nijmegen

bestemmingsplan reeds is vastgesteld en het

zijn er de komende 10 jaar 35.000 extra wonin-

aantal “zachte” plannen waarvoor de planvorming

gen nodig. Wij willen in Rheden graag meebou-

nog plaatsvindt. Dit geeft flexibiliteit om bij te

wen om het tekort terug te dringen. De opgave

kunnen sturen als het nodig is. Met de regionale

voor Rheden is om 550 woningen te realiseren

woningmarktmonitor brengen we jaarlijks vraag

tot 2027. Daarbij letten we niet alleen op de aan-

en aanbod in beeld, zodat snel duidelijk wordt

tallen, maar zeker ook op de kwaliteit die we toe-

of er bijgestuurd moet worden. Daarnaast gaan

voegen. We zetten daarbij ook in op vernieuwen-

we adaptief programmeren, zodat afspraken met

de woonvormen en verbinding tussen werk en

marktpartijen over het woningbouwprogramma

wonen. We moeten wel voor ogen houden dat we

makkelijker bijgesteld kunnen worden als de om-

kunnen sturen op de nieuwbouw, maar dat het

standigheden dat vragen.

om vrij kleine aantallen gaat. Het effect op de totale Rhedense woningmarkt is daardoor niet

Om versnelling van de woningbouw voor elkaar te

zo groot. De Coronacrisis lijkt grote gevolgen te

krijgen richten de regio en de provincie een Ver-

gaan hebben voor de economische situatie in Ne-

snellingstafel op, die gefaciliteerd wordt door het

derland. De verwachting is dat dit een vertragen-

Rijk. Het versnellen van de woningbouw, de ver-

de werking zal hebben op de realisatie van wonin-

snellingslocaties en het bespreken van de plan-

gen. Wij zetten daarom een extra tandje bij om

capaciteit zijn een vast onderdeel van de agenda.

versnelling van de bouw te bewerkstelligen. De

Aan de versnellingstafel bespreken overheden,

Woondeal is hiervoor een goede eerste aanzet.

corporaties en marktpartijen obstakels die ver-

Het bouwen in tijden van crisis (anticyclisch bou-

snelling in de weg staan met als doel deze weg

wen) heeft een positief effect op de economische

te nemen.

situatie in Nederland en bij het terugdringen van het woningtekort. 4.1

Nieuwbouwopgave

In onze subregio Arnhem hebben we afgesproken om 13.500 woningen te bouwen in de periode 2017–2027. In Rheden was de opgave 681 woningen te bouwen. In de jaren 2017-2019 hebben we 131 woningen toegevoegd, waardoor de opgave nu nog 550 woningen is. Op onze planningslijst staan voldoende woningen, maar er is nog ruimte voor nieuwe initiatieven. De ervaring leert dat overcapaciteit noodzakelijk is om uiteindelijk het gewenste aantal woningen

32

“Veel ouderen wonen in een eengezinswoning. Om plaats te maken voor starters zou er derhalve primair seniorenwoningen gebouwd kunnen worden. Mogelijk in groepsvorm, of met collectieve voorzieningen, zodat ze elkaar kunnen ondersteunen. Een mix met gezinswoningen is hierbij een optie.” - Inwoner gemeente Rheden

4.2

Grootste toevoeging in het

sociale huurwoningen. Er zijn teveel eengezins-

middensegment gewenst

woningen en te weinig appartementen. Dit heeft

Om de zorgelijke ontwikkeling van steeds grotere

te maken met de veranderende doelgroep in de

verschillen tussen wijken tegen te gaan, zetten

sociale huursector. Er komen steeds meer 1- en

we in op toevoeging van woningen in het midden-

2-persoonshuishoudens en steeds meer ouderen.

en duurdere segment in de kwetsbare wijken.

Daarnaast willen we meer differentiatie in een-

Omdat we onze huidige sociale huurvoorraad

zijdige wijken. Dit kunnen we bereiken door een

niet willen verkleinen, zetten we in meer draag-

koppeling te maken tussen nieuwe sociale huur-

krachtige wijken in op toevoeging van een klein

woningen in wijken met weinig sociale huur en

aantal sociale huurwoningen, naast het midden-

meer differentiatie in sociale huurwijken. Moge-

en duurdere segment. Zo voorkomen we dat er

lijke oplossingen voor meer differentiatie zijn: li-

wijken ontstaan waar mensen niet graag willen

beraliseren van sociale huurwoningen, sloop met

wonen.

terugbouw in het duurdere segment of maatwerk bij toewijzing. Het verkopen van sociale huurwo-

Sociale huur

ningen is niet gewenst als dat leidt tot versnip-

Rheden heeft ten opzichte van vergelijkbare

perd bezit of nieuwe eigenaren, die de verduurza-

dorpsgemeenten een grote sociale huurvoorraad

ming van hun woning niet kunnen bekostigen. We

(30%). Er zijn 8 woningcorporaties actief, maar

zoeken samen met woningcorporaties en banken

93% van de sociale huurwoningen wordt door Vi-

naar financiële constructies, waardoor er bij ver-

vare verhuurd. Ondanks de huidige druk op de

koop de garantie is dat de nieuwe eigenaar de

sociale huurmarkt is de prognose dat we de ko-

woning kan verduurzamen. We zetten de komen-

mende 10 jaar geen extra sociale huurwoningen

de 6 jaar in op nieuwbouw van 100 sociale huur-

nodig hebben in onze gemeente. Dit in tegen-

woningen in draagkrachtiger buurten, gekoppeld

stelling tot de andere gemeenten in de subre-

aan de afname van 100 sociale huurwoningen in

gio, waar nog wel een vraag is naar meer sociale

kwetsbare buurten.

huurwoningen. Wij zetten dus in op behoud van de huidige aantallen sociale huurwoningen met

Middenhuur en dure huur

een bandbreedte van 6100 – 6300 woningen.

In Rheden spreken we over middenhuur wanneer de kale huur van een woning grofweg tussen de €

Dit betekent niet dat er geen nieuwe sociale

650 en € 1.000 per maand ligt. Er is dus een klei-

huurwoningen meer gebouwd mogen worden.

ne overlap tussen de sociale huur en de midden-

In het onderzoek komt namelijk ook naar voren

huur. Voor mensen met een laag middeninkomen

dat er een mismatch is in het huidige aanbod van

is een huur boven de liberalisatiegrens (€ 737,14

33

prijspeil 2020) namelijk nog te hoog. Het huidige

hun bezit boven de liberalisatiegrens verhuren.

aanbod aan middenhuur ligt in Rheden op 16%

Er is ook nog een tekort in het dure huursegment

(Stec 2019). Slechts 1% van de woningvoorraad

van een kleine 100 woningen (Companen 2019).

bestaat uit dure huurwoningen (> 1.000 euro).

Bij nieuwbouwplannen tot 2027 zetten we in op

Vooral in de middenhuur zijn grote tekorten. Uit

een aandeel middeldure en dure huur, totdat we

onderzoek van Companen en Stec blijkt dat we

de gewenste aantallen hebben behaald.

tussen de 165 en 330 woningen in de middenhuur

34

zouden moeten toevoegen. Een deel hiervan kan

Koop

worden opgevangen door het toevoegen van be-

Meer dan de helft van de woningen in Rheden is

taalbare koopwoningen. De vraag naar midden-

een koopwoning. Hiervan valt 38% in het goed-

huur komt grotendeels van kleine huishoudens,

kope koopsegment (<200.000 euro), 44% in het

zowel starters als senioren. Zij zijn vaak op zoek

middeldure segment (200.000 – 350.000 euro)

naar een appartement of levensloopgeschikte

en 19% in het dure segment (>350.000 euro)

woning. Zij komen niet in aanmerking voor een

(Companen 2019). Volgens de regionale woning-

sociale huurwoning en willen of kunnen (in de

marktanalyse zouden we moeten bijbouwen in

huidige markt) geen koopwoning kopen. Om het

het goedkope koopsegment (<200.000 euro) en

aanbod in de middenhuur te vergroten stellen wij

wordt er een overschot verwacht van duurdere

een verordening middenhuur vast. Hiermee kan

koopwoningen (>200.000). Hier plaatsen wij een

de gemeente door middel van het bestemmings-

kanttekening bij: doordat de koopprijzen zo zijn

plan sturen op de realisatie van woningen in de

gestegen is het goedkope koopsegment kleiner

middenhuur. Ook maken we afspraken met Vivare

geworden en het duurdere segment groter. Men-

om hun mogelijkheden om vrije sector woningen

sen kunnen deze dure koopwoningen niet meer

te verhuren optimaal te benutten. Woningbouw-

betalen en dus moeten we bijbouwen in het goed-

corporaties mogen namelijk maximaal 10% van

kope koopsegment. Echter, zodra de woningprij-

zen weer gaan dalen, vallen er weer meer woningen in het goedkope koopsegment en hebben we

•

op

een minder groot tekort. Ook kunnen we een deel van de vraag opvangen met woningen in de middenhuur. Ten tweede hebben we relatief gezien een grote goedkope koopvoorraad van 38%. In de regio Arnhem-Nijmegen is dit gemiddeld 32%. Als we in Rheden dus een evenwichtige woningvoorraad willen, is het belangrijk om naast goedkope koop, ook middeldure en dure koop toe te voegen. In nieuwbouwprojecten streven we naar een evenwichtige mix van koopwoningen in ver-

•

behoefte,

waarbij

de

inspelen Regionale

Er moet aandacht zijn voor duurzaamheid en levensloopgeschiktheid;

•

Hergebruik van bestaand vastgoed;

•

Herontwikkeling rotte plekken;

•

Versterken verzorgingsstructuur door bijdrage aan een gevarieerde wijkopbouw;

•

Vroegtijdige betrokkenheid van inwoners;

•

Inbreiding gaat voor uitbreiding, tenzij dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van de wijk of kern.

gen in de goedkope koop ook in dit segment te we hiervoor in kunnen zetten, bijvoorbeeld zelf-

de

moeten

Woningmarktanalyse leidend is;

schillende prijsklassen. Om de nieuwbouwwoninbehouden, onderzoeken we welke instrumenten

Woningbouwontwikkelingen

Voldoet een plan aan bovenstaande criteria, dan

bewoningsplicht of een verordening sociale koop.

betekent het dat het plan bijdraagt aan het toe-

4.3

teit in de subregio. Ook krijgen we door plannen

Kwaliteitscriteria voor woningbouw

De woningen die in de gemeente Rheden toegevoegd worden, zowel bij nieuwbouw als bij transformatie moeten passend zijn, duurzaam en van de juiste kwaliteit. Een woningbouwproject wordt daarom getoetst aan kwaliteitscriteria, zowel in de regio (vooral volkshuisvestelijk) als gemeentelijk (verscheidene disciplines). We maken een integrale afweging, waarbij niet alleen wonen, maar ook stedenbouw, welstand, milieu, duurzaamheid, verkeer, economie, ruimtelijke orde-

voegen van de juiste volkshuisvestelijke kwalite delen inzicht in elkaars planvoorraad en welk type woningen waar wordt gebouwd. Volkshuisvestelijke gemeentelijke kwaliteitscriteria woningbouw Nieuwbouwprojecten moeten daarnaast voldoen aan gemeentelijke kwaliteitscriteria. Wij benoemen hier de volkshuisvestelijke toetsingscriteria: •

en betaalbare koop (NHG grens) (>5 won.).

ning, erfgoed (bij monumenten) en zorg (bij zor-

Afwijken van de genoemde 70% is mogelijk

ginitiatieven) betrokken worden. In dit hoofdstuk

indien aangetoond wordt dat een project niet

benoemen we de volkshuisvestelijke toetsingscriteria. Volkshuisvestelijke subregionale kwaliteitscriteria Hoe zorgen we ervoor dat we in onze woningmarktregio (subregio Arnhem) niet allemaal dezelfde woningen gaan toevoegen? We hebben afgesproken om projecten met meer dan 10 woningen af te stemmen in de subregio. We toetsen de plannen van nieuwbouw en transformatie aan de volgende kwaliteitscriteria:

70% betaalbaar: sociale huur, middeldure huur

haalbaar blijkt; •

Alle nieuwbouw levensloopgeschikt (bijlage 5);

•

Splitsen van panden toegestaan als: app.>70m2 (GBO), levensloopgeschikt en min. label B;

•

In Velp moeten woningen >70m2 (GBO) zijn, in de overige kernen >60m2 (GBO);

•

Panden ombouwen tot kamers is niet toegestaan;

•

Project moet passen in het woonprofiel per kern (bijlage 1).

Met het ondertekenen van de Woondeal hebben we afgesproken dat we van de zachte plancapa-

35

citeit 50% realiseren in het betaalbare segment

herbestemming van monumenten wordt er een

(sociale- en middeldure huur en betaalbare koop

labelsprong gevraagd, omdat label B niet altijd

tot de NHG-grens, conform landelijke definities).

haalbaar is.

Als gemeente verhogen we deze ambitie bij nieu-

Panden ombouwen tot kamers is ook niet toe-

we projecten naar 70% in het betaalbare seg-

gestaan. De kamervoorraad in onze gemeente

ment.

is groot genoeg voor alle doelgroepen, die even-

Vanwege de nog steeds toenemende vergrijzing

tueel een kamer wensen: studenten, arbeidsmi-

en het grote tekort aan levensloopgeschikte wo-

granten, zorgcliënten. Het verplaatsen van legale

ningen willen we dat alle nieuwbouw levensloop-

huisvesting voor arbeidsmigranten, waardoor een

geschikt is. Tenzij er hele goede argumenten zijn

betere spreiding ontstaat, is wel toegestaan.

waarom er op die locatie geen levensloopgeschikte woningen mogelijk zijn.

Niet elke kern kent dezelfde bevolkingsopbouw,

Het splitsen van grotere woningen in kleinere

woningvoorraad, verhuisdynamiek en aantrek-

appartementen is alleen toegestaan als de ap-

kingskracht. Vandaar dat we per kern aangeven

partementen minimaal 70m zijn, levensloopge-

welke woningen toegevoegd zouden moeten wor-

schikt en minimaal label B (EI < 1,4) hebben. Bij

den om een goede balans en differentiatie op de

2

36

woningmarkt te krijgen. Een overzicht van de

bepaald. Tot die tijd is de ondergrens BREAAM:

profielen per kern is terug te vinden in bijlage 1.

‘very good’ (of een vergelijkbare score van een

Toekomstige initiatieven zullen worden getoetst

ander meetinstrument).

aan dit kader. 4.4 Overige beleidskaders Bij nieuwbouwinitiatieven toetsen we aan het volkshuisvestingsbeleid, maar ook aan andere beleidskaders. Een project moet qua ruimtelijke ordening passen op die locatie en moet geschikt zijn voor de beoogde doelgroep. Ook stellen we eisen aan duurzaamheid. Daarnaast maakt elk relevant vakgebied op basis van wet- en regelgeving en beleidsstukken zijn afweging, waarna een integraal advies wordt uitgebracht. Duurzaamheid Duurzaamheid hebben we hoog in het vaandel staan en dus moeten nieuwbouwprojecten voldoen aan hoge duurzaamheidseisen. Bij projecten van enige omvang stellen wij het gebruik van een meetinstrument (BREEAM of een vergelijkbaar instrument) om de duurzaamheidsscore inzichtelijk te maken verplicht. In de komende jaren wordt op basis van de eerste ervaringen met meetinstrumenten het gewenste ambitieniveau voor de duurzaamheidsscore

Vernieuwende woonvormen

Vernieuwende woonvormen zijn een niche in de woningmarkt, toch zouden we graag zien dat er een aantal kleinschalige initiatieven van de grond komt. Vernieuwende woonvormen voor ouderen of een mix van jong en oud hebben onze voorkeur. Steeds vaker krijgen wij vragen van inwoners over vernieuwende woonvormen. Vooral Tiny Houses zijn hierin een veelgehoord begrip. Het zijn kleine, volwaardige en vrijstaande woningen met een vloeroppervlak van maximaal 50 m2, met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk. In Tiny Houses wordt permanent gewoond en deze zijn dus niet bedoeld als recreatiewoning. Daarnaast hebben vernieuwende woonvormen voor ouderen, waarbij het samenleven centraal staat onze aandacht. Andere vernieuwende woonconcepten zijn bijvoorbeeld: 3D geprinte huizen, verticale boswoningen en woningen van gerecyclede materialen. Dit lijstje is natuurlijk niet uitputtend, maar er is veel meer mogelijk dan de standaard rijtjeswoning.

Afbeelding 05: Wikkelhouse in Dordrecht, van Vision Factory. Gemaakt van karton, heeft levensduur van minimaal 50 jaar en 100% te recyclen.

37

Om de komst van bijzondere woonvormen te sti-

stad. Het idee is dat zij voorrang krijgen bij soci-

muleren willen we initiatiefnemers actief bege-

ale huurwoningen of middeldure huurwoningen.

leiden en informeren. Ook proberen we grondei-

Gemeenten onderzoeken wat de mogelijkheden

genaren en ontwikkelaars te verbinden met

zijn en of zij hierover afspraken kunnen maken

potentiële bewoners van bijzondere woonvor-

met woningcorporaties of marktpartijen. Ook wij

men. Hierbij kan herbestemming van monumen-

willen onderzoeken wat in Rheden de onmisbare

taal vastgoed, waardoor het monument behou-

beroepsgroepen zijn en of een voorrangsregeling

den blijft, ook een rol spelen.

mensen kan overhalen om in onze gemeente te komen wonen en werken.

Waar het gaat om vernieuwende woonvormen

Hierbij valt te denken aan samenwerking met

voor senioren geven wij specifieke aandacht aan

particuliere verhuurders of ontwikkelaars van

woonvormen voor wonen en zorg in de nieuwe

nieuwbouw. Of een pilot samen met Vivare, waar-

Visie Wonen, Welzijn en Zorg, die na vaststelling

bij gezocht kan worden naar een combinatie met

van de Woonvisie aan de raad zal worden voor-

meer differentiatie in kwetsbare wijken.

gelegd. Vasthouden afgestudeerde studenten 4.5

Koppeling wonen en werken

Het zou mooi zijn als we beroepsgroepen waar een tekort aan is, zouden kunnen aantrekken door de juiste woningen beschikbaar te hebben. Ook zetten we in op het vasthouden van studenten, die afgestudeerd zijn, door voldoende aanbod van betaalbare woningen in het middenseg-

Graag zouden we als gemeente afgestudeerde studenten de kans bieden om in onze gemeente te blijven wonen. Het vasthouden van een hoog opgeleide beroepsbevolking is namelijk van belang voor de lokale economie. Een belangrijke factor om wel of niet te blijven is de lokale woningmarktsituatie. Kunnen jonge hoogopgeleiden

ment.

hun woonwensen realiseren? De inkomens van

Terugdringen personeelstekort

velen hebben geen vast contract en ze hebben

Hoe kan wonen bijdragen aan het tekort aan personeel, bijvoorbeeld in de zorg? Het UWV schat dat er momenteel 140.000 vacatures in de zorg openstaan. De coronacrisis onderstreept nog eens extra het belang van voldoende zorgpersoneel. Ook in Rheden is een tekort aan zorgpersoneel. Vandaar dat wij willen onderzoeken of hulp bij het vinden van geschikte huisvesting zou helpen bij het terugdringen van

net afgestudeerden zijn vaak nog relatief laag, meestal een studieschuld. Gevolg is dat het kopen van een woning voor deze groep in het algemeen lastig is. Hbo studenten verdienen gemiddeld zo’n € 2.300 per maand als startsalaris, dit is € 27.600 per jaar.7 Afhankelijk van het totale huishoudensinkomen kunnen ze in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of een huurwoning in het middensegment. Een aantrekkelijke sociale huurvoorraad en een toegankelijk

het tekort aan zorgpersoneel.

middenhuursegment vergroot de kans op het vin-

In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht

We zetten met name in op doorstroming op de

en Gouda is al een start gemaakt om onmisbare beroepsgroepen te helpen bij hun zoektocht naar een woning. Hierbij gaat het meestal om zorgpersoneel, maar ook leraren en politieagenten. Het zijn maatschappelijke beroepsgroepen

den van een woning voor recent afgestudeerden. woningmarkt, waardoor er meer woningen voor starters vrijkomen. Incidenteel kunnen er woningen specifiek voor starters gebouwd worden, bijvoorbeeld in een project waar een mix van jong en oud gewenst is.

waar een groot tekort aan is in de betreffende 7)

38

Studie en Werk 2019, SEO Economisch onderzoek. Data zijn uit 2016.

4.6

Samenvatting toevoeging van de juiste kwaliteit

Woningbouwopgave •

Tot 2027 hebben we een nieuwbouw- of transformatieopgave van ca. 550 woningen in de gemeente Rheden.

•

Om woningbouw sneller van de grond te krijgen, doen we mee aan de Versnellingstafel van regio, provincie en Rijk.

Grootste toevoeging in het middensegment gewenst •

We zetten in op behoud van het huidige aantal sociale huurwoningen in Rheden met een bandbreedte van 6100-6300 woningen.

•

Meer differentiatie in wijken door toevoeging van ca. 100 sociale huurwoningen in wijken met weinig sociale huurwoningen gekoppeld aan afname van ca. 100 sociale huurwoningen in eenzijdige sociale huurwijken.

•

Bij nieuwbouwplannen zetten we in op een groot aandeel middeldure en dure huur, totdat we de gewenste aantallen hebben behaald (165-330 middeldure huur en 100 dure huur).

•

We stellen een verordening middenhuur op, zodat we als gemeente meer kunnen sturen op het realiseren van woningen in de middenhuur.

•

We gaan het gesprek aan met Vivare om hun mogelijkheden om vrije sector woningen te verhuren optimaal te benutten.

•

Bij nieuwbouwplannen zetten we in op een aandeel koopwoningen met een evenwichtige mix in de verschillende prijsklassen (goedkope, middeldure en dure koop).

Volkshuisvestelijke kwaliteitscriteria voor woningbouw •

Kwaliteit in de subregio stemmen we af: woningbouwprojecten met meer dan 10 woningen worden voorgelegd in de subregio en getoetst op kwaliteitscriteria.

•

Aanvullend daarop hebben we gemeentelijke volkshuisvestelijke kwaliteitscriteria voor woningbouwprojecten en een woonprofiel per kern.

•

Een woningbouwproject moet passend zijn op een bepaalde locatie en voor de beoogde doelgoep. Een project wordt dus niet alleen volkshuisvestelijk, maar breed getoetst aan wet- en regelgeving en beleidsstukken van de verschillende vakgebieden.

Vernieuwende woonvormen •

Wij streven naar een paar kleinschalige initiatieven met vernieuwende woonvormen.

Koppeling wonen en werk •

Wij onderzoeken wat in Rheden de onmisbare beroepsgroepen zijn en of een voorrangsregeling mensen kan overhalen om in onze gemeente te komen wonen en werken.

•

Wij zetten ons in om pas afgestudeerden te behouden voor Rheden.

39

Bijlage 1: Woonprofiel per dorp Nieuwbouwwoningen moeten passend zijn binnen

De 11 wijken waar we in Rheden vanuit gaan zijn

de volkshuisvestelijke beleidskaders, zowel sub-

op onderstaande kaart aangegeven met num-

regionaal als gemeentelijk. Zoals in paragraaf 4.3

mers (zie afbeelding 06).

wordt aangegeven worden nieuwbouwinitiatieven ook getoetst aan duurzaamheidseisen, steden-

De opdeling in wijken is vrij statisch. Wij besef-

bouwkundige aspecten, welstand, verkeer, eco-

fen dat binnen de bestaande wijken die het CBS

nomie e.a. Elk dorp en elke wijk heeft zijn eigen

heeft gedefinieerd verschillen kunnen bestaan.

karakteristiek en dynamiek. De nieuwbouw moet

Zo kunnen binnen een wijk buurten verschillen-

hier een goede aanvulling op zijn. We hebben

de bebouwing kennen. Wij houden hier rekening

daarom een profiel per dorp (of wijk) opgesteld.

mee bij onze toetsing. Deze profielen per wijk

Bij toekomstige nieuwbouwontwikkelingen, zul-

geven ons houvast, maar de toetsing blijft altijd

len we volkshuisvestelijk toetsen aan dit profiel,

maatwerk.

naast de kwaliteitscriteria.

Dieren-Zuid 0000 Dieren-Noord 0001 Dieren-West 0002 Spankeren 0003 Ellecom 0004 Laag-Soeren 0005 De Steeg 0103 Rheden 0100 Velp-Zuid 0201 Velp-Noord 0200 Afbeelding 06: Indeling van dorpen/wijken conform CBS (bron: CBS)

40

Dieren-Zuid

voegen. In de sociale huur zouden we graag een

Dieren-Zuid is de oude dorpskern van het dorp

oplossing zien voor de mismatch tussen vraag en

Dieren. In 2011 is deze wijk vanwege haar cul-

aanbod. Vivare heeft veel eengezinswoningen,

tuurhistorische waarden aangewezen als be-

maar de huurders zijn steeds vaker 1-persoons-

schermd dorpsgezicht. Deze van rijkswege toe-

huishoudens. Met het oog op de toenemende ver-

gekende status heeft als doel de karakteristieke,

grijzing zetten we hier ook in op het toevoegen

historische structuur en ruimtelijke kwaliteit van

van levensloopgeschikte appartementen.

het gebied te onderkennen en versterken bij toekomstige ontwikkelingen. Dit is in deze wijk een

Dieren-West

kader om rekening mee te houden. Er staan ca.

De wijk Dieren-West is het gebied ten westen

1.000 woningen. De grootste categorie woningen

van de Harderwijkerweg. Het gebied varieert

zijn vrijstaande- of 2-onder-1-kap-woningen en

van rijwoningen in blokverkavelingen met hier en

dit percentage ligt een stuk hoger dan in de rest

daar een portiekflatje naar wat meer parkachtige

van Dieren. Daarnaast zien we een relatief groot

woonbuurtjes van vrijstaande en 2-onder-1 kap-

aandeel appartementen (26%). Met 17% is er

woningen. De Akker, Da Costa en het markan-

weinig corporatiebezit in vergelijking met de rest

te ronde gebouw aan het Johan Wagenaarplein

van Dieren. Vanwege het karakter van de wijk en

zijn voorbeelden van meer recente inbreidingen.

het hoge niveau appartementen, willen we hier

Er staan een kleine 1.900 woningen. De wijken

inzetten op een duurzame mix aan woningen die

Dieren-West en Dieren-Noord lijken vrij veel op

het karakter van Dieren-Zuid behouden. Vrij-

elkaar. Deze wijk kent net als Dieren-Noord een

staande grotere woningen, maar ook middeldure

vrij hoog percentage aan corporatiewoningen.

huur (appartement of grondgebonden) en sociale

Ook zijn de meerderheid van de woningen rij- of

huur.

hoekwoningen. In Dieren-West is het percentage 65+-ers met 32% wel een stuk hoger dan in

Dieren-Noord/Oost

Dieren-Noord, waar het aantal 65+-ers 22% be-

Dieren-Noord/Oost is het gebied boven de spoor-

draagt. Hier zetten we in op een mix aan koop-

lijn en ten oosten van de Harderwijkerweg. Er

woningen in alle prijsklassen en woningen in de

staan een kleine 3.600 woningen. Dit gebied

middenhuur. Omdat er zo weinig appartementen

kenmerkt zich door het brede scala aan woon-

zijn hebben levensloopgeschikte appartementen

milieus. Van een typische jaren ’30 buurt naar

onze voorkeur.

vooroorlogse tuindorp complexen en naoorlogse tuinwijktypologie. Ook de laatste grootschalige

Spankeren

dorpsuitbreiding valt in dit deelgebied met de ja-

Spankeren is een rustig dorp met een open ka-

ren ’70 en ’80 uitbreidingen boven de Imboslaan,

rakter. Het dorp wordt gekenmerkt door een een-

ook wel bekend om zijn bloemkoolstructuur. Een

voudige ruimtelijke opbouw en sterke relatie met

hoog percentage van de woningen in dit dorps-

het omliggende agrarisch gebied. Wij zetten in

deel zijn in bezit van woningcorporatie Vivare. Het

op het behoud van het rustige, groene en open

Winkelcentrum Dieren bevindt zich ook in deze

karakter. Verdichting en schaalvergroting willen

wijk. De gemiddelde woningwaarde ligt hier met €

we hier ontmoedigen. De ca. 340 woningen lig-

160.000 vrij laag. Qua leeftijdsopbouw is de wijk

gen verspreid. Het corporatiebezit is met 33%

redelijk in evenwicht. De groep 65+ is ongeveer

ongeveer hetzelfde als in het aangrenzende Die-

even groot als de groep van 25-44 jaar. Vanuit

ren-Noord. Het dorp kent een redelijke diversiteit

differentiatieoogpunt willen we hier graag koop-

aan type woningen, in verschillende prijsklassen,

woningen in alle prijsklassen en middenhuur toe-

in zowel de koop- als huursector. In vergelijking

41

met andere kleine kernen heeft Spankeren rela-

woningen in alle prijsklassen.

tief veel huurwoningen. In Spankeren zijn er echter weinig appartementen te vinden, hetgeen met

De Steeg

het oog op de vergrijzing wel eens tot problemen

De Steeg is een klein dorp met zo’n 1000 inwo-

zou kunnen leiden. Wij willen hier dan ook inzet-

ners. In het kleine dorp is de invloed van de his-

ten op het toevoegen van levensloopgeschikte

torische landgoederen als Middachten en Rhe-

appartementen in alle prijsklassen.

deroord –waar het haar oorsprong aan te danken heeft- vrijwel overal voelbaar. Het verleden van

Ellecom

een toevluchtsoord voor vakantiegangers en wel-

Ellecom is een klein dorp met 800 inwoners en

gestelden die tijdelijk of permanent ‘buiten’ wil-

zo’n 350 huishoudens. Ellecom kenmerkt zich als

de wonen is nog te zien aan de van oorsprong

een parkachtig dorp als gevolg van de vele groene

vele hotels en pensions aan de Hoofdstraat en de

voortuinen, prominente bomenlanen en de vele

Buitenplaatsen en villa’s in het dorp. De 470 wo-

hoge, oude bomen. De bebouwing in het dorp is

ningen hebben een gemiddeld woningoppervlak

kleinschalig van aard en kent veel historische ka-

van 151m2 en zijn daarmee relatief groot. Nieuwe

rakteristieken. In het dorp staan veel vrijstaan-

ontwikkelingen moeten passen binnen het open

de- en 2-onder-1-kap-woningen. Het aandeel van

en traditioneel bebouwingkarakter van het dorp.

dit type woningen in Ellecom is bijna 70%. Veel

Het aandeel inwoners van middelbare- of oudere

van de woningen in Ellecom zijn koopwoningen.

leeftijd is relatief groot. 35% van de inwoners in

Het corporatiebezit is maar 6%. De gemiddelde

De Steeg is 45-64 jaar oud en nog eens 26% is

woningwaarde ligt met € 296.000 vrij hoog ver-

65+. Ondanks de forse vergrijzing zijn er weinig

geleken met andere CBS-buurten in de gemeen-

levensloopgeschikte woningen in De Steeg. Hier

te. Wij zetten in op het behoud van het karakter

willen we dan ook op inzetten. Ook woningen in

van Ellecom. 62% van de inwoners van Ellecom

de huur zijn er relatief weinig, we zetten met

is 45+ en 28% 65+, waarmee we kunnen stellen

name in op (middel)dure huurwoningen.

dat het dorp sterk vergrijst. Uit het oogpunt van differentiatie en vergrijzing willen wij hier inzet-

Rheden

ten op levensloopgeschikte koop- en huurappar-

Rheden is een centraal gelegen dorp in de ge-

tementen in alle prijsklassen.

meente en heeft zo’n 7500 inwoners. Het van oorsprong agrarische dorp met een organische

42

Laag-Soeren

groei langs wegen en paden, veranderde in het

Laag-Soeren is een kleinschalig dorp dat ‘Velu-

begin van de 20ste eeuw tot een industriedorp

we’ ademt. Het dorp kenmerkt zich hoofdzakelijk

met daar aan gekoppeld complexmatige bouw

met lintbebouwing langs oude routes (zoals de

van arbeiderswoningen. In de wederopbouw-

Harderwijkerweg) en heeft enkele dorpse uitbrei-

periode na de oorlog is het dorp relatief groot-

dingen, waarvan het recent opgeleverde Hof van

schalig uitgebreid met veelal rijwoningen (Rhe-

Soeren een aansprekend voorbeeld is. In totaal

den-West). De 3400 woningen in het dorp Rheden

wonen er 800 mensen in Laag-Soeren in 350 wo-

bestaan voor ongeveer de helft uit rij- en hoek-

ningen. Opvallend is het hoge percentage rijwo-

woningen. 32 procent van de woningen in Rhe-

ningen in de sociale huursector. Deze woningen

den is een vrijstaande of 2-onder-1-kap-woning.

worden verhuurd door woningcorporatie Veluwo-

Nog eens 10 procent bestaat uit appartementen.

nen. Wij willen in Laag-Soeren vooral inzetten op

Ongeveer één op de drie woningen is in het be-

het toevoegen van levensloopgeschikte apparte-

zit van de woningcorporaties. Het grootste deel

menten en levensloopgeschikte grondgebonden

van de inwoners in Rheden is tussen de 45 en 64

jaar oud. De groepen 65+ en 25-44 zijn ongeveer

Velp-Noord

gelijk qua grootte. De gemiddelde WOZ-waarde

Velp-Noord (het gedeelte van Velp ten noorden

van woningen in Rheden is €190.000. In Rheden

van de spoorlijn) kent veel tegenstellingen met

willen wij vooral appartementen toevoegen, zo-

Velp-Zuid (het gedeelte van Velp ten zuiden van

wel in de koop- als in de (midden)huur. Daarnaast

de spoorlijn). Velp-Noord is het dorpsdeel met

zouden we in de wijken met veel corporatiebe-

een vrij verdicht centrum met vele historische

zit meer differentiatie aan willen brengen in type

villa’s langs de oude postroute tussen Arnhem

woningen en prijsklasse.

en Zutphen en de parkachtige woongebieden die in noordelijke richting de flanken van de Velu-

Velp-Zuid

we opkruipen. Het villapark Overbeek is aange-

Velp-Zuid kenmerkt zich, naast de historische

wezen als beschermd dorpsgezicht. Velp-Noord

structuren aan de noordzijde van dit dorpsdeel,

kenmerkt zich door verschillende woonbuurten

als een patchwork van voor- en naoorlogse woon-

met een groot aandeel vrijstaande- en 2-on-

buurtjes en wijken. De woonmilieus variëren van

der-1-kap-woningen, zo’n 48 procent. 32 procent

kleinschalige tuindorpen met smalle straatjes en

van de woningen zijn appartementen. Dit zijn

kleine woningen tot de grootschalig verkavelde

appartementencomplexen, maar ook grote vrij-

tuinwijken van rijwoningen en portiekflatjes in

staande woningen die omgebouwd zijn tot ap-

blok- en stempelverkaveling. Rondom de zuide-

partementen, zowel in de huur als de koop. Een

lijke dorpsentree (President Kennedylaan nabij

relatief klein gedeelte (12 procent) van de wo-

het Velperbroekcircuit) bepaalt een stedelijke uit-

ningvoorraad in Velp-Noord zijn rij- of hoekwo-

straling met hoogbouw het beeld. Het grootste

ningen. Velp-Noord is sterk vergrijsd, met bijna

gedeelte van de woningen in Velp-Zuid bestaat

30 procent van haar inwoners boven de 65 jaar.

uit rij- en hoekwoningen, waarvan 70 procent in

De leeftijdscategorie daar net onder is ook groot.

de huur. Met 47 procent corporatiebezit is een

Levensloopgeschikte appartementen of grondge-

groot deel van de woningen in handen van een

bonden levensloopgeschikte woningen zijn daar-

woningcorporatie, voornamelijk Vivare. Sinds een

om gewenst in alle prijsklassen. Omdat er in de

aantal jaar is in het oude gedeelte van Velp-Zuid

particuliere sector al veel kleine appartementen

een wijkvernieuwingsopgave met grootschalige

zijn in Velp zetten we in op wat grotere ( >70m2)

herstructurering aan de gang, waarbij de wonin-

appartementen en woningen. Hiermee is de mini-

gen een kwaliteitsimpuls krijgen. Velp-Zuid kent

male maat van 100m2 voor nieuwe woningen, zo-

een relatief jongere bevolking dan Velp-Noord. In

als genoemd in de structuurvisie Velp niet meer

Velp-Zuid zetten wij in op een mix van verschil-

van toepassing.

lende woningtypen, waarbij een aantal categorieën extra belangrijk zijn. Speciale aandacht gaat

Buitengebied

uit naar woningen in de middenhuur en koopwo-

Naast de 7 kernen kent de gemeente Rheden een

ningen in alle prijsklassen. Omdat er in de parti-

groot buitengebied. Voor het buitengebied is de

culiere sector al veel kleine appartementen zijn in

Omgevingsvisie Buitengebied opgesteld. Uit ons

Velp zetten we in op wat grotere ( >70m ) appar-

beleid volgt dat wij het buitengebied niet zien als

tementen en woningen. Hiermee is de minima-

een locatie voor nieuwbouw. Een uitzondering

le maat van 100m voor nieuwe woningen, zoals

hierop kan zijn dat er sprake is van een functie-

genoemd in de structuurvisie Velp niet meer van

verandering van vrijkomende agrarische bebou-

toepassing.

wing of herbouw van historische bebouwingsele-

2

2

menten

43

Bijlage 2: Beleidskaders De Woonvisie staat niet op zichzelf, maar heeft

omgevingsvisie,

te maken met allerlei beleidskaders. De kaders

algemene rijksregels, omgevingsvergunning en

worden in deze bijlage beschreven.

projectbesluit. Delen van de woonvisie kunnen

programma,

omgevingsplan,

straks een plek krijgen in de Omgevingsvisie of in Nationaal

een Programma. De gemeenteraad zal in een la-

Het nationale woonbeleid ligt vast in de Nationa-

ter stadium van het invoeringsproces van de Om-

le Woonagenda 2018-2021. Dit beleid is door de Rijksoverheid opgesteld samen met diverse betrokkenen. Deze betrokkenen komen tot de ge-

gevingswet nog een besluit moeten nemen over de inzet en reikwijdte van beide instrumenten.

zamenlijke ambities om zich in te zetten voor een

Provinciaal/Regionaal

beter werkende woningmarkt. Belangrijke speer-

De provincie Gelderland is een belangrijke speler

punten uit dit beleid zijn:

in het regionale woonbeleid. Zij zet voor een deel

•

Meer woningen bouwen. Door het versnel-

de lijnen uit waarbinnen de gemeenten functio-

len van bestaande projecten. En door het

neren. Haar speerpunten zijn samen met part-

vergroten van de plancapaciteit (wat mo-

ners vastgelegd in Ruimte voor Goed Wonen uit

gen gemeenten bouwen);

2018 en het Actieplan Wonen 2020. Dit beleid is

Het betaalbaar houden van wonen. Door

in lijn met de Nationale Woonagenda. Zo wordt

het vergroten van de doelgroep van de so-

ook hier ruimschoots stilgestaan bij de krapte op

ciale huursector. En door te onderzoeken

de woningmarkt. Daarnaast wordt hier veel aan-

hoe de koopmarkt toegankelijker wordt;

dacht besteed aan duurzaamheid. De bestaande

Het beter benutten van de bestaande wo-

woningvoorraad moet worden aangepast, zowel

ningvoorraad. Door de doorstroming te be-

vanuit de duurzaamheidgedachte als om in te

vorderen tussen sociale huur, middenhuur

spelen op de vergrijzing.

•

•

en koop. Deze aanpassing van de woningvoorraad is ook De Nationale Woonagenda zet de landelijke ont-

in Rheden erg belangrijk. In maart 2020 is de

wikkelingen en ambities centraal. Ook Rheden

Woondeal ondertekend door het Rijk, de Provin-

heeft met deze ontwikkelingen te maken. De

cie en de Regio Arnhem-Nijmegen. Hierin staan

voornemens uit de Nationale Woonagenda wor-

actiepunten op het gebied van versnelling en

den vertaald in het gemeentelijk beleid.

verduurzaming. Zoals een korting op de verhuurdersheffing voor woningcorporaties om de bouw

Omgevingswet

van nieuwe woningen te stimuleren. Ook zijn er

Met de invoering van de Omgevingswet wordt

samenwerkingsafspraken op thema’s als betaal-

het stelsel van ruimtelijke regels voor het be-

baarheid en leefbaarheid gemaakt. Deze afspra-

heer en de ontwikkeling van de leefomgeving

ken zijn verwerkt in de Woonvisie.

volledig herzien. Het is één wet die alle wetten

44

voor de leefomgeving bundelt en moderniseert.

Subregionaal

De Omgevingswet kent zes kerninstrumenten:

Rheden maakt deel uit van de subregio Arnhem

en Omstreken. Dit zijn de gemeenten: Arnhem,

Lokaal

Lingewaard, Overbetuwe, Renkum, Rheden en

Coalitieakkoord

Rozendaal. Het woonbeleid voor de subregio ligt vast in de Subregionale Woonagenda. Deze woonagenda kent de thema’s: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en nieuwe woonvormen. Ook stemmen we grotere nieuwbouwprojecten in de subregio met elkaar af om de juiste kwaliteit toe te voegen.

onderzoeksresultaten.

het coalitieakkoord ‘Rheden geeft Energie’ staan. Het coalitieakkoord is in 2018 vastgesteld voor een periode van 4 jaar. De coalitie heeft voor het woonbeleid een vijftal speerpunten opgenomen: •

Voor

het

opstellen van het (sub)regionaal en Rhedens

•

Woningmarktanalyse (Companen 2019). Het rapport geeft een actueel beeld van de woningmarkt. Het geeft daarnaast de tekorten en overschotten weer van woningen. Met het rapport kunnen we werken naar een ‘stip op de horizon’. De belangrijkste uitkomsten voor Rheden zijn: Er is behoefte aan behoud van de huidige sociale huurvoorraad, maar er is een mismatch binnen de sociale huursector. Er zijn te veel traditionele eengezinswoningen en te weinig kleinere woningen voor 1- en 2persoons-huishoudens; •

Er is behoefte aan meer middenhuurwoningen (€ 650 - € 950);

•

Er is behoefte aan meer dure huurwoningen (> € 950);

•

Er is behoefte aan meer betaalbare koopwoningen (< € 200.000);

•

Er is meer behoefte aan appartementen of kleine grondgebonden woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens, dan aan eengezinswoningen.

Dit is een prognose en daarmee afhankelijk van veel factoren. Vraag en aanbod op de woningmarkt gaan we jaarlijks monitoren. Hiervoor is een Regionale Woningmarktmonitor in de maak. Als het nodig is, passen we de Woonvisie op basis van de nieuwste inzichten aan.

Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad;

•

Voldoende levensloopgeschikte woningen en aangepaste woningen voor inwoners die

woonbeleid maken wij gebruik van de Regionale

•

Het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt;

Beleid baseren we zoveel mogelijk op wetenschappelijke

De coalitie in Rheden heeft haar speerpunten in

dit nodig hebben; •

De leefbaarheid in de wijken vergroten;

•

Open staan voor vernieuwende woonvormen.

Evaluatie Woonvisie In 2019 hebben wij de Woonvisie 2014-2020 geëvalueerd. De herstructurering van Velp-Zuid loopt op schema en wordt de komende jaren voortgezet. Het aantal gerealiseerde woningen in de periode 2014-2020 is minder dan we hadden voorgenomen. In de periode 2017-2027 willen we 680 woningen toevoegen. De afgelopen jaren zijn er 130 gerealiseerd, dus de opgave is nu nog 550 woningen. Het aantal sociale huurwoningen is de laatste jaren gestegen. Recent onderzoek laat zien dat er in deze sector voldoende woningen zijn. Duurzaamheid en levensloopbestendigheid van onze woningvoorraad blijven enorm belangrijk. De lessen uit de evaluatie zijn meegenomen in deze Woonvisie. Structuurvisies/omgevingsvisie Voor de kernen in de gemeente zijn Structuurvisies vastgesteld. Hierin wordt een integrale ruimtelijke visie gegeven op het betreffende gebied. Deze Woonvisie sluit aan bij hetgeen is vastgelegd in de Structuurvisies, waar dit niet het geval is geldt de Woonvisie. Voor verdere informatie over de Structuurvisies verwijzen wij u dan ook naar de betreffende beleidskaders. Aansluitend

45

bij de Structuurvisies is ook de Welstandsnota

den en delen van de gemeente zijn aangewezen

van belang. Hierin is op concreter niveau vast-

als beschermd dorpsgezicht. Dit betreft ook wo-

gelegd hoe een bouwwerk architectonisch in de

ningen of panden, die herbestemd worden tot

omgeving moet passen.

woningen. In de erfgoednota Verbindend verleden 2017- 2021 staat beschreven hoe wij als ge-

Voor het buitengebied is de Omgevingsvisie Bui-

meente om willen gaan met dit erfgoed.

tengebied op 29 oktober 2019 vastgesteld door de raad als strategisch beleidskader voor het

Rhedens model

buitengebied. Daarin is opgenomen dat we het

Naast de fysieke kant van wonen, heeft wonen ook

buitengebied niet zien als locatie voor nieuwe wo-

nauwe samenhang met de sociale kant: armoe-

ningbouw, behalve als er sprake is van bijvoor-

debeleid, schuldhulpverlening, wonen en zorg. De

beeld een functieverandering van vrijkomende

gemeente biedt zorg en ondersteuning aan inwo-

agrarische bebouwing of herbouw van historische

ners. Hierbij werken we met Het Rhedens Model.

bebouwingselementen. Voor die gevallen geeft

Dit model gaat uit van de eigen kracht van de in-

de omgevingsvisie Buitengebied de ruimtelijke

woner en zijn omgeving en het versterken van de

randvoorwaarden weer. Voor verdere informatie

zelfregie. Het gaat om een omslag in denken van

over het buitengebied in Rheden verwijzen wij u

afhankelijkheid naar het terugbrengen van eigen

dan ook naar de betreffende visie.

verantwoordelijkheid. Het Rhedens model geeft een opschaling van ondersteuning door familie

Duurzaamheidsbeleid

en vrienden tot professionele ondersteuning en

Begin 2019 heeft de gemeenteraad het Klimaat-

begeleiding.

beleid vastgesteld. Hierin staat hoe wij een bijdrage gaan leveren aan energiebesparing, energieopwekking en klimaatadaptatie, circulariteit en natuurinclusiviteit. Economisch beleid Het woonbeleid raakt zeker ook het economisch beleid. Dit economisch beleid van Rheden is o.a. vastgelegd in de Economische beleidsnota 20162020 (2015) en de Detailhandel Structuurvisie 2017. Waar het gaat om de transformatie van kantoren of winkelpanden naar woningen is de samenhang in beleid van belang en dienen plannen integraal bekeken te worden. Een belangrijk standpunt is dat binnen de kernwinkelgebieden niet op de begane grond gewoond mag worden, een punt dat in deze Woonvisie nogmaals wordt benadrukt. Om levendige centra te behouden is het transformeren van winkels naar wonen in het kernwinkelgebied niet wenselijk. Erfgoedbeleid Rheden heeft veel prachtige monumentale pan-

46

Bijlage 3: Wonen in Rheden Om vooruit te kunnen kijken en te kunnen sturen, hebben we inzicht nodig in de huidige woningmarkt, de huidige inwoners en de prognoses. Wat valt er op? Waarin wijkt Rheden af van andere gemeenten? In deze bijlage vindt u een uitgebreid overzicht. Rheden heeft een grote goedkope huurvoorraad De woningvoorraad van de gemeente Rheden bestaat uit 21.189 woningen (CBS, 2019). De gemeente Rheden heeft een grote huursector. Zowel de sociale huursector (30%) als de particuliere huursector (16%) zijn groot voor een dorpsgemeente. Vergelijkbare gemeenten hebben een sociale huursector van 25% en een particuliere huurvoorraad van 10%. De particuliere huurvoorraad in Rheden bestaat voor een groot deel uit goedkope huurwoningen: 65% heeft een huur onder de liberalisatiegrens.8 Bij vergelijkbare gemeenten ligt dit percentage een stuk lager: 50%. Het aandeel koopwoningen in Rheden is 54%.

Afbeelding 07: Verdeling koop/huur gemeente Rheden 2018 (www.waarstaatjegemeente.nl)

Rheden heeft relatief weinig appartementen Van de woningen in Rheden is 26,1% een meergezinswoning en 73,9% een eengezinswoning. Als we de vergelijking trekken met regiogemeenten is het percentage meergezinswoningen vrij laag. Per wijk/ kern is deze verhouding anders. Zo is in dorpen als De Steeg en Ellecom meer dan de helft van de woningen vrijstaand of twee-onder-een-kap. De meeste appartementen zijn te vinden in Velp, zo bestaat de woningvoorraad in Velp Zuid voor een groot deel uit appartementen (64%), in Dieren-West is het aantal appartementen juist heel klein (6%). In de afbeeldingen 08, 09 en 10 staat de grootte van woningen weergegeven uitgesplitst naar corporatiewoningen, particulieren huurwoningen en koopwoningen. Bij de corporatiewoningen is het opvallend dat er verhoudingsgewijs weinig appartementen zijn in Die-

8)

Lokale Monitor Wonen, cijfers van 2017, liberalisatiegrens 2017 was < 710,68 47

Corporatie woningen

Wijk 00

Wijk 01

Wijk 02

Dieren

Rheden

Velp

EGW

APP

EGW

APP

EGW

APP

80m2 en minder

420

470

390

280

340

580

Tussen 80m2 en 105m2

1.030

50

380

130

1.065

380

Tussen 105m2 en 135m2

385

5

105

5

170

5

Meer dan 135m2

5

0

5

5

10

10

Totaal

1.840

525

880

420

1.585

975

Afbeelding 08: Grootte van corporatiewoningen (Bron: Lokale Monitor Wonen 2017). EGW = Eengezinswoning APP = appartement, kan ook boven-benedenwoning zijn.

ren. In Velp juist vrij veel. De appartementen zijn grotendeels kleiner dan 80m2. En de eengezinswoningen zijn grotendeels tussen de 80 en 105m2. Bij particuliere huurwoningen valt het enorme aantal kleine appartementen in Velp op. In Rheden en Particuliere huur

Wijk 00

Wijk 01

Wijk 02

Dieren

Rheden

Velp

EGW

APP

EGW

APP

EGW

APP

80m2 en minder

65

85

85

75

40

935

Tussen 80m2 en 105m2

145

140

130

5

95

185

Tussen 105m2 en 135m2

275

30

100

5

155

100

Meer dan 135m2

160

15

120

10

235

55

Totaal

645

270

435

95

525

1.275

Afbeelding 09: Grootte van particuliere huurwoningen (Bron: Lokale Monitor Wonen 2017)

Dieren zijn juist weinig appartementen. De eengezinswoningen zijn er juist ook in de grotere categorie > 135m2. Koopwoningen

Wijk 00

Wijk 01

Wijk 02

Dieren

Rheden

Velp

EGW

APP

EGW

APP

EGW

APP

80m2 en minder

300

135

150

10

70

460

Tussen 80m2 en 105m2

1.105

105

550

15

530

225

Tussen 105m2 en 135m2

1.345

80

780

30

1.145

150

Meer dan 135m2

1.300

65

660

20

1.710

65

Totaal

4.050

385

2.140

75

3.455

900

Afbeelding 10: Grootte van koopwoningen (Bron: Lokale Monitor Wonen 2017)

Bij de koopwoningen zijn de eengezinswoningen fors in de meerderheid in alle kernen. Verhoudingsgewijs heeft Velp de meeste koopappartementen. De meeste appartementen hebben een oppervlakte kleiner dan 80m2. De meeste eengezinswoningen zitten boven de 105m2.

48

Rheden heeft een relatief oude woningvoorraad met lage energielabels Gemeente Rheden heeft een relatief oude woningvoorraad. Vooral het aandeel woningen dat is gebouwd tussen 1945 en 1970 is een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde. Daarnaast is het aandeel woningen dat gebouwd is na 1991 een stuk kleiner dan het landelijk gemiddelde.

Afbeelding 11: Woningen naar bouwjaar

De relatief oude woningvoorraad heeft consequenties voor de duurzaamheid van de woningen. Over het algemeen heeft de woningvoorraad in Rheden een laag energielabel. In Rheden heeft 11% van de woningvoorraad energielabel A. In Nederland is dit gemiddeld bij 20% van de woningen het geval. Daarnaast heeft in Rheden 56% van de woningen energielabel D of lager, terwijl dit gemiddeld in Nederland bij 35% van de woningen het geval is. Zoals hieronder te zien scoren we qua energielabels in Rheden ook ten opzichte van de subregio laag.

Afbeelding 12: Woningen met een laag energielabel in de regio. (Bron: BAG gemeenten, energieatlas)

49

Vergrijzing is al in volle gang, ontgroening valt mee In Rheden wonen veel ouderen, maar de vergrijzing zet nog even door. Het aantal 65-plussers zal de komende 20 jaar toenemen van 26% naar 32%. Nu zijn er 11.400 65-plussers en in 2040 zijn dit er 14.000. De sterkste groei zit in het aantal 75-plussers. Deze groep is vaak minder mobiel en heeft vaker zorg nodig, waardoor aanpassingen van de woning of verhuizing noodzakelijk zijn. Het aantal kinderen en jongeren (<20 jaar) neemt nauwelijks af. In de leeftijd 20-30 jaar wordt wel een lichte afname verwacht. Ook de overige leeftijdscategorieën (30-65 jaar) zullen iets kleiner worden.

Afbeelding 13: Aandeel 75-plussers in de regio. (Bron: CBS, Waarstaatjegemeente)

Afbeelding 14: Bevolkingsprognoses gemeente Rheden

50

Het aantal kleine huishoudens neemt toe Het is een landelijke trend dat het aantal kleine huishoudens steeds meer toeneemt. Dit heeft te maken met de vergrijzing, maar ook met jongeren, die later aan een vaste relatie beginnen. Ook in Rheden is te zien dat het aantal huishoudens de komende jaren nog zal toenemen. Dit zullen met name 1- en 2 persoonshuishoudens zijn. Afbeelding 15: Huishoudensprognoses x1000 (Bron: Prognose Provincie Gelderland 2017 (Primos 2016 Gelderse variant))

Rheden kent relatief veel huishoudens met lage inkomens Rheden kent relatief veel huishoudens met lage inkomens. In Rheden heeft 9% van de inwoners een inkomen van 100% tot 150% van het minimumloon. Ter vergelijking, in Renkum is deze groep 7%. In Overbetuwe en Lingewaard is deze groep 6%. Wanneer we kijken naar het aandeel aan inkomens tot €38.035 (zie afbeelding 16) zien we dat dit in Rheden een relatief hoog percentage betreft, zo’n 35 á 45%.

Afbeelding 16: Aandeel lage inkomens in de regio (tot €38.035) (Bron: CBS, waarstaatjegemeente)

Velp trekt meeste mensen van buiten de regio In de gemeenten Arnhem en Nijmegen zien we veel verhuizingen binnen de regio. Ook in De Liemers en in delen van de Betuwe zien we verhoudingsgewijs veel verhuizingen binnen de regio. Kernen als Oosterbeek, Doorwerth, Rozendaal, Velp, Westervoort, Beek, Berg en Dal en Malden trekken veel vestigers van buiten de regio. Dit zijn in belangrijke mate ook kernen met een aanbod van duurdere koopwoningen. Leefstijl is hierbij een verklarende factor.

51

Afbeelding 17: Verhuisbewegingen binnen de regio (Bron: CBS microdata)

In sociale huursector meeste verhuizingen binnen de regio In de sociale huursector verhuizen veel mensen binnen onze gemeente (46%). Tussen Arnhem en Rheden vinden ook veel verhuisbewegingen plaats, waarbij er ongeveer evenveel mensen van Arnhem naar Rheden verhuizen als van Rheden naar Arnhem. Ten opzichte van de andere gemeenten in de regio, komen er vrij veel nieuwe huurders van buiten de regio (18%).

Afbeelding 18: Verhuisbewegingen sociale huur (Bron: Rapportage woonruimteverdeling Entree 2019)

52

Bijlage 4: Ontwikkelingen rondom wonen Er is sprake van woningnood in Nederland, het

Enorme duurzaamheidsopgave

klimaat verandert ongekend snel en we hebben

We staan in Nederland voor de grote opgave van

te maken met stikstofproblematiek en het coronavirus. Deze ontwikkelingen, die van invloed zijn op het woonbeleid, worden in deze bijlage uitgebreid beschreven. Krapte op de woningmarkt

de energietransitie. Het verbruik van energie uit fossiele brandstoffen zal drastisch omlaag moeten en we moeten meer duurzame energie gaan opwekken. Hierover zijn afspraken gemaakt in het Klimaatakkoord van Parijs. In de provincie Gelderland werken we aan een CO2 reductie van

Het woningtekort in Nederland is begin 2020

55% in 2030. Daarnaast moet ten minste 32%

opgelopen tot 315.000 woningen. Ook in de re-

van onze energie hernieuwbaar zijn. De verduur-

gio Arnhem-Nijmegen is er een groot tekort. De

zaming van de woningvoorraad is hiervoor essen-

verwachting is dat dit tekort de komende jaren

tieel.

nog zal toenemen, omdat er meer huishoudens

Daarnaast hebben we steeds vaker te maken met

bij zullen komen. Dit zijn met name kleine huis-

weersextremen, waarop de woonomgeving moet

houdens (1- en 2-persoons huishoudens). In onze

worden aangepast. En de natuur heeft het zwaar,

regio zijn er 35.000 extra woningen nodig de ko-

er is een drastische afname van soorten en diver-

mende 10 jaar. Het tekort zorgt ervoor dat de

siteit. Flora en fauna moeten beschermd worden

huur- en koopprijzen hoog zijn. Ook in de sociale

en de ruimte krijgen.

huursector zien we het aantal verhuringen afnemen en het aantal actief woningzoekenden toe-

Coronacrisis

nemen. Het wordt voor veel mensen steeds moei-

Sinds het begin van 2020 heeft de wereld te ma-

lijker om een woning te vinden die past bij hun voorkeuren en budget. Overheden, marktpartijen en woningcorporaties doen hun best om meer woningen te bouwen, maar bouwtrajecten kosten veel tijd en de voortgang is afhankelijk van veel ontwikkelingen. Momenteel hebben we te maken met verscherpte regelgeving rondom stikstof en pfas. Ook in Rheden staan veel projecten in de startblokken. Zo zijn er plannen voor een groot aantal woningen op het ziekenhuisterrein in Velp.

ken met een pandemie. Het Coronavirus legt voor langere tijd het normale dagelijkse leven grotendeels stil. Dit heeft enorme gevolgen voor de economie en waarschijnlijk ook voor de woningmarkt. De verwachting is dat het tekort op de woningmarkt nog sterker zal oplopen. Vanzelfsprekend zullen wij deze ontwikkelingen blijven volgen en waar nodig inspelen op de veranderende omstandigheden.

Daarnaast zijn er veel kleinere plannen waar aan gewerkt wordt. Om het woningtekort terug te dringen zetten we in op versnelling. Door afspraken in de Woondeal werken we samen met Rijk, Provincie en regiogemeenten aan het versneld realiseren van woningbouw.

53

Bijlage 5: Richtlijnen levensloopen rolstoelgeschikte woningen Levensloopgeschikte woonruimten 1.

Goed bereikbare entree

a.

De entree van de woonruimte dient goed bereikbaar te zijn, dat wil zeggen dat een bewoner/ bezoeker die gebruik maakt van loophulpmiddelen de woning goed moet kunnen gebruiken:

b.

De toegangsroute naar een woning dient verhard en voldoende stroef te zijn

c.

Breedte van de toegangsroute dient groter dan 900 mm te zijn

d.

Hoogteverschil dient kleiner dan 250 mm te zijn, te overbruggen met helling niet steiler dan 1:12

e.

De toegangsroute naar een woongebouw dient verhard en voldoende stroef te zijn

f.

Breedte van de toegangsroute groter dan 1200 mm

g.

Hoogteverschil tussen 250 en 500 mm, te overbruggen met een helling niet steiler dan 1:12

h.

Hoogteverschil vanaf openbare weg mag niet meer zijn dan 500 mm

i.

Bij appartementen dient een lift aanwezig te zijn voor woonruimten die niet op de begane grond liggen.

j.

Aan de buitenzijde van de voordeur dient een vrije ruimte van minimaal 1200 x 1200 mm te zijn, op waterpas niveau. Aan de binnenzijde minimaal 1200 m breed en 1500 mm diep met ruimte voor een garderobe.

2.

Indeling Alle primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) dienen op één bouwlaag te liggen. Als er verblijfsruimten op meer dan één bouwlaag liggen, zijn ze onderling verbonden door een veilige trap. Als de primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) op meer dan één bouwlaag liggen, moet tevens de mogelijkheid aanwezig zijn om een traplift aan te brengen.

3.

Drempels en draaicirkels

a.

In de woonruimte zijn lage (max. 20 mm) of geen drempels. Dat geldt ook voor de toegangsdeuren tot de woonruimte of het woongebouw (in het geval van appartementen e.d.).