TOE_BP LandGeb Eikenstr5Ellecom_v9.2_VASTGESTELD 23 sept 2025

In dit kader zijn een viertal themakaarten opgesteld (Themakaart Ruimtelijk beleid, Themakaart Waterbeleid, Themakaart Milieubeleid en Themakaart Natuur- en landschapsbeleid) die bij de uitvoering van het provinciale beleid uit de Omgevingsvisie 2018 een belangrijke rol spelen. Het plangebied ligt niet in het Gelders Natuurnetwerk (GNN) maar wel in de Groene Ontwikkelingszone (GO), onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland.

Figuur 20 – Omgevingsvisie en verordening, met ligging plangebied in de groene ontwikkelingszone

3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland Tegelijk met de vaststelling van de ‘Omgevingsvisie Gaaf Gelderland’ is ook de ‘Omgevingsverordening Gelderland’ vastgesteld. De Omgevingsverordening betreft de juridische vertaling van de provinciale omgevingsvisie en heeft als doel om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

29

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, landbouw/veehouderij, natuur en landschap, grond- en drinkwater, milieu, verkeer en energie. Naderhand zijn er nog diverse actualisatieplannen van de Omgevingsverordening vastgesteld met regels voor sectorale beleidsdoelen, wat onder meer geresulteerd heeft in een geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Gelderland (2023). Zoals reeds aangegeven ligt het plangebied in de Groene Ontwikkelingszone (GO). De Geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland 2023: Volgens de instructieregels in de Geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland 2023 (art. 2.52) mag een bestemmingsplan voor een locatie in de GO alleen een nieuwe activiteit of ontwikkeling toe als: a. de kernkwaliteiten of ontwikkelingsdoelen, genoemd in bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone, per saldo en naar rato van de ingreep worden versterkt; en b. de samenhang niet verloren gaat. Het bestemmingsplan bevat daartoe een versterkingsplan (artikel 2.53b) en de toelichting van het bestemmingsplan bevat daartoe een onderzoek naar de te verwachten effecten van die activiteit of ontwikkeling op de oppervlakte, samenhang en kwaliteit van de Groene ontwikkelingszone (artikel 2.53a). De uitvoering van de versterking wordt verzekerd door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan (art. 2.53d).

Doorwerking naar het plangebied Als onderdeel van het beoogde plan is een ‘GO-Versterkingsplan’. Dit plan is als bijlage 5 bij de regels van dit bestemmingsplan gevoegd. In het GO-Versterkingsplan is ingegaan op de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen, ook specifiek voor het deelgebied “Biljoen, Middachten en Hof te Dieren”, aangezien het plangebied hiervan deel uitmaakt. Het voorlopig ontwerp van de terreininrichting (zie ook figuur 16) staat aan de basis van het ‘GO-Versterkingsplan’ Om de beoogde herontwikkeling van de Turnhal en de aanpak daarvan in perspectief te plaatsen is het goed om vast te stellen dat het onderhavige bestemmingsplan niet voorziet in een uitbreiding van het terrein of een uitbreiding van de gebouwen ten koste van natuur en landschap. De Turnhal is een bestaand gebouw met een bedrijfsbestemming, met een bestaand erf/terrein dat voor dat gebouw mag worden gebruikt en met een bestaande ontsluiting en parkeerplaatsen. Aangezien het terrein en de bestaande bebouwing niet worden uitgebreid en de bestaande ontsluiting wordt gehandhaafd staat vast dat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen effecten zijn op de oppervlakte en samenhang van de GO-zone. Uit de rekentool die bij deze regeling hoort, en waar blijkt dat met dit plan geen areaal verloren gaat. Van een verdere versnippering van de GO-zone is geen sprake. De samenhang gaat niet verloren.

Uit een eerste aanzet voor het effectenonderzoek 5 blijkt dat: • De kernkwaliteiten niet worden aangetast maar volgens de ontwikkeldoelen worden versterkt, onder meer door de groene terreininrichting langs de rand van het plangebied met de aanwezige en te behouden boomrij te versterken en 5 Aanzet Effectenanalyse GO (oktober 2023). Dit document is volledigheidshalve als bijlage 6

bij de plantoelichting opgenomen

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

30

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

•

stroken hoog en bloemrijk grasland te ontwikkelen. Dat zal in algemene zin bijdragen aan het ontwikkelen van ecologische verbinding, bosranden en overgangen naar cultuurgronden, kleinschalig landschap. NB de overige inrichtingstypen: lanen, poelen, plas-drasbermen, moeraszones en beken komen niet voor in het plangebied. Het plan doet verder geen afbreuk aan de beoogde verbindingszone Haviker Poort.

Om te bepalen of de beoogde ontwikkeling per saldo effect heeft op de kernkwaliteiten of ontwikkelingsdoelen in het GO, is gebruik gemaakt van het provinciale GO-versterkingsformulier met verliesfactoren, impactfactoren en versterkingsmaatregelen. In dit kader wordt ook verwezen naar bijlage 7 van de plantoelichting. Omdat de beoogde herinrichting van het terrein enkel in de aanleg van een parkeerplaats voorziet, ten koste van groen en het verwijderen van een taxushaag, moet rekening gehouden worden met in totaal 136 verliespunten (tabel 1 ‘Verliesfactor’ van het GO-versterkingsformulier). Volgens tabel 2 ‘Impactfactor’ van het GO-versterkingsformulier resulteert de aanleg van deze parkeerplaatsen in 159 impactpunten die gecompenseerd moeten worden. De vereiste versterking komt daarmee uit op in totaal 295 punten. In het voorliggende plan wordt hieraan invulling door diverse versterkingsmaatregelen te nemen; • De aanleg van bomen (3 stuks) en vrij uitgegroeide heesters (6 stuks) in het extensief grasland. • Aanleg van heestervakken met inheems plantsoen; • Aanleg haag als groen geluidsscherm; • Aanleg takkenril • Plaatsen van nestkasten voor een uil. • Het plaatsen van bijenhotels in het kruidenrijk grasland. De te realiseren versterkingsmaatregelen leveren in totaal 297,5 versterkingspunten op.

Daarmee wordt voldaan aan de noodzakelijke versterkingspunten (minimaal 295 nodig). Zie hiervoor tabel 3 ‘Versterkingsmaatregelen’ van het GO versterkingsformulier. Daar komt bij dat de geldende bestemmingsmogelijkheden worden geschrapt. Die bieden ruimte mogelijkheden voor ontwikkeling zonder enige voorwaarde voor de inrichting van het terrein. De te treffen maatregelen die in het GO-versterkingsplan zijn benoemd, zijn verankerd in de regels van voorliggend bestemmingsplan. Het GO-versterkingsplan is namelijk als een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. Dit zijn verplichtingen waaraan moet worden voldaan om gebruik te kunnen maken van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan. Zie artikel 3.2.5 en 3.3.2 van de regels van het bestemmingsplan (voorwaardelijke verplichting versterking GO). Op basis van het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met het provinciale beleid voor de Groene Ontwikkelzone. Voorbereidingsbesluit beperkingengebied stikstofemissie Met ingang van 23 april 2025 geldt het ‘Voorbereidingsbesluit beperkingengebied stikstofemissie’ als onderdeel van de provinciale Omgevingsverordening. Daarmee zijn sinds 23 april nieuwe activiteiten of het uitbreiden van bestaande activiteiten verboden als ze stikstofdepositie veroorzaken binnen de aangeduide

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

31

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

beperkingsgebieden. Deze gebieden liggen rondom Natura 2000-gebieden en zijn maximaal 500 meter breed. Er geldt echter wel overgangsrecht. Activiteiten waarvoor bestuurlijk al voorbereiding was gestart vóór inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit (23 april 2025), vallen niet onder dit voorbereidingsbesluit. Dit geldt dus ook voor het voorliggende bestemmingsplan, aangezien het ontwerpbestemmingsplan op 21 december 2023 ter inzage is gelegd, ruim voor de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit. 3.4

GEMEENTELIJK BELEID

3.4.1 Omgevingsvisie Buitengebied De Omgevingsvisie Buitengebied is in oktober 2019 vastgesteld en omhelst het beleid voor de fysieke leefomgeving voor het buitengebied. De omgevingsvisie omvat de strategische keuzen van het beleid voor de langere termijn. Naast de omgevingsvisie blijven de bestaande structuurvisies voor de dorpen bestaan. Gemeente gaat uit van drie werkdoelen. De omgevingsvisie wordt door de gemeente gebruikt om initiatieven te toetsen en te begeleiden, het eigen beleid wordt hiermee gecoördineerd en dient als inspiratiebron voor de inwoners, gebruikers enzovoort.

Figuur 21 – Visiekaart omgevingsvisie Buitengebied, gemeente Rheden, met rechts een uitsnede van landgoed Avegoor/Ellecom en onder relevante delen van de legenda

De instandhouding van het cultureel erfgoed vormt één van de belangrijke uitgangspunten voor de omgevingsvisie. Ook voor landgoed Avegoor staat dit centraal. Een duurzame economische ontwikkeling van de landgoederen Rhederoord, Midachten en Avegoor (uit de gebiedsvisie 2015) blijft ook in de omgevingsvisie van kracht. Verder ligt de Turnhal in het deelgebied De SteegDieren. Voor dit deelgebied is het verbinden van landgoederen het motto. Er wordt

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

32

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

ruimte geboden aan toeristisch recreatief potentieel van de landgoederen. Het (meer) beleefbaar maken van de landgoederen, de zichtbare onderlinge samenhang tussen de landgoederen en een mix van functies vormen daarin een belangrijke basis. Doorwerking naar het plangebied Zie hierover paragraaf 3.4.4 van deze toelichting (Gebiedsvisie Landgoed Avegoor). 3.4.2 Structuurvisie kleine kernen De structuurvisie kleine kernen (2016) beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling op lange termijn en de daarvoor noodzakelijke maatregelen op korte termijn met als doel de leefbaarheid van de dorpen en hun omgeving in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Specifiek voor het plangebied Avegoor is daarin onder meer opgenomen: Voor Dalstein en de voormalige turnhal aan de Eikenstraat streven wij naar een passende en structurele functie. Bij de voormalige turnhal ligt de nadruk op herstel van de bebouwing en bij Dalstein op herstel van de tuinaanleg, waarbij enige bebouwing bijvoorbeeld in de vorm van één enkele woning denkbaar is. Voor landgoed Avegoor zetten wij in op het versterken van de samenhang op het landgoed, herstel van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden en het vergroten van de beleefbaarheid. De Gebiedsvisie landgoed Avegoor is daarin leidend. Doorwerking naar het plangebied Zie hierover paragraaf 3.4.4 van deze toelichting (Gebiedsvisie Landgoed Avegoor).

3.4.3 Gebiedsvisie landgoed Avegoor Gebiedsvisie Landgoed Avegoor: De Gebiedsvisie Landgoed Avegoor is op 20 oktober 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Rheden en deel A van deze visie, met de toekomstvisie voor het landgoed, vormt een ruimtelijk en functioneel beoordelingskader voor toekomstige ontwikkelingen en initiatieven.

Figuur 22 – Visiekaart, gebiedsvisie landgoed Avegoor. Gemeente Rheden, 2015 Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

33

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Het parklandschap van landgoed Avegoor reikt volgens de gebiedsvisie vanaf de Veluwezoom tot in het IJsseldal. Het gradiënt van bos naar weide, van hoog naar laag, van droog naar nat. Het middengebied (gelegen tegen het dorp Ellecom) is de occupatie-zone met centraal daarin het landhuis Avegoor. Het plangebied wordt doorsneden door de spoorverbinding Arnhem-Zutphen (gelegen op een spoordijk) en door de Zutphensestraatweg, de belangrijkste verbindingsweg tussen de verschillende dorpen in de gemeente Rheden (de dorpenroute). Uit historisch onderzoek van de provincie Gelderland 6 is gebleken dat Avegoor thuishoort in de reeks van belangrijke buitenplaatsen/landgoederen in de Veluwezoom, waartoe ook Middachten, Hof te Dieren en Rhederoord behoren. Deze buitenplaatsen kenmerken zich van oorsprong door hun adellijke bewoners, het inschakelen van landelijk bekende (landschaps)architecten en een grootschalige parkaanleg. Avegoor ligt fraai in het landschap van de Veluwezoom op de overgang van hooggelegen heide en bosgebieden met de laaggelegen polders in het IJsseldal. De parkaanleg van landgoed Avegoor gaat verder dan het parkgedeelte rond het landhuis. Het landgoed bestaat uit drie samenhangende parklandschappen, te

Figuur 23 – Driedeling gebied (Gebiedsvisie landgoed Avegoor. Gemeente Rheden, 2015)

6 Historisch onderzoek en waardestelling Landgoed Avegoor te Ellecom, Stichting in Arcadië,

21 januari 2014.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

34

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

weten het centraal gelegen Huispark, het ten zuiden in de uiterwaarden gelegen Weidepark en het tegen de Veluwe gelegen MyLadypark. De ruimtelijke samenhang hiertussen is ondanks de aanwezigheid van diverse oorspronkelijke elementen van het landgoedpark grotendeels verdwenen. Deze ruimtelijke samenhang was met name gelegen in zichtlijnen vanaf het hoofdhuis richting het Weidepark en het MyLadypark, een samenstel van paden en een verbindende landschappelijke aanleg van vijvers en groenelementen Landgoed Avegoor was tot 1917 een eenheid. Vanaf 1917 is het historisch gegroeide eigendom door verkopen steeds verder verbrokkeld. Na de verkoop van het ten noorden van de Zutphensestraatweg gelegen grondbezit aan Landgoed Middachten, raakte het MyLadypark buiten beeld. In 1924 volgde de verkoop, eveneens aan Landgoed Middachten, van het grondbezit ten zuiden van de Zutphensestraatweg. Middachten verkocht het Huispark en landhuis in hetzelfde jaar door aan de gemeente Rheden. Het Weidepark behield Middachten echter zelf en werd als landbouw- en weidegrond in gebruik genomen. Pas door de ingrepen tijdens W.O. II en de aanleg van het voetbalveld en trainingsveld van de EDS in 1953 raakte het Weidepark letterlijk buiten beeld als parkonderdeel. Het gebruik van Avegoor gedurende de W.O.II als SS-Schule wordt gezien als een zwarte periode in de historie.

Uit deze periode zijn opvallend veel elementen bewaard gebleven (SS-kazerne, turnhal, restanten van de atletiekbaan, hekwerken rondom het park, SS-gevangenis, schietbaan op de MyLadyberg). Deze periode heeft een grote ruimtelijke impact gehad op het landgoed en vormt een belangrijk onderdeel van onze nationale en internationale geschiedenis. Ook in immateriële zin is Avegoor een belangrijke plek ter herinnering aan de periode waarin Joodse dwangarbeiders op Avegoor onder erbarmelijke omstandigheden moesten werken. Het is van belang deze geschiedkundige belangrijke periode een zichtbare plek te geven. De gevoeligheid van deze periode vraagt daarbij om een subtiele benadering tussen enerzijds de zichtbaarheid en behoud van elementen van deze periode en anderzijds het imago van een landgoed waarin het op velerlei vlakken goed toeven is. Ontwikkeling en kansen Ruimte voor de ontwikkeling van functies is een voorwaarde voor een vitaal en ondernemend landgoed. De reikwijdte van deze ruimte voor ontwikkeling is gelegen in de draagkracht van de verschillende functies om deze dynamiek te kunnen opvangen zonder in de functionaliteit en kernwaarde te worden aangetast.

Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat bij een toename van bezoekers en activiteiten het ecologisch functioneren van bepaalde gebieden niet in het geding mag komen en dat het parkeren van bezoekers geen afbreuk moet doen aan de landschappelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarde. Ook het landgoed als leefbare woonomgeving is hierbij aandachtspunt. Ontwikkelingen zullen afgestemd moeten worden op de verschillende aanwezige waarden waarbij de exacte ruimte voor een ontwikkeling per geval onderzocht zal moet worden. Een aantal algemene uitgangspunten vooraf zijn hierbij wel van belang. Zo zullen nieuwe functies een functionele meerwaarde moeten hebben voor het landgoed. Wijzigingen in bestaande functies en/of nieuwe functies mogen geen belemmering of substantiële aantasting vormen voor andere nabijgelegen functies (zoals aantasting natuurwaarden). De ruimtelijke uitstraling van nieuwe functies of uitbreidingen van bestaande functies dienen te passen of passend te maken te zijn binnen de historisch landschappelijke context van het landgoed.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

35

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Voor wat betreft de kwalitatieve uitstraling van het landgoed liggen er kansen bij onder meer de verbetering van de uitstraling van de voormalige monumentale turnhal. De uiteindelijke structurele borging van het behoud van de turnhal zit hem echter in een structurele functie waarmee een economische drager wordt bereikt. De samenhang op het landgoed kan versterkt worden door functies in ruimtelijke, beheermatige, functionele en/of economische zin te verbinden. Een mogelijke verbinding in het hart van het landgoed tussen Hotel Avegoor, sportclub EDS en de voormalige turnhal is wellicht een kans die bijdraagt aan de versterking van de functionele en economische verbinding. Een nieuwe structurele functie voor de voormalige turnhal borgt tevens een economische drager voor het voortbestaan van het monumentale gebouw en kan een mogelijk kwaliteitsslag betekenen voor het omliggende terrein. De toegankelijkheid tot het landgoed en de recreatieve verbinding met het dorp Ellecom is beperkt en daarmee is de maatschappelijke betekenis van het landgoed voor het dorp beperkt. In de gebiedsvisie staat het volgende over de herontwikkeling van de voormalige turnhal: De voormalige turnhal aan de Eikenstraat 5 is een karakteristiek en monumentaal gebouw waar al enige jaren geen functioneel gebruik meer plaatsvindt met uitzondering van het woongedeelte.

Al jaren wordt gepoogd een nieuwe structurele invulling aan het gebouw te geven, maar tot op heden is dat nog niet gelukt. Het gebouw kent een zodanig achterstallig onderhoud dat het behoud van het gebouw onder druk is komen te staan. Het is een uitdaging een geschikte functie te vinden voor het gebouw. Maatregelenplan in de gebiedsvisie: De Turnhal is onderdeel van het deelgebied Weidepark. Op de kaart in de gebiedsvisie zijn voor de Turnhal de volgende maatregelen opgenomen: • Zichtrelatie vanuit het landhuis op de turnhal herstellen. • Kwaliteitsimpuls gebouwen en omgeving turnhal. • Oppervlakte vervuiling saneren/opruimen. • Parkeren met kwaliteitsimpuls.

Figuur 24 – Deelgebied Weidepark (Gebiedsvisie landgoed Avegoor. Gemeente Rheden, 2015) Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

36

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Specifiek gericht op de turnhal gaat de gebiedsvisie uit van navolgende. De voormalige turnhal heeft momenteel geen functie. Gelet op de uitstraling en schaal van het pand zijn verschillende nieuwe functies denkbaar. Vanuit de directe ligging van de turnhal aan het sportcomplex van EDS en de ruimtelijke uitstraling hiervan, betreffen deze nieuwe functies in eerste instantie bedrijfsmatige functies. Het heeft voor een nieuwe toekomstige functie de voorkeur dat deze een meerwaarde vormt voor het toeristische en/of recreatieve aspect van het landgoed. De woonfunctie wordt daarbij niet uitgesloten. In de gebiedsvisie is indertijd ook uitgegaan van parkeren vóór de sporthal ten behoeve van EDS. Maatregelen verbetering van het gebouwenensemble: Visie: Belangrijk en beeldbepalend in het gebouwenensemble van Avegoor zijn verder de bouwwerken uit de periode rond de Tweede Wereldoorlog en haar nasleep. Het is belangrijke dat de uitstraling en gebruik van deze bouwwerken wordt verbeterd en zich gaan verhouden tot het hoofdgebouw. Maatregel: • Herstel en herbestemming turnhal. • Betere inpassing of in uiterst geval amoveren van de bouwwerken achter en naast de turnhal. Maatregelen voor verbetering ontsluiting en versterking recreatieve waarde: • Beleving van de cultuurhistorie.

• Nadere verkenning mogelijke herontwikkeling van de turnhal met een bij voorkeur toeristische-recreatieve hoofdfunctie. • Zorgvuldig inpassen toekomstige parkeerplaatsen. Maatregelen beter benutten ecologische potentie: • Nader onderzoeken naar mogelijkheden opruimen/saneren vervuiling. Doorwerking naar het plangebied Volgens de gebiedsvisie kan in het geval het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk gebied’ niet direct uitkomst biedt bij een beoogde ontwikkeling, onder voorwaarden worden afgeweken van de oorspronkelijke uitgangspunten van het bestemmingsplan. Een gedegen kwalitatieve onderbouwing is dan noodzakelijk. Dat is hier gebeurd. Met de onderhavige herbestemming is beoogd om het monumentale gebouw duurzaam in stand te houden en de monumentale waarden te kunnen restaureren en onderhouden. Daarvoor is een nieuwe invulling noodzakelijk. De monumentale hal en het waardevolle terrein op het landgoed zijn moeilijk in te vullen. Een nieuwe exploitant moet weten wat de (on)mogelijkheden zijn. Die worden in dit bestemmingsplan vastgelegd met een voorgeschreven terreininrichting en begrensde mogelijkheden voor nieuwe functies. Bij voorkeur in de toeristischrecreatieve functies, maar die moeten wel een duurzame exploitatie kunnen dragen. Daarom zijn ook andere functies zoals kleinschalig wonen en maatschappelijke functies mogelijk gemaakt.

Zie hierover ook hoofdstuk 2 van deze toelichting. Door het gebouw te restaureren en geschikt te maken voor het nieuwe gebruik en daarbij de toegankelijkheid van het terrein te verbeteren, is de beleving van cultuurhistorie hier weer mogelijk. Het parkeren wordt landschappelijk ingepast. Niet op het voorterrein, maar aan de zijkant buiten de zichtlijn vanuit het

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

37

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

oorspronkelijke landhuis Avegoor. Deze zichtlijn met het landhuis wordt voor zover mogelijk weer hersteld. De kleine bijgebouwen achter de turnhal worden deels geamoveerd en deels kleiner herbouwd. Nader onderzoek naar sanering van de bodemverontreiniging is uitgezet maar loopt nog. Ter plaatse van de verontreinigingen zijn geen grondbewerkingen voorzien. De verontreiniging was niet zo ernstig dat deze bij de aanleg van de parkeerplaatsen voor de voetbal als moest worden gesaneerd. 3.4.4 Woonvisie In de Woonvisie 2020-2026 geeft de gemeente een toekomstbeeld voor wonen en leven. De woonvisie gaat uit van zes thema’s, die verder zijn uitgewerkt. 1. Leefbare wijken, waarin wordt voorgesteld in woonwijken met minder sociale woningbouw, deze categorie toe te voegen en in wijken met meer sociale bouw juist middel dure huur of koopwoningen toe te voegen. 2. Passende woningen, waarin wordt ingezet op het toevoegen van geschikte woningen voor ouderen in alle prijsklassen. Het realiseren van levensloopgeschikte woningen zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. 3. Duurzame woningen, waarin het stimuleren van de verduurzaming van particuliere woningen wordt uitgewerkt. 4. Woningtekort terugbrengen, waarin de gemeente uitgaat van de toevoeging van 550 woningen tot 2027. In de Woonvisie zijn kwaliteitscriteria opgesteld voor de nieuwe woningen. 5.

Wooncoach, waarbij de gemeente een coach inzet om de doorstroming bij ouderen te bevorderen die uit hun te grote eengezinswoningen willen verhuizen naar een beter passende woning. 6. Vernieuwende woonvormen, met onderzoek naar vernieuwende woonvormen. Voor nieuwbouwprojecten gaat de gemeente in haar woonbeleid uit van een integrale toetsing waarin navolgende toetsingscriteria worden gehanteerd. ➢ Woningbouwbouwontwikkelingen moeten inspelen op de behoefte, waarbij de Regionale woningmarkt leidend is. ➢ Er moet aandacht zijn voor duurzaamheid en levensloopgeschiktheid. ➢ Hergebruik vaan bestaand vastgoed. ➢ Herontwikkeling van rotte plekken. ➢ Versterken verzorgingsstructuur door bijdrage aan gevarieerde wijkopbouw. ➢ Vroegtijdige betrokkenheid inwoners. ➢ Inbreiding gaat voor uitbreiding, tenzij dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit. Doorwerking naar het plangebied De beoogde herontwikkeling gaat uit van 2 woningen. Dit is passend in de regionale woonagenda, waarin wordt voorzien in ca. 550 woningen tot 2017. Er is logischerwijs sprake van hergebruik van vastgoed, de verloedering van het pand wordt omgezet in een positieve ontwikkeling, waarin sprake is van een duurzame ontwikkeling en exploitatie. De woningen worden levensloopbestendig en de toevoeging zal een versterking van de kleine kern Ellecom zijn.

De voorgestane herontwikkeling vindt plaats in intensieve samenwerking en overleg met het dorp en inwoners (zie ook hoofdstuk 7 Inspraak, participatie). 3.4.5 Biodiversiteitsplan 2022-2032 In juli 2021 heeft de raad op basis van de Startnotitie Biodiversiteitsplan (Gemeente Rheden, 2021) unaniem gekozen voor een hoge ambitie op het gebied

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

38

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

van biodiversiteit. In dit biodiversiteitsplan is uitgewerkt hoe we aan deze hoge ambitie invulling geven. Biodiversiteit staat overal ter wereld onder druk. Maar nergens in Europa gaat het zo slecht met de biodiversiteit als in Nederland: op dit moment is er nog maar 15 procent over van de inheemse planten- en diersoorten die we in 1900 in ons land hadden! Ter vergelijking: het Europese gemiddelde ligt op 40 procent (Compendium voor de Leefomgeving, 2021). Ook in gemeente Rheden staat de biodiversiteit onder druk. Het ontwikkelen van een gedegen beleid voor biodiversiteit en de uitvoering daarvan is daarom belangrijk en urgent: • Biodiversiteit vormt het fundament van ons leven; • Biodiversiteit staat onder druk: niets doen is geen optie; • Het beleid voor biodiversiteit wordt gekoppeld aan de omgevingswet die alle wetten voor de leefomgeving bundelt; • Het biodiversiteitsplan is één van de bouwstenen van de Omgevingsvisie (een instrument van de Omgevingswet). • Met de uitvoering van dit beleid sluiten we aan bij het beleid dat is opgesteld op mondiale, Europese, landelijke en provinciale schaal. Dat doet de gemeente Rheden niet alleen. Ook de rijksoverheid, de provinciale overheid en het waterschap dragen daaraan bij.

De rijksoverheid werkt via het Programma Versterken Biodiversiteit onder andere samen met Deltaplan Biodiversiteitsherstel om de nationale doelstellingen voor biodiversiteitsherstel te halen. De provincie Gelderland werkt aan verbetering van de natuur buiten de natuurgebieden en aan een natuurinclusieve samenleving, onder meer door inzet op natuurinclusieve landbouw (Uitvoeringsprogramma Biodiversiteit). Ook stelde ze de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland op, die vraagt thema’s te verbinden zoals de energietransitie, biodiversiteit, klimaatadaptatie, circulaire economie, bereikbaarheid e.d. We werken ook samen met de provincie aan opgaves om de biodiversiteit op de Rhedense Veluwe te vergroten. Onder andere via de Gelderse Maatregelen Stikstof 2019 – 2023 (GMS) willen we de stikstof verminderen en de natuur sterker maken. Ook organisaties zoals Waterschap Rijn en IJssel en Vallei en Veluwe hebben biodiversiteit en natuurwaarden op hun agenda staan. Waar mogelijk werken we samen met buurgemeenten. Een succesvolle aanpak voor biodiversiteit vraagt om afstemming óver de gemeentegrenzen. Volgens de Gebiedsindeling Biodiversiteitskaarten ligt de turnhal in het gebied ‘Landgoedbos’. Volgens het beleid moet iedere ruimtelijke ontwikkeling een bijdrage leveren aan de biodiversiteit door natuurinclusief te bouwen en ontwerpen. Daarvoor wordt gewerkt aan een puntensysteem.

Het idee is dat punten kunnen worden verkregen door bijvoorbeeld het inpassen van biologisch inheems plantmateriaal (biodiversiteitsparagraaf). Het aantal punten dat een plan moet scoren is afhankelijk van de investeringssom: hoe hoger dat bedrag, des te meer punten een project moet halen. Voor het natuurinclusieve ontwerp vormen de biodiversiteitskaarten per deelgebied hierin de basis. Het gaat hierbij om bovenwettelijke maatregelen om actief een bijdrage te leveren aan de biodiversiteit.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

39

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Doorwerking naar het plangebied Dit beleid en het puntensysteem is op dit moment echter nog in voorbereiding zodat er niet aan getoetst kan worden. Dat neemt niet weg dat bij de herontwikkeling van de turnhal nadrukkelijk rekening is gehouden met biodiversiteit door natuurinclusief te restaureren en renoveren. Zo is de vogel- en vleermuisvriendelijke rieten kap (deels met pannen) met ruime dakoverstekken gerestaureerd en wordt er een zolderruimte afgetimmerd, zodat deze toegankelijk blijft/ wordt gemaakt voor kerkuil en vleermuizen. De ruimte wort optimaal ingericht voor een jaarrond verblijfsfunctie (inclusief kraamfunctie) voor vleermuizen die gebruik maken van zolderruimtes, zoals de gewone grootoorvleermuis. Het gebouw leent zich hier zeer goed voor. Verder wordt het parkeerterrein natuurinclusief ontworpen, groene parkeerplaats, nestgelegenheid wilde bijen langs de randen, toevoegen van inheemse hagen of bomen (struweelhaag), takkenrillen, minder dan 50 procent bestaat uit bestrating of betegeling.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

40

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

4 4.1

HAALBAARHEID INLEIDING

Wanneer een bestemmingsplan wordt opgesteld, moet het plan ook binnen de planperiode uitvoerbaar zijn. De uitvoerbaarheid wordt mede onderzocht door het te toetsen aan regelgeving, aan beleid van andere overheden en aan de uitkomsten van onderzoeken. In dit hoofdstuk worden de (nieuwe) mogelijkheden die onderhavig bestemmingsplan bevat, daaraan getoetst. Daarbij wordt opgemerkt dat toetsing aan Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid reeds in het vorige hoofdstuk aan bod is gekomen. 4.2

TOETSING AAN M.E.R.-WETGEVING

4.2.1 Regelgeving De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is volgens de Wet milieubeheer verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Welke activiteiten dat betreft is aangegeven in het Besluit m.e.r. en de daarbij behorende bijlage. In de bijlage is onderscheid gemaakt tussen een: • C-lijst met m.e.r.-plichtige activiteiten en daarbij behorende drempelwaarden; • D-lijst met m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en de daarbij behorende drempelwaarden. Het doel van de m.e.r. is het milieubelang volwaardig mee te laten wegen bij de vaststelling van deze plannen en besluiten. Een belangrijk product van de m.e.r.procedure is het milieueffectrapport (MER). Bij sommige besluiten is niet meteen duidelijk of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. In deze grensgevallen moet eerst worden beoordeeld of sprake is van een m.e.r.plicht. Dit gebeurt door middel van een aparte procedure, de zogenoemde m.e.r.beoordeling. Deze m.e.r.-beoordeling is ook vereist voor activiteiten die onder de drempelwaarden van het Besluit m.e.r. liggen. In dat geval gelden er geen vormvoorschriften en is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling moet er volgens bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling worden getoetst aan de 3 volgende hoofdcriteria: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van de potentiële effecten. 4.2.2 Beoordeling plan In het Besluit m.e.r. is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (onderdeel D11.2) mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de volgende gevallen (indicatieve drempelwaarden): • een oppervlakte van 100 hectare of meer; • een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of • een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt een aantal nieuwe functies mogelijk gemaakt in een bestaand gebouw op een perceel buiten het stedelijk gebied van de kern Ellecom.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

41

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

In dit bestemmingsplan gaat het om maximaal 2 woningen, ca. 400 m2 kantoorruimte en 500 m2 expositie en evenementen. Het totale bruto vloeroppervlak van de voormalige turnhal bedraagt ca. 1950 m2. De turnhal is ca.1.050 m2 en het bruto vloeroppervlak (bvo) van de kopse functies in twee lagen ca. 900 m2. Daarmee blijft deze ontwikkeling ruim onder de genoemde drempelwaarden. Omdat de ontwikkeling in onderdeel D van het Besluit m.e.r. voorkomt, dient wel te worden nagegaan of sprake kan zijn van belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu die de uitvoering van een m.e.r. noodzakelijk maken. Daarom zijn alle mogelijke milieugevolgen van de beoogde ontwikkeling onderzocht en beschreven in een ‘Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling’7. Deze notitie is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Hieruit blijkt dat het plan geen belangrijke negatieve gevolgen heeft voor het milieu. Op grond van deze aanmeldnotitie is voor het bestemmingsplan dan ook geen mer-procedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. 4.3

GELUID

4.3.1 Beleid en regelgeving Voor het aspect geluid is binnen het projectgebied de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh kent voor weg- en railverkeer alsmede voor gezoneerde industrieterreinen voorkeursgrenswaarden op nieuwe bestemmingen. De Wgh gaat uit van zones langs (spoor)wegen en zones bij industrieterreinen. Het gebied binnen deze zone geldt als akoestisch aandachtsgebied waar, voor bouwplannen een akoestische toetsing uitgevoerd dient te worden. Het plangebied valt ook binnen de invloedsfeer van de aanliggende sportvelden van EDS. Geluidonderzoek moet aantonen in hoeverre sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu. In het kader van dit bestemmingsplan is wegverkeerslawaai en de invloed van de sportvelden van belang. Er liggen in het projectgebied of in de directe omgeving daarvan geen spoorlijnen op meer (dan 600 meter afstand) en gezoneerde bedrijventerreinen. 4.3.2 Wegverkeerslawaai Geluidzones In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg. Grenswaarden Geluidsgevoelige objecten die worden gerealiseerd binnen de geluidszones dienen te worden getoetst aan grenswaarden van de geluidsbelasting die zijn aangegeven in de Wgh.

Hierbij geldt een voorkeursgrenswaarde voor nieuwe situaties. Deze waarde bedraagt in vrijwel alle gevallen 48 dB. Indien deze waarde wordt overschreden, kan het college van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen voor een hogere waarde. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe 7 mRO b.v., ‘Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling, Turnhal Eikenstraat 5, Ellecom,

november 2023.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

42

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

woningen bedraagt 63 dB. Bij de ontheffing dient het college te motiveren waarom bron- en overdrachtsmaatregelen niet mogelijk zijn en waarom het plan gewenst is. Ook dient het in de Wgh vastgelegd binnenniveau gewaarborgd te worden. Geluidsniveaus bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen die hoger zijn dan de wettelijke maximale ontheffingswaarden, zijn niet toegestaan. Doorwerking wegverkeerslawaai naar het plangebied Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch-juridisch kader om nieuwe geluidsgevoelige objecten (woningen) mogelijk te maken. Binnen de turnhal wordt voorzien in 2 woningen. Het plangebied ligt op ruim 290 meter van de Middachterallee, waar ter plaatse van het plangebied een 50 km/uur regiem geldt, en valt daarmee buiten de geluidszone van de weg. Het plangebied daarentegen ligt op ca. 640 van de zuidelijk gelegen rijksweg A-48 en valt daarmee buiten de invloedsfeer en geluidzone van deze weg. 4.3.3 Geluid in relatie tot het bestemmingsplan In dit kader is door adviesbureau DGMR een akoestisch onderzoek uitgevoerd 8, waarin de geluidsbelastingen op de gevels van de beoogde nieuwe woningen zijn berekend en gepresenteerd. De belangrijkste resultaten en conclusies worden hierna weergegeven. De rapportage van het onderzoek is als bijlage bij deze plantoelichting opgenomen.

Uitgangspunt zijn de functies, die ook in onderhavig bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt: ✓ twee woningen; ✓ cultuur en ontspanning tot een maximum van 500 m² bvo; ✓ kantoren tot een maximum van 400 m² bvo; ✓ maatschappelijke voorzieningen tot een maximum van 500 m² bvo, waarin voor een bezoekerscentrum maximaal 400 m² bvo is toegestaan; ✓ horeca tot een maximum van 500 m² bvo; ✓ kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid tot een maximum van 500 m² bvo; ✓ toeristische voorzieningen tot een maximum van 500 m² bvo; ✓ zaalverhuur tot een maximum van 500 m² bvo. Geluidsbelasting door interne activiteiten in de hal De twee woningen in de kop van het gebouw kunnen worden gerealiseerd, op voorwaarde van een isolatie in de rieten kap. Wanneer de rieten kap van de woning van een goed geluidsisolerend plafond wordt voorzien, is in de hal een geluidsniveau van circa 69 dB(A) toelaatbaar, oftewel een achtergrondmuziekje. Alleen in dat geval kan er in de voormalige turnhal diverse activiteiten worden gehouden. Zonder isolatie maatregelen zijn geen geluidactiviteiten mogelijk in de hal. Wanneer in de voormalige turnhal wordt uitgegaan van een zogenaamde box-in box is meer geluidniveau mogelijk.

8

DGMR, Akoestisch onderzoek herbestemming voormalige turnhalherbestemming voormalige turnhal. Rapportnummer M.2023.0753.00.R001, 17 juli 2023.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

43

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Figuur 25 - Weergave box-in-boxprincipe.(Bron: DGMR)

In deze box-in-box is dan een binnenniveau van circa 94 dB(A) toelaatbaar en als geen popspectrum maar een dance-spectrum wordt gedraaid is ongeveer 91 dB(A) toelaatbaar. Het toelaatbare geluidsniveau in de voorruimte/resterende deel van de hal is ongeveer 64 dB(A). Mogelijk kan het geluidsniveau in de voorruimte nog iets worden verhoogd met het aanbrengen van een geluidsisolerende (en ook benodigde thermisch isolerende) voorzetconstructie, eventueel met daarop een geluidsabsorberend pakket. In bijgaande Tabel 1 zijn de berekende geluidsbelastingen weergegeven, uitgaande van isolatie van de kap van de geplande woningen en het box- in box principe.

Tabel 1 - Toelaatbare geluidsbelastingen in de hal, naar belendende woningen en de woning op 70 meter afstand (Eikenstraat 1a). Bron: DGMR

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

44

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Geluidsbelasting door parkeren Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau Larlt door parkerende auto’s voldoet bij de nieuwe en bestaande woningen aan de geluidseisen van het Activiteitenbesluit. Zonder maatregelen zorgen de piekgeluiden door dichtslaande deuren bij de nieuwe woningen voor een te hoge geluidsbelasting in de avond- en nachtperiode. Met een laag scherm (2 meter) kan de overschrijding in de avondperiode worden opgeheven. Voor de nachtperiode zou een scherm van minimaal 3 meter nodig zijn, zie de figuur hierna.

Figuur 26 – Locatie 3 meter hoog scherm voor inpandige woningen i.v.m. geluid parkeren (Bron: DGMR)

Een dergelijk groot scherm is echter niet wenselijk. Een optie is om met maatwerkvoorschriften hogere piekgeluiden voor de nachtperiode toe te staan. Dit kan alleen onder voorwaarde dat de toelaatbare binnenniveaus niet worden overschreden. In de geluidseisen van het Activiteitenbesluit is te zien dat normaliter de binnenniveaus niet worden overschreden als de geluidwering van de gevel 15 dB bedraagt. Omdat de woningen nog volledig gerenoveerd moeten worden kan met toepassing van gebalanceerde ventilatie een geluidwering van circa 25 dB worden verkregen. Met iets zwaarder glas wordt dit nog beter. Het binnenniveau is dan dus met een ruime marge van minimaal 5 dB gewaarborgd. Sportvelden en padelbaan De twee inpandige woningen zijn aan de westzijde van de voormalige turnhal gesitueerd. De sportvelden en de padelbaan moeten in de bestaande situatie al rekening houden met de bestaande woning Eikenstraat 1a, die dichterbij is gesitueerd. Vanuit de huidige situatie bezien zouden de voetbalvelden en de padelbaan al moeten voldoen aan het Activiteitenbesluit. Eventuele maatregelen die nodig zijn om overlast bij de bestaande woningen te voorkomen zullen ook het woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen in de turnhal ten goede komen.

In het voornoemde akoestisch onderzoek van DGMR is de worstcase situatie berekend, uitgaande van een volledige benutting van de padelbaan in de dag en avondperiode.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

45

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

In dat geval wordt voldaan aan het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dagperiode en wordt deze met 4 dB overschreden in de avondperiode. Een oplossing is een beperking van het gebruik van de padelbaan dan wel een dove gevel aan de noordzijde van de inpandige woning. Conclusie geluid Voor de toekomstige herontwikkeling van de voormalige turnhal is isolatie van de kap, met name voor de inpandige woningen nodig. Tevens moet, wanneer sprake is van geluidactiviteiten in de voormalige hal, worden uitgegaan van een box-in-box principe. Dit wordt geborgd via het Activiteitenbesluit milieubeheer. Verder zijn in verband met het parkeren (dichtslaande autodeuren in de avond- en nachtperiode) een geluidscherm nodig met een hoogte van 2 meter, en voor de nachtperiode ook maatwerkvoorschriften. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 konden maatwerkvoorschriften worden voorgeschreven krachtens het Activiteitenbesluit milieubeheer. Onder de werking van de Omgevingswet kunnen deze maatwerkvoorschriften worden voorgeschreven krachtens het Omgevingsplan gemeente Rheden (op 11 juni 2025 artikel 7.5 van het omgevingsplan), onder de voorwaarwaarde dat de toelaatbare binnen niveaus volgens het Besluit kwaliteit leefomgeving niet worden overschreden. Om dit laatste te borgen is in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Een dove gevel vanwege het geluid van de padelbaan in de avonduren is vanwege de monumentale status van het gebouw niet wenselijk. Dat is ook niet nodig omdat het gebruik van de padelbaan in de avonduren al wordt beperkt door de bestaande woning Eikenstraat 1A te Ellecom. Bij het gebruik van de padelbaan zal immers rekening moeten worden gehouden met deze bestaande woning op kortere afstand. 4.3.4 Geluid in relatie tot het plangebied Op basis van het geluidonderzoek zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen ter bescherming van de woonfuncties in de westzijde van het gebouw. Daartoe is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen die als volgt luidt: 3.2.4 Voorwaardelijke verplichtingen geluid De omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning kan alleen worden verleend als: a. Ter plaatse van de aanduiding ‘geluidscherm’ een geluidscherm met een bouwhoogte van tenminste 2 meter wordt gerealiseerd en een gewicht van minimaal 10 kg/m²; b. en, maatwerkvoorschriften krachtens het Activiteitenbesluit milieubeheer worden opgelegd om te verzekeren dat de binnenwaarde in de woning in overeenstemming is met het Activiteitenbesluit milieubeheer. Met deze voorwaardelijke verplichtingen in de regels van het bestemmingsplan hoeft de geluidsituatie de herontwikkeling van de sporthal op voorhand niet in de weg te staan.

Wel zullen in het vervolgtraject nadere onderzoeken, afgestemd op de definitieve invulling, moeten worden uitgevoerd en zal ook de definitieve geluidsisolatie kunnen worden bepaald. Dit kan in het kader van het Activiteitenbesluit, parallel aan dit bestemmingsplan nader worden uitgewerkt.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

46

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

4.4

BODEM

4.4.1 Beleid en regelgeving In het kader van een ruimtelijk plan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek (conform NEN 5740) kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen. Als blijkt dat de bodem niet geschikt is, dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd. 4.4.2 Bodem in relatie tot het plangebied Voor het plangebied en directe omgeving zijn in de loop der tijd diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Mede naar aanleiding van die resultaten heeft er in 1996 een grondsanering plaatsgevonden. Nadien zijn er nogmaals verscheidene bodemonderzoeken uitgevoerd. Specifiek voor de beoogde planontwikkeling in dit bestemmingsplan is ook een bodemonderzoek uitgevoerd9. In dit onderzoek, dat als bijlage bij de plantoelichting is gevoegd, is ingegaan op de lange voorgeschiedenis met bodemonderzoeken en saneringen. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen voor het projectgebied worden hierna weergegeven.

Resultaten verkennend, actualiserend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek (2025) Grond en grondwater Verificatie grondsanering koper, lood en zink 1996 Op basis van de analyseresultaten wordt geconcludeerd dat de grondsanering in 1996 niet (goed) is uitgevoerd, omdat op een groot deel van de ‘gesaneerde’ locatie sprake is van overschrijdingen van de interventiewaarde voor koper en/of lood. De interventiewaarde-overschrijdingen in de grond zijn gedeeltelijk analytisch horizontaal afgeperkt. Uitgegaan wordt van een horizontale oppervlakte van circa 500 m2. De verontreiniging is niet overal verticaal afgeperkt en bevindt zich op sommige locaties tot ten minste 1 m-mv. Actualisatie sterke verontreiniging koper en lood 2019 Tijdens het onderzoek in 2019 zijn sterk verhoogde gehalten koper en lood aangetoond. Deze zijn nu niet opnieuw aangetoond. Verificatie matig tot sterke verontreiniging koper en lood 2020 De eerder matig tot sterk verhoogde gehalten koper en lood zijn niet opnieuw aangetoond. Hierbij wordt echter wel opgemerkt dat niet altijd precies dezelfde lagen zijn onderzocht, in verband met verschillen in bodemopbouw (aanwezigheid puingranulaat) of staking van de boringen. Tevens is één boring komen te vervallen in verband met de aanwezigheid van meggranulaat.

9

Greenhouse Advies, ‘Verkennend, actualiserend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek Eikenstraat 5 te Ellecom’ (kenmerk: P06089), 25 juli 2025

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

47

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Overig terrein Uit de analyseresultaten bleek aanvankelijk dat in het grondmengmonster MM2 sprake was van een overschrijding voor koper en lood. Maar na uitsplitsing is voor beide parameters niet opnieuw sprake van een overschrijding van de index-waarde ≥ 0,5. De onderzochte grond ter plaatse voldoet indicatief volgens het besluit bodemkwaliteit veelal aan de klasse landbouw/natuur en plaatselijk aan de klasse industrie. Gehele locatie In het grondwater zijn geen overschrijdingen aangetoond van de index-waarde ≥ 0,5 en de signaleringsparameters. Uit de analyseresultaten blijkt dat de onderzochte grond op basis van het geactualiseerde handelingskader voldoet aan de bodemkwaliteitsklasse wonen of industrie op basis van de aangetoonde gehalten PFAS. Asbest Overig terrein Hoewel één plaatje asbestverdacht materiaal is aangetroffen (in gat 12), welke ook daadwerkelijk asbest bevat, is aanvullend onderzoek naar het aangetroffen asbest niet noodzakelijk. Dit omdat de norm voor nader onderzoek (50 mg/kg.ds asbest) niet wordt overschreden. Druppelzone In het grondmonster ter plaatse van de druppelzone is geen asbest aangetoond. Geconcludeerd wordt dat op basis van de analyseresultaten de locatie ‘druppelzone’ als niet verdacht op asbest wordt beschouwd.

Niet-vormgegeven bouwstof Uit de indicatieve bouwstofanalyse blijkt dat de onderzochte materiaalmonsters indicatief voldoen aan de eisen voor niet-vormgegeven bouwstof, zoals opgenomen in het besluit bodemkwaliteit. Advies Ter plaatse van de locatie ‘Verificatie grondsanering koper, lood en zink 1996’ zijn sterk verhoogde gehalten lood en/of zink aangetoond (zie ook bijgaande figuur). Hieruit is geconcludeerd dat de sanering niet (goed) is uitgevoerd destijds. De verontreiniging is grotendeels op basis van analyses en/of aanwezigheid van menggranulaat in beeld gebracht. Tijdens de volgende fase van het project dient rekening te worden gehouden met de verontreiniging op de locatie. Ook wordt geadviseerd om, in overleg met de gemeente, daar waar noodzakelijk aanvullend onderzoek uit te voeren om een beter beeld van de situatie te krijgen. Verder dient bij de herinrichting/gebruik van het perceel rekening gehouden te worden met het als verhardingslaag gedefinieerde materiaal (puinhoudende grond en volledig puin). Bij eventuele sanerende maatregelen kan rekening gehouden worden met de opmerkingen van de gemeente Rheden.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

48

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Figuur 27 – Overzichtstekening veldwerkzaamheden met locatie bodemverontreiniging (Bron: Verkennend, actualiserend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek Eikenstraat 5 te Ellecom’)

Algemene opmerkingen Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat ten behoeve van de verwerking van vrijkomende grond buiten de onderzoekslocatie, de uitgangspunten van het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) in acht genomen moeten worden. Conclusie Op basis van het recent uitgevoerde bodem- en asbestonderzoek zijn enkele verontreinigingen geconstateerd. De geconstateerde bodemverontreiniging is echter geen acuut gevaar voor de volksgezondheid. Wel zal in overleg met de gemeente gekeken worden welke vorm van sanering zal worden toegepast. Hiervoor wordt een saneringsplan opgesteld. Omdat de sanering niet spoedeisend is hoeft dit traject niet gelijktijdig met het bestemmingsplan op te lopen, maar dient dit voorafgaand aan de aanvraag van de omgevingsvergunningen te zijn opgesteld en uitgevoerd. Daarbij geldt dat de omgevingsvergunningen om tot herontwikkeling van het plangebied over te gaan niet eerder in werking treden nadat het bevoegd gezag heeft ingestemd met de wijze van uitvoeren van de sanering. De aard en relatief beperkte omvang van de mogelijke saneringsmaatregelen, en de kosten die daar mee gemoeid zijn, zullen geen belemmering vormen voor de financiële haalbaarheid van het plan. Het aspect bodem staat de beoogde ontwikkeling derhalve op voorhand niet in de weg. 4.5

BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING

4.5.1 Beleid en regelgeving Om tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijven op milieuhygiënische aspecten te komen wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. De milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

49

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Hiertoe zijn bedrijven voorzien van een zone waar mogelijke nadelige effecten zijn voor woningen. Maatgevend zijn de thema’s geur, geluid, stof en gevaar. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het voorkomen van voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten van belang. Daarnaast mogen bedrijven niet worden beperkt in hun mogelijkheden. Om mogelijke hinder van bedrijven voor bewoners te voorkomen wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) gebruikt. In deze uitgave is de potentiële milieubelasting voor een hele reeks van bedrijven bepaald aan de hand van een aantal milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. De milieubelasting is voor die aspecten vertaald in richtlijnen voor aan te houden afstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Deze richtafstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Bovendien zijn deze afstanden alleen van toepassing op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties. Het milieuaspect met de grootste afstand is maatgevend en bepaalt in welke milieucategorie een bedrijfstype wordt ingedeeld. Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' kent de VNG-handreiking ook het omgevingstype 'gemengd gebied'.

Wanneer sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, in het bijzonder voor het aspect geluid, met één afstandsstap verlaagd worden zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een 'gemengd gebied' wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan functies. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype 'gemengd gebied'. In bijgaande Tabel 2 worden de verschillende richtafstanden in beeld gebracht. Milieucategorie Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied

Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied

1

10 m

0m

2

30 m

10 m

3.1

50 m

30 m

3.2

100 m

50 m

4.1

200 m

100 m

4.2

300 m

200 m

5.1

500 m

300 m

5.2

700 m

500 m

5.3

1.000 m

700 m

6 1.500 m 1000 m Tabel 2 - Milieucategorieën en richtafstanden tot een rustige woonwijk en gemengd gebied (bron: Bedrijven en milieuzonering, VNG)

Functiemenging De bovengenoemde richtafstanden gaan uit van het principe van functiescheiding. Binnen gemengde gebieden – gebieden met functiemenging – is echter veelal sprake van milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. Bij gebieden met een dergelijke functiemenging kan onder andere gedacht worden aan stads- en dorpscentra. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

50

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Binnen gemengde gebieden is het daardoor niet goed mogelijk om het principe van functiescheiding toe te passen. Derhalve zijn de bovengenoemde richtafstanden in dergelijke gebieden niet altijd toepasbaar. Voor deze gebieden bevat de VNGpublicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ een ‘Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging’. Daarin zijn alle milieubelastende activiteiten opgenomen die in principe in een gebied met functiemenging kunnen worden toegelaten. De milieubelastende activiteiten zijn ingedeeld in categorie A, B of C. In categorie A zijn activiteiten opgenomen die zodanig weinig milieubelastend zijn voor hun omgeving, dat deze in gebieden met functiemenging aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor de scheiding tussen wonen en bedrijven zijn hiervoor voldoende. Categorie B staat voor activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, maar een zodanige milieubelasting voor hun omgeving hebben dat ze bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden (niet-aanpandig). Categorie C bestaat uit activiteiten die vanwege hun verkeersaantrekkende werking op een goede ontsluiting op de hoofdinfrastructuur zijn aangewezen.

4.5.2 Milieuzonering in relatie tot het plangebied Het bestemmingsplan maakt de bouw van 2 woningen in het plangebied mogelijk. Wonen betreft een milieugevoelige functie. Ook wordt de mogelijkheid geboden voor commerciële ruimten op de begane grond van de voormalige turnhal. In de directe omgeving van de turnhal zijn al diverse functies aanwezig, waaronder wonen, sport en horeca en agrarische bedrijvigheid. Voor de beoordeling van het aspect milieuzonering wordt hier dan ook uit gegaan van een gemengd gebied, waarin uit wordt uitgegaan van functiemenging. Invloed omgeving op plangebied Omdat er 2 nieuwe woningen in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient beoordeeld te worden of de beoogde bestemmingssystematiek belemmering oplevert voor de bedrijfsvoering van bestaande bedrijvigheid in de omgeving. In dit kader wordt het volgende opgemerkt. Ten oosten van de turnhal is een voetbalveld aanwezig en ten noordwesten is een padelbaan aanwezig. Naar het geluid van deze functie is onderzoek gedaan. Zie daarover paragraaf 4.3.3 van deze toelichting. Door de situering van de woningen aan de westzijde (kopse kant) van de turnhal is geen sprake van lichthinder vanwege deze functies. Direct zuidelijk van de voormalige sporthal voorziet de gemeente in de (her)vestiging van een agrarisch melkveehouderijbedrijf. De afstand tot deze ontwikkeling bedraagt ca. 250 meter.

De benodigde minimale afstand van een veehouderijbedrijf tot een woning in het buitengebied bedraagt conform artikel 14 van de Wet geurhinder en veehouderij 50 m. Binnen de bebouwde kom is dit 100 meter. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan. De bestaande horecagelegenheid (hotel Fletcher) in het hoofdgebouw van het landgoed, noordoostelijk van de turnhal, ligt op ca. 115 meter. Horeca valt onder “logies-, maaltijden- en drankverstrekking” in categorie A en B in de functiemengingslijst van het VNG. Deze functies zijn in het algemeen direct naast gevoelige functies, zoals wonen, mogelijk.

Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025

51

NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025

Volgens de bedrijvenlijst valt de categorie “logies-, maaltijden- en drankverstrekking” in de categorieën 1 t/m 3.1. Laatste is overigens alleen van toepassing op kampeerterreinen / vakantiecentra e.d. (met keuken). Hiervoor geldt een richtafstand tot gevoelige functies van 50 m. In de andere gevallen is de richtafstand 10-30 meter. Aan de richtafstanden wordt ruimschoots voldaan. Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect milieuzonering voor het plan. 4.6

WATER

4.6.1 Waterbeheer en watertoets Het is sinds 2003 verplicht om bij ruimtelijke plannen en besluiten een beschrijving op te nemen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. De watertoets is een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken over de toepassing en uitvoering van het waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid. Het waterschap is het eerste aanspreekpunt in het watertoets proces, waarbij het waterschap rekening houdt met het provinciale grondwaterbeleid. In het Besluit ruimtelijke ordening is de 'watertoets' wettelijk verankerd. Deze heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking tussen de gemeente en waterbeheerder tot stand. In de gemeente Rheden het waterschap Rijn en IJssel verantwoordelijk voor het waterbeheer. Beleidskader Eind jaren negentig vond er een omslag plaats in denken en beleid over de omgang met water.