TOE_BP LandGeb Eikenstr5Ellecom_v9.2_VASTGESTELD 23 sept 2025
Tekst van het document
TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN
LANDELIJK GEBIED, LOCATIE EIKENSTRAAT 5 ELLECOM GEMEENTE RHEDEN
Opdrachtnummer
: 99.545
IDnr.
: NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01
Datum
: 19 augustus 2025
Versie
: 9.2
Auteurs
: mRO b.v.
Vastgesteld d.d.
: 23 september 2025
mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl
INHOUDSOPGAVE VAN DE TOELICHTING
1
2
INLEIDING ............................................................................................ 4 1.1
ALGEMEEN ...................................................................................................... 4
1.2
AANLEIDING BESTEMMINGSPLAN .......................................................................... 4
1.3
LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED ................................................................... 5
1.4
DE GELDENDE BESTEMMINGSPLANNEN .................................................................... 6
1.5
LEESWIJZER .................................................................................................... 9
BESCHRIJVING VAN HET PLAN ............................................................ 10 2.1
ALGEMEEN .................................................................................................... 10
2.2
DE GESCHIEDENIS ........................................................................................... 10
2.3
LANDSCHAP EN CULTUURHISTORIE ...................................................................... 14
2.4
DE LOCATIE ................................................................................................... 15
2.5
DE BEOOGDE ONTWIKKELING ............................................................................. 19
2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.6
3
AFWEGINGEN ................................................................................................. 24
BELEID ................................................................................................ 26 3.1
INLEIDING .................................................................................................... 26
3.2
RIJKSBELEID ................................................................................................. 26
3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3
3.4
Nationale Omgevingsvisie ........................................................................ 26 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ............................................. 27 Besluit ruimtelijke ordening ..................................................................... 27
PROVINCIAAL BELEID ....................................................................................... 28
3.3.1 3.3.2
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland .............................................................. 28 Omgevingsverordening Gelderland ........................................................... 29
GEMEENTELIJK BELEID ..................................................................................... 32
3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5
4
Instandhouding en herstel van cultureel erfgoed ........................................ 19 Begrenzing van nieuwe functies ............................................................... 19 Begrenzing door parkeren ....................................................................... 20 Herinrichting van het terrein .................................................................... 21
Omgevingsvisie Buitengebied ................................................................... 32 Structuurvisie kleine kernen .................................................................... 33 Gebiedsvisie landgoed Avegoor ................................................................ 33 Woonvisie.............................................................................................. 38 Biodiversiteitsplan 2022-2032 .................................................................. 38
HAALBAARHEID .................................................................................. 41 4.1
INLEIDING .................................................................................................... 41
4.2
TOETSING AAN M.E.R.-WETGEVING ...................................................................... 41
4.2.1 4.2.2 4.3
GELUID ........................................................................................................ 42
4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.4
Regelgeving ........................................................................................... 41 Beoordeling plan .................................................................................... 41 Beleid en regelgeving .............................................................................. 42 Wegverkeerslawaai ................................................................................. 42 Geluid in relatie tot het bestemmingsplan .................................................. 43 Geluid in relatie tot het plangebied ........................................................... 46
BODEM ......................................................................................................... 47
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
1
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
4.4.1 4.4.2 4.5
BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING ......................................................................... 49
4.5.1 4.5.2 4.6
Beleid en regelgeving .............................................................................. 62 Luchtkwaliteit in relatie tot het plangebied ................................................. 62
EXTERNE VEILIGHEID ....................................................................................... 63
4.8.1 4.8.2 4.9
Waterbeheer en watertoets...................................................................... 52 Relatie tot het plangebied ........................................................................ 54 Conclusie............................................................................................... 61
LUCHTKWALITEIT ............................................................................................ 62
4.7.1 4.7.2 4.8
Beleid en regelgeving .............................................................................. 49 Milieuzonering in relatie tot het plangebied ................................................ 51
WATER ........................................................................................................ 52
4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.7
Beleid en regelgeving .............................................................................. 47 Bodem in relatie tot het plangebied .......................................................... 47
Beleid en regelgeving .............................................................................. 63 Externe veiligheid in relatie tot het plangebied ........................................... 65
ECOLOGIE ..................................................................................................... 67
4.9.1 4.9.2 4.9.3
Beleid en regelgeving .............................................................................. 67 Ecologie in relatie tot het plangebied......................................................... 68 Resultaten Stikstofdepositie-onderzoek ..................................................... 71
4.10 ARCHEOLOGIE ................................................................................................ 72 4.10.1 4.10.2
Beleid en regelgeving .............................................................................. 72 Archeologie in relatie tot het plangebied .................................................... 73
4.11 CULTUURHISTORIE .......................................................................................... 73 4.11.1 4.11.2
5
Beleid en regelgeving .............................................................................. 73 Cultuurhistorie in relatie tot het plangebied ............................................... 74
JURIDISCHE ASPECTEN ....................................................................... 75 5.1
INLEIDING .................................................................................................... 75
5.1.1 5.1.2
Algemeen .............................................................................................. 75 Digitaliseringsvereisten ........................................................................... 75
5.2
PROCEDURE BESTEMMINGSPLAN ......................................................................... 76
5.3
OPBOUW REGELS EN VERBEELDING ...................................................................... 76
5.3.1 5.3.2
Regels................................................................................................... 76 Analoge verbeelding (plankaart) ............................................................... 76
5.4
BESTEMMINGEN .............................................................................................. 77
5.5
ARTIKELGEWIJZE TOELICHTING .......................................................................... 77
5.6
VERGELIJKING MET GELDENDE BESTEMMINGSPLAN ................................................... 81
5.7
REIKWIJDTE BESTEMMINGSPLAN ......................................................................... 81
5.8
HANDHAVING ................................................................................................ 81
6
UITVOERBAARHEID ............................................................................ 83
7
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................................... 84 7.1
PARTICIPATIE ................................................................................................ 84
7.2
VOOROVERLEG ............................................................................................... 85
7.3
ZIENSWIJZEN ................................................................................................ 85
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ................................................................... BIJLAGE 1
AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING
BIJLAGE 2
AKOESTISCH ONDERZOEK
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
2
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
BIJLAGE 3
VERKENNEND, ACTUALISEREND EN AANVULLEND BODEM- EN
BIJLAGE 4
QUICKSCAN WET NATUURBESCHERMING
BIJLAGE 5
AANVULLEND SOORTENONDERZOEK WNB
BIJLAGE 6
AANZET EFFECTENANALYSE GO
BIJLAGE 7
GO-VERSTERKINGSFORMULIER
BIJLAGE 8
NOTITIE STIKSTOFDEPOSITIEBEREKENING
BIJLAGE 9
FACTSHEET PARTICIPATIE TURNHAL
BIJLAGE 10
BEOORDELING BOMEN EN BOOMGROEPEN
BIJLAGE 11
QUICKSCAN WATER
BIJLAGE 12
HYDROLOGISCH ONDERZOEK
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
3
ASBESTONDERZOEK
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
1
INLEIDING
1.1
ALGEMEEN
Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding (de kaart) en regels. Door het perceel op te zoeken waarover informatie wordt gewenst, kan worden afgelezen welke bestemming het heeft. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden van gronden en opstallen aangegeven door middel van kleuren en symbolen, waarbij per object regels zijn gegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat juridisch wordt toegestaan. Een bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft geen juridische status, echter deze is wel relevant voor de onderbouwing van de gemaakte keuze en de interpretatie van het bestemmingsplan. 1.2
AANLEIDING BESTEMMINGSPLAN
Het onderhavige bestemmingsplan heeft als doel om een passend gebruik van de turnhal mogelijk te maken en tegelijkertijd de cultuurhistorische- en landschappelijke waarden van het gebouw en terrein te herstellen en in stand te houden. De turnhal op het landgoed Avegoor is een gemeentelijk monument en vormt een beeldbepalend overblijfsel van de geschiedenis van het landgoed tijdens de tweede wereldoorlog. De hal heeft om die reden grote cultuurhistorische waarde en is onderdeel van het historische parklandschap van landgoed Avegoor. De instandhouding daarvan staat onder druk. Vanaf 2002 is de hal namelijk nog maar incidenteel in gebruik voor evenementen en wordt er anti-kraak gewoond. De kwaliteit van turnhal en het terrein gaan daardoor hard achteruit.
Figuur 1 – Huidige situatie voorgevel (foto: Gelders Genootschap, 2013)
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
4
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
In het verleden zijn diverse pogingen ondernomen voor een nieuwe functie in de hal. Ondanks de welwillendheid bij alle betrokkenen is dat echter niet gelukt. In die situatie is BOEi in de periode 2021-2022 eigenaar geworden van de turnhal. BOEi is een non-profit organisatie die is gespecialiseerd in het herbestemmen en restaureren van cultureel erfgoed. Voor de turnhal heeft BOEi zich de opdracht gesteld om een passende invulling van de turnhal te vinden waarmee de instandhouding van het cultureel erfgoed duurzaam is verzekerd. De publieke aftrap daarvoor was op een goed bezochte informatiebijeenkomst op 26 juni 2023. Mede op basis van die bijeenkomst is dit ontwerp-bestemmingsplan opgesteld. Met dit bestemmingsplan is beoogd om een passend gebruik van de turnhal mogelijk te maken en tegelijkertijd de cultuurhistorische- en landschappelijke waarden van het gebouw en terrein te herstellen en in stand te houden. 1.3
LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED
Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Ellecom, ten zuiden van de Middachterallee en ten oosten van de Eikenstraat. Zie de schermafdruk hierna.
Figuur 2 – Ligging Turnhal op het landgoed Avegoor
Het plangebied maakt deel uit van het landgoed Avegoor en wordt begrensd door de padelbaan en de parkeerplaats van de voetbal aan de noordzijde, het sportveld en de gebouwen van de voetbalvereniging EDS aan de oostzijde, de bossen van landgoed Middachten aan de zuid- en aan de westzijde.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
5
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Figuur 3 – Begrenzing plangebied
1.4
DE GELDENDE BESTEMMINGSPLANNEN
Bestemmingsplan landelijk gebied Het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied dat op 27 januari 2009 is vastgesteld en bij besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 december 2010 onherroepelijk is geworden. De percelen hebben hierin de bestemmingen 'Niet-Agrarische bedrijven’. Functies: In de planregels is in bijbehorend artikel 2.4, Niet-Agrarische bedrijven het navolgende gebruik toegestaan; Binnen de op de plankaart voor Niet-agrarische bedrijf bestemde gronden zijn toegestaan: a. de niet-agrarische bedrijven die zijn weergegeven in bijlage 1; b. ondergeschikte productiegebonden detailhandel; c. erftoegangswegen en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer; d. groenvoorzieningen, waterpartijen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen en rioleringswerken; e. een dienstwoning, voorzover weergegeven in bijlage 1.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
6
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Figuur 4 – Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Landelijk gebied. In de rode cirkel het plangebied
In het oorspronkelijke bestemmingsplan was het gebruik van Eikenstraat 5 echter niet opgenomen in de bijlage 1 van de planregels. In de bestemmingsplan Landelijk Gebied, 1ste herziening, aanpassingen plankaart en regels (gewijzigd vastgesteld 29 juni 2010 en op 26 augustus 2010 in werking getreden en onherroepelijk geworden) hebben Burgemeester en wethouders van Rheden deze omissie hersteld. Aan Bijlage 1 Niet-agrarisch bedrijf is toegevoegd dat aan de Eikenstraat 5 te Ellecom het gebruik als sporthal onder SBI-code 926.21 en het gebruik als vakantiecentrum onder SBI-code 552.1 zijn toegestaan. Voorts kunnen Burgemeester en wethouders blijkens artikel 4.1 binnen de nodige voorwaarden (zie artikel 4.1, lid 1) vrijstelling verlenen van de bestemming Nietagrarisch bedrijf voor een andere niet-agrarische activiteit, mits: a. de activiteit betrekking heeft op het bestaande en als Niet-agrarisch bedrijf bestemde bouwperceel; b. de activiteit weergegeven is in Bijlage 7.2 en voldoet aan de daarin bepaalde milieuafstanden.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
7
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
De locatie van de sporthal ligt in de EHS-verwevingszone. De daar toegelaten hoofd- (H) en nevenfuncties (N) zijn volgens de tabel in bijlage 7.2: 1. Verblijfsrecreatie a. minicamping ( N), b. bed&breakfast ( H/N), c. recreatie-appartementen (H/N) 2. Dagrecreatie a. catering (H/N), b. cafe (H/N), restaurant( H/N), c. eethuis (H/N), ijssalon (H/N), d. terras/ theetuin (H/N), e. theeschenkerij (H/N), f. bezoekerscentrum (H/N), g. paardenpension / -stalling (H/N), h. sauna (H/N), verhuur van paarden, fietsen en steppen, kano’s en roeiboten of trapauto’s (H/N) 3. Zorg a. sociale nevenfunctie op agrarisch bedrijf (resocialisatie, therapie, etc) ( H/N), b. individuele (para)medische of therapeutische praktijk (H/N), c. privékliniek (H/N) 4. Binnenopslag a. caravans / boten (H/N), b. inboedel (H/N) en overige opslag (H/N) 5. Overige functies Landbouw verwante functies a. diverse agrarische hulpbedrijven, toeleverende bedrijven of semiagrarische bedrijven (H/N), b. manege (H/N), c. huifkarcentrum (N ) d. Aan huis-gebonden-beroep - dierenarts (H/N), e. atelier (H/N), f. overige aan-huisgebonden beroepen (H/N) g. Medisch(verwant)e dienstverlening - dierenkliniek ( N) 6. Overige dienstverlening a. museum/tentoonstellingsruimte (H/N), b. dierenasiel / -pension ( N), c. adviesbureau (N), d. antiekhandel (N), e. kunsthandel (N) f.
Ambachtelijke landbouwproduktverwerkende bedrijven - slachterij (N), g. vleesverwerking (N), h. zuivelverwerking (N) i. plantaardige produktverwerking (N), j. imkerij (N), wijnmakerij (N), bierbrouwerij (N), k. ijsmakerij (N), l. riet- en vlechtwerk (H/N) 7. Overige ambachtelijke bedrijven a. meubelmakerij / restauratie (H/N), b. pottenbakkerij (H/N), c. natuursteenbewerking / beeldhouwerij (H/N), d. grafische bedrijven ( N).
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
8
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Bebouwing: De turnhal is op de plankaart vastgelegd met een bouwvlak (met een maximale bebouwde oppervlakte van 1.900 m²). De maximale bouwhoogte is op de plankaart aangegeven en bedraagt 12 meter. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan met een maximale hoogte van 2,5 meter en verlichtingsmasten met een maximale hoogte van 8 meter. In de voorschriften is een nadere eisen bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen vanwege onder meer het landschaps- en bebouwingsbeeld. Ook is een aanlegvergunningplicht opgenomen voor werken- en of werkzaamheden zoals het vellen van houtopstanden en het aanleggen van verhardingen. Overige paraplu bestemmingsplannen Voor het plangebied geldt eveneens het Parapluplan huisvesting arbeidsmigranten en bijzondere woonvormen en het parapluplan Archeologie Rheden 2013 en aanpassing regeling Buitenplaatsen. Het plangebied heeft in laatstgenoemde de dubbelbestemming Waarde Archeologie. Volgens deze dubbelbestemming geldt dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 100 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 30 cm, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
Het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. 1.5
LEESWIJZER
De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven met een beschrijving van de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het geldende beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de haalbaarheid van het plan met de toetsing aan de milieu- en omgevingsregels. In hoofdstuk 5 komen de juridische aspecten aan bod met een toelichting op de planregels. Hoofdstuk 6 en 7 tot slot gaan over de uitvoerbaarheid van het plan met onder meer een beschrijving van de participatie en zienswijzenprocedure.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
9
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
2 2.1
BESCHRIJVING VAN HET PLAN ALGEMEEN
Het plan voorziet in de herbestemming van de monumentale turnhal en het aangrenzende terrein. Deze locatie maakt deel uit van het landgoed Avegoor. Cultuurhistorie en landschap zijn daarom belangrijke randvoorwaarden voor de herbestemming van de turnhal. In dit hoofdstuk worden cultuurhistorie en landschap daarom als eerste beschreven. 2.2
DE GESCHIEDENIS
De turnhal is gelegen op het landgoed Avegoor en werd in 1943 gebouwd als turnen exercitiehal voor SS’ers in opleiding. De tweede wereldoorlog en de bouw van de turnhal hebben een grote ruimtelijke impact gehad op het landgoed en deze periode vormt een belangrijk onderdeel van onze nationale en internationale geschiedenis. Daarom is het van belang om de turnhal en zijn geschiedenis in stand te houden voor toekomstige generaties.
Figuur 5 – SS-turnhal in de tweede wereldoorlog
Het landgoed in Avegoor werd in 1840 gesticht. Het landhuis werd gebouwd in 18471. Avegoor kent een rijke geschiedenis sinds de veertiende eeuw en was door de eeuwen heen het bezit van verschillende adellijke families. In 1924 verkocht baron Fagel het landgoed, waarbij huis en park in het bezit kwamen van de gemeente Rheden. In 1927 werd het vervolgens aangekocht door de Nederlandse Bond van Personeel in Overheidsdienst als vakantieoord voor haar leden en werd het bekend onder de naam Troelstra-oord. Dat veranderde in mei 1941, toen Avegoor werd gevorderd om als opleidingskamp te dienen voor de SS. In de tweede wereldoorlog is het landgoed geconfisqueerd door de Duitse bezetter. Op 1 mei 1941 vestigde zich er een school van de Nederlandse SS. Vanaf oktober van dat jaar was de leiding ervan in handen van de voormalige bevelhebber van de SS-Wachbataillon Nord-West, Hauptsturmführer Alfons Brendel. De Duitse bezetter liet op het landgoed nieuwe gebouwen neerzetten. Ten behoeve van het opleidingskamp voor Nederlandse SS’ers werden er barakken, een sportveld en een turnhal gebouwd.
Een deel van de historie en figuren is ontleend aan de publicatie in het tijdschrift Arcadië “Dadererfgoed op landgoederen en buitenplaatsen. Verraderlijke schoonheid?” van Henk Hoogeveen. 1
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
10
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Op het landgoed werd in 1942-1943 achter Huize Avegoor, ten behoeve van het opleidingskamp voor Nederlandse SS’ers barakken, een sportveld en een turnhal gebouwd. Voor de fysieke cursusonderdelen waren de sportfaciliteiten nodig, zoals de enorme turn- en exercitiehal, met het uiterlijk van een boerderij.
Joodse dwangarbeiders werden ingezet voor de voorbereidende grondwerkzaamheden zoals het dempen, droogleggen en ophogen van het terrein. Zij verbleven in Villa Irene dat verderop in het dorp Ellecom lag en werden elke dag naar Avegoor gedreven. Het pand werd op 11 april 1943 geopend door SSGruppenführer Rauter. De school kan worden gezien als de bakermat voor de Nederlandse SS. Er werden vooral Nederlandse vrijwilligers getraind voor de gewapende strijd en in het bijzonder geestelijk klaargestoomd voor de Duitse krijgsdienst. Vlak na de oorlog werden er NSB’ers geïnterneerd in het gebouw. Na de oorlog kreeg de sporthal vanaf 1947 op Avegoor een nieuwe toekomst als jeugdherberg en vakantiekamp en ging sindsdien verder door het leven als “Vakantieoord Sporthal Ellecom”, “Vakantiekamp Middachten” en “Vakantiehuis Sporthal Nuestro Capricho”. Bekend zijn de verhalen van de Rotterdamse jeugd en buurtverenigingen die de reis naar Rhenen maakten voor een mooie vakantie. Ook in de jaren zeventig, tachtig en negentig behield de sporthal zijn functie als kamphuis en jeugdherberg. Eind jaren negentig van de vorige eeuw, kwam aan deze periode een einde. Van 1997 tot aan 2002 verbleven er in de hal, destijds Move Inn Avo Ellecom genaamd, ongeveer 125 asielzoekers.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
11
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Figuur 6 – Postkaart van sportkamp Nuestro Capricho
Sindsdien is echter het verval ingetreden. Verschillende plannen zijn de laatste jaren voorbijgekomen en gestrand. Na het gebruik als asielzoekerscentrum is de Turnhal verkocht aan ontwikkelaar Volker Wessels. Zij hebben veel pogingen gedaan om de hal te herbestemmen, maar dat is helaas niet gelukt. De hal is in de jaren die volgenden incidenteel gebruikt voor evenementen en er werd anti-kraak gewoond (door 6 gezinnen). Daartoe is in 2003 een tijdelijke vergunning voor 5 jaar verleend voor de huisvesting van studenten en verpleegsters. Om leegstand en vandalisme te voorkomen en zo de verdere achteruitgang van de hal te stuiten (en nog enige inkomsten te genereren voor het strikt noodzakelijke onderhoud) heeft de toenmalige eigenaar het pand, met toestemming van de gemeente anti-kraak verhuurt (zie de foto’s van het anti-kraak wonen hierna). Desondanks heeft deze ‘leegstand’ zijn sporen nagelaten en is het gebouw ernstig in verval geraakt. Reden voor de gemeente Rheden en de provincie Gelderland om in actie te komen en heeft de provincie flink geïnvesteerd in behoud van de turnhal en de zoektocht naar een nieuwe gebruiker. In 2017 is op aandringen van de gemeente en met behulp van subsidies van de gemeente en de provincie het rieten dak hersteld. Na deze restauratie is het object verkocht aan Green Real Estate. Zij waren voornemens om de hal te betrekken bij het Fletsher hotel.
Nadat dat niet gelukt is, hebben zij de locatie te huur aangeboden om zo tot een herbestemming te komen. Helaas is dit wederom op niks uitgelopen en stond de hal nog steeds leeg. In de periode in 2021-2022 is BOEi eigenaar geworden van de turnhal met het doel om een passende invulling van de turnhal te vinden waarmee de instandhouding van het cultureel erfgoed duurzaam is verzekerd.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
12
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Figuur 7 – Boven: Rechter zijgevel met vergrootte vensteropeningen en toegevoegde dakkapel en deuropening. Onder: Anti-kraak bewoning (foto: Gelders Genootschap 2013)
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
13
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Figuur 8 – Dubbele deur en vloer van de gang in de woning aan de zuidzijde (links) en de kamerdeur met naastgelegen kastdeur in de woonkamer van de woning (foto: Gelders Genootschap 2013)
2.3
LANDSCHAP EN CULTUURHISTORIE
Het plangebied is gelegen binnen het Nationaal landschap Veluwe en de provinciale Groene ontwikkelingszone (GO). De Nationale landschappen worden gezien als een van de identiteitdragers van het Gelderse cultuurlandschap. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen de kernkwaliteiten van dit waardevolle landschap behouden, hersteld, dan wel versterkt te worden en de landschappelijke samenhang te worden vergoot. Zie hierover paragraaf 3.3.2 van deze toelichting. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn en richt zich op het beschermen van specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) om de biodiversiteit te behouden. De Veluwe is een van deze Natura 2000-gebieden en het noordelijk gedeelte van landgoed Avegoor ligt hierbinnen. De aanwezigheid van een Natura 2000-gebied heeft invloed op plannen op het gebied van ruimtelijke ordening. Zie hierover paragraaf 4.9 van deze toelichting. De turnhal is gelegen in het parklandschap van landgoed Avegoor. Dat parklandschap reikt vanaf de Veluwezoom tot in het IJsseldal. De gradiënt van bos naar weide, van hoog naar laag, van droog naar nat. Het middengebied (gelegen tegen het dorp Ellecom) is de occupatie-zone met centraal daarin het landhuis Avegoor.
Dit parklandschap wordt doorsneden door de spoorverbinding ArnhemZutphen (gelegen op een spoordijk) en door de Zutphensestraatweg, de belangrijkste verbindingsweg tussen de verschillende dorpen in de gemeente Rheden (de dorpenroute). In grote delen van de parkaanleg zijn resten van de historische aanleg voor een geoefend oog nog herkenbaar, maar door de overwegend slechte staat van onderhoud is er veel aan kwaliteit ingeboet. Het hoofdhuis heeft haar oorspronkelijke setting en zichten verloren en daardoor heeft het landgoed ook als
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
14
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
geheel ingeboet op haar uitstraling en allure. Zie ook paragraaf 3.4.3 over de Gebiedsvisie Landgoed Avegoor.
Figuur 9 – Links: Gebied behorend bij het oorspronkelijke landgoed Avegoor. Rechts: Driedeling van het landgoed Avegoor. (Bron: Gebiedsvisie landgoed Avegoor. Gemeente Rheden 2015)
De voormalige sporthal is gesitueerd in het overgangsgebied tussen het Veluwe massief aan de noordzijde en het IJsseldal aan de zuidkant. De gradiënt van bos naar weide, van hoog naar laag, van droog naar nat. De parkaanleg van landgoed Avegoor bestaat uit drie samenhangende parklandschappen, te weten het centraal gelegen Huispark, het ten zuiden in de uiterwaarden gelegen Weidepark en het tegen de Veluwe gelegen MyLadypark. Deze ruimtelijke samenhang was met name gelegen in zichtlijnen vanaf het hoofdhuis richting het Weidepark en het MyLadypark, een samenstel van paden en een verbindende landschappelijke aanleg van vijvers en groenelementen. De ruimtelijke samenhang hiertussen is ondanks de aanwezigheid van diverse oorspronkelijke elementen van het landgoedpark grotendeels verdwenen. De turnhal ligt in het Weidepark. Het Weidepark is als landschap nog herkenbaar in de bosranden en weilanden van landgoed Middachten. Op de locatie van de turnhal en de sportvelden is het landschap versnipperd en wordt het beeld sterk bepaald door de aanwezige bebouwing en functies. 2.4
DE LOCATIE
Het bestemmingsplan heeft betrekking op (een deel van) de volgende kadastrale percelen: ✓ Eikenstraat 5, gemeente Dieren, sectie S, nummer 1202 ✓ Eikenstraat 5, gemeente Dieren, sectie S, nummer 1492; ✓ Eikenstraat 5, gemeente Dieren, sectie S, nummer 1493; ✓ Eikenstraat 5, gemeente Dieren, sectie S, nummer 1495; ✓ Eikenstraat 5, gemeente Dieren, sectie S, nummer 1497.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
15
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Figuur 10 – Kadastrale percelen (Bron: PDOK-viewer)
In de huidige situatie is sprake van een voormalige turnhal in verval. In 2014 is een bouwtechnische verkenning van het gebouw opgesteld waarin de zorgwekkende toestand van het gebouw is beschreven 2. Dat heeft in 2018 geleid tot herstel van de rieten kap. De rest van het herstel is dringend noodzakelijk maar moet nog gebeuren.
Figuur 11 – Impressie voormalige turnhal in de huidige situatie.
De totale oppervlakte van het gebouw bedraagt ca. 1.620 m² plus de overkapping langs de gevel van ca. 140 m². De (voormalige) sporthal vormt de grootste ruimte (ca. 1.150 m²). Op beide kopse kanten van de sporthal bevinden zich diverse kleinere ruimten. Het grondoppervlak van de kopse kant is ca. 225 m² per kant. Aan de westzijde is sprake van een tweede verdieping in de kopse kant,
2 Rapport haalbaarheid herbestemming, Gelders Genootschap – NIBAG, 28 mei 2014.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
16
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
afgescheiden van de voormalige hal. De totale vierkante meters bedrijfsvloeroppervlakte in de westelijke kopse kant bedraagt ca. 390 m². Ook aan de oostzijde is in de kopse kant sprake van een verdiepingsvloer. De totale bvo bedraagt in de oostelijke kopse kant ca. 350 m². De turnhal zelf heeft geen verdieping.
Figuur 12 – Huidige indeling turnhal, met op beide kopse kanten diverse ruimten
Op het terrein van de turnhal zijn nog oude hekwerken en verhardingen aanwezig. Langs de randen met de bossen van landgoed Middachten zijn nog bomenrijen aanwezig. De rest van het terrein maakt een verwaarloosde indruk. Van enige landschappelijke inpassing is geen sprake.
Figuur 13 – Verhardingen en hekwerken Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
17
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Op het terrein Achter de sporthal bevinden zich een in 1992 gerealiseerde garage en een houten éénlaags woning. Beide gebouwen vertegenwoordigen geen bijzondere cultuurhistorische waarden.
Figuur 14 – Achter de hal gelegen voormalige garage annex berging (links) en woning (rechts) (foto: Gelders Genootschap 2013).
Grenzend aan de locatie, op het voorterrein, bevindt zich de onlangs heringerichte padelbaan en parkeerplaats voor de sportvelden van EDS. Hier zijn behalve parkeerplaatsen ook beplanting, een grondwal en hekwerken aangelegd.
Figuur 15 – Huidige situatie turnhal en parkeerplaats – padelbaan (Bron: PDOK-viewer)
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
18
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
2.5
DE BEOOGDE ONTWIKKELING
2.5.1 Instandhouding en herstel van cultureel erfgoed In de periode 2021-2022 is de non-profit organisatie BOEi eigenaar geworden van de turnhal. BOEi werkt vaak als aanjager bij het herbestemmen en restaureren van cultureel erfgoed. Het herbestemmen van industrieel, agrarisch en religieus erfgoed is door non-profitorganisatie BOEi sinds 1995 op de kaart gezet, door meer dan 500 leegstaande gebouwen en gebieden nieuw leven in te blazen. De organisatie gaat daarbij niet alleen uit van kopen en restaureren, maar ook om betekenisvolle plekken nieuwe betekenis te geven en de verhalen te behouden voor de toekomst. Ook voor de turnhal staat dit centraal, met een goede herbestemming met respect voor het voorkomen van verder verval van het monument. De werkwijze van BOEi gaat uit van vijf stappen; ✓ het onderzoeken van de haalbaarheid van herbestemming; ✓ het zoeken naar nieuwe gebruikers voor het monument; ✓ het financieel in kaart brengen van de herbestemming; ✓ het aankopen en restaureren van het monument; ✓ het exploiteren van het monument (verhuur of verkoop). Voor de verdere restauratie van het monument en een herinrichting van het terrein is een nieuw en duurzaam gebruik van de turnhal noodzakelijk. Op dit moment is echter niet duidelijk welke functies daarbinnen mogelijk zijn.
De huidige bestemming biedt al mogelijkheden voor bijvoorbeeld diverse vormen van recreatie, zorg, bedrijvigheid en dienstverlening. Maar de gebruiksmogelijkheden worden ook begrensd door de mogelijke stikstofdepositie (als gevolg van het autoverkeer naar een nieuwe functie) op de natuur van de Veluwe (Natura 2000) en door de mogelijkheden om het parkeren op eigen terrein op te lossen. Binnen deze beperkingen is gezocht naar een bestemmingsregeling die verschillende functies mogelijk maakt, en tegelijkertijd duidelijkheid geeft over de maximum verkeersbewegingen (stikstofuitstoot en parkeren) die deze nieuwe functies mogen genereren. Met een dergelijke heldere regeling kan een passende huurder worden gezocht. Elke potentiële huurder krijgt met deze regeling duidelijkheid over de mogelijkheden en de onmogelijkheden en randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan. 2.5.2 Begrenzing van nieuwe functies Als eerste is gekeken naar de invulling van de kopse kanten van het gebouw. In de kopse kant aan de westzijde van het gebouw zit al een woning. En deze kopse kant is heel geschikt om 2 ruime woningen te herbergen. De andere kopse kant aan de oostzijde grenst aan de voetbalvelden. Vanwege geluid en licht van de voetbalvelden is een woonfunctie hier niet mogelijk. De ruimtes lenen zich echter prima voor kantoorruimte. Bijvoorbeeld ten behoeve van de functie in de hal.
In de hal is een groot aantal functies mogelijk gemaakt om de kans op het vinden van een passende huurder zo groot mogelijk te maken. In het verleden is dat immers geen makkelijke opgave geweest. In de regels van dit bestemmingsplan is bepaald dat in de hal de volgende functies mogelijk zijn. 1. cultuur en ontspanning; 2. kantoren, tot een maximale bruto vloeroppervlakte van 400 m²; 3. maatschappelijke voorzieningen, waaronder begrepen een bezoekerscentrum tot een maximale bruto vloeroppervlakte van 400 m²;
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
19
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
4. 5. 6. 7.
horeca, met dien verstande dat de restaurant- en/of caféfunctie alleen als ondergeschikte functie is toegestaan; kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid; toeristische voorzieningen; zaalverhuur;
Maar de vierkante meters voor deze functies zijn wel gemaximeerd om de verkeersgeneratie (en daarmee de stikstofuitstoot) te beperken. Dat is in twee stappen gedaan. De eerste stap is dat alle genoemde functies mogelijk zijn tot een maximum van 500 m² vloeroppervlakte3. Bij die gebruiksoppervlakte in de hal + het gebruik van de kopse kanten voor wonen en kantoren is het verkeer nog zo beperkt dat er geen stikstofdepositie op de Veluwe is. Maar uit de stikstofberekening bleek dat er dan nog stikstofruimte over is. Dat is stap 2. Met een afwijking kunnen burgemeester en wethouders meer gebruiksoppervlakte in de hal toestaan, maar alleen als dat de huurder kan aantonen dat hij vanwege deze extra vierkante meters niet meer dan 179 verkeersbewegingen per etmaal genereert. Meer verkeersbewegingen leiden namelijk tot stikstofdepositie op de overbelaste Veluwe. De oppervlakte van de eerste stap hangt ook samen met de geluidssituatie. Een woonfunctie in de kopse kant stelt eisen aan de inrichting van de hal. Een theater- , zaalverhuur- of andere gelui producerende functie in de hal is bijvoorbeeld alleen toegestaan als die met een box-in-box wordt gerealiseerd. Er wordt dan een geluidarme box in de hal gebouwd op afstand van de nok en de gevels om de geluidoverdracht te dempen. Een dergelijke box op voldoende afstand van de gevels heeft een oppervlakte van 500 m².
2.5.3 Begrenzing door parkeren Voorts zal een potentiële huurder ook moeten aantonen dat 48 parkeerplaatsen voldoende zullen zijn om het parkeren op eigen terrein te kunnen oplossen. Dat is in artikel 7.2 van de regels van het bestemmingsplan voorgeschreven. De gronden mogen volgens deze bepaling alleen overeenkomstig de bestemming worden gebruikt als het terrein zodanig is ingericht dat er voldoende ruimte aanwezig is voor het parkeren volgens de normen van het gemeentelijke parkeerbeleid (Nota Parkeernormen Rheden 2015). Daartoe is rekening gehouden met een invulling van de kopse kanten met aan de ene kant 2 woningen (twee-onder-één-kap) en kantoren (350 m² bvo). Voor de hal is uitgegaan van een worst-case en rekening gehouden met één van de meest verkeersaantrekkende functies in de vorm van een theater of bioscoop. Voor een theater of bioskoopfunctie in de hal is vanwege het geluid een box-in-boxconstructie noodzakelijk. Daarbinnen kunnen ongeveer 100 zitplaatsen worden gerealiseerd Volgens de Nota Parkeernormen zijn dan de volgende normen van toepassing en het volgende aantal parkeerplaatsen nodig: Functie 2 woningen Kantoren 350 m² Theater/bioskoop
Parkeernorm 1,60 per woning 1,90 per 100 m² bvo 0,30 per zitplaats
Benodigde parkeerplaatsen 3,2 pp 6,65 pp 30 pp
3 Kantoren en een bezoekerscentrum trekken zoveel verkeer dat de grens voor deze functies
al bij 400 m² is gelegd.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
20
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Totaal
39 ,85
pp
Dat betekent dat worst-case in totaal 40 parkeerplaatsen nodig zijn. De terreininrichting met circa 48 parkeerplaatsen voorziet daar ruim in. Daar komt nog bij dat de parkeerplaatsen voor kantoren vooral overdag nodig zijn, terwijl het wonen en de culturele functies vooral in de avond parkeervraag hebben. 2.5.4 Herinrichting van het terrein In figuur 16 is een voorlopig ontwerp voor de terreininrichting opgenomen. Dat ontwerp wordt in een participatief traject nog definitief gemaakt. Het parkeren voor de vereniging EDS en de padelbaan maakt geen deel uit van deze ontwikkeling en blijft intact. De huidige inrichting van het voorterrein blijft ongewijzigd.
Figuur 16 – Inrichtingsvoorstel herontwikkeling voormalige turnhal Avegoor (bron: Stichting in Arcadië)
Ten behoeve van de herinrichting zal de kleine woning achter de hal worden gesloopt. Ten behoeve van de nieuwe woonfuncties zullen twee kleinere bergingen worden teruggebouwd, iets dichter op de bestaande berging en verder uit het zicht vanaf het voorterrein (zie de afbeelding hierna). De bestaande schuur blijft als opslagruimte beschikbaar voor de functies in de turnhal.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
21
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Figuur 17 – Situering nieuwe bergingen in rood (bron: Stichting in Arcadië)
Verder zal gebruik worden gemaakt van de bestaande verhardingen rond het terrein. Die zijn deels van gebakken klinkers en passen goed bij het monumentale gebouw. Het voorterrein blijft groen maar zal wel worden verrijkt met bloemrijk gras. Daarbij zal de aansluiting worden gezocht met de groene inrichting van het parkeerterrein voor de voetbal. Onderzocht wordt of het hek hier kan worden verwijderd en een wandelverbinding kan worden aangelegd. De bestaande bomen langs de westrand en de zuidrand van het terrein blijven behouden. De huidige ontsluiting langs deze westrand zal worden gebruikt om het parkeren aan weerszijden in te richten. Hier waren in het verleden ook al parkeerplaatsen aanwezig (zie de foto hierna).
Figuur 18 – Foto uit Redengevende omschrijving Turnhal d.d. 21 december 1999 Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
22
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Om de woningen af te schermen van het geluid van dichtslaande autoportieren zal langs de parkeerplaats een geluidscherm worden opgericht met een hoogte van 2 meter. Daarvoor zullen geluidsabsorberende kokosschermen worden gebruikt waar groen tegen aan kan groeien. De tuinen bij de woningen worden met hagen afgeschermd om de privacy van de bewoners te waarborgen, ook in het geval er een bezoekersintensieve functie in de hal zit. De hagen zijn goed voor vogels, kleine zoogdieren en insecten. De voorzijde van het terrein is alleen voor het laad- en losverkeer toegankelijk. Deze ontsluiting loopt gebogen als verwijzing naar het padenstelsel op een landgoed en sluit aan bij de inrichting van het parkeerterrein van de voetbal. Het groen langs de randen van het terrein wordt ingezaaid met bloemrijk gras, goed voor vlinders en insecten.
Figuur 19 – Gebogen verloop van de ontsluiting voorzijde (bron: Stichting in Arcadië)
Effect beoogde terreininrichting op de bomen Binnen en nabij het plangebied zijn diverse bomen aanwezig. Om inzicht te bieden wat de invloed is en kan zijn van de beoogde terreininrichting op de bestaande bomen, zijn de bomen door een boomonderzoeker bezocht. De bevindingen zijn in een rapportage4 verwoord en is als bijlage bij deze plantoelichting gevoegd. Het betreft geen volledige Bomeneffect analyse (BEA), maar geeft wel een goed beeld van de kansen en bedreigingen voor de bestaande bomen in relatie tot de beoogde terreininrichting. Geconstateerd is dat de plannen die nu voorliggen geen of slechts een beperkte invloed hebben op de aanwezige bomen. Alleen de Californische cipres ten oosten van de turnhal wordt direct door de plannen beïnvloed. Deze boom kan met de
4 Foreest Groen Consult BV, ‘Beoordeling bomen en boomgroepen Locatie Turnhal landgoed
Avegoor Ellecom’, 27 februari 2025
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
23
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
huidige plannen niet blijven staan. Op de plaats van deze boom is een wadi voorzien. De overige bomen (drie solitaire beuken nabij de hoofdingang, een solitaire boswilg in het gazontussen de turnhal en de parkeerplaats, een rij met ca 16 bomen voornamelijk beuk- aan de westrand en de rand van het bronbos in het zuiden) zullen geen dusdanige nadelen ondervinden dat de resterende levensverwachting wordt verlaagd. Bij de definitieve terreininrichting en voorafgaande aan het technische ontwerp wordt geadviseerd om een volledige BEA te laten uitvoeren. De aanwijzingen vanuit de BEA moeten dan worden opgevolgd. Dit is echter een uitvoeringsaspect wat niet in de weg staat aan de vaststelling van het bestemmingsplan. 2.6
AFWEGINGEN
Reeds vele jaren wordt getracht een nieuwe passende invulling te vinden voor de voormalige turnhal. Tot nu toe zonder resultaat. Initiatiefnemer BOEi is gespecialiseerd in de herontwikkeling van cultureel erfgoed en een duurzame lange termijn exploitatie. Op basis van jarenlange ervaring met het herbestemmen van cultureel erfgoed weet BOEi dat een bestemming nodig is met brede gebruiksmogelijkheden. Dat wordt ook bevestigd door het al jaren uitblijven van succes bij het vinden van een nieuwe gebruiker voor de turnhal. Tegelijkertijd vergt dit een bestemmingsregeling die recht doet aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van deze bijzondere locatie op het landgoed Avegoor en die beperkingen stelt vanwege de kwetsbare natuur van de nabijgelegen Veluwe. In de regels van het bestemmingsplan hebben we daarvoor een bestemming ‘Buitenplaats’ toegekend. Dezelfde bestemming als het oorspronkelijke landhuis met omliggende parktuin nu ook heeft. Daarmee wordt weer inhoud gegeven aan de samenhang tussen het landhuis en één van de bijgebouwen op het landgoed.
In de bestemming ‘Buitenplaats’ is bovendien nadrukkelijk geregeld dat deze bestemd is voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden van het Landgoed Avegoor die bestaan uit: • de samenhang tussen het landhuis en de bijgebouwen, • de historische tuin- en parkaanleg met aanwezige hoogteverschillen, bossen en lanen, landschapselementen en padenstelsel. Dat kan worden getoetst door een vergunningplicht voor aanlegwerkzaamheden zoals het afgraven of verharden van het terrein. Bovendien is voor de herinrichting van het terrein een inrichtingsplan opgesteld dat als bijlage deel uitmaakt van de regels van het bestemmingsplan. Dit inrichtingsplan voorziet in een goede cultuurhistorische en landschappelijke inpassing van het gebouw en de nieuwe functies. De Gebiedsvisie Landgoed Avegoor is daarbij leidend geweest. Ook de eisen vanuit de provinciale Groene Ontwikkelingszone zijn zo goed mogelijk ingevuld. In dat kader zijn de mogelijkheden echter beperkt. Het is maar een klein terrein en wordt bovendien niet ingericht als nieuwe natuur maar als nieuwe buitenplaats. Aan cultuurhistorie is hier dan ook meer gewicht toegekend. Dat neemt niet weg dat versterkingen waar mogelijk zijn aangebracht. Zie hierover paragraaf 3.3.2 van deze toelichting.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
24
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
In hoofdstuk 3 van deze toelichting is het bestemmingsplan getoetst aan het geldende beleid van rijk, provincie en gemeente. In hoofdstuk 4 is het bestemmingsplan getoetst aan sectorale regels op het gebied van milieu (zoals bodem en geluid) en omgeving (zoals archeologie en natuur). Uit deze toetsing komt naar voren dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het geldende beleid en dat wordt voldaan aan alle relevante geldende regels. De nieuwe bestemmingsregeling is bovendien in vele opzichten een verbetering ten opzichte van de geldende bedrijfsbestemming (voor niet agrarische bedrijven) die nauwelijks recht doet aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het terrein en de turnhal. Al met al is het bestemmingsplan in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
25
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
3 3.1
BELEID INLEIDING
Bij het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, moet rekening worden gehouden met het beleid van diverse overheden. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.2), provinciaal beleid (paragraaf 3.3) en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.4). 3.2
RIJKSBELEID
3.2.1 Nationale Omgevingsvisie De kaders van het rijksbeleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder Wet ruimtelijke ordening. De NOVI vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012). Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat immers voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het zijn grote en complexe opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. De toenemende druk op de fysieke leefomgeving vraagt daarbij om een actievere Rijksoverheid. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Regie vanuit het Rijk betekent echter niet het centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op grote opgaven en regie op goed samenspel, zowel publiek als publiek/privaat.
In de NOVI zijn de genoemde opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • een duurzaam en economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om dit te bereiken worden 21 nationale belangen benoemt in de NOVI waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Deze 21 nationale belangen hebben ook een relatie met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie ook paragraaf 3.2.3. Doorwerking naar het plangebied In de NOVI worden geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het plangebied. Wel is in het algemeen ‘het realiseren van een goede omgevingskwaliteit’ van belang, evenals het ‘Zorgdragen voor een woningvoorraad
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
26
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
die aansluit op de woonbehoeften’. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar paragraaf 3.4 Woonvisie gemeente Rheden. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Ten behoeve van de bescherming en de verwezenlijking van de nationale belangen, worden in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) algemene regels voorgeschreven die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. Hoewel in het Barro de kaderstellende uitspraken uit de voorheen geldende SVIR werden bevestigd, blijven deze ook onder de NOVI gelden. Het gaat hierbij onder meer om de volgende onderwerpen: • Rijksvaarwegen; • Grote Rivieren; • Defensie; • Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; • Elektriciteitsvoorziening; • Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; • Natuurnetwerk Nederland; • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; • Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Doorwerking naar het plangebied Het plangebied aan de Eikenstraat in Ellecom maakt deel uit van het gebied dat bij zeer hoge waterstanden in de IJssel kan onderlopen. Daarom is de Turnhal op een verhoging gebouwd. Ondergrondse bebouwing is niet voorzien onder dit monumentale gebouw. Bij de herinrichting van het terrein dient daarmee rekening te worden gehouden. Verder raakt het plan niet aan de nationaal ruimtelijke belangen, zoals in het Barro benoemd.
3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn regels opgenomen die eisen stellen aan de inhoud van een toelichting op een bestemmingsplan. Een toelichting dient een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzen te bevatten, net als een waterparagraaf, de uitkomsten van het vooroverleg, resultaten van eventueel verrichte onderzoeken, inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan, etc. Deze toelichting voldoet daaraan. Verder dient een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder), die is vastgelegd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder ziet erop toe dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting vervolgens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
27
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
Doorwerking naar het plangebied Wat betreft de laddertoets gaat het in dit bestemmingsplan niet om een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Er vindt geen nieuwbouw plaats. Het gaat om het hergebruik van een bestaand monumentaal gebouw met een geldende bestemming voor stedelijke functies. Die geldende bestemming biedt bovendien al zulke ruime mogelijkheden voor stedelijke functies, dat de nieuwe bestemming naar aard en omvang niet zodanig is dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gesproken. Die uitleg is in overeenstemming met de lijn in de jurisprudentie op dit punt. Volgens deze jurisprudentie voorziet een bestemmingsplan dat bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, maar ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Van dit uitgangspunt wordt afgeweken indien die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (uitspraak van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1075 (Amersfoort)).
Hierbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de in het nieuwe plan voorziene functie en die van hetgeen onder het vorige plan mogelijk was (uitspraak van 1 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1503 (Zundert)). Ook wat betreft de woonfunctie is met maximaal 2 nieuwe woningen volgens de jurisprudentie geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling volgens het Bro. Dat neemt niet weg dat er behoefte is aan een nieuwe invulling van de monumentale turnhal. Dat blijkt wel uit de verzoeken die de initiatiefnemer van potentiële huurders krijgt over het gebruik van het gebouw. Met dit bestemmingsplan kan die huurders ook duidelijkheid worden gegeven over het toegestane gebruik. Ook de behoefte aan woningen is evident en blijkt uit de afgesproken woningbouwopgave voor de gemeente Rheden. De gemeente Rheden participeert in de regio Arnhem-Nijmegen, waarin de regionale woonagenda geldt voor het gebied. De woondeal van maart 2020 bestaat uit afspraken tussen het rijk, de provincie en de regio Arnhem-Nijmegen om de woningmarkt in de regio Arnhem-Nijmegen structureel te verbeteren. Daarin is onder meer afgesproken dat gemeente Rheden tot 2027 ca. 550 nieuwe woningen toevoegt aan de woningvoorraad. 3.3
PROVINCIAAL BELEID
3.3.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de ‘Omgevingsvisie Gaaf Gelderland’ vastgesteld. Hiermee is de Omgevingsvisie uit 2014 komen te vervallen en wordt vooruitgelopen op de aankomende Omgevingswet. De Omgevingsvisie beschrijft de lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysiek leefomgeving. De provincie legt in deze visie de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Om dit te bereiken worden zeven met elkaar samenhangende ambities nagestreefd: 1. Energietransitie: van fossiel naar duurzaam. Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
Gemeente Rheden Bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Eikenstraat 5 Ellecom mRO b.v./ TOE / 99.545 – v9.2 / 19 augustus 2025
28
NL.IMRO.0275.BPLG61-VA01 Vastgesteld 23 september 2025
2. Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer. Een op de toekomst toegerust klimaatbeleid (klimaatbestendig); 3. Circulaire economie: sluiten van kringlopen; Een voortvarend en innovatief circulair beleid zonder afval. 4. Biodiversiteit: werken met de natuur en een beschermend beleid voor biodiversiteit. 5. Bereikbaarheid: Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag. 6. Vestigingsklimaat: Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat. 7. Woon- en leefomgeving: Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat en anticiperend op ontwikkelingen. Hoewel de Omgevingsvisie met deze ambities vooral een visie op hoofdlijnen betreft, is ook een vijftal wettelijke planfiguren in de Omgevingsvisie opgenomen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Deze planfiguren waren ook al in de voorgaande Omgevingsvisie (vanaf 2014) opgenomen en worden daarmee gecontinueerd. Het gaat daarbij onder andere om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden, en de aanwijzing van locaties voor de mogelijkheden om zonneen windenergie op te wekken.