Ruimtelijke onderbouwing Landgoed De Valkenberg gemeente Rheden (22.63)
Tekst van het document
De doorlatendheid van de bodem is ter plaatse van de te realiseren wadi onderzocht op basis van literatuurwaarden. De bodem kan als een matig doorlatende deklaag op een zeer goed doorlatende ondergrond worden beschreven. De k-waarde van de bodem zal op drie locaties op een diepte van 50 cm onder maaiveld gemeten worden met infiltratieringen. Om te voorkomen dat er bij buien groter dan 50 mm water vanaf de parkeerplaats naar de lager gelegen woning ten zuiden van de parkeerplaats kan stromen, wordt de voormalige goot langs de oprit hersteld. Het water stroomt zo naar de bermsloot van de Arnhemsestraatweg in plaats van naar de lager gelegen woningen. Op deze manier komt er een einde aan de huidige wateroverlast die optreedt bij zware buien. De sauna's hebben een beperkt verhard oppervlak en liggen verspreid in de open ruimte. Gezien de samenstelling van de bodem is bodeminfiltratie ter plaatse van de sauna's goed mogelijk. Bij het ontwerp van de buitenruimte wordt dit aspect meegenomen.
4.3
Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-012017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland. Gebiedsbescherming In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.
34
Landgoed De Valkenberg
Soortenbescherming Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven. Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is. Planspecifiek Voor de ontwikkeling is een toetsing gedaan aan de Wet natuurbescherming. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 5 door middel van een oplegnotitie (zie bijlage 6) is dit rapport geactualiseerd. De conclusies van beide rapporten zijn in deze paragraaf verwerkt. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt in het Natura 2000-gebied de Veluwe.
In het onderzoeksrapport is beoordeeld welke effecten er zijn op de kwalificerende waarden en de bijbehorende instandhoudingsdoelstellingen voor het Natura 2000-gebied. Negatieve effecten als gevolg areaalverlies of versnippering kunnen worden uitgesloten. De voorgenomen ontwikkeling leidt wel tot een verandering van het grondgebruik in Natura 2000 begrensd gebied. Het betreft hierbij de transitie van de aanwezige paardenweide naar een parkeerplaats met halfverharding. Bestaand leefgebied van beschermde soorten wordt hierdoor niet aangetast. Wel wordt potentieel leefgebied van de zwarte specht hierdoor verminderd. In het onderzoeksrapport, hoofdstuk 7 zijn de mitigerende maatregelen opgenomen die worden genomen om het verlies van potentieel leefgebied van de zwarte specht te compenseren. Het realiseren en in stand houden van deze maatregelen wordt als voorwaarde aan de omgevingsvergunning gekoppeld. Onderdeel van de Toetsing Wet Natuurbescherming is het uitvoeren van een AERIUS berekening om te bepalen of er sprake is van een toename van stikstofdepositie. Uit de AERIUS berekening blijkt dat de KDW waarden in de gebruiksfase worden overschreden. Hiervoor is een vergunning aangevraagd bij de provincie Gelderland. De provincie heeft aangegeven voornemens te zijn de vergunning te verlenen.
Redelijkerwijs kan er daarom vanuit gegaan worden dat de ontwikkeling uitvoerbaar is wat betreft gebiedsbescherming. In paragraaf 3.2 is ingegaan op het NNN. Hier is geconcludeerd dat er vanuit het NNN geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling. Soortenbescherming Het plangebied biedt een potentieel habitat voor een aantal beschermde soorten. Het terrein is mogelijk van belang voor enkele algemeen beschermde soorten met een landelijke vrijstelling en voor enkele soorten zonder deze vrijstelling. Voor veel soorten maakt het plangebied onderdeel uit van het leefgebied van de betreffende soort. Verblijfplaatsen van soorten waarvoor geen vrijstelling geldt of behoren tot beschermde soorten van de Habitatrichtlijn zijn niet aangetroffen of bevinden zich (indien wel aangetroffen) buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden. Er is geen nader onderzoek nodig, mits wordt voldaan aan de voorwaarden.
Landgoed De Valkenberg
35
Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren vernielen of te beschadigen, of nesten van vogels weg te nemen. Daarnaast is het verboden vogels opzettelijk te storen, tenzij de storing niet van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding van de desbetreffende vogelsoort. In veel situaties kan dit voorkomen worden door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Gedurende de werkzaamheden is sprake van de altijd geldende zorgplicht, belangrijke aandachtspunten hierbij betreft het zo veel mogelijk werken buiten de kwetsbare periode van de betreffende soorten en dat gedurende de werkzaamheden één kant op wordt gewerkt zodat onverhoopt aanwezige dieren kunnen vluchten, en het werken tussen zonsopkomst en zonsondergang (waarbij geen kunstlicht dient te worden gebruikt).
De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.
4.4
Verkeer
Verkeer Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Met de ontwikkeling van het wellnesshotel wordt de huidige toegangsweg naast de woning aan de Arnhemsestraatweg 16 behouden. Met voorliggend plan gaat het verkeer niet meer verder het landgoed op, maar wordt het gecentreerd op één terrein nabij de toegang tot het landgoed. Huidige situatie Het aantal verkeersbewegingen in de situatie als hotel fluctueerde. Er is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van het gemiddeld aantal verkeersbewegingen dat bij dat gebruik hoorde. Het aantal verkeersbewegingen is per week berekend en vervolgens omgerekend tot aantal verkeersbewegingen per dag. In het hotel waren 44 kamers met een gemiddelde bezetting van 2 personen, al waren er ook driepersoonskamers. Uitgangspunt voor de berekening van het aantal verkeersbewegingen is dat er iedere week gemiddeld 88 gasten waren. Sommige gasten werden gebracht en opgehaald, sommige kwamen alleen met een auto, vaak kwamen mensen met 2 in een auto en af en toe kwam er een busje met een groep gasten. Als gemiddelde voor aankomst en vertrek is uitgegaan van 2 gasten per auto. De gasten verbleven in het hotel vanaf maandag tot en met zaterdagochtend (in deze berekening uitgegaan van 5 dagen in een week). De gasten maakten ook vrijwel dagelijks of meerdere keren per dag uitstapjes.
Als gemiddelde is voor het bepalen van het aantal verkeersbewegingen uitgegaan van 1 uitstapje voor iedere gast per dag. Naast de gasten gingen ook vrijwilligers mee naar de uitjes. Voor het aantal personen dat uitstapjes maakte is daarom als gemiddelde uitgegaan van een volledige bezetting van het hotel: 88 personen per dag. Hoofdzakelijk vond het vervoer voor de uitstapjes met een busje plaats. Er is uitgegaan van een groot aantal personen per busje, terwijl in de praktijk ook wel minder personen in een auto of busje zaten, waarmee het aantal verkeersbewegingen laag is ingeschat (worst case). Het aantal personeelsleden waarmee is gerekend is inclusief vrijwilligers (er waren circa 1.400 geregistreerde vrijwilligers verbonden aan het hotel). Het personeel kwam deels uit de buurt (en daardoor deels te voet of met de fiets), maar ook deels van verder weg (en met de auto). De personeelsleden werkten in een ploegendienst en waren verspreid over de dag aanwezig. De verkeersbewegingen veroorzaakt door de tuinvrijwilligers en zwemmers zijn buiten deze berekening gehouden omdat deze aantallen moeilijk exact zijn te maken. In totaal vonden er per etmaal 70 verkeersbewegingen van licht verkeer plaats. Daarnaast vonden er per etmaal 1,5 verkeersbewegingen van middelzwaar vrachtverkeer plaats.
36
Landgoed De Valkenberg
Navolgende tabel toont hoe het aantal verkeersbewegingen is opgebouwd in de huidige situatie. Licht verkeer
Types
Gasten Uitstapjes gasten Personeelsleden Onderhoud Overig Totaal
Aantal personen
Aantal personen Aantal per voertuig voertuigen
88 88 26
2 8 1
Aantal Totaal aantal verkeersbewegi verkeersbeweginge ngen per n per dag voertuig 44 2 88 11 2 22 26 2 52 1 2 2 2 2 4 168
Middelzwaar verkeer Types Leverancier
Aantal Aantal verkeersbewegingen Totaal aantal verkeersbewegingen per voertuigen per voertuig dag 0,75 2 1,5
Toekomstige situatie De nieuwe parkeerplaats wordt gebruikt door gasten en overige bezoekers. Het overige verkeer (van het personeel van het wellnesshotel) blijft net zoals in de huidige situatie gebruik maken van de bestaande parkeerplaats verderop op het landgoed. In de toekomstige situatie is er sprake van maximaal 275 gasten per dag. Er wordt namelijk gewerkt met reserveringen en er kunnen maximaal 275 gasten per dag reserveren. Voor de berekening van de verkeersgeneratie is onderscheid gemaakt tussen hotel- en daggasten. Er zijn in de toekomstige situatie 29 hotelkamers. Het CROW geeft voor een 4* hotel een maximaal kengetal van 27,6 verkeersbewegingen per 10 hotelkamers. Per kamer is dat een verkeersgeneratie van 2,76 verkeersbewegingen. Dit levert 80 verkeersbewegingen op. Uitgaande van circa 58 hotelgasten (29 kamers, 2 per kamer) en de verwachting dat de meeste daggasten de gehele dag blijven, is het aantal daggasten ongeveer 220 gasten. Voor de daggasten is er gerekend met 2 verkeersbewegingen per dag (aankomst en vertrek). Gegevens over toekomstige verkeersbewegingen van personeelsleden, voor onderhoud en van overig verkeer zijn bepaald op basis van ervaringen van de opdrachtgever op andere bedrijfslocaties. In de toekomstige situatie zal het aantal verkeersbewegingen per dag van licht verkeer toenemen tot 356.
Dat is een toename van 188 verkeersbewegingen per dag ten opzichte van de huidige situatie. Het aantal verkeersbewegingen van (middel)zwaar vrachtverkeer per etmaal verschuift, de leverancier komen met zogenoemde bakwagens die onder licht verkeer vallen. Het vrachtverkeer wordt door vuilniswagens verzorgd. Deze zijn als worstcase onder zwaar verkeer geschaard. Dat betekent dat het aantal verkeersbewegingen met zwaar verkeer maximaal 8 keer per maand toeneemt.
Landgoed De Valkenberg
37
Navolgende tabel toont hoe het aantal verkeersbewegingen is opgebouwd in de toekomstige situatie. Licht verkeer
Types
Hotelgasten Daggasten Personeelsleden Onderhoud Leveranciers slager/bakker/wasserij Overig Totaal
Aantal personen
Aantal personen Aantal per voertuig voertuigen
58 220 20
2 2 1
Aantal Totaal aantal verkeersbewegi verkeersbeweginge ngen per n per dag voertuig 29 2,76 80 110 2 220 20 2 40 2 2 4 4 2 8 2
2
4 356
Zwaar verkeer Types Vuilniswagen
Aantal voertuigen
Aantal verkeersbewegingen per voertuig 4
Totaal aantal verkeersbewegingen per maand 2
8
Parkeren Parkeren op het landgoed is reeds toegestaan. Voor de berekening van het benodigd aantal parkeerplaatsen zijn de parkeernormen van het CROW gebruikt. Het CROW geeft voor een 4* hotel inclusief restaurant en receptie een gemiddelde parkeernorm van 9 parkeerplaatsen per 10 kamers. Er worden 29 hotelkamers gerealiseerd. De parkeerbehoefte voor deze functies is daarmee afgerond (29 / 10 * 9 =) 26 parkeerplaatsen. Voor de overige functies zijn de parkeernormen voor een wellnesscentrum van belang. Het CROW geeft voor een wellnesscentrum in het buitengebied een parkeernorm van minimaal 9,8 en maximaal 10,8 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Bij het wellnesshotel wordt ingezet op extensiviteit, ruimte en rust. Dit is terug te zien in de ruime opzet en het beperkt aantal sauna's. Daarnaast wordt er gewerkt met reserveringen. Er kan daarmee actief worden gestuurd op het aantal gasten. Er wordt een plafond voor het aantal reserveringen per dag gehanteerd, namelijk 275 gasten. Gezien het voorgaande is het passend om de minimale norm van 9,8 parkeerplaatsen per 100 m² bvo toe te passen. De wellnessfuncties (sauna's, zwembad, beauty- en behandelkamers) hebben gezamenlijk een bvo van circa 1.900 m². Er is in dit geval sprake van hergebruik van bestaande gebouwen. Daardoor worden de functies behorende bij het wellnesscentrum in verschillende gebouwen gerealiseerd.
Dit biedt een kans voor de nagestreefde extensiviteit, rust en ruimte. Hierdoor is elk gebouw echter wel op zichzelf staand, waardoor er sprake is van dubbele ontvangstruimtes, dubbele technische ruimtes, dubbele keukens en enkele loze ruimten. Bovendien is de vorm van het gebouw van het zwembad erg inefficiënt. Normaliter wordt een nieuw wellnesscentrum in één groot gebouw gerealiseerd, die qua omvang en indeling is afgestemd op de wellnessfunctie. In die gevallen is er geen sprake van dubbele functies en loze ruimten. Door gebruik te maken van de bestaande gebouwen is er qua ruimtegebruik een verschil met de gebruikelijke opzet van wellnesscentra. Om deze reden wordt er voor het berekenen van de parkeerbehoefte een aftrek van 25% van het feitelijke oppervlakte gehanteerd. Hiermee komt het oppervlakte uit op 1.425 m². Dit levert een parkeerbehoefte op van afgerond (9,8 * 14,25 =) 140 parkeerplaatsen. In totaal komt de parkeerbehoefte daarmee uit op (26 + 140 =) 166 parkeerplaatsen. Dit komt nagenoeg overeen met het aantal voertuigen dat per dag wordt verwacht zoals berekend in bovenstaande tabel over de toekomstige verkeersgeneratie, namelijk 163,75 voertuigen. Met voorliggend plan gaat het verkeer niet meer
38
Landgoed De Valkenberg
verder het landgoed op, maar wordt het gecentreerd op één terrein nabij de toegang tot het landgoed. Er worden circa 150 parkeerplaatsen aangelegd. De personeelsleden en onderhoudsdiensten blijven gebruik maken van de bestaande 20 parkeerplaatsen nabij de gebouwen. Aan de parkeerbehoefte wordt daarmee voldaan. Mocht de parkeerplaats op enig moment geheel bezet zijn, dan is er de mogelijkheid om uit te wijken naar het een grasstrook aan de noordzijde van het nieuwe parkeerterrein. Ten aanzien van het aspect verkeer is het plan uitvoerbaar.
4.5
Cultuurhistorie en archeologie
In elke ruimtelijke onderbouwing moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie. Cultuurhistorie Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Landgoed De Valkenberg is aangewezen als een rijksmonumentaal complex waarin verschillende rijksmonumenten zijn gelegen. Het betreft hier de het hoofdhuis, tuinmuur, portierswoning, parkaanleg en paardenstal. De monumenten zijn beschermd middels de Erfgoedwet en de Omgevingswet na invoering daarvan. Voor het wijzigen van een monument is over het algemeen een omgevingsvergunning nodig.
In de visiebrief cultuur van 2018 geeft het Rijk aan dat Erfgoed een mooi voorbeeld is van hoe cultuur een verbindende kracht in onze samenleving kan zijn. Het is belangrijk dat zo veel mogelijk mensen van jongs af aan meedoen aan cultuur, het maken of er gewoon van genieten. Daarom is één van de speerpunten van de cultuurvisie het toegankelijker maken van erfgoed. De Provincie Gelderland heeft haar beleid voor cultuurhistorie opgenomen in het beleidsprogramma 'Beleef het mee! Beleidsprogramma Cultuur en Erfgoed 2017-2020'. De provincie heeft met betrekking tot erfgoed als een van de drie hoofddoelen het versterken van de functionaliteit van erfgoed. De provincie wil leegstand van monumenten zoveel mogelijk beperken door herbestemming en revitalisering nadrukkelijk aan de orde te stellen. Er wordt pas geïnvesteerd in restauratie en herbestemming wanneer een monument voldoende economische, intrinsieke en maatschappelijke betekenis heeft of krijgt. Monumenten moeten een duurzame bestemming hebben, die het gebruik voor een langere periode veilig stelt. De provincie geeft ook specifiek voor landgoederen en ander groen erfgoed aan dat ze initiatieven ondersteunen die dit erfgoed duurzaam onderhouden. De gemeente Rheden heeft de erfgoednota Verbindend Verleden 2017-2021 vastgesteld. De gemeente wil het cultuurhistorisch erfgoed in goede staat doorgeven aan volgende generaties.
Daarnaast wil de gemeente haar erfgoed inzetten om de economische, sociale en klimatologische doelen te bereiken en als verbindende schakel tussen gemeentebrede beleidsdoelstellingen. De visie is vervolgens in een drietal thema's uitgewerkt: Behoud en ontwikkeling: duurzaam in stand houden van erfgoed dat mee kan groeien met de tijd; Kennis vermeerderen en delen: verbindend verleden; Beleving en promotie: beleef het verleden. Het in stand houden van het erfgoed is de kerntaak van goed erfgoedbeleid.
Landgoed De Valkenberg
39
Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Planspecifiek Cultuurhistorie Door de functiewijziging naar een wellnesshotel kan het rijksmonumentale complex ook in de toekomst worden behouden. Het landgoed wordt op deze manier voor veel mensen toegankelijk en mensen kunnen hierdoor van het erfgoed genieten. Door de ontwikkeling krijgt het landgoed een nieuwe functie. De opdrachtgever heeft meerdere wellnesscomplexen in Nederland die al langere tijd succesvol geëxploiteerd worden.
Met de nieuwe functie kunnen voldoende inkomsten gegenereerd worden om het landgoed te onderhouden, te beheren en te versterken. Diverse cultuurhistorische en landschappelijke versterkingen zijn opgenomen in de landgoedvisie die als bijlage 1 is opgenomen van deze ruimtelijke onderbouwing. De achterweide is nadrukkelijker in de sfeer van de Engelse landschapsstijl gebracht. De padenstructuur krijgt namelijk een meer ronde vorm, die afwisselend door het bos en over de open weide loopt. De randen van de achterweide worden gevarieerder en de saunagebouwtjes worden als verrassingselementen in gepast langs de paden. Ook de 17e eeuwse laan die naar de paardenstal leidt, zal op termijn worden hersteld en het pad dat leidt naar het uitzichtpunt bij de voormalige Moskoepel wordt verbeterd. Daarnaast wordt verwezen naar de voormalige moestuin, door op die locatie de parkeerplaats te realiseren, waarvan de structuur is ontleend aan de moestuin en landschappelijke elementen toe te passen. De voormalige tuinmuur wordt als afscherming voor de parkeerplaats gebruikt. Met de nieuwe functie is een duurzame drager gevonden waardoor er sprake zal zijn van een duurzame instandhouding van het rijksmonument. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft een positief advies uitgebracht (zie bijlage 7), met een aantal voorwaarden met betrekking tot de nieuwe inrichting van het landgoed.
Met deze voorwaarden is bij het opstellen van de landgoedvisie en het beplantingsplan voor de parkeerplaats rekening gehouden. In de huidige paardenwei wordt een parkeerplaats aangelegd die met het moestuinkarakter verwijst naar de voormalige moestuin op het landgoed. In de achterweide wordt de padenstructuur aangepast, zodat deze beter aansluit op de historische parkaanleg. Ook vindt er op de voorweide natuurontwikkeling plaats. De groene kwaliteit van het landgoed wordt door de ontwikkeling behouden en aan de voorzijde versterkt. Ten aanzien van de achterweide is een aangepaste visie gemaakt die beter aansluit op de Engelse landschapstijl die het landgoed kenmerkt. Ook de Commissie Cultuurhistorie Rheden-Rozendaal heeft een positief advies uitgebracht. Daarin zijn nog een aantal opmerkingen opgenomen met betrekking tot de paden in combinatie met de verlichting, het opwaarderen van de buitenruimte, de 17e-eeuwse laan, het toegangshek, het terras met de haag en het definitief ontwerp van de parkeerplaats. Deze opmerkingen zijn waar mogelijk qua detailniveau verwerkt in het plan. Voor de feitelijke uitvoering van een aantal maatregelen zullen vooraf detail uitwerkingen overlegd moeten worden. Dit is één van de voorwaarden bij de vergunningverlening.
40
Landgoed De Valkenberg
De ontwikkeling past binnen het beleid op het gebied van cultuurhistorie van het rijk, de provincie en de gemeente. Er is sprake van behoud van het monument door ontwikkeling. Archeologie De archeologische beleidskaart van de gemeente Rheden geeft de archeologische verwachtingswaarde van een gebied aan. Op navolgende uitsnede is te zien dat het plangebied grotendeels onderdeel uitmaakt van het onderzoeksgebied (oranje). De locaties waar bodemingrepen plaatsvinden liggen in het oranje aangeduid gebied
Uitsnede archeologische beleidskaart met plangebied rood omlijnd Op basis van het bestemmingsplan 'Parapluplan Archeologie Rheden 2013' is een archeologisch onderzoek nodig als werken en werkzaamheden groter zijn dan 250 m² en er dieper dan 30 cm gegraven wordt. De te realiseren sauna's hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 120 m², waardoor archeologisch onderzoek hiervoor niet nodig is. Voor het realiseren van de wadi wordt er dieper dan 30 cm gegraven over een oppervlak groter dan 250 m². De parkeerplaats wordt groter dan 250 m². Voor deze ingrepen is daarom een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De diepte van de bodemingrepen voor de parkeerplaats is bepaald aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 8. Hierin wordt geconcludeerd dat er sprake is van een hoge verwachting op de aanwezigheid van archeologische resten. Vanaf een diepte van 20 - 35 cm onder maaiveld moet rekening gehouden worden met archeologische resten. Voor het realiseren van de parkeerplaats wordt het terrein zodanig opgehoogd, dat de bodem niet wordt geroerd op de diepte waar een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt. Bij het aanleggen van de wadi wordt de diepte van 20 - 35 cm onder maaiveld overschreden. Daarvoor is nader onderzoek noodzakelijk. Voordat de wadi wordt aangelegd zal hiervoor een Plan van Eisen worden opgesteld en uitgevoerd.
Op het gebied van cultuurhistorie en archeologie is het plan uitvoerbaar.
Landgoed De Valkenberg
41
4.6
Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het bouwplan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Er zijn geen redenen om aan te nemen dat deze kosten niet betaald kunnen worden door de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges.
Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.
42
Landgoed De Valkenberg
Hoofdstuk 5
Juridische planbeschrijving
Binnen het besluit tot verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen en het gebruik wordt een aantal aspecten voorwaardelijk bepaald. Zonder het in acht nemen van de volgende voorwaarden mogen de gronden niet worden bebouwd of gebruikt ten behoeve van de nieuwe functie: Voorafgaand aan de ingebruikname van deze omgevingsvergunning dient de parkeerplaats conform het inrichtingsplan in bijlage 3 te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden. De landschappelijke inpassing van de parkeerplaats dient conform het inrichtingsplan parkeerplaats in bijlage 3 binnen anderhalf jaar gerealiseerd te worden en in stand te worden gehouden. Binnen een jaar na de ingebruikname van deze omgevingsvergunning dienen de maatregelen zoals opgenomen in de natuurtoets in bijlage 5 uitgevoerd te zijn en waar van toepassing in stand gehouden te worden. Voorafgaand aan de ingebruikname van deze omgevingsvergunning dient een, op de in bijlage 1 opgenomen landgoedvisie gebaseerd, lichtplan overlegd te worden. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden aan de achterweide en het entreeplein dient er een, op de in Bijlage 1 opgenomen landgoedvisie gebaseerd, inrichtingsplan voor dat terrein overlegd te worden.
Landgoed De Valkenberg
43
Hoofdstuk 6 6.1
Procedure
Inspraak en overleg
Inspraak Er wordt voor dit plan geen formele inspraakprocedure doorlopen, vanwege de aard en beperkte omvang van het project. Er zijn gesprekken gevoerd met de direct omwonenden en er is een informatie bijeenkomst georganiseerd. De Rijksdienst voor Cultureel erfgoed heeft advies uitgebracht (zie bijlage 7), waarmee rekening is gehouden bij het opstellen van dit plan. Overleg Onderhavig initiatief wordt in het kader van het wettelijk overleg besproken met het waterschap Rijn en IJssel. Er heeft vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland. De adviezen zijn verwerkt in deze ruimtelijke onderbouwing. Op basis van de resultaten daarvan is in gezamenlijkheid besloten dat formeel vooroverleg met de provincie niet nodig is.
6.2
Van ontwerp naar vaststelling
De omgevingsvergunning is voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken zal als ontwerp voor een termijn van zes weken ter inzage liggen. Een ieder kan hierop zienswijzen indienen. Bij het vaststellingsbesluit wordt hierop nader ingegaan.
44
Landgoed De Valkenberg
Landgoed De Valkenberg
45
Bijlagen
46
Landgoed De Valkenberg
Bijlage 1
Visie landgoed De Valkenberg
Landgoed De Valkenberg
47
Bijlage 2
48
Visiekaart
Landgoed De Valkenberg
Bijlage 3
Inrichtingsplan parkeerplaats
Landgoed De Valkenberg
49
Bijlage 4
50
Notitie wadi
Landgoed De Valkenberg
Bijlage 5
Toetsing Wet Natuurbescherming
Landgoed De Valkenberg
51
Bijlage 6
52
Actualisatie Toetsing Wet Natuurbescherming
Landgoed De Valkenberg
Bijlage 7
Advies Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
Landgoed De Valkenberg
53
Bijlage 8
54
Archeologisch onderzoek
Landgoed De Valkenberg
L andgoed De Valkenberg R heden
Visie
PROJECT Visie Landgoed De Valkenberg Gemeente Rheden Projectnummer: 13.90.02
INITIATIEFNEMER International Wellness Resorts (IWR)
OPSTELLER Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem Contactpersoon: E. Stevens T (026) 35 23 125 E arnhem@buro-sro.nl
EDM tuin en landschap
DATUM & STATUS Concept november 2018
Inhoud 1. Inleiding
5
4. Uitvoeringsagenda
36
Aanleiding en doel
5
Eerste fase
36
Plangebied
5
Tweede fase
37
Leeswijzer
5
Bijlage 1: Verlichtingsvisie 2. Inventarisatie en analyse
7
Algemeen
7
Huidige situatie
8
Cultuurhistorie
16
Waardering
17
3. Visie
38
19
Inleiding en doelstellingen
19
Hoofdhuis en voorweide
20
Entreezone en achterweide
23
Moestuin
30
Zwembad en voormalige paardenstallen
32
Landgoedbos, lanen en paden
33
3
4
1. Inleiding Aanleiding en doel
Plangebied
Het Landgoed De Valkenberg in Rheden is de laatste decennia in gebruik
Het landgoed De Valkenberg is gelegen aan de Arnhemsestraatweg op
geweest als zorg(vakantie)hotel. Eerst door het Rode Kruis en vanaf 2013
de flank van de stuwwal ten noorden van de kern Rheden. Het landgoed
door Stichting De Valkenberg. Sinds eind 2016 wordt het landgoed echter
wordt in het noorden begrensd door de Veluwe en aan de oostzijde door
niet meer gebruikt. International Wellness Resorts (IWR) heeft het landgoed
het buurtje Rozenbos. Aan de westzijde grenst het aan een strook van wei-
aangekocht en is voornemens het landgoed te ontwikkelen tot wellness-
landen langs de Valkenbergerweg.
landgoed.
Leeswijzer Deze landgoedvisie geeft aan op welke manier de wellnessfunctie in sa-
Na deze inleidende paragraaf wordt de huidige situatie van het landgoed
menhang met het duurzaam in stand houden van het monumentale land-
geanalyseerd, waarbij ook ingegaan wordt op de cultuurhistorische waar-
goed kan worden vormgegeven en welke activiteiten daarvoor nodig zijn.
de. Hierna wordt de visie voor het welnesslandgoed uitgewerkt. Tenslotte
Tevens wordt een doorkijk gegeven naar het een eindbeeld van De Valken-
komt in Hoofdstuk 4 de uitvoeringsagenda aan bod.
berg als ‘monumentaal wellnesslandgoed’.
◄ Ligging plangebied
5
6
2. Inventarisatie en analyse Algemeen Het landgoed De Valkenberg maakt deel uit van een uitgebreide land-
In 2014 heeft Landgoed De Valkenberg BV gevraagd advies uit te brengen
goederenzone, die zich uitstrekt over de zuidelijke Veluwezoom en die ook
over het behoud en herstel van het landgoed. SB4 (Bureau voor Historische
wel ‘Gelders Arcadië’ wordt genoemd. De Valkenberg ligt tussen de land-
Tuinen, Parken en Landschappen) heeft in dat kader een uitgebreide, gron-
goederen Heuven en Rhederoord in. Alle drie de landgoederen hebben
dige analyse gemaakt van het landgoed, vastgelegd in “Inrichtingsplan De
hun specifieke ligging op de rand van de stuwwal optimaal benut voor
Valkenberg in Rheden”. Voor uitgebreide informatie over de geschiedenis
de inrichting. De plek van het hoofdhuis is zorgvuldig op hoogte gekozen,
van de plek, de eigenaren en de kwaliteiten van het landgoed verwijzen we
waarvoor er een glooiende weide ligt die een weids uitzicht geeft over het
naar dit rapport. Een aantal aspecten van belang voor de beoogde ontwik-
dal van de IJssel. Onder meer vanwege deze bijzondere landschappelijk
keling lichten we in deze visie uit.
visuele waarde is het Landgoed De Valkenberg tot Rijksmonument aangewezen. Het beboste deel van het landgoed maakt deel uit van het Gelders Natuurnetwerk. Dit overlapt deels met het Natura 2000-gebied Veluwe.
De zuidelijke gevel van het hoofdhuis ◄ Luchtfoto plangebied
Oprijlaan met toegangspoort
7
Huidige situatie Hoofdhuis en voorweide Het hoofdhuis is centraal gelegen in de parkaanleg en wordt ontsloten via
De voorweide is momenteel in gebruik als schapenwei. Daarom is de voor-
de westelijke oprijlaan die aansluit op de Arnhemsestraatweg. De oprijlaan
weide rondom afgerasterd en in compartimenten opgedeeld.
is verhard met asfalt en is afgesloten met een hekwerk, waardoor het landgoed niet openbaar toegankelijk is. Deze laan bestaat uit oude kastanjes
Aan de oostkant van het hoofdhuis zijn de brandtrappen gesitueerd. Het
en beuken.
terras ligt aan de zuidzijde van het hoofdhuis. Vanuit het terras is er uitzicht op de voorweide en op Rheden. Onlangs is het terras volgens de plannen
Opvallend is de sterk glooiende open weide vóór het hoofdhuis. Door het
van SB4 aangepast en verbeterd. Er is gebruikt gemaakt van een keerwand
oplopende hoogteverschil en de groene bosrand wordt het hoofdhuis be-
met rododendrons eromheen om het beton te verhullen.
nadrukt. Hierdoor kent De Valkenberg een fraai aanzicht vanaf de Arnhemsestraatweg.
Aanzicht vanaf de Arnhemsestraatweg
8
Brandtrappen oostzijde hoofdhuis
De voorweide
Het terras met zicht op Rheden
Terrasrand met keerwand en rododendrons
9
Entreezone en achterweide De toegangslaan komt uit bij de achterzijde van het hoofdhuis, het entree-
Het voorste deel (bij het hoofdhuis) van de achterweide was in gebruik als
zone. De voormalige functie van het landgoed betrof een zorg(vakantie)
terras. Hierbij is een tuinhuisje gerealiseerd. Deze en de parasols bij de zit-
hotel, waardoor het terrein rolstoelvriendelijk is gemaakt. De huidige en-
jes verstoren het zicht en de relatie tussen het hoofdhuis en de achterweide.
tree heeft een rommelige uitstraling, onder andere door de aanwezige beplanting en bestrating. Achter het hoofdhuis ligt een grote open weide, de achterweide. De weide wordt begrensd door de bosrand met een paar opvallende bomen. Door de weide lopen paden en er staan bankjes verspreid over de ruimte. De achterweide loopt sterk op in hoogte richting het noorden.
Achterzijde van het hoofdhuis met entree
10
Rommelige uitstraling van de entree van het hoofdhuis
De achterweide gezien vanaf het hoofdhuis
Parasols en tuinhuisje verstoren relatie tussen hoofdhuis en achterweide
De achterweide met (beperkt) zicht op het hoofdhuis
11
Moestuin Ten westen van de toegangsweg net voorbij de toegangspoort ligt een perceel dat begin 19e eeuw heeft gediend als moestuin. De tuinmuur is een overblijfsel van deze voormalige functie en begrenst het perceel aan de westkant en deels aan de noordkant. Aan de noordkant naast de tuinmuur zijn de relicten van de vroegere begrenzing in de vorm van een doorgeschoten haagbeukenhaag te zien. De zuidkant is begrensd met een hekwerk, evenals de oostkant, echter is daar ook een doorgeschoten beukenhaag aanwezig. Momenteel is de voormalige moestuin in gebruik als paardenwei en staan er 2 rijen fruitbomen (16 in totaal).
Doorgeschoten haagbeukenhaag
Voormalige moestuin in gebruik als paardenwei
12
Voormalige moestuin met bestaande tuinmuur
Zwembad en voormalige paardenstallen Vanaf de entree loopt de toegangsweg door langs het zwembad. Het zwembad heeft een functionele maar gedateerde uitstraling door het materiaalgebruik. De weg eindigt bij de voormalige paardenstallen, die net als het hoofdhuis ook dienden als een verblijfsfunctie voor de functies van het zorghotel. Naast de voormalige paardenstallen is een voormalige aardappelkelder (1950) aanwezig. De directe omgeving van de voormalige paardenstallen heeft een rommelige en bedompte uitstraling. Het monumentale karakter van het gebouw komt daardoor niet tot uiting.
Buitenruimte voormalige paardenstallen
Zwembad met terras
Voormalige paardenstallen
13
Landgoedbos, lanen en paden Op het landgoed is de Engelse parkaanleg nog (deels) aanwezig en zichtbaar. De slingerende paden op het landgoed zijn deels halfverhard. Op de plek van het voormalige rosarium staat een prieel dat is gerealiseerd in 1989. Rondom deze plek zijn enkele jaren geleden ingrepen uitgevoerd om het voormalig rosarium weer zichtbaar te maken. Opvallend zijn twee rechte lanen met een waarschijnlijk 17e eeuwse oorsprong. In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op de parkaanleg.
Bestaande laan (oorsprong 17e eeuw)
14
Halfverhard pad door bos
Halfverhard pad door achterweide
Voormalig rosarium met prieel
Onverhard pad door bos
15
Cultuurhistorie
16
Het landgoed De Valkenberg is aangewezen als rijksbeschermd Complex
in aanleg compleet met een hoofdhuis, een gesloopt koetshuis, oranjerie
Historische Buitenplaats “wegens met name de indrukwekkende karakte-
en woning, lanen en slingerpaden, zichtlijnen, een glooiende voorweide,
ristieke plaatsing van het huis aan de bovenrand van de oplopende voor-
een moestuin en een rosarium. Rond 1917 vond er een uitbreiding plaats
weide; deze situering is, gezien de aanzienlijke geaccidenteerdheid, voor
van de moestuin en boomgaard en ontstond de achterweide in de Engelse
Nederland uitzonderlijk te noemen, en wegens de regels van de Engelse
landschapsstijl op het landgoed. Het landgoed vormt een besloten een-
landschapskunst deze zijn hier optimaal toegepast”, aldus de Rijksdienst
heid. De voorkant van het huis is gericht op de IJssel. Vanaf de weg is het
voor Cultureel Erfgoed.
hoofdhuis goed zichtbaar. De entree van het huis is aan de noordzijde,
Het landgoed (voor het eerst genoemd in 1544) wordt in 1836 bebouwd
waar een omsloten open bosweide ruim zicht naar achteren biedt.
met een landhuis en omgeven door een parkaanleg in Engelse land-
Op het landgoed zijn nog twee rechte lanen te herkennen, die de over-
schapsstijl. Bij de aanleg van het landgoed is optimaal gebruik gemaakt
blijfselen zijn van een formele aanleg met een orthogonaal lanenstelsel,
van de reliëfverschillen die de rand van de stuwwal biedt. Het landgoed is
vermoedelijk aangelegd in de 17e eeuw (zie kaartbeeld).
Klassieke lanenstructuur (Hottingeratlas 1773-1778, bron: SB4)
Kaartbeeld met Engelse landschapsstijl (1903, bron: SB4)
Waardering Op de kaart Relicten in het rapport van SB4 is te zien in welke periode
elementen zoals het rosarium, de moestuin en de nu gesloopte moskoepel
de verschillende onderdelen van het landgoed zijn gerealiseerd. Op de
krijgen in beginsel een hoge waardering, maar omdat deze in behoorlijk
kaart Waardering (eveneens in het rapport van SB4) is aangegeven wat
vervallen staat verkeren is de waarde niet hoog, maar ‘positief’. De later
de waarde van deze verschillende onderdelen is. De onderdelen en deel-
toegevoegde elementen zoals de parkeerplaatsen, (de omgeving van) het
gebieden die karakteristiek zijn voor de Engelse landschapsstijl en die nog
zwembad, de terrasjes en beplanting tussen het huis en de achterweide en
goed herkenbaar zijn, zijn hoog gewaardeerd. Dit zijn onder meer de voor-
de paden over de achterweide worden als ‘indifferent’ aangeduid, omdat
en de achterweide en de oorspronkelijke 19e eeuwse padenstructuur. Ook
ze een verstorende invloed hebben op de uitstraling van het landgoed.
de twee rechte 17e eeuwse lanen krijgen een hoge waardering. Een aantal
Kaartbeeld relicten (Bron: SB4)
Kaartbeeld waardering (Bron: SB4)
17
18
3. Visie Inleiding en doelstellingen Van oudsher biedt een landgoed rust én vermaak aan haar bewoners. Het
De kern van het wellnessgedeelte concentreert zich rond het hoofdgebouw
toevoegen van de wellnessfunctie is daarmee een eigentijdse invulling die
en de achterweide, het zwembad en de voormalige paardenstallen. Het
naadloos past bij de kerngedachte van een landgoed.
omliggend bosgebied en de voorweide zullen extensiever worden gebruikt. De voormalige moestuin wordt als centrale parkeervoorziening ingericht.
De doelstellingen van de visie zijn: • Duurzame instandhouding van het monumentale Landgoed De
De visie is opgedeeld in vijf elementen, die één voor één worden uitge-
Valkenberg door zorgvuldig de wellnessfunctie te integreren in de
werkt. Het gaat om de volgende elementen:
Engelse landschapsstijl
• Hoofdhuis en voorweide
• Parkeren en verkeer concentreren
• Entreezone en achterweide
• De beleefbaarheid van het hele landgoed vergroten
• Moestuin
• De diversiteit van het landgoed verhogen
• Zwembad en voormalige paardenstallen • Landgoedbos, lanen en paden
Het Landgoed De Valkenberg zal als buitenplaats in de landschapsstijl van de 19e eeuw beter beleefbaar worden. De hoofdopzet blijft in grote lijnen
Hierbij vormen de hiervoor beschreven doelstellingen het uitgangspunt. De
dezelfde als in de huidige situatie, maar wordt geoptimaliseerd voor een
bijgevoegde referentiebeelden laten een impressie zien van de toekomstige
zorgvuldige integratie van de wellnessfunctie.
situatie.
◄ Visiekaart Landgoed De Valkenberg
19
Hoofdhuis en voorweide In het monumentale hoofdhuis zal –net als in de huidige situatie- in gebruik zijn als restaurant op de begane grond en als hotel (short stay hotel) op de eerste verdieping. Aan de voorzijde van het huis ligt een groot terras, omzoomd door lage hagen van rododendrons. Vanuit het huis en vanaf het terras is vrij zicht over de voorweide en de bebouwing van Rheden richting de IJssel. Door lage beplanting om het terras ook aan de voorzijde van het hoofdhuis toe te passen ontstaat er een groene plint. De groene plint zorgt voor een zachte overgang tussen de voorweide en het hoofdhuis. Hierdoor sluit
Visiebeeld hoofdhuis en voorweide
20
Terras en uitzicht richting Rheden
de voorweide optisch direct aan op het hoofdhuis. Aan de beide zijkanten
De voorweide wordt omgevormd tot extensief beheerd bloemrijk grasland.
van het hoofdhuis blijft de hoogopgaande beplanting in stand. Hierdoor
Omdat er geen dieren in lopen is de voorweide niet omrasterd, met uit-
worden minder aantrekkelijke elementen als de brandtrappen en bevoor-
zondering van de wegzijde en gedeeltelijk bij de entree. Over de weide
radingsplek aan het oog onttrokken en zijn deze niet zichtbaar vanaf de
loopt een struinpad, een uitgemaaid pad in het verder natuurlijke grasland.
Arnhemsestraatweg.
Door dit pad wordt het voor de gasten mogelijk een rondje over het gehele landgoed te lopen.
Door het laag houden van de beplanting langs de muren van het huis ontstaat er een rustig beeld met een informele uitstraling en wordt voorkomen dat het groen het hoofdhuis teveel aan het oog onttrekt. De terrasinrichting heeft een ingetogen, luxe sfeer, passend bij de uitstraling van het huis.
Referentiebeeld kruiden- en faunarijk grasland voorweide
Referentiebeeld kruiden- en faunarijk grasland met struinpad
21
De weide is omzoomd met bomen, deels de bestaande laanbeplanting met kastanjes, deels afwisselend bos. De randen zijn divers qua verschijningsvorm, soms met onderbeplanting en soms niet. Op deze manier zijn er vanaf de oprijlaan af en toe doorzichten mogelijk naar de voorweide en het huis. Op de voorweide wordt een boomgroep geplant, een zogenaamde clump van 5 grote, opvallende bomen. De aan te leggen zoom bestaat uit inheemse soorten.
Referentiebeeld zoomvegetatie voorweide
22
Referentiebeeld clump Rhederoord
Entreezone en achterweide Rond de ingang van het hoofdhuis wordt het entreegebied als representatieve verblijfsplek ingericht, passend in de Engelse landschapsstijl. Het principe van de Engelse landschapsstijl gaat om de ontdekking, waardoor er spanning ontstaat. De (zicht)relatie tussen het hoofdhuis en de achterweide wordt hersteld. Vanuit het hoofdhuis lopen er trappen naar de achterweide. Deze lopen echter niet in een rechte lijn, waardoor er spanning ontstaat. De entreezone krijgt een vriendelijkere uitstraling door de trappen met hoog groen te begeleiden en door materialen als grind in combinatie met tegels of andere harde materialen te gebruiken voor de bestrating. Door het groen tussen het hoofdhuis en het zwembad ontstaat er een visuele afzondering tussen deze gebouwen.
Referentiebeeld trap met taxus
Referentiebeeld bestrating entreezone
Referentiebeeld rododendron nabij hoofdhuis en entree
Visiebeeld entreezone
23
24
Het principe van de Engelse landschapsstijl gaat om de ontdekking, waar-
ecologisch oogpunt is dit interessant.
door er spanning ontstaat. Dit kan gedaan worden door de open weide
Kruisingen worden aangekleed met beplanting, voornamelijk op de ran-
te knijpen met beplanting. Hierbij wordt gebruik gemaakt van meerdere
den van de weide en in het bos. Dit zorgt ook voor meer spanning bij de
plantsoorten en meerdere lagen, zoals zoom - mantel - ruigte. Ook vanuit
beleving.
Naast het creëren van spanning met de beplanting kan dit ook gecreëerd worden door de sauna’s als follies te plaatsen. Follies worden verspreid langs zichtlijnen, waardoor er verrassingen ontstaan tijdens de wandeling. Sommige follies steken uit de rand van het bos, liggen in een lange zichtas of als verrassing om de hoek, vaak heeft deze follie geen directe benadering maar wel direct zicht.
25
De (bestaande) parkeerplaats voor het personeel wordt ingepast in de nieuwe bosrand en wordt qua inpassing versterkt door het aanplanten van rododendrons langs de rand. Hierdoor ontstaat er een bosrand die zorgt voor een eenheid. De achterweide van het landgoed zal als ligweide met saunagebouwtjes worden ontwikkeld, waarbij voor de vormgeving wordt aangehaakt op de historische kwaliteiten. De achterweide wordt nadrukkelijker in de sfeer van de Engelse landschapsstijl gebracht. De padenstructuur wordt vormgegeven als slingerpaden, die afwisselend door het bos en over de open weide loopt. De randen van de achterweide worden gevarieerder, door het toevoegen van kleurrijke bomen en heersters. Door het midden van de weide enigszins te versmallen ontstaat er meer dieptewerking en afwisseling.
Referentiebeeld versmalling met beplanting voor het verrassingseffect
26
Visiebeeld achterweide
In de bosrand ten westen van de achterweide is een beheerschuur gelegen. De geschikte plek hiervoor wordt nog bepaald. Op de achterweide langs het slingerpad worden de saunagebouwtjes als follies ingepast in verschillende sferen. Eén sauna wordt ingepast in het bos op de plek van een voormalige parkeerplaats, één half verscholen in de bosrand en twee aan de rand van de weide. Een groter saunagebouw staat als bijzonder element achteraan, midden op de achterweide, en is zichtbaar vanuit het hoofdhuis. De gebouwtjes zijn niet allemaal tegelijk zichtbaar en, zoals dat in de Engelse landschapsstijl met de follies is bedoeld, vormen ze hierdoor verras-
Referentiebeeld overgang bos met hogere soorten rijkdom
singselementen in een rondwandeling.
Referentiebeeld bosrand
Referentiebeeld halfverhard pad
27
Alle losse elementen bij de sauna’s (kapstokken, buitendouches) worden zo dicht mogelijk bij de gebouwtjes geplaatst, om te zorgen dat er een rustig beeld ontstaat. Ligstoelen staan verspreid op het gras. De verlichting van de achterweide is onopvallend, laag bij de grond, om het beeld van de open weide zo min mogelijk te verstoren, zie bijlage 1 voor de verlichtingsvisie. De sauna’s zijn aangelicht, net als op een paar plekken een markante boom op de weide of in de bosrand. De lindes die langs het pad staan aan de noordkant van de achterweide worden gehandhaafd als begrenzing van de achterweide. De tekeningen geven een impressie van de sauna’s.
Impressietekeningen sauna’s
28
De buitenruimte van de sauna’s is gekoppeld aan het ontwerp van de sauna’s. Dit wordt gedaan door de materialisatie van de binnen- en buitenruimtes op elkaar af te stemmen. Ook is de vormgeving van de buitenruimte, zoals een vlonder, meubilair, dompelbad of douche, passend bij de vormgeving van de sauna’s. Door de afstemming ontstaat er een vloeiende overgang van de binnenruimte van de sauna naar de buitenruimte.
koude douche
pad met verlichting
bij komen op op een bankje kapstok badjassen/ handdoeken
kapstok
dompelbad vlonder
Referentiebeelden buitenruimte sauna’s
Impressietekeningen buitenruimte sauna’s
29
Moestuin Voor het parkeren van de gasten wordt een parkeerplaats gerealiseerd op de plek van de voormalige moestuin. Op deze plek wordt de parkeerplaats aan het zicht onttrokken vanaf de Arnhemsestraatweg door de tuinmuur, de bomen en struweel. Hierdoor hebben de 150 aan te leggen parkeerplaatsen geen effect op de landschappelijke beleving van het landgoed. De parkeerplaats wordt via een smalle weg –een lus- vanaf de oprijlaan ontsloten, tussen de bomen door, deels gebruik makend van de bestaande ontsluiting. De inrichting van de parkeerplaats is ontleend aan de structuur van de moestuin zoals die vroeger aanwezig was (zie ook voorstel SB4). De open structuur van de moestuin wordt behouden. Tussen de rijen auto’s staan geschoren hagen van sierkwee. De paden zijn voorzien van halfverharding en de parkeerplaatsen zelf bestaan uit gras versterkt door kunststof grasplaten. Tussen de parkeerplaatsen staat regelmatig een hoogstam-
Visiebeeld parkeerplaats in voormalige moestuin
30
Referentiebeeld moestuin
Referentiebeeld verlichting
fruitboom. Hierdoor ontstaat met de hagen de beleving van het parkeren
Een strook langs de tuinmuur zal weer als (eigentijdse) moestuin worden
in de moestuin.
vormgegeven. Langs de tuinmuur wordt leifruit aangeplant en in de moes-
De moestuin wordt aan alle kanten omsloten. Aan de westzijde en deels
tuinvakken groente, kleinfruit en bloemen. De weide ten noorden van de
aan de noordzijde is dit door de tuinmuur, die in ere wordt hersteld. Aan
moestuin wordt als extensieve weide beheerd.
de oostzijde vormt een lossere struweelbeplanting de afscheiding. Aan de
Tussen de moestuin en de beheerderswoning ligt een extensief beheerde
noordkant van de moestuin blijft de doorgeschoten haagbeukenhaag in
bloemenweide met hoogstamfruitbomen. Op dit laagste punt is ook ruimte
stand en wordt deze van een onderbeplanting voorzien. De struweelbe-
gereserveerd voor waterberging.
planting wordt ook aan de oostkant van de moestuin ontwikkeld in plaats
De portierswoning wordt in stand gehouden en zal (waarschijnlijk) als be-
van de doorgeschoten beukenhaag. Aan de zuidzijde komt er een nieuwe
heerderswoning worden gebruikt.
haagbeukenhaag. Door deze ingrepen is de zuidwestkant van de moestuin meer gecultiveerd van aard –refererend aan oude tijden- en de noordoostkant meer natuurlijk –passend bij de meer natuurlijk beheerde voorwei en de kleine bosweide.
Referentiebeeld fruitbomen en parkeren
Referentiebeeld leifruit
31
Zwembad en voormalige paardenstallen Het bestaande zwembad zal als zwembad in gebruik blijven en in het ge-
In de voormalige paardenstallen zullen beauty- en behandelkamers en een
bouw zullen wellnessruimtes en sauna’s worden ingericht. Het voorterrein
kleine keuken worden gerealiseerd. Dit complex ligt verscholen in het bos
van dit gebouw maakt deel uit van het entreegebied bij het hoofdhuis door
en heeft daarmee een eigen, serene uitstraling. De buitenruimte van dit
een samenhangende inrichting en vormgeving die nog nader uitgewerkt
gebouw zal worden opgewaardeerd en een uitstraling krijgen die past bij
moeten worden.
het overige wellnessgedeelte. Naast de voormalige paardenstallen is een voormalige aardappelkelder gelegen, onderzocht wordt op welke wijze deze weer een functie kan krijgen.
32
Referentiebeeld meubilair
Visiebeeld voormalige paardenstallen
Visiebeeld zwembad
Referentiebeeld terras
Referentiebeeld boombakken
Landgoedbos, lanen en paden Het landgoed zal vanwege de beoogde functie alleen voor gasten en me-
De materialisering van de bewegwijzering zal over het hele landgoed een-
dewerkers toegankelijk zijn. Om het gehele landgoed voor de gasten be-
duidig worden en passen bij de (nieuwe) landgoedsfeer: onopvallend en
leefbaar te maken, wordt het door een aanpassing in de padenstructuur
met lage houten paaltjes langs paden.
mogelijk om een rondje te lopen. Het onverhard pad “struinpad” over de
Het bos- en houtbeheer is voor de kortere termijn gericht op instandhou-
voorweide maakt het rondje sluitend.
ding van het landgoed en de karakteristieke elementen. Allereerst zullen
De wandelpaden die het hart van de wellnessfunctie vormen, worden voor-
noodzakelijke beheermaatregelen worden getroffen en op de langere ter-
zien van een halfverharding met natuurlijke aardtinten. De overige paden
mijn kunnen verloren gegane elementen (lanen, gebouwen) weer worden
die samen het rondje vormen zijn onverharde bospaden. De centrale oprij-
hersteld.
laan houdt de bestaande asfaltverharding met afstrooilaag.
Referentiebeelden wandelpad
Referentiebeeld bewegwijzering
33
Het bos ten zuiden van de voormalige paardenstallen is meer open, door-
Verschillende paden worden ontoegankelijk. Dit zijn paden die niet dienen
dat daar geen onderbeplanting aanwezig (meer) is. De 17e eeuwse laan
voor de rondwandeling op het landgoed. Door deze paden af te sluiten
die naar de voormalige paardenstallen leidt, zal op termijn worden her-
ontstaan er rustgebieden en blijft de historische structuur bestaan.
steld. De oude bomen en de meer recent geplante bomen zullen worden vrijgezet, zodat deze beter tot ontwikkeling kunnen komen.
De locatie van het rosarium kan als stiltetuin worden ontwikkeld, een belevingstuin met kleur- en geurrijke bloemen. De oude, formele structuur van het rosarium wordt als onderlegger voor de inrichting gebruikt. Op termijn kan er op deze plek een bijpassend bouwwerk worden ontwikkeld, waarbij gerefereerd wordt aan de oranjerie.
Referentiebeeld laanbeplanting
34
Referentiebeeld oprijlaan
Referentiebeeld rosarium
Referentiebeeld rosarium
Visiebeeld rosarium
Referentiebeeld bouwwerk
35
4. Uitvoeringsagenda
o
Realiseren sauna’s
o
Verleggen wandelpaden
Naar aanleiding van het inrichtingsplan van SB4 is er op het landgoed De
o
Vergroten diversiteit bosrand door aanbrengen (onder)beplanting
Valkenberg recentelijk een aantal ingrepen uitgevoerd gericht op behoud
o
Verwijderen bouwwerken en buitenmeubilair
en herstel van de verschillende elementen van het landgoed. Een groot
o
Verwijderen
deel van de paden is voorzien van een halfverharding (fijn grind), achter
beplanting en terrassen
de voormalige moskoepel is een sparrenbosje aangeplant, bij een gedeelte
o
Herinrichten entreezone
van het bos ten zuiden van de paardenstal is de onderbeplanting verwij-
o
Vervangen verlichting door lage armaturen
derd en aan de voorzijde van het hoofdhuis is een groot terras aangelegd.
overkapping
en
tuinhuisje
achterweide,
lage
• Moestuin
Met het integreren van de Wellnessfunctie op het landgoed zal er wederom
o
Herstellen tuinmuur
een aantal ingrepen plaatsvinden. In eerste instantie zullen dit de maatre-
o
Aanleggen moestuinvakken en leifruit
gelen zijn gericht op het goed inpassen van de nieuwe functie en noodza-
o
Aanleggen fruitbomen en waterberging
kelijke beheers- en onderhoudsactiviteiten. Op de langere termijn, als het
o
Realiseren parkeerplaats en ontsluiting
wellnessresort in gebruik is genomen, kunnen meer herstelmaatregelen
o
Aanbrengen struweelbeplanting aan noord- en oostzijde moestuin
worden uitgevoerd. Hieronder worden de maatregelen voor de eerste fase
o
Aanbrengen afgeschermde verlichting
en de tweede fase op een rij gezet.
Eerste fase • Hoofdhuis en voorweide
• Zwembad en voormalige paardenstallen o
Herinrichten buitenruimte rondom voormalige paardenstallen
o
Verwijderen onderbeplanting en creëren openheid bij voormalige
paardenstallen • Landgoedbos, lanen en paden
o
Verrichten onderhoud beplanting rondom terras
o
Planten boomgroep (clump)
o
Uitvoeren natuurlijk bosbeheer
o
Diverser maken bosrand bij voorweide door plaatselijk onderbe-
o
Verrichten onderhoud halfverharde paden
planting toe te voegen
o
Afsluiten wandelpaden en creëren rustgebied
Verwijderen raster en inrichten als kruiden- en faunarijk grasland
o
Verwijderen bestaande parkeerplaats en creëren open plek
o 36
• Entreezone en achterweide
Tweede fase • Hoofdhuis en voorweide o
Uitmaaien struinpad
o
Verminderen beplanting rondom het hoofdhuis
• Entreezone en achterweide o
Verwijderen beheerschuur
• Zwembad en voormalige paardenstallen o
Herstellen aardappelkelder
• Landgoedbos, lanen en paden o
Completeren rondgang door aanleg nieuwe paden
o
In stand houden laanbeplanting oostelijke ingang
o
Inrichten rosarium als stiltetuin
o
Vervangen prieel rosarium door gebouw geïnspireerd op oranjerie
o
Herstellen 17e eeuwse laan aan oostzijde
37
Bijlage 1: Verlichtingsvisie Uitgangspunten:
1+4.
Ten behoeve van fauna, verstoring voorkomen of beperken: • Lichte kleur verharding paden • Gericht verlichten (veiligheid, enkel route)
2.
• Aantal verlichtingspunten (voorkeur meerdere zwakke punten) • Specifieke armaturen, lamellen, diafragma, af schermkappen • Hoogte van de lampen (naar beneden richten/ zo dicht
1+4.
mogelijk bij de grond, boomkronen donker houden) • Alleen verlichten bij gebruik • Lichtsterkte minimaal • Creëren donkere corridors (vleermuizen) Type Armaturen
1.
1. Lage bolders, naar beneden gericht, hout 2a. Grondspots klein zijwaarts pad verlichten 2b. Grondspots klein mat glas 3. Straatlantaarn neerwaarts schijnend 4. Gevelverlichting/ verlichting vanuit gebouw
3b. 3a. 3b.
38
1.
3a.
2a.
3b.
2b.
4.
39
buro-sro.nl
stedenbouw
+
ruimtelijke ordening
+
ontwikkelingsmanagement
18
Legenda Beplanting
D
A.
Handhaven haagbeuken Aanplanten struweel voor haagbeuk
G. Natuurlijk grasland
B.
Aanplanten hoogstamfruitbomen (appel, peer en/of kers)
H. Toegangsweg
C.
Aanleggen geschoren haag Sierkwee (Chaenomeles speciosa ‘Rubra’ of Chaenomeles speciosa ‘Umblicata’ of Chaenomeles japonica)
I.
Parkeerontsluiting (gebonden halfverharding, grover)
J.
Groene parkeerplaatsen (kunststof grasplaten)
A
E C
(gebakken klinkers)
(appel, peer en/of pruim)
J
F
K G
B
(extensief maaibeheer)
D. Aanplanten leifruit
B I
Onderlaag
K. Looppad
(gebonden halfverharding, fijner)
E.
Realiseren plantvakken moestuin
F.
Verwijderen doorgeschoten beukenhaag Aanleggen struweel: Vuilboom (Rhamnus frangula) Hazelaar (Corylus avellana) Gelderse roos (Viburnum opulus) Lijsterbes (Sorbus) Hondsroos (Rosa canina) Sleedoorn (Prunus spinosa)
L.
Waterberging 285 m²
Aan te leggen afvoergoot Bestaande bomen
H L
Inric htingsplan parke erplaat s De Valkenberg R heden, geme ente R heden
N
meters
0 2 4 6 8 10
20
30
40
50
Schaal: Formaat: Projectnummer: Datum:
1:1000 A3 13.90.02 28-12-2021
D
B.
G.
C.
H.
D.
J.
E.
K.
A
E C B I
J
F
K G
B
H L
Inric htingsplan parke erplaat s De Valkenberg R heden, geme ente R heden
N
meters
0 2 4 6 8 10
20
30
40
50
Schaal: Formaat: Projectnummer: Datum:
1:1000 A3 13.90.02 28-12-2021
.
Notitie Wadi parkeerplaats landgoed Valkenberg, gemeente Rheden Projectnummer: Datum: Projectleider: Opgesteld:
8600.1 6-12-2018 Rien Heerdink Karel Hanhart
Inhoudsopgave NOTITIE 1 WADI PARKEERPLAATS LANDGOED VALKENBERG, GEMEENTE RHEDEN ........... 1 Opdracht 1: .......................................................................................................................... 2 Opdracht 2: .......................................................................................................................... 2 Onderdeel 5: vraag bomen noordelijke toegang: ................................................................ 3 Onderdeel 6: Water en riolering – c: grondwateroverlast ................................................... 4 Vraag 1: zijn er slecht doorlatende lagen aanwezig? 4 Vraag 2: hoe groot moet de berging zijn om de ontwerpbui van 40 mm te bergen? 4 Vraag 3: Op welke manier kan worden voorkomen dat bij de woning ten zuiden van de parkeerplaats wateroverlast optreedt bij buien groter dan 40 mm? 5 Onderdeel 6: Water en riolering – f: archeologie ................................................................ 6 Overige opmerkingen: Wat is de doorlatendheid van de bodem? ...................................... 6 Bijlage 1: Foto’s geplande noordelijke toegangsweg door bosrand ................................... 7 Bijlage 2: Ontwerp wadi en overloop naar Arnhemse straatweg ........................................