Handreiking+huisvesting+arbeidsmigranten+pdf

Dit onderscheid is in jurisprudentie veelvuldig als zodanig aanvaard. Als huisvesting voor arbeidsmigranten in een woning binnen een woonbestemming moet worden uitgesloten, dan kan hiervoor de volgende regeling worden opgenomen. Voorbeeld: Onderscheid tussen huishoudens en huisvesting van arbeidsmigranten

Bestemming Wonen

Bestemmingsomschrijving De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen in een woning;

Begrippen

Huishouden de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning.

18/40

Woning een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. In de situatie dat huisvesting van arbeidsmigranten als passend binnen een bestemming wordt beschouwd, dan kan hiervoor het begrip ‘logies’ of ‘kamerverhuur’ worden gehanteerd, bijvoorbeeld in de bestemming Gemengd zoals in het volgende voorbeeld.

Bestemming Gemengd

Bestemmingsomschrijving De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. …. b. het wonen in een woning; c. logies en kamerverhuur; d. …

Begrippen

Huishouden de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning. Logies het bedrijfsmatig verblijf en/of nachtverblijf (altijd voor meerdere nachten) aanbieden, waarbij de betreffende persoon het hoofdverblijf elders heeft, waarbij geen sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en onderlinge verbondenheid, ongeacht of de personen hetzelfde werk verrichten, dezelfde nationaliteit delen en gezamenlijk de huishouding doen. Kamerverhuur Het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft. Woning een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Ten aanzien van een regulier huishouden wijkt de logiesfunctie af doordat de gebruiker elders het hoofdverblijf heeft en dus niet permanent ter plaatse woont. Ook ontbreekt de continuïteit in samenstelling van het huishouden In procedures worden weleens factoren aangevoerd waaruit verbondenheid moet worden afgeleid: komst uit hetzelfde land, werkzaam bij hetzelfde bedrijf, samen verzorgen van huishoudelijke werkzaamheden, verblijf van meerdere maanden in dezelfde woning door dezelfde personen. De hier genoemde factoren zijn in jurisprudentie als niet ter zake doende factoren afgewezen.

Het begrip kamerverhuur zoals hiervoor genoemd is bedoeld voor situaties waarin een hele woning of een heel pand voor kamerverhuur gebruikt wordt. De toepassing is breder dan alleen arbeidsmigranten, het kan ook gaan om studenten of andere doelgroepen. Het specifiek toespitsen van verkamering op arbeidsmigranten is verboden op basis van de EU-burgerschapsrichtlijn. Die stelt dat er geen beperkingen mogen zijn voor niet-ingezetene EU-burgers t.o.v. ingezetenen.

19/40

Zoals in het voorbeeld hiervoor te zien is, is het mogelijk een goed werkende regeling te maken zonder het begrip ‘arbeidsmigrant’. Er is in bestemmingsplannen duidelijk een trend te zien dat de toespitsing op het begrip arbeidsmigrant losgelaten wordt en breder ingezet wordt op kamerverhuur en flexwonen. In bijlage 2 zijn voorbeelden van bestemmingsplannen opgenomen die niet specifiek gericht zijn op de huisvesting van arbeidsmigranten, maar wel een regeling bieden voor het (tegengaan van) kamerverhuur of een logiesfunctie. In toenemende mate wordt gekozen voor grootschalige huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten. Daarvoor worden afzonderlijke plannen gemaakt en locaties aangewezen. Het gaat dan om huisvesting van eenzelfde doelgroep, waarmee ook een bepaalde kwaliteit van woon- en leefklimaat is gewaarborgd. 2.2.2 Stappenplan voor regels in het bestemmingsplan De huisvesting van arbeidsmigranten kan op verschillende manieren in het bestemmingsplan worden geregeld. Als eerste moet de vraag worden beantwoord of de huisvesting rechtstreeks wordt toegestaan of met een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid. De volgende keuze gaat over de locatie: welke soort locatie is geschikt? Daarna komen regels voor de kwaliteit en tenslotte specifieke regels voor het gebruik. Het stappenplan is uitgewerkt voor huisvesting in een bestaande woning.

RECHTSTREEKS TOESTAAN

Met rechtstreeks toestaan is bedoeld het zodanig opnemen in de regels van een bestemming, dat een woning direct kan worden gebruikt voor huisvesting van arbeidsmigranten. Een vergunning is dan op grond van het bestemmingsplan niet nodig, mogelijk wel voor eventuele (ver)bouwwerkzaamheden en brandveilig gebruik. Rechtstreeks toestaan is in ieder geval mogelijk voor een bestaande, gewenste situatie. Ook is het direct toestaan hiervan uiteraard de geschikte methode bij een bestemmingsplan voor het realiseren van een specifiek project. Op de bijzonderheden van een dergelijk projectgericht bestemmingsplan wordt verder ingegaan Hoofdstuk 3. Voorbeelden van bestemmingsregelingen zijn in bijlage 3 tot en met 5 opgenomen. Punt van aandacht is dat in de praktijk wordt gewerkt met een afstandscriterium tussen verkamerde panden. Met een afstandsmaat tussen panden wordt het direct toestaan van verkamering lastig werkbaar. Het verdient dan de voorkeur te werken met afwijkingsbevoegdheden. • Dan bestaat bij de gemeente inzicht in welke panden als zodanig in gebruik zijn. Hierop kan bij een opeenvolgend verzoek voor afwijking afstemming plaatsvinden. • De reeds bestaande situatie kan dan onverkort worden gehandhaafd. Als zich binnen de afstandsmaat een pand voor huisvesting in gebruik wordt genomen, is duidelijk dat die laatste activiteit strijdig is met het bestemmingsplan.

Dan blijkt namelijk dat de reeds bestaande situatie als het ware eerst was. Dit vergt wel registratie van reeds bestaande panden.

FLEXIBILITEITSBEPALINGEN: AFWIJKINGS- OF WIJZIGINGSBEVOEGDHEDEN

Vaak heeft een gemeente behoefte aan een toetsmoment vóórdat een locatie voor huisvesting in gebruik genomen wordt. Gemeenten willen op voorhand inzicht hebben in de plannen van een initiatiefnemer en de concrete uitwerking daarvan. Het gaat dan vaak om een toets vooraf van de omvang, invloed op de woonomgeving, onderlinge afstand, beheersvorm en dergelijke. Voor die gevallen is een afwijkingsbevoegdheid of wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan een geschikte methode. Bij deze bevoegdheden kunnen voorwaarden worden gesteld, waaraan een initiatief wordt getoetst voor het verlenen van de omgevingsvergunning voor afwijken of voor het vaststellen van een wijzigingsplan. Met een afwijkingsbevoegdheid kan worden volstaan, mede gelet op de afwijkingsbevoegdheid die voor huisvesting van arbeidsmigranten in bijlage II Bor is opgenomen. Het voordeel van een wijzigingsbevoegdheid is overigens dat op de verbeelding een aanduiding kan worden opgenomen; de procedure is echter zwaarder en strookt niet met zo effectief mogelijk besturen. In bijlage 3 en 4 zijn praktijkvoorbeelden opgenomen van afwijkings- of wijzigingsregels.

GELDENDE REGELS VOOR HUISVESTING IN EEN BESTAANDE WONING Stappenschema voor een bestemmingsregeling

20/40

Bij het reguleren van huisvesting in bestaande woningen staat het bestemmingsplan centraal. Gemeenten kunnen ervoor kiezen hun bestemmingsplannen zo in te richten dat zij kunnen sturen op het gebruik van een woning. Beter gezegd: het gebruik anders dan bewoning door een huishouden. Aan de hand van de volgende stappen kunnen plannenmakers stilstaan bij de vraag hoe ze huisvesting in het bestemmingsplan willen regelen, op welke locaties dat wenselijk is, welke kwaliteitseisen gesteld worden en welke gebruiksregels er gelden. Per stap zijn voorbeelden gegeven van onderwerpen die in de regeling een plek kunnen krijgen. Deze zijn geformuleerd als dat in bestemmingsplannen gebruikelijk is. Bij stap 1 is er keuze tussen drie soorten regelingen. Bij de volgende stappen is door de indeling in kolommen aangegeven of de opties van toepassing zijn op een, twee, of alle drie de soorten regelingen. Stap 1: keuze van het instrument Specifieke gebruiksregels Rechtstreeks toestaan

Afwijken gebruiksregels 1) Bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan

Wijzigingsbevoegdheid 2) Bevoegdheid voor het wijzigen van de bestemming

Afweging: toepassen op alleen nieuwe situaties of ook op bestaande. Stap 2: keuze van de voorwaarden voor de locatie Per straat mag maximaal x% van het aantal woningen worden gebruikt voor logies. De afstand tot een ander gebouw in gebruik voor logies bedraagt tenminste x meter. Maximaal x% van het aantal woningen per unieke postcode mag worden gebruikt voor logies. Logies is alleen toegestaan in een bestaand gebouw. 3) Woningen die gebruikt worden voor logies mogen niet direct naast elkaar, tegenover elkaar, of boven elkaar gesitueerd zijn.

Stap 3: keuze van de voorwaarden voor de kwaliteit Het aantal personen per woning bedraagt ten hoogste (aantal). Per persoon is tenminste (aantal) m2 bewoonbaar vloeroppervlak beschikbaar. Er wordt voldaan aan kwaliteitsnorm x 3). Aangetoond wordt dat er geen sprake is van milieu hygiënische belemmeringen Stap 4: keuze van de voorwaarden voor het gebruik Structureel of tijdelijk Er wordt voorzien in (aantal) parkeerplaatsen per huisvestingsplaats.

21/40

Er wordt op eigen terrein voorzien in (aantal) parkeerplaatsen per huisvestingsplaats. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, daarbij is de norm van toepassing zoals opgenomen in (naam en versie gemeentelijk beleid), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt of vervangen wordt door een door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen beleidsregel, met deze nieuwe versie of beleidsregel rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein. Er dient een nachtregister bijgehouden te worden c.q. of de bewoners registreren zich in de BRP (Basis Registratie Personen). Het initiatief past in de uitgangspunten in het (naam gemeentelijk beleid). Er wordt voorzien in een door de gemeente goedgekeurd beheerplan.

1) dit instrument wordt onder de omgevingswet een omgevingsplanactiviteit, ook wel ‘binnenplanse OPA’ genoemd.

2) dit instrument komt te vervallen onder de Omgevingswet. In het omgevingsplan zou de delegatiebevoegdheid gebruikt

kunnen worden als alternatief. 3) Toe te passen wanneer het ruimtelijk niet gewenst is nieuwe gebouwen toe te voegen specifiek voor de logiesfunctie, bijvoorbeeld in een bestaande woonomgeving. 4) een directe verwijzing naar een kwaliteitsnorm of een letterlijke weergave van de inhoud daarvan komt voor. Het kan worden gebruikt als toetsingsgrond bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijken of het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Goed overwegen waar vervolgens de verantwoordelijkheid ligt voor het toezien op de naleving van de kwaliteitsnorm. Wel moet de gemeente hierbij rekening houden met het Bouwbesluit. In sommige gevallen schrijft het Bouwbesluit dwingende normen voor, waar niet van mag worden afgeweken. Als een kwaliteitsnorm waarnaar verwezen wordt daarvan afwijkt is dat niet toegestaan. De bestemmingsregels zijn onder meer gericht op het faciliteren van adequate huisvesting van arbeidsmigranten met voldoende kwaliteit. In de praktijk wordt de kwaliteit van die huisvesting steeds hoogwaardiger. Dit is ook een effect van de wensen van arbeidsmigranten; zij hebben meer keuzevrijheid in arbeidsrelaties en woonsituaties.

Aan het stellen van randvoorwaarden ten aanzien van het maximumaantal arbeidsmigranten in bijvoorbeeld een reguliere woning en een voldoende leefoppervlakte kan op gespannen voet staan als bijvoorbeeld strengere eisen worden gesteld ten opzichte van het Bouwbesluit. In de praktijk worden die regels enerzijds gesteld in verband met de kwaliteit van huisvesting en anderzijds om die kwaliteit te borgen zodat er minder overlast voor de omgeving zal optreden. Bij een te groot aantal arbeidsmigranten in een te kleine woning is dit risico aanmerkelijk groter dan bij een adequate huisvesting van een beperkt aantal arbeidsmigranten in een woning. In de voorbeeldregelingen zijn voor het regelen van dit aspect verschillende opties opgenomen, zoals afstandsbepalingen tussen de woningen of een bepaalde spreiding over een buurt. In de praktijk zorgen deze bepalingen wel voor een bepaalde balans, zonder dat die bepalingen concreet in jurisprudentie zijn getoetst. Uit een aantal praktijkvoorbeelden kwam de voorwaarde “De huisvesting mag worden gebruikt door arbeidsmigranten die (grotendeels) werkzaam zijn binnen de gemeente x.” De wens dit te regelen is begrijpelijk, zo kan gestuurd worden op het voorzien in een lokale behoefte. Dit is echter niet ruimtelijk relevant en tevens in strijd met de vrijheid van vestiging van EU-burgers.

De houdbaarheid en handhaafbaarheid van een dergelijke regeling in een bestemmingsplan zijn twijfelachtig. Bij het opstellen van beleid zou het wel toegepast kunnen worden. Dit onderwerp leent zich goed voor regionale afstemming met gemeenten en aanbieders van huisvesting.

22/40

Omgevingswet Onder de Omgevingswet zijn bepalingen zoals hiervoor zijn uitgewerkt voor bestemmingsplannen, nog steeds mogelijk. Ook afwijkingsbepalingen zijn in de vorm van een omgevingsplanactiviteit toepasbaar. Anders ligt dit voor de wijzigingsbevoegdheid. Binnen het nieuwe stelsel is hiervoor geen mogelijkheid opgenomen. In plaats daarvan kan de gemeenteraad het college ruimte bieden voor het wijzigen van een omgevingsplan door een delegatiebevoegdheid toe te kennen. Gelet op het streven naar eenvoudigere regelgeving ligt het meer voor de hand om wijzigingsbevoegdheden als omgevingsplanactiviteit vast te stellen. Daardoor verdient de keuze voor een afwijkingsbevoegdheid onder het Wro-regime nu al de voorkeur. 2.2.3 Praktijkvoorbeelden In bijlage 3, 4 en 5 zijn voorbeelden opgenomen van regels in het bestemmingsplan. De voorbeelden bestaan uit twee delen: een letterlijke weergaven van de inhoud van een aantal bestemmingsregelingen en een overzicht van bestemmingsplannen met een relevante regeling, inclusief link naar deze plannen op www.ruimtelijkeplannen.nl. In het overzicht met voorbeelden staan drie soorten plannen: 1. Over huisvesting in bestaande woningen; 2. Voor een zelfstandige voorziening (logiesgebouw); 3. Voor huisvesting bij een bedrijf. Verder is het onderscheid stedelijk gebied – landelijk gebied gemaakt.

Beide gebiedstypen hebben verschillende eigenschappen en worden beleidsmatig daarom ook verschillend benaderd. In de bestemmingsregelingen komt dit duidelijk tot uiting. Voor het buitengebied worden bijvoorbeeld vaak eisen gesteld aan een goede landschappelijke inpassing. De regelingen in de praktijkvoorbeelden zoals aangehaald in dit hoofdstuk en in de bijlage zijn niet getoetst door de rechter. In de vorige paragraaf is aan de hand van praktijkvoorbeelden beschreven hoe een werkbare regeling kan worden opgesteld. Eventuele kanttekeningen bij de juridische houdbaarheid van praktijkvoorbeelden zijn genoemd. 2.2.4 Omgevingsvergunning Wro De vergunningplicht onder de Wabo volgt uit de Wro. Een aanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan, zoals de voorwaarden die hiervoor zijn genoemd. Aan de vergunning kunnen ook voorwaarden worden gekoppeld, ter verzekering dat aan de getoetste voorwaarden blijvend wordt voldaan. Het gaat dan om voorwaarden die gelieerd zijn aan het bouwen, niet aan het gebruik. Omgevingswet Als een gemeente beschikt over een geheel nieuw omgevingsplan, dan is het omgevingsplan als eerste bepalend voor het wel of niet vergunningplichtig zijn van activiteiten. In het omgevingsplan kunnen hiervoor namelijk bepalingen worden opgenomen. Nieuw is dat voor het gebruik ook een vergunningplicht kan worden geïntroduceerd.

Alles overziende biedt het stelsel van de Omgevingswet straks betere mogelijkheden voor het reguleren van huisvesting van arbeidsmigranten en het voldoen aan hiervoor gestelde voorwaarden. 2.2.5 De Huisvestingsverordening Door gemeenten wordt soms de huisvestingsverordening ingezet om te voorkomen dat woning uit de reguliere voorraad worden gebruikt voor huisvesting van bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten (verkamering). Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten bij schaarste op de lokale woningmarkt een vergunningplicht instellen inzake woonruimtevoorraadbeheer. Artikel 21 van de huisvestingswet regelt dit onder andere voor verkamering (het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte). In onderdeel 2.3.2 wordt hier uitgebreider op ingegaan.

23/40

Uit jurisprudentie (o.a. Rb. Rotterdam 13 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1835) blijkt dat de gemeenteraad in een huisvestingsverordening alleen regels met betrekking tot het verdelen woonruimte en het wijzigen in de bestaande woonruimtevoorraad mag vaststellen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Hierdoor zijn er gemeenten die kiezen voor het instrument om hierop te sturen via het bestemmingsplan (zoals in onderdeel 2.2.1 aan bod kwam). Vanuit gemeenten is er de oproep geweest om het verbod op verkamering uit te bereiden, zodat dit makkelijker kan worden ingezet. Hiervoor is een wijziging van de Huisvestingswet nodig. Het gewenste criterium zou dan een uitbreiding zijn van het verbod op verkamering met niet alleen redenen van schaarste, maar ook leefbaarheid. Tot nu toe wordt hier geen invulling aan gegeven, omdat op de leefbaarheid en het voorkomen van overbewoning ook al met het begrip huishouden kan worden gestuurd.Dit is ook naar voren gekomen bij de evaluatie van de Huisvestingswet 2014. Naar aanleiding hiervan wordt bezien of het wenselijk is de Huisvestingswet hiertoe uit te breiden, mede in relatie tot de mogelijkheden die reeds bestaan op grond van de Wro.

Opkoopbescherming In juli 2021 heeft ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel aangenomen waarin de opkoopbescherming wordt geïntroduceerd. De bedoeling is dat dit wetsvoorstel per 1 januari 2022 in werking treedt. De opkoopbescherming bestaat uit een verbod op verhuur van nieuw aangekochte goedkope en middeldure koopwoningen, opgenomen in de gemeentelijke huisvestingsverordening. Toepassing van het instrument door gemeenten is mogelijk wanneer sprake is van schaarste, maar ook voor het behoud van de leefbaarheid, ongeacht of er schaarste is. De wettelijke grondslag voor deze maatregel vervalt overigens drie jaar nadat deze in werking is getreden. Het instrument zal dus tijdelijk beschikbaar zijn. Gemeenten kunnen de opkoopbescherming straks buurtgericht invoeren. Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad wel eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Dit is dezelfde onderbouwing die nodig is om als gemeente te sturen op de woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. In de door de gemeenten aangewezen gebieden waar de opkoopbescherming komt te gelden, kunnen woningen in uitzonderingsgevallen wel worden verhuurd. Hiervoor moet de gemeente dan een vergunning afgeven, waarbij de gemeente ook voorwaarden kan stellen.

Bijvoorbeeld op het gebied van ‘goed verhuurderschap’ Via deze link meer info: Opkoopbescherming moet starters meer kansen geven | Nieuwsbericht | Woningmarktbeleid. Verhuurdervergunning Ook is begin juli een wetsvoorstel Goed Verhuurderschap in internetconsultatie gegaan. Daarin wordt een verhuurdervergunning geïntroduceerd. Het voorstel bevat de mogelijkheid voor de gemeenteraad te besluiten in potentie alle verhuurders in de betreffende gemeente verplicht om een werkwijze te hanteren gericht op het voorkomen van discriminatie, intimidatie en het bevorderen van goed verhuurderschap. Voorts kan in sommige gebieden een vergunningplicht worden ingesteld voor de verhuur van ‘reguliere’ woonruimte. Ook kan de gemeente bepalen dat een vergunning nodig is voor de verhuur van een verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. In deze gevallen moet de verhuurder de vergunning aanvragen en zich houden aan de daarin gestelde voorwaarden. Volg de stand van zaken op: Goed verhuurderschap | Woningmarktbeleid 2.2.6 Provinciale verordening ruimte In de verordening ruimte kan de provincie instructieregels opnemen. Dat zijn regels die gemeenten moeten toepassen bij het opstellen van hun bestemmingsplannen. Ook kan de provincie rechtstreeks werkende regels opnemen, dit zijn regels die burgers rechtstreeks binden.

HUISVESTING IN DE VERORDENING

Huisvesting van arbeidsmigranten is doorgaans geen onderwerp dat expliciet in een provinciale verordening is geregeld. Wel zien we het onderwerp indirect in de verordeningen terug.

24/40

Zuid-Holland heeft het opgenomen bij de voorwaarden voor toepassing van de kruimelgevallenregeling voor agrarische bedrijven. • Noord-Holland geeft de mogelijkheid bij agrarische bedrijven in het landelijk gebied huisvesting van arbeidsmigranten voor het eigen bedrijf op te nemen in het bestemmingsplan. • Limburg heeft een regeling waarmee onder voorwaarden tijdelijk gebruik van recreatieparken voor huisvesting mogelijk is. Deze regelingen geven naast het provinciale beleid extra duidelijkheid over welke vormen van huisvesting de provincie toelaatbaar acht. Een dergelijke regeling in de verordening is niet noodzakelijk voor gemeenten om bestemmingsplannen vast te kunnen stellen of omgevingsvergunningen voor afwijken van het bestemmingsplan te kunnen verlenen voor huisvesting van arbeidsmigranten. In de praktijk zal het provinciale beleid en de rol die die provincie inneemt van groter belang zijn (zie ook onderdeel 1.2 en onderdeel 2.1.1). Wat niet wegneemt dat de provincie kan kiezen voor een instructieregel in de verordening als zij dat noodzakelijk vindt voor borging van het provinciaal belang. Een thema als wonen is wel in elke provinciale verordening geregeld, waarbij nieuwe mogelijkheden voor wonen over het algemeen gekoppeld zijn aan bestaand stedelijk gebied, of aan locaties die in de provinciale ruimtelijke visie aangewezen zijn voor stedelijke ontwikkeling. •

DE VERORDENING EN DE OMGEVINGSWET

Het instrument van de provinciale verordening ruimt wordt onder de Omgevingswet de provinciale omgevingsverordening. Veel provincies bereiden zich daarop voor door een interim omgevingsverordening op te stellen. De werking van de verordening voor de gemeente ruimtelijke plannen blijft gelijk, met instructieregels voor gemeentelijke plannen en direct werkende regels.

25/40

2.3

Landelijke kaders

De verschillende bouwwerken moeten voldoen aan de eisen die hieraan gesteld worden op grond van de Woningwet. Naast enkele algemene bepalingen in die wet, zijn de inhoudelijke voorschriften grotendeels te vinden in het Bouwbesluit 2012. Deze voorschriften zijn gesteld met het oog op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Ook zijn in het Bouwbesluit 2012 enkele meldplichten opgenomen en gelden er regels voor het bouwen, slopen en gebruiken van bouwwerken, open erven en terreinen. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en onderliggende regelgeving is geregeld in welke gevallen er voor het bouwen een vergunning nodig is, wat het beoordelingskader hiervoor is en welke procedures gevolgd moeten worden. 2.3.1 Eisen uit het Bouwbesluit De Woningwet vormt het zwaartepunt van de bouwregelgeving. Deze wet reguleert o.a. het gebruik en de staat van bouwwerken (zoals woningen). Op grond van de Woningwet worden in het Bouwbesluit 2012 eisen gesteld waaraan bouwwerken, zoals woningen, moeten voldoen. De voorschriften waar bouwwerken op grond van de Woningwet aan moeten voldoen kunnen verschillen voor nieuw te bouwen, te verbouwen of bestaande bouwwerken. Ook zijn er in het Bouwbesluit 2012 gebruiksfuncties (en nadere subgebruiksfuncties) opgenomen, waar verschillende voorschriften of niveaus van eisen voor gelden.

Deze eisen hebben betrekking op (brand)veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Bij nieuwbouw en vergunningplichtige verbouw wordt op het moment van de aanvraag van de vergunning getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit. In het geval er geen vergunning vereist is of bij bestaande bouw gelden de voorschriften van het Bouwbesluit rechtstreeks. Woonfunctie voor kamergewijze verhuur  Over het algemeen moet een woning waarin kamers worden verhuurd voldoen aan dezelfde eisen als een woning waarin geen kamers worden verhuurd.  In bepaalde gevallen gelden voor kamergewijze bewoning aanvullende voorschriften als het gaat om brandveilig gebruik. Aanvullende voorschriften gelden als het gaat om een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’ en zijn opgenomen in artikelen 6.21, 6.25, 6.26 en 6.31 Bouwbesluit 2012. Voor de toepassing van het Bouwbesluit 2012 is de woonfunctie voor kamergewijze verhuur gedefinieerd als: “niet gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden.” Een wooneenheid is een gedeelte van de woning dat bestemd is voor afzonderlijke bewoning en kan bestaan uit één of meer kamers. Daarbij gaat het niet om de planologische bestemming maar om de bedoeling van de eigenaar/verhuurder om de kamers afzonderlijk te (laten) bewonen.

Een wooneenheid maakt deel uit van de woning en is dus geen zelfstandige woning of aparte gebruiksfunctie. Overigens is een woonfunctie voor kamergewijze verhuur een verbijzondering van de reguliere woonfunctie en moet de woning die gebruikt wordt als “woonfunctie voor kamergewijze verhuur” op zich ook altijd voldoen aan de eisen die voor een woning gelden. Kamerverhuur met minder dan 5 wooneenheden (woonfunctie)  Indien er kamerverhuur plaatsvindt waarbij geen sprake is van 5 of meer wooneenheden, gelden geen extra eisen bovenop de eisen die reeds voor woningen gelden. Hierbij is ervan uitgegaan dat vergeleken met een reguliere woning geen extra risico’s voor de brandveiligheid bestaan wanneer de woning in maximaal vier wooneenheden is ingedeeld. Het gaat bij deze voorschriften echt om de indeling in afzonderlijke wooneenheden waarbij wezenlijke voorzieningen zoals keuken, douche en toilet die buiten de wooneenheden maar binnen de woning liggen, worden gedeeld. Als een eigenaar/verhuurder vier kamers verhuurt en zelf ook een aantal kamers van de woning gebruikt, moet dus worden voldaan aan de eisen voor kamergewijze verhuur. Omdat ervan uitgegaan wordt dat personen die in dezelfde wooneenheid (kamer) wonen elkaar waarschuwen bij brand is het aantal personen per wooneenheid niet begrensd.

Het Bouwbesluit is uitputtend bedoeld en gemeenten mogen dan ook geen andere of strengere eisen stellen dan het Bouwbesluit 2012. Vier weken voordat een woning voor kamergewijze verhuur in de zin van het Bouwbesluit gebruikt zal worden, dient een gebruiksmelding te worden gedaan. De gemeente kan naar aan-

26/40

leiding van die gebruiksmelding de woning wel bezoeken en het is daarbij mogelijk – zeker indien een gelijkwaardige oplossing is toegepast– dat de gemeente aanvullende eisen stelt aan het gebruik. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het plaatsen van extra blusmiddelen. De gemeente zal in een besluit hiertoe moeten aangeven waarom de extra voorzieningen nodig worden geacht. Niet alle situaties die kunnen leiden tot brandgevaarlijke situaties zijn afgedekt door de specifieke voorschriften voor brandveilig gebruik in het Bouwbesluit 2012. Om die reden zijn er in het Bouwbesluit 2012 in artikel 7.10 en 7.16 voorschriften opgenomen om dit ‘restrisico’ te verkleinen. Ook op grond van die artikelen kan een gemeente handhavend optreden. Gemeenten kunnen dus niet op grond van de Woningwet paal en perk stellen aan kamerverhuur. Daar is de Woningwet ook niet voor bedoeld. Wel gelden op grond van de Woningwet technische en gebruikseisen voor woningen en andere bouwwerken. Wanneer sprake is van kamerverhuur die tevens voldoet aan de in het Bouwbesluit opgenomen definitie ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’ gelden dus landelijk strengere eisen voor brandveiligheid. Dit betekent niet dat niet gestuurd kan worden op het tegengaan van kamerverhuur. Overbewoning Verder kent het Bouwbesluit 2012 in artikel 7.18 een algemene eis met betrekking tot overbewoning.

 Een woonfunctie wordt uit het oogpunt van gezondheid niet bewoond door meer dan een persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte. Met deze norm wordt voorkomen dat er teveel mensen in een woning wonen. Dit voorschrift kan zowel worden toegepast bij kamerverhuur in woningen als bij regulier gebruik van woningen. Op basis van dit voorschrift kan het bevoegd gezag alleen optreden in de het uitzonderlijk geval dat er zoveel mensen in een woning wonen dat dit problemen voor de gezondheid kan opleveren.  Voor gebouwen met een logiesfunctie geldt deze overbewoningsnorm niet. Die oppervlaktenormen in het Bouwbesluit 2012 (zie ook de artikelen 4.2 en 4.6 van het Bouwbesluit 2012) zijn dus niet bedoeld als volkshuisvestingsinstrumenten. Indien een gemeente beperkingen aan wil brengen in het aantal personen dat in een verhuurde woning mag wonen vanuit een volkshuisvestelijk motief dan kan men dit bijvoorbeeld op basis van de Huisvestingswet doen als voorwaarde bij de omzettingsvergunning, waarbij ook de leefbaarheid een factor vormt.

 Overigens is het in bijzondere gevallen zo dat wanneer bevoegd gezag het noodzakelijk acht dat bepaalde voorzieningen worden getroffen die hogere bouwtechnische eisen inhouden dan het bouwbesluit eist voor bestaande bouw, maar die onder het niveau van nieuw te bouwen bouwwerken blijft, zij een aanschrijving kunnen doen uitgaan op basis van artikel 13 van de Woningwet. Zo’n bijzonder geval zou kunnen bestaan bij een verandering van een normale woning in een kamerverhuurbedrijf of bij intensivering van het gebruik van een woning. Bevoegd gezag zou in een dergelijk geval de noodzaak daartoe moeten motiveren. Dit is op zich geen sturend instrument, maar kan er wel voor zorgen dat eventuele gevolgen van een bepaalde wijziging in gebruik of intensivering van gebruik in de praktijk minder merkbaar is.

2.3.2 Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet 2014 kan onder andere gebruikt worden om kamerverhuur te reguleren. Kamerverhuur is een vorm van verhuur van onzelfstandige woonruimte. De gemeente kan op basis van de Huisvestingswet een Huisvestingsverordening opstellen. Dit kan de gemeente doen indien sprake is van schaarste. De meest relevante artikelen in het kader van de huisvesting van arbeidsmigranten zijn de vergunningen inzake het woonruimtevoorraadbeheer.  Op grond van de Huisvestingswet 2014 is het verboden om zonder vergunning de in de verordening aangewezen categorieën van zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimten of te onttrekken aan de woningvoorraad.  Ook samenvoegen of tot twee of meer woonruimten te verbouwen kan de gemeente onder een vergunningplicht brengen.

27/40

Onder het onttrekken van woonruimte wordt verstaan: het aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming onttrekken dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is. Het omzetten van een woonruimte die bestemd of geschikt is voor een huishouden in onzelfstandige woonruimte wil zeggen men de woning gebruikt of onderverdeeld in meerdere kamers waarbij in die kamers verschillende huishoudens wonen, die gedeelde voorzieningen hebben.  Het begrip huishouden wordt in de Huisvestingswet 2014 niet gedefinieerd en kan indien gewenst door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening nader worden ingevuld. Zo wordt in bepaalde gemeenten onder het begrip huishouden ook een woongroep of hospitaverhuur en inwoning verstaan. Hierdoor kan de gemeente voor een groot deel zelf bepalen welke vormen van bewoning ze wenselijk acht. Hoe het begrip huishouden is gedefinieerd heeft grote invloed op de toepassing van de artikelen. Over het algemeen genomen zullen gemeenten het begrip huishouden dusdanig invullen dat arbeidsmigranten die slechts gezamenlijk voorzieningen delen veelal niet aan die definitie voldoen. In een ‘gewone eengezinswoning’ huisvesten van arbeidsmigranten zal daarmee vaak onder een vergunningplicht vallen.

Afhankelijk van de definities en soms ook de aanwijzing in bestemmingsplannen en feitelijk gebruik zou kunnen worden geoordeeld dat bij de wijze waarop sommige arbeidsmigranten van onderdak worden voorzien eerder sprake is van logies of een illegaal hotel dan van wonen. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen of het verbod tot omzetting en onttrekking zonder vergunning geldt voor alle woonruimten in de gemeente of slechts voor bepaalde typen van woonruimten, woonruimten in bepaalde wijken of woonruimte beneden een bepaalde prijs. Een vergunning tot omzetting of onttrekking wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. Hierbij kan ook rekening worden gehouden met impact van de omzetting of onttrekking op de woonomgeving en de leefbaarheid. Zo hebben bepaalde gemeenten in bepaalde wijken het maximaal aantal woonruimten bestemd voor kamerverhuur vastgesteld. Indien er nog ruimte is voor kamerverhuur wordt de omzettings- of onttrekkingsvergunning verleend. Indien het quota reeds bereikt is worden geen nieuwe vergunningen meer afgegeven.

Op deze wijze worden concentraties van kamerbewoning in bepaalde wijken voorkomen. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening ten minste de voorwaarden en voorschriften die in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte aan de vergunning kunnen worden verbonden. Zo’n voorwaarde kan een huisvestingsnorm zijn waarin het maximumaantal personen dat in de omgezette woning mag wonen wordt bepaald. De huisvestingswet biedt ruime mogelijkheden om vooraf te sturen op kamerverhuur. Het zonder vergunning omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte is een overtreding waartegen de gemeente voor zover dit in de huisvestingsverordening is bepaald, moet optreden middels een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. Dit geldt ook voor het overtreden van de voorschriften en voorwaarden die bij de vergunningverlening zijn gesteld. Dit instrumentarium kan dus ook worden ingezet om in sommige wijken en buurten waar er schaarste is, specifiek wel woonruimte toe te staan door kamerverhuur toe te staan of door de invulling van de definities ruimere mogelijkheden te creëren. 2.3.3 Kwaliteitseisen en het Bouwbesluit Veel gemeenten willen de kwaliteit van de huisvesting borgen door toepassing van kwaliteitskeurmerken zoals SNF en AKF.

In de praktijk worden deze kwaliteitskeurmerken door gemeenten als voorwaarde opgenomen voor het gebruik van huisvesting. Het stellen van een keurmerk als voorwaarde voor de aanvraag van een vergunning is juridisch echter niet houdbaar.

28/40

De grondslag om eisen te stellen aan bouwwerken zijn neergelegd in de Woningwet en het Bouwbesluit (straks Omgevingswet en Besluit bouwwerken leefomgeving). Alle voorwaarden die een gemeente mag stellen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen zijn limitatief opgesomd in de wet. De Woningwet biedt geen mogelijkheid voorwaarden te verbinden aan de omgevingsvergunning voor bouwen, anders dan de voorwaarden die in de wet zijn opgenomen. Er bestaat daardoor ook geen ruimte voor gemeenten om onderwerpen die in het Bouwbesluit zijn geregeld, zoals de bruikbaarheid van een bouwwerk, hoeveelheid toiletten, buitenruimte en brandveiligheid via een andere verordening te regelen. Aangezien de kwaliteitskeurmerken deels over zaken gaan die al in de wet geregeld zijn, kan het toepassen van het hele keurmerk niet als regel in de APV opgenomen worden. Mocht de gemeente de keurmerken willen toepassen bij vergunningverlening, dan moet dus een selectie gemaakt worden van onderdelen die niet overlappen met wettelijke regels. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om het stellen van welzijnseisen (zoals ook in de keurmerken opgenomen) die niet wettelijk zijn geregeld zoals het bereiden en bewaren van voedsel, faciliteiten om te wassen en eisen aan een matras. Het is daarbij wel een voorwaarde dat de gestelde eisen een openbaar belang dienen en niet te diep ingrijpen in de privésfeer.

2.3.4 Wet aanpak woonoverlast Met de Wet aanpak woonoverlast hebben gemeenten per 1 juli 2017 meer instrumenten in handen gekregen om woonoverlast aan te pakken. Met deze wet hebben burgemeesters de mogelijkheid om specifieke gedragsaanwijzingen (voorschriften) op te leggen aan overlastgevers die ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden veroorzaken. Dat kunnen huurders zijn, maar ook eigenaar-bewoners. Ook kan een burgemeester rechtstreeks een verhuurder aanspreken bij ernstig en herhaaldelijk overlastgevend gedrag van huurders. Een gedragsaanwijzing kan worden opgelegd aan de verhuurder als deze zich niet, of op een verkeerde manier inzet tegen ernstige en herhaaldelijke hinder. De burgemeester kan dit direct doen en hoeft daarvoor niet eerst de huurder te hebben aangesproken. De burgemeester kan pas een gedragsaanwijzing geven als alle andere mogelijke manieren om de overlast tegen te gaan zijn mislukt, bijvoorbeeld eerst waarschuwen, mediation of buurtbemiddeling inzetten. Met de Wet aanpak woonoverlast is de Gemeentewet gewijzigd door toevoeging van artikel 151d Gemeentewet.

In dit artikel is bepaald dat de raad de burgemeester bij verordening de bevoegdheid kan verlenen tot oplegging van een last onder bestuursdwang aan degene, die een woning - of een bij die woning behorend erf - gebruikt, indien door gedragingen in of vanuit die woning of dat erf omwonenden ernstig en herhaaldelijk worden gehinderd. Op grond van de gedragsaanwijzing moet de overlastgever of verhuurder bepaalde handelingen doen of juist nalaten op straffe van een last onder bestuursdwang (waaronder een tijdelijk huisverbod) of een last onder dwangsom. Wanneer ook een gedragsaanwijzing niet werkt, kan in het uiterste geval de woning gesloten worden. De Wet aanpak woonoverlast is per 1 januari 2021 gewijzigd en zijn de mogelijkheden voor gemeenten vergroot om verhuurders rechtstreeks een gedragsaanwijzing op te leggen; het geldt nu voor alle verhuurders, ongeacht wel of geen BRPinschrijving van hun huurders. Dus ook bijvoorbeeld voor uitzendbureaus die panden verhuren aan arbeidsmigranten die niet zijn ingeschreven, en waar huurders ernstige en herhaaldelijk overlast veroorzaken.

Als gemeenten gebruik willen maken van deze verruimde mogelijkheid, dan vergt dat aanpassing van het bestaande APVartikel, overeenkomstig artikel 151d, eerste lid, van de Gemeentewet (en vervalt ‘aan een persoon die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen is ingeschreven’).

29/40

3. REALISEREN VAN DE HUISVESTING 3.1

Mogelijk maken van initiatieven

3.1.1 Toepassen kruimelgevallenregeling Regelmatig dient zich een kans aan voor het realiseren van huisvesting die wel wenselijk is, maar niet past in het geldende bestemmingsplan. Uiteraard is het dan mogelijk het geldende bestemmingsplan te herzien, om aan het initiatief mee te kunnen werken. Dat is op zichzelf een zorgvuldige en geschikte aanpak. In het vorige hoofdstuk is deze aanpak beschreven De praktijk leert dat het weleens nodig is sneller te handelen om een goede kans te kunnen verzilveren. In die gevallen kan een gemeente de afwijkingsmogelijkheden benutten die de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bieden. Deze instrumenten zijn zowel geschikt voor permanente als voor tijdelijke voorzieningen. De snelste methode lichten we eruit: de kruimelgevallenregeling.

KRUIMELGEVALLEN

Op grond van art 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan voor gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Daarnaast is het op grond van de kruimellijst (Bijlage II, artikel 4, lid 11, Bor) mogelijk om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Het gaat dan om een periode van maximaal 10 jaar. Hiervoor geldt de (korte) reguliere voorbereidingsprocedure van 8 weken. De Crisis- en herstelwet biedt mogelijkheden om hier 15 jaar van te maken, zie onderdeel 3.2 hierover. Meer informatie over deze procedure is onder andere te vinden op: https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/functies/wonen/welke-vergunning/

TOEPASSING

Als een project een stedelijk ontwikkelingsproject is als bedoeld in categorie D.11.2 van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage, dan kan de kruimelgevallenregeling niet worden toegepast (dit volgt uit artikel 5, zesde lid van bijlage II Bor). De wetgever heeft het begrip ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ niet gedefinieerd, maar in de jurisprudentie is het inmiddels vrij goed uitgekristalliseerd. Zo is bepaald dat de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen, waarbij deze moeten worden bezien in verhouding tot de locatie en de omgeving daarvan. Of een voorgenomen ontwikkeling als ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ kan worden aangemerkt kan daarmee van regio tot regio verschillen. Verder is bekend dat het ontstaan van aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu niet beslissend zijn voor het antwoord op deze vraag. Cruciaal is of de ruimtelijke effecten van het initiatief vergelijkbaar zijn van met het gebruik dat in het bestemmingsplan is toegestaan. Het gaat dan om de functie, het verkeer, parkeren, gebruiksintensiteit en dergelijke alsmede de bouwmogelijkheden. Dit wordt ook gerelateerd aan de omgeving, waarbij bijvoorbeeld van betekenis is of het een gemengd gebied is, een detailhandelslocatie of buitengebied.

VOORBEELD: GEEN STEDELIJK ONTWIKKELINGSPROJECT

In een uitspraak van 22 maart 2019 geeft de voorzieningenrechter aan dat het college de bouw en het gebruik van logiesverblijven voor 300 mensen in America terecht niet als stedelijk ontwikkelingsproject heeft aangemerkt (ECLI:NL:RBLIM:2019:2684). Het gebied waar logiesverblijven zouden worden gerealiseerd grensde in deze Limburgse zaak aan andere vakantieparken en een grootschalige bedrijfsloods met parkeervoorziening en werd omsloten door een provinciale weg. De bebouwing op het perceel werd grotendeels aan het zicht onttrokken door de aanleg van groene taluds en een groenstrook. Dit maakte dat de voorzieningenrechter tot het voorlopig oordeel kwam dat het project naar zijn aard past binnen de omgeving.

VOORBEELD: WEL STEDELIJK ONTWIKKELINGSPROJECT

30/40

In een uitspraak van 4 september 2019 heeft de Raad van State geoordeeld dat het bouwen en gebruiken van 160 tijdelijke wooneenheden voor sociale huurwoningen en huisvesting van statushouders in Haarlem aangemerkt moet worden als stedelijk ontwikkelingsproject. De Afdeling bevestigt het standpunt van de rechtbank in deze zaak dat het project zal leiden tot een gehele functiewijziging van het perceel. Het perceel was een groengebied en vormde een onbebouwde geïsoleerde ruimte tussen de bebouwing van de stad en de randweg met de daarbij behorende op- en afritten. Dit groengebied zal na de bouw van de tijdelijke woningen verdwijnen en 1.940 m2 aan bebouwing worden gebouwd.

3.1.2 Afwijken van een bestemmingsplan en omgevingsplan Het afwijken van een bestemmingsplan gebeurt veelal voor het bieden van huisvestingsmogelijkheden in een zelfstandige voorziening (logiesgebouw). Hieronder wordt het gebruik verstaan van bestaande of nieuwe gebouwen, anders dan reguliere woningen. Anders dan bij huisvesting in bestaande woningen bestaat de aanpak voor zelfstandige voorzieningen uit 3 stappen, in plaats van 4 stappen. Wanneer zich de kans voordoet een zelfstandige voorziening voor huisvesting te realiseren, vindt de locatiekeuze plaats voorafgaand aan de ruimtelijke procedure. Stappenschema voor buitenplans afwijken van een bestemmingsplan Per stap zijn voorbeelden gegeven van onderwerpen die in de regeling een plek kunnen krijgen. Bij stap 1 is er keuze tussen drie soorten regelingen. Bij de volgende stappen is door de indeling in kolommen aangegeven of de opties van toepassing zijn op een, twee, of alle drie de soorten regelingen. Stap 1: keuze van het instrument Bestemmingsplan 1)

Omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan Uitgebreide Wabo-procedure 2)

Stap 2: keuze van de voorwaarden voor de kwaliteit Voldoen aan kwaliteitsnorm x ***) Per persoon is er tenminste x m2 bewoonbaar vloeroppervlak beschikbaar Er mag aan ten hoogste (aantal) personen huisvesting worden geboden Geen milieuhygiënische belemmeringen Stap 3: keuze van de voorwaarden voor het gebruik Tijdelijk, voor een periode van maximaal (aantal) jaar Er wordt voorzien in (aantal) parkeerplaatsen per huisvestingsplaats Er wordt op eigen terrein voorzien in (aantal) parkeerplaatsen per huisvestingsplaats Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, daarbij is de norm van toepassing zoals opgenomen in (naam en versie gemeentelijk beleid), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt of vervangen wordt door een door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen beleidsregel, met deze nieuwe versie of beleidsregel rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein. Er dient een nachtregister bijgehouden te worden c.1. de personen schrijven zich in bij de BRP Er wordt voorzien in een door de gemeente goedgekeurd beheerplan 1) Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt het omgevingsplan hiervoor in de plaats. 2) Onder de Omgevingswet: omgevingsplanactiviteit, ook wel buitenplanse OPA genoemd.

31/40

Procedures De reguliere procedure is het uitgangspunt in de Omgevingswet. De beslistermijn voor de reguliere procedure is 8 weken. Uitzonderingen op het toepassen van de reguliere procedure zijn: ● de situaties die op diverse plaatsen in de Omgevingswet staan en in artikel 10.24 van het Omgevingsbesluit; ● een aanvraag om een omgevingsvergunning, waarbij de aanvrager heeft verzocht of ingestemd met het toepassen van de uitgebreide procedure (16.65 lid 1b Ow); ● een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, als het bevoegd gezag hier de uitgebreide procedure op van toepassing heeft verklaard (16.62 lid 3 en 16.65 lid 4 Ow). In die gevallen wordt de uitgebreide procedure toegepast. Het bevoegd gezag beslist binnen 6 maanden na een aanvraag. Omgevingswet: buitenplanse OPA’s Het realiseren van nieuwe huisvestingslocaties zal kan onder de Omgevingswet worden gefaciliteerd als buitenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA). Dit is vergelijkbaar met buitenplanse afwijkingsbesluiten of postzegelplannen. In de loop van 2021 zal meer duidelijkheid ontstaan, op basis van studies, hoe breed, globaal of gedetailleerd een buitenplanse OPA kan of moet worden vormgegeven. 3.1.3 Creëren van daagvlak Het creëren en ook het behouden van draagvlak draagt bij aan het kunnen faciliteren van de huisvestingsopgave voor arbeidsmigranten.

In diverse beleidsnotities en rapportages worden hiervoor de volgende aanbevelingen gedaan. ● Inpassen in bestaande woonomgeving Het inpassen in de bestaande woonomgeving kan worden ingevuld door spreiding van huisvestingslocaties, het opnemen van maximum aantallen arbeidsmigranten per pand, een en ander gericht op het voorkomen van een te grote impact van huisvesting van arbeidsmigranten in een woonbuurt. ● Uitsluiten van gebieden In bepaalde gebieden kan het huisvesten van arbeidsmigranten niet wenselijk zijn, omdat in die gebieden de druk op de woningmarkt en omgeving al hoog is als gevolg van bijvoorbeeld verkamering van woningen. ● Toepassen landelijke normen voor huisvesting Het toepassen van minimumeisen van de SNF (of een vergelijkbare landelijke norm) biedt een aantal aanvullende eisen met betrekking tot parkeren, overbevolking, overlast en reinheid. Deze eisen zorgen voor een acceptabel niveau van leven in een goede en humane huisvesting, en voorkomen ook overlast voor de omgeving. ● Tegengaan overlast Om overlast en onveiligheidsgevoelens te verminderen, kan een aantal andere maatregelen worden genomen: goede analyse met betrekking tot deze problematiek en de voortgang permanent monitoren.

Een projectmatige aanpak van deze problematiek; voorlichting arbeidsmigranten (ook in hun eigen taal) met betrekking tot huisregels en omgangsvormen; aanpak van de sociale problematiek van arbeidsmigranten; strikt handhaven op meldingen van overlast, inclusief parkeerovertredingen. In het uiterste geval sluiten van panden en/of het geven van gedragsaanwijzingen in het kader van de nieuwe Wet aanpak woonoverlast; betrekken van uitzendorganisaties en verhuurders van panden om de leefbaarheid binnen de panden en in de omgeving te vergroten, onder meer door het afsluiten van prestatiecontracten; invoeren leefbaarheidstoets; regelmatige controle en handhaving van verkamerde panden; plan van aanpak van de initiatiefnemer voor het voorkomen of ter bestrijding van overlast; bij grootschalige locaties voorzien in een vervoersplan ● Leefbaarheidstoets Voor de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van de omgeving kan een leefbaarheidstoets worden toegepast. Bij deze toets zal gekeken worden naar de specifieke leefomgeving en de huidige overlastmeldingen. Er kan voor gekozen worden om de omgevingsdienst, woningcorporaties of politie hierover advies te laten uitbrengen.

32/40

●

●

33/40

Er wordt hierbij gekeken naar de weerbaarheid van de buurt, het onderhoudsniveau van het pand en de situatie in de straat (straatbeeld). Ook neemt de gemeente het klachtenpatroon uit de buurten mee bij de belangenafweging. Het kan zijn dat de vergunning wordt geweigerd, onder andere doordat de leefbaarheid wordt aangetast door het splitsen van de woonruimte. Communicatie met omwonenden Communicatie met de directe omgeving is een wezenlijk onderdeel voor het realiseren van huisvesting. De initiatiefnemer (verhuurder) is de eerstverantwoordelijke voor een goede communicatie en goed beheer. Dit houdt in dat er transparant en tijdig moet worden gecommuniceerd met de direct betrokken omwonenden, om zodoende zorg te dragen voor draagvlak voor een huisvestingsvoorziening. De rol van de gemeente is hier beperkt. Indien een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik vereist is, dan is de rol van de gemeente groter omdat een actieve medewerking van de gemeente nodig is. Voor communicatie over een nieuwe locatie kan het volgende stappenplan worden gehanteerd, waarbij de initiatiefnemer, de omgeving, college en gemeenteraad zijn betrokken: 1. Een locatie is communiceerbaar als: a. de initiatiefnemer een uitgewerkt plan heeft gemaakt dat door de gemeente globaal beoordeeld is en geen onoverbrugbare belemmeringen oplevert; b.

de initiatiefnemer aantoont aan de gemeente dat het plan haalbaar is; c. de initiatiefnemer de zeggenschap over grond heeft of kan krijgen; d. de initiatiefnemer en de gemeente goede afspraken hebben gemaakt over de communicatie gedurende het hele proces van planontwikkeling tot en met realisatie en goede beheerafspraken tijdens de exploitatie. 2. De initiatiefnemer stelt een communicatieplan per locatie op, waarin zij met de gemeente afspraken maakt over hóe en door wie direct omwonenden en andere belanghebbenden worden betrokken (informatie per brief, uitnodiging tot het bijwonen van een of meer informatieavonden en andere rechtstreekse communicatiemiddelen). De initiatiefnemer neemt hierbij het voortouw, de gemeente faciliteert en ondersteunt. 3. De initiatiefnemer start de communicatie met de direct omwonenden. De initiatiefnemer dient na een omgevingsdialoog aan te tonen dat het plan op begrip en acceptatie kan rekenen onder omwonenden en belanghebbenden. Het heeft de voorkeur het eerste contactmoment met hen zo persoonlijk mogelijk te maken. Dit houdt in dat de initiatiefnemer direct contact met hen zal zoeken. De raadsleden worden geïnformeerd als de dialoog met de direct omwonenden en andere belanghebbenden daadwerkelijk is gestart. 4. Initiatiefnemer en gemeente nodigen direct omwonenden uit voor een informatiebijeenkomst over het initiatief.

De bijeenkomst wordt zo georganiseerd dat er zoveel mogelijk ruimte is voor individuele vragen en zorgen (inloopopzet). 5. Schriftelijke reacties na de informatiebijeenkomst worden gebundeld en door de gemeente beoordeeld. Aangegeven wordt wat er van de reactie verwerkt kan worden in het definitieve plan en/of afspraken over exploitatie en beheer. Direct omwonenden en andere belanghebbenden worden opnieuw actief benaderd en geïnformeerd over de verwerking. 6. Initiatiefnemer dient het definitieve plan in door een aanvraag omgevingsvergunning. Het college informeert de gemeenteraad, direct omwonenden en andere belanghebbenden op de gebruikelijke wijze over de procedure aanvraag omgevingsvergunning. 7. Tijdens de toetsing bespreekt het college het plan en de gevoerde dialoog met de raadsleden, die hierna het college advies kunnen geven. 8. Het college neemt een formeel besluit over de omgevingsvergunning. Hierna start de wettelijk vastgelegde mogelijkheid tot formeel bezwaar. Aanspreekpunt – regisseur - verbinder Voor meldingen rondom de huisvesting van arbeidsmigranten, zoals overlast, is duidelijkheid nodig wie het aanspreekpunt is of de beheerder is. Bij verspreide woningen kan dat per pand verschillen. De directe omgeving kan over de situatie van een woning worden geïnformeerd.

Overwogen kan worden dat de gemeente voor de verspreide locaties zelf een medewerker als aanspreekpunt aanstelt. Daarmee wordt bereikt dat de gemeente zich medeverantwoordelijk voelt voor deze locaties en de bereikbaarheid van een aanspreekpunt goed kan worden gewaarborgd. Voordeel is ook

dat de gemeente beter inzicht krijgt in de situatie van een woning met arbeidsmigranten en waar nodig kan aandringen op verbeteringen. Het aanspreekpunt vervult bij voorkeur ook de rol van regisseur van verbeteringen en verbinder van alle partijen en belangen. ● Taskforce De gemeente kan een ‘Taskforce Arbeidsmigranten’ formeren. Daarin zijn gemeente, werkgevers- en werknemersorganisaties en andere belanghebbenden vertegenwoordigd. De taskforce heeft als taak oplossingen aan te reiken en te bevorderen. De taskforce draagt bij aan het opheffen van knelpunten bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Ook kan de taskforce prestatieafspraken maken voor het realiseren van huisvesting. Dat kan het gaan om bestaande gebouwen die versneld en flexibel beschikbaar worden gemaakt of nieuw te realiseren huisvesting. De taskforce staat onder leiding van het college van burgemeester en wethouders. ● Communicatie over ervaringen Communiceren over de stappen die de gemeente zet in de beleidsontwikkeling en de informatie die hiervoor wordt verzameld. Dan kan het veld zich met actuele ontwikkelingen en ideeën voeden. Hiervoor kan de gemeentelijke website worden ingezet. ● Experimenteren of pilots Tijdens de rondetafelgesprekken kunnen experimenten of pilots worden besproken om de ervaringen een extra impuls te geven.

Als partijen elkaar kennen kan dit resulteren in een samenwerking die ruime biedt om huisvestingssituaties die daarvoor nog niet in beeld waren of niet in het beleid pasten. De gemeente kan deze aanbevelingen omzetten in beleidsregels of opnemen in een programma (Omgevingswet), zodat de inzet gericht op het creëren en behouden van draagvlak herkenbaar is vastgelegd.

34/40

Voorbeeld in het creëren van draagvlak in de buurt Flex Campus Hapert Tussen het Kempisch Bedrijvenpark en de bebouwde kom van Hapert, heeft Metaal Flex B.V. een carrévormig gebouw met 120 studio’s van 34 m2 gerealiseerd, waarin 240 arbeidsmigranten kunnen worden gehuisvest. De campus heeft goede voorzieningen, zoals een kleine winkel, twee sportvelden, wasmachines en drogers, internet, glasvezel en 144 parkeerplaatsen. De realisatie van de campus was een proces van lange adem. Ondanks dat de gemeenteraad van Bladel naar aanleiding van een eerder initiatief van een andere partij reeds had ingestemd met de huisvesting van 240 arbeidsmigranten op deze locatie, heeft het toch nog ongeveer tien jaar geduurd voordat de campus kon worden opgeleverd. Roel van Heugten, eigenaar van Metaal Flex, heeft de volgende tips voor initiatiefnemers en gemeenten: 1. Betrek partijen tijdig In de week dat de koopovereenkomst voor het perceel werd getekend, heeft Metaal Flex een avond in het buurthuis belegd, waar de plannen zowel door de gemeente als door Metaal Flex zijn toegelicht. Teneinde zoveel mogelijk belanghebbenden te betrekken, zijn advertenties geplaatst in lokale kranten en zijn alle buurtverenigingen van Hapert, het college van B&W, de gemeenteraad en omwonenden voor deze avond uitgenodigd. In totaal zijn meer dan 300 uitnodigingen verstuurd.

Op de avond zelf waren ongeveer 200 mensen aanwezig. Daarbij is open en transparant gecommuniceerd, wat zorgde voor duidelijkheid bij alle partijen. 2. Neem de zorgen van omwonenden serieus De omwonenden zijn vanaf het begin in het proces betrokken. Zij gaven onder andere aan problemen te voorzien op het gebied van parkeren, (geluids)overlast en de

35/40

verkeersafwikkeling. Hiervoor is een oplossing gezocht. Zo kunnen de bewoners op eigen terrein parkeren en betaalt Metaal Flex mee aan de herinrichting van de weg. Het beheer van de campus is uitbesteed aan een partij waarmee elders in de regio goede ervaringen zijn opgedaan. Er is permanent een beheerder aanwezig. Dit wekt vertrouwen bij de omwonenden. Dat vertrouwen is verder versterkt door het instellen van een buurtcommissie, bestaande uit vier omwonenden één vertegenwoordiger van de Flex Campus en één vertegenwoordiger van Metaal Flex. De commissie komt in principe iedere 2 à 3 maanden bijeen, maar kan ook bijeen geroepen worden als de situatie daarom vraagt. Omwonenden kunnen de leden van de commissie aanspreken als ze een vraag of een klacht hebben. De commissie zorgt er dan voor dat deze worden afgehandeld. Tot nu toe (mei 2021) zijn er zes klachten ingediend, die allemaal snel konden worden verholpen. 3. Zorg voor een goede samenwerking met de gemeente Het realiseren van huisvesting is de verantwoordelijkheid van de werkgever of de huisvester, maar het is de gemeente die moet zorgen voor een goede besluitvorming. Daarbij helpt het als er goed en nauw contact is met de betrokken ambtenaren en natuurlijk met de verantwoordelijke bestuurders.

Voor de gemeente Bladel was het vooral van belang dat Metaal Flex de zorgen van de omwonenden serieus nam en hen bij de planvorming betrok. Vanwege eerdere goede ervaringen met Metaal Flex had de gemeente er vertrouwen in dat initiatiefnemer ook deze keer zijn verantwoordelijkheid zou nemen. De gemeente heeft zich daarom niet al te intensief met de ontwikkeling bemoeit. Flex Campus - De beste huisvesting voor de laagste prijs!

3.2 Ondersteuningsmogelijkheden vanuit het rijk Voor het realiseren van huisvesting zijn vanuit het rijk en een aantal andere partijen verschillende instrumenten ontwikkeld die daarbij (financieel) ondersteuning kunnen bieden. In deze handreiking zijn ze zoveel mogelijk opgenomen. Gezien het feit dat het soms gaat om een financiële regeling met een tijdslimiet zal deze informatie verouderen. Verschillende expert- en ondersteuningsteams bij RVO Vakantieparken/ aandachtsgroepen Het Expertteam Transformatie Vakantieparken helpt gemeenten om niet-vitale vakantieparken te veranderen naar een woonbestemming. In verschillende regio’s is dit interessant omdat toeristische verhuur te weinig oplevert en parken door de druk op de woningmarkt een steeds permanentere bewoning krijgen. Voor zo’n verandering is veel expertise vereist die gemeenten vaak niet zelf in huis hebben. Om gemeenten te helpen bij de transformatie, stelt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een expert- en aanjaagteam in volgens de Actie-agenda vakantieparken 2021-2022. Dit team wordt ook wel Expertteam Transformatie Vakantieparken genoemd. Zie ook de link: Expert- en aanjaagteam Transformatie Vakantieparken | RVO.nl | Rijksdienst Expertteam Woningbouw Het Expertteam Woningbouw helpt gemeenten en provincies bij woningbouwplannen die stagneren.