Groeibeelden Raalte Heino_Eindproduct DEF
Tekst van het document
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
63
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Dorpsbos: NNN-gebied
Pluimveebedrijf met richtafstand (200 m.)
AANDACHTSPUNTEN •
•
• •
• •
•
•
•
Geluidsoverlast verkeer van de N35 en N348, de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg en/of het spoor vraagt om akoestisch onderzoek en mogelijk extra geluidswerende maatregelen; Veiligheidscontour N35 met betrekking tot brand- en explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Verkenning verdubbeling N35 en bijbehorende intensivering wegverkeer heeft gevolgen voor geluidszones, luchtkwaliteit en veiligheidscontouren; Risicocontour tankstations in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden. Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Het aanwezige pluimveebedrijf kent een maximale geurcontour van 200 meter en een geluidscontour van 50 meter. Aandacht voor ontsluiting van woningbouw in spoorzone in relatie tot (mogelijke) mobiliteitsontwikkelingen: nieuwe knoop N35, langzaamverkeerstunnel bij nieuw station en onderzoek nieuwe knoop N35/N348.
Nieuwe initiatieven dienen getoetst te worden op verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren; Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen nabij het NNN-gebied is het raadzaam om potentiële verstoring in het gebied in beeld te brengen en maatregelen te treffen die mogelijk kwaliteitsverlies voorkomen; In het gebied bevindt zich een door de provincie aangewezen primair waterbergingsgebied, in dit gebied zijn nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die de waterbergende functie van de zone hinderen niet toegestaan; Het gebied kent twee aangewezen KRW-watergangen, waaronder het Overijssels Kanaal. Vanuit de bescherming van de waterkwaliteit is bij nieuwe ontwikkelingen waar mogelijk sprake is van beïnvloeding van de watergang een toets aan de Kaderrichtlijn Water doelen vereist.
► INLEIDING
► POSITIONERING
Primair waterbergingsgebied
Onderzoek naar mogelijke verdubbeling N35 Nieuwe knoop N35 (auto+fiets) Kansen, opgaven en aandachtspunten
N35 veiligheidscontour brand- en explosiegevaar
Langzaamverkeerstunnel bij nieuw station Aandacht voor geluidsoverlast N35 Risicocontour tankstation
Onderzoek naar nieuwe knoop N35/N348
Analysekaart Raalte Noord
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
64
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Noord Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
•
•
•
Vergroten differentiatie woningbouwprogramma door toevoeging aanbod in kleinere wooneenheden en lagere prijssegment; Versterken bestaande groenstructuren tussen Noord en landelijk gebied (waaronder bestaande NNN-gebieden) en behoud of versterking van de groene lobbenstructuur voor het verkrijgen van een duurzaam klimaatbestendige en natuurinclusieve stedelijke leefomgeving (woonbuurten); Kansen voor het vasthouden van water verzilveren, bij bouwen rekening houden met waterbergingsopgave oostzijde; Creëren aantrekkelijke overgang vanuit verstedelijkt gebied met verweving dorpsrand en landschap.
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
• •
•
Faciliteren tegengaan sociale segregatie tussen Raalte-Noord en de rest van de kern; Versterken aanbod aan maatschappelijke voorzieningen, onder andere op het gebied van zorg en onderwijs; Tegengaan infrastructurele en ecologische barrièrewerking spoor en N35 met versterking noord-zuid verbinding voor auto, fiets en faunasoorten rondom kanaalzone.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Conclusie Er liggen kansen om nieuwe woningen toe te voegen aan het gebied en dit te gebruiken als vliegwiel voor het doorontwikkelen van dit deel van Raalte naar een complete woonwijk met een passend voorzieningenniveau en een woningaanbod voor alle type huishoudens en inkomens. Met name in de woonbuurten Het Overstigt, Salland en Franciscushof bevinden zich nog weinig maatschappelijke voorzieningen (onderwijs, zorg, dagelijkse voorzieningen) en relatief weinig betaalbare woningen. Het toevoegen van werken aan dit gebied ligt in verband met de woonfunctie, beschikbare ruimte en matige bereikbaarheid niet voor de hand. Een uitzondering hierop vormt het verkennen van mogelijk nieuw bedrijfsgebied ten oosten van de N348. Een potentiële nieuwe verkeersverbinding (uitbuiging van de N348 in combinatie met de opwaardering van de N35) maakt dit gebied kansrijk voor de vestiging van bedrijven met een strategische infrastructurele ligging in aansluiting op bedrijventerrein De Zegge. Groot aandachtspunt hierbij is het integreren van de waterbergingsopgave in dit gebied. Een kans zou zijn om grootschalige ontwikkeling te combineren met een park dat zowel fungeert als klimatologische buffer, als buffer tussen de woonbuurten en de bedrijvigheid waar inwoners en werknemers kunnen recreëren (zie ook Raalte Oost).
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
65
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Noord
Wonen Ruimte voor toevoegen van woonmilieus met kleinere, aaneengesloten woningen. Extra aandacht en kansen voor woningen in het betaalbaar segment (sociale huur, goedkope koop). Werken Door de beschikbaarheid van nabijgelegen werklocaties elders (spoorzone, centrum, De Zegge) liggen er kansen om hier een rustige woonwijk te maken met dagelijkse en maatschappelijke voorzieningen, waarbij wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en natuurstructuur middels een voldoende robuuste groene buitenschil / dorpsrand. Werken aan huis is mogelijk. Een uitzondering hierop vormt het verkennen van een mogelijk nieuw bedrijvenpark ten oosten van de N348.
vraagt om het toevoegen van voorzieningen op het gebied van primair onderwijs, om huidige en toekomstige knelpunten tegen te gaan.
Voorzieningen De groei van het inwoneraantal in Raalte-Noord
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
66
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Oost
Het (zuid)oosten van de kern Raalte kenmerkt zich door een clustering van grootschalige, industriële bedrijvigheid op bedrijventerrein De Zegge. Dit bedrijventerrein aan de oostkant van het Overijssels Kanaal levert een belangrijke concentratie van werkgelegenheid. Het bedrijventerrein is geschikt voor bedrijven met een hogere milieucategorie (tot categorie 4.2) en huisvest diverse sectoren zoals industrie, bouw, distributie en groothandel. Het bedrijventerrein heeft een eigen planologische geluidscontour. De bedrijven die grenzen aan bebouwing hebben een maximale categorie van 3.2 (gewenste richtafstand van honderd meter), bedrijven met de hoogste milieucategorieën liggen aan de buitenste randen. De meest recente uitbreiding voor bedrijvigheid vond plaats in zuidoostelijke richting met De Zegge VII.
veiligheidsoverwegingen mag hier niet in de directe nabijheid gebouwd worden. Op het bedrijventerrein bevinden zich twee grote bedrijfspanden met een laag energielabel die op korte termijn zullen moeten worden aangepakt. Naast verduurzaming biedt dit kansen voor verdichting en vergroening.
Langs de noordrand van het terrein loopt een buisleiding voor transport van gevaarlijke stoffen. Vanuit
De Zegge grenst zowel aan de oostzijde als aan de zuidzijde aan het agrarisch buitengebied van de kern Raalte. Tussen De Zegge en de Schoonhetenseweg liggen meerdere agrarische percelen die de planologische mogelijkheid bieden voor de vestiging van intensieve veehouderijen. Het landschap ten oosten van kern Raalte kenmerkt zich door de aanwezigheid van escomplexen. Op enige afstand ten oosten van het bedrijventerrein bevindt zich het waardevolle Natura2000 gebied Boetelerveld. Een deel van het gebied Raalte Oost valt binnen de buffer van 1 km afstand van Boetelerveld. In het zuidelijk deel van het gebied loopt een hoogspan-
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
ningsleiding die momenteel ondergronds wordt gebracht. Tevens zijn direct ten zuiden van de Hertzstraat twee percelen met een waterbergende functie (vanuit de aanwijzing als primaire watergebied) aanwezig.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
67
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
AANDACHTSPUNTEN
•
•
•
•
•
•
•
► INLEIDING
► POSITIONERING
Tankstation wordt uitgefaseerd
at
sestra
Almelo
Geluidscontour De Zegge Kansen, opgaven en aandachtspunten
weg
•
Benodigde geluidruimte van aanwezige bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4.2 op De Zegge (gewenste minimale afstand van 100 meter van gemengd woongebied en 200 meter van rustig woongebied) hindert ontwikkeling geluidsgevoelige objecten; Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in relatie tot verdichting van het bedrijventerrein dienen de milieueffecten van bijbehorende intensivering van de bedrijvigheid op de omgeving zorgvuldig getoetst te worden; Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet eventueel negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van het nabijgelegen Natura2000-gebied Boetelerveld onderzocht worden aan de hand van de te berekenen stikstofdepositie voor de bouw- en gebruiksfase; Verkennen potentie tot salderingsmogelijkheden wanneer agrarische gronden uit productie worden genomen: uitstoot uit het gebied wegnemen (agrarische gronden en bedrijven) ter compensatie van de extra depositie van onder andere verkeer en bouw; Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen nabij het NNN-gebied is het raadzaam om potentiële verstoring in het gebied in beeld te brengen en maatregelen te treffen die mogelijk kwaliteitsverlies voorkomen; Risicocontour buisleiding ten zuiden van de N35, op de buisleidingen zelf en op vier meter aan weerszijden van de leiding is de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen niet toegestaan.
Risicocontour tankstation in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden. Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Risicocontour opslag propaan, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de opslagtank voldoende veiligheidsafstand behouden te worden; Het gebied wordt begrensd door een KRW-watergang: het Overijssels Kanaal, vanuit de bescherming van de waterkwaliteit is bij nieuwe ontwikkelingen waar mogelijk sprake is van beïnvloeding van de watergang een toets aan de Kaderrichtlijn Water doelen vereist.
Schoonhetense
•
Overkampswe g
Primaire waterberging
Hoogspanningsleiding
1 KM buffer Natura2000 gebied Boetelerveld
Aandacht voor potentiële verstoring in nabijgelegen NNN-gebied
Analysekaart Raalte Oost
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
68
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Oost Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
• •
• • •
•
Versterken functie De Zegge voor lokale en regionale werkgelegenheid; Afmaken, verdichten en verduurzamen van de werklocatie door uitbreiding, maar ook d.m.v. slimme clustering en stapelen door verbetering/ sloop nieuwbouw van verouderde panden met slecht energielabel; Benutten bestaande capaciteit elektriciteitsnetwerk bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen; Verkenning nieuwe mobiliteitsverbinding nieuwe knoop N35; Vergroenen bedrijventerrein (daken en straten) en versterken groenverbindingen tussen landelijk gebied en bedrijventerrein; Bij bouwen in desbetreffende gebieden kansen voor het vasthouden van water verzilveren.
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
• • •
Bij toenemende bedrijvigheid aandacht voor bereikbaarheid vrachtverkeer De Zegge; Aandacht voor net congestie bij intensivering elektriciteitsverbruik bedrijven In het gebied bevindt zich een door de provincie aangewezen primair waterbergingsgebied, in dit gebied zijn nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die de waterbergende functie van de zone hinderen niet toegestaan.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Conclusie Het toevoegen van een substantieel areaal aan werklocaties in en rondom Raalte, conform het onderzoek en advies van de Stec groep, is vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid, bereikbaarheid en het versterken van het innovatiemilieu een uitdaging. Desalniettemin liggen er - ondanks beperkende natuurwaarden - gezien de aanwezigheid bedrijvigheid, goede ontsluiting en potentiële versterking van de capaciteit en aansluiting op de N35, kansen om aan de oostrand werklocaties toe te voegen. Daarnaast liggen er mogelijkheden om stapsgewijs het bestaande bedrijventerrein te verdichten en te verduurzamen. Daarbij zal dan echter ook nog extra ruimte gevonden (of gecreëerd) moeten worden voor méér schaduw gevend groen (voor minder hitte/meer koelte), meer waterberging (ter voorkoming van waterschade aan panden), meer variatie in groen (voor meer biodiversiteit) en meer mogelijkheden om buiten te bewegen en beleven (voor gezondere en plezieriger werkomgeving). Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat verduurzaming en verdichting hand in hand moeten gaan met het maken van investeren in de openbare ruimte. In het bijzonder ligt een opgave voor om voldoende ruimte voor extra groen en waterberging te creëren.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
69
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Oost
Wonen Door de aanwezigheid van zwaardere bedrijvigheid ligt dit gebied niet voor de hand voor het toevoegen van een woonfunctie. Werken De oostzijde van Raalte biedt mogelijkheid om bedrijvigheid toe te voegen door middel van herstructurering in combinatie met uitbreiding van De Zegge langs de Hertzstraat en tevens gebruik te maken van de gebieden rondom de Wechelerweg en de zone tussen het spoor en de N35. De groene lob die hier ligt, dient daarbij wel intact te blijven als ecologische verbinding. Een andere optie is om een nieuw bedrijvenpark te ontwikkelen bij de (gewenste) nieuwe knoop oostzijde N35/N348 in combinatie met omleiding N35 Mariënheem, op voorwaarde dat hierbij de wateropgave van het primaire waterbergingsgebied wordt geïntegreerd in het ontwerp.
van voorzieningen.
Voorzieningen In dit gebied ligt geen opgave voor het toevoegen
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
70
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Zuid
In het zuiden van de kern Raalte vormt het aanwezige wandelpad in het zuidelijk deel van de wijk Vloedkampen de grens tussen bebouwing en het open essenlandschap. Ten zuiden van deze dorpsrand bestaat het landschap voornamelijk uit agrarische gronden. Tevens bevindt zich hier aan de oostzijde (naast het kanaal) een perceel dat ‘s winters functioneert als natuurijsbaan. De zuidzijde van Raalte heeft een belangrijke functie op het gebied van waterberging. Aan beide zijden van het Overijssels Kanaal zijn gronden door de provincie aangewezen als primaire waterbergingsgebieden. Daarbovenop is het gebied ten oosten van het kanaal aangewezen als ‘ondernemen met water en natuur’.
een kwalitatief ruimtelijk element in het landschap, net als het kanaal. Ten zuiden van de Overkampsweg ligt een kenmerkende percelering (es met landschappelijke waarde). De geluidscontour van bedrijventerrein De Zegge valt nog voor een klein gedeelte over het noordoostelijke deel van Raalte Zuid. In deze zone bevindt zich tevens een bosrijk gebied dat behoort tot NatuurNetwerk Nederland (NNN). In het westelijk deel ligt aan de N348 een tankstation met een risicocontour. Het gebied vormt geen onderdeel van de bebouwde kom en heeft daarom ook geen geluidswal langs deze provinciale weg.
Het landschap wordt in oost-westelijke richting doorkruist door de Overkampsweg tussen het industrieterrein De Zegge en de N348. De Overkampsweg is met zijn dubbele slingerende bomenrij
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
71
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
AANDACHTSPUNTEN •
Het gebied kent twee aangewezen KRW-watergangen, waaronder het Overijssels Kanaal. Vanuit de bescherming van de waterkwaliteit is bij nieuwe ontwikkelingen waar mogelijk sprake is van beïnvloeding van de watergang een toets aan de Kaderrichtlijn Water doelen vereist.
•
In de aangewezen NNN-gebieden en de zones On-
Kansen, opgaven en aandachtspunten
dernemen natuur en water geldt een Nee, tenzij-re-
te treffen die mogelijk kwaliteitsverlies voorkomen; Provinciale status als zone met hoogproductieve
g
landbouwgrond is kaderstellend voor nieuwe ruimte-
NNN-gebied
Risicocontour tankstation
rwe
•
ente Dev
ring in het gebied in beeld te brengen en maatregelen
uwe
NNN-gebied is het raadzaam om potentiële versto-
Nie
gime voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Nabij het
Primaire waterberging
lijke ontwikkelingen; •
Risicocontour tankstation in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden. Bij
Aandacht voor geluidsoverlast N348
Her tzstraat Overkampsweg
ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; •
Benodigde geluidruimte van aanwezige bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4.2 op De Zegge (gewenste minimale afstand van 100 meter van gemengd
Ondernemen natuur en water
woongebied en 200 meter van rustig woongebied). •
Geluidsoverlast verkeer van de N348, de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg vraagt om akoestisch onderzoek en mogelijk extra geluidswerende maatregelen;
•
Veiligheidscontour N348 met betrekking tot brand- en explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour plaatsvindt, is een kwantitatieve
Analysekaart Raalte Zuid
risicoanalyse vereist.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
72
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Zuid Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
• •
Kansen voor het vasthouden van water verzilveren door beekdal en primair watergebied landschappelijk in te richten; Versterken recreatieve functie als uitloopgebied voor het verstedelijkt gebied; Versterken bestaande groen- en blauwstructuren rondom tussen dorpskern en landelijk gebied rondom de kanaalzone.
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
•
Beschermen status als retentiegebied; In het gebied bevindt zich een door de provincie aangewezen primair waterbergingsgebied, in dit gebied zijn nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die de waterbergende functie van de zone hinderen niet toegestaan.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Conclusie De zuidrand van Raalte kent een belangrijke waterbergingsfunctie en belangrijke natuurwaarden. De zone is een van de weinige plekken van Raalte waar de waardevolle groen-blauwe structuren aanwezig en beleefbaar zijn. Het gebied heeft potentie om dit karakter te benutten en versterken met het oog op klimaatadaptatie en natuurbeleving. Het (substantieel) toevoegen van wonen en/of werken ligt niet onmiddellijk voor de hand. Hierbij speelt ook mee dat op andere plekken in de kern betere locaties zijn voor het toevoegen van wonen en werken.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
73
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Zuid
Wonen Vanwege de primaire waterbergingsfunctie leent dit gebied zich niet voor het toevoegen van nieuwe woningen. Werken Het gebied leent zich niet voor intensivering van bedrijvigheid. Voorzieningen In het gebied ten zuiden van het dorp ligt geen opgave voor het toevoegen van voorzieningen.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
74
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte West
Ten westen van de N348 bevindt zich het buitengebied van de kern Raalte. Dit gebied kent een afwisselend landschap van lager gelegen beekdalen en hoger gelegen essen. Zowel in het noordelijke als het zuidelijke deel zijn er waardevolle zandlandschappen en kenmerkende perceleringen te vinden. In het noordelijke deel loopt een natuurlijke afwatering, wat kansen biedt voor het vasthouden van water. Het buitengebied kent een hoofdzakelijk agrarische functie, waar landbouw zich afwisselt met enkele woningen, duurzame energieopwek en kleinschalige alternatieve bedrijfsfuncties. De provincie heeft het gebied aangeduid als hoogproductief landbouwgebied. Agrarische activiteit heeft echter door de jaren heen steeds meer plaatsgemaakt voor wonen en andere bedrijvigheid. Een voorbeeld hiervan is de aanwezigheid van het innovatiecentrum The Green East, een verzamelplek voor innovatieve bedrijven
► INLEIDING
► POSITIONERING
(die zich bezighouden met o.a. de eiwittransitie) met gedeelde faciliteiten. The Green East bevindt zich op één van de drie argarisch percelen die de planologische mogelijkheid bieden voor de vestiging van intensieve veehouderijen. In het zuidelijke deel van dit gebied, ter hoogte van de Broeklanderdijk, bevindt zich een concentratie van voorzieningen bij sportpark Ramele: een cluster van sportvelden, een sporthal en een sportcentrum. Dit sportpark wordt met een fietstunnel onder de N348 verbonden met de kern Raalte.
Het gebied wordt doorsneden door een hoogspanningsleiding. Langs de Wijheseweg ligt een kleinschalig zonneveld en staat een particuliere windmolen. Aan de Hondemotsweg in het noorden van het gebied bevindt zich een rioolwaterzuiveringsinstallatie. De Nieuwe Deventerweg (N348) kent geen risicocontour voor transport van gevaarlijke stoffen. Wel bevindt zich aan deze weg een tankstation met een risicocontour. Geluidsoverlast van wegverkeer van de N348 kan aan deze zijde een rol spelen bij eventuele ontwikkelingen.
In het noordelijk deel van het gebied wordt de gewerkt aan verbetering van de kruising N35/N348 met een ondertunneling van het spoor (Knooppunt Raalte). Een andere ontwikkeling die in dit deelgebied voorkomt is de planvorming voor (kleinschalige) woningbouw in het kader van het Rood-voorRood beleid.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
75
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
AANDACHTSPUNTEN VOOR VERVOLG •
•
•
•
•
•
► INLEIDING
► POSITIONERING
Barrierewerking + veiligheidscontour N348
eg esew
Wijh
Hoogspanningsleiding
rweg
•
Kansen, opgaven en aandachtspunten
vente
•
RWZI
e we D
•
Nieuwe knoop N35
Nieu
•
Geluidsoverlast verkeer van de N348, de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg vraagt om akoestisch onderzoek en mogelijk extra geluidswerende maatregelen; Veiligheidscontour N348 met betrekking tot branden explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour plaatsvindt, is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Risicocontour tankstations in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden.
Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Risicocontour opslag propaan, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de opslagtank voldoende veiligheidsafstand behouden te worden; Geurcontour aanwezige rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI), bij de ontwikkeling van geurgevoelige objecten zoals woningen dient voldoende afstand te behouden worden om geuroverlast te voorkomen; Bij ruimtelijke ontwikkeling van nieuwe gevoelige gebouwen (zoals woningen) nabij de bestaande bovengrondse hoogspanningsleiding adviseert het Rijk terughoudendheid en dient de magneetveldzone in beeld gebracht te worden; Provinciale status als zone met hoogproductieve landbouwgrond is kaderstellend voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen; De aanwezige mogelijke intensieve veehouderijen vragen aandacht voor nader onderzoek naar luchtkwaliteit, geluid en voor- en achtergrondconcentratie geur om de gewenste afstand van woningbouw te bepalen; Verkennen potentie tot salderingsmogelijkheden wanneer agrarische gronden uit productie worden genomen: uitstoot uit het gebied wegnemen (agrarische gronden en bedrijven) ter compensatie van de extra depositie van onder andere verkeer en bouw; Aandacht voor ontsluiting van woningbouw in spoorzone in relatie tot (mogelijke) mobiliteitsontwikkelingen: nieuwe knoop N35.
Nieuwe initiatieven dienen getoetst te worden op verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren.
Aandacht voor geluidsoverlast N348
Risicocontour tankstation
Analysekaart Raalte Zuid
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
76
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte West Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt
Conclusie Het toevoegen van nieuwe woningen en woonbuurten in het gebied kan niet los worden gezien van investeringen in het voorzieningenniveau en het minimaal overbruggen of ondertunnelen, maar liever omleggen, van de N348. Feitelijk vraagt dit om voldoende massa en schaalsprong van de kern Raalte om in dit gebied toekomstbestendige woonwijken te kunnen realiseren. Mede gezien de landschappelijke kwaliteiten, de functie van dit gebied als hoogproductief landbouwgebied en het feit dat er elders in en om de kern Raalte betere opties liggen om woningen toe te voegen, ligt deze locatie voor grootschalige woningbouw op dit moment niet voor de hand. Dit neemt niet weg dat er ruimte blijft voor kleinschalig wonen op de erven op basis van Rood voor Rood. Hierbij dient de kwaliteit van het landschap wel te worden geborgd, bijvoorbeeld door het opstellen van een landschappelijk ontwikkelkader met randvoorwaarden.
Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
• • • • •
Lichte intensivering van het woonlandschap met ruimte voor unieke woonmilieus binnen een nader uit te werken landschappelijk kader; Ruimte bieden voor agrariërs op hoogproductieve landbouwgrond; Doorontwikkeling the Green East tot Agro Innovatie Hub stimuleren; Ruimte voor kleinschalige, duurzame energieopwek; Versterken groen/blauw-verbindingen met kern Raalte; Bij bouwen in desbetreffende gebieden kansen voor het vasthouden van water verzilveren.
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
• •
•
Verbeteren veilige (langzaam)verkeersverbindingen tussen Raalte West en stationsgebied; Verbeteren veilige (langzaam)verkeersverbindingen tussen Raalte West en centrum en woonbuurten - barrièrewerking N348 tegengaan Aandachtsgebied net congestie bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Hetzelfde geldt voor het realiseren van een nieuwe werklocatie in het gebied. Zowel landschappelijk als economisch (innovatie, bereikbaarheid) ligt het voor de hand om nieuwe werklocaties in eerste instantie zoveel mogelijk te ontwikkelen op de plek waar de huidige bedrijvigheid is geconcentreerd. Omdat een economische functie zich goed verenigd met hoogproductieve landbouw liggen er wel kansen en mogelijkheden om de ontwikkeling van de Agro Innovatie Hub te stimuleren.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
77
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte West
Wonen Lichte intensivering van het woonlandschap binnen een nader op te stellen landschappelijk kader met kansen voor rood-voor-rood initiatieven, ruimte voor unieke woonmilieus (erfdelen, communitywonen) en innovatieve concepten zoals flexwoningen. Werken Raalte West biedt ruimte voor en versterking van agro-innovatieve bedrijvigheid rondom The Green East. Voorzieningen Behoud van het aanwezige sportcluster, geen verdere uitbreiding van voorzieningen nodig.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
78
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
5.3 GROEIBEELD KERN RAALTE Conclusiekaart op kerniveau De belangrijkste waarden, opgaven en belemmeringen voor Raalte zijn weergegeven op de kaart hiernaast, net als de reserveringen. Op basis van de analyse zijn daarnaast een aantal kansen ingetekend waarmee Raalte op een kwalitatieve manier zou kunnen groeien. Zo biedt de vernieuwing van het station niet alleen een fantastische kans om de verbinding tussen Raalte Noord het centrum te verbeteren, maar ook om de bereikbaarheid van de Drostenkamp te versterken. Daarnaast liggen er mooie kansen om het snippergroen in de wijken te verbinden in meer doorlopende, recreatieve en ecologische groenstructuren en de omliggende natuurgebieden toegankelijker te maken. Ook het kanaal kan hierin een belangrijke rol gaan spelen. De ligging van de voorzieningenclusters is een belangrijke focus voor de zoektocht naar ontwikkelingsmogelijkheden. Langs de ‘oude’ invalswegen zijn kansen voor voor verdichting/hoogbouw in het kader van bereikbaarheid en aansluiting bij het stedelijk weefsel. Bestaande plannen kunnen mogelijkheden bieden om verder op aan te haken, net als benodigde verduurzaming van verouderde panden en clustering van industrie. In kansrijke gebieden voor sponswerking dient in het geval van ontwikkeling extra aandacht te worden besteed aan een klimaatadaptief ontwerp.
Aan de noordzijde van Raalte liggen er kansen om de dorpsrand af te maken, waarbij deze verweven wordt met het ecologische netwerk.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
79
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
De gebiedsverkenningen en de conclusiekaart op kernniveau leiden tot dit groeibeeld voor Raalte. Per gebied is het groeipotentieel aangegeven voor wonen en werken, en de eventueel benodigde toevoeging van voorzieningen. Zie de legenda voor verdere toelichting.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
80
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Illustratieve doorsnede van hoogbouwaccenten ten opzichte van het ruimtelijke DNA van de bestaande bebouwing in Raalte.
Verdichting in verhouding Met woningbouw dient een goede balans te worden gezocht tussen schaal- en maatvoering van de reeds aanwezige bebouwing, en de woonbehoefte. Dat betekent dat er qua massa en hoogte accenten mogen worden gelegd, maar deze zich dienen te verhouden tot de stedenbouwkundige structuur in de gebieden en de bestaande hoogteaccenten in Raalte. Unieke locaties, zoals het stationsgebied en het centrum, kunnen worden gemarkeerd met hoogbouw tot maximaal 35 meter (of 9 lagen). Entreewegen, hoofdroutes en kruisingen kunnen op een aantal plekken worden gemarkeerd met hoogbouw tot maximaal 25 meter (of 6 lagen). Voor overige ontwikkelingen geldt een aansluiting op de algemene bebouwingshoogte van maximaal 4 lagen, waarbij het grootste deel bestaat uit grondgebonden woningen.
van Raalte in beeld gebracht zoals weergegeven op de vorige pagina. Hierbij is gewerkt met een bandbreedte van een minimaal en maximaal te realiseren aantal woningen. Het verschil tussen deze aantallen zit in de bebouwingsdichtheid, oftewel de hoeveelheid woningen per hectare. Bij de maximale bandbreedte is de bebouwingsdichtheid op de meeste plekken wat hoger, maar wel altijd zo dat het binnen het stedelijk weefsel nog steeds passend is. Voor Raalte ligt deze bandbreedte tussen de 1330 en 2470 woningen in totaal.
Middels ontwerpend onderzoek is de groeipotentie
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
81
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
6. Groeibeeld Heino
82
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
6.1 ONTWIKKELING VAN HEINO
De kern Heino kent een gevarieerd landschap dat lange tijd bepalend is geweest in de ruimtelijke ontwikkeling van het huidige dorp. Na de laatste IJstijd bestaat het landschap ter hoogte van het huidige Heino uit dekzandruggen met dalvormige, nattere laagtes. De hoger liggende dekzandruggen bieden geschikte omstandigheden voor akkerbouw en bebouwing. In de geschreven geschiedenis wordt het Heino voor het eerst benoemd in 1236 met de stichting van de Sint Nicolaaskerk. De bebouwing in het gebied is erg verspreid en bestaat uit kleine concentraties op geschikte gronden. Buiten de huidige dorpskern vestigen boeren zich op de grens van hoge en lage gronden. Binnen de kern van Heino vormt de bebouwing zich voornamelijk langs de huidige Canadastraat en later langs andere eslinten. In de late middeleeuwen ontstaat zo steeds meer
► INLEIDING
► POSITIONERING
een concentratie van bebouwing rondom de kerk en de brinken. Vanaf de 17e eeuw vestigen zich op diverse plekken in het buitengebied rondom Heino welgestelde burgers op voormalige boerenerven. Het buitengebied van Heino kent hierdoor een rijk aanbod aan buitenplaatsen, zoals De Vlaminckhorst, ‘t Rozendael en De Gunne27. Net als Raalte profiteert ook Heino in de 19e eeuw van de verbeterde regionale positie die de kern verkrijgt door de aangelegde rijksweg, de scheepvaart van het Overijssels Kanaal en de opening van de spoorlijn tussen Zwolle en Almelo. De komst van de coöperatieve zuivelfabriek versterkt de werkgelegenheid in Heino. Na de Tweede Wereldoorlog vinden diverse dorpsuitbreidingen plaats. In de jaren ‘50 en ‘60 ontstaan de wijken Molenhoek en De Kampen. Woningbouw ten zuiden van de dorpskern vindt vanaf eind jaren ‘70 plaats. De verkeersdruk in 27
het centrum van Heino is in deze decennia groot. De opening van de rondweg Heino in 1984 zorgt ervoor dat regionaal verkeer niet meer door de dorpskern rijdt. In de 21e eeuw vindt uitbreiding van de bebouwing van Heino voornamelijk plaats ten noordwesten van de dorpskern, met de aanleg van de woonbuurten Kiezebos en Molenwijk langs de Molenweg. De economische groei van Heino vindt vanaf eind jaren ‘90 voornamelijk plaats met de aanleg en recente uitbreiding van bedrijventerrein Blankenfoort tussen de Zwolseweg en de N35.
CANON VAN HEINO (CANON VAN NEDERLAND, N.D.)
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
83
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Ontwikkeling van Heino tussen
1850
1910
1970
1990
2000
2022
1850 en 2022. Bron: topotijdreis.nl
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
84
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
6.2 GEBIEDSVERKENNINGEN
Om alle ruimtelijke opgaven en kansen voor Heino zo scherp en volledig mogelijk in beeld te brengen, is er een analyse uitgevoerd aan de hand van verschillende deelgebieden. Voor Heino zijn dat er vijf: Dorpskern, Heino Noordoost, Heino Noordwest, Heino Zuidwest en Heino Oost. Elk van deze deelgebieden wordt allereerst beschreven aan de hand van functionele en stedenbouwkundige kenmerken. Per gebied volgt een weergave van de belangrijkste ruimtelijke kansen en opgaven voor het gebied in kaart en tekst. Aan de hand van deze informatie wordt de ontwikkelpotentie per gebied samengevat in een eerste beoordeling. Op basis van deze analyse is het groeibeeld voor Heino samengesteld.
► INLEIDING
► POSITIONERING
Indeling voor de gebiedsverkenningen van Heino
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
85
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Dorpskern
De dorpskern van Heino biedt ruimte aan detailhandel, horeca, maatschappelijke functies en kent daarnaast een woonfunctie. Detailhandel en horeca clusteren zich rondom de Nicolaaskerk en aan het Marktplein. Het winkelaanbod is hoofdzakelijk gericht op de dagelijkse boodschappen. In de aanloopstraten wordt detailhandel afgewisseld met maatschappelijke functies zoals de huisartsenpraktijk en het multifunctioneel centrum. Rondom het centrum bevinden zich verschillende woongebieden, die zich over het algemeen kenmerken door een ruime en groene opzet. De dorpskern kent hoofdzakelijk eengezinswoningen, maar ook staan er enkele appartementengebouwen van twee of drie lagen. Binnen de woongebieden bevinden zich enkele maatschappelijke voorzieningen op het gebied van basisonderwijs (beiden in het noordelijk deel van de kern) en gezondheidszorg. In de dorpskern is het overgrote deel van de woningen voor het
► INLEIDING
► POSITIONERING
jaar 2000 gebouwd. De dorpskern kent relatief veel panden met een laag energielabel. Belangrijke verbindingen binnen de dorpskern van Heino zijn de Zwolseweg, Dorpsstraat, de Stationsweg en de Canadastraat, die rondom de Nicolaaskerk samenkomen en de kern van Heino met de omliggende woongebieden en het buitengebied verbinden. Voor de Dorpsstraat en Zwolseweg is momenteel een herinrichtingsplan in de maak. In het centrum rondom de Canadastraat ligt een archeologisch gebied en er staan een paar monumentale gebouwen. Het zuidelijke deel van de dorpskern ligt in een beekdal en kent twee zorgcomplexen. Het Wooldhuis is recent opgeknapt, Huis ter Heijne heeft een laag energielabel en is aan verbouwing toe. Tussen het centrum en het zuidelijk deel vormt de kerkweide een gezichtsbepalende groene long.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
86
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Risicocontour tankstation
ol Zw eg w
se
Molenweg
Archeologisch gebied
Dorp sstra
at
Kansen, opgaven en aandachtspunten
Van der Capellenweg
AANDACHTSPUNTEN
► INLEIDING
► POSITIONERING
sw eg ion
raat dast
•
Cana
•
Indien ruimtelijke ontwikkelingen vallen binnen het gebied dat is aangewezen als (mogelijk) archeologisch waardevol, dan volgt een verplichting tot uitvoering van archeologisch onderzoek; Risicocontour tankstations in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden. Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Vanuit het oogpunt van waterveiligheid moet bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aandacht zijn voor bestaand overstromingsrisico (beperkt) bij een dijkdoorbraak van de IJssel (zie bijlage G).
St at
•
Bendijk
sweg
Analysekaart Heino Dorpskern
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
87
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Dorpskern Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
• •
• • •
Versterken draagvlak voor voorzieningenfunctie dagelijkse boodschappen door concentratie in de dorpskern; Verbeteren van de verblijfskwaliteit van de dorpskern; Leegstaande panden en etages vervangen of transformeren naar wonen en werken (lichte bedrijvigheid); Woningbouw nabij de kern/boodschappencentrum om in woonbehoefte te voorzien; Woningbouw nabij voorzieningenclusters op het gebied van onderwijs, sport en zorg; Aanleg doortraproute door het gebied.
► INLEIDING
► POSITIONERING
•
•
•
Verduurzaming en kwaliteitsverbetering bestaand vastgoed (kansen voor nul op de meterwoningen verzilveren, verbetering/ sloop-nieuwbouw van slechte energielabels, isolatie, warmtepompen, en zon op dak); Inspelen op veranderende woonbehoefte met het oog op demografische trends zoals vergrijzing en huishoudensverdunning; Beperken overlast verkeersdruk van doorgaand gemotoriseerd verkeer / landverkeer in de dorpskern, door slimme parkeeroplossingen, het stimuleren van lopen, fietsen en OV en het verkennen van de aanleg van een parallelstructuur langs de N35.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Conclusie Wonen in de dorpskern is bij uitstek aantrekkelijk voor senioren en andere huishoudens die graag dichtbij de voorzieningen willen wonen. Er liggen kansen om in dit gebied te voorzien in een complementair woningaanbod, bijvoorbeeld door het toevoegen van verschillende type appartementen. Voor behoud en versterking van het aanbod winkelvoorzieningen ligt een concentratie van dagelijkse en maatschappelijke voorzieningen in het centrumgebied voor de hand. Vooral langs de Dorpsstraat biedt dit kansen voor substantiele verdichting (met aandacht voor cultuurhistorische waarden) in combinatie met het realiseren van een compact centrum en de aanpak van leegstaande winkel en- of kantoorpanden. Tevens liggen er in de noordelijke buurten een aantal kansen voor opwaardering naar nul-op-de-meter-woningen. Bij sociale woningen kan dit aanleiding zijn voor een slimme totaal-aanpak.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
88
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Dorpskern
Wonen Wonen in de dorpskern is bij uitstek aantrekkelijk voor senioren en andere huishoudens die graag dichtbij de voorzieningen willen wonen. Er liggen kansen om in dit gebied te voorzien in een complementair woningaanbod, bijvoorbeeld door het toevoegen van verschillende type appartementen. Werken Inzetten op concentratie van dagelijks en maatschappelijke voorzieningen. In het gehele gebied ruimte voor bedrijvigheid in de laagste milieucategorie. Voorzieningen In Heino zijn geen bijzondere opgaven op het gebied van het toevoegen van voorzieningen. Indien hier wel sprake van is, dan leent zich met name voor het toevoegen van maatschappelijke voorzieningen de dorpskern hiervoor.
► INLEIDING
► POSITIONERING
Voor het groeibeeld van Heino Dorpskern is de afbakening van het gebied iets uitgebreid omdat er net daarbuiten kansen liggen, maar wel met de voorwaarde dat er aansluiting wordt gezocht met het bestaand stedelijk weefsel.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
89
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Noord-Oost
Het noordoosten van Heino kenmerkt zich door de aanwezigheid van een hoge mate van bedrijvigheid. Tussen de N35 en de Zwolseweg bevindt zich het bedrijventerrein Blankenfoort. Deze werklocatie huisvest bedrijven met een milieucategorie tot en met 3.2 en kent een aanwezigheid van kleine en enkele grote bedrijfspanden. De bedrijven aan beide zijden van de Zwolseweg liggen op een oude es. Oorspronkelijk werd het bedrijventerrein in oostelijk richting begrensd door de Lentheweg. Recentelijk is ten oosten van deze weg ruimte geboden voor uitbreiding van de bedrijvigheid. Met deze uitbreiding is de ruimtelijke scheiding tussen het bedrijventerrein en het landschappelijk gebied vervaagd. Ten oosten van de uitbreidingslocatie bevinden zich kavels met agrarisch gebruik. Langs de Van der Capellenweg bevindt zich de meeste bebouwing. Direct ten westen van de N35 ligt een complex van volkstuintjes. De groene Van der
► INLEIDING
► POSITIONERING
Capellenweg en het daarnaast gelegen waardevolle zandlandschap zorgen voor een kwalitatieve entree van het dorp vanuit oostelijk richting. De dorpsentree aan de westzijde kenmerkt zich door bedrijventerreinen en tankstations, waardoor de karakteristieke bebouwing langs de Dorpsstraat wordt ondergesneeuwd in het totaalbeeld. Het bedrijvencluster ‘t Zeegsveld ten zuiden van de Zwolseweg is van lage kwaliteit. Over het algemeen kenmerkt ook dit bedrijventerrein zich door de aanwezigheid van bedrijven in een lagere milieucategorie, en een enkel bedrijf in de hogere categorie. Het naastgelegen terrein van bedrijf in de voormalige melkfabriek kenmerkt zich met twee hoogteaccenten van haar silo’s, maar is ook gedateerd.
bedrijvigheid in dit gebied gepaard gaan. Andere aandachtspunten vanuit milieu zijn de geluidscontour en een veiligheidscontour voor het vervoer van gevaarlijke stoffen van de N35. Daarnaast bevinden zich aan en nabij de Zwolseweg twee tankstations met beide een risicocontour.
Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met eventuele richtafstanden die met de
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
90
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
AANDACHTSPUNTEN
•
•
•
► INLEIDING
► POSITIONERING
g we
•
se
•
Veiligheidscontour N35
ol Zw
•
Kansen, opgaven en aandachtspunten
Ro n
dw eg
He
ino
(N
35
)
Archeologisch gebied
Molenweg
Aandacht voor geluidsoverlast N35
Risicocontour tankstations
straat
•
Geluidsoverlast verkeer van de N35 (Rondweg Heino) en de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg vraagt om akoestisch onderzoek en mogelijk extra geluidswerende maatregelen; Veiligheidscontour N35 met betrekking tot branden explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour plaatsvindt, is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Risicocontour tankstations in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden.
Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Benodigde geluidruimte van aanwezige bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.2 op Blankenfoort (gewenste minimale afstand van 50 meter voor gemengd woongebied); Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in relatie tot verdichting van het bedrijventerrein dienen de milieueffecten van bijbehorende intensivering van de bedrijvigheid op de omgeving zorgvuldig getoetst te worden; Verkennen potentie tot salderingsmogelijkheden wanneer agrarische gronden uit productie worden genomen: uitstoot uit het gebied wegnemen (agrarische gronden en bedrijven) ter compensatie van de extra depositie van onder andere verkeer en bouw; Indien ruimtelijke ontwikkelingen vallen binnen het gebied dat is aangewezen als (mogelijk) archeologisch waardevol, dan volgt een verplichting tot uitvoering van archeologisch onderzoek; Vanuit het oogpunt van waterveiligheid moet bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aandacht zijn voor bestaand overstromingsrisico (beperkt) bij een dijkdoorbraak van de IJssel (zie bijlage G).
Dorps
•
Van der Capellenweg Aandacht voor geluidsoverlast Van der Capellenweg
Analysekaart Heino Noord
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
91
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Noord-Oost Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt
Conclusie In dit gebied liggen allereerst kansen om de dorpsentree via de Zwolseweg kwalitatief te verbeteren, middels het verplaatsen en tevens slim combineren van werken. Het Zeegsveld, ten (zuid)westen van de Zwolseweg, leent zich bij uitstek om te transformeren naar een gemengd gebied waar wonen gecombineerd wordt met kantoren en bedrijvigheid in de lagere milieucategorie. Hierbij past het toevoegen van verschillende typologieën in hogere dichtheden voor met name kleine huishoudens (appartementen), waarmee ook aangesloten wordt op de wens bij veel huishoudens om in de buurt van voorzieningen te wonen. Op die manier kan een gebied met meer verblijfskwaliteit, een bruisend en aantrekkelijk visitekaartje bij binnenkomst van Heino, gemaakt worden.
Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
• • • •
Afmaken, verdichten en verduurzamen van de werklocaties door middel van clustering en stapelen; Verbeteren ruimtelijke kwaliteit dorpsentree West en beschermen groene dorpsentree Oost; Aanleg doortraproute door het gebied; Bedrijventerrein klimaatadaptief maken (vergroening van daken en straten); Bij bouwen in desbetreffende gebieden kansen voor het vasthouden van water verzilveren.
► INLEIDING
► POSITIONERING
•
•
•
Verduurzamen van verouderde panden (verbetering/sloop-nieuwbouw van slechte energielabels, isolatie, warmtepompen, en zon op dak); Versterken van de ontsluitingsmogelijkheden dorpskern en bedrijventerreinen ter hoogte van N35/Zwolseweg en verkennen ontlasting van kern Heino van doorgaand gemotoriseerd verkeer / landbouwverkeer door aanleg van parallelstructuur langs de N35; Bij toenemende bedrijvigheid aandacht voor bereikbaarheid vrachtverkeer Blankenfoort en veiligheid dorpsstraten.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Bedrijvigheid die niet kan worden gecombineerd met wonen kan mogelijk verplaatsen naar Blankenfoort, mede omdat daar kansen liggen voor uitbreiding van het bedrijventerrein. Tevens ligt hier vanuit de dorpsvisie een gewenste woningbouwlocatie. Ontsluiting hiervan is echter een uitdaging vanaf de Van der Capellenweg. Een andere mogelijheid zou zijn om deze locatie te bestemmen voor werken, zodat er extra mogelijkheden worden gecreëerd voor clustering van bedrijvigheid en ontlasting van het dorpscentrum van vrachtverkeer. Aandachtspunt hierbij is dat de landschappelijke dorpsentree via de Van der Capellenweg gewaarborgd blijft.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
92
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Noord-Oost
Wonen Gemengd programma, met kansen voor het toevoegen van woningtypen voor kleinere huishoudens (senioren, starters) en eventueel gezinnen in hogere dichtheden aan westzijde van het gebied. Aan de oostzijde is het geschikter om aansluiting te zoeken met de landschappelijke uitstraling van de bebouwing rondom de Van Der Capellenweg middels grondgebonden woningtypologieën. Werken Bedrijvigheid toevoegen door middel van uitbreiding en verdichting bedrijventerrein Blankenfoort. Ten zuiden van de Zwolseweg bestaan kansen om wonen en werken te mengen, bijvoorbeeld door bedrijvigheid in de plinten met daarboven woningen, of woningen met een praktijkruimte. Met het oog op de ruimtevraag naar bedrijventerrein zou het vanuit planologisch oogpunt goed zijn om de voorkeurslocatie uit de Dorpsvisie te heroverwegen als uitbrei-
► INLEIDING
► POSITIONERING
ding voor werken in plaats van voor wonen. Dit is voordelig voor clustering van bedrijvigheid en de daarbij behorende logistiek, bovendien heeft Heino meer geschikte plekken voor woningbouw maar slechts weinig mogelijkheden voor bedrijfsterrein. Voorzieningen In Heino zijn geen bijzondere opgaven op het gebied van het toevoegen van voorzieningen. Indien hier wel sprake van is, dan leent zich vanwege de ligging en type gebied bij uitstek Heino Noordoost hiervoor.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
93
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Zuid-Oost
Het verstedelijkt gebied van Heino wordt aan de zuidelijke en oostelijke zijde omringd door een landschap met een hoge cultuurhistorische waarde met waardevolle zandgronden en een archeologische es. Aan de zuidzijde vormt de Bendijksweg een geleidelijke overgang naar het landelijk gebied. Ten zuiden van de Bendijksweg liggen plukjes NNN-gebied en aan beide uiteinden van het gebied ligt een klein monumentaal landgoed. Het landelijk gebied ten zuiden van de kern kenmerkt zich onder andere door de aanwezigheid van streekpaden en wandelroutes als aantrekkelijk (recreatief) uitloopgebied van hoge landschappelijke en natuurlijke kwaliteit. De doorgaande stationsweg vormt vanuit de kern van Heino een groene verbinding naar het treinstation. Zowel de Stationsweg als de Bendijksweg zijn met hun dubbele bomenrijen en doorzichten naar het open landschap ruimtelijke structuren van hoge kwaliteit.
Ten zuidoosten van het verstedelijkt gebied verbinden de Raalterstraat en de Raalterdwarsweg vanuit de Canadastraat de dorpskern met het buitengebied en de N35. De oostzijde van de Raalterstraat kent een voornaam groen karakter, met de aanwezigheid van een dorpsboomgaard en een kleine, groenrijke woonbuurt. Ook de zone tussen de oostelijke dorpsrand en de N35 heeft een landelijk karakter. Naast enkele agrarische percelen bevinden zich hier landgoed De Vlaminckhorst en het bijbehorende Bouwhuisbos. Dit landgoed en het bosgebied in de buurt van de dorpsrand hebben een belangrijke functie voor inwoners van Heino als groen uitloopgebied. Naast deze trekpleisters bevindt zich ter hoogte van de Dolderstraat de lokale natuurijsbaan. Op de ijsbaan na is het hele gebied onderdeel van het cultureel landschappelijk erfgoed.
Ook voor dit gebied (het oostelijk deel) geldt dat de N35 een veiligheidscontour kent en zorgt voor geluidsoverlast. Daarnaast kennen enkele panden in het gebied een laag energielabel.
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIBEELDEN
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
► ONTWIKKELSTRATEGIE
94
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Ro n
dw eg
AANDACHTSPUNTEN •
Geluidsoverlast verkeer van de N35 (Rondweg Heino) en van de spoorlijn, de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg of het spoor vraagt om akoestisch onderzoek en
Aandacht voor bestaand overstromingsrisico (beperkt) bij dijkdoorbraak IJssel;
He
ino
(N
35
)
Landgoed De Vlaminckhorst
mogelijk extra geluidswerende maatregelen; •
Kansen, opgaven en aandachtspunten
Veiligheidscontour N35 met betrekking tot brandVeiligheidscontour N35
en explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour plaatsvindt, is een kwantitatieve
NNN-gebied is het raadzaam om potentiële versto-
t
ring in het gebied in beeld te brengen en maatregelen
rstraa
Cultureel landschappelijk erfgoed
Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen nabij het
Raalte
risicoanalyse vereist; •
Bendijksweg
te treffen die mogelijk kwaliteitsverlies voorkomen; •
De status van dit gebied als cultureel landschappelijk erfgoed en de aanwezigheid van waardevolle
arsweg Raalterdw
Landgoed ‘t Rozendael
sw eg
landgoederen zijn leidend bij nieuwe ruimtelijke ont-
Aandacht voor geluidsoverlast N35
ion
wikkeling: nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten
St
at
zorgvuldig worden ingepast en de karakteristieken van het landschap (o.a. openheid) niet onevenredig aantasten; •
Verkennen potentie tot salderingsmogelijkheden
NNN-gebied
wanneer agrarische gronden uit productie worden genomen: uitstoot uit het gebied wegnemen (agrarische gronden en bedrijven) ter compensatie van de extra depositie van onder andere verkeer en bouw; •
Vanuit het oogpunt van waterveiligheid moet bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aandacht zijn voor bestaand overstromingsrisico (beperkt) bij een dijk-
Analysekaart Heino Zuid-Oost
doorbraak van de IJssel (zie bijlage G).
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
95
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Zuid-Oost Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt
Conclusie Om de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van en rondom de beide landgoederen te behouden, zijn er geen nieuwe ontwikkelingen ten westen van de Stationsweg en ten noorden van de Raalterdwarsweg mogelijk. Tevens dienen de kwaliteiten van de zuidelijke dorpsrand ten oosten van de Stationsweg, met zijn afwisseling tussen vrijstaande woonhuizen, boerenerven en het open landschap, te worden gewaarborgd. Grote nieuwe ontwikkelingen zijn hier dan ook niet wenselijk. Wel is er ruimte voor kleinschalige woningbouw via erfdeling of toepassing van de Rood-voor-Rood regeling,eventueel binnen een nader op te stellen landschappelijk kader. Ten zuiden van de Raalterdwarsweg is, mede op basis van de dorpsrandvisie, ruimte voor een grotere woningbouwontwikkeling met een uitgesproken groen en waterrijk karakter en wat meer variatie in typologieën.
Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
•
• •
•
Landschappelijke kwaliteit van landgoed Vlaminckhorst, landgoed ‘t Rozendael en de agrarische percelen met cultuurhistorische en landschappelijke waarde behouden en versterken; Versterken bestaande groenstructuren tussen dorpskern en landelijk gebied (waaronder bestaande NNN-gebieden); Verstevigen van een recreatief netwerk voor inwoners en bezoekers; Stationsweg behouden danwel versterken als groene dorpsentree van landschappelijke kwaliteit met doorzichten naar het open landschap; Bij bouwen in desbetreffende gebieden kansen voor het vasthouden van water verzilveren.
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
•
•
Versterken van de ontsluitingsmogelijkheden dorpskern Heino ter hoogte van N35/Raalterdwarsweg en verkennen ontlasting van kern Heino van doorgaand gemotoriseerd verkeer / landbouwverkeer door aanleg van parallelstructuur langs de N35; Ruimte geven aan natuurlijke afwatering.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Een uitzondering vormt de ijsbaan. Deze kent een landschappelijke beleving maar staat vooral in relatie met het dorp in plaats van het omliggende landschap, en heeft met het oog op klimaatverandering in toenemende mate een aflopende functie. Omdat de groeibeelden zijn bedoeld om de totale potentie in beeld te brengen, is de ijsbaan meegenomen als potentiele ontwikkelplek waarbij deze niet langer behoort tot het gebied Heino Zuidoost maar tot de Dorpskern.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
96
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Zuid-Oost
Wonen Vanwege de landschappelijke, cultuurhistorische en recreatieve waarden rondom de landgoederen is er aan de westzijde van de Stationsweg en ten noorden van de Raalterdwarsweg geen ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Aan de oostzijde van de Stationsweg is alleen ruimte voor kleinschalige woningbouw via erfdeling of toepassing van de Rood-voor-Rood regeling. Zo blijft de kwalitatieve overgang van dorp naar landschap behouden. Tussen de Raalterstraat en de N35 is, ook op basis van de dorpsrandvisie, ruimte voor een grotere woningbouwontwikkeling met wat meer variatie in typologieën.
Voorzieningen In Heino zijn geen bijzondere opgaven op het gebied van het toevoegen van voorzieningen. Indien hier wel sprake van is, dan ligt het voor de hand dit te realiseren/clusteren in de dorpskern of eventueel in het noordwestelijk deel.
Werken Los van bestaande agrarische bedrijvigheid biedt Heino Zuidoost geen ruimte voor nieuwe vormen van werken.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
97
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Heino Zuid-West
Ten zuidwesten van de dorpskern van Heino bevindt zich in de kom van het verstedelijkt gebied een uitloopgebied voor inwoners van het dorp. Nabij de dorpskern kent deze zone met name een recreatief gebruik. Dit gebruik wordt grotendeels bepaald door de concentratie van sportvoorzieningen bij Sportpark de Kampen. Naast het Sportpark bevindt zich binnen dit gebied ook een begraafplaats. Op verdere afstand van de dorpskern wordt het landschap vooral benut voor agrarische doeleinden. Het gebied ligt grotendeels in een beekdal, met uitzondering van een kleine es langs de Brinkweg in het noorden. Het gebied tussen de Rozendaelseweg, de Bendijksweg en de Stationsweg heeft met zijn waardevolle zandgrond, natuurlijke afwatering en een recreatieve route een hoge landschappelijke waarde. De Rozendaelseweg, de Bendijksweg en de Stationsweg zijn tevens met hun dubbele bomenrijen en doorzichten naar het open landschap ruimte-
► INLEIDING
► POSITIONERING
lijke structuren van hoge kwaliteit. Verdichting van deze linten met woningbouw is niet gewenst. Langs de Bendijksweg liggen een aantal monumentale boerderijen. In het verlengde van de Rozendaelseweg en de Bendijksweg bevindt zich landgoed ‘t Rozendael. In de omgeving van de wegen wordt de aanwezigheid van agrarische percelen afgewisseld met enkele kleine clusters van woningen. Enkele panden in het gebied hebben een laag energielabel, wat op termijn mogelijk aanleiding kan geven tot nieuwe ontwikkelingen. In het zuidelijke gedeelte van de Brinkweg wordt het perceel van het voormalig tuincentrum Van der Vechte herbestemd naar een woonfunctie.
sportcomplex en langs de Stationsweg.
Op het gebied van milieu kent dit gebied geen grote belemmeringen. Ook is er geen sprake van planologische ruimte voor intensieve veehouderijen op de agrarische percelen. De meeste kansen voor het vasthouden van water liggen op en rondom het
► OPGAVEN EN AMBITIES