Groeibeelden Raalte Heino_Eindproduct DEF
Tekst van het document
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
31
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
recreatie, en zorgvuldige inpassing van nieuwbouw. Het heeft daarbij de voorkeur om het realiseren van nieuwe woningen zoveel mogelijk binnen of naast bestaand bebouwd gebied te laten plaatsvinden, waarbij woningbouw zo min mogelijk ten koste gaat van waardevol groen, binnen en buiten de kern. Indien nieuwe uitleglocaties nodig zijn, dan ligt de keuze zoveel mogelijk op geclusterde woningbouwontwikkeling en het mogelijk toevoegen van enkele woningen in een lint, zonder het lint volledig dicht te bouwen. Daarbij is aandacht nodig voor aansluiting bij de identiteit van het gebied en het behoud van het dorpse karakter. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is aandacht voor de overgangen van bebouwd gebied en het omliggend landschap en een toekomstbestendige verweving van rood, groen en blauw, passend bij de identiteit en karakter van het gebied, het vertrekpunt. Zo wordt ruimte geboden aan het instandhouden en versterken van kwalitatief hoogwaardige dorpsranden en een goede toegang vanuit
de wijken naar het buitengebied. Ook uit de digitale vragenlijst komt naar voren dat inwoners vanuit het Raaltense karakter als plattelandsgemeente waarde hechten aan een vitaal buitengebied.
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
Passend bij het stedelijk weefsel Daarnaast is het van belang dat ontwikkelingen niet alleen rekening houden met waardevolle cultuurhistorische en landschapselementen, maar ook dat deze aansluiten bij het stedelijk weefsel dat in beide kernen aanwezig is, oftewel het ruimtelijk DNA van de bestaande bebouwing. Voor zowel Raalte als Heino geldt dat het overgrote deel van de bebouwing bestaat uit laagbouw met een concentratie van appartementen in beide centra, waar in een of twee lagen boven de winkels wordt gewoond. Ook zijn er een aantal hoogteaccenten te vinden in en rondom de centra die unieke locaties vormen in de dorpen, zoals de kerktorens en de silo’s.
► GROEIPRINCIPES
In Raalte staan er daarnaast op een aantal plekken appartementengebouwen die hoger zijn dan de gemiddelde bebouwing. Deze zijn meestal gesitueerd langs hoofdroutes en/of op hoeken van kruisingen waarmee ze hun plek in het stedelijk weefsel markeren. Inbreiding of verdichting is onlosmakelijk verbonden met het toevoegen van gestapelde bouw. De respons op de digitale vragenlijst toont dat het overgrote deel van de deelnemers positief staat tegenover de bouw van nieuwe appartementen. Op basis van het bestaande stedelijk weefsel wordt in het groeibeeld per dorp bepaald welke hoogteaccenten waar acceptabel zijn, bijvoorbeeld om hoofdroutes te markeren of unieke nieuwe plekken te creëren. Zo kan er groei plaatsvinden binnen de grenzen van het dorp terwijl het ruimtelijk DNA van de bestaande bebouwing wordt versterkt.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
32
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte
Heino
Ruimtelijk DNA van de bestaande bebouwing. In en rond het centrum is een duidelijke concentratie van appartementen, maar nooit hoger
Ook hier bevindt zich een kleine concentratie aan appartementen in het centrum en langs de
dan vier lagen. Daarbuiten komen appartementengebouwen weinig voor, maar dan zijn ze
hoofdwegen daarnaartoe, maar de bebouwing is nergens hoger dan drie verdiepingen. De
meestal wel hoger dan vier verdiepingen (rondom kanaal en in Raalte Noord). De hoogteac-
hoogteaccenten worden gevormd door twee kerktorens, het Dorpshuus en silo’s.
centen worden gevormd door kerktorens, silo’s en een watertoren.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
33
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
4.2 SLIM EN EFFICIËNT RUIMTEGEBRUIK
Combineren van functies De druk op de ruimte is groot. Ook in Raalte en Heino. Woningbouw, werklocaties, landbouw, klimaatopgaven, mobiliteit, de energietransitie, maar ook kwalitatief hoogwaardige publieke ruimtes vechten om hun ruimte en aandacht. Dat betekent dat een zuinige omgang met de ruimte geboden is. Er is daarom een sterke voorkeur voor het combineren van functies boven het toepassen van enkelvoudige functies. Zoals het combineren van functies in de centra, wonen en werken bij bedrijvigheid met lage milieucategorie en maximale besparing en opwek van energie in het vastgoed. Dat biedt bovendien kansen om centra, buurten en werklocaties toekomstbestendiger en aantrekkelijker te maken.
ontmoetingsplekken in de buurten en om daarmee een goede bereikbaarheid (nabijheid) van voorzieningen te creëren. Nieuwe woningbouw vindt bij voorkeur plaats op 5-10 minuten fietsafstand en 12-15 minuten loopafstand van basisvoorzieningen (winkels, maatschappelijk, ontmoetingsmogelijkheden). Ook om daarmee het autogebruik binnen de kern zoveel mogelijk te beperken.
Nieuwe woningen zoveel mogelijk nabij voorzieningen Slim en efficiënt omgaan met de ruimte betekent ook het inzetten op voldoende voorzieningen en
Zoals eerder benoemd positioneren Raalte en Heino zich binnen de gemeente en de regio als twee kernen met een goed en divers voorzieningenaanbod. De diverse voorzieningen zijn over het algemeen goed bereikbaar per fiets, auto en OV. Een gedetailleerd overzicht van de aanwezige functies en voorzieningen per kern is te vinden in bijlage H. Het goede voorzieningenniveau van de centra van Raalte en Heino is een kwaliteit, maar geen vanzelfsprekendheid. Uit de digitale vragenlijst blijkt dat inwoners het belangrijk vinden dat deze voor-
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
zieningen behouden blijven. Om de centra vitaal en krachtig te houden moet er ruimte zijn voor multifunctioneel programma en voldoende gelegenheid om te wonen en werken, om daarmee ook leegstand te voorkomen. Door extra woningen te creëren in de vitale en multifunctionele centra in Heino en Raalte wordt het draagvlak voor voorzieningen vergroot en wordt aandacht aan toegankelijkheid en inclusiviteit geboden. Benutten potentie bestaande woningvoorraad Wanneer de groeiambitie binnen 10 jaar wordt gerealiseerd (3.000 woningen), groeit de woningvoorraad in de gemeente Raalte met circa 18%. Dat is weliswaar fors, maar betekent ook dat een groot deel van de woningvoorraad er al staat en dat oplossingen voor het voorzien in de woningbehoefte zeker ook in de bestaande woningvoorraad gezocht moeten worden. Er bestaande verschillende opties om de bestaande woningvoorraad beter te
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
34
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
benutten. Opties die onderzocht kunnen worden, zijn bijvoorbeeld woningaanpassing/-verbouwing, splitsing, optoppen, samenvoeging, het delen van huurcontracten (Friendswonen), maatwerk bij kostendelersnorm en het wonen in bijgebouwen (mantelzorgwoning op het erf). Uitgangspunt is om hierbij aan te sluiten bij de capaciteiten van de woningvoorraad, de omgeving (bijvoorbeeld voldoende parkeergelegenheid) en de sociale samenstelling van buurten. Ook inwoners gaven in de digitale vragenlijst aan dat het belangrijk is om te onderzoeken hoe de bestaande voorraad aangepast kan worden. Het faciliteren van woningsplitsing wordt door respondenten van de vragenlijst overwegend positief ervaren.
drijventerreinen. Er wordt gestreefd naar een clustering van werken, wonen en mobiliteit. De regionale mobiliteitstransitie van de regio Zwolle zet in op verdichten van kernen, ontwikkelen rond OV-knooppunten en het mengen van wonen en werken om het aantal reisbewegingen te verkleinen. Dat betekent dat eventuele (extra) groei op goed bereikbare locaties plaatsvindt. Nieuwe werklocaties worden zoveel mogelijk gezocht in gebieden waar de impact op de leefbaarheid beperkt is en in verband met klimaatadaptatie bij voorkeur een positieve impact op water en bodemsysteem.
Efficiënte en slimme werklocaties Slim ruimtegebruik kan ook een bijdrage leveren aan het verbeteren van de toekomstbestendigheid en concurrentiepositie van nieuwe én bestaande be-
Verbeteren bereikbaarheid Het is van belang om nieuwe ontwikkelingen een bijdrage te laten leveren aan de bereikbaarheid van de kernen ten opzichte van de stedelijke centra en elkaar. Belangrijk daarbij is het reduceren van de belasting en congestie en het bevorderen van gezond bewegen. Nieuwbouw kan worden ingezet
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
om lopen en het gebruik van de fiets en openbaar vervoer te stimuleren25. Raalte en Heino liggen in de stedelijke regio’s Zwolle en Deventer. Veel inwoners en organisaties uit Raalte verplaatsen zich dagelijks binnen dit regionale systeem. Vanuit Raalte en Heino zijn dagelijks veel regionale pendelstromen. De inkomende pendel komt van vrijwel alle omliggende gemeenten. De uitgaande pendel is overwegend op Zwolle en Deventer gericht. Dat leidt er onder andere toe dat met name de N35 zwaar belast is, maar ook de N348, met name tijdens de spitsmomenten. Autoverkeer gebruikt relatief veel ruimte (straatprofiel, parkeerplaatsen). Ruimte die ook benut kan worden voor andere functies, zoals wonen. Groei biedt kansen om een transitie naar een diverser 25 DOOR HET HANTEREN VAN HET STO(M)P-PRINCIPE (IN VOLGORDE: STAPPEN, TRAPPEN, OV, MAAS, PRIVÉ-AUTO) BIJ INRICHTING VAN DE RUIMTE.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
35
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
gebruik van mobiliteitsvormen aan te grijpen.
Investeringen in de regionale infrastructuur De gemeente, provincie en Rijk werken samen aan om de leefbaarheid, verkeersveiligheid en de doorstroming van de N35 te verbeteren. De partijen werken de komende jaren aan het verbeteren van de kruising N35/N348 (Knooppunt Raalte) en de opwaardering van de N35 tussen Wijthmen en Nijverdal naar een regionale stroomweg met mogelijk 2x2 rijstroken. Daarnaast werken de partijen aan het verbeteren van station Raalte en Heino. De P+R terreinen worden onder ander vergroot, er komt een extra ondergrondse langzaamverkeersver binding ter hoogte van het station Raalte en de stations krijgen zijperrons. Verder wordt er een lobby door de Regio Zwolle en Twente en de provincie gevoerd om de het spoor tussen Zwolle-Twente-Munster verdubbeld te krijgen.
Door het stimuleren en faciliteren van fietsen, wandelen en openbaar vervoer kan lokaal autoverkeer zoveel mogelijk beperkt worden. Ook liggen mogelijkheden in het beter benutten van strategisch gelegen parkeerterreinen die efficiënter opgelost kunnen worden (centrale clustering), differentiatie van parkeernormen (met lagere parkeernormen bij locaties met voldoende mobiliteitsalternatieven) en het slim inzetten van dubbelgebruik bij ontwikkelingen in en rondom het centrum.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
36
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
4.3 KLIMAATBESTENDIG EN DUURZAAM ONTWIKKELEN
Groen groeit mee Toekomstbestendige kernen zijn kernen met een aantrekkelijke groene en gezonde leefomgeving. Zowel Raalte en met name Heino hebben daarbij troeven in handen, met groene woonomgevingen en de ligging in het Sallandse Landschap en direct naast natuurgebieden en landgoederen (zie ook de analysekaarten in bijlage H). Behoud en versterking van dit groen maakt de kernen niet alleen aantrekkelijk, maar ook toekomstbestendig in relatie tot klimaatadaptieve opgaven. Het klimaat verandert in rap tempo. Klimaatverandering leidt onder andere tot pieken in warmte (hitte), droogte en tot extreme neerslag van hemelwater. Ook voor de kernen Raalte en Heino heeft dit een impact op het gebruik en de inrichting van de leefomgeving (zie bijlage G). In de toekomst is de verwachting dat wateroverlast vaker voorkomt naarmate er meer regen in kortere periodes valt
► INLEIDING
► POSITIONERING
(intensiteit). Over het algemeen blijkt dat vooral bestaand stedelijk gebied vaker last heeft van wateroverlast dan landelijk gebied. Het is van belang dit mee te wegen in nieuwe ontwikkelingen voor een klimaatadaptieve situatie. Uit de Atlas voor de Leefomgeving blijkt dat beide kernen van Raalte en Heino een beperkt stedelijk hitte-eiland effect laten zien, met uitzondering van de centra van Raalte en Heino en bedrijventerrein De Zegge (veel hittestress door platte daken en verharding). Het stedelijk kerngebied is hierbij aanzienlijk warmer dan het aangrenzende buitengebied. Hoewel beperkt, kan de kwaliteit van de leefomgeving hierdoor minder zijn dan in het buitengebied. Met uitbreiding van het stedelijk gebied zal zonder maatregelen het hitte-eiland daarnaast verder toenemen. De effecten van klimaatverandering brengen risico’s met zich mee voor de begaanbaarheid van wegen, schade en overlast in woonwijken, in verblijfsge-
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
bieden en aan panden. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen zo worden vormgeven dat wateroverlast of schade door droogte wordt beperkt. Ook kunnen gebouwen en de openbare ruimte zo ontworpen worden dat het er in de zomer niet te heet wordt voor de bewoners of werknemers. Water en bodem leidend Het is van belang om de impact van klimaatverandering aan te pakken bij de bron. Dit kan door in te zetten op maatregelen die op duurzame wijze de wateropgave verlichten en passend zijn bij het natuurlijke bodem- en watersysteem. Het ontwikkelen van nieuwe woon- en werkgebieden of gebouwen moet leiden tot een verkleining van de klimaat- en wateropgave en aan kunnen sluiten bij het natuurlijke systeem van het gebied. Het bodem- en watersysteem zijn daarom leidend bij het maken van de keuzes in het kader van de
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
37
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
groeibeelden. De kenmerken, krachten en kwetsbaarheden van het systeem bepalen op kern- en gebiedsniveau welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet geschikt zijn met het oog op het beschermen en versterken van het bodem- en watersysteem. Nieuwe functies moeten kunnen aansluiten bij het natuurlijke systeem van het gebied. Dat betekent dat het belangrijk is om grondwaterpeilen en zoetwaterbeschikbaarheid sturend te laten zijn in de keuzes van de functie en om zoveel mogelijk grondwater- en infiltratieneutraal te bouwen. Natuurlijke oplossingen hebben daarbij de voorkeur boven technische oplossingen.
overstroming vanuit de stroomregio van de IJssel (zie bijlage G). Voor Raalte is dit niet van toepassing. In het algemeen neemt door klimaatverandering de onzekerheid bij de schatting van de kans op een overstroming voor toekomstige situaties toe.
Vanuit het oogpunt van waterveiligheid is het belangrijk om woningbouw te vermijden in overstroombare gebieden, gebieden met een slappe ondergrond of gebieden met een natte bodem. Deze risico’s zijn in de regio relatief gering. Het gebied ten noordwesten van Heino kent een kleine kans op
In het noordoosten en zuiden van de kern Raalte liggen twee door de provincie Overijssel aangewezen primaire watergebieden. Primaire watergebieden zijn (als zodanig aangewezen) laaggelegen gebieden in de buurt van steden en dorpen die bij hevige neerslag ruimte bieden voor waterberging. In de primaire watergebieden is het belang van het water kaderstellend. Hier is geen ruimte voor initiatieven die de wateropvangfunctie belemmeren. Dit betekent niet dat ontwikkelingen uitgesloten zijn: nieuwe bebouwing is toegestaan, mits het waterbergend vermogen niet wordt aangetast. Nieuwe kapitaalintensieve functies worden zoveel mogelijk geweerd in verband met de kans op schade, tenzij aange-
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
toond kan worden dat het waterbergend vermogen er niet op achteruit gaat of zelfs verbeterd wordt. Kortom, nieuwbouw/transformatie dient bij te dragen aan het inrichten van een klimaatadaptieve, waterrobuuste, natuurinclusieve en gezonde woonomgeving met vergroening van de openbare ruimte en het stimuleren van klimaatrobuuste ingrepen. Nieuwbouw maximaal energiezuinig De gemeente Raalte heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Naast investeren in energieopwek en het terugdringen van de CO2-uitstoot, ligt er ook een opgave in het vinden van alternatieven voor het verwarmen van woningen. De transitie naar een aardgasvrije bebouwde omgeving vraagt om verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, maar ook om investeringen in toekomstbestendige nieuwbouw (zie ook de analysekaarten in bijlage H). Vanuit wetgeving moeten nieuwe woningen mini-
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
38
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
maal voldoen aan de eisen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Deze eisen houden in dat nieuwbouw aardgasvrij en Bijna Energieneutraal (BENG) moet zijn. Naast energiezuinige woningen, liggen er ook kansen om te investeren in energieneutrale of energieleverende woningen. Uitgangspunt daarbij is dat investeringen in duurzaamheidsmaatregelen bij nieuwbouw zich op termijn terugbetalen in de vorm van besparing op de woonlasten. Ook de samenleving hecht waarde aan de energieprestaties. Zo geeft een respondent uit de digitale vragenlijst aan “Zorg voor goed geïsoleerde woningen, die toekomstbestendig zijn en duurzaam”.
externe veiligheid, luchtkwaliteit, geurhinder, stikstof, bodemkwaliteit, grondwater en aantasting van natuur (Natura 2000) en negatieve effecten op beschermde soorten (flora of fauna). Vanuit dit oogpunt hebben ontwikkelingen op grotere afstand van het Natura2000 de voorkeur. Voor Raalte en Heino geldt dat met name ontwikkelingen nabij het Boetelerveld een grotere kans hebben op een negatief effect op de omgeving. In de groeiopgave is het daarom raadzaam om voornamelijk op zoek te gaan naar locaties op grotere afstand van kwetsbare natuur.
Voorkomen extra milieubelasting Tot slot ligt er een uitdaging om extra milieubelasting op de natuur door nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk te voorkomen. Denk aan geluid,
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
39
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
5. Groeibeeld Raalte
40
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
5.1 ONTWIKKELING VAN RAALTE
De kern Raalte bevindt zich op oude Sallandse grond. Archeologische vondsten wijzen op menselijke activiteiten die teruggaan tot de nieuwe Steentijd. In het jaar 2023 is het precies 900 jaar geleden dat Raalte voor het eerst wordt vermeld in de geschreven geschiedenis als kern-esdorp. In deze periode is Raalte een gebied waar diverse essen met boerderijen worden aangelegd en beheerd. In de daaropvolgende eeuwen ontwikkelt Raalte zich vanuit een buurtschap en viersprong van wegen rondom de bestaande kerken geleidelijk als plattelandscentrum. De aanleg van het Overijssels Kanaal (1855), de spoorlijnen Ommen-Raalte (1910) en Zwolle-Almelo (1865) en de rijksweg (de tegenwoordige N35) versterkt de gunstige ligging van de kern Raalte. Als gevolg van deze ontwikkelingen neemt aan het begin van de 20e eeuw de bebouwing en bedrij-
vigheid in het dorp gestaag toe26. De groei van het dorp ontstaat in eerste instantie voornamelijk op de enk ten westen van het kanaal. Na de Tweede Wereldoorlog wordt ook het gebied ten oosten van het kanaal bebouwd. Vanaf de jaren ‘60 en ‘70 komt de groei van het dorp in een stroomversnelling. Begin jaren ‘60 ontstaat ten noorden van het centrum de wijk Blekkerhoek. Hierop volgen uitbreidingen ten zuiden en westen van het dorpscentrum: de huidige buurten Olykampen, Westdorp en Langkamp. In het centrum en langs het kanaal neemt de bedrijvigheid toe, door de vestigingen van industrie zoals het timmerbedrijf Douma en veevoerbedrijf Booijink. De groei vanuit het centrum naar het noordwesten, zuidwesten en zuiden werd tot de jaren ‘80 ruimtelijk begrensd door de spoorlijn, de N35 en de huidige N348. Met de ontwikkeling van de wijk Het 26
► INLEIDING
► POSITIONERING
Raan is in de jaren ‘80 de sprong over het spoor en de N35 gemaakt. Na de eeuwwisseling wordt de groei ten noorden van het spoor en de autoweg verder ingezet met het ontstaan van het Overstigt en de ontwikkeling van nieuwbouwwijk Franciscushof. Tevens is in deze periode op de Enk ten oosten van het kanaal een woonwijk in de plaats gekomen voor industrie. Het zuidoostelijk deel van Raalte is nog altijd bestemd voor bedrijvigheid. Hier bevindt zich bedrijventerrein De Zegge. Extra vraag naar ruimte voor industriële bedrijvigheid in de kern Raalte leidde de afgelopen twee decennia tot een uitbreiding van de industrie in zuidelijke richting in voormalig agrarisch gebied.
BRON: CANON VAN RAALTE (CANON VAN NEDERLAND, N.D.)
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
41
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Ontwikkeling van Raalte tussen
1850
1930
1970
1990
2000
2022
1850 en 2022. Bron: topotijdreis.nl
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
42
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
►
RUIMTEVOLK
5.2 GEBIEDSVERKENNINGEN
Om alle ruimtelijke opgaven en kansen voor Raalte zo scherp en volledig mogelijk in beeld te brengen, is er een analyse uitgevoerd aan de hand van verschillende deelgebieden. Voor Raalte zijn dat er zeven: Stationsgebied (Spoorzone + Centrum), Drostenkamp, Woonbuurten, Raalte Noord, Raalte West, Raalte Zuid en Raalte Oost. Elk van deze deelgebieden wordt allereerst beschreven aan de hand van functionele en stedenbouwkundige kenmerken. Per gebied volgt een weergave van de belangrijkste ruimtelijke kansen en opgaven voor het gebied in kaart en tekst. Aan de hand van deze informatie wordt de ontwikkelpotentie per gebied samengevat in een eerste beoordeling. Op basis van deze analyse is het groeibeeld voor Raalte samengesteld.
► INLEIDING
► POSITIONERING
Indeling voor de gebiedsverkenningen van Raalte
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
43
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Stationsgebied (Spoorzone/Centrum)
Centrum Het centrum van Raalte heeft een regionale functie met een groot aanbod detailhandel, horeca en wonen. De belangrijkste centrumvoorzieningen concentreren zich nabij het historische dorpshart. Het kernwinkelgebied voor boodschappen en recreatief winkelaanbod bevindt zich rondom de Grote Markt, in de Herenstraat en Marktstraat. Behalve detailhandel en horeca herbergt het centrum ook andere vormen van bedrijvigheid. Aan de oostzijde van het centrum zijn de silo’s van veevoederfabriek Booijink een duidelijke eyecatcher. Nabij deze fabriek zijn verschillende parkeervoorzieningen geconcentreerd. Ook Domineeskamp, in het zuidelijk gedeelte van het centrum, biedt grootschalige parkeergelegenheid voor bezoekers van het centrum. Een gedeelte van het jaar vervullen de parkeerterreinen aan de Domineeskamp tevens een belangrijke functie als evenementenlocatie. De
► INLEIDING
► POSITIONERING
Domineeskamp vervult hierdoor een belangrijke ontmoetingsfunctie voor inwoners en bezoekers van het centrum. Rondom de begraafplaats zit een maatschappelijk cluster van zorg, onderwijs en het gemeentehuis. Het centrum kent ook een woonfunctie, deze concentreert zich met name in de wijken Blekkerhoek en De Enk. Ook in het kernwinkelgebied bevinden zich woningen, bijvoorbeeld boven winkels en in appartementen tot vier lagen hoog. Langs het kanaal en aan de kruising Westdorplaan - Zwolsestraat staan enkele appartementengebouwen van 4 á 5 lagen. Naar verhouding kennen de wijken Blekkerhoek en Raalte-Centrum veel inwoners van 65 jaar en ouder.
van Raalte. Verder kent het gebied relatief veel individuele panden met een laag energielabel. Rondom de Monumentenstraat (Blekkerhoek) en tussen de Enkstraat en Almelosestraat kan verbetering hiervan nul-op-de-meter-woningen opleveren. Op verschillende locaties in het centrum bestaan plannen voor ontwikkeling en aanpak van individuele panden.
De hoogteaccenten van de twee kerktorens, de watertoren (alle drie rijksmonumenten) en de silo’s van Booijink bevinden zich allemaal in het centrum
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
44
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Spoorzone Tussen de dorpskern van Raalte en de woonwijk Raalte-Noord bevinden zich de spoorlijn Zwolle-Enschede en de N35. Tussen deze beide belangrijke verbindingswegen ligt een langgerekte zone, de spoorzone. Dit gebied kent op dit moment twee hoofdzakelijke functies: het meer westelijke deel van het gebied bestaat uit gras- en bouwland, ten oosten van het kanaal en aan de Oude Lindertseweg is ruimte voor bedrijvigheid en perifere detailhandel. Het bedrijventerrein is bedoeld voor bedrijven t/m milieucategorie 3.2. De oostzijde van het gebied tussen de N35 en het spoor kent een stuk vervuilde grond en is qua bereikbaarheid en ontsluiting uitdagend. Verder ten oosten ligt een agrarisch perceel dat de planologische mogelijkheid biedt voor de vestiging van een intensieve veehouderij. De geluidscontour van nabijgelegen bedrijventerrein de Zegge valt gedeeltelijk over het gebied, maar
ontziet het centrum.
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
Het gebied wordt doorsneden met de loop van het Overijssels kanaal die vanaf Deventer naar Raalte loopt. Aan de oostzijde van het kanaal bevindt zich - ten zuiden van het spoor - een woonwijk. Het woongebied wordt grofweg begrensd door de Enkstraat, de Almelosestraat en De Vang-De Omloop. In het gebied zijn verschillende woningtypen te vinden. De Enkstraat functioneert als een lint met aan beide zijden woningen, waarvan een groot gedeelte vooroorlogse bouw is. De Almelosestraat kent voornamelijk aan de noordzijde bebouwing met een woonfunctie. De zone tussen de Enkstraat en de spoorlijn is momenteel nog in gebruik voor bedrijvigheid en een enkele functie “bedrijfsdoeleinden”. Het terrein van voormalig deurenfabriek Douma wordt de komende jaren getransformeerd tot woonwijk.
► GROEIPRINCIPES
In de stationsomgeving spelen veel ruimteclaims, met name op het gebied van infrastructuur en milieuhinder. Voor zowel het spoor als de N35 geldt dat er onderzoeken lopen naar verdubbeling van de tracé’s. Er zijn concrete plannen voor verbetering van het westelijke knooppunt en de vernieuwing van het station, inclusief een langzaamverkeersverbinding met Raalte Noord. Bij de ontwikkeling hiervan is ruimte voor het vasthouden van water een slimme koppelkans in het ontwerp. Ook wordt onderzoek gedaan naar een potentiële nieuwe verkeersverbinding N35/N348 (uitbuiging van de N348 in combinatie met de opwaardering van de N35) in het oostelijk deel van de kern Raalte.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
45
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
AANDACHTSPUNTEN •
•
•
•
•
•
• •
► INLEIDING
► POSITIONERING
Langzaamverkeerstunnel bij nieuw station Aandacht voor bedrijvigheid in spoorzone tot categorie 3.2
Onderzoek Prorail naar traject Zwolle - Enschede en mogelijke verdubbeling spoor Sallandlijn;
Vervuilde grond: sanering nodig
at
ra
t ts
en
um
on
M
Kansen, opgaven en aandachtspunten
Risicocontour tankstation
En
ks
tra
at
Onderzoek naar mogelijke verdubbeling N35
laan
•
N35 veiligheidscontour brand- en explosiegevaar
rp Westdo
•
Aandacht voor geluidsoverlast N35
t raa
•
Nieuwe knoop N35 (auto+fiets)
est ols Zw
•
Geluidsoverlast verkeer van de N35 en de spoorlijn, de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg en/of het spoor vraagt om akoestisch onderzoek en mogelijk extra geluidswerende maatregelen; Bij de realisatie van gebouwen binnen 100 meter van het spoor is onderzoek naar eventuele trillingshinder van treinverkeer verplicht, en kunnen extra trillingsreducerende maatregelen nodig zijn; Veiligheidscontour N35 met betrekking tot brand- en explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour plaatsvindt, is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Verkenning verdubbeling N35 en Sallandlijn (Zwolle Enschede) met bijbehorende intensivering wegverkeer en spoorgebruik heeft gevolgen voor geluidszones, luchtkwaliteit en veiligheidscontouren; Risicocontour tankstations in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden.
Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Risicocontour buisleiding ten zuiden van de N35, op de buisleidingen zelf en op vier meter aan weerszijden van de leiding is de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen niet toegestaan. Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Benodigde geluidruimte van aanwezige bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.2 in spoorzone (gewenste minimale afstand van 50 meter voor gemengd woongebied); Benodigde geluidruimte van aanwezige bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4.1 in en rondom het centrum (gewenste minimale afstand van 100 meter voor een gemengd woongebied); Benodigde geluidruimte van aanwezige bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4.2 op De Zegge (gewenste minimale afstand van 100 meter van gemengd woongebied); Aanwezigheid van stalhouderij met een agrarische bestemming met een geurcontour van 50 meter en een geluidscontour van 30 meter. Aanwezigheid bodemverontreiniging, woningbouw op deze locatie slechts mogelijk na sanering; Het gebied wordt doorsneden door een KRW-watergang: het Overijssels Kanaal, vanuit de bescherming van de waterkwaliteit is bij nieuwe ontwikkelingen waar mogelijk sprake is van beïnvloeding van de watergang een toets aan de Kaderrichtlijn Water doelen vereist.
Aandacht voor bedrijvigheid in centrum tot categorie 4.1
traat
Almeloses Tankstation wordt uitgefaseerd
Onderzoek naar nieuwe knoop N35/N348
Aandacht voor nabijheid bedrijven met hogere milieucategorie op De Zegge
Analysekaart Raalte Stationsomgeving
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
46
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Stationsgebied Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
• • • •
•
•
•
Faciliteren ontwikkeling centrum tot bruisend gebied van winkel, wonen, werken en ontmoeten als Warme hart in de regio Zwolle; Versterken stationsomgeving tot multifunctioneel gebied; Verbeteren verbinding tussen centrum en Raalte Noord; Bestaande fietsnetwerk versterken / fijnmaziger op te bouwen in het spoorzonegebied Uitstraling langs entreewegen van het dorp verbeteren door de ligging te benutten voor verdichting en hoogbouw in aansluiting bij het bestaand stedelijk weefsel; Leegstaande panden en etages vervangen of transformeren naar wonen en werken (lichte bedrijvigheid); Groenstructuren verbinden en versterken met biodiverse beplanting, nieuwe stationsomgeving inzetten als schakel door creatie van openbaar groen; Kansen voor vasthouden van water verzilveren bij inrichting nieuw knooppunt N35.
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
•
•
•
Verbeteren ontsluitingsmogelijkheden voor wonen en bedrijven in zone tussen spoorlijn en N35. Nieuwe initiatieven dienen getoetst te worden op verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren; Beperken overlast autogebruik, door slimme parkeeroplossingen en stimuleren van lopen, fietsen en gebruik openbaar vervoer; Verduurzamen van de bestaande (woning)voorraad (kansen voor nul op de meterwoningen verzilveren, verbetering/sloop-nieuwbouw van slechte energielabels, isolatie, warmtepompen, en zon op dak).
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Conclusie Veel huishoudens in Raalte vinden het aantrekkelijk om te wonen dichtbij de voorzieningen, danwel het treinstation. En mede gezien de opgave om het centrum de komende tijd te transformeren naar een aantrekkelijk multifunctioneel gebied, de ontwikkeling naar een kernwinkelgebied te begeleiden en bedrijven met een hoge milieucategorie uit het centrum te verplaatsen, liggen er kansen om substantieel woningen in nieuwe typologieën en concepten toe te voegen in het centrum van Raalte. Ook kan hier worden voorzien in een deel van de behoefte aan nieuwe (kantoor)werklocaties. De spoorzone leent zich voor transformatie naar een hoogdynamisch gebied met een clustering van bedrijvigheid, weggerelateerde functies, specifieke vormen van horeca en andere functies met een lage milieucategorie die te combineren zijn met een woonfunctie. Daarnaast liggen er mogelijkheden om slimme, geclusterde parkeeroplossingen te bedenken, waarmee ook ruimte ontstaat om op belangrijke plekken in het centrum woningen en de nodige aantrekkelijke, klimaatadapatieve en natuurinclusieve éxtra verblijfsruimtes te creëren. Aandachtspunt is de complexiteit van deze locatie als hoogdynamische omgeving. Om de kwaliteit van het wonen te garanderen, moet voldoende geanticipeerd worden op de aanwezige milieubelemmeringen. Dit vraagt om extra investeringen.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
47
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Stationsgebied (Spoorzone/Centrum)
Wonen De ontwikkeling van de spoorzone biedt potentie voor het creëren van een meer stedelijk woonmilieu, met ruimte voor appartementen en in het bijzonder ook concepten gericht op de jongere doelgroepen (starters, jonge werknemers). Rondom het centrum liggen er kansen voor het toevoegen van nieuwe typologieën, appartementen en stadswoningen met in het bijzonder mogelijkheden voor compacte woonvormen voor senioren, zoals levensloopbestendige appartementen en zorgwoningen. Werken De spoorzone leent zich voor een clustering van bedrijvigheid met een lage milieucategorie, die te combineren is met een woonfunctie.
benutten voor multifunctioneel gebruik met een beperkt aanbod maatschappelijke voorzieningen, weggerelateerde functies en specifieke vormen van horeca, voornamelijk gericht op jongeren. Hierbij liggen er ook kansen in de openbare ruimte van de stationsomgeving, zoals een skatepark of een pumptrack. Onderzoek naar de mogelijkheid om het gemeentehuis hier naar toe te verplaatsen.
Voorzieningen In het centrum inzet op behoud en clustering/concentratie van voorzieningen. In de spoorzone ruimte
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
48
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
De gemeente draagt de ambitie om het station en bijbehorende stationsomgeving toekomstklaar te maken, en daarmee - in lijn met de ambitie uit de regionale verstedelijkingsstrategie - de kansen te verzilveren om de stationsomgeving te ontwikkelen tot dynamische mobiliteitshub waar ruimte wordt geboden aan wonen, werken en recreëren.
Nabij en verbonden In het kader van bovenstaande ambitie spant de gemeente Raalte zich samen met ProRail en de provincie Overijssel in om de gebiedsontwikkeling van de stationsomgeving vorm te geven. Op de korte termijn worden enkele belangrijke ingrepen uitgevoerd die in potentie kunnen fungeren als vliegwiel voor de verdere gebiedsontwikkeling rondom het station. Met het verplaatsen van de toegang van het station en het vernieuwde busstation, in combinatie met de realisatie van een nieuwe parkeerplaats, wordt ruimte geboden voor een verbeterde verbinding tussen Raalte Noord en het centrum. Ook zorgt de nieuwe locatie van station Raalte ervoor dat de regionale aantrekkingskracht van zowel het centrum, als de ‘Drostenkamp’ (voor scholieren/studenten uit de regio) wordt vergroot. Door heldere en aantrekkelijke (loop)routes wordt de verbinding tussen het station, het centrum en het voorzieningencluster Drostenkamp versterkt. Binnen slechts 25 minuten reizen (treinreis + wandeling) vanaf station Zwolle staat men al in het centrum van Raalte of bevindt men zich op de Drostenkamp.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
49
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Stationsomgeving als verbindende schakel De vernieuwde stationsomgeving biedt potentie om zich te ontwikkelen tot een dynamische locatie die een verbindende schakel vormt op verschillende schaalniveaus. Op lokaal schaalniveau vormt het station zowel op fysiek als sociaal vlak de verbinding tussen het noorden van Raalte en de rest van
de dorpskern. Met de goede bereikbaarheid vanaf stad Zwolle biedt de combinatie van een gemengd woonwerkmilieu een uitgelezen kans voor (regionale) woningzoekenden zoals starters en studenten die op zoek zijn naar meer stedelijke woonmilieus met reuring, maar ook de aanwezigheid van
groen en rust nabij. Door het toevoegen van enkele voorzieningen zoals horeca, speelplekken, verblijfsrecreatie en het verplaatsen van het gemeentehuis kan het stationsgebied zich ontwikkelen tot een volwaardige, goed bereikbare en aantrekkelijke plek om te wonen, werken en ontmoeten.
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIBEELDEN
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
► ONTWIKKELSTRATEGIE
50
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Toegankelijk dorpscentrum Het centrum van Raalte kent een goede bereikbaarheid per fiets en OV, maar is ook erg ingericht op bezoekers die met de auto het centrum bezoeken. Op dit moment kent het centrum van Raalte 12 openbare parkeerplaatsen, verspreid in en rondom het kernwinkelgebied. De meeste parkeerterreinen bevinden zich op straatniveau, met uitzondering van parkeergarage Het Schip en parkeerdek Molenhof. Met dit ruime aanbod aan parkeergelegenheid is de auto zichtbaar aanwezig in het straatbeeld en kent het centrum van Raalte relatief veel versteende delen. Enkele parkeerterreinen zoals de Domineeskamp dragen een dubbele functie, waarbij naast parkeren ruimte wordt geboden voor de weekmarkt en verschillende dorpsfeesten. Uit parkeertellingen blijkt dat in het centrum van Raalte momenteel sprake is van een overcapaciteit aan parkeerplaatsen. Dit geldt met name voor de parkeerzone Domineeskamp, die grotendeels niet volledig benut wordt.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
51
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Een nieuwe kijk op parkeren De kansen die de voorliggende groeiopgave biedt voor het centrum vragen om een nieuwe kijk op parkeren. Met het oog op het verhogen van de verblijfskwaliteit, en tegelijkertijd verdichtingsmogelijkheden te benutten, liggen kansen om te investeren in het compacter maken van het centrum en in te zetten op slimme clustering van parkeergelegenheid. Met een concentratie van het aantal parkeerplaatsen naar minder locaties wordt ruimte geboden aan een vriendelijker en veiligere inrichting van het centrumgebied. Zo zou een deel autovrij kunnen worden gemaakt en het voetgangersgebied worden uitgebreid. Door in te zetten op een kernwinkelgebied en de verplaatsing van winkels buiten het centrumgebied naar leegstaande panden binnen het centrum, blijft de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de voorzieningen op peil en neemt de aantrekkingskracht van het centrum toe. Ook aan de randen van het centrumgebied liggen mogelijkheden om de verschillende kleine openbare parkeerterreinen te clusteren en hiervoor in de plaats een meerlaags parkeerhuis (3-4 lagen) te ontwikkelen en het bestaande parkeerdek op te toppen. Ook de bestaande overcapaciteit in de omgeving Domineeskamp biedt potentie voor slimme clustering ten behoeve van verdichting en het toevoegen van gewenst woningaanbod nabij voorzieningen.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
52
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Boven: Appartementen met overdekte parkeervoorzieningen op maaiveldniveau, Berkel en Rodenrijs, Wurck Onder: Hofwoningen met gemeenschappelijke binnentuin, gelegen op een sokkel met parkeergarage, fietsenstallingen en bergingen, Groningen, de Zwarte Hond
Kwalitatieve parkeeroplossingen Nieuwe inbreidingslocaties brengen een extra vraag naar parkeerruimte met zich mee. Tegelijkertijd bestaan er vanuit het oogpunt van functioneel ruimtegebruik en klimaatadaptatie redenen om de ruimte voor de auto in het straatbeeld terug te dringen. Dit vraagt om innovatieve oplossingen voor de benodigde parkeerruimte bij de woningen. Bij nieuwe ontwikkelingen zou een deel van de oplossing kunnen zijn om gebruik te maken van de bestaande parkeervoorraad, en daarbij in te zetten op dubbel gebruik. Daarbij is goede begeleiding met voorwaarden, zoals de regels voor afkoop parkeeropgave centrumgebied, cruciaal. Om parkeren niet te veel ruimte in te laten nemen op maaiveld, ook met het oog op het realiseren van een klimaatadaptive leefomgeving, is het bij de ontwikkeling van gestapelde bouw is een voorwaarde om parkeren op te lossen op eigen terrein. Hier liggen kansen in het bieden van ondergrondse of dekoplossingen voor appartementen.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
53
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Centrum als kloppend woonhart Het centrum van Raalte kenmerkt zich als een fijne plek om te ontmoeten en te verblijven. Met slimme ingrepen kan deze kwaliteit van het dorpshart in de toekomst verder benut worden. Door verder te investeren in het vergroenen van pleinen, in de uitstraling van panden en door in te zetten op actieve plinten kan een impuls worden gegeven aan de omgeving. Uitgangspunt daarbij is het verzilveren van de hoogwaardige verblijfskwaliteit voor inwo-
ners en bezoekers. Goede voorbeelden hiervan zijn de herinrichting van de Grote Markt en de Plas. Met het toevoegen van extra woonruimte kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de levendigheid van het dorpshart. Het centrum biedt potentie voor een woonprogramma gericht op starters en senioren, die zich over het algemeen graag in de nabijheid van verschillende voorzieningen in een uitnodigende buitenruimte vestigen. Daarbij valt te denken aan compacte woonvormen zoals (levens-
loopbestendige) appartementen en dekwoningen (gelegen aan een inpandige binnentuin/parkeerdek). Om op kwalitatieve wijze woningen toe te voegen en de opwaardering van de openbare ruimte aan te jagen, moeten scherpe keuzes worden gemaakt over de gewenste inrichting van het centrum. Het verplaatsen van milieubelastende bedrijvigheid en het clusteren en stapelen van parkeermogelijkheid kan een belangrijke bijdrage leveren in de ontwikkeling van het centrum tot kloppend dorpshart.
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIBEELDEN
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
► ONTWIKKELSTRATEGIE
54
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Drostenkamp
Het noordwestelijke deel van Raalte kent een groene en waterrijke invulling met de aanwezigheid van park Drostenkamp, gelegen rondom twee retentievijvers. Nabij het park bevindt zich een kleinschalige jaren ‘80 woonwijk. Het park is bijna volledig ingepakt door bebouwing en schoolterrein. De parkentree bij de Hofstedelaan is wat ruimer, maar wordt vervolgens vernauwd door dichte begroeiing waardoor het vooral een stukje onbestemd groen is in plaats van onderdeel van het park. Het park wordt aan de westzijde afgebakend door een smalle groenstrook parallel aan de N348.
maar de openheid rondom de Ceintuurbaan door de schoolterreinen en het verouderde, naar binnen gekeerde kantoor aan de zuidzijde van het park zorgen voor een matige uitstraling. Dit kantoor heeft tevens een laag energielabel, en zal dus op den duur moeten worden aangepakt.
Een belangrijke verbinding is de Ceintuurbaan, die de doorgaande route vanaf de N348 naar de wijk Blekkerhoek en station Raalte vormt. Het gebied kent een gunstige ligging nabij enerzijds de uitvalswegen en anderzijds het centrum van Raalte. De Ceintuurbaan vormt samen met de Burgemeester Kerssemakersstraat de entreewegen van het dorp,
Ten noorden van de Ceintuurbaan bevindt zich een mix aan functies met de aanwezigheid van een hotel, een museum, mbo Landstede en een uitgebreid sportpark Tijenraan met zwembad en meerdere sportvelden. Aan de andere zijde van de Ceintuurbaan speelt een maatschappelijke functie ook een belangrijke rol met de aanwezigheid van hoger onderwijs (Carmel College Salland) en woonzorglocatie Angeli Custodes. Deze woonzorglocatie huist in een monumentaal voormalig kloosterziekenhuis met eigen kloostertuin en is recent uitgebreid met een appartementenblok van twee lagen. Daarnaast zijn er een paar oude boerderijen
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
met een laag energielabel. Dit alles ligt ingebed in een robuust groen-blauw raamwerk. De Zwolsestraat vormt een belangrijke (fiets)verbinding die het voorzieningencluster met de rest van de kern verbindt. De aanpak van het westelijke knooppunt in combinatie met het realiseren van een doortraproute is een betekenisvolle stap die Raalte Noord beter zal verbinden met Drostenkamp. In het noordelijke deel is bij de ontwikkeling van deze knoop het maken van ruimte voor het vasthouden van water een slimme koppelkans in het ontwerp. Er is in dit gebied verder geen sprake van bijzondere milieubelemmeringen.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
55
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Nieuwe knoop N35 (auto+fiets)
eg sw ot
em
nd
Ho
AANDACHTSPUNTEN •
Verkenning mogelijke verdubbeling Sallandlijn (Zwolle - Enschede) en bijbehorende intensivering spoorgebruik heeft gevolgen voor geluidszones en veiligheidscontouren;
aan
Aandacht voor ontsluiting van woningbouw en maatschappelijke functies in relatie tot
elaa
-afwikkeling en parkeren;
n
Nie
getoetst te worden op verkeersgeneratie,
t traa
uwe
lses
en doortraproute. Nieuwe initiatieven dienen
Zwo
mobiliteitsontwikkelingen: nieuwe knoop N35
Geluidsoverlast verkeer van de N348, de
Hof sted
•
Ceintuurb
Dev ent erw eg
•
ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg vraagt om akoestisch onderzoek en mogelijk extra geluidswerende maatregelen; •
Veiligheidscontour N348 met betrekking
Burgemeester Kerssemakersstraat
tot brand- en explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour plaatsvindt, is een kwantitatieve
Analysekaart Raalte Drosten-
risicoanalyse vereist.
kamp
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
56
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Drostenkamp Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
• •
•
• • •
•
Versterken biodiversiteit, belevingswaarde en gebruikswaarde Park Drostenkamp; Doorontwikkeling campus Drostenkamp met gemengd programma aan wonen (en zorg), leren en sporten; Uitstraling langs entreewegen van het dorp verbeteren door de ligging te benutten voor verdichting en hoogbouw in aansluiting bij het bestaand stedelijk weefsel; Aanleg doortraproute door het gebied; Heldere routes creëren naar station en centrum; Versterken recreatieve en ecologische verbindingen tussen Drostenkamp (park en campus) en centrum; Kansen voor het vasthouden van water verzilveren in het noordelijke deel van het gebied (rondom sportpark).
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
•
•
Vergroten differentiatie woningbouwprogramma met behulp van revitalisering/sloop-nieuwbouw van verouderde (bedrijfs)panden; Verbeteren bereikbaarheid en verkeersveiligheid met vernieuwing van knooppunt N35.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Conclusie Het Drostenpark is een belangrijk park en groenvoorziening voor Raalte. Daarnaast liggen er onderwijs- en sportfuncties met een lokale en regionale functie. Wonen of werken in dit gebied is echter op beperkte schaal mogelijk en kansrijk aan de zuidzijde van het gebied, door transformatie van bestaand vastgoed (kantoren). Er liggen kansen om hiermee de uitstraling en toegankelijkheid van het park te vergroten, en om rondom de woonzorglocatie in het voormalig kloosterziekenhuis wonen en zorg toe te voegen. Hiermee kan ook worden voorzien in een behoefte die ook leeft in de wijk Drostenkamp, met relatief veel inwoners van 65 jaar en ouder. Bestaande kantoorfuncties kunnen worden verplaatst naar het centrum, de spoorzone en eventueel naar het bedrijventerrein Zegge.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
57
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Drostenkamp
Wonen Rondom de Drostenkamp liggen kansen om vormen van campuswonen, gericht op kleinere 1-2 persoonshuishoudens te bieden, met daarbij ruimte voor flexibele woonconcepten, maar ook voor wat ruimere luxe appartementen in het groen. Werken Er liggen kansen om de bestaande economische functies te verplaatsen en te vervangen door wonen. Voorzieningen In dit gebied zijn geen bijzondere opgaven op het gebied van het toevoegen van voorzieningen, vanwege de nabijheid van het voorzieningenaanbod in de dorpskern. Daarnaast behoudt dit gebied zijn centrale functie als campus voor onderwijs, zorg en sportvoorzieningen voor de kern.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
58
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Woonbuurten
Het gebied tussen de N348, de Drostenkamp, het centrum en het Overijssels Kanaal kenmerkt zich door de voornamelijke woonfunctie en bestaat uit de buurten Westdorp, Langkamp, Olykampen, Hartkampen, Vloedkampen en Blekkerhoek. De woningvoorraad in deze buurten bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen - veelal rijwoningen - in zowel de koop- als huursector. De drie appartementengebouwen aan de Acacialaan zijn daarmee een opvallende uitzondering in het stedelijk weefsel. De woonbuurten zijn over het algemeen ruim opgezet en kennen een relatief lage dichtheid per hectare. Ook worden de woningen op de meeste locaties omringd door een hoge mate van stedelijk groen. In het verleden werden de woonwijken doorkruist door hoogspanningslijnen. Recentelijk worden deze ondergronds gebracht en ontstaat ruimte voor de ontwikkeling van een groenstrook en tevens waterberging. De aanwezigheid van stedelijk groen en de nabijheid van basisvoorzieningen maken de buurten een prettige locatie om te wonen.
ten is voor het jaar 2000 gebouwd. Op sommige plekken binnen het gebied beginnen de woningen, ander vastgoed en de openbare ruimte wat sleets te raken. Het gebied kent veel individuele panden met een laag energielabel, maar ook liggen er veel kansen voor opwaardering naar nul-op-de-meter woningen. In enkele buurten spelen sociale opgaven. Zo bevinden zich bijvoorbeeld in De Olykampen, Langkamp en Blekkerhoek veel mensen die moeite hebben met rondkomen en maken relatief veel inwoners gebruik van een of meerdere voorzieningen uit het sociaal domein. In de buurten Westdorp en Hartkamp wonen naar verhouding veel ouderen.
Het overgrote deel van de woningen in de buur-
Verspreid over de woonbuurten wordt de woonfunctie afgewisseld met andere maatschappelijke voorzieningen op het gebied van zorg, ontmoeting, lager onderwijs en geloof. Voortgezet onderwijs en sport bevinden zich nauwelijks binnen de woonbuurten, met uitzondering van de sportvelden van SV Raalte. Ook bedrijvigheid komt in het gebied weinig voor. Een uitzondering hierop vormen de bedrijfsactiviteiten aan de Westdorplaan. Op de hoofdinfrastructurele kruising van de Westdorplaan
► INLEIDING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► POSITIONERING
► GROEIPRINCIPES
en de Acacialaan wordt nu het beeld bepaald door een begraafplaats, een elektriciteitsstation en een bedrijventerrein. Rondom het maatschappelijke zorg- en onderwijscluster in het midden van het gebied zijn een aantal plannen voor ontwikkeling, waaronder een transformatie van de Pauluskerk. De vernieuwing van het station met een langzaam verkeersverbinding met Raalte Noord, zal van de Monumentstraat een belangrijke (fiets)verbindingsweg maken voor het dorp. Hetzelfde geldt voor de doortraproute via de Westdorplaan en Kerkstraat. Een groene geluidswal schermt de westelijke woonbuurten af van de Nieuwe Deventerweg (N348). Aan de oostelijke zijde kennen de woonbuurten door dichte begroeiing geen relatie met het kanaal. De geluidscontour van het nabijgelegen bedrijventerrein De Zegge valt gedeeltelijk over de oostelijke woonbuurten. Aan de Westdorplaan ligt tevens een tankstation met een risicocontour.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
59
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Langzaamverkeerstunnel bij nieuw station
aan
Ceintuurb
AANDACHTSPUNTEN
Kansen, opgaven en aandachtspunten
laan
Acacialaan
Risicocontour tankstation
rweg
► POSITIONERING
e vent
► INLEIDING
e we D
•
Kerkstraat
Elektriciteitskabels gaan ondergronds
Nieu
•
Wijhesew eg
M
e
um
on
laan
•
at
ra
st nt
rp Westdo
•
Risicocontour tankstation in relatie tot opslag en handelingen met gevaarlijke stoffen, bij de ontwikkeling van kwetsbare gebouwen dient afhankelijk van de inhoud van de doorzet per jaar van het tankstation voldoende veiligheidsafstand behouden te worden. Bij ontwikkeling binnen de contour is een kwantitatieve risicoanalyse vereist; Benodigde geluidruimte van aanwezige bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4.2 op De Zegge (gewenste afstand van minimaal 100 meter van gemengd woongebied en 200 meter van rustig woongebied); Het gebied wordt begrensd door een KRW-watergang: het Overijssels Kanaal, vanuit de bescherming van de waterkwaliteit is bij nieuwe ontwikkelingen waar mogelijk sprake is van beïnvloeding van de watergang een toets aan de Kaderrichtlijn Water doelen vereist; Geluidsoverlast verkeer van de N348, de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten (zoals woningbouw) nabij de weg vraagt om akoestisch onderzoek en mogelijk extra geluidswerende maatregelen; Veiligheidscontour N348 met betrekking tot brand- en explosiegevaar in relatie tot transport gevaarlijke stoffen, bij voorkeur ontwikkellocaties buiten de contour. Indien ontwikkeling van kwetsbare objecten binnen de contour plaatsvindt, is een kwantitatieve risicoanalyse vereist.
Hof sted e
•
Geluidscontour De Zegge
Analysekaart Raalte Woonbuurten
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
60
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Woonbuurten Score op groeiprincipes (laag-hoog) Nieuw versterkt bestaand Slim en efficiënt Klimaatbestendig
Quick scan haalbaarheid (weinig-veel) Investeringsopgave Milieubelemmeringen
RUIMTELIJKE KOPPELKANSEN
•
•
• •
• •
•
•
Woningvoorraad diversifiëren door verdichting, revitalisering en sloop-nieuwbouw van verouderde panden; Kansen voor optoppen en/of uitplinten van lage appartementengebouwen (met aandacht voor de bijkomende parkeeropgave); Verrijking woningaanbod met woon(zorg)concepten nabij basisvoorzieningen; Faciliteren verplaatsing industriële en logistieke bedrijvigheid Westdorplaan voor transitie naar gemengd programma; Aandacht voor Westdorplaan als hoofdroute met aanleg doortraproute door het gebied; Uitstraling langs entreewegen van het dorp verbeteren door de ligging te benutten voor verdichting en hoogbouw in aansluiting bij het bestaand stedelijk weefsel; Ruimte voor inbreiding die de kwaliteit van de bestaande ruimtelijke, groene structuur van de buurten kan verbeteren; Investeren in een gezonde leefomgeving met ruimte voor bewegen, ontmoeten en ontspannen door groenstructuren te verbinden en te versterken.
► INLEIDING
► POSITIONERING
RUIMTELIJKE KOPPELOPGAVEN
•
• •
•
Inspelen op veranderende woonbehoefte met het oog op demografische trends zoals vergrijzing en huishoudensverdunning; Versterken van balans in segmenten en eigendomsvorm woningen; Verduurzaming en kwaliteitsverbetering bestaand vastgoed (kansen voor nul op de meterwoningen verzilveren, verbetering/ sloop-nieuwbouw van slechte energielabels, isolatie, warmtepompen, en zon op dak); Beperken overlast autoverkeer, door slimme parkeeroplossingen en stimuleren van lopen, fietsen en gebruik openbaar vervoer.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Conclusie In de buurten liggen kansen om woningen en gewilde typologieën toe te voegen aan de woningvoorraad, om daarmee te voorzien in de behoefte van de mensen die in de buurten wonen en om de doorstroming in het gebied te bevorderen. De groeiopgave geeft aanleiding om te investeren in de kwaliteit van de woonbuurten door middel van het toevoegen van een meer divers en gemêleerd woningbouwprogramma voor alle type huishoudens en inkomens. In lijn met de woningbehoefte liggen er met name kansen in het toevoegen van woningtypologieen die gericht zijn op kleine (1- en 2-persoons) huishoudens en collectieve woningtypen, zoals appartementen. Dit kan bijvoorbeeld door herstructurering, sloop/nieuwbouw, transformatie van locaties met bijvoorbeeld zwaardere milieucategorie (Westdorplaan) en het verplaatsen van (sport)voorzieningen. In alle gevallen is het van belang om ook de kenmerken van de woonbuurten en de sociale opgaven mee te nemen in de afweging met betrekking tot het toe te voegen programma. Afhankelijk van deze aspecten kan de gewenste samenstelling van het woningbouwprogramma per buurt verschillen. Daarnaast ligt er in de verschillende buurten een opgave om te investeren in de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad door verduurzaming en de gebruiks- en belevingswaarde van het groen in de omgeving.
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
61
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Woonbuurten
Wonen In de woonbuurten liggen kansen om te voorzien in een complementair woningaanbod, bijvoorbeeld door het toevoegen van verschillende type appartementen en woon(zorg)concepten. Werken Er liggen kansen om in dit gebied bedrijvigheid met een zwaardere milieucategorie te verplaatsen en te vervangen door een gemengd programma aan wonen, voorzieningen en (lichte) economische functies zoals kantoren (gecombineerd met wonen). Voorzieningen In de woonbuurten inzetten op behoud en eventuele versterking van de bestaande maatschappelijke voorzieningen. Geen uitbreiding van commerciële voorzieningen, deze worden geconcentreerd in Raalte centrum.
► INLEIDING
► POSITIONERING
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
► GROEIBEELDEN
► ONTWIKKELSTRATEGIE
62
GROEIBEELDEN RAALTE EN HEINO
RUIMTEVOLK
Raalte Noord
De stedelijke ontwikkeling van kern Raalte is in de laatste decennia ingezet met een sprong over de N35. In eerste instantie vond de stedelijke ontwikkeling plaats direct ten oosten van het Overijssels kanaal. Hierop volgend werd op de hoger gelegen grond aan de westzijde van het kanaal de woonwijk doorontwikkeld. Het woongebied dat aan beide zijden van het kanaal ontstond, onderscheidt zich in Het Raan West en Het Raan Oost. Naast deze woonfunctie kent Het Raam een clustering van basisvoorzieningen bij het wijkwinkelcentrum. Na de ontwikkeling van Het Raan volgde geleidelijk bebouwing in noordwestelijke richting. Begin 21e eeuw ontstonden de woonwijken Het Overstigt en Salland. Deze wijken kenmerken zich met een veelvuldige aanwezigheid van groen en water. De meest recente ontwikkeling in Raalte Noord is de woonwijk Franciscushof. Ook deze wijk kenmerkt zich door de aanwezigheid van groen en kent een hoge mate van openheid. Het woonprogramma in Franciscushof is relatief homogeen en bestaat uit moderne, ruime vrijstaande of twee-onder-één kapwoningen in de koopsector. Langs de hoofdwegen
► INLEIDING
► POSITIONERING
van Raalte Noord zijn een paar hogere appartementengebouwen te vinden. Omdat Raalte Noord het nieuwste deel van het dorp Raalte is, zijn er in de wijken slechts enkele individuele panden met een laag energielabel aanwezig. In noordelijke richting vormt gras- en bouwland een harde contour met de bebouwing. De dorpsrand in het noordoosten ligt op een archeologische es en kent een archeologisch gebied. De noordwestelijke dorpsrand grenst direct aan cultureel landschappelijk erfgoed van het Reelaer en kent een afstand tot de rest van het gebied. Het dorpsbos, wat behoort tot Natuurnetwerk Nederland (NNN) ligt hier als een wig tussen. Dit biedt kansen voor een betere aansluiting op het groen vanuit de wijken. Direct ten oosten van Het Raan vormt de N348 een scheidslijn tussen bebouwing en het buitengebied. Aan beide zijden van de N348 bevinden zich tevens enkele percelen die door de provincie zijn aangewezen als primair watergebied. In het buitengebied bevindt zich een pluimveebedrijf met een richtafstand van 200 meter.
► OPGAVEN EN AMBITIES
► GROEIPRINCIPES
Aan de zuidzijde van Franciscushof zijn plannen voor uitbreiding van de woningbouw in ontwikkeling. Het beoogde programma voor de nieuwbouwwijk Franciscushof Zuid bestaat uit vrijstaande woningen, twee-onder-één kapwoningen en een aandeel huurwoningen van de woningcorporatie. Het onderzoek naar opwaardering van de N35, de verbetering van het westelijke verkeersknooppunt en de vernieuwing van het station, inclusief langzaamverkeersverbinding leveren een aantal ruimtereserveringen op voor Raalte Noord, maar vooral ook een sterk verbeterde verbinding met de rest van het dorp. Bij de ontwikkeling van het westelijke knooppunt en de plannen voor woningbouw op de kantoorbestemming, is ruimte voor het vasthouden van water een slimme koppelkans in het ontwerp. Bij nieuwe ontwikkelingen is aandacht nodig voor de aanwezige risicocontour voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N35. Bij ontwikkeling van een eventuele nieuwe knoop van de N35/N348 is aandacht nodig voor de waterbergende functie in het noordoosten van dit gebied.