BIJLAGE A1_Gemeente Raalte en SallandWonen - Woningmarktonderzoek Raalte 6 juni

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

25

3.4 Trends koopmarkt Na een sterke opleving van de koopmarkt vanaf 2013 nam de dynamiek in de koopsector wat af na 2017. Na een korte opleving in 2020 (oplevering nieuwbouw) lijken de verkopen weer te stabiliseren. Figuur 3.16: Ontwikkelingen transacties per type en prijsklasse, gemeente Raalte 2013 - 2022 500 453 409 450 395 400 352 350 341 313 350 294 300 210 250 186 200 150 100 50 0

Figuur 3.17: Ontwikkeling transacties naar prijsklasse, gemeente Raalte 2020 - 2022 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

19%

5% 15%

28%

> €500d. 47%

64%

€400-500d. €300-400d.

58%

€200-300d. 32%

16% 2020

* aantal transacties 2022 o.b.v. extrapolatie 4e kwartaal Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2023.

10%

2021

< €200d.

2022*

* 2022: t/m 3e kwartaal Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2023.

De gemiddelde verkoopprijs van woningen heeft een flinke vlucht genomen. In twee jaar tijd stegen de huizenprijzen met gemiddeld € 30.000. Deze trend is niet alleen te zien in Raalte. Zowel in de provincie als in heel Nederland nam de huizenprijs sterk toe. In 2020 was nog 16% van het aanbod beschikbaar voor minder dan € 200.000, terwijl in 2020 slechts 1% van de woningen voor deze prijs zijn verkocht. Ook voor de huishoudens die zich een huis tot € 300.000 kunnen veroorloven is het aanbod gedaald van 80% naar 33% in slechts twee jaar tijd. Zo komt een steeds groter deel van de koopvoorraad buiten bereik van éénverdieners, starters en huishoudens met een lager inkomen. Mede door de hoge inflatie en gestegen hypotheekrentes lijkt de koopmarkt iets te zijn afgekoeld sinds het vierde kwartaal van 2022. Figuur 3.18: Gemiddelde koopsom bestaande woningen, gemeente Raalte, Overijssel en Nederland 2013 - 2022 € 450.000 € 410.000

€ 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 2013

2014

2015

2016

Raalte

2017

2018

Overijssel

2019

2020

2021

2022

Nederland

*prijzen 2022: t/m 3e kwartaal Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2023.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

26

Recente ontwikkelingen: een kentering in de koopsector • In het najaar van 2022 zijn de gemiddelde koopprijzen gestabiliseerd. Het betekent niet dat de behoefte lager is, maar dat de marktvraag minder koopkrachtig is vanwege de gestegen rente. De hypotheekrente is sterk gestegen. De renteniveaus zijn sinds de zomer van 2022 tot maart 2023 gestegen van circa 1,5% tot gemiddeld 4,0%. Dit leidt bij nieuwe hypotheken tot een veel hogere woonlast. Ook de leenmogelijkheden van koopstarters worden hierdoor lager. • Huizenprijzen dalen voor het eerst sinds lange tijd. De daling is echter beperkt ten opzichte van de gestegen hypotheekrente. Voor koopstarters betekent dit een aanzienlijk hogere maandlast. • De koopmarkt raakt voor de meeste alleenstaanden en jonge stellen uit beeld. Hoewel de verkoopprijzen zeer recentelijk stabiliseren en licht dalen, is de hypotheekrente sinds 2020 fors gestegen. Koopstarters kunnen hierdoor aanzienlijk minder lenen. Voor een hypotheek van € 275.000 is momenteel een inkomen nodig van € 62.000. Voor een hypotheek van € 355.000 is al € 75.000 nodig1; voor veel jonge stellen, kostwinners- en eenoudergezinnen niet haalbaar. • De verkoop van nieuwbouw stagneert momenteel sterk. Koopprijzen zijn te hoog, kopers kunnen dit niet betalen. Ontwikkelaars zien problemen met rendementen omdat zij te maken hebben met doorstijgende kosten.

Ontwikkelaars stoppen steeds vaak de projecten in afwachting op betere tijden/ oplossingen. • Doorstromers hebben vooralsnog een flinke overwaarde en hebben meer mogelijkheden. Echter, door het wegvallen van de koopkracht bij koopstarters is het de verwachting dat de prijsniveaus van bestaande woningen nog zullen dalen. Dat heeft uiteindelijk ook weer invloed op de prijsvorming bij duurdere (doorstromers)woningen.

Koopstarters in Raalte Starters zijn kwetsbaar op de woningmarkt, in heel Nederland maar zeker ook in Raalte. In de periode 2015 - 2020 verhuisde 33% van de starters in Raalte naar een koopwoning. Hiervan kon een klein deel in het duurdere segment een woning kopen; 3% van alle starters kocht een woning in het midden- of hogere segment (€ 355.000 of meer, prijspeil 2022). Nu, enkele jaren later staat de woningmarkt er heel anders voor. Er is geen koopaanbod voor eenverdieners met een minimuminkomen. Ook met een jaarinkomen tot de inkomensgrens van sociale huur (€ 44.035, prijspeil 2023) is het maximale hypotheekbedrag minder dan twee ton. Voor dat bedrag was in 2022 minder dan 1% van het koopaanbod beschikbaar. Zonder grote som aan eigen vermogen of een gift van familie is het niet mogelijk om een appartementje in Raalte te kopen. Daarmee zijn éénverdieners echt aangewezen op de sociale huur, of woningdelen. Starters of jongeren die gaan samenwonen verdienen al snel te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur. Als beide minimumloon verdienen, of als de ene partner fulltime werkt en de ander parttime met een marktconform salaris voor pas afgestudeerden dan komen ze uit boven de grens van het maximaal verzamelinkomen voor sociale huur (€ 48.625). De particuliere huursector is in Raalte maar bescheiden. De koopsector is echter behoorlijk uit beeld geraakt.

De leencapaciteit is gedaald door de gestegen hypotheekrente, terwijl de huizenprijzen flink zijn gestegen. Eén voordeel is dat sinds 1 januari 2023 het tweede inkomen voor 100% mag worden meegerekend bij de berekening van de hoogte van de hypotheek. Een stel dat tezamen 1,5 keer modaal verdient kan een hypotheek krijgen van minder dan drie ton. Voor deze groep is er wel wat koopaanbod beschikbaar, maar dit is sinds 2020 met meer dan de helft afgenomen.

1 Bron: rabobank.nl (1 april 2023).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

27

Tabel 3.4: Voorbeelden bereik maximale hypotheek, situatie begin maart 2023 Huidige woonsituatie Thuiswonende starter/jonge huurder

Samenwoners

Profielen doelgroep en referentie inkomen Alleenstaand, minimumloon € 25.000 € 33.000 Alleenstaand € 44.035* Jong stel (deels studerend) € 48.625* € 56.000 Jong stel (1,5x modaal) € 65.000

Prijsbereik koopsector (leencapaciteit) < € 82.000 < € 142.000 < € 189.000 < € 209.000 < € 245.000 < € 296.000

* Maximale inkomensgrens voor sociale huur, alleenstaand of samenwonend (prijspeil 2023) Bron: rabobank.nl (april 2023)

3.5 Trends huurmarkt Naast de koopmarkt staat de huurmarkt ook onder druk. Door demografische veranderingen wordt de groep mensen die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning groter. Tegelijkertijd verloopt de doorstroom van sociale huur naar particuliere huur of koop moeizaam. Het onbereikbaar worden van de koopsector voor velen vergroot de vraag naar sociale huur. Het jaarlijks aantal beschikbare woningen van SallandWonen is niet toegenomen in 2021 ten opzichte van 2015, terwijl het aantal actief woningzoekenden meer dan verdubbeld is. De meeste woningzoekenden geven aan een eenpersoonshuishouden te vormen en meer dan de helft is tussen de 23 en 40 jaar oud. De slaagkansen dalen door een stijgend aantal actieve vragers en een niet gelijk oplopende stijging in het aanbod. De gemiddeld benodigde inschrijftijd en de actieve zoekduur vertonen mede daardoor een stijgende tendens. Meer mensen reageren op een vrijkomende woning en het is denkelijk dat mensen ook op meer woningen reageren in de hoop hun kansen op een woningaanbod te vergroten.

Tabel 3.5: Woonruimteverdeling SallandWonen, gemeente Raalte 2015 - 2021 2015 2018 2021 Aanbod 263 331 257 Slaagkanspercentage regulier woningzoekenden 29% 27% 15% Aantal actief woningzoekenden 754 1.055 1.610 (nog ingeschreven op 31/12) Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren)* 4.4 6.5 7.0 Gemiddelde zoektijd (in maanden)* 5.5 6.9 Gemiddeld aantal reacties* 16 24 68 Verhuurd aan bijzondere doelgroepen** 15% 13% 7% * gehele werkgebied van SallandWonen (inclusief Olst-Wijhe). ** Op basis van totaal aantal verhuringen minus de verhuringen aan ‘reguliere’ woningzoekenden via een van de aanbodmodellen. Het gaat vooral om situaties van woningbemiddeling. Urgenten, spoedzoekers en bijzondere doelgroepen komen echter soms ook via reguliere inschrijving en het aanbodmodel aan een woning. Bron: Verhuurrapportage SallandWonen, 2022.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

28

Figuur 3.19: Slaagkans en aantal actief woningzoekenden SallandWonen, gemeente Raalte 2015 - 2021 2.000

1.519

1.500 1.000

913

759

754

1.055

1.610

40% 30%

1.089

20%

500

10%

0

0% 2015

2016

2017

2018

Actief woningzoekenden

2019

2020

2021

Slaagkans

Bron: SallandWonen (2022).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

29

4 Doelgroepenanalyse In dit hoofdstuk verkennen we de huidige en toekomstige woonvraag vanuit Raaltese huishoudens en (potentiële) vestigersgroepen. We kijken naar hun samenstelling, hun (financiële) situatie en woonmogelijkheden en naar hun woonwensen.

4.1 Huishoudens naar inkomen; omvang sociale doelgroep corporaties In paragraaf 3.1 hebben we de samenstelling van de huishoudens in Raalte blootgelegd. In deze paragraaf kijken we naar de inkomens van deze groepen en stellen we de omvang van de sociale doelgroep vast. De inkomensgroepen stellen we vast op basis van in de corporatiewereld geldende inkomensgrenzen die golden in het jaar waarop de laatst beschikbare inkomensstatistieken betrekking hadden (2020). Daarbij worden de volgende groepen gehanteerd: • Primaire doelgroep: lage inkomensgroep die bij verhuizing naar een corporatiewoning volgens de wet alleen voor goedkopere sociale huurwoningen in aanmerking komen. Inkomensgrens 2020: € 23.225 voor alleenstaanden en € 32.550 voor meerpersoonshuishoudens. • Secundaire doelgroep: alle overige inkomensgroepen die behoren tot de wettelijke sociale doelgroep van corporaties. Inkomensgrens in 2020: € 39.055 en voor meerpersoonshuishoudens ook de groep tot € 42.436). • Middeninkomens: een niet officieel afgebakende groep. Hierbij is aansluiting gevonden bij de inkomensgrens tot € 56.000, een grens die aansluit bij beschikbare inkomensstatistieken van het CBS/LMW. Deze grens lijkt enigszins op de gedifferentieerde inkomensgrenzen die gelden bij de huurverhogingswetgeving (inkomensafhankelijke huurverhogingen van midden- en hogere inkomens in de sociale huursector)2.

• Hogere inkomens: vanaf € 56.000. Een grens aansluitend bij beschikbare inkomensstatistieken van het CBS/LMW. In figuur 4.1 is de verdeling van inkomens per huishoudensgroep in beeld gebracht. Figuur 4.1: Inkomenssituatie huishoudens, gemeente Raalte jongeren tot 25 jaar

56%

alleenst. 25-67 jaar stellen 25-67 jaar

44%

25% 5%

45%

14%

gezin 3% 11% eenoudergezin

35%

stellen 67+ jaar

69% 42%

22%

36%

17% 0%

primaire doelgroep

9% 27%

37%

totaal

12%

46%

17% 37%

alleenst. 67+ jaar

18%

15%

51% 28%

20% 40% secundaire doelgroep

20% 60% middeninkomens

12% 9%

35% 80% 100% hoge inkomens

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023 (inkomensstatistieken over 2020).

2 Zie ook de website van het Ministerie

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

30

In Raalte behoort qua inkomen 45% van de huishoudens tot de formele doelgroep van woningcorporaties. Twintig procent van de huishoudens heeft een middeninkomen en 35% heeft een hoger inkomen. Hoge inkomens zijn vooral terug te vinden onder de groep stellen en gezinnen (met twee ouders). Het gaat hier dan ook vaak om tweeverdienerhuishoudens. De laagste inkomens zien we vooral binnen de groep jongeren, eenoudergezinnen en alleenstaanden, vooral de oudere alleenstaanden. Een aandeel van 45% lage inkomens klinkt hoog als we het vergelijken met het aandeel corporatiewoningen in de voorraad (24%). Maar veel lagere inkomens wonen (al geruime tijd) in een koopwoning of komen bij verhuizing terecht in een particuliere huurwoning. In figuur 4.2 zien we terug dat veel lagere inkomens in een koopwoning wonen. Figuur 4.2: Woonsituatie per inkomensgroep, gemeente Raalte 100%

5%

5%

2%

3%

4%

90% 80% 70%

26% 57%

7%

60%

68%

79% 90%

50% 40% 30%

9%

62%

6%

20% 29%

10%

4%

23%

14%

4% 3%

middeninkomens

hoge inkomens

0% primaire doelgroep

secundaire doelgroep

Huur corporatie

Huur particulier

Koop

Totaal

Onbekend

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023 (inkomensstatistieken over 2020).

Van de primaire doelgroep woont de meerderheid in een corporatiewoning (62%). Een kwart van de laagste inkomensgroep woont in een koopwoning. Het gaat hier vaak om ouderen die bij het bereiken van de pensioenleeftijd in inkomen er op achteruit zijn gegaan. Hun woonlasten zijn over het algemeen wel betaalbaar omdat eventuele hypotheken al (grotendeels) zijn afbetaald. Ook komt het voor dat koopwoningen en woonboerderijen via vererving overgaan op volgende generaties. Opvallender is wel dat van de secundaire doelgroep slechts 29% in een corporatiewoning woont. In dit inkomenssegment hebben veel meer mensen (vanuit het verleden) de mogelijkheid gehad om een woning te kopen. De implicatie van dit gegeven is dat veel huishoudens met een bescheiden inkomen op latere leeftijd wat meer mogelijkheden hebben om een gewenste woning te verkrijgen (bijvoorbeeld een compacte levensloopbestendige koopwoning of een comfortabel huurappartement). Ook eenoudergezinnen met lage inkomens wonen in Raalte vrij vaak in een koopwoning (zie figuur 4.3). Dit kan verklaard worden als na een echtscheiding de partner die de primaire zorgt heeft over de kinderen in de vertrouwde

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

31

woning blijft of wanneer er sprake is van overwaarde op de verkochte woning, die helpt bij de financiering van een vervangende koopwoning. Figuur 4.3: Woonsituatie lage inkomens, gemeente Raalte 2.000 1.500 1.000 500

Onbekend Koopwoning Particuliere huurwoning

0

Corporatie huurwoning

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023 (inkomensstatistieken over 2020).

In Raalte heeft een substantieel deel van huishoudens een middeninkomen (20%). In figuur 4.5 is de woonsituatie van middeninkomens in beeld gebracht. Daaruit blijkt dat middeninkomens bijna altijd woonachtig zijn in koopwoningen. Dat wordt verklaard doordat het koopaanbod in het verleden in Raalte goed toegankelijk was. Evenals voor de groep lage inkomens in koopwoningen betekent dit gegeven dat bij een verhuiswens de mogelijkheden van lokale middeninkomen gunstiger zijn dan wanneer zij geen koopwoning (overwaarde) hebben. Figuur 4.4: Woonsituatie middeninkomens, gemeente Raalte 1.500 1.000 Onbekend 500 0

Koopwoning Particuliere huurwoning Corporatie huurwoning

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023 (inkomensstatistieken over 2020).

Corporatiepopulatie In figuur 4.5 is de samenstelling van de corporatiehuurders in Raalte opgenomen. Het gaat hier voornamelijk om de huurders van SallandWonen. Het huurdersprofiel is afgezet tegen het profiel van alle huishoudens in Raalte. Daaruit komen een aantal belangrijke verschillen naar voren.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

32

Figuur 4.5: Profiel corporatiehuurders in Raalte vergeleken met samenstelling alle huishoudens in de gemeente 35%

31% 27%

30%

24%

25% 18%

20%

17%

15%

15%

11%

13%

12%

10% 5%

3%

13%

10% 5%

1%

0% jongeren tot alleenst. 25-67 stellen 25-67 gezin eenoudergezin stellen 67+ 25 jaar jaar jaar jaar Corporatiehuurders Totaal huishoudens

alleenst. 67+ jaar

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023 (inkomensstatistieken over 2020)

De huurders van corporatiewoningen bestaan voor de meerderheid uit alleenstaanden (27% + 24%, exclusief de jongeren). Ook het aantal 67-plussers als geheel is groter dan gemiddeld. Verder valt op dat gezinnen geen groot deel (meer) uitmaken van de corporatiehuurders. Wel zijn de eenoudergezinnen goed vertegenwoordigd in de corporatiesector. Bovenstaand beeld zien we overigens bij veel corporaties en gemeenten terug. Het geeft evenwel een goed beeld van de specifieke functie van corporaties bij de huisvesting van groepen mensen in de gemeente. Tot slot brengen we hier ook de inkomensprofielen van de corporatiesector in beeld. De linkerkolom in figuur 4.6 toont de inkomensopbouw in de corporatiewoningen. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat veruit de meeste huurders behoren tot de formele corporatiedoelgroep. Niettemin wonen er ook middeninkomens (13%) en hogere inkomens (5%) in de corporatiesector. Met de definitie van middeninkomen volgens de grenzen van het Rijk voor inkomensafhankelijke huurverhoging is er volgens analyse van SallandWonen sprake van 7% goedkoop scheefwonen in sociale huurwoningen. Het scheefwonen van inkomensgroepen kan in de loop der jaren worden versterkt wanneer de doorstroming moeizaam verloopt (weinig geschikte woningen, te dure woningen). Figuur 4.6: Woonsituatie naar inkomensgroep, gemeente Raalte 100% 80% 60%

5% 13%

15%

37%

47%

35%

15% 20%

42%

40% 20%

23%

23%

28%

46% 20%

0% Huur corporatie

38%

24%

Huur particulier

primaire doelgroep

23%

24%

17%

Onbekend

Totaal Raalte

6% Koop

secundaire doelgroep

middeninkomens

hoge inkomens

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023 (inkomensstatistieken over 2020).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

33

4.2 Profiel van vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers Elk jaar verhuizen in Raalte zo’n 1.200 tot 1.400 bestaande en nieuwe huishoudens in Raalte. Ondanks de knelpunten in de woningmarkt is dat een behoorlijke jaarlijkse dynamiek als je het relateert aan de ruwe 16.000 huishoudens die er in Raalte zijn. Mensen verhuizen, stromen door of verlaten de gemeente. Ouderen overlijden, waardoor woningen vrijkomen voor anderen. Wie zijn nu de bewoners die zich elk jaar manifesteren op de lokale woningmarkt? En zijn er verschillen in de verhuizers uit eigen gemeente en de vestigers? In tabel 4.1 zijn de profielen van alle verhuisde huishoudens in beeld gebracht. We zien dat er onder de vertrekkers veel gezinnen en jonge huishoudens zijn (respectievelijk 27% en 24%). De groep vertrekkende jongeren is daarbij niet volledig, want zoals we zagen zijn er ook veel vertrekkers vanuit een thuiswonende situatie; jaarlijks zijn dat gemiddeld 365 starters die buiten Raalte een eerste stap zetten in hun wooncarrière (zie ook figuur 3.13). Ook de vertrekkers naar (studenten)kamers zitten niet in het cijfer. Ook valt het vrij hoge aandeel vertrekkende ouderen op. Zij maken 16% uit van alle vertrekkers uit de gemeente. Dit is opmerkelijk, want ouderen vertrekken doorgaans niet vaak(/graag) buiten hun eigen sociale omgeving.

Tegelijkertijd zien we ook dat het aandeel ouderen onder vestigers ook substantieel is met 11%. Het zijn vaker ouderen met vermogen die in de duurdere woningen terecht komen. In de toekomst zal het aandeel ouderen op de woningmarkt wat gaan stijgen door demografie (vergrijzing) en welvaartstijging onder ouderen (meer mogelijkheden). Ook het feit dat ouderen vaak al een koopwoning hebben (en in de toekomst nog wat vaker) is een derde factor die zorgt voor eens stijgend aandeel op de Raaltese woningmarkt. Onder de vestigers blijkt 27% te bestaan uit gezinnen. Dat aandeel is wat lager dan hun aandeel onder de binnenverhuizers (32%). Bij de vestigende gezinnen gaat het enerzijds vaker om gezinnen op latere leeftijd en die wat verder zijn op de woonladder. Zij betrekken vaker de duurdere eengezinswoningen in de koopsector. Anderzijds gaat het vaker om eenoudergezinnen die relatief vaak in sociale huur terecht komen. Tabel 4.1: Profiel van vestigers en vertrekkers op jaarbasis, gemeente Raalte 2015 - 2020 1-2 phh < 35 jaar 1-2 phh 35-55 jaar 1-2 phh 55-65 jaar 1-2 phh 65-75 jaar 1-2 phh 75+ jaar Gezin Overig Totaal huishoudens Bron: CBS Microdata, 2022.

Vertrekkers* 58 25% 48 20% 28 12% 25 12 63 4 235

11% 5% 27% 2% 100%

Vestigers 153 79 48

34% 17% 11%

33 18 122 3 456

7% 4% 27% 1% 100%

Binnenverhuizers 286 35% 83 10% 57 7% 54 65 258 3 806

7% 8% 32% 0% 100%

Om de verhoudingen op de Raaltese woningmarkt nog wat beter te duiden zijn in tabel 4.2 de huishoudensgroepen van binnenverhuizers en vestigers samengepakt en bekeken.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

34

Tabel 4.2: Verhoudingen lokale en vestigende groepen in Raalte 2015 - 2020 Binnenverhuizers Vestigers Totaal 64% 36% 1-2 phh < 35 jaar 23% 12% 1-2 phh 35-55 jaar 7% 6% 1-2 phh 55-65 jaar 4% 4% 1-2 phh 65-75 jaar 4% 3% 1-2 phh 75+ jaar 5% 1% Gezin 20% 10% Overig 0% 0% * vertrekkers naar zelfstandige woningen elders. Bron: CBS Microdata, 2022.

Alle verhuizingen in gemeente 100% 35% 13% 8% 7% 7% 30% 0%

In Raalte wordt gemiddeld over de jaren 64% van de beschikbare woningen betrokken door lokale woningzoekenden (binnenverhuizers), 36% komt van buiten de gemeente. De meeste woningen worden betrokken door jonge alleenstaanden en - stellen onder 35 jaar. Gezinnen nemen een goede tweede plek in. De vraag van ouderen lijkt met 14% vrij groot, gelet op hun doorgaans lage verhuisbereidheid. Het hoge aandeel wordt verklaard door de betere verhuisperspectieven van ouderen (relatief veel vestigers met vermogen en goede kansen voor ouderen in de sociale huursector). Boven de 75 jaar wordt er vooral vanuit Raalte zelf verhuisd. Het gaat hier vooral om een woonvraag omwille van een teruglopende gezondheid of door het overlijden van een partner.

4.3 Verhuiswensen en woonvoorkeuren Vanuit het WoON2021 hebben wij gekeken naar de verhuisoriëntatie en woonvoorkeuren van verhuisgeneigden in de regio. Omdat de respons per individuele gemeenten te laag is worden de resultaten gegroepeerd met gelijkgestemden in vergelijkbare regio’s die een woning zoeken in een dorpse en landelijke setting. Dat geeft een doorgaans robuust beeld van wat verschillende groepen bij verhuizing wensen. Van de respondenten uit het referentieprofiel van Raalte geeft 7% aan die komende twee jaar wel te willen verhuizen. Onder jongeren tot 35 jaar die al zelfstandig wonen is de verhuisgeneigdheid groot; 22%. Bij thuiswonende jongeren is de verhuiswens nog veel hoger, vooral naarmate de leeftijd hoger is. Er zijn in Raalte veel (potentiële) starters die de markt willen betreden. Zij zoeken voornamelijk appartementen, zowel koop als huur. Opvallend is dat ouderen op de woningmarkt gemiddeld vaak (en meer dan voorheen) een voorkeur hebben voor een appartement. Gemiddeld heeft 68% tot 745 van de oudere huishoudens een voorkeur voor een appartement. De groep alleenstaanden heeft daarbij een sterke voorkeur voor een huurwoning (80%). De groep oudere alleenstaanden op de woningmarkt is gemiddeld ook ouder dan de oudere stellen. Oudere stellen hebben vaker een voorkeur voor een koopwoning.

De (eenouder)gezinnen wensen juist grondgebonden woningen, wat ook passend is bij deze grotere huishoudens. Eenoudergezinnen geven in tegenstelling tot de gezinnen met twee ouders veel vaker de voorkeur aan een huurwoning (50%).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

35

Figuur 4.7: Kwalitatieve woonvoorkeur verhuisgeneigden referentiegebied Raalte 51%

49% 75%

25%

57% 83%

17% 80%

62%

38%

Stel 35-64 jaar

63%

37%

Oudere alleenstaand 65+

32%

68%

26%

74%

44%

Ouder stel 65+

50%

50%

Eenoudergezin

0%

50% Koop

10% 100%

21%

Alleenstaand 35-64 jaar

56%

90%

73% 79%

Jongeren 1-2phh tot 35 jaar

43%

20%

27%

Thuiswonend tot 35 jaar

80%

Gezin 0%

Huur

20%

95%

5%

50%

100%

Grondgebonden

Appartement

Bron: WoON2021, 2022.

Reality-check; verhuiskeuzes van doelgroepen in Raalte De geuite woonwensen van woningzoekenden zijn belangrijk bij het zoeken naar gewenste woonconcepten bij de uitbreiding van de woningvoorraad. Er moet echter ook rekening mee gehouden worden dat verhuiskeuzes in de praktijk worden bepaald door wat de lokale woningmarkt te bieden heeft. Immers, zo’n 85% van het beschikbare aanbod bestaat uit bestaande woningen. Naast de geuite woonwensen door huishoudensgroepen kijken we dan ook naar de verhuizingen in de praktijk; welke verhuiskeuzes maken de uiteenlopende groepen in Raalte. In de figuren 4.8 en 4.9 tonen we de keuzes van binnenverhuizers en vestigers in de afgelopen jaren. Uit de figuren komen een aantal zaken naar voren: • De meerderheid van de jongeren tot 35 jaar verhuist naar een huurwoning. Hun woonwensenprofiel (figuur 4.7) laat zien dat de voorkeur vooral bij doorstromers tot 35 jaar vaker naar kopen uitgaat. Het grootste deel van de vraag van jongeren is echter startersvraag. Daarin is de vraag naar huur groot (49%). Dat jongeren in de praktijk vaak terecht komen in de huur duidt op de onbereikbare koopmarkt in Raalte (te hoge prijzen en te weinig kleinere koopwoningen en appartementen). • De beschikbaarheid van particuliere huur is relatief groot.

Ondanks het kleine aandeel van de particuliere huursector in de voorraad (7%) is het aandeel op de woningmarkt substantieel (> 20%). Dit komt omdat de doorstroom in dit segment vrij groot is (hoge mutatiegraad). Particuliere huur fungeert dan ook als smeermiddel op de woningmarkt voor groepen die moeite hebben om iets te kopen, zeker omdat het prijsniveau van de particuliere sector vaak wel betaalbaar is. • Vestigende groepen lijken vaker een duurdere koopwoning te vinden dan groepen uit Raalte zelf. Het gaat vaker om een welvarende groep (en doorstromers vanuit een koopwoning). We zien dit bij alle kleine huishoudens; jong, middelbaar en oud, maar niet bij gezinnen. • Vestigende gezinnen komen wat vaker terecht in sociale huurwoningen dan lokale gezinnen. Het gaat hier vaak om eenoudergezinnen vanuit de regio.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

36

Figuur 4.8: Verhuiskeuzes in de praktijk (met beschikbaar aanbod): binnenverhuizers in Raalte 2015 - 2020

1-2 phh <35 jaar

23%

13%

11%

10%

1-2 phh 35-55 jaar

23%

10%

15%

10%

1-2 phh 55-65 jaar

22%

1-2 phh 65-75 jaar

18%

17%

1-2 phh 75+ jaar

10%

28%

25%

28%

7% 5%3%

20%

6%

20%

11%

17%

10% 10% 13%

54%

Gezin

20%

17%

Totaal

22%

13%

0%

20%

11% 4%

19%

6%

21% 11%

22%

40%

10% 4%

5% 7% 5% 4%

19% 13%

9% 3%

60%

11% 2%

80%

100%

Huur ggb sociaal

Huur app. sociaal

Huur ggb vrije sector

Huur app. vrije sector

Koop ggb tot 275

Koop ggb 275-355

Koop ggb 355+

Koop app.

Bron: CBS Microdata, 2022.

Figuur 4.9: Verhuiskeuzes in de praktijk (met beschikbaar aanbod): vestigers in Raalte 2015 - 2020

1-2 phh <35 jaar

20%

12%

12%

9%

1-2 phh 35-55 jaar

24%

6%

15%

5%

1-2 phh 55-65 jaar

19%

1-2 phh 65-75 jaar

21%

1-2 phh 75+ jaar

8%

11%

5%

23% 19% 24%

21% 36%

18%

16%

16% 29%

45%

18%

28%

3%

14% 2%

Totaal

23%

9%

12%

5%

40%

60% Huur ggb vrije sector Koop ggb 355+

20% Huur app. sociaal Koop ggb 275-355

15%

10% 4%

13%

29%

Gezin

0% Huur ggb sociaal Koop ggb tot 275

9%

18% 19%

21% 14%

16%

80% 100% Huur app. vrije sector Koop app.

Bron: CBS Microdata, 2022.

4.4 Oriëntatie op middenhuur Met de oververhitte koopmarkt lijkt een groep kopers buiten de boot te vallen. Huishoudens met een midden (of hoog) inkomen verdienen te veel voor de sociale huur, en komen er niet tussen op de koopmarkt. Of ze wensen simpelweg liever een huurwoning. Voor deze huishoudens is de particuliere huursector een uitkomst. Middenhuur tussen € 850 en € 1.100 is voor deze inkomensgroep vaak prima betaalbaar. In Raalte is er nagenoeg geen aanbod in dit prijssegment; slechts 300 - 400 woningen behoort tot het segment boven de liberalisatiegrens (€ 808 in 2023). Dit komt neer op 7% van het huuraanbod. En dat terwijl er een significante groep is die naar deze woningen verlangt. Met name voor alleenstaanden en ouderen is middenhuur een belangrijke woonwens of woonalternatief (zie figuur 4.10).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

37

Figuur 4.10: Midden- en hoge inkomens: vraag naar koop- of huurwoning bij volgende verhuizing, referentiegebied Raalte Alleenstaand tot 65 jaar

69%

Stellen tot 65 jaar

31% 80%

Gezin

20% 96%

Eenoudergezin

81%

Stellen 65+ jaar

19%

61%

Alleenstaand 65+ jaar

39%

46%

Totaal

54% 77%

0%

20%

40% Koopwoning

23% 60% Huurwoning

80%

100%

* Er zijn in Raalte geen huishoudens van jongeren onder 25 jaar met een midden- of hoog inkomen. Bron: WoON2021, 2023.

Met de almaar groter wordende groep ouderen is de veronderstelling dat dit mogelijk effect gaat hebben op de vraag naar (levensloopgeschikte) woningen in het middenhuursegment. Eerder zagen we al dat ouderen met middeninkomens in Raalte relatief vaak in een koopwoning wonen. In hoeverre beïnvloedt dat een voorkeur voor huren of kopen? In Tabel 4.1 hebben we de voorkeur voor huren dan wel kopen bekeken voor oudere woningzoekenden (65+ jaar) en vergeleken met die bij jongere mensen (< 65 jaar). Om de invloed van het hebben van een koopwoning daar op te duiden is hierbij ook het onderscheid gemaakt tussen woningeigenaren en huurders. Op termijn zal die worden ingeruild voor een meer passende woning. Van de 65-plushuishoudens met een midden- of hoger inkomen is in algemene zin best een substantiële animo voor huren. Logisch is het dat oudere huurders in deze inkomensgroepen bij verhuizing ook verhuizen naar een huurwoning (100%). Opvallender is het dat oudere woningeigenaren in 28% van de gevallen ook een voorkeur hebben om te gaan huren. Deze mensen hebben bij de verkoop van hun oude woning financieel meer ruimte om een wat duurdere en comfortabele woning te huren.

Tabel 4.3: Oriëntatie midden- en hogere inkomens op huur en koop, referentiegroepen Raalte Huurwoning Koopwoning Woningeigenaren < 65 jaar 4% 96% > 65 jaar 28% 72% Huurders < 65 jaar 29% 71% > 65 jaar 100% 0% Bron: WoOn2021, bewerkt door Companen, 2023.

Totaal 100% 100% 100% 100%

Naast de analyse van de oriëntatie van ouderen op de middenhuur kunnen we met de cijfers uit tabel 4.1 ook concluderen dat de meeste midden- en hogere inkomens onder de 65 jaar een overwegende voorkeur hebben voor kopen boven huren. Toch geeft nog altijd 29% van de huurders uit deze groep aan bij verhuizing de voorkeur te hebben voor een (midden)huurwoning. Al met al kunnen we constateren dat ook in Raalte er een brede basis ligt voor een segment middenhuur. Op dit moment is er nauwelijks geschikt aanbod voor ouderen in het middensegment. Dat leiden we af uit het feit dat ouderen in Raalte amper verhuizen naar de particuliere huursector (zie figuren 4.8 en 4.9). In hoeverre de toenemende vraag naar middenhuur doorwerkt in getalsmatige tekorten wordt in hoofdstuk 5 doorgerekend. Vooral de demografische veranderingen in leeftijd en huishoudenssamenstelling hebben hierbij impact.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

38

5 Toekomstige woningbehoefte In dit hoofdstuk maken we de vertaling van de verwachte huishoudensgroei naar een kwalitatieve woningbehoefte. Deze doorrekeningen worden gebaseerd op trends ten aanzien van vestiging en vertrek en van woon- en inkomenssituatie van huidige huishoudens in Raalte. Bovendien wordt er rekening gehouden met een toenemend aantal sterftegevallen onder ouderen, wat voor veranderingen gaat zorgen in het beschikbare aanbod voor nieuwe en startende huishoudens. Kwalitatieve behoefte wordt voorts bepaald aan de hand van verhuisgedrag van huishoudens in Raalte en van de woonwensen van (lokale en regionale) woningzoekenden.

5.1 Regionale ontwikkelingen en trends Vergrijzing: impact op aard van de vraag én het aanbod Door de vergrijzende samenleving verandert ook de huisvestingbehoefte. De groep ouderen neemt getalsmatig enorm toe, maar daarnaast veranderen ook mogelijkheden, voorkeuren en woonwaarden van de toekomstige generaties ouderen. Het aantal ouderen dat geen of slechts een klein pensioenpotje heeft opgebouwd neemt af. Pensioenaanspraken van huidige en toekomstige generaties ouderen zijn groter (ook vanwege een groter aandeel huishoudens met partnerpensioen). Daarnaast is er een generatiewisseling gaande van ouderen die woonachtig zijn in een koopwoning. De welvarende generatie ouderen zal na verloop van tijd hun grondgebonden (koop)woning vanwege zorgvraag en leefstijl moeten verlaten en op zoek gaan naar een levensloopgeschikte woning. Na verloop van tijd zal het aantal vrijkomende woonhuizen steeds meer toenemen. Dit zijn vaak woningen die (flink) zullen moeten worden opgeknapt en verduurzaamd om aan de eisen van deze tijd te voldoen.

Beperkt ongewenst vertrek door gespannen woningmarkt en gebrek aan betaalbare alternatieven Het vertrek van jonge huishoudens wordt slechts voor een klein deel bepaald door het tekort aan betaalbare woningen in de eigen gemeente. Immers, op andere locaties waar jongeren zich graag vestigen zijn vergelijkbare woningen niet méér voorhanden of goedkoper. Appartementen in steden die voorheen voor jonge alleenstaanden een eerste stap op de woonladder betekenden zijn te duur geworden. Alleen voor jonge stellen die graag willen samenwonen is een (tijdelijk) vertrek naar de stad naar een betaalbaar appartement nog een (gewenst) alternatief voor het wachten op een betaalbaar huis in de eigen woonomgeving. De onvervulde woonvraag van starters die graag in eigen sociale kring een woning willen vinden blijft aanwezig. Ook het terugkeren in de regio of gemeente op iets latere leeftijd blijft bestaan. We zien het terug in de grote vestiging vanuit Zwolle en Deventer. Dit zijn bijvoorbeeld jongere huishoudens die terug naar Raalte keren om een gezin te starten en een eerste koophuis kunnen kopen.

Toegenomen verhuisdruk bij thuiswonende jongeren De leeftijd van thuiswonende jongeren neemt toe en het aandeel jongeren dat ongewenst thuis woont is gestegen. Een deel van de jongeren heeft een stedelijke woonvraag. Het andere deel is lokaal georiënteerd en wacht met smart op een betaalbare woonstart of mogelijkheden om te gaan samenwonen binnen de gemeente of regio. Het inlopen van het tekort wordt als opgave meegenomen voor de kortere termijn en vertaalt zich naar compacte appartementen en betaalbare koopwoningen. Een flexibele schil van woonoplossingen kan bijdragen aan een snelle beschikbaarheid van woonmogelijkheden.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

39

Boventrendmatige vestigingsvraag vooral regionaal De vestigingsvraag in Raalte is vooral regionaal van aard. Bovenregionale vraag neemt slechts mondjesmaat toe en bestaat vooral voor huishoudens met lokale of regionale roots. Met de vestedelijkingsimpuls wordt ruimte geboden aan de (boven)regionale vraag om kwalitatief goed en ruimtelijk te wonen op bereikbare afstand van de stad (Zwolle en Deventer). De verstedelijkingsopgave in de regio zal leiden tot een grotere regionale druk op de woningmarkt. Het gaat om directe vestigingsvraag van huishoudens van buiten de eigen regio, maar voor Raalte vooral ook om overloopvraag vanuit de regio. Bij de regionale huisvestingsvraag gaat het bij veel woningzoekenden om het vinden van een voor hen betaalbare woning binnen de regio Zwolle-Deventer. Dat kan voor sommigen een nieuwbouwwoning zijn, maar voor een groot deel ook een bestaande woning op een fijne en goed bereikbare plek.

Grote woningbouwambities in de regio De nabijgelegen stad Zwolle groeit in rap tempo en is een aantrekkelijke vestigingsstad voor mensen van buitenaf, zowel vanuit het noorden, oosten en midden van Nederland. De Provincie en Zwolle hebben de ambitie om Zwolle en de regio te versterken. Een grote woningbouwambitie en omvangrijke ruimtelijke en infrastructurele investeringen horen hier bij. Gemeente Raalte draagt evenals andere gemeenten in de regio West-Overijssel graag bij aan de verstedelijkingsstrategie van de regio Zwolle. De Provincie heeft de ambitie om tussen 2022 en 2030 zo’n +60.000 woningen te laten ontwikkelen, waarvan zo’n +40.000 in de regio West-Overijssel. Vanuit deze ambitie hebben Ruimtevolk en Companen het regionale kwalitatieve woningbouwprogramma doorgerekend naar marktsegment en woonmilieu. In nauwe afstemming met de doorrekeningen zijn vervolgens woningbouwafspraken binnen de regio gemaakt en vastgelegd in de regionale Woondeal West-Overijssel. Het gaat hier om een woningbouwprogramma van +28.200 tot aan 2030, waarbij de ambitie van de Provincie sturend blijft voor de plancapaciteit. Daarnaast is er in de regio Zwolle zelf ook gewerkt aan een toekomstvisie rond wonen die rekening houdt met een groei- en verstedelijkingsopgave van Zwolle en de regio.

In de Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle is opgenomen dat de regio toe wil naar een woningbouwopgave van +50.000 woningen tot aan 2040. Hierin is uitgewerkt welke opgaven worden voorzien in uiteenlopende type woonmilieus en naar diverse projectlocaties. De ambities daarbij zijn als volgt in de programma’s toegedeeld (zie tabel 5.1).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

40

Tabel 5.1: Programma’s verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle tot 2040 Beoogde Woonmilieu plancapaciteit (‘programma’s’) Toelichting (min. – max.) Stedelijk Zwolle Kwalitatieve en integrale 15.000 - 25.000 stedelijke schaalsprong Karakteristieke Stationsgebieden van de 9.000 -12.000 stationsmiddelgrote kernen in de regio, omgevingen waar een stevige ontwikkeling mogelijk is, met focus op verdichting en functiemenging Vitale Nieuwbouw met aandacht voor 10.000 - 12.000 dorpskernen lokale identiteit en vitaliteit

Gezonde buurten

Verduurzaming, update van (naoorlogse) woonbuurten, met een focus op verdichting, vergroening en inbreiding Totaal (minimaal en maximaal)

7.000 - 12.000

Belangrijkste locaties in programma Zwolle

Overige programmalocaties --

9 grote (waaronder Raalte)

7 kleine (waaronder Heino)

18 grotere (w.o. Raalte en 20 kleinere (w.o. Heino) 7 grotere opgaven (w.o. Heino)

Overige dorpen in de regio

17 kleinere opgaven

41.000 - 53.000 (50.000) Bron: Warme Harten in een Klimaatadaptieve Delta – Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle (2023).

De aantallen zijn niet uitgewerkt per locatie. Dit is afhankelijk van regionale afspraken. Hoe dit getalsmatig voor Raalte kan uitpakken is momenteel moeilijk aan te geven. Duiding van aantallen kan met een aantal theoretische aannames rond aantallen voor (dorpse) woonmilieus en ontwikkelprogramma’s op uiteenlopende sleutellocaties. In het verdere deel van dit hoofdstuk werken we de trendprognose uit van de huishoudensgroei in Raalte en schatten we de boventrendmatige groei in voor het inhalen van huidige lokale woningtekorten en voor de verwachte migratiepiek van arbeidsmigranten, statushouders en de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen die in Nederland willen blijven. Hierop maken we een kwalitatieve woningbehoefte prognose (in paragraaf 5.3). In paragraaf 5.5 maken we een inschatting van de mogelijkheden van de extra woningbouw in het kader van de verstedelijkingsopgave in Zwolle.

5.2 Trendprognose huishoudensontwikkeling Raalte richting 2040 De verwachte huishoudensontwikkeling voor Raalte schatten wij in op basis van de recente Primosprognose (Primos2022). Tot aan 2040 wordt hierin een huishoudensgroei voorzien van +1.355 ten opzichte van 2022. Figuur 5.1 laat zien welke huishoudensgroepen daarbinnen zullen groeien (en afnemen). De veranderingen zijn een weergave van demografische verschuivingen (vergrijzing) en huishoudensvorming (startende huishoudens, gezinsvorming, relatiebreuken en overlijdens) en van migratie (vestiging van huishoudens, vertrek van jongeren en huishoudens).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

41

Figuur 5.1: Verwachte ontwikkeling van huishoudensgroepen in Raalte: verschillen tussen 2022 en 2040 Jongeren tot 25 jaar

-30

Alleenstaand 25-64 jar

-52

Stel 25-64 jaar

-435

Gezin

-335

Eenoudergezin

+175

Stel 65+ jaar

+533

Alleenstaand 65+ jaar

+1.488

Overige huishoudens

+8 0

1.000

2.000 2022

3.000

4.000

5.000

6.000

2040

Bron: Primos 2022.

Er is een sterke toename van het aantal alleenstaande ouderen en in iets mindere mate oudere stellen door vergrijzing van de bevolking. De groei van oudere huishoudens is zelfs groter dan de totale huishoudensgroei. Het aantal gezinnen neemt af. Ondanks vestiging van gezinnen is er sprake van gezinsverdunning, minder gezinsvorming en vertrek. De trends richting 2033 wijzen dezelfde kant op. In bijlage 3 is de huishoudensontwikkeling tot 2033 opgenomen. Tussen 2022 en 2033 neemt het aantal huishoudens toe met + 990.

Huishoudensontwikkeling naar leeftijdsklasse: de vergrijzing in beeld In de figuren op de volgende pagina is de (verwachte) leeftijdsopbouw van de huishoudens in beeld gebracht. Met een doorkijk tot aan 2050 valt hierin goed te zien hoe de vergrijzingsgolf zich in Raalte gaat voordoen en wanneer de verwachte piek in de huisvestingsvraag ligt. Uit deze figuren kunnen we het volgende opmaken: • Op dit moment ligt de demografische piek qua leeftijd in de leeftijdsgroepen tussen 55 en 65 jaar. • In 2033 (over 10 jaar) zien we dat de vergrijzing al een behoorlijke vlucht neemt. De groep jonge senioren is dan al veel groter dan in 2022, maar ook het aantal 75-plussers neemt toe. • Omdat mensen steeds ouder worden en omdat de demografische piek nog lang doorwerkt, is de groep ouderen richting 2050 veel groter dan nu. Tegelijkertijd is tegen die tijd een zeer groot deel 85-plus. De verwachting is dat in 2050 43% van de huishoudens bestaat uit mensen van 65 jaar of ouder en daarbij 20% huishoudens met 80-plussers. Richting 2050 zal de behoefte aan woonconcepten waar zorg (en begeleiding) geleverd wordt toenemen.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

42

Figuur 5.2: Bevolkingsontwikkeling per leeftijdscategorie, gemeente Raalte 2022 - 2050

Bron: Primos prognose , 2022.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

43

5.3 Boventrendmatige groei In deze paragraaf werken we uit hoe groot de extra woningbehoefte is die onvoldoende tot uiting komt in de trendmatige huishoudensprognose van Primos. We hebben het dan over het inhalen van de opgelopen woningtekorten voor thuiswonende jongeren met een grote verhuiswens/-urgentie, over de structurele woningbehoefte van een groeiende groep arbeidsmigranten, over de effecten van de migratiepiek van statushouders en van de vluchtelingenstroom uit Oekraïne op de structurele woningbehoefte die een deel van deze groep zal hebben wanneer zij besluiten in Nederland te blijven.

Inhaalvraag van jongeren Thuiswonende jongeren zijn potentiële starters op de woningmarkt. Wanneer jongeren 20 jaar zijn is het aannemelijk dat er een wens is om zelfstandig te gaan wonen en daarmee een nieuw huishouden te vormen. Hoe ouder, hoe groter de wens is om het ouderlijk huis te verlaten. Het toetreden van starters tot de markt is sterk afhankelijk van de toegankelijkheid van de woningmarkt. Deze is momenteel voor veel jongeren problematisch: kopen is vaak te duur, sociale huur vanwege de benodigde inschrijfduur moeilijk toegankelijk en betaalbare particuliere huur weinig voorhanden. De nieuwe lotingsmodule die SallandWonen voor een deel van het aanbod heeft ingevoerd, geeft wat ruimte, maar is vooralsnog onvoldoende om in de woonvraag van (jonge) starters te voorzien. Het aantal thuiswonende jongeren is de laatste jaren toegenomen, de vraagbehoefte ook. De woningtekorten worden op dit moment onvoldoende meegenomen in de trendprognoses rond huishoudensvorming in Raalte. Om een beeld te krijgen van de tekorten en de inhaalopgave bij de woningbouw, maken we aan de hand van de populatiegegevens en de verhuis- en woonwensen van thuiswonende jongeren3 een indicatieve doorrekening. Sociale huur is voor jonge huishoudens vaak passend omdat ze een lager inkomen hebben. Momenteel is een lange inschrijfduur nodig om een woning toegewezen te krijgen.

Jongeren hebben deze wachttijd nog niet op kunnen bouwen waardoor ze vaak aangewezen zijn op de particuliere verhuur. Dit verlangt vaak een bruto maandinkomen van 3,5 maal tot 4 maal de maandhuur, wat met huurprijzen boven de liberalisatiegrens van € 763 (en € 808 in 2023) vaak te hoog gegrepen is voor sommige jongeren. Er is in Raalte wel wat aanbod in de particuliere huur onder de liberalisatiegrens, maar het overgrote deel van de woningvoorraad bestaat vooralsnog uit onbereikbaar geworden koopwoningen. Tabel 5.2: Inschatting huidige tekorten woningbehoefte bij thuiswonende jongeren in Raalte* 20 - 25 25 - 30 jaar jaar Thuiswonende jongeren in 2022 (CBS) 1.731 599 Verhuisgeneigd en met woonwens in eigen gemeente (WoON2021) 254 170 Gaat samenwonen (CBS) 30% 40% Berekende extra huisvestingsbehoefte thuiswonenden 216 136 Waarvan: wens te huren bij corporatie (WoOn2021) 59 (9) 31 Waarvan: wens voor ander segment (koop/particuliere huur) 158 105 *inschatting op basis van cijfers WoON2021 en CBS.

30 - 35 jaar 141 47 50% 36 6 29

Het is enigszins een normatieve keuze voor welk deel van de woningbehoefte van jongeren (in de diverse levensfasen en met hun uiteenlopende woon- en leefomstandigheden) al dan niet met spoed overgegaan moet worden tot het maken van extra ontwikkelplannen. Ook gelet op de praktische mogelijkheden hiervoor. Wij gaan er van uit dat de woonbehoefte op latere leeftijd dringender is en dat vooral de 3 Op basis van woonwensenanalyse thuiswonende jongeren regio West-Overijssel/Oost-Nederland uit het WoON2021.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

44

tekorten in de latere levensjaren van thuiswonenden (30+ jaar) als aanvullende woonvraag actief moeten worden opgepakt. In de sociale huur nemen we daarbij de woonvraag vanaf 25 jaar 100% mee in de woningbehoefte voor de korte termijn en voor een beperkt deel (15%) vanaf 20 jaar. In totaal komt dit neer op: +46 woningen in de sociale huur. Voor de vraag naar koop en particuliere huur nemen we de woonvraag vanaf 30 jaar volledig mee. Dat komt neer op +29 extra woningen (koop/particuliere huur). In totaal nemen we dus als boventrendmatige (inhaal)vraag +75 woningen mee voor thuiswonende jongeren.

Aanvullende woningbehoefte van statushouders Algemeen is het de verwachting dat voor de komende paar jaren het aantal asielzoekers in Nederland hoog zal zijn. Een groot deel van hen krijgt na een intake een verblijfsstatus voor de duur van (tenminste) vijf jaar. De aanvullende woningvraag vanuit de statushouders die we als boventrendmatig beschouwen, becijferen we qua omvang aan de hand van de verwachte huisvestingspiek in de periode 2023 - 2026. Het deel van de statushouders dat een nieuw leven opbouwt in Nederland bestaat aanvankelijk uit een mix van kleine (jonge) huishoudens en van gezinnen. Na verloop van jaren zullen ook de jonge huishoudens gezinnen stichten. Wij verwachten dat de gemeentelijke taakstelling om statushouders te huisvesten de komende jaren op een piekniveau blijft. In onderstaande figuur is in beeld gebracht wat de recente taakstelling in Raalte was. Aan deze grafiek hebben wij een gemiddelde (trend)lijn doorgetrokken en een pieklijn die vergelijkbaar is met de tijdelijke piek in 2016 en zoals die zich momenteel voordoet. Figuur 5.3: Taakstelling huisvesting statushouders (personen) voor de gemeente Raalte, met verwachting tot 2026 100 80 60 40 20 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Trendmatig

Hoog

Historie

Bron: Ministerie van Justitie en Veiligheid (Rijksoverheid.nl), bewerking Companen.

Structurele woningbehoefte Volgens onderzoek van het CBS onder eerdere statushouders in Nederland blijft 70% van de statushouders permanent in Nederland wonen. In de trendraming wordt de huisvestingsvraag van nieuwe statushouders en blijvers meegenomen in de huishoudens- en woningbehoefteraming. Met een verwachte piek van statushouders wordt echter geen rekening gehouden. De piek in een bepaalde periode zal dan ook moeten worden vertaald naar extra woningen. Wij ramen de aanvullende woningbehoefte vanuit een piek die we voorzien in de komende paar jaren (tot aan 2026). Met aannames rond gemiddelde woningbezetting (2,5 personen) en de aannames van permanent verblijf wordt de woningbehoefte gekwantificeerd (zie tabel 5.3).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

45

Tabel 5.3: Aanvullende woningvraag statushouders, gemeente Raalte Raalte Trendmatige huisvestingsbehoefte (woningen per jaar) (is al onderdeel trendprognose) Verwachte boventrendmatige piek in de woningbehoefte 2023 Aanname boventrendmatige piek in de woningbehoefte 2024 - 2026 Totaal extra huisvestingsbehoefte periode 2023 - 2026 Aantal permanente woningen voor boventrendmatige piek statushouders uit de periode 2023 - 2026 (70%) Bron: Ministerie van Justitie en Veiligheid (Rijksoverheid.nl), bewerking Companen.

20 woningen per jaar + 18 woningen + 54 woningen + 72 woningen + 50 permanente woningen

Voor de verwachte huisvestingspiek in de periode 2023-2026 houden wij in onze doorrekening rekening met een aanvullende, permanente woningbehoefte van +50 woningen. Als het gaat om de kwaliteit van de benodigde extra woningen houden we er rekening mee dat het zal gaan om circa de helft geschikt voor (voornamelijk) jonge alleenstaanden en duo’s en de helft geschikt voor gezinnen. De woningen zijn vooral nodig in de sociale huursector. Oekraïense vluchtelingen Vanwege de oorlog in Oekraïne zijn er momenteel mensen uit Oekraïne op de vlucht in Europa. In Nederland werden begin 2023 zo’n 88.000 vluchtelingen opgevangen. Het aantal loopt per saldo nog altijd licht op, ondanks dat veel Oekraïners inmiddels ook weer vertrekken, meestal naar hun eigen land. Dat geldt vooral voor mannen tussen 25 en 45 jaar, zo blijkt uit cijfers van het CBS. De verwachting is dat zo lang de oorlog duurt de opvang van vluchtelingen nodig blijft. In Nederland wordt bijna een kwart opgevangen door andere Oekraïners die al in Nederland woonden voor de oorlog. Een vijfde woont op een zelfstandig adres met alleen maar andere Oekraïners. Iets meer dan de helft wordt opgevangen in gemeentelijke opvanglocaties of bij particuliere gezinnen in huis. Het Clingendael-instituut verwacht dat uiteindelijk zo’n 25% van de Oekraïners in Nederland wil blijven.

Vaak omdat ze snel inburgeren en hun kinderen naar school gaan in Nederland. Voor hen die blijven, volstaat tijdelijke opvang straks niet meer. Op dit moment zijn er onder de vluchtelingen veel vrouwen, kinderen en jongeren. Wanneer we huidige gemeentelijke opvangcijfers als uitgangspunt pakken, kunnen we een inschatting maken wat dit betekent voor de structurele extra behoefte aan huisvesting. Op 1 november 2022 werden er in Raalte zo’n 180 Oekraïners opgevangen. Hun aantal neemt net zoals in de rest van Nederland toe, al vlakt de toename af na de eerste grote vluchtelingenstroom in het voorjaar van 2022. Een inschatting is dat het totaal aantal op dit moment (maart 2023) ligt op circa 200 vluchtelingen. Tabel 5.4: Ontwikkeling geregistreerde vluchtelingen uit Oekraïne in Nederland en Raalte Nederland Aantal geregistreerde vluchtelingen op 1 november 2022 per 1.000 inwoners 4,7 totaal 82.100 Ontwikkeling tussen 1 juli 2022 en 1 november 2022 per 1.000 inwoners +0,8 totaal +14.550 Ontwikkeling tussen 1 november 2022 en 1 maart 2023 per 1.000 inwoners +0,6 totaal +9.730 Bron: CBS 2023.

Raalte 4,7 180 +0,7 +25 nb. circa +20

Wanneer we bij de structurele huisvesting uitgaan van een gemiddelde gezinsgrootte van 2,5 personen, dan komt de structurele huisvestingsbehoefte van Oekraïners die blijven neer op 18-22 woningen op de kortere termijn. Deze woningen zijn vooral nodig in de sociale huursector/betaalbare huursector.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

46

Arbeidsmigranten In Nederland is een groeiende vraag naar extra arbeidskrachten om de tekorten in veel sectoren op te vangen. In de landbouw, de bouw, maar ook in de horeca en kennisintensieve sectoren zijn veel mensen nodig. Deze mensen wonen soms tijdelijk (seizoensgebonden) in Nederland, soms voor langere tijd. Sommige arbeidsmigranten en kenniswerkers vinden hier voor langere tijd werk en besluiten zich voor langere tijd in Nederland te vestigen. Voor al deze mensen is deugdelijke huisvesting nodig; zowel short stay (seizoensgebonden tot 1 jaar), mid stay (langer dan een jaar, maar vooralsnog niet permanent); long stay (semi-)permanent). De Provincie Overijssel heeft in 2020 een onderzoek laten uitvoeren naar de huidige omvang van het aantal arbeidsmigranten en arbeidsplaatsen voor deze groepen en de verwachte ontwikkelingen tot 2030. Cijfers rond de huidige situatie (laatste statistieken bekend uit 2017) en recente ontwikkelingen zijn hierin in beeld gebracht op het niveau van de provincie, de regio (West-Overijssel) en de gemeente (Raalte). Prognoseramingen zijn uitgewerkt op provinciaal en regionaal niveau. Op lokaal niveau hangt de uiteindelijke behoefte samen met een groot aantal factoren (zoals de aard van de werkgelegenheid, de economie, landelijk en regionaal overheidsbeleid rond arbeidsmigratie, stimuleringsbeleid rond marktsectoren en bereikbaarheid).

Deze analyse is in het Provinciale onderzoek niet op gemeentelijk niveau uitgevoerd. Om toch inschattingen te maken over de impact die arbeidsmigratie heeft (kan hebben) op de woningbehoefte en de jaarlijkse huisvesting hebben we in het voorliggende onderzoek de regionale gegevens verbijzonderd aan de hand van de huidige rol van Raalte binnen de regionale omvang van arbeidsplaatsen en (geregistreerde) huisvesting van arbeidsmigranten in de uiteenlopende gemeenten. Dit leidt tot de onderstaande vertaling van de provinciale en regionale prognose naar lokale huisvestingsbehoefte (jaarlijkse) en structurele woningbehoefte. Hierbij is rekening gehouden met de grote groei van arbeidsmigranten ten opzichte van de gemiddelde ontwikkeling van (landelijke en regionale) werkgelegenheid (zie verder Onderzoek Huisvestingsbehoefte Arbeidsmigranten, Provincie Overijssel (Companen/Decisio, 2020).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

47

Tabel 5.5: Verwachte behoeftetoename aan opvang en huisvesting arbeidsmigranten Overijssel West-Overijssel Arbeidsplaatsen arbeidsmigranten Jaarlijkse groei arbeidsplaatsen 2010 - 2017 Geregistreerde arbeidsmigranten (wonen)* Verwachte toename arbeidsplaatsen 2022 - 2030*

Jaarlijkse huisvestingsopgave tot 2030 wv. vervangingsopgave** wv. extra behoefte*** Uitbreiding permanente huisvesting 2022 - 2030 wv. in sociale huur wv. in koop

laag basis hoog

Raalte

15.600 10% 10.660

6.425 13% 4.650

180 12% 180

0 1.300 2.900

0 36 81

0 72 165

1.350 - 1.820 980 370 - 840

460 - 620 330 130 - 290

13-17 9 4-8

640 - 1.400 450 - 1.000 200 - 500

300 - 650 200 - 450 100 - 200

8-18 6-12 3-6

*

laag: stagnerend economisch scenario (zonder banengroei), basis: basisscenario met koppeling banengroei en toename zowel kenniswerkers als arbeidsmigranten; hoog: koppeling (geraamde) banengroei en behoefte aan groei arbeidsmigranten ** vervangingsopgave: andere opvang nodig door het verdwijnen van de bestaande opvangvoorzieningen (gemiddeld 15-jarige exploitatieduur) *** oplopende jaarlijkse extra vraag door toenemende behoefte (genoemde aantal is extra behoefte aan opvang in 2030) Bron: Onderzoek Huisvesting Arbeidsmigranten, Provincie Overijssel (Companen/Decisio, 2020), bewerking Companen.

Uit de tabel komt naar voren dat door de verwachte stijging van arbeidsplaatsen en arbeidsmigranten er in Raalte jaarlijks een (nieuwe) huisvestingsopgave ligt van jaarlijks 13 - 17 personen. Voor meer dan de helft hiervan is woonruimte nodig die voortkomt door het opheffen van bestaande (tijdelijke) huisvestingsvoorzieningen. Naast de jaarlijkse opgave is er in Raalte ook een toename van de behoefte aan permanente huisvesting (long stay). Hiervoor zijn reguliere woningen nodig. De aanvullende behoefte aan permanente woningen zit onvoldoende in de trendraming van de huishoudensprognose (bron: Onderzoek Huisvesting Arbeidsmigranten, Provincie Overijssel (Companen/Decisio, 2020). Daarmee vertaalt de extra behoefte zich tot een aanvullende woningbehoefte in Raalte van 8 - 18 woningen tot aan 2030. We rekenen daarbij op + 6 - 12 extra sociale huurwoningen en + 3 - 6 extra (betaalbare) koopwoningen.

5.4 Tekorten en (potentiële) overschotten per segment Op basis van de geuite woonwensen en het verhuisgedrag, de huishoudensprognoses, trends en knelpunten op de huidige woningmarkt en de (verwachte) samenstelling van het woningaanbod, zijn de kwalitatieve tekorten en (potentiële) overschotten per woningmarktsegment en woningtype doorgerekend voor de gemeente. In onderstaande figuur zijn de doorrekeningen gemaakt tot en met 2040.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

48

Figuur 5.4: Kwalitatieve tekorten en (potentiële) overschotten tot aan 2040 Huur grondgebonden corp. -435 380

Huur appartement corp.

410

Huur levensloopgeschikt corp. Huur grondgebonden part.

-190 410

Huur appartement part Koop grondgebonden tot 225

100

Koop grondgebonden 225-275

155 180

Koop grondgebonden 275-355 -15

Koop grondgebonden 355+ Koop appartement tot 225

50

Koop appartement 225-275

95

Koop appartement 275-355

105

Koop appartement 355+

105 -500

-400

-300

2022-2028

-200

-100

2028-2033

0

100

200

300

400

500

2033-2040

In figuur 5.4 is duidelijk terug te zien dat tekorten vooral bestaan in de betaalbare koop- en huursegmenten. In de koopsector ligt de nadruk op betaalbare koop, vooral vanwege de scheefgegroeide markt en het opgelopen tekort aan woningaanbod voor koopstarters. In de sociale huursector zien we naast een kwantitatief tekort van appartementen en levensloopgeschikte woningen vooral ook de kwalitatieve mismatch. Dit heeft te maken met de grote veranderingen in de huurderspopulatie en samenstelling van de vraag naar sociale huur (alleenstaanden, lage inkomens en éénverdieners). De (dubbele) vergrijzing van huurders zorgt voor een oplopende vraag naar levensloopgeschikte woningen (grondgebonden en appartement). In kleine dorpen hebben appartementen minder vaak een directe voorkeur en is vooral de behoefte naar geclusterd wonen met mogelijkheden voor zorg en begeleiding bepalend. Waar (ruimtelijk) mogelijk kan de vraag deels worden geïnterpreteerd als vraag naar grondgebonden sociale huur (hofjeswoningen). Dat geldt in wat mindere mate ook voor de vraag naar particuliere huurappartementen. De vraag naar middenhuur komt vanuit alle huishoudenstypes. Starters, omdat die er niet tussen komen in de sociale huur en ook nog geen woning kunnen kopen. Maar ook de groep huishoudens tot 65 jaar (zowel alleenstaand als stellen), omdat deze groep in absolute zin het grootst is.

Hoewel er op dit moment een beperkte vraag is vanuit een groep ‘jonge senioren’ die bewust op zoek is naar reguliere (comfortabele) huurappartementen in de middenhuur, zal deze in de toekomst meegroeien met de vergrijzingstrend. Omdat particuliere huurappartementen (in de middenhuur) in Raalte nog weinig voorkomen zien we hier een relatief groot tekort. De tekorten naar koopwoningen in het hogere segment zijn klein en zullen op de kortere termijn ‘omslaan’ naar een potentieel overschot. Dit beeld is gevoelsmatig contrair met wat er op de woningmarkt gebeurt op dit moment; er is met de hoge prijsniveaus best veel doorstromers- en vestigersvraag naar de duurdere prijsklassen. Een van de verklaringen is dat in Raalte het aanbod in het middeldure segment ook groot is, waardoor er een bepaald evenwicht bestaat in vraag en aanbod. Daarnaast speelt mee dat de variëteit binnen de hogere prijssegmenten groot is; naar type, kwaliteit, grootte en woonmilieu. Veel dure

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

49

woningen zijn gelegen in het buitengebied (woonboerderijen met grote percelen). Buiten karaktervolle en monumentale woningen om zijn deze woningen minder courant dan kwalitatief goede (recent gebouwde of gemoderniseerde woningen) in de voorzieningenkernen. De potentiële overschotten zullen als eerste voelbaar zijn bij kwalitatief mindere woningen in het hoge prijssegment. Langere verkooptijden, prijsdalingen of leegstand liggen dan op de loer. Extra woningbehoefte boventrendmatige vraag Hieronder hebben we de boventrendmatige woningbehoefte voor de kortere termijn samengevat in beeld gebracht. De woningbehoefte is permanent en op te tellen bovenop de aantallen van de trendbehoefte in de gehele periode tot aan 2040. Tabel 5.6: Woningbehoefte boventrendmatige lokale vraag naar segment/type (2022 - 2033) Behoefte (totaal) 75

Sociale huur 46

Koop/particuliere huur 29

50

50

0

18-22

18-22

0

8-18

6-12

4

155

122

50

Grondgebonden

61

23

Appartement

61

10

Inhaalvraag jongeren Statushouders (permanent) Oekraïners (permanent) Arbeidsmigranten (long stay) Totaal boventrendmatig

5.5 Verwachte behoefte sociale huur De mate waarin de behoefte aan sociale huur in de komende decennia toeneemt, is afhankelijk van de bevolkingsgroei en de economische ontwikkeling. In het basisscenario gaan we uit van een afgekoelde economie op de korte termijn (lage koopkrachtontwikkeling) die doorwerkt op de lange termijn. Hierbij houden we vooralsnog rekening met een lage werkloosheid (arbeidsmarkttekorten) en weinig ruimte voor koopkrachtverbetering. Tot 2040 zijn er in ons basisscenario +355 extra woningen (=netto) nodig voor de corporatiedoelgroep, en nog eens +122 extra woningen om aan de boventrendmatige behoefte te voldoen. Bij een verdere economische afname4 zijn het tussen de 460 - 565 woningen, terwijl in het geval dat de economische ontwikkeling gunstiger uitvalt er ongeveer 235 extra woningen nodig zijn in verband met de trendmatige huishoudensgroei. De scenario-analyse is vooral bedoeld om een realistische bandbreedte in de woningbehoefte weer te geven. Nadrukkelijk is het niet zo dat één van de scenario’s het beste is of waarschijnlijk. Het gaat veeleer om een bandbreedte waarin het zal ontwikkelen. We adviseren om van het basis-/middenscenario uit te gaan. Voor de bruto woningbouwopgave zijn de aantallen uiteraard afhankelijk van het aantal woningonttrekkingen.