BIJLAGE A1_Gemeente Raalte en SallandWonen - Woningmarktonderzoek Raalte 6 juni

Woningmarktonderzoek Raalte

Gemeente Raalte en SallandWonen 6 juni 2023 Eindconcept

DATUM

6 juni 2023

TITEL

Woningmarktonderzoek Raalte

OPDRACHTGEVER

Gemeente Raalte en SallandWonen

AUTEUR(S)

Mattijs Letteboer Wouter de Vries

PROJECTNUMMER

177.103/G

STATUS

Eindconcept

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding en vraagstelling Onderzoeksmethode Leeswijzer

4 4 5 6

2 2.1 2.2

Samenvatting en advies Belangrijkste resultaten Woningmarktopgaven en advies woningbouw

7 7 14

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Huidige situatie en ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen Woningvoorraad Verhuisbewegingen en -trends Trends koopmarkt Trends huurmarkt

17 17 20 23 26 28

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Doelgroepenanalyse Huishoudens naar inkomen; omvang sociale doelgroep corporaties Profiel van vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers Verhuiswensen en woonvoorkeuren Oriëntatie op middenhuur

30 30 34 35 37

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Toekomstige woningbehoefte Regionale ontwikkelingen en trends Trendprognose huishoudensontwikkeling Raalte richting 2040 Boventrendmatige groei Tekorten en (potentiële) overschotten per segment Verwachte behoefte sociale huur Woondeal West-Overijssel en Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle Kansen voor de verstedelijkingsambitie in Raalte Reflectie op huidige plancapaciteit en nieuwbouwplannen

39 39 41 44 48 50 51 53 56

Bijlagen Bijlage 1: Ramingen woningbouw voor Raalte vanuit provinciale en regionale ambities Bijlage 2: Huidige woningbouwplannen gemeente Raalte Bijlage 3: Huishoudensontwikkelingen binnen de gemeente tot 2033 Bijlage 4: Factsheets per kern

63 63 65 66 67

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling De gemeente Raalte en SallandWonen staan voor uitdagende opgaven in de woningmarkt. In de komende jaren moet er flink worden gebouwd voor de grote lokale en regionale woningbehoefte. De gemeente wil weten welke woningen het best kunnen worden toegevoegd aan de woningvoorraad om de lokale vraag het beste te kunnen bedienen en om voor potentiële vestigers de juiste woningen te kunnen bouwen, om zo bij te dragen aan de groeiambities uit de regionale Woondeal en de Verstedelijkingsstrategie van de regio Zwolle. Om hiervoor een goed advies te geven is inzicht nodig in de lokale vraag, de knelpunten in de lokale woningmarkt vanuit vraag en aanbod en inzicht in de (verwachte) trends en ontwikkelingen rond huishoudensvorming, marktvraag en huisvestingsbehoefte. In dit woningmarktonderzoek worden knelpunten en trends blootgelegd en vertaald naar de lokale woonvraag, passend bij de behoefte van huishoudens van vandaag en morgen. Inzicht hierin zal SallandWonen aanknopingspunten bieden voor het aanscherpen van het portefeuilleplan en de gemeente Raalte voor het uitwerken van een kwalitatief woningbouwprogramma dat past bij de uiteenlopende ontwikkellocaties en type dorpen in haar gemeente (Raalte, Heino en de kleinere kernen).

Daarnaast wordt in dit onderzoek een eerste inschatting gemaakt van een bij de gemeente passend woningbouwprogramma waarmee invulling kan worden gegeven aan de regionale verstedelijkingsstrategie. Op basis hiervan geven we advies over de invulling van het bijpassende woningbouwprogramma binnen de verschillende locaties. De volgende onderzoeksvragen komen aan bod: Woningmarkt van Raalte • Hoe ziet de woningmarkt in de gemeente Raalte er uit, in termen van vraag en aanbod, verhuisstromen en doelgroepen op de markt? En welke (potentiële) knelpunten zijn daarin te zien? • Wat zijn de woonperspectieven van starters in Raalte, in termen van beschikbaar en betaalbaar aanbod en hun positie ten opzichte van andere woningzoekenden in de gemeente? Doelgroepen en woonwensen • Hoe groot is de (potentiële) doelgroep voor SallandWonen en hoe is de doelgroep samengesteld? • Hoe wonen lage en middeninkomens op dit moment in Raalte en wat betekent dat voor hun mogelijkheden bij een verhuiswens? • Hoe is de jaarlijkse lokale woningmarkt in Raalte samengesteld en welke trends zijn daarbij te zien? • Wat zijn de woonvoorkeuren van woningzoekenden en welke keuzes maken mensen in de praktijk in Raalte? • Wat is de animo voor middenhuur vanuit de diverse doelgroepen? Huishoudensontwikkeling • Hoe ontwikkelt de huishoudenssamenstelling zich in de gemeente? • Welke aanvullende woningvraag komt voort

uit de tekorten bij huisvesting voor thuiswonende jongeren, van de verwachte huisvestingsopgave voor statushouders, vluchtelingen en arbeidsmigranten?

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

4

• Hoe ontwikkelt de vergrijzing zich in de gemeente op de lange termijn en wat betekent dat voor de benodigde woonoplossingen voor ouderen? • Wat betekenen de regionale woningbouwambities voor de groeiperspectieven voor Raalte? Kwalitatieve woningbehoefte • Hoe ontwikkelt de kwalitatieve woningbehoefte zich in de gemeente tot aan 2040 en welke fricties zijn er op termijn te verwachten in de woningvoorraad? • Wat betekent dit voor de woningmarktopgaven in de gemeente? • Welke groepen zijn vooral geïnteresseerd in het verhuizen naar nieuwbouw in een dorps/landelijke omgeving in de regio en welke woonvoorkeuren hebben zij? • Hoe verhouden de huidige woningbouwplannen in Raalte zich tot de kwalitatieve behoefte en de mogelijkheden die de verstedelijkingslocaties in Raalte bieden? • Welke kansen en mogelijkheden liggen er voor een passend aanvullend woningbouwprogramma?

1.2 Onderzoeksmethode Bij het in beeld brengen van de huidige fricties op de woningmarkt maken we gebruik van beschikbare statistieken rond huishoudens- en bewonerssamenstelling en de samenstelling van de woningvoorraad. voor dit laatste maken we ook gebruik van het gemeentelijke WOZ-bestand. Om een goed beeld te krijgen van de dynamiek op de woningmarkt gebruiken we verhuisstatistieken vanuit CBS Microdata, waarmee we een nauwkeurig beeld krijgen van de verhuisstromen (groepen, herkomst) en van de keuzes die huishoudens in de praktijk maken. We geven een beeld van de positie van groepen huishoudens die slagen en specifiek van de positie van lokale starters daarbij. De trends op de woningmarkt analyseren we door ook terug te kijken naar recente jaren en door de ontwikkelingen in de verhuurcijfers en verkoopstatiekien te bekijken (transacties en prijzen). Om een vooruitblik te werpen naar de woningbehoefte in de toekomst gebruiken we in de basis de gedetailleerde lokale huishoudensprognose van ABF Research (Primos2022). Voor de inschatting van de kwalitatieve woningbehoefte op termijn gebruiken we cijfers over de lokale verhuisdynamiek van groepen (verhuisgraad en verhuiswensen) en kijken we naar de woonwensen (geuite voorkeuren en verhuiskeuzes in de praktijk).

Voor de verhuiswensen en woonvoorkeuren gebruiken we de rijke enquête- en data vanuit het WoON2021, waarbij we wensprofielen van starters en huishoudensgroepen in de regio samenstellen van groepen in vergelijkbare omstandigheden als in Raalte. Door de wensprofielen te gebruiken op de populatie van Raalte krijgen we een goed beeld van de samenstelling van de woonvraag en de woonwensen van mensen. We weten dat verhuiswensen vaak afwijken van verhuisgedrag in de praktijk. Mensen voegen hun wensen naar het aanbod dat er is. We gebruiken dan ook de verhuiskeuzes van mensen in Raalte in de praktijk als reality check op de woonvraag. Tezamen vormen zij de basis voor de kwalitatieve woningbehoefte naar de toekomst. Demografische trends en maatschappelijke ontwikkeling voegen we hier aan toe. Tot slot voegen we de verwachtingen rond (boventrendmatige) binnenlandse en buitenlandse migratie toe aan de verwachte kwalitatieve woningbehoefte. Bij ons advies over de boventrendmatige vestigingsvraag kijken wij naar de vastgestelde regionale woningbouwafspraken en -ambities en maken we met de informatie over de invulling daarvan een inschatting over bijpassende aantallen voor Raalte.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

5

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 bundelen we de belangrijkste resultaten uit het onderzoek waarbij we een relatie leggen met de hierboven beschreven vragen. Ook geven we daarbij onze conclusies ten aanzien van de woningmarktopgaven en de woningbehoefte richting de toekomst. Tot slot geven we daarbij enkele adviezen mee om de opgaven de komende tijd op te pakken. Verdere verdieping achter de resultaten, met cijfers, figuren en analyses vindt plaats in de daar op volgende hoofdstukken. In hoofdstuk 3 geven we eerst een beeld van de huidige situatie en de recente ontwikkelingen in de huishoudenssamenstelling en de bestaande woningvoorraad. Ook worden trends op de koop- en huurmarkt blootgelegd waarbij we ook kijken naar de verhuistrends en -perspectieven van lokale groepen op de Raaltese woningmarkt. In hoofdstuk 4 zoomen we in op de doelgroepen op de Raaltese woningmarkt. We kijken naar hun inkomen en huidige woonsituatie en onderzoeken hoe de doelgroep van SallandWonen er uit ziet. Daarna brengen we de samenstelling van de vragersgroepen op de woningmarkt in kaart en beschouwen we hun verhuis- en woonwensen. In hoofdstuk 5 worden trends en woningvraag samengebracht met huishoudensprognoses om de kwantitatieve en de kwalitatieve woonbehoefte tot 2040 in kaart te brengen.

Hierbij geven we ook onze bespiegelingen ten aanzien van verwachte fricties in de voorraad en werken we uit welke mogelijkheden wij zien voor (boven)trendmatige woningbouwambities in Raalte die voortkomen uit de Verstedelijkingsstrategie in de regio Zwolle.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

6

2 Samenvatting en advies 2.1 Belangrijkste resultaten Woningmarkt van Raalte Woningvoorraad De woningvoorraad in de gemeente Raalte kenmerkt zich door een relatief hoge kwaliteit, geredeneerd vanuit typologie en grootte; 35% bestaat uit vrijstaande woningen en nog eens 41% uit twee-onder-eenkapwoningen. De koopsector is daarbij dominant. Het aandeel koopappartementen is erg klein (3%). Dit heeft in Raalte invloed op het aandeel bereikbaar koopaanbod voor starters en (lage) middeninkomens. Vanwege de benodigde inschrijfduur in de corporatiesector en de inkomenseisen die daar gelden zijn jonge mensen en middeninkomens al snel aangewezen op de particuliere huursector. Deze is in Raalte vrij bescheiden (7%) en bestaat ook hier vooral uit (ruimere) eengezinswoningen. Prijsniveaus in het particuliere segment zijn doorgaans wel betaalbaar. Meer dan de helft van deze woningen valt in het sociale segment. Het aandeel woningen in de corporatiesector bedraagt 24%. Dit zijn hoofzakelijk sociale huurwoningen van SallandWonen. Ook van deze woningen bestaat het grootste deel uit grondgebonden (eengezins)woningen. Die voorraad is verdeeld over Raalte en de kleinere dorpen. Het aandeel sociale huurappartementen van corporaties is slechts 7%. Huurappartementen zijn voornamelijk gelegen in Raalte, Heino en Heeten. Verhuisstromen De Raaltese woningmarkt is sterk lokaal en regionaal van aard.

Nieuwe inwoners in de gemeente zijn voor het grootste deel afkomstig uit de eigen regio (buurgemeente Olst-Wijhe en de steden Deventer en Zwolle). De trek vanuit het westen is klein. Het percentage nieuwe huishoudens afkomstig uit middelgrote en grote steden van buiten de regio is slechts 5%. Hierin is in de laatste jaren nauwelijks een toename te zien. Het gaat hier voor een belangrijk deel uit terugkeerders (jonge mensen) en huishoudens met lokale of regionale roots. Beschikbaarheid De beschikbaarheid van het aantal koopwoningen nam tot 2017 toe. Daarna stabiliseerde het aantal vrijkomende transacties. Koopprijzen stegen echter al die tijd sterk door; van gemiddeld € 232.000 in 2016 tot € 410.000 in 2022. Dat kwam enerzijds door de toenemende vraag en goede marktomstandigheden (economie, consumentenvertrouwen), anderzijds vooral ook door de dalende rente (met hogere leencapaciteit als gevolg). In de laatste drie jaar is het goedkope koopaanbod in Raalte opgedroogd en in het betaalbare segment sterk gekrompen. Ook in de sociale huursector is de krapte op de woningmarkt merkbaar. Het aantal (regulier) actief woningzoekenden vertoont een stijgende trend die vooral sinds 2020 opvallend is. Omdat het aanbod geen gelijke tred houdt dalen de slaagkansen van woningzoekenden.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

7

Bereikbaarheid woningen en positie starters De koopmarkt is de laatste jaren behoorlijk scheef gegroeid ten aanzien van de bereikbaarheid voor koopstarters. Woningmarktprijzen zijn zo hoog geworden dat koopwoningen niet meer bereikbaar zijn voor alleenstaanden en ook niet voor stellen met een hoog middeninkomen. Voor een woning van € 300.000 is zonder eigen inbreng of vermogen een inkomen van minimaal € 65.000 nodig. Door het ontbreken van een substantieel instapsegment op de woningmarkt (koopappartementen en compacte grondgebonden koopwoningen) is de koopsector vooral een doorstromersmarkt geworden. Op de woningmarkt als geheel lijken lokale starters (jonge thuiswonenden) hun positie getalsmatig nog te handhaven. Hun aandeel op de Raaltese woningmarkt (koop en huur) was en blijft om en nabij één vijfde. Wel is een trend te zien dat jongeren in Raalte later op zichzelf gaan wonen. Het aantal thuiswonende 25-plussers is de laatste jaren toegenomen. Opvallend is dat het aandeel starters dat koopt in de voorbije jaren slechts één derde was. Voor jongeren is de huursector als opstap erg belangrijk. Tekorten in het aanbod zorgen voor een latere toetreding tot de woningmarkt en een toenemende verhuisdruk onder de groep jonge thuiswonenden.

Aan de situatie van prijsstijgingen lijkt voorlopig een eind gekomen door de plotselinge veranderingen in de rente en het gedaalde consumentenvertrouwen (inflatie en onzekerheden over woningmarktontwikkelingen, verdere prijsstijgingen en de oorlog in Oekraïne). Een prijscorrectie betekent echter nog niet direct goed nieuws voor koopstarters in Raalte. De leencapaciteit is sterk gedaald met de oplopende hypotheekrente en de bestaande kloof met de woningprijzen is aanzienlijk.

Doelgroepen en woonwensen Inkomensgroepen en hun woonsituatie In Raalte heeft 45% van de huishoudens een laag inkomen waarmee men tot de officiële doelgroep van de corporaties behoort. 20% heeft een middeninkomen (tot € 56.000 in 2020) en 38% heeft een hoger inkomen. De lage inkomens wonen in Raalte lang niet altijd in een sociale huurwoning. Ruim een derde woont in een koop- of particuliere huurwoning. Zij hebben bij een verhuiswens betere doorstroomperspectieven (overwaarde, hypotheekvrije woningen). De groep middeninkomens woont in Raalte ook vaak al in een koopwoning. Ook voor hen geldt dat zij bij verhuizing goede perspectieven hebben vanwege de verkoop van hun huidige woning. Corporatiepopulatie De huurders van de woningcorporaties in Raalte hebben overwegend lage inkomens; 82% behoort tot de formele doelgroep op basis van inkomen. De helft van de huurders heeft inkomen tot aan de grens voor passend toewijzen (alleen toewijzingen van betaalbare sociale huurwoningen). De huurderspopulatie van de corporaties bestaan voor meer dan de helft uit alleenstaanden (57%) exclusief de groep jongeren < 25 jaar (3%). Het aandeel gezinnen is laag (12%), zeker als je het vergelijkt met het totale aandeel van gezinnen in de gemeente (31%). Het aandeel eenoudergezinnen onder de huurders is inmiddels 10%.

Dit aandeel neemt landelijk gezien in de corporatiessector toe terwijl het aandeel tweeoudergezinnen juist afneemt. Het aandeel ouderen onder huurders is ook hoog; 37% heeft de AOW-leeftijd (Raalte gemiddeld: 30%). Vooral het aantal alleenstaande ouderen is daarbij opvallend (24%). Het stelt de vraag in hoeverre de voorraad met veel (ruime) grondgebonden woningen nog altijd goed past bij de huurdersgroepen en de vragers op de sociale huurmarkt.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

8

Doelgroepen op de lokale woningmarkt De Raaltese woningmarkt is vrij open. Gemiddeld komt 36% van de nieuwe bewoners van buiten de gemeente. De overige groep komt uit Raalte zelf (64%). De grootste groep verhuizers zijn jonge mensen onder de 35 jaar (35%) en gezinnen (30%). We zien hierbij wel wat verschillen in vestigersprofiel en het lokale (doorstroom)profiel. Onder vestigers is het aandeel kleine huishoudens boven de 35 - 65 jaar vrij hoog (28% versus 17%), terwijl vanuit Raalte de groep gezinnen vrij groot is (32% versus 27%). Vestigers betrekken vaker wat duurdere koopwoningen dan mensen uit Raalte. We zien dit terug bij alle kleine huishoudens (jong, middelbaar en ouder), maar niet bij gezinnen. Vestigende gezinnen komen vaker in sociale huurwoningen terecht. Het gaat hierbij vaker om eenoudergezinnen. Woonwensen bij verhuizing Woonvoorkeuren voor woningtype en eigendom variëren sterk per huishoudensgroep. Over het algemeen zien we dat de gezinnen in Raalte een sterke voorkeur hebben voor koop boven huur (90% - 10%). Voor de overige groepen is het een wat genuanceerder beeld. Jonge starters hebben vaak nog een voorkeur voor huren (49%). Wanneer zij meer middelen hebben of gaan samenwonen neemt de koopvoorkeur toe. Ook bij alleenstaanden en eenoudergezinnen is de voorkeur voor huren en kopen globaal fifty-fifty.

Ook hierbij speelt inkomen en huidige woonsituatie een belangrijke rol. Oudere stellen hebben bij een verhuiswens nog net wat vaker een koopwens (56%). Met het vorderen van de leeftijd zien we dat deze wens omslaat in een huurwens. Vooral bij alleenstaande ouderen is de huurwens verreweg dominant. Dat zien we ook in de verhuiscijfers duidelijk terug. De voorkeur naar grondgebonden woningen is nog altijd dominant op de lokale woningmarkt. We zien hierbij wel een kentering met het veranderen van de samenstelling van de woningvragers op de markt. Ouderen hebben namelijk een sterke voorkeur voor een appartement, vooral wanneer zij op leeftijd zijn en/of alleen. Deze groep is nu nog een vrij bescheiden groep op de woningmarkt, al lijkt die al wat toe te nemen (15% van de verhuizende doorstromers uit de gemeente zelf). Met de aanstaande (dubbele) vergrijzing gaat hun aantal aan de vraagkant beduidend toenemen in de komende jaren. Omdat midden- en hogere inkomens vaak woonachtig zijn in koopwoningen hebben we gekeken naar de huurwens van oudere doorstromers. Het blijkt dat onder woningeigenaren met midden- en hogere inkomens de vraag naar huur substantieel is (27%). Deze groep heeft ruime mogelijkheden voor het zoeken naar een comfortabele woning of appartement. De vraag naar gelijkvloerse koopappartementen komt ook in Raalte voor, zij het minder dominant.

Hiervoor is momenteel nauwelijks aanbod.

Verwachte huishoudensontwikkelingen in de gemeente In de beschouwing over de verwachte groei van Raalte en de toekomstige woningbehoefte kijken we eerst naar de trendprognoses. Die houden rekening met de ‘reguliere’ verwachte trends van vestiging, vertrek, vergrijzing en andere demografische ontwikkelingen in Raalte. Daarna kijken we naar de boventrendmatige ontwikkelingen die we zien. Tot slot spiegelen we de totale (lokale) behoefte aan de groeiambities vanuit de verstedelijkingsstrategie die leidt tot een aanvullend woningbouwprogramma. Huishoudensprognose (trendraming tot 2040) Naar de toekomst voorziet de huishoudensprognose een grote toename van het aantal huishoudens in Raalte. Veruit het grootste deel komt door vergrijzing. Tot aan 2040 neemt het aantal huishoudens toe met +1.355. Hierbij zien we alleen al een toename van het aantal ouderen van meer dan +2.000 huishoudens(!). Ondanks het vestigingsoverschot (meer vestigers dan vertrekkers in de gemeente) zien we dat jongere leeftijdsgroepen en gezinnen in omvang niet groeien. Dat komt door een lager aantal vrijkomende woningen in de toekomst. Bij een vergrijzende bevolking daalt het aantal verhuizingen;

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

9

ouderen verhuizen minder vaak dan jonge huishoudens. Ondanks dat neemt de behoefte (en verhuisnoodzaak) in de komende jaar snel toe. Tot aan 2033 is de huishoudensgroei naar verwachting zo’n + 990 huishoudens. Ook binnen dit cijfer is de groei van ouderenhuishoudens groter: + 1.530. Andere huishoudensgroepen nemen af, mede als gevolg van een lage doorstroom. De vergrijzing gaat in Raalte een belangrijke rol spelen op de woningmarkt, in de woningbehoefte op termijn en in de woon-zorgvraagstukken. Op dit moment bevindt de grootste leeftijdsgroep onder huishoudens zich in de categorie 50 - 59 jaar. De vergrijzingsgolf richting 2040 en 2050 laat een grote toename zien van het aandeel huishoudens (ver) boven de 80 jaar. De huidige verwachting is dat tegen 2050 43% van de huishoudens bestaat uit senioren van 65 jaar of ouder. Hieronder is bovendien een groot deel op hoge leeftijd en heeft in enigermate behoefte aan zorg en begeleiding bij het wonen. Boventrendmatige lokale woningbehoefte Bovenop de trendraming van Primos2022 hebben we gekeken hoe groot de inhaalvraag is van jongeren die nu op hoge leeftijd zijn en ongewenst thuis wonen. De trendraming houdt onvoldoende rekening met de huidige achterstanden ontstaan door het ontbreken van betaalbare en beschikbare woningen voor jongeren.

Met behulp van de huidige thuiswonende populatie van jongeren en hun verhuiswensen schatten we in dat de inhaalvraag 68 woningen is, te realiseren op de kortere termijn. Het gaat dan om een groep jonge thuiswoners van 30 jaar of ouder die naarstig op zoek zijn naar een koop- of huurwoning of 25-plussers die op zoek zijn naar een betaalbare sociale huurwoning. De huidige en verwachte piek aan asielzoekers (voor in elk geval de komende paar jaren) is doorvertaald naar structurele en permanente woningbehoefte voor statushouders die blijven. Inclusief de groep Oekraïners die zich in Nederland settelt verwachten we dat extra woningbehoefte deze groepen door de boventrendmatige piek 70 woningen is. Een vierde groep die we in beeld hebben gebracht is de groep arbeidsmigranten die zich hier voor langere periode vestigt wanneer zij een langdurige periode in dienst treden bij een werkgever. Het aantal arbeidsmigranten in de regio West-Overijssel zal richting 2030 groeien. Op basis van een recent onderzoek van Companen en Decisio is de mogelijke impact voor Raalte ingeschat met behulp van de groei aan werkgelegenheid voor arbeidsmigranten in de gemeente. Uit de analyse volgt een additionele woningvraag voor long stay arbeidsmigranten van circa 15 woningen.

Voor bovenstaande groepen zijn niet direct nieuwbouwwoningen nodig, maar om te voorkomen dat de vraag zorgt voor een verdere druk op de sociale huurmarkt is het raadzaam de woningbehoefte wel mee te nemen in de totale woningbehoefte richting 2033.

Kwalitatieve behoefte, verwachte fricties en kansen op de woningmarkt De kwalitatieve huisvestingsvraag van morgen verandert mee met de demografische veranderingen in de gemeente. De woonvraag van mensen uit Raalte zal steeds vaker voortkomen vanuit verhuiswensen van oudere stellen en bovenal vanuit een groep oudere alleenstaanden voor wie het blijven wonen in de eigen woning niet langer gaat. Het grote aanbod aan grondgebonden koopwoningen kan de vraag van gezinnen en stellen prima aan, maar het aanbod voor jonge mensen, alleenstaanden en eenverdieners is structureel te klein, want onbereikbaar qua prijs. Omdat de vraag naar wonen in Raalte groeit zijn meer woningen nodig. Niet alleen voor de getalsmatige groei van het aantal huishoudens maar ook om de kwalitatieve tekorten weg te werken. Het overzicht van de tekorten en (potentiële) overschotten tot 2040 volgens de trendraming zijn opgenomen in het figuur in paragraaf 5.4.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

10

Kwalitatieve tekorten: veel behoefte aan woningen voor ouderen en aan betaalbare woningen De kwalitatieve tekorten hebben deels te maken met de eenzijdigheid van de huidige voorraad. Er zijn bijvoorbeeld nauwelijks koopappartementen en weinig levensloopgeschikte woningbouw in geclusterde vorm. Anderzijds zien we dat door het toenemend aantal alleenstaanden en eenverdieners op de woningmarkt de vraag naar betaalbare woningen toeneemt. Deze huishoudens hebben bovendien lagere eisen ten aanzien van de kwaliteit (ruimte, ruim) of willen vaak zelfs expliciet gelijkvloers centraal wonen in een appartement. Dat zorgt voor een vraag naar andere producten op soms andere locaties (centraal). Richting 2040 verwachten we een groot tekort aan woningen die voor bewoning door ouderen geschikt zijn. De tekorten vertalen zich vooral naar levensloopbestendige woningen in de sociale en particuliere (midden)huur, maar ook naar levensloopgeschikte koopappartementen. In totaal gaat het om de vraag naar ruim 400 levensloopgeschikte huurwoningen in het sociale huursegment en nog eens 400 comfortabele huurappartementen in het middenhuursegment. Daarnaast is de vraag naar koopappartementen richting 2040 ingeschat op zo’n 350. Dit zijn woningen die op centrale plekken in de gemeente (vooral in Raalte) gebouwd moeten worden.

Voor kleinere huishoudens en startende stellen en gezinnen zijn betaalbare eengezinswoningen in de komende jaren nodig. Deze vraag komt zowel vanuit lokale huishoudens als vanuit de regionale vestigers. In totaal gaat het om ruim 400 grondgebonden woningen. Voor veel van de genoemde vragersgroepen is een prijs van € 355.000 (de landelijke grens voor de betaalbare categorie) echter niet bereikbaar. Er zal dan ook ingezet moeten worden op het toevoegen van grondgebonden koop met een (aanbied)prijs van onder de € 275.000. Kwalitatieve tekorten en potentiële overschotten tot 2033 Hoe korter de horizon, hoe eenduidiger de prognoses zijn. Het planningsjaar 2033 is gekozen om een tienjaarsperiode te kunnen overzien. Dit is een periode die Raalte kiest om plannen te kunnen vormen en om locaties te kunnen aanwijzen voor woningbouw. De kwalitatieve woningbehoefte per marktsegment is hieronder in beeld gebracht in een overzichtstabel. Hierin komen de tekorten aan het licht voor de verwachte huishoudensontwikkelingen, inclusief de extra verwachte groei door de huisvesting van startende jongeren (wegwerken tekort) en de huisvestingspiek van migrantengroepen.

Tabel 2.1: Kwalitatieve tekorten tot 2033 (inclusief boventrendmatige lokale behoefte) Typologie en marktsegment Huur grondgebonden corporatie Huur appartement corporatie Huur levensloopgeschikt corporatie Huur grondgebonden particulier Huur appartement particulier Koop grondgebonden < 225 Koop - grondgebonden betaalbaar (225 - 355) Koop grondgebonden - marktsector Koop appartement < 225 Koop appartement betaalbaar Koop appartement duur (355+) Totaal

-137* (0) 277 215 -115* (0) 238 95 299 50 43 120 60 1.045 (1.397**)

* (potentieel) overschot. ** bruto behoefte woningbouw-/voorraaduitbreiding om tekorten weg te werken.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

11

De behoefte aan sociale huur tot aan 2033 is netto +355 woningen. In kwalitatief opzicht zien we vooral een behoefte aan levensloopbestendige woningen gericht op de huisvesting van ouderen (+215) en aan huurappartementen voor een brede doelgroep (+217). (Potentiële) overschotten Voor de middellange termijn voorzien we een (potentieel) overschot aan grondgebonden huurwoningen in het sociale en particuliere huursegment. Omdat de vraag naar betaalbare koop groot is en de vragersgroepen verandert (kleine huishoudens, starters en alleenstaande ouderen) zien we een omslag naar appartementen. De huurwoningen zijn momenteel nog gunstig in de markt. Wanneer de woningen betaalbaar blijven voor kleine huishoudens kunnen ze voorlopig goed dienst blijven doen voor jongere huishoudensgroepen. Ook voor de huisvesting van regionale woningzoekenden (bijvoorbeeld eenoudergezinnen) blijken de woningen aantrekkelijk. Op lange termijn ontstaat hier een vraagstuk over het aanhouden van de voorraad (verduurzamen), herontwikkelen voor gewenste producten (verdichten op centrale plekken) of verkopen (toevoegen betaalbare koop). In het particuliere huursegment zullen overschotten aan grondgebonden huurwoningen leiden tot afstoten door beleggers, wat ook kan leiden tot het toevoegen van betaalbare koopwoningen.

Verstedelijkingsstrategie in Raalte De regio Zwolle heeft grote ambities om te groeien en te investeren in de ruimtelijke kwaliteit van de stad en de regio. Grootschalige woningbouw en vernieuwing in bestaande woongebieden is daar een belangrijk onderdeel van. In de gemeente Raalte zijn een paar sleutelprojecten en ontwikkellocaties benoemd. Woningbouwaantallen daarbij zijn er niet. In dit onderzoek hebben wij een inschatting gemaakt van (aannemelijke) woningbouwvolumes voor de kernen Raalte, Heino en de kleine kernen samen. Op basis hiervan komen we uit op een volume van tussen de 1.970 en 2.720 woningen tot aan 2040. Voor de periode tot aan 2033 komt het neer op een woningbouwaantal tussen 1.205 en 1.660. De hoofdmoot hiervan ligt in Raalte, waar zowel vernieuwing van bestaande woongebieden plaatsvindt (herontwikkeling en verdichting) als vernieuwing rond het stationsgebied. In relatie tot de woningbehoefte (+1.045 netto voor de huishoudensgroei en maximaal +1.397 bruto om de kwalitatieve tekorten richting 2033 op te vangen) stellen we twee zaken vast: • een groot deel van de woningbouwplannen is nodig om de lokale/trendmatige huishoudensontwikkelingen op te vangen; • er is nog ruimte om te voorzien in de verwachte groei die gepaard gaat met de regionale verstedelijkingsambitie.

Hoe groot de ‘ruimte’ is om in de regionale vraag te voorzien met aanvullende woningbouw is afhankelijk van hoeveel er wordt ingezet op de lokale woningbehoefte (maximaal inzetten op de transitie naar meer ouderenwoningen en het wegwerken van tekorten voor de toekomstige vraag in/binnen Raalte) of inzetten op maximale ‘substitutie’ waarbij overschotten maximaal worden gebruikt om de lokale vraag te huisvesten (alleenstaande huurders in eengezinswoningen, verkoop huurwoningen voor de vraag naar betaalbare koop, ouderen in eigen woning laten wonen). In dit scenario is meer nieuwbouwruimte ‘over’ voor vestigersgroepen. De onbenutte ruimte voor boventrendmatige groei vanuit de regionale vraag ligt daarmee grofweg tussen 250 en 600 woningen.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

12

Regionale vragersgroepen naar nieuwbouw in Raalte In de voorbije jaren zien we dat vestigersgroepen in Raalte vooral bestaan uit jonge huishoudens en uit gezinnen uit de regio (Zwolle, Deventer en buurgemeente Olst-Wijhe). Ook de animo voor nieuwbouwwoningen zal voor een belangrijk deel bestaan uit mensen uit de regio en/of uit de regio rond Zwolle en Deventer. Hier is de vraag naar dorps/landelijk wonen en naar betaalbare woonalternatieven op een bereikbare locatie. Voor nieuwbouw in een centrum/dorpse omgeving is opvallend veel animo afkomstig vanuit alleenstaanden < 35 jaar (39% van de geïnteresseerden). Voor meer landelijke woonmilieus (kleinere kernen) zijn jonge stellen, gezinnen (en toch ook weer) jonge alleenstaanden in de markt. Een nieuwbouwprogramma voor de vestigersgroepen zou hier op kunnen worden afgestemd. Vanuit de marktverhoudingen zou dit neerkomen op een rijke mix van woonproducten, waarbij appartementen een belangrijke plek innemen in Raalte en grondgebonden woningen (koop en huur) in de kleinere kernen worden voorzien. Reflectie woningbouwplannen op woningbehoefte en marktkansen In de gemeente zijn er al veel plannen voor woningbouw. Op dit moment zijn er plannen voor 1.127 woningen, waarvan een deel nog niet programmatisch is ingevuld. Voor 854 woningen is dat al wel bekend. Die plannen zijn bij beschouwing redelijk gevarieerd.

Wel zien we met het oog op de lokale behoefte weinig noodzaak is om grondgebonden woningen in het midden- en duurdere segment toe te voegen, terwijl een derde van het bekende programma in deze segmenten wordt ontwikkeld. Deze woningen zullen vooral gericht zijn op regionale vragersgroepen. De plannen voor betaalbare koop (grondgebonden en appartement) blijven naar verhouding wat achter op de (lokale) behoefte. Ook in de groeiende behoefte aan betaalbare huurappartementen (voor een brede doelgroep) wordt nog niet voorzien in de plannen. Het is de vraag of de ‘overschotten’ aan eengezinswoningen in de huur dit kunnen compenseren, omdat een deel van de voorraad veroudert of niet geschikt is. Verkoop (opbrengsten voor nieuwe huurappartementen) of sloop op termijn (voor bouwlocaties) zou een alternatief voor the long run kunnen zijn. Verder lijken er nog te weinig plannen te zijn voor de middenhuur. Hier ontstaan kansen voor de groepen ouderen (welvarend en soms afkomstig uit koopwoningen) en alleenstaanden en stellen uit de regio. Woonvormen voor ouderen De toekomstige vraag van ouderen zal meer nadruk op appartementen krijgen. Het gaat vooral om de groep alleenstaanden en ouderen op hogere leeftijd. De appartementen die in de praktijk het meest de voorkeur hebben zijn kleinschalige appartementen op centrale plekken en het liefst binnen de eigen woonomgeving.

In kleine dorpen ligt het voor de hand dat er vaker sprake is van grondgebonden woningbouw (bijvoorbeeld hofjeswoningen), vanwege de vaak kleine schaal van de nieuwbouw projecten zouden deze vaak ook in combinatie met andere vormen en marktsegmenten gebouwd kunnen worden. Voor ouderen, en met name voor alleenstaanden, is geclusterd wonen een belangrijke verhuiswens. Het gaat hierbij om de nabijheid van dagelijkse voorzieningen (zorg, winkels en vooral om ontmoetingsplekken; het sociale contact is erg belangrijk). Geclusterd wonen met aanwezigheid van zorg en ontmoetingsplekken zijn vooral al aanwezig in Raalte. Deze zones verder uitbouwen (inbreiding) is kansrijk en belangrijk. Ook op nieuwe centrale ontwikkellocaties kan geclusterd wonen voor ouderen en andere zorgbehoevenden worden gerealiseerd als daar voldoende voorzieningen om heen komen. Voor ouderen in kleine kernen is de afweging of zij (met mantelzorg) in hun eigen omgeving en/of woning kunnen blijven wonen. De meeste ouderen hechten aan hun vertrouwde sociale kring. Het is de zoektocht om ook voor ouderen in kleinere kernen te komen tot voldoende passende woningen op hogere leeftijd. Geclusterd wonen is mogelijk als het basisvoorzieningenniveau op orde is (OV, ontmoetingsplekken, huisarts). Hier zal wel sprake (moeten) zijn van een bredere mix van woningtypen, marktsegmenten en bewoners-

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

13

groepen. Ook zal hier goed moeten worden gewaarborgd dat professionele zorg op termijn fysiek/ambulant geleverd kan worden.

2.2 Woningmarktopgaven en advies woningbouw Hieronder geven wij onze adviezen weer rond de woningmarktopgaven en het woningbouwprogramma in de gemeente Raalte.

Adviezen voor aanpak knelpunten woningmarkt Doorstroming De doorstroming op de woningmarkt is niet optimaal. Er zijn in Raalte meerdere redenen: Een hoog aantal ouderen (lage verhuiswens), een gebrek aan doorstroommogelijkheden voor ouderen (aanbodtekort); door een grote kloof tussen de huur- en de koopsector (onbereikbare koopprijzen voor huurders met een middeninkomen) en een gebrek aan appartementen en compacte woningen met een betaalbare koopprijs. In deze opgave zitten een aantal opgaven besloten: • Werk toe naar een grotere voorraad levensloopbestendige woningen voor ouderen, met een focus op woonvormen op centraal gelegen locaties waar zorg en ontmoeting plaats kan vinden (geclusterd wonen). • De vraag vanuit ouderen verandert richting de toekomst. Het zijn vaker alleenstaanden en ouderen op hoge leeftijd. Anticipeer nu al met het maken van plannen voor (huur)appartementen. Dit is een trendbreuk met het verleden. • Er zijn in het aanbod al veel ruime woningen met een hoge kwaliteit. Focus juist op het toevoegen van betaalbare woningen voor zowel de eigen behoefte van jonge mensen, startende stellen en eenverdieners, als voor de groeiende vraag van deze huishoudens vanuit de regio. • Zoek de oplossingen ook in de bestaande woningvoorraad; kijk kritisch naar de exploitatie-alternatieven van eengezinswoningen in de huursector.

Overweeg herontwikkeling op termijn voor verdichting en met gewenste producten (op centrale plekken) of verkoop (toevoegen betaalbare koop genereren opbrengsten voor extra nieuwbouw huur). • Sta in de nieuwbouw (en bij verkoop van huurwoningen) het gebruik van koopregelingen (bijvoorbeeld KOOPstart, Slimmer Kopen of Koopgarant) toe om woningen qua prijs bereikbaar te maken voor starters en middeninkomens. • Voor ouderen komt een verhuizing erg nauw; het plaatje moet kloppen en de locatie is erg belangrijk. Beschikbaarheid van woningen in de eigen omgeving zijn schaars. Overweeg een voorrangsregeling voor ouderen die in eigen buurt of dorp willen doorverhuizen. Dit voorziet in de primaire sociale behoefte en stimuleert de doorstroom in de huursector. Een voorrangsregeling voor verhuizingen naar een woning in de buurt van een mantelzorger (of andersom) is daarbij ook te overwegen. Dit komt ook tegemoet aan het snel toenemende vraagstuk rond de organisatie van zorg voor ouderen in Raalte. Woonperspectieven startende jongeren Jongeren hebben weinig mogelijkheden om een start te maken in Raalte of in het eigen dorp. Er is weinig beschikbaar en betaalbaar aanbod. In de sociale huursector is de concurrentie groot en neemt die alleen maar toe. De particuliere huursector is nog te weinig ontwikkeld in de gemeente.

Aanbevelingen op dit terrein zijn: • Het bouwen van betaalbare huurwoningen is een overduidelijke opgave om het aanbod te vergroten. Compacte sociale huurappartementen hebben een blijvende functie op de sociale huurmarkt. Denk

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

14

niet alleen aan de traditionele driekamerappartementen, maar ook aan tweekamerappartementen waar jonge mensen een prima start op de woningmarkt kunnen maken, te midden van hun eigen sociale kring. • Hoewel er aan de traditionele eengezinswoningen in de sociale huursector op termijn minder vraag zal zijn, zijn compacte woningen (eenlaags met kap) voor veel doelgroepen binnen de sociale huurmarkt een prima product. Mits betaalbaar trekken hier ook graag jongeren naar toe die willen gaan samenwonen. • Snelle beschikbaarheid is voor veel thuiswonende jongeren een sterke wens. Onderzoek of tijdelijke woonconcepten (tiny-houses) op korte termijn geplaatst kunnen worden. Denk daarbij aan snipperlocaties in Raalte of in de kleine dorpen (korte of middellange periode) of aan toekomstige bouwlocaties (kortere periode). Benut Rijksgaranties en tegemoetkomingen in (ver)plaatskosten en denk breder over de inzet (locaties, doelgroepen, tijdelijkheid). Neem het tweede leven van een woonunit mee in de verkenning (gebruik als mantelzorgwoning op particulier erf, verhuizen naar locatie voor huisvesting arbeidsmigranten, verplaatsen naar andere locatie voor toekomstige woningbouw, …) • Onderzoek of de starterslening adequaat is voor de doelgroepen van de gemeente.

Onderzoek of een focus op Raaltese jongeren wenselijk is (doeltreffende inzet financiële middelen) en met adequater doelgroepbereik (thuiswoners na hun 30e) en met betere leenvoorwaarden (dichten van de grote kloof ten aanzien van de lokale koopprijzen) leidt tot een effectiever gebruik en betere kansen van lokale jongeren in de koopsector. Grote behoefte aan sociale huur De groeiende vraag naar sociale huur, die zich al enige jaren merkbaar voordoet, zal richting de toekomst alleen nog maar verder stijgen. Dat komt door de toename van kleine huishoudens op de woningmarkt (inkomens < doelgroepgrens!), de toename van het aantal (alleenstaande) ouderen op de woningmarkt (vraag naar huur) en de toename van de huisvestingsvraag van buitenaf. De regio groeit en de vraag van spoedzoekers, urgenten en migranten legt een claim op het beschikbare aanbod. Adviezen hieromtrent zijn: • Zet niet alleen in op de netto behoefte aan extra huurwoningen (+355), maar voorzie in een groter nieuwbouwprogramma om de kwalitatieve lokale behoefte van ouderen en jonge mensen tegemoet te komen. Die opgave is groot. • Zorg voor ontwikkelposities om sociale huurwoningen te kunnen ontwikkelen/afnemen en focus vooral ook op centrale locaties.

Nu de koopsector in de nieuwbouw in zwaar weer lijkt te komen (stijgende kosten, afnemend prijsbereik vragers) oriënteren ontwikkelaars zich opnieuw op de haalbaarheid van hun projecten en de ontwikkelbaarheid van hun grondposities. Dat biedt kansen voor corporaties. • Zorg voor een aanpasbaar woningbouwprogramma en voor reservecapaciteit. Hoewel het grootste deel van de behoefte vrij goed is te ramen (vergrijzing en huishoudensverdunning), kunnen marktomstandigheden en trends in de sociale huisvestingsvraag zorgen dat de totale behoefte aan sociale huur fluctueert. Omzetten van bestaande sociale huur (bij inzakkende behoefte) gaat gemakkelijker dan het wegwerken van een woningtekort bij een (acute) grotere behoefte. Zet dus bij de ontwikkelopgave dus beter niet in op een te voorzichtige behoefte raming aan sociale huur.

Woningbouwadviezen In de gemeente zijn al veel plannen voor woningbouw bekend. Een deel van de nieuwbouwplannen is nog zacht en qua programma nog in te vullen. Daarnaast is er met het oog op de regionale verstedelijkingsstrategie in Raalte ruimte voor extra woningbouw. Hieronder geven wij enkele adviezen ten aanzien van een aanvullend woningbouwprogramma tot 2033.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

15

• In hoofdkern Raalte zijn geclusterde woonvormen voor ouderen kansrijk op centrale plekken nabij voorzieningenclusters (winkel- zorgcentra, Raalte-centrum). Momenteel wordt daar 30% van de woningen als levensloopbestendige grondgebonden ontwikkeld. Ons advies is om meer in te zetten op koop- en huurappartementen in uiteenlopende prijssegmenten en daarbij de appartementen als levensloopbestendig te ontwikkelen voor een brede doelgroep. Het vergroot de inzetbaarheid van de appartementen en vergroot de woonmogelijkheden van de groeiende groep ouderen in de gemeente. • Nieuwbouw in de luxere woningbouw is en blijft nodig om aantrekkelijk te blijven voor potentiële vestigersgroepen. Toch ligt ook bij de (boven)regionale vraag naar nieuwbouw een belangrijke marktvraag bij jonge huishoudens (alleenstaand en stellen < 35 jaar). Zij zoeken vooral ook naar betaalbare woningbouw. De markt voor nieuwbouw in Raalte komt zelfs voor het grootste deel van jonge alleenstaanden. Focus daarom niet te veel op een luxe woningmarktsegment. De huidige plannen voorzien al in ruime mate in een duurdere grondgebonden programma. De vraag is of in de bredere regionale concurrentiestrijd de afzetbaarheid van die woningen groot genoeg zal zijn.

Ook voor de locaties in de kleine dorpen geldt: toevoegen van woningen waar jonge stellen naar toe willen en kunnen verhuizen vergroot de wens om dorpen jong en vitaal te houden. • De ruimte voor extra benodigde of haalbare woningbouw voor de verstedelijkingsopgave laat zich getalsmatig lastig duiden richting 2033 - 2040. Op basis van de regionale ambities en de ontwikkellocaties die in beeld zijn hebben we de ambitie voor Raalte ingeschat op 1.205 tot 1.660 woningen tot 2033. De meeste van deze woningen zullen in de kern Raalte ontwikkeld moeten worden. We schatten in dat zeker 55% in Raalte ontwikkeld zal worden. De meeste ruimte voor aanvullende woningbouw zien we vooral ook in Raalte. In de kleine kernen is het woningbouwprogramma getalsmatig al op orde (+315). Hiervoor zouden kleinschalige projecten de meeste waarde hebben als die gericht zijn op de lokale startersgroepen.

Suggesties ten aanzien van de bestaande woningvoorraad • Bestaande voorraad kan onaantrekkelijk worden als de woningen niet goed geïsoleerd worden. Stimuleer als gemeente investeringen in verduurzaming binnen de particuliere woningvoorraad. Gebruik hiervoor de Rijksgelden die beschikbaar worden gesteld vanaf 2023 - 2024. • Onderzoek of er met het oog op verduurzamingsperspectief kwetsbare voorraad geclusterd aanwezig is en bekijk of een integrale aanpak voor verbetering mogelijk is of dat complete vernieuwing een mogelijkheid kan bieden. • Bij sociale huur: onderzoek of investeren in verouderd vastgoed opweegt tegen een mogelijk alternatief van sloop/vernieuwing. Zeker op centrale locaties kan verdichting een maatschappelijk en economisch beter alternatief blijken. • Ga ruimhartig om met initiatieven voor splitsing van woonboerderijen in kleine kernen of het buitengebied voor de behoefte aan betaalbare woningen en of voor woon-zorgconcepten.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

16

3 Huidige situatie en ontwikkelingen 3.1 Demografische ontwikkelingen Bevolkingssamenstelling Volgens statistieken van het CBS woonden er op 1 januari 2022 38.140 inwoners in gemeente Raalte. Het zwaartepunt ligt bij de bevolking van middelbare leeftijd, in de leeftijdsklasse van 50 tot en met 69 jaar. Deze groep vertegenwoordigt 30% van de bevolking. De groep ouderen van 70+ is vooralsnog wat kleiner, maar ook al substantieel, namelijk 16% van de bevolking. Figuur 3.1: Bevolkingssamenstelling naar leeftijd, gemeente Raalte 2022

Bron: CBS Statline, 2023.

Huishoudenssamenstelling Op 1 januari 2022 telde de gemeente Raalte 15.981 particuliere huishoudens. De gemeente Raalte kenmerkt zich door een groot aandeel gezinnen; met 31% is dit aandeel groter dan gemiddeld in Nederland (25%). Bij nadere analyse blijkt dat veel van deze gezinnen bestaan uit gezinnen met volwassen kinderen. Het aandeel jonge huishoudens, alleenstaanden en eenoudergezinnen is relatief klein. Het hoge aantal ouderen in de bevolking zien we ook terug in het aandeel ouderenhuishoudens. Vooral oudere stellen komen in Raalte veel voor (19%).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

17

Figuur 3.2: Verhouding huishoudensgroepen, gemeente Raalte en Nederland 2022 35% 30% 25% 20% 31%

15% 22%

10% 5%

15% 1%

25% 19%

15% 16%

6%

5%

7%

12%

14% 12%

0%

Raalte

Nederland

Bron: CBS Statline, 2023. Tabel 3.1: Aantal huishoudens naar huishoudensgroep, gemeente Raalte 2022 Huishoudensgroep Jongeren tot 25 jaar Alleenstaand 25 - 65 jaar Stellen 25 - 64 jaar Gezin Eenoudergezin Stellen 65+ jaar Alleenstaand 65+ jaar Totaal Bron: CBS Statline, 2023.

Aantal huishoudens 182 2.349 2.446 4.895 831 3.086 2.192 15.981

Thuiswonende jongeren Thuiswonende jongvolwassenen in de leeftijdscategorie 20-35 jaar zijn potentiële starters, maar komen moeilijk aan bod op de huidige woningmarkt. Daarover later meer. Een oplopende omvang van thuiswonende jongvolwassenen is een teken van de knellende doorstroming op de markt, waarbij de aanname wordt gedaan dat hoe ouder de thuiswonende, hoe dringender de wens om te verhuizen naar een zelfstandige woning. Volgens het CBS woonden er in 2022 in de gemeente Raalte 1.731 jongeren van 20-24 jaar nog thuis bij hun ouders. Van de leeftijdsgroepen 25-29 jaar en 30-35 jaar waren dat er respectievelijk 599 en 141. Dat jongeren moeilijk instappen op de lokale woningmarkt zien we ook terug in het lage aandeel jongerenhuishoudens < 25 jaar in Raalte (1%, zie figuur 3.2).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

18

Figuur 3.3: Ontwikkeling thuiswonende jongeren, gemeente Raalte 2018 - 2022 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

1.731

599 141 20 tot 25 jaar 2016

25 tot 30 jaar 2017

2018

2019

2020

30 tot 35 jaar 2021

2022

Bron: CBS Statline, 2023.

Ontwikkelingen Het aantal huishoudens in Raalte groeit. In 2013 telde de gemeente Raalte nog 14.735 huishoudens. In 2022 was dit gestegen naar 15.981 (+1.246 huishoudens). De groei is te danken aan de komst van huishoudens (mogelijk gemaakt door woningbouw) en door het ouder worden van de bevolking. De grote groep ouderen woont tot late leeftijd op zichzelf. De toename van het aantal ouderenhuishoudens is in onderstaande figuur goed te zien: van 27% in 2013 aantal 33% in 2022. Figuur 3.4: Ontwikkeling huishoudensgroepen, gemeente Raalte 2013 - 2022 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

12%

13%

13%

14%

15% 5%

17%

18%

19%

5%

5%

5%

34%

32%

32%

31%

19%

17%

16%

15%

13%

14%

15%

15%

2013

2016

2019

2022

alleenst. 65+ jaar stellen 65+ jaar eenoudergezin gezin stellen 25-65 jaar alleenst. 25-65 jaar jongeren tot 25 jaar

Bron: CBS Statline, 2023.

De groep stellen van 25 - 65 jaar en de gezinnen neemt door de vergrijzing elk jaar af, ondanks de komst van huishoudens in deze leeftijdsklasse. Uiteraard heeft ook het vertrek van huishoudens in de jonge levensjaren impact op het licht teruglopende aandeel.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

19

Figuur 3.5: Geboortesaldo per 1.000 inwoners, gemeente Raalte, Overijssel en Nederland 2012 - 2021 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5

Figuur 3.6: Migratiesaldo binnenlands en buitenlands, gemeente Raalte 2012 - 2021 400 300 200 100 0 -100 -200

Raalte

Overijssel

Binnenlands migratiesaldo

Nederland

Buitenlands migratiesaldo Bron: CBS Statline, 2023.

Bron: CBS Statline, 2023.

Het geboortesaldo in gemeente Raalte schommelde de afgelopen 10 jaar rond het nulpunt. Dat betekent dat er per 1.000 inwoners ongeveer evenveel levendgeborenen zijn als dat er inwoners komen te overlijden. De trend van de recente jaren lijkt wel iets te dalen, want sinds 2017 is het saldo negatief. Dezelfde trend is regionaal in de provincie Overijssel en landelijk in Nederland ook te zien, hoewel het saldo daar iets hoger ligt. Dit is een kenmerkende trend voor een samenleving waarin de bevolking vergrijst en er per vrouw steeds minder kinderen geboren worden. Het binnenlandse migratiesaldo heeft een stijgende trend. Het buitenlands migratiesaldo is daarentegen redelijk neutraal, met een kleine piek in 2019. De toenemende trek van buiten de gemeente naar Raalte toe is voornamelijk toe te schrijven aan de regionale toegenomen woningbehoefte.

3.2 Woningvoorraad CBS rapporteert dat er in 2022 16.171 woningen in de gemeente Raalte stonden. Dat is iets hoger dan het aantal huishoudens, onder andere vanwege leegstand. Het overgrote deel behoort tot de koopvoorraad. De verhouding tussen koop- en huurwoningen is de afgelopen jaren gelijk gebleven. Het aandeel corporatiehuurwoningen is 24%. De meeste van deze huurwoningen worden verhuurd door woningcorporatie SallandWonen. Woonzorg heeft met 41 woningen ook een klein deel in bezit. Figuur 3.7: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom, gemeente Raalte, 2016, 2019 en 2022 100% 80%

8%

7%

7%

24%

24%

24%

60% 40%

Onbekend Overige verhuurders

68%

69%

69%

20%

Woningcorporatie Koopwoningen

0% 2016

2019

2022

Bron: CBS Statline, 2023.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

20

Het aanbod van appartementen is beperkt in de gemeente. Van de appartementen die er zijn is een groot deel van nultreden-kwaliteit, wat geschikt is voor de ouder wordende bevolking. Figuur 3.8: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype, gemeente Raalte 2022 Koop (11.191, 69%)

20%

41%

Huur corporatie (3.818, 24%)

36%

64%

Huur particulier (1.159, 7%)

15%

Totaal (16.171, 100%)

8%

34%

10%

Rij-/hoekwoning

32%

20%

30%

2-1 kap

29%

26%

30% 0%

4%

40%

50%

Vrijstaand

26% 26%

60%

70%

12%

80%

90%

100%

Appartement

*

Het aantal woningen volgens de WOZ-registratie wijkt af van het CBS, omdat in WOZ-registratie geen woningen met meerdere gebruiksfuncties zijn opgenomen. Het CBS registreert deze wel als woningen. Daarom staan aantallen en percentages van CBS tussen haakjes. Bron: WOZ-registratie gemeente Raalte en CBS Statline, 2023.

De huurwoningen in gemeente Raalte zijn relatief betaalbaar. Van de corporatiehuurwoningen in Raalte behoort 97% tot de sociale huursector en 3% tot de vrije huursector. Van de 1.100 woningen in particuliere verhuur is niet van alle woningen een huurprijs bekend, maar gesteld kan worden dan een ruime meerderheid wordt verhuurd met een kale huur onder de liberalisatiegrens. Het segment middenhuur (vanaf de liberalisatiegrens) is daarmee nog niet zo goed vertegenwoordigd in het totale huuraanbod. De middenhuur is passend voor huishoudens die meer verdienen dan de inkomensgrenzen voor sociale huur, maar die (nog) niet kunnen of willen toetreden tot de koopmarkt. In totaal bestaat het aandeel sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens (corporatie en particulier) uit 28% van de woningvoorraad. Tabel 3.2: Huurwoningen van SallandWonen naar type en huurprijs, Raalte 2022 Tot € 442 € 442 - € 633 € 633 - € 678 Appartement 141 109 Appartement nultreden 13 630 35 Grondgebonden 174 2.044 272 Totaal 328 2.783 307 Bron: VHE-bestand SallandWonen (2022).

€ 678 - € 763 29 218 247

Totaal 250 707 2.708 3.665

Prijs onbekend 55 125 180

Totaal 625 475 1.100

Tabel 3.3: Huurwoningen particuliere verhuur naar type en prijs (prijspeil 2022), Raalte 2020

Appartement Grondgebonden Totaal Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

Tot € 763 365 250 615

Vanaf € 763 205 100 305

21

Samenstelling van de voorraad koopwoningen Figuur 3.9: Koopwoningen naar type en WOZ-waarde, gemeente Raalte 2023 Rij-/hoekwoning

3%

2-1 kap 1%

13% 5%

22%

Vrijstaand 1% 4% Appartement

4% 10%

12%

15%

2%

3%

2% 0%

5%

Koop tot 225

10%

Koop 225 - 275

15%

20%

Koop 275 - 355

25%

30%

Koop 355 -450

35%

Koop 450-600

40%

45%

Koop 600+

Bron: WOZ-registratie gemeente Raalte, 2023.

Van de koopwoningen heeft 43% een WOZ-waarde boven de NHG-grens (€ 355.000 prijspeil 2022). Anno eind 2022 had een stel een verzamelinkomen nodig van minimaal twee maal modaal (€ 38.000 prijspeil 2022) om een hypotheek te krijgen om een woning in die prijsklasse te kunnen financieren. De WOZwaarde staat niet per definitie gelijk aan de verkooprijs, maar het schetst wel een beeld van de waarde van de woningvoorraad. Een van de factoren voor het vaststellen van de WOZ-waarde is de oppervlakte. Doorgaans is een grote woning meer waard dan een klein appartementje. In Raalte staan veel grote woningen, namelijk 61% van de woningen heeft een gebruiksoppervlakte van meer dan 120 m 2. Een dergelijke woning is wel geschikt voor het grote aandeel gezinnen dat in Raalte woont, maar is niet passend voor de groeiende groep kleine huishoudens en ouderen. Figuur 3.10: Woningtype naar woonoppervlak, gemeente Raalte 2022 Rij-/hoekwoning

19%

2-1 kap

5%

Vrijstaand

2%

Appartement

3% 0%

9%

8%

4% 4%

5% < 80m2 < 60m2

18% 20%

4% 10% 15% 80 - 119m2 60 - 79m2

20% 25% 120 - 149m2 80 - 119m2

30% 150+ m2 120+ m2

35%

Bron: WOZ-registratie gemeente Raalte, 2023.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

22

Figuur 3.11: Ontwikkeling woningvoorraad, gemeente Raalte 2012 - 2021* 16.500 100

16.000

-100

15.500

-300

15.000

-500

14.500 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Nieuwbouw

Overige toevoeging

Overige onttrekking

Woningvoorraad 1-1

2019

2020

2021

Sloop

* Opvallende uitschieter onttrekking 2014: heeft te maken met administratieve wijzigingen (overgang naar BAG). Bron: CBS Statline, 2023. Figuur 3.12: Nieuwbouw naar eigendom, gemeente Raalte 2012 - 2020 250 206 200 165

158

150

132

138

Huur particulier

109 100

71

70

Onbekend

Huur corporatie

75

Koop

50 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: ABF Research, 2022.

Het woningaanbod in Raalte is aan verandering onderhevig. Jaarlijks worden er 70 tot 200 nieuwe woningen bijgebouwd. Het merendeel van de nieuwbouw die wordt opgeleverd bestaat uit koopwoningen, met name eengezinswoningen. Vanaf de herstelperiode van de woningmarkt 2014 zien we dat de koopsector dominant is bij de nieuwbouw. Sociale huur is vanaf 2015 maar mondjesmaat gerealiseerd. In 2022 kwam daaraan een eind met de oplevering van 38 sociale huurwoningen. Dat is 28% op het totaal van 138 woningen dat jaar.

3.3 Verhuisbewegingen en -trends De woningmarkt is gebaat bij een goede doorstroming. Woningbouw kan zorgen voor extra doorstroomketens. Maar ook de situatie op de woningmarkt (vertrouwen, prijsniveaus en de samenstelling van het aanbod voor doelgroepen heeft een belangrijke invloed op de verhuisdynamiek in de gemeente. In figuur 3.13 is de ontwikkeling naar en vanuit de gemeente in beeld gebracht. Vanaf 2015 zien we een duidelijke toename van het aantal verhuizingen in Raalte. In een gunstig economisch tij werd er toen veel verhuisd (hoog consumentenvertrouwen). Er werden toen relatief veel woningen opgeleverd. Na de piek in 2018 nam het aantal verhuizingen weer wat af. Het lijkt er op dat het teruglopende aantal opgeleverde nieuwbouw daarmee te maken had.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

23

Het aantal vertrekkende starters loopt vanaf 2015 wat terug. De verschillen zijn niet groot, maar dat het vertrek ondanks een hoog consumentenvertrouwen in die jaren en oplopende prijsstijgingen niet oploopt is een positief teken. Figuur 3.13: Verhuizingen naar type, gemeente Raalte 2015 - 2020 2.000 1.500 1.000

495 365

500 0 -500

490

500

445

440 915

905

-225

-245

-240

-215

-285

-410

-390

-365

-345

-350

-330

2015

2016

2017

2018

2019

2020

690

750

-200

875

700

-1.000

binnenverhuizers

vestigers

vertrekkers (doorstr.)

vertrekkende starters (nwe hh.)

Bron: CBS Microdata, 2022.

Vestigers in de gemeente Raalte maken een belangrijk deel uit van de lokale woningmarkt. Het aantal vestigers neemt qua aantal gestaag toe, met een dip in 2019. Het aandeel vestigers is in figuur 3.14 opgenomen. Daaruit blijkt dat het aandeel vestigers schommelt tussen 35% en 39%. Migratie van huishoudens is ook een belangrijke reden dat de gemeente Raalte groeit. Jaarlijks vestigen zich meer huishoudens dan dat er vertrekken.

Herkomst van vestigers Figuur 3.14: Belangrijkste herkomstgemeenten vestigende huishoudens gemeente Raalte 2015 - 2020 100 80 75 80 70 60 40

30 20

20

10

10

5

5

10

0

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: CBS Microdata, 2022.

Top 10 van belangrijkste herkomstgemeenten liggen allen in de regio rond Raalte. De vestiging uit deze gemeenten is in de laatste jaren goed voor 64% van alle vestigers in de gemeente. Dit aandeel is door de

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

24

jaren heen bovendien vrij constant. Het valt op dat de trek vanuit de regionale steden daarbij belangrijk is (Zwolle en Deventer). De vestiging vanuit grote en middelgrote steden in Nederland (studentensteden) is met 5% vrij bescheiden. Het gaat hierbij voor een belangrijk deel om terugkeerders en om mensen met een lokale of regionale achtergrond. De overige vestiging in Raalte bestaat vooral uit regionale vestigers (Overijssel, Drenthe en Oost-Gelderland). Het aandeel vestigers uit de Randstad is en blijft zeer bescheiden. Op basis van cijfers uit het onderzoek Komen en Gaan uit 2022, bleek dat het aandeel vestigers vanuit de Randstad in Raalte nauwelijks toeneemt; van 3,2% in de periode 2013 - 2015 naar 3,7% in 2018 - 2021. Ook het vertrek van huishoudens is vooral regionaal. Verhuizingen vanuit Raalte gaan vooral naar de steden Zwolle, Deventer en buurgemeente Olst-Wijhe.

Ontwikkeling van de positie van lokale starters Met een toenemende druk op de woningmarkt (stijgende prijzen en krapte op de huurmarkt) is het bij veel gemeenten een zorg in hoeverre lokale starters nog aan bod komen op de woningmarkt. Een analyse over het aandeel (lokale) starters dat er in slaagt om een woning te vinden binnen het beschikbare aanbod kan veel over de positie van starters zeggen. Met de beschikbare cijfers hebben we dit in beeld gebracht over de jaren 2015 tot en met 2020. In figuur 3.15 is te zien dat het aandeel van starters op de woningmarkt in de voorbij jaren niet structureel lager is geworden. In de periode na de vorige woningmarktcrisis, waarin prijzen lager waren en veel woningeigenaren niet wilden of konden verhuizen omdat hun woning ‘onder water stond’, konden starters gemakkelijker slagen op de woningmarkt. Met de opleving van de woningmarkt zagen we in Nederland dat starters het steeds lastiger kregen. Ook in Raalte zien we dat in de cijfers terug tot aan 2018, al is dit misschien minder dan gedacht. Bovendien is hun positie vanaf 2019 niet verder verslechterd, wat betreft hun aandeel op de lokale woningmarkt.

Binnen deze cijfers is het echter de verwachting dat vooral alleenstaande starters (ook middeninkomens) vanwege de koopprijs- en renteontwikkelingen vaker op de huursector zijn aangewezen, omdat de koopprijzen steeds verder buiten bereik liggen (zie ook verderop in paragraaf 3.4.) In die wetenschap is het aannemelijk dat starters vaker een woning in het particuliere huursegment hebben gekregen. Figuur 3.15: Positie starters ten opzichte van doorstromers, gemeente Raalte 2015 - 2020 100% 80%

42%

41%

45%

46%

42%

44%

26%

28%

25%

26%

29%

26%

8%

10%

10%

9%

10%

11%

23%

21%

20%

19%

20%

20%

2015

2016

2017

2018

2019

2020

60% 40% 20% 0% Starter (uit eigen gemeente)

Starter (van buiten de gemeente)

Doorstromer (van buiten de gemeente)

Doorstromer (uit eigen gemeente)

Bron: CBS Microdata, 2022.