BIJLAGE A1_Gemeente Raalte en SallandWonen - Woningmarktonderzoek Raalte 6 juni

4 Economische teruggang: scenario met verder verslechterende economie: langjarig beneden gemiddelde groei met lage koop-

krachtontwikkeling (dalende pensioenwaarde, achterblijvende lonen), teruglopende werkgelegenheid en blijvende (internationale) spanningen. Bij economische vooruitgang wordt rekening gehouden met een langjarige boventrendmatige economische groei, met een hoge welvaartsontwikkeling (lage werkloosheid en hoge koopkrachtontwikkeling). Dit scenario achten we niet waarschijnlijk, maar biedt wel inzicht in de bandbreedte voor de behoefte aan sociale huur.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

50

Figuur 5.5: Bandbreedte groei huishoudens corporatiedoelgroep, 3 economische scenario’s en boventrendmatige behoefte, gemeente Raalte 2022 - 2040

700 582

600

477

500 372

400 300

355 235

200 100 0 2022

2028 2033 Economische teruggang Economische teruggang (+ boventrendmatige behoefte) Basisscenario Basisscenario (+ boventrendmatige behoefte) Economische groei

2040

5.6 Woondeal West-Overijssel en Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle Nabijgelegen stad Zwolle groeit in rap tempo en is een aantrekkelijke vestigingsstad voor mensen van buitenaf, zowel vanuit het noorden, oosten en midden van Nederland. De Provincie en Zwolle hebben de ambitie om Zwolle en de regio te versterken. Een grote woningbouwambitie en omvangrijke ruimtelijke en infrastructurele investeringen horen hier bij. Gemeente Raalte draagt evenals andere gemeenten in de regio West-Overijssel graag bij aan de verstedelijkingsstrategie van de regio Zwolle. De vraag is welke bijdrage dit zou kunnen zijn naar omvang en typologie. Wat is een realistische opgave? Om hier duiding aan te geven hebben we de provinciale woningbouwambitie, de afspraken uit de Woondeal voor de regio West-Overijssel en de ambities voor de verstedelijkingsstrategie met elkaar vergeleken en vertaald naar een evenredig aandeel voor Raalte (zie bijlage 1). Duiding prognoses woningbehoefte In de nieuwste Primos-prognose is de verwachte huishoudengroei +990 tot 2033 en +1.355 tot 2040. Met de boventrendmatige huisvestingsbehoefte die we in dit onderzoek hebben blootgelegd komen we uit op een huishoudensgroei van +1.045 tot 2033 en +1.510 in 2040. Deze aantallen komen overeen met de netto woningbehoefte tot aan die jaren.

De bruto woningbehoefte is de optelling van de kwalitatieve tekorten die de huishoudens wensen/nodig hebben. Deze bruto aantallen kunnen vergeleken worden met de voor Raalte vertaalde woningbouwopgave uit de Verstedelijkingsopgave. Dat levert het onderstaande beeld op.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

51

Tabel 5.7: Woningbehoefte in Raalte (netto-bruto, en volgens ambitie Verstedelijkingsstrategie 2022 - 2033 2022 - 2040 Verwachte huishoudensgroei -trendraming (Primos 2022) + 990 + 1.355 Boventrendmatige huishoudensgroei (2022 - 2033) + 155 + 155 Netto woningbehoefte - boventrendmatig (totaal) + 1.045 + 1.510 Bruto woningbehoefte* - trendraming + 1.305 + 1.975 Bruto woningbehoefte* - boventrendmatig (totaal) + 1.460 + 2.130 Ambitie verstedelijkingsopgave Raalte - lokale vertaling scenario minimum + 1.205 + 1.970 Ambitie verstedelijkingsopgave Raalte - lokale vertaling scenario maximum + 1.660 + 2.720 * optelling kwalitatieve tekorten. Bron: Primos-prognoses (ABF Research), Kwalitatief woningbehoeftemodel Companen, Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle (2023)

Vanuit de Verstedelijkingsopgave Zwolle is het berekende lokale aandeel voor de woningbouw in de minimale variant voor in de gemeente Raalte 1.205 woningen tot 2033 en 1.970 tot 20405. In de maximum variant zijn de aantallen voor Raalte ingeschat op 1.660 woningen tot 2033 en 2.720 tot 2040. Deze maximale variant is haalbaar als er voldoende locaties beschikbaar zijn, voldoende initiatieven vanuit de markt komen, de woningbouw goed op gang komt en de afzetmarkt goed is. Scenario: eerst bouwen voor wegwerken kwalitatieve tekorten lokale vraag Als we uitgaan van het maximum scenario tot aan 2033 dan zien we dat de ambitie van 1.660 hoger is dan de bruto woningbehoefte die we lokaal voorzien (1.460 woningen). Met verschil tussen ambitie en behoefteprognose moeten 200 extra naar de gemeente Raalte aangetrokken worden. Hiervoor zou de nieuwbouw kunnen worden ingezet. Verder gaan we er in dit scenario van uit dat de kwalitatieve tekorten voor de lokale vraag volledig worden weggewerkt (dus gebouwd of gecreëerd vanuit het bestaande vastgoed) en dat de (potentiële) overschotten ofwel ‘over zijn’ voor een extra aanwas van huishoudens van buitenaf, dan wel worden gesloopt voor locaties voor de benodigde nieuwbouw.

Scenario: kwalitatieve overschotten optimaal benutten voor interne vraag In een ander scenario worden potentiële overschotten gebruikt voor de lokale woningbehoefte en wordt er niet volledig voorzien in nieuwbouw van de tekorten. Zo’n situatie ontstaat via substitutiegedrag bij de vragers (bijvoorbeeld verhuur van eengezinswoningen aan alleenstaanden) of door transformatie van het aanbod (bijvoorbeeld verkoop van huurwoningen). In deze situatie wordt minder nieuw gebouwd voor de lokale vraag en is er meer ‘ambitieruimte’ voor nieuwbouw gericht op vestigersgroepen. Bij het volledig benutten van alle kwalitatieve overschotten is de nieuwbouwbehoefte voor de lokale vraag hetzelfde als de netto huishoudenstoename. Wanneer Raalte uitgaat van de netto woningbehoefte voor de lokale woonvraag (+1.045 woningen), en dus inzet op maximale substitutie en transformatie, dan zullen meer woningen (kunnen) worden gebouwd voor vestigersgroepen. In dat geval zou de in te vullen nieuwbouw voor vestigersgroepen +615 bedragen. In dit scenario worden er geen woningen onttrokken aan de voorraad. Het is een beleidskeuze om de nieuwbouwopgave te prioriteren voor ofwel de lokale kwalitatieve behoefte of voor vestigersgroepen. Een (bewuste) keuze voor een middenweg kan uiteraard ook. Deze is bovendien ook logisch vanuit de verversingsbehoefte binnen de voorraad (veroudering/ verdichtingswens).

5

Zie voor de regionale aantallen voor het minimum en maximum scenario, tabel 5.1.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

52

5.7 Kansen voor de verstedelijkingsambitie in Raalte Met bovenstaande uiteenzetting over lokale behoefte en de ambitie uit de verstedelijkingsopgave in Raalte kunnen we nu zeggen dat de ruimte voor aanvullende nieuwbouw voor nieuwe vestigersgroepen ligt tussen de 200 en 615 woningen tot 2033. Welke kansen zijn er voor dit aanvullende programma? Je kunt op verschillende manieren omgaan met het bepalen van een passend kwalitatief bouwprogramma. Waar de accenten op moeten komen te liggen is erg locatie-specifiek en afhankelijk van de marktcontext op dat moment (afzetbaarheid, concurrerende projecten). In het algemeen geldt dat voor woningbouwprojecten aan de belangrijke verkeersradialen en stations meer potentie hebben om grote groepen van buiten de eigen woongemeente aan te trekken. Daarnaast geldt dat vernieuwingsgebieden met inbreidingsopgaven vaak een meer lokale marktvraag zullen hebben en dat uitbreidingslocaties voor zowel lokale woningzoekenden als uiteenlopende woningzoekenden uit de regio interessant zullen zijn. Bij het beschouwen van de woningbouwlocaties die in de gemeente Raalte in beeld zijn, moet dan ook ingeschat worden in hoeverre de locaties gericht zijn op de lokale vraag en in hoeverre de sleutelprojecten potentie hebben om meer vestigers aan te trekken.

Daarnaast is het zinvol te kijken welke potentiële vestigersgroepen vooral geïnteresseerd zijn in het dorps wonen dat Raalte biedt. Beide zaken hebben we hieronder uitgewerkt.

Potentieel geïnteresseerden voor nieuwbouw in Raalte, Heino en de overige kernen Potentiële marktvraag voor aanvullende nieuwbouw in Raalte zal naar verwachting vooral bestaan uit vragersgroepen uit de regio Zwolle zelf. De trek vanuit het westen zal eerder in de grotere en naar het westen goed bereikbare steden in de regio trekken (Zwolle, Deventer, Apeldoorn). De druk op die steden vergroot echter de overloopvraag vanuit de stad naar regio. Dit is de zoektocht naar kwalitatief wonen voor een gunstiger prijs op een bereikbare plek in de regio. Voor sommige groepen is het dorpse, landelijke wonen nog altijd de ultieme woonwens. Maar ook hiervoor geldt dat we slechts weinig directe verhuizingen verwachten vanuit het westen naar de dorpen in de regio. Als we de potentiële aanvullende vraag naar nieuwbouw in Raalte onderzoeken, dan focussen we ons dus op de specifieke wensen van de woningzoekenden in de regio (stad en land). We selecteren de groepen die bereid zijn of graag willen verhuizen naar een andere woongemeente en zoeken naar nieuwbouw in een dorpse omgeving. In figuur 5.6 is de samenstelling van de groep woningzoekenden met specifiek deze woonvoorkeuren in beeld gebracht. We hebben daarbij ook naar de verschillen gekeken tussen groepen die een voorkeur voor een landelijke of een centrum-dorps woonmilieu hebben.

De landelijke woonmilieus corresponderen daarbij met de woonlocaties in Heino en de kleinere kernen (en het buitengebied), en het centrum-dorpse woonmilieu correspondeert met de woonlocatie in de kern Raalte (Centraal Wonen langs de bereikbare vervoersradialen en knooppunten binnen de regio).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

53

Figuur 5.6: Samenstelling van regionale vragersgroepen naar nieuwbouw, kern Raalte en kleinere kernen 1% 3%

Alleenstaand 65+ jaar

8% 8%

Stellen 65+ jaar Eenoudergezin

3%

Gezin Stellen 35-64 jaar

18%

14% 12%

9%

Stellen tot 35 jaar

22%

14%

Alleenstaand 35-64 jaar

17%

11%

22%

Alleenstaand tot 35 jaar 0%

5%

10%

15%

20%

Heino/ kleine kernen

39%

25%

30%

35%

40%

45%

Raalte (kern)

Bron: WoON2021, bewerking Companen.

Uit de figuur komt duidelijk naar voren dat in weerwil van wat vaak wordt gedacht, het lang niet alleen jonge stellen en gezinnen of (rijkere) doorstromers op leeftijd zijn die op zoek zijn naar nieuwbouw in de dorpen. De vraag naar deze nieuwbouw komt vooral ook vanuit alleenstaande jongeren. Dat geldt voor wonen in kleinere dorpen (22% is alleenstaand < 35 jaar), maar helemaal voor meer centrum-dorpse gebieden (39%). De woonwensprofielen van deze groep woningzoekenden hebben we in figuur 5.7 in beeld gebracht. Hierbij valt op dat de vraag naar huurappartementen substantieel is. Bij (jonge) alleenstaanden gaat het daarbij vaak om sociale huur, terwijl de vraag vanuit ouderen veel vaker comfortabele appartementen in de middenhuur betreft. De wens vanuit stellen gaat vooral uit naar vrijstaande koopwoningen. Figuur 5.7: Kwalitatieve wensen van vragers naar nieuwbouw vanuit potentiële vestigersgroepen in Raalte 1-2 phh 65+

7%

35%

Gezin

32%

Stellen 35-64 jaar

24%

Stellen tot 35 jaar

12%

Alleenstaand 35-64 jaar

29%

Alleenstaand tot 35 jaar

24%

11%

4%3% 7%

5%

15% 24%

17% 0%

4% 7%

18%

33%

40%

32% 51%

32% 13%

43% 20%

18%

21% 15% 19%

60%

9%

11%

14%

5%

80%

Huur - grondgebonden

Huur - appartement

Koop - appartement

Koop - rij-/hoekwoning

Koop - twee-onder-een kap

Koop - vrijstaand

100%

Bron: WoON2021, bewerking Companen.

Een getalsmatige doorvertaling van de omvang van de marktvraag is lastig te maken. Hierbij moet gekeken worden naar de potenties van de locatie voor de doelgroepen (aantrekkingskracht). Wel zien we dat

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

54

binnen de selectie van potentiële vestigersgroepen de verhouding tussen de voorkeur voor een centrumdorpse en meer landelijke woonomgeving ongeveer 70-30% is (bron: WoON2021). Als we die verhouding loslaten op de twee typen woonmilieus voor Raalte dan komt er de volgende theoretische verdeling uit voor de boventrendmatige regionale vestigingsvraag. Getalsmatig gaan we daarbij uit van een programma van 400 woningen specifiek gericht op de vestigersvraag. Dit is een fictief middenscenario tussen 200 en 600 om de onderlinge verhoudingen te duiden. Tabel 5.8: Gewenste nieuwbouw voor boventrendmatige vestigersvraag - naar vraagverhouding geïnteresseerden* Centrum-dorps Landelijk-dorps Totaal Huur grondgebonden 55 25 80 20% Huur appartement 75 15 90 23% Koop rijwoning 40 20 60 15% Koop tweekapper 40 25 65 16% Koop vrijstaand 20 20 40 10% Koop appartement 50 15 65 16% Totaal 280 120 400 100% * o.b.v. middenscenario aandeel vestigers bij nieuwbouwopgave.

Vertaling verstedelijkingsstrategie naar het lokale niveau In de Verstedelijkingsstrategie Zwolle zijn voor de verschillende type ontwikkellocaties (programma’s) op de regionaal niveau woningaantallen benoemd. Lokale aantallen liggen niet vast. Toch is het handig om een indruk te krijgen van de mogelijke betekenis van de ambitie voor de ontwikkellocaties in de gemeente Raalte. Een inschatting maken we aan de hand van het aantal en de aard van de locaties die binnen de verstedelijkingsstrategie in beeld zijn. Binnen het regionale programma zijn de volgende gebieden in Raalte in beeld: • Raalte: Karakteristieke stationsomgeving - sleutelproject • Raalte: Vitale dorpskern - locatie potentieel ontwikkelprogramma • Heino: Gezonde buurt - locatie potentieel ontwikkelprogramma • Heino: Karakteristieke stationsomgeving - locatie potentieel ontwikkelprogramma (kleiner) • Heino: Vitale dorpskern - locatie potentieel ontwikkelprogramma • Overige kernen: Vitale dorpskern - onbenoemde locaties Bron: Notitie Warme Harten in een Klimaatadaptieve Delta – Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle (2023).

Samen met de overige regionale ontwikkellocaties (zie tabel 5.1. op pagina 41) hebben we de woningbouwaantallen per locatie vertaald op basis van aannames ten aanzien van de relatieve omvang van ontwikkellocaties. Uiteraard is dit een grove en provisorische benadering, maar het geeft een indruk van de (aannemelijke) omvang van de projectlocaties en daarmee van de gemeentelijke woningbouwopgave uit het verstedelijkingsprogramma. Het resultaat van deze doorrekening is opgenomen in tabel 5.9. Voor Raalte, Heino en de overige kernen tezamen zijn de aantallen opgenomen in de minimumvariant en de maximumvariant binnen de verstedelijkingsstrategie. Uit de tabel komt naar voren dat het grootste deel van de woningbouwopgave, niet geheel onverwacht in Raalte zal plaatsen. Volgens de maximale variant is dat 1.480 woningen (54%) op het totaal van 2.720. In Heino is ook een groot woningbouwprogramma voorzien, die vooral samenhangt met de aanpak van bestaande woonbuurten, waarbij verdichting en vernieuwing centraal staat (zie ook tabel 5.1 op pagina 41).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

55

Tabel 5.9: Ruwe vertaling woningbouwambitie verstedelijkingsstrategie regio Zwolle voor ontwikkellocaties Raalte Overige kernen Raalte Heino Raalte (7) Woningbouwaantallen tot 2040 min. max. min. max. min. max. Karakteristieke stationsomgevingen 930 1.270 120 160 Vitale dorpskernen 145 210 55 70 420 530 Gezonde buurten 300 480 Totalen (indicatief) 1.075 1.480 475 710 420 530 Donkergroen: sleutelproject, lichtoranje overige locaties die in beeld zijn. Bron: Warme Harten in een Klimaatadaptieve Delta - Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle (2023) - bewerking Companen. Toelichting: De woningbouwaantallen gelden voor een periode van 2022 tot 2040 (18 jaar) en betreffen (bruto) woningbouwaantallen en geen aantallen voor voorraaduitbreiding (netto). Er wordt geen rekening gehouden met vervangende nieuwbouw na sloop in bestaande woonlocaties. Het gaat bovendien om de totale gewenste woningbouw (inclusief de trendmatige/lokale woningbehoefte) en niet om extra woningbouw bovenop de lokale woningbehoefte.

5.8 Reflectie op huidige plancapaciteit en nieuwbouwplannen Op basis van het gemeentelijke overzicht met bekende nieuwbouwplannen en ontwikkellocaties is een analyse gemaakt van de samenstelling het nieuwbouwprogramma tussen 2023 en 2033. Begin 2023 heeft de gemeente Raalte plannen voor de ontwikkeling van 1.127 nieuwbouwwoningen tot 2033. In de planning is de start bouw van de meeste plannen voorzien tot 2030. In de periode na 2030/2033 zijn nog geen plannen bekend en zijn nog geen (potentiële) ontwikkellocaties in beeld. In deze paragraaf kijken we naar de huidige woningbouwplannen ten aanzien van: • de landelijke vereisten voor een betaalbaar woningbouwprogramma uit de Nationale Woon- en Bouwagenda (en later in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting); • de verwachte kwalitatieve fricties richting de toekomstig (vanuit het woningmarktonderzoek); • de vertaalde opgaven voor Raalte vanuit de Verstedelijkingsambities en de benoemde ontwikkellocaties voor Raalte.

Reflectie ten aanzien van ambitie Nationale Woon- en Bouw Agenda Voor nieuwe woningbouwplannen geldt dat vanuit het Rijk eisen worden gesteld aan de samenstelling van het programma. In de Nationale Woon- en Bouwagenda verlangt de Minister dat twee derde van het woningbouwprogramma in de betaalbare en sociale segmenten gerealiseerd wordt. Hierbij geldt dat voor gemeenten waar op dit moment nog geen 30% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huur minimaal 30% van de woningbouw moet bestaan uit sociale huurwoningen tot aan de liberaliseringsgrens. Dat is enerzijds om de samenstelling van de voorraad beter in balans te krijgen (instapsegmenten en woonmogelijkheden voor de groeiende doelgroepen) en anderzijds om meer evenwicht te krijgen in de huisvestingsrol van sociale doelgroepen tussen stedelijke en regionale gemeenten (fair share principe). Om deze vereisten juridisch kracht bij te zetten is wetgeving in voorbereiding. Als de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting wordt goedgekeurd (verwacht 2024), dan zal voor Raalte een norm van 30% sociale huur verplicht gaan worden.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

56

Tabel 5.10: Nieuwbouwprogramma gemeente Raalte tot aan 2030 Nieuwbouw 2023 - 2030 GGB – LevensGemeente Raalte loop(1.127 woningen/100%) Totaal GGB (alg) bestendig Programma bekend 76% 32% 23% Programma onbekend 24% 0% 0% Totaal 100% 32% 23% Subtotaal (bekend programma): Marktsector koop > € 355.000) 33% 19% 10% Betaalbaar 20% 7% 4% Sociale koop (< € 225.000) 17% 14% 1% Middenhuur (particulier) 8% 1% 0% Sociale huur 23% 0% 16% Subtotaal (bekend programma) 100% 43% 31% Bron: planoverzicht Gemeente Raalte (februari 2023), bewerking Companen.

App. 20% 0% 20%

N.t.b. 1% 24% 24%

3% 9% 1% 7% 6% 26%

0% 0% 1% 0% 0% 1%

Opvallendheden: • Op dit moment zijn er harde en zachte plannen voor de ontwikkeling van 1.127 woningen in Raalte tot 2030. Dat is meer dan de kwantitatieve behoefte tot aan 2033 (+1.045 woningen) • Een groot deel hiervan is qua programma al bekend (typologie en marktsegment): 76%. • Voor het overige deel zijn de plannen nog niet geconcretiseerd. • Van het programma dat al wel bekend is, wordt 33% in de vrije marktsector ontwikkeld en 67% in de betaalbare sectoren. Dit wordt ook voorgeschreven in de Nationale Bouw- en Woonagenda. • Het aandeel sociale huur in de bouwplannen is 23%. Dit is aan de lage kant gelet op het landelijke streven (en vanaf 2024 waarschijnlijk wettelijk verplicht gestelde) 30%, dat geldt voor gemeenten waar op dit moment nog geen 30% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huur. In Raalte is dit momenteel: 28% (corporatie en particulier bij elkaar). Op basis van de lokale en regionale behoefte kunnen over dit percentage nadere afspraken worden gemaakt. • De netto behoefte aan (extra) sociale huur is 372/1.045 = 36%. Dit is inclusief de boventrendmatige lokale behoefte. De kwalitatieve tekorten voor de lokale behoefte aan sociale huur zijn groter vanwege de groeiende behoefte aan levensloopbestendige woningen en appartementen in de huursector in de komende jaren.

Hierop zou goed geanticipeerd moeten worden, waarbij locatie-aspecten ook een belangrijke rol spelen; dus ligging van de (levensloopbestendige) woningen en -appartementen.

Reflectie bouwplannen ten aanzien van kwalitatieve behoefte In paragraaf 5.4 zijn de verwachte kwalitatieve fricties in de woningvoorraad in beeld gebracht voor Raalte vanuit de trendprognose in de huishoudensontwikkeling. De fricties die ontstaan tot 2033 hebben we per categorie in beeld gebracht. Daaraan is de kwalitatieve woningbehoefte toegevoegd vanuit de boventrendmatige lokale vraag (inhaalvraag jongeren en vestigingspieken van migrantengroepen). Door aan de fricties de huidige woningbouwplannen te verbinden ontstaat een beeld van de restopgaven en de potentiële overschotten in de voorraad.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

57

Tabel 5.11: Kwalitatieve behoefte in aantallen woningbouwplannen; fricties en restopgaven Tekorten tot Tekorten tot 2033 2033 (boven(kwalitatieve trendmatige Bouwplannen in behoefte behoefte pijplijn ((bekend trendmatig) (lokaal) programma) Huur grondgebonden corp. -190 (0) 53 (0) 4 Huur appartement corp. 225 52 54 Huur levensloopgeschikt corp. 215 137 Huur grondgebonden part. -115 (0) 10 Huur appartement part. 230 8 61 Koop GGB < 225.000 95 42 Koop - GGB betaalbaar (225 – 355.000) 265 34 143 + 41 LLB* Koop GGB - marktsector 50 167 + 86 LLB* Koop App. < 225.000 35 8 0 Koop App. betaalbaar 120 82 Koop App. duur (355.000+) 60 27 Totaal 990 155 854 (1.295**) (+102)

Fricties en restopgaven -133 223 78 -125 177 53 115 -203 43 38 33 299 (760**)

* LLB in koopsector. ** Bruto woningbehoefte om kwalitatieve tekorten weg te werken. Bron: Kwalitatief woningbehoeftemodel Companen, Primos2022.

Opvallendheden: • Tot 2033 zijn er 1.295 woningen nodig om de kwalitatieve tekorten tot 2033 weg te werken volgens de trendprognose. Daarbij ontstaan er richting 2033 potentiële overschotten. Een deel van de woningen zal worden gesloopt om de gewenste woningbouw mogelijk te maken (inbreiding, verdichting). Daarnaast zijn er 155 woningen extra nodig om de boventrendmatige en structurele woningbehoefte op te vangen (zie ook par. 5.4). Een deel van de overschotten kunnen daarvoor worden ingezet (grondgebonden sociale huur). Voor de overige boventrendmatige lokale behoefte zijn nog 102 woningen extra nodig. • Voor koopappartementen en huurappartementen in de middenhuur bestaan op dit moment nog te weinig concrete plannen. Een deel van het nog niet ingevulde programma zou hier op gericht kunnen worden. • In het vrije marktsegment in de koopsector (> € 355.000) worden de komende jaren meer woningen toegevoegd dan noodzakelijk voor de trendmatige (lokaal-regionale) woningbehoefte. Het merendeel van de nieuwe woningen bevindt zich in de middeldure sector tot ca € 450.000. Er is op dit moment marktvraag voor goede en energiezuinige woningen. De duurdere woningbouw kan bovendien ook een goede rol vervullen bij het aantrekken van (regionale) vestigersgroepen vanuit de Verstedelijkingsambitie van de regio Zwolle (zie hierna).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

58

Reflectie plannen ten aanzien van de projectlocaties van de Verstedelijkingsstrategie Omdat de projectlocaties voorzien binnen de gemeente nog niet bekend zijn (aard, omvang, ligging) is het eigenlijk vrij lastig om de het huidige woningbouwprogramma te beoordelen. Wel is met behulp van huishoudensprognoses per kern een overzicht gemaakt van de verwachte lokale huishoudensontwikkelingen en netto woningbehoefte. Op basis hiervan is ingeschat hoe groot de (trendmatige en boventrendmatige) woningbouwbehoefte is. Dit is te beschouwen als een basis voor de bouwprogramma’s per kern/deellocatie binnen de gemeente. Een raming van (aannemelijke) woningbouwaantallen per kern/deelgebied is onder de tabel geplaatst. Hiervoor zijn de aantallen tussen 2022 en 2040 uit tabel 5.6 op pagina 50 lineair teruggerekend naar de planperiode tot 2033.

Woningbehoefteonderzoek

Tabel 5.12: Overzicht plannen, behoefte en advies ten aanzien van restopgave woningbouw Totaal Raalte Heino Netto huis991 660 in omvang grote 103 Iets minder houdensgroei vergrijzing vergrijzing, wat (Primos2022), meer jongeren zie bijlage 2 Trendmatige bruto 1.295 circa. LLB, geclusterd circa relatief veel woningbehoefte, 700 wonen 200 – vernieuwing zie tabel 5.9 900 250 (verdichting, ook na sloop) Boventrendmatige 155 circa 90 spoedzoekers, circa spoedzoekers, opgave (lokaal) starters, arbeids- 45 lokale (koop-) (toedeling naar migranten, starters, kleinkern) statushouders schalige huisvesting bijz. dgr. Bruto woning1.295 - 775 circa behoefte 1.397 1.000 220 (excl. een plus voor 275 verstedelijkingsopgave) Plancapaciteit 1.127 559 brede variatie, 255 weinig LLB in (harde en zachte aantallen, nog weinig koop, weinig app. zie bijlage 1) huurapp.

228

Overige kernen relatief hoge vergrijzing, sterke afname gezinnen

circa deels 150 - vervangende 250 bouw voor senioren circa lokale starters 20

circa 170 270

313

accent op marktsector GGB. Nog weinig betaalbare koop en LLB

Indicatief bouwvolume 1.205 Verstedelijkingsopgave tot 1.660 2033 (grove benadering) (minimum en maximum variant, zie tabel 5.7)

Verdichting rond station, vernieuwing dorpskern

Vernieuwing bestaand woongebied

Kleinschalige woningbouw (vitale kernen, jonge stellen, gezinnen)

Advies (resterend) programma

Nadruk appartementen (alle segmenten), voorzieningencluster

Vervangende bouw veel levensloopbestendig

Incidenteel, nadruk op lokale starters

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

59

Algemene beschouwing: • Ten aanzien van de ingeschatte ruimte voor de verstedelijkingsopgaven binnen de gemeente Raalte lijkt het er op dat er binnen het bekende woningbouwprogramma geen echte mismatches zullen ontstaan. Het programma is redelijk gedifferentieerd en houdt tot bepaalde hoogte ook goed rekening met de landelijke opgaven voor betaalbaarheid in het nieuwbouwprogramma. Het ‘overschot’ aan marktsector woningen kan goed worden gericht op (additionele) vestigersgroepen uit de regio. Dat betekent wel dat met het concretiseren van bestaande woningbouwplannen en bij nieuwe initiatieven wat terughoudend moet worden omgegaan met luxere woningbouw. • Wel zien we nog aandachtspunten als het gaat om het toevoegen van voldoende betaalbare woningen in Raalte voor alleenstaanden, éénverdiener-huishoudens en middeninkomens. Het gaat dan vooral om het toevoegen van betaalbare appartementen en compacte grondgebonden woningen, voor zowel de lokale als de beoogde vestigersvraag. • In de doorrekening is geen rekening gehouden met de potentiële kwalitatieve overschotten die gaan ontstaan. Bij de sociale huur zijn doorgaans meer mogelijkheden om ze voor dorpsvernieuwing te slopen. Bij particuliere huur is het perspectief dat ze uiteindelijk zullen worden afgestoten bij een lager rendement en/of leegstand. Dat betekent een extra toevoeging van bestaande gezinswoningen in het koopsegment.

Het verwachte overschot aan duurdere koopwoningen vertaalt zich doorgaans in een neerwaartse prijsdruk.

Omgaan met kwalitatieve mismatches Kwalitatieve mismatches in de voorraad of in het woningbouwprogramma hoeven niet altijd te leiden tot problemen rond verkoop-/verhuurbaarheid. Het te weinig bijbouwen van woningen waar tekorten zijn zal in elk geval leiden tot substitutie. Dat is het fenomeen dat huishoudens langer woonachtig zijn of gehuisvest worden in een minder passende of gewenste woning. Denk bijvoorbeeld aan het huisvesten van alleenstaanden in eengezinswoningen in de sociale huursector of het langer thuis blijven wonen van alleenstaande ouderen. Substitutie: kleine huishoudens in ruime sociale huurwoningen De vraag naar (reguliere) huurappartementen in de sociale huursector komt voort vanuit de groeiende groep kleine huishoudens (vooral alleenstaanden en éénverdiener-huishoudens). Deze groep heeft vaak genoeg aan een bescheiden huurappartement (omvang en woonkosten). Ook alleenstaanden vinden het in de praktijk vaak prima te verhuizen naar een beschikbare eengezinswoning in de sociale huursector, mits deze betaalbaar is qua huur (let op aftoppingsgrens en prijsbereik minima-plus) en energielasten. Substitutie: ouderen op leeftijd woonachtig in ruime, niet meer passende of verafgelegen woningen In de huisvestingsvraag van ouderen zit een grote opgave en tegelijkertijd ook een behoorlijke puzzel.

De meeste ouderen willen het liefst zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde woning blijven wonen en in de eigen sociale kring. Het beleid tot nu toe is er deels op gericht geweest om de wens van ouderen om thuis te blijven wonen te ondersteunen via woningaanpassingen en, wanneer dat nodig werd, ambulante zorg en begeleiding te bieden. Dit wordt naar de toekomst toe steeds lastiger. Een meer dan verdubbeling van het aantal ouderen op hoge leeftijd, personeelstekorten in de zorg en stijgende kosten van de zorg zelf maken dat moet worden nagedacht over praktische woonconcepten voor ouderen waar zorg en begeleiding geleverd kan worden en waar welzijn centraal staat. Kosten van woningaanpassing, leveren van (ambulante zorg) en het voorkomen van vereenzaming zijn dan de uitdagingen. Het toevoegen van geclusterde woonvormen voor ouderen in gebieden waar veel (zorg)voorzieningen in de buurt zijn vormen dan een belangrijke oplosrichting. Te weinig accent op het toevoegen van deze woningen leidt er toe dat veel ouderen niet optimaal meer wonen in hun eigen woning. Dit belemmert bovendien een gezonde doorstroming op de lokale woningmarkt.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

60

Neerwaartse prijsdruk bij overschotten Door marktwerking is het goed mogelijk dat bij een groter aanbod de duurdere woningen goedkoper worden. Dat is vervelend voor het waardeperspectief voor particuliere eigenaren (of het investeringsperspectief van beleggers), maar goed voor het perspectief van koopstarters. Door prijsdaling kan een groter deel van het aanbod binnen het bereik komen van (lokale) koopstarters en doorstromers. Dit heeft als effect dat het indirect leidt tot het oplossen van de tekorten in de lagere segmenten. Toch moet dit niet als een pleidooi gezien worden voor het ongebreideld toevoegen van woningen aan de bovenkant van de markt. Mogelijke nadelen van zo’n strategie zijn bijvoorbeeld dat: • een te groot beroep wordt gedaan op een vestigingsvraag, waardoor onvoldoende in de lokale vraag wordt voorzien (weinig doorstroming); • de regionale concurrentie in deze segmenten groter is (regionaal georiënteerde/niet-locatiespecifieke woonvraag), waardoor meer marktrisico’s optreden; • een te groot beroep wordt gedaan op de ruimtelijke ontwikkelmogelijkheden/bouwcapaciteit, waardoor er te weinig aandacht is voor de lokale vraag van starters en doorstromers uit huurwoningen. Wat een optimaal programma is voor woningbouw is niet altijd vanuit de woonbehoefte voor te schrijven. Het is een van de (belangrijke) onderdelen van projectontwikkeling.

Vraag, rendement, locatiepotentie moeten hand in hand gaan. Dat is project-, markt- en locatieafhankelijk en wordt goeddeels bepaald door de mogelijkheden van grondeigenaren. Zij hebben nu te maken met duur aangekochte grond en hoge bouwkosten. Met hen op zoek gaan naar een realistisch programma dat goed is voor het dorp, de ontwikkelaar, en de doelgroepen van het gemeentelijk beleid is voor de korte termijn de belangrijkste uitdaging. Door voor toekomstige projecten duidelijke kaders te stellen (programma, kwaliteitseisen) weten ontwikkelaars in de toekomst ook beter wat zij voor nieuwe grondposities kunnen bieden (residuele waardebepaling). Daarmee komt de markt op langere termijn beter in balans.

Woningbouw voor ouderen In dit onderzoek hebben wij de woningbehoefte voor particuliere huishoudens in beeld gebracht. De woonvraag van ouderen wordt hier steeds meer een belangrijk onderdeel in. Om deze reden hebben wij bij de kwalitatieve woningbehoefte onderscheid gemaakt in levensloopgeschikte woningen om de (minimaal) benodigde behoefte aan nultredenwoningen of gemakkelijk aanpasbare woningvoorraad in beeld te brengen. De tekorten kunnen worden gezien als de vraag vanuit de groep ouderen die te maken krijgen met een teruglopende gezondheid of die hier bij een verhuiswens actief op willen voorsorteren. Het gaat hierbij om zelfstandige woonsituaties. In de Monitor Gezond Wonen Overijssel uit 2020 is uiteengezet wat de impact is van de vergrijzing en het rijksbeleid rond extramuralisering op de toekomstige woonconcepten voor ouderen en zorgbehoevenden. Deze monitor wordt voor de Overijsselse gemeenten op dit moment geactualiseerd door Companen en verschijnt in de loop van 2023. De eerdere cijfers rond de woonbehoefte is te vinden op de online monitor. Wat betreft verschijningsvormen voor de reguliere (levensloopgeschikte) woningen voor ouderen volstaan we in dit onderzoek met een overzicht van uiteenlopende woonconcepten. De concepten onderscheiden zich door verschillende arrangementen voor zorg, aanvullende voorzieningen (in gemeenschappelijke) ruimten, en dergelijke.

In het overzicht is ook aangegeven in welke marktsector de verschillende woonvormen voorkomen. In kleine dorpen is een mix van segmenten (koop en huur) erg gebruikelijk om daarmee een haalbaar schaalniveau te krijgen. Ook een mix van doelgroepen en woonconcepten komt vaak voor, ook vanwege de positieve effecten voor de gemeenschap en het samen leven.

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

61

Tabel 5.13: Woonconcepten voor ouderen in verschillende functies, segmenten en verschijningsvormen Woonconcepten ouderen/zorgbehoevenden

Seniorencomplex

Serviceflat

Verzorgd Wonen

Hofjeswonen (cluster, app.)

Hofjeswonen SeniorenLuxe (cluster, woningen apparggb) (ggb) Zorgvilla tementen

Sociale huur Midden-/dure Marktsegment huur Koop Geen Indicatie nodig? ZVW Laag Mate van Middel beschutting Hoog Laag Mate van Middel zelfstandigheid Hoog Laag Mate van Middel samenleven Hoog Laag Dienstenniveau Middel Hoog Laag VoorzieningenMiddel niveau Hoog

Tot slot zien we naast de bovenstaande woonvormen ook steeds meer een beweging naar particuliere initiatieven, waarbij mantelzorg centraal staat. Kansrijke woonvormen in een gemeente met veel ruime, vrijstaande woningen en woonboerderijen zijn kangoeroewoningen (aanbouw van een semi-zelfstandige woning aan een bestaand pand) en het splitsen van een woning in appartementen (meergeneratiewoningen).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

62

Bijlagen Bijlage 1: Ramingen woningbouw voor Raalte vanuit provinciale en regionale ambities Als basis voor de inschatting voor ‘lokale ruimte’ voor aanvullende (boventrendmatige) woningbouw maken we gebruik van de verschillende regionale woningbouwambities en behoefteramingen die recentelijk zijn opgesteld voor de regio West-Overijssel en de regio Zwolle. Het gaat hierbij om: • de Provinciale woningbouwambitie voor West-Overijssel; • het kwalitatieve woningbehoefteonderzoek voor de regio West-Overijssel (Companen en Ruimtevolk, 2022); • de bouwafspraken in de Woondeal West-Overijssel; en • de Verstedelijkingsstrategie van de regio Zwolle (regio Zwolle, 2023). Daartegen hebben we de lokale huishoudensprognoses voor Raalte afgezet om te zien in hoeverre daarin al rekening wordt gehouden met een extra plus op de huishoudensgroei. We vergelijken daartoe de Primos prognoses uit 2020, 2021 met de recente van 2022 en zetten die af tegen de prognose van het CBS/PBL (Pearl 2023). In tabel B1 zijn de prognoses voor Raalte en de voor Raalte vertaalde regionale ambities/ramingen bij elkaar gezet. Tabel B1.: Ramingen woningbehoefte en inschatting lokale opgave regionale bouwambities voor Raalte tot 2040 2022 2022 2022 2030 2040 2030 2040 Raalte - Primos 2020 15.819 16.271 16.621 +452 +802

*

Raalte - Primos 2021

15.872

16.426

16.802

+554

+930

Raalte - Primos 2022 (trend)

16.003

16.717

17.355

+714

+1.352

Raalte - Primos 2022 (+ boventrendmatig)

16.003

16.872

17.510

+869

+1.507

Raalte – CBS Pearl 2023

16.000

17.000

17.300

+1.000

+1.300

Inschatting lokale opgave Raalte vanuit regionale ramingen/ambities* 1. Provinciale Ambitie (vertaald)

15.820

16.935

17.485

+1.115

+1.660

2. Regionaal WBO 2022 (vertaald)

15.820

16.410

16.810

+590

+990

3. Woondealafspraken (vertaald)

15.820

16.585

17.045

+765

+1.225

4a. Verstedelijkingsambitie (vertaald) - min. ambitie

15.981

16.861

18.831

+880

+1.970

4b. Verstedelijkingsambitie (vertaald) - max. ambitie

15.981

17.191

19.911

+1.210

+2.720

Toelichting lokale doorvertaling: Voor de inschatting van de lokale opgave voor Raalte vanuit de regionale behoefteramingen en bouwambities maken we gebruik van de informatie over de lokale toekenning of toedelingen naar type woonmilieus of ontwikkelgebieden. Waar dit ontbreekt zijn zoveel mogelijk de regionale uitgangspunten toegepast op de lokale groeiprognose van de gebruikte onderligger voor de ambities (Primos2020). Let wel, de lokale doorvertaling is zeer grof en moet enkel gezien worden als een indicatief aantal om de orde van grootte in te schatten. De provincie Overijssel heeft de ambitie om tussen 2021 en 2030 zo’n 60.000 woningen te laten ontwikkelen, waarvan zo’n 40.000 in de regio West-Overijssel. Vanuit deze ambitie hebben Ruimtevolk en Companen in 2022 een regionale behoefteraming opgesteld voor Overijssel met een kwalitatief woningbouwprogramma naar type, marktsegment en type woonmilieu. Hiervoor is Primos2020 als basis genomen om aansluiting te houden met eerdere analyses voor de Woonagenda-besprekingen. Omdat de Primos-prognose 2020 behoudend werd bevonden in het licht van bestaande tekorten en (buitenlandse) migratie is 30% aan de behoefte toegevoegd voor het inlopen van de huidige tekorten en om de aanvullende grotere migratieomvang op te vangen (Primos2020 +30%). Voor de gemeentelijke vertaling is hiervoor de lokale Primos + 30% voor gebruikt (2).

In de Woondeal voor de regio West-Overijssel zijn afspraken gemaakt voor de bouw van 28.200 woningen tot 2030. Daarmee wordt

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

63

voorzien in een extra woningbouwopgave ten opzichte van de regionale behoefteraming (van 21.845). Dat is een extra ambitie van circa 30%. Omdat deze behoefte ook landt in de regio is hiervoor ook de lokale prognose voor Raalte met nog eens 30% verhoogd (3.). De Provinciale ambitie voor de regio (+40.000) is een stuk ambitieuzer. In de Woondeal zijn om die reden afspraken gemaakt over een lager aantal, maar wel met het streven om toch richting die 40.000 bij te bouwen. In de woonmilieudoorrekening in het onderzoek van Companen en Ruimtevolk zien we dat die aanvullende ambitie ook in de regio zou moeten worden gerealiseerd. De geambieerde woningbouw is dan ook naar rato voor Raalte doorgerekend (1.) Voor de lokale doorvertaling van de Verstedelijkingsstrategie is gebruik gemaakt van de vastgestelde programmaaantallen en de ontwikkellocaties die hiervoor in beeld zijn (zie tabel 5.1 op pagina 40.). Op basis van inschattingen van de relatieve omvang van grote en kleinere sleutellocaties en overige plekken die hiervoor in aanmerkingen komen is een inschatting gemaakt wat dit betekent voor de kernen Raalte, Heino en de kleinere kernen in de gemeente (zie ook de uitwerking in tabel 5.5).

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

64

Bijlage 2: Huidige woningbouwplannen gemeente Raalte

Totaal

GGB (alg)

GGB - LLB

App

NTB

Nieuwbouw 2023 - 2030

Kern Raalte (559 woningen/50%) Bekend marktsegment Onbekend segment Totaal

100% 0% 100%

35% 0% 35%

30% 0% 30%

35% 0% 35%

0% 0% 0%

Marktsector koop Betaalbaar Sociale koop (< 225.000) Middenhuur (part.) Sociale huur Subtotaal (bekend)

31% 23% 10% 10% 25% 100%

16% 6% 10% 2% 0% 35%

10% 5% 0% 0% 16% 30%

5% 13% 0% 8% 10% 35%

0% 0% 0% 0% 0% 0%

Kern Heino (255 woningen/23%) Bekend marktsegment Onbekend segment Totaal

61% 39% 100%

33% 0% 33%

21% 0% 21%

6% 0% 6%

0% 39% 39%

Marktsector koop Betaalbaar Sociale koop (< 225.000) Middenhuur (part.) Sociale huur Subtotaal (bekend)

32% 15% 25% 6% 22% 100%

28% 8% 18% 0% 0% 55%

3% 3% 6% 0% 22% 35%

0% 4% 0% 6% 0% 10%

0% 0% 0% 0% 0% 0%

47% 53% 100%

28% 0% 28%

13% 0% 13%

4% 0% 4%

2% 53% 55%

Marktsector koop 38% 21% 16% Betaalbaar 10% 10% 0% Sociale koop (< 225.000) 34% 26% 0% Middenhuur (part) 4% 0% 0% Sociale huur 14% 3% 11% Subtotaal (bekend) 100% 60% 27% Bron: Planoverzicht Gemeente Raalte (februari 2023), bewerking Companen.

0% 0% 4% 4% 0% 8%

0% 0% 4% 0% 0% 4%

Overige kernen (313 woningen/28%) Bekend marktsegment Onbekend segment Totaal

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

65

Bijlage 3: Huishoudensontwikkelingen binnen de gemeente tot 2033 Verwachte huishoudensontwikkelingen - gemeente Raalte tot 2033 Jongeren tot 25 jaar

1

Alleenstaand 25-64 jar

-68

Stel 25-64 jaar

-318

Gezin

-262

Eenoudergezin

2022 2033

102

Stel 65+ jaar

557

Alleenstaand 65+ jaar

973

Overige huishoudens

6 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Bron: Primos 2022. Gemeente Raalte 1 -68 -318 -262 102 557 973 6 991 100%

Jongeren tot 25 jaar Alleenstaand 25 - 64 jaar Stel 25 - 64 jaar Gezin Eenoudergezin Stel 65+ jaar Alleenstaand 65+ jaar Overige huishoudens Totaal - alle huishoudens aandeel huishoudensgroei

Huishoudensontwikkeling: procentuele verandering 2033 t.o.v. 2022

Kern Raalte -11 16 -166 16 88 172 529 16 660 67%

Kern Heino 14 -41 -81 -47 11 96 154 -3 103 10%

Overige kernen -2 -43 -71 -231 3 289 290 -7 228 23%

Afwijking (%-punt) tov gemeentelijke trend

Gemeente Raalte 0%

Kern Raalte -8%

Kern Heino 37%

Overige kernen -5%

Alleenstaand 25 - 64 jaar

-3%

+4%

-7%

-5%

Stel 25 - 64 jaar

-13%

+0%

-5%

+3%

Gezin

-5%

+6%

+0%

-9%

Eenoudergezin

12%

+5%

-4%

-11%

Stel 65+ jaar

18%

-7%

-3%

+17%

Alleenstaand 65+ jaar

44%

-2%

-11%

+16%

Overige huishoudens

11%

+42%

-44%

-55%

Totaal - alle huishoudens Bron: Primos 2022.

6%

2%

-3%

-1%

Jongeren tot 25 jaar

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

66

Bijlage 4: Factsheets per kern

[aparte bijlage]

177.103/G | Woningmarktonderzoek Raalte

67