05.6 Woningstichting Putten - Jaarverslag 2020

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten overig Kasstroom uit investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Ingaande k asstromen Nieuwe te borgen leningen Uitgaande k asstromen Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen

Netto kasstroom

2020 DAEB

2019 DAEB

0

0

2019 Niet-DAEB

2019 Totaal

48

10 ALGEMENE TOELICHTING, REGELGEVING EN (AANGEPASTE) GRONDSLAGEN VAN WAARDERING 10.1 Algemene toelichting Woningstichting Putten is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de regio Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Zowel de statutaire vestigingsplaats als de feitelijke vestigingsplaats is Putten. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken. Woningstichting in het kort Naam Vestigingsplaats Correspondentieadres Bezoekadres Statutair werkgebied Oprichtingsdatum Toegelaten per KvK-nummer BTW-nummer Lidmaatschap Landelijke federatie NRV-nummer VROM nummer Bedrijfstakcode

: Woningstichting Putten : Putten : Postbus 230, 3880 AE Putten : Spoorstraat 2, 3881 BW Putten : Toegelaten in de regio Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde : 23 januari 1970 : 20 maart 1971, bij Koninklijk Besluit nr. 103 : Kamer van Koophandel Harderwijk, nr. 08013464 : 8064.62.127 : Aedes, Vereniging van Woningcorporaties, Den Haag : 13350 : L1865 : Woningstichting Putten onderschrijft de Aedescode en de Governance Code Woningcorporaties

Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad van de Jaarverslaggeving. Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Verbonden partijen Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Daarnaast worden ook statutaire directieleden en andere sleutelfunctionarissen van Woningstichting Putten en nauwe verwanten als verbonden partijen aangemerkt. Eventuele transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan.

Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van inzicht.

49

10.2 Grondslagen van waardering: Balans Algemeen Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen verkrijgingsprijs. Vastgoedbeleggingen DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Woningstichting Putten hanteert voor het merendeel van, haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur betrokken en er worden dus geen vrijheidsgraden toegepast.

Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Binnen de onroerende zaken in exploitatie (DAEB en niet-DAEB) worden de volgende typen vastgoed onderscheiden: - Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale zorgeenheden); - Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed; - Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages); - Intramuraal zorgvastgoed. Het vastgoed in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld in de bijlage zoals opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009.

Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed). Woningstichting Putten hanteert voor, het merendeel van, haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een

50

marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening. Bij deze waardering is geen taxateur betrokken en er worden dus geen vrijheidsgraden toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

De waardevermindering of – vermeerdering die voortvloeit uit de eerste waardering tegen marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De waardevermindering of - vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Doorexploiteer- en uitpondscenario De marktwaarde wordt bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen (DCF-methode). Voor woon- en parkeergelegenheden met uitzondering van onzelfstandige studenteneenheden wordt de marktwaarde bepaald op basis van het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste van het de marktwaarde volgens het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor intramuraal zorgvastgoed wordt de marktwaarde bepaald volgens het doorexploiteerscenario.

Afschrijvingen Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex, of een deel daarvan op de waarde peildatum 31 december 2020 een ook voor een derde onherroepelijk verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). Vanaf het boekjaar 2018 is de bedrijfswaarde vervangen door de beleidswaarde.

51

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woningstichting Putten en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woningstichting Putten. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. (indien full-versie:) Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.

De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woningstichting Putten hanteert in haar beleid een streefhuur welke afhankelijk van het aantal WWS punten en de daarbij behorende huurcategorie. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarig onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woningstichting Putten hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: - De onderhoudslasten zijn berekend op basis het toekomstige onderhoud over de periode 2020-2029 en gedeeld door het aantal vhe’s. 4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woningstichting Putten hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: - De beheerslasten zijn gebaseerd op de realisatie 2020 gedeeld door het aantal vhe’s.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

52

Woningstichting Putten heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde: Ultimo 2020 Streefhuur op basis van het meerjarig huurbeleid

Hierbij wordt op basis van het aantal WWS punten de woning ingedeeld in een huurcategorie. De volgende huurcategorieën zijn gedefinieerd: Huurcategorie Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Categorie 4 Categorie 5 Categorie 6

Huurprijs bij mutatie (prijspeil 2020) € 432 € 500 € 550 € 619 € 663 € 737

Onderhoudsnorm

€ 1.431,- per jaar

Beheerlasten

€ 1.142,- per jaar

Verhuurderheffing

0,562% (conform handboek Marktwaarde)

Discontovoet

6,39% (conform handboek Marktwaarde)

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies, oftewel de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Waardering tegen actuele waarde vindt plaats zodra interne formalisering en externe communicatie inzake het project heeft plaatsgevonden. Bouwrente vormt geen onderdeel van de vervaardigingsprijs. Wanneer de marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de resultatenrekening verantwoord onder “Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

De aangegane verplichtingen voor de realisatie van het vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie zijn in de toelichting op de balans opgenomen onder de “niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen”. Modelparameters Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens van het vastgoed. Het betreft de modelparameters voor de basisversie van het Handboek Modelmatig

53

Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015. Per type vastgoed zijn de volgende modelparameters gehanteerd: Woongelegenheden De belangrijkste parameters zijn:

Disconteringsvoet Exit Yield Mutatiekans Gem Markthuur (per eenheid per mnd)

2020 6,94% 5,43% 4,60% € 877,03

2019 7,11% 5,60% 4,18% € 861,02

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. - Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. - Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen op peildatum 31 december 2020 3% en vanaf 1 januari 2021 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede zorgvastgoed De belangrijkste parameters zijn:

Disconteringsvoet BOG/MOG/ZOG Gemiddelde looptijd contracten Gem Markthuur (per m2 VVO per jaar)BOG/MOG/ZOG

2020 9,57% 10 jaar € 137

2019 8,97% 11 jaar € 133

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Parkeergelegenheden De belangrijkste parameters zijn:

Disconteringsvoet Exit Yield Gem Markthuur (per m2 per eenheid per jaar)

2020 7,02% 6,02% € 35,00

2019 6,62% 5,83% € 34,00

Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald (ongerealiseerde). Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde, zijnde de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) zonder rekening te houden met

54

afschrijvingen en cumulatieve waardeverminderingen, overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat draagt bij aan een beter inzicht in het resultaat, de (markt)waarde van de onroerende zaken in exploitatie en de vermogenspositie van de corporatie. De realisatie van de marktwaarde in verhuurde staat en de daarmee samenhangende ongerealiseerde herwaardering is evenwel sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woningstichting Putten. Verwezen wordt naar paragraaf 4.1 waarin is toegelicht dat een gedeelte van de herwaarderingsreserve bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde minus de gecumuleerde afschrijvingen volgens het lineaire systeem, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Per balansdatum wordt er getoetst aan bijzondere waardeverminderingen indien er een indicatie bestaat. Financiële vaste activa Latente belastingvordering De latente belastingvordering is contant gewaardeerd met de netto-rente en wordt ingerekend voor de eerste vijf prognosejaren.

De latente belastingvordering ziet op de volgende onderdelen: Compensabele verliezen Indien sprake is van compensabele verliezen wordt hiervoor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie gewaardeerd onder de latente belastingvordering. Latentie afschrijvingspotentieel Conform de regelgeving voor de jaarverslaggeving wordt er vanuit gegaan dat voor de fiscale afschrijvingsruimte een actieve belastinglatentie moet worden gevormd. De afschrijvingsruimte zit op woningen waarvan de fiscale boekwaarde hoger ligt dan de WOZ waarde (= fiscale bodemwaarde) en die daarom in principe afgeschreven kunnen worden. Het tijdelijk verrekenbaar verschil bedraagt het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de eventuele lagere commerciële boekwaarde. Dit tijdelijke verschil zal tijdens de afschrijvingstermijn slechts worden afgewikkeld voor zover de commerciële boekwaarde (o.b.v. marktwaarde) hoger is of gelijk is aan de fiscale bodemwaarde. Er is een inschatting gemaakt van de afschrijvingen voor de komende jaren van ruim € 2,5 mln. waarbij rekening wordt gehouden met een jaarlijkse stijging van de WOZ waarde met 0% (2019: 0%). Balansdatum 31-12-2018 31-12-2019 31-12-2020

Latentie € 392.010 € 314.444 € 347.037

Toelichting Mutatie € 61.298 is een bate in 2018. Mutatie € 76.566 is een bate in 2019 Mutatie € 32.593 is een bate in 2020

Lening portefeuille Indien sprake is van een tijdelijk verschil in waardering van de lening portefeuille dan wordt deze gewaardeerd onder de latente belastingvordering.

55

Leningen u/g en overige vorderingen Verstrekte leningen (leningen u/g) en overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen, onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Eigen vermogen Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen.

De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd per waarderingscomplex en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd of gesloopt, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Herwaarderingsreserve In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van ongerealiseerde waardevermeerderingen wanneer de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bij het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt uitgegaan van de initiële prijs zonder rekening te houden met afschrijvingen en cumulatieve waardeverminderingen. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van tegen marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves gebracht. Overige reserves De overige reserves staan ter vrije beschikking van het bestuur. Conform de Woningwet/BTIV-regels kunnen deze vrije reserves uitsluitend aangewend worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de

56

corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat). Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde waarbij deze over het algemeen gelijk is aan de kostprijs. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van langlopende schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Langlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de langlopende schulden in de winst- en verliesrekening als rentelast verwerkt. Leningen kredietinstellingen en schulden aan kredietinstellingen Als voortvloeisel uit BW2, titel 9, zijn de aflossingen die in 2021 moeten worden verricht onder de Kortlopende schulden opgenomen. Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva De kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Dit is meestal de nominale waarde.

10.3 Grondslagen voor waardering: winst- en verliesrekening Algemeen De resultaten van beide boekjaren zijn zoveel mogelijk vergelijkbaar gepresenteerd. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald of voorzienbaar zijn. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die, die in de balans zijn toegepast. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De opbrengsten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op reële waarde gewaardeerde: - Vastgoedbeleggingen. - Onder vlottende activa opgenomen effecten. - Afgeleide instrumenten die niet zijn aangemerkt als dekkingsinstrument.

57

Functionele indeling De winst en verliesrekening is opgesteld volgens de functionele indeling. De functionele indeling houdt in dat de opbrengsten en kosten van de verschillende activiteiten die corporaties uitvoeren, gesplitst worden per activiteit (functies). Hierdoor is er meer inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van Woningstichting Putten. Woningcorporaties kennen o.a. de volgende activiteiten: - Exploitatie vastgoedportefeuille - Verkoop vastgoedportefeuille - Overige activiteiten - Overige organisatiekosten - Leefbaarheid Kostenverdeling De kosten worden in twee stappen toegerekend aan de individuele activiteiten. Ten eerste wordt een onderscheid gemaakt tussen directe en indirecte kosten en opbrengsten per activiteit. In de tweede stap worden de indirecte kosten met behulp van een kostenverdeelstaat toegerekend aan een activiteit. De belangrijkste grondslagen voor de verdeling van de indirecte kosten zijn het aantal directe Fte’s en de directe personeelskosten. Huuropbrengsten De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging). Opbrengsten en lasten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten.

Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid verantwoord. Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regeling. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Hieronder worden zowel de directe lasten voor de verhuur- en beheeractiviteiten en de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Lasten onderhoudsactiviteiten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het serviceonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden verantwoord de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren, zoals

58

verhuurderheffing, belastingen en verzekeringen, huisvestingskosten, afschrijvingen van materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie enzovoorts. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Deze post betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot vastgoed. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit betreffen waardeveranderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op actuele waarde geactiveerde activa. Overige organisatiekosten Hieronder vallen kosten die niet direct toerekenbaar zijn aan de bedrijfsactiviteiten. Leefbaarheid De uitgaven inzake leefbaarheid omvatten leefbaarheidsonderzoeken, uitgaven voor bestrijding van woonoverlast en buurtbemiddeling en veiligheid van de wijken.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. De acute vpb-positie voor het jaar 2020 is bepaald op € 1.036.910. Uit de fiscale positie blijkt een belastbaar bedrag van € 4.215.639.

De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende wet- en regelgeving, alsmede de Vaststellingsovereenkomst (VSO II) voor woningcorporaties. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn, die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en

59

verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa, indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Pensioenlasten Woningstichting Putten heeft voor haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen heeft opgebouwd bij Woningstichting Putten. De verplichtingen, die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Woningstichting Putten betaalt hiervoor premies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat.

In december 2019 bedroeg de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW 109,4% (2019: 113,2% (zie www.spw.nl). Het vereiste niveau van de dekkingsgraad is 125,4%. Het pensioenfonds voorziet geen noodzaak voor de aangesloten corporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere premieverhogingen door te voeren. Woningstichting Putten heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het pensioenfonds, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Woningstichting Putten heeft daarom alleen de verschuldigde premies tot en met het einde van het boekjaar in de jaarrekening verantwoord. Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) hebben wij ons gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De Beleidsregels toepassing WNT2 zijn als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd.

10.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de directe methode zoals opgenomen in RJ 360. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Ontvangsten uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

60

11 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER (bedragen x € 1,-) Vaste activa 31-12-2020

31-12-2019

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

288.349.403 7.436.769 3.530.200

263.426.759 7.207.736 2.073.989

Totaal

299.316.372

272.708.484

2020

2019

263.426.759

245.457.160

11.1

Vastgoedbeleggingen

11.1.1 11.1.2 11.1.3

11.1.1

DAEB vastgoed in exploitatie Boekwaarde 1 januari Mutaties in boekjaar: - Investeringen na eerste waardering - Verkopen - Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling (in exploitatie) - Waardeveranderingen

1.904.146 -106.539 8.247.725

1.897.682 -229.486 0

14.926.511

16.301.403

Boekwaarde 31 december

288.398.602

263.426.759

Zekerheden e.d. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 303,4 miljoen ingebracht als onderpand bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de borging van leningen ter grootte van maximaal 50% van dit bedrag. Woningstichting Putten heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bij het WSW ingebrachte onderpand. Van deze volmacht heeft het WSW tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 133,2 miljoen ingebracht als onderpand bij de Gemeente Putten voor de borging van leningen ter grootte van maximaal dit bedrag. De Gemeente Putten is gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bij de Gemeente Putten ingebrachte onderpand. Van deze volmacht heeft de Gemeente Putten tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging van de polis heeft plaats gevonden op 1 januari 2021. WOZ waarde De waarde van de woningen, woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 € 436,5 miljoen (peildatum 1 januari 2019). Per peildatum 1 januari 2018 was het € 398,5 miljoen.

61

Onroerende zaken bestemd voor de verkoop Er zijn op 31-12-2020 75 woningen (2019 :76) aangemerkt voor verkoop. Verloop marktwaarde DAEB

2020

(x € 1.000)

Marktwaarde 2019

263.427

Voorraadmutaties Verkoop Sloop Nieuwbouw Aankoop Overige voorraadmutaties Subtotaal voorraadmutaties

-107 0 7.029 0 0 6.923

Wijzigingen handboek en software Versieverschil Begrenzing mutatiekans Overdrachtskosten Subtotaal wijzigingen handboek en software

-3 8.699 -3.505 5.191

Mutatie Objectgegevens Oppervlakte, type en overige basisgegevens Contracthuur en leegstand Maximaal redelijke huur WOZ-waarde Achterstallig onderhoud Mutatiekans Contractgegevens BOG/MOG/ZOG Complexdefinities en verkooprestricties Subtotaal mutatie objectgegevens

1 4.123 82 7.308 0 103 72 367 12.055

Parameteraanpassingen als gevolg van validatie handboek Markthuur na validatie -257 Disconteringsvoet na validatie -27 Subtotaal parameteraanpassing agv validatie handboek -285 Mutatie Waarderingsparameters Macro economische parameters Reguliere huurstijging Markthuur Leegwaardestijging Splistings- en verkoopkosten Instandhoudings- en mutatieonderhoud Beheerkosten Belastingen en verzekeringen en Verhuurderheffing Disconteringsvoet Subtotaal mutatie waarderingsparameters

-1.512 -52 317 -1.491 168 -2.289 -250 243 1.814 4.091 1.038

Marktwaarde 2020

288.349

Percentage marktwaarde 2020 t.o.v. 2019

109,46%

Marktwaarde De marktwaarde van het vastgoed is bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2020 is gebruik gemaakt van de parameters die zijn vermeld in paragraaf 10.2.

62

Beleidswaarde De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en bedraagt per 31 december 2020 € 142.797.478,-. De opbouw van de beleidswaarde voor Woningstichting Putten laat zich als volgt presenteren: Niet-DAEB DAEB vastgoed in vastgoed in exploitatie exploitatie Marktwaarde per 31 december 2020

288.349.403

7.436.769

Aanpassing naar beleid doorexploiteren Aanpassing naar huurbeleid (max. streefhuur) Aanpassing onderhoudsnorm naar beleid Woningstichting Putten Aanpassing beheerskosten naar werkelijke uitgaven beheer en leefbaarheid Totaal aanpassingen

-34.493.720 -107.055.517 9.542.202 -19.430.179 -151.437.214

-623.845 -936.089 243.518 -235.064 -1.551.480

Beleidswaarde per 31 december 2020

136.912.189

5.885.289

De beleidswaarde 2020 is € 21% gestegen ten opzichte van 2019. Sensitiviteitsanalyse Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: Uitgangspunt voor: Disconteringsvoet Streefhuur per maand Lasten onderhoud per jaar Lasten beheer per jaar Verhuurderheffing per jaar

2020 6,37% € 615,72 € 1.397,32 € 1.115,12 € 1.179,15

per woning per woning per woning per woning

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde: Effect op de beleidswaarde: Streefhuur per maand Streefhuur per maand Lasten onderhoud per jaar Lasten beheer per jaar

11.1.2

Mutatie t.o.v. uitgangspunt € 25 hoger € 25 lager € 100 hoger € 100 hoger

Effect op de beleidswaarde hoger € € 7.502.625 lager € 5.302.446 lager € 5.195.061 lager

2020

2019

Boekwaarde 1 januari

7.207.736

6.998.121

Mutaties in boekjaar: - Investeringen - Waardeveranderingen

256 228.777

177 209.438

Boekwaarde 31 december

7.436.769

7.207.736

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Zekerheden e.d. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 8,9 miljoen ingebracht als onderpand bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de borging van leningen ter grootte van maximaal 50% van dit bedrag. Woningstichting Putten heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bij het WSW ingebrachte onderpand. Van deze volmacht heeft het WSW tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt. WOZ waarde De waarde van het commerciële woningbezit bedraagt volgens de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bedraagt € 8,9 miljoen (peildatum 1 januari 2019). Per peildatum 1 januari 2018 was het € 8,5 miljoen.

63

Verloop marktwaarde Niet-DAEB

2020

(x € 1.000)

Marktwaarde 2019

7.208

Voorraadmutaties Verkoop Sloop Nieuwbouw Aankoop Overige voorraadmutaties Subtotaal voorraadmutaties

0 0 0 0 0 0

Wijzigingen handboek en software Versieverschil Begrenzing mutatiekans Overdrachtskosten Subtotaal wijzigingen handboek en software

0 8 -84 -76

Mutatie Objectgegevens Oppervlakte, type en overige basisgegevens Contracthuur Leegstand Maximaal redelijke huur WOZ-waarde Achterstallig onderhoud Mutatiekans Contractgegevens BOG/MOG/ZOG Complexdefinities en verkooprestricties Subtotaal mutatie objectgegevens

0 87 0 0 189 0 34 0 0 309

Parameteraanpassingen als gevolg van validatie handboek Markthuur na validatie Subtotaal parameteraanpassingen als gevolg van validatie handboek Mutatie Waarderingsparameters Macro economische parameters

Markthuur Leegwaardestijging Splistings- en verkoopkosten Instandhoudings- en mutatieonderhoud Beheerkosten Belastingen en verzekeringen en Verhuurderheffing Disconteringsvoet Subtotaal mutatie waarderingsparameters Marktwaarde 2020 Percentage marktwaarde 2020 t.o.v. 2019

-8 -8

-25 6 -41 3 -35 -4 5 0 94 3 7.437 103,17%

Marktwaarde De marktwaarde van het vastgoed is bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2020 is gebruik gemaakt van de parameters die zijn vermeld in paragraaf 10.2.

64

11.1.3

2020

2019

Boekwaarde 1 januari

2.073.989

43.476

Mutaties in boekjaar: - Investeringen - Overboeking naar DAEB vastgoed in exploitatie - Overige waardeveranderingen - Dotatie voorziening onrendabele top nieuwbouw - Vrijval voorziening onrendabele top nieuwbouw Boekwaarde 31 december

11.694.396 -8.247.725 -3.820.938 2.564.640 -734.162 3.530.200

3.147.133 0 -1.850.782 734.162

31-12-2020

31-12-2019

419.291

393.464

419.291

393.464

Bedrijfsauto's

Totaal

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

11.2

Materiële vaste activa

11.2.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

11.2.1

Onroerende en roerende zaken

2.073.989

ten dienste van de exploitatie Bedrijfspand

Andere vaste bedrijfsmiddelen

Saldo begin boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

647.100 -331.128

190.886 -145.992

67.971 -35.373

905.957 -512.493

Boekwaarde begin boekjaar

315.972

44.894

32.598

393.464

Mutaties in boekjaar: - investeringen - aanschafwaarde desinvesteringen - afschrijvingen - cumulatieve afschrijving desinvesteringen

38.177 19.507-

29.971 14.831-

7.984-

68.148 42.322-

Saldo mutaties boekjaar

18.670

15.140

-7.984

25.826

- aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

685.277 -350.635

220.857 -160.823

67.971 -43.357

974.105 554.814-

Boekwaarde einde boekjaar

334.642

60.034

24.614

419.291

Saldo einde boekjaar:

Op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven. Op het bedrijfspand worden afschrijvingstermijnen gehanteerd van 5-50 jaar, voor andere vaste bedrijfsmiddelen 2-10 jaar en voor bedrijfsauto's 4-5 jaar. Actuele waarde De waarde van het kantoorpand de Beukenheg bedraagt volgens de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bedraagt € 679.000 (peildatum 1 januari 2019). Per peildatum 1 januari 208 was het € 661.000.

65

31-12-2020

31-12-2019

Latente belastingvorderingen Leningen u/g Overige vorderingen

389.340 288.955 37.270

361.618 280.717 14.940

Totaal

715.565

657.275

2020

2019

Boekwaarde 1 januari

361.618

432.596

Mutaties in boekjaar: - Mutatie belastingvordering afschrijvingspotentieel - Vrijval belastingvordering verkooppotentieel - Vorming belastingvordering ATAD-rentesaldo

32.593 0 -4.871

-77.566 -40.586 47.174

Boekwaarde 31 december

389.340

361.618

11.3

Financiële vaste activa

11.3.1 11.3.2 11.3.3

11.3.1

Latente belastingvorderingen

De latente belastingvorderingen hebben betrekking op fiscaal afschrijvingspotentieel, ATAD-rentesaldo. (2019: 25% voor 2020 en 21,7% voor 2021 en verder). De latenties zijn gebaseerd op een belastingpercentage van 25%. De vorderingen zijn contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting van 2,13% . (2019: 2,438% voor 2020 en 2,545% voor 2021 en verder). De niet-aftekbare rente op grond van de ATAD renteaftrekbeperking in 2020 is € 308.187. Op basis van de meerjarenbegroting vindt verrekening van niet aftrekbare rente plaats binnen vijf jaar (van 2021-2023). Voor dit verschil is in 2019 een latentie gevormd. Een bedrag van € 132.061 is vermoedelijk binnen 1 jaar verrekenbaar.

11.3.2

31-12-2020

31-12-2019

84.369 204.586

57.977 222.740

288.955

280.717

2020

2019

Saldo per 1 januari

57.977

114.583

Mutaties in het boekjaar: - uitbetaling saldo R/C WSP - verstrekte leningen - ontvangen rente - kosten - aflossing

0 0 9.261 -1.023 18.154

-100.000 0 6.916 -1.114 37.591

Saldo per 31 december

84.369

57.977

Saldo per 1 januari

222.740

260.331

Mutaties in het boekjaar: - verstrekte leningen - aflossing

0 -18.154

0 -37.591

Saldo per 31 december

204.586

222.740

Leningen u/g Rekening-courant Startersfonds SVn Verstrekte Startersleningen

11.3.2.1 11.3.2.2

Totaal 11.3.2.1 Rekening-courant Startersfonds SVn Het verloop van de rekening-courant in het boekjaar is als volgt:

De looptijd van deze rekening courant is langer dan één jaar. 11.3.2.2 Verstrekte Startersleningen Het verloop van de verstrekte Startersleningen in het boekjaar is als volgt:

De looptijd van de deze leningen is langer dan één jaar.

66

11.3.3

31-12-2020

31-12-2019

37.270

14.940

37.270

14.940

2020

2019

Saldo per 1 januari

14.940

16.779

Mutaties in het boekjaar: - inschrijfgelden - beheervergoeding - uitbetaling saldo/storting

47.553 -25.223 0

43.874 -29.209 -16.504

Saldo per 31 december

37.270

14.940

31-12-2020

31-12-2019

Overige vorderingen 11.3.3.1

Rekening-courant regionale woonruimteverdeling Totaal 11.3.3.1 Rekening-courant regionale woonruimteverdeling Het verloop van de rekening-courant in het boekjaar is als volgt:

De looptijd van deze vordering is korter dan één jaar.

Vlottende activa

11.4

Vorderingen

11.4.1 11.4.2 11.4.3 11.4.4 11.4.5

Huurdebiteuren Overheid Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

22.675 1.529 0 2.637 473.101

31.908 0 576.917 2.814 12.968

Totaal

499.942

624.607

aantal huurdersaantal huurders Huurachterstand 31-12-2020 31-12-2019 31-12-2020

Huurachterstand 31-12-2019

11.4.1

Huurdebiteuren Periode

tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 maanden of meer

23 8 1 2 0 0

33 6 2 1 0 1

8.622 8.389 1.797 3.867 0 0

11.770 5.062 2.807 2.224 0 10.045

Totaal

34

43

22.675

31.908

31-12-2020

31-12-2019

Woningaanpassingen

1.529

0

Totaal

1.529

0

Vennootschapsbelasting

0

576.917

Totaal

0

576.917

De huurachterstand bedraagt ultimo boekjaar 0,17% (2019: 0,24%) van de bruto jaarhuur.

11.4.2

11.4.3

Overheid

Belastingen en premies sociale verzekeringen

67

11.4.4

2020

2019

Overige vorderingen Af: voorziening

6.602 -3.965

2.814 0

Totaal

2.637

2.814

0

0

Mutaties in het boekjaar - opvoer vorderingen

-3.965

0

Saldo per 31 december

-3.965

0

31-12-2020

31-12-2019

Nog te ontvangen subsidies Vooruitbetaalde bedragen

460.000 13.101

0 12.968

Totaal

473.101

12.968

31-12-2020

31-12-2019

Kas Rekeningen-courant bank Internetspaarrekeningen Kruisposten

689 2.905.375 406.961 0

749 3.761.460 406.933 0

Totaal

3.313.026

4.169.142

2020

2019

Boekwaarde 1 januari

149.052.897

135.032.145

Mutaties in boekjaar: - Realisatie verkoop onroerende zaken in exploitatie - Mutatie door herwaardering onroerende zaken in exploitatie

-82.626 15.491.087

-200.826 14.221.579

164.461.358

149.052.897

Overige vorderingen

Het verloop van de voorziening in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari

11.4.5

11.5

Overlopende activa

Liquide middelen

Het totale saldo op de rekeningen-courant bank is vrij opneembaar.

11.6

Eigen vermogen

11.6.1

Herwaarderingsreserve

Boekwaarde 31 december Eigen vermogen

Per 31 december 2020 is in totaal € 164 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2019: € 149 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

68

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde Vastgoed in exploitatie Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen: x € 1.000

Marktwaarde verhuurde staat Beschikbaarheid (doorexploiteren) Betaalbaarheid (huren) Kwaliteit (onderhoud) Beheer (beheerkosten) Subtotaal Beleidswaarde

x € 1.000

295.786 -35.118 -107.991 9.785 -19.665 -152.989 142.797

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 153 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woningstichting Putten. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEBbezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

11.6.2

11.6.3

2020

2019

Boekwaarde 1 januari

46.748.663

26.722.721

Mutaties in boekjaar: - Resultaatbestemming vorig boekjaar - Mutatie herwaarderingsreserve

17.562.319 -15.408.461

34.046.694 -14.020.752

Boekwaarde 31 december

48.902.522

46.748.663

Overige reserves

Resultaat boekjaar Voorgesteld wordt het resultaat ad. € 15.023.615,- toe te voegen aan de overige reserves.

11.7

Voorzieningen

31-12-2020

31-12-2019

11.7.1 11.7.2

Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen

2.564.640 0

734.162 0

Totaal

2.564.640

734.162

0 2.564.640

734.162 0

2.564.640

734.162

11.7.1

Voorziening onrendabele top nieuwbouw Onrendabele top project Matchpoint Onrendabele top project Wallenbergstraat

Boekwaarde 1 januari 734.162 Mutaties in boekjaar: 1.850.782

- Dotatie voorziening

5.671.720

- Vrijval voorziening

-734.162

Boekwaarde 31 december

5.671.720

1.850.782

Gesaldeerd met vastgoed in ontwikkeling

3.107.080

1.116.620

Eindsaldo

2.564.640

734.162

69

11.7.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

2020

2019

Boekwaarde 1 januari Mutaties in boekjaar: - Vrijval belastingverplichting opwaarderingspotentieel

0

85.442

0

-85.442

Boekwaarde 31 december

0

0

31-12-2020

31-12-2019

11.8

Langlopende schulden

11.8.1

Leningen kredietinstellingen

68.241.460

59.234.555

Totaal

68.241.460

59.234.555

47.055.412 17.214.142 1.875.000 5.000.000

48.779.192 11.280.008 2.000.000 0

71.144.554

62.059.200

Aflossing volgend boekjaar

-2.903.095

-2.824.645

Totaal

68.241.459

59.234.555

Saldo per 1 januari

62.059.200

60.351.688

Mutaties in het boekjaar: - aflossing - nieuwe leningen

-2.914.646 12.000.000

-2.792.488 4.500.000

71.144.554

62.059.200

Aflossing volgend boekjaar

-2.903.095

-2.824.645

Saldo per 31 december

68.241.459

59.234.555

11.8.1

Leningen kredietinstellingen Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank AEGON APG

Het verloop van het totaal van de leningen in het boekjaar was als volgt:

De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen van kredietinstellingen ultimo boekjaar bedraagt 2,84% (2019: 3,25%) en de gemiddelde resterende looptijd bedraagt 16,6 jaar. Het schuldrestant met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt € 59.462.808. In 2009 hebben wij ons aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onder deze regeling zijn tot en met 31 december 2020 vier fixe-leningen totaal ad € 20.000.000 en acht lineaire leningen totaal ad € 22.409.000 opgenomen. De overige leningen worden nog allemaal door de Gemeente Putten geborgd. De marktwaarde van de leningen per 31 december 2020 is € 116.658.000 en de duration 18,93. Per 31 december 2019 was dit € 97.283.000 respectievelijk 17,59.

11.9

Kortlopende schulden

31-12-2020

31-12-2019

11.9.1 11.9.2 11.9.3 11.9.4 11.9.5 11.9.6

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan overheid Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

2.903.095 0 260.801 812.781 0 1.044.728

2.824.645 33.931 630.542 688.357 1.286 1.041.615

Totaal

5.021.405

5.220.376

70

11.9.1

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel leningen kredietinstellingen Rekening-courant bank Totaal

11.9.1.1 11.9.1.2

2.903.095 0

2.824.645 0

2.903.095

2.824.645

11.9.1.2 De maximale kredietfaciliteit van de rekening-courant bij de Rabobank bedraagt € 500.000. Hiervan wordt per 31 december 2020 geen gebruik gemaakt. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 2,464 miljoen ingebracht als onderpand bij de Rabobank. 11.9.2

11.9.3

11.9.4

11.9.5

11.9.6

Schulden aan overheid Gemeente Putten

0

33.931

Totaal

0

33.931

Handelscrediteuren

260.801

630.542

Totaal

260.801

630.542

Omzetbelasting Loonheffingen Pensioenpremies Afdracht stichting PAWW Vennootschapsbelasting Verhuurderheffing

515.554 32.472 17.743 769 246.243 0

565.497 30.689 15.637 556 0 75.978

Totaal

812.781

688.357

Verplichtingen huurgewenning

0

1.286

Totaal

0

1.286

710.549 24.171 101.982 21.432 136.979 33.305 11.610 4.700

790.872 22.748 100.868 84.878 0 31.097 9.624 1.528

1.044.728

1.041.615

Schulden aan leveranciers

Belastingen en premies sociale verzekering

Overige schulden

Overlopende passiva Niet vervallen rente Reservering vakantiedagen Vooruitontvangen huur Nog te betalen bedragen Nakomende kosten opgeleverde nieuwbouw Reservering accountantskosten Afrekening servicekosten huurders Bankkosten Totaal

71

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen: Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 7.530.712 waarvoor een opdracht met derden is aangegaan die nog niet (geheel) is afgewikkeld. Dit bedrag is als volgt te specificeren: Project

Aanneemsom

Gefactureerd

2.740.046 116.160 17.908 1.083.301 556.622 669.943 59.544 6.932.135 81.070 22.990 1.689

0 96.376 15.294 108.330 0 0 0 4.499.614 30.250 0 832

Wallenbergstraat (aanneemsom) Wallenbergstraat (architect) Wallenbergstraat (constructeur) Wallenbergstraat (installateur) Wallenbergstraat grond Wallenbergstraat upgrade bestaande bouw (aanneemsom) Wallenbergstraat upgrade bestaande bouw (installateur) Rimpeler fase 3 aanneemsom bouw Schauwhof (Architect) Schauwhof (installatie adviseur) Schauwhof (ecoloog en stikstofberekening)

Restant 2.740.046 19.784 2.614 974.971 556.622 669.943 59.544 2.432.521 50.820 22.990 857 7.530.712

Aangegane verplichting Woonruimte Bemiddeling Systeem Ultimo boekjaar is sprake van een verplichting ad € 25.000 (jaarlijks) inzake het gezamenlijke beheer ten behoeve van de woonruimteverdeling in de regio Noord-Veluwe. Obligo WSW Obligo aan het WSW uit hoofde van een door het WSW geborgde lening, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio van de achtergestelde lening niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2020 bedraagt de obligo verplichting € 1.632.743, zijnde 3,85% van het schuldrestant. Bankgarantie Per 31 december 2020 heeft Woningstichting Putten geen bankgaranties afgegeven. Overigen Woningstichting Putten hanteert de optie " verlicht regime". Dit houdt in dat zij is vrijgesteld van een verplichting om administratief te scheiden of juridisch te splitsen. Wel wordt in de administratie onderscheid gemaakt tussen kosten en opbrengsten van Daeb en Niet-Daeb-activiteiten. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat en verdeelsleutels. Het Niet-Daeb bezit per 31-12-2020 van Woningstichting Putten is als volgt opgebouwd: 31 - Woningen/woongebouwen 51 - Parkeren (garageboxen) 82 Het Niet-Daeb bezit wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat volgens de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020.

De netto-marktwaarde Niet-DAEB per 31-12-2020 bedraagt € 7.436.769,- (2019: € 7.207.736).

Statutaire winstbepaling In de statuten van Woningstichting Putten wordt in artikel 3 lid 1 vermeld dat deze zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Hieruit volgt dat Woningstichting Putten conform artikel 45 van de Woningwet batige saldi uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. De verwerking hiervan (reserveringen en onttrekkingen) verloopt via de Overige reserves van de woningstichting.

72

12 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 12

13

14

2020

Te ontvangen nettohuur Af: huurderving, wegens - leegstand - overige redenen

13.539.454

13.063.416

-17.880 -4.556

-15.868 -5.142

Totaal

13.517.018

13.042.406

Te ontvangen netto vergoedingen Af: vergoedingsderving, wegens - leegstand

159.025

157.447

-237

-117

Totaal

158.788

157.330

35.882 8.042 10.314 6.487 3.965

37.008 7.056 6.577 4.234 0

64.690

54.875

991.463 649.317

978.856 598.331

1.705.470

1.632.062

-47.553 -3.425

-43.874 -1.850

1.654.492

1.586.338

2.014.880 475.543 300.620 0

2.302.284 597.156 317.993 23.849

2.791.041

3.241.284

-1.351

-17.681

2.789.690

3.223.603

1.692.339 322.627 82.502 55.022 15.988 12.072 4.503

2.040.561 287.840 80.735 41.517 15.311 13.260 4.637

2.185.053

2.483.861

110.778 73.130 2.368.961

109.370 67.567 2.660.798

Opbrengsten servicecontracten

Lasten verhuur en beheeractiviteiten Woonruimteverdeling Bewonersparticipatie Bewonersblad Deurwaarderskosten/oninbare kosten Mutatie voorziening dubieuze debiteuren

Toegerekende personeelskosten Toegerekende organisatiekosten

Inschrijfgelden woningzoekenden Vergoeding administratiekosten nieuwe verhuringen Totaal 15

Lasten onderhoudsactiviteiten Planmatig onderhoud Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud (in 2020 overgeheveld naar planmatig onderhoud)

Doorbelast aan derden Totaal 16

(bedragen x € 1,-) 2019

Huuropbrengsten

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Verhuurderheffing Onroerende zaakbelasting Waterschapsbelasting Verzekeringen Contributie landelijke federatie Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties Huurcommissie

Toegerekende personeelskosten Toegerekende organisatiekosten Totaal

73

17

18

19

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Verkoopkosten

269.000 -5.492

654.227 -15.715

Totaal

263.508

638.512

Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten

5.539 3.656

5.468 3.379

Totaal

9.195

8.847

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2020

2019

-3.820.938

-1.850.782

-3.820.938

-1.850.782

voor eigen exploitatie: Project Matchpoint Project Rimpeler fase 1 en 2 Project Wallenbergstraat Project Rimpeler 3

813.453 1.037.329 -2.876.425 -2.795.295

-813.453 -1.037.329

Totaal

-3.820.938

-1.850.782

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

14.926.508 228.777

16.301.403 209.438

Totaal

15.155.285

16.510.841

Saneringsheffing Toezichtskosten Jaarrekeningcontrole Fiscale advisering Controle overige verantwoordingen Treasury Personeelsvereniging

0 69.905 62.036 24.833 7.500 17.047 5.201

0 67.747 54.069 16.583 7.278 7.196 6.397

Totaal

186.522

159.270

Rente Rekening-courant Startersfonds SVn

9.261

6.916

Totaal

9.261

6.916

Toegerekende organisatiekosten