05.6 Woningstichting Putten - Jaarverslag 2020

Benoeming vindt plaats voor maximaal twee perioden van vier jaar. 2.2.3 De controle van de financiële verslaggeving Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De RvC ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De RvC heeft in 2018 Baker Tilly benoemd als accountant. Daartoe is een raamovereenkomst ten behoeve van de dienstverlening ondertekend, waarbij jaarlijks sprake is van een opdrachtbevestiging. Het bestuur en de RvC maken eenmaal in de vier jaar een beoordeling van het functioneren van de accountant. Er is in 2020 opdracht gegeven aan Baker Tilly voor de controle van de jaarrekening 2020. De kosten hiervan bedroegen € 62.036,-. De kosten van adviezen bedroegen in 2020 € 24.833,-. Hierbij zijn adviseurs van BDO op het gebied van fiscaliteit en treasury betrokken geweest. Interne controlefunctie Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne beheersings- en controlesystemen. Binnen ons risicomanagement hanteren we de “three lines of defence”. De Controller is de tweede verdedigingslinie en verantwoordelijk voor de kaderstelling, facilitering, monitoring en rapportage op het gebied van risicomanagement.

Relatie en communicatie van de externe accountant met de organisatie De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) tegelijk aan zowel de RvC als aan het bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de RvC.

22

In 2020 heeft er voorafgaande aan bovengenoemde vergadering een gesprek plaatsgevonden tussen externe accountant en de voorzitter van de RvC over de beheersing van de financiële risico’s in afwezigheid van de bestuurder. 2.2.4 Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen Woningstichting Putten is in 2020 geen bestuurlijke en/of financiële verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen vennootschappen of nevenstructuren binnen de organisatie aanwezig.

23

3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Inleiding De RvC vindt het belangrijk om, als toezichthouder van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af te leggen over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Een bijzonder jaar waarin nieuwe woningen werden opgeleverd, personele ontwikkelingen en effecten van de Coronamaatregelen zichtbaar werden. In dit jaarverslag legt de RvC daartoe verantwoording af. De RvC constateert dat Woningstichting Putten zich binnen de kaders van de wet- en regelgeving beweegt. De punten, die het externe en interne toezicht raken, zullen hier verder worden toegelicht. Extern toezicht In 2020 is vanuit de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een integraal oordeel gegeven over de rechtmatigheid van verslagjaar 2019. De oordeelsbrief 2020 vanuit de Aw heeft geen aanleiding gegeven tot interventies of het opleggen van nadere toezicht afspraken. In 2020 heeft door de Aw een uitgebreide governance-inspectie plaatsgevonden, waarbij is geconcludeerd dat de governance in basis voldoet aan de criteria voor good governance met een aantal positieve uitschieters.

De RvC heeft geconstateerd dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) op basis van haar risicobeoordeling in 2020 heeft aangegeven dat de financieringsbehoefte van Woningstichting Putten over de jaren 2020 tot en met 2022 borgbaar is. Deze beoordeling is voor Woningstichting Putten tot nog toe altijd positief geweest; desalniettemin een verdienste van de organisatie. Intern toezicht – werkzaamheden RvC De RvC is verantwoordelijk voor het intern toezicht binnen Woningstichting Putten. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad terzijde. In dit verslag legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Het toezicht door de RvC omvat in ieder geval: - de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - het kwaliteitsbeleid; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - de financiële verslaggeving; - de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; - vervullen werkgeversrol ten opzichte van de bestuurder. In de statuten zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC beschreven. In het reglement voor de RvC zijn deze nader uitgewerkt. De RvC is tevens klankbord voor de bestuurder.

De voorzitter van de RvC voert regelmatig overleg met de bestuurder, onder meer ter voorbereiding van de vergaderingen en agendavorming van de RvC. Intern toezichtkader Jaarlijks stelt de RvC het toezicht– en toetsingskader vast, waarbij naast statuten en diverse soorten reglementen, het ondernemingsplan 2018-2022 een belangrijk beleidsdocument uitmaakt vanuit lokaal en volkshuisvestelijk gerichte inhoud. Hierin zijn een aantal beleidskeuzes gemaakt ten aanzien van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Vanuit deze beleidskeuzes wordt jaarlijks de bijdrage (het bod) op de woonvisie van de gemeente Putten gedaan. Vanuit de bijdrage worden samen met de gemeente en de huurdersorganisatie prestatieafspraken gemaakt.

24

In de meerjarenbegroting 2021 en verder zijn de strategische doelstellingen van het ondernemingsplan 2018-2022 en het in het verlengde daarvan het jaarlijks geactualiseerde portefeuillebeleid (strategisch voorraadbeleid), vertaald in concrete activiteiten inclusief de financiële gevolgen daarvan. Bij de verslaglegging (in de managementrapportages en in het jaarverslag) wordt aangesloten bij de opzet van het ondernemingsplan en de voor dat jaar vastgelegde prestatieafspraken, waarbij inzicht wordt gegeven in de mate waarin de voorgenomen activiteiten zijn gerealiseerd. De RvC heeft vastgesteld dat in 2020 de ondernomen activiteiten binnen Woningstichting Putten passen binnen dit toezichtkader. Ook de beoordelingen van de Aw, de bepalingen in de Governancecode Woningcorporaties, het reglement financieel beleid en beheer, het treasurystatuut en het investeringsstatuut bieden kaders voor het toezicht. Informatieverwerving Op diverse manieren verwerft de RvC informatie voor een goede vervulling van haar taak. Veel externe algemene informatie wordt verkregen via brancheorganisatie Aedes en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Er zijn in 2020 (digitaal) bijeenkomsten van de VTW bezocht en publicaties bestudeerd. De RvC kan indien gewenst externe deskundigen inschakelen om zich te laten adviseren.

Door gesprekken met de huurdersorganisatie, de ondernemingsraad, gesprekken met MT-leden en gesprekken met en informatie van de accountant, wordt eveneens inzicht verkregen in de gang van zaken binnen Woningstichting Putten. Dit als aanvulling op de informatie die onder andere rondom besluitvorming door de bestuurder wordt verstrekt. De twee RvC-leden die op voordracht van de huurdersorganisatie zijn benoemd, overleggen jaarlijks met de Huurdersorganisatie Putten om hun kijk op de organisatie en geleverde prestaties te vernemen. In 2020 heeft een afvaardiging van twee RvC-leden tweemaal informeel overleg gevoerd met de manager Bedrijfsvoering, het hoofd Financiën en de Controller voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening en de goedkeuring van de begroting. Door de situatie van coronamaatregelen is het afgelopen jaar zowel voor de organisatie als voor de RvC minder makkelijk geweest om bijeenkomsten te organiseren en bij te wonen. Onze stakeholders op het gebied van zorg, welzijn en veiligheid hadden het afgelopen jaar hun prioriteiten elders liggen in verband met de coronapandemie. Desalniettemin is getracht om zo goed mogelijk met elkaar in verbinding te blijven en waar nodig informatie te verwerven. Besproken onderwerpen in 2020 De RvC heeft in 2020 viermaal regulier vergaderd.

De volgende onderwerpen zijn in de RvC in 2020 aan de orde geweest: - intern toezicht- en toetsingskader; - gezamenlijke visie op bestuur en toezicht; - profielschets RvC; - implementatie governancecode Woningcorporaties 2020; - financieringsstrategie; - treasury - leningsvoorstel inclusief mandaat 2020; - ontwikkelbesluit Schauwhof; - bouwbesluit Rimpeler fase 3; - bouwbesluit Wallenbergstraat; - mogelijke locaties nieuwbouw (o.a. Bilderdijkstraat, flexwonen, Sligro terrein); - jaarverslag 2019 inclusief fiscale planning; - decharge aan het bestuur over 2019; - aanpassing treasurystatuut; - aanpassing reglement Financieel Beleid en Beheer;

25

-

strategisch voorraadbeleid 2020-2030; bijdrage op de woonvisie 2021; prestatieafspraken 2021; begroting 2021 en meerjarenbegroting 2022-2030 inclusief diverse financiële scenario’s in het kader van nieuwbouw en duurzaamheid; fiscale meerjarenbegroting 2021-2031; strategisch risicomanagement; intern controleplan 2020; ontwikkelingen interne organisatie; managementrapportages; managementletter interim controle 2019 inclusief veiligheid ICT; assurancerapporten dVi2019; opdrachtverstrekking aan de accountant voor de controle van de jaarrekening 2020; integrale beoordeling door de Aw; rapport governance inspectie Aw; beoordeling en borgingsplafond WSW; Aedes benchmark; ontwikkelingen woonruimteverdeling; jaarrapportage klachtenadviescommissie; ontwikkelingen huurdersorganisatie; diverse landelijke/politieke ontwikkelingen met mogelijke consequenties (Aedes-kabinet); functioneren, arbeidsovereenkomst en beloning bestuur; honorering RvC; het eigen functioneren van de RvC; rooster van aftreden en herbenoeming; herbenoeming (na positieve zienswijze Aw) de heer Dijkshoorn als lid RvC; jaaragenda RvC 2021.

De jaarrekening over 2020 is vastgesteld nadat de RvC kennis heeft genomen van de door de accountant uitgebrachte goedkeurende verklaring. Naast de reguliere vergadering heeft de RvC samen met bestuurder, management en controller deelgenomen aan een strategiemiddag waarbij de strategische doelstellingen op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid centraal stonden. Werkzaamheden Klachtenadviescommissie Het jaarverslag van de Regionale Klachtenadviescommissie is door het bestuur ter kennis gebracht aan de RvC. Deze commissie heeft in 2020 geen klachten over Woningstichting Putten voorgelegd gekregen. Governancecode De Governancecode Woningcorporaties 2020 is geïmplementeerd binnen de organisatie door middel van diverse gesprekken met de bestuurder en de RvC. Ter volledigheid is bij de implementatie gebruik gemaakt van het hulpinstrument Governancecode Aedes/VTW. De code is ingedeeld in vijf principes die leidend moeten zijn voor iedereen die betrokken is bij het bestuur van en toezicht op een woningcorporatie. Het waardenmodel van de Governancecode is tevens gedeeld met alle medewerkers van de organisatie. De RvC heeft voor 2020 geen afwijkingen van de Code vastgesteld. Daarnaast is binnen de RvC-vergaderingen aandacht besteed aan de omgang en versterking van de relatie met stakeholders, zie daartoe het onderdeel informatieverwerving.

26

Samenstelling De RvC bestond in het verslagjaar uit vijf personen. De leden zijn onafhankelijk in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties 2015 aangeduide criteria. In het verslagjaar hadden twee leden zitting in de RvC op voordracht van de Huurdersorganisatie. De heer mr. M. Voskuil (voorzitter) - Geboortedatum: 13 november 1968 - Huidige functie: General Counsel Atos BeNeLux, GBU Benelux & The Nordics bij Atos - Zelfstandig juridisch adviseur - Eerste benoeming per 1 januari 2015 - Herbenoemd tot eind 2022 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: juridisch, bestuurlijk De heer A. Jaarsma (vicevoorzitter/secretaris) - Geboortedatum: 6 maart 1963 - Huidige functie: Directeur bij Helicon - Voorzitter van de RvT en voorzitter van de ALV van Samenwerkingsverband VO ZOU - Eerste benoeming per 1 januari 2018 - Benoemd tot eind 2021 - Mogelijke herbenoeming: ja - Expertise: bestuurlijk, management, personeel en organisatie De heer drs. R. Koelewijn RA CIA - Geboortedatum: 22 september 1964 - Huidige functie: Accountant KC Accounting - Relevante nevenfuncties: zelfstandig ontwikkelaar/verhuurder van vastgoed Curaçao. - Eerste benoeming per 1 januari 2014 - Herbenoemd tot eind 2021 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: financieel De heer ing. C.

Dijkshoorn - Geboortedatum: 30 januari 1970 - Huidige functie: directeur-eigenaar de Nieuwe Ontwikkelaars BV en CDManagement BV - Relevante nevenfuncties: geen - Eerste benoeming per 1 januari 2017 op voordracht huurdersorganisatie - Herbenoemd tot eind 2024 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: bouw, projectontwikkeling en vastgoed Mevrouw mr. T. Lourens - Geboortedatum: 23 september 1978 - Huidige functie: Manager Woondiensten bij Woonborg - Relevante nevenfuncties: geen - Eerste benoeming per 1 januari 2019 op voordracht huurdersorganisatie - Benoemd tot eind 2022 - Mogelijke herbenoeming: ja - Expertise: volkshuisvestelijk, maatschappelijk, management, juridisch

27

Eind 2020 is de herbenoeming van de heer Dijkshoorn vastgesteld. Werkgeversrol De RvC is verantwoordelijk voor het vervullen van de werkgeversrol ten opzichte van het bestuur, onder meer door periodieke benoeming en jaarlijkse evaluatie van de bestuurder Begin 2021 is het functioneren van mevrouw M.T. Peek-Marlet over 2020 positief beoordeeld aan de hand van het voor 2020 opgestelde beoordelingskader, de gerealiseerde resultaten en het managen van de organisatie. De RvC acht het bestuur conform het beoordelingskader en de gerealiseerde resultaten geschikt voor haar taak volgens de actuele geschiktheidsnorm ten aanzien van onder meer deskundigheid, competenties, bestuurlijke ervaring, onafhankelijk denken en kritisch vermogen. Op basis van het goede functioneren van de afgelopen jaren, is de bestuurder herbenoemd per 19 maart 2019 voor een periode van 4 jaar met een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Verantwoording PE-punten 2020 Naam bestuurder Mevrouw M. Peek-Marlet Naam toezichthouder

De heer mr. M. Voskuil De heer ing. C. Dijkshoorn De heer drs. R. Koelewijn RA CIA De heer A. Jaarsma Mevrouw mr. T. Lourens

PE-punten behaald 2018-2020 135,5

Minimaal te behalen PE-punten 2018-2020 108

PE-punten 2020 42

PE-punten behaald gedurende periode als lid RvC 34 31 40 72 15

Minimaal te behalen PE-punten

PE-punten 2020

30 20 30 15 10

0 7 10 10 5

Integriteit en onafhankelijkheid Er zijn in 2020 geen meldingen bij de RvC binnengekomen omtrent schending van het integriteitsbeleid. De integriteitscode met daarin de klokkenluidersregeling is vermeld op de website. De leden van de RvC verklaren dat zij op basis van onafhankelijkheid hun functie vervullen. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Er zijn ook geen agendapunten behandeld waarbij de onafhankelijkheid in het geding zou kunnen zijn. De RvC is van mening dat zij zodanig is samengesteld, dat de taken naar behoren kunnen worden vervuld. De leden kunnen ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch opereren. Ook de accountant heeft geen aanleiding gezien tot het maken van opmerkingen rond het thema integriteitsbeleid. Benoeming accountant De RvC is verantwoordelijk voor het aanstellen van de externe accountant. Besloten is de opdracht voor de controle van de jaarrekening over 2020 te verstrekken aan accountant Baker Tilly. BDO heeft in 2020 adviserende werkzaamheden voor Woningstichting Putten verricht op het gebied van fiscaliteit en treasury. Risicobeheersing In 2020 heeft het thema risicobeheersing continue aandacht gekregen van de RvC.

Er is inmiddels sprake van een intern controleplan, dat jaarlijks wordt geactualiseerd, waarbij een duidelijke relatie is gelegd met de door de RvC en het bestuur onderkende strategische risico’s.

28

Als belangrijkste risico’s bij het realiseren van de voorgenomen doelen zijn gedefinieerd: 1. Woningmarktrisico 2. Ontwikkelingsrisico 3. Financieel risico 4. Organisatierisico 5. Compliance risico De RvC en de bestuurder zien risicobeheersing als integraal onderdeel van besluitvorming en hebben dat in toetsingskaders vastgelegd en zijn er attent op dat risicobeheersing mede afhangt van de cultuur in de organisatie, van houding en gedrag. Er kunnen nog zoveel regels worden opgesteld, als het gedrag er niet naar is, is het een schijnzekerheid. Er blijven altijd risico’s bestaan, het gaat erom dat er over gesproken wordt en de organisatie en medewerkers zich bewust zijn van risico’s. En waar nodig en mogelijk deze worden beheerst. (Zelf)evaluatie Bij iedere vergadering wordt informeel en licht getoetst of vergadering en functioneren aanleiding geeft tot bijstelling. In 2020 heeft de evaluatie over het eigen functioneren over 2019 van de RvC onder begeleiding van een externe adviseur plaatsgevonden. De bestuurder heeft eveneens deelgenomen aan een deel van het evaluatieprogramma. De evaluatie over het eigen functioneren over 2020 geschiedt zonder inzet van een externe adviseur. Mede om reden van doelmatigheid en kostenbeheersing is voor deze afwisseling gekozen.

Bezoldiging bestuur en RvC De bezoldiging van bestuur en RvC is maximaal de WNT-norm, waarbij jaarlijks bij goed functioneren de door de minister afgegeven indexatie kan worden gevolgd. Voor de bezoldiging van bestuur (conform WNT) en RvC (conform VTW-beroepsregel honorering commissarissen) verwijzen wij u naar de jaarrekening 2020 waar in hoofdstuk 12 Toelichting op de winst- en verliesrekening onder de overige informatie deze verantwoording is opgenomen conform de Wet normering topinkomens 2 (WNT2). Terugblik op 2020 De RvC heeft geconstateerd dat WSP zonder de aandacht voor de primaire bedrijfsvoering c.q. de huurders uit het oog te verliezen aandacht heeft gegeven aan de interne organisatie, vernieuwingen daarin, aandacht voor personele doorontwikkelingen en uiteraard de effecten van de Coronamaatregelen (intern en extern). WSP heeft voorts getoond ook als kleinere corporatie wendbaar te zijn en goed in staat te zijn de wetgeving op de voet te volgen en adequaat te implementeren. Dat er in de afgelopen jaren samen met de Gemeente Putten en de daaraan verbonden stakeholders, stappen zijn gezet om daadwerkelijk een aantal nieuwe woningbouwprojecten te kunnen gaan starten vanaf 2019, verdient lof voor alle betrokkenen en heeft inmiddels vruchten afgeworpen.

In project Rimpeler en project Matchpoint zijn het afgelopen jaar nieuwe mooie en milieuvriendelijke huurwoningen opgeleverd. Tegelijkertijd wordt ook beseft dat de doorkijk naar nieuwe projecten gelet op de vraag naar sociale woningbouw blijvend noodzakelijk is. De RvC constateert dat Woningstichting Putten samen met commerciële marktpartijen en Gemeente Putten proactief blijft zoeken naar mogelijkheden om woonwensen voor huurders te verwezenlijken. Aandacht voor vergroening (= verduurzaming) van het woningbezit en zelfs aandacht voor innovaties als Nul op de Meter woningen (bijvoorbeeld in de wijk Rimpeler opgeleverd in februari 2020 en Matchpoint in augustus 2020) dragen bij aan een evenwichtig en toekomstbestendig woningbezit dat zoveel als mogelijk wordt afgestemd op de actuele woonbehoefte (kleinere eenheden).

29

Woningstichting Putten levert een belangrijke bijdrage aan het wonen in Putten, gericht op mensen met de lagere inkomens en waar mogelijk samen met de stakeholders van Woningstichting Putten, zoals de Gemeente Putten, welzijns- en zorgorganisaties en de huurdersorganisatie. In 2020 is wederom stil gestaan bij de problematiek van de (lange) wachtlijsten en wachttijden alvorens nieuwe huurders een woning aangeboden kunnen krijgen. De lopende nieuwbouwprojecten zullen dit maar in beperkte mate positief beïnvloeden. De organisatie van Woningstichting Putten wordt gekenmerkt door relatief lage bedrijfslasten en een hoge klanttevredenheid. De RvC is trots op het door Woningstichting Putten behaalde volkshuisvestelijk resultaat en de gemiddelde KWH score van 8,1 en spreekt zijn waardering uit richting bestuur, management en medewerkers voor hetgeen in 2020 gezamenlijk is gepresteerd. Bijzondere dank gaat ook uit naar de samenwerking met de huurdersorganisatie; een huurdersorganisatie waar twee trouwe bestuursleden na een lange staat van dienst te hebben opgebouwd hun werk goed hebben weten over te dragen aan nieuwe bestuursleden. De RvC wenst de nieuwe voorzitter en secretaris veel succes in hun nieuwe rol bij deze belangrijke stakeholder van Woningstichting Putten. De cyclus van plannen maken, uitvoeren en verantwoorden is goed georganiseerd.

De uitvoering van de projecten verloopt naar tevredenheid. De financiële positie is gezond en de meerjarenbegroting laat zien dat dit – ondanks de maatregelen van de rijksoverheid - ook de komende jaren het geval is. Ondanks dat het speelveld voor een woningcorporatie steeds smaller lijkt te worden en de corporatie aan steeds meer randvoorwaarden moet voldoen, gaat de RvC er ook voor de komende jaren van uit dat Woningstichting Putten zijn maatschappelijke rol in de Puttense samenleving naar behoren zal kunnen blijven vervullen. Voortzetting van de goede relatie met de stakeholders, waaronder Gemeente Putten en de huurdersorganisatie, is daarbij van groot belang. WSP laat door de jaren heen zien, dat zij een betrouwbare sociale verhuurder en partner is in Putten.

Putten, 14 juni 2021

30

4. FINANCIËLE PRESTATIES 4.1 Jaarresultaat 2020 Het jaarresultaat over 2020 bedraagt € 15,0 mln. positief. Begroot was een jaarresultaat van € 4,287 mln. positief. Bedragen x € 1.000 Netto resultaat exploitatie Netto resultaat verkoop Waardeveranderingen Netto resultaat overig Overige lasten Saldo rente

realisatie 2020 begroot 2020 realisatie 2019 6.704 4.530 5.572 147 417 400 11.285 2.267 14.660 -/-0 0 -/-2 -/226 -/- 259 -/- 214 -/- 1.871 -/- 2.008 -/- 1.965 16.039 4.946 18.451 Belastingen -/- 1.015 -/- 659 -/- 889 Jaarresultaat 15.024 4.287 17.562 =========== ========== ========== De grootste verschillen tussen het begrote resultaat en het werkelijke resultaat worden hieronder nader toegelicht. Netto resultaat exploitatie De werkelijke onderhoudslasten zijn in 2020 bijna € 1,5 mln. lager dan begroot. Planmatig onderhoud ad. € 1,2 mln. is met name lager doordat onderhoud is doorgeschoven naar 2021. Het niet-planmatig onderhoud is € 0,2 mln. lager dan begroot, doordat er minder onderhoud nodig was bij een aantal mutaties dan was begroot. De verhuurderheffing is € 0,3 mln. lager dan begroot door de Regeling Vermindering Verhuurderheffing. Netto resultaat verkoop We hebben in 2020 één woning verkocht, begroot waren 3 verkopen. Waardeveranderingen Belangrijke kanttekening bij de bepaling van deze post is dat de begroting is opgesteld met behulp van het waarderingshandboek 2019, de jaarrekening is opgesteld volgens waarderingshandboek 2020. Het handboek 2020 was namelijk ten tijde van het opstellen van de begroting 2020 nog niet beschikbaar.

De stijging van de Marktwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijging van de WOZ waarde, de methodische aanpassingen het handboek en de software en als gevolg van marktontwikkelingen. Belastingen De te betalen vennootschapsbelasting over 2020 is niet in lijn met hetgeen was begroot. Het fiscale resultaat is ca € 1,8 mln. hoger door onder andere € 0,5 mln. vermindering verhuurderheffing en fors lagere onderhoudskosten ad. € 1,4 mln.

31

4.2 Waardering vastgoed in exploitatie 4.2.1 Waarde van ons bezit Als we kijken naar de waarde van ons bezit, kan dat op verschillende wijzen worden gepresenteerd:

Beleidswaarde bezit - Deab vastgoed - niet Daeb vastgoed

31-12-20 142,7 136,9 5,8

31-12-19 120,1 114,7 5,4

Marktwaarde bezit - Deab vastgoed - niet Daeb vastgoed

295,7 288,3 7,4

270,6 263,4 7,2

WOZ waarde bezit - Deab vastgoed - niet Daeb vastgoed

435,5 436,6 8,9

407,0 398,5 8,5

Bedragen in € mln.

De regels voor de jaarverslaggeving schrijven voor dat de woningen tegen de actuele waarde, dus wat de woningen op dit moment (31-12-2020) waard zijn, moeten worden gewaardeerd. Hiervoor is voorgeschreven de woningen tegen de marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. De marktwaarde in verhuurde staat zal Woningstichting Putten echter nooit realiseren. In het voor de waardebepaling gebruikte waarderingshandboek wordt namelijk verondersteld dat wij het vastgoed exploiteren als zijnde een belegger en niet als exploitant van maatschappelijk vastgoed. Wanneer we ons eigen beleid doorrekenen, komen we op de beleidswaarde van de woningen. Dit geeft een beter beeld van wat ons vastgoed waard is, bij de door ons gekozen wijze van exploiteren (sociale huur). 4.2.2 Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2020 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2019. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Woningstichting Putten heeft dit tot een stijging van de marktwaarde geleid. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 25,1 miljoen gegroeid naar een waarde van € 296 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 9,2%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van de toevoeging van nieuwbouwwoningen.

Ook de aanpassing in de methodiek van het handboek zorgt voor een stijging zoals de verhoging van de minimale mutatiekans van 2% naar 4%. 4.2.3 Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). Het WSW en de AW hebben in het kader van het nieuwe integraal toezicht kader besloten om met ingang van he boekjaar 2018 de bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw begrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening.

32

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en WSW. Eind april 2020 zijn de financiële ratio’s en grenswaarden aangepast. Aw en WSW maken onderscheid tussen de continuïteitsratio’s (ICR, LTV en Solvabiliteit) en discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandsratio). De belangrijkste aanpassingen zijn: 1. De maximale grenswaarde voor de Loan to Value beleidswaarde is verruimd van 75% naar 85% (DAEB en enkelvoudig/geconsolideerd); 2. De minimaal vereiste solvabiliteit is naar beneden bijgesteld van 20% naar 15% (DAEB en enkelvoudig/geconsolideerd); 3. De dekkingsratio wordt berekend op basis van de marktwaarde van de leningen; 4. De onderpandratio is nieuw. Het sturen op deze ratio is van belang bij discontinuïteit en voornamelijk ten aanzien van derivaten. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.

De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen, dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. Overeenkomstig de regelgeving dient de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij dient ook stil te worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit voorgaand boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Ten behoeve van de nadere duiding van de beleidswaarde is voor de beleidswaarde ultimo 2020 nader invulling gegeven aan de definitie van onderhoud en verbetering. Ook is er nadere duiding gegeven aan de toerekening van kosten aan onderhoud, beheer of overige organisatiekosten.

De onzekerheden op dit vlak in de beleidswaarde zijn derhalve kleiner geworden. Voor het overige zijn er geen aanpassingen doorgevoerd in de beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met: - Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Woningstichting Putten van de nieuwe huur bij mutatie, mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de

33

-

mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid. Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2020 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Woningstichting Putten actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

In het boekjaar is de beleidswaarde toegenomen van € 118,2 mln. naar € 142,7 mln. Deze toename wordt met name veroorzaakt door: - Door toevoeging van woningen die in 2020 zijn opgeleverd. - Aanpassingen in de rekenmethodiek van de beleidswaarde. - Wijzigingen in de waarderingsparameters van de beleidswaarde. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt enerzijds beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes welke door Woningstichting Putten zijn gemaakt en invloed hebben op relevante parameters zoals de (streef) huur en de normen voor onderhoud en beheer en anderzijds door gewijzigde parameters in de marktwaarde in verhuurde staat. 4.2.4 Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur van Woningstichting Putten heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit – en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 153 mln. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde bestaat uit de volgende onderdelen: Bedragen x € 1.000

2020

2019 € 295.786

Marktwaarde verhuurde staat

€ 270.634

Beschikbaarheid (doorexploiteren)

€

-35.117

€

-45.817

Betaalbaarheid (huren)

€

-107.991

€

-92.903

Kwaliteit (onderhoud)

€

9.785

€

-2.832

Beheer (beheerkosten)

€

-19.665

€

-16.584

Subtotaal

€

-152.989

€

-152.472

Beleidswaarde

€ 142.797

€ 118.162

Dit impliceert dat circa 67% van het totale eigen vermogen niet of op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van de marktwaarde waar de beleidswaarde een afgeleide van is, is dit aan fluctuaties onderhevig.

34

4.3 Financiële continuïteit Bij het realiseren van onze strategische doelstellingen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Naast intern toezicht hierop is sprake van extern toezicht door de Autoriteit woningcorporaties en het WSW. Beoordeling 2020 vanuit de Autoriteit woningcorporaties Op grond van artikel 61, tweede en derde lid, van de Woningwet 2015 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal de corporatie. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. De oordeelsbrief 2020 gericht op de rechtmatigheid van het verslagjaar 2019 vanuit de Aw heeft geen aanleiding gegeven tot interventies of nadere toezicht afspraken. In 2020 heeft de Aw bij WSP een governance-inspectie uitgevoerd. Er is bij WSP geconcludeerd dat de governance in basis voldoet aan de criteria voor good governance met een aantal positieve uitschieters. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW is geen toezichtorgaan, maar zorgt ervoor dat woningcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen. Dit gebeurt door garanties te verstrekken aan financiers (borging).

Het WSW doet dat op basis van een onderlinge garantiestelling van corporaties met achtervang van de overheid. Het WSW monitort actief risico’s om vast te stellen of corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Het WSW legt daarbij de nadruk op risicomanagement. Het WSW beoordeelt jaarlijks de Business Risk en Financial Risk van iedere deelnemer. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s, en specifiek de financiering. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Het WSW heeft in een beoordelingsbrief 2020 geconcludeerd dat het risicoprofiel gelijk blijft voor Woningstichting Putten en beoordeelt als een corporatie met een laag tot gemiddeld risicoprofiel. Financiële ratio’s Door het WSW worden een aantal financiële beoordelingscriteria gehanteerd. Om voor geborgde financiering door het WSW in aanmerking te kunnen blijven komen, moet Woningstichting Putten aan deze criteria voldoen Interest Coverage Ratio Op basis van de ICR kan worden vastgesteld in hoeverre de corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Een ICR lager dan 1,4 geeft een signaal dat een corporatie niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen.

De ICR wordt berekend door bij de kasstromen uit operationele activiteiten de rente uitgaven op te tellen en de rente opbrengsten af te trekken en vervolgens te delen door de rente uitgaven. Eind 2020 bedraagt de ICR 2,66. De ICR op basis van de gewogen geprognotiseerde kasstromen (over de komende 5 jaar) betreft een ICR van 3,04 (2019: 2,86). Hiermee voldoet onze organisatie aan de WSW-norm. Loan to Value De Loan to Value, LTV, betreft de verhouding tussen de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie en de financiering (zowel langlopende deel als kortlopende deel) ervan. Het WSW past de norm toe dat het bedrag van de financiering niet hoger mag zijn dan 85% van de beleidswaarde. De LTV bij

35

Woningstichting Putten bedraagt per 31 december 2020 50% (2019: 53%) en valt daarmee ruim binnen de norm. Solvabiliteit De solvabiliteitsratio wordt berekend als verhouding tussen het totaal van de activa en het eigen vermogen, berekend op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De solvabiliteit op basis van de jaarrekening 2020 bedraagt 75% (2019: 77%), waarmee wij ruim voldoen aan de WSW-norm van 15%. Vanuit dit risicobeoordelingsmodel komt het WSW tot een borgbaarheidsverklaring (voorheen kredietwaardigheidsverklaring). In de brief van 23 september 2020 laat het WSW weten dat Woningstichting Putten borgbaar is voor de jaren 2020-2022. Dekkingsratio De dekkingsratio meet de verhouding tussen de marktwaarde schuld (leningenportefeuille zowel het langlopende als het kortlopende deel) en de marktwaarde van het bezit. De dekkingsratio mag maximaal 70% bedragen. De dekkingsratio per 31 december 2020 is 39% (2019: 36%) en voldoet aan de WSW-norm. Onderpandratio Dit is een nieuwe ratio sinds april 2020. Er bestond al een discontinuïteitsratio voor de gehele corporatie (dekkingsratio). Aan deze dekkingsratio wordt de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie o.b.v.

marktwaarde af te lossen. Het WSW hanteert als norm voor het onderpandratio maximaal 70%. De onderpandratio per 31 december 2020 is 33,8%. Borgingsplafond Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan door WSW geborgde leningen, dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de financieringsbehoefte voor de jaren 2020 tot en met 2022, gebaseerd op de dPi 2019.

2020 Geborgde lening portefeuille WSW per 1 januari Borggingsplafond ultimo jaar

2021

2022

€ 48.142.000

€ 46.840.000

€ 32.112.000

€ 44.633.000

36

5. RISICOMANAGEMENT Het bestuur van Woningstichting Putten is eindverantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Via een gesystematiseerde aanpak van risicobeheersing hebben we goed zicht op de risico’s en de mogelijkheden tot beheersing daarvan. Hierbij hanteert Woningstichting Putten de “three lines of defence”:

5.1 Strategische risico’s We hebben de basis van onze strategische koers in ons ondernemingsplan concreet vorm gegeven op de onderdelen voldoende beschikbaarheid, betaalbaarheid van het wonen, verduurzaming van onze woningen en een goede kwaliteit van woonomgeving en dienstverlening. Hierbij zijn een aantal concrete strategische doelstellingen benoemd. Binnen het strategisch risicomanagement hebben we per strategische doelstelling één of meer strategische risico’s benoemd met bijbehorende risicobeheersmaatregelen. Jaarlijks worden door het bestuur, de managers, controller en Raad van Commissarissen deze risico’s en beheersmaatregelen herijkt. Het proces ten aanzien van strategisch risicomanagement komt terug in onze planning- en control cyclus. Tot de planning- en control cyclus behoren: het ondernemingsplan, de (meerjaren)begroting, de managementrapportage (viermaandelijks), het interne controleplan en de jaarrekening/het jaarverslag. In de begroting en het jaarverslag wordt verantwoording afgelegd over strategische risico’s en de beheersing daarvan. Wij zijn ons er van bewust dat risicobeheersing mede afhangt van de cultuur in de organisatie en van houding en gedrag van bestuurder en werknemers. Er kunnen nog zoveel regels worden opgesteld, als het gedrag er niet naar is, is het een schijnzekerheid.

Er blijven altijd risico’s bestaan, het gaat erom dat er over gesproken wordt en de organisatie en medewerkers zich bewust zijn van de risico’s.

5.2 Risicomatrix De strategische risico’s en haar beheersmaatregelen zijn verwerkt in onderstaande risicomatrix. In de risicomatrix wordt het risicoprofiel zonder het treffen van risicobeheersingsmaatregelen afgezet tegen het restrisico, zijnde het risico dat resteert na het nemen van risicobeheersmaatregelen. Als kwalificatie voor het risicoprofiel wordt een indeling van laag, midden en hoog gehanteerd. Een risico met een restrisico ‘hoog’ betekent dat er onvoldoende risicobeheersmaatregelen zijn getroffen of kunnen worden getroffen, waardoor het risico belangrijke gevolgen (impact) voor de organisatie heeft. Een risico met een restrisico ‘midden’, betekent dat er onvoldoende risicobeheersmaatregelen zijn getroffen of kunnen worden getroffen, waardoor dit risico mogelijk belangrijke gevolgen voor WSP heeft. Een risico met een restrisico ‘laag’ betekent dat er voldoende risicobeheersmaatregelen zijn getroffen of kunnen worden getroffen, waardoor dit risico geen of mogelijk beperkte gevolgen voor WSP heeft. In de risicomatrix zijn alleen strategische risico’s opgenomen die zonder het treffen van risicobeheersmaatregelen een risicoprofiel ‘Midden’ of ‘Hoog’ hebben. Niet expliciet als zodanig opgenomen in de strategische risicomatrix, maar zeker een van de grootste strategische risico’s voor Woningstichting Putten is nieuw of gewijzigd overheidsbeleid.

37

Strategisch risico

Risico zonder

Beheersmaatregel(en)

Restrisico

maatregelen •

Woningmarktrisico: - mismatch vraag en aanbod

De ontwikkeling van de vraag volgen door eenmaal in 2-3 jaar woningmarktonderzoek in

waardoor risico op leegstand

Putten (SVB), eenmaal in 5 jaar nieuwe woonvisie gemeente Putten (Woonvisie) en Midden

jaarlijkse rapportage woonruimteverdeling

Laag

(rapportage WRV) •

Qua aantal woningen aanbod op vraag afstemmen d.m.v. wensportefeuille (SVB)

•

Qua huurprijzen aanbod op vraag afstemmen d.m.v. gewenste streefhuuropbouw van onze woningportefeuille (huurbeleid)

Ontwikkelingsrisico:

•

Flexibiliteit woonproducten

•

Samen met gemeente Putten inspannen om

- Onvoldoende locaties beschikbaar voor nieuwbouw

locaties te vinden en de haalbaarheid ervan te Hoog

onderzoeken (prestatieafspraken) •

Midden

Op nieuwbouwlocaties in gemeente Putten met minimaal 20 woningen is minimum aandeel sociale huur 30% (Woonvisie)

•

Ontwikkelingsrisico: - Nieuwbouwproject financieel niet

Tijdens projectontwikkelingsfase optimaliseren kosten en opbrengsten (incl. woonprogramma)

•

haalbaar

Zorgdragen voor marktconformiteit aanneemsom (aanbestedingsbeleid)

Hoog

•

Toets verwacht projectrendement aan interne

Midden

rendementseis (investeringsstatuut) •

Toets voorgenomen investeringsuitgaven aan de verwachte, getaxeerde leegwaarde (investeringsstatuut)

•

Ontwikkelingsrisico

Samen met gemeente Putten (en

- Onvoldoende mogelijkheden

energieleveranciers) inspannen om plan

beschikbaar voor uitvoering transitie

verduurzaming Putten te bepalen en de

naar CO2-neutraal

Hoog

haalbaarheid ervan te onderzoeken

Midden

(prestatieafspraken) •

Het volgen van marktontwikkelingen in aanbod mogelijkheden

•

Ontwikkelingsrisico - Duurzaamheidsinvesteringen

Alleen no regret verduurzamingsmaatregelen uitvoeren (duurzaamheidsbeleid)

•

financieel niet haalbaar

Tijdens projectfase optimaliseren kosten en opbrengsten

Hoog

•

Duurzaamheid bestaand bezit afstemmen op

Midden

opgave CO2 neutraal d.m.v. wensportefeuille (SVB)

38

Strategisch risico

Risico zonder

Beheersmaatregel(en)

Restrisico

maatregelen •

Ontwikkelen financieel toetsingskader voor ingrepen bestaand bezit

•

Zorgdragen voor marktconformiteit investeringsuitgaven (aanbestedingsbeleid)

•

Financieel risico: - Onvoldoende financiële middelen

verduurzamingsopgave toetsen aan de

beschikbaar om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid

Jaarlijks de FMP inclusief totale nieuwbouw- en

financiële normen van Aw/WSW Midden

(investeringsstatuut) •

Laag

Zorgdragen voor een jaarlijks toereikende informatieverschaffing t.b.v. borgingsplafond WSW (dPi)

•

Financieel risico - Geen duurzaam businessmodel

Jaarlijks financiële meerjarenbegroting (FMP) opstellen met minimaal 10-jaars horizon (begroting)

•

De FMP toetsen aan de financiële normen van Aw/WSW (begroting)

Midden

•

Bij specifiek benoemde besluiten met , een

Laag

vermoeden van, verstrekkende financiële gevolgen zijn de Controller en manager Bedrijfsvoering betrokken en deze behoeven goedkeuring van de RvC (Reglement Financieel Beleid en Beheer)

Financieel risico:

•

Jaarlijkse P&C-cyclus treasury (treasurystatuut)

-

•

Afstemmen vraag en aanbod financiële

Onvoldoende financiële middelen beschikbaar

middelen d.m.v. begroting en Midden

liquiditeitsprognose •

Laag

Inzicht in renteontwikkeling en toetsing daarvan aan marktconformiteit (normen WSW)

•

Organisatierisico: -

Ontevreden klanten waardoor risico op imagoschade

Periodiek uitvoeren en opvolgen van klanttevredenheidsonderzoeken (KWH)

Midden

•

Inzicht in behoefte dienstverlening vanuit klant

•

Beleid en dienstverlening afstemmen met

Laag

stakeholders •

Organisatierisico -

Mismatch tussen benodigde en aanwezige kennis en competenties medewerkers

Inzicht in vraag en aanbod van kennis en competenties (strategische personeelsplanning)

Midden

•

Inhuur externe deskundigen

•

Faciliteren individuele en teamontwikkeling en

Laag

kennisniveau door opleiding •

HR-gesprekscyclus

39

Strategisch risico

Risico zonder

Beheersmaatregel(en)

Restrisico

maatregelen •

Organisatierisico: -

onvoldoende in control (met risico

Goede opzet, bestaan en werking AO/IB inclusief informatiering en automatisering

•

op bewuste en onbewuste fouten)

Opvolging adviezen vanuit interne en externe controles op gebied AO/IB en

Midden

informatiebeveiliging •

Laag

Periodieke actualisatie risicoanalyse processen en informatiebeveiliging

•

Structurele aandacht voor integriteit en risicobewustzijn

Compliancerisico: -

Niet voldoen aan wet- en regelgeving

Midden

•

Actueel inzicht in wet- en regelgeving

•

Faciliteren op peil houden kennisniveau

•

Inhuur externe deskundigen

Laag

5.3 Ontwikkelingsrisico Bij de diverse ontwikkelingsrisico’s in de strategische risicomatrix is het risicoprofiel zonder risicobeheersmaatregelen ‘Hoog’ en het restrisico ‘Midden’. Dit komt met name doordat wij voor het kunnen mitigeren van deze risico’s voor een belangrijk deel afhankelijk zijn van derden dan wel externe ontwikkelingen. Een deel van het risico ligt daarmee buiten de invloedsfeer van Woningstichting Putten en valt daardoor niet voldoende door interne risicobeheersmaatregelen te mitigeren. 5.3.1 Beschikbaarheid locaties Het is een jaarlijks terugkerend proces dat Woningstichting Putten een bijdrage (bod) op de woonvisie doet en van daaruit prestatieafspraken maakt met de gemeente Putten. In de prestatieafspraken zijn de woningaantallen meegenomen uit de Woonvisie Putten. Hierin zijn ruime mogelijkheden voor de bouw van sociale huurwoningen opgenomen. Het risico is aanwezig dat Woningstichting Putten niet kan voldoen aan de afspraken en ambitie inzake groei van de woningportefeuille. Woningstichting Putten beschikt namelijk niet over strategische grondposities. Daarnaast is het aantal nieuwbouwlocaties binnen de gemeente Putten beperkt. Woningstichting Putten zet zich maximaal in ten behoeve van de acquisitie van bouwlocaties. Door de afhankelijkheid van derden is de doorlooptijd vaak lang en de uitkomst onzeker.

Om de mogelijkheden voor het toevoegen van woningen te vergroten wordt onderzocht of binnen de bestaande woningportefeuille mogelijkheden zijn voor verdichting van het aantal woningen. Tevens wordt onderzocht of een locatie voor tijdelijke woningbouw (flexwonen) mogelijk is. 5.3.2 Financiële haalbaarheid nieuwbouw Voor wat betreft de bouwsector is sprake van een overspannen markt, met oplopende bouwkosten tot gevolg. Daarnaast is er op dit moment vanuit de overheid weinig steun voor het vergroten van de investeringscapaciteit bij woningcorporaties door bijvoorbeeld lastenvermindering. Tenslotte leiden aanpassingen in het Bouwbesluit tot verzwaring van de eisen aan de energieprestaties van woningen, wat kostenverhogend werkt. Deze negatieve financiële ontwikkelingen voor projectontwikkeling liggen voor een groot deel buiten de invloedsfeer van Woningstichting Putten. Wij nemen derhalve zoveel mogelijk preventieve beheersingsmaatregelen zoals het actief inzetten op het optimaliseren van kosten en opbrengsten en het bewaken van de totstandkoming van een marktconforme prijs.

40

5.3.3 Transitie naar CO2-neutraal Gezien het Klimaatakkoord waarin is vastgelegd dat in 2050 alle woningen CO2 neutraal moeten zijn, staat Woningstichting Putten voor een omvangrijke verduurzamingsopgave. WSP onderschrijft het belang van deze verduurzamingsopgave en neemt de inspanningsverplichting op zich om maatregelen te nemen om de verduurzamingsdoelstelling van een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050 te benaderen. WSP opereert in een snel veranderende context van regelgeving, technologische vernieuwing en wederzijdse afhankelijkheid van andere partijen, waarbij moeilijk is te overzien hoe de wereld voor WSP er in 2050 uit zal zien. Eind 2021 dient de gemeente Putten haar transitievisie Warmte te hebben vastgesteld. Dit vormt voor Woningstichting Putten de basis voor het verder vormgeven van haar duurzaamheidsbeleid. In afwachting daarvan heeft Woningstichting Putten voor nu een balans gezocht tussen het voortzetten van de verduurzaming waar zij reeds mee gestart is en het bieden van de benodigde ruimte om te kunnen anticiperen op de toekomst. De ingrepen betreffen tot nu toe no regret-maatregelen met betrekking tot isoleren en ventileren.

5.4 Impact COVID-19 virus Halverwege maart 2020 kreeg Woningstichting Putten te maken met maatregelen als gevolg van het COVID-19 virus. De pandemie heeft een grote impact op de gezondheid van mensen en de economie. Woningstichting Putten heeft hiervan tot op heden nog geen grote gevolgen ondervonden. Als maatschappelijke organisatie continueren wij zo goed mogelijk onze dienstverlening. In de basis wordt de dienstverlening op het gebied van verhuur, mutatie, reparatie, incasso, sociaal beheer, onderhoud en nieuwbouw zo goed mogelijk voortgezet. Waar nodig en mogelijk vindt dienstverlening op een meer digitale manier plaats. We hebben een aantal huurders die als gevolg van het virus in inkomen zijn getroffen en daarom een betalingsregeling hebben afgesproken. Daarnaast blijft er komend jaar sprake van een kans op wat hogere huurachterstanden en wat huurderving door huurkorting. Naar verwachting zal de financiële impact hiervan erg klein zijn. De verhuurbaarheid van onze woningen staat niet onder druk en de verwachting van de sector in het algemeen en Woningstichting Putten in het bijzonder is dat dit niet zal wijzigen. In 2021 zal sprake zijn van een verplichte eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een hoge huur (huur hoger dan aftoppingsgrens).

Daarnaast zal in 2021 de jaarlijkse huurverhoging niet doorgaan vanwege een wettelijk verplichte huurbevriezing. De lagere inkomsten voor woningcorporaties als gevolg van deze maatregelen zullen door de overheid financieel worden gecompenseerd. Voor de langere termijn kan in het geval van dalende huizenprijzen de impact van het COVID-19 virus leiden tot een lagere waardering van het vastgoed en daarmee op onze marktwaarde in verhuurde staat. Voor Woningstichting Putten is hierbij geen sprake van verhoogde risico’s op het gebied van financiële continuïteit.

5.5 Financieel risico 5.5.1 Renterisico De rentelasten over de leningenportefeuille vormen een belangrijk deel van de uitgaven van Woningstichting Putten. Zo werd over 2020 € 1,9 mln. verantwoord aan rentelasten op een huuropbrengst van € 13,5 mln. Afgerond bedragen de rentelasten 14% van de huuropbrengsten. Het renterisico betreft het risico dat de netto kasstroom van Woningstichting Putten wordt beïnvloed door schommelingen van de rente. Naast de beweeglijkheid van de rente is de omvang van het renterisico afhankelijk van de omvang van het bedrag dat onderhevig is aan renteschommelingen, dit

41

wordt rente-exposure genoemd. Onderstaande grafiek toont de rente-exposure in de jaren 2021 t/m 2061 van de bestaande leningenportefeuille. Rente-exposure bestaande leningenportefeuille per 31 december 2020 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

* € 1.000

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

2043

2045

2047

2049

2051

eindaflossing leningen

renteconversie

spreadherziening basisrente-lening

WSW-norm 15% dynamisch

WSW-norm 15% statisch

WSW-norm 20% statisch

2053

2055

2057

2059

2061

Jaaraflossing

Rente-exposure huidige leningenportefeuille 2021 – 2061

Door middel van ons treasurybeleid, vastgelegd in het treasurystatuut, worden de risico’s inzichtelijk gemaakt en beheerst. Een van de in het treasurystatuut opgenomen beheersingsmaatregelen is de interne norm dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. Woningstichting Putten voldoet in de periode 2021-2061 aan deze norm. 5.5.2 Beleggingsrisico Bij beleggen staat de uitkomst nooit van tevoren vast en de kans (hoe klein ook) is aanwezig dat de inleg verloren gaat, dit is het beleggingsrisico. In ons Reglement Financieel Beleid en Beheer is vastgelegd dat het gebruik van financiële derivaten is uitgesloten. Daarnaast zijn hierin bepalingen opgenomen voor het doen van beleggingen. In ons treasurystatuut hebben we inzichtelijk gemaakt hoe Woningstichting Putten de handhaving rondom derivaten en beleggingen binnen haar organisatie geborgd heeft. Op 31 december 2020 beschikt Woningstichting Putten niet over derivaten en is een internetspaarrekening haar enige belegging.

42

JAARREKENING 2020

43

6 KENGETALLEN Boekjaar

2020

2019

2018

2017

2016

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie - Woningen/woongebouwen - Garages - Bedrijfsruimten - Overige verhuureenheden - Wooneenheden (onzelfstandig)

2.001 54 1 0 71

1.961 54 1 0 71

1.964 54 1 0 71

1.966 54 1 0 71

1.966 54 1 0 71

Totaal

2.127

2.087

2.090

2.092

2.092

Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting/woning (x 1.000) Mutaties in het aantal woningen - Aantal opgeleverd - Aantal verkocht - Aantal gesloopt Aantal woningen naar huurprijsklasse - Onder eerste aftoppingsgrens - Boven eerste aftoppingsgrens Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken/woning

€

205

€

200

€

190

€

180

€

177

41 1 -

3 -

2 -

4 6 -

3

1.464 537

1535 426

1.440 524

1.502 464

1.499 431

1,3

1,2

1,0

0,9

1,0

- Kosten niet-planmatig onderhoud/woning - Kosten planmatig onderhoud/woning - Totaal kosten onderhoud/woning

€ 389 € 1.007 € 1.396

€ € €

468 1.186 1.654

€ € €

533 1.160 1.693

€ € €

450 900 1.350

€ € €

409 792 1.201

Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddelde aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs

173,5 € 556,63

€

173,2 538,48

€

173,2 528,47

€

166,1 526,90

€

166,4 517,87

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Huurachterstand in % - Huurderving in %

4,9% 0,17% 0,16%

3,6% 0,24% 0,16%

4,1% 0,32% 0,15%

6,7% 0,63% 0,26%

4,5% 0,53% 0,32%

44

7 BALANS PER 31 DECEMBER 2020 VOOR RESULTAATBESTEMMING Activa

Referentie €

31 december 2020 €

€

31 december €

2019

Vaste activa Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

11.1 11.1.1 11.1.2

288.349.403 7.436.769

263.426.759 7.207.736

11.1.3

3.530.200

2.073.989

Totaal Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

11.2

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Leningen u/g Overige vorderingen

11.3 11.3.1 11.3.2 11.3.3

11.2.1

299.316.372

272.708.484

419.291

393.464

389.340 288.955 37.270

Totaal Totaal vaste activa

361.618 280.717 14.940 715.565

657.275

300.451.228

273.759.223

Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Overheid Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa

11.4 11.4.1 11.4.2 11.4.3 11.4.4 11.4.5

Totaal Liquide middelen Totaal vlottende activa

Totaal activa

11.5

22.675 1.529 0 2.637 473.101

31.908 0 576.917 2.814 12.968 499.942

624.607

3.313.026

4.169.142

3.812.968

4.793.749

304.264.197

278.552.972

45

Passiva

Referentie €

Eigen vermogen Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat boekjaar

11.6 11.6.1 11.6.2 11.6.3

164.461.358 48.902.522 15.072.812

Totaal eigen vermogen Voorzieningen Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen

11.7 11.7.1 11.7.2

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

213.363.879

734.162 0 2.564.640

11.8 11.8.1

68.241.460

734.162

59.234.555

68.241.460 11.9 11.9.1 11.9.2 11.9.3 11.9.4 11.9.5 11.9.6

31 december 2019 €

149.052.897 46.748.663 17.562.319

2.564.640 0

Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan overheid Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

€

228.436.691

Totaal voorzieningen

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

31 december 2020 €

2.903.095 0 260.801 812.781 0 1.044.728

59.234.555

2.824.645 33.931 630.542 688.357 1.286 1.041.615 5.021.405

5.220.376

304.264.197

278.552.972

46

8 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2020 Referentie

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

12 13

DAEB 2020 €

Niet-DAEB 2020 Totaal 2020 € €

DAEB 2019 Niet-DAEB 2019 Totaal 2019 € € €

13.174.578 154.765 -154.765 0 -1.612.577 -2.719.016 -2.351.819

342.441 4.023 -4.023 0 -41.915 -70.674 -17.142

13.517.018 158.788 -158.788 0 -1.654.492 -2.789.690 -2.368.961

12.707.241 153.287 -153.287 0 -1.545.572 -3.140.762 -2.644.859

335.165 4.043 -4.043 0 -40.766 -82.840 -15.939

13.042.406 157.330 -157.330 0 -1.586.338 -3.223.603 -2.660.798

6.491.165

212.710

6.703.874

5.376.048

195.620

5.571.668

263.508 -9.195 -106.539

0 0 0

263.508 -9.195 -106.539

638.512 -8.848 -229.485

0 0 0

638.512 -8.848 -229.485

147.774

0

147.774

400.179

0

400.179

-3.820.938 14.926.508

0 228.777

-3.820.938 15.155.279

-1.850.782 16.301.403

0 209.438

-1.850.782 16.510.841

11.105.570

228.777

11.334.341

14.450.621

209.438

14.660.059

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten

0 0

0 0

0 0

0 -1.917

0 -51

0 -1.968

Netto resultaat overige activiteiten

0

0

0

-1.917

-51

-1.968

-181.797

-4.725

-186.522

-155.177

-4.093

-159.270

-39.944

0

-39.944

-54.460

0

-54.460

9.261 11.115 -1.891.419

0 0 0

9.261 11.115 -1.891.419

6.916 14.984 -1.986.953

0 0 0

6.916 14.984 -1.986.953

Saldo financiële baten en lasten

-1.871.043

0

-1.871.043

-1.965.053

0

-1.965.053

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN

15.651.726

436.762

16.088.481

18.050.241

400.913

18.451.154

-989.938

-25.731

-1.015.669

-865.994

-22.841

-888.835

14.661.788

411.031

15.072.812

17.184.247

378.072

17.562.319

14 15 16

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

17 18

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

19 20

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige organisatiekosten

21

Kosten omtrent leefbaarheid Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN

22 23 24

25

47

9 KASSTROOMOVERZICHT

2020 Niet-DAEB

2020 Totaal

13.194 166 0 0 11 13.372

319 4 0 0 0 323

13.513 170 0 0 11 13.695

12.733 163 311 0 15 13.222

336 4 0 48 0 388

13.069 167 311 48 15 13.610

-1.293 -3.075 -1.425 -1.925 -17 -2.228 -34 -215 -10.212

-31 -74 -34 -47 0 0 -1 -5 -192

-1.324 -3.149 -1.459 -1.972 -17 -2.228 -35 -220 -10.404

-1.132 -3.022 -1.350 -1.920 0 -1.973 -41 -615 -10.053

-30 -80 -36 -51 0 0 -1 -16 -214

-1.162 -3.102 -1.386 -1.971 0 -1.973 -42 -631 -10.267

3.160

131

3.291

3.170

174

3.344

269 0 269

0 0 0

269 0 269

638 0 638

0 0 0

638 0 638

-11.361 -2.094 0 -5 -43 -13.503

0 0 0 0 0 0

-11.361 -2.094 0 0 -43 -13.498

-2.873 -1.566 0 0 -67 -4.505

0 0 0 0 0 0

-2.873 -1.566 0 0 -67 -4.505

-13.234

0

-13.229

-3.867

0

-3.867

0

0

0

0

100

100

-13.234

0

-13.229

-3.867

100

-3.767

12.000 12.000

0 0

12.000 12.000

4.500 4.500

0 0

4.500 4.500

-1.702 -1.212 -2.914

0 0 0

-1.702 -1.212 -2.914

-1.702 -1.089 -2.791

0 0 0

-1.702 -1.089 -2.791

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

9.086

0

9.086

1.709

0

1.709

Mutatie liquide middelen

-988

131

-857

1.012

274

1.286

Wijziging kortgeldmutaties

0

0

0

0

0

0

-988

131

-857

1.012

274

1.286

(bedragen x € 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten Huurontvangsten Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Ontvangen interest (uit operationele activiteiten) Uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Sectorspecifieke heffingen Verhuurdersheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringsactiviteiten MVA ingaande k asstromen Verkoopontvangsten bestaande huur Investeringen overig MVA uitgaande k asstromen Nieuwbouw huur Woningverbetering Nieuwbouw verkoop Externe kosten bij verkoop Investeringen overig