C Bestemmingsplan Purmerend-Hotel Kom A7 - bijlagen 1-10 aangepast
Tekst van het document
3.1 Bezetting hotelsector regio Flinke toename vraag door groei aanbod en stijgende conjunctuur De tabel op de volgende pagina geeft de kerngegevens van de hotelbezetting over de periode 2013-2016: kamer- en bedbezetting**, het aantal kamernachten (verhuurde kamers) en overnachtingen en over 2016 de segmentering naar bezoekmotief en naar herkomst. NB. Het kameraantal in 2016 in de tabel wijkt af van hoofdstuk 2 (situatie medio 2017) omdat er in 2017 enkele hotels zijn bijgekomen. Als gevolg van de gunstige economische omstandigheden en door de groei van het kameraanbod, is het aantal verhuurde kamers vanaf 2013 gestegen met 24% tot 338.000, gemiddeld 7,5% per jaar. Het bevestigt niet alleen dat de hotelmarkt floreert, maar ook dat nieuw aanbod nieuwe vraag schept, omdat deze groei hoger ligt dan de autonome groei van de toeristische en zakelijke vraag. Met name bij de ‘sprong’ van 2013 naar 2014 speelt dat een rol. Het aantal overnachtingen bedroeg in 2016 in de regio 568.000. (*)
la group
Foto: Fort Resort Beemster. Bron: www.fortresortbeemster.nl
De meeste gemeenten in de regio innen Toeristenbelasting, met als grondslag het aantal overnachtingen. Purmerend en Wormerland doen dat pas sinds 2017; Zaandam en Oostzaan hebben per 2016 Toeristenbelasting ingevoerd.
(**) Vanwege onvolledige gegevens is de bedbezetting over 2013 niet te berekenen.
19
Eindrapport – 25 augustus 2017
3. Bezettingsanalyse Kerngegevens presteren hotelsector Zaanstreek-Waterland Regio Zaanstreek-Waterland
2013
2014
2015
2016
Aantal kamers in hotels/pensions (*)
1.074
1.184
1.184
1.246
%
Aantal kamers in b&b's (**)
260
270
280
296
Aantal kamers in hotels, pensions, b&b's
1.334
1.454
1.464
1.542
Kamerbezetting hotels/pensions
62,4%
65,8%
66,9%
67,6%
Kamerbezetting b&b's
29,6%
29,6%
29,8%
28,6%
Aantal kamernachten in hotels/pensions
245.000
284.000
289.000
308.000
Aantal kamernachten in b&b's
28.000
29.000
30.000
31.000
Aantal kamernachten totaal
273.000
313.000
319.000
338.000
100
115
117
124
Aantal bedden in hotels, pensions, b&b's
2.860
3.117
3.139
3.306
Bedbezetting hotels, pensions en b&b's
nb
42,4%
44,7%
47,1%
Aantal overnachtingen totaal
nb
482.000
513.000
568.000
Gem. aantal gasten per verhuurde kamer
nb
1,54
1,61
1,68
Aandeel toeristisch
nb
nb
nb
213.000
63%
Aandeel zakelijk individueel
nb
nb
nb
101.000
30%
Aandeel zakelijke groepen (MICE)
nb
nb
nb
24.000
7%
Aandeel Nederland
nb
nb
nb
135.000
40%
Aandeel Europa (niet NL)
nb
nb
nb
159.000
47%
Aandeel rest van de wereld
nb
nb
nb
44.000
13%
idem, index (2014 = 100)
100%
Gemiddeld wordt een verhuurde kamer door 1,7 gasten bezet, wat duidt op een hoog aandeel toeristen, die relatief vaak met twee personen een kamer huren. Toeristische vraag met 63% hoog aandeel Op grond van de hotelenquête is ook in kaart gebracht hoe de segmentatie naar vraagsegment er momenteel uit ziet. De segmentatie van de individuele hotels kan hier aanzienlijk van afwijken. De toeristische vraagmarkt is goed voor circa 63% van de totale vraag. De individuele zakelijke markt neemt 30% van de vraag voor haar rekening, de resterende 7% komt voort uit de vraag vanuit zakelijke groepen (MICE).
Kamernachten naar vraagsegment
Kamernachten naar herkomst
Bronnen: Toeristenbelasting gemeenten, hotelenquête. Bewerking: LAgroup, juli 2017
Sterke groei kamerbezetting Ook de bezetting is toegenomen, tot bijna 68% in 2016 bij de hotels en pensions. Dat is wel minder sterk dan de groei van de vraag omdat ook het kameraanbod toenam. Traditioneel hebben de B&B’s een veel lagere kamerbezetting, rond de 30%. Deze is de afgelopen jaren nauwelijks gestegen, vermoedelijk vanwege de groei van de concurrentie binnen dit segment, waarbij de nieuwe bedrijven – in tegenstelling tot bij de hotels – nauwelijks ‘marketingkracht’ hebben om snel een goede bezetting te realiseren.
60% buitenlandse overnachtingen Een relatief klein deel van de overnachtingen (40%) betreft Nederlanders. De verdeling van de 60% buitenlandse overnachtingen is als volgt: • 15% Duitsland • 9% Verenigd Koninkrijk • 8% België • 15% rest van Europa • 13% rest van de wereld.
(*) Ultimo 2016 is nog zonder EasyHotel Zaandam (begin 2017 geopend) (**) Aantallen 2013-2015 zijn een schatting o.b.v. inventarisatie 2016
la group
20
Eindrapport – 25 augustus 2017
3. Bezettingsanalyse Onvoldoende respons voor uitspraken kameropbrengst; wel stijging In de hotelenquête is ook gevraagd naar de ontwikkeling van de gemiddelde logiesopbrengst per verhuurde kamer (ADR = Average Daily Rate). Het aantal hotels dat die vraag heeft beantwoord, is echter te gering om uitspraken voor de gehele sector te doen. Wel valt op dat alle hotels die deze vraag beantwoordden, een stijging van de ADR hadden ondervonden, gemiddeld met liefst 10% per jaar sinds 2013. Hoog aandeel overnachtingen Airbnb in de regio We zagen in paragraaf 2.2 dat Airbnb-accommodaties in de regio Zaanstreek-Waterland zo’n 60-90.000 overnachtingen op jaarbasis realiseren. Ten opzichte van de 568.000 overnachtingen in hotels, pensions en B&B’s (2016) trekt Airbnb een fors aantal van 10-15% ten opzichte van de reguliere overnachtingen. In andere regio’s in Nederland waar we soortgelijke onderzoeken doen, ligt dat veelal tussen de 1% en 5%. De ligging nabij Amsterdam speelt daar naar onze indruk een belangrijke rol bij.
3.2 Hotelbezetting regio vergeleken De bezetting in de regio Zaanstreek-Waterland is vergeleken met enerzijds met het gemiddelde van Noord-Holland (exclusief Amsterdam en Schiphol) en anderzijds ‘regionaal’ Nederland: het totaal van regionale gebieden elders in Nederland, zonder Randstad en zonder grote steden. Bronnen zijn het CBS en de jaarlijkse Hosta-rapporten van Horwath HTL. Bedbezetting Zaanstreek-Waterland boven gemiddelde De grafiek rechts laat de ontwikkeling zien van de bedbezetting in de regio Zaanstreek-Waterland (blauw) versus Noord-Holland (rode stippellijn) en de rest van ‘regionaal’ Nederland (groene stippellijn). Deze CBS-cijfers betreffen alle hotels, pensions en B&B’s met ten minste vijf bedden. De regio presteert bijna net zo goed als geheel Noord-Holland (excl. A’dam/Schiphol) en maakt ongeveer dezelfde groeicurve door.
la group
% bedbezetting hotels, pensions, b&b's met 5+ bedden 55% 49%
50% 45%
46%
44%
42%
40% 35%
38%
39%
2013
2014
46% 45% 40%
47% 43%
30% 2015
2016
Noord-Holland excl. Amsterdam/Schiphol (2)
Regio Zaanstreek-Waterland (1) Nederland excl. Amsterdam/Schiphol (2) (1) Bron: Toeristenbelasting gemeenten; bewerking LAgroup (2) Bron: CBS; bewerking LAgroup
Kamerbezetting Zaanstreek-Waterland stijgt snel De grafiek op de volgende pagina toont voor dezelfde gebieden de kamerbezetting. Cijfers 2016 zijn voor de vergelijkingsgebieden nog niet beschikbaar. Hier is er een groter verschil met Noord-Holland, ten nadele van Zaanstreek-Waterland. Dat heeft te maken met de samenstelling van de steekproeven: Hosta-cijfers betreffen vooral grotere (keten)hotels die in het algemeen een betere bezetting hebben dan kleinere onafhankelijke hotels. De vergelijking hierboven op basis van CBS-cijfers geeft dan ook een wat realistischer beeld. De regiocijfers betreffen hotels zonder B&B’s. Hoe dan ook is er sprake van een sterke ontwikkeling in ZaanstreekWaterland. Dat kan – naast de economische hoogconjunctuur – ook verklaard worden door het (opnieuw) toenemen van de overflow vanuit Amsterdam, waar de hotelbezetting weer torenhoog is, ondanks de groei van het aantal kamers daar. 21
Eindrapport – 25 augustus 2017
3. Bezettingsanalyse Ontwikkeling kamerbezetting Zaanstreek-Waterland vs. vergelijkingsgebieden
3.3 Enkele andere aspecten hotelbezetting regio
80% 75% 70%
72%
69% 66%
65% 60%
62%
Kamerbezetting % (Noord-Holland, excl. Amsterdam/ Schiphol) (2)
71% 67%
68% Kamerbezetting % (hotels regio o.b.v. hotelenquête) (1)
65% 63%
60%
Kamerbezetting % (Nederland, excl. Amsterdam/ Schiphol) (3)
55% 50% 2013
2014
2015
2016
(1) Bron: Hotelenquête; bewerking lagroup (2) Bron: Hosta (provincie Noord-Holland, exclusief Amsterdam/Schiphol) (3) Bron: Hosta (Nederland exclusief Amsterdam/Schiphol)
Discrepantie cijfers uit verschillende bronnen is een probleem Voor de bezettingsanalyses hadden we twee bronnen: het aantal overnachtingen uit de toeristenbelasting en de kamerbezetting in de hotelenquête. Tussen beide data zou een logisch verband moeten zijn. Bij de hotels is dat in grote lijnen ook het geval. Bij de B&B’s namen de verschillen tussen de opgegeven (hoge) kamerbezetting in de enquête en de berekende (lage) kamerbezetting op basis van de opgegeven overnachtingen voor de toeristenbelasting echter grote vormen aan. Beide zijn in onze ogen vermoedelijk onbetrouwbaar. We zijn daarom in onze analyses daar ongeveer ‘tussen’ gaan zitten.
la group
Pieken in de hotelvraag: ‘schouder’seizoen, en weekend. Hoog aantal hotels is vaak volbezet Uit de enquête onder de hoteliers en B&B-exploitanten blijkt het volgende wat betreft de piekbezetting van de accommodaties: • De drukste maanden qua bezetting zijn april, mei en augustus. Ook juni, juli en september zijn nog behoorlijk goede maanden. Zwak is naar verhouding de gehele periode oktober t/m februari. • Mei is de topmaand voor zowel de hotels als de B&B’s. • Wat opvalt, is dat ook bij de typisch ‘zakelijke’ hotels de zomermaanden relatief goed zijn bezet. • Zowel hoteliers als B&B’s-houders zien de zaterdag als best bezette weekdag, direct gevolgd door de vrijdag. Bij de B&B’s is ook de zondag opvallend goed bezet. • Gemiddeld zeggen de hoteliers en B&B-houders liefst 160 nachten per jaar vrijwel vol te zitten. Dat verschilt overigens sterk tussen de individuele hotels. Sommigen – met name B&B’s – spreken over 30 tot 80 nachten, maar de meesten zitten ruim boven de 100 en een aantal ruim boven de 200 nachten waarin zij nagenoeg vol zijn. In verhouding tot onderzoeken die wij in andere regio’s doen, is dat een hoge uitkomst. Evenementen vooral belangrijk voor de hoteliers 50% van de respondenten van de hotelenquête geeft aan dat ze baat hebben bij evenementen.
Maar er is een opvallend verschil tussen de hotels en de B&B’s: voor 75% van de hoteliers zijn evenementen van belang; voor B&B-houders is dat slechts 35%. Wat opvalt – ten opzichte van andere regio’s waar wij onderzoek doen – is dat er maar weinig concrete evenementen worden genoemd. De enige die genoemd worden, zijn de Dam tot Damloop (2x), de beurs IBC in de RAI (2x), de Volendammer Kermis (2x), de Edam Waterdag (1x), de kaasmarkt Edam (1x), Sail (1x) en Welcome to the Future in Het Twiske (1x). Verder noemen de 22
Eindrapport – 25 augustus 2017
3. Bezettingsanalyse respondenten feestperioden (Hemelvaart, Pasen, Pinksteren, totaal 4x), evenementen op het Hembrugterrein (5x), congressen in Amsterdam (1x), de Keukenhof (2x) en het bloembollenseizoen (1x). Gevarieerde feedback hoteliers met betrekking tot gemeentelijk beleid In de enquête is ten slotte gevraagd of de respondenten nog een boodschap wilden meegeven aan de gemeente waarin hun bedrijf is gevestigd. Een aantal respondenten heeft daarvan gebruik gemaakt. In bijlage 2 staan alle reacties weergegeven. Deels gaan ze over dezelfde onderwerpen (zoals toeristenbelasting), waaruit blijkt dat deze sterker leven dan andere onderwerpen. Niet ter zake doende en vertrouwelijke opmerkingen (o.a. over verbouwingsplannen) zijn weggelaten.
la group
Foto’s: Zaanse Hostel, Zaandam. Bron: booking.com
23
Eindrapport – 25 augustus 2017
4. Hotelinitiatieven Zaanstreek-Waterland
Plannen voor circa 760 hotelkamers, waarvan circa 505 vrijwel zekere nieuwe hotelkamers in Zaanstreek-Waterland komende jaren Wij voerden een inventarisatie uit van hotelinitiatieven (uitbreiding, nieuwbouw en eventueel sluiting) in de regio Zaanstreek-Waterland. Bronnen daarvoor waren de begeleidingsgroep, internetsearch en de hotelenquête. De resultaten staan weergegeven op de volgende pagina. Totaal gaat het om 13 plannen met 725-795 kamers (gemiddeld circa 760 kamers). Opgemerkt wordt dat het hier gaat om een momentopname per medio 2017. In onze berekening van de marktruimte (hoofdstuk 6) worden alleen initiatieven met een slaagkans van 75% en meer meegeteld als ‘zeker’ (toekomstig) hotelaanbod. Dat betreft 7 plannen met totaal 470-540 (gemiddeld circa 505 kamers). Ten opzichte van het vorige onderzoek, toen er voor slechts 9 kamers vrijwel zekere plannen waren, gaat het nu om beduidend meer kamers die (vrijwel) zeker doorgaan. Die 505 kamers betekenen een toename van 38% ten opzichte van het huidige kameraanbod in hotels en pensions (exclusief B&B’s). Ontwikkelingen nabij de regio Zaanstreek-Waterland Naast het geplande aanbod in de regio, opende vrij recent het Van der Valk Hotel Hoorn zijn deuren, enkele kilometers ten noorden van de regio.
Dit hotel heeft 155 kamers in het 4-sterrensegment en een ruim aanbod van voorzieningen en zal ook een deel van de vraagmarkt in de regio Zaanstreek-Waterland bedienen. Elders in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), met name in Amsterdam, wordt de komende jaren nog een groei voorzien van duizenden nieuwe hotelkamers. Naar verwachting zal deze kamergroei ertoe leiden dat de overflow vanuit Amsterdam naar de regio Zaanstreek-Waterland de komende jaren zal afnemen.
la group
Foto: Van der Valk Hotel Oostzaan-Amsterdam. Bron: deorkaan.nl
24
Eindrapport – 25 augustus 2017
4. Hotelinitiatieven Zaanstreek-Waterland Overzicht plannen uitbreidingen en nieuwbouw hotels en pensions in Zaanstreek-Waterland
Hotelbouwplannen
Nr. Naam plan
Locatie
Gemeente
Aantal sterren
Geschat of gegeven aantal kamers
Geschat jaar van opening
Geschatte realisatiekans⁽¹⁾
1 uitbreiding hotel (vertrouwelijk)
-
Beemster
4
2
2017
99%
2 verplaatsing Van der Valk Hotel Purmerend
Kom A7
Purmerend
4
100 ⁽²⁾
nb
75%
3 Mirror Waterhotel - nieuwbouw
Recreatiegebied Het Hemmeland
Waterland
4
2019
75%
4 Lake Land Hotel - renovatie
jachthaven, Monnickendam
Waterland
3
50 -20 ⁽ 3⁾
2018
75%
5 hotel-restaurant
Zaandam-C, westkant NS-station
Zaanstad
3+
108
2018
6 hotel Kalverschans + conf.zalen
A7/Zuiderweg 72, Wijdewormer
Wormerland
4
nb
7 hotel 7.000 m2 + evt. voorzieningen
zuidkant gemeente, langs de A10
Landsmeer
3
150 80-150 ⁽ 4 ⁾
75% 75% ⁽ 5⁾
nb
75% ⁽ 6⁾
8 hotel
Zaandam-C, westkant NS-station
Zaanstad
2
100
nb
50%
9 uitbreiding hotel (vertrouwelijk)
-
Zaanstad
3
30
nb
50%
10 hotel/groepsaccommodatie
nabij Van der Valk Volendam
Edam-Volendam
nb
8
nb
50%
11 hotel
Slobbeland 11, Volendam
Edam-Volendam
4
40
nb
25%
12 uitbreiding hotel (vertrouwelijk)
-
Waterland
4
40
nb
25%
13 hotel
Zaandam-C, Oostkade
Zaanstad
3
37
nb
25%
Totaal hotelbouwplannen in regio Zaanstreek-Waterland (afgerond)
725 - 795
kamers (gem. 760)
Waarvan hotelbouwplannen met 75% of meer kans op slagen (afgerond)
470 - 540
kamers (gem. 505)
1. Beoordeling kans van slagen op basis van eigen analyse lagroup en gegevens gemeenten. Aan beoordeling kan geen recht worden ontleend. 2. Genoemd aantal kamers betreft extra kamers t.o.v. huidig aantal van 40 kamers. 3. Betreft renovatie van bestaand hotel. Aantal kamers gaat terug van 128 naar circa 108. 4. Exact kameraantal niet bekend. Genoemd kameraantal is indicatief. 5. Hoewel de betreffende RO-procedure "ingewikkeld" is volgens de gemeente, hebben de portefeuillehouders in het regio-overleg groen licht gegeven aan dit plan. 6. Hoewel er nog een ruimtelijke procedure moet worden doorlopen en er nog geen definitieve exploitant is, is volgens de gemeente de provincie akkoord met het plan. Bronnen: informatie gemeenten Zaanstreek-Waterland, deskresearch. Bewerking: lagroup, juli 2017
la group
25
Eindrapport – 25 augustus 2017
5. Toekomstanalyse vraagmarkten: zakelijk, toeristisch, MICE
Dit hoofdstuk geeft de (macro-economische) vraagprognoses voor de ontwikkeling in Nederland en waar mogelijk de regio Zaanstad-Waterland van de toeristische, de zakelijke en de MICE-markt. Deze prognoses zijn input voor de raming van de marktruimte (hoofdstuk 6). In deze paragraaf is de extra eigen vraag die gecreëerd wordt door nieuwe hotels buiten beschouwing gelaten. Dit aspect wordt wel meegenomen bij de prognoses van de marktruimte in hoofdstuk 6.
5.1 Toeristische markt Gestage groei hotelovernachtingen in Nederland en Noord-Holland In Nederland nam sinds het vorige onderzoek de hotelvraag flink toe. Het aantal binnenlandse hotelovernachtingen groeide in de periode 2013-2016 met 13%, het aantal buitenlandse overnachtingen zelfs met 26% (bron: CBS). Beide ontwikkelingen kwamen vooral ten goede aan de steden in Nederland. De sterke groei in en rondom Amsterdam vertroebelt bovendien dit beeld. In de tabel hieronder geven we een aantal cijfers over de periode 2013-2016 waarin steeds Amsterdam buiten beschouwing is gelaten. Enkele ontwikkelingen hotellerie Nederland en Noord-Holland (excl. Amsterdam) 2013 2016
2013
2014
2015
2016
Aantal bedden (index, 2013 = 100)
100
103
103
104
3,7%
Aantal overnachtingen (index, 2013 = 100)
100
105
110
117
17,1%
Bedbezetting (%)
38%
39%
40%
43%
13,0%
Nederland exclusief Amsterdam
Noord-Holland exclusief Amsterdam Aantal bedden (index, 2013 = 100)
100
103
104
106
5,7%
Aantal overnachtingen (index, 2013 = 100)
100
107
109
117
17,1%
Bedbezetting (%)
44%
46%
46%
49%
10,8%
Bron: CBS. Bewerking: lagroup 2017
la group
Foto: Hotel De Hofjes, Wormer. Bron: www.booking.com
26
Eindrapport – 25 augustus 2017
5. Toekomstanalyse vraagmarkten Omdat het aantal overnachtingen veel sneller steeg dan het aanbod, is de bedbezetting in Nederland (exclusief Amsterdam) met liefst 13% gestegen (let wel, dat zijn geen procentpunten). In Noord-Holland (exclusief Amsterdam) lag dat met bijna 11% iets lager omdat hier het beddenaanbod relatief sterker steeg dan in de rest van Nederland. Toeristische vraag stijgt sneller dan zakelijke vraag Kijken we naar het bezoekmotief, dan blijkt het aantal toeristische hotelovernachtingen in Noord-Holland (ex Amsterdam) sinds vorig onderzoek gemiddeld met 7,2% per jaar te zijn gegroeid; zakelijk was dat 3,0%. Ontwikkelingen binnenlands toerisme Uit de hotelenquête blijkt dat 40% van de overnachtingen in de regio uit de binnenlandse (Nederlandse) markt zijn. Voor de ontwikkeling van de binnenlandse toeristische markt tot 2022 in Nederland geldt: • De prognoses van consumentenbestedingen laten – na een aantal lastige jaren – voor 2017 en 2018 een goed beeld zien (+2%). Ook voor de jaren daarna wordt een lichte groei verwacht (+1% per jaar). Een deel van deze consumptie zal bestedingen aan vrijetijdsactiviteiten betreffen (zie paragraaf 5.2). • Een aantal factoren heeft een positieve invloed op de hotelvraag.
Dit zijn: acties, websites en veilingen die hotelovernachtingen voor de consument aantrekkelijker maken, het groeiend aantal welgestelde senioren en een algemene groeiende interesse onder consumenten voor hotelovernachtingen. NBTC-NIPO geeft aan dat op de langere termijn de hotelvraag zal blijven groeien.* Dit is in lijn met de langetermijntrend die zich reeds laat zien vanaf 2000 (en eerder).
(15% van de overnachtingen). Het Verenigd Koninkrijk (9%) en België (8%) volgen. Ook komen er veel overnachtingen van buiten Europa (13%). NBTC-NIPO voorspelt een groei van het inkomend toerisme tot 2020 van +5% uit landen binnen Europa en van liefst +15% uit landen buiten Europa. Voor onze drie buurlanden Duitsland, België en het VK wordt een gezamenlijke groei van +7% verwacht. Naar verwachting zal ook de hotellerie in de regio Zaanstreek-Waterland van deze groei kunnen profiteren, gezien haar ligging nabij Amsterdam en het relatief hoge aandeel niet-Europese gasten en gasten uit buurlanden in deze regio. Hoteliers erg positief over nabije ontwikkeling toeristische vraag Uit de hotelenquête blijkt dat 63% van de hotelovernachtingen in de regio toeristisch is. De grafiek hieronder geeft aan hoe de hoteliers in de enquête naar de toekomstige toeristische vraag kijken. Voor de komende jaren is bijna 90% (zeer) positief hierover en niemand negatief. Verwachte ontwikkeling toeristische markt volgens hoteliers 100% 90%
80% 70% 60% 50% 40%
30% 20% 10%
Ontwikkelingen inkomend toerisme De markt van inkomend toerisme in hotels in de regio ZaanstreekWaterland is goed voor 60% van alle overnachtingen. Uit de hotelenquête blijkt dat Duitsland het best vertegenwoordigde herkomstland is
0% 2017
2018
positief
neutraal
2019
negatief
Bron: Internetenquête onder hoteliers regio Zaanstreek-Waterland. Bewerking: lagroup 2017
la group
Bron: NBTC-NIPO, 2017
27
Eindrapport – 25 augustus 2017
5. Toekomstanalyse vraagmarkten Samenvatting: groeiverwachting toeristische markt Op grond van het voorgaande ramen wij de verwachting voor de hotelvraag vanuit het toeristisch segment in de regio Zaanstreek-Waterland, bij een behoudend en een meer optimistisch scenario, als volgt: • 2017 - 2022: groei met 3,5 – 5,0% per jaar.
Relatie tussen groei BBP en groei RevPAR
5.2 Zakelijke (individuele/corporate) markt Groei zakelijke vraag, met name internationaal. Wel onzekerheid De vraagontwikkeling op de zakelijke markt hangt nauw samen met economische ontwikkelingen. Het Bruto Binnenlands Product (BBP), de consumptie van huishoudens in Nederland, de export en het wereldhandelsvolume zijn enkele relevante indicatoren daarvoor. De grafiek rechtsboven van Horwath HTL geeft – al is deze wat verouderd – goed weer dat er een duidelijke (positieve) correlatie is tussen de ontwikkeling van het BBP en die van de RevPAR.* De grafiek rechtsonder toont de prognoses van het Centraal Plan Bureau (CPB) voor de ontwikkeling van de vier hierboven genoemde indicatoren. Voor de periode over enkele jaren wordt gesproken over ‘aanhoudend herstel, maar internationale onzekerheden, bijvoorbeeld door de Brexit’. De voornaamste conclusies zijn: • De binnenlandse indicatoren zijn positief. Het belangrijke BBP stijgt de komende vijf jaren met bijna 2% per jaar; de binnenlandse consumptie door huishoudens met circa 1% per jaar. • Voor de internationale indicatoren (export, wereldhandel) wordt een jaarlijkse groei van 4-5% verwacht. Als dat gerealiseerd wordt, zal dat zeker een gunstige invloed hebben op de positie van het exporterend bedrijfsleven in Nederland. Als spin-off zal het internationaal zakelijk reizigersverkeer toenemen.
la group
Bron: Horwath HTL, periode 1978-2009
EconomischeEconomische indicatoren; %-mutatie t.o.v.%-mutatie een jaar eerder indicatoren; t.o.v. een jaar eerder 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2017
2018
2019
2020
2021
Consumptie huishoudens Nederland
Bruto Binnenlands Product Nederland
Export
Wereldhandelsvolume
Bron: CPB, Juniraming 2017 en Centraal Economisch Plan 2017
(*) Revenue per Available Room = gemiddelde logiesopbrengst (exclusief btw, ontbijt en andere bestedingen, na kortingen) per beschikbare hotelkamer.
28
Eindrapport – 25 augustus 2017
5. Toekomstanalyse vraagmarkten Hoteliers positief over nabije ontwikkeling zakelijke vraag Uit de hotelenquête blijkt dat 30% van de overnachtingen in de regio uit het segment individueel zakelijk afkomstig is. De grafiek hieronder geeft aan hoe de hoteliers die reageerden op de enquête naar de toekomstige zakelijke vraag kijken. Voor de komende jaren is ruim 70% daar (zeer) positief over, minder dan 10% is negatief.
Samenvatting: groeiverwachting zakelijke markt Op grond van het voorgaande ramen wij de verwachting voor de hotelvraag vanuit het segment individueel zakelijk in de regio ZaanstreekWaterland, bij een behoudend en een meer optimistisch scenario, als volgt: • 2017 - 2022: groei met 1,5 – 3,0% per jaar.
Verwachte ontwikkeling zakelijke markt volgens hoteliers 90%
5.3 MICE-markt*
80%
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2017
2018
positief
neutraal
2019
negatief
Bron: Internetenquête onder hoteliers regio Zaanstreek-Waterland. Bewerking: lagroup 2017
De positieve autonome groei van de zakelijke vraagmarkt kan mogelijk negatief worden beïnvloed door de hotelontwikkelingen in Amsterdam. De extra kamers die daar gerealiseerd worden, richten zich deels op de autonome zakelijke vraag van de regio Zaanstreek-Waterland. Misschien nog belangrijker is dat de overflow van zakelijke vraag uit Amsterdam daardoor af kan nemen. Daar staat tegenover dat de MRA in haar hotelstrategie probeert de groei van het aanbod in Amsterdam af te remmen.
la group
(*) Bron: 2017 Global Meetings Forecast, American Express, 2017.
Verwachting MICE-markt wisselend positief en negatief Uit de hotelenquête bleek dat in de regio Zaanstreek-Waterland 7% van de hotelvraag uit dit segment komt. Hierbij maken we de kanttekening dat er een ‘grijs gebied’ is in de registratie van gasten. Overnachtingen uit bezoek aan beurzen, congressen en dergelijke worden door sommige hotels geboekt als individueel zakelijk of als leisure (bij publieksbeurzen en evenementen). Hoe dan ook geldt de MICE-markt als een conjunctuurgevoelige, relatief kleine markt. Voor de vraagprognose is van belang: • Conferentiehotels hebben het lastig door de opkomst van web conferencing en andere nieuwe technologieën. De noodzaak om elkaar live te ontmoeten neemt daardoor af, wat ook invloed heeft op het internationale zakenreisverkeer. Tegelijkertijd zijn er ook signalen dat de invloed daarvan begrensd is en dat – zeker nu er weer meer budget voor is – de behoefte om elkaar live te ontmoeten nog steeds aanwezig is. • De verwachting is dat de conferentie-, incentive en meeting markt na een aanzienlijke teruggang het dal wel bereikt heeft, maar nog geen bloeiende toekomst heeft.
Zo voorspelt de 2017 Global Meetings Forecast voor Nederland en België gezamenlijk enerzijds een toename van het aantal deelnemers aan alle typen meetings (inclusief conferenties en incentives) met 11% voor 2017, maar tegelijkertijd een daling van totale budget hiervoor met -/- 0,4%.* (**) Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions.
29
Eindrapport – 25 augustus 2017
5. Toekomstanalyse vraagmarkten • Onderzoeksbureau Advito* voorspelt voor 2017 en 2018 voor Europa een toename van de vraag naar meetings in externe accommodaties. Wel maken de onduidelijke gevolgen van de Brexit deze voorspelling volgens het bureau onzeker. • De beurzenmarkt is voor de regio van behoorlijk belang (als het gaat om beurzen die leiden tot overnachtingen). Niet voor niets wordt in de hotelenquête de internationale beurs IBC in de RAI genoemd als een evenement tijdens welke hotels (behoorlijk) vol zitten. • Voor de komende jaren lijkt voor de regio een zeer gematigde groei het meest voor de hand liggend, met een licht positieve invloed vanuit de macro-economische verwachtingen tot 2021 (zie paragraaf 5.2). Hoteliers redelijk positief over nabije ontwikkeling MICE-vraag • De grafiek hiernaast geeft aan hoe de hoteliers die reageerden op de enquête, kijken naar de toekomstige MICE-vraag. Er is over dit segment wat minder optimisme dan over de toeristische en zakelijke vraagontwikkeling, maar het aandeel optimisten is toch flink hoger dan het aandeel pessimisten. Samenvatting: groeiverwachting MICE-markt De MICE-markt zal zich de komende jaren in de regio ZaanstreekWaterland, met name onder positieve invloed van de macroeconomische indicatoren, naar verwachting als volgt ontwikkelen: • 2017 - 2022: groei met 0,5 – 2,0% per jaar.
Verwachte ontwikkeling MICE markt volgens hoteliers 60% 50% 40% 30% 20%
10% 0% 2017
2018
positief
neutraal
2019
negatief
Bron: Internetenquête onder hoteliers regio Zaanstreek-Waterland. Bewerking: lagroup 2017
5.4 Samenvatting prognose 2017 – 2022 Alle voorgaande prognoses zijn in de tabellen op de volgende pagina samengevat. Daarbij zijn de groeiprognoses voor elke segment naar rato van het marktaandeel van dat segment meegerekend. • Dat levert – bij een behoudend scenario – een totale groei op van 2017 tot en met 2022 van +17% in de regio Zaanstreek-Waterland, wat neerkomt op gemiddeld 2,7% per jaar. • Bij het optimistische scenario is dat +28% over dezelfde periode, wat neerkomt op gemiddeld 4,2% per jaar. Deze groeiprognoses dienen in hoofdstuk 6 als input bij het bepalen van de marktruimte voor hotelkamers tot 2022.
la group
(*) Bron: 2017 Industry Forecast © 2017 by Advito/BCD Travel
30
Eindrapport – 25 augustus 2017
5. Toekomstanalyse vraagmarkten Groeiprognose hotelvraagmarkt regio Zaanstreek-Waterland - BEHOUDEND Vraagsegment
Aandeel
Toeristisch Zakelijk individueel MICE Gewogen gemiddelde Index 100 = 2016
63% 30% 7% 100% 100,0
2017 3,5% 1,5% 0,5% 2,7% 102,7
Jaarlijkse groei bij behoudend scenario 2018 2019 2020 2021 2022 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 105,5 108,3 111,2 114,2 117,3
Groeiprognose hotelvraagmarkt regio Zaanstreek-Waterland - OPTIMISTISCH Vraagsegment
Aandeel
Toeristisch Zakelijk individueel MICE Gewogen gemiddelde Index 100 = 2016
63% 30% 7% 100% 100
la group
Jaarlijkse groei bij optimistisch scenario 2017 2018 2019 2020 2021 2022 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 104,2 108,6 113,1 117,8 122,8 127,9
Foto: Melkwegbrug, Purmerend. Bron: Next Architects, Amsterdam
31
Eindrapport – 25 augustus 2017
6. Prognose marktruimte hotelkamers 2017-2022
6.1 Normatieve kamerbezetting Normatieve hotelbezetting evenwicht tussen vrager en aanbieder Om de toekomstige marktruimte voor nieuwe hotelkamers te kunnen bepalen, is het nodig om eerst vast te stellen welke hotelbezetting als ‘normaal’ kan worden beschouwd. De normatieve bezetting kan vanuit twee kanten worden benaderd: (1) vanuit de vraagkant (afnemers) van de markt en (2) vanuit de aanbiederskant (de hotels, pensions en B&B’s). 1. Voor de vraagkant is het relevant dat er voldoende aanbod is aan kamers op momenten dat dit nodig is, zowel in aantal als in de gewenste kwaliteits- en prijsklassen. Een ruim en divers hotelaanbod maakt een gebied aantrekkelijk, niet alleen voor toeristen maar ook voor congressen en zakelijke bezoekers. Wanneer gebieden een kamerbezetting hebben die structureel hoog is, dan zal er relatief vaak nee moeten worden verkocht, zal dat een prijsopdrijvend effect hebben en zullen afnemers te vaak moeten uitwijken naar hotels buiten de regio. 2. Aan de andere kant moeten hotels voldoende kunnen renderen om hun continuïteit te waarborgen. Welke bezetting daarvoor nodig is, hangt af van veel factoren: hun verkoopprijzen en kostenstructuur, de lokale kosten voor grond en gebouwen, een lage of hoge huur, de fase waarin het bedrijf verkeert (net gestart, veel/weinig afgeschreven), e.d.
Normatieve kamerbezetting verschilt per regio In hotelbeleidsstudies wordt vrijwel altijd een kamerbezetting ergens tussen de 60% en 70% als normatief beschouwd. Soms wordt een bandbreedte (van maximaal 5%) gehanteerd, meestal een enkel percentage. Een hoge normatieve bezetting wordt veelal gehanteerd in (grote) steden, vanwege onder andere hoge grondprijzen. Een lagere normbezetting geldt buiten de steden en in regio’s met naar verhouding veel conferentiehotels/-centra.
la group
Foto: Suitehotel De Posthoorn, Monnickendam. Bron: www.posthoorn.eu
32
Eindrapport – 25 augustus 2017
6. Prognose marktruimte hotelkamers 2017-2022 Meerjarige gemiddelde kamerbezetting ‘regionaal Nederland’ 63,4% Op basis van Hosta-rapporten over 2007 t/m 2015 blijkt de gemiddelde kamerbezetting in ‘regionaal’ Nederland (exclusief zes grote steden en exclusief drie uitgesproken conferentieregio’s) 63,4% te bedragen (zie tabel; cijfers 2016 nog niet beschikbaar). Gemiddelde kamerbezetting ‘regionaal’ Nederland 'Regionaal' NL (*)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2014 2015 Gemidd.
66% 65%
65% 67%
61% 60% 61% 64% 63%
63,4%
(*) Nederland exclusief zes grote steden (G4, Eindhoven, Maastricht), exclusief drie 'conferentie'regio's (Veluwe, regio Utrecht, Noord-Brabant) Bron: Hosta-rapporten Horwath HTL
Weliswaar wordt een deel van deze periode gekenmerkt door de financiële crisis, maar ook in topjaren voor de hotellerie (2007, 2008) kwam in deze regio’s de gemiddelde bezetting niet boven de 67%. We merken daarbij op dat de Hosta-cijfers in hoofdzaak de grotere en betere hotels in Nederland (3-, 4- en 5-sterrenhotels) betreffen en niet of nauwelijks conferentiecentra en B&B’s. Deze laatste categorieën hebben in het algemeen een lagere bezetting dan eerdergenoemde hotels. Het ‘gemiddelde’ Nederlandse hotel heeft dan ook een wat lagere bezetting dan uit de Hosta-onderzoeken blijkt. Normatieve kamerbezetting regio Zaanstreek-Waterland 63,5% Ondanks dat de bezetting in recente jaren wat hoger lag, hanteren wij voor het onderzoeksgebied Zaanstreek-Waterland – mede vanwege hetgeen we in de vorige alinea vermeldden – een normatieve kamerbezetting van 63,5%, dus op het niveau van het langjarig gemiddelde.
la group
6.2 Marktruimte hotelkamers Marktruimte algemeen Om de marktruimte in de regio Zaanstreek-Waterland tot 2022 te bepalen, zijn de volgende stappen doorlopen: • De omvang van de huidige vraag in de regio is vastgesteld in hoofdstuk 3, met als peiljaar 2016. Daar is ook vastgesteld hoe de vraag is verdeeld over de drie relevante vraagsegmenten: de toeristische, de zakelijke en de MICE-markt. • Vervolgens is, op basis van macro-economische en regionale ontwikkelingen, in hoofdstuk 5 voor elk vraagsegment geraamd wat naar verwachting de ontwikkeling van de vraag zal zijn in de komende vijf jaar, in een meer behoudende en in een meer optimistische variant. • Met behulp van deze groeicijfers kan de omvang van de vraag naar hotelkamers in 2022 theoretisch worden vastgesteld. Aan de hand van de normatieve bezetting (paragraaf 6.1) kan worden berekend wat daarbij een passend aantal hotelkamers is. Het verschil tussen dat aantal en het huidige echte aantal is de (theoretische) marktruimte. • De marktruimte wordt voor een deel al ingevuld door bouwplannen waarvan wij de kans van slagen als hoog hebben beoordeeld (zie hoofdstuk 4). Wat er eventueel resteert aan marktruimte, kan nog door de markt worden ingevuld. In navolgende paragrafen wordt berekend wat er aan marktruimte resteert.
In hoeverre de gemeenten invulling van die resterende ruimte kunnen of willen beïnvloeden, wordt besproken in hoofdstuk 7 (aanbevelingen). Aangezien de hoogte van de normatieve bezetting is afgestemd op specifiek de hotelmarkt (inclusief pensions), wordt de markt voor B&B’s niet meegenomen in de berekening. Een deel van de marktruimte kan eventueel worden gereserveerd voor nieuwe B&B’s. 33
Eindrapport – 25 augustus 2017
6. Prognose marktruimte hotelkamers 2017-2022 Groei met 464 tot 674 nieuwe hotelkamers mogelijk In hoofdstuk 5 is berekend dat – bij een behoudend scenario – een groei van +17% van de hotelvraag verwacht wordt in de regio ZaanstreekWaterland tussen 2017 en 2022. Bij een optimistisch scenario is dat +28%. De tabel toont dat deze groei leidt tot 395.000 à 444.000 kamernachten in 2022. Bij een normatieve kamerbezetting van 63,5% zou dan een aanbod van 1.560 tot 1.700 hotelkamers gerechtvaardigd zijn. Omdat nieuwe kamers ook een eigen markt meenemen – door ons ingeschat op een eigen kamerbezetting van 30% – kunnen er nog 150 tot 220 kamers extra bijkomen. Totaal dus (afgerond) marktruimte voor 430 tot 650 kamers in de regio Zaanstreek-Waterland, tot een totaal van 1.710 tot 1.920 hotelkamers.
Vrijwel zekere hotelplannen kunnen worden uitgevoerd; nauwelijks marktruimte voor nieuwe initiatieven In Zaanstreek-Waterland zijn vrijwel zekere bouwplannen voor 505 nieuwe hotelkamers (zie hoofdstuk 4). Bovendien is in mei 2017 het easyHotel in Zaandam geopend met 96 kamers. Omdat de peildatum voor de marktruimteberekening (eind) 2016 was, beschouwen we de komst van het easyHotel als een ‘bouwplan’. Totaal zijn er dan voor 505 + 96 = 601 kamers (vrijwel) zekere plannen. De tabel hieronder laat zien dat er voor deze kamers marktruimte is (bij het optimistische scenario), maar dat er voor nieuwe initiatieven in de hele regio tot 2022 nauwelijks marktruimte resteert. In het volgende hoofdstuk gaan we in op wat dit betekent voor het gemeentelijk hotelbeleid in de regio.
Berekening marktruimte voor hotelkamers op basis van groei vraagmarkt *
Berekening marktruimte extra hotelkamers bovenop zekere bouwplannen
BEHOUDEND SCENARIO REGIO ZAANSTREEK WATER - HOTELS situatie in de regio per eind 2016
aantal hotelkamers
aantal verhuurde kamers
aantal hotelkamers
aantal verhuurde kamers
1246
308.000
1.246
308.000
aantal kamers in de regio eind 2016
4,2%
ruimte in de markt voor extra kamers tot 2022:
28%
voorziene groei vraagmarkt per jaar
2,7%
voorziene groei vraagmarkt periode 2017-2022 situatie bij normatieve kamerbezetting 63,5% mogelijke toename aantal kamers en kamernachten t.o.v. (eind) 2016 o.b.v. autonome groei vraagmarkt
17% 1.560
361.000
1.700
394.000
314
53.000
454
86.000
extra verhuurde kamers in 2022 door 'eigen markt' nieuwe hotelkamers (30% KB)
150
34.000
220
50.000
gecorrigeerde situatie
1.710
395.000
1.920
Totale groei kamernachten t.o.v. 2016 mogelijke toename aantal kamers (afgerond)
la group
Marktruimte voor nieuwe hotelkamers
OPTIMISTISCH SCENARIO
87.000 464
674
Behoudend Optimistisch scenario scenario
REGIO ZAANSTREEK WATER - HOTELS A
1246
1.246
1. door autonome groei vraagmarkt
314
454
2. door extra vraag vanuit nieuwe kamers
150
220
totale ruimte extra kamers hotels en b&b's tot 2022
B
464
674
theoretisch wenselijk aantal kamers eind 2022
A+B
1.710
1.920
444.000
totale ruimte voor extra kamers hotels & b&b's
B
464
674
136.000
vrijwel zekere bouwplannen hotels regio v.a. 1/1/17
C
601
601
-137
73
theoretische ruimte voor nieuwe initiatieven tot 2022 D=B-C
(*) Het hotelaanbod per eind 2016 is als volgt bepaald: 1.342 kamers per juni 2017 -/- 96 kamers in eaysHotel Zaandam (geopend in 2017) = 1.246 kamers per eind 2016.
34
Eindrapport – 25 augustus 2017
7. Aanbevelingen 7.1 Beleidsaanbevelingen hotelmarkt Marktruimte nodig voor hotels die aanbod en profiel regio versterken In paragraaf 6.2 is geconstateerd dat er tot 2022 nauwelijks marktruimte is voor nieuwe hotelkamers in de regio Zaanstreek-Waterland, bovenop de (vrijwel) zekere hotelinitiatieven die er al zijn. De analyses in dit rapport laten zien dat het hotelaanbod in de regio redelijk evenwichtig is, maar dat er meer (middelgrote) hotels mogen komen op toeristisch aantrekkelijke plekken zoals in of tegen een historische kern of aan de kust van het Markermeer of een binnenmeer. Echter, niet al de vrijwel zekere hotelinitiatieven dragen daar aan bij. Van de 505 geplande kamers liggen er 365 langs een snelweg met een sterke oriëntatie op Amsterdam (A7 Kalverschans, Kom A7 en A10 Landsmeer); 108 kamers komen aan de westkant van NS-station Zaandam met eveneens vooral een Amsterdamse oriëntatie. De plannen in Waterland (Mirror Waterhotel en Lake Land Hotel) versterken meer het toeristisch profiel van de regio dan de bovengenoemde plannen. Aanbeveling 1: marktruimte voor nieuwe plannen tot 200 kamers Alleen in het optimistische scenario resteert marktruimte (73 kamers) die het mogelijk maakt het hotelaanbod te verbreden.
Omdat dit tot 2022 weinig groeimogelijkheid biedt, stellen we voor om (tijdelijk) overdimensionering in de hotelplanning toe te laten (lees: extra marktruimte geven). Wij stellen de regio voor om de komende vier jaar nieuwe plannen te faciliteren tot een totaal van maximaal 200 kamers. Om te voorkomen dat deze marktruimte wordt ‘opgeslokt’ door hotels die nauwelijks een impuls vormen voor de breedte van het hotelaanbod, moeten nieuwe plannen/aanvragen aan een aantal voorwaarden voldoen (zie verderop). Als ze aan de doelstelling van het verbeteren van het hotelaanbod bijdragen en de marktruimte nog niet is benut, werkt de betreffende gemeente mee binnen haar
la group
Foto: Hampshire Golfhotel Waterland, Purmerend. Bron: www.hampshire-hotels.com/hampshire-golfhotel-waterland
35
Eindrapport – 25 augustus 2017
7. Aanbevelingen bevoegdheden. Indien een plan daar niet aan bijdraagt, is het raadzaam om geen planologische medewerking daaraan te verlenen. Een dergelijke benadering sluit ook aan bij de binnen MRA-verband opgestelde Regionale Hotelstrategie 2016-2022. Daarin is onder andere opgenomen dat in het MRA-gebied ruimte moet zijn voor hotels die meerwaarde vormen voor de (leef)omgeving, voor unieke concepten die kwaliteit toevoegen aan het hotelaanbod. In de strategie worden instrumenten voorgesteld om hier gericht op te sturen. Daar komen wij later in deze paragraaf op terug. Bestemmingplancapaciteit onzekere factor Waar we spreken over faciliteren of planologische medewerking verlenen, gaat het in feite om hotelinitiatieven waar de gemeenten nog invloed op kunnen uitoefenen. Daarnáást is sprake van capaciteit in bestemmingsplannen waar hotels gerealiseerd mogen worden: als de bestemming in orde is en het bouwplan voldoet aan de bouweisen, moet de betreffende gemeente in principe medewerking verlenen. Dit betekent dat er in werkelijkheid meer kamers kunnen komen dan onze berekeningen toelaten. Dat alleen al is reden om niet nog meer mogelijkheid dan de genoemde 200 kamers aan de markt te geven om extra aanbod te creëren (aanbod waarvoor planologische medewerking nodig is).
Aanbeveling 2: Aanwijzen kansenzones Waar nieuw hotelaanbod kan komen, moet op regionaal niveau worden afgestemd. Dat sluit ook aan bij het standpunt van de provincie, die bij de ontwikkeling van nieuwe verblijfsaccommodaties waarvoor een planologische procedure nodig is, regionale afstemming eist. In hoofdstuk 8 wordt een aanzet gegeven om gezamenlijk – binnen het verband van de regio Zaanstreek-Waterland – kansenzones voor hotelontwikkeling te formuleren en deze vast te leggen op een kansenkaart.
la group
Het helpt de gemeente bij het ruimtelijk beleid – wat is waar mogelijk, onder welke voorwaarden – en stimuleert marktpartijen om hun energie te richten op plekken waar nieuwe hotels gewenst zijn en waar de gemeente planologische medewerking wil verlenen. Aanbeveling 3: Toetsingskader voor toevoegingen aan de markt In de MRA-hotelstrategie is de regionale hotelladder geïntroduceerd, een instrument om hotelinitiatieven te toetsen. De hotelladder kent vier treden. Een regionale ‘hotelaanjager’ en een regionale adviescommissie kunnen gemeenten bijstaan bij het toepassen van de hotelladder. • Trede 1: Voegt het initiatief iets toe aan het bestaande aanbod en zijn omgeving? • Trede 2: Ligt het initiatief in een kansengebied? • Trede 3: Is er sprake van transformatie? (herontwikkelingen of sloop + nieuwbouw hebben de voorkeur boven nieuwbouw) • Trede 4: Voldoet het initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria? Hieronder formuleren wij een aantal criteria die aansluiten bij trede 4 van de hotelladder. Eventueel kan de regio, of een individuele gemeente, naar eigen behoefte nog criteria toevoegen op basis van de hotelladder. Plannen worden positief beoordeeld – tot zover er marktruimte is – als ze voldoen aan onderstaande criteria. Toetsing zal zowel bij nieuwe plannen als bij uitbreiding van bestaande hotels worden toegepast.
Binnen de regio dient onderlinge afstemming van de toetsingsresultaten, van de mutaties in het aanbod en van de resterende marktruimte plaats te vinden. • Bijzonder karakter, op alle drie of ten minste twee (keuze maken) van onderstaande aspecten: • Pand: gebruik erfgoedlocatie, of juist bijzondere nieuwbouw; • Concept: onderscheidend, uitzonderlijk, passend bij eventueel bijzonder profiel van de omgeving; 36
Eindrapport – 25 augustus 2017
7. Aanbevelingen
•
• • •
• Aanvullende voorzieningen: onderscheidend en van voldoende omvang, waardoor het eigen doelgroepen trekt die dit niet in andere hotels in de regio kunnen vinden; • Doelgroepen: gericht op een niche die nu niet of onvoldoende wordt bediend in de regio (bv. een zorghotel). Stedenbouwkundige criteria: op gemeenteniveau nader vast te stellen. Bijvoorbeeld op het terrein van welstand/beeldkwaliteit, aandacht voor gebruik van/functies in de plint, en dergelijke. Eventueel kan voorkeur voor transformatie van bestaande panden worden opgenomen. Locaties: liggend in een kansengebied (op gemeenteniveau, in overleg met de regio, nader vast te stellen). Een onderbouwing van de initiatiefnemer, waarom hij/zij van mening is dat de hotelontwikkeling extra vraag naar de regio trekt. Flankerend beleid: de gemeente waar het initiatief valt, dient beleid te hebben geformuleerd waarin groei van het hotelaanbod opgenomen is. Bovendien dient de gemeente een actief toeristisch promotiebeleid te hebben, bij voorkeur afgestemd met andere gemeenten in de regio.
7.2 Beleidsaanbevelingen hotelgerelateerd Naast toetsing van de hotelplannen, adviseren we het volgende: 1. Heroverwegen hotelplancapaciteit bestemmingsplannen: op dit moment is niet duidelijk hoeveel harde plancapaciteit* voor hotels er is in de regio. We raden aan hier onderzoek naar te doen en te overwegen of het nuttig of nodig is plancapaciteit weg te bestemmen. Om eventuele planschadeclaims te voorkomen, zal wegbestemmen op (juridisch) zorgvuldige wijze moeten gebeuren. 2. Informatieverstrekking: het is verstandig om het rapport – of een samenvatting daarvan – ter beschikking te stellen aan de markt. Dit kan ertoe leiden dat hotelinitiatieven die ‘meer van hetzelfde’ zijn, niet
la group
•
verder gaan met hun planvorming, geen financiering dan wel exploitant kunnen vinden of dat men de initiatieven dusdanig aan zal scherpen dat ze wel aan de criteria voldoen. Ook voor nieuwe initiatiefnemers biedt het een richtinggevend kader. 3. Loketfunctie: om adequaat op hotelinitiatieven te kunnen reageren, zal er bij elke gemeente één contactpersoon moeten zijn die alles weet over de toetsingscriteria en de relevante ontwikkelingen in de regio. Deze kan voorkomen dat niet passende initiatieven onnodig aan het lijntje worden gehouden, en ervoor zorgen dat wenselijke initiatieven worden begeleid bij de benodigde ambtelijke procedures. Proactieve benadering door de regio van de hotelmarkt, om vestiging in de regio te stimuleren, lijkt ons op dit moment niet nodig. 4. Overleg regionale ‘hotelaanjager’: recent is binnen de MRA een regionale kwartiermaker/hotelaanjager benoemd. De bij het vorige punt genoemde contactpersonen zouden regelmatig gezamenlijk overleg met deze kwartiermaker moeten hebben om ontwikkelingen af te stemmen. 5. Vinger aan de pols houden: De gemeenten moeten de ontwikkeling van de hotelvraag (bijvoorbeeld via de toeristenbelasting) en van het hotelaanbod monitoren. 6. Verbinding: wat opvalt, is dat bij dit – en het vorige – onderzoek de hotelsector niet actief is betrokken.
Er is binnen enkele gemeenten wel een vorm van overleg binnen de hotelsector en tussen de sector en de gemeente, maar dit zou wellicht op regionaal niveau sterker kunnen worden opgepakt. Dan is er – bij onderzoeken als het onderhavige – een sparringpartner vanuit de sector en kunnen de uitkomsten op meer draagvlak binnen de hotelsector rekenen. Ook kan het ‘hoteloverleg’ zorgen voor een hogere respons op enquêtes bij hun achterban.
(*) Harde plancapaciteit betreft locaties waar het bestemmingsplan expliciet hotelvestiging toestaat. De gemeente Amsterdam is actief bezig met wegbestemmen van hotellocaties.
37
Eindrapport – 25 augustus 2017
7. Aanbevelingen 7. Evenementenbeleid: het valt ook op dat er weinig evenementen zijn in de regio waar hoteliers baat bij hebben. Voor zover dat ligt aan een gebrekkig aanbod aan evenementen, zou gedacht kunnen worden aan een regionaal evenementenbeleid, waarbij onderling afstemming is over aard en thema en over de spreiding van evenementen over tijd en plaats. 8. Hotelontwikkeling in relatie zien tot andere accommodatievormen: dit onderzoek betreft de hotelmarkt, maar die kan niet los worden gezien van andere verblijfsaccommodatievormen, met name bungalows en groepsaccommodaties. Als aan die accommodatietypen ruime groeimogelijkheden zouden worden geboden, heeft dat (negatieve) invloed op met name de toeristische hotelvraag. Hotelbeleid moet dan ook worden afgestemd met ander accommodatiebeleid. 9. Gelijk speelveld met vakantieverhuur: in paragraaf 2.2 werd ingegaan op Airbnb en de toekomstige groei van dergelijke vakantieverhuurders. De positieve kant is dat deze kunnen zorgen voor extra overnachtingen in de regio, bijvoorbeeld bij grote evenementen in de regio of grote internationale congressen in Amsterdam. Door deze ‘flexibele schil’ van overnachtingscapaciteit kunnen er tijdens dergelijke pieken meer mensen verblijven, met een positieve economische spin-off voor de regio.
Daarnaast kan het de gevestigde hotellerie stimuleren om meer te innoveren, teneinde de concurrentie met Airbnb het hoofd te bieden. Ook zie je hier en daar samenwerking tussen hotels en Airbnb ontstaan, bijvoorbeeld op het gebied van boekingen. Maar Airbnb is ook sterke concurrentie voor reguliere hotels en B&B’s. De gemeente Amsterdam is recent een samenwerking gestart met Airbnb op het gebied van regelgeving en handhaving. Aanbevolen wordt dan ook om op MRA-niveau te verkennen hoe de Amsterdamse regels (of onderdelen daarvan) in de hele MRA kunnen gaan gelden. Het betreft onder andere:
la group
• Eenduidige afspraken over het maximaal aantal nachten per jaar dat particulier aanbod voor vakantieverhuur mag worden gebruikt; • Een site voor verhuurders met daarop informatie over particuliere vakantieverhuur, en links naar de regels die daarvoor gelden; • Actief informeren van verhuurders over de geldende regels door Airbnb en het akkoord gaan met deze regels als voorwaarde stellen om te mogen verhuren via Airbnb; • Innen van toeristenbelasting door Airbnb namens de verhuurders; • Samenwerking tussen de gemeente/regio, Airbnb en andere stakeholders (institutionele huiseigenaren/verhuurders zoals woningcorporaties) om illegale verhuur aan te pakken. In Amsterdam zijn diverse rechtszaken gewonnen door huiseigenaren om te voorkomen dat hun huurders actief worden in deze markt. In zijn algemeenheid geldt dat veel afhangt van hoe overheden omgaan met regelgeving rondom dit fenomeen én de handhaving daarvan. 10. Aandacht voor kansen langs de kustlijn: evenals in het vorige onderzoek, raden wij aan te voorkomen dat de kustlijn helemaal wordt afgesloten voor ontwikkeling van hotels. Dat is juist een unique selling point voor de regio Waterland. In het beleid met betrekking tot het Markermeer/IJmeer (TBES) wordt gestreefd naar meer recreatief gebruik van de kustlijn.
Meer hotels langs het Markermeer zal de aantrekkelijkheid van de regio voor een toeristisch verblijf zeker versterken.
38
Eindrapport – 25 augustus 2017
8. Kansenzones voor hotels in ZaanstreekWaterland
8.1 Achtergrond kansenkaart en kansenzones Kansenkaart beleidsinstrument in ontwikkeling Waar en wanneer precies er voor de eerste keer sprake was van kansenzones en een kansenkaart voor hotels hebben we niet kunnen achterhalen, maar de MRA heeft deze inmiddels opgenomen in hun hotel-/accommodatiebeleid en de Provincie Noord-Holland is van plan dat te gaan doen. In 2013 spraken de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer in hun “Regionale hotelstrategie 2016-2022” af om de kansenkaart te hanteren als een van de sturingsinstrumenten – naast de hotelladder en een regionaal adviesteam – om gewenste hotelontwikkeling te kunnen stimuleren en ongewenste hotelontwikkeling af te remmen. Dit beleid is overgenomen door de MRA. In de hotelstrategie wordt het begrip kansenkaart als volgt toegelicht: “Een plattegrond met voorkeursgebieden waarop wordt aangegeven waar volgens de MRA de beste kansen voor extra hotels liggen en - indien gewenst door de betreffende gemeente - voor welke doelgroep deze het meest geschikt zijn. Daarmee wordt ook zichtbaar waar de MRA het minder wenselijk vindt om nieuwe hotel initiatieven te realiseren.” en “De gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam hebben een kansenkaart opgesteld van hun gemeente. De overige MRA-gemeenten hebben aangegeven eenzelfde kaart te maken, waarna deze samengevoegd kunnen worden tot een gezamenlijke MRA-kansenkaart.
Op de kaarten staat aangegeven welke gebieden de voorkeur hebben van de gemeente als het gaat om de vestiging van nieuwe hotels. Bij sommige kansgebieden (in de gemeente Haarlemmermeer) is een nadere specificatie gegeven naar doelgroep waarvoor het gebied het meest geschikt is (namelijk zakelijk of toeristisch/recreatief) of is aangegeven dat in het kansgebied mogelijkheden voor transformatie zijn.”
la group
Bron illustratie: MRA
39
Eindrapport – 25 augustus 2017
8. Kansenzones hotels Zaanstreek-Waterland “De kansenkaart dient vooral als sturingsmiddel voor marktpartijen omdat het inzicht geeft in de gemeentelijke wensen. De kaart heeft daarmee indirect een adviserende functie richting partijen op een moment dat zij nog aan het zoeken zijn naar een geschikte locatie voor hun hotelinitiatief.” Bijlage 3 laat de kansenkaart voor hotelontwikkeling in Amsterdam zien per december 2013; bijlage 4 voor de hele MRA. Daaruit blijkt dat binnen de MRA alleen Amsterdam, Haarlemmermeer, Haarlem, Diemen, OuderAmstel en Landsmeer dergelijke zones hebben aangewezen. Kansenkaart mogelijk ook geïntroduceerd bij de Provincie Noord-Holland Uit overleg met de provincie Noord-Holland blijkt dat zij er waarde aan hecht dat gemeenten en/of regio’s kansenzones aanwijzen waar deze (o.a.) ontwikkeling van logiesaccommodaties willen stimuleren. Momenteel is zij accommodatiebeleid aan het ontwikkelen waarin dit naar alle waarschijnlijkheid zal worden opgenomen, ook voor hotels. Geen criteria of kaders voor kansenzones Wij hebben bij de provincie, de MRA, de gemeente Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer geïnformeerd of er kaders zijn waaraan kansenzones moeten voldoen, of die behulpzaam kunnen zijn bij het vaststellen van dergelijke zones. Deze blijken er niet te zijn.
De beide laatstgenoemde gemeenten hebben een groot aantal kansenzones vastgesteld (zie bijlage 4) maar niet volgens een vaste systematiek. Volgens de MRA (Remco Rienties) zullen er wel kaders komen, maar op zijn vroegst in de tweede helft van 2017. Bestaande kansenzones ‘schieten alle kanten op’ Uit bijlage 3 en 4 blijkt dat de bestaande kansenzones in de MRA zeer gevarieerd zijn. Zo is in Haarlemmermeer het gehele (enorme) gebied ‘Park 21’ als kansenzone aangewezen en is ongeveer de halve gemeente Ouder-Amstel een kansenzone. Aan de andere kant zijn relatief kleine
la group
gebieden als het Oostenburgereiland en het CAN-metrogebied in Amsterdam ook kansenzones. In Diemen is zelfs één perceel (Arent Krijtsstraat 1, een voormalig kantoorpand) tot kansenzone benoemd.
8.2 Kansenzones Zaanstreek-Waterland Nog geen regionale kansenkaart vastgesteld In ons onderzoek uit 2014 hebben wij, aansluitend op de hotelstrategie van de MRA, geadviseerd om binnen elke gemeente – waar gewenst – hotelkansenzones aan te wijzen, daarover binnen de ISW-regio overleg te hebben en deze vervolgens op regioniveau vast te stellen. Om diverse redenen is dat er niet van gekomen. Wel zijn enkele gemeenten aan het nadenken over kansenzones binnen hun gemeente en heeft Landsmeer een kansenzone aangewezen: het gebied Luijendijk-Zuid, langs de A10 tussen Twiske en Gouwe (zie ook de hotelbouwplannen in paragraaf 4).
Voorlopige kaders kansenzones In overleg met de gemeenten binnen Zaanstreek-Waterland zijn voorlopig de volgende kaders geformuleerd waaraan eventuele kansenzones zouden moeten voldoen: • De zone moet kansen bieden voor hotelontwikkeling én voor de ontwikkeling van de plek zelf; • Het gaat niet om een individueel plot/kavel/pand - tenzij dat erg groot is - maar om een gebied, dat dan weer niet té groot moet zijn. Voorbeelden zijn Galgeriet - Monnickendam, afslag Kom A7 - Purmerend, De Dijk - Volendam, Zaanse Schans - Zaandam. Wisselende visie gemeente Zaanstreek-Waterland op kansenzones Op basis van een inventarisatie blijken de gemeenten binnen de onderzoeksregio wisselend tegenover het inzetten van kansenzones te staan. In de tabel op de volgende pagina wordt dit weergegeven.
40
Eindrapport – 25 augustus 2017
8. Kansenzones hotels Zaanstreek-Waterland Inventarisatie kansenzones Zaanstreek-Waterland bestaande kansenzones Edam-Volendam
-
visie op kansenzones Voorlopige ideeën voor kansenzones: Slobbeland, Fort Edam (waarbij verkeersafwikkeling een probleem is), historisch centrum Edam (m.n. voor kleinschalige boutique hotels) De gemeente Waterland ziet nadrukkelijk kansen en mogelijkheden voor kleine en middelgrote hotels op mooie locaties, bijvoorbeeld aan het water of in plaatsen waar minder accommodaties zijn (zoals Katwoude/Ilpendam/Watergang/Marken/Broek in Waterland). Op Hemmeland wordt gewerkt aan de komst van het Mirror Waterhotel. Purmerend werkt op de locatie Kom A7 aan verplaatsing en uitbreiding van het huidige Van der valk hotel. Er zijn kansen in de historische binnenstad voor een middelgroot of enkele kleine boutique- en cityhotels.
Waterland
-
Purmerend
-
Beemster
-
Wormerland
-
Landsmeer
A10 locatie
Oostzaan
-
nb
-
Kansen liggen in het centrum van Zaandam en rondom de Zaanse Schans aan de zijde van Oud-Zaandijk/station Zaanse Schans-Zaandijk. Daarnaast bieden het Hembrugterrein en de Achtersluispolder potentie voor gemengde ontwikkeling waaronder hotelvestiging.
Zaanstad
De 19 in de tabel genoemde locaties/gebieden zijn verwerkt in onderstaande kaart van de regio. De gemeenten zullen onderling nader met elkaar in overleg moeten hoe men staat tegenover deze lijst, in relatie tot de (resterende) marktruimte die uit hoofdstuk 6 naar voren komt. Aanbevolen wordt om gezamenlijk een vorm van prioritering aan te brengen. Kansenzones Zaanstreek-Waterland
nb Locaties Kalverschans en Zaanoever opnemen als kansenzone Het gewenste programma dat de gemeente voorziet is een middelgroot 3-sterren hotel, 80 tot 150 kamers, circa 7.000 m² met mogelijkheid tot extra functies, zoals wellness of sport. Blauwhoed Projectontwikkeling onderzoekt de kansen om het hotel succesvol te ontwikkelen, te exploiteren en te realiseren. Naar verwachting is er na de zomer 2017 meer duidelijkheid. Daarnaast ziet de gemeente kansen voor kleinschalige boutique hotels in het centrumgebied.
Bron: gemeenten Zaanstreek-Waterland
Bron: gemeenten Zaanstreek-Waterland
la group
41
Eindrapport – 25 augustus 2017
Colofon De volgende personen hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze rapportage: Begeleidingsgroep regio Zaanstreek-Waterland
Onderzoeksteam lagroup Amsterdam, 25 augustus 2017
De in dit rapport gehanteerde foto’s zijn onder andere verkregen via Flickr.com, welke vallen onder de creative commons licentie (commercial use allowed). Deze kunnen vrijelijk gebruikt worden, mits er sprake is van bronvermelding. Van foto’s uit andere bronnen is niet onderzocht of er beeldrecht op bestaat. Dit rapport is in principe alleen bedoeld voor intern gebruik. Mocht dit rapport toch worden gebruikt voor externe doeleinden, dan dient de openbaarmaker van het rapport nader te onderzoeken of er sprake is van beeldrecht.
la group
Foto: B&B Ilperveld, Landsmeer. Bron: www.bedandbreakfast.nl
42
Eindrapport – 25 augustus 2017
Definities ADR of ARR (€)
Average Daily (of: Room) Rate = gemiddelde logiesopbrengst per verhuurde kamer = totale logiesopbrengst (exclusief btw, exclusief ontbijt en andere bestedingen, na kortingen) gedeeld door het aantal verhuurde kamers op jaarbasis.
Bedbezetting (BB%)
Aantal overnachtingen gedeeld door de bed- of slaapplaatscapaciteit (capaciteit = aantal bedden of slaapplaatsen x 365).
Boutique hotel
Meestal kleinschalig hotel, met een bijzondere inrichting gericht op gasten met een bepaalde smaak. Design hotels zijn een variant op Boutique hotels.
Combinatiehotel
Hotel dat zich profileert door een combinatie met een andere volwaardige functie. Voorbeelden: een hotel met golfbaan (zoals Hampshire Golfhotel Waterland), een hotel met omvangrijke wellness (zoals Fort Resort Beemster) of een hotel bij een beurs- of congresgebouw.
Destinatiehotel
Hotel dat een ‘attractie’ an sich is. De bijzondere aard van het hotelconcept of -ontwerp, meer nog dan de locatie en de omgeving, speelt een belangrijke rol bij de keuze voor het hotel. Landelijke voorbeelden zijn Villa Augustus in Dordrecht, Het Arresthuis in Roermond en de Havenkraan in Harlingen. In Zaanstreek-Waterland zijn Fort Resort Beemster en Inntel Hotel Amsterdam-Zaandam mogelijk voorbeelden van destinatiehotels.
Kamerbezetting (KB%)
Aantal verhuurde kamers of units gedeeld door de kamercapaciteit (kamercapaciteit = aantal kamers of units x 365).
Kamernachten
Het aantal verhuurde kamers op jaarbasis (wordt ook wel ‘kamervraag’ genoemd).
MICE
Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions. De markt voor bijeenkomsten met een (semi)zakelijk karakter of voor kennisoverdracht. Voor de hotelsector zijn met name de meerdaagse bijeenkomsten in dit segment van belang. Er wordt daarbij soms gesproken over ‘congress in’ en ‘congress out’. De eerste categorie betreft zakelijke bijeenkomsten in het hotel zelf, in de eigen (vergader)zalen; bij de tweede categorie huisvest het hotel gasten die deelnemen aan een meerdaagse bijeenkomst in een andere accommodatie.