Document · PDF

C Bestemmingsplan Purmerend-Hotel Kom A7 - bijlagen 1-10 aangepast

Gemeenteraad 23 september 2021, gemeente PurmerendBij agendapunt: Hotel ontwikkeling Kom A7, procedure tot vaststelling bestemmingsplan30.108 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Gemeente Purmerend

Quickscan onderzoek alternatieve locaties Van der Valk hotel Purmerend

Amsterdam, 6 december 2018

Overview onderzoek 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Aanleiding tot onderzoek Vraagstelling en aanpak Te onderzoeken locaties Resultaten Analyse resultaten Conclusies Geraadpleegde personen en bronnen Contactgegevens Decisio

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Aanleiding tot onderzoek ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

De gemeente Purmerend wenst op termijn de Kom A7 Noord en Zuid tot ontwikkeling te brengen. In dat verband uitte Matser Beheer BV het voornemen graag een nieuw hotel te willen realiseren in Purmerend op de Kom A7 locatie Noord Eind 2016: Intentieovereenkomst gemeente Purmerend – Van der Valk Eind 2017: Anterieure overeenkomst gemeente Purmerend – Van der Valk Regionale afstemming: provincie en MRA akkoord met beoogde locatie Sinds eind juni 2018 nieuw college B&W in Purmerend Coalitieakkoord 2018-2022 zegt over Kom A7: “Beusebos/de Kom A7 wordt een natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter. De gemeente treedt in overleg met de beoogde ondernemer om binnen een redelijke termijn een alternatieve locatie voor het hotel te vinden. Als het niet lukt om een alternatieve locatie te vinden, wordt het een vrij besluit van de raad” Gemeente Purmerend heeft Decisio gevraagd onderzoek alternatieve locaties uit te voeren

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Vraagstelling en aanpak Centrale vraag: Welke mogelijke, alternatieve locaties zijn er voor de beoogde ontwikkeling van een nieuw Van der Valk hotel in of nabij Purmerend? Deelvragen zijn: ▪ Past het huidige plan Van der Valk op deze locatie (ruimtelijk; ca. 23.000 m2 grond)? ▪ Wie is de eigenaar van de locatie en wat is de bestemming? ▪ Wat is een indicatie/grove schatting van de waarde van de locatie? ▪ Wat is geschiktheid van locaties voor exploiteren van een hotel (exploiteerbaarheid)? Belangrijke uitgangspunten: ▪ Nabij de rijksweg A7 en het centrum van Purmerend ▪ Bij inschatting van exploiteerbaarheid van locaties wordt input initiatiefnemer meegenomen ▪ Alternatieve locaties worden globaal getoetst bij provincie Noord-Holland -> Op basis van deskresearch en gesprek met gemeente, provincie en initiatiefnemer ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Vraagstelling en aanpak Het onderzoek is uitgevoerd als een ‘quickscan’. Dat betekent dat op basis van openbare informatie en enkele interviews kort en bondig gekeken is naar een aantal aspecten per locatie (conform de vraagstelling). Dit impliceert ook dat in dit onderzoek niet gekeken is naar onder meer: ▪ Natuur/ecologie ▪ Externe risico’s ▪ Verkeersaspecten ▪ Economische effecten

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Te onderzoeken locaties Voor de selectie van te onderzoeken alternatieve locaties is gekeken naar mogelijke locaties nabij de toe- en afritten van de rijksweg A7 en ter hoogte van of nabij het centrum van Purmerend. De selectie heeft geleid tot zes te onderzoeken locaties, waarbij ook de door de initiatiefnemer beoogde locatie (Kom A7 locatie Noord) is meegenomen. De huidige locatie van het Van der Valk hotel (aan de Purmerenderweg) is geen reële optie (oppervlakte veel te beperkt voor realisatie plan). PS: een aantal locaties ligt in de gemeenten Beemster en Wormerland. Deze locaties zijn meegenomen om tot een zo volledig mogelijk overzicht van alternatieven te komen. Het is evident dat de gemeente Purmerend geen zeggenschap heeft over de ontwikkeling van locaties in de buurgemeenten. Hotelontwikkeling op grondgebied van buurgemeenten vergt uiteraard bestuurlijke instemming en medewerking.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Te onderzoeken locaties

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locaties 1 en 2: Kom A7 Oppervlakte

Kom A7 locatie Noord 72.500 m2 bruto (hotel past) Kom A7 locatie Zuid 54.500 m2 bruto (hotel past) Kom A7 locatie Zuid-zijde 23.000 m2 bruto (hotel past)

Afstand centrum

1.500 meter (locatie Noord – centrum, enkele reis) 1.500 meter (locatie Zuid – centrum, enkele reis) 1.900 meter (locatie Zuid-zuidzijde – centrum, enkele reis)

Eigenaar

Kom A7 locatie Noord: gemeente Purmerend Kom A7 locatie Zuid: gemeente Purmerend Kom A7 locatie Zuid-zuidzijde: particulier

BSG?

Ja (is Bestaand Stedelijk Gebied)

Bestemming(splan)

(West 1990) “Rekreatieve doeleinden I: gronden bestemd voor aktieve en passieve rekreatie, klubgebouwen, parkeeren groenvoorzieningen, water, waterkering, bruggen, duikers, wegen en verhardingen, alsmede de daarbij behorende bouwwerken”. Bepalingen: “ten hoogste 5% van de bedoelde gronden mag worden bebouwd (a), de hoogte van enig gebouw niet meer dan 6 meter mag bedragen (b), de hoogte van enig bouwwerk, geen gebouw zijnde, niet meer dan 15 meter mag bedragen (c)”.

Waarde

Kom A7 Noord: is bekend bij gemeente Kom A7 Zuid: waarschijnlijk gelijk aan Kom A7 Noord Kom A7 Zuid-zuidzijde: afhankelijk van onderhandeling

Kom A7 Noord (1) Kom A7 Zuid (2)

Kom A7 Zuid-zuidzijde (2)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locaties 1 en 2: Kom A7

Bijzonderheden

Locaties zijn onderdeel van (gebieds)visie op ontwikkeling Kom A7 “Purmerendse Poort” (vastgesteld 21 april 2016). Visie is uitwerking van vorige coalitieakkoord ‘Met vereende kracht’ en geeft invulling aan het volgende voornemen: “wij willen ten behoeve van het houden van werk en economische ontwikkeling van Purmerend streven naar een integrale ontwikkeling van het Kommetje aan de A7 met hoogwaardige werkgelegenheid, conform de structuurvisie. We zien daar mogelijkheden voor onder andere een automotive-formule en een hotel”. Op Kom A7 Zuid-zuidzijde bevinden zich opstallen die gesloopt dienen te worden bij vestiging nieuw hotel.

Exploiteerbaar?

Kom A7 locatie Noord: ja Kom A7 locatie Zuid: ja, echter wanneer gemeente voorkeur heeft voor deze locatie dan zal initiatiefnemer zijn wens tot hotelontwikkeling heroverwegen. Alle tot nu toe door hem gepleegde onderzoeken en werkzaamheden zullen opnieuw moeten worden uitgevoerd (waarde: circa 350.000 euro) Kom A7 locatie Zuid-zuidzijde: idem als locatie Zuid. Daarnaast is locatie Zuid-zuidzuide voor initiatiefnemer minder goed exploiteerbaar omdat klanten grotere afstand moeten afleggen om deze locatie te bereiken

Toets (indicatief)

Provincie Noord-Holland en MRA hebben al ingestemd met hotelontwikkeling op deze locaties

Kom A7 Noord (1) Kom A7 Zuid (2)

Kom A7 Zuid-zuidzijde (2)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locatie 3: Plaatwalserij e.o. Oppervlakte

Alleen plaatwalserij 10.000 m2 bruto (hotel past niet) Plaatwalserij e.o. 22.000 m2 bruto (hotel past niet)

Loopafstand centrum

Eigenaar

BSG?

Bestemming(splan)

Waarde

Bijzonderheden

Exploiteerbaar?

Toets (indicatief)

Plaatwalserij e.o. (3)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locatie 4: tennisvelden/hallen Oppervlakte

Gebied tennisvelden/hallen 24.600 m2 bruto (hotel past)

Loopafstand centrum

900 meter (Neckerstraat – centrum, enkele reis)

Eigenaar

Particulier(en)

BSG?

Ja (opstallen zijn Bestaand Stedelijk Gebied)

Bestemming(splan)

Landelijk gebied Wormerland, tennisvelden/hallen hebben enkelbestemming: sport. Andere, kleiner deel van dit gebied heeft enkelbestemming: agrarisch met waarden

Waarde

Afhankelijk van onderhandeling; naar verwachting vergelijkbare waarde met Kom A7

Bijzonderheden

De locatie is gelegen in de gemeente Wormerland. Er bevindt zich bestaande bebouwing in het gebied: het gebied is in gebruik door onder meer een tennisvereniging en dansschool. Er zijn meerdere tennisvelden (binnen en buiten). Hotelvestiging op deze locatie vergt verplaatsing vereniging/dansschool naar andere locatie. Of, alternatieve locatie hiervoor beschikbaar is, is niet nader onderzocht. Een verplaatsing leidt tot meerkosten voor initiatiefnemer hotel.

Gebied tennisvelden/hallen (4)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locatie 4: tennisvelden/hallen

Exploiteerbaar?

Indien gemeente voorkeur heeft voor deze locatie dan zal initiatiefnemer zijn wens tot hotelontwikkeling heroverwegen. Alle tot nu toe door hem gepleegde onderzoeken en werkzaamheden zullen opnieuw moeten worden uitgevoerd (waarde: circa 350.000 euro). Daarnaast is locatie voor initiatiefnemer minder goed exploiteerbaar omdat klanten grotere afstand moeten afleggen om deze locatie te bereiken

Toets (indicatief)

Op voorhand geen provinciale restricties te signaleren; wel provinciale toets nodig bij voorkeur als alternatieve locatie

Gebied tennisvelden/hallen (4)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locatie 5: voetbalvelden Oppervlakte

2 velden west v. clubhuis 16.000 m2 bruto (hotel past niet) 1 veld oost v. clubhuis 10.500 m2 bruto (hotel past niet) 2 velden oost v. clubhuis 17.500 m2 bruto (hotel past niet) 3 velden oost v. clubhuis 28.000 m2 bruto (hotel past)

Loopafstand centrum

1.900 meter (voetbalvelden – centrum, enkele reis)

Eigenaar

Gemeente Purmerend 17.500 m2

BSG?

Ja (is Bestaand Stedelijk Gebied) 16.000 m2

Bestemming(splan)

Weidevenne 2012, enkelbestemming sport

Waarde

Waarschijnlijk vergelijkbaar met waarde Kom A7 Noord

Bijzonderheden

Op deze locatie is FC Purmerend gevestigd met in totaal 6 voetbalvelden, clubhuis en aanvullende voorzieningen. Hotelvestiging op deze locatie vergt verplaatsing vereniging naar andere locatie (of intensivering op huidige locatie). Of alternatieve locatie voor vereniging beschikbaar is, is niet nader onderzocht (idem intensivering). Een verplaatsing danwel intensivering leidt tot meerkosten voor initiatiefnemer hotel.

Clubhuis

10.500 m2

Voetbalvelden (5)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locatie 5: voetbalvelden

Exploiteerbaar?

Toets (indicatief)

Indien gemeente voorkeur heeft voor deze locatie dan zal initiatiefnemer zijn wens tot hotelontwikkeling heroverwegen. Alle tot nu toe door hem gepleegde onderzoeken en werkzaamheden zullen opnieuw moeten worden uitgevoerd (waarde: circa 350.000 euro). Daarnaast is locatie voor initiatiefnemer vanuit maatschappelijk perspectief niet wenselijk omdat hotelontwikkeling aanleiding zou zijn tot verplaatsing van de voetbalvereniging uit woonwijk

17.500 m2

16.000 m2

Clubhuis

10.500 m2

Voetbalvelden (5)

Op voorhand geen provinciale restricties te signaleren; wel provinciale toets nodig bij voorkeur als alternatieve locatie

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locaties 6: A7/Zuiddijk Oppervlakte

Locatie oost afrit A7 15.000 m2 bruto (hotel past niet) Locatie west afrit A7 23.000 m2 bruto (hotel past)

Loopafstand centrum

900 meter (Neckerstraat – centrum, enkele reis)

Eigenaar

Locatie west afrit A7: particulier(en)

BBG?

Ja (beide locaties zijn Bestaand Bebouwd Gebied)

Bestemming(splan)

Locatie oost: Locatie west: Buitengebied 2012 (Beemster): dit bestemmingsplan verwijst naar nota ‘Verblijfsrecreatie in het land van Leeghwater’ (april 2008). Onder de noemer ”hotels als hoofdfunctie” geeft de nota aan als uitgangspunt: “aanvragen voor nieuwe hotels per situatie beoordelen”. Daarnaast is sprake van beperkende regels op het vlak van te realiseren bouwvolume(s).

Waarde

Afhankelijk van onderhandeling; naar verwachting vergelijkbare waarde met Kom A7

Afritten A7 (6)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Resultaten locaties 6: A7/Zuiddijk

Bijzonderheden

Locatie is gelegen in de gemeente Beemster. Locatie west: direct aanpalend gelegen aan plantenkwekerij. Mogelijk dat ook deel van dit perceel (van plantenkwekerij) aangekocht moet worden om voldoende ruimte voor hotelontwikkeling te creëren.

Exploiteerbaar?

Indien gemeente voorkeur heeft voor deze locatie dan zal initiatiefnemer zijn wens tot hotelontwikkeling heroverwegen. Locatie lijkt op voorhand exploiteerbaar.

Toets (indicatief)

Ligging van locatie in Unesco Werelderfgoedgebied is belangrijk bezwaar voor provincie in relatie tot ontwikkeling hotel

Afritten A7 (6)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Analyse resultaten Op grond van de voorgaande resultaten kunnen we de volgende, overall analyse maken: ▪ Locatie Plaatwalserij e.o. (locatie 3) is geen alternatief omdat de locatie te klein is om de hotelontwikkeling mogelijk te maken ▪ Locatie A7/Zuiddijk (locatie 6) is geen reëel alternatief omdat ene locatie (oostzijde) te klein is, beide locaties (west- en oostzijde) liggen in een buurgemeenten en beide locaties (west- en oostzijde) liggen in een gebied met UNESCO Werelderfgoedstatus hetgeen grootschalige hotelontwikkeling niet toestaat ▪ Locatie gebied tennishallen (locatie 4) is eveneens geen reëel alternatief omdat het gebied al in gebruik is (o.m. tennisvereniging) en tevens in een buurgemeente ligt ▪ Er vier alternatieve locaties in de gemeente Purmerend overblijven waarvoor we de volgende, meer gedetailleerde afweging kunnen maken -> volgende slide

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Locatie(s)

Positief

Negatief

Kom A7 Noord

▪ Verwachte, aanzienlijke grondopbrengst voor gemeente Purmerend (bedrag bekend bij gemeente) ▪ Extra banen (75-100?) ▪ Snelle voortgang door initiatiefnemer (hotel) ▪ Mogelijke inzet (te bespreken) van initiatiefnemer om resterende gebied Kom A7 te ontwikkelen als natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter

▪ Niet het gehele gebied Beusebos/de Kom A7 is beschikbaar voor ontwikkeling als ‘een natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter’ (voornemen Coalitieakkoord 20182022)

Kom A7 Zuid

▪ Mogelijke grondopbrengst voor gemeente Purmerend (nader overeen te komen met de initiatiefnemer); afhankelijk van heroverweging besluit door initiatiefnemer

▪ Initiatiefnemer hotel zal besluit heroverwegen; mogelijk geen nieuw hotel -> geen extra banen (75-100?) ▪ Kosten opnieuw uitvoeren verrichtte onderzoeken (circa € 350.000; ruwe schatting) ▪ Alleen Kom A7 Noord is beschikbaar voor ontwikkeling als ‘een natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter’ (voornemen Coalitieakkoord 2018-2022)

Kom A7 Zuid-zuidzijde

▪ Hele nu beboste gebied Kom A7 is beschikbaar voor ontwikkeling als ‘een natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter’ (voornemen Coalitieakkoord 2018-2022)

▪ Geen grondopbrengst voor gemeente Purmerend ▪ Initiatiefnemer hotel zal besluit heroverwegen; mogelijk geen nieuw hotel -> geen extra banen (75-100?) ▪ Kosten opnieuw uitvoeren verrichtte onderzoeken (circa € 350.000; ruwe schatting) ▪ Onzekerheid bereidheid grondverkoop en -prijs ▪ Meerkosten vanwege sloop bestaande opstallen ▪ Slechtere bereikbaarheid

Afweging locaties

Voetbalvelden

▪ Mogelijke grondopbrengst voor gemeente Purmerend (nader overeen te komen met de initiatiefnemer); afhankelijk van heroverweging besluit door initiatiefnemer ▪ Gehele gebied van Beusebos/de Kom A7 blijft beschikbaar voor ontwikkeling van als ‘een natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter’ (voornemen Coalitieakkoord 2018-2022)

▪ Onduidelijk naar welke locatie de voetbalvelden verplaatst kunnen worden. Mogelijk verder weg van woonwijk en mogelijk een locatie waar anders woningen gebouwd zouden worden (denk aan Purmer Zuid zuid) ▪ Grondaankoop (5,5 ha.) en kosten in verband met verplaatsing voetbalvereniging. Ruwe schatting totale kosten: circa € 3 tot 5 miljoen ▪ Initiatiefnemer hotel zal besluit heroverwegen; mogelijk geen nieuw hotel -> geen extra banen (75-100?) ▪ Kosten opnieuw uitvoeren verrichtte onderzoeken (circa € 350.000; ruwe schatting) ▪ Mogelijke afname belevingswaarde bewoners Weidevenne ▪ Verlies sportvoorzieningen in Weidevenne ▪ Toename verkeersdruk op rotonde (nabij tankstation in Weidevenne)

Kom A7 Noord

Kom A7 Zuid Kom A7 Zuid-zuidzijde

Voetbalvelden

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Conclusies ▪

▪

Beoogde locatie Kom A7 Noord lijkt de meest voor de hand liggende locatie voor de beoogde hotelontwikkeling Van der Valk Purmerend. Belangrijke argumenten hiervoor zijn: verwachte, aanzienlijke grondopbrengst voor gemeente Purmerend (bedrag bij gemeente bekend), snelle voortgang planvorming en –realisatie, extra banen (75100?) en de mogelijke inzet (te bespreken) van initiatiefnemer om resterende gebied Kom A7 te ontwikkelen als natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter. Negatief aan deze locatie is dat niet het gehele gebied Beusebos/de Kom A7 beschikbaar is voor ontwikkeling als ‘een natuur-, recreatie- en wandelbos met een educatief karakter’ (voornemen Coalitieakkoord 2018-2022) Overall aandachtspunt: locatie Kom A7 Noord ligt (net als alle andere onderzochte locaties) in het invloedsgebied van de (nu lopende) Corridorstudie A7 Amsterdam – Hoorn. Uitkomst van deze corridorstudie kan zijn dat de bereikbaarheid van Kom A7 wijzigt

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Geraadpleegde personen en bronnen

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Geraadpleegde personen en bronnen ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Voorlopig ontwerp Van der Valk hotel Purmerend, Kom A7, november 2017 Anterieure overeenkomst project Van der Valk hotel Purmerend, december 2017 Visie op ontwikkeling Kom A7 “Purmerendse Poort”, vastgesteld 21 april 2016 Coalitieakkoord 2018-2022 gemeente Purmerend Bestemmingsplan West 1990 Bestemmingsplan Landelijk Gebied Wormerland Bestemmingsplan Weidevenne 2012 Bestemmingsplan Buitengebied 2012 (Beemster) Nota ‘Verblijfsrecreatie in het land van Leeghwater’, april 2008 www.boerderij.nl (prijzen agrarische grond)

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Contactgegevens Decisio Voor vragen over dit quickscan onderzoek naar alternatieve locaties voor een nieuw Van der Valk hotel in Purmerend kunt u contact opnemen met: Decisio is een economisch onderzoeks- en adviesbureau gevestigd in Amsterdam. Ons onderzoeksteam is gespecialiseerd in (ruimtelijk-) economische vraagstukken, onder andere op het vlak van mobiliteit en infrastructuur, regionale economie, internationale werknemers en organisaties, water en kust, recreatie en toerisme, duurzame energie, elektrisch vervoer en fiets. Onze producten en diensten bestaan onder meer uit: MKBA's, economische effectenstudies, evaluaties, economische monitors, haalbaarheidsstudies, businesscases, economische visies en beleidsondersteunend onderzoek.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Regio Zaanstreek-Waterland

Onderzoek marktruimte en kansenzones hotelsector Eindrapport

la group

25 augustus 2017

2017-019 rp 01.05

Eindrapport – 25 augustus 2017

Inhoud

la group

Foto voorblad: Zaanse Schans - Inyucho via Flickr CC

Managementsamenvatting

1 Aanleiding voor en aanpak van de hotelstudie 1.1 Aanleiding 1.2 Vraagstelling en aanpak onderzoek 1.3 Leeswijzer 2 Aanbodanalyse 2.1 Aanbod hotels, pensions en B&B’s 2.2 Airbnb en andere vakantieverhuur 2.3 Benchmark hotelaanbod 3 Bezettingsanalyse 3.1 Bezetting hotelsector regio 3.2 Hotelbezetting regio vergeleken 3.3 Enkele andere aspecten hotelbezetting regio

8 8 9 10 11 11 16 17 19 19 21 22

4 Hotelinitiatieven regio Zaanstreek-Waterland

5 Toekomstanalyse vraagmarkten: zakelijk, toeristisch, MICE 5.1 Zakelijke (individuele/corporate) markt 5.2 Toeristische markt 5.3 MICE-markt 5.4 Samenvatting prognose 2017 – 2022 6 Prognose marktruimte hotelkamers 2017-2022 6.1 Normatieve bezetting 6.2 Marktruimte voor hotelkamers 7 Aanbevelingen 7.1 Beleidsaanbevelingen hotelmarkt 7.2 Beleidsaanbevelingen hotelgerelateerd 8 Kansenzones voor hotels in Zaanstreek-Waterland 8.1 Achtergrond kansenkaart en kansenzones 8.2 Kansenzones Zaanstreek-Waterland

26 26 28 29 30 32 32 33 35 35 37 39 39 40

Colofon Definities

42 43

Bijlagen

45 2

Eindrapport – 25 augustus 2017

Managementsamenvatting Onderzoeksvraag: actualisering studie verblijfsaccommodaties 2014 Deze samenvatting geeft de resultaten op hoofdlijnen van het onderzoek naar de hotelmarkt in de regio Zaanstreek-Waterland. De belangrijkste vragen die in dit onderzoek worden beantwoord, zijn: 1. Actualiseer het verblijfsaccommodatierapport van lagroup uit 2014 over de ISW-regio, voor wat betreft de marktruimte voor hotels, pensions en B&B’s. Betrek nu ook de Zaanstreek daarbij. 2. Geef aanbevelingen voor beleid met betrekking tot de hotelmarkt, in aanvulling op of in afwijking van de aanbevelingen uit 2014. 3. Breng, in afstemming met de gemeenten uit de regio, kansenzones in kaart voor hotelontwikkeling in de regio.

hotels te vinden zijn, is erg klein. Die eenzijdigheid blijkt ook uit het feit dat 70% van de kamers in een ketenhotel ligt. Dat wil niet zeggen dat hier uniformiteit troef is, want bijvoorbeeld het mediagenieke Inntel Hotel Amsterdam-Zaandam is ook een ketenhotel. Van de hotelkamers ligt 38% op een mooie locatie zoals in het groene polderlandschap, langs de kust of in een historisch centrum. Liefst 62% van de kamers ligt op een weinig onderscheidende of minder aantrekkelijke locatie zoals een bedrijventerrein, langs de snelweg of in een niet-historische wijk of de rand van een stad of dorp. Toch heeft de regio enkele hotels die zich op bijzondere

Ontwikkeling hotelaanbod: groei in Zaanstreek, stagnatie in Waterland Medio 2017 telde de regio Zaanstreek-Waterland 1.638 kamers in 192 hotels, pensions en B&B’s. In Zaanstad en Oostzaan is sinds 2013 – de peildatum van het vorige onderzoek – het aantal kamers in hotels en pensions met 58% gestegen tot 619 kamers per eind 2016. In de (voormalige) ISW-regio daarentegen is – tegen de landelijke trend in – dat aantal met 8% gedaald van 745 naar 688 kamers. Van alle kamers ligt 43% in de gemeente Zaanstad. Andere gemeenten met relatief veel aanbod zijn Waterland en Edam-Volendam. Vergelijking van de regio met een aantal andere regio’s rondom het IJsselmeer en Markermeer indiceert dat er nog wel wat marktruimte lijkt te zijn voor hotelkamers in Zaanstreek-Waterland. Hotelaanbod regio: neiging naar eenzijdigheid; (te) weinig hotels die de kracht van de regio benutten Met een gemiddelde beoordeling op Booking van 8,1 voor de hotels en 8,8 voor de B&B’s doet de regio het goed. Als we kijken naar de diversiteit van het aanbod, zou dat beter kunnen. Er zijn relatief veel hotels met 80+ kamers en een enorm aantal hotels en B&B’s met minder dan 10 kamers. Het segment daar tussenin, waar in het algemeen de meer karakteristieke

la group

Hotels met 40 en meer kamers Hotels met 5 - 39 kamers 3

Eindrapport – 25 augustus 2017

Managementsamenvatting wijze onderscheiden door architectuur, kwaliteit of voorzieningen. Voorbeelden zijn Suitehotel De Posthoorn, Art Hotel Spaander, Fort Resort Beemster, Hampshire Golfhotel Waterland, de Beemster Barn, Boutique Hotel Manzo’s Suites en het al genoemde Inntel Hotel. Airbnb sterk vertegenwoordigd in de regio Een inventarisatie op Airbnb.nl leverde liefst 400-500 Airbnb-units* op in Zaanstreek-Waterland. Op grond van gegevens over de bezettingsgraad van Airbnb-aanbieders schatten wij dat deze jaarlijks goed zijn voor circa 60.000 tot 90.000 overnachtingen, ofwel 10-15% van het reguliere aantal overnachtingen in hotels, pensions en B&B’s. Dat is, vergeleken met veel andere regio’s in Nederland, een aanzienlijk aantal en aandeel. De ligging bij Amsterdam speelt daar een belangrijke rol in. 568.000 overnachtingen in hotels c.a. in de regio Zaanstreek-Waterland Via een internetenquête zijn hoteliers en pension- en B&B-houders geënquêteerd over onder andere hun bezetting en de segmentering van hun gasten. Op basis van de uitkomsten kan worden berekend dat in 2016 in de regio 568.000 overnachtingen werden geboekt in hotels, pensions en B&B’s. Het merendeel van die overnachtingen (63%) is toeristisch. Het zakelijk aandeel is met 30% relatief beperkt. Het congresen vergadersegment (MICE) omvat 7%. Met 60% is het buitenlandse aandeel in de overnachtingen hoog.

De drie buurlanden (samen 33%) zijn de voornaamste herkomstlanden maar ook gasten van buiten Europa (13%) zorgen voor veel overnachtingen. Prima kamerbezetting in de regio De kamerbezetting in de regio groeide afgelopen jaren sterk, tot bijna 68% in 2016 bij de hotels en pensions. Daarmee presteert de regio conform andere regio’s in Nederland buiten de Randstad. Traditioneel hebben de B&B’s een veel lagere kamerbezetting, rond de 30%. De bedbezetting in de regio groeide van 42% naar 47% in twee jaar tijd.

la group

% bedbezetting hotels, pensions, b&b's met 5+ bedden 55% 49%

50% 45%

44%

42%

40% 35%

46%

38%

39%

2013

2014

46% 45% 40%

47% 43%

30% 2015

2016

Noord-Holland excl. Amsterdam/Schiphol (2)

Regio Zaanstreek-Waterland (1) Nederland excl. Amsterdam/Schiphol (2)

Pieken vooral in ‘schouderseizoen’, weekenden en tijdens feestdagen Uit de hotelenquête blijkt dat zowel de hotels als de B&B’s in de maanden april, mei en augustus de hoogste bezetting kennen. Vrijdag en zaterdag zijn de drukste dagen, ook in de ‘zakelijke’ ketenhotels. Evenementen zijn minder belangrijk voor de hotelbezetting dan in sommige andere regio’s. De enige evenementen in de eigen regio die genoemd worden, zijn de Dam tot Damloop, Edam Waterdag, de Volendammer Kermis, de kaasmarkt Edam en Welcome to the Future (muziekfestival in Landsmeer, recreatiegebied Het Twiske). Ook noemen hoteliers de positieve spin-off van events op het Hembrugterrein en van congressen in Amsterdam. Bijzonder ten opzichte van andere regio’s is dat de hoteliers en B&Bhouders aangeven gemiddeld zo’n 160 nachten per jaar vrijwel vol te zitten, wat duidelijk maakt dat er ruimte is voor groei van het aanbod.

(*) Het exacte aantal is vrijwel niet vast te stellen omdat Airbnb.com dat niet duidelijk aangeeft binnen een bepaald geografisch gebied.

Eindrapport – 25 augustus 2017

Managementsamenvatting Hoteliers in de regio positief over de toekomst Hoteliers in Zaanstreek-Waterland zijn positief over de ontwikkeling van de zakelijke vraag in de komende jaren, zo blijkt uit de internetenquête. Over de toeristische vraagontwikkeling zijn ze zelfs zeer positief.

Plannen voor circa 760 nieuwe hotelkamers Er zijn initiatieven voor rond de 760 nieuwe hotelkamers in de regio. Van 505 daarvan wordt de kans op realisatie zeer groot geacht. Dat betekent een toename van 38% van het huidige kameraantal in hotels en pensions.

Vraagmarkt hotelkamers regio zal 17% tot 28% groeien tot 2022 Op basis van bronnen als het CPB en NBTC wordt tot 2022 uitgegaan van verder economisch herstel en groei van het internationale toerisme, wat een positief zal effect hebben op de vraag naar hotelkamers. Voor de toeristische hotelkamervraag ramen wij een groei van 3,5 - 5,0% per jaar, voor de individuele zakelijke vraag een gemiddelde jaarlijkse groei van 1,5 - 3,0% en de MICE-markt* zal met 0,5 – 2,0% per jaar toenemen. Rekening houdend met het aandeel dat elk van deze segmenten heeft in de totale hotelvraag, zal deze groeien met 17% tot 28% van 2017 tot 2022 (gemiddeld 2,7-4,2% per jaar), in respectievelijk een behoudend en een optimistisch scenario.

Marktruimte voor vrijwel zekere plannen; niet voor nieuwe initiatieven Naast de hierboven genoemde vrijwel zekere initiatieven voor 505 nieuwe hotelkamers in de regio, is in mei 2017 easyHotel Zaandam geopend. Dat betekent dat ten opzichte van eind 2016 (peildatum) er (vrijwel) zeker 505 + 96 = 601 hotelkamers bijkomen. De berekende marktruimte is voldoende groot om deze groei mogelijk te maken. Maar er resteert dan nauwelijks marktruimte voor extra bouwplannen voor nieuwe hotels (alleen voor 73 kamers in het optimistische scenario). De tabel hieronder geeft bovenstaande berekeningen samengevat weer.

Theoretische marktruimte regio 464 tot 674 nieuwe hotelkamers tot 2022 In 2016 realiseerden de hotels in de regio totaal 308.000 kamernachten (de marktruimteberekening gaat uit van kamernachten en niet van overnachtingen). Uit de groeiprognoses kan afgeleid worden dat de kamervraag tot 2022 zal groeien tot 395.000 à 444.000 kamernachten in de regio. Dit is een groei van 87.000 tot 136.000 kamernachten ten opzichte van 2016. Hierbij is er rekening mee gehouden dat nieuwe hotelkamers op eigen kracht extra vraag aantrekken, vooral hotels met een bijzonder karakter. Bij een ‘normatieve’ kamerbezetting in de regio van 63,5% (een bezetting waarbij de vraag voldoende kan worden gefaciliteerd en hotels voldoende renderen om continuïteit te waarborgen), kan de regio bij de genoemde kamervraag in 2022 een aanbod van 1.710 tot 1.920 hotelkamers hebben. Ten opzichte van de 1.246 kamers per eind 2016 is dat 464 tot 674 extra kamers.

la group

Vraag 2016

Groei aantal passend marktresteert vraag kamers aanbod ruimte vrijwel aan 2017- Vraag per eind aantal nieuwe zekere markt2022 2022 (*) 2016 kamers(*) kamers plannen ruimte

308.000

17%

395.000

1.246

1.710

464

601

-137

Optimistisch 308.000

28%

444.000

1.246

1.920

674

601

Behoudend

(*) Uitgaande van normbezetting; inclusief effect"nieuw aanbod creëert extra vraag"

Advies: extra marktruimte geven voor nieuwe plannen tot 200 kamers Ondanks de beperkte marktruimte adviseren we om ruimte te bieden voor een grotere dan berekende groei, om hotels aan de regio toe te voegen die het bestaande hotelaanbod versterken. Bijvoorbeeld hotels die zich richten op doelgroepen die nu nog beperkt aan hun trekken komen in de regio. Of hotels op toeristisch aantrekkelijke plekken zoals in of tegen een historische kern of aan de kust van het Markermeer of een

(*) Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions. Dit is de zakelijke ‘groepsmarkt’, naast de reguliere (individuele) zakelijke markt.

Eindrapport – 25 augustus 2017

Managementsamenvatting binnenmeer. We adviseren om 200 extra kamers mogelijk te maken, bovenop de hierboven genoemde vrijwel zekere plannen voor 505 kamers. Toetsingskader voor beoordelen hotelplannen Om te beoordelen of een hotelinitiatief meerwaarde heeft, wordt een toetsingskader voorgesteld dat aansluit bij de binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ontwikkelde ‘hotelladder’. De voorgestelde criteria zijn, in het kort: • Bijzonder karakter voor wat betreft het vestigingspand, het hotelconcept, aanvullende voorzieningen of doelgroepen. • Nader op gemeenteniveau vast te stellen stedenbouwkundige criteria. • Nader op gemeenteniveau vast te stellen locaties, liggend in een kansenzone. • Met een onderbouwing van de initiatiefnemer dat de hotelontwikkeling extra vraag naar de regio trekt. Bovendien dient de gemeente waar het initiatief valt, flankerend beleid te hebben geformuleerd waarin groei van het hotelaanbod opgenomen is, en dient de gemeente een actief toeristisch promotiebeleid te hebben afgestemd op de regiopromotie. Bestemmingplancapaciteit onzekere factor Waar we spreken over medewerking verlenen door de gemeente gaat het om hotelinitiatieven waar de gemeente nog invloed op kan uitoefenen. Daarnáást is sprake van capaciteit in bestemmingsplannen waar zonder gemeentelijke toestemming hotels gerealiseerd kunnen worden (‘harde plancapaciteit’).

Dit betekent dat er in werkelijkheid (nog) meer kamers kunnen komen dan onze berekeningen toelaten. Om die reden raden wij aan te onderzoeken of het nuttig of nodig is hotelplancapaciteit in bestemmingsplannen weg te bestemmen.

la group

Flankerende aanbevelingen versterken regionale positie op de hotelmarkt Naast de aanbevelingen over het toetsingskader, de kansenzones en de bestemmingsplancapaciteit, hebben we een aantal aanbevelingen geformuleerd waarmee de regio haar positie op de hotelmarkt kan versterken. Het betreft onder andere gestructureerde informatieverstrekking aan en facilitering van initiatiefnemers voor nieuwe hotels, meer samenwerking tussen lokale hoteliers en gemeenten en meer (integraal) evenementenbeleid. Airbnb biedt kansen, maar ook zorgen voor een gelijk speelveld Hoewel de hotelmarkt Airbnb vooral als een toenemende concurrent ziet, liggen er ook kansen om te profiteren van de opkomst van deze vorm van vakantieverhuur. Tegelijkertijd zal de regio, of liever de MRA moeten werken aan een gelijk speelveld tussen de reguliere hotelmarkt en Airbnb. Gezien alle ontwikkelingen op dat terrein, zou daarbij aansluiting moeten worden gezocht bij de gemeente Amsterdam met betrekking tot regelgeving ten behoeve van dat gelijke speelveld. Bij die regelgeving hoort overigens ook handhaving door de gemeenten. Aanbevelingen streven evenwichtig hotelaanbod na De regio Zaanstreek-Waterland stelt zich ten doel om alle bezoekersgroepen aan de regio een adequaat hotelaanbod te bieden, en tegelijkertijd structurele onevenwichtigheden in de markt te voorkomen.

Wij zijn van mening dat de voorgestelde aanbevelingen met beide aspecten rekening houden. Tegelijkertijd gaan de ontwikkelingen in de (hotel) wereld zo snel dat de horizon voor deze maatregelen niet te ver weg mag liggen. Het is dan ook verstandig om over drie of vier jaar de effecten daarvan te ijken en deze eventueel te heroverwegen voor de jaren daarna.

Eindrapport – 25 augustus 2017

Managementsamenvatting Negentien kansenzones geïnventariseerd in de regio De provincie Noord-Holland hecht er waarde aan dat gemeenten kansenzones aanwijzen waar zij hotelontwikkeling willen stimuleren. De acht gemeenten in Zaanstreek-Waterland hebben 19 locaties/gebieden aangewezen die zij als kansenzone beschouwen (zie de kaart op de volgende pagina). Gezien de beperkte marktruimte die resteert na realisatie van de vrijwel zekere bouwplannen, is regionaal overleg nodig om prioritering aan te brengen in de kansenzones. Kansenzones Zaanstreek-Waterland

la group

Eindrapport – 25 augustus 2017

1. Inleiding en vraagstelling

1.1 Aanleiding Veel ontwikkelingen sinds 2014 In 2014 heeft de voormalige ISW-regio lagroup opdracht gegeven een onderzoek uit te voeren naar de verblijfsaccommodatiemarkt in die regio. Kernvragen waren of er marktruimte was voor nieuwe accommodaties en welk beleid de regio daarvoor moest voeren. Het betreffende onderzoek is op 18 april 2014 opgeleverd. Inmiddels zijn we drie jaar verder en is er veel gebeurd in deze sector, met name in het Amsterdamse hotelaanbod. Ook de economische omstandigheden zijn veranderd ten opzichte van 2014. Provincie bewaakt ontwikkeling verblijfsaccommodatiemarkt De Provincie Noord-Holland stelt eisen aan gemeentelijk beleid met betrekking tot verblijfsaccommodaties. Als er plannen zijn die niet passen in het bestemmingsplan, eist de provincie dat gemeenten hun eventuele medewerking hieraan regionaal afstemmen. Ook moet worden aangetoond dat er behoefte bestaat aan de betreffende nieuwe ontwikkeling. De kans is groot dat de provincie aan de regio’s gaat vragen om kansenkaarten te maken die aangeven op welke locaties of in welke gebieden nieuwe verblijfsaccommodaties kansrijk en gewenst zijn. Update onderzoek 2014 wenselijk De geschetste ontwikkelingen zijn voor de regio aanleiding om een actualisatie van het onderzoek uit 2014 te wensen.

De gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Purmerend, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Oostzaan vormen samen de regio Zaanstreek-Waterland. De regio heeft lagroup gevraagd het onderzoek uit 2014 op onderdelen te updaten. De focus ligt daarbij op de markt van hotels, pensions en bed & breakfasts (B&B’s).

la group

Bron kaart: https://www.noord-holland.nl/Bestuur/Regionale_bestuurskracht/Regio_s/Regio_Zaanstreek_Waterland

Eindrapport – 25 augustus 2017

1. Inleiding en vraagstelling 1.2 Vraagstelling en aanpak onderzoek Vraagstelling De regio heeft de volgende concrete vragen gesteld: 1. Actualiseer het rapport uit 2014 voor wat betreft de marktruimte op de hotelmarkt (inclusief pensions en B&B’s). 2. Besteed daarbij ook aandacht aan het aanbod via Airbnb en andere platforms voor vakantieverhuur. 3. Geef, indien daar aanleiding toe is, nieuwe aanbevelingen voor beleid met betrekking tot de hotelmarkt, in aanvulling op of in afwijking van de aanbevelingen uit 2014. 4. Breng, in afstemming met de gemeenten uit de regio, kansenzones voor hotelontwikkeling in kaart in de regio. Afbakening en peildata Het onderzoeksgebied is de regio Zaanstreek-Waterland*. Als peiljaar is met betrekking tot de bezetting en de vraag (aantallen overnachtingen en verhuurde kamers) 2016 genomen. Voor een deel van het cijfermateriaal, zoals landelijke/ regionale ontwikkelingen aan de vraagkant, was slechts informatie t/m 2015 beschikbaar. Het hotelaanbod is zo actueel mogelijk weergegeven (medio 2017). De prognose van de hotelmarktruimte betreft de periode 2017 t/m 2022. De deskresearch is afgesloten medio juni 2017. Ontwikkelingen na die datum zijn niet verwerkt in het rapport. Methodiek en begeleidingsgroep De beantwoording van de vragen is tot stand gekomen via deskresearch en overleg met de betrokken gemeenten.

Via data-analyse van de lokale toeristenbelastingen, aangevuld met informatie verkregen via een onlineenquête onder hoteliers en B&B-houders (zie hierna) is een beeld verkregen van de bezetting van de hotelsector in de regio. Het onderzoek is uitgevoerd in de periode mei-juni 2017 en is begeleid door een

la group

ambtelijke begeleidingsgroep waarin alle gemeenten uit de regio betrokken waren (zie de colofon). De leden van de begeleidingsgroep hebben ook een deel van de gebruikte data aangeleverd, zoals cijfers met betrekking tot de toeristenbelasting en plannen voor nieuwe hotels en voor sluiting van hotels. Online-enquête Via het programma SurveyMonkey is een internetenquête gehouden onder de hotelsector in de regio Zaanstreek-Waterland. Totaal zijn 94 enquêtes uitgezet. Gevraagd is onder andere naar segmentering van de gasten, bezetting, kameropbrengst, eventuele vernieuwings- of uitbreidingsplannen en toekomstverwachtingen. Er zijn 26 ingevulde enquêtes retour gekomen. Deze vertegenwoordigen samen 63% van de hotelkamers die in 2016 geopend waren. In hoofdstukken 3 en 5 komen we terug op de uitkomsten van de enquête. Onderzoeksgebied sluit aan bij Ladder voor Duurzame Verstedelijking Sinds 2012 is de ‘Ladder’ verplicht bij het toetsen van een aantal ruimtelijke besluiten. Om nieuwe stedelijke voorzieningen – zoals hotels – te kunnen realiseren, moet de regionale behoefte aan die voorzieningen worden aangetoond. In grote lijnen moeten bij die toetsing drie stappen (treden) worden doorlopen.

Dit rapport is tevens bedoeld als onderlegger voor de beoordeling van trede 1 van de Ladder: wordt met de voorgenomen ontwikkeling voorzien in een actuele regionale behoefte? Daarbij dient bij de keuze van de regio liefst aansluiting te worden gezocht bij bestaande regio’s. Voor de hotelmarkt is een complicerende factor dat er met betrekking tot een relevant deel van die markt, namelijk toeristische en congresgasten, niet direct sprake is van een lokale of regionale behoefte (waarmee wordt bedoeld: vraag vanuit lokale gebruikers/consumenten). Deze hotelgasten

(*) Zaanstreek-Waterland is een binnen de MRA onderkende regio. Bij het vorige onderzoek was Zeevang nog een aparte gemeente. Begin 2016 is die gemeente opgeheven en opgegaan in Edam-Volendam.

Eindrapport – 25 augustus 2017

1. Inleiding en vraagstelling komen vrijwel per definitie juist van buiten de eigen regio. Het heeft dan ook geen zin om een te grote onderzoeksregio te hanteren. Een hotelgast die voor bijvoorbeeld Purmerend kiest, heeft daar een reden voor: hij/zij moet daar zijn voor een zakelijk bezoek of congresbezoek, of kiest de stad of directe omgeving vanwege toeristische motieven. De betreffende persoon zal daarbij zelden bijvoorbeeld Alkmaar of Hoofddorp als alternatief overwegen. De keuze voor het relatief kleine gebied Zaanstreek-Waterland voor het bepalen van de regionale vraag-/aanbodverhoudingen sluit aan bij bovenstaande argumenten.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 vindt u een beschrijving van het aanbod van hotels c.a. in de regio. Hoofdstuk 3 geeft een beeld het aantal overnachtingen, verhuurde kamers en bezetting. De analyse van de vraagmarkt staat weergegeven in hoofdstuk 4, gevolgd door de toekomstanalyse in hoofdstuk 5. Op grond van de bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken wordt in hoofdstuk 6 de marktruimte bepaald voor de hotelmarkt, waarna hoofdstuk 7 beleidsaanbevelingen geeft. In het afsluitende hoofdstuk 8 wordt een aanzet gegeven voor de kansenzones voor hotels in de regio Zaanstreek-Waterland. Managementsamenvatting Voorin het rapport treft u een managementsamenvatting aan van de uitkomsten. Definities Na de colofon is een pagina opgenomen met definities van een aantal in het rapport gebruikte termen.

la group

Intell Hotel Amsterdam-Zaandam Copyright: Roel Backaert

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse 2.1 Aanbod hotels, pensions en B&B’s Groei regionaal hotelkameraanbod volledig door Zaanstad/Oostzaan Bij het vorige onderzoek telde de ISW-regio 18 hotels en pensions met totaal 606 kamers (per eind 2013). Daarnaast waren er 86 B&B’s met 177 kamers. Het totale kameraanbod kwam hiermee op 783 kamers.

Per mei 2017 telde Zaanstreek-Waterland totaal 1.638 kamers, waarvan 1.342 in 32 hotels en pensions en circa 296 kamers in circa 160 B&B’s, op basis van een eigen inventarisatie van de gemeenten en lagroup (zie de tabel op de volgende pagina). Dit aantal laat zich niet vergelijken met het eerdere onderzoek omdat Zaanstad en Oostzaan bij de regio zijn gekomen. Interessant is wel om de ontwikkeling per gemeente op wat langere termijn te bekijken. Uit onderstaande tabel blijkt dat het kameraanbod* in de regio sinds 2010 weliswaar met bijna 300 is gegroeid, maar dat was volledig te danken aan Zaanstad en Oostzaan. In de ISW-regio is het aantal kamers zelfs gedaald. Aantal kamers in hotels en pensions Zaanstreek-Waterland *

Art Hotel Spaander, foto: FaceMePLS op Flickr CC

Aantal kamers per gemeente Beemster Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Hotels, pensions Zaanstreek-Waterland waarvan: (v/h) ISW-regio Zaanstad + Oostzaan

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

59 265 0 0 108 300 13 264

57 263 0 4 108 308 13 358

56 190 0 4 108 302 16 285

68 190 0 4 100 309 16 387

68 190 0 4 103 309 16 494

70 190 0 147 103 309 16 472

1009

1111

961

1074

1184

1307

745 264

749 362

672 289

683 391

686 498

688 619

Bron: HorecaDNA. Bewerking: lagroup, 2017

la group

(*) De tabel betreft alleen hotels en pensions (en mogelijk enkele B&B’s). HorecaDNA telt niet het aantal B&B’s, tenzij een B&B tevens als hotel staat geregistreerd.

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse Ontwikkeling aantal kamers in hotels & pensions (index 2010 = 100)

Aanbod hotels, pensions, B&B’s Zaanstreek-Waterland per medio 2017 Hotels en pensions

250 234

230 210 190 170

150 130 118

130 110

100

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Totaal Zaanstreek-Waterland

Totaal (v/h) ISW-Regio

Totaal Zaanstad + Oostzaan

Totaal Nederland

2016

Bron: HorecaDNA. Bewerking: lagroup, 2017

Hotelaanbod ISW-regio stagneert; Zaanstreek groeit sterk Terwijl in geheel Nederland het aanbod hotelkamers sinds 2010 met 18% is gestegen, is dat in de voormalige ISW-regio met 8% gedaald en in Zaanstad en Oostzaan ruim meer dan verdubbeld*. Dat komt vooral door het Van der Valk Hotel Oostzaan-Amsterdam met 143 kamers, dat medio 2016 werd geopend. En dan is het in mei jl. geopende easyHotel Zaandam (96 kamers) nog niet eens in deze cijfers (t/m 2016) meegenomen. B&B-aanbod lastig te meten Het aantal B&B’s is van 86 naar 160 gegroeid maar dat is mede het gevolg van beter zoeken. De feitelijke groei ten opzichte van 2013 is niet te herleiden, maar er zijn hoe dan ook signalen dat er de laatste jaren veel zijn bijgekomen. Zie bijlage 1 voor lijsten van B&B’s.

la group

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

Vestigingsplaats

Inntel Hotel Amsterdam-Zaandam Zaandam Van der Valk Hotel Oostzaan-Amsterdam Oostzaan Van der Valk Hotel Volendam Katwoude Lake Land Hotel Monnickendam Best Western Zaan Inn Hotel Zaandam Hampshire Golfhotel Waterland Purmerend easyHotel Amsterdam Zaandam Zaandam Ibis Budget Amsterdam Zaandam Zaandam Bastion Hotel Amsterdam Zaandam Zaandam Art Hotel Spaander Volendam Van der Valk Purmerend Zuidoostbeemster Hotel Old Dutch Volendam Hotel & Restaurant De Fortuna Edam Hotel Cafe Restaurant de Prins Westzaan Fort Resort Beemster Zuidoostbeemster Suitehotel De Posthoorn Monnickendam L'Auberge Damhotel Edam Boutique Hotel Manzo’s Suites Zaandam Hotel Restaurant Hof van Marken Marken Pension & Apartments Zonneweelde Oosthuizen Budgethotel de Witte Hoeck Wormerveer Hotel De Dijk Zaandam Zaanse Hostel Zaandam Hotel het Wapen van Middelie Middelie Hotel Beemster Middenbeemster De Hofjes Hotel-Restaurant Wormer Hotel Bordwalser Wormerland Hotel pension De Harmonie Edam Guesthouse De Haal Oostzaan Hotel café restaurant Van Den Hogen Volendam Noemie's pension Volendam Beemster Barn Zuidoostbeemster Boss Hotel Purmerend (TIJDELIJK DICHT) Zuidoostbeemster Totaal 32 hotels en pensions Totaal 160 Bed & Breakfasts Totaal 192 hotels, B&B's e.d. in Zaanstreek-Waterland

Class.

Kamers

Book.

4 4 3 4 3 3 3 3 3 3 3 -

159 140 129 128 102 97 96 93 80 79 40 33 23 12 12 12 11 10 9 8 8 8 8 6 6 6 6 5 4 4 4 4 1.342 296 1.638

8,5 8,8 8,5 8,1 7,7 7,8 7,1 7,9 7,7 8,2 8,4 8,9 8,4 8,3 9,0 8,8 8,4 7,4 7,4 7,9 8,9 7,6 8,0 7,8 7,9 8,1 8,8

Bron: inventarisatie gemeenten en LAgroup. Peildatum inventarisatie mei/juni 2017

(*) Het door ons gemeten kameraantal wijkt af van dat van HorecaDNA. Dat komt o.a. doordat sommige B&B’s als hotel staan geregistreerd en door (kleine) registratieverschillen

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse Verdeling naar gemeenten: Zaanstad veruit koploper Van de 1.342 hotelkamers per medio 2017 zijn er 582 (43%) gelegen in Zaanstad, en de meeste daarvan dicht bij het NS-station Zaandam. Dat heeft alles te maken met de snelle treinverbinding met Amsterdam. Ook de ligging van het nieuwe Van der Valk hotel langs de A10 in Oostzaan heeft te maken met de nabijheid van Amsterdam, hoewel Van der Valk sowieso in heel Nederland domineert met snelweghotels. Waterland (278 kamers, 21%) en Edam-Volendam (173 kamers, 13%) volgen op enige afstand van Zaanstad (zie ook de volgende pagina).

Reviewscore: 8 is het ‘nieuwe normaal’ In de tabel op de vorige pagina wordt ook de recente beoordeling van hotels op Booking gegeven. Daarover kan worden opgemerkt dat, waar ‘men’ vroeger wellicht tevreden was met een cijfer 7 (op een schaal van 1-10), de tegenwoordige consument nauwelijks meer geïnteresseerd is in bedrijven die lager dan een 8 scoren. In die zin doet de regio het goed: de hotels en pensions halen gemiddeld een 8,1; de B&B’s zelfs een 8,8 (hoewel daarvan maar een beperkt aantal is beoordeeld op Booking). Overigens geldt in heel Nederland dat B&B’s hoger scoren dan gewone hotels.

Aantal kamers in hotels en pensions per gemeente Zaanstad Wormerland

583

278

Waterland Purmerend

Oostzaan

147

Landsmeer

Kleine hotels (< 10 kamers) hebben het moeilijk tegenwoordig. Anders dan B&B’s, waar kamerverhuur slechts bijverdienste is, kunnen kleine hotels in het algemeen alleen voortbestaan als ze een breder product bieden, zoals Fort Resort Beemster of L’Auberge Damhotel in Edam.

0 173

Edam-Volendam Beemster

62 0

100

200

300

400

500

600

Bron: inventarisatie lagroup en gemeenten, situatie mei/juni 2017

Geen beeld van segmentatie naar hotelklasse In het vorige rapport werd nog ingegaan op de segmentering naar hotelklasse. Dat is nu niet mogelijk. De Nederlandse Hotelclassificatie (NHC) is in 2015 opgeheven en overgegaan naar de vrijwillige Europese Hotelclassificatie. Met name voormalige 1- en 2-sterrenhotels doen daar nauwelijks aan mee (zie de tabel op de vorige pagina).

la group

Veel grote en kleine hotels; weinig er tussenin Kijkend naar de omvang van de individuele hotels, dan geldt dat er veel grote hotels zijn: 10 hotels met circa 80 kamers en meer. Daar staan 19 hotels en pensions tegenover met circa 10 kamers en minder. Van de categorie daar tussenin, de middelgrote (familie)hotels met rond de 25-50 kamers, zijn er slechts drie. Het middensegment lijkt daarmee vrijwel te ontbreken terwijl hier vaak de leukere hotels te vinden zijn.

Veel kamers in ketenhotels Van de 32 hotels en pensions zijn er 9 ketenhotels (28%). Die hebben tezamen echter wel 70% van het kameraanbod (936 kamers). Dat zijn overigens niet alleen formulehotels zoals Ibis en easyHotels, maar ook zelfstandige franchisehotels met een meer eigen gezicht, zoals het Inntel Hotel in Zaandam. Ook de Van der Valkhotels hebben min of meer een eigen gezicht. Bijna 60% van de ‘ketenkamers’ bevindt zich in Zaandam, waar ruim 90% van het kameraanbod onderdeel van een keten is.

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse Vrij veel stedelijke hotels Op de plattegrond hiernaast zijn alle 28 hotels met vijf of meer kamers weergegeven: 11 grotere hotels (40+ kamers) en 17 kleinere hotels (5 - 39 kamers).

Hotels met 40 en meer kamers Hotels met 5 - 39 kamers

la group

Wat valt op • De Zaanstreek telt een flink aantal hotels, ook grote, wat ook hiervoor al werd geconstateerd. • Veel hotels hebben een stedelijke ligging die nauwelijks recht doen aan de landschappelijke kwaliteit van de regio. Op de volgende pagina gaan we verder in op een aantal verschillende locatietypen. • Weinig hotels hebben een kustligging, met uitzicht over water. Dat betreft alleen Art Hotel Spaander en Hotel Old Dutch in Volendam en Lake Land Hotel in Monnickendam. Hotel Hof van Marken ligt dicht bij de haven van Marken maar heeft geen (serieus) uitzicht over het water. • Purmerend heeft weliswaar twee grotere hotels (waarvan er een officieel in de Beemster ligt), maar verder geen enkel ander hotel, zoals een wat kleiner stadshotel. • Wat niet uit de kaart blijkt, is dat Purmerend ook maar 6 van de 160 B&B’s (4%) herbergt, terwijl er een kwart van het aantal inwoners van de regio woont.

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse Situering hotels We hebben de hotels qua ligging ingedeeld in zeven typen locaties, waarvan de eerste drie generaliserend ‘mooi’ kunnen worden genoemd en de resterende vier in het algemeen ‘niet of minder mooi’. De eerste typen zijn vooral op toeristen gericht, de overige vooral of ook op zakelijke gasten. 1. historisch centrum 2. kustligging 3. groene omgeving ------------------------------------------------4. rand stad/dorp 5. overige bebouwing stad/dorp 6. snelweg 7. bedrijven-/industrieterrein Verdeling hotelkamers Zaanstreek-Waterland naar typen locaties bedrijven/industrieterrein 21%

historisch centrum 7%

kustligging 19%

snelweg 10% groene omgeving 12%

overige bebouwing stad/dorp 19%

la group

rand van stad/dorp 12%

Hoewel de kwalificatie niet te ‘zwart-wit’ moet worden gezien, ligt een minderheid van de kamers (38%) op een aantrekkelijke locatie; de resterende 62% is niet of minder mooi, waarbij de 21% kamers op bedrijven- en industrieterreinen eigenlijk in hoofdzaak aantrekkelijk is – en bedoeld is – voor zakelijke gasten die ter plaatse moeten zijn. Opvallend is het geringe aantal kamers in historische centra, terwijl dat – naast water – toch een van de onderscheidende elementen is van de regio. Daarbij moeten we opmerken dat sommige hotels, zoals Spaander (die we als kustligging hebben ingedeeld) ook in een historische omgeving liggen. Maar voor een streek die Waterland heet, is het aantal kamers met ruim uitzicht over water (19%) wel wat mager, zoals we op de vorige pagina al zagen. Hier liggen kansen voor nieuwe hotelontwikkelingen. Overige aspecten hotelaanbod • Hotels met grotere vergaderaccommodatie: in de regio zijn geen echte conferentiehotels (hotels die zich sec op de conferentiemarkt richten), al richt de nieuwe, kleine ‘vergaderschuur’ Beemster Barn (4 kamers) zich wel zeer sterk op die markt.

Verder zijn er hotels die beschikken over flinke vergader- en congresruimte, zoals de Van der Valkhotels in Purmerend, Waterland (Katwoude) en Oostzaan, Art Hotel Spaander, Hampshire Golfhotel Waterland en Fort Resort Beemster en waarvoor deze markt belangrijk is in hun doelgroepenmix. • Aanbod kwalitatief hoogwaardig en kleinschalig: onder dit type van kleine, bijzondere accommodaties vallen met name Suitehotel De Posthoorn (6 kamers), Fort Resort Beemster (12 kamers) en Boutique Hotel Manzo’s Suites (10 kamers) maar ook een aantal B&B’s. In aantal kamers is dit aanbod vrij beperkt. Deze hotels vallen ook op door hun hoge review score op Booking (meestal rond de 9).

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse • Aanbod combinatiehotels: met Hampshire Golfhotel Waterland (golfbaan) en Fort Resort Beemster (grote wellness) beschikt de regio over twee combinatiehotels. Dit zijn hotels die, naast ‘reguliere’ kamervraag, het ook in sterke mate moeten hebben van hun combinatie met een andere functie. • Aanbod destinatiehotels: de hiervoor genoemde hotels, maar ook Art Hotel Spaander (kunst en historie), Inntel Hotel Amsterdam-Zaandam (architectuur) en Suitehotel De Posthoorn (restaurant met Michelinster) kunnen worden gezien als destinatiehotels, hotels waar bezoekers speciaal voor kiezen vanwege iets bijzonders dat deze hotels te bieden hebben. • Nichehotels: nichehotels zoals jeugdhotels en een zorghotel zijn er nauwelijks. Het Zaans Hostel is een typisch jongerenhotel. • Marktoriëntatie hotels: voor veel van de hotels zal gelden dat zij zich enerzijds richten op bezoekers aan de regio, maar dat zij ook profiteren van de overflow van hotelvraag uit Amsterdam.

2.2 Airbnb en andere vakantieverhuur Vakantieverhuur sterk groeiend fenomeen De laatste jaren is het fenomeen ontstaan van het aanbieden en verhuren van kamers aan (zakelijke) toeristen via verhuursites zoals Airbnb. Soms wordt dat ‘vakantieverhuur’ genoemd. De aangeboden kamers zijn deels legale en als B&B geregistreerde kamers, maar het betreft vooral ook een aanzienlijk aantal kamers en woningen die door particulieren worden aangeboden. Hoewel dergelijke websites aanslaan bij de toerist, geven commerciële aanbieders van kamers aan dat er sprake is van oneerlijke concurrentie door deze kameraanbieders. Zij dragen immers meestal geen toeristen- en winstbelasting af en hoeven ook niet te voldoen aan voorwaarden en veiligheidsregels die voor legale kameraanbieders wel van toepassing zijn. Dit kan tot een ongelijk speelveld leiden.

la group

Tegelijkertijd lijkt er een zekere mate van ‘professionalisering’ gaande in de ‘particuliere’ vakantieverhuurmarkt. Steeds meer vastgoedeigenaren, professionele bemiddelaars en andere marktpartijen gebruiken het platform om inkomsten te genereren. Er is enerzijds sprake van een steeds verdere acceptatie/gebruik van Airbnb door algemeen publiek maar ook door zakelijke gasten. Tegelijkertijd komt er steeds meer verzet tegen deze uiting van de ‘deel’economie, met name vanwege de overlast in woonomgevingen en het opdrijvend effect van woningprijzen. Veel van de toekomstige ontwikkeling van vakantieverhuur hangt af van hoe overheden om (zullen) gaan met regelgeving rondom particuliere verhuur én de handhaving daarvan. Airbnb: al 60-90.000 overnachtingen in Zaanstreek-Waterland Het is lastig om goed in beeld te krijgen hoeveel Airbnb-aanbieders er zijn in de regio. De site van Airbnb geeft dat niet zuiver aan en bovendien zijn er diverse Airbnb-adressen die ook in de lijst van B&B’s voorkomen. Deze moeten buiten beschouwing worden gelaten. Op basis van eigen tellingen op de site van Airbnb.nl komen wij op 500-600 Airbnb-units in Zaanstreek-Waterland. Uit onderzoeken in andere regio’s blijkt dat 1020% van dit aanbod ook als B&B staat geregistreerd. Dan resteren er 400-500 ‘zuivere’ Airbnb-aanbieders.

Op grond van gegevens* over de bezettingsgraad van Airbnb-aanbieders schatten wij dat de lokale particuliere kamers en woningen via Airbnb jaarlijks goed zijn voor 25.000 à 35.000 verhuringen in Zaanstreek-Waterland, ofwel circa 60.000 tot 90.000 overnachtingen. In 2016 publiceerde NU.nl een inventarisatie per gemeente op basis van gegevens van Inside Airbnb (zie de tabel op de volgende pagina). Daaruit bleek dat Zaanstreek-Waterland medio 2016 circa 400 Airbnb-aanbieders telde. Bekend is dat het Airbnb-aanbod het laatste jaar sterk is gegroeid, dus onze telling van 500-600 aanbieders (inclusief dubbeltellingen met B&B’s) sluit goed aan bij die cijfers.

(*) Bronnen: Piper Jaffray Estimates, 2015; Barclays, 2015.; The Airbnb Community in The Netherlands, Airbnb 2016

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse Aantal units Airbnb in Zaanstreek-Waterland medio 2016

Gemeente

aantal huisdichtheid aantal airbnb houdens airbnb 2016 units per juni 2016 (*) 2016

Beemster

3.650

4,4

Edam-Volendam

14.430

3,1

Landsmeer

4.720

6,0

Oostzaan

4.000

0,8

Purmerend

35.560

1,4

Waterland

7.450

10,2

7 8

Wormerland Zaanstad

6.820 68.240

0,9 2,5

10 170

ZAANSTREEK-WATERLAND

400

(*) aantal per 1.000 huishoudens; bron: NU.nl o.b.v. Inside Airbnb (juni 2016)

Ter illustratie: de eerste waarden links in de linker grafiek (2016) zijn als volgt tot stand gekomen: gemiddeld heeft de benchmark 46 hotelkamers per 10.000 inwoners (index = 100); Zaanstreek-Waterland heeft er 41 (index = 89) en Zuidwest-Friesland heeft 92 hotelkamers per 10.000 inwoners (index = 202). De grafiek links op pagina 18 laat de situatie zien in peiljaar 2016; de grafiek rechts de uitkomst uit het vorige onderzoek (peiljaar 2013). Van belang is om te beseffen dat in het vorige onderzoek Zaanstad en Oostzaan geen onderdeel van de regio vormden. Dat blijkt flinke impact op de cijfers voor Zaanstreek-Waterland te hebben. De cijfers 2016 en 2013 kunnen dan ook maar beperkt met elkaar worden vergeleken. Kaart COROP-gebieden Nederland, rood omlijnde gebieden = benchmark

2.3 Benchmark hotelaanbod Om de omvang van het hotelaanbod in de regio Zaanstreek-Waterland te kunnen beoordelen, is het aanbod vergeleken met dat van een viertal andere gebieden. Het betreft de vier COROP-gebieden Kop van NoordHolland, Gooi en Vechtstreek, Zuidwest-Friesland en Flevoland. Deze gebieden zijn geselecteerd vanwege hun situering aan het IJsselmeer, zoals ook bij de regio Zaanstreek-Waterland het geval is. De kaart hiernaast geeft, met rood omlijnd, de vier COROP-gebieden weer. De grafiek linksonder op de volgende pagina laat voor ZaanstreekWaterland en voor de vier benchmarkgebieden het relatieve hotelaanbod zien (aantal hotelkamers per inwoner en aantal banen per hotelkamer), in de vorm van een index. Daarbij heeft het gemiddelde van de vier benchmarkregio’s de index 100.

la group

Eindrapport – 25 augustus 2017

2. Aanbodanalyse De benchmark leert verder: • Het hotelkameraanbod (gerelateerd aan het aantal inwoners) in Zaanstreek-Waterland ligt vrij ruim onder het gemiddelde en blijft met name ver achter bij dat van Zuidwest-Friesland, een toeristisch en tegelijk dunbevolkt gebied. Zaansteek-Waterland ‘lijkt’ qua verhouding hotelkamers-inwoners het meeste op Gooi en Vechtstreek. • Bedrijvigheid in een regio kan, naast het toerisme aan een regio, zorgen voor kamervraag in hotels. Indien we de werkgelegenheid meten aan de hand van het aantal banen in een regio, dan kan gesteld worden dat: hoe meer banen er zijn per hotelkamer, hoe meer potentie er in principe is voor zakelijke hotelovernachtingen. Het aantal banen per hotelkamer in de Zaanstreek-Waterland komt grotendeels overeen met het gemiddelde van de benchmark. Relatief aanbod hotelkamers (geïndexeerd, gemidd. benchmark = 100) – situatie 2016

2016

ZAANSTREEK-WATERLAND

• Dat is een flinke verbetering ten opzichte van 2013, wat ermee te maken heeft dat de Zaanstreek, met relatief veel bedrijvigheid, nu onderdeel van de regio is. Samenvattend lijkt er op basis van de benchmark nog wat marktruimte te zijn voor hotelkamers in Zaanstreek-Waterland. Tegelijkertijd zal, áls het aantal kamers toeneemt en de algemene bedrijvigheid op het huidige niveau blijft, de zakelijke bezetting in de hotels achterblijven omdat er onvoldoende vraag vanuit het regionale bedrijfsleven zal zijn om de nieuwe hotelkamers te vullen.

Relatief aanbod hotelkamers (geïndexeerd, gemidd. benchmark = 100) – situatie 2013

2013

Zuidwest-Friesland

Kop van Noord-Holland

Het Gooi en Vechtstreek

Flevoland

Zuidwest-Friesland

Kop van Noord-Holland

Het Gooi en Vechtstreek

Flevoland

Index 100 = gemiddelde benchmark

202

REGIO WATERLAND

215 192

198

133

127 89

118

77 52

Hotelkamers per 10.000 inwoners

Banen per hotelkamer

la group Bronnen: Gegevens CBS (2016), LISA (2016) en HorecaDNA (2016). Bewerking: lagroup, 2017

130

103

81 76

73 53

Hotelkamers per 10.000 inwoners

Banen per hotelkamer

Eindrapport – 25 augustus 2017

3. Bezettingsanalyse De bezetting is een belangrijke indicator voor het presteren van de hotelmarkt. Daarbij wordt zowel naar de kamerbezetting (KB%) als naar de bedbezetting (BB%) gekeken. Op grond van door de gemeenten verstrekte cijfers van de toeristenbelasting (voor zover beschikbaar)* en de enquête onder hotels en B&B’s geven wij in dit hoofdstuk een analyse van de bezetting van de hotels, pensions en B&B’s in de regio. Ook inventariseren wij het aantal verhuurde kamers en overnachtingen, gesegmenteerd naar type gast (toeristisch, zakelijk, MICE = bijeenkomsten) en naar herkomst (Nederland vs. buitenland). Een aantal kerngegevens van de regio Zaanstreek-Waterland wordt daarna afgezet tegen ontwikkelingen elders in Nederland.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10486933/1