C Bestemmingsplan Purmerend-Hotel Kom A7 - bijlagen 1-10 aangepast

Niche hotel

Hotel dat zich richt op een specifiek – meestal relatief klein – marktsegment, zoals jongerenhotel, zorghotel, hotel gericht op mensen van een bepaalde religieuze gezindte.

RevPar (€)

Revenue per Available Room = Totale logiesopbrengst (exclusief btw, exclusief ontbijt en andere bestedingen, na kortingen) gedeeld door het aantal beschikbare kamers op jaarbasis (aantal kamers of units x 365) = ADR x KB%.

la group

43

lagroup bv Postbus 1558 1000 bn Amsterdam t +31 (0)20 550 20 20 consult@lagroup.nl www.lagroup.nl

la group

44

Bed & Breakfasts Vestigingsplaats 1 B+B Nooitgedacht Katwoude 2 DV Groep Bed and Breakfast Volendam 3 Bed and breakfast Buijs Oostzaan Oostzaan 4 Overleekerhoeve Overleek 5 Hotel de Boerenkamer Hoeve Meerzicht Monnickendam 6 B+B Pension Waterland Watergang 7 Fred’s Bed and Breakfast Assendelft 8 Inn on the Lake Broek in Waterland 9 B+B de Schaapskooi Broek in Waterland 10 Stolpboerderij de Harn Ilpendam 11 B&B Amsterdam-Landsmeer Landsmeer 12 The Studio Guesthouse Volendam Volendam 13 Heerlijck Slaapen Zaandam 14 B+B Op de Horsten Zuiderwoude 15 Bed & Breakfast “De Zaanse Gans Assendelft 16 Bed & Breakfast Edam Edam 17 B+B Lepelaarsnest Jisp Jisp 18 B+B Barkenhoeve Jisp 19 B&B Boterton Koog aan de Zaan 20 B+B Nicolaas Hoeve Beemster Middenbeemster 21 B+B Bed & Boterham Westbeemster 22 B&B Brasserie Het Heerenhuis Wijdewormer 23 Eetcafe Sman Wormerveer 24 Ank Mulder Zaandam 25 B+B Buitenplaats Langewijk Zuidoostbeemster 26 Bed & Breakfast De Bedstee Assendelft 27 Bed & Breakfast t’Zaanse Koopmanshuis AnnoKoog aan de Zaan 28 B+B Unique Ludique Middenbeemster 29 B+B Hendrickje Purmerend 30 De Purmer Tafel Purmerend 31 B+B Het Verbonden Hoofd Spijkerboor 32 B+B kanaaldijk 22 Edel Spijkerboor 33 B+B De Molenkolk Westbeemster 34 Bed & Breakfast Het Tuinhuis Wormerveer 35 The Hermitage Wormerveer 36 River Garden B&B Zaandam 37 Zaans aan Zee Zaandam 38 Smis-Grabijn Zaandam 39 B+B De

Oude Tuinderij Zuidoostbeemster 40 B+B De Stolp Zuidoostbeemster 41 B+B in het Fruit Zuidoostbeemster 42 De Koekbakkerij Assendelft 43 B&B Zaans Moment Assendelft 44 De Kleine Walvis Broek in Waterland 45 De Krasse Man Edam Edam 46 Missheru Koog aan de Zaan 47 B&B Down By The Riverside Koog aan de Zaan 48 Bed & BreakfastVilla Krommenie Krommenie 49 B+B Ria Cooper Middenbeemster 50 Rose 'n Tree Monnickendam 51 Jo's B+B Purmer 52 B+B Purmerhoeve Purmerend 53 B+B De Salonwagen Watergang 54 B+B la Corbiere Westbeemster 55 Bed & Breakfast “Het Chirugijnshuys Anno” Westzaan

Kamers 7 7 6 6 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

la group 9,2

8,8 8,8

9,5

7,1

9,5 9,2

7,6 8,6

9,3

9,5

9,2

7,9

Book.

Eindrapport – 25 augustus 2017

Bijlage 1 - Bed & Breakfasts Zaanstreek-Waterland (1)

(*) De B&B’s waarvan het aantal kamers niet bekend was, hebben we het gemiddelde gegeven (circa 1,5 kamers) van de B&B’s waarvan het aantal wel bekend was. 45

Bed & Breakfasts 56 Bed &’Breakfast “Aan de Reef” 57 Bed & Breakfast het Morgenland 58 Het Pulletje 59 B+B Boerenkamer Weltevreden 60 B+B Marialin 61 B+B Les Oliviers 62 B&B De Snijvisch 63 Bed & Breakfast de Es 64 Boat Houthavenkade 65 The Sleepover 66 De Verkadekamer 67 Hartjezaan 68 Loft Brand aan de Zaan 69 Huis op de Dijk 70 De Zaanse B&B 71 Zit aan de Zaan 72 B+B Frank en Free 73 B+B Ons Stekkie 74 B&B D'Oude Backerij 75 Varen naar de overkant 76 Room with a view 77 A.W. Crajé 78 DH Wiarda 79 Cottage in Broek 80 B+B fam Mentink 81 B. de Jaeger 82 B+B het Huisje 83 B+B Broek - Zuid 84 M. Boon 85 A.A. van Mierlo 86 B+B Broek - Noord 87 P.R. Riedijk 88 MLG Lof 89 T. Tuinsma 90 B&B Villa Waterland 91 B&B Het Droomhuisje 92 Bed en Breakfast Apartment Brouwersgracht 93 Bed & Breakfast Clear View Edam 94 Bed & Breakfast Hipdepip 95 Het Zaanse Huis 96 Bed & Breakfast J.J. Uitentuis 97 Carla Lagerburg Edam 98 De Vries Edam 99 The Garden of Edam 100 Pruyssenaere de la Woestijne de E.R. 101 B&B van de heer Koelemeijer 102 Mevrouw E.A. Polak 103 De Twee Cypressen 104 De Wijde Blick 105 The Datsja 106 B+B Het Hart van Katwoude 107 B&B het Woudkatje 108 De Vrijheid 109 Bed & Breakfast Kwadijk 110 Beeldentuin

Vestigingsplaats Westzaan Westzaan Westzaan Wijdewormer Wijdewormer Wijdewormer Zaandam Zaandam Zaandam Zaandam Zaandam Zaandam Zaandam Zaandam Zaandam Zaandijk Zuiderwoude Zuidoostbeemster Beets Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Broek in Waterland Den Ilp Den Ilp Edam Edam Edam Edam Edam Edam Edam Edam Edam Hobrede Ilpendam Ilpendam Ilpendam Ilpendam Katwoude Katwoude Katwoude Kwadijk Kwadijk

Kamers 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5

la group 9,5

7,6

Book.

Eindrapport – 25 augustus 2017

Bijlage 1 - Bed & Breakfasts Zaanstreek-Waterland (2)

(*) De B&B’s waarvan het aantal kamers niet bekend was, hebben we het gemiddelde gegeven (circa 1,5 kamers) van de B&B’s waarvan het aantal wel bekend was. 46

la group (*) De B&B’s waarvan het aantal kamers niet bekend was, hebben we het gemiddelde gegeven (circa 1,5 kamers) van de B&B’s waarvan het aantal wel bekend was. Bron: eigen inventarisatie LAgroup. Peildatum inventarisatie mei/juni 2017

Bed & Breakfasts Vestigingsplaats 111 B&B Paardenhof Kwadijk 112 B&B "Oud Quadijk" Kwadijk 113 B&B Albano Kwadijk 114 Bed & Breakfast den Boer Kwadijk 115 B&B Ilperveld Landsmeer 116 Allehens Marken 117 Bed and Breakfast Waterland Middelie 118 B&B Middelie Middelie 119 B+B de Reederij Monnickendam 120 B+B Flower Garden Monnickendam 121 Naatje van Moppes Monnickendam 122 B+B de Monnick Monnickendam 123 B+B Monnickendam Monnickendam 124 Mirror Paviljoen Monnickendam 125 B+B van Seumeren Noordbeemster 126 Kerkje van Etersheim Oosthuizen 127 B&B Holland Cottage Oosthuizen 128 Leeuwendaal Purmer 129 B+B Irene en Theo Purmerend 130 B+B Laag Holland Purmerend 131 Amsterdam Old Holland B+B Purmerend 132 B&B De Bannepaal Schardam Schardam 133 B+B The Lake House Uitdam 134 Bed & Breakfast Sack - Prins Volendam 135 Bergsma N. Volendam 136 Logement De Pelgrim Volendam 137 B&B/pension Volendam John en Henny KruizeVolendam 138 B&B Kees en Heide (fam. Faas) Volendam 139 B&B Doortje Volendam 140 Mevrouw A. Kuipers Volendam Volendam 141 Appartement Volendam Volendam 142 B&B Centrum (fam. Kes) Volendam Volendam 143 Country & Lake Appartementen Warder 144 B&B Warder Warder 145 De Oude School Warder 146 Vakantiehuis Warder Warder 147 F.J. Peetoom Warder 148 Dhr. J.

Zant Watergang 149 Woonark "De Ommekeer" Watergang 150 De heren van de Dijk Watergang 151 B+B Boom Watergang 152 Hotel Watergang Watergang 153 B+B Over de Rijp Westbeemster 154 Techvisie Personeel B.V. Westbeemster 155 Bb52 Bed&Breakfast Zaandam 156 De Landloper Zuiderwoude 157 B+B 't Beemster Forthuisje Zuidoostbeemster 158 B+B The Beemster Cottage Zuidoostbeemster 159 B+B Beemster Zuidoostbeemster 160 B+B De Aanloop Zuidoostbeemster Totaal 153 b&b's

Kamers 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 296 8,8

8,7

9,7

8,2 9,6

9,2

Book.

Eindrapport – 25 augustus 2017

Bijlage 1 - Bed & Breakfasts Zaanstreek-Waterland (3)

47

Eindrapport – 25 augustus 2017

Bijlage 2 - Feedback hoteliers uit enquête Suggesties verbetering gemeentelijk beleid in de regio ten aanzien van de (zakelijk) toeristische sector in het algemeen • Afschaffen toeristenbelasting. Het is ongemakkelijk voor de eigenaar van een kleine B&B en duur voor de gast. De gast besteedt al veel geld in de streek met fietsenhuur, winkelen en uit eten gaan. De gasten komen via de eigen website van de eigenaar naar de Zaanstreek en beiden dragen daarmee bij aan de economie van de streek. • City tax voor kinderen onder de 12 of 8 jaar afschaffen. Momenteel is het tarief voor een baby of kleuter ook € 3 per nacht. Dit kunnen hotelgasten niet begrijpen/waarderen. • Vergeleken met andere gemeenten is de toeristenbelasting schrikbarend hoog. In het geval gasten meerdere mensen willen overnachten zal dit ze afschrikken. • Verlaging toeristenbelasting gecompenseerd met entreeheffing Zaanse schans. • Toeristenbelasting iets verlagen. • Toeristenbelasting laag houden. • Goed bus transport naar Amsterdam, door Zaandam, naar Zaanse Schans moet blijven. • Verbindingen met Amsterdam zijn goed, moeten ook goed blijven, goedkoper worden voor buitenlanders en makkelijker te communiceren. • Let vooral op de verbindingen met Amsterdam, die zijn voor buitenlanders erg duur en het werken met een anonieme ov-kaart is vaak erg lastig en kost onnodig veel.

• Zeer tevreden, voldoende parkeermogelijkheid en gratis. Enige klacht van gasten: tarieven voor openbaar vervoer waanzinnig hoog; enkeltje Edam-Amsterdam € 7,50!!! • De faciliteiten voor langparkeerders in Edam uitbreiden. • Edam-Volendam heeft een goede naam; kan niet veel aan verbeterd worden, denken wij.

la group

• Meer en betere medewerking bij tot het tot stand komen van onze plannen • Toestaan route aanduiding Suggesties verbetering gemeentelijk beleid in de regio ten aanzien van de hotelsector • Opstellen van een duidelijk beleid in samenwerking met Koninklijke Horeca Nederland. Aanwijzen van mogelijke hotellocaties. • Horeca betrekken bij toeristisch beleid. • Lastig, want met alle respect heeft de gemeente natuurlijk niet echt 'verstand' van de logies sector. Ik denk dat men onderschat hoeveel werknemers hier hun brood verdienen, hoeveel geld dit ook voor de gemeente oplevert (parkeergeld, toeristenbelasting, liggeld, etc...). De pay-off van toerisme of verblijf van zakelijke en individuele gasten uit heel Nederland is enorm op onze omgeving. En dat wordt volgens mij niet gezien. Als de mensen onze omgeving mooi vinden, dat zien ze nl. als ze bij ons verblijven, zullen ze zeker terugkeren!

NB. Vertrouwelijke en niet ter zake doende opmerkingen zijn weggelaten.

48

Eindrapport – 25 augustus 2017

Bijlage 3 - Kansenkaart hotelontwikkeling Amsterdam

la group

Bron: Regionale hotelstrategie 2016-2022 (MRA, december 2013)

49

Eindrapport – 25 augustus 2017

Bijlage 4 - Kansenkaart hotels regio Amsterdam

la group

Bron: Regionale hotelstrategie 2016-2022 (printscreen http://maps.amsterdam.nl/hotels/?LANG=nl, juni 2016)

50

Gemeente Purmerend

Hotelmarkt Zaanstreek-Waterland Onderzoek marktruimte

Leisure Advies

30 maart 2021

2020-12 rp 01.2

Inhoud 1

Managementsamenvatting

3

2 2.1 2.2

Aanleiding voor en aanpak van deze hotelstudie Update nodig van hotelonderzoek uit 2017 Aanpak en uitgangspunten onderzoek

10 11 11

3 3.1 3.2

Aanbodanalyse Aanbod hotels en pensions in Zaanstreek-Waterland Vakantieverhuur/Airbnb in Zaanstreek-Waterland

13 14 16

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Bezettingsanalyse Bezetting hotelsector algemeen Bed- en kamerbezetting Zaanstreek-Waterland Bezetting hotels Zaanstreek-Waterland vergeleken Overnachtingen via vakantieverhuur Enkele andere aspecten hotelbezetting Zaanstreek-Waterland

19 20 20 21 22 23

5

Hotelinitiatieven Zaanstreek-Waterland

24

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Toekomstanalyse vraagmarkten Vraagontwikkeling algemeen Enkele vraagontwikkelingen Purmerend Vraagprognoses per deelsegment: zakelijk, toeristisch, MICE Samenvatting prognose 2020-2026 – ZONDER corona-effect Effect coronacrisis op de vraagprognoses

27 28 28 29 31 32

7 7.1 7.2

Prognose marktruimte hotelkamers 2021-2026 Normatieve kamerbezetting Marktruimte hotelkamers Zaanstreek-Waterland – ZONDER corona

35 36 36

Leisure Advies

7.3 7.4

Marktruimte hotelkamers Zaanstreek-Waterland – MET corona-effect Aanbevelingen marktruimte

38 38

Bijlagen A Definities

41 42

Colofon

43

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 2

Hoofdstuk 1 Managementsamenvatting

Leisure Advies

Foto: “After the Rain”, met zicht op voormalig station Kwadijk (© Ronald Zwanenberg via Flickr cc)

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 3

ONDERZOEKSVRAAG Onderzoeksvraag: update marktruimte nieuwe hotelkamers Zaanstreek-Waterland Deze samenvatting geeft de resultaten op hoofdlijnen van het onderzoek naar de hotelmarktruimte in de regio Zaanstreek-Waterland. Het onderzoek is een update van het marktruimteonderzoek dat LAgroup in 2017 uitvoerde. Kernvraag is hoeveel marktruimte er de komende jaren in de regio is voor nieuwe hotelkamers. De regio Zaanstreek-Waterland bestaat uit de gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland en Zaanstad.

Het grote Zaanse aanbod hangt sterk samen met de zeer goede bereikbaarheid van Amsterdam, vooral per trein. Voor internationale gasten is Zaandam-centrum een aantrekkelijk alternatief voor de (dure) Amsterdamse hotels. Opvallend is het verschil in ontwikkeling tussen het kameraantal in de Zaanstreek (+102% sinds 2013) en dat in de regio Waterland (-/- 25% sinds 2013) (zie Tabel 1). De daling in Waterland hangt samen met de (tijdelijke) sluiting enkele jaren geleden van het Lake Land hotel in Monnickendam (130 kamers). Tabel 1

Aanleiding voor deze update vormt de voorgenomen bestemmingsplanwijziging voor de locatie Kom A7 in Purmerend. Op deze locatie is nieuwbouw gepland van een Valk Exclusief Hotel met 140 kamers, ter vervanging van het te sluiten Hotel Van der Valk Purmerend (38 kamers). De opening is voorzien in 2025 of 2026. Pre-coronajaar 2019 gekozen als peiljaar van het onderzoek Startpunt qua hotelaanbod is de situatie per begin 2021. Voor wat betreft de hotelbezetting en de hotelvraag (overnachtingen en verhuurde kamers) is 2019 als peiljaar genomen. Er is bewust voor gekozen om de ‘pre-corona’ situatie als startpunt te nemen aangezien de huidige coronacrisis geen bruikbaar ijkpunt is; het blijft een uitzonderlijke, tijdelijke situatie. Uiteraard is wel rekening gehouden met de invloed die corona nu en de komende jaren heeft op de hotelmarkt. De prognose van de hotelmarktruimte betreft de periode 2021 t/m 2026. De deskresearch is afgesloten medio februari 2021. Ontwikkelingen na die datum zijn niet verwerkt in het rapport. HOTELAANBOD Aanbod Zaanstreek groeit; Waterland krimpt (tijdelijk) Begin 2021 telde de regio 37 hotels met totaal 1.440 kamers. Liefst 54% van dat kameraantal ligt in Zaanstad. Purmerend heeft een bescheiden aandeel van 6%.

Leisure Advies

Ontwikkeling hotelaanbod per gemeente van 2013 tot 2021

Gemeente

Aantal kamers 2013

Aantal kamers 2017

Aantal kamers 2021

Groei '17-'21 (%)

1 Zaanstad 2 Waterland 3 Edam-Volendam 4 Oostzaan 5 Purmerend 6 Beemster 7 Wormerland 8 Landsmeer TOTAAL Zaanstreek Regio Waterland

387 309 190 4 100 68 16 0 1074 407 667

582 278 173 144 97 62 6 0 1342 732 610

782 149 197 145 87 66 14 0 1440 941 499

34% -46% 14% 1% -10% 6% 133% 7% 29% -18%

Bron: Rapport LAgroup 2017; bureauonderzoek Leisure Advies (situatie begin 2021)

Twee hotel ’clusters’ in Zaanstreek-Waterland In Figuur 5 op de volgende pagina zijn alle 29 bedrijven met vijf of meer kamers weergegeven. In grote lijnen zijn twee clusters te onderkennen met een relatief groot hotelaanbod: • Zaandam (met name het stationsgebied) • Edam + Volendam. In het stationsgebied van Zaanstad liggen vier grote hotels die samen bijna 40% van het kameraanbod in Zaanstreek-Waterland voor hun rekening nemen. Je zou deze hotels bijna bij het ‘Amsterdamse’ hotelaanbod kunnen rekenen. Ook beide hotels aan de zuidkant van Zaandam (Ibis Budget en Bastion) en het Van der Valk

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 4

hotel in Oostzaan (samen 316 kamers) richten zich vooral op de Amsterdamse markt. Nauwelijks ontwikkeling in hotelaanbod deelregio Waterland Buiten de Zaanstreek zijn er slechts vier grotere hotels: het Golfhotel + Van der Valk in Purmerend en Van der Valk + Spaander (nu gesloten) in Volendam. Die hotels zijn er al vele jaren. In grote lijnen is er dus nauwelijks enige ontwikkeling in het hotelaanbod in de deelregio Waterland. De aanbodontwikkeling is in dit gebied ver achtergebleven bij dat in de rest van het land. Figuur 1 Spreiding hotels (5+ kamers) over het onderzoeksgebied

HOTELVRAAG, HOTELBEZETTING EN VAKANTIEVERHUUR 568.000 hotelovernachtingen en 373.000 verhuurde kamers in ZaanstreekWaterland in piekjaar 2019 Via een internetenquête zijn hotels en pensions geënquêteerd over onder andere hun bezetting en de segmentering van hun gasten. De respons dekte 58% van de in het peiljaar 2019 aanwezige hotelkamers in Zaanstreek-Waterland. Op basis van de enquête kan worden berekend dat in 2019 in de regio 568.000 overnachtingen werden geboekt en 373.000 kamers verhuurd in hotels en pensions. Het merendeel (62%) van die overnachtingen is toeristisch; liefst 65% is van buitenlandse herkomst. De belangrijkste herkomstlanden zijn Duitsland (16%) en het Verenigd Koninkrijk (13%). Figuur 2 Bedbezetting Zaanstreek-Waterland vs. Nederland en Noord-Holland

Hotels c.s. - bedbezetting (%) 60% 53%

55% 50% 45% 40%

54%

ZaanstreekWaterland

53%

49% 46%

50%

51%

45%

46%

50%

47% 45%

Noord-Holl. excl. A'dam

45%

43% 40%

35% 30%

28%

25%

Hotels met 35 en meer kamers

24%

25%

Nederland excl. A'dam

20% 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Hotels met 5 - 34 kamers Bron: CBS en hotelenquête. Bewerking: Leisure Advies (2021)

Leisure Advies

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 5

Pieken vooral in toeristische perioden; evenementen belangrijk voor bezetting De hotelkamers in Zaanstreek-Waterland zijn vooral bezet in drukke toeristische perioden, zoals het voorjaar en de zomermaanden. Qua weekdagen zijn de vrijdag en zaterdag het beste bezet. Bijna 80% van de hoteliers vinden evenementen belangrijk voor de hotelbezetting. Vooral de Volendammer Kermis, het bloemencorso en events op het Hemkadeterrein in Zaandam zorgen voor extra bezetting. Opvallend is dat vijf van de elf door hoteliers belangrijk gevonden evenementen plaatsvinden in Edam-Volendam. Vakantieverhuur sterk aanwezig in Zaanstreek-Waterland Aanbieden van kamers in woningen aan toeristen via verhuursites zoals Airbnb (‘vakantieverhuur’) was afgelopen decennium sterk in opkomst. Maar in Zaanstreek-Waterland is, net als landelijk, sinds 2020 sprake van een flinke daling van dit aanbod. Waren er op het hoogtepunt van de markt ruim 1.000 vakantieverhuuradressen in de regio, begin 2021 telde Zaanstreek-Waterland circa 610 van dergelijke adressen, waarvan 500 tot 550 ‘echte’ vakantieverhuurders (de rest zijn reguliere B&B’s e.d.). In peiljaar (en piekjaar) 2019 realiseerde vakantieverhuur zo’n 100-160.000 overnachtingen in Zaanstreek-Waterland, bovenop de hiervoor genoemde 568.000 overnachtingen in de hotelsector.

Daarmee heeft vakantieverhuur in ZaanstreekWaterland een voor Nederlandse begrippen hoog aandeel van 18-28% ten opzichte van de reguliere hotelmarkt in deze regio.

BOUWPLANNEN VOOR NIEUWE HOTELKAMERS Plannen voor ruim 2.500 nieuwe hotelkamers in Zaanstreek-Waterland Er zijn zo’n 40 initiatieven voor totaal ruim 2.500 nieuwe hotelkamers in Zaanstreek-Waterland, waarvan 30 plannen met circa 1.930 kamers in de Zaanstreek en 10 plannen met 607 kamers in de regio Waterland. Hoge slaagkans voor hotelplannen met 667 kamers Ondanks de coronacrisis wordt van 13 hotelplannen ingeschat dat de kans op doorgaan 75% of meer is. Daarvan komen er 237 kamers in de regio Waterland (vier plannen) en 430 kamers in de Zaanstreek (negen plannen). Als alle plannen met hoge slaagkans zijn verwezenlijkt, is zowel in de Zaanstreek als in de regio Waterland het hotelkameraanbod met circa 46% toegenomen ten opzichte van nu. Langetermijn kamergroei Zaanstreek zeer groot; in regio Waterland zeer beperkt Kijken we wat langere tijd terug, dan zijn er grote verschillen in hotelontwikkeling tussen de Zaanstreek en de regio Waterland (zie Figuur 3). In de regio Waterland Figuur 3 Ontwikkeling aantal hotelkamers naar deelregio 1600 1371

1400

Aantal hotelkamers

Hoge hotelbezetting (pre-corona) Zaanstreek-Waterland; halvering door corona. De bedbezetting (en ook de kamerbezetting) lagen tot en met 2019 in ZaanstreekWaterland boven die in Nederland en Noord-Holland gemiddeld (beide exclusief Amsterdam). Met 53% bedbezetting in 2019 presteerde Zaanstreek-Waterland een stuk beter dan andere regio’s in Nederland. In ‘coronajaar’ 2020 is zowel in Zaanstreek-Waterland als elders in Nederland de hotelvraag gehalveerd. De bezetting daalde nog sterker omdat het aanbod van kamers ook in 2020 door bleef stijgen.

1200 941

1000

800

667

736

732

610

600

499

400

407

200 0

Regio Waterland 2013

2017

2021

Zaanstreek incl. plannen >75% slaagkans

Bronnen: gemeenten Zaanstreek-Waterland + deskresearch. Bewerking: Leisure Advies (2021)

Leisure Advies

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 6

zou het hotelaanbod ten opzichte van 2013 groeien van 667 kamers toen naar 736 kamers na voltooiing van de ‘>75%’ plannen, een toename met (slechts) 10% over een periode van zo’n tien jaar. In de Zaanstreek daarentegen zou de groei ten opzichte van 2013 bijna +340% zijn (van 407 kamers in 2013 naar 1.371 kamers na voltooiing van de ‘>75%’ plannen). ONTWIKKELINGEN IN PURMEREND DIE DE HOTELMARKT BEÏNVLOEDEN In Purmerend speelt een aantal ontwikkelingen die een positieve invloed (kunnen) hebben op de hotelmarkt in en rond Purmerend. Dit zijn: • De ambities van de in 2020 gestarte H20 Esports Campus Amsterdam in Purmerend. Op 10.000 m2 oppervlak worden 100.000 deels meerdaagse bezoekers per jaar verwacht aan gaming events, trainingen & opleidingen en congressen en vergaderingen. • De activiteiten van Purmer Valley. Regionaal bedrijfsleven, onderwijs en de gemeente Purmerend werken hierin samen om het beste ICT-onderwijs van Noord-Holland boven het Noordzeekanaal aan te bieden. • De doorontwikkeling van bedrijventerrein Baanstee Noord en op langere termijn Baanstee Noordoost. • De geplande bouw in de gemeente van 12.000 nieuwe woningen, een toevoeging van ruim 30% aan de huidige woningvoorraad.

• De gemeentelijke ambitie, verwoord in de economische visie 2040, om Purmerend (inclusief Beemster) te ontwikkelen tot een volwaardig en krachtig stedelijk knooppunt binnen de Metropool Regio Amsterdam, met een sterker voorzieningenniveau voor bewoners én bezoekers. • Deels zullen die voorzieningen landen in het nieuwe Stationsgebied dat, in combinatie met de oude binnenstad, een volwaardig centrumgebied zal vormen als bruisend hart van Purmerend. • De mogelijke komst in 2024 van een Beemster Experience, ontwikkeld door CONO Kaasmakers, waar zo’n 100.000 bezoekers per jaar worden verwacht.

1

VERWACHTE ONTWIKKELING VRAAG NAAR HOTELKAMERS ZONDER coronacrisis zou vraagmarkt hotelkamers 12,5% tot 25% groeien tot 2026 Op basis van bronnen als het CPB en NBTC werd – voor de coronacrisis uitbrak – uitgegaan van verdere economisch groei en vooral sterke groei van het internationale toerisme, wat een positief effect zou hebben op de vraag naar hotelkamers tot 2026. Voor de toeristische hotelkamervraag raamden wij op basis daarvan een groei van 2,5 - 4,0% per jaar, voor de individuele zakelijke vraag een gemiddelde jaarlijkse groei van 0,5 - 2,0% en de MICE-markt1 zou met maximaal 1,5% per jaar kunnen toenemen. Rekening houdend met het aandeel dat elk van deze segmenten heeft in de totale hotelvraag, zou deze groeien met 12,5% tot 24,6% tot 2026 ten opzichte van 2019 (gemiddeld 1,7 tot 3,2% per jaar), in respectievelijk een behoudend en een optimistisch scenario. Redelijke eensgezindheid dat vrijetijdseconomie volledig herstelt na corona De positieve verwachtingen werden sterk getemperd onder invloed van de coronacrisis. In Zaanstreek-Waterland halveerde de hotelbezetting. Opvallend is dat vrijwel alle onderzoeksinstituten en brancheorganisaties min of meer volledig herstel van de vrijetijdsmarkt verwachten als de coronacrisis voorbij is.

Hun prognoses verschillen hooguit in het moment/het jaar waarop dat volledige herstel zal zijn bereikt (2022, 2023 of soms enkele jaren later). MET coronacrisis resteert slechts 6% tot 16% groei tot 2026 Op basis van verwachtingen van het CPB voor wat betreft de algemeen-economische ontwikkelingen en van Tourism Economics, Colliers International en het NBTC voor specifiek de toeristische en hotelontwikkelingen, komen wij tot ramingen voor de hotelvraag tot 2026, rekening houdend met de coronacrisis. Deze komen uit op een groei ten opzichte van 2019 van 6% tot 16% (gemiddeld 0,8% tot 2,2% per jaar) over de gehele periode, in respectievelijk een behoudend en een optimistisch scenario.

Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions. Dit is de zakelijke ‘groepsmarkt’, naast de reguliere (individuele) zakelijke markt.

Leisure Advies

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 7

Ook hoteliers positief over langere termijn ontwikkeling hotelvraag Hoewel ruim de helft van de geënquêteerde hoteliers nog (zeer) negatief is over de hotelvraagontwikkeling in 2021, is ook bijna 30% (zeer) positief hierover. Op langere termijn, richting 2023 is het merendeel van de hoteliers (zeer) positief over de te verwachten hotelvraag. Dit sluit aan bij de analyses van experts en onderzoeksinstanties die hierboven zijn aangehaald. MARKTRUIMTE VOOR NIEUWE HOTELKAMERS Tot 2026 theoretische marktruimte 535 tot 779 nieuwe hotelkamers (MET coronaeffect) In 2019 realiseerden de hotels in Zaanstreek-Waterland totaal 373.000 verhuurde kamers (de marktruimteberekening gaat uit van kamernachten en niet van overnachtingen). Zonder corona-effect had de vraag kunnen groeien tot 471.000 à 538.000 verhuurde kamers in 2026. Als rekening wordt gehouden met het effect van de corona-crisis, stokt de vraag bij 434.000 à 492.000 verhuurde kamers in 2026. Bij een ‘normatieve’ kamerbezetting in de regio van 65% (een bezetting waarbij de vraag voldoende kan worden gefaciliteerd en hotels voldoende renderen om continuïteit te waarborgen) kan Zaanstreek-Waterland bij de genoemde kamervraag in 2026 een aanbod hebben van 1.830 tot 2.074 kamers, mét corona-effect. Ten opzichte van de 1.295 kamers begin 2020 zijn dat respectievelijk 535 tot 779 extra kamers.

Onvoldoende marktruimte voor alle (vrijwel) zekere hotelbouwplannen Met de theoretische marktruimte voor 535 tot 779 nieuwe hotelkamers in het corona-scenario, is er onvoldoende marktruimte voor alle (vrijwel) zekere plannen voor 667 nieuwe hotelkamers. Ook omdat er na het peiljaar 2019 al 145 nieuwe hotelkamers zijn bijgekomen (vrijwel allemaal in de Zaanstreek). Afhankelijk van de gekozen variant (behoudend of meer optimistisch), zou bij plannen voor 33 tot 277 kamers gemeentelijke medewerking moeten worden onthouden (zie samenvatting berekening in Tabel 2).

Leisure Advies

Tabel 2 Samenvatting berekening theoretische marktruimte SCENARIO MET CORONAEFFECT Variant Behoudend Optimistisch

Vraag 2019 (aantal verhuurde kamers) 373.000

Groei Vraag totale 2026 vraag (aantal Aantal 2020- verh. kamers 2026 kamers) per eind (*) (*) 2019 16%

434.200

32%

492.100

1295

Passend aanbod aantal kamers (**)

Marktruimte nieuwe kamers

1.830

535

2.074

779

Kamers in Nieuwe vrijwel Resteert kamers zekere aan geopend plannen marktna 2019 (***) ruimte 145

667

-277 -33

(*) Inclusief effect"nieuw aanbod creëert extra vraag" (**) Uitgaande van 65% normbezetting (***) Peildatum begin 2021

VERTALING UITKOMSTEN NAAR PLAN KOM A7 Valide argumenten voor medewerking aan plan Kom A7 in Purmerend De vraag is aan welke van de (vrijwel) zekere bouwplannen in de regio de betrokken gemeenten dan wel of niet zouden moeten meewerken. Met betrekking tot de situatie in Purmerend zijn er in onze ogen valide argumenten om mee te werken aan het plan voor de Kom A7: • In Purmerend doen zich ontwikkelingen voor die een positieve impuls aan de hotelvraag kunnen geven, zoals de uitbreiding van bedrijventerrein Baanstee Noord, de mogelijke komst van bedrijventerrein Baanstee Noordoost, de recente opening van de H20 Esports Campus en op wat langere termijn de centrumontwikkeling rondom het Stationsgebied en de opening van de Beemster Experience. • In de afgelopen jaren is er scheefgroei ontstaan tussen de hotelontwikkeling in de Zaanstreek en die in de regio Waterland: ten opzichte van 2017 is het aantal hotelkamers in de Zaanstreek met 29% gestegen en in Waterland met -/- 18% gedaald (zie Figuur 3). • Ook qua hotelbouwplannen neemt Zaanstad een dominante positie in, die mogelijk ten koste gaat van de ontwikkelingsruimte voor de regio Waterland. Het zou te billijken zijn als de regio Waterland, vanuit het belang van hun eigen

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 8

toeristische maar ook zakelijke ontwikkeling, een wat groter aandeel in de ‘marktruimtepap’ zou claimen. • Ook zou kunnen worden gekeken naar het scenario zonder corona, die aan meer hotelkamers ruimte biedt dan het coronascenario. De horizon van dit onderzoek gaat tot 2026, maar naar verwachting zal ook na dat jaar de hotelvraagmarkt doorgroeien. Het hotel in de Kom A7 zal op zijn vroegst in 2025 open gaan, en na 2026 zal er naar verwachting voldoende marktruimte ontstaan voor de extra kamers voor dit hotelplan. Het is dan niet onredelijk om een tijdelijke overschrijding van de marktruimte toe te staan.

Leisure Advies

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 9

Hoofdstuk 2 Aanleiding voor en aanpak van deze hotelstudie

Leisure Advies

Foto: beeld Touch Me, Dijklander Ziekenhuis Purmerend (© FaceMePLS via Flickr cc)

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 10

2.1

Update nodig van hotelonderzoek uit 2017

In 2017 is door LAgroup onderzoek uitgevoerd naar de hotelmarkt in de regio Zaanstreek-Waterland, in opdracht van de gemeente Purmerend (namens de gemeenten in die regio). In het rapport is de marktruimte geschetst voor nieuwe hotelkamers in de regio Zaanstreek-Waterland voor de periode tot en met 2022. Een van de conclusies destijds was dat er voldoende marktruimte was om een groei met tenminste 600 nieuwe hotelkamers in de regio te rechtvaardigen. Daarbij was rekening gehouden met een aantal – op dat moment – kansrijke bouwplannen voor nieuwe hotels.

eventuele medewerking hieraan regionaal afstemmen. Dit is ook zo vastgelegd in het “Ontwikkelkader verblijfsaccommodaties” van de MRA, waaraan de gemeente Purmerend zich heeft geconformeerd. Zaanstreek-Waterland is een binnen de MRA onderkende regio. De keuze voor het gebied Zaanstreek-Waterland voor het bepalen van de regionale vraag-/aanbodverhoudingen sluit dan ook aan bij de provinciale uitgangspunten. Net als in 2017 bestaat de regio Zaanstreek-Waterland uit de gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Purmerend, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Oostzaan (zie Figuur 4). Figuur 4 Regio Zaanstreek-Waterland

Een van de plannen betrof de sloop van het huidige Hotel Van der Valk Purmerend (nu 38 kamers) in Zuidoostbeemster en – ter vervanging daarvan – nieuwbouw van een Valk Exclusief Hotel in de zogenaamde ‘Kom A7’ bij Purmerend (met 140 kamers). Vervolgens heeft het College van de gemeente Purmerend ingestemd met de komst van het Valk Exclusief Hotel op die locatie. Om realisatie van het hotel daadwerkelijk mogelijk te maken, moet de gemeenteraad nog akkoord gaan met het nieuwe bestemmingsplan voor de Kom A7. De opening van het nieuwe hotel is, onder voorbehoud, voorzien in 2025 of 2026. Omdat het hotelonderzoek inmiddels bijna vier jaar oud is en de hotelmarkt momenteel sterk wordt beïnvloed door de corona-pandemie, is de vraag gerezen of er nog steeds voldoende marktruimte is voor 102 extra hotelkamers in Purmerend. De gemeente Purmerend heeft daarom aan Leisure Advies bv gevraagd om het LAgroup-rapport uit 2017 te actualiseren. Kernvraag is hoeveel marktruimte er de komende jaren in de regio is voor nieuwe hotelkamers.

2.2

Aanpak en uitgangspunten onderzoek

Onderzoeksgebied sluit aan bij beleid Provincie Noord-Holland De Provincie Noord-Holland stelt eisen aan gemeentelijk beleid met betrekking tot verblijfsaccommodaties. Als er plannen zijn die niet passen in het bestemmingsplan – zoals het geval is bij de Kom A7 – eist de provincie dat gemeenten hun

Leisure Advies

Ontwikkelingen Amsterdam deels meegenomen Hoewel Amsterdam nadrukkelijk geen deel uitmaakt van de onderzoekregio, is er wel (kwalitatief) gekeken naar de hotelontwikkelingen in Amsterdam en wat dit

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 11

betekent voor de overloop van hotelvraag vanuit Amsterdam naar de regio Zaanstreek-Waterland, en vice versa. Peildata en onderzoeksperiode Als peiljaar is met betrekking tot de hotelbezetting en de hotelvraag (o.a. aantallen overnachtingen en verhuurde kamers) het jaar 2019 genomen. Er is bewust voor gekozen om de ‘pre-corona’ situatie als startpunt te nemen aangezien wij de huidige coronacrisis niet als bruikbaar ijkpunt zien; het blijft een uitzonderlijke, tijdelijke situatie. Uiteraard houden we wel rekening met de invloed die corona nu en naar verwachting ook nog de komende jaren heeft op de hotelmarkt. Het hotelaanbod is zo actueel mogelijk weergegeven (begin 2021). De prognose van de hotelmarktruimte betreft de periode 2021 t/m 2026. De deskresearch is afgesloten medio februari 2021. Ontwikkelingen na die datum zijn niet verwerkt in het rapport. Methodiek en begeleidingsgroep Deze rapportage is tot stand gekomen via deskresearch, aangevuld met informatie verkregen via een online-enquête onder hoteliers (zie hierna). Het onderzoek is uitgevoerd in de periode januari/februari 2021 en is begeleid door een vertegenwoordiging van de gemeente Purmerend (zie colofon). Daarnaast is contact geweest met (toeristische) beleidsambtenaren uit de overige gemeenten in Zaanstreek-Waterland, over relevante ontwikkelingen binnen die gemeenten.

Online-enquête hotels Via het programma SurveyMonkey is een internetenquête gehouden onder de hotelsector in het onderzoeksgebied. Totaal zijn 31 enquêtes uitgezet onder de hotels en pensions die in het peiljaar 2019 het gehele jaar geopend waren en die nu nog bestaan. Gevraagd is onder andere naar gastensegmentering, bezetting, eventuele vernieuwings- of uitbreidingsplannen en toekomstverwachtingen. Er zijn 13 ingevulde enquêtes (42%) retour gekomen. Tezamen staan deze voor 700 kamers en vertegenwoordigen daarmee 58% van alle 1.204 kamers in de hotelsector in het gebied in het peiljaar 2019.

Leisure Advies

In hoofdstukken 4 en 6 komen we terug op de uitkomsten van de enquête. Indeling van het rapport In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het aanbod van hotels in Zaanstreek-Waterland. Hoofdstuk 4 geeft een analyse van de bezetting van de hotels. Daarbij wordt ook bekeken hoe de bezetting in deze regio zich verhoudt tot die elders in Nederland. In hoofdstuk 5 wordt geïnventariseerd welke initiatieven er zijn voor nieuwe hotels, uitbreiding van hotels of sluiting van hotels in Zaanstreek-Waterland. Hoofdstuk 6 bespreekt een aantal relevante ontwikkelingen in de vraagmarkten voor hotelovernachtingen: zakelijk, toeristisch en meerdaagse bijeenkomsten + evenementen (de zgn. MICE-sector). We gaan hier ook in op de effecten van corona op de hotelmarkt. Op basis van de voorgaande hoofdstukken wordt in hoofdstuk 7 een raming gegeven van de marktruimte die er is voor nieuwe hotelkamers in ZaanstreekWaterland. Managementsamenvatting Voorin het rapport treft u een managementsamenvatting aan van de uitkomsten. Definities In bijlage A is een lijst opgenomen met definities van een aantal in het rapport gebruikte termen. Dit onderzoek en de coronacrisis het onderzoek is uitgevoerd tijdens de coronacrisis. Het staat buiten kijf dat deze een grote invloed heeft en de komende tijd nog zal hebben op de markt voor verblijfsaccommodaties. De hotelenquête is afgenomen tijdens deze crisis.

In de beantwoording van de vragen is de crisis dan ook terug te vinden. Wij zullen in het rapport, op plaatsen waar dat opportuun is, aangeven hoe en in welke mate wij rekening houden met deze crisis en de gevolgen daarvan voor de verblijfssector.

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 12

Hoofdstuk 3 Aanbodanalyse

Leisure Advies

Fort Resort Beemster

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 13

3.1

Aanbod hotels en pensions in Zaanstreek-Waterland

Hotelaanbod Zaanstad dominant in de regio Per begin 2021 telde de regio Zaanstreek-Waterland 1.440 kamers in 37 hotels en pensions (zie Tabel 3 hieronder en Tabel 5 op de volgende pagina). Ruim de helft van de kamers ligt in de gemeente Zaanstad. Als we Oostzaan en Wormerland erbij tellen, dan ligt 2/3e deel van al het kameraanbod in de deelregio Zaanstreek. Het grote Zaanse aanbod hangt sterk samen met de zeer goede bereikbaarheid van Amsterdam, vooral per trein. We zullen verderop zien dat er een groot cluster van hotelkamers dichtbij NS-station Zaandam ligt, van waaruit je binnen slechts 12 minuten op CS Amsterdam bent. Vanaf Schiphol duurt de treinrit naar Zaandam minder dan 20 minuten. Voor internationale gasten is Zaandamcentrum dan ook een aantrekkelijk alternatief voor de (dure) Amsterdamse hotels. Tabel 3

Omvang hotelsector onderzoeksgebied naar gemeente en deelregio

Gemeente

Aantal hotels

Aantal kamers

%

1 Zaanstad 2 Waterland 3 Edam-Volendam 4 Oostzaan 5 Purmerend 6 Beemster 7 Wormerland 8 Landsmeer TOTAAL Zaanstreek Regio Waterland

10 5 13 2 1 4 2 0 37 14 23

782 149 197 145 87 66 14 0 1440 941 499

54% 10% 14% 10% 6% 5% 1% 0% 100% 65% 35%

Bron: Bureauonderzoek Leisure Advies (situatie begin 2021)

Aanbod Zaanstreek groeit; Waterland krimpt (tijdelijk) In Tabel 4 zien we hoe het hotelaanbod zich de afgelopen acht jaar per gemeente heeft ontwikkeld. Ten opzichte van het vorige onderzoek in 2017 is het totaal 2

We merken op dat enkele hotels in Zaanstad met samen 23 kamers door omstandigheden tijdelijk gesloten zijn (Hotel Zaandijk, Hotel De Dijk). Zij maken geen onderdeel uit van het actuele aanbod.

Leisure Advies

aantal kamers met 7% gestegen. Dat is bescheiden, afgezet tegen de landelijke groei van het kameraanbod met 20% in ongeveer dezelfde periode. Maar binnen het gebied zijn er opvallende verschillen. Zaanstad kende een bovengemiddelde groei van 34% sinds 2017; ten opzichte van 2013 is het kameraanbod in Zaanstad zelfs verdubbeld.2 Tabel 4 Ontwikkeling hotelaanbod per gemeente van 2013 tot 2021 Gemeente

Aantal kamers 2013

Aantal kamers 2017

Aantal kamers 2021

Groei '17-'21 (%)

1 Zaanstad 2 Waterland 3 Edam-Volendam 4 Oostzaan 5 Purmerend 6 Beemster 7 Wormerland 8 Landsmeer TOTAAL Zaanstreek Regio Waterland

387 309 190 4 100 68 16 0 1074 407 667

582 278 173 144 97 62 6 0 1342 732 610

782 149 197 145 87 66 14 0 1440 941 499

34% -46% 14% 1% -10% 6% 133% 7% 29% -18%

Bron: Rapport LAgroup 2017; bureauonderzoek Leisure Advies (situatie begin 2021)

Daarentegen is in de deelregio Waterland – tegen elke trend in – sprake van een daling van het kameraantal, met liefst -/- 18% in vier jaar (en -/- 25% ten opzichte van 2013). Vrijwel de gehele daling vond plaats in de gemeente Waterland en hangt samen met de sluiting enkele jaren geleden van het Lake Land hotel in Monnickendam (130 kamers). Vermoedelijk vanwege veroudering is dat hotel in 2017 ingezet voor de huisvesting van o.a. vluchtelingen. Al jaren heeft de eigenaar plannen om het, na een verbouwing, weer als hotel in gebruik te nemen (zie hoofdstuk 5). Als het Lake Land hotel wel zou zijn meegerekend, zou Waterland een groei van het kameraanbod met 3% kennen sinds 2017; nog steeds erg laag ten opzichte van de landelijke ontwikkeling.3

3

We merken op dat – hoewel dit in 2020 failliet is gegaan – we Hotel Spaander in Volendam (79 kamers) wél bij het actuele aanbod hebben meegerekend. Recentelijk is het hotel door de curator verkocht en naar verwachting zal deze in de loop van 2021 weer openen.

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 14

Tabel 5

Hotels en pensions in Zaanstreek-Waterland Hotels en pensions

1 Zaan Hotel Amsterdam Zaandam 2 Inntel Hotels Amsterdam Zaandam 3 Van der Valk Hotel Oostzaan-Amsterdam 4 Van der Valk Hotel Volendam 5 Best Western Zaan Inn Hotel 6 Easyhotel Amsterdam Zaandam 7 Ibis Budget Amsterdam Zaandam 8 Golfhotel Amsterdam-Purmerend 9 Bastion Hotel Zaandam 10 Best Western Hotel Spaander (1) 11 Van der Valk Purmerend 12 Hotel Old Dutch 13 Hotel & Restaurant De Fortuna 14 Golden Zaan Hotel 15 Fort Resort Beemster 16 Hotel Het Hof van Holland 17 Hotel Cafe Restaurant de Prins 18 L'Auberge Damhotel 19 Boutique Hotel Manzo’s Suites 20 Boutique Hotel no. 43 21 Pension & Apartments Zonneweelde 22 Valerius Boutique Hotel 23 Kavel II Beemster (v/h Hotel Beemster) 24 DV Groep Volendam 25 Hotel Restaurant Hof van Marken 26 Hotel pension De Harmonie 27 De Hofjes Hotel-Restaurant 28 The Studio Guesthouse 29 Suitehotel De Posthoorn 30 Beemster Barn 31 Hotel café restaurant Van Den Hogen 32 Noemie's pension 33 Harbour Suites Boutique Hotel 34 Inn on the Lake 35 Hotel de Oude School Warder 36 Hotel het Wapen van Middelie 37 Guesthouse De Haal TOTAAL

Vestigingsplaats

Gemeente

Kamers

Zaandam Zaandam Oostzaan Katwoude Zaandam Zaandam Zaandam Purmerend Zaandam Volendam Zuidoostbeemster Volendam Edam Zaandam Zuidoostbeemster Edam Westzaan Edam Zaandam Zaandam Oosthuizen Wormer Middenbeemster Volendam Marken Edam Wormer Volendam Monnickendam Zuidoostbeemster Volendam Volendam Monnickendam Broek in Waterland Warder Middelie Oostzaan

Zaanstad Zaanstad Oostzaan Waterland Zaanstad Zaanstad Zaanstad Purmerend Zaanstad Edam-Volendam Beemster Edam-Volendam Edam-Volendam Zaanstad Beemster Edam-Volendam Zaanstad Edam-Volendam Zaanstad Zaanstad Edam-Volendam Wormerland Beemster Edam-Volendam Waterland Edam-Volendam Wormerland Edam-Volendam Waterland Beemster Edam-Volendam Edam-Volendam Waterland Waterland Edam-Volendam Edam-Volendam Oostzaan

200 159 143 129 102 96 93 87 80 79 38 32 23 21 17 12 12 11 10 9 8 8 7 7 7 6 6 5 5 4 4 4 4 4 3 3 2 1440

Bron: Bureauonderzoek Leisure Advies (situatie begin 2021) (1) Tijdelijk gesloten vanwege failissement, maar naar verwachting heropening in 2021

Leisure Advies

Twee hotel ’clusters’ in onderzoeksgebied In Figuur 5 zijn alle 29 bedrijven met vijf of meer kamers weergegeven: 11 grotere hotels (35+ kamers) en 18 kleinere (5-34 kamers). Deze 29 bedrijven hebben tezamen circa 1.410 kamers, 98% van het totale aanbod. Figuur 5 Spreiding hotels (5+ kamers) over het onderzoeksgebied

Hotels met 35 en meer kamers Hotels met 5 - 34 kamers

Er zijn in grote lijnen twee clusters met een relatief groot aanbod te zien: • Zaandam (met name het stationsgebied) • Edam + Volendam In het stationsgebied van Zaanstad liggen vier grote hotels die samen bijna 40% van het kameraanbod in Zaanstreek-Waterland voor hun rekening nemen. Bovendien zijn er diverse hotelbouwplannen voor dit gebied. Je zou deze hotels

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 15

Nauwelijks ontwikkeling in hotelaanbod deelregio Waterland Buiten Zaandam zijn er slechts vier grotere hotels met samen 333 kamers: Golfhotel en Van der Valk in Purmerend en Van der Valk en Spaander (nu gesloten) in Volendam. Die hotels zijn er al tientallen jaren (en soms veel langer). In grote lijnen is er dus nauwelijks enige ontwikkeling in het hotelaanbod in de deelregio Waterland. Er zijn de laatste tien jaar weliswaar enkele kleinere aantrekkelijke hotels bijgekomen, zoals Fort Resort Beemster en Beemster Barn in de Beemster en Hotel Hof van Holland in Edam, maar verder is de aanbodontwikkeling in dit gebied ver achtergebleven bij dat in de rest van het land.

3.2

Vakantieverhuur/Airbnb in Zaanstreek-Waterland

Vakantieverhuur sterk groeiend fenomeen Het laatste decennium is het fenomeen ontstaan van het aanbieden en verhuren van kamers aan (zakelijke) toeristen via verhuursites zoals Airbnb, ook wel genoemd ‘vakantieverhuur’. Airbnb is opgericht in 2008 en maakte vooral vanaf 2012 een sterke groei door. Vanaf 2017 is er in Nederland sprake van een zekere stabilisatie en sinds corona van een daling van hun aanbod. Figuur 6 laat dat (inclusief adressen van Vbro4) zien, enerzijds voor Amsterdam, anderzijds voor 19 andere G25-gemeenten (zie voetnoot (*) onder de figuur). De grafiek is gebaseerd op gegevens van AirDNA. Deze site doet wereldwijd onderzoek naar en houdt data bij van vakantieverhuur, vooral die van Airbnb. Hoewel het dus niet om door Airbnb zelf verstrekte data gaat, lijkt AirDNA voldoende betrouwbaar om op basis van hun data conclusies te kunnen trekken.

4

Figuur 6 Ontwikkeling aantal adressen Airbnb + Vrbo in Amsterdam en deel G25

Ontwikkeling Airbnb + Vrbo Aantal adressen (**)

bijna bij het ‘Amsterdamse’ hotelaanbod kunnen rekenen. Ook beide hotels aan de zuidkant van Zaandam (Ibis Budget en Bastion) en het Van der Valk hotel in Oostzaan (samen 316 kamers) richten zich vooral op de Amsterdamse markt.

20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

Amsterdam

Totaal rest G25 (*)

Bron: AirDNA. Bewerking: Leisure Advies. Cijfers exclusief correcties voor B&B’s en dubbeltellingen. (*) Dit betreft 19 van de G25-gemeenten. Niet van alle G25-gemeenten zijn gegevens bekend. (**) ‘Active rentals’ = adressen die in de afgelopen maand tenminste één nacht beschikbaar waren voor verhuur. Het totaal aantal aangemelde verhuurders op Airbnb is groter, maar de hier genoemde aantallen betreft het deel dat in een bepaalde periode daadwerkelijk beschikbaar was.

Wat als eerste opvalt, is dat er een logisch patroon is waarin steeds in Q3 – de zomerperiode – het aanbod relatief hoog is. Verder is opvallend dat tot eind 2019 Amsterdam in z’n eentje een groter vakantieverhuuraanbod had dan 19 van de overige grootste gemeenten samen. Maar in Amsterdam is al sinds 2017 sprake van een dalende trend van het aanbod, terwijl het aanbod bij de andere gemeenten tot eind 2019 nog steeg en pas vanaf Q2 2020 zichtbaar daalde. Het is waarschijnlijk dat de beperkende maatregelen die Amsterdam sinds 2017 inzet effect hebben gesorteerd, terwijl andere gemeenten dat nog niet doen of pas veel later zijn begonnen om Airbnb in te dammen. In Q2 en Q3 in 2020 zal vooral corona een negatief effect hebben (gehad) op het aantal verhuuradressen.

Vrbo (oorspronkelijk VRBO, Vacation Rentals by Owner) is onderdeel van HomeAway, dat weer onderdeel is van Expedia. Het is in Nederland een vele malen kleinere verhuurder dan Airbnb.

Leisure Advies

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 16

Negatieve aspecten van vakantieverhuur steeds meer onder de aandacht De aangeboden kamers zijn deels legale als B&B geregistreerde kamers, maar het betreft vooral een aanzienlijk aantal kamers en woningen die door particulieren op ‘niet-commerciële’ basis worden aangeboden. De laatste jaren gaan echter ook steeds meer vastgoedeigenaren, professionele bemiddelaars en andere marktpartijen het platform gebruiken om inkomsten te genereren. Hoteliers geven regelmatig aan dat bij vakantieverhuur sprake is van oneerlijke concurrentie. Vakantieverhuurders dragen immers niet altijd toeristen- en winstbelasting af en hoeven veelal ook niet te voldoen aan voorwaarden en veiligheidsregels die voor commerciële kameraanbieders wel van toepassing zijn. Dit kan tot een ongelijk speelveld leiden. Ook komt er steeds meer verzet tegen vakantieverhuur vanwege toenemende overlast in woonomgevingen en het opdrijvend effect op de woningprijzen in sommige steden.

deel op Vrbo en een nog kleiner deel op beide sites. In Purmerend waren begin 2021 bijna 60 vakantieverhuuradressen. Net als bij het hotelaanbod heeft ook hier de gemeente Zaanstad het grootste aandeel (37%), maar in totaliteit telt de deelregio Waterland met 57% het meeste adressen. Figuur 7 geeft de ontwikkeling in Zaanstreek-Waterland weer sinds eind 2017. Net als landelijk is ook hier sprake van een flinke daling van het verhuuraanbod. Op het hoogtepunt van de markt waren er liefst ruim 1.000 vakantieverhuuradressen in de regio. Figuur 7 Ontwikkeling 2017-2021 aanbod vakantieverhuur in Zaanstreek-Waterland

Adressen Airbnb en Vrbo in Zaanstreek-Waterland 1200

Overheid steeds actiever met bestrijden wildgroei vakantieverhuur Veel van de toekomstige ontwikkeling van vakantieverhuur hangt af van hoe overheden om (zullen) gaan met regelgeving rondom particuliere verhuur én de handhaving daarvan. In januari 2021 is wat dat betreft een belangrijke stap gezet. Toen is de wet ‘Toeristische verhuur van woonruimte’ in werking getreden, via aanpassing van de Huisvestingswet. Hierdoor hebben gemeenten de mogelijkheid om maatregelen te nemen als er, door vakantieverhuur, schaarste ontstaat aan woonruimte of als de leefbaarheid van een wijk onder druk komt te staan. Verhuurders die hun woning aan toeristen verhuren, kunnen worden verplicht zich te registreren bij de gemeente. Dit geeft gemeenten meer zicht op de adressen en personen die verhuren aan toeristen. De registratiegegevens mogen door de gemeente (o.a.) worden gebruikt voor de inning van toeristenbelasting. Bovendien kunnen gemeenten (aanvullende) voorwaarden stellen aan vakantieverhuur, zoals een maximum aantal nachten verhuur per jaar en het invoeren van een vergunningsplicht. Ook in Zaanstreek-Waterland terugval vakantieverhuuraanbieders Volgens AirDNA telde de regio Zaanstreek-Waterland begin 2021 circa 610 adressen voor vakantiehuur. Daarvan staat het merendeel op Airbnb, een klein

Leisure Advies

1053

1000 800

883 770 673

683

952 824

853

996 1000 975

913 808 612

600 400

200 0

Bron: AirDNA. Bewerking: Leisure Advies (2021). Cijfers exclusief correcties voor B&B’s en dubbeltellingen

We merken op dat in deze cijfers dubbeltellingen zitten: er staan diverse B&B’s op Airbnb die eigenlijk bij het reguliere logiesaanbod horen. Ook komen diverse adressen meerdere keren voor op de site. Uit onderzoeken in andere regio’s blijkt dat er veelal zo’n 10-20% dubbele vermeldingen en regulier aanbod is. Dit betekent dat er op dit moment zo’n 500 tot 550 ‘echte’ vakantieverhuurders in Zaanstreek-Waterland zijn. Dat betreft zowel gedeelten van woningen als hele woningen. Bovendien is er een grote variëteit wat betreft beschikbaarheid voor

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 17

verhuur: sommige adressen zijn het hele jaar te huren, andere slechts enkele weken per jaar. In het volgende hoofdstuk kijken we hoe de hotels en de vakantieverhuurders in Zaanstreek-Waterland bezet zijn en waren.

Leisure Advies

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 18

Hoofdstuk 4 Bezettingsanalyse

Leisure Advies

Golfhotel Amsterdam-Purmerend

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 19

4.1

Bezetting hotelsector algemeen

Beperkt regionale en geen lokale openbare statistieken over hotelvraag De bezetting is een belangrijke indicator voor het presteren van een hotel. Soms wordt daarvoor de bedbezetting (BB%) gehanteerd, onder andere door het CBS. De hotellerie zelf gebruikt meestal het begrip kamerbezetting (KB%). Bezettings- en overnachtingscijfers van individuele hotels zijn in Nederland niet publiek beschikbaar. Er zijn vrijwel geen hotels die deze gegevens uit eigen initiatief publiceren. De enige landelijke instantie die structureel overnachtingsstatistieken bijhoudt, is het CBS. Die hanteert de laatste jaren echter een dermate kleine steekproef, dat cijfers over dit onderwerp niet beschikbaar zijn op het niveau van kleine regio’s of gemeenten. Naast enkele zeer grote steden, is de provincie het kleinste regionale niveau waarop sinds 2012 bezettingscijfers beschikbaar zijn. Om voor ZaanstreekWaterland redelijk bruikbare cijfers te krijgen, hebben we de data voor de provincie Noord-Holland én voor geheel Nederland genomen, maar beide zonder Amsterdam, vanwege het extreem grote hotelaanbod en -vraag in die stad. Toeristenbelasting levert niet voldoende bruikbare informatie In alle gemeenten in Zaanstreek-Waterland wordt toeristenbelasting geheven, soms op basis van (logies)omzet, meestal op basis van het aantal overnachtingen.

Het totaal aantal overnachtingen per jaar is vaak wel bekend, maar niet alle gemeenten stellen die informatie beschikbaar. Bovendien wordt er door de heffende instanties soms geen onderverdeling naar type logiesaccommodatie verstrekt. Daardoor zijn er vanuit de toeristenbelasting onvoldoende gegevens voor het onderzoek beschikbaar, voor wat betreft het aantal hotelovernachtingen en (dus) de bedbezetting in de regio. Enquête onder hotels representatieve bron voor Zaanstreek-Waterland De belangrijkste bron voor de hotelbezetting in de regio is daarmee de gehouden internetenquête onder hoteliers. Deze had een respons van 58% van alle in het peiljaar 2019 aanwezige hotelkamers in Zaanstreek-Waterland. De gegeven antwoorden zijn daarmee voldoende representatief om betrouwbare conclusies

Leisure Advies

met betrekking tot de bezetting, segmentatie en dergelijke te trekken op het niveau van de regio.

4.2

Bed- en kamerbezetting Zaanstreek-Waterland

568.000 overnachtingen en 373.000 verhuurde kamers in 2019 in de regio Tabel 6 en Tabel 7 hierna vatten de voornaamste uitkomsten van de enquête samen. We merken op dat het aantal verhuurde kamers en het aantal overnachtingen door ons is berekend, op basis van de beantwoording van vragen over de kamerbezetting en het gemiddeld aantal gasten per kamer. De voornaamste conclusies uit dit overzicht zijn: • De kamerbezetting lag in de jaren 2017-2019 in de regio op een constant hoog niveau, op of tegen de 80%. Datzelfde gold voor de bedbezetting, die constant rond de 53% lag. Hoe de bezetting zich tot andere gebieden verhoudt, bespreken we verderop. • Er zijn 373.000 kamers verhuurd en 568.000 overnachtingen geboekt in peiljaar 2019. Gemiddeld werd een verhuurde kamer gebruikt door 1,52 gasten. Dat betekent min of meer evenwicht tussen éénpersoons- en tweepersoonsgebruik, ofwel zakelijk en toeristisch kamergebruik. • Dat lijkt te botsen met het gemeten aandeel van 62% toeristische overnachtingen, wat veelal tweepersoonsgebruik is. Maar daartoe behoort 12 %-punten toeristische groepen (tours), die ook vaak gebruik maken van éénpersoonskamers. Dat verklaart het relatief lage gemiddeld aantal gasten per kamer. • Een fors deel van de overnachtingen (65%), betreft buitenlandse gasten.

De verdeling naar herkomstland is als volgt: – 16% Duitsland – 13% Verenigd Koninkrijk – 11% België – 14% rest van Europa – 11% rest van de wereld. • 40% van alle overnachtingen kwam in 2019 uit onze drie buurlanden; meer dus dan de 35% Nederlandse gasten. 25% kwam uit de rest van de wereld.

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 20

Tabel 6 Kerngegevens hotelbezetting en hotelvraag Zaanstreek-Waterland Hotels Zaanstreek-Waterland Aantal kamers Kamerbezetting Aantal verhuurde kamers

2017 1.340 79% 386.000

2018 1.305 80% 381.000

2019 1.295 79% 373.000

2020 1.440 35% 184.000

Gem. aantal gasten/verhuurde kamer Aantal bedden Bedbezetting Aantal overnachtingen

3.020 53% 587.000

2.940 54% 579.000

2.910 53% 568.000

1,52 3.240 24% 280.000

Bron: internetenquête hotels Zaanstreek-Waterland. Bewerking: Leisure Advies (2021)

Tabel 7 Segmentering hotelovernachtingen Zaanstreek-Waterland in 2019 Segmentering 2019 Toeristisch Zakelijk

Zaanstreek-Waterland Aandeel Overn. 62% 352.000 38% 216.000

Totaal

100%

568.000

Nederlands Buitenlands

35% 65%

199.000 369.000

Totaal

100%

568.000

Nederlandse gasten, die dit zagen als een alternatief voor een vakantie naar het buitenland. Gemiddeld daalde het aantal boekingen in stadshotels met circa -/60% in de periode april t/m september 2020 (Q2+Q3) ten opzichte van een jaar eerder. Bij landelijk gelegen hotels daarentegen steeg in dezelfde periode het aantal boekingen met +30%. Waterland en Zaanstreek verschillen in hotelperformance Hoewel we Zaanstreek-Waterland als één geografische verzorgingsregio zien, zijn er ook verschillen tussen beide deelregio’s. We noemen hier de belangrijkste: • De bezetting is in de Zaanstreek hoger dan in Waterland. Dat komt vooral door de hoge kamerbezetting van Zaanse hotels die ‘meeliften’ op de Amsterdamse hotelmarkt. • Waterland heeft een wat hoger aandeel toeristische hotelgasten en een veel lager aandeel internationale hotelgasten. Met name het aandeel ‘overig Europa’ en ‘buiten Europa’ is in Waterland beduidend lager dan in de Zaanstreek. • Zaanse hotels hebben meer last van corona dan Waterlandse hotels. Dat sluit aan bij het landelijke beeld dat we hierboven zagen, dat ‘plattelandshotels’ een minder slecht coronajaar hadden dan stadshotels.

4.3

Bezetting hotels Zaanstreek-Waterland vergeleken

Bron: internetenquête hotels Zstr-Wl. Bewerking: Leisure Advies (2021)

Corona leidt tot halvering hotelgebruik in 2020 in Zaanstreek-Waterland Uit Tabel 6 blijkt dat het aantal verhuurde kamers en het aantal overnachtingen in hotels in Zaanstreek-Waterland in ‘coronajaar’ 2020 is gehalveerd ten opzichte van 2019. Dat terwijl het kamer- en beddenaanbod met zo’n 11% is gestegen. De bezetting is dan ook meer dan gehalveerd. Dat beeld komt in grote lijnen overeen met de corona-effecten in andere delen van Nederland. Wel zijn er geografisch gezien flinke verschillen in de mate waarin hotels lijden onder de coronacrisis. Stadshotels worden het meest geraakt; hotels in Amsterdam zagen hun omzet soms tot zelfs 90% terugvallen. Daarentegen kregen hotels in landelijke gebieden juist te maken met een stijging van vooral

Leisure Advies

Zaanstreek-Waterland heeft betere bezetting dan vergelijkingsgebieden In Figuur 8 en Figuur 9 worden respectievelijk de bedbezetting en de kamerbezetting van Zaanstreek-Waterland vergeleken met enkele andere gebieden. Omdat de bedbezetting een andere bron (CBS) heeft dan de kamerbezetting (HOSTA), zitten er wat kleine verschillen in de vergelijkingsgebieden. Bij de bedbezetting (CBS) betreffen de landelijke cijfers het gehele land, uitgezonderd Amsterdam. Bij HOSTA gaan de ‘landelijke’ cijfers over wat in dat onderzoek ‘regionaal Nederland’ wordt genoemd: Nederland exclusief Schiphol en de zes grootste steden. Omdat aan HOSTA vooral grotere/betere hotels meewerken, zijn de cijfers in die steekproef wat gunstiger dan de CBS-cijfers, die een steekproef onder álle hotels omvatten.

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 21

Dat is terug te zien in beide figuren. Bij de bedbezetting (CBS) doet ZaanstreekWaterland het een stuk beter dan zowel Nederland als Noord-Holland; bij de kamerbezetting (HOSTA) is dat verschil kleiner. Uit beide grafieken blijkt hoe dan ook dat Zaanstreek-Waterland een uitstekende bezetting had t/m 2019.

Figuur 9 Kamerbezetting Zaanstreek-Waterland vs. Nederland en Noord-Holland

Hotels c.s. - kamerbezetting (%) 85% 80%

Ook in 2019 steeg het aantal overnachtingen, maar omdat het kamer- en beddenaanbod nog sterker groeide, was er in dat jaar landelijk gezien sprake van een daling van de bedbezetting.

75%

79% 74%

70% 65%

70%

80% 78% 72%

79% ZaanstreekWaterland

79% 73%

60%

Figuur 8 Bedbezetting Zaanstreek-Waterland vs. Nederland en Noord-Holland

NH (excl. A'dam/Schip hol)

55% 50%

Hotels c.s. - bedbezetting (%)

45%

40%

60% 53%

55% 50% 45% 40%

54%

ZaanstreekWaterland

53%

30% 2017

49% 46%

50%

51%

45%

46%

2018

2019

2020

50%

47% 45%

'Regionaal Nederland' (*)

35%

35%

Noord-Holl. excl. A'dam

45%

43% 40%

Bron: HOSTA (Horwath HTL) en hotelenquête. HOSTA heeft nog geen cijfers voor 2020. (*) ‘Regionaal NL’ = Nederland exclusief Schiphol en de zes grootste steden. Bewerking: Leisure Advies (2021)

35% 30%

28%

25%

25%

24%

4.4 Nederland excl. A'dam

20% 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: CBS en hotelenquête. Bewerking: Leisure Advies (2021)

We schreven al dat de impact van corona in 2020 groot was, voor geheel Nederland en ook voor Zaanstreek-Waterland (en dan met name voor de Zaanstreek). Uit de hotelenquête kwam naar voren dat slechts enkele hotels in Zaanstreek-Waterland nauwelijks een terugval in 2020 hebben gehad.

Leisure Advies

Overnachtingen via vakantieverhuur

100.000 – 160.000 overnachtingen in Zaanstreek-Waterland in piekjaar 2019 via vakantieverhuur Vastgoedadviseur Colliers International doet sinds een aantal jaren onderzoek naar vakantieverhuur in verschillende steden in Nederland. In de grootste steden, waaronder Eindhoven, wordt volgens Colliers een vakantieverhuuradres gemiddeld zo’n 75 tot 80 nachten per jaar verhuurd. We denken dat dit in Zaanstad ook zal worden gehaald, maar dat het wat lager zal liggen in de overige gemeenten in de regio Zaanstreek-Waterland. Als we stellen dat alle adressen in de regio gemiddeld 65 tot 75 nachten per jaar bezet zijn, dan praat je op dit moment, uitgaande van 500 tot 550 ‘echte’ vakantieverhuuradressen (zie paragraaf 3.2), over zo’n 32.000 tot 41.000 verhuurnachten per jaar. Uit andere onderzoeken blijkt dat de

30 maart – 2020-12 rp 01.2 | 22

gemiddelde verhuring uit zo’n 2 à 2,5 personen bestaat. Dat levert op dit moment zo’n 64.000 tot 103.000 overnachtingen via vakantieverhuur in ZaanstreekWaterland. In het peiljaar 2019 was het aanbod vakantieverhuur echter veel hoger, gemiddeld ruim 960 adressen over het hele jaar. Via dezelfde berekening komen we voor 2019 op 100.000 tot 160.000 overnachtingen via vakantieverhuur in de regio Zaanstreek-Waterland.