b.-meerjarenprogramma-grondexploitaties-purmerend-2024

De bijzondere mix zorgt voor een uniek leefmilieu en biedt

26

ruimte aan -voor Purmerend nog onbekende- doelgroepen. De gebiedsvisie gaat uit van circa 1.200 woningen in een hoge dichtheid. Na de zomer van 2024 zal de ontwikkelstrategie, gebiedsexploitatie en beeldkwaliteitsplan voor De Koog aan de raad worden voorgelegd waarna projecten zich verder kunnen gaan ontwikkelen en in uitvoering worden gebracht. In de tussentijd hebben we door middel van het gemeentelijk voorkeursrecht enkele panden aangeboden gekregen en ook aangekocht in dit gebied. Op die manier willen we grip en regie houden op het gebied waar nodig. Over de eventuele aankoop van aangeboden locaties wordt telkens een zorgvuldige afweging gemaakt. Oostflank Omdat we zien dat de totale woningbouwbehoefte niet alleen in reeds verstedelijkt gebied opgelost kan worden, zijn ook randstedelijke gebieden nodig. Eén hiervan is de Oostflank van Purmerend; het gebied tussen Baanstee Noord (noord), Middentocht (oost), Vurige Staart (zuid) en de Westerweg (west). De Oostflank kan met het voorgestelde woningprogramma voorzien in de behoefte voor grondgebonden woningen in de verschillende categorieën. Omdat de gemeente hier voor een deel ook grondbezit heeft kan, zij hier een meer actievere sturende rol in spelen. Voor de Oostflank is een gebiedsvisie vastgesteld en met de leidende principes worden de kaders voor verdere ontwikkeling weergegeven.

Een volgende stap is het opstellen van een MER-beoordeling/ toets en het opstellen van het omgevingsplan. Er wordt naar gestreefd in 2026 te beginnen met de bouw van de eerste woningen en bijbehorende voorzieningen. Karekietpark In 2021 is een gebiedsvisie voor het Karekietpark vastgesteld. De gebiedsvisie laat zien welke kansen er in het gebied liggen, waar welke voorzieningen een plek kunnen krijgen en hoe om te gaan met aspecten als verkeer, openbare ruimte en klimaat. Ontwikkelingen binnen het gebied zijn opgedeeld in 3 fasen. De eerste fase behelst een nieuwe basisschool en sporthal. Voor het ontwerp van de basisschool is een architect geselecteerd. De ambitie is dat de nieuwbouw van de school eind 2026 gereed is. De startbouw staat vooralsnog in Q2 2025 gepland. De nieuw te bouwen sporthal zal flink groter worden dan gedacht werd tijdens de gebiedsvisie. Dit heeft te maken met de wensen en ambities van de betrokkenen, de nieuwe deelnemers en ook de gewijzigde wet- en regelgeving. Dit leidt ook tot hogere kosten die inmiddels in de begroting van 2024 (Investeringsagenda) zijn meegenomen. De nieuwe sporthal zal dan ook een groter ruimtebeslag binnen het Karekietpark hebben en vraagt om meer parkeerplaatsen. Dat maakt de inpassing in het gebied uitdagender. Te meer, omdat het eigendom van grond en opstallen in het gebied versnipperd is.

Er wordt nu een voorstel voor een definitieve locatie uitgewerkt, waarna de selectie voor een bouwer gestart kan worden. In de uitwerking van de definitieve locatie wordt ook alvast gekeken naar de (ruimtelijke) mogelijkheden en programma van fase 2. Dit alles wordt verwerkt in een globale grondexploitatie die aan de gemeenteraad zal worden aangeboden. Zuidoostbeemster In de Zuidoostbeemster spelen een aantal samenhangende vraagstukken die de uitwerking van de dorpsontwikkelingsvisie Zuidoostbeemster complex maken. Voor de mogelijk toekomstige gebiedsontwikkeling ‘ZOB ll’ willen we eerst een aantal zaken op orde brengen alvorens verder te gaan met de uitwerking. Zo willen we prioriteit geven aan de herinrichting van de Purmerenderweg

27

en de benodigde voorzieningen, zoals het invullen van de schoollocatie in Zuidoostbeemster. Hiervoor lopen op dit moment de diverse onderzoeken zoals een verkeersonderzoek en de positionering van de school en voorzieningen. Onderzocht wordt hoe de verkeersafwikkeling in Zuidoostbeemster op een veilige en robuuste manier kan worden vormgegeven, mede ook in relatie met de toekomstige (woningbouw)ontwikkelingen die in de dorpsontwikkelingsvisie genoemd zijn. Middenbeemster Ook in Middenbeemster zijn we bezig met de uitwerking van de in 2020 vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie. Nieuwbouw maakt het urgent om een 2e schoollocatie (Integraal Kind Centrum, met school, kinderopvang, bibliotheek en CJG) te bouwen in de Keyser, een en ander conform het Integraal Huisvestingsplan. Hiervoor is het beeldkwaliteitsplan vastgesteld en deze wordt via een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingplan ingepast. Een architect werkt op dit moment het voorlopige ontwerp uit met als doel in 2025 te kunnen starten met de bouw. In het voormalige gemeentehuis van Beemster verblijven op dit moment Oekraïense vluchtelingen, waardoor de herontwikkeling van dat gebied voorlopig een pas op de plaats heeft gemaakt.

Wel zijn we druk bezig met uitvoeren van een 3-tal verkeersonderzoeken in Middenbeemster: de uitwerking van het fietscarré, het veilig- en duurzaam inrichten van de Middenweg, Rijperweg en infrastructuur Marktplein en het onderzoek naar parkeren in het dorp. Tenslotte zijn we dicht bij een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van een gezondheidscentrum op het Tobias de Coeneplein. In maart 2024 is een intentieovereenkomst getekend voor een seniorenhof op het trapveldje Rijpzicht.

28

6 Bouwgronden in exploitatie (BIE) In dit hoofdstuk worden alle vastgestelde én geactualiseerde grondexploitaties per stuk belicht.

29

6.1 Baanstee-Noord Projectgegevens Start grex: 2004 Verwacht eind: 2031 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Baanstee Noord Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

Projectspecifieke risico's (in € mln.) a) Opbrengsten grondverkoop b) Civieltechnische kosten Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2024 2023 Verschil 73,27 € 68,48 € 4,79 54,25 € 51,96 € 2,29 -19,01 € -16,52 € -2,50 16,52 € 18,71 € -2,19 85,74 € 86,21 € -0,48 89,79 € 87,19 € 2,60 139,99 € 138,17 € 1,82 50,20 € 50,99 € -0,78 1,29 € 1,77 € -0,48 3,98 € 2,81 € 1,16 0,76 € 0,71 € 0,05 1,43 € € 1,43 53,55 € 51,32 € 2,23 45,71 € 43,80 € 1,91

Impact € 4,07 € 0,63

Kans 50% 50%

Risico € 2,03 € 0,31 € 2,35

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: de ontwikkeling van een duurzaam regionaal bedrijventerrein. • Het bedrijventerrein is op milieucategorieën gezoneerd met als zwaarste categorie 4.2. • Voor het bedrijventerrein is een kwaliteitsteam ingericht waarin een duurzaamheidscoach en previsor zitting hebben. Alle ontwerpen moeten door het kwaliteitsteam beoordeeld worden. • Voor Baanstee Noord is gekozen voor een organische ontwikkeling in tegenstelling tot een gestuurde ontwikkeling waarbij bouwkavels worden aangewezen. De voornaamste beperking in die vrije keuze is de milieuzonering. Gevolg is dat de ontwikkeling en fasering van kaveluitgifte afhankelijk is van de marktontwikkelingen. De aanleg van infrastructuur is gekoppeld aan de uitgifte van bouwkavels.

30

• • • •

De bouwrijpe kavels worden in principe in volle eigendom uitgegeven. Bij wijze van uitzondering is uitgifte in erfpacht mogelijk. De Baanstee Noord staat bekend als een duurzaam en groen bedrijventerrein; er wordt ingezet op de realisatie van relatief veel groen en water. Er wordt bijzondere aandacht besteed aan routes voor langzaam verkeer. Dit heeft ook geleid tot een subsidie voor langzaam verkeerroutes. Goede bereikbaarheid tot de A7 via de verdubbelde N244.

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In maart 2004 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in maart 2008 ter visie gelegd. De Raad van State heeft in juni 2010 de beroepen ongegrond verklaard en daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • In 2019 is besloten om geen gronden meer uit te geven voor de realisatie van zogenaamde bedrijfsverzamelgebouwen. • In 2020 is een deel van de gronden voor fase 2, die eerder vanwege de economische crisis waren gestald in de Materiële Vaste Activa (MVA) weer in de grondexploitatie opgenomen. • In 2022 is een tweede deel vanuit de MVA overgeheveld naar de grondexploitatie. Dit is gedaan naar aanleiding van serieuze interesse in één van de kavels en een ondertekende reserveringsovereenkomst voor de betreffende kavel. • Naar aanleiding van het sluiten van een reserveringsovereenkomst voor kavel 17 is in 2023 ook dat laatste in de MVA resterende perceel in de grondexploitatie gebracht. • Er zijn clusters van bedrijvigheid bepaald die bij voorkeur voor vestiging in Baanstee Noord in aanmerking komen. Door de clustervorming kan maximaal invulling gegeven worden aan duurzaamheid op de bedrijventerreinen. Op basis van deze clusters kan ook over de passendheid en toelating van te verplaatsen bedrijven naar Baanstee Noord worden besloten.

• Voor de kavels 13-A en 13-B is in het oorspronkelijke bestemmingsplan gekozen voor een globale bestemming die in een nadere uitwerking dient te worden geconcretiseerd. Aan deze nadere uitwerking is vormgegeven door een beeldkwaliteitsplan voor deze kavels op te stellen. Het beeldkwaliteitsplan is in november 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Programma en afzetplanning grondverkopen • Gedurende 2023 is 1,0 ha aan bouwgrond verkocht en notarieel getransporteerd. Dit is duidelijk minder dan de oorspronkelijke prognose voor dat jaar, die bedroeg namelijk 3,7 ha. • Tot en met 2023 is in totaal 33,0 ha uitgegeven en is er nog 39,6 ha uitgeefbare grond beschikbaar (peildatum november 2023). o De 39,6 ha die gemarkeerd zijn als ‘nog uitgeefbaar’ zijn de gronden die op de peildatum nog in bezit waren van de gemeente. De praktijk is echter wel dat voor veel uitgeefbare kavels opties of reserveringsovereenkomsten zijn afgesloten. De gronden die daadwerkelijk beschikbaar zijn voor uitgifte beslaan dus een kleiner oppervlak, namelijk 6,4 ha. • De fasering van de nog uit te geven kavels is gebaseerd op het historisch inzicht in de grondverkopen en de stand van zaken rondom opties, reserveringen en leads. Voor de eerste jaren is deze gefaseerd op basis van een momentopname van de daadwerkelijke leads.

31

Grondexploitatie De actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2024 heeft tot verschillen geleid ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2023. Het verwachte contante waarde resultaat bedraagt € 45,71 mln. positief. Dit is een verbetering ten opzichte van vorig jaar van € 1,91 mln. De voornaamste verschillen ten opzichte van vorig jaar zijn: • Het toerekenen van rentebaten. • De fasering van gronduitgifte ziet er anders uit dan vorig jaar. We hebben nog steeds te maken met problemen rondom het verkrijgen van een nieuwe stroomaansluitingen. De verwachting is daarom nog steeds dat de komende jaren relatief weinig kaveluitgifte zal plaatsvinden. De verwachting is dat deze vanaf 2026 weer ingehaald zal worden. Deze inhaalslag is voornamelijk in 2026 én 2027 gefaseerd. • De eenheidsprijzen in de raming voor de resterende civieltechnische kosten zijn naar boven bijgesteld. • De plankostenraming is geactualiseerd. Hoewel er sprake is van nieuwe uurtarieven is de raming relatief gelijk gebleven met vorig jaar. Hierbij is voor de komende jaren rekening gehouden met een iets beperktere ambtelijke inzet. Achterliggende reden is onder andere dat er vanwege de problemen op het elektriciteitsnet relatief weinig kaveluitgifte wordt verwacht.

Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s • De te realiseren grondopbrengsten die in de grondexploitatie zijn geraamd kunnen in de toekomst tegenvallen. Als oorzaken daarvan kan gedacht worden aan een hoogwaardig ambitieniveau en de te realiseren dichtheid. • Er zijn beperking ten aanzien van het verkrijgen van nieuwe stroomaansluitingen voor nieuw te vestigen bedrijven. De vertraging is verwerkt in de gewijzigde uitgiftefasering. Echter, de mogelijkheid bestaat ook dat partijen in z’n geheel afhaken. • Mede gezien de forse kostenstijging van civieltechnische werken de afgelopen jaren kunnen deze kosten in te toekomst tegenvallen. Wel is al een groot deel van de kosten gemaakt, dus is het risico voor financiële tegenvallers ten opzichte van het totaal relatief beperkt. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • Het concept van parkmanagement is in voorbereiding. Parkmanagement voor bedrijventerreinen is onderdeel van de samenwerking tussen bedrijfsleven en overheid. Deze samenwerking wordt in samenspraak tussen bedrijfsleven en gemeente ingevuld en begint steeds concretere vormen aan te nemen. • De grote kavels in het westelijk deel van Baanstee Noord zijn nog niet volledig bouwrijp. Enerzijds is er de wens om deze – met het oog op snel te kunnen handelen – op korte termijn volledig bouwrijp te maken.

Maar, anderzijds zijn we ook terughoudend met het doen van grote investeringen als er geen of weinig inkomsten in het vooruitzicht liggen. • Er wordt gewerkt aan een verdere verfijning van de mogelijke invulling van de eilanden (kavels 13-A en 13-B). Hierbij wordt rekening gehouden met het hoogwaardig karakter wat we daar beogen, maar ook met het financieel resultaat van de grondexploitatie en een haalbare businesscase voor potentieel gegadigden. • De stroomvoorziening blijft een serieus knelpunt voor de nieuwbouw op de Baanstee Noord, wat direct effect heeft op de kaveluitgifte. Liander realiseert op de Baanstee Noord een onderstation. Dit is een serieuze stap in de goede richting, maar is geen oplossing op de korte termijn voor de knelpunten in de stroomvoorziening. Voor het gebied Wormerland32

Purmerend is een taskforce actief. De beide gemeenten werken samen met de provincie, TenneT en Liander aan stroomlijning, afstemming en versnelling van alle procedures die doorlopen moeten worden om de transportcapaciteit uit te kunnen breiden.

33

6.2 Binnenwijkse ontwikkellocaties (BOL) Projectgegevens Start grex: 2021 Verwacht einde: 2027 Fase: Uitvoering

BOL Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

Projectspecifieke risico's (in € mln.) a) Klimaatadaptieve maatregelen b) Grondprijs middeldure woningen

€ € € € € € € € € € € € € €

2024 2023 Verschil 2,68 € 1,88 € 0,80 0,09 € € 0,09 -2,59 € -1,88 € -0,70 4,68 € 5,18 € -0,50 5,73 € 5,83 € -0,09 7,36 € 7,06 € 0,30 5,83 € 5,83 € -0,00 -1,54 € -1,24 € -0,30 0,23 € 0,23 € -0,00 0,19 € 0,11 € 0,09 0,16 € 0,10 € 0,06 0,03 € € 0,03 -1,71 € -1,46 € -0,25 -1,58 € -1,35 € -0,23

€ 0,52 € 0,33

Totaal risicobedrag

50% 50%

€ 0,26 € 0,16 € 0,42

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: Op verschillende binnenstedelijke locaties in gemeentelijk eigendom een woningbouwprogramma met voor een groot deel sociale huurwoningen realiseren. In de uitwerking van de ontwikkelingen op de locaties is een intensief participatietraject met de omwonenden doorlopen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • De grondexploitatie voor de BOL is op 25 maart 2021 vastgesteld. De grondexploitatie bestaat uit meerdere deelgebieden, die verspreid zijn over de stad: o Aletta Jacobslaan o Koggenland o Luitje Broekemastraat o Overweerse polderdijk o Riek-/Gaffelstraatstraat o Tarwestraat o Torenmolen • De gemeente neemt voor alle locaties, behalve de Aletta Jacobslaan, het opstellen van het planologisch kader op zich. • Bij alle locaties is de gemeente met de betrokken woningcorporaties in gesprek dan wel in het proces van realisatie. Programma en afzetplanning grondverkopen • In totaal gaat de huidige programmering uit van 189 woningen, waarvan: o 145 sociale woningen o 37 middeldure huurwoningen o 5 vrijesectorwoningen

34

•

•

o 2 bouwkavels Op 3 locaties staat naast woningbouw ook een maatschappelijke voorziening geprogrammeerd. o Op de Aletta Jacobslaan is een ruimte voor Odion ingetekend, waar zij dagbestedingsactiviteiten voor gehandicapten gaan uitvoeren. o Bij de Riek-/Gaffelstraat is ruimte gereserveerd voor een nieuw kind-/tienercentrum. o Ook bij het Koggenland is ruimte gereserveerd voor een maatschappelijke functie. De exacte invulling van die ruimte is op dit moment nog niet bekend. Het merendeel van de gronduitgiftes staat nu gefaseerd in 2024.

Grondexploitatie De grondexploitatie is per 1-1-2024 geactualiseerd. Het verwachte einde van de grondexploitatie is door verdere vertraging in de planning en de uitvoering met een extra jaar naar achteren geschoven van 2026 naar 2027. In vergelijking met de grondexploitatie met peildatum 1-1-2023 is een aantal verschillen opgetreden die er gezamenlijk toe leiden dat het negatieve resultaat met € 0,23 mln. is opgelopen naar € 1,58 mln. negatief. •

•

• •

•

De onderhandelingen met de betrokken woningcorporaties over de financiële haalbaarheid van verschillende projecten waren complexer dan vooraf gedacht. Dit heeft ertoe geleid dat er tot nu toe meer plankosten zijn gemaakt dan eerder waren geraamd. De realisatie van middeldure huur op de Torenmolen en Luitje Broekemastraat is samenwerking met de betrokken woningcorporaties een heeft effect op de eerder geraamde grondwaarde en dus de opbrengsten in de grondexploitatie. De actualisatie van de kostenraming voor civieltechnische werkzaamheden zorgt voor een verdere kostenstijging. Een aantal vertragende locatie specifieke zaken (o.a. een Raad van State procedure en extra ecologische onderzoeken en mitigerende maatregelen) hebben gezorgd voor meer plankosten. Om de sterk gestegen bouwkosten op te vangen, kijken de betrokken woningcorporaties naar toepassing van een modulair bouwsysteem. Voordelen van modulair bouwen is dat er sneller gebouwd kan worden tegen lagere kosten. Het nadeel is dat het systeem minder flexibel is omdat er met vaste afmetingen/modulen wordt gewerkt in relatie tot de kaders die zijn geparticipeerd met de omwonenden. Het resultaat hiervan is dat er 12 woningen minder gerealiseerd kunnen worden. De totaal verwachte grondopbrengsten vallen daardoor lager uit.

Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s Voor deze grondexploitatie zijn een tweetal risico’s opgenomen. •

•

Risico. De opbrengsten voor het middeldure en vrije-sector programma zijn op basis van een residuele grondwaarde onderbouwd. In de verwachte grondopbrengsten kunnen aan de hand van de daadwerkelijk overeen te komen grondprijzen verschillen ontstaan. Risico/Kans. De gemeente is ambitieus als het gaat om het inpassen van klimaatadaptieve maatregelen, zowel in de eigen openbare ruimte als bij de vastgoedontwikkelingen die door ontwikkelende partijen worden gerealiseerd. In de grondexploitatie van de BOL is de inrichting van de openbare ruimte als kostenpost voorzien. Omdat per locatie nog niet

35

duidelijk is welke concrete klimaatadpatieve maatregelen nodig zijn is er geen specifieke kostenpost voor klimaatadaptatie opgenomen, maar wel als een financieel risico voor het resultaat van de grondexploitatie geïdentificeerd. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen In 2024 wordt de invulling van de verschillende deelgebieden steeds concreter gemaakt. Dat houdt in dat er meer duidelijkheid gaat komen over de vastgoedontwikkelingen, de bijbehorende inrichting van openbare ruimte en de inpassing van klimaatadaptatie. In de bestemmingsplannen zijn in ieder geval de kaders aangegeven om te voldoen aan de klimaat- adaptieve maatregelen. In het vergunningstraject zullen deze nog worden ingevuld in samenspraak met de ontwikkelaars. Ook in de verdere uitwerking van de ontwikkelingen worden omwonenden in positie gebracht. De opzet daarvan verschilt per locatie. Een voorbeeld is dat omwonenden in de gelegenheid worden gesteld mee te denken over de inrichting van de openbare ruimte en uitstraling van het gebouw.

36

6.3 Kop West Projectgegevens Start grex: 2013 Verwacht eind: 2025 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: realisatie van een kwalitatief hoogwaardige woonwijk met oorspronkelijk ca. 550 woningen waarvan ca. 14% sociaal en 6% bereikbare huur/koop. • Door de methode van organische ontwikkeling, de ruimte in het ontwikkelgerichte bestemmingsplan en positieve marktontwikkelingen, worden per saldo meer woningen op de bouwvelden gebouwd. Het totaal aantal woningen binnen dit project is van ca. 550 stuks gestegen naar 850.

37

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2013 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in 2015 ter visie gelegd en is besloten tot toepassen van parkeerregulering in het gebied. • In 2015 is de eerste omgevingsvergunning afgegeven en is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • Het bouwrijp maken is in 2013 gestart en zal naar verwachting in 2024 worden afgerond. • Het woonrijp maken is in 2018 gestart en zal in 2025 grotendeels gereed zijn. Waarbij na 2025 eventueel alleen een tijdelijke bouwweg naar de laatste kavels toe, nog vervangen moet worden door de definitieve weg. • Warmteplan gerealiseerd: een woonwijk zonder gasaansluitingen bijna geheel voorzien van stadsverwarming en aantal kavels met een warmtepomp. • In 2021 is het voorbereidingsbesluit Kop West vastgesteld door de raad. • In april 2023 is de beheersverordening vastgesteld door de raad. Programma en afzetplanning grondverkopen • De in 2024 nog te verkopen grond (notarieel transport) voor woningbouw bestaat uit gronden voor 25 nieuwbouwwoningen, 4 grondgebonden woningen en 21 zorgappartementen. • De oorspronkelijke ambitie van 77 sociale huur- en 33 bereikbare huur/koopwoningen wordt ruimschoots gehaald.

In de reeds uitgevoerde projecten en de projecten waar al afspraken over zijn gemaakt is opgenomen dat er 199 sociale huurwoningen (ca 23%) en 273 (ca 32%) betaalbare huur/koopwoningen zijn en worden gerealiseerd. Hiervan betreffen 92 sociale huurwoningen en 62 betaalbare huur/koopwoningen uitruil met de PostNL-locatie. Zonder deze uitruil, zijn er 37% meer sociale/betaalbare huur/koopwoningen gerealiseerd dan bij de start is vastgesteld (20%), waarmee ook ruimschoots aan het amendement is voldaan wat bij de vaststelling van het plan is aangenomen (30 mei 2013). Grondexploitatie • Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 4,32 mln. (contante waarde), dit is een verbetering met € 1,12 mln. ten opzichte van het vorig jaar verwachte resultaat. • Het verschil van ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door: o De nog te maken civieltechnische kosten zijn afgenomen. De daling is het gevolg van het afronden van de ontwerpen voor de openbare ruimte, waardoor er exacte hoeveelheden opgenomen kunnen worden i.p.v. een ruime schatting o Een wijziging van de parameter voor rentebaten van 0% naar 1,25%. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s en kansen • Er worden geen risico’s en kansen meer ingeschat. De verwachting is dat de plannen zullen worden afgerond zoals ze er nu liggen.

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • In 2024 zullen de laatste kavels notarieel getransporteerd worden. • Het bouwrijp maken wordt naar verwachting in 2024 afgerond. Het streven is om de nog uit te voeren werkzaamheden en het woonrijp maken zoveel mogelijk in één bouwstroom te

38

•

realiseren, passend bij de opleveringen. Waar dit niet mogelijk is zullen tijdelijke maatregelen worden genomen. Op de bouwvelden E, D2 en D3 is de bouw gestart in 2022 gestart, verwacht wordt dat deze Q2 2024 gereed zijn.

39

6.4 Steltloper 8 Projectgegevens Start grex: 2022 Einddatum: 2025 Fase: Uitvoering

Projectdoel en maatschappelijke waarden De realisatie van een gebouw waarin zowel kantoorruimte als appartementen worden gerealiseerd. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • De grondexploitatie is op 27 januari 2022 door de raad vastgesteld. • De koopovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is in februari 2022 getekend. • Het bestemmingsplan voor de bouw van appartementen en kantoorruimte is op 23 maart 2023 door het college goedgekeurd. • Op 30 maart 2023 heeft de raad het bestemmingsplan conform het besluit van het college vastgesteld. Programma en afzetplanning grondverkopen • In het pand wordt circa 285 m2 BVO aan kantoorruimte gerealiseerd • Daarbij worden er tevens 19 appartementen gerealiseerd. o In het oorspronkelijke plan van dit project werd geen sociale woningbouw gerealiseerd. Het plan gaat nu uit van 13 sociale huurwoningen en 6 doorstroomwoningen. Hiervoor is een SBI-subsidie ontvangen deze subsidie zorgt samen met een extra gemeentelijke bijdrage om planwijziging haalbaar te maken. o De sociale huurwoningen die ter compensatie van dit plan werden ontwikkeld op de Gorslaan 10, worden (ondanks de wijziging van dit plan) nog steeds gerealiseerd. Grondexploitatie Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2023 • Is de kostenraming geactualiseerd naar huidig prijspeil. • De opbrengsten zijn tevens geïndexeerd.

Risico’s en kansen Er worden geen risico’s en kansen meer ingeschat. De verwachting is dat de plannen zullen worden afgerond zoals ze er nu liggen. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen De verwachting is dat de gronden in 2024 geleverd worden, de werkzaamheden ook in 2024 van start zullen gaan en de grondexploitatie in 2024 kan worden afgesloten. 40

41

6.5 Verzetslaan Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2024 Fase: Afronding

Plangrenzen

Ontwerp

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Binnen dit project zijn een tankstation, autowasboxen, een auto reparatie- en onderhoudsbedrijf en elektrische laadpalen gerealiseerd. • De koper van de grond was eigenaar van de (reeds gesloopte) locatie van het onbemande tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg. Voor de realisatie van woningbouw op die locatie was het belangrijk dat het aanwezige tankstation zou worden opgeheven of verplaatst. • Op het Tramplein heeft dezelfde partij ook vastgoedeigendommen. Daarin is onder andere een auto reparatie- en onderhoudsbedrijf gevestigd. Het garagebedrijf verhuist van het Tramplein naar de nieuwe locatie aan de Verzetslaan. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om op het Tramplein woningbouw te realiseren.

42

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2021 is een koopovereenkomst tussen de gemeente en de vastgoedeigenaar gesloten, voor de verkoop van de grond aan de Verzetslaan. • In de overeenkomst was afgesproken dat op de locatie van het voormalige tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg plaats zal maken voor woningbouw en dat op de voormalige locatie aan het Tramplein door de eigenaar zelf woningbouw zal worden gerealiseerd. • Met dezelfde vastgoedeigenaar is afgesproken dat de verplaatsing van de Carex-garage van het Tramplein naar de Verzetslaan/Jaagweg wordt gerealiseerd. Voorwaarde is dat op de locatie aan het Tramplein stedenbouwkundig passende woonappartementen worden gerealiseerd. • Voor de herontwikkeling op de locatie Tramplein is een anterieure overeenkomst ondertekend. • In 2021 is er een addendum getekend die betrekking heeft op ontwerpaanpassing en elektrische snellaadvoorzieningen. Programma en afzetplanning grondverkopen • De grondlevering, dus ook de ontvangst van de opbrengsten is gerealiseerd in het eerste half jaar van 2023. • In 2023 is de bouw gestart. Grondexploitatie • De gemeente heeft een aantal werkzaamheden verricht om te komen tot een uitgeefbaar kavel. Het gaat hierbij om zaken als het aanleggen van een riool, herinrichting van het resterende P&R terrein en aanpassingen aan de ontsluiting van het perceel.

• Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2023 is het verwachte resultaat met € 0,22 mln. omlaag gegaan naar een netto contante waarde van € 0,24 mln. als gevolg van: o De kosten voor voorbereiding en toezicht zijn toegenomen. Dit is ontstaan doordat er in de oorspronkelijke civieltechnische raming een vast percentage over de bouwen woonrijp maak kosten als uitgangspunt voor dit deel van de plankosten is gehanteerd. Voor grote projecten volstaat het percentage, maar in de praktijk blijkt dat voor kleinere projecten dit percentage te laag is. o De kosten bouw- en woonrijp maken zijn toegenomen. Bij het oorspronkelijke plan is in 2021 een raming gemaakt en daarna jaarlijks geïndexeerd. Bij het aanbesteden van de werkzaamheden bleek de daadwerkelijke kostenstijging hoger te zijn. Risico’s en kansen • Het risicoprofiel van deze grondexploitatie is beperkt. De eindafnemer is bekend en de werkzaamheden worden afgerond. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De verwachting is de grondexploitatie aan het einde van 2024 (via het MPG 2025) af te kunnen sluiten.

43

6.6 Waterlandkwartier Projectgegevens Start grex: 2023 Einddatum: 2033 Fase: Uitvoering Plangrenzen (grex fase 1)

Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

Projectspecifieke risico's (in € mln.) Fasering Opbrengsten Kosten Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2024 2023 Verschil 2,27 € € 2,27 0,63 € € 0,63 -1,64 € € -1,64 48,58 € 49,53 € -0,96 45,72 € 45,22 € 0,49 50,85 € 49,53 € 1,31 46,34 € 45,22 € 1,12 -4,50 € -4,31 € -0,19 5,03 € 6,35 € -1,32 4,08 € 5,08 € -0,99 1,29 € 1,26 € 0,04 € € -6,74 € -6,84 € 0,09 -5,53 € -5,50 € -0,03

Impact € 4,00 € 3,74 € 17,01

Kans 28% 32% 35%

Risico € 1,13 € 1,21 € 6,00 € 8,34

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Een deel van de woningbouwopgave die de gemeente heeft, wordt in het Waterlandkwartier gerealiseerd. Het is de bedoeling van het Waterlandkwartier een centrale plek binnen Purmerend te maken, waar wonen, werken, verblijven en mobiliteit samenkomen. 44

• • •

Er wordt gericht op een hoogstedelijk woon-werkgebied, waarvoor ook een kwaliteitsslag in de openbare ruimte nodig is. Er wordt ingezet op een vermindering van autobezit en -gebruik. Op hoofdlijnen wordt er bij de verdere uitwerking volgens de volgende uitgangspunten gewerkt: o Purmermix: levendige wijk met een gezonde mix aan functies, aanvullend op de binnenstad. o Robuust Ruimtelijk Raamwerk: groen raamwerk met routes en plekken als identiteitsdragers en ontmoetingsplekken. o Nieuwe Mobiliteit: in het Waterlandkwartier wordt ingezet op mobiliteit conform het STOMP principe (Stappen, Trappen, OV, MaaS, Privé-auto). o Gezond en Duurzaam: het Waterlandkwartier wordt groen en duurzaam ingericht, met aandacht voor natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. o Groeikern van de Toekomst: Hedendaagse interpretatie van de architectuur van de groeikern waarbij de menselijke maat centraal staat.

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • Gelijktijdig met het vaststellen van de grondexploitatie zijn op 29 juni 2023 voor het Waterlandkwartier het Kwaliteitsplan en Mobiliteitsprogramma van eisen (MpvE) vastgesteld. • Op 31 oktober 2023 heeft het college het voornemen geuit om een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Heijmans Vastgoed B.V. te sluiten. Deze overeenkomst is op 11 januari 2024 door beide partijen ondertekend. • Na vaststelling van deze stukken is gestart met de vorming van diverse projectteams die zich buigen over de verdere concretisering van de planvorming. Programma en afzetplanning grondverkopen • In het gehele Waterlandkwartier zouden 1.800 woningen en een flink aantal kantoormeters moeten worden toegevoegd. De grondexploitatie die is vastgesteld betreft fase 1 van de ontwikkelingen en gaat over de eerste 10 jaar. De programmering voor de eerste 10 jaar bevat: o De realisatie van circa 1.300 nieuwe woningen. o Het toevoegen van circa 10.000 m2 ‘niet-wonen’. Grondexploitatie • De op 23 juni 2023 vastgestelde grondexploitatie is per 1-1-2024 geactualiseerd. • Dit houdt in dat de reeds gemaakte kosten en opbrengsten in de boekwaarde per 31-122023 zijn verwerkt, maar ook dat kosten- en opbrengstenramingen waar nodig zijn geactualiseerd. • De actualisatie leidt tot een kostenstijging van circa 3%.

De verwachte opbrengsten zijn met circa 2,5% gestegen. • Naar aanleiding van de actualisatie resulteert een iets negatiever saldo van -€ 5,53 mln. Risico’s en kansen • Het risicoprofiel van deze grondexploitatie is in vergelijking met onze andere grondexploitaties relatief hoog. Er zijn risico’s ten aanzien van de fasering, te behalen opbrengsten en te maken kosten geïdentificeerd. Dit leidt tot een risicoreservering van circa € 8,34 mln.

45

•

Om tijdig te kunnen inspelen op mogelijke problemen wordt naast het beschikbaar houden van een risicoreserve (in het weerstandvermogen van de gemeente) de risicoanalyse ook in het oog gehouden tijdens het vervolgproces.

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • Na vaststelling van het kwaliteitsplan, het MPvE en de grondexploitatie is een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Heijmans Vastgoed B.V. gesloten. Dit is een stap richting verdere concretisering van de planvorming. • Het proces heeft geleid tot duidelijke kaders en randvoorwaarden waarbinnen in het Waterlandkwartier ontwikkeld kan worden. • De volgende stap is meer in te zoomen op de ontwikkeling van de verschillende bouwblokken. Hiervoor worden– clusterpaspoorten uitgewerkt. • Vervolgens wordt er voor de grondposities die de gemeente in eigendom heeft of krijgt met Heijmans toegewerkt naar uitvoerings- en vervolgens ontwikkelovereenkomsten.

46

6.7 Wheermolen Oost Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2032 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Wheermolen Oost Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

Projectspecifieke risico's (in € mln.) 1) Minder woningen vanwege parkeernorm 2) Aankoop van extra garageboxen 3) Bijdrage GKP 4) Extra kosten implementatie omgevingswet Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2024 2023 Verschil 3,87 € 3,73 € 0,14 0,51 € 0,46 € 0,05 -3,36 € -3,27 € -0,09 56,94 € 53,35 € 3,59 55,86 € 55,98 € -0,11 60,81 € 57,07 € 3,74 56,37 € 56,43 € -0,06 -4,44 € -0,64 € -3,79 4,51 € 5,40 € -0,89 3,31 € 4,01 € -0,70 1,31 € 1,64 € -0,33 0,36 € € 0,36 -6,59 € -3,68 € -2,91 -5,51 € -2,90 € -2,61

€ 1,25 € 0,11 € 0,10

75% 25% 50%

€ 0,94 € 0,03 € 0,05 € 5,06

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: In samenwerking met Intermaris het vervangen van de huidige sociale huurwoningen door nieuwe sociale huurwoningen plus een aanvullend programma. • Zowel de nieuwe bebouwing als de herinrichting en vernieuwing van de openbare ruimte duurzaam, klimaatbestendig en natuurinclusief te bouwen.

47

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In september 2018 is er een intentieovereenkomst gesloten tussen gemeente en Intermaris over de revitalisatie van Wheermolen-Oost. • Vervolgens is een Concept Globaal Ontwikkelplan voor hele Wheermolen-Oost opgesteld. Hierover is in 2019 een participatietraject doorlopen. Veel bewoners herkennen zich in de hoofdlijnen van de voorgestelde herontwikkeling. • Gelijk met het opstellen van het globaal ontwikkelplan is in 2019 en 2020 in een proces van rekenen en tekenen een eerste uitwerking gemaakt voor de sloop-nieuwbouw locaties en voor de verbetering van het openbaar gebied. Hierbij hoorde ook een financiële uitwerking en planning. • Met behulp van NL Greenlabel zijn begin 2020 de ambities met betrekking tot een duurzame en klimaatbestendige wijk bepaald. Met deze ambities is rekening gehouden in de kostenramingen voor de ontwikkelingen • Het globaal ontwikkelplan is voor de zomer van 2020 meningsvormend besproken in de raad. Vervolgens zijn in september 2020 de uitgangspunten voor de ontwikkeling op basis van de ontwikkelvisie en de grondexploitatie vastgesteld in de raad. • Voor het eerste deelproject, de uitbouw van de Garrelsflat met 12 plintwoningen, is het bestemmingsplan in april 2021 vastgesteld in de raad.

De realisatie van deze woningen en de herinrichting van het openbaargebied is in het voorjaar van 2021 gestart en in 2022 opgeleverd. • In december 2021 is een Woningbouwimpuls subsidie van € 3,47 mln. ontvangen. • In 2023 is gestart met de vervanging van de riolering. Deelgebied 1 is eind 2023 afgerond. Programma en afzetplanning grondverkopen • Op de locaties Hanny Schaftstraat, Henry Dunantstraat/Lage Gouwzee, Vrouwenzandstraat, Pampusstraat en Boeierstraat worden de aanwezige 372 sociale huurwoningen gesloopt en teruggebouwd. • Ongeveer 600 nieuwe woningen worden verspreid door Wheermolen-Oost toegevoegd. • De bouwstart in 2024 en loopt door tot 2032. • Het woningbouwprogramma voor de toe te voegen woningen is vastgesteld op 20% sociaal, 40% middelduur en 40 % vrije sector. • Intermaris zal gedurende de looptijd van de ontwikkeling op andere locaties in Purmerend de overige ca. 60 sociale huurwoningen realiseren. Grondexploitatie • Het verwacht negatieve resultaat bedraagt € 5,51 mln. Dit is een verslechtering van € 2,61 mln. ten opzichte van het resultaat van vorig jaar. • De belangrijkste verschillen ten opzichte van het verwacht resultaat van vorig jaar zijn ontstaan omdat het project herijkt is; o De inbrengwaardes en verhuisvergoeding o Wegens de herijking van de civieltechnische kosten zijn deze met 20% gestegen.

o De grondprijzen voor de uit te geven gronden zijn geïndexeerd. • Het aanvragen en toegekend krijgen van de Woningbouwimpuls subsidie heeft geleid tot een aanpassing van de fasering, hierdoor is de uitvoering van enkele deelgebieden naar voren gehaald. • Tot slot is het einde van de looptijd aangepast van de looptijd van de WBI-subsidie (2034) naar de oplevering van het laatste deelproject (2032). 48

Risico’s en kansen • Garageboxen die nu nog niet zijn opgenomen in de verwervingskosten, kunnen mogelijk toch worden opgekocht om het gebied sociaal veiliger te maken. • Voor park De Dwarsgouw is een bijdrage vanuit de nota GKP-mobiliteit en groen als bate in de grondexploitatie ingecalculeerd. Onzeker is nog of deze bate ten gunste van de grondexploitatie ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Dat heeft enerzijds te maken met het bedrag aan ontvangen GKP-bijdragen, maar ook met besluitvorming over de toedeling van de ontvangen gelden.. • Naast de risico’s bestaat er ook een kans. Doordat de prijzen voor de vrijesectorwoningen blijven stijgen en daarmee ook de NHG-grens (voor het betaalbare segment koop), kan de aanbesteding mogelijk hoger uitkomen dan nu is ingeschat. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen Het infopunt in het Makado winkelcentrum functioneert als centraal informatiepunt voor de ontwikkelingen in de wijk. De vervanging van de riolering is in 2023 gestart en de vervanging van het riool in deelfase 2 en 3 gaan in 2024 van start. De ontwikkelingen in het deelgebied Henry Dunantstraat/Lage Gouwzee gaan in 2024 en 2026 van start, met als eerste de flat aan de Gouwzeestraat. Ook wordt een tender voor de vrijesectorwoningen aan de Boeierstraat in het najaar van 2024 uitgezet.

49

7 Samenwerkingsverbanden 7.1 Beemstercompagnie V.O.F. De Beemster Compagnie (DBC) is in 2011 opgericht door de gemeente Beemster (nu Purmerend) en Bouwfonds Ontwikkeling (nu BPD Ontwikkeling) op basis van een gelijkwaardige verhouding (50/50). De vennootschap is statutair gevestigd in Nederland in Middenbeemster en heeft als doelstelling het produceren van bouw- en woonrijpe grond en het verkopen van bouwrijpe kavels. Dit gebeurt in de gebiedsontwikkelingen De Nieuwe Tuinderij te Zuidoostbeemster (ca. 530 woningen) en De Keyser te Middenbeemster (ca. 590 woningen). De bouwrijpe kavels worden uitgegeven aan BPD en aan andere partijen die vanuit hun oorspronkelijke grondposities daarop aanspraak maken. Vanuit DBC worden ook bouwkavels aan particuliere kopers en woningcorporaties (die eerst dus geen grondpositie hadden) verkocht. De Nieuwe Tuinderij West en Oost • De Nieuwe Tuinderij West is geheel opgeleverd en het openbaar gebied is overgedragen aan de gemeente. • Het bestemmingsplan voor deelgebied Oost is in 2018 onherroepelijk geworden. • De Nieuwe Tuinderij Oost nadert haar voltooiing, alle kavels zijn verkocht. • In 2023 zijn de meeste werkzaamheden voor het woonrijp maken uitgevoerd. De overdrachten van een deel van de openbare ruimte richting de gemeente moeten nog plaatsvinden.

Hierbij ontstaat wat vertraging en hinder vanwege werkzaamheden van derden (glasvezel) die schade veroorzaken binnen het op te leveren werk. • De grondexploitatie zal per 1-1-2024 afgesloten worden. Daarmee samenhangend wordt een winstuitkering richting beide vennoten voorbereid. • De huidige stand van zaken ten aanzien van de af te sluiten grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven. De Nieuwe Tuinderij (totaal) Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

€ € € € € € € € € € € € € €

2024 53,14 € 56,46 € 3,32 € 1,57 € 2,75 € 54,71 € 59,22 € 4,51 € 0,00 € € € 0,06 € 4,56 € 4,51 €

2023 Verschil 51,97 € 1,17 54,97 € 1,49 3,00 € 0,32 2,11 € -0,55 3,78 € -1,02 54,08 € 0,62 58,75 € 0,47 4,66 € -0,16 € 0,00 € € € 0,06 4,66 € -0,10 4,65 € -0,14

Tabel 7.1.1 Overzicht grondexploitatie De Nieuwe Tuinderij

50

De Keyser • Het bestemmingsplan De Keyser is in 2019 onherroepelijk geworden. • Alle kavels in deelplan 9 zijn verkocht, waarvan er twee in 2024 zullen worden overgedragen. • De verkoop van de laatste twee deelplannen (6 en 7) had vertraging opgelopen. In deze deelplannen is het uitgangspunt om een aangepast woningbouwprogramma aan De Keyser toe te voegen, met sociale huur, vrije sector huur en koop (seriematig en particulier opdrachtgeverschap). • De gronden voor deelplan 7 zijn in 2023 verkocht aan de verschillende ontwikkelende partijen die binnen dat deelplan actief zijn. • Binnen deelplan 6B zal een Integraal kindcentrum, (bestaande uit een school, kinderopvang, bibliotheek en CJG) worden gerealiseerd. Het ontwerpproces daarvan is in volle gang. Naast het IKC zullen binnen dit deelplan ook nog een aantal woningen worden gerealiseerd. • De huidige stand van zaken ten aanzien van de grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven. De Keyser Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

€ € € € € € € € € € € € € €

2024 45,20 € 50,29 € 5,09 € 6,89 € 4,18 € 52,09 € 54,47 € 2,38 € 0,17 € 0,23 € € 0,08 € 2,51 € 2,42 €

2023 Verschil 40,46 € 4,74 39,82 € 10,47 -0,64 € 5,73 11,22 € -4,33 14,11 € -9,93 51,68 € 0,41 53,93 € 0,54 2,26 € 0,12 0,34 € -0,17 0,32 € -0,09 0,02 € -0,02 € 0,08 2,21 € 0,30 2,19 € 0,23

Tabel 7.1.2 Overzicht grondexploitatie De Keyser

51

8 Strategische grondposities In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de strategische gronden die de gemeente in bezit heeft en de locaties waar een Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) is gevestigd.

8.1 Wettelijke kaders Materiële vaste activa (MVA) Strategische gronden zijn gronden in gemeentelijk bezit waar de mogelijkheid bestaat voor toekomstige gebiedsontwikkelingen. Omdat voor deze gronden (nog) geen grondexploitaties zijn vastgesteld, staan deze onder Materiële Vaste Activa (MVA) op de balans. De wettelijke regels omtrent het financiële beheer van strategische gronden en terreinen volgen uit de regels die door de Commissie BBV zijn opgesteld. De BBV-regels schrijven voor dat op deze strategische gronden: • Geen voorbereidingskosten kunnen worden geboekt. • Geen rente kan worden bijgeschreven. • De waarde van de gronden is de boekwaarde. Eventuele afwaardering naar lagere marktwaarde is afhankelijk van de markt en de vigerende bestemming van de betreffende grond. De kosten voor onderzoeken, dan wel voorbereidingen om gronden en terrein in exploitatie te nemen (zoals haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen e.d.) worden geboekt op Immateriële Vaste Activa (IMVA) en moeten voldoen aan de onderstaande voorwaarden: • De kosten kunnen worden gemaakt na besluit van de gemeenteraad of het college van burgemeester en wethouders als deze hiertoe is gedelegeerd. • De kosten passen binnen de kostenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5). • De kosten kunnen maximaal vijf jaar worden verantwoord op IMVA.

Na vijf jaar moeten deze kosten opgenomen zijn in een actieve grondexploitatie of zijn afgeschreven (afgeboekt). Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) Een reden om een Wvg te vestigen kan zijn om te voorkomen dat en binnen een gebied ongewenste (vastgoed)transacties en grondspeculatie plaatsvinden, waardoor beoogde (her)ontwikkelingen financieel onhaalbaar of vertraagd kunnen worden. De wettelijke kaders hieromtrent zijn vastgelegd in de Wet voorkeursrecht gemeenten uit 1981. Met ingang van de omgevingswet is de Wvg vervallen en onderdeel van het ‘voorkeursrecht’ binnen de omgevingswet. De percelen waar de gemeente Purmerend momenteel een voorkeursrecht op heeft gevestigd (zie: 8.3) zijn nog uitgerold vóór de inwerkingtreding van de omgevingswet.

52

Een aantal kernpunten vanuit het voorkeursrecht zijn: Aanwijzing - Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing. - Een besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een omgevingsvisie of programma is vastgesteld. - De totale maximale geldigheidsduur van een voorkeursrecht (gevestigd volgens de omgevingswet) is 16 jaar en 3 maanden. Vervreemding/verwerving - Een vervreemder kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen. - De vervreemder bericht aan burgemeester en wethouders bij aangetekende brief dat hij in beginsel bereid is over te gaan tot vervreemding van het desbetreffende goed aan de gemeente tegen nader overeen te komen voorwaarden. - Burgemeester en wethouders besluiten binnen zes weken na ontvangst van de opgave of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is het goed tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen.

- Indien burgemeester en wethouders en de vervreemder in onderhandeling zijn getreden, maar niet tot minnelijke overeenstemming komen, kan de vervreemder aan burgemeester en wethouders verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. - In dat geval benoemt de rechtbank één of meer deskundigen die zo spoedig mogelijk aan de rechtbank advies over de prijs uitbrengen. - Indien de vervreemder binnen drie maanden, bij aangetekende brief aan de gemeente verlangt dat de gemeente het betrokken goed verkrijgt, is de gemeente verplicht haar medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een notariële akte tot levering aan haar van het betrokken goed tegen betaling aan de vervreemder van de bij onherroepelijke rechterlijke beschikking bepaalde prijs. Om een gevestigd voorkeursrecht in stand te houden gelden bepaalde wettelijke termijnen waarbinnen bepaalde acties en besluiten afgerond moet worden. De procedure wanneer een perceel daadwerkelijk aangeboden wordt is aan wettelijke regels gebonden. Het komt erop neer dat de positie van de grondeigenaar relatief sterk is. De vestiging van een voorkeursrecht kán er in laatste instantie toe leiden dat de gemeente verplicht wordt het perceel voor de door de rechter bepaalde prijs af te nemen.

53

8.2 Portefeuille strategische gronden Tabel 8.2 geeft een overzicht van de locaties die onder de (MVA) worden verantwoord. Doel van dit overzicht is om aan te sluiten bij de BBV-regelgeving. Dit is enkel een overzicht van strategische locaties met een onder de MVA te verantwoorden boekwaarde over de grond. Het dient niet als een uitputtend overzicht van alle mogelijke ontwikkellocaties die de gemeente in bezit heeft. Dat bepaalde gemeentelijke gronden niet in deze lijst voorkomen betekent dus ook niet dat planontwikkeling op andere potentiële locaties ondenkbaar is. In de tabel wordt naast de locatie weergegeven met welke gebiedsontwikkeling deze verband houdt.

Tabel 8.2: Strategische gronden (MVA)

TDBZ-gebouw Middenbeemster Het voormalige technische dienstgebouw van de gemeente Beemster en Zeevang maakt onderdeel uit van het te herontwikkelen gebied rondom het Tobias de Coeneplein. In de dorpsontwikkelingsvisie van Middenbeemster zijn hiervoor ambities vastgesteld. Op dit moment is het gebouw (deels) verhuurd aan een huisarts. Het is de bedoeling dat deze huisarts deel gaat nemen aan een nieuw te ontwikkelen gezondheidscentrum elders aan het Tobias de Coeneplein. Daarna komt het gebouw, samen met aangrenzende bebouwing, in aanmerking om de ambities van de visie verder in te vullen. De Bonte Klaver Noordbeemster De voormalige basisschool De Bonte Klaver wordt op dit moment voor diverse maatschappelijke functies gebruikt. De locatie vormt een prominent onderdeel van de ambities zoals deze in 2021 in de dorpsontwikkelingsvisie van Noord- en Westbeemster zijn vastgesteld. Op deze locatie is woningbouw beoogd, i.c.m. (behoud van) een ontmoetingsfunctie. De uitwerking van de visie wordt op dit moment voorbereid. Voormalig gemeentehuis Beemster Op dit moment worden er tijdelijk Oekraïense vluchtelingen in het voormalige gemeentehuis van de gemeente Beemster gehuisvest. Conform de vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie van Middenbeemster wordt de gehele locatie in de toekomst herontwikkeld tot woningbouwlocatie.

De randvoorwaardelijke kaders en stedenbouwkundige invulling voor de ontwikkeling zijn nog in voorbereiding. Gronden Zuidoostbeemster fase 2 Deze gronden maken deel uit van de toekomstige gebiedsontwikkeling ZOB ll. Volgens de dorpsontwikkelingsvisie Zuidoostbeemster is hier een uitbreiding van Zuidoostbeemster beoogd, met woningbouw voor diverse doelgroepen. De uitwerking van een mogelijk toekomstige gebiedsontwikkeling wordt voorlopig getemporiseerd. De focus ligt eerst op andere (randvoorwaardelijke) ontwikkelingen binnen de Zuidoostbeemster.

54

Wherekant 27-35 Deze locatie ligt in het Wagenweggebied. Er lopen gesprekken met de eigenaren van de aangrenzende bebouwing om te bezien hoe de gehele ontwikkelvlek, waar deze gemeentelijke grondpositie een onderdeel van is, kan worden ontwikkeld. Westerweg 15 In 2017 is een perceel in de nabijheid van Westerweg 15 aangekocht van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Het perceel grenst direct aan het gebied ten zuiden van Purmerend die nadrukkelijk in beeld is voor toekomstige stadsuitbreiding waarvoor nu het project Oostflank is opgestart. Jaagweg 16 In 2020 ontstond de mogelijkheid om de opstallen en het bijbehorende perceel aan de Jaagweg 16 aan te kopen. Dit is gedaan omdat de locatie mogelijk een bijdrage kan leveren aan de totstandkoming van toekomstige gebiedsontwikkelingen Nieuwstraat 107 en 107A In 2021 deed zich de mogelijkheid voor om deze locatie (opslagruimte voor marktkramen) minnelijk te verwerven. De locatie maakt samen met andere eigendomsposities van de gemeente deel uit van de ontwikkellocatie Schapenmarkt in de binnenstad. Waterlandlaan 252 Eind 2021 heeft de gemeente overeenstemming bereikt met de politie over de aankoop van het voormalig politiebureau. De Politie is inmiddels gehuisvest op de Baanstee. Het pand is aangekocht met de op handen zijnde ontwikkelingen in het nabijgelegen Waterlandkwartier in het achterhoofd.

Voordat deze locatie een definitieve invulling krijgt zal eerst de ontwikkeling van het Waterlandkwartier goed op gang moeten zijn. Voor de locatie is een tijdelijke invulling gevonden. Het bestaande pand is gesloopt en op de locatie wordt tijdelijke huisvesting georganiseerd.

8.3 Locaties Wet voorkeursrecht gemeente Een methode die de gemeente heeft om strategische grondenposities te verkrijgen, is het toepassen van een voorkeursrecht. Binnen de gemeente Purmerend is dit op diverse locaties van toepassing. In tabel 8.3 zijn deze naar gebied gespecificeerd. Vervolgens is per gebied een korte achtergrond gegeven over gevestigde voorkeursrechten.

Tabel 8.3 Locaties met wet voorkeursrecht gemeente

55

In het centrum is in het verleden een voorkeursrecht gevestigd op een diverse locaties nabij de Schapenmarkt. Met het verwerven van de gronden ontstaat meer bewegingsruimte in de transformatie van de Schapenmarkt. Het betreffende perceel is in 2024 aangekocht. In 2022 is er in de Koog op diverse percelen een voorkeursrecht gevestigd. Dit is gedaan met oog op de “Gebiedsvisie De Koog 2040”. In die visie worden de bouwstenen opgesomd voor de transformatie van de Koog. In februari 2023 is de gebiedsvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van het voorkeursrecht is om speculatie en ongewenste transacties te voorkomen, totdat er een haalbaar plan ligt voor het transformeren van het gebied. De ontwikkelingsstrategie die in 2024 vastgesteld moet gaan worden, zal zorgen voor een herbeoordeling van de Wvg in het gebied. Waarbij van belang is of de Wvg nog steeds zijn doel dient of dat de Wvg gedeeltelijk of volledig kan vervallen. In de Gors liggen percelen die mogelijk van strategisch belang zijn voor de ontwikkelingen in het Waterlandkwartier. Op de grijs gearceerde percelen op de hiernaast getoonde kaart is de Wvg gevestigd. Achterliggende gedachte bij het vestigen van deze voorkeursrechten is dat de gemeente een regisserende rol aanneemt in deze ontwikkeling en ongewenste transacties, speculatie leidend tot mogelijke onhaalbaarheid van de herontwikkeling zo tegengaat.

56

9 Faciliterend grondbeleid 9.1 Inleidend Binnen gebiedsontwikkelingen kan de gemeente verschillende rollen aannemen. Er is onderscheid te maken in actief grondbeleid, wat tot uiting komt in de grondexploitaties (hoofdstuk 6) en het faciliterend grondbeleid, met hieraan gekoppeld de particuliere initiatieven. Binnen het faciliterend grondbeleid brengt de gemeente zelf geen grondposities actief tot ontwikkeling, het zijn private partijen die voor eigen rekening en risico ontwikkelen. De gemeente stelt daarbij kaders en randvoorwaarden op, doet een inhoudelijke toets, stelt de planologische maatregelen vast en past het kostenverhaal toe. Binnen het faciliterend grondbeleid kan de gemeente twee verschillende rollen aannemen; (1) een regisserende rol of (2) een passieve rol. Regisserende rol Bij regie-faciliterend grondbeleid kan de gemeente zelf ontwikkelingen initiëren of participeren in ontwikkelingen die door private partijen worden opgestart. Het doel is in beide gevallen om samen met betrokkenen een pakket aan kaders en randvoorwaarden te formuleren waarbinnen ontwikkeld kan worden. De gedachte is ontwikkelaars zo uit te dagen of uit te nodigen ontwikkelvoorstellen te (co-)creëren die waardevol zijn voor de gemeente en aansluiten op het toekomstbeeld van onze gemeente.

Bovendien kan dit ook helpen in het creëren van samenhang tussen (deel)gebieden waarin verschillende ontwikkelaars met losse initiatieven komen. Passieve rol Bij een passief-faciliterende rol initieert de gemeente zelf geen ontwikkelingen, maar wordt gereageerd op initiatieven van private partijen. De gemeente toetst vervolgens of de initiatieven binnen de vastgestelde kaders en richtlijnen van het gemeentelijke beleid vallen. Kostenverhaal Bij aanvang van een project binnen het faciliterend grondbeleid wordt als eerste gestuurd op de totstandkoming van een intentieovereenkomst (IO). In een intentieovereenkomst wordt uitgesproken dat de gemeente het project als levensvatbaar ziet, maar dat er nog wel nadere uitwerking moet plaatsvinden. Na het traject wat in een IO is omschreven volgt doorgaans een Anterieure Overeenkomst (AO). In de AO worden gedetailleerde afspraken gemaakt over inhoudelijke zaken van het project, het kostenverhaal en de verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en de ontwikkelaar. De gemeente heeft een wettelijke plicht tot het verhalen van haar kosten. In Purmerend is dit onder te verdelen in het betalen van de gemeentelijke plankosten, gebiedsoverstijgende kosten (nota GKP; mobiliteit & groen, afkoopsociaal, afkoop parkeren centrum) en voor sommige gebieden een gebiedseigen kostenverhaal in de vorm van een Aanvullingsbesluit.

Vanwege de ambitie om veel woningen toe te voegen zullen ook investeringen nodig zijn in de openbare infrastructuur. Ontwikkelende partijen wordt gevraagd hieraan via het kostenverhaal bij te dragen. Dit gaat via de Nota GKP en Aanvullingsbesluiten. De middelen die beschikbaar komen uit het kostenverhaal dekken een deel van de benodigde investeringen. De rest moet via andere manieren worden bekostigd, bijvoorbeeld vanuit de gemeentelijke (algemene) middelen of door het

57

verkrijgen van subsidies. Binnen het kostenverhaal bestaat voor de gemeente een risico op ‘Macroaftopping’. Daarmee wordt aangetoond dat een bouwproject door het afdragen van een kostenverhaalsbijdrage, of een deel daarvan, financieel onrendabel wordt. De gemeente kan in zo’n geval minder (of géén) kosten verhalen dan vanuit de beleidskaders wordt gevraagd. Ook kan het zijn dat vanuit andere bronnen niet voldoende dekking gegenereerd kan worden voor alle gewenste en/of benodigde investeringen. In onderstaande tabel is een opsomming van de omvangrijkere projecten (meer dan 10 woningen) te zien waar momenteel aan wordt gewerkt én waar er sprake is van een contractuele verbintenis (IO of AO) tussen de gemeente en een marktpartij. Per project wordt vervolgens een korte inhoudelijke toelichting gegeven. Faciliterende projecten (per 1-1-2024) Omschrijving

Type Ovk.

Achterdijk 26-30

Woningbouw

AO

Dubbele buurt 11-13

Woningbouw

IO

Gedempte singelgracht / Krommesteeg

Woningbouw

IO

Gedempte singelgracht / Peperstraat

Mix

IO

PostNL

Woningbouw

AO

Tramplein

Woningbouw & Bedrijfsruimte

AO

Vijfhoek

Woningbouw

AO

B. Kooimanweg

Woningbouw & Commercieel

AO

Wagenweg 9

Woningbouw & Horeca

AO

Wagenweg 10

Woningbouw

AO

Woningbouw

AO

Bloemenbuurt

Woningbouw

AO

Gorslaan 10

Woningbouw

AO

Kom A7

Hotel

AO

Kwadijkerpark

Woningbouw

AO

J.P. Grootstraat

Woningbouw

AO

Lisdoddestraat 40

Woningbouw

AO

Meeuwstraat 2

Woningbouw

AO

Overlanderstraat 463

Woningbouw

IO

Van Balenstraat

Woningbouw

IO

Waterlandlaan 1-57

Woningbouw

AO

Vurige staart

Woningbouw

IO

Project Binnenstad

Wagenweggebied

Beemster Nekkerweg 72 Overig

Tabel 9: Lopende projecten binnen het faciliterend grondbeleid (met een minimaal aantal van 10 wooneenheden).

58

9.2 Binnenstad Op 22 december 2022 heeft de gemeenteraad Programma Binnenstad (Visie en Uitvoeringsprogramma) vastgesteld. Om te komen tot de visie en het uitvoeringsprogramma is breed geparticipeerd en zijn bewoners, bezoekers en ondernemers betrokken. Eén van de deelprojecten uit het Uitvoeringsprogramma is het doorontwikkelen van het verhaal van de binnenstad. Het college heeft het vervolg van het verhaal van de binnenstad dat samen met IMA is opgesteld - de Brand Values, merknaam en logo - vastgesteld. De binnenstad van Purmerend is de huiskamer van Purmerend en de regio. In de binnenstad met historische kwaliteiten worden verhalen van lokale helden verteld, zijn producten uit de streek zichtbaar en ontmoeten alle Purmerenders elkaar. Dit verhaal willen we met elkaar uitdragen, vertellen en laten zien wat de binnenstad allemaal te bieden heeft. Met een goed en herkenbaar verhaal van de binnenstad werken we samen aan de positieve beeldvorming van de binnenstad, winnen we naamsbekendheid en trekken we nieuwe ondernemers, investeerders, bezoekers en toeristen aan. Bij het versterken van de binnenstad zijn veel projecten opgenomen in het uitvoeringsprogramma. Dit zijn niet alleen ruimtelijke bouwprojecten maar omvat ook maatschappelijke doelstellingen, vergroening en ondersteunen van het ondernemerschap. In dit MPG gaat het vooral over de ruimtelijke projecten.