Document · PDF

b.-meerjarenprogramma-grondexploitaties-purmerend-2024

Gemeenteraad 27 juni 2024, gemeente PurmerendBij agendapunt: Meerjarenprogramma Grondexploitaties 202421.582 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

2024 Meerjarenprogramma Grondexploitaties

MPG 2024

Inhoud 1

Inleiding

Woningbouwprogrammering

2.1

Grote spanningen op de woningmarkt

2.2

Purmerend: huidige knelpunten

2.3

Blik op de toekomst: kwantitatieve vraag

2.4

Blik op de toekomst: kwalitatieve vraag

2.5

Plancapaciteit kwantitatief en kwalitatief tot 2040

2.6

Conclusies

Bedrijventerreinprogrammering

3.1

Beleid

3.2

Vraag

3.3

Aanbod

3.4

Conclusies

Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen

4.1

Parameters

4.2

Overzicht kosten, opbrengsten en resultaat grondexploitaties

4.3

Risico’s en weerstandsvermogen

4.4

Winstneming

4.5

Verliesvoorziening

4.6

Bestemmingsreserve gronden

4.7

Faciliterend grondbeleid

Grote gebiedsontwikkelingen

5.1

Inleiding

5.2

Ontwikkellocaties in voorbereiding

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

6.1

Baanstee-Noord

6.2

Binnenwijkse ontwikkellocaties (BOL)

6.3

Kop West

6.4

Steltloper 8

6.5

Verzetslaan

6.6

Waterlandkwartier

6.7

Wheermolen Oost

Samenwerkingsverbanden

7.1

Beemstercompagnie

Strategische grondposities

8.1

Wettelijke kaders

8.2

Portefeuille strategische gronden

8.3

Locaties Wet voorkeursrecht gemeente

Faciliterend grondbeleid

9.1

Inleidend

9.2

Binnenstad

9.3

Wagenweggebied

9.4

Beemster

9.5

Overig

1 Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van onze gemeente. Het MPG wordt ieder jaar opgesteld en voorafgaand aan de jaarrekening ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Deze rapportage dient onder andere als toelichting op en onderbouwing van het deel van de jaarrekening dat over het grondbeleid en de grondposities gaat. Daarnaast geeft het inzicht in recente en toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen in onze gemeente. Eén van de doelen van het MPG is een transparant en zo compleet mogelijk beeld schetsen van de lopende gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. In dit MPG wordt zowel ingegaan op projecten die de gemeente actief oppakt en in een grondexploitatie vervat zijn én projecten van private initiatiefnemers die via het faciliterend grondbeleid tot stand komen. Omwille van het totaalbeeld geven we ook inzicht in de projecten die zich in de voorbereidende fase bevinden. Met dit MPG wordt u geïnformeerd over: • De woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering voor onze gemeente. • De koppeling tussen de financiële kant van gebiedsontwikkelingen en de gemeentefinanciën die in de jaarrekening wordt gepresenteerd. • Grotere gebiedsontwikkelingen die zich in de voorbereidende fase bevinden. • De jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties.

• De strategische gronden in gemeentelijk bezit en locaties waarop de Wvg van toepassing is. • Lopende samenwerkingsverbanden tussen de gemeente en marktpartijen (De Beemster Compagnie). • De lopende projecten die onder het faciliterende grondbeleid vallen. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG kan gelezen worden als een uitgebreide toelichting op de balansposten BIE en strategische gronden (gerubriceerd onder de materiële vaste activa; MVA) in de jaarrekening. De individuele exploitatieberekeningen in dit MPG geven een meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties en zijn relevant voor de onderbouwing van de boekwaardes, weerstandsvermogen en de winstneming in de jaarrekening. De jaarschijven 2024 tot en met 2028 zijn input voor de gemeentebegroting

2 Woningbouwprogrammering Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben een grote impact op het resultaat van locatie- of gebiedsontwikkelingen. Met een situatieschets van de huidige en verwachte ontwikkelingen op de (lokale) woningmarkt wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst voor de mogelijke richting van de woningbouwprogrammering.

2.1 Grote spanningen op de woningmarkt Er is op dit moment geen sprake van een ontspannen woningmarkt waar vraag en aanbod in de meeste prijs- en woningtypesegmenten in balans is. Integendeel; er is nog altijd een groot tekort aan woningen; het aantal woningen is veel kleiner dan het aantal huishoudens dat er een zoekt. Dit is direct zichtbaar in de hoge prijzen van zowel bestaande als nieuwe koopwoningen, in de hoge huurprijzen in de vrije huursector en in de zeer lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Tegelijkertijd staan nieuwbouwprojecten onder druk als gevolg van sterk gestegen bouwkosten (materiaal en arbeid) en dreigen naar achteren te schuiven of soms zelfs helemaal afgesteld te worden. De maatschappelijke effecten zijn groot. Jongeren wonen gedwongen (veel) langer bij hun ouders, gezinsvorming wordt uitgesteld. Bij relatiebreuk is het vaak moeilijk om tijdig apart te wonen, waardoor spanningen binnen het gezin oplopen. Niet alleen het gros van de huidige woningzoekende huishoudens heeft een woonprobleem. Er zullen voortdurend huishoudens bij komen die een woning nodig hebben; jongeren willen op zichzelf wonen, gezinsvorming gaat ondanks alles gewoon door en ook vanwege migratie zijn woningen nodig. Vanaf 2022 is de huishoudengroei bovendien weer sneller toegenomen dan het aantal woningen en is het woningtekort verder opgelopen in plaats van afgenomen.

Helaas is het de verwachting dat deze situatie van woningkrapte voorlopig niet zal veranderen en dat er pas na 2040 weer sprake zal zijn van een ontspannen woningmarkt.

2.2 Purmerend: huidige knelpunten Het gat tussen vraag en aanbod is op dit moment het grootst in de betaalbare segmenten van de woningmarkt: sociale huur tot € 880 (prijspeil 2024) en betaalbare koop (in 2024 tot € 341.000). Maar ook in de duurdere koopsegmenten is dit, zij het in mindere mate, het geval. Ook voor vrijesectorhuurwoningen is tegenwoordig een veel grotere markt dan voorheen. Van oudsher speelt dit segment een kleine, maar belangrijke rol als ‘smeerolie’ en ‘aanlandplek’ van de woningmarkt. Als je nog even niet kan of nog niet wilt kopen, ergens maar kort zal wonen vanwege werk of nog niet weet of je wel in de gemeente willen blijven, is de vrijesectorhuur een prima product. In de huidige overspannen woningmarkt worden deze woningen echter in toenemende mate ook betrokken door mensen die niet tot die groepen behoren en veel liever iets anders (betaalbaarders) hadden gewild, maar te lang moesten wachten op een sociale huurwoning of een koopwoning niet gefinancierd kregen. Qua woningtype is er zowel een tekort aan appartementen als aan eengezinswoningen. Krapte is er vooral bij relatief kleine (en daardoor betaalbaarder) eengezinswoningen (< 100 m²), maar bij de appartementen geldt dit juist voor de relatief grotere (groter dan 60 m²) woningen.

2.3 Blik op de toekomst: kwantitatieve vraag Niet alleen nu zijn er knelpunten, er komen zoals gezegd ook nog steeds huishoudens bij die huisvesting nodig hebben; jongeren gaan op zichzelf wonen, gezinsvorming gaat gewoon door en ook vanwege migratie zijn woningen nodig. Om in te kunnen spelen op de toekomstige behoefte aan woningen raamt de provincie NoordHolland deze woningbehoefte periodiek. Voor Purmerend komt de provincie in haar laatste prognose, voor de periode 2021 – 2040, uit op een behoefte van zo’n 7.000 extra woningen. Dit sluit aan op de Purmerendse ambitie uit 2017 om in 2040 10.000 woningen bij te hebben gebouwd. Tot nu toe zijn hier al zo’n 3.400 woningen van gerealiseerd. Van de resterende 7.000 woningen zijn er zo’n 4.100 nodig tot en met 2029. Dat is exclusief een eventuele sloop- en vervangingsopgave, maar inclusief een aandeel voor Purmerend in het oplossen van het huidige regionale tekort aan woningen. Op basis van deze cijfers is in de Woondeal die de MRA in maart 2023 sloot met het Rijk voor Purmerend tot en met 2030 een bouwopgave opgenomen van 4.800 woningen. In de Monitor Woningbouw 2023 (nov. 2023) sorteert de provincie al voor op een hogere woningbehoefte dan voorzien in haar laatste prognose.

Dit vanwege de onverwacht snelle toename van het aantal huishoudens sinds 2022 in combinatie met een achterblijvende bouwproductie – en als gevolg daarvan een oplopend woningtekort. Hoeveel hoger die nieuwe prognose voor Purmerend uitpakt zal duidelijk worden in de nieuwe provinciale prognose, die naar verwachting dit najaar uitkomt. De in dit hoofdstuk genoemde woningbehoeftecijfers van de provincie moeten dus nadrukkelijk als een minimum worden gezien. Een woningbehoefteraming is overigens altijd onzeker, men moet aannames doen over de toekomst: over de groei, leeftijd en samenstelling van huishoudens, over migratie over korte en lange afstanden, over woonwensen van huishoudens; niet alleen qua woningtype en woonmilieu, maar ook over de plek waar mensen graag wonen. Een prognose moet daarom regelmatig worden herzien, zoals ook gebeurt. Daarbij komt nog dat zo’n raming op een hoger schaalniveau, zoals een regio, vaak best realistisch is, maar hoe meer wordt ingezoomd op gemeenten daarbinnen, des te groter de onzekerheid. Regiogemeenten hebben namelijk vaak nauwe verhuisrelaties met elkaar. Als Purmerend meer bouwt en de regiogemeenten minder, dan komt de huishoudenprognose in Purmerend hoger uit – en daarmee de woningbehoefte. Op regionaal niveau kan de prognose dan nog steeds kloppen. Andersom geldt dat natuurlijk ook; in het geval Purmerend minder bouwt dan de regio.

Bouwen zowel Purmerend als de regiogemeenten meer dan de prognose, dan zou het kunnen dat er te weinig huishoudens zijn om die woningen te vullen en zullen sommige plannen niet van de grond komen of kan leegstand ontstaan in minder gewilde delen van de voorraad. Daarom worden bouwplannen ook regelmatig in regionaal verband op elkaar afgestemd. In het kader van de monitoring van de Woondeal MRA-Rijk uit 2023 draagt de provincie zorg voor de regionale afstemming. De woningbehoefteprognose op lokaal niveau voor Purmerend is kortom zeker een handige leidraad, maar geen in beton gegoten gegeven. Het is een dynamisch cijfer dat bovendien altijd in samenhang met de bouwplannen van de regiogemeenten moet worden bezien.

2.4 Blik op de toekomst: kwalitatieve vraag Kwantitatief voldoende woningen kunnen bouwen is één ding; het gaat er ook om de juiste woningtypen en prijsklassen te bouwen die passen bij de huishoudens die in Purmerend een woning zoeken. Dat zijn zowel Purmerenders als huishoudens van buiten Purmerend. Purmerend heeft voor wat betreft die kwalitatieve vraag, als het gaat om de betaalbaarheid van de te bouwen woningen in het coalitieakkoord een hele duidelijke ambitie geformuleerd. Nieuwbouw- en transformatieprojecten dienen te voldoen aan de verhouding 30% sociale huur, 40% betaalbare huur en koop en 30% vrij in te vullen. Ook de locatie van de woningen speelt bij de kwalitatieve vraag een belangrijke rol; op een binnenstadlocatie zijn mensen eerder bereid genoegen te nemen met minder woonoppervlak en met een appartement in plaats van een grondgebonden woning. Op een locatie aan de rand van de stad zoeken mensen vaker een ruimere, grondgebonden woning met tuin. Hoewel het op dit moment lijkt alsof aan zo’n beetje alles wel behoefte bestaat, is dat vooral een gevolg van de grote krapte op de woningmarkt; werkelijk alles – ook dure huurwoningen en heel kleine woningen – wordt afgezet. Toch is het belangrijk te kijken welke typen woningen er in de nabije en wat verder gelegen toekomst nodig en gewenst zijn.

Dit is niet alleen belangrijk om nu zoveel mogelijk tegemoet te komen aan wat huishoudens wensen, maar ook om te voorkomen dat nog relatief jonge voorraad bij een ontspannener woningmarkt lastiger te verhuren of te verkopen wordt. Ervan uitgaande dat de eengezinswoning voor Purmerendse gezinnen en gezinnen die in Purmerend zoeken het ideaal blijft, gaat er nog volop behoefte ontstaan aan eengezinswoningen. Het aantal ‘middelbare’ gezinnen (rond de 50 jaar) zal gaan afnemen (die schuiven door naar de lege nestfase), maar er is nog volop aanwas van jonge gezinnen. Die willen in Purmerend ook graag een eengezinswoning en dan het liefst in de betaalbare koop. Empty nesters en senioren zijn niet zo geneigd om door te verhuizen omdat ze vaak al goed en betaalbaar wonen. Hun woningen zullen daarom de komende twee decennia nog niet massaal beschikbaar komen. Voor de aanwas van jonge gezinnen zal dus nog zeker gebouwd moeten worden. Gezinnen zijn ook een belangrijke groep met het oog op draagvlak onder tal van voorzieningen als scholen, winkels, zwembaden, verenigingen en sportclubs, en op langere termijn zijn zij belangrijk voor de beroepsbevolking. Pas na 2045 kan – ervan uitgaande dat dan de huishoudensgroei zal afvlakken – een heel andere woningmarkt ontstaan; met dalende prijzen, waarin startende gezinnen uit een ruim aanbod aan betaalbare woningen kunnen kiezen.

Anderzijds is het belangrijk ook te blijven bouwen voor senioren. Tot 2030 vergrijst Purmerend al flink, maar na die tijd gaat dat nog harder. Senioren zijn een moeilijke groep om voor te bouwen; zeer divers en zeer kieskeurig; vooral de jonge senior tot zo’n 75 jaar, die nog niet noodzakelijk om gezondheidsredenen moet verhuizen. Als het niet hét huis is op dé plek is zullen zij er hun huidige woning in hun vertrouwde buurtje niet voor verlaten. Maar hoewel een nichemarkt, er moet zeker ook voor hen worden gebouwd; in alle prijscategorieën, maar vooral betaalbaar en dan het liefste in of bij hun eigen buurtje of in het centrum; op loopafstand van de voorzieningen. Dat kan ook door hen zelf bij het ontwerp en locatiekeuze te betrekken of in CPO-verband of in de vorm van een wooncoöperatie ook zelf te laten bouwen. Wanneer zij verleid kunnen worden te verhuizen komt er heel vaak een woning vrij voor een gezin en daarmee vaak ook weer voor een starter. En elk beetje doorstroming is meegenomen.

2.5 Plancapaciteit kwantitatief en kwalitatief tot 2040 Om een woningbehoefteprognose überhaupt te laten uitkomen en voldoende woningen te kunnen bouwen moet er ook zicht zijn op voldoende locaties waar kan worden gebouwd. De plancapaciteit van Purmerend bevat op dit moment tot 2040 ruim 13.000 woningen, waarvan ongeveer de helft voor de periode tot 2030. Dat lijkt heel veel, maar een groot deel daarvan zijn nu nog zogenaamde ‘zachte’ plannen. Er lijkt dus een overschot te zijn aan plannen, maar dat is alleen op papier. Ook in de andere gemeenten van Zaanstreek-Waterland en de verdere Metropoolregio Amsterdam is dit het geval. Zo’n overschot is ook strikt noodzakelijk, want de ervaring leert dat er altijd een stuk minder wordt gebouwd dan de omvang van de plancapaciteit op enig moment. Om allerlei redenen vertragen plannen nu eenmaal of vallen ze geheel of gedeeltelijk uit. Daarnaast zal een situatie van een overschot aan nieuw gebouwde woningen zich vrijwel nooit voordoen, aangezien een ontwikkelaar niet zal gaan bouwen als de woningen niet kunnen worden afgezet. Het is daarom belangrijk om ervoor te zorgen dat er in de gehele periode tot 2040 altijd (ruim) voldoende woningen in de (harde) plancapaciteit zitten. In de periode tot en met 2030 en verder, tot 2040 beschikken wij momenteel nog niet over voldoende harde plancapaciteit om aan de woonbehoefte te kunnen voldoen.

In het afgelopen jaar en in de aankomende jaren is het bouwen van het aantal woningen dat nodig is om aan deze behoefte te voldoen niet alleen een serieus aandachtspunt voor Purmerend maar ook voor de gemeenten in onze regio en daarbuiten. Slechts 60% van de woningbehoefte tot en met 2030 is op dit moment onderdeel van een hard plan. Alle huidige plancapaciteit is daarom zeker de eerstkomende jaren nog nodig; we weten immers niet welke plannen wel en welke niet of niet geheel zullen doorgaan; tegenvallers moeten we – ook regionaal – kunnen opvangen. Voor de periode 2031 tot 2040 geldt dat nagenoeg alle plannen nog in voorbereiding – en dus zacht zijn – en daarmee de kans lopen af te vallen. Toch is het belangrijk om ook al deze plannen in de plancapaciteit te houden tot rond 2030 duidelijk wordt welke plannen op dat moment wel en niet zijn gerealiseerd om in de woningbehoefte tot en met 2030 te hebben voorzien. En ook na 2040 zal er naar alle waarschijnlijkheid sprake zijn van woningbehoefte. De mate waarin is op dit moment moeilijk vast te stellen. Maar het is een utopie om te veronderstellen dat we op een gegeven moment klaar zijn. De gebouwde omgeving is altijd in beweging. Plancapaciteit is altijd nodig om daar op in te kunnen spelen.

Geplande versus gewenste woningen Het is belangrijk dat de plancapaciteit aansluit op woonwensen, zowel qua eigendom (huur- of koopwoning) en woningtype (appartement of grondgebonden woning) als qua prijsstelling van de geplande woningen. Een groot deel van de huidige plancapaciteit tot 2030, 70%, bestaat uit appartementen. Dit is niet typisch iets voor Purmerend, maar geldt voor heel Zaanstreek-Waterland en ook voor de MRA en is het gevolg van de focus op nieuwbouw op inbreidings- en binnenstedelijke locaties. Gezien vanuit wat we weten over de kwalitatieve vraag wordt hiermee slechts beperkt in de behoefte aan eengezinswoningen voorzien. Purmerend heeft echter in tegenstelling tot de regio nog een aantal locaties waar eengezinswoningen wel zijn gepland en een aantal potentiële locaties waar eengezinswoningen zouden kunnen worden gebouwd; al zijn dat vooral locaties die na 2030 ontwikkeld gaan worden.

Voor wat betreft de betaalbaarheid: in de Purmerendse plancapaciteit tot 2030 zit – voor zover nu bekend – relatief gezien een groot aandeel betaalbare woningen. Voor het overgrote deel betreft dit echter sociale huurwoningen. Daarover zijn langjarige afspraken gemaakt met de corporaties. Deze zijn hard nodig. De categorie betaalbare (midden)huur en betaalbare koop is echter (nog) zeer beperkt; terwijl vooral de betaalbare koop een zeer gewenste categorie is. Gezien de recente afspraken die Purmerend als onderdeel van de MRA met het Rijk in de Woondeal over betaalbaarheid heeft gemaakt, zal Purmerend hier wel een flinke bijdrage aan moeten leveren.

2.6 Conclusies • •

•

De vraag naar woningen blijft zeker nog twintig jaar hoog. Er is op papier genoeg plancapaciteit om in ieder geval minimaal in de geraamde kwantitatieve woningbehoefte tot 2040 te voorzien. Echter: tot 2030 zullen dan wel alle zeilen moeten worden bijgezet om voldoende plannen hard te maken. Een overmaat aan plancapaciteit blijft in deze periode zeker nodig omdat ervaring leert dat slechts een deel van de zachte plannen daadwerkelijk hard wordt. Er is een verschil voor wat betreft het aandeel eengezinswoningen versus grondgebonden woningen in de plancapaciteit; met name in de komende jaren. In de gehele regio zijn eengezinswoningen maar beperkt in de capaciteit opgenomen en zijn appartementen oververtegenwoordigd. Het is daarom belangrijk om daar waar eengezinswoningen gebouwd kunnen worden –op uitleglocaties (als bijvoorbeeld de Oostflank) – die ook in voldoende mate in de planning op te nemen en daaraan vast te houden. Het faciliteren van gezinnen is belangrijk voor een gezonde bevolkingsopbouw in de stad en voldoende draagvlak onder voorzieningen. Binnen de geplande appartementencapaciteit is vooral de grootte van de woning een aandachtspunt. Huishoudens, en vooral ouderen, hebben het liefst wat ruimere appartementen.

Er zullen aanzienlijk meer woningen moeten worden gerealiseerd in de categorie middeldure huur en betaalbare koop om aan te sluiten op de eigen ambitie 30-40-30 en te kunnen voldoen aan de afspraken met het Rijk in de Woondeal. Gezien de gestegen prijzen van arbeid en materialen is dit nog een flinke uitdaging zijn.

3 Bedrijventerreinprogrammering 3.1 Beleid De gemeente Purmerend maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Vanuit de MRA vindt afstemming plaats voor kantoren- en bedrijventerreinprogrammering via het Planteam Kantoren en Bedrijventerreinen. De afstemming wordt vertaald in een beleid dat beschreven is in ‘Ruimte voor werken in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van morgen; uitvoeringsstrategie Platform bedrijven en kantoren (Plabeka) 3.0, 2017-2030’. De vraag naar en het aanbod van beschikbare ruimte in bruto vloeroppervlakte kantoren en vierkante meters kavels voor bedrijven wordt gemonitord in de jaarlijks op te stellen Monitor Plabeka. De ontwikkelingen in deze markt vinden hier hun weg naar het MPG. De ruimtevraag is gebleven ondanks de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. De specifieke vraag van bedrijven die wensen te verplaatsen vanaf te revitaliseren locaties zoals bijvoorbeeld “De Koog” naar nieuwe bedrijventerreinen zal de komende jaren aanwezig blijven. Door het planteam Kantoren en Bedrijventerreinen wordt een nieuwe vraagraming in de MRA opgesteld. De gemeente Purmerend zet steeds meer in op duurzame en circulaire bedrijfspanden en bedrijventerreinen en beschikt hiervoor over een duurzaamheidcoördinator, die beschikbaar is voor nieuwe en gevestigde bedrijven.

3.2 Vraag Op basis van de geldende MRA-vraagraming geldt voor de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Zaanstreek-Waterland het volgende: De ruimtevraag is ingeschat op categorie 2 ha (laag scenario) tot 78 ha (hoog scenario) tot 2040. Het is niet uitgesloten dat de vraag naar bedrijventerreinen hoger uitvalt dan geprognotiseerd, omdat er mogelijk uitplaatsing vanuit de regio en/ of Amsterdam gaat plaatsvinden. • Baanstee Noord blijft onverminderd aantrekkelijk als vestigingslocatie voor bedrijven. Voor het overgrote deel van de nog niet uitgegeven kavels zijn ‘leads’ voor toekomstige gronduitgiften. Dat maakt dat er bijna geen vrij beschikbare kavels zijn.

3.3 Aanbod Voor onze gemeente geldt op basis van de MRA-analyse en actuele stand van zaken het volgende: • Het harde planaanbod vanaf 2024 tot en met 2030 is nog circa 38 ha. Het totale aanbod aan uitgeefbare bedrijfskavels op bedrijventerrein Baanstee-Noord is nu, nadat het uitwerkingsplan voor een tweetal kavels is vastgesteld, in totaliteit ruim 72 ha. • Baanstee-Noord heeft een planaanbod dat geschikt is voor vestiging van bedrijven tot milieucategorie 4.2. • In 2023 is 1,0 ha aan bedrijfsgronden getransporteerd, 5,6 ha is in opties vervat en voor 25,9 ha is er sprake van een betaalde reservering. • Voor de kavels 13A en 13B op Baanstee-Noord is in 2023 het uitwerkingsplan en beeldkwaliteitsplan op grond van het geldende bestemmingsplan Baanstee Noord licht

•

aangepast, waardoor vanaf 2023 6,7 ha aan uitgeefbare bedrijfskavels is toegevoegd aan het hogere segment in het planaanbod. Bedrijventerrein Insulinde in Middenbeemster met een uitgeefbare oppervlakte van 3,3 hectare en bedrijventerrein Bamestra met een uitgeefbare oppervlakte van 2,2 hectare netto zijn beiden volledig uitgegeven. Voor beide bedrijventerreinen wordt in samenspraak met de ondernemers gekeken waar ruimtelijke verbeterslagen kunnen worden behaald op de terreinen. Op bedrijventerrein Baanstee West is toestemming verleend voor de panden Amperestraat 45 en 55 om mee te werken aan een andere invulling met detailhandel, kantoren en onder andere een Wereldrestaurant. Deze invulling heeft in 2023 plaatsgevonden. Voor bedrijventerrein De Koog is de is een gebiedsvisie vastgesteld. De verdere uitwerking aan de hand van deze gebiedsvisie kan invloed hebben op het bedrijventerrein in z’n huidige vorm.

3.4 Conclusies Op basis van de vraag-aanbodanalyse komen we tot de volgende conclusies: • In de Baanstee Noord ligt nog ca. 38 ha uitgeefbare grond. Op het merendeel daarvan lopen opties of reserveringen. Er zijn nog weinig ‘vrij’ beschikbare kavels. De voorraad beschikbare gronden wordt schaarser. • Om kansen voor verduurzaming en circulaire economie te vergroten is clustering van bedrijfsactiviteiten een belangrijk hulpmiddel. Om die reden zijn voor Baanstee Noord de volgende clusters als prioritair benoemd: food- en food gerelateerd bedrijven (inclusief koelen vries), bouw en bouwmaterialen, duurzame energie, circulaire Economie en aan deze sectoren verbonden (stads-)logistiek. • Om te kunnen blijven voorzien in ruimte voor bedrijfsvestiging ten noorden van het IJ is een economische onderbouwing opgesteld in opdracht van de gemeente Edam-Volendam. Deze onderbouwing maakt onderdeel uit van het plan voor de gezamenlijke invulling van de Purmer door de gemeenten Edam-Volendam, Waterland en Purmerend. • Kanttekening bij de uitgifte van gronden voor bedrijfsvestiging zoals voor woningbouw en andere maatschappelijke functies is dat er in Nederland en in Noord-Holland op het elektriciteitsnet sprake is van transportschaarste.

Dit betekent dat er eerst forse investeringen in het elektriciteitsnet nodig zijn voordat Liander in Noord-Holland in nieuwe zakelijke aansluitingen kan voorzien van stroom. Dit geldt ook voor uitbreiding van bestaande aansluitingen. Baanstee-Noord is voor de komende 3 jaar aangemerkt als congestiegebied. Momenteel geldt dat voor alle onderstations in Purmerend en de regio dat de maximale capaciteit is bereikt en er geen stroom meer beschikbaar is voor stroomaanvragen groter dan 3x 80 Ampère. • Momenteel wordt er een nieuw onderstation op Baanstee Noord gerealiseerd die in de tweede helft van 2025 operationeel is. Dan worden alle getekende aanvragen van voor 18 oktober 2023 aangesloten. Stroomaanvragen die na 18 oktober 2023 zijn ingediend hebben een transportbeperking tot 2030. • Tennet onderzoekt alternatieve mogelijkheden op het netwerk. Dit onderzoek zal medio 2024 zijn afgerond. • Door de netcongestie is de verwachting dat de gronduitgifte op Baanstee- Noord in 2024 en 2025 relatief laag zal zijn.

4 Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen 4.1 Parameters De kosten en opbrengsten in de grondexploitaties worden gerealiseerd gedurende de looptijd van het project. Om die reden moet er ook rekening gehouden worden met parameters als bijvoorbeeld de stijging van kosten en opbrengsten die gedurende de looptijd kunnen optreden. Toonaangevende notities over de parameters zijn de ‘Outlook grondexploitaties’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling en de ‘Parametervisie’ van Stadkwadraat. In tabel 4.1 zijn de parameters weergegeven die zijn gebruikt om de grondexploitaties te actualiseren. Ter vergelijking zijn ook de parameters weergegeven die bij de vorige actualisatie per 1-1-2023 zijn gebruikt. Parameters Toe te rekenen rente Positief saldo Negatief saldo

2024

2023

1,25% 1,25%

0,0% 1,25%

Disconteringsvoet

2,0%

Kostenstijging inclusief plankosten 2024 2025 vanaf 2026

4,0% 3,0% 2,0%

3,0% 2,5% 2,0%

Opbrengstenstijging woningbouw 2024 2025 en verder

1,5% 2,0%

2,0% 2,0%

Opbrengstenstijging Grex Baanstee Noord 2024 - 2025 vanaf 2026

0,0% 2,0%

Tabel 4.1: Parameters

Toe te rekenen rente De toe te rekenen rente van 1,25% is gelijk aan de in de begroting berekende rentevoet en geldt zowel voor een positief als negatief saldo. Met ingang van 2024 rekenen we conform de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (december 2023) van het BBV ook rentebaten over een positief saldo toe. Disconteringsvoet De disconteringsvoet bedraagt 2%. Dit is conform de BBV-verslaggevingsregels gelijk aan het meerjarig streefpercentage voor de inflatie van de Europese Centrale Bank.

Kostenstijging Metafoor verwacht voor de kosten van Grond-, weg- en waterbouw (GWW) een stijging van tussen de 1% en 5%. Stadkwadraat verwacht een stijging tussen de 1% en 3%. Metafoor maakt in haar Outlook 2024 ook nog onderscheid naar de plankosten. Als plankostenstijging wordt een bandbreedte van tussen de 4% en 6% door Metafoor verwacht. In onze grondexploitaties wordt voor alle kosten (GWW en Plankosten) eenzelfde parameter voor de kostenstijging gehanteerd. We komen zeer recentelijk uit een tijd van bijzonder grote kostenstijgingen en bijkomende complicaties in lopende projecten. We merken dat aannemers vanwege die ervaringen anders te werk gaan. Er is onderscheid ontstaan in de prijzen ‘uit de boekjes’ en de daadwerkelijke opdrachtsommen. Aannemers zijn meer gaan werken met relatief hoge basisprijzen en werken vervolgens met kortingspercentages. Hierdoor kunnen aannemers makkelijker anticiperen op variaties in materiaalkosten. Dit effect wordt bijvoorbeeld zichtbaar als het bouwkostenkompas en de aanbestedingsindex naast elkaar gelegd worden, zie grafiek 4.1. Deze laat zien dat de veronderstelde bouwkosten (rode lijn) tegenwoordig doorgaan hoger liggen dan de daadwerkelijke kosten ingeval van een aanbesteding (blauwe lijn).

Grafiek 4.1: Bouwkostenkompas en Aanbestedingsindex (IGG Bouweconomie 2024)

De verwachting ten aanzien van de kostenstijging is voor de jaren 2024 en 2025 ten opzichte van de verwachting in het vorige MPG iets naar boven bijgesteld. Dit heeft mede te maken met het relatief hoge percentage aan plankostenstijging. Opbrengstenstijging Metafoor verwacht voor 2024 dat de grondwaarde voor woningbouw tussen de 0% en 3% zal stijgen. Stadkwadraat verwacht dat dit tussen de 2% en 3% zal zijn. De woningprijzen hebben zich afgelopen jaar grillig ontwikkeld. Eerste signaal was dat door de stijgende hypotheekrente de woningprijzen (dus indirect ook de grondwaarde) onder druk kwamen te staan. Nu blijkt dat de woningprijzen toch weer een licht stijgende lijn lieten zien. Wel zien we dat ontwikkelaars moeite hebben om voorverkooppercentages te halen. Gangbaar is dat bij 70% voorverkoop gestart wordt met de bouw. Echter, gezien de relatief lange bouwtijd van vooral grote appartementencomplexen merken ontwikkelaars dat potentieel gegadigden wachten met een

beslissing om te kopen. Mede vanwege dit effect is ervoor gekozen om voor 2024 een opbrengstenstijging van 1,5% in te calculeren en vanaf 2025 rekening te houden met 2%. Dit percentage valt binnen de bandbreedte van de Outlook van Metafoor en iets onder de bandbreedte van Stadkwadraat. Opbrengstenstijging grondexploitatie bedrijventerrein Baanstee-Noord Omdat de bedrijventerreinmarkt zich anders ontwikkelt dan de woningmarkt, is voor de grondexploitatie van Baanstee-Noord de parameter voor opbrengstenstijging apart bepaald. Metafoor verwacht voor bedrijfsmatig vastgoed een opbrengstenstijging van tussen de 0% en 3%, Stadkwadraat tussen de -1% en +3%. De opbrengstenstijging die in de grondexploitatie van Baanstee Noord wordt gehanteerd is met 0% in 2024 en 2025 en daarna 2% gelijk aan de inschatting van vorig jaar. Met dit percentage bevinden we ons aan de onderkant van de bandbreedte. Dat heeft te maken met de voortdurende beperkingen op het elektriciteitsnet. De gehanteerde parameters zijn tevens een voortzetting van een extern uitgevoerd grondprijs- en parameteradvies in aanloop naar de vorige actualisatie van de grondexploitatie van Baanstee Noord.

4.2 Overzicht kosten, opbrengsten en resultaat grondexploitaties In de navolgende tabellen en grafieken zijn de boekwaarden, de totaal nog te realiseren kosten, opbrengsten en resultaten (weergegeven als Netto Contante Waarde) op de grex-portefeuille weergegeven. De grondexploitatie van het Waterlandkwartier is relatief kort geleden op 29 juni 2023 vastgesteld. Bij het opstellen van het MPG van vorig jaar (MPG 2023) bevond het Waterlandkwartier zich nog in de voorbereidende fase. Er waren toen dus ook nog geen financiële consequenties van deze (toen nog) te openen grondexploitatie in de totaaloverzichten in dit hoofdstuk verwerkt. Omwille van een goede vergelijking op portefeuilleniveau is nu ook de grondexploitatie van het Waterlandkwartier in de cijfers per 1-1-2023 vervat. Projecten Boekwaarde (bedragen in € mln.) 1-1-2023 Baanstee Noord € -16,52 BOL € -1,88 Kop West € 5,95 Steltloper 8 € -0,05 Verzetslaan € -0,25 Waterlandkwartier € Wheermolen Oost € -3,27 Totaal € -16,02 Mutatie boekwaarde over 2023

Kosten € € € € € € € €

4,79 0,80 0,75 0,01 0,20 2,27 0,14 8,96

Opbrengsten € € € € € € € €

2,29 0,09 0,23 0,11 1,06 0,63 0,05 4,47

Mutatie per saldo € 2,50 € 0,70 € 0,51 € -0,10 € -0,86 € 1,64 € 0,09 € 4,49

Boekwaarde 31-12-2023 € -19,01 € -2,59 € 5,43 € 0,05 € 0,61 € -1,64 € -3,36 € -20,51 -28%

Tabel 4.2.1: verloop boekwaarde over 2023

Uit tabel 4.2.1 blijkt dat de boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, gedurende 2023 € 4,49 mln. groter is geworden. In 2023 is er voor € 8,96 mln. aan kosten gemaakt, terwijl er € 4,47 mln. aan opbrengsten is gegenereerd. Tabel 4.2.1 wijkt op sommige punten af van de vergelijkbare tabel die in de jaarrekening is opgenomen. De cijfers die in de jaarrekening terug zijn te vinden zijn weergegeven in tabel 4.2.2. De verschillen tussen beide weergaves zitten in het volgende:

•

In de jaarrekening wordt ook de tussentijdse winstneming (over 2023 totaal € 2,99 mln., zie ook paragraaf 4.4) meegenomen in het boekwaarde overzicht. De winstneming is mede een resultaat van de jaarlijkse actualisatieslag van de grondexploitaties. De winstneming wordt niet meegenomen in de opgevoerde boekwaarde binnen de grondexploitaties en het MPG. In het MPG en gerelateerde grondexploitaties wordt een boekwaarde precies contra gepresenteerd ten opzichte van de jaarrekening. o In het MPG (tabel 4.2.1) en de grondexploitaties wordt een minteken (-) voor het bedrag vermeld op het moment dat de gerealiseerde kosten hoger zijn dan de gerealiseerde opbrengsten. o Bij de jaarrekening (alsook in tabel 4.2.2) staat een getal met een minteken (-) bij de boekwaarde voor een positief saldo, dus de reeds gemaakte opbrengsten zijn hoger dan de reeds gemaakte kosten.

Projecten (bedragen in € mln.) Baanstee Noord BOL Kop West Steltloper 8 Verzetslaan Waterlandkwartier Wheermolen Oost Subtotaal

Boekwaarde 1-1-2023 € 30,14 € 1,88 € -3,12 € 0,05 € 0,25 € € 3,27 € 32,47

Kosten

Opbrengsten Winstuitname Boekwaarde 2023 31-12-2023 4,79 € 2,29 € 1,62 € 34,26 0,80 € 0,09 € € 2,59 0,75 € 0,23 € 1,25 € -1,36 0,01 € 0,11 € € -0,05 0,20 € 1,06 € 0,12 € -0,49 2,27 € 0,63 € € 1,64 0,14 € 0,05 € € 3,36 8,96 € 4,47 € 2,99 € 39,95

€ € € € € € € €

Verliesvoorziening € € 1,58 € € € € 5,53 € 5,51 € 12,62

Tabel 4.2.2: verloop boekwaarde over 2023 cf. Jaarrekening

In onderstaande tabel 4.2.3 zijn de verwachte resultaten (NCW) van de geactualiseerde grondexploitaties vergeleken met de verwachting van vorig jaar. Projecten (bedragen in € mln.)

Looptijd

boekwaarde Resultaat Resultaat Verschil (31-12-2023) 2023 (NCW) 2024 (NCW) resultaat (NCW)

Positieve grexen:

Baanstee Noord Kop West Steltloper 8 Verzetslaan

2031 2025 2025 2024

€ € € € €

-19,01 5,43 0,05 0,61 -12,92

€ € € € €

43,80 3,20 0,86 0,46 48,32

€ € € € €

45,71 4,32 0,72 0,24 50,99

€ € € € €

1,91 1,12 -0,14 -0,22 2,67

2027 2033 2032

Subtotaal negatieve grexen

€ € € €

-2,59 -1,64 -3,36 -7,59

€ € € €

-1,35 -5,50 -2,90 -9,75

€ € € €

-1,58 -5,53 -5,51 -12,62

€ € € €

-0,23 -0,03 -2,61 -2,88

Totaal

€

-20,51 €

38,36 €

-0,21

Subtotaal positieve grexen Negatieve grexen:

BOL Waterlandkwartier Wheermolen Oost

38,57 €

Tabel 4.2.3: Resultaten grondexploitaties 2024 en 2023 vergeleken

De herzieningen van alle grondexploitaties per 1-1-2024 leidt tot een afgenomen winstverwachting van € 0,21 mln. Op projectniveau zijn er verschillen te zien, maar op de totale portefeuille is het beeld dus relatief stabiel. Het extra negatief op de grondexploitatie van Wheermolen-Oost wordt

binnen de portefeuille gecompenseerd door de toegenomen winstverwachting bij Baanstee Noord en Kop West. Zie voor een project specifieke toelichting op de verschillen hoofdstuk 6. In grafiek 4.2 worden de verschillen van de totale portefeuille met grondexploitaties tussen 2024 en 2023 weergegeven.

Grafiek 4.2: Portefeuille grondexploitaties totaal

Uit grafiek 4.2 en de bijbehorende tabel blijkt dat; • De boekwaarde van € 16,02 mln. naar € 20,51 mln. is toegenomen. Er zijn in 2023 dus meer kosten gemaakt dan opbrengsten binnengekomen. • De nog te realiseren kosten zijn ten opzichte van 2023 afgenomen met ca. € 4,29 mln. • In alle gemeentelijke grondexploitaties tezamen moet nog € 208,75 mln. aan opbrengsten en € 144,23 mln. aan kosten worden gerealiseerd. • De nog te realiseren opbrengsten nagenoeg gelijk zijn gebleven. • Het verwachte resultaat met een contante waarde van € 38,36 mln. per 1-1-2024, nagenoeg gelijk met de contante waarde per 1-1-2023 € 38,57 mln. is.

4.3 Risico’s en weerstandsvermogen Gezien de grote geldstromen die omgaan binnen de grondexploitaties is het belangrijk om weloverwogen keuzes te maken en tussentijdse ontwikkelingen goed in de gaten te houden. De mogelijke risico’s worden in beeld gebracht om zo bestand te zijn tegen mogelijke financiële impact

van tegenvallers. De risico’s die zich per project voordoen zijn de projectspecifieke risico’s. Overkoepelend zijn er ook risico’s die voor alle grondexploitaties, of in zijn algemeenheid kunnen optreden. Dit zijn voornamelijk de niet te beïnvloeden (macro-economische) factoren als economische groei of crisis of prijs- en renteontwikkelingen. Tot slot zijn er ook risico’s die niet direct in geld zijn uit te drukken, maar wel van invloed kunnen zijn op het behalen van de gemeentelijke ambities. Bij het in kaart brengen van de risico’s kunnen de risico’s worden onderverdeeld in twee groepen: kwalitatief en kwantitatief. Kwalitatieve risico’s gaan over de kwaliteit van een project en hebben te maken met het behalen van specifieke doelstellingen. Deze zijn niet direct in geld uit te drukken. De kwantitatieve risico’s zijn daarentegen wel in geld uit te drukken. Aan de hand van de kwantitatieve risico’s is berekend welk bedrag in het weerstandsvermogen gereserveerd zou moeten worden ter afdekking van deze risico’s. Kwalitatieve risico’s en kansen Risico: De marktomstandigheden veranderen snel. Perioden van stijgende en dalende woningprijzen en hypotheekrente wisselen elkaar in snel tempo af. De haalbaarheid van private initiatieven staat hiermee onder druk, wat onder andere het risico van macro-aftopping op kostenverhaalsbijdragen met zich meebrengt. Risico.

De bouwsnelheid van private ontwikkelaars is slechts beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. De gemeentelijke woningbouwambities, die voor een groot deel afhankelijk zijn van particuliere initiatieven en de doorstroming op de woningmarkt, kunnen vanwege de beperkte sturingsmogelijkheden in het gedrang komen. Risico/Kans. Eind 2021 is er uitspraak gedaan in het ‘Didam-arrest’. Deze rechtszaak ging over de wijze waarop een overheidsinstelling (waaronder ook de gemeente) om moet gaan met verkoop van vastgoed. Met deze uitspraak bepaalde de Hoge Raad dat een overheidsorgaan bij verkoop van vastgoed alle potentiële gegadigden een even grote kans moeten geven en niet uitsluitend met één gegadigde mag onderhandelen. De gemeente moet daarbij zijn best doen om zo veel mogelijk potentieel geïnteresseerden te bereiken. Het principe gelijkheidsbeginsel is dus hierbij van toepassing. In de basis leidt dit arrest niet direct tot een extra risico voor de gemeente. De gemeente werkte ook voor de Didam-uitspraak bij grondverkoop al met openbare selectieprocedures. Wel kunnen extra eisen aan de openbare selectieprocedure voor extra doorlooptijd zorgen in het verkoopproces van de gronduitgifte.

Kans. In grotere dichtheden bouwen kan – gecombineerd met nieuwe denkrichtingen qua mobiliteit – per m2 grond in potentie meer opbrengsten opleveren. Ook kan dit leiden tot hogere kostenverhaalsbijdragen die weer te besteden zijn aan investeringen in de openbare infrastructuur. Kwantitatieve risico’s grondexploitaties Risico. In de gemeentelijke grondexploitaties worden voornamelijk civieltechnische kosten gemaakt. Dat gaat om de aanleg van openbare ruimte en het bouwrijp maken van de uitgeefbare

kavels. Huidige praktijk is dat er door geopolitieke spanningen nog steeds onzekerheid is over grondstoffenprijzen. Dat werkt door in de kosten die in de grondexploitaties gemaakt worden. Risico. De rente die we toerekenen aan de grondexploitaties is historisch gezien bijzonder laag. De (markt)rente is sinds 2022 aanzienlijk gestegen ten opzichte van de jaren ervoor. Deze hogere rente kan op den duur ook voor de gemeente van invloed zijn. Als er nieuwe financieringen nodig zijn voor negatieve grondexploitaties of verwervingen, dan kunnen we mogelijk geconfronteerd worden met hogere rentes. Risico. Vanuit het Rijk wordt ingezet op regulering van het midden huursegment. Een mogelijk gevolg daarvan is dat beleggers de winsten op de verhuur binnen dit segment beperkt zien worden. Bij beleggers kan daardoor de overweging ontstaan om de huidige portefeuille aan objecten te verkopen en niet meer te investeren in nieuwe huurwoningen in het middensegment. Een dalende vraag naar woningen binnen dit segment kan de grondwaarde onder druk zetten. Risicoberekening Voor bepaling van de marktrisico’s op de gehele portefeuille van grondexploitaties is op basis van de drie kwantitatieve risico’s een risico-variant doorgerekend.

Deze varianten zijn opgesteld door (1) 7,5% extra kostenstijging op de resterende werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp toe te passen, (2) het huidige rentepercentage op het negatieve boekwaardesaldo van 1,25% te verhogen naar 3,0% en (3) een grondwaarde die met € 4.000 per middeldure huurwoning daalt. Het verschil tussen deze doorgerekende varianten en de reguliere portefeuille leidt tot een risicobedrag, in tabel 4.3.1 te zien onder ‘Impact a’. Door de impact te vermenigvuldigen met de kans van optreden ontstaat het risicobedrag. Marktrisico (in € mln.)

Impact a

Kans Risicobedrag b c=a*b

Stijging van civieltechnische kosten vanwege geopolitieke situatie

€

7,55

50%

€

3,78

Variatie in rentepercentage

€

1,13 50%

€

0,57

Grondwaarde middenhuur i.c.m. beleidsambities

€

2,47 50%

€

1,23

Totaal Portefeuillerisico

€

11,15

€

5,58

50%

Tabel 4.3.1: marktrisico’s op de grex-portefeuille

Naast de marktrisico’s zijn binnen de lopende grondexploitaties diverse projectspecifieke risico’s in kaart gebracht. Onderstaande tabel toont het te reserveren risicobedrag op basis van de Projectspecifieke risico's Contante Gewogen (in € mln.) waarde risico

Baanstee Noord

€

45,71 €

2,35

BOL

€

-1,58 €

0,42

Kop West

€

4,32 €

Steltloper 8

€

0,72 €

Verzetslaan

€

0,24 €

Waterlandkwartier

€

-5,53 €

8,34

Wheermolen Oost

€

-5,51 € 5,07 € 16,18

Totaal

projectspecifieke risico’s. De opbouw van de gewogen risico’s is in de project specifieke toelichting per grondexploitaties (hoofdstuk 6) verder toegelicht. Tabel 4.3.2: Project specifieke risico’s op de grondexploitaties

Uit tabellen 4.3.1 en 4.3.2 kan het volgende opgemaakt worden: • Het benodigde bedrag ter afdekking van de marktrisico’s bedraagt € 5,58 mln. • De project specifieke risico’s tezamen komen uit op een bedrag van € 16,18 mln. • Totaal is € 21,76 mln. als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties benodigd. Het totaal benodigde risicobedrag is een verhoging ten opzichte van vorig jaar, toen er in totaal € 13,51 mln. als risicobedrag was opgenomen. Het verschil is voornamelijk toe te wijzen aan de grondexploitatie Waterlandkwartier, deze is in 2023 vastgesteld, dus was in het MPG 2023 nog niet opgenomen. Overwogen kan worden het risicobedrag van Baanstee Noord niet mee te nemen in het weerstandsvermogen, aangezien dit een positieve grondexploitatie is en de winstneming niet is geraamd.

4.4 Winstneming Jaarlijks wordt er bij de winstgevende grondexploitaties gekeken hoeveel winst er voor dat jaar genomen kan worden. Deze tussentijdse winstneming is afhankelijk van de voortgang van het project. Deze winst wordt naar rato berekend met de Percentage of Completion (POC) methode. De maatstaf hierbij is de verhouding van gerealiseerde kosten en opbrengsten in verhouding tot de totale kosten en opbrengsten. Deze methode is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De POC-berekening wordt als volgt geformuleerd: Percentage gerealiseerde kosten * percentage gerealiseerde opbrengsten = percentage winstneming. Het percentage wordt per grondexploitatie individueel berekend en geeft aan hoeveel procent van de eindwaarde als tussentijdse winst genomen kan worden. Vervolgens wordt de eindwaarde (eventueel) gecorrigeerd met het bedrag aan project specifieke risico’s, alvorens de tussentijdse winstneming wordt berekend. Om te komen tot het bedrag aan winstneming over 2023 Dit bedrag wordt verminderd met al genomen tussentijdse winsten uit de voorgaande jaren. In tabel 4.4 is de opbouw van de winstneming te zien. Tussentijdse winstneming Eindwaarde Projectspecifieke Percentage (in € mln.) risico's winstneming Baanstee Noord € 53,55 € 2,35 30%

Tussentijdse Genomen winst Winstneming winst t/m 2023 t/m 2022 2023 € 15,24 € 13,62 € 1,62

BOL

€

-1,71 €

0,42

€

Kop West

€

4,50 €

90%

€

4,07 €

2,82 €

Steltloper 8

€

0,75 €

€

Verzetslaan

€

0,24 €

49%

€

0,12 €

€

0,12

Waterlandkwartier

€

-6,74 €

8,34

€

Wheermolen Oost

€

-6,59 €

5,06

€

Totaal

€

19,43 €

€

16,45 €

1,25

2,99

Tabel 4.4: Winstneming

Ter toelichting op tabel 4.4: - Bij de grondexploitatie Steltloper 8 is het percentage winstneming dermate klein dat er nog geen winst wordt genomen.

Voor de projecten BOL, Waterlandkwartier en Wheermolen Oost wordt geen winst genomen omdat deze verliesgevend zijn.

Na de doorrekening kan geconcludeerd worden dat er over 2023 een bedrag van € 2,99 mln. winst genomen zal worden. Tot slot moet er in relatie tot de winstneming nog vermeld worden dat de gemeentelijke grondexploitaties gelden als een activiteit die zich kwalificeert als onderneming voor de vennootschapsbelasting (Vpb). De uitwerking daarvan wordt toegelicht in de jaarrekening.

4.5 Verliesvoorziening Negatieve planresultaten worden verantwoord via de verliesvoorziening. Deze is ten opzichte van vorig jaar aangepast. De bestaande verliesvoorzieningen getroffen voor de negatieve resultaten in Stand Toevoeging

Verliesvoorziening Grex

Vrijval

Stand

1-1-2023

31-12-2023

Wheermolen-Oost

€

-2,90 €

-2,61 €

€

-5,51

BOL

€

-1,35 €

-0,23 €

€

-1,58

Waterlandkwartier

€

-5,53 €

€

-5,53

Totaal

€

-4,25 €

-8,37 €

€

-12,62

Wheermolen-Oost en de BOL zijn aangevuld met € 2,84 mln. Bij vaststelling van de grondexploitatie van het Waterlandkwartier – met een negatief verwacht resultaat – is ook voor die grondexploitatie een verliesvoorziening getroffen. In tabel 4.5 is te zien dat het totaal aan verliesvoorzieningen ten opzichte van vorig jaar toeneemt van € 4,25 mln. naar € 12,62 mln. Dit wordt vooral veroorzaakt door het oplopende verwachte verlies van Wheermolen-Oost en de start van de grondexploitatie Waterlandkwartier. Tabel 4.5: Verliesvoorziening

4.6 Bestemmingsreserve gronden Een belangrijke functie van de bestemmingsreserve gronden is het (deels) dekken van verlieslatende grondexploitaties. De toevoegingen aan de bestemmingsreserve gronden bestaan voornamelijk uit de winstnemingen uit de grondexploitaties. De bestemmingsreserve gronden is ook ingesteld voor het faciliteren van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen of daarmee samenhangende verkenningen. In die context dekt deze reserve ook de plankosten bij zowel actief als faciliterend grondbeleid, in het geval we deze uitgaven niet kunnen terugverdienen middels grondverkoop of kostenverhaal. In het MPG 2023 werd over boekjaar 2023 een toevoeging van € 3,47 mln. en een onttrekking van € 1,95 mln. verwacht. Conform het MPG 2023 werd daardoor per 1-1-2024 een stand van € 6,68 mln. verwacht. Uit de realisatie blijkt dat de daadwerkelijke toevoeging € 5,04 mln. is en de onttrekking € 10,21 mln., wat maakt dat de bestemmingsreserve gronden per 1 januari 2024 is uitgeput (zie tabel 4.6). Het verschil tussen de eerdere verwachting heeft een aantal voornaamste oorzaken:

De toevoegingen vallen hoger uit dan in het MPG 2023 was weergegeven. Dit komt doordat toekomstige winstneming uit grondexploitaties niet begroot worden. In het MPG 2023 was al voorzien dat er voor de winstneming over boekjaar 2022 afgeweken zou worden van de standaard 50/50 winstverdeling tussen deze bestemmingsreserve en algemene middelen. Dit is vervolgens ook als zodanig besloten. Het verwachte verlies van Wheermolen-Oost is met € 2,61 mln. toegenomen. Dit extra verlies was in 2023 nog niet voorzien en leidt tot een extra onttrekking. De grondexploitatie Waterlandkwartier is in 2023 vastgesteld met een tekort van € 5,5 mln. Dit tekort sluit aan op eerdere verwachtingen, maar was vanwege de fase waarin het project zich bevond nog niet als zodanig opgenomen in het verwachte verloop van de bestemmingsreserve gronden zoals opgenomen was in het MPG 2023. Met de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2024 is het verwachte verlies met € 0,03 mln. toegenomen.

Verloop bestemmingsreserve gronden (in € mln.) Stand per 1/1

2023

2024

2025

2026

-0,82 €

2027

-1,02 €

Totaal 2023-2027

€

5,17 €

0,00 €

-1,61

grex Brantjesstraat / 50% (tussentijdse) winst

€

0,08 €

€

grex Brantjesstraat / 50% (tussentijdse) winst

€

0,27 €

€

0,27

grex Kop West / 50% (tussentijdse) winst

€

0,08 €

€

0,08

grex Kop West / 50% (tussentijdse) winst

€

0,62 €

€

0,62

grex Baanstee Noord / 50% (tussentijdse) winst

€

3,12 €

€

3,12

grex Baanstee Noord / 50% (tussentijdse) winst

€

0,81 €

€

0,81

grex Baanstee Noord / 50% (tussentijdse) winst

€

0,06 €

€

0,06

Faciliterend grondbeleid / voordelen

€

Totaal toevoegingen

€

5,04 €

€

5,04

Toevoegingen: 0,08

Onttrekkingen: grex Wheermolen-Oost / actualisatie verliesvoorziening (obv MPG 2024)

€

-2,61 €

€

-2,61

grex BOL-locaties / actualisatie verliesvoorziening (obv MPG 2024)

€

-0,20 €

€

-0,20

grex Waterlandkwartier / dotatie verliesvoorziening (besluit 1585054)

€

-5,50 €

€

-5,50

grex Waterlandkwartier / actualisatie verliesvoorziening (obv MPG 2024)

€

-0,03 €

€

-0,03

Project Purmerend 2040

€

-0,31 €

-0,15 €

-0,91

Visie Waterlandkwartier (besluit 1496502)

€

-0,10 €

€

-0,10

Wettelijk onderzoek op het gebied van Flora en Fauna (NAJ 2023)

€

-0,38 €

€

-0,38

Opstellen Gebiedsvisie De Koog (besluit 1579178)

€

-0,57 €

-0,60 €

€

-1,17

Ontwikkelvisie Purmer-Zuid Zuid / Oostflank (NAJ 2023)

€

-0,14 €

€

-0,14

Dorpsontwikkelingsvisies Noord- en Westbeemster (begroting 2023)

€

-0,02 €

€

-0,02

Aankoop Jaagweg 16 / kapitaal- en beheerslasten (besluit 1520786)

€

-0,05 €

-0,24

Aankoop Nieuwstraat 107-107A / rentelasten (besluit 1547769)

€

-0,01 €

-0,04

Aankoop Landsmeerstraat 3 / aankoopkosten+rentelasten (besluit 1545921)

€

-0,01 €

€

-0,02

Aankoop Geulenstraat 64-70 / kapitaal- en beheerslasten (besluit 11552392)

€

-0,04 €

€

-0,04

Ontwikkelvisie Nekkerzoom (NAJ 2023)

€

-0,04 €

€

-0,04

Faciliterend grondbeleid / nadelen

€

-0,57 €

€

-0,57

Totaal onttrekkingen

€

-10,21 €

-0,82 €

-0,21 €

-0,59 €

-0,21 €

-12,02

Stand per 31-12

€

0,00 €

-0,82 €

-1,02 €

-1,61 €

-1,81

€

Tabel 4.6: Bestemmingsreserve gronden

Ook in toekomstige jaren staan onttrekkingen begroot. De verwachting is ook dat er de komende jaren weinig tot geen toevoegingen door tussentijdse winstneming vanuit de grondexploitaties worden gedaan. De winstneming vanuit Baanstee Noord is (of was) de voornaamste voedingsbron voor de bestemmingsreserve gronden. Maar, vooral vanwege de problematiek op het elektriciteitsnet is de verwachting dat gronduitgiften op Baanstee Noord de komende jaren

stagneren en daarmee ook de winstneming ten gunste van deze bestemmingsreserve. Vanuit de grondexploitaties Kop West, Steltloper 8 en Verzetslaan is nog beperkte winst te verwachten. Gevolg hiervan is dat er de komende jaren zonder aanvullende maatregelen een negatief saldo in de bestemmingsreserve gronden ontstaat. Bij de resultaatbestemming van de jaarrekening 2023 zal een eerste voorstel worden gedaan voor aanvulling van de reserve gronden vanuit het jaarresultaat en de reserve woningbouwprogrammering. De reserve zal naar verwachting de komende jaren verdere aanvulling behoeven. In de ‘Notitie Purmerend financieel op Koers’ en de bijbehorende besluitvorming geldt als uitganspunt voor de jaarlijkse winstneming dat deze 50/50 tussen de algemene reserve en bestemmingsreserve gronden wordt verdeeld. Om de reserve de komende jaren op peil te houden zijn extra middelen noodzakelijk. Momenteel worden daarvoor een tweetal voorstellen in gedaan: 1. Bij het vaststellen van de jaarrekening 2023 zal worden voorgesteld om de tussentijdse winstneming over het boekjaar 2023 voor 100% toe te voegen aan de bestemmingsreserve gronden. Daarnaast zal gevraagd worden ditzelfde – onder voorwaarden voor de jaren 2024 en2025 vast te leggen. 2. Er wordt voorgesteld de reserve woningbouwprogrammering (€ 1,8 mln.) op te heffen en toe te voegen aan de bestemmingsreserve gronden.

4.7 Faciliterend grondbeleid Het faciliterend grondbeleid heeft betrekking op projecten waar de gemeente geen grondpositie heeft, maar aan kostenverhaal doet. De ontwikkelingen vinden veelal plaats op grond die in eigendom is van private partijen. De typen kosten die we verhalen zijn: - Gemeentelijke plankosten: voor de ambtelijke begeleiding van het project. - Nota GKP (voorheen Nota Prof): gebiedsoverstijgend kostenverhaal, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen: o Bijdragen voor Mobiliteit & Groen; bijdrage voor investeringen in openbare infrastructuur die een stads- of gemeentebreed karakter hebben. o Parkeren centrumgebied; indien er in het centrumgebied te weinig parkeerplaatsen ten opzichte van de geldende norm worden gerealiseerd. o Afkoop sociale woningbouw; indien er te weinig sociale huurwoningen ten opzichte van de geldende norm worden gerealiseerd. - Aanvullingsbesluiten: gebiedseigen kostenverhaal. Dit zijn kosten die gemaakt worden binnen een afgebakend ontwikkelgebied. Momenteel zijn er voor diverse gebiedsontwikkelingen aanvullingsbesluiten vastgesteld. Dat zijn: het Wagenweggebied, Waterlandkwartier, De Koog, Middenbeemster en Zuidoostbeemster. - Project-specifiek kostenverhaal: Dit zijn te verhalen kosten die enkel en alleen verband houden met één specifiek project.

In de onderstaande tabel 4.7 zijn de resultaten van de tot nu toe (1-1-2024) gemaakte financiële afspraken binnen het faciliterend grondbeleid weergegeven. Faciliterend grondbeleid (in € mln.)

Afspraken in IO/AO (t/m 2022)

Afspraken in IO/AO (t/m 2023)

Verschil 2022-2023

Ontvangen Nog te t/m 2023 ontvangen

INTENTIE- EN ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN (IO/AO) Bijdrage voor gemeentelijke plankosten

€

2,96 €

3,51 €

0,55 €

3,38 €

0,13

Bijdrage op basis van de nota Prof

€

2,47 €

2,51 €

0,04 €

2,34 €

0,17

Bijdrage parkeren (overige afspraken)

€

1,65 €

€

1,65 €

Bijdrage aanvullingsbesluit

€

4,95 €

€

1,85 €

3,10

Bijdrage Sociale woningbouw op basis nota GKP

€

0,17 €

0,33 €

0,16 €

0,17

Bijdrage Mobiliteit & Groen op basis nota GKP

€

0,78 €

0,87 €

0,10 €

0,26 €

0,61

Bijdrage Centrum parkeren op basis nota GKP

€

0,31 €

1,07 €

0,77 €

0,96 €

0,11

Totalen (AO)

€

13,29 €

14,90 €

1,61 €

10,60 €

4,30

Tabel 4.7: Faciliterend grondbeleid

Intentie- en anterieure overeenkomsten (IO/AO) In een intentieovereenkomst die tussen gemeente en ontwikkelaar wordt afgesloten zijn naast planinhoudelijke en procesmatige afspraken doorgaans afspraken gemaakt over een voorschot op de te maken plankosten. Gangbare afspraak is dat deze direct na het ondertekenen van de overeenkomst in rekening gebracht worden. De bedoeling is dat een intentieovereenkomst uitmondt in een anterieure overeenkomst. Een anterieure overeenkomst wordt tussen gemeente en ontwikkelaar afgesloten zodra er overeenstemming is over de inhoud en uitvoering van het plan. In de AO worden financiële afspraken gemaakt over het kostenverhaal en andere kaders en randvoorwaarden. Betaalmomenten zijn vaak gekoppeld aan mijlpalen binnen het project. De exacte afspraken daarover verschillen per project. Voorbeelden zijn dat een deel van de plankosten bij de ter inzagelegging van het bestemmingsplan wordt gefactureerd, of dat betaling van de bijdrage voor de nota GKP is gekoppeld aan het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Dat zijn dus momenten die geruime tijd na de ondertekening van de anterieure overeenkomst liggen. Bijdrage voor gemeentelijke plankosten. Dit zijn de afspraken die betrekking hebben op vergoeden van de ambtelijke capaciteit voor de behandeling van private initiatieven.

Momenteel is 96% van de gecontracteerde bijdragen ook daadwerkelijk ontvangen. Bijdrage op basis van de nota Prof (gebiedsoverstijgende kosten). De afspraken over betaling van de bijdrage Prof zijn vaak gekoppeld aan de start bouw, of gereedkomen van de omgevingsvergunning. Op dit moment moet 7% van de gecontracteerde bijdragen nog ontvangen worden. De nota Prof is in 2019 vervangen door de nota GKP. Bijdrage parkeren (overige afspraken). Bij sommige projecten zijn specifieke afspraken gemaakt over de vergoeding van bepaalde kosten die betrekking hebben op dat project. Vaak zijn dat afspraken over parkeren, maar dat kunnen ook specifieke afspraken zijn over bijvoorbeeld een afvaloplossing. Van deze gecontacteerde bijdragen is alles ontvangen.

Bijdrage aanvullingsbesluit. Deze bijdrage heeft betrekking op het gebiedseigen kostenverhaal voor o.a. het Wagenweggebied, het Waterlandkwartier en Zuidoost- en Middenbeemster. Een groot deel van de gecontracteerde bedragen moet nog worden gefactureerd nadat de in de AO overeengekomen mijlpalen zijn behaald. Bijdragen op basis nota GKP. De bijdragen die vastgelegd zijn in de nota GKP is opgesplitst in drie categorieën. Een groot deel van de gecontracteerde bedragen moet nog ontvangen worden.

5 Grote gebiedsontwikkelingen 5.1 Inleiding Vanaf 2017 staat het programma Purmerend 2040 op de kaart. Dit programma omvat een dynamische en integrale agenda waarin samen invulling wordt geven aan de toekomst van Purmerend. In de agenda zijn o.a.de opgaven bepaald om tot 2040 circa 10.000 woningen toe te voegen, het voorzieningenniveau op peil te houden en Purmerend bereikbaar te houden. Purmerend transformeert van uitbreidingsstad naar een complete gemeente. De afgelopen jaren zijn vanuit dit programma diverse thematische visies opgesteld, o.a.: - Mobiliteitsvisie; - Economische visie - Visie leefbare stad - Kantorenvisie; - Hoogbouwvisie Aan een aantal thematische visies of actualisaties wordt gewerkt. Zo wordt het grondbeleid geactualiseerd, werken we aan een woonzorgvisie en maken we de visie op voorzieningen (commercieel, maatschappelijk) af. Allemaal vanuit de paraplu van Purmerend 2040 Vanuit deze thematische visies zijn concrete plannen naar voren gekomen waar we aan werken. Zo werken we aan de binnenstad vanuit de economische visie, zal dit jaar het Kooimanpark als eerste vernieuwde park worden opgeleverdis de aannemer gestart met de uitvoering van park de Noord en is het ontwerpproces voor het Leeghwaterpark opgestart. Deze parken zijn onderdeel van het parkenplan, wat als onderdeel van het uitvoeringsprogramma Visie leefbare stad 2024 momenteel wordt uitgevoerd.

De woningbouwopgave die geformuleerd is vanuit 2040 wordt zowel binnenstedelijk als randstedelijk en binnen de dorpskernen gerealiseerd. Binnenstedelijk bouwen heeft ook effecten op de mobiliteit, doet iets met de leefbaarheid en vraagt om een specifieke manier van gebiedsontwikkeling. Vanuit Purmerend 2040 is een aantal gebieden aangewezen die de komende 10 tot 20 jaar worden ontwikkeld en waar de opgaven op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, leefbaarheid en duurzaamheid een plek krijgen. De gebiedsontwikkelingen zijn complementair aan elkaar. Waar we met de binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen inzetten op verdichting, woonwerk combinaties en vernieuwde kwalitatieve openbare ruimte is er aan randen ruimte voor de wat meer suburbane woonvormen in het landschap zoals eengezinswoningen en hofjes voor senioren. Daarnaast sluiten de ontwikkelingen ook qua uitwerking op elkaar aan.

Op onderstaande kaart zijn de grote ontwikkelgebieden weergegeven.

Voor de gebieden die naar de uitvoering gaan zijn inmiddels grondexploitaties of andersoortige financiële kaders opgesteld. Deze komen in hoofdstuk 6 (grondexploitaties) of 9 (faciliterend grondbeleid) van deze rapportage ter verantwoording terug.

5.2 Ontwikkellocaties in voorbereiding In deze paragraaf is aandacht gegeven aan een aantal grotere projecten, of gebiedsontwikkelingen die zich in de verkennende en voorbereidingsfase bevinden. Deze hebben met elkaar gemeen dat ze zich uitstrekken over meerdere locatieontwikkelingen (percelen). Ze worden gezien als gebiedsontwikkelingen, waarbinnen de samenhang tussen verschillende locatieontwikkelingen zichtbaar is. Dit kan tot uiting komen in bijvoorbeeld een gebiedsvisie, masterplan, of vergelijkbaar. De rol van de gemeente is vooraf vaak nog niet ingekaderd. Deze kan variëren en is afhankelijk van bijvoorbeeld eigendomsposities, maar ook prioritering of een aanvaardbaar risicoprofiel. De gemeentelijke rol kan actief, faciliterend (passief of regisserend), maar mogelijk ook een mengvorm van beide zijn. Transformatie bedrijventerrein De Koog In 2023 is de gebiedsvisie voor de Koog vastgesteld door de gemeenteraad. De gebiedsvisie schetst een toekomstperspectief voor dit bedrijventerrein en geeft kaders en kansen waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. In de toekomst is de Koog een levendige werk-woonlocatie die bestaat uit een primair werkgebied, een stadscampus waar onderwijs-(e)sports/tech en het bedrijfsleven samenkomen en een gemengd werk-woongebied, waar ruimte is voor pioniers, broedplaatsen en creatieve kantoren.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14213803/1