b-meerjaren-programma-grondexploitaties-2025

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  In maart 2004 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld.  Het ontwerp bestemmingsplan is in maart 2008 ter visie gelegd. De Raad van State heeft in juni 2010 de beroepen ongegrond verklaard en daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.  In 2019 is besloten om geen gronden meer uit te geven voor de realisatie van zogenaamde bedrijfsverzamelgebouwen.  In 2020 is een deel van de gronden voor fase 2, die eerder vanwege de economische crisis waren gestald in de Materiële Vaste Activa (MVA) weer in de grondexploitatie opgenomen.  In 2022 is een tweede deel vanuit de MVA overgeheveld naar de grondexploitatie. Dit is gedaan naar aanleiding van serieuze interesse in één van de kavels en een ondertekende reserveringsovereenkomst voor de betreffende kavel.  Naar aanleiding van het sluiten van een reserveringsovereenkomst voor kavel 17 is in 2023 ook dat laatste in de MVA resterende perceel in de grondexploitatie gebracht.  Er zijn clusters van bedrijvigheid bepaald die bij voorkeur voor vestiging in Baanstee Noord in aanmerking komen. Door de clustervorming kan maximaal invulling gegeven worden aan duurzaamheid op de bedrijventerreinen. Op basis van deze clusters kan ook over de passendheid en toelating van te verplaatsen bedrijven naar Baanstee Noord worden besloten.

 Voor de kavels 13-A en 13-B is in het oorspronkelijke bestemmingsplan gekozen voor een globale bestemming die in een nadere uitwerking dient te worden geconcretiseerd. Aan deze nadere uitwerking is vormgegeven door een beeldkwaliteitsplan voor deze kavels op te stellen. Het beeldkwaliteitsplan is in november 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Programma en afzetplanning grondverkopen  Gedurende 2024 is 1,9 ha aan bouwgrond verkocht en notarieel getransporteerd. Dit is iets minder dan de oorspronkelijke prognose voor dat jaar, die bedroeg namelijk 2,6 ha.  Tot en met 2024 is in totaal 35,0 ha uitgegeven en is er nog 36,8 ha uitgeefbare grond beschikbaar (peildatum november 2024). o De gronden die zijn betiteld als ‘nog uitgeefbaar’ zijn de gronden die op de peildatum nog in bezit waren van de gemeente. De praktijk is echter wel dat voor veel uitgeefbare kavels opties of reserveringsovereenkomsten zijn afgesloten. De gronden die daadwerkelijk vrij beschikbaar zijn voor uitgifte beslaan dus een kleiner oppervlak, namelijk 13,5 ha.  De fasering van de nog uit te geven kavels is gebaseerd op het historisch inzicht in de grondverkopen en de stand van zaken rondom opties, reserveringen en leads. Voor de eerste jaren is deze gefaseerd op basis van een momentopname van de daadwerkelijke leads.

30

Grondexploitatie De actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2025 heeft tot verschillen geleid ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2024. Het verwachte contante waarde resultaat bedraagt € 44,8 mln. positief. Dit is ten opzichte van vorig jaar van € 0,9 mln. minder positief De voornaamste verschillen ten opzichte van vorig jaar zijn:  De fasering van gronduitgifte ziet er anders uit. We hebben nog steeds te maken met problemen rondom het verkrijgen van een nieuwe stroomaansluitingen. De verwachting is daarom nog steeds dat de komende jaren relatief weinig kaveluitgifte zal plaatsvinden.  De eenheidsprijzen in de raming voor de resterende civieltechnische kosten zijn naar het actuele prijspeil bijgesteld. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s  De te realiseren grondopbrengsten die in de grondexploitatie zijn geraamd kunnen in de toekomst tegenvallen.  Er zijn beperkingen ten aanzien van het verkrijgen van nieuwe stroomaansluitingen voor nieuw te vestigen bedrijven. De vertraging is verwerkt in de gewijzigde uitgiftefasering. Echter, de mogelijkheid bestaat ook dat partijen in z’n geheel afhaken.  Mede gezien fluctuerende kostenstijging van civieltechnische werken de afgelopen jaren kunnen deze kosten in te toekomst tegenvallen.

Wel is al een groot deel van de kosten gemaakt, dus is het risico voor financiële tegenvallers ten opzichte van het totaal relatief beperkt. Vooruitblik  Het parkmanagement wordt verder uitgewerkt. Parkmanagement voor bedrijventerreinen is onderdeel van de samenwerking tussen bedrijfsleven en overheid. Deze samenwerking wordt in samenspraak tussen bedrijfsleven en gemeente ingevuld en begint steeds concretere vormen aan te nemen.  De grote kavels in het westelijk deel van Baanstee Noord zijn nog niet volledig bouwrijp. We wachten met het bouwrijp maken tot er zich een serieus gegadigde aandient.  De stroomvoorziening blijft een serieus knelpunt voor de nieuwbouw op de Baanstee Noord, wat direct effect heeft op de kaveluitgifte. Liander heeft op de Baanstee Noord een onderstation gerealiseerd. Dit is een serieuze stap in de goede richting, maar is geen oplossing op de korte termijn voor de knelpunten in de stroomvoorziening. Via diverse kanalen wordt gewerkt aan een oplossing. Ook proberen we zelf zo creatief mogelijk om te gaan met bestaande of reeds aangevraagde stroomaansluitingen.

31

6.2 Binnenwijkse ontwikkellocatie (BOL) Projectgegevens Start GREX: 2021 Verwacht einde: 2028 Fase: Uitvoering

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: Op verschillende binnenstedelijke locaties in gemeentelijk eigendom een woningbouwprogramma met voor een groot deel sociale huurwoningen realiseren. In de uitwerking van de ontwikkelingen op de locaties is/wordt een intensief participatietraject met de omwonenden doorlopen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  De grondexploitatie voor de BOL is op 25 maart 2021 vastgesteld. De grondexploitatie bestaat uit meerdere deelgebieden, die verspreid zijn over de stad:

32

 

De gemeente neemt voor alle locaties, behalve de Aletta Jacobslaan, het opstellen van het planologisch kader op zich. Bij alle locaties is de gemeente met de betrokken woningcorporaties in gesprek dan wel in het proces van realisatie.

Programma en afzetplanning grondverkopen  In totaal gaat de huidige programmering uit van 189 woningen, waarvan: - 145 sociale huurwoningen - 37 middeldure huurwoningen - 5 vrijesectorwoningen - 2 bouwkavels  Op 3 locaties staat naast woningbouw ook een maatschappelijke voorziening geprogrammeerd. - Op de Aletta Jacobslaan is een ruimte (1.187 m²) voor Odion ingetekend, waar zij dagbestedingsactiviteiten voor gehandicapten gaan uitvoeren. - Bij de Riek-/Gaffelstraat is ruimte (150 m²) gereserveerd voor een nieuw kind/tienercentrum. - Ook bij het Koggenland is ruimte (150 m²) gereserveerd voor een maatschappelijke functie. De exacte invulling van die ruimte is op dit moment nog niet bekend.  Grotendeels zijn de gronduitgiften nu gefaseerd in 2026. Grondexploitatie De grondexploitatie is per 1-1-2025 geactualiseerd. De verwachte einddatum (2027) van de grondexploitatie is door vertraging in diverse projecten als gevolg van onder andere Raad van State procedures voor de Kogenland en Luitje Broekemastraat vertraagd waardoor ook de planning uitloopt en daarmee ook de uitvoering van de projecten. Dit betekent een verschuiving naar einddatum ultimo 2028. Bij de Torenmolen is vertraging in het ontwerp ontstaan. Eind 2024 is gestart met een tender voor 5 vrije sector grondgebonden woningen.

In 2026 wordt verwacht dat voor de tender van 5 woningen en de resterende 35 woningen in de Torenmolen een koop-/realisatieovereenkomst wordt opgesteld. Ook in de Riekstraat/Gaffelstraat is vertraging ontstaan in de uitgifte. Medio 2025 wordt voor dit project een tender in de markt uitgezet. In vergelijking met de grondexploitatie met peildatum 1-1-2024 is een aantal verschillen opgetreden die er gezamenlijk toe leiden dat het negatieve resultaat met € 1,58 mln. is opgelopen naar € 2,19 mln. nadelig resultaat.

33





 



De onderhandelingen met de betrokken woningcorporaties over de financiële haalbaarheid van verschillende projecten waren complexer dan vooraf gedacht. Dit heeft ertoe geleid dat er tot nu toe meer plankosten zijn gemaakt dan eerder was geraamd. De realisatie van middeldure huur op de Torenmolen en Luitje Broekemastraat in samenwerking met de betrokken woningcorporaties heeft effect op de eerder geraamde grondwaarde en de opbrengsten in de grondexploitatie. De actualisatie van de kostenraming per 1-1-2025 voor civieltechnische werkzaamheden zorgt voor een verdere kostenstijging. Een aantal vertragende locatie specifieke zaken (onder ander een Raad van State procedure, extra ecologische onderzoeken, mitigerende maatregelen en ontwerp aanpassingen) hebben gezorgd voor een toename van de plankosten. Om de sterk gestegen bouwkosten op te vangen, kijken de betrokken woningcorporaties naar toepassing van een modulair bouwsysteem.

Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s Voor deze grondexploitatie is het volgende risico opgenomen: 1. Grondprijs voor middeldure woningen De opbrengsten voor het middeldure programma zijn op basis van een residuele grondwaarde onderbouwd. In de verwachte grondopbrengsten kunnen aan de hand van de daadwerkelijk overeen te komen grondprijzen verschillen ontstaan. Vooruitblik In 2025 wordt de invulling van de verschillende deelgebieden steeds concreter gemaakt. Dat houdt in dat er meer duidelijkheid gaat komen over de vastgoedontwikkelingen, de bijbehorende inrichting van openbare ruimte en de inpassing van klimaatadaptatie. In de bestemmingsplannen zijn in ieder geval de kaders aangegeven om te voldoen aan de klimaat adaptieve maatregelen. In het vergunningstraject zullen deze nog worden ingevuld in samenspraak met de ontwikkelaars. Ook in de verdere uitwerking van de ontwikkelingen worden omwonenden in positie gebracht. De opzet daarvan verschilt per locatie. Een voorbeeld is dat omwonenden in de gelegenheid worden gesteld mee te denken over de inrichting van de openbare ruimte en uitstraling van het gebouw.

34

6.3 Kop West Projectgegevens Start Grex: 2013 Verwacht eind: 2025 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel: realisatie van een kwalitatief hoogwaardige woonwijk met oorspronkelijk ca. 550 woningen waarvan ca. 14% sociaal en 6% bereikbare huur/koop.  Door de methode van organische ontwikkeling, de ruimte in het ontwikkelgerichte bestemmingsplan en positieve marktontwikkelingen, worden per saldo meer woningen op de bouwvelden gebouwd. Het totaal aantal woningen binnen dit project is van ca. 550 stuks gestegen naar 850.

35

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  In 2013 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld.  Het ontwerp bestemmingsplan is in 2015 ter visie gelegd en is besloten tot toepassen van parkeerregulering in het gebied.  In 2015 is de eerste omgevingsvergunning afgegeven en is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.  Het bouwrijp maken is in 2013 gestart en zal naar verwachting in 2024 worden afgerond.  Het woonrijp maken is in 2018 gestart en zal in 2025 grotendeels gereed zijn. Waarbij na 2025 eventueel alleen een tijdelijke bouwweg naar de laatste kavels toe, nog vervangen moet worden door de definitieve weg.  Warmteplan gerealiseerd: een woonwijk zonder gasaansluitingen bijna geheel voorzien van stadsverwarming en aantal kavels met een warmtepomp.  In 2021 is het voorbereidingsbesluit Kop West vastgesteld door de raad.  In april 2023 is de beheersverordening vastgesteld door de raad. Programma en afzetplanning grondverkopen  De in 2025 nog te leveren grond (notarieel transport) voor woningbouw bestaat uit gronden voor 25 nieuwbouwwoningen, 4 grondgebonden woningen en 21 zorgappartementen. 1 perceel is in 2025 opnieuw uitgegeven, nadat deze is teruggegeven wegens financiële redenen. De grond voor de zorgwoningen wordt in 2025 geleverd.

Voor de overige 3 percelen zijn we in afwachting van het definitieve ontwerp of de aanvraag van de omgevingsvergunning.  De oorspronkelijke ambitie van 77 sociale huur- en 33 bereikbare huur/koopwoningen wordt ruimschoots gehaald. In de reeds uitgevoerde projecten en de projecten waar al afspraken over zijn gemaakt worden 199 sociale huurwoningen (ca 23%) en 273 (ca 32%) betaalbare huur/koopwoningen gerealiseerd. Hiervan betreffen 92 sociale huurwoningen en 62 betaalbare huur/koopwoningen uitruil met de PostNL-locatie. Zonder deze uitruil, zijn er 37% meer sociale/betaalbare huur/koopwoningen gerealiseerd dan bij de start is vastgesteld (20%), waarmee ook ruimschoots aan het amendement is voldaan wat bij de vaststelling van het plan is aangenomen (30 mei 2013). Grondexploitatie  Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 4,08 mln. (contante waarde), dit ligt € 0,24 mln. lager dan het vorig jaar verwachte resultaat.  Het verschil van ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door: o Indexering van de nog te maken civieltechnische kosten en plankosten. o Een gemeentelijke bijdrage vanuit om de realisatie van de zorgwoningen mogelijk te maken. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s en kansen  Er worden geen risico’s en kansen meer ingeschat. De verwachting is dat de plannen zullen worden afgerond zoals ze er nu liggen.

Vooruitblik  In 2025 zullen de laatste kavels notarieel getransporteerd worden.

36





Het woonrijp maken zal nagenoeg volledig worden afgerond. Alleen rondom het project de Dagraad (Neckerstraat 41-43) zal worden gewacht met de aanleg van de wadi en definitieve verharding tot de bouw hiervan is afgerond. De oranje gekleurde gebieden in de onderstaande afbeelding, betreffen de nog op te leveren gebied. De laatste kavels zullen worden geleverd, nadat de omgevingsvergunning is aangevraagd.

37

6.4 Steltloper 8 Projectgegevens Start Grex: 2022 Einddatum: 2025 Fase: Afsluiting

Projectdoel en maatschappelijke waarden De realisatie van een gebouw waarin zowel kantoorruimte als appartementen worden gerealiseerd. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  De grondexploitatie is op 27 januari 2022 door de raad vastgesteld.  De koopovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is in februari 2022 getekend.  Het bestemmingsplan voor de bouw van appartementen en kantoorruimte is op 23 maart 2023 door het college goedgekeurd.  Op 30 maart 2023 heeft de raad het bestemmingsplan conform het besluit van het college vastgesteld. Programma en afzetplanning grondverkopen  In het pand wordt circa 285 m2 BVO aan kantoorruimte gerealiseerd  Daarbij worden er tevens 19 appartementen gerealiseerd. o In het oorspronkelijke plan van dit project werd geen sociale woningbouw gerealiseerd. Het plan gaat nu uit van 13 sociale huurwoningen en 6 doorstroomwoningen. Hiervoor is een SBI-subsidie ontvangen. Deze subsidie zorgt samen met een extra gemeentelijke bijdrage om de planwijziging financieel haalbaar te maken. o De sociale huurwoningen die ter compensatie van dit plan werden ontwikkeld op de Gorslaan 10, zijn (ondanks de wijziging van dit plan) gerealiseerd. Grondexploitatie Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2024  De kosten zijn verlaagd tot de restraming en een beperkte hoeveelheid plankosten die nog is voor afronding van het project.

 De gemeentelijke bijdrage is verwerkt als een verlaging van de opbrengsten. Hierdoor wordt, bij afsluiting van de grondexploitatie, de bijdrage verrekend met de bestemmingsreserve gronden. Vooruitblik In 2025 wordt het project opgeleverd en zal de Gemeente het omliggende groen en parkeerterrein opleveren. Daarom wordt via dit MPG verzocht tot het afsluiten van deze grondexploitatie. 38

6.5 Verzetslaan Projectgegevens Start Grex: 2021 Einddatum: 2024 Fase: Afsluiting

Plangrenzen

Resultaat

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Binnen dit project zijn een tankstation, autowasboxen, een auto reparatie- en onderhoudsbedrijf en elektrische laadpalen gerealiseerd.  De koper van de grond was eigenaar van de (reeds gesloopte) locatie van het onbemande tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg. Voor de realisatie van woningbouw op die locatie was het belangrijk dat het aanwezige tankstation zou worden opgeheven of verplaatst.

39

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  In 2021 is een koopovereenkomst tussen de gemeente en de vastgoedeigenaar gesloten, voor de verkoop van de grond aan de Verzetslaan.  In de overeenkomst was afgesproken dat op de locatie van het voormalige tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg plaats zal maken voor woningbouw en dat op de voormalige locatie aan het Tramplein door de eigenaar zelf woningbouw zal worden gerealiseerd.  Met dezelfde vastgoedeigenaar is afgesproken dat de verplaatsing van het garagebedrijf van het Tramplein naar de Verzetslaan/Jaagweg wordt gerealiseerd. Voorwaarde is dat op de locatie aan het Tramplein stedenbouwkundig passende woonappartementen worden gerealiseerd.  Voor de herontwikkeling op de locatie Tramplein is een anterieure overeenkomst ondertekend.  In 2021 is er een addendum op de in 2021 gesloten koopovereenkomst getekend die betrekking heeft op ontwerpaanpassing en elektrische snellaadvoorzieningen. Programma en afzetplanning grondverkopen  De grondlevering, dus ook de ontvangst van de opbrengsten is gerealiseerd in het eerste half jaar van 2023.  In 2023 is de bouw van het tankstation en de inrichting van het terrein gestart.  Het tankstation, garagebedrijf en parkeerterrein zijn in 2024 opgeleverd. Grondexploitatie  De gemeente heeft een aantal werkzaamheden verricht om te komen tot een uitgeefbaar kavel.

Het gaat hierbij om zaken als het aanleggen van een riool, herinrichting van het resterende P&R terrein en aanpassingen aan de ontsluiting van het perceel.  Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2024 is het verwachte resultaat met € 0,11 mln. gestegen naar een netto contante waarde van € 0,35 mln. als gevolg van: o De kosten zijn lager uitgevallen dan begroot doordat in 2024 minder plankosten gemaakt zijn dan begroot. De civieltechnische kosten zijn binnen de raming van 1-12024 gebleven. Vooruitblik  Via dit MPG wordt deze grondexploitatie afgesloten.

40

6.6 Waterlandkwartier Projectgegevens Start Grex: 2023 Einddatum: 2033 Fase: Uitvoering Plangrenzen (Grex fase 1)

Waterlandkwartier Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

Projectspecifieke risico's (in € mln.) Fasering Opbrengsten Kosten Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2025 4,25 € 3,12 € -1,13 € 49,97 € 46,17 € 54,22 € 49,29 € -4,92 € 6,36 € 5,59 € 0,94 € € -6,63 € -5,55 €

2024 Verschil 2,27 € 1,98 0,63 € 2,49 -1,64 € 0,51 48,58 € 1,39 45,72 € 0,46 50,85 € 3,37 46,34 € 2,95 -4,50 € -0,42 5,03 € 1,33 4,08 € 1,51 1,29 € -0,36 € -6,74 € 0,12 -5,53 € -0,01

Impact € 4,28 € 3,74 € 17,24

Kans 28% 32% 38%

Risico € 1,19 € 1,21 € 6,50 € 8,90

Stedenbouwkundige opzet

41

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Een deel van de woningbouwopgave die de gemeente heeft, wordt in het Waterlandkwartier gerealiseerd. Het is de bedoeling van het Waterlandkwartier een centrale plek binnen Purmerend te maken, waar wonen, werken, verblijven en mobiliteit samenkomen.  Er wordt gericht op een hoogstedelijk woon-werkgebied, waarvoor ook een kwaliteitsslag in de openbare ruimte nodig is.  Er wordt ingezet op een vermindering van autobezit en -gebruik.  Op hoofdlijnen wordt er bij de verdere uitwerking volgens de volgende uitgangspunten gewerkt: o Purmermix: levendige wijk met een gezonde mix aan functies, aanvullend op de binnenstad. o Robuust Ruimtelijk Raamwerk: groen raamwerk met routes en plekken als identiteitsdragers en ontmoetingsplekken. o Nieuwe Mobiliteit: in het Waterlandkwartier wordt ingezet op mobiliteit conform het STOMP principe (Stappen, Trappen, OV, MaaS, Privéauto). o Gezond en Duurzaam: het Waterlandkwartier wordt groen en duurzaam ingericht, met aandacht voor natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. o Groeikern van de Toekomst: Hedendaagse interpretatie van de architectuur van de groeikern waarbij de menselijke maat centraal staat.

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  Voorafgaand aan de vaststelling van de grondexploitatie is in twee aparte besluiten op bepaalde strategische locaties het Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) opgelegd.  Gelijktijdig met het vaststellen van de grondexploitatie zijn op 29 juni 2023 voor het Waterlandkwartier het Kwaliteitsplan en Mobiliteitsprogramma van eisen (MpvE) vastgesteld.  Op 31 oktober 2023 heeft het college het voornemen geuit om een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Heijmans Vastgoed B.V. te sluiten. Deze overeenkomst is op 11 januari 2024 door beide partijen ondertekend.  Na vaststelling van deze stukken is gestart met de vorming van diverse projectteams die zich buigen over de verdere concretisering van de planvorming. Programma en afzetplanning grondverkopen  In het gehele Waterlandkwartier worden 1.800 woningen en een flinke hoeveelheid kantoormeters toegevoegd. De grondexploitatie die is vastgesteld betreft fase 1 van de ontwikkelingen en gaat over de eerste 10 jaar. De programmering voor de eerste 10 jaar bevat: o De realisatie van circa 1.300 nieuwe woningen. o Het toevoegen van circa 10.000 m2 ‘niet-wonen’.

42

Grondexploitatie  De op 23 juni 2023 vastgestelde grondexploitatie is per 1-1-2025 geactualiseerd.  Dit houdt in dat de reeds gemaakte kosten en opbrengsten in de boekwaarde per 31-122024 zijn verwerkt, maar ook dat kosten- en opbrengstenramingen waar nodig zijn geactualiseerd.  De actualisatie leidt tot een kostenstijging van circa 6,5%. De verwachte opbrengsten zijn eveneens met circa 6,5% gestegen.  De actualisatie resulteert in een marginaal negatiever saldo van -€ 0,01 mln. Risico’s en kansen  Het risicoprofiel van deze grondexploitatie is in vergelijking met onze andere grondexploitaties hoog. Er zijn risico’s ten aanzien van de fasering, te behalen opbrengsten en te maken kosten geïdentificeerd. Dit leidt tot een risicoreservering van circa € 8,90 mln.  Om tijdig te kunnen inspelen op mogelijke problemen wordt naast het beschikbaar houden van een risicoreserve (in het weerstandvermogen van de gemeente) de risicoanalyse en bijbehorende beheersmaatregelen ook in het oog gehouden tijdens het vervolgproces. Vooruitblik  Er wordt ingezoomd op de ontwikkeling van de verschillende bouwblokken. Hiervoor worden clusterpaspoorten uitgewerkt.  Vervolgens wordt er voor de grondposities die de gemeente in eigendom heeft of krijgt met Heijmans toegewerkt naar uitvoerings- en vervolgens ontwikkelovereenkomsten.

 Binnen het gebied zijn we met diverse private partijen met grondeigendom in gesprek, met als doel te komen tot ontwikkeling van hun locatie(s).

43

6.7 Wheermolen Oost Projectgegevens Start GREX: 2021 Einddatum: 2032 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel: In samenwerking met Intermaris het vervangen van de huidige sociale huurwoningen door nieuwe sociale huurwoningen plus een aanvullend programma.  Zowel de nieuwe bebouwing als de herinrichting en vernieuwing van de openbare ruimte duurzaam, klimaatbestendig en natuurinclusief te bouwen.

44

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  In september 2018 is er een intentieovereenkomst gesloten tussen gemeente en Intermaris over de revitalisatie van Wheermolen-Oost.  Vervolgens is een Concept Globaal Ontwikkelplan voor hele Wheermolen-Oost opgesteld. Hierover is in 2019 een participatietraject doorlopen. Veel bewoners herkennen zich in de hoofdlijnen van de voorgestelde herontwikkeling.  Gelijk met het opstellen van het globaal ontwikkelplan is in 2019 en 2020 in een proces van rekenen en tekenen een eerste uitwerking gemaakt voor de sloop-nieuwbouw locaties en voor de verbetering van het openbaar gebied. Hierbij hoorde ook een financiële uitwerking en planning.  Met behulp van NL Greenlabel zijn begin 2020 de ambities met betrekking tot een duurzame en klimaatbestendige wijk bepaald. Met deze ambities is rekening gehouden in de kostenramingen voor de ontwikkelingen  Het globaal ontwikkelplan is voor de zomer van 2020 meningsvormend besproken in de raad. Vervolgens zijn in september 2020 de uitgangspunten voor de ontwikkeling op basis van de ontwikkelvisie en de grondexploitatie vastgesteld in de raad.  Voor het eerste deelproject, de uitbouw van de Garrelsflat met 12 plintwoningen, is het bestemmingsplan in april 2021 vastgesteld in de raad.

De realisatie van deze woningen en de herinrichting van het openbaargebied is in het voorjaar van 2021 gestart en in 2022 opgeleverd.  In december 2021 is een Woningbouwimpuls subsidie van € 3,47 mln. ontvangen.  In 2023 is gestart met de vervanging van de riolering. Deelgebied 1 is eind 2023 afgerond en in 2024 is de uitvoering begonnen van deelgebied 2.  De eerste sloop/nieuwbouwlocatie kent zijn start in het 4e kwartaal van 2024. De te slopen flat aan de Gouwzeestraat is onbewoonbaar gemaakt voor fauna. Nadat de laatste vleermuis vertrokken was, is binnen begonnen met de ontmanteling van de flat. Programma en afzetplanning grondverkopen  Op de locaties Hanny Schaftstraat, Henry Dunantstraat/Lage Gouwzee, Vrouwenzandstraat, Pampusstraat en Boeierstraat worden de aanwezige 372 sociale huurwoningen gesloopt en teruggebouwd.  In aanvulling op de te vervangen woningen worden ongeveer 600 woningen verspreid door Wheermolen-Oost toegevoegd.  De bouw is gestart in 2024 en loopt door tot 2032.  Het woningbouwprogramma voor de toe te voegen woningen is vastgesteld op 20% sociaal, 40% middelduur en 40 % vrije sector.  Intermaris zal gedurende de looptijd van de ontwikkeling op andere locaties in Purmerend de overige ca. 60 sociale huurwoningen realiseren. Grondexploitatie  Het verwacht negatieve resultaat bedraagt € 5,31 mln. Dit is een verbetering van € 0,20 mln.

ten opzichte van het vorig jaar verwachte resultaat.  De belangrijkste verschillen ten opzichte van het verwacht resultaat van vorig jaar zijn ontstaan door: o Indexering van de kosten o Uitwerking van de uitgangspunten in de samenwerkingsovereenkomst met Intermaris o Hogere parameters voor de opbrengstenstijging 45





De procedures om het omgevingsplan en het soortenmanagementplan vastgesteld te krijgen, duren langer dan verwacht. Dit zorgt voor aanpassing in de fasering voor de eerste sloop/nieuwbouw gebieden. Het door de raad gekozen ontwerp voor de Henri Dunantstraat zorgt voor minder woningen dan voorafgaand ingerekend. Aanpassing van het voorlopig ontwerp van het bouwvolume op de Boeierstraat wat door Intermaris gebouwd gaat worden, zorgt ervoor dat er 4 extra appartementen kunnen worden toegevoegd. Hiermee blijft het aantal echter nog steeds lager dan in de uitgangspunten van de grondexploitatie bij het openen van de Grex.

Risico’s en kansen  Het aantal woningen dat van tevoren is ingetekend kan niet worden gehaald, doordat er onvoldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd kunnen worden en de sociale en betaalbare woningen het financieel niet kunnen veroorloven om gebouwd parkeren toe te voegen.  Garageboxen die nu nog niet zijn opgenomen in de verwervingskosten, kunnen mogelijk toch worden opgekocht om het gebied sociaal veiliger te maken.  Voor park De Dwarsgouw is een bijdrage vanuit de nota GKP-mobiliteit en groen als bate in de grondexploitatie ingecalculeerd. Onzeker is nog of deze bate ten gunste van de grondexploitatie ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Dat heeft enerzijds te maken met het bedrag aan ontvangen GKP-bijdragen, maar ook met besluitvorming over de toedeling van de ontvangen gelden.  Naast de risico’s bestaat er ook een kans. Doordat de prijzen voor de vrijesectorwoningen blijven stijgen, kan de aanbesteding mogelijk hoger uitkomen dan nu is ingeschat. Vooruitblik  Het infopunt in het Makado winkelcentrum functioneert als centraal informatiepunt voor de ontwikkelingen in de wijk.  De vervanging van de riolering is in 2023 gestart. De vervanging van riolering in het laatste deelgebied (wat binnen de grondexploitatie valt) wordt gestart in 2025 en zal begin 2026 zijn afgerond.

 Op de eerste woningbouwlocatie is in 2024 begonnen met het gereed maken voor de sloop van het pand.  In 2025 wordt de sloop van de Lage Gouwzee afgerond en zal de eerste paal de grond in gaan.  De flat aan de Henri Dunantstraat zal de stappen van de Lage Gouwzee volgen.  Voor het deelgebied de Boeierstraat zal in 2025 de tender worden uitgezet voor de ontwikkeling van de vrijesectorwoningen. In 2026 wordt beoogd om de huidige bebouwing te slopen en het gebied geschikt te maken voor de bouw van de woningen van Intermaris en de Gemeente.  De ontwerpen voor het deelgebied Hannieschaft/Citerstraat worden in 2025 uitgewerkt en de participatie worden voortgezet.  In 2025 zal de input van de participatie worden verwerkt in het ontwerp voor park De Dwarsgouw.

46

6.8 Seniorenhof Projectgegevens Start GREX: 2024 Einddatum: 2028 Fase: Uitvoering

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel: In samenwerking met Wooncompagnie de realisatie van 32 senioren sociale huur- en -koopwoningen met gemeenteschappelijke ruimte, bergingen en een binnentuin door nieuwe sociale huurwoningen plus een aanvullend programma (1.595 m²).  Zowel de nieuwe bebouwing als ook de herinrichting/ vernieuwing van de openbare ruimte worden duurzaam, klimaatbestendig en natuurinclusief gebouwd en aangelegd. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken  Met de vaststelling van de dorpsontwikkelingsvisie Middenbeemster 9 september 2020 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Beemster besloten om de ontwikkeling van een Seniorenhof in het dorp te onderzoeken.  In maart 2024 is met woningcorporatie Wooncompagnie een intentieovereenkomst ondertekend om de haalbaarheid te onderzoeken van de ontwikkeling van 32 levensloopbestendige woningen in de vorm van een Seniorenhof op het trapveldje aan de straat Rijpzicht (achter het voormalige gemeentehuis) in Middenbeemster.  In augustus 2024 is de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld en geopend.

Programma en afzetplanning grondverkopen  In het Seniorenhof worden 26 sociale huurwoningen en 6 betaalbare koopwoningen gerealiseerd. Ook is ruimte voor een ontmoetingsruimte, bergingen en een ruime binnentuin.

47

 

Het project wordt gerealiseerd in samenwerking met Wooncompagnie en is naar verwachting in 2028 gereed. In de grondexploitatie wordt gerekend op uitgifte/ contractvorming ultimo 2025. Na de realisatie van de bebouwing wordt uiterlijk in 2028 de laatste werkzaamheden voor het woonrijpmaken uitgevoerd en afgerond.

Grondexploitatie  Het verwacht voordelig resultaat bedraagt na actualisatie van de GREX per 1-1-2025 netto contant € 0,13 mln. Dit is een verbetering van € 0,11 mln. ten opzichte van het resultaat van vorig jaar.  De belangrijkste verschillen ten opzichte van het verwacht resultaat van vorig jaar zijn ontstaan omdat het project herijkt is;  De grondprijzen voor de uit te geven gronden zijn geïndexeerd. Risico’s en kansen  In deze fase is de grondexploitatie nog gebaseerd op kengetallen. Richting de verdere planuitwerking kunnen daardoor verschillen kunnen ontstaan in de inrichtingskosten. Vooruitblik De bedoeling is in 2025 de koop-/realisatieovereenkomst te tekenen, waarna gestart wordt met de uitvoering en realisatie van het bouwplan. Na realisatie van het bouwplan kan het woonrijp maken van het openbaar gebied verder vorm krijgen.

48

7 Samenwerkingsverbanden 7.1 Beemstercompagnie V.O.F. De Beemster Compagnie (DBC) is in 2011 opgericht door de gemeente Beemster (nu Purmerend) en Bouwfonds Ontwikkeling (nu BPD Ontwikkeling) op basis van een gelijkwaardige verhouding (50/50). De vennootschap is statutair gevestigd in Nederland in Middenbeemster en heeft als doelstelling het produceren van bouw- en woonrijpe grond en het verkopen van bouwrijpe kavels. Dit gebeurt in de gebiedsontwikkelingen De Nieuwe Tuinderij te Zuidoostbeemster (ca. 530 woningen) en De Keyser te Middenbeemster (ca. 590 woningen). De bouwrijpe kavels worden uitgegeven aan BPD en aan andere partijen die vanuit hun oorspronkelijke grondposities daarop aanspraak maken. Vanuit DBC worden ook bouwkavels aan particuliere kopers en woningcorporaties (die eerst dus geen grondpositie hadden) verkocht. De Nieuwe Tuinderij West en Oost  De Nieuwe Tuinderij West is geheel opgeleverd en het openbaar gebied is overgedragen aan de gemeente.  Het bestemmingsplan voor deelgebied Oost is in 2018 onherroepelijk geworden.  De Nieuwe Tuinderij Oost nadert haar voltooiing, alle kavels zijn verkocht.  De overdrachten van het laatste deel van de openbare ruimte richting de gemeente moet nog plaatsvinden. Hierover zijn DBC en de gemeente met elkaar in gesprek.  De grondexploitatie zou per 1-1-2024 afgesloten worden.

Echter, vanwege vertraging rondom de overdracht van de openbare ruimte is dit toen niet gebeurd. In samenhang met de overdacht openbare ruimte wordt gesproken over het moment van sluiten van de grondexploitatie en de winstuitkering richting beide vennoten.  De huidige stand van zaken ten aanzien van de af te sluiten grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven. De Nieuwe Tuinderij (totaal) Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

€ € € € € € € € € € € € € €

2025 53,07 € 56,89 € 3,82 € 1,52 € 2,32 € 54,59 € 59,22 € 4,62 € 0,00 € -0,00 € € 0,06 € 4,68 € 4,62 €

2024 Verschil 53,14 € -0,07 56,46 € 0,43 3,32 € 0,50 1,57 € -0,05 2,75 € -0,43 54,71 € -0,12 59,22 € 0,00 4,51 € 0,12 0,00 € -0,00 € -0,00 € 0,06 € -0,00 4,56 € 0,12 4,51 € 0,11

Tabel 7.1.1 Overzicht grondexploitatie De Nieuwe Tuinderij

49

De Keyser  Het bestemmingsplan De Keyser is in 2019 onherroepelijk geworden.  De verkoop van de laatste twee deelplannen (6 en 7) had vertraging opgelopen. In deze deelplannen is het uitgangspunt om een aangepast woningbouwprogramma aan De Keyser toe te voegen, met sociale huur, vrije sector huur en koop (seriematig en particulier opdrachtgeverschap).  Binnen deelplan 6B zal een Integraal kindcentrum, (bestaande uit een school, kinderopvang, bibliotheek en CJG) worden gerealiseerd. Het ontwerpproces daarvan is in volle gang. Naast het IKC zullen binnen dit deelplan ook nog een aantal woningen worden gerealiseerd. In 2025 zal de grondoverdracht richting de gemeente plaatsvinden.  De huidige stand van zaken ten aanzien van de grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven. De Keyser Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

€ € € € € € € € € € € € € €

2025 45,57 € 51,10 € 5,52 € 6,18 € 4,01 € 51,75 € 55,10 € 3,35 € 0,07 € € € 0,09 € 3,38 € 3,29 €

2024 Verschil 45,20 € 0,37 50,29 € 0,80 5,09 € 0,43 6,89 € -0,72 4,18 € -0,17 52,09 € -0,34 54,47 € 0,63 2,38 € 0,98 0,17 € -0,11 0,23 € -0,23 € 0,08 € 0,02 2,51 € 0,87 2,42 € 0,87

Tabel 7.1.2 Overzicht grondexploitatie De Keyser

50

8 Strategische grondposities In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de strategische gronden die de gemeente in bezit heeft en de locaties waar een Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) is gevestigd.

8.1 Wettelijke kaders Materiële vaste activa (MVA) Strategische gronden zijn gronden in gemeentelijk bezit waar de mogelijkheid bestaat voor toekomstige gebiedsontwikkelingen. Omdat voor deze gronden (nog) geen grondexploitaties zijn vastgesteld, staan deze onder Materiële Vaste Activa (MVA) op de balans. De wettelijke regels omtrent het financiële beheer van strategische gronden en terreinen volgen uit de regels die door de Commissie BBV zijn opgesteld. De BBV-regels schrijven voor dat op deze strategische gronden:  Geen voorbereidingskosten kunnen worden geboekt.  Geen rente kan worden bijgeschreven.  De waarde van de gronden is de boekwaarde. Eventuele afwaardering naar lagere marktwaarde is afhankelijk van de markt en de vigerende bestemming van de betreffende grond. De kosten voor onderzoeken, dan wel voorbereidingen om gronden en terrein in exploitatie te nemen (zoals haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen e.d.) worden geboekt op Immateriële Vaste Activa (IMVA) en moeten voldoen aan de onderstaande voorwaarden:  De kosten kunnen worden gemaakt na besluit van de gemeenteraad of het college van burgemeester en wethouders als deze hiertoe is gedelegeerd.  De kosten passen binnen de kostenlijst van Omgevingswet (Ow, art. 13.6, 13.7).  De kosten kunnen maximaal vijf jaar worden verantwoord op IMVA.

Na vijf jaar moeten deze kosten opgenomen zijn in een actieve grondexploitatie of zijn afgeschreven (afgeboekt). Voorkeursrecht gemeente (voorheen: Wvg) Een reden om een voorkeursrecht te vestigen kan zijn om te voorkomen dat en binnen een gebied ongewenste (vastgoed)transacties en grondspeculatie plaatsvinden, waardoor beoogde (her)ontwikkelingen financieel onhaalbaar of vertraagd kunnen worden. De wettelijke kaders hieromtrent zijn vastgelegd in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet. De percelen waar de gemeente Purmerend momenteel een voorkeursrecht op heeft gevestigd (zie: 8.3) zijn nog uitgerold vóór de inwerkingtreding van de omgevingswet.

51

Een aantal kernpunten vanuit het voorkeursrecht zijn: Aanwijzing - Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing. - Een besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een omgevingsvisie of programma is vastgesteld. - De totale maximale geldigheidsduur van een voorkeursrecht (gevestigd volgens de omgevingswet) is 16 jaar en 3 maanden. Vervreemding/verwerving - Een vervreemder kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen. - De vervreemder bericht aan burgemeester en wethouders bij aangetekende brief dat hij in beginsel bereid is over te gaan tot vervreemding van het desbetreffende goed aan de gemeente tegen nader overeen te komen voorwaarden. - Burgemeester en wethouders besluiten binnen zes weken na ontvangst van de opgave of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is het goed tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen.

- Indien burgemeester en wethouders en de vervreemder in onderhandeling zijn getreden, maar niet tot minnelijke overeenstemming komen, kan de vervreemder aan burgemeester en wethouders verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. - In dat geval benoemt de rechtbank één of meer deskundigen die zo spoedig mogelijk aan de rechtbank advies over de prijs uitbrengen. - Indien de vervreemder binnen drie maanden, bij aangetekende brief aan de gemeente verlangt dat de gemeente het betrokken goed verkrijgt, is de gemeente verplicht haar medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een notariële akte tot levering aan haar van het betrokken goed tegen betaling aan de vervreemder van de bij onherroepelijke rechterlijke beschikking bepaalde prijs. Om een gevestigd voorkeursrecht in stand te houden gelden bepaalde wettelijke termijnen waarbinnen bepaalde acties en besluiten afgerond moet worden. De procedure wanneer een perceel daadwerkelijk aangeboden wordt is aan wettelijke regels gebonden. Het komt erop neer dat de positie van de grondeigenaar relatief sterk is. De vestiging van een voorkeursrecht kán er in laatste instantie toe leiden dat de gemeente verplicht wordt het perceel voor de door de rechter bepaalde prijs af te nemen.

52

8.2 Portefeuille strategische gronden Tabel 8.2 geeft een overzicht van de locaties die onder de (MVA) worden verantwoord. Doel van dit overzicht is om aan te sluiten bij de BBV-regelgeving. Dit is enkel een overzicht van strategische locaties met een onder de MVA te verantwoorden boekwaarde over de grond. Het dient niet als een uitputtend overzicht van alle mogelijke ontwikkellocaties die de gemeente in bezit heeft. Dat bepaalde gemeentelijke gronden niet in deze lijst voorkomen betekent dus ook niet dat planontwikkeling op andere potentiële locaties ondenkbaar is. In de tabel wordt naast de locatie weergegeven met welke gebiedsontwikkeling deze verband houdt.

Tabel 8.2: Strategische gronden (MVA)

TDBZ-gebouw Middenbeemster Het voormalige technische dienstgebouw van de gemeente Beemster en Zeevang maakt onderdeel uit van het te herontwikkelingsgebied rondom het Tobias de Coeneplein. In de dorpsontwikkelingsvisie van Middenbeemster zijn hiervoor ambities vastgesteld. Op dit moment is het gebouw (deels) verhuurd aan een huisarts. Het is de bedoeling dat deze huisarts deel gaat nemen aan een nieuw te ontwikkelen gezondheidscentrum elders aan het Tobias de Coeneplein. Daarna komt het gebouw, samen met aangrenzende bebouwing, in aanmerking om de ambities van de visie verder in te vullen. De Bonte Klaver Noordbeemster De voormalige basisschool De Bonte Klaver wordt op dit moment voor diverse maatschappelijke functies gebruikt. De locatie vormt een prominent onderdeel van de ambities zoals deze in 2021 in de dorpsontwikkelingsvisie van Noord- en Westbeemster zijn vastgesteld. Op deze locatie is woningbouw beoogd, i.c.m. (behoud van) een ontmoetingsfunctie. Voormalig gemeentehuis Beemster Op dit moment worden er tijdelijk Oekraïense vluchtelingen in het voormalige gemeentehuis van de gemeente Beemster gehuisvest. Conform de vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie van Middenbeemster wordt de gehele locatie in de toekomst herontwikkeld tot woningbouwlocatie. De randvoorwaardelijke kaders en stedenbouwkundige invulling voor de ontwikkeling zijn nog in voorbereiding.

53

Gronden Zuidoostbeemster fase 2 Deze gronden maken deel uit van de toekomstige gebiedsontwikkeling ZOB ll. Volgens de dorpsontwikkelingsvisie Zuidoostbeemster is hier een uitbreiding van Zuidoostbeemster beoogd, met woningbouw voor diverse doelgroepen. Wagenweg 14 & Wagenweg 20A Deze locatie ligt in het Wagenweggebied. Indien de locatie waarop onder ander een Dekamarkt is gevestigd tot ontwikkeling komt zullen deze gemeentelijke grondposities binnen de ontwikkeling betrokken worden. Wherekant 27-35 Deze locatie ligt in het Wagenweggebied. Er lopen gesprekken met de eigenaren van de aangrenzende bebouwing om te bezien hoe de gehele ontwikkelvlek, waar deze gemeentelijke grondpositie een onderdeel van is, kan worden ontwikkeld. Westerweg 15 In 2017 is een perceel in de nabijheid van Westerweg 15 aangekocht van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Het perceel ligt in de nabijheid van het deelgebied Purmer Zuid Zuid, wat onderdeel is van de Oostflank. Jaagweg 15 In 2024 ontstond de mogelijkheid om de opstallen en het bijbehorende perceel aan de Jaagweg 15 aan te kopen. Nadat de raad deze locatie als voorkeurslocatie had bestempeld voor de woonzorgvoorziening, is het perceel aangekocht. Jaagweg 16 In 2020 ontstond de mogelijkheid om de opstallen en het bijbehorende perceel aan de Jaagweg 16 aan te kopen.

Dit is gedaan omdat de locatie mogelijk een bijdrage kan leveren aan de totstandkoming van toekomstige gebiedsontwikkelingen. In 2024 is hier de optie voor een woonzorgvoorziening bij gekomen. Nieuwstraat 107 en 107A In 2021 deed zich de mogelijkheid voor om deze locatie (opslagruimte voor marktkramen) minnelijk te verwerven. De locatie maakt samen met andere eigendomsposities van de gemeente deel uit van de ontwikkellocatie Schapenmarkt in de binnenstad. De opstallen zijn inmiddels gesloopt en ingericht als tijdelijk parkeerterrein. Geulenstraat 64-70 Deze locatie ligt in het Waterlandkwartier en is onderdeel van één van de ontwikkelvlekken waar de gemeente een groot deel van de gronden in handen heeft. Waterlandlaan 252 Eind 2021 heeft de gemeente overeenstemming bereikt met de politie over de aankoop van het voormalig politiebureau. De Politie is inmiddels gehuisvest op de Baanstee. Het pand is aangekocht met de op handen zijnde ontwikkelingen in het nabijgelegen Waterlandkwartier in het achterhoofd. Voordat deze locatie een definitieve invulling krijgt zal eerst de ontwikkeling van het Waterlandkwartier goed op gang moeten zijn. Voor de locatie is een tijdelijke invulling gevonden. Het bestaande pand is gesloopt en op de locatie is tijdelijke huisvesting georganiseerd. 54

Waterlandplein-Rijperhof Deze locatie is naar aanleiding van een gevestigd Wvg door de toenmalige eigenaar aangeboden en aangekocht. De locatie biedt op de korte en lange termijnperspectief voor de gemeente. Op korte termijn kan de onroerende zaak dienen als tijdelijk opvanglocatie voor vluchtelingen uit Oekraïne. Op de lange termijn biedt de aankoop perspectief op de kwaliteitsverbetering van het Waterlandkwartier. Van IJsendijkstraat 144 B & D De eigenaren van deze 2 locaties hebben hun eigendom hierom aangeboden. De Gemeente heeft de percelen aangekocht met het oog op de transformatie van de Koog. Deze 2 percelen liggen in het verlengde van de Cantekoogweg. De Cantekoogweg is in de spelregelkaart als het hart van het campusgebied. Daarbij kunnen Van IJsendijkstraat 144 B & D helpen bij het creëren van een goede aansluiting op het campushart.

8.3 Locaties Wet voorkeursrecht gemeente Een methode die de gemeente heeft om strategische grondenposities te verkrijgen, is het toepassen van een voorkeursrecht. Binnen de gemeente Purmerend is dit op diverse locaties van toepassing. In tabel 8.3 zijn deze naar gebied gespecificeerd. Vervolgens is per gebied een korte achtergrond gegeven over gevestigde voorkeursrechten.

Tabel 8.3 Locaties met wet voorkeursrecht gemeente

In 2022 is er in de Koog op diverse percelen een voorkeursrecht gevestigd. Dit is gedaan met oog op de “Gebiedsvisie De Koog 2040”. In die visie worden de bouwstenen opgesomd voor de transformatie van de Koog. In februari 2023 is de gebiedsvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van het voorkeursrecht is om speculatie en ongewenste transacties te voorkomen, totdat er een haalbaar plan ligt voor het transformeren van het gebied.

55

In 2024 is een deel (het rode gebied op de afbeelding) van het WVG van het gebied de Koog opgeheven. Dit omdat uit de uitwerking van de ontwikkelstrategie blijkt dat voor een financieel haalbare ontwikkeling de focus op het campushart moet komen te liggen. Van de rest van het gebied zal ook worden voorgesteld om de WVG eraf te halen, wanneer de spelregelkaart is vastgesteld. In de Gors liggen percelen die mogelijk van strategisch belang zijn voor de ontwikkelingen in het Waterlandkwartier. Op de grijs gearceerde percelen op de hiernaast getoonde kaart is de Wvg gevestigd. Achterliggende gedachte bij het vestigen van deze voorkeursrechten is dat de gemeente een regisserende rol aanneemt in deze ontwikkeling en ongewenste transacties, speculatie leidend tot mogelijke onhaalbaarheid van de herontwikkeling zo tegengaat. In 2024 heeft de gemeente vanuit deze rol 2 percelen aangekocht.

56

9 Faciliterend grondbeleid 9.1 Inleidend Binnen gebiedsontwikkelingen kan de gemeente verschillende rollen aannemen. Er is onderscheid te maken in actief grondbeleid, wat tot uiting komt in de grondexploitaties (hoofdstuk 6) en het faciliterend grondbeleid, met hieraan gekoppeld de particuliere initiatieven. Binnen het faciliterend grondbeleid brengt de gemeente zelf geen grondposities actief tot ontwikkeling, het zijn private partijen die voor eigen rekening en risico ontwikkelen. De gemeente stelt daarbij kaders en randvoorwaarden op, doet een inhoudelijke toets, stelt de planologische maatregelen vast en past het kostenverhaal toe. Binnen het faciliterend grondbeleid kan de gemeente twee verschillende rollen aannemen; (1) een rol als ‘Verleidend facilitator’ of (2) een passieve rol (voor nadere duiding, zie Nota grondbeleid Purmerend 2024). Verleidende rol Als verleidend facilitator kan de gemeenteontwikkelingen die als urgent worden aangemerkt op gang trekken. Dit gebeurt vanuit een positie zonder, of met weinig gemeentelijk grondbezit. De gedachte is ontwikkelaars uit te dagen of uit te nodigen ontwikkelvoorstellen te (co-)creëren die waardevol zijn voor de gemeente en aansluiten op het toekomstbeeld van onze gemeente. De gemeente formuleert hiervoor een pakket aan kaders en randvoorwaarden waarbinnen ontwikkeld kan worden.

Passieve rol Bij een passief-faciliterende rol initieert de gemeente zelf geen ontwikkelingen, maar wordt gereageerd op initiatieven van private partijen. De gemeente toetst vervolgens of de initiatieven binnen de vastgestelde kaders en richtlijnen van het gemeentelijk beleid vallen. Kostenverhaal Bij aanvang van een project binnen het faciliterend grondbeleid wordt als eerste gestuurd op de totstandkoming van een intentieovereenkomst (IO). Uit een IO blijkt dat dat de gemeente het project als levensvatbaar ziet, maar dat er nog wel nadere uitwerking nodig is. Na het traject wat in een IO is omschreven volgt doorgaans een Anterieure Overeenkomst (AO). In de AO worden gedetailleerde afspraken gemaakt over inhoudelijke zaken van het project, het kostenverhaal en de verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en de ontwikkelaar. De gemeente heeft een wettelijke plicht tot het verhalen van haar kosten. In Purmerend is dit onder te verdelen in het betalen van de gemeentelijke plankosten, gebiedsoverstijgende kosten (nota GKP; mobiliteit & groen, afkoopsociaal, afkoop parkeren centrum) en voor sommige gebieden een gebiedseigen kostenverhaal in de vorm van een Aanvullingsbesluit. Vanwege de ambitie om veel woningen toe te voegen zullen ook investeringen nodig zijn in de openbare infrastructuur.

Ontwikkelende partijen wordt gevraagd hieraan via het kostenverhaal bij te dragen. Dit gaat via de Nota GKP en Aanvullingsbesluiten. De middelen die beschikbaar komen uit het kostenverhaal dekken een deel van de benodigde investeringen. De rest moet via andere manieren worden bekostigd, bijvoorbeeld vanuit de gemeentelijke (algemene) middelen of door het verkrijgen van subsidies. 57

Bij het kostenverhaal bestaat voor de gemeente een risico op ‘Macro-aftopping’. Als aangetoond wordt dat een bouwproject door het afdragen van een kostenverhaalsbijdrage, of een deel daarvan, financieel onrendabel wordt, kan de gemeente kan in zo’n geval minder (of géén) kostenverhalen dan vanuit de beleidskaders wordt gevraagd. Ook kan het zijn dat vanuit andere bronnen niet voldoende dekking gegenereerd kan worden voor alle gewenste en/of benodigde investeringen. In onderstaande tabel is een opsomming van de omvangrijkere projecten (meer dan 10 woningen) te zien waar momenteel aan wordt gewerkt én waar er sprake is van een contractuele verbintenis (IO of AO) tussen de gemeente en een marktpartij. Per project wordt vervolgens een korte inhoudelijke toelichting gegeven.

Tabel 9.1: Lopende projecten binnen het faciliterend grondbeleid (met een minimaal aantal van 10 wooneenheden).

58

9.2 Binnenstad In 2022 heeft de gemeenteraad Programma Binnenstad (Visie en Uitvoeringsprogramma) vastgesteld. Om te komen tot de visie en het uitvoeringsprogramma is breed geparticipeerd en zijn bewoners, bezoekers en ondernemers betrokken. Eén van de deelprojecten uit het Uitvoeringsprogramma is het door ontwikkelen van het verhaal van de binnenstad. Het college heeft het vervolg van het verhaal van de binnenstad dat samen met IMA is opgesteld - de Brand Values, merknaam en logo - vastgesteld. De binnenstad van Purmerend is de huiskamer van Purmerend en de regio. In de binnenstad met historische kwaliteiten worden verhalen van lokale helden verteld, zijn producten uit de streek zichtbaar en ontmoeten alle Purmerenders elkaar. Dit verhaal willen we met elkaar uitdragen, vertellen en laten zien wat de binnenstad allemaal te bieden heeft. Met een goed en herkenbaar verhaal van de binnenstad werken we samen aan de positieve beeldvorming van de binnenstad, winnen we naamsbekendheid en trekken we nieuwe ondernemers, investeerders, bezoekers en toeristen aan. Bij het versterken van de binnenstad zijn veel projecten opgenomen in het uitvoeringsprogramma. Dit zijn niet alleen ruimtelijke bouwprojecten maar omvat ook maatschappelijke doelstellingen, vergroening en ondersteunen van het ondernemerschap. In dit MPG gaat het vooral over de ruimtelijke projecten.

Een aantal sleutelprojecten doet de gemeente actief. Zo wordt gewerkt aan het project Schapenmarkt. Ook wordt gewerkt aan een plan voor herontwikkeling van de Kalversteeg 1. Daarnaast zijn er meerdere projecten in de binnenstad die facilitair worden begeleid. Achterdijk 26-30  Ontwikkeling Binnenstad op twee percelen ter hoogte van Achterdijk 26-30.  Op deze beide percelen was detailhandel gevestigd. Na de sloop van beide panden worden 27 appartementen gebouwd waarvan, 8 sociale huurwoningen, 8 middel dure huur- of betaalbare koopwoningen en 11 vrijesectorwoningen.  De anterieure overeenkomst is in december 2022 door beide partijen ondertekend. De beoogde ontwikkeling van het Exploitatiegebied past niet volledig binnen het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad 2010'. Om de ontwikkeling mogelijk te maken was een planologische maatregel benodigd, waarvoor separate besluitvorming heeft plaatsgevonden.  De benodigde omgevingsvergunning is begin 2023 afgegeven.  In de zomer van 2023 werd duidelijk dat het plan waarvoor omgevingsvergunning is afgegeven financieel niet haalbaar is. In de zomer van 2024 is een nieuwe omgevingsvergunning ingediend. Dit nieuwe plan past binnen de gemaakte afspraken zoals is overeengekomen in de anterieure overeenkomst van 2022.  De nieuwe vergunning is januari 2025 afgegeven. De verwachting is dat er ook in 2025 gestart zal worden met de bouw.

59

Bellevue  In november 2024 is een intentieovereenkomst afgesloten met de initiatiefnemer.  Doel van de intentieovereenkomst is overeenstemming te bereiken over gewenste programma en over de (financiële) randvoorwaarden.  Het planvoorstel gaat uit van een zorgconcept, waarbij zelfstandig wonen voorop staat.  Na overeenstemming over het programma kan een vervolg op de intentieovereenkomst worden opgesteld.  Het vervolg houdt in dat initiatiefnemer een omgevingsinitiatief indient en dat de gemeente toetst of het plan planologisch gefaciliteerd kan worden.

Tramplein  In 2021 is een anterieure overeenkomst over de ontwikkeling van Tramplein 5-7 gesloten. Deze herontwikkeling is gerelateerd aan verplaatsing van het autoreparatie- en onderhoudsbedrijf Carex naar de Verzetslaan.  De woningen worden overeenkomstig de toen geldende normstelling 30-30-40 gerealiseerd, waarbij de sociale huurwoningen net o deze locatie worden gerealiseerd, maar gecompenseerd vanuit het project Gorslaan 10.  De omgevingsvergunning is in februari 2023 onherroepelijk geworden.  In 2024 is Carex samen met Avia verhuisd naar de Verzetslaan (nabij McDonalds en Burger King).  In de tweede helft van 2024 is gestart met de sloop van de locatie aan het Tramplein.  In 2025 wordt gestart met de bouw van een historiserend vormgegeven appartementencomplex met daarin 14 woonappartementen en 1 kantoorruimte. Vijfhoek  Locatie tussen de Kanaalstraat en de Beemsterburgwal  In 2018 is de intentieovereenkomst gesloten voor het deel aan de Kanaalstraat en het middenterrein. Voor het deel aan de Beemsterburgwal is in 2019 een IO gesloten.

60





      

Eind 2019 is overeenstemming bereikt over het bouwplan met een historiserende bouwstijl en een woningbouwprogramma van 54 woningen met 15 sociale huurwoningen, 17 middel dure huurwoningen en 22 vrije sector huur-/koopwoningen. Tussen de beide bouwlocaties wordt het parkeerplein en de steeg opnieuw ingericht, hier blijven 40 van de 60 parkeerplaatsen beschikbaar voor openbaar betaald parkeren. Ook de Kanaalstraat wordt opnieuw ingericht. De anterieure overeenkomst is in 2021 ondertekend. De bestemmingsplanprocedure is gestart in 2021, gecombineerd met de Wabo vergunningen voor beide bouwdelen. Na verplaatsing van een aanwezig trafohuis is gestart met bouwrijp maken van het terrein. De bouw 1e fase Kanaalstraat is gestart in september 2023, de verkoop van de woningen is gestart in 2023, 2e fase Beemstersteeg en Beemsterburgwal bouw start Q3 van 2024. Q2 worden de eerste woningen aan de Kanaalstraat opgeleverd aan de kopers. In juni 2024 is er gestart met de bouw van de woningen aan Beemstersteeg en Beemsterburgwal oplevering Q2/Q3 Daaropvolgend wordt het binnenterrein opnieuw ingericht en de Kanaalstraat heringericht.

9.3 Wagenweggebied Binnen het Wagenweggebied wordt gewerkt aan een transformatie richting een levendige stadswijk. Het ambitiedocument dat de gemeenteraad in 2017 heeft vastgesteld vormt het kader voor de plannen die nu in voorbereiding, ontwikkeling en in uitvoering zijn. Naast de concrete ontwikkelingen die al in uitvoering zijn vinden gesprekken plaats met eigenaren van de bestaande panden. Daarbij wordt verkend hoe de combinatie van bestaande en blijvende voorzieningen, gecombineerd met woningbouw kan bijdragen aan de ambitie om het Wagenweggebied verder te transformeren tot een levendige stadswijk. Zo wordt er onder andere gekeken naar de haalbaarheid van een herontwikkeling van het kantoorgebouw aan de Wagenweg 12, de Deka locatie en de locatie van de voormalige Kweker/Sligro in combinatie met de nu aanwezige Lidl supermarkt. De projecten Dopsloot door Wooncompagnie en Wagenweg 10 door Bot bouw zijn inmiddels succesvol afgerond. Wagenweggebied, Burgermeester Kooimanweg  Het project Kop Wagenweg bestaat uit 477 woningen en 1.025 m2 commerciële en maatschappelijke ruimte voor voorzieningen in de plint. Het woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in de verhouding 30 % sociaal, 30% middelduur en 40% vrije sector gerealiseerd.

61

  







Op 7 juli 2021 is de anterieure overeenkomst Kop Wagenweg, locatie Burg. Kooimanweg 414 met de ontwikkelaar gesloten. Het bestemmingsplan is in 2022 vastgesteld door de raad. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is beroep aangetekend. De Raad van State heeft op 13 november 2024 een tussenuitspraak gedaan waarin hij stelt dat de meeste beroepsgronden ongegrond zijn en dat de gemeente wordt opgedragen om het van toepassing zijn van de zogeheten “nulvergunning-regeling” expliciet op te nemen in het bestemmingsplan. De gemeenteraad heeft ten aanzien van de “nulvergunning-regeling” een herstelbesluit genomen. Met inbegrip van het herstelbesluit zal de Raad van State een definitieve uitspraak doen inzake het ingestelde beroep. De aanvraag omgevingsvergunning is in december 2023 door de ontwikkelaar ingediend met een verzoek tot opschorting van het in behandeling nemen hiervan tot nader orde in verband met de lopende beroepsprocedure bij de Raad van State. Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de Raad van State heeft de ontwikkelaar in december 2024 verzocht om de opschorting van de aanvraag omgevingsvergunning af te halen en deze dus in behandeling te nemen. Hierna is de gemeente gestart met het toetsen van de ingediende aanvraag omgevingsvergunning. Tegelijk met het opheffen van de opschorting heeft de ontwikkelaar een kleine aanpassing doorgevoerd in de aanvraag.

In dezelfde bouwmassa zijn 10 driekamerwoningen vervangen voor 15 tweekamerwoningen. Het totaal aantal woningen komt hiermee uit op 477. Dit past binnen het maximum van 489 woningen dat hier is toegestaan op basis van het bestemmingsplan. Indien de omgevingsvergunningprocedure snel kan worden doorlopen en de voorbereidingen en de ontwikkelaar voortvarend van start gaat met de voorbereidingen, kan er begin 2026 worden gestart met de bouw. De realisatie van het wooncomplex zal in één bouwstroom worden gerealiseerd, maar meerdere fasen worden opgeleverd. De totale bouwtijd van het wooncomplex is ca. 4-5 jaar. De gemeente start in de zomer van 2025 met de herinrichting van de Burg. D. Kooimanweg. De openbare ruimte wordt in meerdere fasen gerealiseerd. In de eerste fase wordt de weg aan de zijde van de Wagenweg opnieuw ingericht. Nadat het bouwplan verder gevorderd is, zal ook de zijde van het bouwplan worden heringericht. Hier komen ondermeer oversteekplaatsen voor fietsers en voetgangers, een groenstrook met bomen en een vrij liggend fietspad. Door de herinrichting krijgt het gebied een kwaliteitsimpuls en wordt de verkeersveiligheid en de doorstroming van het verkeer bevorderd.