b-meerjaren-programma-grondexploitaties-2025

2025

Meerjarenprogramma Grondexploitaties

MPG 2025

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen

5

2.1

Parameters

5

2.2

Overzicht kosten, opbrengsten en resultaat grondexploitaties

7

2.3

Risico’s en weerstandsvermogen

10

2.4

Winstneming

13

2.5

Verliesvoorziening

14

2.6

Bestemmingsreserve gronden

14

2.7

Faciliterend grondbeleid

16

Woningbouwprogrammering

18

3.1

Grote spanningen op de woningmarkt houden aan

18

3.2

Purmerend: huidige knelpunten

18

3.3

Blik op de toekomst: kwantitatieve vraag

19

3.4

Blik op de toekomst: kwalitatieve vraag

19

3.5

Plancapaciteit kwantitatief en kwalitatief tot 2040

20

3.6

Conclusies

21

3

4

5

Bedrijventerreinprogrammering

22

4.1

Beleid

22

4.2

Vraag

22

4.3

Aanbod

23

4.4

Conclusies

23

Grote gebiedsontwikkelingen

24

5.1

Inleiding

24

5.2

Ontwikkellocaties in voorbereiding

25

2

6

7

8

9

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

28

6.1

Baanstee-Noord

29

6.2

Binnenwijkse ontwikkellocatie (BOL)

32

6.3

Kop West

35

6.4

Steltloper 8

38

6.5

Verzetslaan

39

6.6

Waterlandkwartier

41

6.7

Wheermolen Oost

44

6.8

Seniorenhof

47

Samenwerkingsverbanden

49

7.1

Beemstercompagnie

49

Strategische grondposities

51

8.1

Wettelijke kaders

51

8.2

Portefeuille strategische gronden

53

8.3

Locaties Wet voorkeursrecht gemeente

55

Faciliterend grondbeleid

57

9.1

Inleidend

57

9.2

Binnenstad

59

9.3

Wagenweggebied

61

9.4

Overig

63

3

1 Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van onze gemeente. Het MPG wordt ieder jaar opgesteld en voorafgaand aan de jaarrekening ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Deze rapportage dient onder andere als toelichting op en onderbouwing van het deel van de jaarrekening dat over het grondbeleid en de grondposities gaat. Daarnaast geeft het inzicht in recente en toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen in onze gemeente. Eén van de doelen van het MPG is een transparant en zo compleet mogelijk beeld schetsen van de lopende gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. In dit MPG wordt zowel ingegaan op projecten die de gemeente actief oppakt en in een grondexploitatie vervat zijn én projecten van private initiatiefnemers die via het faciliterend grondbeleid tot stand komen. Omwille van het totaalbeeld geven we ook inzicht in de projecten die zich in de voorbereidende fase bevinden. Met dit MPG wordt u geïnformeerd over: Deel A: De kern  De koppeling tussen de financiële kant van gebiedsontwikkelingen en de gemeentefinanciën die in de jaarrekening wordt gepresenteerd. Deel B: De context  De woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering voor onze gemeente. Deel C: De projecten  Grotere gebiedsontwikkelingen die zich in de voorbereidende fase bevinden.

 De jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties.  De strategische gronden in gemeentelijk bezit en locaties waarop de Wvg van toepassing is.  Lopende samenwerkingsverbanden tussen de gemeente en marktpartijen (De Beemster Compagnie).  De lopende projecten die onder het faciliterende grondbeleid vallen. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG kan gelezen worden als een uitgebreide toelichting op de balansposten Bouwgronden in Exploitatie (BIE) en strategische gronden (gerubriceerd onder de materiële vaste activa; MVA) in de jaarrekening. De individuele exploitatieberekeningen in dit MPG geven een meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties en zijn relevant voor de onderbouwing van de boekwaardes, weerstandsvermogen en de winstneming in de jaarrekening. De jaarschijven 2025 tot en met 2029 zijn input voor de gemeentebegroting. De financiële gegevens in het MPG kennen net als de jaarrekening peildatum 1 januari 2025. Bij de tekstuele toelichtingen over de laatste stand van zaken is geprobeerd zoveel mogelijk ook de ontwikkelingen van begin 2025 mee te nemen.

4

2 Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen 2.1 Parameters De kosten en opbrengsten in de grondexploitaties worden gerealiseerd gedurende de looptijd van het project. Om die reden moet er ook rekening gehouden worden met parameters als bijvoorbeeld de stijging van kosten en opbrengsten die gedurende de looptijd kunnen optreden. Toonaangevende notities over de parameters zijn de ‘Outlook grondexploitaties’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling en de ‘Parametervisie’ van Stadkwadraat. Daarnaast is ook een uitgebreidere marktanalyse gedaan door onder andere ook te kijken naar de verwachte ontwikkelingen die de grote banken aan geven. In tabel 2.1 zijn de parameters weergegeven die zijn gebruikt om de grondexploitaties te actualiseren. Ter vergelijking zijn ook de parameters weergegeven die bij de vorige actualisatie per 1-1-2024 zijn gebruikt. Parameters Toe te rekenen rente Positief saldo Negatief saldo

2025

2024

1,4% 1,4%

1,25% 1,25%

Disconteringsvoet

2,0%

2,0%

Kostenstijging inclusief plankosten 2025 vanaf 2026

3,0% 3,0%

3,0% 2,0%

Opbrengstenstijging woningbouw 2025, 2026 en 2027 vanaf 2028

3,0% 2,0%

2,0% 2,0%

Opbrengstenstijging Grex Baanstee Noord 2025 0,0% 2026 0,0% vanaf 2027 2,0%

0,0% 2,0% 2,0%

Tabel 2.1: Parameters

Toe te rekenen rente De toe te rekenen rente is van 1,25% naar 1,4% gestegen. Deze 1,4% is gelijk aan de in de begroting berekende rentevoet en geldt zowel voor een positief als negatief saldo. De hogere rentevoet betekent dat het aantrekken van vermogen duurder is geworden. Dit zorgt voor een grotere financieringslast op de grondexploitaties met een negatief saldo. Aan de andere kant betekent het dat de positieve grondexploitaties extra profiteren, aangezien met ingang van 2024 rekening gehouden wordt met de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (december 2023) waarin gesteld wordt door het BBV dat ook rentebaten over een positief saldo toegerekend moeten worden.

5

Disconteringsvoet De disconteringsvoet bedraagt 2%. Dit is conform de BBV-verslaggevingsregels gelijk aan het meerjarig streefpercentage voor de inflatie van de Europese Centrale Bank. Kostenstijging Metafoor verwacht gedurende 2025 in haar ‘Outlook Grondexploitaties 2025’ voor de kosten van Grond-, weg- en waterbouw (GWW) een stijging van tussen de 3% en 6%. Stadkwadraat verwacht in hun ‘Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2025’ voor die categorie een stijging tussen de 2% en 4%. Metafoor maakt in haar Outlook 2025 ook nog onderscheid naar de plankosten. Als plankostenstijging verwachten zij een bandbreedte van tussen de 4% en 7%. In onze grondexploitaties wordt voor alle kosten (GWW en Plankosten) eenzelfde parameter voor de kostenstijging gehanteerd. We komen uit een tijd van bijzonder grote kostenstijgingen en bijkomende complicaties in lopende projecten. We merken dat aannemers vanwege die ervaringen anders te werk gaan. Er is onderscheid ontstaan in de prijzen ‘uit de boekjes’ en de daadwerkelijke opdrachtsommen. Aannemers werken nu met relatief hoge basisprijzen en werken vervolgens met kortingspercentages. Hierdoor kunnen aannemers makkelijker anticiperen op variaties in materiaalkosten. Dit effect wordt bijvoorbeeld zichtbaar als het bouwkostenkompas en de aanbestedingsindex naast elkaar gelegd worden, zie grafiek 2.1.

Deze laat zien dat de veronderstelde bouwkosten (rode lijn) tegenwoordig doorgaan hoger liggen dan de daadwerkelijke kosten ingeval van een aanbesteding (blauwe lijn).

Grafiek 2.1: Bouwkostenkompas en Aanbestedingsindex (IGG Bouweconomie 2024)

De verwachting ten aanzien van de kostenstijging is voor 2025 ten opzichte van de verwachting in het vorige MPG gelijk gebleven. Voor latere jaren hebben we de inschatting voor kostenstijging van 3,0% naar 2,0% bijgesteld. Dit heeft mede te maken met het gegeven dat de basiskosten wel harder doorgroeien, maar de kortingen die gegeven worden zorgen voor een beperkte stijging van de kosten. De kortingen hebben te maken met de schaarste aan nieuwbouwprojecten en de bouwbedrijven wel de omzet willen behouden.

6

Opbrengstenstijging Metafoor verwacht voor 2025 dat de grondwaarde voor woningbouw in de vrije sector tussen de 7% en 11% zal stijgen. Voor betaalbare koop wordt een grondwaardestijging tussen de 2% en 5% verwacht. De grondwaarden voor sociale- en midden huur stijgen naar verwachting in een bandbreedte tussen de 0% en 2%. Stadkwadraat verwacht in 2025 een generieke grondwaardestijging die tussen de 8% en 11% ligt. De woningprijzen hebben zich afgelopen jaar grillig ontwikkeld. Eerste signaal was dat door de stijgende hypotheekrente de woningprijzen (dus indirect ook de grondwaarde) onder druk kwamen te staan. Daarna zijn de woningprijzen toch weer in een stijgende lijn gekomen. Er is voor gekozen om voor 2025 - 2027 een opbrengstenstijging van 3% in te calculeren en vanaf 2028 rekening te houden met 2%. Met dit percentage wordt rekening gehouden dat in Purmerend ingezet wordt op 70% betaalbare woningen, maar juist deze categorie volgens de Outlook van Metafoor nauwelijks een stijging van de grondprijs laat zien. Opbrengstenstijging grondexploitatie bedrijventerrein Baanstee-Noord Omdat de bedrijventerreinmarkt zich anders ontwikkelt dan de woningmarkt, is voor de grondexploitatie van Baanstee-Noord de parameter voor opbrengstenstijging apart bepaald. Metafoor verwacht voor bedrijfsmatig vastgoed een opbrengstenstijging van tussen de 0% en 2%, Stadkwadraat tussen de -1% en +3%.

De opbrengstenstijging die in de grondexploitatie van Baanstee Noord wordt gehanteerd is 0% in 2025 en 2026 en daarna 2%. Het uitgangspunt van 0% opbrengstenstijging wordt daarmee één jaar verlengd. Met deze percentages bevinden we ons aan de onderkant van de bandbreedte. Dat heeft te maken met de voortdurende beperkingen op het elektriciteitsnet.

2.2 Overzicht kosten, opbrengsten en resultaat grondexploitaties In de navolgende tabellen en grafieken zijn de boekwaarden, de totaal nog te realiseren kosten, opbrengsten en resultaten (weergegeven als Netto Contante Waarde) op de Grex-portefeuille weergegeven.

Tabel 2.2.1: verloop boekwaarde over 2024

Uit tabel 2.2.1 blijkt dat de boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, gedurende 2024 € 1,91 mln. groter is geworden. In 2024 is er voor € 8,11 mln. aan kosten gemaakt, terwijl er € 6,20 mln. aan opbrengsten is gegenereerd.

7

Tabel 2.2.1 wijkt op sommige punten af van de vergelijkbare tabel die in de jaarrekening is opgenomen. De cijfers die in de jaarrekening terug zijn te vinden zijn weergegeven in tabel 2.2.2. De verschillen tussen beide weergaves zitten in het volgende:  In de jaarrekening wordt ook de tussentijdse winstneming (over 2024 totaal € 1,30 mln., zie ook paragraaf 2.4) meegenomen in het boekwaarde overzicht. De winstneming is mede een resultaat van de jaarlijkse actualisatieslag van de grondexploitaties. De winstneming wordt niet meegenomen in de opgevoerde boekwaarde binnen de grondexploitaties en het MPG.  In het MPG en gerelateerde grondexploitaties wordt een boekwaarde precies contra gepresenteerd ten opzichte van de jaarrekening. o In het MPG (tabel 2.2.1) en de grondexploitaties wordt een minteken (-) voor het bedrag vermeld op het moment dat de gerealiseerde kosten hoger zijn dan de gerealiseerde opbrengsten, er is dan sprake van een negatief saldo. Bij de jaarrekening (alsook in tabel 2.2.2) staat een getal met een minteken (-) bij de boekwaarde voor een positief saldo, dus de reeds gemaakte opbrengsten zijn hoger dan de reeds gemaakte kosten.

Tabel 4.2.2: verloop boekwaarde over 2024 cf. Jaarrekening

8

In onderstaande tabel 2.2.3 zijn de verwachte resultaten (NCW) van de geactualiseerde grondexploitaties vergeleken met de verwachting van vorig jaar.

Tabel 2.2.3: Resultaten grondexploitaties 2025 en 2024 vergeleken

De herzieningen van alle grondexploitaties per 1-1-2025 leidt tot een afgenomen winstverwachting van € 1,45 mln. Op projectniveau zijn er verschillen te zien, maar op de totale portefeuille is het beeld beperkt negatief. Het extra negatief op de grondexploitatie van de BOL-locaties en de lagere winstverwachting bij Baanstee-Noord wordt binnen de portefeuille deels gecompenseerd door de afname van de verliesverwachting bij Wheermolen-Oost. Zie voor een project specifieke toelichting op de verschillen hoofdstuk 6. In grafiek 2.2 worden de verschillen van de totale portefeuille met grondexploitaties tussen 2025 en 2024 weergegeven.

9

Grafiek 2.2: Portefeuille grondexploitaties totaal

Uit grafiek 2.2 en de bijbehorende tabel blijkt dat;  De boekwaarde van € 20,51 mln. naar € 22,43 mln. is toegenomen. Er zijn in 2024 dus meer kosten gemaakt dan opbrengsten binnengekomen.  De nog te realiseren kosten zijn ten opzichte van 2024 afgenomen met ca. € 5,90 mln.  In alle gemeentelijke grondexploitaties tezamen moet nog € 203,02 mln. aan opbrengsten en € 139,03 mln. aan kosten worden gerealiseerd.  De nog te realiseren opbrengsten zijn met € 6,53 mln. afgenomen.  Het verwachte resultaat met een contante waarde van € 36,92 mln. per 1-1-2025, is € 1,45 mln. lager geworden dan de contante waarde per 1-1-2024; € 38,47 mln.

2.3 Risico’s en weerstandsvermogen Gezien de grote geldstromen die omgaan binnen de grondexploitaties is het belangrijk om weloverwogen keuzes te maken en tussentijdse ontwikkelingen goed in de gaten te houden. De mogelijke risico’s worden in beeld gebracht om zo bestand te zijn tegen mogelijke financiële impact van tegenvallers. De risico’s die zich per project voordoen zijn de project specifieke risico’s. Overkoepelend zijn er ook risico’s die voor alle grondexploitaties, of in zijn algemeenheid kunnen optreden. Dit zijn voornamelijk de niet te beïnvloeden (macro-economische) factoren als economische groei of crisis of prijs- en renteontwikkelingen. Tot slot zijn er ook risico’s die niet direct in geld zijn uit te drukken, maar wel van invloed kunnen zijn op het behalen van de gemeentelijke ambities. 10

Bij het in kaart brengen van de risico’s kunnen de risico’s worden onderverdeeld in twee groepen: kwalitatief en kwantitatief. Kwalitatieve risico’s gaan over de kwaliteit van een project en hebben te maken met het behalen van specifieke doelstellingen. Deze zijn niet direct in geld uit te drukken. De kwantitatieve risico’s zijn daarentegen wel in geld uit te drukken. Aan de hand van de kwantitatieve risico’s is berekend welk bedrag in het weerstandsvermogen gereserveerd zou moeten worden ter afdekking van deze risico’s. Kwalitatieve risico’s en kansen Risico: De marktomstandigheden veranderen snel. Perioden van stijgende en dalende woningprijzen en hypotheekrente wisselen elkaar af. De haalbaarheid van private initiatieven staat hiermee onder druk, wat onder andere het risico van macro-aftopping op kostenverhaalsbijdragen met zich meebrengt. Risico. De bouwsnelheid van private ontwikkelaars is slechts beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. De gemeentelijke woningbouwambities, die voor een groot deel afhankelijk zijn van particuliere initiatieven en de doorstroming op de woningmarkt, kunnen vanwege de beperkte sturingsmogelijkheden in het gedrang komen. Kans. In grotere dichtheden bouwen kan – gecombineerd met nieuwe denkrichtingen qua mobiliteit – per m2 grond in potentie meer opbrengsten opleveren.

Ook kan dit leiden tot hogere kostenverhaalsbijdragen die weer te besteden zijn aan investeringen in de openbare infrastructuur. Risico. Het besluit van het kabinet om de huren voor sociale huurwoningen te bevriezen kan tot problemen leiden met de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Dit kan vertraging, of afstel van projecten tot gevolg hebben. Kwantitatieve risico’s grondexploitaties Risico. In de gemeentelijke grondexploitaties worden voornamelijk civieltechnische kosten gemaakt. Dat gaat om de aanleg van openbare ruimte en het bouwrijp maken van de uitgeefbare kavels. Huidige praktijk is dat er door geopolitieke spanningen nog steeds onzekerheid is over grondstoffenprijzen. Dat werkt door in de kosten die in de grondexploitaties gemaakt worden. Risico. De rente die we toerekenen aan de grondexploitaties is historisch gezien bijzonder laag. De (markt)rente is sinds 2022 aanzienlijk gestegen ten opzichte van de jaren ervoor. Deze hogere rente kan op den duur ook voor de gemeente van invloed zijn. Als er nieuwe financieringen nodig zijn voor negatieve grondexploitaties of verwervingen, dan kunnen we mogelijk geconfronteerd worden met hogere rentes. Risico. Vanuit het Rijk wordt ingezet op regulering van het midden huursegment. Een mogelijk gevolg daarvan is dat beleggers de winsten op de verhuur binnen dit segment beperkt zien worden.

Bij beleggers kan daardoor de overweging ontstaan om de huidige portefeuille aan objecten te verkopen en niet meer te investeren in nieuwe huurwoningen in het middensegment. Een dalende vraag naar woningen binnen dit segment kan de grondwaarde binnen de grondexploitaties onder druk zetten.

11

Risicoberekening Voor bepaling van de marktrisico’s op de gehele portefeuille van grondexploitaties is op basis van de drie kwantitatieve risico’s een risico-variant doorgerekend. Deze varianten zijn opgesteld door (1) 7,5% extra kostenstijging op de resterende werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp toe te passen, (2) het huidige rentepercentage op het negatieve boekwaardesaldo van 1,4% te verhogen naar 2,0% en (3) een grondwaarde die per middeldure huurwoning met € 3.000 daalt. Het verschil tussen deze doorgerekende varianten en de reguliere portefeuille leidt tot een risicobedrag, in tabel 2.3.1 te zien onder ‘Impact a’. Door de impact te vermenigvuldigen met de kans van optreden ontstaat het risicobedrag.

Tabel 2.3.1: marktrisico’s op de Grex-portefeuille

Naast de marktrisico’s zijn binnen de lopende grondexploitaties diverse project specifieke risico’s in kaart gebracht. Onderstaande tabel toont het te reserveren risicobedrag op basis van de project specifieke risico’s. De opbouw van de gewogen risico’s is in de project specifieke toelichting per grondexploitaties (hoofdstuk 6) verder toegelicht.

Tabel 2.3.2: Project specifieke risico’s op de grondexploitaties

Uit tabellen 2.3.1 en 2.3.2 kan het volgende opgemaakt worden:  Het benodigde bedrag ter afdekking van de marktrisico’s bedraagt € 5,91 mln.  De project specifieke risico’s tezamen komen uit op een bedrag van € 16,43 mln. o Het project specifieke risico van de Baanstee Noord (€ 2,04 mln.) wordt sinds dit jaar niet meer opgenomen in het weerstandsvermogen. Gezien het verwachte positieve eindresultaat is het project in staat om de risico’s zelf te dragen.  Totaal is € 20,3 mln. als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties benodigd. Het totaal benodigde risicobedrag is lager dan vorig jaar, toen er in totaal € 21,76 mln. als risicobedrag was opgenomen.

12

2.4 Winstneming Jaarlijks wordt er bij de winstgevende grondexploitaties gekeken hoeveel winst er voor dat jaar genomen moet worden. Deze tussentijdse winstneming is afhankelijk van de voortgang van het project. Deze winst wordt naar rato berekend met de Percentage of Completion (POC) methode. De maatstaf hierbij is de verhouding van gerealiseerde kosten en opbrengsten in verhouding tot de totale kosten en opbrengsten. Deze methode is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De POC-berekening wordt als volgt geformuleerd: Percentage gerealiseerde kosten * percentage gerealiseerde opbrengsten = percentage winstneming. Het percentage wordt per grondexploitatie individueel berekend en geeft aan hoeveel procent van de eindwaarde als tussentijdse winst genomen kan worden. Vervolgens wordt de eindwaarde (eventueel) gecorrigeerd met het bedrag aan project specifieke risico’s, alvorens de tussentijdse winstneming wordt berekend. Als laatste wordt op de totaal te nemen tussentijdse winst de al genomen tussentijdse winsten uit de voorgaande jaren in mindering gebracht, om zo te komen tot het voor dit jaar te nemen bedrag aan tussentijdse winst. In tabel 2.4 is de opbouw van de winstneming te zien.

Tabel 2.4: Winstneming

Ter toelichting op tabel 2.4: - De grondexploitaties Steltloper 8 en Verzetslaan worden afgesloten. Daarom wordt het resterend saldo als winst genomen. - Voor de projecten BOL, Waterlandkwartier en Wheermolen Oost wordt geen winst genomen omdat deze verlieslatend zijn. Na de doorrekening kan geconcludeerd worden dat er over 2024 een bedrag van € 1,29 mln. winst genomen zal worden. Tot slot moet er in relatie tot de winstneming nog vermeld worden dat de gemeentelijke grondexploitaties gelden als een activiteit die zich kwalificeert als onderneming voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Om de totale VPB-last over de grondexploitaties te bekijken wordt niet op project-, maar op portefeuilleniveau gekeken. De VPB last op winstgevende projecten kan (onder bepaalde voorwaarden) vereffend worden met de resultaten op verlieslatende projecten. Jaarlijks wordt gekeken naar de resultaten van de grondexploitaties gezamenlijk. Over 2024 werkt

13

het dus zo dat de opbrengsten vanuit de Steltloper 8 en Verzetslaan weggestreept worden tegen de mutatie van de verliesvoorziening van de BOL en Waterlandkwartier, waardoor er over 2024 ten aanzien van de grondexploitaties geen Vpb verschuldigd is. De uitwerking daarvan wordt toegelicht in de jaarrekening.

2.5 Verliesvoorziening Negatieve planresultaten worden verantwoord via de verliesvoorziening. Deze is ten opzichte van vorig jaar aangepast. In tabel 2.5 is te zien dat het totaal aan verliesvoorzieningen ten opzichte van vorig jaar toeneemt van € 0,39 mln. naar € 13,01 mln. De bestaande verliesvoorzieningen voor het Waterlandkwartier en de BOL zijn opgehoogd met € 0,59 mln. De verliesverwachting voor Wheermolen-Oost met € 0,20 mln. naar beneden bijgesteld.

Tabel 2.5: Verliesvoorziening

2.6 Bestemmingsreserve gronden De voeding van de bestemmingsreserve gronden bestaat voornamelijk uit de winstnemingen uit de grondexploitaties. Een belangrijke functie van de bestemmingsreserve gronden is het (deels) dekken van verlieslatende grondexploitaties. De bestemmingsreserve gronden is ook ingesteld voor het faciliteren van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen of daarmee samenhangende verkenningen. In die context dekt deze reserve ook de plankosten bij zowel actief als faciliterend grondbeleid, in het geval we deze uitgaven niet kunnen terugverdienen middels grondverkoop of kostenverhaal. In het MPG 2024 werd over boekjaar 2024 een toevoeging van € 0,00 mln. en een onttrekking van € 0,82 mln. verwacht. Conform het MPG 2024 werd daardoor per 1-1-2025 een stand van € -0,82 mln. verwacht. Uit de realisatie blijkt dat de daadwerkelijke toevoeging € 5,39 mln. is en de onttrekking € 1,79 mln., wat maakt dat de bestemmingsreserve gronden per 1 januari 2025 € 3,39 mln. bevat (zie tabel 2.6). Het verschil tussen de eerdere verwachting heeft een aantal voornaamste oorzaken: - De toevoegingen vallen hoger uit dan in het MPG 2024 was weergegeven. Dit komt doordat toekomstige winstneming uit grondexploitaties niet begroot worden.

In het MPG 2024 was al voorzien dat er voor de winstneming over boekjaar 2023 afgeweken zou worden van de standaard 50/50 winstverdeling tussen deze bestemmingsreserve en algemene middelen. Dit is vervolgens ook als zodanig besloten en daarmee is een bedrag van € 1,57 mln. toegevoegd. - Het saldo van de bestemmingsreserve woningbouwprogrammering van € 1,87 mln. is toegevoegd aan de bestemmingsreserve gronden. - De actualisatie van de grondexploitaties leiden per saldo tot een extra te dekken verlies van €0,39 mln.

14

Tabel 2.6: Bestemmingsreserve gronden

Voor de toekomstige jaren staan onttrekkingen begroot. Het openen van de grondexploitatie Schapenmarkt zal tevens zorgen voor een extra onttrekking, die in bovenstaande tabel nog niet is weergegeven. Bij vaststelling van de jaarrekening 2024 zal voorgesteld worden een bedrag van € 2,875 mln. afkomstig uit de vaststellingsovereenkomst voor de Burggolfgronden toe te voegen aan de bestemmingsreserve gronden. Omdat besluitvorming hierover nog moet plaatsvinden is deze toevoeging voor het boekjaar 2025 nog niet in bovenstaande tabel weergegeven. De verwachting is dat er de komende jaren weinig tot geen toevoegingen door tussentijdse winstneming vanuit de grondexploitaties worden gedaan. De winstneming vanuit Baanstee Noord is (of was) de voornaamste voedingsbron voor de bestemmingsreserve gronden. Maar, vanwege stokkende gronduitgiften op Baanstee Noord is de verwachting dat de komende jaren ook de winstneming ten gunste van deze bestemmingsreserve minimaal zijn. Vanuit de grondexploitaties Kop West en Seniorenhof is beperkte winst te verwachten.

15

In de ‘Notitie Purmerend financieel op Koers’ geldt als uitganspunt voor de jaarlijkse winstneming dat deze 50/50 tussen de algemene reserve en bestemmingsreserve gronden wordt verdeeld. Om de bestemmingsreserve gronden op peil te houden zijn extra middelen noodzakelijk. Bij vaststelling van de jaarrekening 2023 was besloten om 100% van de winstnemingen toe te wijzen aan de bestemmingsreserve gronden. De aanvullende winstneming over 2023 is in bovenstaande tabel verwerkt. Tevens was bij het vaststellen van het MPG 2024 besloten om voor de boekjaren 2024 en 2025 de winst voor 100% toe te voegen aan de bestemmingsreserve grond. Voor het boekjaar 2026 zal opnieuw de beoordeling plaatsvinden of afwijking van de 50/50 regel nodig is.

2.7 Faciliterend grondbeleid Het faciliterend grondbeleid heeft betrekking op projecten waar de gemeente geen grondpositie heeft, maar aan kostenverhaal doet. De ontwikkelingen vinden veelal plaats op grond die in eigendom is van private partijen. De typen kosten die we verhalen zijn: - Gemeentelijke plankosten: voor de ambtelijke begeleiding van het project. - Nota GKP: gebiedsoverstijgend kostenverhaal, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen: o Bijdragen voor Mobiliteit & Groen; bijdrage voor investeringen in openbare infrastructuur die een stads- of gemeente breed karakter hebben. o Parkeren centrumgebied; indien er in het centrumgebied te weinig parkeerplaatsen ten opzichte van de geldende norm worden gerealiseerd. o Afkoop sociale woningbouw; indien er te weinig sociale huurwoningen ten opzichte van de geldende norm worden gerealiseerd. - Aanvullingsbesluiten: gebiedseigen kostenverhaal. Dit zijn kosten die gemaakt worden binnen een afgebakend ontwikkelgebied. Momenteel zijn er voor diverse gebiedsontwikkelingen aanvullingsbesluiten vastgesteld. Dat zijn: het Wagenweggebied, Waterlandkwartier, De Koog, Middenbeemster en Zuidoostbeemster. - Project-specifiek kostenverhaal: Dit zijn te verhalen kosten die enkel en alleen verband houden met één specifiek project.

In de onderstaande tabel 2.7 zijn de resultaten van de tot nu toe (1-1-2025) gemaakte financiële afspraken binnen het faciliterend grondbeleid weergegeven.

Tabel 2.7: Faciliterend grondbeleid

16

Intentie- en anterieure overeenkomsten (IO/AO) In een intentieovereenkomst die tussen gemeente en ontwikkelaar wordt afgesloten zijn naast planinhoudelijke en procesmatige afspraken doorgaans afspraken gemaakt over een voorschot op de te maken plankosten. Gangbare afspraak is dat deze direct na het ondertekenen van de overeenkomst in rekening gebracht worden. De bedoeling is dat een intentieovereenkomst uitmondt in een anterieure overeenkomst. Een anterieure overeenkomst wordt tussen gemeente en ontwikkelaar afgesloten zodra er overeenstemming is over de inhoud en uitvoering van het plan. In de AO worden financiële afspraken gemaakt over het kostenverhaal en andere kaders en randvoorwaarden. Betaalmomenten zijn vaak gekoppeld aan mijlpalen binnen het project. De exacte afspraken daarover verschillen per project. Voorbeelden zijn dat een deel van de plankosten bij de ter inzagelegging van het bestemmingsplan wordt gefactureerd, of dat betaling van de bijdrage voor de nota GKP is gekoppeld aan het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Dat zijn dus momenten die geruime tijd na de ondertekening van de anterieure overeenkomst liggen. Bijdrage voor gemeentelijke plankosten. Dit zijn de afspraken die betrekking hebben op vergoeden van de ambtelijke capaciteit voor de behandeling van private initiatieven.

Momenteel is 96% van de gecontracteerde bijdragen ook daadwerkelijk ontvangen. Bijdrage op basis van de nota Prof (gebiedsoverstijgende kosten). De afspraken over betaling van de bijdrage Prof zijn vaak gekoppeld aan de start bouw, of gereedkomen van de omgevingsvergunning. Op dit moment moet 7% van de gecontracteerde bijdragen nog ontvangen worden. De nota Prof is in 2019 vervangen door de nota GKP. Project specifieke bijdragen. Bij sommige projecten zijn specifieke afspraken gemaakt over de vergoeding van bepaalde kosten die betrekking hebben op dat project. Vaak zijn dat afspraken over parkeren, maar dat kunnen ook specifieke afspraken zijn over bijvoorbeeld een afvaloplossing. Van deze gecontacteerde bijdragen is alles ontvangen. Bijdrage aanvullingsbesluit. Deze bijdragen hebben betrekking op het gebiedseigen kostenverhaal voor de Koog, het Wagenweggebied, het Waterlandkwartier en Zuidoost- en Middenbeemster. 63% van de gecontracteerde bedragen moet nog worden gefactureerd nadat de in de AO overeengekomen mijlpalen zijn behaald. Bijdragen op basis nota GKP. De bijdragen die vastgelegd zijn in de nota GKP is opgesplitst in drie categorieën. 87% van de gecontracteerde bedragen is ontvangen.

17

3 Woningbouwprogrammering Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben een grote impact op het resultaat van locatie- of gebiedsontwikkelingen. Met een situatieschets van de huidige en verwachte ontwikkelingen op de (lokale) woningmarkt wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst over de mogelijke richting van de woningbouwprogrammering.

3.1 Grote spanningen op de woningmarkt houden aan Er is op dit moment geen sprake van een ontspannen woningmarkt waar vraag en aanbod in de meeste prijs- en woningtypesegmenten in balans is. Integendeel; er is nog altijd een groot tekort aan woningen; het aantal beschikbare woningen is veel kleiner dan het aantal huishoudens dat er een zoekt. Dit is direct zichtbaar in de hoge prijzen van zowel bestaande als nieuwe koopwoningen, in de hoge huurprijzen in de vrije huursector en in de zeer lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Tegelijkertijd staan nieuwbouwprojecten onder druk als gevolg van sterk gestegen bouwkosten (materiaal en arbeid) en stikstofperikelen dreigen naar achteren te schuiven of soms zelfs helemaal afgesteld te worden. De maatschappelijke effecten zijn groot. Jongeren wonen gedwongen (veel) langer bij hun ouders, gezinsvorming wordt uitgesteld. Bij relatiebreuk is het vaak moeilijk om tijdig apart te wonen, waardoor spanningen binnen het gezin oplopen. Er worden te weinig woningen gebouwd die ook geschikt zijn voor senioren, waardoor zij niet kunnen doorstromen uit hun grote of niet gelijkvloerse woning.

3.2 Purmerend: huidige knelpunten Het gat tussen vraag en aanbod is op dit moment het grootst in de betaalbare segmenten van de woningmarkt: sociale huur tot € 900 (prijspeil 2025) en betaalbare koop (in 2025 tot € 355.000). Maar ook in de duurdere koopsegmenten is dit, zij het in iets mindere mate, het geval. Ook voor vrijesectorhuurwoningen, vooral in de middenhuur tot zo’n € 1.150, is tegenwoordig een veel grotere markt dan voorheen. Van oudsher speelt het vrijesectorhuursegment een kleine, maar belangrijke rol als ‘smeerolie’ en ‘aanlandplek’ van de woningmarkt. Als je nog even niet kan of nog niet wilt kopen, ergens maar kort zal wonen vanwege werk of nog niet weet of je wel in de gemeente wil blijven, is de vrijesectorhuur een prima product. In de huidige overspannen woningmarkt worden deze woningen echter in toenemende mate ook betrokken door mensen die niet tot die groepen behoren en liever iets anders (betaalbaarder) hadden gewild, maar te lang moesten wachten op een sociale huurwoning – of daar qua inkomen niet meer voor in aanmerking kwamen, - of een koopwoning niet gefinancierd kregen. Qua woningtype is er zowel een tekort aan appartementen als aan eengezinswoningen. Krapte is er vooral bij relatief kleine (en daardoor betaalbaarder) eengezinswoningen (< 100 m²), maar bij de appartementen geldt dit juist voor de relatief grotere (groter dan 60 m²) woningen

18

3.3 Blik op de toekomst: kwantitatieve vraag Niet alleen nu zijn er knelpunten, er komen zoals gezegd ook nog steeds huishoudens bij die huisvesting nodig hebben; jongeren gaan op zichzelf wonen, gezinsvorming gaat gewoon door en ook vanwege migratie zijn woningen nodig. Om in te kunnen spelen op de toekomstige behoefte aan woningen raamt de provincie NoordHolland deze woningbehoefte periodiek. Voor Purmerend komt de provincie in haar laatste prognose, voor de periode 2024 – 2040, uit op een behoefte van zo’n 5.700 extra woningen tot 2040. Dit sluit aan op de Purmerendse ambitie uit 2017 om in 2040 10.000 woningen bij te hebben gebouwd. Tot nu toe zijn hier al zo’n 4.000 woningen van gerealiseerd. Van de resterende 6.000 woningen zijn er zo’n 3.400 nodig tot en met 2030. Dat is exclusief een eventuele sloop- en vervangingsopgave, maar inclusief een aandeel voor Purmerend in het oplossen van het huidige regionale tekort aan woningen. Op basis van deze cijfers is in de Woondeal die de Metropoolregio Amsterdam (MRA) in maart 2023 sloot met het Rijk voor Purmerend tot en met 2030 een bouwopgave opgenomen van 4.800 woningen. De Woondeal wordt in 2025 herijkt.

Een woningbehoefteraming is overigens altijd onzeker, men moet aannames doen over de toekomst: over de groei, leeftijd en samenstelling van huishoudens, over migratie over korte en lange afstanden, over woonwensen en bouwplannen in de gehele regio.vn. Een prognose moet daarom regelmatig worden herzien. in dat kader worden bouwplannen ook regelmatig in regionaal verband op elkaar afgestemd. In het kader van de monitoring van de Woondeal MRA-Rijk draagt de provincie zorg voor deze regionale afstemming. De woningbehoefteprognose op lokaal niveau voor Purmerend is kortom een

handige leidraad, maar geen in beton gegoten gegeven. Het is een dynamisch cijfer dat bovendien altijd in samenhang met de bouwplannen van de regiogemeenten moet worden bezien.

3.4 Blik op de toekomst: kwalitatieve vraag Kwantitatief voldoende woningen kunnen bouwen is één ding; het gaat er ook om de juiste woningtypen en prijsklassen te bouwen die passen bij de huishoudens die in Purmerend een woning zoeken. Dat zijn zowel Purmerenders als huishoudens van buiten Purmerend. Purmerend heeft voor wat betreft die kwalitatieve vraag, als het gaat om de betaalbaarheid van de te bouwen woningen in het coalitieakkoord een hele duidelijke ambitie geformuleerd. Nieuwbouw- en transformatieprojecten dienen te voldoen aan de verhouding 30% sociale huur, 40% betaalbare huur en koop en 30% vrij in te vullen. Ook de locatie van de woningen speelt bij de kwalitatieve vraag een belangrijke rol; op een binnenstadlocatie zijn mensen eerder bereid genoegen te nemen met minder woonoppervlak en met een appartement in een levendige omgeving, in plaats van een grondgebonden woning. Op een locatie aan de rand van de stad zoeken mensen vaker een ruimere, grondgebonden woning met tuin. Gezien de enorme vraag is het een must om vooral te blijven bouwen. Betaalbaarheid is daarbij een heel belangrijk criterium; zowel in ons eigen beleid als in de afspraken uit de Woondeal MRA met het Rijk. De kosten van nieuwbouw zijn op dit moment echter hoog. Geïnteresseerden in een betaalbare nieuwbouwwoning zullen daarom wellicht wel wat op ruimte moeten inleveren.

Bovendien zal nieuwbouw in het betaalbare segment vaker worden uitgevoerd als appartement of maisonnette woning; ook aan de randen van de stad. Dit maakt het wel des te belangrijker om aandacht te 19

besteden aan de kwaliteit van woning en woonomgeving. Het vraagt om uitgekiende woningplattegronden en voldoende goede privébuitenruimten en het stelt hoge eisen aan de opzet, inrichting en aan het groen van wijk en buurt. We willen immers voorkomen dat ook nog relatief jonge voorraad bij een eventueel ontspannener woningmarkt aantrekkelijk blijft en niet lastiger te verhuren of te verkopen wordt. Teruggrijpend op wat hierboven al is gezegd, blijft er nog volop behoefte ontstaan aan (een)gezinswoningen. Het aantal ‘middelbare’ gezinnen (rond de 50 jaar) zal gaan afnemen (die schuiven door naar de lege nestfase), maar er is nog volop aanwas van jonge gezinnen. Die willen in Purmerend ook graag een (een)gezinswoning en dan het liefst in de betaalbare koop. Empty nesters en senioren zijn niet zo geneigd om door te verhuizen omdat ze vaak al goed en betaalbaar wonen. Hun woningen zullen daarom de komende twee decennia nog niet massaal beschikbaar komen. Voor de aanwas van jonge gezinnen zal dus nog zeker gebouwd moeten worden. Gezinnen zijn ook een belangrijke groep met het oog op draagvlak onder tal van voorzieningen als scholen, winkels, zwembaden, verenigingen en sportclubs, en op langere termijn zijn zij belangrijk voor de beroepsbevolking.

Pas na 2045 kan – ervan uitgaande dat dan de huishoudensgroei zal afvlakken – een heel andere woningmarkt ontstaan; met dalende prijzen, waarin startende gezinnen uit een ruim aanbod aan betaalbare woningen kunnen kiezen. Anderzijds is het belangrijk ook te blijven bouwen voor senioren. Wanneer empty nesters en senioren verleid kunnen worden te verhuizen komt er heel vaak een woning vrij voor een gezin – die dan niet hoeft te worden gebouwd – en daarmee vaak ook weer een woning voor een starter. Tot 2030 vergrijst Purmerend al flink, maar na die tijd gaat dat nog harder. Senioren zijn een moeilijke groep om voor te bouwen; divers en kieskeurig. Dit geldt vooral voor de jonge senior tot zo’n 75 jaar, die nog niet noodzakelijk om gezondheidsredenen moet verhuizen. Als het niet hét huis is op dé plek is zullen zij er hun huidige woning in hun vertrouwde buurtje niet voor verlaten. Maar ondanks de uitdagingen moet er zeker ook voor hen worden gebouwd; elk beetje doorstroming is meegenomen. Dat moet in alle prijscategorieën, maar vooral betaalbaar en dan het liefste in of bij de eigen buurt of in het centrum op loopafstand van de voorzieningen. Dat kan ook door hen zelf bij het ontwerp en locatiekeuze te betrekken of in collectief particulier opdrachtgeverschap verband of in de vorm van een wooncoöperatie ook zelf te laten bouwen.

Maar ook in gebiedsontwikkelingen als de Oostflank moet nadrukkelijk gekeken hoe en onder welke voorwaarden voor deze groep een aantrekkelijk aanbod te realiseren. Zo is er steeds meer belangstelling voor allerlei vormen van samenleven, al dan niet gebaseerd op het ‘knarrenhof’-principe, en voor meergeneratiewoningen of andere woonvormen waar men met de kinderen kan samenwonen.

3.5 Plancapaciteit kwantitatief en kwalitatief tot 2040 Om een woningbehoefteprognose überhaupt te laten uitkomen en voldoende woningen te kunnen bouwen moet er ook zicht zijn op voldoende locaties waar kan worden gebouwd. De plancapaciteit van Purmerend bevat op dit moment tot en met 2040 – inclusief de woningbouwprojecten die nu in uitvoering zijn – zo’n 13.400 woningen, waarvan zo’n 7.300 voor de periode tot en met 2030 en nog eens bijna 6.100 woningen tot en met 2040. Dat lijkt veel, maar het overgrote merendeel daarvan zijn nog zogenaamde ‘zachte’ plannen. Er lijkt dus een overschot te zijn aan plannen, maar dat is alleen op papier. Ook in de andere gemeenten van Zaanstreek-Waterland en de verdere Metropoolregio Amsterdam is dit het geval. ’Eén ruime plancapaciteit is noodzakelijk, want de ervaring leert dat er uiteindelijk minder of in een ander tempo kan worden gebouwd dan aangenomen vooraf. Om allerlei redenen vertragen plannen of vallen ze geheel of gedeeltelijk uit. Daarnaast zal een feitelijke situatie van een overschot aan nieuwgebouwde woningen zich vrijwel

20

nooit voordoen, aangezien een ontwikkelaar niet bouwt als de woningen niet kunnen worden afgezet. Geplande versus gewenste woningen; Het is belangrijk dat de plancapaciteit aansluit op woonwensen, zowel qua eigendom (huur- of koopwoning) en woningtype (appartement of grondgebonden woning) als qua prijsstelling van de geplande woningen. Een groot deel van de huidige plancapaciteit tot 2030, 70%, bestaat uit appartementen. Dit is niet typisch iets voor Purmerend, maar geldt voor heel Zaanstreek-Waterland en ook voor de MRA. Dit is het gevolg van de focus op nieuwbouw op inbreidings- en binnenstedelijke locaties. In toenemende mate zal echter ook op uitleglocaties vaker sprake zijn van appartementen en maisonnettes. Tegelijkertijd weten we vanuit onderzoek dat er nog altijd vraag is naar betaalbare eengezinswoningen in Purmerend, zowel van binnen als van buiten Purmerend. De grote uitdaging bij de invulling van de uitbreidingslocaties wordt om deze zo vorm te geven dat het ‘gemis’ van een eengezinswoning met tuin voor en achter en een auto op het eigen pad wordt gecompenseerd door kwaliteit toe te voegen aan complex, woning en woonomgeving. Daarnaast komen door de verhuisbewegingen van met name ouderen naar een appartement weer eengezinswoningen vrij.

Voor wat betreft de betaalbaarheid: in de Purmerendse plancapaciteit tot 2030 zit relatief gezien een groot aandeel betaalbare woningen. Voor een groot deel betreft dit sociale huurwoningen. Daarover zijn langjarige afspraken gemaakt met de corporaties.

3.6 Conclusies   







De vraag naar woningen blijft zeker nog twintig jaar hoog. Er is op papier genoeg ‘zachte’ plancapaciteit en ontwikkellocaties om in ieder geval in de geraamde kwantitatieve woningbehoefte tot 2040 te voorzien. De uitdaging is om de ‘zachte’ plancapaciteit ‘hard’ te maken. Zaken als een onzekere markt, stijging van de bouwkosten, juridische procedures zorgen voor vertraging. Samen met de corporaties en marktpartijen worden versnellingsinterventies verkend. Het faciliteren van gezinnen blijft belangrijk voor een gezonde bevolkingsopbouw in de stad en voldoende draagvlak onder voorzieningen. Gezien de sterk gestegen kosten zal een betaalbare eengezins nieuwbouw koopwoning voor deze groep echter niet altijd meer vanzelfsprekend zijn. Op uitleglocaties zullen meer appartementen en maisonnettes worden gebouwd. Dit stelt hoge eisen aan ontwerp van woning, complex en woonomgeving, willen deze wijken en buurten ook op langere termijn aantrekkelijk blijven. Verhuisbewegingen van ouderen naar een appartement bieden kansen voor vrijkomende bestaande eengezinswoningen

21

4 Bedrijventerreinprogrammering 4.1 Beleid De gemeente Purmerend maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Vanuit de MRA vindt afstemming plaats voor kantoren- en bedrijventerreinprogrammering via het Planteam Kantoren en Bedrijventerreinen. De afstemming wordt vertaald in een beleid dat beschreven is in ‘Ruimte voor werken in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van morgen; uitvoeringsstrategie Platform bedrijven en kantoren (Plabeka) 3.0, 2017-2030’. De vraag naar en het aanbod van beschikbare ruimte in bruto vloeroppervlakte kantoren en vierkante meters kavels voor bedrijven wordt gemonitord in de jaarlijks op te stellen Monitor Plabeka. De ontwikkelingen in deze markt vinden hier hun weg naar het MPG. De ruimtevraag is gebleven ondanks de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. De specifieke vraag van bedrijven die wensen te verplaatsen vanaf te revitaliseren locaties zoals bijvoorbeeld “De Koog” naar nieuwe bedrijventerreinen zal de komende jaren aanwezig blijven. Door het planteam Kantoren en Bedrijventerreinen wordt een nieuwe vraagraming in de MRA opgesteld. De gemeente Purmerend zet steeds meer in op duurzame en circulaire bedrijfspanden en bedrijventerreinen en beschikt hiervoor over een duurzaamheidcoördinator, die beschikbaar is voor nieuwe en gevestigde bedrijven.

4.2 Vraag Op basis van de geldende MRA-vraagraming geldt voor de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Zaanstreek-Waterland het volgende: De ruimtevraag is ingeschat op categorie 2 ha (laag scenario) tot 78 ha (hoog scenario) tot 2040. Het is niet uitgesloten dat de vraag naar bedrijventerreinen hoger uitvalt dan geprognotiseerd, omdat er mogelijk uitplaatsing vanuit de regio en/ of Amsterdam gaat plaatsvinden.  Baanstee Noord blijft onverminderd aantrekkelijk als vestigingslocatie voor bedrijven. Voor het overgrote deel van de nog niet uitgegeven kavels zijn ‘leads’ voor toekomstige gronduitgiften. Dat maakt dat er bijna geen vrij beschikbare kavels zijn. In de kantorenmarkt is op MRA-niveau een afnemende vraag naar kantoorruimtes te zien. De bouwkosten zijn ten opzichte van de verwachten huuropbrengsten dermate hoog dat er vanuit de markt op dit moment ook weinig behoefte is om nieuwe kantoren te ontwikkelen. Op BaansteeNoord zijn op het eiland 13B volgens het beeldkwaliteitsplan kantoren mogelijk, maar hebben een aantal initiatieven tot op heden niet geleid tot ontwikkeling. In 2024 is de bouw gestart van de laatste kavel aan de Steltenlopers in Purmerend waar kantoren in combinatie met wonen gerealiseerd wordt en is één kavel aan de Steltenloper met 100% kantoren in gebruik genomen.

22

Binnen het Waterlandkwartier wordt naast het toevoegen van wonen ingezet op toevoegen van niet-wonen functies, om zo te komen tot een gemengde wijk waarin (o.a.) wonen en werken samenkomen. Binnen dit niet-wonen programma ingezet op de drie pijlers: (zakelijke) dienstverlening, ict, maatschappelijke en culturele voorzieningen. Binnen het Waterlandkwartier wordt dus breder gekeken dan enkel het toevoegen van vierkante meters kantoor. Binnen het kantorenprogramma biedt het Waterlandkwartier ruimte aan de veranderde vraag naar de opzet van kantoren; kleinere oppervlakten met gedeelde voorzieningen, waarbinnen een krachtig samenwerkend zakelijk milieu ontstaat.

4.3 Aanbod Voor onze gemeente geldt op basis van de MRA-analyse en actuele stand van zaken het volgende:  Het harde planaanbod vanaf 2024 tot en met 2030 is nog circa 38 ha. Het totale aanbod aan uitgeefbare bedrijfskavels op bedrijventerrein Baanstee-Noord is nu, nadat het uitwerkingsplan voor een tweetal kavels is vastgesteld, in totaliteit ruim 72 ha.  Baanstee-Noord heeft een planaanbod dat geschikt is voor vestiging van bedrijven tot milieucategorie 4.2.  Voor bedrijventerrein De Koog is een gebiedsvisie vastgesteld. De verdere uitwerking aan de hand van deze gebiedsvisie kan invloed hebben op het bedrijventerrein in z’n huidige vorm.

4.4 Conclusies Op basis van de vraag-aanbodanalyse komen we tot de volgende conclusies:  In de Baanstee Noord ligt nog ca. 38 ha uitgeefbare grond. Op het merendeel daarvan lopen opties of reserveringen. Er zijn nog weinig ‘vrij’ beschikbare kavels. De voorraad beschikbare gronden wordt schaarser.  Om kansen voor verduurzaming en circulaire economie te vergroten is clustering van bedrijfsactiviteiten een belangrijk hulpmiddel. Om die reden zijn voor Baanstee Noord de volgende clusters als prioritair benoemd: food- en food gerelateerd bedrijven (inclusief koelen vries), bouw en bouwmaterialen, duurzame energie, circulaire Economie en aan deze sectoren verbonden (stads-)logistiek.  Om te kunnen blijven voorzien in ruimte voor bedrijfsvestiging ten noorden van het IJ is een economische onderbouwing opgesteld in opdracht van de gemeente Edam-Volendam. Deze onderbouwing maakt onderdeel uit van het plan voor de gezamenlijke invulling van de Purmer door de gemeenten Edam-Volendam, Waterland en Purmerend.  Kanttekening bij de uitgifte van gronden voor bedrijfsvestiging zoals voor woningbouw en andere maatschappelijke functies is dat er in Nederland en in Noord-Holland op het elektriciteitsnet sprake is van transport schaarste.

Dit betekent dat er eerst forse investeringen in het elektriciteitsnet nodig zijn voordat Liander in Noord-Holland in nieuwe zakelijke aansluitingen kan voorzien van stroom. Dit geldt ook voor uitbreiding van bestaande aansluitingen. Baanstee-Noord is voor de komende 3 jaar aangemerkt als congestiegebied. Momenteel geldt dat voor alle onderstations in Purmerend en de regio dat de maximale capaciteit is bereikt en er geen stroom meer beschikbaar is voor stroomaanvragen groter dan 3x 80 Ampère.  Momenteel wordt er een nieuw onderstation op Baanstee Noord gerealiseerd die in de tweede helft van 2026 operationeel is. Dan worden alle getekende aanvragen van voor 18 oktober 2023 aangesloten. Stroomaanvragen die na 18 oktober 2023 zijn ingediend hebben een transportbeperking tot 2030.

23

5 Grote gebiedsontwikkelingen 5.1 Inleiding Vanaf 2017 staat het programma Purmerend 2040 op de kaart. Dit programma omvat een dynamische en integrale agenda waarin samen invulling wordt geven aan de toekomst van Purmerend. In de agenda zijn o.a.de opgaven bepaald om tot 2040 circa 10.000 woningen toe te voegen, het voorzieningenniveau op peil te houden en Purmerend bereikbaar te houden. Purmerend transformeert van uitbreidingsstad naar een complete gemeente. De afgelopen jaren zijn vanuit dit programma diverse thematische visies opgesteld, o.a.: - Mobiliteitsvisie; - Economische visie - Visie leefbare stad - Kantorenvisie; - Hoogbouwvisie Aan een aantal thematische visies of actualisaties zijn geactualiseerd in 2024 of het begin van 2025. Zo is het grondbeleid geactualiseerd in 2024, net als de visie op voorzieningen (commercieel, maatschappelijk). Begin 2025 zal ook de nieuwe woon(zorg)visie worden onthuld. Deze actualisaties gebeuren allemaal vanuit de paraplu van Purmerend 2040 Vanuit deze thematische visies zijn concrete plannen naar voren gekomen waar we aan werken. Zo werken we aan de binnenstad vanuit de economische visie, is afgelopen jaar het Kooimanpark als eerste vernieuwde park worden opgeleverd is de aannemer volop bezig met de uitvoering van park de Noord en is het ontwerpproces voor het Leeghwaterpark opgestart.

Deze parken zijn onderdeel van het parkenplan, wat als onderdeel van het uitvoeringsprogramma Visie leefbare stad 2024 momenteel wordt uitgevoerd. De woningbouwopgave die geformuleerd is vanuit 2040 wordt zowel binnenstedelijk als randstedelijk en binnen de dorpskernen gerealiseerd. Binnenstedelijk bouwen heeft ook effecten op de mobiliteit, doet iets met de leefbaarheid en vraagt om een specifieke manier van gebiedsontwikkeling. Vanuit Purmerend 2040 is een aantal gebieden aangewezen die de komende 10 tot 20 jaar worden ontwikkeld en waar de opgaven op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, leefbaarheid en duurzaamheid een plek krijgen. De gebiedsontwikkelingen zijn complementair aan elkaar. Waar we met de binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen inzetten op verdichting, woonwerk combinaties en vernieuwde kwalitatieve openbare ruimte is er aan de randen ruimte voor de wat meer suburbane woonvormen in het landschap zoals eengezinswoningen en hofjes voor senioren. Daarnaast sluiten de ontwikkelingen ook qua uitwerking op elkaar aan.

24

Op onderstaande kaart zijn de grote ontwikkelgebieden weergegeven.

Voor de gebieden die naar de uitvoering gaan zijn inmiddels grondexploitaties of andersoortige financiële kaders opgesteld. Deze komen in hoofdstuk 6 (grondexploitaties) of 9 (faciliterend grondbeleid) van deze rapportage ter verantwoording terug.

5.2 Ontwikkellocaties in voorbereiding In deze paragraaf is aandacht gegeven aan een aantal grotere projecten, of gebiedsontwikkelingen die zich in de verkennende en voorbereidingsfase bevinden. Deze hebben met elkaar gemeen dat ze zich uitstrekken over meerdere locatieontwikkelingen (percelen). Ze worden gezien als gebiedsontwikkelingen, waarbinnen de samenhang tussen verschillende locatieontwikkelingen zichtbaar is. Dit kan tot uiting komen in bijvoorbeeld een gebiedsvisie, masterplan, of vergelijkbaar. De rol van de gemeente is vooraf vaak nog niet ingekaderd. Deze kan variëren en is afhankelijk van bijvoorbeeld eigendomsposities, maar ook prioritering of een aanvaardbaar risicoprofiel. De gemeentelijke rol kan actief, faciliterend (passief of regisserend), maar mogelijk ook een mengvorm van beide zijn. Transformatie bedrijventerrein De Koog In 2023 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisie voor De Koog vastgesteld. Deze visie schetst het toekomstperspectief voor het bedrijventerrein en biedt de eerste kaders en kansen voor mogelijke ontwikkelingen. De Koog zal zich in de toekomst ontwikkelen tot een levendige werk- en woonlocatie, bestaande uit drie onderdelen: een primair werkgebied, een stadscampus waar onderwijs, (e)sports/tech en het bedrijfsleven samenkomen, en een gemengd werk-woongebied voor pioniers, broedplaatsen en creatieve kantoren.

Deze unieke mix creëert een bijzonder leefmilieu en biedt ruimte voor doelgroepen die voor Purmerend nog onbekend zijn. De gebiedsvisie voorziet in de bouw van ongeveer 1.200 woningen in een hoge dichtheid.

25

In september 2024 is de ontwikkelstrategie als nadere uitwerking van de gebiedsvisie vastgesteld. In de eerste helft van 2025 wordt de spelregelkaart aan de raad gepresenteerd. De spelregelkaart biedt de kaders waarbinnen projecten zich verder kunnen ontwikkelen en gerealiseerd kunnen worden. Door de uitwerking van de spelregelkaart en het testen hiervan met de markt, zijn er meer mogelijkheden ontstaan om ruimte en (programma)mogelijkheden toe te voegen. Dit leidt tot een groter werkprogramma (t.b.v. de campus) dan voorheen en de mogelijkheid om ongeveer 2.500 woningen te realiseren in het campusgebied, gericht op jongeren, starters en studenten. We verwachten dat circa 50% van het campusgebied binnen 15 jaar in aanmerking komt voor transformatie. Er lopen al actieve gesprekken met eigenaren/ontwikkelaars over het ontwikkelen van zo’n 30% van dit gebied. Wat betreft het grondbeleid neemt de gemeente een faciliterende rol aan via de spelregelkaart. Daarnaast speelt de gemeente een actieve rol in het vormen van het ecosysteem, waarbij economie, sport, onderwijs en innovatie samenkomen. Oostflank Omdat we zien dat de totale woningbouwbehoefte niet alleen in reeds verstedelijkt gebied opgelost kan worden, zijn ook randstedelijke gebieden nodig.

Eén hiervan is de Oostflank van Purmerend; het gebied tussen Baanstee Noord (noord), Middentocht (oost), Vurige Staart (zuid) en de Westerweg (west). De Oostflank kan met het voorgestelde woningprogramma van 5.000 t0t 5.800 w0ningen voorzien in de behoefte voor woningen in de verschillende categorieën. Omdat de gemeente hier voor een deel ook grondbezit (Purmer-Zuid Zuid) heeft kan zij op deze locatie een actief sturende rol spelen. Voor de Oostflank is een gebiedsvisie vastgesteld en met de leidende principes worden de kaders voor verdere ontwikkeling weergegeven. Op dit moment wordt de MER opgesteld en vertaald in een omgevingsprogramma. Het omgevingsprogramma wordt na het zomerreces ter inzage gelegd. Dit wordt vervolgens vertaald in een wijziging van het omgevingsplan of BOPA. Het streven is eind 2026 te beginnen met de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van de eerste woningen en bijbehorende voorzieningen. Karekietpark In 2021 is een gebiedsvisie voor het Karekietpark vastgesteld. De gebiedsvisie laat zien welke kansen er in het gebied liggen, waar welke voorzieningen een plek kunnen krijgen en hoe om te gaan met aspecten als verkeer, openbare ruimte en klimaat. Ontwikkelingen binnen het gebied zijn opgedeeld in 3 fasen. De eerste fase behelst een nieuwe basisschool en sporthal. De ambitie is dat de nieuwbouw van de school eind 2026 gereed is.

De startbouw wordt verwacht in Q3 2025. De nieuw te bouwen sporthal zal flink groter worden dan gedacht werd tijdens de gebiedsvisie. Dit heeft te maken met de wensen en ambities van de betrokkenen, de nieuwe deelnemers en ook de gewijzigde wet- en regelgeving. De nieuwe sporthal zal dan ook een groter ruimtebeslag binnen het Karekietpark hebben en vraagt om meer parkeerplaatsen. De gemeenteraad heeft eind 2024 besloten de sporthal te realiseren op de huidige locatie van de KlimOp. De ambitie is om te starten met de bouw van de sporthal nadat de nieuwbouw van de basisschool KlimOp in gebruik genomen is.

26

Zuidoostbeemster In de Zuidoostbeemster spelen een aantal samenhangende vraagstukken die de uitwerking van de dorpsontwikkelingsvisie Zuidoostbeemster complex maken. Voor de mogelijk toekomstige gebiedsontwikkeling ‘ZOB ll’ moeten we eerst een aantal zaken op orde brengen alvorens we verder kunnen gaan met de uitwerking. Voor nu geven we prioriteit aan de herinrichting van de Purmerenderweg en het invullen van de schoollocatie in Zuidoostbeemster. Hiervoor zijn inmiddels diverse adviezen opgesteld en besluiten in voorbereiding. Onderzocht wordt hoe de verkeersafwikkeling in Zuidoostbeemster op een veilige en robuuste manier kan worden vormgegeven, mede ook in relatie met de toekomstige (woningbouw)ontwikkelingen die in de dorpsontwikkelingsvisie genoemd zijn. Middenbeemster Ook in Middenbeemster zijn we bezig met de uitwerking van de in 2020 vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie. Nieuwbouw maakt het urgent om een 2e schoollocatie (Integraal Kind Centrum, met school, kinderopvang, bibliotheek en CJG) te bouwen in de Keyser, een en ander conform het Integraal Huisvestingsplan. Hiervoor is het beeldkwaliteitsplan vastgesteld en deze wordt via een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingplan ingepast. Een architect werkt op dit moment het voorlopige ontwerp uit met als doel in 2025 te kunnen starten met de bouw.

In het voormalige gemeentehuis van Beemster verblijven op dit moment Oekraïense vluchtelingen, waardoor de herontwikkeling van dat gebied voorlopig een pas op de plaats heeft gemaakt. Een 3tal verkeersonderzoeken in Middenbeemster: de uitwerking van het fietscarré, het veilig- en duurzaam inrichten van de Middenweg, Rijperweg en infrastructuur Marktplein en het onderzoek naar parkeren in het dorp hebben geleid tot diverse adviezen waarover besluitvorming in voorbereiding is. Tenslotte zijn we dicht bij een intentieovereenkomst met Wooncompagnie voor de ontwikkeling van sociale woningbouw voor senioren en starters inclusief maatschappelijke voorzieningen op het Tobias de Coeneplein. Voor het Seniorenhof (trapveldje Rijpzicht) staat het college op het punt om binnen afzienbare tijd een koop- en ontwikkelovereenkomst aan te gaan met Wooncompagnie.

27

6 Bouwgronden in exploitatie (BIE) In dit hoofdstuk worden alle vastgestelde én geactualiseerde grondexploitaties per stuk belicht.

28

6.1 Baanstee-Noord Projectgegevens Start Grex: 2004 Verwacht eind: 2031 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Baanstee Noord Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde Netto contante waarde

Projectspecifieke risico's (in € mln.) a) Opbrengsten grondverkoop b) Civieltechnische kosten Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2025 2024 Verschil 75,28 € 73,27 € 2,01 57,26 € 54,25 € 3,01 -18,02 € -19,01 € 0,99 15,93 € 16,52 € -0,59 82,96 € 85,74 € -2,78 91,21 € 89,79 € 1,42 140,22 € 139,99 € 0,23 49,01 € 50,20 € -1,20 1,45 € 1,29 € 0,16 3,82 € 3,98 € -0,15 0,80 € 0,76 € 0,04 0,89 € 1,43 € -0,54 51,46 € 53,55 € -2,09 44,80 € 45,71 € -0,91

Impact € 3,81 € 0,27

Kans 50% 50%

Risico € 1,90 € 0,13 € 2,04

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel: de ontwikkeling van een duurzaam regionaal bedrijventerrein.  Het bedrijventerrein is op milieucategorieën gezoneerd met als zwaarste categorie 4.2.  Voor het bedrijventerrein is een kwaliteitsteam ingericht waarin een duurzaamheidscoach en previsor zitting hebben. Alle ontwerpen moeten door het kwaliteitsteam beoordeeld worden.  Voor Baanstee Noord is gekozen voor een organische ontwikkeling in tegenstelling tot een gestuurde ontwikkeling waarbij bouwkavels worden aangewezen. De voornaamste beperking in die vrije keuze is de milieuzonering. Gevolg is dat de ontwikkeling en fasering van kaveluitgifte afhankelijk is van de marktontwikkelingen. De aanleg van infrastructuur is gekoppeld aan de uitgifte van bouwkavels.

29

   

De bouwrijpe kavels worden in principe in volle eigendom uitgegeven. Bij wijze van uitzondering is uitgifte in erfpacht mogelijk. De Baanstee Noord staat bekend als een duurzaam en groen bedrijventerrein; er wordt ingezet op de realisatie van relatief veel groen en water. Er wordt bijzondere aandacht besteed aan routes voor langzaam verkeer. Dit heeft ook geleid tot een subsidie voor langzaam verkeerroutes. Goede bereikbaarheid tot de A7 via de verdubbelde N244.