B Gemeente Purmerend MPG 2021

MPG 2021

Stationsgebied Het stationsgebied is de belangrijkste schakel in de transitie waar Purmerend nu voor staat. In het gebied komen veel opgaven samen. De enorme woningbouwopgave, de behoefte aan werkgelegenheid en voorzieningen, een goede leefbare stad in het groen en natuurlijk een bereikbare stad. Waar binnen de stad goede alternatieven zijn voor de auto door onder meer fietsen, OV en goede voetpaden, maar ook door een goede ontsluiting met de trein en de bus. De ontwikkeling van een OV-knooppunt maakt deel uit van deze gebiedsontwikkeling, waarbij Purmerend onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de metropool regio Amsterdam (MRA). Ook de MRA heeft het stationsgebied aangewezen als sleutelgebied voor de hele MRA. In januari 2020 is de Visie Stationsgebied & Waterlandlaan Purmerend unaniem door de raad vastgesteld. Onderdeel van dit besluit was de aanpak hoe de visie uitgewerkt wordt. Voor 2020 en 2021 is een budget beschikbaar gesteld uit de reserve gronden (paragraaf 4.5) om conform de vastgestelde aanpak de plannen en het kostenverhaal verder uit te werken en de mogelijkheden voor samenwerkingsverbanden en cofinanciering verder te verkennen. In juli 2021 worden de verdere verkenningen aan de gemeenteraad aangeboden. De ontwikkelstrategie maakt hier deel van uit. Transformatie bedrijventerrein De Koog Bedrijventerrein de Koog is een oud, maar levendig bedrijventerrein.

Het is een terrein waar veel ondernemers starten met ondernemen. Tegelijkertijd zijn er ook kansen om hier in woningen te voorzien. Woningen die zich goed kunnen mengen met het werken en waarbij het werken ten aller tijde ook voorop staat. Grenzend aan het bedrijventerrein bevindt zich de scholencampus, waar met de komst van IT en esports een grote dynamiek is ontstaan. In het najaar 2019 heeft de gemeenteraad een besluit genomen om een pilot op te starten voor gedeeltelijke transformatie van bedrijventerrein de Koog. De pilot geldt hierbij voor zowel de rol van de gemeente als voor de initiatiefnemer (de gemeente vervult een passief faciliterende rol en de primaire actie ligt bij de initiatiefnemers). Daarnaast is één van de belangrijkste voorwaarde dat de huidige bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd worden. Inmiddels zijn er veel initiatieven ontstaan. Ook zijn er veel ontwikkelingen gaande rondom de Koog die een direct en indirect effect hebben op het gebied. Dat heeft er toe geleid dat de gemeente voornemens is om een meer actieve regierol te nemen. In maart 2021 is door de gemeenteraad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld uit de reserve gronden om voor de Koog een gebiedsvisie op te stellen. De gebiedsvisie moet uiteindelijk richting en kaders geven in de ontwikkeling. De gebiedsvisie moet eind 2021 worden afgerond.

De eigenaren en initiatiefnemers zullen actief betrokken worden bij het proces. De gebiedsvisie moet ook inzicht geven in de ontwikkelstrategie, kostenverhaal en mogelijke samenwerkingsverbanden en cofinanciering Purmer-Zuid-Zuid We zien dat onze verstedelijkingsslag goed op de rit staat. We transformeren bedrijventerreinen (Wagenweggebied, De Koog), zijn aan de slag met OVknooppuntontwikkeling (Stationsgebied), herontwikkelen buurten (Wheermolen-Oost) en Pagina 29

MPG 2021

voegen zowel in de binnenstad als in de andere wijken, waar mogelijk, woningen toe. Dat doen we op een manier waarbij de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van onze stad voorop staat. Hiermee zijn we er echter nog niet. Méér woningen zijn nodig om de behoefte van stad en regio in te vullen, maar ook om te voldoen aan de kwalitatieve vraag en vanwege voldoende draagkracht voor voorzieningen Bovendien worden in de binnenstedelijke projecten met name appartementen toegevoegd, terwijl ook behoefte bestaat aan grondgebonden woningen in de verschillende categorieën. De enige locatie die binnen de Purmerendse gemeentegrenzen nog als uitbreidingslocatie waar de gemeente veel grond in eigendom heeft gezien kan worden waar dit programma een substantiële plek kan krijgen is de Purmer-Zuid-Zuid. Deze locatie wordt begrensd door de Verzetslaan, Westerweg en de Purmerringvaart en is ook wel bekend als ‘het appeltje voor de dorst’. Voor dit gebied is met de aanwezige ontwikkelpartners een eerste verkenning gedaan. In januari 2021 is door de gemeenteraad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld uit de reserve gronden om voor dit gebied een ontwikkelvisie op te stellen. Belangrijke randvoorwaarde is de samenhang met omgeving en met de andere ontwikkelingen in de zgn. oostflank zoals de Vurige Staart en het golfterrein.

De landschappelijke inpassing en ontwikkeling in houtbouw zijn belangrijke kansen die meegenomen worden in de visie. De planning is om in het najaar van 2021 de gebiedsvisie voor te leggen aan de raad. Karekietpark Het Karekietpark is het hart van de wijk Overwhere Noord. In het gebied bevinden zich veel (maatschappelijke) voorzieningen die voor de wijk, maar ook voor de stad belangrijk zijn. Het gebied is grotendeels in eigendom van de gemeente. De afgelopen jaren hebben er een aantal ontwikkelingen plaatsgevonden. Zo is het ROC gebouwd en zijn er tijdelijke woningen gerealiseerd. Ook staan er andere ontwikkelingen op stapel. De sporthal en de basisschool zijn verouderd of te klein. Beide zijn aan vernieuwing toe. Hiervoor is door de gemeenteraad budget beschikbaar gesteld. Tegelijkertijd liggen er kansen om het gebied een totale kwaliteitsimpuls te geven met ruimte voor het toevoegen van o.a. woningen en een nieuwe verkeersstructuur. Voor het Karekietpark is daarom een gebiedsvisie in de maak. De gebiedsvisie geeft aan waar welke voorzieningen een plek kunnen krijgen en hoe om te gaan met aspecten als verkeer, openbare ruimte en klimaat. Een aantal ontwikkelrichtingen is in maart 2021 aan de commissie SOB voorgelegd ter meningsvorming. De commissie heeft zich duidelijk uitgesproken dat een meer grondige ontwikkeling in het gebied gewenst is.

De visie zal na de zomer aan de raad worden aangeboden. Ook zal er een ontwikkelstrategie worden opgesteld met inzicht in de financiële aspecten. BOL locaties Verspreid over Purmerend wordt een aantal gemeentelijke locaties herontwikkeld met voornamelijk woningen. Voor de locaties zijn de schetsen inmiddels gereed en zijn ook de financiële aspecten inzichtelijk gemaakt. Er heeft actieve participatie met de buurt plaatsgevonden wat heeft geleid tot aanpassing of het schrappen van sommige plannen. In maart 2021 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie voor de BOL vastgesteld. Omdat deze na de peildatum van de grondexploitaties in dit MPG van 1-1-2021 is vastgesteld is dit project in dit MPG nog niet onder de lopende grondexploitaties verantwoord, maar nu nog beknopt beschreven in het hoofdstuk strategische gronden.

5.3 Projecten in de Beemster Vanaf 1-1-2022 zullen de gemeente Beemster en Purmerend fuseren tot één nieuwe gemeente. Dat betekent dat in het volgende MPG dus ook de projecten die zich in de Beemster afspelen worden belicht. In aanloop naar de volledige inbedding van de Beemster projecten in 2022 wordt in dit MPG al een beknopte vooruitblik gegeven. Pagina 30

MPG 2021

Beemster Compagnie Gemeente Beemster is voor 50% aandeelhouder in VOF De Beemster Compagnie, met partner/vennoot BPD. De Beemster Compagnie verwerft gronden, ontwikkelt stedenbouwkundige plannen en maakt gronden daarvoor bouw- en woonrijp. Uiteindelijk neemt BPD of een andere partij/particulier de gronden voor vastgoedontwikkeling af. De Beemster Compagnie heeft momenteel twee ontwikkelgebieden: een in Zuidoostbeemster en een in Middenbeemster. De Nieuwe Tuinderij in Zuidoostbeemster is bijna gereed. In De Keyser in Middenbeemster moeten nog twee deelplannen ingevuld worden, waarbij ook een tweede school moet worden ingepast.. Zuidoostbeemster Voor Zuidoostbeemster zijn in de in 2020 vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie de terreinen bekend als ‘Jonk’ ‘Zuidoostbeemster II’ en ‘Van der Valk’ aangeduid als ontwikkellocaties. Op deze locaties is door de gemeente Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Gemeente Beemster is voornemens deze locaties actief en/of faciliterend in ontwikkeling te brengen. Vanuit de dorpsontwikkelingsvisie is een nadere stedenbouwkundige en planinhoudelijk berekening nodig om te kunnen bepalen welke voorzieningen en woningbouwaantallen gerealiseerd kunnen worden, gegeven de infrastructurele mogelijkheden en kernkwaliteiten van Unesco Werelderfgoed Beemster.

De gemeenteraad van Beemster heeft in 2017 uitgesproken het partnerschap voor ontwikkeling van (de nog te ontwikkelen) gronden ‘Zuidoostbeemster II’ te willen oppakken vanuit De Beemster Compagnie. Vanwege de fusie wordt bekeken hoe de samenwerking in De Beemster Compagnie na 1 januari 2022 zal worden vormgegeven. Middenbeemster Ook in de Middenbeemster is in 2020 een dorpsontwikkelingsvisie vastgesteld. Hier zijn de gemeentehuislocatie en het bestaande scholeneiland met daarbij het centrum voor jeugd & gezin (CJG) en de bibliotheek aangeduid als toekomstige ontwikkellocaties. Het geschetste perspectief is dat het scholencluster met bibliotheek en CJG een plek zal krijgen in het nieuwbouwplan ‘De Keyser II’. Op de huidige locatie ontstaan ontwikkelmogelijkheden. Ook op de plek van het gemeentehuis zijn kansen voor de realisatie van woningen. Voor informatie over de dorpsontwikkelingsvisies: www.visievanbeemster.nl. Informatie over De Keyser en De Nieuwe Tuinderij: www.beemstercompagnie.nl

Pagina 31

MPG 2021

6.

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

In dit hoofdstuk worden alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties per stuk belicht.

Pagina 32

MPG 2021

6.1 Baanstee-Noord Projectgegevens Start grex: 2004 Verwacht eind: 2030 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Samenvatting grex in € mln. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde per 31-12-2030 Netto contante waarde Risicoanalyse grex in € mln. Projectspecifieke risico's a) opbrengsten grondverkoop b) onvoorziene bodemsanering c) faseringsinvloeden, nader te detailleren Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2021 59,60 27,87 -31,73 22,49 80,47 82,08 108,33 26,25 1,98 6,01 1,83 28,45 23,34

€ € € € € € € € € € € € € €

2020 55,28 24,56 -30,72 24,75 83,62 80,03 108,18 28,15 1,94 5,68 2,59 29,31 23,57

€ € € € € € € € € € € € € €

Verschil 4,32 3,30 -1,02 -2,26 -3,15 2,06 0,15 -1,90 0,04 0,33 -0,75 -0,86 -0,23

€ 2,17

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: de ontwikkeling van een duurzaam regionaal bedrijventerrein. • Het bedrijventerrein is op milieucategorieën gezoneerd met als zwaarste categorie 4.2. • Voor het bedrijventerrein is een kwaliteitsteam ingericht waarin een duurzaamheidscoach en previsor zitting hebben. Alle ontwerpen moeten door het kwaliteitsteam beoordeeld worden. • Voor Baanstee Noord is gekozen voor een organische ontwikkeling en niet voor een gestuurde ontwikkeling waarbij bouwkavels worden aangewezen. Bedrijven kunnen op Baanstee zelf een kavel uitzoeken waar zij hun bedrijf willen vestigen. De enige beperking is de milieuzonering. Gevolg is dat de ontwikkeling en fasering van kaveluitgifte afhankelijk is van de marktontwikkelingen. De aanleg van infrastructuur is gekoppeld aan de uitgifte van bouwkavels.

Pagina 33

MPG 2021

• • • • •

De bouwrijpe kavels worden in principe in volle eigendom uitgegeven. Bij uitzondering is uitgifte in erfpacht mogelijk. Duurzaam en groen bedrijventerrein; realisatie van relatief veel groen en water. Aandacht voor langzaam verkeer; realisatie langzaam verkeersroutes. Goede bereikbaarheid tot de A7 via de verdubbelde N244. De laatste jaren hebben diverse bedrijven zich gevestigd op Baanstee Noord, zoals o.a. Sligro, Peter Ursem, Broekhuis, Triple Showtechniek, Caravan Centrum Waterland, Harcotom, Sterq, Carwash4All, Knook A.G.F, Van Mossel en Groenhart.

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In maart 2004 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in maart 2008 ter visie gelegd. De Raad van State heeft in juni 2010 de beroepen ongegrond verklaard en daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • De uitvoering van sloop en bouwrijp (fase 1) zijn eind 2010 gestart en in 2013 geëindigd. • In 2019 is besloten om geen gronden meer uit te geven voor de realisatie van zogenaamde bedrijfsverzamelgebouwen. • In maart 2020 is een deel van de gronden voor fase 2, die waren gestald in de Materieel Vaste Activa (MVA) in de GREX opgenomen. • Een tweetal boerderijen (Edammerweg 4 en Westerweg 76) in het gebied gesloopt zijn en de terreinen gesaneerd en bouwrijp gemaakt. Programma en afzetplanning grondverkopen • In 2020 is 1,8 ha aan bouwgrond verkocht en notarieel getransporteerd. In de actualisatie per 1-1-2020 was de verwachting dat er gedurende 2020 0,8 ha uitgegeven zou worden. • Tot en met 2020 is in totaal 16,1 ha uitgegeven en is er nog 43,2 ha uitgeefbare grond beschikbaar. • Vanuit de MVA wordt er 8,5 ha verhuurd als Zonnepanelenpark. • De verwachting is dat in 2021 de grond die bedoeld is voor de realisatie van het voorzieningenpunt geleverd wordt aan de koper. Er zal dan ook gestart worden met de bouw.

• De fasering van de nog te verkopen kavels is gebaseerd op het historisch inzicht in de grondverkopen en de stand van zaken omtrent opties, reserveringen en leads. Voor de eerste jaren is deze gefaseerd op basis van een momentopname van de daadwerkelijke leads. • Voor de jaren 2026 t/m 2030 is 4,4 ha per jaar gefaseerd. Dit is ambitieus, maar met het historisch inzicht in het achterhoofd geen onrealistische inschatting. Grondexploitatie De actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2021 heeft tot enkele verschillen geleid ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2020. •

•

De raming voor de resterende civieltechnische kosten is geactualiseerd. Dit heeft geleid tot een besparing op enkele budgetten. De reden hiervan is dat er op sommige werkzaamheden aanbestedingsvoordelen zijn opgetreden ten opzichte van de raming. Daarnaast is de raming kritisch doorgelicht, waaruit een kostenbesparing is ontstaan. Vorig jaar is de methodiek voor de plankostenraming aangepast. Was het eerst een procentuele raming ten opzichte van de civieltechnische kosten, nu is het een Pagina 34

MPG 2021

• •

specifieke raming waarin de verwachte ureninzet wordt vermenigvuldigd met de desbetreffende uurtarieven. Ten opzichte van vorig jaar is deze raming verder verfijnd. Daarbij bleek dat de budgetten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie op enkele posten te laag waren ingecalculeerd. Dit is gecorrigeerd. Er vanaf deze actualisatie ook jaarlijks terugkerende kosten voor OZB en waterschapsbelasting geraamd. Deze waren tot op heden niet apart geraamd in de grondexploitatie, maar wel altijd al een jaarlijkse kostenpost. De te verwachten rentelasten zijn afgenomen als gevolg van de verlaging van het rentepercentage van 1,6% naar 1,25%.

Het verwachte contante waarde resultaat bedraagt € 23,34 mln. positief, dit is een verslechtering ten opzichte van vorig jaar van ca. € 0,23 mln. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s en kansen • De te realiseren grondopbrengsten die in de grondexploitatie zijn geraamd kunnen in de toekomst tegenvallen. Als oorzaken daarvan kan gedacht worden aan het hoogwaardige ambitieniveau en de te realiseren dichtheid. • De Baanstee Noord is van oudsher een agrarisch gebied. Met de sloop van de boerderijen op de Westerweg 76 en Edammerweg 4 zijn onvoorziene bodemverontreinigingen aangetroffen. Ook met de realisatie van kunstwerken is dit het geval. Gezien de aard van het gebied bestaat de mogelijkheid dat op meer plekken bodemverontreiniging wordt aangetroffen. • In de Baanstee Noord worden de kavels op een organische manier uitgegeven. Dit kan invloed hebben op de fasering van civieltechnische werkzaamheden. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • In 2021 worden de clusters van bedrijvigheid bepaald die bij voorkeur voor vestiging in Baanstee Noord in aanmerking komen. De bepaling van de clusters vindt plaats nadat het voor de deelregio’s van de MRA uit te voeren onderzoek naar de op het grond van DNA van het gebied meest passende typen van bedrijvigheid beschikbaar is. Dat zal in de eerste helft van 2021 zijn.

Door de clustervorming kan maximaal invulling gegeven worden aan duurzaamheid op de bedrijventerreinen. Op basis van deze clusters kan ook over de passendheid en toelating van te verplaatsen bedrijven naar Baanstee Noord worden besloten. • De planning is dat alle woonrijpe delen worden overgedragen aan Beheer. Voor 2020 betekent dit dat al het groen rondom en op het bedrijventerrein is overgedragen. De wegen, het riool en de openbare verlichting in het woonrijpe gedeelte worden in 2021 overgedragen aan beheer. De kunstwerken worden gefaseerd overgedragen aan beheer. • Het concept van Parkmanagement wordt voor het einde van 2021 concreet ingevuld in samenspraak met de gevestigde ondernemers en de gemeentelijke vak afdelingen. De voor Parkmanagement meest geëigende vorm van samenwerking op de bedrijventerreinen wordt in 2021 onderzocht. Op basis van deze uitkomst kan de samenwerking op Baanstee Noord in samenspraak met de ondernemers opgericht worden. • In 2021 wordt een uitwerkingsplan voor de bestemming van de kavels 13a en 13b ( de eilanden langs de N244) opgesteld en in procedure gebracht • Er wordt een start gemaakt met het bouwrijp maken en de aanleg van de wegenstructuur van de gronden in fase 2. Dit zijn de gronden die in 2020 vanuit de MVA naar de grondexploitatie zijn overgeheveld.

• Er wordt onderzoek gedaan naar de bouwkundige staat van de boerderij aan de Westerweg 74 en óf deze op een toekomstbestendige manier kan worden ingezet. Pagina 35

MPG 2021

• •

De stroomvoorziening zou in de toekomst een knelpunt kunnen worden. Met Liander worden gesprekken gevoerd over de verkoop van een kavel waarop zij een onderstation kunnen realiseren. In 2021 wordt in samenwerking met de gemeente Edam Volendam gewerkt aan een economische bouwsteen en ruimtelijke vertaling naar soort van te vestigen bedrijven in het gebied grenzend direct aan Baanstee Noord op het grondgebied van de gemeente Edam Volendam. Voor dit gebied heeft de gemeenteraad van Edam Volendam in september 2020 een voorkeursrecht gevestigd op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

Pagina 36

MPG 2021

6.2 Brantjesstraat Projectgegevens Start grex: 2016 Verwacht einde: 2021 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Samenvatting grex in € mln. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

2021 0,16 € 0,04 €

2020 Verschil 0,10 € 0,06 € 0,04

Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten

€ € € € € € € € € €

-0,12 0,17 0,73 0,33 0,78 0,45 0,00 0,01 0,00 -

€ € € € € € € € € €

-0,10 0,23 0,78 0,33 0,78 0,45 0,00 0,01 0,00 -

€ € € € € € € € € €

-0,01 -0,06 -0,04 0,00 0,00 0,00 -0,00 -0,00 -0,00 -

Eindwaarde per 31-12-2021 Netto contante waarde

€ €

0,45 0,44

€ €

0,45 0,44

€ €

0,00 0,00

Risicoanalyse grex in € mln. Projectspecifieke risico's geen Totaal risicobedrag

Impact

Kans

Risico

€

-

Stedenbouwkundige opzet

Pagina 37

MPG 2021

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: herontwikkeling voormalig schooltuinencomplex tot twee vrije kavels voor twee vrijstaande woningen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2016 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is 30 oktober 2015 ter visie gelegd. Het bestemmingsplan is 8 maart 2017 door de Raad van State nietig verklaard. • Het gewijzigde bestemmingsplan is aan de omwonenden toegestuurd op 13 december 2017 en zou naar verwachting eind 2018 onherroepelijk worden. • Er is vervolgens nog een laatste raad van state procedure aangespannen. Medio 2019 is een definitieve uitspraak door de raad van state gedaan waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. • In 2020 zijn omliggende restgroenkavels vrij gemaakt van bestaande beplanting en aan de direct omwonenden verkocht. Programma en afzetplanning grondverkopen • Het woningbouwprogramma bestaat uit twee vrije kavels, waar in totaal twee woningen op gebouwd kunnen worden. • De oorspronkelijke afzetplanning is door de langdurige raad van state procedure vertraagd. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk, wat inhoudt dat het project tot uitvoering gebracht kan worden. • De verwachting is dat het bouwrijp maken van de kavels in augustus 2021 afgerond wordt. • De kavels worden verkocht via een gesloten biedprocedure.

Gegadigden kunnen hun bieding uitbrengen bij een notaris, waarna de hoogste bieder een kavel gegund krijgt. Grondexploitatie • Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 0,44 mln. positief, dit nagenoeg gelijk aan de inschatting van vorig jaar. Risico’s en kansen • Het bouwrijp maken en verkopen van de kavels is in 2021 gepland. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De verwachting is in 2021 de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en de kaveluitgifte te kunnen afronden.

Pagina 38

MPG 2021

6.3 Klein Where Projectgegevens Start grex: 2016 Verwacht eind: medio 2021 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Samenvatting grex in € mln. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

2021 9,20 € 11,04 €

2020 Verschil 8,83 € 0,37 8,14 € 2,90

Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten

€ € € € € € € € € €

1,84 0,85 0,00 10,05 11,04 0,99 0,01 -0,01 -

€ € € € € € € € € €

-0,70 1,42 2,89 10,26 11,03 0,77 0,03 0,02 -

€ € € € € € € € € €

2,54 -0,57 -2,89 -0,21 0,01 0,22 -0,02 -0,02 -

Eindwaarde per 31-12-2021 Netto contante waarde

€ €

0,98 0,96

€ €

0,73 0,70

€ €

0,25 0,26

€

0,02

Risicoanalyse grex in € mln. Projectspecifieke risico's a) juridische procedures Totaal risicobedrag

Stedenbouwkundige opzet

Pagina 39

MPG 2021

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: omzetting voormalig bedrijventerrein De Where naar woonwijk Klein Where. • Volledig gasloze wijk; aangesloten op stadsverwarming. • Klimaatbestendig ontwikkeld met hemelwaterafvoer via openbaar gebied (wadi’s). • Nieuwbouw uitvaartcentrum gerealiseerd. • De wijk is populair onder kopers en draagt bij aan de doorstroming binnen de gemeente. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • December 2015: vaststelling grex door de raad. • December 2015: bouwclaimovereenkomst met KWO (AM en Lindengroep) gesloten. • 2018: KB onteigening genomen. • Het ontwerp bestemmingsplan is in 2017 ter visie gelegd. Het bestemmingsplan is begin 2017 door de Raad van State grotendeels gegrond verklaard. • In 2016 is een exploitatieplan opgesteld, omdat niet alle percelen in eigendom waren van de gemeente. • De uitvoering van de sloop en het bouwrijp maken van de locatie zijn eind 2016 gestart. • De woningbouw is eind 2017 gestart. • In fase 1 en 2 zijn de woningen verkocht. • In fase 3 zijn in 2020 de woningen verkocht en worden medio januari 2021 opgeleverd, het woonrijp maken is gestart in december 2020 Programma en afzetplanning grondverkopen Fase Fase 1 Fase 2 Fase 3 Totaal

Aantal woningen

Uitgiftejaar 58 48 21 127

2017 2018 2020

Grondexploitatie • Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 0,96 mln., dit is een verbetering ten opzichte van vorig jaar van € 0,26 mln. Het verschil ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door: • Afname van de kostenramingen bouw- en woonrijp maken. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s en kansen • Onteigening Purmerweg is in de laatste fase beland. De rechtbank heeft een eindvonnis bepaald waartegen geen cassatie lijkt te zijn aangetekend. Mocht dit wel gebeurd zijn dan is de uitkomst hiervan onzeker en een risico op extra kosten. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • Klein Where is door Greenlabel beoordeeld en heeft het gebied label B gekregen. Klein Where is het eerste project van Purmerend waar een gebiedslabel voor is gekregen en diende als proeftuin voor de gemeente en haar organisatie. Er zijn leermomenten opgehaald voor volgende projecten.

Pagina 40

MPG 2021

•

Fase 1 en 2 zijn al overgedragen aan de beheer afdeling van de gemeente, zodra fase 3 woonrijp is en de speelplek is afgerond zal dit worden overgedragen aan beheer.

Pagina 41

MPG 2021

6.4 Kop West Projectgegevens Start grex: 2013 Verwacht eind: 2024 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Samenvatting grex in € mln. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten

€ € € € € € €

2021 25,97 29,37 3,41 5,90 6,58 31,87 35,95

€ € € € € € €

2020 24,65 24,99 0,35 7,74 10,63 32,39 35,62

Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde per 31-12-2023 Netto contante waarde

€ € € € € € €

4,09 0,18 0,09 0,01 3,98 3,68

€ € € € € € €

3,24 0,36 0,09 0,03 2,94 2,61

Risicoanalyse grex in € mln. Projectspecifieke risico's 1) hogere plankosten 2) extra nutsvoorzieningen 3) planschade 4) juridische procedures Totaal risicobedrag

€ € € € € € €

Verschil 1,32 4,38 3,06 -1,85 -4,05 -0,52 0,33

€ € €

0,85 -0,18 0,00

€ € €

1,04 1,07

€

0,10

Stedenbouwkundige opzet

Pagina 42

MPG 2021

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: realisatie van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkellocatie met oorspronkelijk ca. 550 woningen waarvan ca. 14% sociaal en 6% bereikbare huur/koop. • Door de methode van ontwikkeling, de ruimte in het ontwikkelgerichte bestemmingsplan en positieve marktontwikkelingen, worden per saldo meer woningen op de bouwvelden gebouwd, en is het totaal aantal woningen binnen dit project van ca. 550 stuks gestegen naar 848. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2013 is de grex door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in 2015 ter visie gelegd en is besloten tot toepassen van parkeerregulering in het gebied. • In 2015 is de eerste omgevingsvergunning afgegeven en is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • De uitvoering van de sloop en het bouwrijp maken van de locatie zijn in 2013 gestart. Inmiddels zijn de laatste werkzaamheden voor het bouwrijp maken nagenoeg gereed. • Het woonrijp maken is in 2018 gestart en zal in 2023 gereed zijn. • Vanuit het plan wordt bijgedragen aan een veilige fietsroute over de kanaaldijk en Sluisbrug. • Warmteplan gerealiseerd: een woonwijk zonder gasaansluitingen bijna geheel voorzien van stadsverwarming en aantal kavels met een warmtepomp. Programma en afzetplanning grondverkopen • De in 2021 en 2022 nog te verkopen grond (notarieel transport) t.b.v.

woningbouwprogramma bestaat uit ca. 250 nieuwbouwwoningen, een mix van grondgebonden woningen en appartementen: in 2019 is een deel van het programma omgezet van vrije sector naar sociaal. Namelijk, 50 vrije sector woningen zijn 89 sociale huurwoningen geworden. In 2020 worden nog koopovereenkomsten gesloten voor zowel sociale woningbouw, middeldure huur/koop als vrije sector woningen. • In de grondexploitatie is de opbrengst gebaseerd op de afgesloten overeenkomsten en – daar waar nog geen overeenkomsten zijn afgesloten - op residuele grondwaarde berekeningen. • De oorspronkelijke ambitie van 77 sociale huur- en 33 bereikbare huur/koopwoningen wordt ruimschoots gehaald. In de reeds uitgevoerde projecten + de projecten waar al afspraken over zijn gemaakt is opgenomen dat er 199 sociale huurwoningen (ca 23%) en 273 (ca 32%) bereikbare huur/koopwoningen zijn en worden gerealiseerd. Deze 55% is ruimschoots meer dan bij de start is vastgesteld (20%), waarmee ook ruimschoots aan het amendement is voldaan die bij de vaststelling van het plan is aangenomen (30 mei 2013). Zie onderstaande tabel voor een schematische weergave van het woningbouwprogramma van jaar tot jaar.

Pagina 43

MPG 2021

Grondexploitatie Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 3,7 mln., dit is een verbetering van € 0,9 mln. ten opzichte van het resultaat van vorig jaar. Het verschil van ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door; • In de vorige grondexploitatie was er nog een intentie opgenomen om extra plangebied aan te kopen. Hiervoor was €0,3 mln geraamd, en dit is per 1-1-2021 dus vervallen. • De civieltechnische kosten zijn met circa €0,5 mln afgenomen. Dit heeft vooral te maken met neerwaartse aanpassingen in de restantramingen voor de bouwwegen, het grondverzet, en de verhardingen. De belangrijkste verklaring is dat er ten aanzien van de bouwwegen goede coördinatie is tussen de diverse aannemers in het plangebied. Hierdoor is er een optimale ontsluiting gecreëerd daar waar in de grondexploitatie vorig jaar rekening werd gehouden met hogere kosten voor deze structuur. • Ten aanzien van de kosten voor de inlaat vanuit het Noordhollandskanaal is gebleken dat de verplichting niet over is geboekt naar Weidevenne II. Hier was verleden jaar al wel rekening mee gehouden. Dit jaar is de verplichting weer toegevoegd voor €0,2 mln. Maar daartegenover komt ook aan de opbrengstenkant een bijdrage van hetzelfde bedrag terug. • Tenslotte is een deel van de resterende uitgifte opbrengsten geïndexeerd. Dit betreft circa €0,1 mln.

Risico’s en kansen Toelichting op projectspecifieke risico’s en kansen • Extra plankosten wegens aanpassingen en onderhandelingen ten aanzien van het ontwerp van de laatste bouwvelden. • Hieruit kan de kans ontstaan dat het woningaantal nog verder toeneemt. Pagina 44

MPG 2021

• •

Mogelijk extra kosten voor nutsvoorzieningen vanwege het hogere aantal woningen. Mogelijk extra kosten voor juridische procedures.

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • Gezien de woningmarkt en de grote vraag naar woningen in onze gemeente zal (een deel van) de nog te verkopen bouwvelden eerder dan de initiële planning op de markt worden gezet. • Het bouwrijp maken wordt binnenkort afgerond (nog een klein kavel wordt op dit moment bouwrijp gemaakt). Verder is het streven om het woonrijp maken zoveel mogelijk in één bouwstroom te realiseren, passend bij de opleveringen. Waar dit niet mogelijk is zullen tijdelijke maatregelen worden genomen. • Voor bouwveld E zal in de loop van 2021 een uitwerkingsplan worden gemaakt voor een klein deel van het kavel die nog geen directe bouwtitel heeft, maar wel in bezit van de gemeente is.

Pagina 45

MPG 2021

6.5 Verzetslaan Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2022 Fase: Uitvoering

Samenvatting grex in € mln. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

2021 0,09 -

Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten

€ € € € € € € € € €

-0,09 0,31 0,94 0,40 0,94 0,53 0,01 0,00 -

Eindwaarde per 31-12-2022 Netto contante waarde

€ €

0,52 0,50

Risicoanalyse grex in € mln. Projectspecifieke risico's geen Totaal risicobedrag

Plangrenzen

Schetsontwerp

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Binnen dit project worden een onbemand tankstation, autowasboxen en een auto reparatie en – herstelbedrijf gerealiseerd. Deze grondverkoop is gekoppeld aan twee andere projecten binnen Purmerend. • De beoogde koper van de grond is eigenaar van het onbemande tankstation aan de burgemeester kooimanweg. Voor de realisatie van woningbouw op die locatie was het belangrijk dat hetaanwezige tankstation zou worden opgeheven of verplaatst. • Op het Tramplein heeft dezelfde partij ook vastgoed eigendommen. Daarin is onder andere een garagebedrijf gevestigd. Het garagebedrijf verhuist met deze ontwikkeling van het Tramplein naar de nieuwe locatie aan de Verzetslaan. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om op het Tramplein woningbouw toe te voegen. Ook ontstaat er een kwaliteitsimpuls op het Tramplein. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In september 2019 is een IO tussen de gemeente en de vastgoedeigenaar gesloten. • In de IO was afgesproken dat het bestaande tankstation plaats zal maken voor woningbouw en dat de gemeente de haalbaarheid van het realiseren van een nieuw tankstation op de hoek Verzetslaan/Jaagweg zal onderzoeken. Pagina 46

MPG 2021

•

• • • •

Met dezelfde vastgoedeigenaar is afgesproken dat een mogelijke verplaatsing van de Carex-garage van het Tramplein naar de Verzetslaan/Jaagweg in dit onderzoek wordt meegenomen. Voorwaarde is dat er dan op de locatie aan het Tramplein stedenbouwkundig passende woonappartementen worden gerealiseerd. Na het ondertekenen van de IO is het haalbaarheidsonderzoek opgestart. Uit dit onderzoek bleek dat de vestiging van een tankstation en auto reparatie en – onderhoudsbedrijf op deze locatie haalbaar is. Voor de herontwikkeling op de locatie Tramplein is een anterieure overeenkomst in voorbereiding. Ook voor de ontwikkeling in het Wagenweggebied zijn de afspraken om te komen tot een anterieure overeenkomst in een vergevorderd stadium. Voor de verkoop van de grond aan de Verzetslaan is een kooprealisatieovereenkomst opgesteld. Er is overeenstemming over de grondprijs en aanvullende financiële voorwaarden.

Programma en afzetplanning grondverkopen • Binnen dit project worden een onbemand tankstation, autowasboxen en een auto reparatie en – herstelbedrijf gerealiseerd. • De verwachting is dat de koop-realisatieovereenkomst in Q2 van 2021 wordt ondertekend. • De grondlevering staat vervolgens gepland richting het einde van 2021. Grondexploitatie • De gemeente verricht een aantal werkzaamheden om te komen tot een uitgeefbaar kavel. Het gaat hierbij om zaken als het aanleggen van een riool, herinrichting van het overblijvende P&R terrein en aanpassingen aan de ontsluiting van het perceel. • De grondexploitatie is in 2020 opgesteld en begin 2021 vastgesteld. Bij het opstellen zijn de parameters gebaseerd op die uit het MPG 2020. Voorafgaand aan de opname in dit MPG 2021 zijn de parameters aangepast aan de meest actuele parameters uit dit MPG (paragraaf 4.1). • Het woonrijp maken van de omliggende openbare ruimte staat gepland voor 2022, gelijk met de realisatie van de bebouwing op het kavel. Risico’s en kansen • Het risicoprofiel van deze grondexploitatie is beperkt. De eindafnemer is bekend en er is overeenstemming over de grondprijs en voorwaarden. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen De verwachting is de grondexploitatie in 2022 af te kunnen sluiten.

Pagina 47

MPG 2021

6.6 Weidevenne II Projectgegevens Start grex: 2016 Einddatum: 31-12-2020 Fase: Afgerond Plangrenzen

Samenvatting grex in € mln. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

2021 7,34 € 7,45 €

2020 Verschil 6,73 € 0,61 7,45 € 0,00

Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten

€ € € € € € € € € €

0,11 0,12 -0,00 7,46 7,45 -0,01 -

€ € € € € € € € € €

0,72 0,77 7,49 7,45 -0,05 0,01 0,01 -

€ € € € € € € € €

-

Eindwaarde per 31-12-2021 Netto contante waarde

€ €

-0,01 -0,01

€ €

-0,06 -0,06

€ €

0,05 0,05

€

-

Risicoanalyse grex in € mln. Projectspecifieke risico's geen Totaal risicobedrag

-0,61 -0,65 -0,00 -0,04 0,00 0,04 -0,01 -

Woonrijp maken Canberrastraat

Stedenbouwkundige opzet

Woonrijp maken Ardennen, Loirestraat, Wales plus kunstwerken Wales.

Pagina 48

MPG 2021

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: afronden woonwijk Weidevenne (uitleglocatie). • Volledig gasloze wijk; aangesloten op stadsverwarming, warmtepompen, pv-panelen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken Het oorspronkelijke plan van zo’n 6.000 woningen is grotendeels gerealiseerd en de grex Weidevenne I is in 2015 afgesloten. Voor het laatste deelplan is in 2016 de grex Weidevenne II door de raad vastgesteld. Het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan zijn beide in 2017 onherroepelijk geworden. Per 31-12-2020 is deze grex nu ook afgesloten Programma en afzetplanning grondverkopen In 2018 zijn de laatste grondverkopen notarieel getransporteerd. Grondexploitatie De grondexploitatie wordt afgesloten met een miniem negatief resultaat van € 5.894,-. Ten opzichte van de laatst vastgestelde grex per 1-1-2020 is dit is een verbetering van € 52.161,. Dit heeft te maken met een kostenbesparing op de resterende civieltechnische werkzaamheden verminderd met het overdragen van een restantbudget aan de afdeling Beheer voor het planten van bomen aan de Kanaaldijk. Risico’s en kansen Geen. De grondexploitatie is afgesloten Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen Geen. De grondexploitatie is afgesloten

Pagina 49

MPG 2021

6.7 Wheermolen Oost Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2034 Fase: Voorbereiding Plangrenzen

Samenvatting grex in € mln. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

2021 0,35 -

Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten

€ € € € € € € € € €

-0,35 56,17 53,03 56,52 53,03 -3,49 6,44 6,38 0,63 -

Eindwaarde per 31-12-2029 Netto contante waarde

€ €

-4,18 -3,17

Risicoanalyse grex in € mln. Projectspecifieke risico's geen Totaal risicobedrag

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: In samenwerking met Intermaris het vervangen van de huidige sociale huurwoningen door nieuwe sociale huurwoningen plus een aanvullend programma. • Voor zowel de nieuwe bebouwing als voor de herinrichting en vernieuwing van de openbare ruimte duurzaam, klimaatbestendigheid en natuurinclusief te bouwen.

Pagina 50

MPG 2021

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In september 2018 is er een IO gesloten tussen gemeente en Intermaris • Concept Globaal Ontwikkelplan voor hele Wheermolen-Oost is opgesteld, hierover is in juni 2019 een participatietraject doorlopen. Dit geeft aan dat veel bewoners zich herkennen in de hoofdlijnen van de voorgestelde herontwikkeling. • Bij het globaal ontwikkelplan is in 2019 en 2020 in een proces van rekenen en tekenen een eerste uitwerking gemaakt voor de sloop-nieuwbouw locaties en voor de verbetering van het openbaar gebied met een financiële uitwerking en planning. Het plan kent een verwacht tekort op de grondexploitatie. • Met behulp van NL Greenlabel zijn begin 2020 de ambities met betrekking tot een duurzame en klimaatbestendige wijk bepaald. Met deze ambities is rekening gehouden in de kostenramingen voor de ontwikkelingen • Het globaal ontwikkelplan is voor de zomer van 2020 meningsvormend besproken in de raad. Vervolgens zijn in september 2020 de uitgangspunten voor de ontwikkeling op basis van de ontwikkelvisie en de grondexploitatie vastgesteld in de raad. • Voor het eerste deelproject, de uitbouw van de Garrelsflat met 12 plintwoningen, is het bestemmingsplan in april 2021 vastgesteld in de raad. De realisatie van deze woningen is in het voorjaar van 2021 gestart.

Programma en afzetplanning grondverkopen • Op de locaties Hanny Schaftstraat, Henry Dunantstraat/Lage Gouwzee, Vrouwenzandstraat, Pampusstraat en Boeierstraat worden de aanwezige 372 sociale huurwoningen gesloopt en teruggebouwd. • Circa 600 nieuwe woningen worden op deze locaties toegevoegd. • De bouwplanning hierbij start circa in 2024 en loopt door tot 2034. • Het woningbouwprogramma voor de toe te voegen woningen wordt 20% sociaal,40% middelduur en 40 % vrije sector. • Daarbij zal Intermaris gedurende de looptijd van de ontwikkeling op andere locaties in Purmerend de ontbrekende ca. 60 sociale huurwoningen realiseren Grondexploitatie • De concept grondexploitatie bij de ontwikkelvisie is per 1-1-2021 aangepast op basis van de huidige inzichten. Het resultaat hierbij is € 3,2 mln. negatief op netto contante waarde. De volgende aanpassingen hierbij zijn omvangrijk: • De WoningBouwImpuls subsidie van € 2,5 mln. is in de eerste tranche niet verstrekt, en kan daarom niet meer opgenomen worden als verwachting in de grondexploitatie. Desalniettemin is een subsidiebijdrage nog steeds haalbaar, en eventueel in een volgende tranche. Er blijft zodoende ingezet worden op het verkrijgen van een subsidie. • De eerder opgenomen €1,8 mln. verhuiskostenvergoeding aan de kostenkant wordt tegengeboekt aan de opbrengstenkant.

• De vervanging van het riooltrace naar het hoofdgemaal á € 1,75 mln. is toegevoegd aan de kostenkant; hiervan is 50% gedekt uit het GRP en zodoende bij de opbrengsten tegengeboekt. • Tenslotte is de fasering aangepast en de rekenrente aangepast naar het huidige niveau. Risico’s en kansen • In deze fase zijn er nog geen projectspecifieke risico’s benoemd. In het algemeen kan wel gesteld worden dat het gezamenlijke teken- en rekenwerk met Intermaris doorloopt. Hierin wordt ook het gemeentelijke risicoprofiel continu gemonitord. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen Pagina 51

MPG 2021

•

•

•

Om het tekort op de grondexploitatie te dekken is in oktober 2020 een subsidie woningbouwimpuls aangevraagd. Deze subsidieaanvraag in de eerste tranche is afgewezen. Na overleg met het ministerie is besloten de subsidieaanvraag in 2021 nogmaals gewijzigd in te dienen. In de zomer van 2019 heeft Deen het Makadocentrum gekocht. Vanaf najaar 2019 is overlegd tussen Deen en de gemeente over verbeteringen voor de korte termijn en invulling van leeg gekomen ruimten. De plannen hiervoor, met onder andere toevoegen van horeca, werden doorkruist door de Coronapandemie. Begin 2021 bleek bovendien dat Deen haar supermarkten verkocht heeft, maar wel haar vastgoed behoudt. Deen en de gemeente willen samen onderzoeken of een vernieuwing van het winkelcentrum met toevoegen van andere functies en woningen mogelijk is. Eind 2020 heeft de gemeente een leegstaande winkelruimte gehuurd in het Makadocentrum en dit samen met Intermaris ingericht als infopunt voor de wijk Wheermolen. Door de lockdown als gevolg van Corona kon dit infopunt niet in januari starten, inmiddels worden hier wel op afspraak gesprekken gevoerd met bewoners en overleggen gepland. We hopen en verwachten dat dit infopunt in de loop van 2021 echt geopend kan worden en kan gaan functioneren als centraal punt voor alle informatie en gesprekken over de ontwikkelingen in de wijk.

Pagina 52

MPG 2021

7.

Strategische gronden (MVA)

Strategische gronden zijn gronden in gemeentelijk bezit en waar de mogelijkheid bestaat voor toekomstige gebiedsontwikkelingen. Omdat voor deze gronden (nog) geen grex is vastgesteld, staan deze onder Materieel Vaste Activa (MVA) op de balans.

7.1 Wettelijk kader De wettelijke regels omtrent het financiële beheer van strategische gronden en terreinen volgen uit de regels die door de Commissie BBV worden opgesteld. De BBV regels schrijven voor dat op deze strategische gronden: • Geen voorbereidingskosten kunnen worden geboekt. • Geen rente kan worden bijgeschreven. • De waarde van de gronden is de boekwaarde. Eventuele afwaardering naar lagere marktwaarde is afhankelijk van de markt en de vigerende bestemming van de betreffende grond. De kosten voor onderzoeken, dan wel voorbereidingen om gronden en terrein in exploitatie te nemen (zoals haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen e.d.) worden geboekt op Immateriële Vaste Activa (IMVA) en moeten voldoen aan de onderstaande voorwaarden: • De kosten kunnen worden gemaakt na besluit van de Gemeenteraad of het College van Burgemeester en Wethouders als deze hiertoe is gedelegeerd. • De kosten passen binnen de kostenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5). • De kosten kunnen maximaal vijf jaar worden verantwoord op IMVA. Na vijf jaar moeten deze kosten opgenomen zijn in een actieve grondexploitatie of zijn afgeschreven (afgeboekt).

7.2 Portefeuille strategische gronden Tabel 7.2 geeft een overzicht van strategische gronden die onder de (MVA) worden verantwoord. Doel van dit overzicht is om aan te sluiten bij de BBV-regelgeving. Dit is enkel een overzicht van strategische locaties met een onder de MVA te verantwoorden boekwaarde over de grond. Het dient niet als een uitputtend overzicht van alle mogelijke ontwikkellocaties die de gemeente in bezit heeft. Dat bepaalde gemeentelijke gronden niet in deze lijst voorkomen betekent dus ook niet dat planontwikkeling op andere potentiele locaties ondenkbaar is. Nummer

Materiele Vaste Activa

1

Koggenland 90 / 92

3.721

2

Overweerse polderdijk 4

1.775

3

Riekstraat 21 / Gaffelstraat 44

3.725

4

Tarwestraat

4.212

5

Wherekant 27-35

1.483

6

Westerweg 15

52.449

7

Baanstee Noord passief

229.240

8

Jaagweg 16

Omvang m²

Totaal

4.050 300.655

Tabel 7.2: strategische gronden (MVA)

1. Koggenland 90 / 92 Pagina 53

MPG 2021

2. Overweerse polderdijk 4 3. Riekstraat 21 / Gaffelstraaat 44 4. Tarwestraat Deze locaties zijn opgenomen in de portefeuille van de binnenwijkse ontwikkellocaties (BOL). Begin 2021 is voor deze locaties een grondexploitatie vastgesteld. Omdat in het MPG de stand van de grondexploitaties per 1-1-2021 wordt beschreven en de vaststelling van de grondexploitatie later heeft plaatsgevonden worden deze gronden dit jaar nog onder de MVA verantwoord. In het volgende MPG zal deze verantwoord worden onder de bouwgronden in exploitatie (BIE). In de besluitvorming rondom de BOL is opgenomen dat de locaties in de ontwikkelopgave een programmatische en financiële samenhang hebben. Naast de locaties die in de materieel vaste activa zijn opgenomen bestaat de BOL portefeuille ook nog uit een aantal andere locaties in gemeentelijk bezit. Dat zijn: Aletta Jacobslaan, Luitje Broekemastraat en Torenmolen. 5. Wherekant 27-35 Wherekant 27-35 ligt in het Wagenweggebied. Op dit moment lopen gesprekken met de eigenaren van de aangrenzende bebouwing om te bezien hoe de locatie kan worden ontwikkeld. 6. Westerweg 15 In 2017 is een perceel in de nabijheid van Westerweg 15 aangekocht van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Het perceel grenst direct aan het gebied ten zuiden van Purmerend die nadrukkelijk in beeld is voor toekomstige stadsuitbreiding (Purmer Zuid/Zuid). 7.

Baanstee Noord passief In 2015 is besloten 36ha van het bedrijventerrein BaansteeNoord uit exploitatie te halen om het toenmalige verlies van de grondexploitatie te beperken. Een deel van de betreffende gronden is op 5 april 2016 voor een periode van 25 jaar verhuurd aan een exploitant van zonne-energie. Gedurende 2020 is een deel van de in 2015 uitgenomen gronden weer toegevoegd aan de grondexploitatie. De resterende gronden die binnen het MVA blijven zijn op de hiernaast weergegeven kaart rood gearceerd 8. Jaagweg 16 In 2020 onstond de mogelijkheid om de opstallen en het bijbehorende perceel aan de Jaagweg 16 aan te kopen. Dit is gedaan omdat de locatie mogelijk een bjidrage kan leveren aan de totstandkoming van toekomstige gebiedsontwikkelingen

Pagina 54

MPG 2021

8.

Faciliterend grondbeleid

Mede ingegeven door de crisis op de woningmarkt (2008-2015) is er tot 2020 niet geïnvesteerd in nieuwe grondexploitaties. De focus ligt op het stimuleren van gebiedsontwikkeling door private partijen. De gemeente koopt bij het faciliterend grondbeleid zelf geen grond aan, maar beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit inspraakprocedures, het beoordelen en vaststellen van het bestemmingsplan en in veel gevallen toepassing van kostenverhaal. De gemeentelijke plankosten die verbonden zijn aan een particulier initiatief kan de gemeente (onder voorwaarden) verhalen op de betreffende particuliere partij. Daarnaast wordt in veel gevallen conform de Nota GKP kostenverhaal toegepast. Voor sommige gebieden geldt een apart regime ten aanzien van kostenverhaal, zoals nu het geval is in het Wagenweggebied. Binnen het faciliterend grondbeleid is in de nota grondbeleid 2019 wat betreft de rol van de gemeente onderscheid gemaakt in twee vormen. De gemeente kan een regisserende rol innemen, maar kan ook een passieve rol innemen. Regisserende rol Bij een regisserende rol is het uitgangspunt dat er samen met ketenpartners en inwoners gebiedsvisies geformuleerd worden. De bedoeling van gebiedsvisies is het uitdagen van ontwikkelaars en zijn een uitnodiging om ontwikkelvoorstellen te (co-)creëren die waardevol zijn voor de stad.

Kortom: de toekomst- en gebiedsvisies helpen bij het in gang zetten, stimuleren en verleiden van marktpartijen om te komen met initiatieven die aansluiten op het toekomstbeeld van onze gemeente. Daarnaast helpen gebiedsvisies ook bij het in samenhang brengen van losse initiatieven van verschillende ontwikkelaars. Het Wagenweggebied is een voorbeeld waar de gemeente een regisserend faciliterende aanpak heeft gekozen. Het vaststellen van het ambitiedocument voor dit gebied heeft ertoe geleid dat professionele ontwikkelende partijen in beweging komen en de transformatie van het Wagenweggebied op gang komt. Passieve rol In de passieve rol neemt de gemeente niet direct zelf initiatief om ontwikkelingen op gang te brengen, maar reageert op vragen uit de markt. De gemeente toetst de initiatieven vervolgens aan de hand van het gemeentelijk beleid. Ongeacht of de gemeente een regisserende of een passieve rol heeft, in alle gevallen is het de bedoeling om gefaseerd te werken naar de totstandkoming van een anterieure overeenkomst. De eerste afspraken worden doorgaans vastgelegd in een intentieovereenkomst (IO). Een IO is een opmaat naar de Anterieure Overeenkomst (AO) waarin gedetailleerde afspraken worden gemaakt over onder andere het project, het bijbehorende kostenverhaal en de verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen gemeente en ontwikkelaar.

In dit hoofdstuk worden de lopende projecten waarvoor een intentie- of een anterieure overeenkomst (en een enkel geval een koop-realisatieovereenkomst) is ondertekend beschreven. Een opsomming van de lopende initiatieven is in tabel 8 te zien. Daarbij is ook inzichtelijk gemaakt of het gaat om een initiatief wat zich afspeelt op gemeentegrond of private grond.

Pagina 55

MPG 2021

Faciliterende projecten (1-1-2021) Project

Omschrijving

Type Ovk.

Grondbezit

De Vijfhoek

Woningbouw

AO

Gemeente

Slotplein

Woningbouw

K.OVK

Gemeente

Kom A7

Hotel

AO

Gemeente

Drontermeer

Woningbouw

KRO

Gemeente

Steltloper 8

Kantoorkavel & wonen

IO

Gemeente

Graeffweg 70 / Grotenhuysweg

Woningbouw & Medisch Centrum

AO

Gemeente

J.P. Grootstraat, 't Noot

Woningbouw

AO

Gemeente

Wheermolen West

Woningbouw

AO

Gemeente

Golfbaan verkenning

Woningbouw

IO

Privaat

Gorslaan 10

Woningbouw

AO

Privaat

Wagenweggebied, Wagenweg 10

Woningbouw

AO

Privaat

Wagenweggebied, Deen locatie

Nader te bepalen

IO

Privaat

Wagenweggebied, Dopsloot

Woningbouw

AO

Privaat

Wagenweggebied, Wagenweg 12

Woningbouw

IO

Privaat

Wagenweggebied, Wagenweg 9

Woningbouw & Horeca

AO

Privaat

Wagenweggebied, B. Kooimanweg

Woningbouw & Commercieel

IO

Privaat

Westerweg 60

Woningbouw

AO

Privaat

Tramplein

Woningbouw & Bedrijf

IO

Privaat

Vurige staart

Woningbouw

IO

Privaat

Meeuwstraat 2

Woningbouw

AO

Privaat

Brantjesoever

Woningbouw

AO

Privaat

Kwadijkerpark - Prinsenstichting

Maatschappelijk

AO

Privaat

Kwadijkerpark - AM Rochdale

Woningbouw

IO

Privaat

PostNL

Woningbouw

AO

Privaat

Purmerenderweg

Woningbouw

AO

Privaat

Purmerweg 19a en 21

Woningbouw

AO

Privaat

Rivierenlaan 281

Woningbouw

AO

Privaat

Waterlandlaan 1-57

Woningbouw

IO

Privaat

Zijp / Looiers

Woningbouw

AO

Privaat

Purmerland 14

Woningbouw

AO

Privaat

Tabel 8: Lopende projecten binnen het faciliterend grondbeleid.

Pagina 56

MPG 2021

8.1 Faciliterende projecten op gemeentegrond Op locaties waar de grondpositie – of een aanzienlijk deel daarvan – nog in eigendom van de gemeente is ontstaat de mogelijkheid om tezamen met de grondverkoop een meer regisserende rol te nemen. Bij faciliterende projecten op gemeentegrond kan gedacht worden aan locaties waar scholen en / of schoolwerktuinen hebben gestaan, maar ook gronden die in het verleden voor een maatschappelijke voorziening bestemd zijn geweest. De Vijfhoek • Locatie tussen de Kanaalstraat en de Beemsterburgwal • In maart 2018 is de intentieovereenkomst gesloten voor het deel aan de Kanaalstraat en het middenterrein. Voor het deel aan de Beemsterburgwal is in juni 2019 een IO gesloten. • Eind 2019 is overeenstemming bereikt over het bouwplan met een historiserende bouwstijl en een woningbouwprogramma van 54 woningen met 15 woningen) sociale huurwoningen, 17 middeldure huurwoningen en 22 vrije sector huur-/koopwoningen. • Tussen de beide bouwlocaties wordt het parkeerplein en de steeg opnieuw ingericht, hier blijven 40 van de 60 parkeerplaatsen beschikbaar voor openbaar betaald parkeren. Ook de Kanaalstraat wordt opnieuw ingericht. • De AO is in februari 2021 ondertekend. • De bestemmingsplanprocedure start eind april 2021 gecombineerd met de wabo vergunningen voor beide bouwdelen.

• Na de zomer van 2021 start de verkoop van de koopwoningen in het plan, als voldoende woningen verkocht zijn start de bouw.

Nieuwe woningen aan de Beemster Burgwal

Sociale huurwoningen aan het parkeerpleintje in de Vijfhoek

Slotplein • In 2019 heeft een ontwikkelaar de panden tussen Slotplein en Kanaalstraat verworven. Zij hebben voorgesteld het pand van de gemeente Slotplein 1/ Kanaalkade 21 te kopen. • Plan is sloop van het pand van de gemeente, dat in zeer slechte staat verkeert, en nieuwbouw op deze locatie. In 2019 wilde de ontwikkelaar nieuwe appartementen realiseren boven de ruimten voor horeca en detailhandel op de begane grond en voor de ruimten op de begane grond een nieuwe commerciële invulling zoeken. Met de beoogde detailhandelsbedrijven kon geen overeenstemming bereikt worden en in 2020 is besloten het bouwplan aan te passen en de commerciële ruimten te vervangen door woningbouw.

Pagina 57

MPG 2021

•

•

•

• • •

Nu worden zevenentwintig appartementen toegevoegd bij de twee die er al zijn. Het hele bouwplan krijgt een historiserende uitstraling. In de koopovereenkomst voor het pand Slotplein 1 / Kanaalkade 21 zijn afspraken opgenomen over 30-30-40 voor alle woningen in dit project en ook over afkoop bezoekersparkeren en een bijdrage van de ontwikkelaar aan een herstrating/ herinrichting van het Slotplein. De grond onder de bestaande panden aan het Slotplein was voor een deel uitgegeven in erfpacht door de gemeente. Deze erfpacht is nu omgezet in koop en daarmee wordt voorkomen dat een deel van de nieuwe appartementen voor de helft op erfpachtgrond en voor de helft op grond in eigendom komen. Het college van B&W heeft begin april 2020 besloten tot de verkoop van het pand en het omzetten van het erfpachtrecht in koop. In 2020 is de koopovereenkomst getekend en zijn het pand en de grond overgedragen aan de ontwikkelaar. De realisatie van dit plan is mogelijk met een binnenplanse vrijstelling op het bestemmingsplan, een procedure die samen met de Wabovergunning inmiddels doorlopen is. We verwachten dat de bouw in 2021 kan starten. Aansluitend op de bouw zal de gemeente in samenwerking met de ontwikkelaar en haar adviseur een ontwerp maken voor het herstraten en deels herinrichten van het Slotplein en dit realiseren.

De kosten worden gedekt uit de grondopbrengsten van het bouwplan plus de bijdrage van de ontwikkelaar.

Kom A7 / hotel • In 2016 is door de raad een ontwikkelvisie voor de kom A7 vastgesteld • Met van der Valk is in 2018 een AO gesloten voor vestiging van een groot hotel met ca. 150 kamers, restaurants en diverse recreatieve voorzieningen in de kom A7. De raad had hier geen wensen of bedenkingen bij. • Vanaf najaar 2018 is op verzoek van het nieuwe college onderzoek gedaan naar alternatieve locaties voor dit hotel. • In maart 2019 heeft het college geconcludeerd dat geen geschikte alternatieve locatie is gevonden en dat verder gegaan wordt met de in de AO afgesproken locatie in de kom A7. Daarbij heeft het college voorgesteld om de rest van de kom A7 groen te houden en hiervoor plannen te gaan uitwerken voor toekomstige inrichting, eigendom, aanleg en onderhoud. De raad heeft in april 2019 ingestemd met dit voorstel en heeft een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld wordt voor uitwerken Pagina 58

MPG 2021

•

• • •

•

•

•

•

inrichtingsplan en voorstellen voor toekomstig eigendom, aanleg en beheer van de kom A7. Najaar 2019 is door bureau Vista in drie werkateliers met deelname van bewoners, gemeente en van der Valk een schetsontwerp voor het bos in combinatie met het van der Valk hotel uitgewerkt. In februari 2020 is de mening van de inwoners van Purmerend over dit schetsontwerp gevraagd door middel van een enquête bij het internetpanel. De gecoördineerde procedure voor bestemmingsplan en Wabovergunning voor het van der Valk hotel is in 2020 voorbereid. In oktober 2020 heeft provinciale staten met het vaststellen van de Provinciale omgevingsverordening de kom A7 aangewezen als Landelijk gebied. Daarmee is de door de gemeente Purmerend ingediende zienswijze hierover niet gehonoreerd. Op verzoek van de provincie is toen het plan eerst besproken in de interne provinciale Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK), die het vervolgens doorverwezen heeft naar de externe provinciale Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO). Deze commissie heeft het plan op 8 december 2020 besproken en beoordeeld. Dit was voor ons college aanleiding om nader onderzoek te doen naar de gevolgen van de aanwijzing tot Landelijk gebied en hoe om te gaan met het provinciale ARO advies.

De conclusie uit dit onderzoek is dat wij de kom A7 nog steeds beschouwen als bestaand stedelijk gebied en dat we verder gaan met het bouwplan zoals dat door initiatiefnemer is uitgewerkt. Uiteraard zal daarbij vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening voldaan worden aan de toepasselijke wet- en regelgeving voor het planologisch mogelijk uitwerken van een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, waaronder de Wet natuurbescherming. Naar aanleiding van de provinciale aanwijzing van de kom A7 als Landelijk gebied en het daar uit voortvloeiende advies van de commissie ARO zijn overleggen gevoerd met de initiatiefnemer. Het nu starten van de gecoördineerde procedure (dus bestemmingsplan in combinatie met Wabo-vergunningsaanvraag gekoppeld indienen en in procedure/besluitvorming brengen) zoals eerder was afgesproken ziet hij nu als een te groot risico. De initiatiefnemer wil wel doorgaan met het voorliggende plan, maar de coördinatie met de omgevingsvergunning los te laten. Het college respecteert deze wens. De doorlooptijd van alle aan de orde komende besluitvormingsprocedures inclusief bezwaar- en beroepstermijnen zal hiermee aanzienlijk langer worden (ca. 3 jaar in plaats van ca. 1 jaar). De bestemmingsplanprocedure zal eind april 2021 starten, en het ontwerp bestemmingsplan ligt dan ter inzage van half mei tot eind juni 2021.

Na de zomer zal het bestemmingsplan met de zienswijzennota in de raad behandeld worden en neemt de raad hierover een besluit. Het college zal aan de raad een voorstel doen over de aanleg en het beheer van een natuur- wandel- en recreatiebos conform het schetsontwerp van Vista landschapsarchitecten. Dit voorstel zal in dezelfde raadsvergadering gebracht worden als het bestemmingsplan voor het hotel. Dit omdat het al dan niet instemmen met het bestemmingsplan voor het hotel mede bepaalt wat de opties zijn voor de realisatie van het natuur-, recreatie- en wandelbos.

Pagina 59

MPG 2021

Drontermeer • Voormalige schoollocatie eerder aangewezen als locatie voor tijdelijke woningen, maar op verzoek van de omgeving omgezet naar permanente sociale woningbouw. • Koop- realisatieovereenkomst ondertekend in 2018 • De gemeente is de grondverkopende partij. • Dertig sociale huurwoningen. • Het ontwerp van zowel de woningen als de buitenruimte is in overleg met de omwonenden uitgewerkt. • Bestemmingsplan en omgevingsvergunning zijn onherroepelijk geworden 1ste kwartaal 2019. • De woningen zijn 3de kwartaal 2020 opgeleverd. • De gehele nieuwe inrichting van de openbare ruimte inclusief het spelen en het groen is bijna gereed. Alleen de beplanting en groen moet nog op enkele plekken nog definitief worden aangebracht. Naar verwachting is dit gereed voor het 4de kwartaal van 2021. Steltloper 8 • Voor steltloper 8 is een intentieovereenkomst gesloten om te onderzoeken of een combinatie van werken en wonen mogelijk is (ca. 20 woningen). • Hierbij wordt verwacht dat er nog voor de zomer een anterieure / koopovereenkomst wordt gesloten met een partij. • Ook zal de omgevingscommunicatie / participatie worden opgepakt. • Uiteindelijk is er nog een (al dan niet gecombineerde) ruimtelijk / planologische procedure nodig om de woonfunctie mogelijk te maken. Graeffweg 70 / Grotenhuysweg • Voormalige basisschoollocatie die is verkocht aan twee partijen.