B Gemeente Purmerend MPG 2021
Tekst van het document
MPG 2021 Meerjaren Programma Grondexploitaties
MPG 2021
Inhoud 1.
Inleiding .................................................................................................................... 2 1.1 Leeswijzer .................................................................................................................3
2.
Woningbouwprogrammering ..................................................................................... 5 2.1 De huidige situatie........................................................................................................5 2.2 Invloed van ontwikkelingen .............................................................................................5 2.3 Vraag en aanbod .........................................................................................................8 2.4 Waar staan we nu? .................................................................................................... 10 2.5 Conclusies ............................................................................................................... 13
3.
Bedrijventerreinprogrammering .............................................................................. 14 3.1 Beleid ..................................................................................................................... 14 3.2 Vraag ..................................................................................................................... 14 3.3 Aanbod ................................................................................................................... 14 3.4 Conclusies ............................................................................................................... 15
4.
Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen ......................................... 16 4.1 Uitgangspunten voor de actualisaties grondexploitaties ......................................................... 16 4.2 Totaaloverzicht kosten, opbrengsten en resultaat grexen ....................................................... 17 4.3 Risico’s en weerstandsvermogen .................................................................................... 20 4.4 Winstneming ............................................................................................................ 22 4.5 Verliesvoorziening en bestemmingsreserve gronden ............................................................ 23 4.6 Faciliterend grondbeleid ............................................................................................... 25
5. Perspectiefgebieden ................................................................................................... 28 5.1 Inleiding .................................................................................................................. 28 5.2 Projecten in verkenningsfase ......................................................................................... 28 5.3 Projecten in de Beemster ............................................................................................. 30 6.
Bouwgronden in exploitatie (BIE) ........................................................................... 32 6.1 Baanstee-Noord ........................................................................................................ 33 6.2 Brantjesstraat ........................................................................................................... 37 6.3 Klein Where ............................................................................................................. 39 6.4 Kop West ................................................................................................................ 42 6.5 Verzetslaan .............................................................................................................. 46 6.6 Weidevenne II ........................................................................................................... 48 6.7 Wheermolen Oost ...................................................................................................... 50
7.
Strategische gronden (MVA) .................................................................................... 53 7.1 Wettelijk kader .......................................................................................................... 53 7.2 Portefeuille strategische gronden .................................................................................... 53
8.
Faciliterend grondbeleid .......................................................................................... 55 8.1 Faciliterende projecten op gemeentegrond ........................................................................ 57 8.2 Faciliterende projecten op private grond ........................................................................... 61
Pagina 1
MPG 2021
1.
Inleiding
Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van onze gemeente. Het MPG wordt jaarlijks voorafgaand aan de jaarrekening opgesteld en ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Deze rapportage dient onder andere als toelichting op de jaarrekening en geeft daarnaast inzicht in recente en toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen in onze gemeente. Eén van de doelen van het MPG is een transparant en zo compleet mogelijk beeld schetsen van de lopende gebiedsontwikkelingen in Purmerend. Traditioneel gezien geeft een MPG enkel inzicht in de financiële situatie van de grondexploitaties van een gemeente. Tegenwoordig spelen woningbouwontwikkelingen zich vaak via een faciliterende of hybride methode af. Mede daarom is er in het MPG 2018 voor het eerst ook inzicht in de woningbouwinitiatieven gegeven waarin de gemeente een faciliterende rol heeft. In dit MPG wordt de in 2018 ingezette lijn doorgezet. Tegenwoordig blijkt dat bepaalde vormen van actief grondbeleid toch steeds vaker weer bespreekbaar worden. Dat komt tot uiting in bijvoorbeeld het vaststellen van nieuwe grondexploitaties. Wat ook tot actief grondbeleid hoort is het doen van strategische verwervingen of het vestigen van een wet voorkeursrecht gemeente (WVG).
Al deze actieve vormen van grondbeleid gaan spelen steeds vaker een belangrijke rol in de afweging richting het opstarten van nieuwe gebiedsontwikkelingen. Met dit MPG wordt u geïnformeerd over: • De woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering voor onze gemeente. • De jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. • De strategische gronden in gemeentelijk bezit. • De lopende projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Voor de woningbouwprogrammering wordt inzicht gegeven in de prognoses voor de langere termijn tot en met 2040. Daarbij wordt de link gelegd met de grotere transformatieopgaves die ons te wachten staan en wat voor invloed die op de stad hebben. Met het oog op de aanstaande fusie wordt dit jaar voor het eerst ook de link gelegd met gebiedsontwikkelingen in de Beemster. De grondexploitaties (of; grex / grexen / Bouwgrond In Exploitatie / BIE) worden nader toegelicht in dit MPG. De volgende elementen komen aan bod; • Het projectdoel en gerealiseerde maatschappelijke waarden. • Actuele stand van zaken met betrekking tot reeds genomen besluiten en planologie. • Programma en planning grondverkopen. • Kosten en opbrengsten. • Risico’s en kansen. • Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen. Wat betreft de faciliterende projecten wordt inzicht gegeven in de actuele intentie- en anterieure overeenkomsten.
Waar mogelijk wordt iets beschreven over de verwachte programmering en de voortgang van het project. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG is de jaarlijkse verantwoording over de gebiedsontwikkelingen in onze gemeente én is de actualisatie van de grex-begrotingen. Het vormt tevens een toelichting bij de balansposten BIE en strategische gronden (gerubriceerd onder de Materieel Vaste Activa; MVA) in de jaarrekening.
Pagina 2
MPG 2021
De individuele exploitatieberekeningen in dit MPG geven een meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties en zijn relevant voor de onderbouwing van de boekwaarde, weerstandvermogen en de winstneming in de jaarrekening. De jaarschijven 2021 tot en met 2024 zijn input voor de gemeentebegroting.
1.1 Leeswijzer Deel A: • In hoofdstuk 2 is de vraag naar en het aanbod van woningen in onze gemeente met elkaar in verband gebracht. • In hoofdstuk 3 is eenzelfde verband gecreëerd voor bedrijventerreinprogrammering. • In hoofdstuk 4 is de financiële portefeuille inzichtelijk gemaakt. Deel B: • In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de perspectiefgebieden. • In hoofdstuk 6 worden de grondexploitaties toegelicht. • In hoofdstuk 7 is een overzicht gecreëerd van de strategische gronden (MVA’s) die we op dit moment in bezit hebben. • In hoofdstuk 8 zijn de projecten binnen het faciliterend grondbeleid omschreven.
Pagina 3
MPG 2021
Deel A Woningbouwprogrammering, bedrijventerreinprogrammering en de financiële portefeuille.
Pagina 4
MPG 2021
2.
Woningbouwprogrammering
2.1 De huidige situatie Er is een groot tekort aan woningen. De prijs van de koopwoningen drijft steeds verder op. Mede hierdoor is er een steeds grotere vraag naar vrije sector huurwoningen en blijft de vraag naar sociale huurwoningen ongekend groot. De verwachting is dat deze vraag voorlopig niet zal verminderen. Dit heeft een aantal gevolgen: • Er vindt minder snel doorstroom plaats vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning. • De woonlasten stijgen harder dan de inkomens. Dit heeft niet alleen voor starters grote gevolgen, maar ook voor mensen die een vrijesectorwoning huren. • Het verschil in prijs / kwaliteit tussen vrije sector huur en koopwoningen groeit. Een belegger heeft hogere lasten; geen hypotheekrenteaftrek en winstmarge. Voor een bewoner zijn de woonlasten (huur) voor een vrije sector huurwoning van 60 m² al snel hoger dan de woonlasten (hypotheek) voor een koopwoning van 80 m². Verwacht wordt dat de komende jaren wel kleine ingrepen worden gedaan in de wet en regelgeving om dit gat kleiner te maken.
2.2 Invloed van ontwikkelingen De lange termijn vraag naar woningen door huishoudens is lastig te voorspellen. Het Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut (NIDI) en CBS hebben zeven varianten doorgerekend voor 2050. Eindrapport Verkenning Bevolking 2050 | NIDI De cijfers lopen sterk uiteen, van forse groei naar een kleine krimp ten opzichte van 2019. De varianten verschillen omdat er beleidsmatige en politieke keuzes aan ten grondslag liggen voor de komende jaren. De grote bouwprojecten gaan ondanks de coronacrisis onverminderd door. Wel is er enige voorzichtigheid waargenomen bij kleinere particuliere ontwikkelaars. Dit heeft geleid tot vertraging op sommige kleinschalige projecten. Het aanbod aan bestaande koopwoningen liep ook terug wat de prijs weer verder opdreef. Het landelijk aantal woningtransacties neemt ook nog steeds toe. De koers van Purmerend wordt beïnvloed door Metropoolregio Amsterdam. De druk op woningmarkt van de metropool is groot. Dit heeft meerdere redenen, onder andere: • Economische groei • Vergrijzing Economische groei De economische groei in de MRA leidt tot een toestroom van arbeidskrachten naar de metropoolregio en het blijven hangen van studenten die hun diploma hebben gehaald. Daarnaast heeft Amsterdam een jonge bevolking. Dit maakt dat er meer geboorte is dan sterfte. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat het aantal huishoudens groeit.
Pagina 5
MPG 2021
Grafiek 2.2.1: Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Nederland (bron: CBS)
Vergrijzing De vergrijzing leidt tot een sterke toename van alleenstaanden. Zie grafiek 2.2.1 en 2.2.2. Door de toename van het aantal alleenstaanden, daalt de bezetting van het aantal mensen per woning. Hierdoor zijn er meer woningen nodig om een gelijk aantal mensen te huisvesten.
Grafiek 2.2.2: Ontwikkeling van het aantal alleenstaanden in Nederland (bron: CBS)
Pagina 6
MPG 2021
Stijging van de koopprijzen De stijging van de koopprijzen in de afgelopen jaren staan in grafiek 2.2.3 aangegeven. De koopprijzen van de regio Waterland lagen vroeger vlak onder het Nederlands gemiddelde, maar zitten daar inmiddels boven. De prijzen zijn in de regio Waterland hoger dan in IJmond, Almere, Lelystad en Zaanstad. Een koopwoning is voor een steeds kleinere groep haalbaar. Het wordt voor starters, of voor mensen die willen doorstromen uit een sociale huurwoning steeds lastiger om een koopwoning te financieren. Dit heeft invloed op de doorstroming en legt een steeds grotere druk op de vraag naar sociale huurwoningen. We zien dan ook een steeds groter wordende groep spoedzoekers; mensen die bijvoorbeeld door een scheiding op zoek zijn naar een betaalbare zelfstandige woonruimte.
Grafiek 2.2.3 Stijging gemiddelde koopprijs in de MRA vanaf 1ste kwartaal 2013 tot 2de kwartaal 2019
Die stijging van de koopprijzen komt ook in Purmerend stevig aan. Na 4 jaar een prijsstijging van 9 tot 10 % is het percentage koopwoningen met een prijs tot 195.000 euro gezakt naar 8% van het aanbod. En voor dit bedrag zijn er geen grondgebonden woningen meer te koop. Dit percentage is een gemiddelde. De verschillen per wijk zijn groot, zie grafiek 2.2.4.
Grafiek 2.2.4 Percentage koopwoningen* naar prijsklasse WOZ en wijken, 2020 (bron: BAG/WOZ) *Een koopwoning is een woning in eigendom van een particulier die ook de bewoner is van de woning. Waarde van woningen op basis van de WOZ
Pagina 7
MPG 2021
2.3 Vraag en aanbod Het belang van particuliere huur Er is de afgelopen jaren veel gebouwd en veranderd in de metropool regio Amsterdam. Binnen de MRA is het aandeel vrije sector huur sterk toegenomen (van 12% naar 14 %). In Purmerend zien we een stijging van 4% (2015) naar 7% (2019). Dit betekent dat de bouwproductie in Purmerend voor een groot deel bestond uit particuliere huurwoningen. Dit is goed nieuws voor starters en spoedzoekers. De particuliere huur is het elastiek van de woningvoorraad; het aanbod voor mensen die (tijdelijk) niet aan een andere woning kunnen komen, bijvoorbeeld door het niet in aanmerking komen voor sociale huur en ook geen hypotheek kunnen krijgen. De vrije sector huur wordt ook goed benut in die zin dat de mutatiegraad hoog is. Veel mensen wonen kortstondig in de vrije sector. Van de pasverhuisden in MRA wil bijna 50% van de bewoners van vrije sector huur verhuizen, in de sociale huur 38% en in de koop 14%.
Grafiek 2.3.1: Samenstelling Woningvoorraad Purmerend, 2015-2019 (Bron; WIMRA, voorlopige cijfers)
Pagina 8
MPG 2021
Grafiek 2.3.2: Bewoning sociale huurvoorraad en vrije sector huurvoorraad
Invloed van passend toewijzen In grafiek 2.3.2 is te zien dat in Purmerend de particuliere vrije sector huur voor 40% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen onder de liberalisatiegrens van € 38.035 (prijspeil 2019). Dit is veel in vergelijking met de MRA (22%) Voor deze doelgroep zijn eigenlijk de sociale huurwoningen bedoeld. Deze situatie is het gevolg een tekort aan het beschikbaar komen van sociale huurwoningen. Er zijn te weinig sociale huurwoningen voorradig, ook komen te weinig vrij. De regels voor passend toewijzen verminderen vervolgens nog meer de kansen van mensen met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de liberalisatiegrens. Belangstelling voor Purmerend De meeste huishoudens in Purmerend die willen verhuizen, willen in de eigen gemeente blijven (69%). Ruim één op de vier die willen verhuizen wil buiten Zaanstreek-Waterland gaan wonen. Ongeveer 2.600 huishoudens in de MRA hebben interesse om naar Purmerend te verhuizen. Ongeveer 11.800 huishoudens die al in Purmerend wonen overwegen binnen de gemeente te verhuizen. Daarmee hebben in totaal ongeveer 14.400 huishoudens belangstelling voor een verhuizing in of naar Purmerend. Dit aantal is indicatief en bevat zowel huishoudens die zeker willen verhuizen, als huishoudens die misschien willen verhuizen.
Wat zoeken de mensen? Het grootste deel van de verhuisgeneigden in de MRA zoekt een woning met een oppervlakte tussen de 60-80 m2 (25%) of met een oppervlakte tussen de 80-100 m² (25%). De vraag naar kleine woningen met een oppervlakte tot 40 m² is zeer beperkt (3%) net als de vraag naar woningen van meer dan 160 m² (7%).
Pagina 9
MPG 2021
35% van de huishoudens geeft de voorkeur aan een eengezinswoning en bijna de helft aan een meergezinswoning. Verder zoekt men ongeveer evenveel koop als huurwoningen (koop: 52%; huur: 48%). De nadruk bij huur ligt op het segment tot € 720. Meer dan de helft van de huishoudens die in of naar Purmerend willen verhuizen zoekt een woning met een oppervlak van tussen de 60 en 100 m². Ruim een derde zoekt een woning boven de 100 m².
Afbeelding 2.3: Hoe willen mensen wonen in de MRA, gewenst woonmilieu (Bron: Wimra 2019)
Ondanks de trek naar de steden willen weinig mensen grootstedelijk wonen, namelijk 7%. In het Wimra onderzoek scoort zelfs landelijk wonen nog iets hoger. De meeste mensen willen rustig stedelijk wonen, 22%. Daarnaast willen de meeste mensen graag bij voorzieningen wonen of in een gevarieerde wijk, 15% en 16%. Kanttekening bij dit onderzoek en de resultaten is dat het is uitgevoerd onder de mensen die al wonen. Dit onderzoek belicht dus een deel van de woningvraag en de bijbehorende wensen. Er is ook nog een grote groep starters op de woningmarkt, die op zoek zijn naar een betaalbare woning, maar nu geen succes hebben. Starters op de woningmarkt beginnen vaak in een kleine woning, een appartement. Een groot deel van de geprognotiseerde nieuwbouw bestaat ook uit appartementen.
2.4 Waar staan we nu? De ambitie van Purmerend is om 10.000 woningen toe te voegen tot 2040, in een verhouding van 30% sociale huur, 30 % voor het middensegment en 40% voor de vrije markt. De woningen dienen vooral in de bestaande stad te worden gerealiseerd. Om de leefbaarheid goed te houden vraagt dat om investeringen in de openbare ruimte, infrastructuur en groen. Deze ambitie is zowel lokaal als regionaal vastgelegd of omschreven in onder andere de Woonvisie 2017, agenda en monitor programma 2040, visie op mobiliteit, nota GKP, nota kaders en instrumenten woningbouw programmering (Spelregels 30-30-40), visie leefbare stad 2040 en in de regionale afspraken zoals de MRA-agenda 2.0, de Verstedelijkingsstrategie, de woondeal van de MRA met het Rijk en de MIRT-afspraken met het Rijk. De bouwproductie is in Purmerend flink op gang gekomen. In 2020 zijn 444 woningen opgeleverd. Door sloop-nieuwbouw in de stadsvernieuwing zijn er in totaal 22 woningen onttrokken aan de woningvoorraad. De netto toename in 2020 was 422 woningen. In de jaren 2017 tot en met 2020 zijn er in Purmerend 1.750 woningen bijgebouwd. Op 1 januari 2021 stonden er 37.123 woningen in Purmerend; een netto toename Van 1.489 woningen sinds 1 januari 2017. Dit zijn voorlopige cijfers van CBS. Pagina 10
MPG 2021
Mutaties in de woningvoorraad, 2017-2021 woningen op 1 januari
toename
afname
saldo
2017
35.634
165
43
122
2018
35.756
404
19
385
2019
36.141
737
177
560
2020
36.701
444*
22*
+422*
2021
37.123*
-
-
-
1.750
261
1.489
Totaal
Tabel 2.4.1 Mutaties in de woningvoorraad, 2017-2021 (Bron: BAG) *voorlopig cijfer BAG en CBS
De planning zoals die per 1-4-2021 bekend is voor alle woningbouwlocaties die nu in beeld zijn staan hieronder samengevat. De woningbouwplanning is dynamisch. Op het moment dat u dit leest kan de planning dus al weer iets gewijzigd zijn. In de onderstaande tabel en het bijbehorende cirkeldiagram is te zien hoe ver we staan met de voorbereidingen van de projecten en de bijbehorende woningaantallen. Planfase
Aantal
In verkennende fase Intentie overeenkomst Samenwerkingsovereenkomst Anterieure overeenkomst Omgevingsvergunning Verleend Omgevingsvergunning definitief Onbekend
4.548 3.553 304 529 320 1.197 190
Totaal
10.641
Tabel 2.4.2: Fase van de woningbouwprojecten per 1-4-2021 (Bron: Primavera)
Woningen per fase 320
190
1.197
529
4.548
304
3.553
In verkennende fase Intentieovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Anterieurovereenkomst Omgevingsvergunning Verleend Omgevingsvergunning definitief Onbekend
Grafiek 2.4.1: Fase van de woningbouwprojecten per 1-4-2021 (Bron: Primavera)
Pagina 11
MPG 2021
Er zijn op dit moment plannen voor ruim 10.600 woningen in de gemeente Purmerend. Een groot deel van de woningen is geprojecteerd in plannen die zich in de verkennende fase bevinden. Zodra er sprake is van contractvorming – bijvoorbeeld een intentieovereenkomst – , of een duidelijke ontwikkelrichting verschuift het project naar de haalbaarheidsfase. In de haalbaarheidsfase wordt het plan gedetailleerder uitgewerkt. Doel is om toe te werken naar een project wat past binnen alle kaders en randvoorwaarden. Gedurende het project wordt steeds meer bekend over de planinrichting. Pas als er een anterieure overeenkomst is gesloten (bij faciliterend grondbeleid) of er een grondexploitatie is vastgesteld (bij actief grondbeleid) staat het programma min of meer vast.
147
188
307
308
147
147
Totaal
497
856
255 1487 1038
819
653
647
753
754
522
353
201 81 121 103
304 22
223
223
201 71
103
103
103
88
58
58
58
58
133
223
223
103
103
59 103
103
88
58
58
58
58
147
148
127
87
88
87
87
3614 512 426 1956 12 390 171 670 2890
537
354
303
203
204
203
203
10641
20 40
20 39
347
20 38
190 185
20 37
53 10 10
20 36
137 100 104 22
20 35
29 11 52 10
163
20 34
292 17
20 33
345 50 37 156
20 32
20 26
511 33 71 214
20 31
20 25
26 90 66
20 30
20 24
326 140 18 9
20 29
20 23
333 8 54
20 28
20 22
Huurklasse 1 Huurklasse 2 Huurklasse 3 Huurklasse onbekend Koopklasse 2 Koopklasse 3 Koopklasse 4 Koopklasse 5 Koopklasse onbekend
20 27
20 21
Aa nt al
Uit tabel 2.4.3 blijkt dat van de geplande woningen het voor 4.846 woningen niet bekend is wat de prijsklasse zal zijn. Van 5.817 woningen is onbekend of het appartementen of grondgebonden woningen worden. Dit soort gegevens zijn pas bekend zodra er een anterieure overeenkomst ligt. Alleen voor de projecten waar een anterieure overeenkomst is afgesloten is redelijk bekend wat de huur of koopsom wordt en in welke klasse deze vallen. De jaarlijkse woningproductie varieert nogal. In de jaren 2024 en 2025 zal er naar verwachting een flinke piek zijn in het aantal woningen dat wordt opgeleverd. Daarna volgt een daling naar 800-500 woningen per jaar. Huidig inzicht op de lange termijn is dat de woningproductie vervolgens terugloopt tot circa 200 per jaar. De pieken en dalen hangen voornamelijk samen met de omvang van sommige projecten. Een paar grote projecten kunnen in het jaar dat ze opgeleverd worden voor een piek zorgen. Hoe verder in de tijd, hoe onzekerder deze gegevens zijn.
12
24 7 314 301
75
125
Tabel 2.4.3: Woningbouwprogrammering naar klasse (Bron: Primavera)
Aantal woningen per jaar Totaal aantal woningen 10.641 1600 1400 1200 1000 800 600
400 200 0
Grafiek 2.4.2: Woningbouwprogrammering (Bron: Primavera)
Pagina 12
MPG 2021
2.5 Conclusies •
•
•
•
•
• • • •
• •
De vraag naar woningen is voorlopig blijvend groot. Vooral door de vraag vanuit Purmerend, maar ook door de vraag van de metropoolregio Amsterdam (MRA) en de toename van het aantal bedrijven in met name Amsterdam. Projecten kunnen vertraging oplopen als de koopprijzen sterk dalen, of de toevoer van bouwmateriaal stagneert. Van de verhuisgeneigden in en naar Purmerend wil 35% een eengezinswoning en 46% een appartement, voor 20% maakt het niet uit. Van de mensen die een koopwoning zoeken is ca 80% op zoek naar een grondgebonden woning. (Funda Purmerend 2021) De grootte van de woning die de verhuisgeneigden wensen loopt uiteen. Verhuisgeneigden hebben bepaalde voorkeuren, die vaak niet aansluiten op veel potentiele plannen met appartementen in het segment van 40 tot 60 m2. Er wordt voor een groot deel gebouwd voor woningzoekende starters. Een groot deel gaat overigens over potentiele plannen die nog aan verandering onderhavig kunnen zijn. De sociale huurwoningvoorraad is voor een groot deel het segment waar ouderen en 1-oudergezinnen terecht kunnen. Andere woningen zijn voor hen niet betaalbaar. Het bijbouwen van deze woningen helpt dus niet alleen starters, maar kan ook bijdragen aan de doorstroming van ouderen uit een eengezinswoning.
Door de stijging van de koopprijzen van de woningen en te lange wachttijden voor de sociale huur is het particuliere huursegment het enige segment waar de starters terecht kunnen. Maar de huurquote is hier wel zeer hoog. Ruim de helft van de huidige huurders in dit segment wil snel verhuizen. Het middeldure huursegment bedient nu een doelgroep die elders geen woning kan vinden. Op dit moment is er potentiele ruimte voor ruim 12.000 woningen in (de nieuwe gemeente) Purmerend. Een groot deel van de productie is gepland vóór 2030. De woningbouw zal met pieken en dalen gaan. Deze worden vooral veroorzaakt door grotere complexen van 200 tot 400 woningen. Naar verwachting worden er in 2021 ongeveer 500 woningen opgeleverd. Waaronder 108 tijdelijke woningen. Tot 2026 zullen er naar verwachting 2.525 woningen worden opgeleverd. Als de huidige koers van 30% sociale huur wordt vastgehouden, kunnen op basis van de plancapaciteit 3.614 sociale huurwoningen worden toegevoegd tot 2040. Op dit moment worden afspraken gemaakt met de corporaties over hun investeringscapaciteit voor Purmerend. De eerste jaren tot ca. 2028 zullen er voornamelijk appartementen worden opgeleverd. Daarna zullen pas grotere aantallen grondgebonden woningen worden opgeleverd.
Een flink deel van het woningbouwprogramma is nog niet concreet ingevuld, de grootte en de prijs zijn nog niet exact bekend, dat betekent dat er nog op de actuele vraag ingespeeld kan worden.
Pagina 13
MPG 2021
3.
Bedrijventerreinprogrammering
3.1 Beleid De gemeente Purmerend maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Vanuit de MRA wordt het regionale beleid voor kantoren- en bedrijventerreinprogrammering bepaald. Dit beleid is beschreven in ‘Ruimte voor werken in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van morgen; uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0, 2017-2030’. De vraag en het aanbod van beschikbare ruimte in bruto vloeroppervlakte kantoren en vierkante meters kavels voor bedrijven wordt gemonitord in de jaarlijks op te stellen Monitor Plabeka. De ruimtevraag is gebleven ondanks de coronacrisis. Daarbij is specifiek behoefte aan grote kavels waar bedrijven in de zwaardere milieucategorieën zich kunnen vestigen. De specifieke vraag van bedrijven die wensen te verplaatsen vanaf te revitaliseren locaties zoals bijvoorbeeld “De Koog” naar bedrijventerrein zal de komende jaren aanwezig blijven.
3.2 Vraag Op basis van de MRA-analyse geldt voor de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Zaanstreek-Waterland het volgende: • De ruimtevraag is ingeschat op ca. 2 (laag scenario) tot 78 ha (hoog scenario) tot 2040 (zie tabel 3.2) • Het is niet uitgesloten dat de vraag naar bedrijventerreinen hoger uitvalt dan geprognotiseerd, omdat er mogelijk uitplaatsing vanuit Amsterdam gaat plaatsvinden. In 2021 wordt een onderzoek gestart binnen de MRA naar de te revitaliseren bedrijventerreinen en de verplaatsings- en uitbreidingsvraag die hier uit voort komt. Scenario
Laag Hoog
Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Totale vraag 2017-2040 2017-2040 2017-2040
(Plan)aanbod (hard) per 1-1-2018
Saldo tot 2040
A -39 37
D 139 139
E = D-C 137 61
B 41 41
C = A+B 2 78
Tabel 3.2: ruimtevraag, vervangingsvraag en planaanbod regio Zaanstreek-Waterland
De MRA-analyse schetst een beeld van de vraag naar bedrijventerreinen in de regio, maar niet specifiek voor onze gemeente. Om de vraag naar bedrijfskavels en een indicatie voor het uitgiftetempo voor ons eigen bedrijventerrein Baanstee Noord in beeld te krijgen is een extern adviesbureau ingeschakeld om daarover te adviseren. Voor inzicht in het regionale vestigingsklimaat is een vergelijking gemaakt met bedrijventerreinen in Hoorn (Zevenhuis) en Zaanstad (Hoogtij) De conclusies die in het advies over de uitgifte Baanstee-Noord worden getrokken zijn volgt: • Door het strenge vestigingsbeleid in Zaanstad en de grotere afstand tot Amsterdam bij Zevenhuis in Hoorn zijn deze bedrijventerreinen mogelijk minder aantrekkelijk dan Baanstee Noord. Naast deze bedrijventerreinen zijn er geen vergelijkbare bedrijventerreinen met een vergelijkbare planvoorraad als Baanstee Noord aanwezig in de omgeving. Dit laatste betekent dat de planvoorraad van Baanstee Noord in trek blijft voor bedrijven en ondernemingen uit de regio.
3.3 Aanbod Voor onze gemeente geldt op basis van de MRA-analyse en actuele stand van zaken het volgende: • Het harde planaanbod vanaf 2021 tot en met 2030 is ca 35 ha. Het totale aanbod aan bedrijfskavels op bedrijventerrein Baanstee-Noord is ruim 80 ha. Pagina 14
MPG 2021
• • •
Baanstee-Noord heeft een geschikt planaanbod voor hoge milieucategorieën. Dit helpt de MRA om haar economische profiel te behouden en versterken. Vanwege de overprogrammering in de regio is in 2015 ca. 36 ha van de bedrijfskavels Baanstee Noord ´bevroren´. Deze gronden zijn uit de grondexploitatie gehaald en onder de Materiële Vaste Activa (MVA) op de balans geplaatst. Een deel van de ‘bevroren’ gronden zijn vanwege positieve perspectieven in 2020 weer toegevoegd aan de grondexploitatie van de Baanstee Noord.
3.4 Conclusies Op basis van de vraag-aanbodanalyse komen we tot de volgende conclusies: • Met het toenemen van de vraag naar gronden en het aanbod van ca. 35 ha in de grondexploitatie Baanstee-Noord, worden de beschikbare gronden schaarser. • Actueel is dat de vraag naar grote bedrijvenkavels toeneemt. De vraag is zo concreet dat een deel van de gronden welke in de MVA waren geplaatst in 2020 weer zijn ingebracht in de grondexploitatie Baanstee Noord. • Door de schaarste die aan het ontstaan is, worden de type bedrijfsactiviteiten gepositioneerd. De Baanstee bevat de volgende clusters; Automotive, Food- en food gerelateerd, Bouw en Circulaire Economie en als laatste de Maakindustrie. Om tot scherpere profilering te komen zullen deze clusters na het verschijnen van het rapport van de commissie Manshanden dat opgesteld wordt vanuit de MRA opnieuw beschouwd en vastgesteld worden. Naar verwachting gebeurt dit in de eerste helft van 2021. • Om te kunnen blijven voorzien in ruimte voor bedrijfsvestiging wordt een onderzoek uitgevoerd naar de ruimtebehoeften. Dit onderzoek wordt samen met de gemeenten Edam-Volendam en Waterland uitgevoerd.
Pagina 15
MPG 2021
4.
Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen
4.1 Uitgangspunten voor de actualisaties grondexploitaties Gehanteerde parameters In tabel 4.1 zijn de parameters weergegeven die zijn gehanteerd om de grexen te actualiseren. Ter vergelijking zijn ook de parameters van 2020 weergegeven. De onderbouwing van de parameters is vervolgens toegelicht Parameters
2021
2020
Toe te rekenen rente Positief saldo
0,0%
0,0%
Negatief saldo
1,25%
1,6%
Disconteringsvoet
2,0%
2,0%
Basis alle grexen
2,0%
2,0%
Kostenstijging plankosten
3,0%
2,0%
Opbrengstenstijging
2,0%
2,0%
2021 t/m 2025
1,5%
1,5%
vanaf 2026
1,0%
1,0%
Kostenstijging
Opbrengstenstijging Grex Baanstee Noord
Tabel 4.1: Parameters
Toe te rekenen rente De toe te rekenen rente over negatieve saldo van 1,25% is gelijk aan de in de begroting berekende rentevoet. Deze is lager dan de rente over afgelopen jaar. Enkel over een negatief boekwaardesaldo wordt rente toegerekend. Over een positief boekwaardesaldo worden geen renteopbrengsten gerekend. Disconteringsvoet De disconteringsvoet bedraagt 2%. Dit is conform verslaggevingsregels gelijk aan het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank. Kostenstijging Het percentage voor kostenstijgingen is gebaseerd op de bouwkostenindex voor civieltechnische Grond- Weg- en Waterbouwwerken (GWW) en de Outlook grondexploitaties van Metafoor. Bij het percentage kostenstijging voor plankosten is tijdens deze actualisatie voor het eerst bij enkele grexen een ander percentage gehanteerd dan de basis kostenstijging. Dit percentage is gebaseerd op de loonontwikkeling zoals die binnen de gemeente wordt gehanteerd. Opbrengstenstijging Het gehanteerde percentage is gebaseerd op de Metafoor Outlook Grondexploitaties 2021. Voor de grondexploitatie Kop West is er een specifieke indexering aangehouden. Er is daar Pagina 16
MPG 2021
geen sprake van indexering van opbrengsten omdat er reeds afgesproken prijzen zijn of de grondprijzen al het maximaal haalbare hebben bereikt. Opbrengstenstijging grex bedrijventerrein Baanstee-Noord Omdat de bedrijventerreinmarkt zich anders ontwikkelt dan de woningmarkt, zijn voor het bedrijventerrein Baanstee-Noord separaat de parameters opbrengstenstijging bepaald. Deze zijn gebaseerd op de inschatting van een gespecialiseerd adviesbureau.
4.2 Totaaloverzicht kosten, opbrengsten en resultaat grexen In de navolgende tabellen en grafieken zijn de boekwaarden en de totaal nog te realiseren kosten, opbrengsten en resultaten (weergegeven als Netto Contante Waarde) op de grexportefeuille weergegeven. De grondexploitatie Weidevenne II is afgerond en wordt middels dit MPG afgesloten en is daarom in onderstaande tabel apart weergegeven. Projecten (bedragen in € mln.) Actief Baanstee-Noord Brantjesstraat Klein Where Kop West Verzetslaan Wheermolen Oost
boekwaarde 1-1-2020
Kosten
Opbrengsten
Mutatie per saldo
boekwaarde 31-12-2020
€ € € € € €
-30,72 -0,10 -0,70 0,35 -
€ € € € € €
4,32 0,06 0,37 1,32 0,09 0,35
€ € € € € €
3,30 0,04 2,90 4,38 -
€ € € € € €
1,02 0,01 -2,54 -3,06 0,09 0,35
€ € € € € €
-31,73 -0,12 1,84 3,41 -0,09 -0,35
Subtotaal
€
-31,17
€
6,50
€
10,63
€
-4,13
€
-27,04
Af te sluiten Weidevenne II
€
0,72
€
0,61
€
0,00
€
0,61
€
0,11
Totaal € Afname boekwaarde over 2020
-30,44
€
7,11
€
10,63
€
-3,52
€
-26,92 12%
Tabel 4.2.1: verloop boekwaarde over 2020
Uit tabel 4.2.1 blijkt dat de boekwaarde, ofwel het investeerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, met circa 12% is gedaald. In 2020 is er voor ruim € 7,1 mln. aan kosten gemaakt, terwijl er ruim € 10,6 mln. aan opbrengsten is gegenereerd. Ter vergelijking; in 2019 werd er voor ruim € 8 mln. aan kosten gemaakt en ruim € 16 mln. aan opbrengsten gerealiseerd. Hieruit kan opgemaakt worden dat we steeds minder vermogen in de grondexploitaties hebben zitten. Hierdoor daalt de schuld, wat onder andere voordelen oplevert in de gemeentelijke rentelasten. Tabel 4.2.1 wijkt iets af van de vergelijkbare tabel die in de jaarrekening is opgenomen. De cijfers die in de jaarrekening terug zijn te vinden zijn weergegeven in tabel 4.2.2. De verschillen tussen beide weergaves zitten in het volgende: • In de jaarrekening wordt ook de tussentijdse winstneming (over 2020 totaal € 2,4 mln., zie ook paragraaf 4.4) meegenomen in het boekwaarde overzicht. De winstneming is mede een resultaat van de jaarlijkse actualisatieslag van de grondexploitaties. De winstneming wordt niet meegenomen in de opgevoerde boekwaarde binnen de grondexploitaties en het MPG. • Voor de grondexploitatie Weidevenne II zijn na afsluiting nog enkele afrondende werkzaamheden geraamd twv. € 120k. In de jaarrekening worden deze bij de boekwaarde van de kosten opgevoerd.
In dit MPG zijn deze niet meegenomen in de boekwaarde, maar opgevoerd als resterende werkzaamheden. • In de jaarrekening is de op 18 februari 2021 vastgestelde grondexploitatie voor de Verzetslaan nog niet meegenomen, in het MPG is deze wel opgenomen. Pagina 17
MPG 2021
Projecten (bedragen in € mln.) Actief Baanstee-Noord Brantjesstraat Klein Where Kop West Wheermolen-Oost Subtotaal Af te sluiten Weidevenne II Totaal
boekwaarde 1-1-2020
Kosten Opbrengsten Winstuitname boekwaarde 2020 31-12-2020
€ € € € € €
34,31 0,10 1,05 1,20 36,66
€ 4,32 € 0,06 € 0,37 € 1,32 € 0,35 € 6,42
€ € € € € €
3,30 0,05 2,90 4,38 10,63
€ € € € € €
0,85 0,01 0,52 1,02 2,40
€ € € € € €
36,18 0,12 -0,97 -0,84 0,35 34,84
€ €
-0,72 35,94
€ 0,73 € 7,15
€ €
0,06 10,70
€ €
0,05 2,45
€ €
34,84
Tabel 4.2.2: verloop boekwaarde over 2020 cf. Jaarrekening
In onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten (NCW) op de grexen per 1 januari 2021 vergeleken met die van 1 januari 2020. Projecten (bedragen in € mln.)
Looptijd
boekwaarde (31-12-2020)
Resultaat Resultaat 2021 2020 (NCW) (NCW)
€ € € € €
-31,73 -0,12 1,84 3,41 -0,09
€ € € € €
€
-26,69
€ 28,92
€ 27,32
€
-0,35
€
-3,17
€
-
Subtotaal negatieve grexen
€
-0,35
€ -3,17
€
-
Totaal
€
-27,04
€ 25,75
€ 27,32
Positiev e grexen: Baanstee-Noord Brantjesstraat Klein Where Kop West Verzetslaan
2030 2021 2021 2024 2022
Subtotaal positieve grexen Negatiev e grexen: Wheermolen Oost
2034
23,34 0,44 0,96 3,68 0,50
€ € € € €
23,57 0,44 0,70 2,61 -
Tabel 4.2.3: Resultaten grexen 2021 en 2020
De herzieningen per 1-1-2021 leidt tot een afgenomen winstverwachting van circa € 1,57 mln. Dit verschil is voornamelijk te verklaren door: • Kop West: het positieve resultaat neemt toe met ca. € 0,9 mln. door o.a. een afname van de civieltechnische kosten. • Opstarten van de grondexploitatie Verzetslaan, waarvan de verwachting is dat deze op een positief resultaat van € 0,5 mln. zal eindigen. • Wheermolen Oost; het toevoegen van deze grondexploitatie met een verwacht negatief resultaat van € 3,17 mln. In de volgende grafieken worden de verschillen tussen 2021 en 2020 weergegeven.
Pagina 18
MPG 2021
Portefeuille grexen totaal in € mln. Resultaat (NCW)
2021 2020
Nog te realiseren opbrengsten
Nog te realiseren kosten
Boekwaarde
€(60,00) €(40,00) €(20,00)
€-
€20,00
2021
€(27,04)
Nog te realiseren kosten €(85,89)
2020
€(30,44)
€(34,13)
Boekwaarde
€40,00
€60,00
€80,00
Nog te realiseren opbrengsten €141,74 €97,91
€100,00 €120,00 Resultaat (NCW)
€25,75 €27,26
Grafiek 4.2.1: Portefeuille grexen totaal
Uit grafiek 4.2.1 en de bijbehorende tabel blijkt dat; • Het verwachte resultaat is afgenomen van een netto contante waarde van € 27,26 mln. naar € 25,75 mln. • De boekwaarde van € 30,44 mln. naar € 27,04 mln. is afgenomen (opbrengsten minus kosten, exclusief de winstneming). Er zijn in 2020 dus meer opbrengsten binnen gekomen dan kosten gemaakt. • In alle gemeentelijke grondexploitaties tezamen nog € 141,74 mln. aan opbrengsten en € 85,89 mln. aan kosten moet worden gerealiseerd. • De nog te realiseren kosten zijn toegenomen met ca. € 51,75 mln. • De nog te realiseren opbrengsten zijn toegenomen met ca. € 43,8 mln. Baanstee-Noord is van grote invloed op de totale portefeuille. Daarom is in grafiek 4.2.2 de portefeuille getoond zonder daarin de Baanstee Noord mee te nemen.
Pagina 19
MPG 2021
Portefeuille excl. Baanstee Noord in € mln. Resultaat (NCW)
2021
2020 Nog te realiseren opbrengsten
Nog te realiseren kosten
Boekwaarde
€(80,00)
€(60,00)
€(40,00)
€(20,00)
2021
€4,69
Nog te realiseren kosten €(63,40)
2020
€0,27
€(9,39)
Boekwaarde
€-
€20,00
€40,00
Nog te realiseren opbrengsten €61,28 €14,29
€60,00
€80,00
Resultaat (NCW) €2,41 €3,69
Grafiek 4.2.2: Totaal portefeuille exclusief Baanstee Noord
Uit grafiek 4.2.2 en bijbehorende tabel blijkt dat: • Er in 2021 ten opzichte van 2020 beduidend meer te realiseren kosten en opbrengsten zijn toegevoegd. Dat heeft er mee te maken dat in 2020 de grondexploitatie voor Wheermolen Oost is vastgesteld. De ontstane verschillen tussen beide jaren zijn voor het merendeel te herleiden naar het toevoegen van dit project aan de portefeuille. Uit grafieken 4.2.1 en 4.2.2 en bijbehorende tabellen blijkt dat: • Baanstee-Noord ca. 57% van de nog te realiseren opbrengsten en 26% van de nog te realiseren kosten van de totale portefeuille bevat. In 2020 was dat 85% resp. 72%. Dat houdt dus in dat de Baanstee Noord nog wel meer dan de helft van de te realiseren opbrengsten gemaakt zal worden, maar een aanzienlijk kleiner deel van de kosten in de totale portefeuille bevat.
4.3 Risico’s en weerstandsvermogen Het voeren van grondexploitaties brengt zowel kansen als risico’s met zich mee. Om de mogelijke financiële impact van de risico’s te beheersen worden deze per grondexploitatie in beeld gebracht en gewaardeerd. Daarnaast worden ook risico’s die over meerdere grexen, of in algemeenheid kunnen optreden in beeld gebracht. Hierbij moet worden gedacht aan veelal niet te beïnvloeden (macro-economische) factoren als, economische groei of crisis en prijsontwikkelingen. Naast het financiële risico’s bestaan er ook risico’s die niet direct in geld zijn uit te drukken, maar wel van invloed kunnen zijn op het behalen van de gemeentelijke ambities.
Pagina 20
MPG 2021
De risico’s zijn onder te verdelen in kwalitatieve- en kwantitatieve risico’s. Kwalitatieve risico’s zijn risico’s die invloed kunnen hebben op bijvoorbeeld het behalen van bepaalde doelstellingen, maar zijn niet in geld uit te drukken. Kwantitatieve risico’s zijn wel in geld uit te drukken. Kwalitatieve risico’s en kansen totale portefeuille: • Risico. De ambitie om tot 2040 10.000 woningen toe te voegen zal consequenties hebben voor de stedelijke infrastructuur. Ontwikkelende partijen wordt gevraagd bij te dragen aan de benodigde aanpassingen in de openbare infrastructuur. De mogelijkheid bestaat dat kosten van aanpassingen aan de infrastructuur niet voldoende bekostigd kunnen worden uit de opbrengsten van de gebiedsontwikkelingen en de bijdragen van ontwikkelende partijen. Als de investeringen desondanks wel nodig zijn kan dat in de toekomst extra financiële lasten voor onze gemeente betekenen. • Risico. De bouwsnelheid van private eigenaren is slechts beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. De gemeentelijke woningbouwambities kunnen daardoor in het gedrang komen. • Risico. Het effect van Covid-19 op de woningbouwvraag en -productie is nog ongewis. Vooralsnog lijkt het effect ervan op de woningmarkt nihil. • Kans. De woningprijzen stijgen harder dan de bouwkosten. Dit leidt in principe tot hogere (residuele) grondprijzen.
Bij gemeentelijke gronduitgiftes kunnen daardoor ook hoge grondprijzen voor commerciële woningbouw tot stand komen. Financieel gezien is dit een kans. Of het beleidsmatig ook wenselijk is deze kans financieel te benutten wordt in dit MPG niet beantwoord. Ook zijn particuliere projecten door dit effect steeds beter financieel haalbaar, wat het risico van macro-aftopping op kostenverhaalsbijdragen verkleint. • Kans. Nieuwe vormen van mobiliteit, zoals delen in plaats van bezit, beperken mogelijk de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen bij een bouwplan. Dit kan een positief effect hebben op de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke (her)ontwikkelingen. • Kans. In grotere dichtheden bouwen kan per m2 grond in potentie meer opbrengsten opleveren en leiden tot hogere kostenverhaalsbijdragen die weer te besteden zijn aan investeringen in de openbare infrastructuur. De mogelijkheden om hoger te bouwen zijn echter vaak sterk afhankelijk van de inpasbaarheid in de omgeving en hoe het parkeren is in te passen. Kwantitatieve risico’s en kansen grondexploitaties: Per grondexploitatie zijn er markt- en projectspecifieke risico’s bepaald. Vervolgens is doorgerekend welk bedrag gereserveerd zou moeten worden ter afdekking van deze risico’s.
Risicobedragen worden berekend via de volgende methode; Financiële impact als het risico zich voordoet * de kans dat het risico zich voordoet = Risicobedrag. •
•
Risico. Voor alle grondexploitaties is op basis van twee marktrisico’s een variant doorgerekend. Deze varianten zijn opgesteld door 5% extra kostenstijging op het bouw- en woonrijp maken en het huidige rentepercentage op het negatieve boekwaardesaldo van 1,25% te verhogen naar 2,25%. Kans. Doordat de resterende kosten en opbrengsten van de grondexploitaties steeds verder afnemen, neemt ook het risicoprofiel voor de grondexploitaties, financieel gezien, af.
Pagina 21
MPG 2021
Het verschil tussen deze doorgerekende varianten en de reguliere grondexploitatie leidt tot een risicobedrag, in tabel 4.3.1 te zien onder ‘Impact a’. Door de impact te vermenigvuldigen met de kans van optreden ontstaat het risicobedrag. Marktrisico (in € mln.)
Impact a € 5,45
Portefeuillerisico
Kans b 50%
Risicobedrag c=a*b € 2,72
Tabel 4.3.1: marktrisico’s op de grex-portefeuille
Naast de marktrisico’s zijn binnen de lopende grondexploitaties diverse projectspecifieke risico’s in kaart gebracht. Onderstaande tabel toont het te reserveren risicobedrag op basis van de projectspecifieke risico’s. De opbouw van de gewogen risico’s is op de projectbladen van de grondexploitaties (hoofdstuk 6) verder toegelicht. Projectspecifieke risico's (in € mln.) Baanstee-Noord
Contante waarde
Gewogen risico
€
23,34
€
Brantjesstraat
€
0,44
€
-
Klein Where Kop West Verzetslaan Wheermolen Oost
€ € € €
0,96 3,68 0,50 -3,17
€ € € €
0,02 0,10 -
€
2,29
2,17
Tabel 4.3.2: Projectspecifieke risico’s in de grexen
Uit tabellen 4.3.1 en 4.3.2 kan het volgende opgemaakt worden: • Het benodigde bedrag ter afdekking van de marktrisico’s bedraagt € 2,72 mln. • De projectspecifieke risico’s tezamen komen uit op een bedrag van € 2,29 mln. • Totaal is € 5,02 mln. als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties benodigd. Dat is ongeveer € 0,32 mln. lager dan het vorig jaar benodigde bedrag van € 5,34 mln.
4.4 Winstneming Voor het bepalen van de tussentijdse winst hanteert het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) de Percentage of Completion (POC) methode. De tussentijdse winstneming wordt genomen naar rato van de voortgang van het project. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. De voorgeschreven POC-rekenregel luidt: percentage gerealiseerde kosten * percentage gerealiseerde opbrengsten = percentage winstneming. Uit deze formule volgt het percentage wat er voor de betreffende grondexploitatie aan winst genomen moet worden. Het percentage winstneming wordt vervolgens op de verwachte eindwaarde van de grondexploitatie geprojecteerd. Over de eindwaarde wordt de winst genomen. De formule leidt tot het totaal te nemen bedrag aan tussentijdse winst. Om tot de winstneming over 2020 te komen wordt rekening gehouden met de reeds genomen winst. Op de tussentijdse winstneming kunnen nog projectspecifieke risicobedragen in mindering gebracht worden.
Pagina 22
MPG 2021
Voor de totstandkoming van dit MPG is de rekenregel, bij elke individuele grondexploitatie toegepast. In onderstaande tabel is de opbouw van de winstneming te zien. Tussentijdse winstneming (in € mln)
Eindwaarde
Baanstee Noord 2020
€
Projectspecifieke Reeds Winstneming risico's genomen 2020 winst t/m 2019 28,45 € 2,17 € 3,59 € 0,85
Brantjesstraat 2020
€
0,45
€
-
€
-
€
0,01
Klein Where 2020
€
0,98
€
0,02
€
0,35
€
0,52
Kop West 2020
€
3,98
€
0,10
€
1,55
€
1,02
Verzetslaan 2020
€
0,52
€
-
€
-
€
-
Weidevenne II 2020
€
-0,01
€
-
€
-
€
0,05
Wheermolen Oost 2020
€
-5,23
€
-
€
-
€
-
€
5,49
€
2,45
Tabel 4.4: Winstneming
Voor de projecten Verzetslaan en Wheermolen Oost zal geen winst genomen worden. Voor beide projecten geldt dat deze per 1-1-2021 zijn gestart. Er zijn in beide gevallen nog geen opbrengsten gerealiseerd. Na de doorrekening kan geconcludeerd worden dat er over 2020 een bedrag van € 2,45 mln. winst genomen zal worden. De winst uit grondexploitaties wordt voor 50/50 verdeeld over de bestemmingsreserve gronden en de algemene reserve. De Weidevenne II had vorig jaar een verwacht verlies. Dit verlies was opgenomen in de verliesvoorziening die is gekoppeld aan de bestemmingsreserve gronden. Nu blijkt dat de Weidevenne II met een marginaal verlies van €5k afsluit wordt de eerder getroffen verliesvoorziening uit de bestemmingsreserve gronden weer gecompenseerd. Dat is in bovenstaande tabel weergeven als een winstneming. De gemeentelijke grondexploitaties gelden als een activiteit die zich kwalificeert als onderneming voor de vennootschapsbelasting (VPB). De uitwerking daarvan wordt toegelicht in de jaarrekening.
4.5 Verliesvoorziening en bestemmingsreserve gronden Verliesvoorziening De opbouw van de voorziening voor negatieve planresultaten is ten opzichte van vorig jaar aangepast. Vorig jaar was een voorziening getroffen voor een negatief resultaat in Weidevenne II. Met het afsluiten van deze grondexploitatie kan deze komen te vervallen. Wel is er een nieuwe verliesvoorziening opgenomen voor Wheermolen Oost. In tabel 4.5.1 is te zien dat de verliesvoorziening ten opzichte van vorig jaar is toegenomen van € 0,06 mln. naar € 3,17 mln. Verliesvoorziening Grex
Stand 1-1-2020
Toevoeging
Vrijval
Stand 31-12-2020
Weidevenne II
€
-0,06
€
-
€
0,06
€
-
Wheermolen-Oost
€
-
€
-3,17
€
-
€
-3,17
Totaal
€
-0,06
€
-3,17
€
0,06
€
-3,17
Tabel 4.5.1: Verliesvoorziening
Pagina 23
MPG 2021
Bestemmingsreserve gronden De bestemmingsreserve gronden is vanwege diverse redenen ingesteld. Zo komt hieruit bijvoorbeeld de dekking voor verliesgevende grondexploitaties. Maar de bestemmingsreserve gronden is ook ingesteld voor het faciliteren van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen of daarmee samenhangende verkenningen. In die context dekt de reserve plankosten bij zowel actief als faciliterend grondbeleid, wanneer we deze uitgaven niet kunnen terugverdienen middels verkoop of kostenverhaal. De toevoegingen aan de bestemmingsreserve gronden bestaan voornamelijk uit de winstnemingen uit de grondexploitaties. In de ‘Notitie Purmerend financieel op Koers’ en de bijbehorende besluitvorming geldt als uitganspunt voor de jaarlijkse winstneming dat deze 50/50 tussen de algemene reserve en bestemmingsreserve gronden wordt verdeeld. Wel kan er op basis van een analyse van het MPG en de jaarrekening een andere keuze worden gemaakt. De daadwerkelijke toedeling naar beide reserves wordt in de jaarrekening toegelicht. Per 1 januari 2021 is in deze reserve € 3,9 mln. beschikbaar voor deze doeleinden. In het MPG 2020 werd per 31-12-2020 een stand van € 5,89 mln. verwacht.
Het verschil tussen de verwachting en de daadwerkelijke stand van de reserve wordt door diverse redenen veroorzaakt, onder andere; • Tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties worden niet begroot als toekomstige toevoeging aan de bestemmingsreserve gronden. • De grondexploitatie Wheermolen Oost is vastgesteld, waardoor er vanuit de bestemmingsreserve gronden een dotatie van € 3,17 mln. aan de verliesvoorziening is gedaan. • Van een aantal projecten binnen het faciliterend grondbeleid wordt de overschrijding op de plankosten gedekt uit de bestemmingsreserve gronden. Deze overschrijdingen zijn gemeld in de tweede tussenrapportage van 2020. Het verloop van de bestemmingsreserve gronden is als volgt: Verloop bestemmingsreserve gronden (in € mln.) Stand per 1/1
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Totaal 2020-2025
€
7,10
€
3,94
€
1,85
€
1,51
€
0,78
€
1,44
grex Klein Where / 50% (tussentijdse) winst
€
0,26
€
0,05
€
-
€
-
€
-
€
-
€
grex Weidevenne II / (tussentijdse) winst
€
0,05
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
grex Karekietpark / vrijval restant voorziening nog te maken kosten
€
0,01
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
0,01
grex Brantjesstraat / 50% (tussentijdse) winst
€
0,01
€
0,22
€
-
€
-
€
-
€
-
€
0,23
grex Kop West / 50% (tussentijdse) winst
€
0,51
€
-
€
-
€
-
€
0,71
€
-
€
1,22
grex Baanstee Noord / 50% (tussentijdse) winst
€
0,43
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
0,43
grex Verzetslaan / 50% (tussentijdse) winst
€
-
€
-
€
0,27
€
-
€
-
€
-
€
0,27
Verkoop gronden verbeteren dijk (Turap I 2020)
€
0,02
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
0,02
Faciliterend grondbeleid / voordelen
€
0,02
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
0,02
grex Wheermolen-Oost / dotatie verliesvoorziening (raadsbesluit 1525282)
€
-3,17
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-3,17
Actualisatie Uitvoeringswet Omgevingswet
€
-0,01
€
-0,11
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-0,12
Project Purmerend 2040
€
-0,14
€
-0,55
€
-0,55
€
-0,50
€
-
€
-
€
-1,74
BOL-locaties algemeen / onderzoeksbudget (raadsbesluit 1480643)
€
-0,18
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-0,18
Visie Stationsgebied-Waterlandlaan (raadsbesluit 1496502)
€
-0,47
€
-1,03
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-1,50
Wettelijk onderzoek op het gebied van Flora en Fauna (Kaderbrief 2021)
€
-0,18
€
-
€
-
€
-0,18
€
-
€
-
€
-
Transformatie De Koog - kaart milieuzonering (Turap I 2020)
€
-0,02
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Opstellen Gebiedsvisie De Koog (raadsbesluit 1541733)
€
-
€
-0,37
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Ontwikkelvisie Purmer-Zuid (raadsbesluit 1537264)
€
-
€
-0,27
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Kapitaallasten i.v.m. aankoop Jaagweg 16
€
-
€
-0,05
€
-0,05
€
-0,05
€
-0,05
€
-0,05
€
-
Voorbereidingskosten Drontermeer (rbs 1331580 / Turap I 2020))
€
-0,03
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
AO PostNL (Purmersteenweg) /overschrijding plankosten (Turap II 2020)
€
-0,14
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
AO Wheermolen West-Spoorzone / overschrijding plankosten (Turap II 2020)
€
-0,03
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
AO Westerweg 60 Burggolf / overschrijding plankosten (Turap II 2020)
€
-0,03
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
AO Waterlandlaan 40-46 / overschrijding plankosten (Turap II 2020)
€
-0,03
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Faciliterend grondbeleid / nadelen
€
-0,03
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-0,03
Stand per 31-12
€
3,94
€
1,85
€
1,51
€
0,78
€
1,44
€
1,40
Toevoegingen: 0,31
Onttrekkingen:
Tabel 4.5.2: Bestemmingsreserve gronden
Pagina 24
MPG 2021
4.6 Faciliterend grondbeleid Het faciliterend grondbeleid gaat over de projecten waar de gemeente geen actieve grondexploitatie voert. In veel gevallen heeft de gemeente ook geen grondbezit. De ontwikkelingen vinden veelal plaats op grond die in eigendom is van private partijen. Binnen het faciliterend grondbeleid doet de gemeente aan ‘kostenverhaal’. Deze term gaat over verschillende gemeentelijke kosten die door de gemeente te maken en op de initiatiefnemer te verhalen zijn. Als eerste zijn er de gemeentelijke plankosten. Dat zijn onder andere de ambtelijke kosten die de gemeente verwacht te maken om een initiatief mogelijk te maken. Het kunnen ook bijdragen aan de hand van de Nota GKP voor gebiedsoverstijgende kosten, waarin onderscheid gemaakt wordt tussen groen en mobiliteit, parkeren centrumgebied of afkoop sociale woningbouw. Ook doet de gemeente aan gebiedseigen kostenverhaal. Momenteel is er binnen het Wagenweggebied zo’n kostenverhaalsstructuur. Dat houdt in dat de bijdragen die op basis van het ‘Aanvullingsbesluit Wagenweggebied’ worden gecontracteerd ook in de openbare infrastructuur van het Wagenweggebied worden geïnvesteerd. De gemeentelijke woningbouwambities worden voor een aanzienlijk deel via particuliere initiatieven ingevuld. In de onderstaande tabel zijn de financiële afspraken binnen het faciliterend grondbeleid weergegeven.
Faciliterend grondbeleid (in € mln.)
Afspraken in Ontvangen IO/AO t/m 2020
Nog te ontvangen
€
0,32
€
0,29
€
0,03
Bijdrage voor gemeentelijke plankosten
€
1,31
€
1,21
€
0,10
Bijdrage op basis van de nota Prof
€
0,97
€
0,85
€
0,12
Bijdrage parkeren (overige afspraken)
€
1,48
€
1,01
€
0,47
Bijdrage aanvullingsbesluit
€
INTENTIE OVEREENKOMSTEN (IO) Bijdrage voor gemeentelijke plankosten ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN (AO)
1,80
€
1,31
€
0,50
Bijdrage Sociale woningbouw op basis nota GKP €
-
€
-
€
-
Bijdrage Groen en Mobiliteit op basis nota GKP
€
-
€
-
€
-
Bijdrage Centrum parkeren op basis nota GKP
€
-
€
-
€
-
Totalen (AO)
€
5,56
€
4,37
€
1,18
Tabel 4.6: Faciliterend grondbeleid
Intentie overeenkomsten (IO) In een intentie overeenkomst die tussen gemeente en ontwikkelaar wordt afgesloten zijn doorgaans afspraken gemaakt over een voorschot op de te maken plankosten. Deze worden direct na het ondertekenen van de overeenkomst in rekening gebracht. Op het moment van het maken van dit overzicht (per 1-1-2021) moet er nog € 30k aan bijdragen ontvangen worden. Anterieure overeenkomsten (AO) Een anterieure overeenkomst wordt tussen gemeente en ontwikkelaar afgesloten zodra er overeenstemming is over onder andere zaken als de plankosten en de overige kosten. Daarnaast worden in de anterieure overeenkomst diverse afspraken gemaakt over de invulling van het project. Betaalmomenten zijn vaak gekoppeld zijn aan mijlpalen binnen het project. De exacte afspraken daarover kunnen per project verschillen. Voorbeelden zijn dat een deel van de plankosten bij de ter inzagelegging van het bestemmingsplan wordt gefactureerd, of dat betaling van de bijdrage voor de nota Prof/GKP is gekoppeld aan de Pagina 25
MPG 2021
start van de daadwerkelijke bouw. Dat zijn dus momenten die geruime tijd na de ondertekening van de anterieure overeenkomst liggen. • •
•
• •
Bijdrage voor gemeentelijke plankosten. Dit zijn de afspraken die betrekking hebben op vergoeden van de ambtelijke capaciteit voor de behandeling van private initiatieven. Momenteel is ongeveer 92% van de gecontracteerde bijdrage ontvangen. Bijdrage op basis van de nota Prof (gebiedsoverstijgende kosten). De afspraken over betaling van de bijdrage Prof zijn vaak gekoppeld aan de start bouw, of gereedkomen van de omgevingsvergunning. Ongeveer 12% van de gecontracteerde bijdragen moeten nog in rekening worden gebracht. De nota Prof is in 2019 vervangen door de nota GKP. Dat er evengoed nog in rekening te brengen bedragen zijn op basis van de Prof heeft er mee te maken dat er veel tijd kan zitten tussen het aangaan van een overeenkomst en het daadwerkelijke betaalmoment. Bijdrage parkeren (overige afspraken). Bij sommige projecten zijn specifieke afspraken gemaakt over de vergoeding van bepaalde kosten die betrekking hebben op dat project. Vaak zijn dat afspraken over parkeren, maar dat kunnen ook specifieke afspraken zijn over bijvoorbeeld een afvaloplossing. Van deze gecontacteerde bijdragen is inmiddels ongeveer 68% ontvangen. Bijdrage aanvullingsbesluit. Deze bijdrage heeft betrekking op het gebiedseigen kostenverhaal voor het Wagenweggebied. In 2020 is een groot deel van de gecontracteerde bedragen ook gefactureerd. Bijdragen op basis nota GKP.
In 2019 is de nota Prof grondig geactualiseerd en hernoemd in de nota GKP. In september 2020 is er geactualiseerde versie van de nota GKP vastgesteld. In deze nota worden investeringen in de openbare infrastructuur en de manier waarop de gemeente deze op ontwikkelaars wenst te verhalen beschreven. Van ontwikkelaars wordt een bijdrage in deze investeringen gevraagd. De bijdrage is opgesplitst in drie categorieën. Per 1-1-2021 zijn er nog geen contractuele afspraken vastgelegd op basis van de Nota GKP.
Pagina 26
MPG 2021
Deel B Perspectiefgebieden, gemeentelijke grondexploitaties, strategische gronden en faciliterende projecten.
Pagina 27
MPG 2021
5. Perspectiefgebieden 5.1 Inleiding Vanaf 2017 werkt de gemeente Purmerend aan het programma Purmerend 2040. Het programma Purmerend 2040 omvat een dynamische en integrale agenda waarin samen invulling wordt geven aan de toekomst van Purmerend. In de startnotitie en kansenkaart die bij aanvang van het programma Purmerend 2040 zijn opgesteld zijn een aantal doelstellingen en opgaven benoemd. Centraal daarin staat de opgave om tot 2040 circa 10.000 woningen toe te voegen. Tevens is het streven om niet alleen compacte stad te zijn, maar ook een complete stad. Een stad waar niet alleen gewoond wordt, maar ook wordt gewerkt en gerecreëerd. In diverse thematische visies is beschreven hoe we hier invulling aan gaan geven. In de economische visie die in maart 2021 in besluitvorming is gebracht, is het economisch profiel vastgesteld en zijn de ambities neergelegd op het gebied van economie. Het toekomstperspectief dat daarin is geschetst laat zien dat er ruimte is voor het toevoegen van 12.000 arbeidsplaatsen in onze regio met name op het gebied van voedsel, IT/ esports, zorg en welzijn en circulair maak/bouw. Deze groei draagt bij aan de doelstelling Purmerend als complete stad en biedt ook ruimte om invulling te geven aan de mobiliteitstransitie die we voor ogen hebben gesteld in de mobiliteitsvisie 2040. Meer ruimte voor de fiets, voetganger en het OV en minder ruimte voor de auto.
Dit biedt ruimte voor meer groen en een aantrekkelijke openbare ruimte en levert ook om een bijdrage aan een duurzaam woon- en leefmilieu zoals verwoord in de visie Leefbare Stad 2040. Het merendeel van onze woningbouwopgave wordt binnenstedelijk gerealiseerd. Binnenstedelijk bouwen heeft ook effecten op de mobiliteit, doet iets met de leefbaarheid en vraagt om een specifieke manier van gebiedsontwikkeling. Vanuit Purmerend 2040 zijn een aantal gebieden aangewezen die de komende 20 jaar worden ontwikkeld en waar de opgaven op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, leefbaarheid en duurzaamheid een plek krijgen. Het college heeft eind 2019 de monitor programma Purmerend 2040 aan de raad voorgelegd. In de monitor is de actuele stand van zaken van het programma Purmerend 2040 in beeld gebracht. Behandeling daarvan vond plaats in november 2020. In de monitor Purmerend 2040 is onder andere gemeld dat er inmiddels 12.000 woningen in de plancapaciteit zitten en dat een eventuele uitbreiding richting Wormer niet meer aan de orde is. Ruimte voor nieuwbouw wordt gevonden in transformatie binnen bestaand stedelijk gebied: in het Wagenweggebied, het stationsgebied en Wheermolen-Oost en een aantal kleinschalige ontwikkellocaties. Op het bedrijventerrein De Koog wordt gekeken naar functiemenging werken met wonen.
Woningbouw op uitleglocaties is mogelijk in PurmerZuid-Zuid en Vurige Staart, op het golfterrein in de Purmer en in Zuidoostbeemster.
5.2 Projecten in verkenningsfase Voor het brede beeld ten aanzien van toekomstige gebiedsontwikkelingen in Purmerend wordt in deze paragraaf aandacht besteed aan een aantal projecten die zich nog in een verkennend stadium bevinden. In de nota grondbeleid wordt beschreven dat in de verkenningsfase een “Korte oriëntatie op wenselijkheid en (on)mogelijkheden” wordt uitgevoerd. De verkenningsfase gaat over in de haalbaarheidsfase, waar gewerkt wordt aan een “Ruimtelijke, maatschappelijke en financiële haalbaarheidsanalyse op hoofdlijnen”. Tijdens deze fases wordt onder andere onderzocht wat de meest wenselijke grondbeleidsstrategie vanuit de gemeente is. Dat kan actief, faciliterend (passief of regisserend), maar mogelijk ook een mengvorm van beide zijn. Pagina 28