2023-027 14 Bijlage 11 - Ladderonderzoek.pdf
Tekst van het document
1.3
Werkgelegenheid en vestigingen ............................................................................................ 4
1.4
Structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen ........................................................................... 5
1.5
Kwaliteitsontwikkeling bedrijventerreinen ................................................................................ 6
1.6
Kaderstelling ruimte en economie ........................................................................................... 6
Bedrijventerreinen ......................................................................................................................... 7 2.1
Algemeen................................................................................................................................. 7
2.2
Analyse bedrijventerreinen ...................................................................................................... 8
2.3
Bedrijvenpark Kennedylaan Panningen ................................................................................ 11
2.4
Bedrijven- / industrieterrein Panningen ................................................................................. 13
2.5
Industrieterrein De Wielen Meijel........................................................................................... 16
2.6
Bedrijventerrein De Schor Maasbree .................................................................................... 18
2.7
Bedrijventerrein De Kieën Baarlo .......................................................................................... 20
2.8
Bedrijventerrein De Kruisberg Kessel.................................................................................... 22
2.9
Industrieterrein Beringe ......................................................................................................... 24
2.10
Samenvattende analyse bedrijventerreinen .......................................................................... 27
Conclusies en aanbevelingen .................................................................................................... 29 3.1
Algemene conclusie .............................................................................................................. 29
3.2
Aanbevelingen ....................................................................................................................... 32
3.3
Financiën ............................................................................................................................... 32
3.4
Vervolgproces ........................................................................................................................ 33
2
Peel en Maas 2019
2
Economische setting Peel en Maas ............................................................................................. 4
Notitie bedrijventerreinen
1
Managementsamenvatting Vooraf De voorliggende notitie is geschreven zonder rekening te houden met de mogelijke economische gevolgen die de maatregelen rondom het COVID-19 virus met zich meenemen. Vooralsnog lijken deze gevolgen te overzien, maar het is nog te vroeg om hier uitspraken over te doen. Economische setting Peel en Maas Het gaat goed met de gemeente Peel en Maas, zeker economisch gezien. De gemeente voorziet in ruim 18.000 banen en de afgelopen jaren is het aantal bedrijven fors toegenomen. Peel en Maas kent een solide economische structuur, waarvan de sectoren agrofood, maakindustrie en in wat minder uitgesproken mate logistiek, recreatie en toerisme en detailhandel de dragers zijn. Peel en Maas staat niet op zichzelf en maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een regionale economie. Vanuit onze bescheiden positie leveren we graag een bijdrage aan de ontwikkeling van en innovatie in de lokale en regionale economie, onder andere door het creëren van een duurzaam ondernemersklimaat. De bedrijventerreinen De algemene staat van de bedrijventerreinen in Peel en Maas is redelijk tot goed te noemen. Enkele terreinen zijn toe aan een facelift, maar over het algemeen liggen de terreinen er prima bij. Het ontbreekt helaas aan parkmanagement, dat op geen enkel bedrijventerrein in Peel en Maas georganiseerd is.
Ook beschikken de terreinen niet (meer) over het keurmerk veilig ondernemen. Dit begint zijn weerslag op de beeldkwaliteit van de terreinen te krijgen. Via de ondernemersverenigingen kunnen mogelijk wel afspraken worden gemaakt om eventuele fysieke ingrepen geborgd te krijgen. Nieuwe ontwikkelmogelijkheden staan onder druk De komende jaren is tenminste 14 hectare nieuw bedrijfsareaal nodig om het lokale MKB en de maaksector te kunnen (blijven) faciliteren en economische groei te kunnen borgen. Nieuw bedrijfsareaal is ook hard nodig om gewenste de kwaliteitsslag te maken waarbij ruimte geboden wordt aan bedrijven die gelet op hun aard en omvang beter thuishoren op een van de bedrijventerreinen (juiste bedrijf op juiste plek).
3
Peel en Maas 2019
Aanbevelingen Op basis van voorliggende notitie, afgezet tegen beleidsbepalende documenten lokaal en regionaal wordt een aantal aanbevelingen gedaan die ertoe bijdragen dat de gemeente Peel en Maas ook in de (nabije) toekomst een gemeente zal zijn die kan bogen op een solide economische structuur. De belangrijkste zijn: 1. Kies voor kwaliteit in plaats van kwantiteit; 2. Toevoeging van industriële grond is noodzakelijk om ruimte te (blijven) bieden aan lokale MKB (nieuwvestiging en uitbreiding); 3. Toevoeging van bedrijfsareaal gaat hand in hand met het toekomstbestendig maken en houden van de huidige bedrijventerreinen en is tevens een financiële motor om op andere plekken de gewenste herstructureringsvorm te financieren; 4. De uitbreiding van industriële grond dient als eerste beslag te krijgen op de bedrijventerreinen in Maasbree en Meijel; 5. Grote(re) bedrijven in de logistieke sector passen gelet op het karakter en uitstraling van de gemeente niet (meer) binnen de gemeente Peel en Maas, maar dienen gefaciliteerd te worden bij onder andere Greenport.
Notitie bedrijventerreinen
Om ervoor te zorgen dat de gemeente ontwikkelruimte kan blijven bieden aan haar MKB bedrijven, zal op korte termijn gestart moeten worden met grondverwerving en (bijbehorende) ruimtelijke procedures.
1 Economische setting Peel en Maas 1.1 Algemeen In deze notitie worden de bedrijventerreinen van Peel en Maas tegen het licht gehouden en geven we richting aan dynamisch voorraadbeheer en de regionale POL opgaven. Dit is gedaan in relatie tot de ontwikkelingen in de werkgelegenheid, het vestigingsklimaat en de uitgangspunten zoals beschreven in de structuurvisie kernen en bedrijventerreinen, het beeldkwaliteitsplan bedrijventerreinen en de kaderstelling ruimte en economie (hoofdstuk een). Vanuit deze basis passeert in hoofdstuk twee ieder afzonderlijk bedrijventerrein de revue en zal aangegeven worden wat de gewenste ontwikkelrichting is. In hoofdstuk drie zal dieper ingegaan worden op de mogelijk te nemen maatregelen en wordt een doorkijk gegeven naar het vervolgproces. 1.2 Economische setting Peel en Maas kent een solide economische structuur, waarvan de sectoren agrofood, maakindustrie en in wat minder uitgesproken mate logistiek, recreatie en toerisme en detailhandel de dragers zijn. Peel en Maas staat niet op zichzelf en maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een regionale economie. Vanuit onze bescheiden positie leveren we graag een bijdrage aan ontwikkeling van en innovatie in de lokale en regionale economie, onder andere door het creëren van een duurzaam ondernemersklimaat. De gemeente wil bedrijvigheid heel sterk binden aan de eigen bewoners.
Deze kernkwaliteit werd al in de Perspectievennota (2008) beschreven: “Peel en Maas is een bepalende economische speler, profiterend van de kleinschalige en gevarieerde structuur als plattelandsgemeente”. We willen ruimte geven aan (de ontwikkeling van) onze gevarieerde bedrijvigheid, maar moeten ook zorgen voor een aantrekkelijke uitstraling om de toekomstige concurrentiekracht van de bedrijventerreinen op peil te houden. Daarom zijn sturing vanuit de gemeente en gerichte (kwaliteits-)investeringen nodig. Zo maken we onderscheid tussen lokale en regionale bedrijven, Voor bestaande bedrijven, die investeren in de kwaliteit van hun omgeving of in bedrijven die op het vlak van duurzaamheid ‘iets bijzonders’ willen doen gaan we uit van maatwerk. We zetten niet actief in op het sluiten van kringlopen, maar willen via initiatieven uit de samenleving steeds verder verduurzamen. Voor nieuwe grootschalige en landelijk opererende bedrijvigheid nemen we deel in de ontwikkeling van ‘Klavertje 4’ langs de A67.
Uit de meest recente Etil-cijfers blijkt dat het aantal vestigingen in 2019 wederom is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, een trend die al vanaf 2014 in gang gezet is. Dit heeft ook zijn weerslag op het aantal nog beschikbare bedrijfsgrond. Het totale aantal vestigingen in 2019 ligt op 3.983 (ten opzichte van 3.870 in 2018), welke in totaal 18.196 arbeidsplaatsen genereren (ten opzichte van 17.252 in 2018).
4
Peel en Maas 2019
1.3 Werkgelegenheid en vestigingen De meeste werkgelegenheid kent de gemeente momenteel in de landbouw en de industrie, op gepaste afstand gevolgd door detailhandel en de zorg- en welzijnssector. Het grootste aantal “nieuwvestigers” de afgelopen 10 jaar zat eveneens in deze sectoren. De meeste bedrijven zijn gehuisvest op een van de zeven bedrijventerreinen in Peel en Maas. De bedrijven zorgen samen voor een forse werkgelegenheid. Kwalitatief gezien is er verspreid over de gemeente sprake van een ruime diversiteit aan bedrijventerreinen, waardoor bedrijven die verbonden zijn aan hun kern of de gemeente gemakkelijk een geschikte vestigingslocatie kunnen vinden. De bedrijventerreinen kennen veelal een mix van grote en kleine bedrijven en een mix van lokale en stuwende bedrijven. Op vrijwel alle bedrijventerreinen vinden we (bedrijfs)woningen en op de lokale bedrijventerreinen ook dienstverlenende bedrijvigheid zoals medische functies en bepaalde vormen van detailhandel.
Notitie bedrijventerreinen
We zien dat de houdbaarheid van de bestaande economie onder druk staat en willen bijdragen aan de transitie naar een circulaire, waarden gedreven economie waarin het gaat om coöperatie in plaats van concurrentie en waarin kenniscirculatie uitgangspunt is. Mede in het kader van dynamische voorraadbeheer, de regionale (POL) afspraken en de in aantocht zijnde omgevingsvisie is het daarom van belang om onze bedrijventerreinen goed in beeld te hebben en te weten waar onze opgaven liggen (denk hierbij aan herstructurering, revitalisering, transformatie of juist uitbreiding).
De stijging van het aantal vestigingen wil overigens niet zeggen dat dit ook een gunstig effect heeft op de werkgelegenheid. Ondanks een stijging in werkgelegenheid vanaf 2018 is de werkgelegenheid over de afgelopen tien jaar namelijk gemiddeld genomen licht afgenomen (109 banen), met name in de financiële sector, horeca en in de informatievoorziening. Overigens is de werkgelegenheid afgelopen jaar met 1,6% gestegen door voornamelijk arbeidsplaatsen in de sectoren zorg en industrie. Een voorzichtige eerste conclusie is dat een toename van het aantal vestigingen niet leidt tot meer werkgelegenheid. Sterker nog, de werkgelegenheid neemt geleidelijk af. De mogelijke negatieve effecten van de huidige crisis rondom het COVID-19 zijn hierin nog niet meegenomen. In bijlage 1 “Vestigingen en werkgelegenheid Peel en Maas 2019” is het volledige Etil rapport in te zien.
5
Peel en Maas 2019
De belangrijkste beleidsuitgangspunten uit deze structuurvisie zijn: Bedrijvigheid vindt plaats op de bedrijventerreinen, met uitzondering van categorie 1 en 2 bedrijven aan huis en bestaande bedrijfsvestigingen buiten de bedrijventerreinen; Klavertje vier is een intergemeentelijk regionaal bedrijventerrein. De bestaande en toe te voegen bedrijvigheid focust zich op agribusiness, glastuinbouw, (agro)logistiek en hieraan gerelateerde bedrijvigheid en opleidings- en onderzoeksinstellingen en biedt ruimte voor bedrijven met een bouwkavelvraag groter dan 1 hectare; De regionale bedrijventerreinen (Panningen en Beringe) zijn gericht op grotere en “zwaardere” bedrijven (vanaf milieucategorie 3). De maximale bedrijfskavel voor nieuwe bedrijven is 10.000 m2.
Bij (uitbreiding van) bestaande bedrijven is een grotere kavelgrootte mogelijk als maatwerkoplossing; De overige vijf bedrijventerreinen (Maasbree, Kennedylaan Panningen, Baarlo, Meijel en Kessel) zijn lokale bedrijventerreinen en zijn met name gericht op lokale bedrijvigheid, met onderstaande kenmerken: → bedrijven die voor een groot deel steunen op lokale werkgelegenheid; → bedrijven die van oudsher voorkomen in het dorp en er sterke banden mee hebben; → bedrijven die sterk verweven zijn in de lokale bedrijfsnetwerken waarmee het een afhankelijkheidsrelatie heeft (dienstverlenend, toeleverende of afnemende bedrijven); → lokale gebondenheid kan ook het gevolg zijn van specifieke lokale omstandigheden, bijvoorbeeld omdat met een bestaand bedrijf een duurzaam concept kan worden gerealiseerd (b.v. warmte uitwisseling tussen een bedrijf en een agrarisch bedrijf); Herstructurering en revitalisering van verouderde bedrijventerreinen gaat voor de uitbreiding ervan. Concreet voor Peel en Maas zetten we voor industrieterrein Beringe in op transformatie en herstructurering van de kop naar nieuwe functies zoals wonen, recreatie en lichtere bedrijvigheid. Op de rest van dit bedrijventerrein is aandacht nodig voor verbetering van de openbare ruimte en de overgangen naar de bedrijfskavels; Herstructurering is tevens nodig voor het oudste gedeelte van industrieterrein Panningen.
Tot slot staat bedrijventerrein de Kieën op de rol voor revitalisering; Uitbreiding van bedrijventerreinen is incidenteel mogelijk als het gaat om de uitbreiding van bestaande bedrijven, onder de voorwaarde van een kwaliteitsbijdrage en als uitbreiding op het bestaande bedrijventerrein niet mogelijk is. Hierbij hanteren we de “Ladder van Duurzame Verstedelijking” en het dynamisch voorraadbeheer uit het POL 2014, waarvoor de regels nader uitgewerkt zijn in de regiovisie bedrijventerreinen; Er zijn in een eerder stadium al met de provincie afspraken gemaakt over de uitbreiding van twee bestaande bedrijven in Peel en Maas, te weten DHL op industrieterrein Beringe en Neptunus op bedrijventerrein Kessel. Deze laatste is enkele jaren geleden al planologisch geregeld. Verdere uitwerking van de uitbreiding van industrieterrein Beringe vindt plaats in samenspraak met (o.a.) de provincie en het Development Center Greenport Venlo; Op de bedrijventerreinen zijn geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan.
Notitie bedrijventerreinen
1.4 Structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen Op 31 maart 2015 is de structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen vastgesteld door de raad. In deze visie staat onder meer ook het algemene beleid ten aanzien van bedrijventerreinen beschreven en wordt tevens ingegaan op mogelijke ontwikkelingen op de afzonderlijke bedrijventerreinen. De belangrijkste uitgangspunten van deze structuurvisie worden in deze notitie nog eens kort aangehaald en vormen daarmee de basis voor de ontwikkeling van onze bedrijventerreinen.
1.5 Kwaliteitsontwikkeling bedrijventerreinen In de structuurvisie kernen en bedrijventerreinen wordt ook ingegaan op de kwaliteitsontwikkeling van onze gemengde bedrijventerreinen. Deze terreinen hebben als voordeel dat ze flexibel kunnen inspelen op lokale behoeftes en startende ondernemers. Maar ze hebben ook een keerzijde: de beeldkwaliteit is wisselend en er is vaak geen sprake van een eenduidig profiel en uitstraling. Dit is voor de regionale concurrentiepositie vaak juist een nadeel en een beperkende factor voor nieuwvestiging van bedrijven. Doorgroei van bedrijven op lokale bedrijventerreinen zorgt er tevens voor dat de ruimte voor startende ondernemers beperkter wordt en kan bedrijven “wegdrukken”. Daarom voeren we een gericht beleid ten aanzien van bedrijventerreinen om de kwaliteit van bedrijventerreinen te verbeteren en de concurrentiekracht sterk te houden: We zorgen voor een stapsgewijze kwaliteitsverbetering van lokale bedrijventerreinen: → versterking van de hoofdstructuur van terreinen; → goede uitstraling van gebouwen en openbare ruimte; → goede inpassing en overgangen van de particuliere terreinen naar de openbare ruimte; Bestaande bedrijven zullen bij uitbreiding een lokale kwaliteitsbijdrage dienen te leveren (herstructureringsfonds en het fonds infrastructurele werken). De gemeente wil verpaupering van leegstaande gebouwen tegengaan.
Daarom stimuleren we herontwikkeling. Uitbreiding van bedrijventerreinen is daarom alleen mogelijk als herontwikkeling van het bestaande niet mogelijk is. Tegelijk is er in ons beleid ruimte voor maatwerk. Maatwerk gaat in ons beeld samen met investeringen in de kwaliteit van de directe omgeving. Of het nu gaat om uitbreiding van huidige bedrijven of om nieuw ruimtebeslag als gevolg van nieuwvestiging. Voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen hanteert de provincie de strategie van dynamisch voorraadbeheer, uitgewerkt in de regionale visie bedrijventerreinen. Dat houdt in dat nieuwe terreinen alleen mogen worden aangelegd als er elders in de regio voorraad wordt onttrokken. Door meer schaarste te creëren, maken we de omslag van kwantiteit naar kwaliteit. 1.6 Kaderstelling ruimte en economie In de kaderstelling Ruimte en Economie wordt ingegaan op de belangrijkste waarden die we hebben kunnen ontdekken tijdens onze waardeoriëntatie. Belangrijke waarden voor deze notitie zijn: Focus niet langer op kwantiteit en ontwikkelen. Niet meer van hetzelfde, maar juist verscheidenheid mogelijk maken en ruimte creëren voor initiatief; Van lineair naar circulair: geen bulk, maar inspelen op lokale diversiteit, gericht op een duurzame ontwikkeling.
Ten aanzien van de gemaakte uitvoeringsafspraken geeft de kaderstelling aan dat we ons focussen op het faciliteren van lokale bedrijven, met name bedrijven die een sterke binding en betrokkenheid hebben met de samenleving en die oog hebben voor de leefomgeving.
6
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Daarnaast zetten we in op herstructurering in plaats van uitbreiding, waarbij kwaliteit leidend is in plaats van kwantiteit.
2 Bedrijventerreinen 2.1 Algemeen Een groot deel van de werkgelegenheid in Peel en Maas is op de bedrijventerreinen te vinden. Het is dus van belang deze locaties in goede conditie te houden, technisch en functioneel. De gemeente Peel en Maas kent zeven bedrijventerrein, die verspreid over de gehele gemeente gesitueerd zijn. Twee van deze bedrijventerreinen hebben een regionale uitstraling (industrieterrein Panningen en industriegebied Beringe). Klavertje vier wordt in deze notitie buiten beschouwing gelaten, aangezien deze locatie regionaal ontwikkeld wordt. Het bedrijvenpark aan de John F. Kennedylaan te Panningen wordt wel meegenomen, omdat dit terrein qua structuur en (regionale) opgaven beter past bij het onderdeel bedrijventerreinen.
7
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
De volgende thema’s zullen per bedrijventerrein nader beschouwd worden: 1. Algemeen beeld 2. De (eventueel) te nemen herstructureringsmaatregelen (facelift, revitalisering, herprofilering en transformatie) en/of uitbreidingswensen
Onderstaand overzicht geeft de grootte van de diverse terreinen aan, de typering en het kenmerk van het betreffend terrein: Terrein
Aantal Bedrijven Ca.
Omvang Bruto ha
Uitgeefbaar Netto m2 gemeente
Uitgeefbaar Netto m2 particulier
Typering
Kenmerkend
IT Beringe
80
74
-
7.678
Regionaal
IT Panningen De Schor Maasbree JF Kennedylaan Panningen De Kieën Baarlo De Wielen Meijel Kruisberg Kessel Totaal
50 50
69 26
21.956 3.354
13.000 8.000
Regionaal Lokaal
40
17
9.960
-
30 35
17 17
6.019
4.625 -
Lokaal pdv Lokaal Lokaal
Logistiek, industrieel, gemengd Productie Gemengd, transport Hoogwaardig, Dienstverlening Gemengd Gemengd
18
13
-
-
Lokaal
Gemengd
249
233
41.289*
33.303
*De totale uitgeefbare gemeentegrond betreft een momentopname per 1-1-2020. Momenteel staan alle kavels in reservering / optie. Daarnaast is er op enkele terreinen nog particuliere grond beschikbaar van in totaal ca 3 hectare. 2.2 Analyse bedrijventerreinen Zoals aangegeven zal bij de analyse eerst gekeken worden naar het algemene beeld van het betreffende bedrijventerrein. Hiervoor zal ook de input uit de volgende documenten worden gebruikt:
structuurvisie kernen en bedrijventerrein; het beeldkwaliteitsplan bedrijventerreinen; de kaderstelling ruimte en economie.
Bij het algemene beeld zal per bedrijventerrein globaal gekeken worden naar de structuur van het betreffende terrein, hoe de bereikbaarheid van het terrein is, of er nog uitgeefbare kavels ter beschikking zijn, of en hoe parkmanagement georganiseerd is etc. Bij de (eventueel) te nemen herstructureringsmaatregelen kijken we wat er nodig is om het betreffende terrein toekomstbestendig te maken (of te houden). Deze maatregelen worden verduidelijkt via het schema op de volgende pagina.
8
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
De gemaakte schetsen per bedrijventerrein dienen enkel ter illustratie en zijn bedoeld om de mogelijkheden per terrein visueel in beeld te brengen.
Facelift Een opknapbeurt en/of vernieuwing van het betreffende terrein is nodig. Bij een facelift zijn er enkel ingrepen in de openbare ruimte en/of -gebouwen (groenstructuur, bewegwijzering). Revitalisering Letterlijk betekent revitalisering “opnieuw tot leven brengen” en is een lichtere vorm van herprofilering, maar zwaarder dan een facelift. Er is een kwaliteitsimpuls nodig om de (regionale) positie van het terrein te behouden en naast een ingreep in de openbare ruimte dient de infrastructuur aangepakt te worden en zijn maatregelen nodig in de private ruimte. Eventueel zelfs nog sloop of bodemsanering. Herprofilering Bij deze vorm is bovenop de revitaliseringsmaatregelen ook functieverandering noodzakelijk om het betreffende terrein weer toekomstbestendig te maken. Functieverandering bij deze optie blijft beperkt tot functies in de werklocaties (detail, kantoor, industrie etc.).
9
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Transformatie De zwaarste vorm van herstructurering. Bovenop die eerder genoemde maatregelen kan bij deze optie het terrein (of een deel hiervan) zelfs een compleet andere functie krijgen (landbouw, wonen, recreatie etc.).
10
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Schematisch ziet herstructurering er als volgt uit:
2.3
Bedrijvenpark Kennedylaan Panningen
Algemeen beeld Functie (lokaal / regionaal) en segmentering
Lokaal gericht bedrijventerrein, met name PDV locaties
Beschikbaar uitgeefbare grond
9.960m2
Uitgegeven grond 2015-2019 (m2)
2015: 0 2016: 1.275 2017: 11.061 2018: 4.872 2019: 1.435
Ondernemersvereniging Andere specifieke kenmerken (toonaangevende bedrijven, criminaliteit, overlast etc.)
Goed, hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit in een parkachtige omgeving. Ondernemers Zuid
Hoogwaardige beeldkwaliteit Geen “eigen” naam
11
Peel en Maas 2019
Beeldkwaliteit
Notitie bedrijventerreinen
Bereikbaarheid
Totaal: 18.643m2 Goed
Algemeen Het bedrijvenpark Kennedylaan is in de jaren 90 aangelegd en kenmerkt zich als een typisch PDV bedrijventerrein. Een lokaal bedrijventerrein bedoeld voor dienstverlenende bedrijven en perifere detailhandel. Beeldkwaliteit Het is een modern bedrijventerrein met een goede uitstraling, gelegen aan de rand van de kern. De (infra- en groen)structuur is prima in orde, ook op de private eigendommen. Ook is hier nog ruimte beschikbaar. Er ligt hier dan ook geen herstructureringsopgave. Vraag en aanbod Qua uitgeefbare kavels zijn er nog zeer beperkte mogelijkheden om de komende jaren invulling te geven aan nieuwe bedrijvigheid.
12
Peel en Maas 2019
Conclusie Het terrein staat er prima op, hier zijn geen (herstructurerings)maatregelen noodzakelijk. Uitbreiding van dit terrein is mogelijk, waarbij ten westen van het huidige terrein ruimtelijk gezien de beste kansen liggen.
Notitie bedrijventerreinen
Ontwikkelmogelijkheden In het Ringovenpark direct tegenover dit bedrijventerrein zijn kantoorlocaties voorzien (+/- 10.000m2). Het is maar de vraag of deze geplande kantoorfuncties nog wenselijk zijn gelet op dynamisch voorraadbeheer en huidige markt. Vanuit de ruimtelijke structuur is het niet wenselijk dit deel in te zetten als mogelijk uitbreidinggebied voor het bedrijventerrein. Er ligt met name potentiele uitbreidingsruimte (ca 53.000 m2) ten westen van de buitendienst.
2.4
Bedrijven- / industrieterrein Panningen
Algemeen beeld
Uitgegeven grond 2015-2019 (m2)
2015: 1.260 2016: 20.201 2017: 33.460 2018: 3.432 2019: 1.230
Bereikbaarheid
Totaal: 59.583m2 Goed
Beeldkwaliteit
Redelijk tot goed
Ondernemersvereniging
Industriële kring Peel en Maas
Andere specifieke kenmerken (toonaangevende bedrijven, criminaliteit, overlast etc.)
Diverse grote, internationale bedrijven gevestigd, zoals Bruynzeel, Parthos, WP Haton, Fancom en Unisign Industrieel monument biedt kansen
13
Peel en Maas 2019
Beschikbaar uitgeefbare grond
Regionale functie, licht tot middelzware (technische) bedrijven (milieucategorie 4) 21.956m2, alles in reservering
Notitie bedrijventerreinen
Functie (lokaal / regionaal) en segmentering
Algemeen Het bedrijven- / industrieterrein te Panningen kenmerkt zich door de huisvestiging van een (groot) aantal internationale bedrijven die hier gevestigd zijn en heeft zich ontwikkeld als regionaal bedrijventerrein met accent op de maakindustrie. Beeldkwaliteit De ruimtelijke kwaliteit van het oorspronkelijke bedrijventerrein (het westelijke deel) varieert, van gemoderniseerde bebouwing tot leegstaande verouderde panden. De openbare ruimte is sober van opzet. In het nieuwere deel aan de oostkant (fase 1, 2 en 3) is sprake van een goede ruimtelijke kwaliteit, zowel van bebouwing als openbare ruimte. Vraag en aanbod Qua uitgeefbare kavels zijn er nog beperkte mogelijkheden om de komende jaren invulling te geven aan nieuwe bedrijvigheid. Recentere uitbreidingen hebben plaatsgevonden aan de zuidoostkant. Hier is nog ruimte beschikbaar. Ontwikkelmogelijkheden De ontwikkelmogelijkheden voor dit terrein zijn vrijwel nihil. Ten noorden van Bakkersland zijn nog onbebouwde percelen. Echter, hier liggen geen gemeentelijke eigendommen, geen infrastructuur en is er een beperkte milieucategorie / segmentering mogelijk . Recentelijk hebben SV Panningen en SV Egchel in een bestuurlijk gesprek aangegeven na te denken over een mogelijke fusie, waarbij de voorkeur daarbij uitgaat naar locatie SV Egchel. Voor Panningen Noord is geen draagvlak bestuurlijk.
De huidige locatie van SV Panningen wordt niet geschikt geacht als uitbreidingslocatie.
14
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Facelift ‘oude’ deel van het industrieterrein:
Conclusie Enkele jaren geleden heeft de gemeente geïnvesteerd om de hoofdstructuur op te waarderen. Dit heeft een positief effect op de algemene beeldkwaliteit van het park. Wenselijk is om deze beeldkwaliteit door te trekken over het overige gedeelte van het park. Temeer omdat dit park relatief dicht bij de kern ligt en een groot aantal internationaal gerenommeerde bedrijven huisvest, hiermee ook een bijbehorende beeldkwaliteit dient te krijgen. Tevens gaat dit verloedering tegen, die als bedreiging om de hoek loert op die delen waar de structuur nog niet is opgewaardeerd.
15
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Door de ouderdom en leegstand van een deel van het oudste deel van Industrieterrein Panningen is hier behoefte aan herstructurering (revitalisering) om de rest van het park op eenzelfde wijze op te waarderen als de recentelijk opgewaardeerde hoofdstructuur. De herinvulling van het SIF-gebouw en directe omgeving kan hier als katalysator dienen. In de structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen wordt hier al een aanzet voor gegeven.
2.5
Industrieterrein De Wielen Meijel
Lokale ambachtelijke industrie
Beschikbaar uitgeefbare grond
6.019m2
Uitgegeven grond 2015-2019 (m2)
2015: 2.208 2016: 278 2017: 1.858 2018: 3.678 2019: 1.353
Bereikbaarheid
Totaal: 9.908m2 Goed voor doelgroep
Beeldkwaliteit
Redelijk
Ondernemersvereniging
Ondernemend Meijel
Andere specifieke kenmerken (toonaangevende bedrijven, criminaliteit, overlast etc.)
Veel bedrijfswoningen Vestiging van Bohaco
16
Peel en Maas 2019
Functie (lokaal / regionaal) en segmentering
Notitie bedrijventerreinen
Algemeen beeld
Algemeen Bedrijventerrein De Wielen te Meijel kenmerkt zich door de huisvestiging van voornamelijk lokaal ambachtelijke industriebedrijven die een sterke binding met de kern Meijel hebben. Beeldkwaliteit Het terrein kent veel bedrijfswoningen, wat de beeldkwaliteit niet ten goede komt. Ook worden de openbare groenstroken her en der gebruikt door de aanwezige bedrijven. Daar waar geen groenstroken zijn lijkt het erop dat de private eigendommen tot aan de straat reiken. Iets wat de ruimtelijke kwaliteit ook niet ten goede komt. Vraag en aanbod Qua uitgeefbare kavels zijn er nog beperkte mogelijkheden om de komende jaren invulling te geven aan nieuwe bedrijvigheid.
17
Peel en Maas 2019
Conclusie Een facelift van dit park is zonder meer wenselijk , met name het private gebruik van de groenstroken doet afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit. Afhankelijk van de wijze waarop de groenstructuur aangepakt wordt (zeker in het kader van illegaal gebruik van openbare groenstrook), dan is mogelijk revitalisering van toepassing. Bedrijfswoningen laten voor wat het is. Voor de toekomst liggen hier nog uitbreidingsmogelijkheden.
Notitie bedrijventerreinen
Ontwikkelmogelijkheden Potentiele uitbreidingsruimte betreft hier zo’n 15.000 m2.
2.6
Bedrijventerrein De Schor Maasbree
Lokale ambachtelijke industrie en een groot transportbedrijf
Beschikbaar uitgeefbare grond
3.354m2
Uitgegeven grond 2015-2019 (m2)
2015: 0 2016: 0 2017: 3.995 2018: 258 2019: 5.750
Bereikbaarheid
Totaal: 10.003m2 Matig
Beeldkwaliteit
Redelijk tot goed
Ondernemersvereniging
Ondernemersgroep Maasbree - Baarlo
Andere specifieke kenmerken (toonaangevende bedrijven, criminaliteit, overlast etc.)
Groot transportbedrijf (Daemen)
18
Peel en Maas 2019
Functie (lokaal / regionaal) en segmentering
Notitie bedrijventerreinen
Algemeen beeld
Algemeen Bedrijventerrein De Schor te Maasbree kenmerkt zich door de huisvestiging van voornamelijk lokaal ambachtelijke industriebedrijven en een groot transportbedrijf (Daemen Transport). Een typische inrichting voor een bedrijventerrein, die prima is voor de bijbehorende gebruiksfunctie. Beeldkwaliteit De ontsluiting vindt hoofdzakelijk plaats via het dorp en vormt daarmee een issue, voornamelijk ingegeven door de aanwezigheid van Daemen Transport. Dagelijks zijn er veel verkeersbewegingen met vrachtverkeer dat via de Sevenumse weg het bedrijventerrein in- en uitrijdt op weg van en naar de A67 en hiermee door de kern van Maasbree rijdt (en in aanraking komt met schoolgaande jeugd). Tevens is de entree van het bedrijventerrein aan de kant van de Sevenumseweg niet sterk, mede door enkele leegstaande en verwaarloosde panden. Vraag en aanbod In het laatste uitbreidingsdeel zijn nog beperkte kavels/mogelijkheden om de komende jaren invulling te geven aan nieuwe bedrijvigheid.
19
Peel en Maas 2019
Conclusie De bereikbaarheid, algemene beeldkwaliteit en (illegaal) parkeren van en op dit bedrijventerrein zijn de grootste uitdagingen voor dit terrein. Hier een duidelijke revitaliseringsopgave voor de gemeente ligt. Uitbreiding van dit terrein ligt zeker binnen de mogelijkheden.
Notitie bedrijventerreinen
Ontwikkelmogelijkheden Aan de Noord- en Oostzijde van dit terrein is veel ruimte voor uitbreiding. Er ligt nagenoeg geen overige bebouwing en de gemeentelijke eigendomspositie is hier sterk te noemen met circa 5 hectare eigendom. Ten oosten van het industrieterrein liggen ruimtelijk kansen uit te breiden. Een goede ontsluiting op de Provincialeweg is wel een kwaliteitsslag die gehaald dient te worden om het dorp te ontlasten. Potentiele uitbreidingsruimte: 27.000 m2.
2.7
Bedrijventerrein De Kieën Baarlo
Lokale ambachtelijke industrie, incl. transportbedrijf (John Corneth)
Beschikbaar uitgeefbare grond
Enkel nog particuliere grond beschikbaar
Uitgegeven grond 2015-2019 (m2)
Geen gronden meer beschikbaar
Bereikbaarheid
Redelijk, nabij Napoleonsbaan
Beeldkwaliteit
Matig
Ondernemersvereniging
Ondernemersgroep Maasbree - Baarlo
Andere specifieke kenmerken (toonaangevende bedrijven, criminaliteit, overlast etc.)
Geen uitgeefbare grond
20
Peel en Maas 2019
Functie (lokaal / regionaal) en segmentering
Notitie bedrijventerreinen
Algemeen beeld
Algemeen Bedrijventerrein De Kieën te Baarlo kenmerkt zich door de huisvestiging van voornamelijk lokaal ambachtelijke industriebedrijven plus een (groot) transportbedrijven (John Corneth bv). Op dit terrein is geen uitgeefbare grond beschikbaar. Beeldkwaliteit De algemene beeldkwaliteit (uitstraling en entree) van dit terrein is matig. Tevens leidt de ontsluiting van De Kieen tot overbelasting van de Bong. Vraag en aanbod Geen uitgeefbare grond meer voorhanden, op een aantal particuliere kavel na.
21
Peel en Maas 2019
Conclusie Voor de toekomstbestendigheid van dit terrein (ook behoud van bedrijven) zou er meer aandacht moeten zijn voor de inrichting en beeldkwaliteit. Een facelift is de minimale opgave, mogelijk zelfs revitalisering waarbij de entrees een upgrade kunnen gebruiken.
Notitie bedrijventerreinen
Ontwikkelmogelijkheden Uitbreiding van dit terrein is niet voor de hand liggend. Er is nagenoeg geen vraag / behoefte en ook qua eventuele ontwikkelmogelijkheden zijn er nagenoeg geen opties (geen ruimte).
2.8
Bedrijventerrein De Kruisberg Kessel
Algemeen beeld Functie (lokaal / regionaal) en segmentering
Kleinere lokale bedrijven plus Neptunus
Beschikbaar uitgeefbare grond
Geen uitgeefbare grond meer
Uitgegeven grond 2015-2019 (m2)
Geen gronden meer beschikbaar
Bereikbaarheid Beeldkwaliteit
Gelegen aan de Maasoever, snelle verbinding met Rijksweg Redelijk
Ondernemersvereniging
Ondernemersvereniging ZOKessel
Andere specifieke kenmerken (toonaangevende bedrijven, criminaliteit, overlast etc.)
22
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Vestiging van Neptunus en Wicro Plastics Geen uitgeefbare grond
Algemeen Bedrijventerrein De Kruisberg te Kessel kenmerkt zich door de huisvesting van Neptunus en is tevens het boegbeeld van dit bedrijventerrein. Daarnaast hebben lokale bedrijven op het gebied van bouw, auto’s en verhuur hier een plek gevonden. Op dit terrein is geen uitgeefbare grond meer beschikbaar. Beeldkwaliteit De algemene beeldkwaliteit van dit terrein is redelijk. Het bedrijventerrein mist vooral een duidelijke entree. Vraag en aanbod Geen uitgeefbare grond meer voorhanden. Recentelijk is nog een kleine uitbreiding aan de zuidoostkant ten behoeve van het bestaande bedrijf Neptunus gerealiseerd. Ontwikkelmogelijkheden Mogelijk ontwikkelgebied is gesitueerd tussen bedrijventerrein en de Napoleonsbaan (potentiele uitbreidingsruimte is circa: 46.000 m2), is echter mede afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de hoogspanningsmasten. De gemeente heeft hier overigens geen eigendomspositie. Hierbij is een directe ontsluiting gewenst op de Rijksweg om een kwaliteitsverbetering te realiseren voor Kessel-Eik ten aanzien van verkeer in het dorp.
23
Peel en Maas 2019
.
Notitie bedrijventerreinen
Conclusie Voor de toekomstbestendigheid van dit terrein (ook behoud van bedrijven) zou een facelift wenselijk zijn. Uitbreidingsmogelijkheden liggen ten noorden van het huidige terrein.
2.9
Industrieterrein Beringe
Bovenregionaal, middelzware tot zware bedrijven (milieucategorie ).
Beschikbaar uitgeefbare grond
Enkel nog particuliere grond beschikbaar
Uitgegeven grond 2015-2019 (m2)
2015: 0 2016: 0 2017: 1.895 2018 ev: geen gronden meer beschikbaar
Bereikbaarheid
Totaal: 1.895m2 Gelegen aan de Noordervaart
Beeldkwaliteit
Matig tot slecht, tegen verloedering aan
Ondernemersvereniging
Ondernemend Beringe (slapende vereniging)
Andere specifieke kenmerken (toonaangevende bedrijven, criminaliteit, overlast etc.)
Vestiging logistiek centrum DHL
24
Peel en Maas 2019
Functie (lokaal / regionaal) en segmentering
Notitie bedrijventerreinen
Algemeen beeld
Algemeen Het industrieterrein vervult een bovenregionale functie en is van oorsprong bestemd voor middelzware tot zware bedrijven. Kenmerkend voor Beringe is de ligging aan de Noordervaart en de beeldbepalende Obelisk op de kop van het bedrijventerrein. Hier liggen tevens een aantal leegstaande industriële bedrijfsgebouwen. Beeldkwaliteit Het industrieterrein geeft een zeer wisselend beeld qua ruimtelijke kwaliteit. De kwaliteit van de aanwezige bedrijfsbebouwing is zeer verschillend. Ook de openbare ruimte is niet consequent ingericht en heeft een sobere opzet. Op een aantal plaatsen zijn bermen door de bedrijven beklinkerd of zijn bermen door geparkeerde vrachtauto’s in bezit genomen of beschadigd. Het bedrijventerrein is rommelig, met een aantal braakliggende (veelal particulier) terreinen, veel buitenopslag, een sobere openbare ruimte en een matige presentatie van veel bedrijven en percelen. Op het park zelf lijkt de verloedering toe te slaan, wat ook criminaliteit zal aantrekken (op den duur). Vraag en aanbod Op een paar particuliere gronden na, geen uitgeefbare grond meer voorhanden. Wel is hier een uitbreiding van 9 hectare (incl. natuurontwikkeling) ten behoeve van de uitbreiding DHL (westkant van het industrieterrein) voorzien. Dit bedrijf vormt een belangrijk onderdeel van het logistieke werklandschap in de regio Venlo.
Elders op het bedrijventerrein is er geen ruimte om deze uitbreiding te realiseren. Om die reden is een uitbreiding ten westen van het huidige industrieterrein, grenzend aan de huidige locatie van DHL voorzien. De daadwerkelijke realisatie hiervan is twijfelachtig momenteel.
25
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Ontwikkelmogelijkheden Op dit terrein is uitbreiding van DHL voorzien (9 hectare). De beoogde uitbreiding van 6 hectare op de gronden van Van der Linden Poultry lijken door de vernieuwing van de (kippen)stallen niet meer oppertuun. De uitbreidingsplannen van DHL zijn wel nog actueel. De algemene (beeld)kwaliteit van dit industrieterrein is dermate ondermaats, dat uitbreiding is niet het meest wenselijke is en dat eerst ingestoken dient te worden op revitalisering/herprofilering. Een eerste aanzet hiertoe is gemaakt en de verwachting is dat er na de zomer gestart wordt met de eerste opwaarderingen op het park (fase 1 is opwaardering infrastructuur op een aantal gedeelten op het park).
Hieronder een algemeen concept ter illustratie wat mogelijkheden zijn ter verfraaiing van het openbaar ruimtebeeld van industrieterreinen. Dit is een voorbeeld met vergroening, op deze plekken zijn ook andere invullingen mogelijk passend bij een gebied. Hierbij kan gedacht worden aan kunst, robuuste materiaalgebruik, extra parkeren, verblijfsplekken en waterberging. Dit voorbeeld ligt in Beringe.
26
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
Conclusie Industrieterrein Beringe kent de grootste uitdaging van alle bedrijventerreinen in Peel en Maas. De algemene beeldkwaliteit van dit terrein is dermate ondermaats, dat hier sprake is van zware revitalisering en mogelijk zelfs herprofilering / transformatie (kop van het terrein), waarin tevens het illegale (vrachtwagen)parkeren in dient te worden meegenomen . In de structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen is hier al een aanzet toe gegeven.
2.10 Samenvattende analyse bedrijventerreinen Op basis van bovenstaande analyse kan samenvattend het volgende worden gesteld: Fysiek De algemene staat van de bedrijventerreinen in Peel en Maas is redelijk tot goed te noemen. Enkele terreinen zijn toe aan een facelift, maar over het algemeen liggen de terreinen er prima bij. Industrieterrein Beringe is hierop een uitzondering en kent de grootste uitdaging de komende periode, waarbij tenminste ingezet dient te worden op zware revitalisering en mogelijk zelfs transformatie (kop van het terrein). Over het algemene leegstandsniveau is momenteel geen uitspraak te doen. Vaak is van buitenaf niet te zien of een bedrijfspand / loods leeg staat of (voor een beperkt deel) gebruikt wordt (de zogenaamde verbogen vierkante meters). Daarbij is de vraag in hoeverre de gemeente kan sturen op leegstand, aangezien het hier particulier bezit betreft en de ondernemer in kwestie daarmee dus aan zet is (mogelijke verkoop bedrijf / bedrijfsgrond). Voor mogelijke uitbreidingswensen is het gelet op een aantal kaderstellende documenten en (regionale) afspraken van belang inzicht te krijgen hierin, ondanks dat het splitsen van huidige panden als oplossingsrichting nagenoeg niet mogelijk is Sociaal Op geen enkel bedrijventerrein is parkmanagement georganiseerd en beschikken de terreinen ook niet meer over het keurmerk veilig ondernemen.
Een aantal jaren geleden is hier vanuit de gemeente wel een poging toe ondernomen, maar animo voor parkmanagement was er niet. Dit heeft ook zijn weerslag op de beeldkwaliteit van de terreinen. Via de ondernemersverenigingen kunnen mogelijk wel afspraken worden gemaakt om eventuele fysieke ingrepen geborgd te krijgen. Vraag en aanbod Gekeken naar de gronduitgifte over de periode 2015-2019, dan is er in totaal 100.052m2 grond uitgegeven. Per jaar gezien levert dit het volgende overzicht op: 2015 2016 2017 2018 2019
3.468m2 21.754m2 52.269m2 12.240m2 10.321m2
Momenteel is er nog ca 4 hectare uitgeefbare grond beschikbaar. Deze gronden zijn inmiddels grotendeels gereserveerd / in optie genomen door (nieuwe) bedrijven. Tevens is 33.303m 2 in particulier bezit. De gemeente daarmee zelf geen direct uitgeefbare bedrijfsgrond meer in portefeuille. Afgaande op de gronduitgifte over de laatste vier jaar is er gemiddeld circa 2,4 hectare per jaar uitgegeven (over vijf jaar is dit ca 2 hectare). Hieruit blijkt dat de uitbreidingsruimte in de gemeente nog maar zeer beperkt is en er nog slechts 2 jaar voorzien kan worden in de vraag naar bedrijfsgrond. Aangezien alle gemeentegronden reeds gereserveerd zijn, kan er van uitgegaan worden dat deze periode aanzienlijk korter zal zijn. De particuliere eigendommen zijn niet meegenomen, aangezien de verwachting is dat de kans op verwerving door derden op korte termijn klein is. Ten eerste omdat deze gronden vaak door de eigenaar zelf gebruikt gaan worden op termijn, ten tweede zijn deze gronden vanwege schaarste vaak te duur (grondspeculatie).
27
Peel en Maas 2019
Toekomstige ontwikkelmogelijkheden Uit de analyse per bedrijventerrein blijkt dat er op een aantal terreinen mogelijkheden zijn voor uitbreiding (ook ruimtelijk gezien). In deze eerste opzet blijkt dat er zeker nog zo’n 14 hectare bedrijfsgrond ontwikkeld kan worden (los van de voorziene uitbreiding van DHL op Industrieterrein Beringe). Deze 14 hectare zijn ook hard nodig om de komende jaren het lokale MKB en de maaksector te kunnen faciliteren én om de kwaliteitsslag te maken waarbij ook ruimte geboden kan worden aan bedrijven die gelet op hun aard en omvang beter thuishoren op een van de bedrijventerreinen. Hierdoor gaat kwantiteit (fysieke uitbreiding) zorgen voor kwaliteit (juiste bedrijf op
Notitie bedrijventerreinen
Het spreekt voor zich dat bovenstaande een analyse is geschreven naar alle bedrijventerreinen binnen de gemeente. De gronddruk is per terrein wisselend, waarbij momenteel het bedrijventerrein in Maasbree het meest onder druk staat.
28
Peel en Maas 2019
Notitie bedrijventerreinen
juiste plek). Hier zal in hoofdstuk drie verder op ingegaan worden (onderdeel “De behoefte aan ontwikkelruimte voor de komende periode (binnen 5 jaar, middellange termijn (10 jaar) en lange termijn (15-20 jaar)).
3 Conclusies en aanbevelingen 3.1 Algemene conclusie Uit bovenstaande analyse kunnen twee hoofdconclusies gesteld worden: 1. De algemene staat van de gemeentelijke bedrijventerreinen is redelijk op orde. Tenminste twee terreinen dienen gerevitaliseerd te worden en voor enkele anderen is een facelift wenselijk. Industrieterrein Beringe heeft hierin prioriteit; 2. Het beschikbaar bedrijfsareaal is zeer beperkt en er dient op korte termijn gestart te worden met het uitbreiden van bedrijfsgronden, direct aansluitend op de huidige terreinen. Om er zorg voor te dragen dat we onze bedrijventerreinen toekomstbestendig houden en maken, dienen bovenstaande conclusies nader verdiept te worden, mede gelet op onze structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen, de kaderstelling Ruimte en Economie en regionale afspraken zoals de regionale visie bedrijventerreinen (POL) en het dynamische voorraadbeheer (zorgvuldig ruimtegebruik). Een wezenlijk uitgangspunt hierbij is dat herstructurering en revitalisering van verouderde bedrijventerreinen voor uitbreiding gaat. waarbij kwaliteit leidend is ten opzichte van kwantiteit. Om op basis van bovenstaande conclusies de toekomstbestendigheid van onze bedrijventerreinen te waarborgen worden de volgende zaken nader onderzocht: 1. 2. 3. 4. 5.
De aantrekkelijkheid van de huidige bedrijventerreinen voor (potentiele nieuwe) ondernemers; Het huidige leegstandsniveau op de verschillende bedrijventerreinen; Segmentering toekomstige uitbreidingsruimte, welke bedrijvigheid past bij Peel en Maas; Het juiste bedrijf op juiste plek; De behoefte aan ontwikkelruimte voor de komende periode (binnen 5 jaar, middellange termijn (10 jaar) en lange termijn (15-20 jaar)
1. De aantrekkelijkheid van de huidige bedrijventerreinen voor (potentiele nieuwe) ondernemers; In de analyse in hoofdstuk twee wordt per bedrijventerrein aangegeven of er maatregelen nodig zijn en wat de gewenste (herstructurerings)vorm is. Hiervoor worden de vier hoofdopgaven zoals benoemd in hoofdstuk twee gebruikt. Face Lift Het is wenselijk een aantal terreinen een facelift te geven: Industrieterrein Panningen De Kieën te Baarlo De Kruisberg te Kessel De Wielen te Meijel (incl. aanpak illegaal gebruik van de groenstroken)
29
Peel en Maas 2019
Herprofilering / transformatie Industrieterrein Beringe kent de grootste uitdaging van alle bedrijventerreinen, waarbij tenminste ingezet dient te worden op zware revitalisering en mogelijk zelfs transformatie (afhankelijk van de gewenste invulling van de kop van het terrein). Daarnaast kampt dit terrein ook met illegaal parkeren van vrachtwagens en is de algemene beeldkwaliteit ondermaats. Tevens bestaat de indruk dat op dit terrein een aantal gebouwen leeg staan, wat verdere verloedering van het park in de handen werkt.
Notitie bedrijventerreinen
Revitalisering Voor De Schor te Maasbree ligt er vooral een infrastructurele opgave (ontsluiting), om zodoende het aantal verkeersbewegingen in de kern van Maasbree tegen te gaan. Daarnaast willen we hier een oplossing creëren voor het toenemende parkeren van vrachtwagens en zou de entree van dit bedrijventerrein aangepakt moeten worden.
De beeldkwaliteit en infrastructuur op bedrijvenpark Kennedylaan is op orde, hier ligt vooralsnog geen fysieke opgave. 2. Het huidige leegstandsniveau op de verschillende bedrijventerreinen; Voordat we nieuwe ontwikkelruimte zoeken is het wenselijk om de leegstand per bedrijventerrein in kaart te brengen. Tevens dient onderzocht te worden wat de reden hiervoor is en welke invloed de gemeente hierop kan uitoefenen. In het kader van dynamisch voorraadbeheer en de regionale afspraken (POL) dienen we te onderzoeken of er geen dan wel onvoldoende vestigingsmogelijkheden op de huidige bedrijventerreinen voorhanden zijn voordat er over uitbreiding van terreinen gesproken kan worden. Daarnaast werkt leegstand criminaliteit in de hand (illegaal gebruik van leegstaande panden) en draagt leegstand bij aan een negatieve beeldkwaliteit van het betreffende terrein. Het is echter geen sinecure om verbogen vierkante meters te vinden en vergt een onderzoek op adresniveau. Een zeer omvangrijk en tijdrovend proces, waarbij de resultaten nog zeer ongewis zijn. Vooralsnog wordt voorgesteld om via andere kanalen hier de vinger aan de pols te houden (ondernemersgesprekken, handhavingsspoor en klachten van omwonenden / collega bedrijven). 3.
Segmentering toekomstige uitbreidingsruimte, welke bedrijvigheid past bij Peel en Maas; Indien blijkt dat de huidige beschikbare gronden niet toereikend zijn en er geen of onvoldoende inbreidingsmogelijkheden zijn (oplossen leegstand), dan is uitbreiding van nieuwe bedrijfsgronden een optie. Hierbij dient de vraag gesteld te worden voor welk soort bedrijvigheid de gemeente gronden wil ontwikkelen. Voor eigen lokale MKB, nieuwe grootschalige (logistieke) bedrijven of een hele andere sector? Mede gelet op een (oplopend) tekort van arbeidskrachten is werkgelegenheid niet meer het toverwoord in deze. Met andere woorden: momenteel worden relatief veel arbeidsmigranten gebruikt in landbouw, maakindustrie en logistiek. Toevoegen van nieuwe bedrijvigheid in met name de logistieke sector zal alleen maar leiden tot verdere frustratie op de arbeidsmarkt. Daarbij passen deze ontwikkelingen veel beter bij de ontwikkelingen op Greenport en wordt voorgesteld geen ontwikkelruimte te creëren voor nieuwe logistieke bedrijven. Wel moeten er uitbreidingsmogelijkheden zijn voor huidige logistieke bedrijven, waarbij wel kritisch gekeken dient te worden of in een voorkomend geval verplaatsing naar Greenport een optie is.
Gelet op de huidige en verwachte toekomstige behoefte doet Peel en Maas er goed aan om haar “eigen” lokale MKB bedrijven te faciliteren door gericht te zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande terreinen. Daarnaast moet er ingezet worden hoger opgeleiden aan de gemeente te binden. Juist onze gemeente heeft veel innovatieve en duurzame ondernemers binnen haar gemeentegrenzen. Deze kracht moet uitgebouwd worden en er zou gericht onderzocht moeten worden op welke wijze wij nieuwe innovatieve ondernemers kunnen aantrekken en welke behoefte deze ondernemers hebben. Op deze manier wordt ook ons arbeidspotentieel gespreid en kunnen we hoog opgeleide mensen binden aan onze gemeente / regio. Met andere woorden: we kiezen voor kwaliteit in plaats van kwantiteit.
30
Peel en Maas 2019
Momenteel worden deze bedrijven in kaart gebracht. Een eerste inschatting is dat deze kwaliteitsslag een redelijke vraag naar extra ruimte met zich meebrengt (zo’n 5 tot 10 hectare). Met de komst van de nieuwe omgevingsvisie kan hier beleidsmatig een oplossing voor gevonden en verankerd te worden (voorzienbaarheid, welke ontwikkelingen zijn gewenst, op welke plek en welke juist niet), om zo het zogenaamde laaghangend fruit als eerste op te pakken.
Notitie bedrijventerreinen
4. Het juiste bedrijf op juiste plek; Mede ingegeven door de grootschalige veranderingen in ons buitengebied als gevolg van stoppende agrariërs en ontwikkelplanologie in de voormalige gemeenten van Peel en Maas, liggen er verspreid over de gemeente diverse bedrijven die gelet op hun aard en omvang beter thuishoren op een van de bedrijventerreinen (juiste functie op juiste plek). Dit zijn bedrijven die nu in kernen of kernrandzones gevestigd zijn en gelet op zorgvuldig ruimtegebruik beter passen op een bedrijventerrein en niet meer op de huidige locatie.
Deels zal deze opgave zichzelf de benodigde ruimte verschaffen in het kader van dynamisch voorraadbeheer, omdat bij de bedrijfsverplaatsing ook de bedrijfsbestemming op de betreffende locatie zal verdwijnen. Dit zal naar verwachting echter niet volledig de lading dekken omdat bedrijven bij verplaatsing naar een bedrijventerrein vaak een groter pand willen om toekomstbestendig te blijven. Ook zal er op voorhand ruimte gecreëerd moeten worden op de bestaande bedrijventerreinen om bedrijfsverplaatsingen mogelijk te maken. Er zal dus op een later moment pas gesaldeerd kunnen worden. Om deze kwaliteitsslag te maken is het dus noodzakelijk om extra ruimte te creëren op de huidige bedrijventerreinen en direct aangrenzend hieraan. 5. De behoefte aan ontwikkelruimte voor de komende periode (binnen 5 jaar, middellange termijn (10 jaar) en lange termijn (15-20 jaar) Uit paragraaf 2.10 blijkt al dat de gemeente nog slechts beperkte ontwikkelmogelijkheden heeft op de huidige bedrijventerreinen en dat er behoefte is aan nieuw te ontwikkelen bedrijfsgrond. Hier maken we onderscheid in: - de korte termijn (binnen 5 jaar); - de middellange termijn (10 jaar); - en de lange termijn (15-20 jaar). Korte termijn Afgaande op de gronduitgifte over de laatste vier jaar is er gemiddeld circa 2,4 hectare per jaar uitgegeven (zie paragraaf 2.10).
De beoogde uitbreiding van DHL (8 hectare) kan in de cijfers voor de korte termijn worden meegenomen, aangezien de prognoses op basis van historische gronduitgifte is gebaseerd. Een uitbreiding van DHL zou, indien deze reeds gerealiseerd zou zijn, ook meegenomen zijn in de prognoses voor toekomstige grondbehoefte. Indien we rekening houden met deze uitbreiding van ca 8 hectare, zou de gemiddelde grondbehoefte neerkomen op 2,6 hectare per jaar. Daarmee kan gesteld worden dat de grondbehoefte voor de periode 2020-2024 geschat kan worden op zo’n 5 hectare (13 -/- 8 hectare) grond. Momenteel heeft de gemeente nog 4 hectare beschikbaar (zoals aangegeven zijn deze gronden in optie). Dit zou betekenen dat de uitbreidingsbehoefte beperkt zou zijn tot slechts één hectare. Het spreekt voor zich dat bovenstaande een analyse is geschreven naar alle bedrijventerreinen binnen de gemeente. De gronddruk is per terrein wisselend. Voor de korte termijn zal grote druk ontstaan op bepaalde bedrijventerreinen, omdat de behoefte daar groter is dan op andere terreinen (ter illustratie: het bedrijventerrein in Maasbree staat onder grote druk, de uitbreiding van DHL in Beringe is eenmalig. Voor dit terrein ligt verder geen uitbreidingsbehoefte en is ook niet of wenselijk). Het is daarom zeker gemotiveerd om deze 5 hectare aan extra bedrijfsgrond zeker te ontwikkelen voor de korte termijn.
Middellange termijn Voor de middellange termijn lijkt de behoefte naar bedrijfsgrond op basis van de historische gegevens iets af te nemen naar ca 2 hectare per jaar. Voor de periode 2025 tot 2035 betekent dit dat er nog eens 20 hectare extra grond benodigd is. Hierbij dient wel de kanttekening gemaakt te worden dat veronderstelt mag worden dat de nog beschikbare particuliere bedrijfsgrond (ca 3,5 hectare) ontwikkeld zal zijn voor 2035.
Totale grondbehoefte tot 2035 Bovenstaande laat zijn dat er tot 2035 behoefte is aan ca 15 hectare aan extra industriële grond. Uit hoofdstuk twee blijkt dat er op een aantal terreinen mogelijkheden zijn voor uitbreiding (ook ruimtelijk gezien) en dat hier zo’n 14 hectare aan extra bedrijfsgrond ontwikkeld kan worden.
31
Peel en Maas 2019
Lange termijn Het is opportuun om nu al te kijken naar de mogelijke behoefte aan grond voor de periode na 2035 en verder. Duidelijk is wel dat grond steeds schaarser wordt en dat er in de toekomst nog strikter gekeken wordt naar zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast lijkt er vooralsnog ook geen extra ontwikkelpotentie te zijn op de huidige bedrijventerrein, waar op basis van analyse in hoofdstuk zo’n 15 hectare realistisch lijkt. Om deze reden wordt daarom geen prognose gemaakt voor de periode na 2035 en wordt voorgesteld om de ontwikkelingen op de korte en middellange termijn eerst even af te wachten.
Notitie bedrijventerreinen
Voor de periode tot 2035 is daarmee onderbouwd dat er nog eens 10 hectare industriegrond ontwikkeld dient te worden.
In onderstaande tabel is een totaaloverzicht gemaakt: Waar Bedrijvenpark Kennedylaan (Panningen) Industrieterrein De Wielen Meijel Bedrijventerrein De Schor Maasbree Bedrijventerrein De Kruisberg Kessel Totaal
Potentiële groeimogelijkheid (m2) 53.000 15.000 27.000 48.000 143.000
Deze 14 hectare zijn ook hard nodig om de komende jaren het lokale MKB en de maaksector te kunnen faciliteren én om de kwaliteitsslag te maken waarbij ook ruimte geboden kan worden aan bedrijven die gelet op hun aard en omvang beter thuishoren op een van de bedrijventerreinen en kan de gemeente ook een kwaliteitsslag maken waarbij kwantiteit (fysieke uitbreiding) zorgt voor kwaliteit (juiste bedrijf op juiste plek). Om ervoor te zorgen dat de gemeente ontwikkelruimte kan blijven bieden aan haar MKB bedrijven, zal op korte termijn gestart moeten worden met grondverwerving en (bijbehorende) ruimtelijke procedures. Hiertoe is zowel lokaal als regionaal bestuurlijk commitment nodig (zie hiervoor het vervolgproces dat toegelicht wordt in paragraaf 3.4), waarbij de bedrijventerreinen in Maasbree en Meijel prioriteit verdienen.
3.2 Aanbevelingen Op basis van bovenstaande conclusies en nadere verdiepingsvragen, afgezet tegen eerder benoemde beleidsbepalende documenten worden de volgende aanbevelingen gedaan:
32
Peel en Maas 2019
3.3 Financiën Vanuit de structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen resteert per 1-1-2021 nog een budget van circa € 44.000. Deze middelen kunnen echter enkel ingezet worden voor proceskosten om te komen tot de gewenste structuur en zijn niet alleen bestemd voor de aanpak van bedrijventerreinen. Tevens is er € 25.000 beschikbaar gesteld via de kadernota 2020. Dit bedrag is in 2020 niet gebruikt en er wordt voorgesteld dit bedrag via resultaatbestemming bij de jaarrekening 2020 over te hevelen naar 2021.
Notitie bedrijventerreinen
1. Kies voor kwaliteit in plaats van kwantiteit waarbij herstructurering hand in hand met uitbreiding gaat; 2. Toevoeging van industriële grond is noodzakelijk om ruimte te (blijven) bieden aan lokale MKB (nieuwvestiging en uitbreiding). Ook is toevoeging nodig om de juiste functie op de juiste plek te krijgen (kaderstelling ruimte en economie, “bedrijvigheid in balans met omgeving”). 3. Deze toevoeging gaat hand in hand het toekomstbestendigheid maken en houden van de huidige bedrijventerreinen. Toevoeging is tevens een financiële motor om op andere plekken de gewenste herstructureringsvorm te financieren; 4. De uitbreiding van industriële grond dient als eerste beslag te krijgen op de bedrijventerreinen in Maasbree en Meijel; 5. Industrieterrein Beringe dient op korte termijn gerevitaliseerd / getransformeerd te worden. Een eerste aanzet hiertoe is al ophanden, waarbij de fysieke en sociale infrastructuur verbeterd wordt. Er zal een projectplan opgesteld moeten worden om het volledige terrein toekomstbestendig te maken. 6. Grote(re) bedrijven in de logistieke sector passen gelet op het karakter en uitstraling van de gemeente niet (meer) binnen de gemeente Peel en Maas, maar dienen gefaciliteerd te worden bij onder andere Greenport.
Voor Industrieterrein Beringe is er door de raad al een budget vrijgemaakt van € 680.000, op basis van een door team Openbare Ruimte opgesteld voorstel. Deze middelen zijn bedoeld voor verkeerskundige maatregelen (snelheidsregiem, parkeren, een mogelijke aanpak van de ontsluiting op de N275), maatregelen in de groenvoorziening (boomstructuren, bermen en aanpak zwerfvuil) en maatregelen ter verbetering van de wegen (rijbanen, molgoten en bermen). Deze middelen worden nu ook ingezet voor de genoemde infrastructurele verbetering op dit terrein. Tot slot zijn er (beperkt) financiële middelen voorhanden in het herstructureringsfonds. Deze middelen kunnen echter niet ingezet worden voor uitbreiding en realisatie infrastructuur. Daarnaast is een groot deel van dit fonds bedoeld voor herstructurering woningbouw aangezien deze reserve ook wordt gevoed door verkoop van gronden voor woningen en vanuit dat punt is dit deel bestemd voor herstructurering woningbouw en dus niet beschikbaar voor herstructurering bedrijventerreinen Links en rechts zijn er al wat financiële middelen voorhanden die het mogelijk maken snel stappen te kunnen zetten in de verbetering en mogelijke uitbreiding van de bedrijventerreinen.
Natuurlijk dient altijd nog een besluitvormingsproces te worden doorlopen, zodat (een deel van) bovengenoemde middelen ook voor dit bepaalde doel ingezet kunnen worden en daar waar nodig aanvullende middelen worden gezocht. Voor de daadwerkelijke uitbreiding van de diverse bedrijventerreinen dient een grondexploitatie per bedrijventerrein te worden opgesteld, gekoppeld aan een mogelijke financieringsvraag (aan raad). Op basis van de opgestelde grondexploitatie moet bezien worden of deze positief wordt of negatief. Bij een negatieve grondexploitatie kan de reserve risico’s grondexploitaties worden ingezet die per 1-12020 nog circa € 5 miljoen bedroeg.