2023-027 14 Bijlage 11 - Ladderonderzoek.pdf
Tekst van het document
Rapportage
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te Helden
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te Helden
Rapportnummer:
J214998.001.001
Datum:
31 januari 2023
Pouderoyen Tonnaer is een handelsnaam van Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V. Kerkstraat 2 6095 BE Baexem T (0475) 459 260 info@pouderoyentonnaer.nl pouderoyentonnaer.nl
Op onze dienstverlening zijn de DNR 2011 van toepassing die u vindt op pouderoyentonnaer.nl
J214998.001.001
Inhoud 1
Aanleiding ........................................................................................................... 3 Algemeen................................................................................................................................ 3 Uitspraak Raad van State 2021............................................................................................... 4 Locatiekenmerken .................................................................................................................. 4 Historie ................................................................................................................................... 5 Nieuwe stedelijke ontwikkeling.............................................................................................. 6 Opzet onderzoek .................................................................................................................... 7
2
Beleid ................................................................................................................. 8 Provinciaal beleid ................................................................................................................... 8 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) ....................................................................... 8 Provinciale Omgevingsvisie (provincie Limburg) ............................................................................... 9 Omgevingsverordening Limburg 2014 ............................................................................................. 11
Gemeentelijk beleid ............................................................................................................. 12 Notitie Bedrijventerreinen Peel en Maas (februari 2021) ............................................................... 12 Structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen .................................................................................. 13
3
Marktregio (ruimtelijk verzorgingsgebied) ......................................................... 15
4
Actuele behoefte en beschikbare alternatieven ................................................. 18 Vraag naar bedrijventerrein in de marktregio...................................................................... 18 Op basis van historische uitgifte........................................................................................... 20 Hard planaanbod binnen ruimtelijk verzorgingsgebied ....................................................... 21 Potentiële opvang in bestaand vastgoed in Peel en Maas (Noord-Limburg) ....................... 21 Potentiële opvang door inbreiding op bestaande (verouderde) bedrijventerreinen .......... 21 Algemene ontwikkelingen markt bedrijventerreinen .......................................................... 22
5
Conclusies ......................................................................................................... 23
6
Bijlagen ............................................................................................................. 24
2
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
1 Aanleiding Algemeen Vanaf medio 2006 is de actief met het verplaatsen van haar bouwbedrijf dat destijds gevestigd was op de bedrijfslocatie Schrames in Helden. Na een zoektocht in de periode 2006-2008 naar een bestaande bedrijfslocatie in Peel en Maas is in 2008, na afstemming met de gemeente, de agrarische glastuinbouwlocatie Maasbreeseweg 55 te Helden aangekocht. Deze locatie is direct aansluitend aan het bedrijventerrein van Panningen gelegen. Hierdoor is er in ruimtelijk opzicht sprake van een uitbreiding van het bedrijventerrein van Panningen en tevens de sanering van de aanwezige glastuinbouwlocatie. De oppervlakte van het totale plangebied (incl. openbare weg) bedraagt ca. 1,6ha. Het plangebied bestaat uit een drietal bouwvlakken waar meerdere bedrijven in de milieucategorieën 1, 2 en 3.1 zich kunnen vestigen met op de noordelijke kavel een specifieke aanduiding voor het bouwbedrijf van de De noordzijde van het plangebied grenst aan agrarisch gebied terwijl de west- en zuidzijde grenzen aan de weg ‘Loo’, de aanwezige woning in eigendom van initiatiefnemer en de Maasbreeseweg (gebiedsontsluitingsweg noordzijde Panningen en bedrijventerrein Panningen).
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
3
J214998.001.001
Ter plaatse van het plangebied is het gezien de ligging en omvang van het terrein alleen mogelijk voor lichtere bedrijvigheid (milieucategorie 1, 2 en 3.1 + bouwbedrijf). Ter plaatse is het mogelijk dat bedrijfsgebouwen worden gebouwd waarin één of meerdere bedrijven zich kunnen vestigen.
Uitspraak Raad van State 2021 De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak van 28 april 2021 (201908520/1/R1), beoordeeld dat de ladder voor duurzame verstedelijking door de gemeente Peel en Maas in haar besluit tot wijziging van de bestemming op de Maasbreeseweg 55 te Helden onvoldoende was onderbouwd. Er was op het moment van het genomen besluit geen goed (separaat) onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan bedrijfskavels en naar de beschikbaarheid van alternatieve locaties. Het besluit was genomen in strijd met artikel 3.1.6 tweede lid van het Bro.
Locatiekenmerken Ligging en bereikbaarheid
Doelgroep
Bestemmingsplan Ruimtelijke opzet
4
-
Bereikbaarheid per auto: de locatie is goed ontsloten door bestaande (en nieuw aan te leggen) infrastructuur. De Maasbreeseweg is een brede gebiedsontsluitingsweg van het bedrijventerrein Panningen. - Maasbreeseweg 55 ligt aan de oostzijde van het bestaande bedrijventerrein Panningen, tussen de straat Loo en de Maasbreeseweg enerzijds en het bedrijventerrein Panningen anderzijds. - Maasbreeseweg 55 richt zich op kleine en middelgrote (lokale) bedrijven vanaf circa 2.000m2 tot max. 0,75hectare die actief zijn in de maakindustrie, agrofood en logistieke sector of aanverwante sectoren. - Een perceel van circa 1,6 hectare is bedoeld voor kleinschaliger bedrijvigheid vanaf circa 2.000m2. - Omvang ca. 1,6ha - Milieucategorieën: 1, 2, 3.1 en bouwbedrijf aan noordzijde - Maasbreesweg 55 is goed verkavelbaar (per bouwvlak, met uitzondering van noordelijke kavel voor het bouwbedrijf) is er één bedrijf mogelijk maar ook meerdere kleine bedrijven. Er is een hoog percentage uitgeefbare grond te realiseren en kleine tot grotere kavels zijn mogelijk als koop en huur. - Het terrein beschikt over een zichtlocatie gelegen aan de Maasbreeseweg.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
Historie Beleidsmatige afstemming planvoornemen Structuurvisie Helden 2006 - In de ontwikkelingsvisie Helden 2006 (structuurvisie voormalige gemeente Helden) is het plangebied reeds aangeduid als kansrijk gebied voor ontwikkeling als bedrijventerrein. Principeakkoord 2008 - In december 2008 is door de gemeente bevestigd dat zij bereid is medewerking te verlenen aan het planvoornemen van Hierbij vormde behoefteonderzoek van de provincie Limburg naar bedrijventerreinen een belangrijk onderdeel. Destijds werd de behoefte aan bedrijfskavels in de gemeente Helden voorzien op ca. 20 ha. De focus lag op het gericht kunnen blijven faciliteren van regionaal bedrijfsleven. Afstemming regio (2013) - Tevens is het planvoornemen door de gemeente Peel en Maas in een vroeg stadium afgestemd met de regio. De regio betreft in onderhavige situatie Regio Klavertje 4. Op 5 december 2013 heeft dit overleg in de regio plaatsgevonden. In het RPO Greenport plus is het initiatief afgestemd. Hieruit is naar voren gekomen dat het planvoornemen passend is in de totale regionale behoefte aan bedrijventerreinen. Afstemming DCGV - Naast Klavertje 4 is het planvoornemen ook afgestemd met DCGV (ook actief in de regio). Ook DCGV is akkoord. Afstemming provincie Limburg - Tevens is het planvoornemen in een vroeg stadium afgestemd met de provincie Limburg.
Zij hebben reeds op 12 september 2013 aangegeven akkoord te zijn met het planvoornemen. Ook met inmiddels vernietigde bestemmingsplan Maasbreeseweg 55 is door de provincie Limburg ingestemd. Heraccordering principeakkoord (2013) - Het College van B&W heeft het planvoornemen in 2013 heroverwogen. Vanwege de crisis was de uitwerking op een lager pitje komen te staan. In 2013 is het plan volledig opgepakt en is alles afgestemd. Ten aanzien van alternatieve locaties wordt verwezen naar het collegevoorstel van B&W. - Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) In het POL2014 heeft de provincie Limburg bedrijfsterreinlocaties aanwezen. Onderhavig plangebied is daarin aangeduid als ‘overig bedrijfsterrein’.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
5
J214998.001.001
Uitsnede POL2014
Vooroverleg nieuw ontwerp-bestemmingsplan Maasbreeseweg 55 te Helden (juli 2021) Reactie provincie Limburg Op 16 juli 2021 heeft de provincie Limburg ingestemd met het ontwerp-bestemmingsplan (incl. onderhavig rapport). Daarmee is door de provincie bevestigd dat de inhoud/uitkomsten/conclusies van onderhavig rapport in lijn zijn met het provinciale beleid. Reactie regio Ook de regio (regionaal bestuurlijk overleg Economie) heeft ingestemd met het bestemmingsplan en alle bijbehorende stukken op 7 juli 2021.
Nieuwe stedelijke ontwikkeling De ontwikkeling van het bedrijventerrein past niet binnen het huidige bestemmingsplan (Bestemmingsplan ‘Buitengebied Peel en Maas’. Voor de gewenste ontwikkeling dient conform art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ (hierna: Ladder) te worden doorlopen. De Ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument, waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art. 1.1.1. Bro) moet worden getoetst. De beoogde ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in het buitengebied van Helden moet worden opgevat als nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat deze groter is dan 500 m² bvo. Per 1 juli 2017 is een nieuwe versie van de ladder van kracht. Het tweede lid van art. 3.1.6. luidt als volgt: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Kortom de behoefte aan en aanvaardbaarheid van de ontwikkeling dienen te worden onderbouwd.
6
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
In het dit onderzoek zal voor het planinitiatief de Ladder voor Duurzame Verstedelijking worden doorlopen. Verder wordt aangesloten bij de jurisprudentie omtrent de Ladder. Ligging buiten bestaand stedelijk gebied Omdat de locatie is gelegen in het buitengebied met bestemming ‘Agrarisch-Glastuinbouw’ wordt in het onderzoek ook gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. Wel is sprake van een reeds intensief bebouwd en in bedrijfsmatig gebruik zijnd gebied, direct aansluitend bij het bestaande bedrijventerrein Panningen. Daarbij is de locatie ook in het POL2014 (provinciale structuurvisie) de locatie reeds aangeduid als bedrijventerrein. In onderhavig onderzoek wordt ook gekeken naar (relevant) bestaand aanbod in de gemeente Peel en Maas en omliggende gemeenten.
Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van d bedrijfskavels te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De centrale onderzoeksvraag luidt: Kan de behoefte aan en de aanvaardbaarheid van de realisatie van bedrijventerrein Maasbreeseweg 55 te Helden worden aangetoond, en kan deze worden onderbouwd in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking? Het antwoord op bovenstaande vraag wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte van de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
7
J214998.001.001
2 Beleid Provinciaal beleid Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) In het POL2014 heeft de provincie Limburg bedrijfsterreinlocaties aanwezen. Onderhavig plangebied is daarin aangeduid als ‘overig bedrijfsterrein’.
Uitsnede kaart ‘Rebis’ met aanduiding plangebied
POL2014-uitwerking, werklocaties Noord-Limburg - Er is een versnelling opgetreden in de regionale samenwerking tijdens het traject van het POL2014. De provincie heeft de drie Limburgse regio’s gevraagd een bedrijventerreinenvisie vast te stellen waarbij rekening wordt gehouden met dynamisch voorraadbeheer. De twee bestaande Regionale Programmeringsoverleggen (RPO’s) zijn samengevoegd tot een werkgroep POLuitwerking bedrijventerreinen. Deze werkgroep heeft vervolgens op interactieve wijze een bedrijventerreinen- en kantorenvisie opgesteld. In deze bedrijventerreinenvisie wordt beschreven welke ambities, opgaven en principes de regio nastreeft, rekening houdend met het door de provincie voorgestelde dynamisch voorraadbeheer. Er wordt een beschrijving gegeven van de huidige bedrijventerreinvoorraad (vertrekpunt) en hoe de regio wil omgaan met de bestaande bedrijventerreinen (herstructurering en uitgifte) en nieuwe bedrijventerreinen (planvorming en acquisitie).
8
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
Dynamisch voorraadbeheer Dynamiek in de voorraad werklocaties blijft van belang om in te kunnen spelen op nieuwe wensen vanuit de markt. Daarom is het van belang een relatie te laten ontstaan tussen bestaande voorraad (leegstaand en in gebruik) en nieuw te ontwikkelen voorraad. Essentie is dat in regionaal verband door gemeenten niet-vrijblijvende afspraken worden gemaakt over noodzakelijke interventies (‘herstructurering’, ‘sturing op kwaliteit en kwantiteit’ en ‘nieuwe ontwikkeling’). Analyse bedrijventerreinenvoorraad in relatie tot dynamisch voorraadbeheer De huidige bestaande terreinen en planvoorraad vormen het vertrekpunt voor het dynamisch voorraadbeheer. Gezien marktvraag en ontwikkeling is het afschrijven van bestaande terreinen of plannen niet aan de orde. Wel wordt een ‘plafond’ ingesteld waarmee de huidige voorraad (bestaand en plannen) voldoende zou moeten zijn voor de komende 15 jaar. Nieuwe toevoegingen kunnen alleen via saldering plaatsvinden en er zal een fasering gemaakt moeten worden voor de planvoorraad. Hierdoor blijft investeren in de bestaande bedrijventerreinen interessant en wordt herstructurering bevorderd. Regionaal versus lokaal op basis van bedrijfsdynamiek De meeste bedrijfsdynamiek vindt plaats binnen de eigen gemeente of regio. Het gaat vooral om beperkte uitbreidingen van bestaande kavels en qua omvang kleine verplaatsingen.
Een beperkt aantal bedrijven vestigt zich van buiten de regio in de regio Noord-Limburg. Het gaat daarbij veelal om grote bedrijven die voor de regio veel nieuwe werkgelegenheid opleveren. Van belang voor de regio is om de bestaande bedrijvigheid zo snel en goed mogelijk op te vangen en waar mogelijk te faciliteren zodat het percentage bedrijven dat de regio uit verplaatst zo klein mogelijk wordt. Daarnaast is van belang om voor bedrijven die van buiten de regio komen interessante locaties beschikbaar te hebben zodat vestiging gestimuleerd wordt. Dit geldt tevens voor nieuwe bedrijven die zich ontwikkelen en behoefte hebben aan bedrijfsruimte. Ambities, opgaven en principes De regio wil de ruimtevraag van bestaande bedrijvigheid en nieuw ondernemerschap (starters) kunnen faciliteren en ruimte bieden aan nieuwe bedrijvigheid van buiten de regio. Daarbij wordt nadrukkelijk ingezet op behoud en daar waar nodig verbetering van de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen, zodat de ruimtevraag zoveel mogelijk gefaciliteerd kan worden op bestaande terreinen en de leegstand op frictieniveau blijft. Voor nieuwe acquisities wordt de restcapaciteit (harde planvoorraad) ingezet en worden specifieke bedrijventerreinen aangeboden. Indien nodig worden oude bedrijventerreinen (via transformatie) ingeruild voor nieuwe bedrijventerreinen.
Toetsing initiatief aan beleid Wanneer bovenstaand provinciaal beleid wordt toegepast op het voorgenomen plan aan de Maasbreeseweg 55 kan worden gesteld dat het initiatief passend is binnen het provinciale beleid.
Provinciale Omgevingsvisie (provincie Limburg) Provinciale Staten van Limburg hebben op 1 oktober 2021 de provinciale Omgevingsvisie (POVI) vastgesteld (25 oktober 2021 in werking getreden). Dit betreft een integrale herziening van het (voorafgaande) POL2014. In het POVI is de provincie opgedeeld in zoneringen.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
9
J214998.001.001
Het plangebied is voor het overgrote deel gelegen binnen de zone ‘Bedrijventerrein’ (zie uitsnede hieronder). In het Povi is ten aanzien van deze zone het volgende opgenomen: Bedrijventerreinen De gebieden specifiek ingericht voor grotere bedrijvigheid zijn aangeduid als de zone ‘Bedrijventerreinen’. De provinciale beleidsaccenten in deze zone zijn gericht op het bieden van ruimte voor bedrijvigheid, optimale bereikbaarheid en een duurzame inrichting en gebruik. Tevens worden de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking benoemd als leidraad voor ontwikkeling.
Uitsnede Povi met aanduiding plangebied
Onderhavig planvoornemen past binnen deze beleidsuitgangspunten van de provincie Limburg. Het nieuwe bedrijventerrein komt ter plaatse van de aanduiding ‘Bedrijventerreinen’ en is daarmee volledig conform provinciaal beleid. Door de maatregelen zoals opgenomen in het landschapsplan wordt er kwaliteit geleverd die past binnen deze zone Bedrijventerrein aangrenzend aan het buitengebied van Helden. Tevens wordt er voldaan aan de principes zoals opgenomen in de ladder voor duurzame verstedelijking.
10
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
De provincie Limburg heeft het plangebied in haar voorraadoverzicht ‘Rebis’ opgenomen (Rebis wordt jaarlijks geactualiseerd), zie uitsnede hieronder. Hiermee is er volgens de provincie sprake van bestaand bedrijventerrein en zit het planvoornemen daarmee reeds in de planvoorraad.
Uitsnede kaart ‘Rebis’ met aanduiding plangebied
Overig Omdat voornoemde locatie na afstemming in de regio in 2008 door de Provincie al was opgenomen in de voorraad bedrijventerreinen, kan gesteld worden dat het plangebied daardoor al is aangemerkt als “te ontwikkelen bedrijventerrein”. Saldering is daarmee niet van toepassing, omdat er – weliswaar op papier – geen nieuw bedrijventerrein wordt toegevoegd. Er wordt nu invulling gegeven aan deze reeds in de (provinciale) registers opgenomen harde planvoorraad. Deze conclusie is recentelijk ook getrokken door regio en Provincie, omdat onderhavig bestemmingsplan tijdens de ontwerpfase ter afstemming (vooroverleg) is voorgelegd aan de regio en provincie in de hiervoor bestemde gremia. Ook hier is door beide instanties geoordeeld dat saldering in dit geval niet van toepassing is, omdat hier al sprake was van “harde planvoorraad”. Omgevingsverordening Limburg 2014 Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 specifieke regelgeving geldt. Met inachtneming van de kaart 'Milieubeschermingsgebieden' van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is gebleken dat onderhavig plangebied niet is gelegen in een provinciaal beschermingsgebied.
Tevens is de locatie reeds aangeduid als ‘bebouwd’ gebied maakt het plangebied daarmee in de provinciale verordening reeds onderdeel uit van het bedrijventerrein Panningen. Doorkijk Omgevingsverordening Limburg
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
11
J214998.001.001
De Omgevingsverordening Limburg is in december 2021 door Provinciale Staten van Limburg behandeld. Deze verordening zal pas met de inwerking treding van de Omgevingswet in werking treden. Ten aanzien van onderhavig planvoornemen kan worden aangegeven in relatie tot deze nieuwe verordening dat het planvoornemen passend is binnen de opgenomen beleidsdoelstellingen en algemene regels met de aanduiding ‘bedrijventerrein’. Dit past naadloos bij het planvoornemen.
Gemeentelijk beleid Notitie Bedrijventerreinen Peel en Maas (februari 2021) De gemeente Peel en Maas heeft recent (in februari 2021) een notitie opgesteld waarin de gehele bedrijventerreinmarkt in de gemeente Peel en Maas wordt beoordeeld (zie bijlage 2). De gemeente houdt het dynamisch voorraadbeheer tegen het licht in de notitie evenals de regionale POLopgaven. Hieronder is een samenvatting weergegeven zoals opgenomen in de notitie: ‘Economische setting Peel en Maas Het gaat goed met de gemeente Peel en Maas, zeker economisch gezien. De gemeente voorziet in ruim 18.000 banen en de afgelopen jaren is het aantal bedrijven fors toegenomen. Peel en Maas kent een solide economische structuur, waarvan de sectoren agrofood, maakindustrie en in wat minder uitgesproken mate logistiek, recreatie en toerisme en detailhandel de dragers zijn. Peel en Maas staat niet op zichzelf en maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een regionale economie. Vanuit onze bescheiden positie leveren we graag een bijdrage aan de ontwikkeling van en innovatie in de lokale en regionale economie, onder andere door het creëren van een duurzaam ondernemersklimaat. De bedrijventerreinen De algemene staat van de bedrijventerreinen in Peel en Maas is redelijk tot goed te noemen. Enkele terreinen zijn toe aan een facelift, maar over het algemeen liggen de terreinen er prima bij.
Het ontbreekt helaas aan parkmanagement, dat op geen enkel bedrijventerrein in Peel en Maas georganiseerd is. Ook beschikken de terreinen niet (meer) over het keurmerk veilig ondernemen. Dit begint zijn weerslag op de beeldkwaliteit van de terreinen te krijgen. Via de ondernemersverenigingen kunnen mogelijk wel afspraken worden gemaakt om eventuele fysieke ingrepen geborgd te krijgen. Nieuwe ontwikkelmogelijkheden staan onder druk De komende jaren is tenminste 14 hectare nieuw bedrijfsareaal nodig om het lokale MKB en de maaksector te kunnen (blijven) faciliteren en economische groei te kunnen borgen. Nieuw bedrijfsareaal is ook hard nodig om gewenste de kwaliteitsslag te maken waarbij ruimte geboden wordt aan bedrijven die gelet op hun aard en omvang beter thuishoren op een van de bedrijventerreinen (juiste bedrijf op juiste plek). Om ervoor te zorgen dat de gemeente ontwikkelruimte kan blijven bieden aan haar MKB bedrijven, zal op korte termijn gestart moeten worden met grondverwerving en (bijbehorende) ruimtelijke procedures.
12
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
Aanbevelingen Op basis van voorliggende notitie, afgezet tegen beleidsbepalende documenten lokaal en regionaal wordt een aantal aanbevelingen gedaan die ertoe bijdragen dat de gemeente Peel en Maas ook in de (nabije) toekomst een gemeente zal zijn die kan bogen op een solide economische structuur. De belangrijkste zijn: 1. Kies voor kwaliteit in plaats van kwantiteit; 2. Toevoeging van industriële grond is noodzakelijk om ruimte te (blijven) bieden aan lokale MKB (nieuwvestiging en uitbreiding); 3. Toevoeging van bedrijfsareaal gaat hand in hand met het toekomstbestendig maken en houden van de huidige bedrijventerreinen en is tevens een financiële motor om op andere plekken de gewenste herstructureringsvorm te financieren; 4. De uitbreiding van industriële grond dient als eerste beslag te krijgen op de bedrijventerreinen in Maasbree en Meijel; 5. Grote(re) bedrijven in de logistieke sector passen gelet op het karakter en uitstraling van de gemeente niet (meer) binnen de gemeente Peel en Maas, maar dienen gefaciliteerd te worden bij onder andere Greenport.’ Belangrijk uitgangspunt om te vermelden is dat bij deze notitie het plangebied aan de Maasbreeseweg 55 reeds als bestaand bedrijventerrein is opgenomen als uitgangspunt. Zoals hierboven is geciteerd is er in Peel en Maas op de bedrijventerreinen met name behoefte aan nieuwe kavels voor lokale MKB-bedrijven.
De komende jaren is volgens de notitie behoeft aan meerdere hectares uitgeefbaar bedrijventerrein per jaar terwijl het bedrijventerrein aan de Maasbreeseweg reeds als uitgeefbaar terrein is aangeduid. Conclusie i.r.t. planvoornemen Maasbreeseweg 55 Het planvoornemen, dat voorziet in ruimte voor lokale MKB-bedrijven, past naadloos binnen de gemeente notitie bedrijventerreinen waarin behoefte en toekomstmogelijkheden zijn onderzocht. Structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen De gemeente Peel en Maas heeft op dit moment een structuurvisie (Structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen, vastgesteld maart 2015) die specifiek ingaat op sectoraal beleid inzake kernen en bedrijventerreinen binnen de gemeente Peel en Maas.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
13
J214998.001.001
Uitsnede kaart structuurvisie kern Panningen met aanduiding plangebied
In de structuurvisie is ten aanzien van uitbreidingen van bedrijventerreinen (waar in onderhavig geval sprake van is) het volgende opgenomen: ‘Uitbreiding van bedrijventerreinen is incidenteel mogelijk als het gaat om de uitbreiding van bestaande bedrijven, onder de voorwaarde van een kwaliteitsbijdrage en als uitbreiding op het bestaande bedrijventerrein niet mogelijk is. Hierbij hanteren we de ‘Ladder van Duurzame Verstedelijking’ en het dynamisch voorraadbeheer uit het POL 2014, waarvoor de regels nog nader uitgewerkt worden in een of meerdere regiovisies op het gebied van o.a. detailhandel en werklocaties. Er zijn in een eerder stadium al met de provincie afspraken gemaakt over de uitbreiding van twee bestaande bedrijven in Peel en Maas, te weten DHL op industrieterrein Beringe en Neptunus op bedrijventerrein Kessel.’ Toepassing beleid Wanneer dit beleid wordt toegepast op het planvoornemen aan de Maasbreeseweg 55 kan worden gesteld dat het planvoornemen passend is binnen deze structuurvisie.
14
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
3 Marktregio (ruimtelijk verzorgingsgebied) In onderhavig onderzoek waarin wordt onderzocht of er behoefte is aan nieuwe bedrijfskavels en of er alternatieve bestaande locaties beschikbaar, wordt gekeken naar de voor bedrijventerreinen relevante (markt)regio, oftewel het ruimtelijk verzorgingsgebied. Binnen die regio moeten vraag en aanbod tegen elkaar worden afgezet. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor de omvang van de regio. Voor bedrijventerreinen is de regio veelal groter dan de gemeente, omdat bedrijven vaak een grotere verhuisradius hebben dan sec binnen de gemeentegrens. Dit staat los van de marktoriëntatie van individuele bedrijven. Immers, die kan veel groter zijn dan een gemeente of regio. Denk aan een multinational die een mondiale (of Europese) afzetmarkt kent. De ruimtelijke impact van de ontwikkeling van een bedrijventerrein is daarmee niet gelijk aan de afzetmarkt/marktoriëntatie van een bedrijf. De bedrijfsruimtemarkt is grotendeels een lokale markt, blijkt ook uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Bijna 95% van de bedrijven verhuist binnen de eigen (COROP-)regio. Een groot deel, 75%, blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek. Dit wordt bevestigd door het onderzoek van Aelmans R&M.
Specifiek voor bedrijventerreinen blijkt ook dat het grootste deel van de werkgelegenheid (ook zo’n 75%) door bedrijven die neerstrijken op een bedrijventerrein, afkomstig is uit de eigen gemeente
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
15
J214998.001.001
(PBL, 2009). Recenter onderzoek van het CBS (2013) bevestigt het beeld dat het merendeel van bedrijven binnen de eigen gemeente verhuist (ruim twee derde). Zij concluderen dat de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven acht kilometer is. Er is sprake van een toenemende tweedeling op de bedrijventerreinenmarkt. In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: - die met een (boven)lokale beperkte marktregio; - die met een grote, (boven)regionale marktregio. Tot de eerste groep, met een (boven)lokale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland, vooral MKB-bedrijven. Denk aan loodgietersbedrijven, aannemers, metaalbewerkers en transportbedrijven. Deze groep is doorgaans lokaal geworteld, doordat bijvoorbeeld de eigenaar en klanten in de buurt wonen, leveranciers in de directe omgeving zijn gevestigd en personeel in de omgeving woont. De groep met een groot zoekgebied en dus een (boven)regionale marktregio is klein in aantal (zie ook de 5% die volgens het PBL over de regiogrens verhuist). Deze groep heeft vaak wel een forse ruimtebehoefte, vooral waar het gaat om logistieke en industriële bedrijvigheid. De eerste groep (kleinere MKB-bedrijven) is de doelgroep waarop het plan van Maasbreeseweg 55 zich richt. Daarbij is het bouwbedrijf reeds concreet en dit is een (zeer) lokaal bedrijf in Peel en Maas.
Uit cijfers van het CBS (2013) blijkt echter dat het merendeel van de bedrijfsverhuizingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente, over een afstand van ca. 7,5 km, dit blijkt ook uit het onderzoek van Aelmans R&M, zie bijlage 1. In Peel en Maas is sprake van 10 bedrijventerreinen met een totale oppervlakte van ca. 240hectare. Hieronder wordt een overzicht gegeven: Bedrijventerrein Netto oppervlak Bedrijventerrein J.F. Kennedylaan 12,74 ha BusinessPark Siberië 19,89 ha De Kieën 15,15 ha De Kruisberg 15,09 ha De Schor 23,11 ha De Wielen 10,85 ha De Wielen Uitbreidingslocatie Fase 1 2,13 ha Industrieterrein Beringe 60,96 ha Industrieterrein Panningen 60,95 ha TrafficPort Venlo 16,45 ha Totaal: 237,84ha De toevoeging van 1,6ha aan de Maasbreeseweg bedraagt daarmee ca. 0,7% van het totaal aan bedrijfsterreinoppervlak in de marktregio. Omdat de markt voor bedrijfsruimten in Peel en Maas kleinschalig en lokaal gericht is (MKB) wordt als primaire marktregio in dit onderzoek uitgegaan van het grondgebied binnen een straal van ca. 7,5-8 km rondom het bedrijventerrein van Panningen (zie figuur 2.1), oftewel in onderhavig geval een marktgebied binnen de gemeente Peel en Maas. De bedrijventerreinen van de omliggende
16
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
gemeenten Horst aan de Maas, Leudal, Venlo en overige gemeenten liggen op grotere afstand. Duitsland (hemelsbreed ruim 10 km) is, net zoals de omliggende gemeenten niet tot het marktbereik gerekend, vanwege de afstand en omdat internationale bedrijfsverplaatsingen binnen het MKB vrijwel niet voorkomen.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
17
J214998.001.001
4 Actuele behoefte en beschikbare alternatieven In dit hoofdstuk staat de beoordeling of de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een behoefte centraal. We wegen vraag en aanbod binnen de marktregio voor beide ontwikkelingen tegen elkaar af en trekken conclusies over de actuele kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor de plannen.
Vraag naar bedrijventerrein in de marktregio Uit onderzoek van Aelmans R&M blijkt dat er sprake is van een behoefte naar bedrijfskavels in de milieucategorieën 1, 2 en 3.1 op kavels kleiner dan 1 ha, zie bijlage 1. Trends en ontwikkelingen Bedrijfsruimtemarkt: groeimarkt met vele kansen - Op basis van bureauonderzoek blijkt onder andere op basis van onderstaande grafiek dat er in Zuid-Nederland sprake is van een forse behoefte aan logistiek vastgoed. De landelijke jaarlijkse vraag naar logistiek vastgoed ligt sinds 2009 tussen 1 en 1,5 miljoen vierkante meter per jaar. Sinds 2015 stijgt de vraag echter explosief: tot ruim 3 miljoen in zowel 2018 als 2019. Zuid-Nederland neemt het grootste deel hiervan voor rekening, circa 50% van de totale vraag.
-
-
18
De presentatie en uiterlijke verschijningsvorm wordt steeds bepalender voor bedrijven bij het bepalen van hun locatie. Het plangebied van Maasbreeseweg 55 wordt voorzien van landschappelijke maatregelen die ertoe leiden dat het een betere verschijningsvorm heeft. De behoefte aan kwaliteit prevaleert boven de behoefte aan kwantiteit in het grootste deel van de sectoren en typen ruimtevragers (de logistiek is een uitzondering). Ook ten aanzien
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
-
van gebiedsontwikkelingen zijn grote uitleglocaties minder aan de orde en ligt de focus op het gericht toevoegen van kwaliteit op sterke locaties. De gedeeltelijke vervangingsvraag van het bouwbedrijf dat voorheen op Schrames was gevestigd richting onderhavig plangebied voorziet hierin. Een modern bedrijfsgebouw met alle huisvestings-, technische en ICT voorzieningen die hierbij horen zijn van belang voor bedrijven om het verschil te maken. Veel oude(re) en traditionele gebouwen voorzien hier niet in of kunnen niet worden aangepast naar de huidige maatstaven. Het plangebied biedt door middel van herontwikkeling deze mogelijkheden wel en sluit daarmee aan op de moderne marktvraag.
Dynamiek in de bedrijfsruimtemarkt - Het aanbodvolume in bedrijfsruimte blijft sinds 2015 dalen (bron: Dynamis: Sprekende cijfers); - Het opnamevolume van bedrijfsruimte in Nederland groeit. In 2018 is ruim 3,5 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte verhuurd of verkocht. Dit is een stijging van circa 4% ten opzichte van het voorgaande jaar. De directe oorzaak is de schaalvergroting van de logistieke sector (bron: Dynamis: Sprekende cijfers); - De toename in online bestedingen zorgt voor een toenemende vraag naar bedrijfsruimtes. Vooral de vraag naar logistiek vastgoed is groot. De aantrekkende economie zorgt er ook voor dat de vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen stijgt. - Circa 11% van alle bedrijven in Nederland is op een bedrijventerrein gevestigd. Het aandeel werkgelegenheid ligt met circa 30% een stuk hoger (Bron: LISA magazine). - Sinds 2013 is het aandeel bedrijven dat op bedrijventerreinen is gevestigd gedaald van 11,2% naar 10,6%. Wel is het aantal bedrijven op de terreinen gestegen met 11% (ongeveer 17.500 nieuwe bedrijven). Het aandeel banen op bedrijventerreinen is tussen 2013 en 2018 gegroeid van 29,8% naar 30,2% (Bron: LISA magazine); - De verouderde panden op bedrijventerreinen hebben er toe geleid dat momenteel meer dan een kwart van alle bedrijventerreinen in Nederland verouderd is.
Dit niet-courante vastgoed geeft bedrijventerrein sneller een verloederd uiterlijk, waardoor het onaantrekkelijk wordt voor bedrijven zich hier te vestigen. Herstructurering van de bedrijventerreinen staat vaak op een laag pitje waardoor investeringen in de individuele bedrijven uit blijven. Het beoogde initiatief zorgt voor een kwalitatieve verbetering van bedrijventerrein Panningen door de verloederde glastuinbouwlocatie die de entree van het bedrijventerrein vormt te vernieuwen en hierdoor de uitstraling van het gehele bedrijventerrein Panningen te verbeteren. Regulier-gemengd bedrijventerrein Het plangebied is een regulier-gemengd bedrijventerrein. De ontwikkeling op de planlocatie richt zich op het regulier-gemengde segment. Regulier-gemengde bedrijventerreinen bieden onder meer ruimte aan het lokaal midden- en kleinbedrijf, kleine tot middelgrote logistieke en industriële bedrijvigheid, en sterk gemeente- tot kerngebonden bedrijven. In de regio bestaat het grootste gedeelte van de bedrijventerreinen uit regulier-gemengde terreinen. Er zijn echter terreinen die focussen op zwaardere industrie of logistiek.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
19
J214998.001.001
Vestigingscriteria regulier-gemengde bedrijven Voor bedrijven in het regulier-gemengde segment zijn met name de volgende vestigingsplaatsfactoren van belang: • Bereikbaarheid: de bereikbaarheid is veelal de belangrijkste locatiefactor voor bedrijven. Een goede autobereikbaarheid is doorslaggevend. Ook is de nabijheid tot de afzetmarkt zeer belangrijk. Een goede ov-bereikbaarheid is een pré. • Arbeidspotentieel: nabijheid van werknemers. Een verhuizing van een bedrijf naar een andere locatie is daarom veelal niet gewenst. • Kwaliteit: Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed, onder andere omdat ze steeds meer waarde hechten aan imago. Een goede zichtbaarheid en een hoogwaardige kwaliteit van vastgoed en omgeving horen daarbij. • Rechthoekige kavels: het rendement van een bedrijf wordt deels bepaald door de ideale afmetingen. Bij voorkeur zijn deze kavels rechthoekig. De beoogde uitbreiding voldoet hier in belangrijke mate aan. • Duurzaamheid: er wordt steeds meer waarde gehecht aan duurzaamheid, door consumenten en bedrijven. Hierbij valt te denken aan duurzame energie, circulariteit en gebruik van duurzame materialen.
Op basis van historische uitgifte Door terug te kijken naar de uitgifte in het verleden is het mogelijk om de ruimtevraag van bedrijventerreinen in te schatten. De provincie Limburg hanteert deze methodiek bij het inschatten van de ruimtevraag in de toekomst, maar ook voor het maken van programmeringsafspraken. In totaal is circa 420 hectare bedrijventerrein uitgegeven in Noord-Limburg de afgelopen 10 jaar (bron: Rebis Limburg). De gemeente Peel en Maas heeft over een periode van 10 jaar hierin een aandeel van circa 6% (26,6ha van in totaal 420ha), maar sinds 2018 is dit aandeel circa 1% van de totale uitgifte. De recente uitgifte ligt dus redelijk laag. Met behulp van extrapolatie verwachten we met een scope van 10 jaar (t/m 2031) een vraag naar bedrijventerrein in Noord-Limburg van circa 300-350 hectare (rekening houden met zorgvuldig(er) ruimtegebruik). Peel en Maas zal enkele tientallen hectares hierbij voor haar rekening nemen. Tabel: Uitgifte bedrijventerrein Noord-Limburg 2010-2019 (in hectares)
20
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
Hard planaanbod binnen ruimtelijk verzorgingsgebied Onderzoek (door gemeente Peel en Maas en Aelmans R&M) wijst uit dat binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied (marktregio) op de aanwezige bedrijventerreinen een zeer beperkt terstond uitgeefbaar aanbod beschikbaar (zie bijlage).
Potentiële opvang in bestaand vastgoed in Peel en Maas (Noord-Limburg) De analyse van het bestaande aanbod in de regio Peel en Maas laat zien dat er op dit moment (peildatum juni 2021) minder dan tien objecten bedrijfsruimte worden aangeboden van veelal kleine omvang (bron: Aelmans R&M). Dit betekend een leegstandspercentage van de totale voorraad bedrijfsvastgoed in Peel en Maas van circa 3%, onder frictieniveau. Enerzijds betekent dit lage leegstandspercentage dat de terreinen nog voldoen aan de wensen en eisen van- en geliefd zijn bijondernemers. Anderzijds is een frictieleegstand van circa 5% gezond. Bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken, hebben bij frictieleegstand enige schuifruimte. Uiteraard is deze schuifruimte wel afhankelijk van het type vastgoed van de uitbreidingsvraag. Dit aanbod laat zich echter niet 1 op 1 vertalen naar mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Immers, het vastgoed is divers qua omvang en functionaliteit. Een gedeelte van het aanbod wordt aangeboden voor deelverhuur. Ook is soms de ligging niet courant, of strookt de beoogde doelgroep van het pand niet met die van de Maasbreeseweg 55. Uit een beoordeling van het aanbod blijkt dat géén objecten (<0,75-1,00 hectare kaveloppervlak) vergelijkbaar zijn met het beoogde aanbod op de Maasbreeseweg 55 (bron: Aelmans R&M).
We schatten dus in dat op dit moment, juni 2021, er slechts zeer weinig geschikte panden/kavels beschikbaar zijn voor de beoogde doelgroep. Deze aanbodsituatie is niet uniek. Overal in Nederland zien we dat het aanbod van (courante) panden beperkt is. Conclusie is dan ook dat bestaand vastgoed maar zeer beperkt de potentiële behoefte aan grootschalige bedrijfsruimte/kavels kan huisvesten.
Potentiële opvang door inbreiding op bestaande (verouderde) bedrijventerreinen Naast bovenstaande analyse dient ook onderzocht te worden of er door inbreiding, na herstructurering) nog ruimte zal ontstaan op bestaande bedrijventerreinen (bestaand stedelijk gebied). In Peel en Maas zijn er geen plannen om bestaande bedrijventerreinen te herstructureren, aldus de gemeente Peel en Maas (juni 2020). Conclusie is dat op de bestaande bedrijventerreinen nauwelijks mogelijkheden zijn - of gecreëerd worden - om de doelgroep te huisvesten. Op korte en middellange termijn is te verwachten dat de potentiële behoefte aantoonbaar niet op te vangen is binnen het bestaand stedelijk
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
21
J214998.001.001
Algemene ontwikkelingen markt bedrijventerreinen Landelijk - Sinds medio 2009 is de economie en daarmee de behoefte aan bedrijfsruimte structureel gewijzigd. De gemiddelde levensduur van producten neemt af en daarmee ook de gemiddelde levensduur van bedrijven. Bedrijven moeten meer innoveren en zichzelf als het ware steeds opnieuw uitvinden. De oplossing wordt onder meer gezocht in meer samenwerking en het creëren van productieketens. Dat leidt er toe dat er economische kansen ontstaan voor kleine hoogwaardige bedrijven, maar ook dat bedrijven, die centraal in de productie- en distributieketen staan, steeds groter worden. -
Door trends zoals groei van aantal kleine bedrijven, flexwerk en technologische ontwikkeling verandert de vraag naar bedrijfshuisvesting in kwalitatieve zin naar meer en kleinere eenheden met een passende en representatieve kwaliteit. Het aantal middelgrote bedrijven neemt verhoudingsgewijs af. De opdeling in groot en klein is in de vastgoedmarkt terug te zien. Kleinschalige bedrijvigheid betreft een keur aan type bedrijven, waartoe ook ZZP-ers gerekend kunnen worden. Hun ruimtebehoefte is gering en kan variëren van een kleine hal tot een bedrijfsverzamelgebouw of bedrijf-aan-huis. In algemene zin wordt verwacht dat in de markt voor bedrijfsvastgoed het accent komt te liggen op enerzijds kleine en anderzijds zeer grote kavels (verdwijnen van behoefte aan middelgroot vastgoed) en dat het accent steeds meer komt te liggen op goede kwaliteit van hetvastgoed.
-
De recessie leidde er toe, dat de behoefte aan bedrijfsruimte afnam, vastgoedwaarden werden afgewaardeerd, het aanbod toenam en het minst courante vastgoed leeg kwam te staan. Sinds 2015 is de markt voor bedrijfsruimten weer hersteld.
-
In eerste instantie werd veelal een ontstane onderbezetting opgevuld. Onder invloed van de positieve groei van de economie lopen bedrijven nu echter steeds vaker tegen de grenzen van hun huidige vastgoed aan. Volgens Dynamis (Sprekende Cijfers 2018) komt de uitbreidingsbehoefte van bedrijven voort uit meer ruimtegebruik, maar toekomstige uitbreidingen zullen voor een belangrijk deel ook voorzien in de kwalitatieve behoefte (zoals grote aaneengesloten oppervlakten).
-
Het huidige groeitempo van de economie en de verwachtingen voor de komende jaren geven geeft in ieder geval aanleiding tot een positief beeld voor de bedrijfsruimtemarkt in de komende jaren, die naast toenemende druk op de bestaande voorraad ook een hoger nieuwbouwvolume in de komende jaren betekent.
-
Hoewel er een sterke focus is op de logistieke sector is ook de vraag naar reguliere bedrijfsruimte met circa 10% gestegen ten opzichte van 2016 (Rabobank, 2018). De hoge opname weerspiegelt de hogere vitaliteit onder gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. Landelijk gezien is er verhoudingsgewijs veel opname aan bedrijfsruimte tot 500 m² (overstijgt het aanbod). Ook is er een behoorlijke druk op de bedrijfsruimtemarkt tussen 500 en 1000 m² (Dynamis, Sprekende Cijfers 2018).
22
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
5 Conclusies De werkgelegenheid op bedrijventerreinen zal met enkele procenten stijgen, en door een toename van het ruimtegebruik per werknemer in m² zal de uiteindelijke ruimtevraag toenemen. Deze raming van de verwachte ruimtevraag Noord-Limburg sluit aan bij de historische uitgifte. Over een spanne van 10 jaar werd er circa 42 hectare per jaar uitgegeven, waarbij de economische crisis ook zijn gevolgen heeft gehad (in termen van aanzienlijk lagere uitgifte in de jaren 2010-2012).
Maasbreeseweg 55 voorziet in een actuele behoefte -
Het primaire verzorgingsgebied/ruimtelijk verzorgingsgebied beschikt over een hard planaanbod van slechts enkele hectares (uitgedrukt in aanbod van kavels (<1 hectare).
-
Voor MKB (<1 hectare) is het aanbod in Peel en Maas zeer beperkt, er is circa enkele hectares kwalitatief geschikt aanbod. De enkele aangeboden kavels kennen beperkingen ten aanzien van de gebruiks- en/of bouwmogelijkheden of betreffen niet interessante ‘restkavels’.
-
In de gemeentelijke notitie bedrijventerreinen wordt aangegeven dat er behoefte is aan extra kavels op bedrijventerrein voor MKB-bedrijven.
-
Mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied zijn sporadisch. Leegstand/aanbod van bedrijfsruimte in Peel en Maas (als ook in Noord-Limburg is zeer beperkt (minder dan 5%). Grootschalig aanbod van bedrijfsvastgoed in het primaire verzorgingsgebied is niet aanwezig. Verder zijn mogelijkheden voor herinvulling van verouderde of braakliggende kavels nu niet beschikbaar.
-
Op basis van deze inzichten concluderen we dat binnen het primaire verzorgingsgebied/marktregio Peel en Maas vraag en aanbod van bedrijventerreinen niet in evenwicht zijn en dat er behoefte is aan extra kavels voor MKB-bedrijven met kavels tot 1 hectare.
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
23
J214998.001.001
6 Bijlagen 1. Marktanalyse Aelmans Rentmeesters & Makelaars B.V. (afdeling bedrijfsvastgoed) 2. Notitie Bedrijventerreinen Peel en Maas (2021)
24
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
J214998.001.001
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking Maasbreeseweg 55 te 5988 PA Helden Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V.
25
Memo Datum Documentnummer Relatie Onderwerp
17 juni 2021 (update 25 mei 2022) R217528.001/JJA Hay Dorssers beheer BV, Marktinventarisatie transacties, aanbod en vraag bouwgrond industrie Helden + 10 km
Transacties bouwgrond industrie straal van 10 km vanaf 2019 (bron: Realworks en NVM uitwisseling): Locatie Witveldweg 40, 5951 AV Belfeld
Verkocht 60.215 m2 bouwgrond, herontwikkellocatie (milieuklasse 2 tot en met 4), verkocht d.d. 1-1-2020
Prijs EUR 4.900.000,k.k. (circa EUR 81,per m2).
Looptijd 381 dagen op de markt
Afstand 8km Overzijde van de Maas
2
Schansweg 12 d, 5758 RH Neerkant
4.500 m2 bouwgrond (milieuklasse 1 en 2), verkocht d.d. 25 januari 2021
EUR 490.000,k.k. (circa EUR 109,per m2).
344 dagen op de markt.
10 km
3
Bedrijventerrein Mariastraat, 5953 NL Reuver
4.850 m2 bouwgrond (milieuklasse 2 en 3.1), verkocht d.d. 5 april 2019
EUR 412.250,k.k. (circa EUR 85,per m2).
58 dagen op de markt.
8,5 km Overzijde van de Maas
4
John F. Kennedylaan, 5981 XC Panningen
1.127 m2 bouwgrond (milieuklasse 1 en 2), verkocht d.d. 19 mei 2021
EUR 67.670,k.k. (circa EUR 60,per m2).
88 dagen op de markt.
2,9 km
1
R217528.001/JJA, Pagina 2 van 9
5
Industrieterrein Panningen 5981 NK Panningen
6
Peelstraat 87 5981 PJ Panningen
7
Industrieterrein Panningen ong. Panningen
3.645 m2 bouwgrond (milieuklasse 1 tot en met 4), de bestaande bedrijfsruimte is vóór transport gesloopt. verkocht d.d. 19 januari 2021 4.501 m2 verhard buitenterrein (Specifieke ‘vorm van bedrijf – verhuurbedrijf),
EUR 345.000,k.k. (circa EUR 95,per m2).
229 dagen op de markt.
2 km
EUR 198.500,(circa EUR 44,- per m2).
circa 200 dagen op de markt
3,9 km
13.304 m2 bouwgrond (milieuklasse 1 tot en met 4), verkocht d.d. 22 januari 2021
EUR 1.268.383,(circa EUR 95,- per m2).
786 dagen op de markt
1,0 km
Er hebben in een straal van 10 km rondom onderhavige locatie diverse transacties plaatsgevonden van bedrijfsmatig bestemde (bouw)gronden. De looptijden dat deze gronden zijn aangeboden zijn over het algemeen niet lang (< 1 jaar). De bouwgronden die op voorhand al langere tijd aangeboden werden, worden inmiddels verkocht. Dit geeft het beeld dat er in de regio voldoende vraag is naar kleine en middelgrote bouwkavels gericht op bedrijvigheid c.q. industrie. Ook op basis van onze ervaringen in onze beroepspraktijk is dit zelfde beeld aanwezig. Dit beeld geldt niet alleen voor de gemeente Peel en Maas echter voor de gehele provincie Limburg waarbij duidelijk merkbaar is dat er schaarste ontstaat wat betreft industriële bouwkavels.
R217528.001/JJA, Pagina 3 van 9
Huidig aanbod bouwgrond industrie straal 10 km (Bron: Funda in Business): Locatie Industrieterrein Panningen
omschrijving Inmiddels verkocht
Prijs
Looptijd
Afstand
2
industrieterrein Geloërveld te Venlo-Belfeld.
Kavels van 3.000 m² - 11.000 m² (milieucategorie 3 en 4),
vraagprijs EUR 95,per m2 ex btw,
aangemeld d.d. 23-012013
8,4 km Overzijde van de Maas
3
Tradeport West Venlo
10.003 m2 (milieucategorie 1 tot en met 5),
vraagprijs EUR 120,per m2 ex btw,
aangemeld 14-122015
8,5 km Stedelijk gebied
4
Bedrijventerrein Windhond Tegelen
3.900 m2 (verouderd bestemmingsplan zonder classificering),
Inmiddels is de verkoop ingetrokken
5
Heldenseweg 15 A Neer
6.000 m2 (milieu categorieën 2 tot en met 3.2)
vraagprijs EUR 100,per m2 ex btw,
1
9,4 km Overzijde van de Maas
Aangemeld 4 oktober 2021
8 km
R217528.001/JJA, Pagina 4 van 9
Aanbod via de gemeente Peel en Maas (bron: gemeente Peel en Maas):
Bedrijventerrein De Kieën in Baarlo: geen kavels beschikbaar vanuit gemeente. Industrieterrein Beringe: geen kavels beschikbaar vanuit gemeente. De Kruisberg in Kessel: geen kavels beschikbaar vanuit gemeente. De Wielen in Meijel: Momenteel één kavel beschikbaar die reeds is gereserveerd (1.213 m2 EUR 85,- per m2) Industrieterrein Panningen: Momenteel twee kavels beschikbaar die reeds zijn gereserveerd (5.434 m2 en 4.600 m2 EUR 89,- per m2) Industrieterrein De Schor Maasbree: geen kavels beschikbaar vanuit gemeente
De website ‘kavelwinkel’ van gemeente Peel en Maas is niet functioneel ten tijde van dit onderzoek. Aangezien in 2021 er al sprake van was dat de gemeente vrijwel geen aanbod had, is het aannemelijk dat dit momenteel nog steeds zo is. Per juni 2021 was de situatie als volgt: Alle bouwgrond die uitgegeven wordt vanuit de gemeente is verkocht, danwel gereserveerd voor zover is op te maken via openbare kanalen. Verder is het huidige aanbod van bedrijfskavels beperkt te noemen. Over het algemeen betreft dit minder courante kavels qua vorm, ligging en bereikbaarheid die ´overblijven´. Onbebouwde kavels binnen gemeente Peel en Maas (+7,5km) Er is verder sprake van een beperkt aantal grondposities met een bedrijfsmatige bestemming die (nog) niet bebouwd zijn. Dit geldt voornamelijk voor Industrieterrein Panningen en Industrieterrein Beringe. Deze grondposities worden momenteel vooral benut voor (buiten)opslagdoeleind of beoogde toekomstige uitbreiding van naastgelegen bedrijven. Van de percelen waar vooralsnog geen bouwplannen zijn, wordt niet verwacht dat deze binnen afzienbare tijd vrij komen als bouwgrond voor derden.
R217528.001/JJA, Pagina 5 van 9
Huidig aanbod van bestaand vastgoed (bedrijfsruimte in gemeente Peel en Maas) (Bron: Funda in Business en Realworks): Locatie KarrewegNoord 32 Kessel
omschrijving Bedrijfsunits vanaf ca. 175 m2
Prijs Inmiddels verhuurd
2
Groesweg 36 Maasbree
Ca. 304 m2 bedrijfsruimte met kantoren + opslag verdieping
Inmiddels verkocht
3
Industrieterrein Panningen 9 DE-H
Totaal ca. 2.175 m2 bedrijfsruimte verdeeld in units
Diverse prijzen per unit
aangemeld sinds 2 maanden
1,5 km
4
Maasbreeseweg 31 Panningen
Ca. 946 m2 bedrijfsruimte met kantoren
Inmiddels verhuurd
aangemeld sinds 14 oktober 2020
1 km
5
Rozenobel 17 19 Beringe
Verzamelgebouw met units vanaf 200 m2
Inmiddels verhuurd
Aangemeld sinds 26 september 2020
5,7 km
1
Looptijd
Afstand 6,2 km
5 km
R217528.001/JJA, Pagina 6 van 9
6
Schoorgras 20 Beringe
Circa 1.700 m2 bedrijfsruimte met kantoren
EUR 950.000,k.k.
Aangemeld sinds 12 maart 2020
5,8 km
7
Slootsekuilen 10 A Beringe
Circa 180 m2 bedrijfsruimte
Inmiddels is ver de verhuur ingetrokken
Aangemeld sinds 9 mei 2017
5,5 km
8
Industrieterrein Panningen 5981 NK Panningen
12 bedrijfsunits van 120 tot 190 m2
Inmiddels is ver de verkoop ingetrokken
Aangemeld sinds 29 november 2020
2 km
9
John F Kennedylaan Panningen
Diverse bedrijfsunits, momenteel enkel nog 2 x 277 m2
Inmiddels verkocht
10
Slootsekuilen 12 Beringe
Ca. 490 m2 kantoren met ca. 645 m2 bedrijfsruimte.
Huurprijs op aanvraag
Aangemeld sinds 25 mei 2020
5,5 km
11
Bong 52 Baarlo
Ca. 675 m2 bedrijfsruimte
Huurprijs op aanvraag
Aangemeld sinds 10 november 2021
6 km
2 km
R217528.001/JJA, Pagina 7 van 9
12
Maasbreeseweg 15 Panningen (niet openbaar aangemeld via Funda in Business)
Ca. 3.000 m2 bedrijfsruimte
Huurprijs EUR 96.000,- op jaarbasis
Aangemeld sinds 12 februari 2015
1 km
13
Zonneveld 7 Maasbree
Ca. 5.242 m2 bedrijfsruimte met ca. 282 m2 kantoorruimte
Huurprijs EUR 322.000,op jaarbasis
Aangemeld sinds 23 september 2021
8,5 km
14
Olivier van Noortweg 105 Maasbree
Ca. 19.500 m2 bedrijfsruimte met ca. 550 m2 kantoorruimte
Huurprijs EUR 55,per m2 per jaar, in delen te huur
Aangemeld sinds 22 april 2022
8,5 km
15
Kieenweg 8-10 Baarlo
Ca. 320 m2 bedrijfsruimte met ca. 36 m2 kantoor
Huurprijs EUR 15.000,- op jaarbasis
Aangemeld sinds 15 september 2021
6,5 km
16
Karreweg Noord 14 Kessel
Ca. 510 m2 bedrijfsruimte
Huurprijs EUR 28.200,- op jaarbasis Verhuurd onder voorbehoud
Aangemeld sinds 10 maart 2022
6,5 km
R217528.001/JJA, Pagina 8 van 9
17
Voltaweg 9 Maasbree
Ca. 555 m2 bedrijfsruimte met ca. 322 m2 kantoorruimte
Huurprijs EUR 51.000,- op jaarbasis
Aangemeld sinds 26 januari 2022
5,5 km
18
Industrieterrein Panningen 24 A1 5981 NK PANNINGEN
12 bedrijfsunits van ca. 120 tot 191 m2. Nog één unit beschikbaar.
Van EUR 142.500,tot 202.500,v.o.n.
Aangemeld sinds 2 december 2021
1,5 km
19
Groesweg 47 Maasbree (niet openbaar aangemeld via Funda in Business)
Ca. 835 m2 bedrijfsruimte met ca. 365 m2 kantoorruimte
EUR 350.000,k.k.
Aangemeld sinds 16 december 2015
5,5 km
20
Industrieterrein Panningen 27 5981 NK Panningen (niet openbaar aangemeld via Funda in Business) Industrieterrein Panningen 22 5981 NK Pannignen (niet openbaar aangemeld via Funda in Business)
Ca. 2.250 m2 bedrijfsruimte met ca. 300 m2 kantoorruimte
EUR 995.000,k.k.
Aangemeld sinds 12 september 2018
1,5 km
Ca. 5.030 m2 bedrijfsruimte met ca. 735 m2 kantoorruimte
EUR 1.100.000,k.k.
Aangemeld sinds 28 juni 2013
1,5 km
21
R217528.001/JJA, Pagina 9 van 9
Er is momenteel een vrij divers en beperkt aanbod van bedrijfsruimten in de gemeente Peel en Maas. Het betreft voornamelijk kleinere bedrijfsunits waarin momenteel enig aanbod is te vinden. Meer in de richting van Venlo zijn enkele grote (logistieke) bedrijfsruimten beschikbaar. Ook is te zien dat ten opzichte van het vorige peilmoment (juni 2021) de meeste objecten inmiddels zijn ingevuld, hetgeen erop duidt dat er vraag is naar dergelijk vastgoed. 10 objecten worden actief en openbaar aangeboden. 4 objecten wordt niet openbaar aangeboden maar zijn wel via de uitwisseling van Realworks als beschikbaar te vinden. Het is echter niet met zekerheid te zeggen of deze objecten nog beschikbaar zijn. Op een totaal van circa 250 bedrijven (Bron: Economische setting Peel en Maas) betreft dit aanbod een geringe hoeveelheid (circa 4%). Daarbij moet ook de kanttekening worden geplaatst dat een gedeelte van het aanbod slechts deel onderhevig is aan leegstand dan wel gedeeltelijk is/wordt verkocht. Vanuit een analyse van het huidige aanbod om bedrijfsruimten in de gemeente Peel en Maas ontstaat niet de indruk dat er momenteel veel leegstand binnen de bestaande bebouwing heerst. MBK bedrijven en locatie MKB bedrijven zijn over het algemeen geworteld in de directe omgeving. Veelal komen zowel klanten als medewerkers uit het gebied waar het bedrijf is gevestigd.
In onze dagelijkse praktijk merken wij dat MKB bedrijven daarom niet snel uit het gebied van herkomst vertrekken. Daarbij speelt eveneens dat gemeente Peel en Maas een andere dynamiek kent ten opzicht van grootstedelijke gebieden zoals Venlo of Roermond. Men kan stellen dat een bedrijf gevestigd buiten een grootstedelijk gebied vaak juist op zoek is naar een locatie buiten het grootstedelijk gebied. Zodoende is er over het algemeen behoefte bij lokale bedrijven om gevestigd te blijven binnen de regio, alsmede, in het geval van gemeente Peel en Maas, in een ´minder-stedelijke´ omgeving. Binnen dit behoefte onderzoek dient er in onze optiek dan ook voornamelijk naar het niet-stedelijke aanbod omdat dit meer aansluit bij regionaal gebonden bedrijven. Conclusie op basis van transactie en aanbodscan bouwgrond industrie: Het is aannemelijk om te stellen dat er vraag is naar courante kleine en middelgrote bouwkavels (1.000 tot 10.000 m2) met een industriële bestemming in de regio Helden-Panningen-Maasbree. Er is duidelijk waarneembaar dat er transacties met vrij korte looptijden in het betreffende gebied plaatsvinden wat betreft dit type vastgoed. Verder is er momenteel niet of nauwelijks aanbod van (courante) industriële bouwkavels en is geen sprake van grote leegstand binnen de bestaande bebouwing.
De uitgifte van gemeentelijke bouwgrond is zo goed als volledig afgerond en in de private markt zijn voornamelijk enkel nog restkavels beschikbaar (met uitzondering van de locatie in Belfeld, overzijde van de Maas). Resumerend, op basis van deze analyse, kan worden gesteld dat er actuele behoefte is naar bedrijfsmatige gronden en daarbij is er momenteel zeer weinig geschikt aanbod, met name voor lokaal georiënteerde bedrijven. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met in acht name van alle aan ondergetekende bekende omstandigheden.
Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor BV
Notitie bedrijventerreinen Peel en Maas
Juni 2020
Inhoudsopgave
Managementsamenvatting ................................................................................................................... 3
3
1.1
Algemeen................................................................................................................................. 4
1.2
Economische setting ............................................................................................................... 4