21-06-22.22 Relevant stuk 7, Bijlagenboek, BP Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14
Tekst van het document
zichtrelatie met de Patrijsstraat.
of andere onderscheid in rijweg en
De noordzijde van het nieuwe gebouw
voetgangersgebied. Het materiaal bestaat
aan de compositie. Het gebouw refereert in
grenst aan de centrale buitenruimte
uit een klinkerverharding uit één dominant
architectuur naar de ‘agrarische schuren’,
Deze gevel moet als voorgevel worden
straatpatroon toegepast.
maar dit hoeft niet letterlijk te zijn. Binnen
ontworpen zonder afbreuk te doen aan
deze karakteristiek is ruimte voor moderne
het algehele karakter van een ‘agrarische
het vlak. De erfverharding sluit op één of
architectuur.
schuur’.
meerdere punten aan tot de wadi.
De schuren van de rijwielhandel worden
•
gesloopt. Om het voormalige boerenerf weer te complementeren is er één gebouw toegevoegd
•
•
collectieve ruimte ontworpen worden. •
Het erf is geen verkeersruimte, maar een verblijfsruimte.
•
•
De centrale buitenruimte is een eenduidig
Een molgoot voorziet in de afwatering van
De buitenruimte aan de zuidzijde wordt als
Het nieuwe gebouw geeft plek aan woon-
onderdeel van een gemeenschappelijke tuin
zorgeenheden voor mensen met dementie.
(voor mensen met dementie) ontworpen.
Het karakteristieke schuurtje met wolfseinden
De tuin dient als één geheel ingericht te
dak zal gerenoveerd worden en blijft prominent
worden.
op het erf staan.
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
OOSTZEE | 53
4 BOUWMASSA Hoofdgebouw (boerderij) •
De huidige bouwmassa van de boerderij zal worden gerespecteerd.
•
Een enkele ingreep is mogelijk binnen de contouren van de monumentale boerderij, mits dit geen afbreuk doet aan het monumentale karakter van de boerderij.
VARIATIES HOOFDGEBOUW
54 | OOSTZEE
Bijgebouw •
1,5 – 2 bouwlagen met kap
•
De wooneenheden zijn georiënteerd naar het centrale erf aan de noordzijde.
•
Kleine accenten / insnedes zijn mogelijk in de massa, mits de bouwmassa als geheel herkenbaar blijft.
•
De kap zal bij voorkeur worden uitgevoerd met een (a-symmetrisch) zadeldak.
•
De massa heeft een ingetogen en eenduidige hoofdopzet.
•
De bouwmassa heeft een duidelijke nokrichting.
•
Het gebouw is meer sober van vormgeving en ondergeschikt ten opzichte van de boerderij.
VARIATIES BIJGEBOUW
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
OOSTZEE | 55
4 MONUMENTALE BOERDERIJ
GEBINTEN
56 | OOSTZEE
GEBRUIK VAN INGETOGEN KLEUREN
GLAZEN TUSSENLID
ACHTERERF
ERFAFSCHEIDING •
•
Accenten in kopgevel zijn mogelijk, te
Erfafscheidingen grenzend aan de centrale
denken valt aan een verbijzondering van
buitenruimte en landschap worden met
een kozijn.
landschappelijke
hagen bestaande uit
•
Dakkappelen zijn niet gewenst.
streekeigen beplanting uitgevoerd. •
openbare ruimte of aan de landschapszijde
DETAILLERING, KLEUREN EN MATERIALEN
zijn niet passend bij de beoogde erfopzet.
•
Rasters met begroeiing (klimop) langs de
De materialen zijn natuurlijk; baksteen, glas hout en pannendaken en ook als zodanig
PARKEREN ACCENT IN VOLUME
•
Het parkeren vindt geclusterd in een
•
Ondergeschikt
kan
gebruik
gemaakt
Enkele
worden van andere, minder voorkomende
parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de
materialen zoals stalen felsdaken, zink,
centrale buitenruimte
beton, ect. Daarbij is beplating (bv.
De groene parkeerkoffers zijn conform het
sandwichpanelen) uitgesloten.
groene
•
herkenbaar. parkeerkoffer
plaats.
inrichtingsplan met haakse parkeerplaatsen
•
Het bijgebouw is qua materialisering en
bestaande uit grasbetonstenen.
architectonisch
verschijningsvorm
ondergeschikt aan de boerderij.
GEVELS
•
De details zijn sober en functioneel.
•
Gevels zijn sober en functioneel.
•
Toepassen houten gebinten en kolommen
•
De gevels zijn open en hebben een functionele relatie met het landschap
ACCENTEN IN KOPGEVEL
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
•
in gevelbeeld zijn mogelijk. •
De plaatsing van de zonnepanelen dienen
(binnen-buiten).
in het ontwerp mee genomen te worden,
Gevels hebben een vast stramien, hierdoor
bij voorkeur geïntegreerde panelen in het
ontstaat er een rustig gevelbeeld.
dakvlak.
OOSTZEE | 57
5
Inrichting is indicatief | de benoemde criteria voor situering zijn leidend
CLUSTER 5
CLUSTER 5 OPGAVE
De open weides aan de Baltussenweg
het “eigen” hemelwater voor het gehele
Dit nieuwe bebouwingscluster heeft de allure
maken onderdeel uit van de overgangszone
plangebied.
van een landgoed, gevestigd aan de rand van de
en het landschappelijk raamwerk.
Van een afstand gezien is het nieuwe
Via een ingetogen oprijlaan wordt het erf
bebouwingscluster niet zeer opvallend aanwezig
ontsloten.
in het landschap. Het erf toont zich als een
Het cluster woningen is een duidelijk
gesloten bosblok. Van nabij blijkt het bos echter
landschappelijke elementen (o.m. bosschage,
afgebakende eenheid op enige afstand van
“bewerkt” en herbergt het een verborgen schat.
rietmoerassen en waterpartijen) en een
de Baltussenweg.
Het bosperceel vormt als het ware een ‘lijst’,
Het cluster woningen heeft een herkenbare
die een eigentijds en monumentaal ensemble
samenhang van bebouwing met erf en het
omvat. Een ensemble, gevormd door een
landgoed.
hoogwaardige bebouwingscluster en ruimtelijk
De ruimtelijke inpassing van het huis
verankerd in het landschap.
•
groene ontwikkelingszone en passend binnen
•
de landelijke sfeer van de omgeving. Daarbij is gezocht naar een compositie, bestaande uit
erfensemble met een ingetogen, stijlvol karakter.
•
•
SITUERING/BUITENRUIMTE Voor het erf zijn de volgende ruimtelijke
•
uitgangspunten aangehouden:
richt zich daarbij op een terughoudende
•
Het nieuwe erf moet een meerwaarde voor
presentatie die de “magie” van een
De lijst is opgebouwd uit een robuuste gesloten
het landschap opleveren en dient bij te
landgoed ondersteunt; het volle zicht op
bosstrook bestaande uit streekeigen beplanting
dragen aan natuurontwikkeling, extensieve
het huis wordt niet zomaar prijsgegeven.
(Elzenrijk essen-iepenbos), die kenmerkend zijn
De bij het landgoed behorende gronden
voor het rivierenlandschap.
•
recreatie en cultuurhistorie. •
Het nieuwe erf is qua ontsluiting primair
zullen grotendeels openbaar toegankelijk
georiënteerd
zijn, het overige deel (erf en tuinen) is
Het bebouwingsensemble is vormgegeven
privéterrein.
als een centraal gelegen hoofdelement met
In het plan dient de mogelijkheid voor
een terzijde liggende (bij)gebouwen. De
de wateropgave, opvang en retentie van
bouwvolumes samen herbergen drie woningen
op
de
Baltussenweg
(voorzijde) en gaat een visuele relatie aan met het open landschap (groene ontwikkelingszone).
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
•
OOSTZEE | 59
5
NATUURONTWIKKELING
streekeigen beplanting uitgevoerd.
en dragen bij aan de vorming van een voorhof. De architectonische expressie heeft bij voorkeur
PARKEREN
een eigentijds karakter.
•
Het parkeren zal plaatsvinden op het
Het voorhof bestaat uit een representatieve
gezamenlijke voorhof, bij de woningen en in
gemeenschappelijke tuin en blijft zo groen
de kapschuur.
mogelijk. De toe te passen verhardingsvlakken zijn
functioneel
(parkeren,
toegang
tot
woningen en garages).
NATUURONTWIKKELING Aan de oostzijde van het erf is het open landschap van de groene ontwikkelingszone een
De bestaande boom aan de Baltussenweg
visueel onderdeel van de natuurontwikkeling.
vormt de toegang tot het nieuwe erf. Via een
De aan de oostzijde gelegen natte gronden
landelijke oprijlaan is het centrale erf ontsloten.
worden
Vanaf de oprijlaan is er een fraai zicht op het
rabattenbossen, rietmoerassen en natuurlijke
hoofdgebouw. Zo wordt er passant op een
graslanden. Uitgangspunt is verder dat hier
vanzelfsprekende wijze onderscheid gemaakt
retentie en eventueel infiltratie van hemelwater
tussen het private deel (achter het gesloten
kan plaatsvinden, hetgeen de milieudynamiek
bosblok) en het openbaar toegankelijke deel
in deze zone verder versterkt. Een extensief
(open weides ervoor).
maaibeheer, gericht op verschraling (maaisel
gevormd
door
RABATTENBOS
rabattenweiden,
afvoeren) is hier op zijn plaats.
ERFAFSCHEIDING •
Erfafscheidingen landschappelijke
worden
met
hagen bestaande uit RIETMOERAS
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
OOSTZEE | 61
5 BOUWMASSA Hoofdgebouw •
1 - 1.5 bouwlaag met kap.
•
Het
hoofdgebouw
vertoont
in
architectonisch opzicht een bijzondere expressie (afwijkend t.o.v. de reguliere omgeving) en straalt een zekere allure uit. •
De bouwmassa heeft een duidelijke nokrichting.
•
De kap wordt uitgevoerd in een combinatie van schilddak en zadeldak.
VARIATIES HOOFDGEBOUW
62 | OOSTZEE
Overige gebouwen •
1 bouwlaag met kap
•
De massa’s hebben een ingetogen en eenduidige hoofdopzet.
•
De bouwmassa heeft een duidelijke nokrichting.
•
De kappen worden uitgevoerd met een zadeldak eventueel gecombineerd met een schilddak.
•
Accenten zijn mogelijk binnen.
•
De woningen zijn georiënteerd naar het centrale erf.
VARIATIES OVERIGE GEBOUWEN
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
OOSTZEE | 63
5
64 | OOSTZEE
BINTEN
MIX MATERIALEN
KLOEKE VOLUME
GROEN VOORHOF
MATERIALISATIE
ACCENTEN
MATERIALEN EN DETAILLERING •
hoofdbouwmassa als het bijgebouw zijn
•
ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw.
De gebruikte materialen aan zowel de •
Het kleurenpallet van de cluster mag
natuurlijk; rieten daken, baksteen, glas,
onderscheidend zijn, maar tegelijkertijd
hout en pannendaken en ook als zodanig
passend
herkenbaar.
Verscheidenheid’.
Ondergeschikt
kan
gebruik
in
het
beeld:
‘Eenheid
in
gemaakt
worden van andere, minder voorkomende
KAPSCHUUR
materialen zoals stalen felsdaken, zink, beton, ect. •
Toepassen houten gebinten en kolommen in gevelbeeld, verwijzend naar de oude gebintconstructies.
•
Het hoofdgebouw is rijk gedetailleerd.
•
De bijgebouwen zullen qua materialisering en
architectonisch
verschijningsvorm
ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw. •
de gevels kunnen uitgevoerd worden in stucwerk, metselwerk en
• INGETOGEN OPRIJLAAN
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
Het bijgebouw zal qua materialisering en
architectonisch
verschijningsvorm
OOSTZEE | 65
6
CLUSTER 6
CLUSTER 6 OPGAVE
De erven hebben een groene uitstraling en
Op de locatie Drielse Rijndijk 83, ten noorden
wordt de overgang naar het omringende
van het gebied, worden de agrarische schuren
landschap op zorgvuldige wijze vormgegeven.
gesloopt. Hiervoor in de plaats worden een
De
tweetal vrijstaande woningen teruggebouwd.
gezamenlijk boomgaard en zijn ook duidelijk
De bestaande boerderij wordt gerenoveerd.
zichtbaar vanaf de dijk. De samenhang tussen
bebouwing
oriënteert
zich
op
een
de nieuw te bouwen woning en de overige
SITUERING / BUITENRUIMTE
woningen aan de Drielse Rijndijk wordt bereikt
De twee erven zullen
samen met de
door het toepassen van en aansluiting te
bestaande voormalige boerderij geclusterd
zoeken bij dezelfde karakteristieken op gebied
in het landschap komen te liggen. Zo wordt
van oriëntatie, massa en schaal.
het afwisselende karakter van het landschap versterkt. Aansluitend bij de overige bebouwing
ERFAFSCHEIDING
die in de loop der tijd aan de dijk is ontstaan,
•
Erfafscheidingen
worden
zijn de nieuwe kavels afzonderlijk van elkaar
landschappelijke
ontsloten via een smalle toegangsweg. De
streekeigen beplanting uitgevoerd.
woningen zijn zo gepositioneerd dat er vanuit
•
met
hagen bestaande uit
Rasters met begroeiing (klimop) langs de
de bestaande woningen een vrij zicht blijft
openbare ruimte of aan de landschapszijde
bestaan. Aan de achterzijde zijn de kavels meer
zijn niet passend bij de beoogde erfopzet.
open om zo de relatie met het landschap te versterken.
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
OOSTZEE | 67
6 BOUWMASSA Hoofdgebouw •
1-1,5 bouwlaag met kap.
•
Het hoofdgebouw zal in massa afgestemd worden op de bebouwing in de omgeving (massief volume).
•
De bouwmassa heeft een duidelijke kap.
•
Zowel een langgevel als een kopgevel is mogelijk.
•
VARIATIES HOOFDGEBOUW
68 | OOSTZEE
Een zadelkap heeft de voorkeur.
Bijgebouwen •
Bijgebouwen blijven ondergeschikt aan het hoofdgebouw, en staan achter de voorgevelrooilijn van de woning.
•
1 bouwlaag met een duidelijke kap.
•
Eventueel
wordt
het
bijgebouw
geïntegreerd in het hoofdgebouw, maar het blijft ondergeschikt aan de woning. •
De massa’s hebben een ingetogen en eenduidige hoofdopzet.
VARIATIES BIJGEBOUWEN
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
OOSTZEE | 69
6
70 | OOSTZEE
KLOEKE VOLUME
SCHUURWONING
EIGENTIJDSE WONING
GROENE UITSTALING
SCHUURWONING
HOOGSTAMBOOMGAARD
PARKEREN •
Het parkeren zal plaatsvinden op eigen
DETAILLERING, KLEUREN EN MATERIALEN
terrein.
•
Eventuele dakkapellen, aan- of uitbouwen blijven ondergeschikt aan de hoofdvorm.
GEVELS •
WANDELPAD
•
De materialen zijn natuurlijk; baksteen, glas
De vormen en de architectuur van de
hout en pannendaken en ook als zodanig
nieuwe woningen dienen zich te voegen
herkenbaar.
in de karakteristiek van de woningen in de
•
Ondergeschikt
kan
gebruik
gemaakt
omgeving van de Drielse Rijndijk, die bestaat
worden van andere, minder voorkomende
uit heldere leesbare, rechthoekige volumes
materialen zoals zink, beton, metaal, ect.
met een ingetogen verschijningsvorm.
Daarbij is beplating (bv. sandwichpanelen)
Binnen deze karakteristiek is ruimte voor
uitgesloten.
moderne architectuur.
•
Het bijgebouw is qua materialisering en
architectonisch
verschijningsvorm
ondergeschikt aan de boerderij. •
De details zijn sober en functioneel.
•
Toepassen houten gebinten en kolommen in gevelbeeld zijn mogelijk.
•
De plaatsing van de zonnepanelen dienen in het ontwerp mee genomen te worden,
SMALLE WEG
Beeldkwaliteitsplan Virehof | Driel
bij voorkeur geïntegreerde panelen in het dakvlak.
OOSTZEE | 71
OOSTZEE ONTWERP & OMGEVING Goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving
bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14
Bijlage 2 Ladderonderbouwing
78
Bijlagen bij toelichting (ontwerp)
Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
Baltussenweg 37 Driel & Poort van Midden Gelderland Blauw 14 Heteren
colofon
titel rapport Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren datum 18 december 2020 projectnummer 211X07851 opdrachtgever ’t Bonte Paard BRO Projectleider GW Projectteam FS bron Kaft BRO
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl
“Als we anderen de ruimte niet gunnen zullen we zelf steeds meer opgesloten raken.” Prof. Hans Galjaard
Inhoudsopgave 1
2
3
Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Programma en planconcept
Behoefte zorgwoningen 4.1 Programma 4.2 Ruimtelijk verzorgingsgebied 4.3 Kwantitatieve behoefte 4.4 Kwalitatieve behoefte 4.5 Conclusie behoefte
14 14 14 14 15 15
5
Behoefte overig maatschappelijk 5.1 Dagbesteding 5.2 Kinderdagverblijf
17 17 18
6
Behoefte detailhandel 6.1 Programma 6.2 Beleid 6.3 Trends en ontwikkelingen
20 20 20 21
3 3 3
1.2.1 Baltussenweg
3
1.2.2 Poort van Midden Gelderland
4
Laddertoets 2.1 Locatie Baltussenweg
4
5 5
2.1.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling
5
2.1.2 Behoeftetoets
5
2.1.3 Buiten bestaand stedelijk gebied
6
2.2 Locatie Poort van Midden Gelderland
7
2.2.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling
7
6.3.1 Trends rijwielenbranche
22
2.2.2 Behoeftetoets
7
2.2.3 Binnen bestaand stedelijk gebied
8
2.2.4 Dienstenrichtlijn
8
6.4 Bedrijfseconomische noodzaak 6.5 Economisch functioneren 6.6 Conclusie behoefte en effecten
23 23 25
Behoefte woningen 3.1 Programma 3.2 Ruimtelijk verzorgingsgebied 3.2.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied
3.3 Kwantitatieve behoefte
10 10 10 10 10
3.3.2 Woningbehoefte
11
3.3.3 Aanbod
11
3.3.4 Conclusie kwantitatieve behoefte
11
3.4.1 Conclusie kwalitatieve behoefte
vrijdag 18 december 2020
27
Bijlage 2: Europese Dienstenrichtlijn
30
Bijlage 3: Definities
32
10
3.3.1 Bevolkings- en huishoudensprognose
3.4 Kwalitatieve behoefte
Bijlage 1: Plattegronden
12 13
2
1 Inleiding Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
1 1.1
Inleiding Aanleiding
In Driel in de gemeente Overbetuwe bestaan plannen voor herontwikkeling van de gronden ter plaatse van de Baltussenweg 37 en omgeving. Het betreft een omvangrijk plan bestaande uit de realisatie van meerdere onderdelen: circa 97 nieuwe woningen, waarvan 41 reguliere woningen (bestemming wonen) en 56 zorgwoningen (bestemming maatschappelijk); gebouw (391 m² bvo) voor dagbesteding en kinderdagverblijf (maatschappelijk). De dagbesteding is bedoeld voor bewoners van de zorgwoningen en dorpsbewoners (vanuit Wmo). Daarnaast is onderdeel van de ontwikkeling ook de verplaatsing van de fietsenwinkel van Baltussenweg 37 (Wels2wielers) met planologische rechten voor maximaal 3.423 m² detailhandel1 naar Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren én uitbreiding van de bebouwing op de nieuwe locatie, ten dienste van opslag en werkplaats. Op locatie in Heteren bestaat reeds een tijdelijk filiaal van Wels2Wielers (onder de naam van Fietswinkel Gelderland) die middels een tijdelijke omgevingsvergunning is toegestaan tot medio 2020. Beide vestigingen (de tijdelijke vestiging Fietswinkel Gelderland en Wels2Wielers) worden na de realisatie van het plan samengevoegd tot één winkel. Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Op beide locaties zijn binnen de huidige bestemmingsplannen (‘Buitengebied Overbetuwe’ - Baltussenweg 37 e.o. en
1
‘Bedrijventerrein Heteren’ - Poort van Midden Gelderland Blauw 14) de beoogde ontwikkelingen niet toegestaan. Om de ontwikkelingen formeel mogelijk te maken, is een wijziging van deze bestemmingsplannen noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. Door de omvang van de uitbreidingen en wijziging van de bestemming (aard) moeten beide initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (‘ladder’) heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom bevat de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving van:
de behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de ontwikkeling te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?
Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de verschillende onderdelen binnen de ontwikkelingen in respectievelijk Driel en Heteren worden onderzocht binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. Ook is gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Doordat de ontwikkeling (deels) plaatsvindt buiten bestaand stedelijk gebied (Baltussenweg 37 e.o.) is ook een motivering vereist waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Bovendien zijn door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. De beoogde ontwikkeling is in hoofdstuk 2 getoetst aan de ladder. In de hoofdstukken 3 t/m 6 zijn per functie een nadere onderbouwing van de behoefte gegeven.
1.2
Programma en planconcept
1.2.1
Baltussenweg
De beoogde plannen voor de Baltussenweg en omgeving worden gerealiseerd in een zestal clusters, die een erfachtige ruimtelijke opzet hebben (zie figuur 1.1). Tabel 1.1 is het woonprogramma verder uitgesplitst naar woontype, doelgroep en locatie. Onderdeel van het plan is landschappelijke ontwikkeling van ca. 8 ha. in de vorm van o.a. weides, houtsingels, waterpartijen en paden en natuurontwikkeling aan de oostkant. Ook wordt een pluktuin/moestuin gerealiseerd tussen clusters 1, 2 en 3.
In bijlage 5 van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied Overbetuwe” staat dat 1.141 m² bebouwingsoppervlak voor de functie detailhandel is toegestaan. Binnen de aangegeven bouwhoogte is een bedrijfsgebouw in 3 bouwlagen toegestaan (kelder, begane grond, 1 verdieping). Dit betekent dat momenteel in totaal maximaal 3 x 1.141 = 3.423 m² bvo detailhandel is toegestaan aan de Baltussenweg 37.
vrijdag 18 december 2020
3
1 Inleiding Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
Tabel 1: Baltussenweg: functioneel programma Bestemming
Functies
Segment/ doelgroep
Cluster
Wonen
- 1 grondgebonden
> € 310.000
1
€200.000 - €310.000
1
€200.000 - €310.000
3
- 13 appartementen
Sociale huur
3
- 8 appartementen
Particuliere huur
3
- 5 grondgebonden wo-
> € 310.000
5 en 6
2
woning - 4 grondgebonden woningen (senioren) - 10 appartementen (senioren)
ningen Maat-
24 zorgappartementen
Wlz-clienten
schappe-
voor zware zorg.
ZvW-clienten
lijk
Gebouw voor dagbesteding en kinderdagverblijf. 32 wooneenheden voor
4
dementerenden
1.2.2
Poort van Midden-Gelderland
Er is sprake van een verplaatsing van planologische rechten voor detailhandel vanuit Driel (3.423 m² bvo, zie hiervoor) en uitbreiding van het gebouw in Heteren (van 2.600 naar 5.418 m² bvo). Daarmee wordt er planologisch 1.995 m² bvo (5.418 m² minus 3.423 m²) aan detailhandel toegevoegd. Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) zal in de toekomstige situatie 2.887 m² wvo bedragen. Deze omvang wordt in het bestemmingsplan begrensd. Zie ook plattegronden in bijlage 1.
vrijdag 18 december 2020
Figuur 1: Baltussenweg: ontwikkeling in 6 clusters
4
2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
2
Laddertoets
2.1
Locatie Baltussenweg
2.1.1
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Het plangebied Baltussenweg 37 e.o. heeft in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Overbetuwe’ deels de bestemming ‘Detailhandel’ en deels de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Realisatie van woningen (‘wonen’) en zorgwoningen, dagbesteding en kinderdagverblijf (allen ‘maatschappelijk’) zijn niet rechtstreeks toegestaan binnen het plangebied en daarom is wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Aangezien het gaat om de toevoeging van meer dan 12 woningen en het ruimtebeslag van de maatschappelijke functies groter is dan 500 m² bvo wordt het initiatief gekwalificeerd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit maakt de ontwikkeling ladderplichtig. 2.1.2
Behoeftetoets
Behoefte reguliere woningen Rekening houdend met een bevolkings- en huishoudensgroei in de gemeente Overbetuwe bestaat op gemeenteniveau tot 2025 behoefte aan circa 1.470 woningen. Rekening houdend met reeds gerealiseerde woningen bedraagt de restopgave circa 1.222 woningen. Gelet op de bestaande plancapaciteit (± 928 woningen) binnen de gemeente is de komende jaren nog ruimte om circa 294 woningen toe te voegen. Wanneer alleen wordt gekeken naar de harde plancapaciteit is er zelfs ruimte voor ruim 888 woningen. Binnen de regio Arnhem-Nijmegen is tevens sprake van een aanzienlijke behoefte. Tot 2025 is nog ruimte om ruim 5.800 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit en tussen 2025 en 2030 is nog een sprake van een aanvullende behoefte aan ruim 10.000 woningen.
vrijdag 18 december 2020
Het initiatief om 41 woningen te realiseren op de locatie Baltussenweg in Driel voorziet daarmee nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte. Bovendien geldt dat de ontwikkeling op de locatie Baltussenweg 37 in 2017 deels al (met indicatieve aantal van circa 18 woningen) is aangewezen als beleidsmatig ‘prioritair’ project. Op gemeenteniveau zijn bovendien voldoende kwalitatieve aanknopingspunten om de aanvullende woningen als prioritair aan te merken. Er wordt beleidsmatig gestreefd naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. De beoogde ontwikkeling omvat: 6 grondgebonden koopwoningen >€310.000; 4 grondgebonden koopwoningen €200.000 - €300.000; 10 koopappartementen €200.000 - €300.000; 13 sociale huurappartementen; 8 particuliere huurappartementen; Een deel van de woningen is specifiek voor de doelgroep ouderen. Met dit programma wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte doordat wordt ingespeeld op: Allereerst wordt benadrukt dat een deel van de ontwikkeling (ca. 18 woningen) in 2017 reeds is opgenomen als prioritair project en past binnen de geprognotiseerde behoefte, zoals die was opgenomen in de Woonagenda en eerdere streefprogramma. Voor deelgebied Driel, Heteren en Randwijk waren onder meer 40 middeldure koopwoningen, 40 dure koopwoningen en 25 betaalbare (sociale) huurwoningen benoemd.
Woningmarktonderzoek (2019) in de regio Arnhem-Nijmegen toont dat het zwaartepunt binnen de nieuwbouwopgave bij koopwoningen ligt. Daarbij is behoefte aan alle segmenten, maar de grootste behoefte ligt nadrukkelijk bij woningen tot €300.000. De actuele Woningmarktmonitor onderstreept nogmaals deze behoefte. In 2019 is nauwelijks invulling gegeven
aan de behoefte aan goedkope koopwoningen. De behoefte (c.q. opgave) is momenteel het groots als het gaat om koopwoningen tot €200.000 en koopwoningen in de categorie €200.000 - €300.000. Hetzelfde geldt voor de behoefte aan koopappartementen. Er is nauwelijks invulling gegeven aan de behoefte aan koopappartementen. Tevens blijkt uit de Woningmarktmonitor nog altijd een aanzienlijk behoefte aan particuliere huurwoningen. Het realiseren van woningen voor de doelgroep ouderen sluit aan bij het groeiend aantal ouderen (vergrijzing), zowel in de gemeente Overbetuwe als de subregio Arnhem en omstreken. Door woningen te realiseren speciaal voor ouderen wordt tevens ingespeeld op de trends dat ouderen langer actief zijn op de woningmarkt. Het aantal huishoudens dat in aanmerking komt voor sociale huur neemt toe, zowel in de gemeente als de subregio Arnhem en omstreken. Elke gemeente is verantwoordelijk om te voorzien in voldoende betaalbare woningen. Sociale huurwoningen geven invulling gegeven aan deze doelstelling.
Behoefte zorgwoningen De behoefte aan de diverse zorgwoningen komt duidelijk naar voren uit zowel trends en ontwikkelingen als het geldende beleid. De landelijke gemeente Overbetuwe heeft te kampen met sterke vergrijzing wat onvermijdelijk leidt tot een toename van zorgvraag en de behoefte aan zorgwoningen. De gemeente en de subregio Arnhem e.o. krijgen beide te maken met een stevige groei van de doelgroep die vanuit een (Wlz-) indicatiestelling in aanmerking komt voor zorgwonen. Beleidsmatig wordt de noodzaak en behoefte aan zorgwonen onderkend. Daarbij is er concreet vanuit de zorgaanbieder Stichting Samen Zorgen vanuit wachtlijsten sprake van een behoefte aan woonplekken voor mensen met zware/complexe zorgvragen en dementerenden. Met de in
5
2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
het ontwikkelplan beoogde kleinschalige woonvormen (erfachtige opzet) wordt bovendien goed ingespeeld op de behoefte aan individualiteit, privacy en autonomie onder ouderen en zorgbehoevenden. Behoefte dagbesteding De dagbesteding is onderdeel van het totaalconcept en geeft in belangrijke mate invulling aan de behoefte van toekomstige bewoners van de clusters 2 en 4, die allen een Wlz-indicatie hebben en van daaruit aanspraak kunnen maken op enige vorm van dagbesteding. Voor de doelgroep zorgbehoevenden (met name ouderen) is elders in Driel bovendien geen mogelijkheid voor dagbesteding, met uitzondering van het initiatief van de werkgroep Zorg in Driel, die sinds 2018 dagopvangactiviteiten voor ouderen met lichte dementie organiseert in Driel. Dit en enkele andere initiatieven (o.a. ‘Huiskamer Vogelbuurt Driel’) kunnen tevens gebruik maken van de dagbestedings- en ontmoetingsruimte. Dagbesteding is maatwerk en gezien de diversiteit van de problematiek van de toekomstige bewoners op de locatie is het wenselijk een verscheidenheid aan activiteiten te kunnen bieden. Door dit op de locatie zelf te doen, kunnen vervoersbewegingen (kosten en tijd) bespaard worden en wordt onnodige onrust voor bewoners voorkomen. Ook door samenwerking met andere (buurt)initiatieven zijn synergievoordelen te behalen.
Daarmee sluit het planinitiatief ook aan op trends en ontwikkelingen in dagbesteding en is er sprake van een (kwalitatieve) behoefte. Ook de situering van de locatie in het groen en de ruime opzet, maar toch nabij de kern is een pré en maakt de locatie naar verwachting aantrekkelijk voor zorgbehoevenden vanuit elders in Driel (en omgeving). Gezien bovenstaande zijn geen negatieve effecten op andere locaties en daarmee leegstand te verwachten. 2
Behoefte kinderdagverblijf De behoefte aan een aanvullende kinderopvanglocatie in Driel komt voort uit een concrete behoefte aan aanvullende opvangplekken en de wens van Kinderopvangorganisatie Skar om in te spelen op een kwalitatieve vraag naar opvang gericht op ‘natuur en buiten spelen’. Deze vraag komt enerzijds vanuit Driel, maar ook sterk vanuit de dichtbij gelegen nieuwbouwwijk Schuytgraaf in Arnhem. In deze wijk worden tot 2028 in totaal 6.300 woningen gerealiseerd (momenteel al ruim 4.000 gerealiseerd). Bewoners van Schuytgraaf wijken voor opvang en primair onderwijs (vanwege het beperkte aanbod) ook uit naar omliggende gebieden zoals de wijk Elderveld2 en ook Driel. Om in te spelen op die vraag heeft Kinderopvangorganisatie Skar in Schuytgraaf al zes vestigingen en in Driel 2 vestigingen van dagopvang / BSO gerealiseerd. In aanvulling op dit bestaande aanbod wenst Skar nu een opvanglocatie te realiseren die kan voorzien in de aanvullende vraag naar opvangplekken, en tegelijkertijd onderscheidend is ten opzichte van de bestaande opvanglocaties door thematisering rond ‘natuur en buiten spelen’. Met deze thematisering wordt aangesloten op trends binnen de kinderopvang op het gebied van duurzaamheid en gezondheid. Daarmee wordt nadrukkelijk voorzien in een kwalitatieve behoefte.
De locatie aan de Baltussenweg biedt de onderscheidende kwaliteiten en ruimte die nodig zijn om de gewenste gethematiseerde opvanglocatie gericht op ‘natuur en buiten spelen’ te kunnen realiseren. Door de ligging (landelijk, ruime opzet en aanwezigheid van groen en buitenruimte) en de situering binnen het totaalconcept met zorgwoningen en o.a. moestuin/pluktuin, is de locatie geschikt
voor dit type dagopvang/BSO. De thematisering van de opvanglocatie maakt dat deze zich onderscheid ten opzichte van het bestaande aanbod in Driel. Ook is er op de locatie een samenwerking mogelijk met de dagbesteding voor zorgbehoevenden. Gezien de toename van de vraag en het onderscheidend karakter van de nieuw te realiseren locatie zijn er naar verwachting geen negatieve effecten op andere kinderopvanglocaties, waardoor bijvoorbeeld leegstand te verwachten is. 2.1.3
Buiten bestaand stedelijk gebied
De ontwikkeling aan de Baltussenweg e.o. vindt deels plaats buiten bestaand stedelijk gebied en daarom is een motivering vereist waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Het plangebied Baltussenweg 37 ligt aan de rand van stedelijk gebied. In de Subregionale woonagenda Arnhem en omstreken 2017-2027 is afgesproken dat uitbreiding aan de randen van stedelijk gebied acceptabel is onder een drietal voorwaarden: 1) De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt vergroot; 2) Er zijn geen acceptabele alternatieven binnen de bebouwde kom; 3) Er wordt een bijzonder en vernieuwend woonmilieu toegevoegd dat regionaal toegevoegde waarde heeft. De beoogde ontwikkeling voldoet aan deze voorwaarden: 1) Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied is nadrukkelijk onderdeel van het plan. Aan de oostkant van het plangebied vindt natuurontwikkeling plaats en op de planlocatie zelf is volop aandacht voor landschappelijke ontwikkeling door het creëren van onder andere weides, houtsingels, waterpartijen en paden.
https://www.gelderlander.nl/arnhem-e-o/kinderopvang-in-arnhem-krabbelt-op-br~a2448498/
vrijdag 18 december 2020
6
2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
2)
3)
De verschillende onderdelen van het plan houden verband met elkaar (synergie) en kunnen daarom niet los van elkaar worden gezien. Daarom is gekeken naar de ontwikkeling als totaalconcept. De locatie is sterk gericht op wonen en zorg voor ouderen (vanuit Wlz gefinancierd) en bijbehorende dagbesteding. Ook de ‘reguliere’ woningen zijn gericht op ouderen met de mogelijkheid tot lichte zorg en geeft ook mensen de gelegenheid in de buurt van hun partner met zware zorgvraag te blijven wonen. Ook tussen dagbesteding en kinderopvang zijn er synergievoordelen voor wat betreft faciliteiten en in samenwerking. Juist de ‘landelijke’ locatie in het groen, maar toch nabij de kern is daarbij onderscheidend. Gelet op de ruimtevraag van de ontwikkeling kan al snel worden geconstateerd dat het stedelijk gebied van Driel geen alternatief biedt. Ook voor het kinderdagverblijf is in Driel geen geschikte bestaande locatie met ook een passende buitenruimte. Er wordt een onderscheidend woonmilieu gecreëerd door de combinatie van diverse woon- en zorgvormen, de kleinschalige uitstraling (erfachtige opzet), ligging in het groen en aanbod van dagbesteding. Dit geldt zowel voor de doelgroep ouderen en zorgbehoevenden voor wie de behoefte binnen de gemeente én de (sub)regio groot is.
vrijdag 18 december 2020
Tot slot wordt nogmaals gewezen op het feit dat circa 18 woningen op de locatie Baltussenweg zijn aangewezen als prioritair project en daarmee dus passen bij de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Overbetuwe. Daarmee is in 2017 reeds voorgesorteerd op de locatie Baltussenweg e.o. als ontwikkellocatie.
2.2
Locatie Poort van Midden-Gelderland
2.2.1
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
De detailhandelsontwikkeling in Heteren (verplaatsing fietsenzaak vanuit Driel in combinatie met uitbreiding) is onlosmakelijk verbonden met de ontwikkeling aan de Baltussenweg. Het plangebied Poort van Midden-Gelderland Blauw 14 heeft in het vigerende bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Heteren’ de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Permanente vestiging van een fietsenwinkel (‘Detailhandel’) is niet rechtstreeks toegestaan op deze locatie waardoor een wijziging van het bestemmingsplan vereist is. De ontwikkeling kwalificeert als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat het bestaande pand wordt uitgebreid met ca. 2.818 m² bvo en ter plekke planologische mogelijkheden voor detailhandel worden gecreëerd. Dit maakt de ontwikkeling ladderplichtig. Planologisch wordt er in de gemeente 1.995 m² bvo (5.418 m² minus 3.423 m²) aan detailhandel toegevoegd. Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) zal in de toekomstige situatie 2.887 m² wvo bedragen. Deze omvang wordt in het bestemmingsplan begrensd. De rest van de uitbreiding van het pand komt ten goede aan een opslag en werkplaats. Hoewel de planologische detailhandelsmogelijkheden in bruto vloeroppervlak binnen de gemeente vergroot worden, is er slechts zeer beperkt (ca. 150 m²) sprake van
uitbreiding van planologische mogelijkheden in winkelvloeroppervlak. Doordat het gaat om een samenvoeging van alle verkoopruimte, opslag en werkplaatsruimte van Wels2Wielers onder één dak, is er na verplaatsing met de gevraagde uitbreiding ca. 340 m² winkelvloeroppervlak minder, afgezet tegen het feitelijk aanwezige winkelvloeroppervlak in de afgelopen 5 jaar.
2.2.2
Behoeftetoets
Het ruimtelijk verzorgingsgebied van Fietswinkel Gelderland is groter dan de gemeente Overbetuwe. Met name vanuit dat de omliggende gemeenten trekt de winkel veel klandizie. Primair is gekeken naar de gemeente Overbetuwe en secundair naar de omliggende gemeenten (regio). Voorziet in kwalitatieve behoefte De beoogde uitbreiding van Fietswinkel Gelderland (feitelijke samenvoeging van de twee vestigingen van Wels2Wielers) voorziet in een kwalitatieve behoefte vanuit trends en ontwikkelingen. Na de boogde ontwikkeling hebben inwoners van de gemeente Overbetuwe en de omliggende gemeenten de beschikking over een nog completere grootschalige fietsenwinkel. De winkel kan een ruimer assortiment voeren en een aantrekkelijker beleving en service bieden (o.a. met een testbaan, ruimere ontvangstruimte, meer huurfietsen, grotere werkplaats voor snellere reparatie) en daarmee nog beter aansluiten bij de behoefte van de hedendaagse consument. Met de ontwikkeling wordt tevens ruimte geboden aan lokaal ondernemerschap en een bestaande winkel (filialen van Wels2Wielers), die ook vanuit diverse bedrijfseconomische redenen noodzaak heeft tot uitbreiden (o.a. meer ruimte nodig voor opslag en voorraad, werkplaatsplekken, afvalscheiding en verbetering van personeels- en bedrijfsruimten).
7
2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
Beleidsmatig passend Beleidsmatig is verplaatsing naar en uitbreiding op bedrijventerrein mogelijk: Het betreft een grootschalige voorziening die niet inpasbaar is in een centrumgebied. De Aamsepoort in Elst is in principe het enige (alternatieve) aangewezen concentratiegebied voor perifere detailhandel in de gemeente Overbetuwe. Op deze locatie is een fietsenwinkel echter bestemmingsplanmatig niet passend en ook is er geen fysieke ruimte gezien het ontbreken van leegstand. Hoewel de locatie Poort van Midden-Gelderland geen concentratiegebied voor perifere detailhandel betreft, is de locatie wel aangewezen als kleinschalig cluster (‘overige winkellocatie), waar onder voorwaarden marktinitiatieven geconcentreerd kunnen worden. Bovendien is sprake van een verplaatsing (van Wels2wielers naar Heteren) en lokale uitbreiding (van het bestaande filiaal van Wels2Wielers in Heteren, namelijk Fietswinkel Gelderland). Daarbij worden op de locatie Baltussenweg in Driel planologische mogelijkheden voor detailhandel weggenomen. Hoewel de planologische detailhandelsmogelijkheden in bruto vloeroppervlak binnen de gemeente vergroot wor-
Effecten De te verwachten (theoretische) omzeteffecten zijn redelijk beperkt. De rijwielenbranche binnen de gemeente functioneert al enige tijd op het huidige niveau, met enkele kleinschalige winkels in de kernen en feitelijk twee grote fietsenwinkels: Wels2Wielers in Driel en het tijdelijk vergunde filiaal van Wels2Wielers op het bedrijventerrein in Heteren (Fietswinkel Gelderland). Sinds 2015, toen Fietswinkel Gelderland werd geopend, zijn er zowel fietsenwinkels verdwenen als bijgekomen. Gezien deze bestaande ‘evenwichtssituatie’ zal de uitbreiding van de (reeds bestaande) Fietsenwinkel Gelderland (feitelijke samenvoeging van de twee vestigingen van Wels2Wielers) naar verwachting niet tot het verdwijnen van andere fietsenwinkels in de gemeente leiden. Het is echter niet uit te sluiten dat, als gevolg van de sterke concurrentiepositie van Fietswinkel Gelderland, kleinere rijwielzaken (met beperkter assortiment) in de gemeente op termijn verdwijnen. Dit kan echter ook het gevolg zijn van autonome ontwikkelingen vanuit wijzigende consumentenvoorkeuren. De consument heeft immers in toenemende mate behoefte aan onder andere ruime keuze. De leegstand die zou kunnen ontstaan zal in ieder geval zeer beperkt zijn. Daarmee is er geen sprake van onaanvaardbare effecten en aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat.
den, is er slechts zeer beperkt (ca. 150 m²) tot geen sprake is van uitbreiding van planologische mogelijkheden in winkelvloeroppervlak. Bovendien er in werkelijkheid juist sprake van een afname van winkelvloeroppervlak (met ca. 340 m²).
In 2016 heeft het Intergemeentelijk Overleg Detailhandel (66-2016) al een positief advies opgesteld ten aanzien van de verplaatsing van de fietsenwinkel. Dit gezien de grote planologische voordelen op de locatie die achtergelaten wordt.
3
Ook op bovenlokaal niveau zal geen sprake zijn van onaanvaardbare effecten. Fietswinkel Gelderland heeft weliswaar een bovenlokale verzorgingsfunctie en aantrekkingskracht van buiten de gemeente. De verwachting is echter niet dat er veel meer koopkracht dan nu het geval is, richting Overbetuwe zal vloeien. Daarmee zijn de effecten op het aanbod in de regio zeer beperkt en aanvaardbaar te noemen.
2.2.3
Binnen bestaand stedelijk gebied
Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied is geen aanvullende motivatie nodig ten aanzien van dit punt. 2.2.4
Dienstenrichtlijn
Uit recente jurisprudentie3 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moeten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de (nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden. Ook eventuele vestigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestemmingsplannen, zoals regels omtrent branche-ring, minimale/maximale oppervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is bepaald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. In bijlage 1 zijn deze voorwaarden nader toegelicht. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn. De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder, ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het (stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang.
Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden.
ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).
vrijdag 18 december 2020
8
2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn, moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan. Dus dat ze geschikt zijn om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te bereiken, ze niet verder dan gaan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in algemene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een geschikt en niet te vergaand middel zijn het doel te bereiken. Van belang hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te vergaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus aanzienlijk zwaarder geworden.
effecten op retail, wonen of maatschappelijke functies lopen uiteen en zijn vooralsnog voor de langere termijn moeilijk te overzien.
Gevolgen corona nog niet te overzien Het coronavirus heeft een grote mondiale en nationale invloed. De exacte impact is nog niet te overzien, maar zeker is dat het vooral op de korte, maar ook op de lange termijn zijn sporen zal nalaten. Dit hangt sterk samen met de duur en zwaarte van de maatregelen. De precieze doorwerking op de economie kennen we niet, maar er zijn inmiddels meerdere ramingen bekend. Meerdere scenario’s gaan uit van een krimp van de Nederlandse economie van rond de 7 a 8% (CPB, ING en IMF). In lichtere scenario’s herstelt de economie in 2021 weer, in de zwaardere scenario’s blijft groei ook in 2021 nog uit. De
vrijdag 18 december 2020
9
3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
3
Behoefte woningen
3.1
Programma
De plannen ten aanzien van reguliere woningbouw in het plangebied Baltussenweg en omgeving omvatten in totaal 41 woningen, waarvan 10 grondgebonden koopwoningen, 10 koopappartementen en 13 sociale huurappartementen en 8 particuliere huurappartementen. In cluster 1 worden 15 woningen gerealiseerd. Dit betreft 1 grondgebonden woning in het dure segment (> € 310.000), evenals 4 grondgebonden woningen en 10 appartementen in het goedkope tot middeldure segment (€200.000 - €310.000) voor senioren. De woningen zijn gelegen aan de zuidwestzijde van het plangebied (in het verlengde van de Spechtstraat). In cluster 3 worden 21 woningen gerealiseerd. Het betreft 13 woningen in het sociale huursegment en 8 in de particuliere huur. De bewoners hebben de mogelijkheid om gebruik te maken van de voorzieningen van het zorgcentrum. In cluster 5 en 6 worden in totaal 5 vrijstaande woningen gerealiseerd in het dure koopsegment (> €310.000). Cluster 5 ligt aan de oostzijde van het plangebied (ten oosten van de Baltussenweg), cluster 6 aan de noordwestkant (ten zuiden van de Drielse Rijndijk).
3.2
Ruimtelijk verzorgingsgebied
3.2.1
Ruimtelijk verzorgingsgebied
Om inzicht te krijgen in de behoefte aan de beoogde woningontwikkelingen is het van belang om het verzorgingsgebied te
4 5
bepalen waarbinnen vraag en aanbod naar woningen plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. Deze regio is bepaald op basis van de meest actuele cijfers over verhuisbewegingen4. Verhuisstromen
Gemeenten
Percentage
Binnen gemeente Overbetuwe
Overbetuwe
49%
Vanuit subreg. Arnhem
Arnhem, Lingewaard, Renkum, Rheden
17%
Nijmegen, Wijchen
8%
Vanuit subreg. Nijmegen
Gelet op de verhuisbewegingen blijkt dat 49% van de verhuizingen plaatsvindt binnen de gemeente Overbetuwe. De gemeente Overbetuwe maakt onderdeel uit van de bestuurlijke (woon)regio Arnhem-Nijmegen, die onder te verdelen in de subregio’s Arnhem, Nijmegen en Liemers. Overbetuwe is onderdeel van de subregio Arnhem. Circa 17% van de verhuizingen vanuit andere gemeenten komt uit de subregio Arnhem (specifiek gaat het om de gemeenten Arnhem, Lingewaard, Renkum en Rheden). Vanuit subregio Nijmegen (specifiek de gemeenten Nijmegen en Wijchen) komt nog eens 8% van de verhuisbewegingen. Aangezien ongeveer de helft van de verhuisbewegingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente, wordt de gemeente Overbetuwe gezien als het primaire verzorgingsgebied. Een kwart van de verhuisbewegingen komt echter uit de regio Arnhem-Nijmegen en daarmee kan ook deze regio niet worden genegeerd. Dit gebied wordt gezien als secundair verzorgingsgebied. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied zijn opgeteld goed voor driekwart van alle verhuisbewegingen. Voor de kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de vraag wordt gekeken naar beide gebieden.
3.3
Kwantitatieve behoefte
3.3.1
Bevolkings- en huishoudensprognose
De gemeente Overbetuwe telt ruim 47.500 inwoners. Dit inwonertal neemt de komende jaren licht toe tot circa 48.400 in 2030 (+1,7%). Het inwonertal in de regio Arnhem-Nijmegen bedraagt circa 740.000. Dit aantal neemt de komende jaren toe tot ruim 776.000 in 2030 (+5,1%)5. Inwonertal
2019
2025
2030
Gemeente Overbetuwe
47.540
48.310
48.370
Regio Arnhem-Nijmegen
738.440
763.640
776.360
Wat betreft huishoudens groeien zowel de gemeente Overbetuwe als regio Arnhem-Nijmegen de komende jaren door. Deze groei is sterker dan de bevolkingsgroei, waaruit de afname van de huishoudensomvang is af te lezen. Huishoudens
2019
2025
2030
Gemeente Overbetuwe
19.510
20.340
20.840
Regio Arnhem-Nijmegen
353.370
376.490
387.900
De gemeente Overbetuwe telt ruim 19.500 particuliere huishoudens. Tot 2030 neemt dit aantal toe tot circa 20.850, een toename van circa 6,8%. De regio Arnhem-Nijmegen groeit van circa 354.000 tot circa 387.900 in 2030, een toename van circa 9.8%5. Net als veel landelijke gemeente heeft ook de gemeente Overbetuwe de kampen met vergrijzing. De Monitor Zorg en Wonen (2016) van de provincie Gelderland laat voor de gemeente Overbetuwe zien dat het aantal echte ouderen (85+) de komende jaren sterk toeneemt.
CBS Statline (2017), Verhuisbewegingen gemeente Overbetuwe. Primos bevolkings- en huishoudensprognoses.
vrijdag 18 december 2020
10
3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren 3.3.2
Woningbehoefte
Met een toename van het aantal huishoudens neemt ook de kwantitatieve behoefte naar woningen toe. Eind 2017 heeft Royal Haskoning DHV voor de gemeente de Woningbouwprioritering Gemeente Overbetuwe (2017) opgesteld. Op basis van de groei van het aantal huishoudens en rekening houdend met reeds gerealiseerde projecten resteerde in 2017 een minimaal programma van circa 160-180 woningen per jaar tot 2025. Onherroepelijke bouwplannen en ‘prioritaire’ projecten in de gemeente bleken in theorie voldoende om de gewenste productie tot 2020 op het gewenste peil te houden. De ontwikkeling van circa 18 woningen in het plangebied Baltussenweg is een van de aangewezen prioritaire projecten. In het nieuwste Regionale woningmarktonderzoek is voor de totale gemeente een behoefte aan circa 1.470 woningen voorzien tot 2025. In dit cijfer is rekening gehouden met de inloop van het woningtekort tot 2%. In 2019 zijn echter ook 248 woningen gerealiseerd, waardoor een restopgave bestaat van circa 1.222 woningen. Voor de gemeente wordt geen doorkijk gegeven tot 2030, maar in lijn met de groei van het aantal huishoudens wordt uitgegaan van een aanvullende behoefte van circa 500 woningen. In de regio Arnhem Nijmegen bedraagt de behoefte tot 2025 circa 20.940 woningen. Gelet op het reeds gerealiseerde aantal woningen (3.381) bedraagt de restopgave 17.559 woningen.
Tot 2030 is op regionaal niveau nog eens sprake van een aanvullende behoefte van ruim 10.000 woningen. 3.3.3
Aanbod
De Woningmarktmonitor van de regio Arnhem-Nijmegen geeft de actuele plancapaciteit van zowel de regio ArnhemNijmegen als de gemeente Overbetuwe (geraadpleegd november 2020). De totale plancapaciteit voor de gemeente
vrijdag 18 december 2020
Overbetuwe geeft wederom inzicht tot 2025. Voor regio Arnhem-Nijmegen wordt tevens een doorkijk gegeven tot 2030.
Regio Plancapaciteit (tot 2025)
ArnhemNijmegen
Gemeente Overbetuwe
Netto plancapaciteit hard
11.744
334
Netto plancapaciteit zacht
11.253
594
440
0
Netto plancapaciteit
23.437
928
Ruimte harde plancapaciteit
5.815
888
Netto plancapaciteit onbekend
De netto plancapaciteit in de regio Arnhem-Nijmegen bedraagt tot 2025 circa 23.500 woningen, maar slecht circa 11.750 woningen zijn opgenomen als harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit is onvoldoende om invulling te geven aan de restopgave van 17.559 woningen tot 2025. Er is nog ruimte voor de toevoeging van ruim 5.800 woningen. Na 2030 is bovendien sprake van aanvullende behoefte van ruim 10.000 woningen. De netto plancapaciteit in de gemeente Overbetuwe bedraagt tot 2025 circa 928 woningen, waarvan circa 334 woningen een harde status hebben en 594 woningen een zachte status. Ook op gemeenteniveau is de harde plancapaciteit onvoldoende toereikend om invulling te geven aan de restopgave van 1.222 woningen. Er is nog ruimte voor de toevoeging van circa 888 woningen tot 2025. Overigens is ook de totale plancapaciteit ontoereikend (ca. 294 woningen). In lijn met actuele huishoudensprognoses neemt de behoefte tussen 2025 en 2030 nog eens toe met circa 500 woningen. Dat betekent dat naast de reeds gereserveerde plancapaciteit in prioritaire projecten (waartoe ook het plan Baltussenweg Driel behoort) er ook nog aanvullende behoefte is.
3.3.4
Conclusie kwantitatieve behoefte
Rekening houdend met een bevolkings- en huishoudensgroei in de gemeente Overbetuwe bestaat op gemeenteniveau tot 2025 behoefte aan circa 1.470 woningen. Rekening houdend met reeds gerealiseerde woningen bedraagt de restopgave circa 1.222 woningen. Gelet op de bestaande plancapaciteit (± 928 woningen) binnen de gemeente is de komende jaren nog ruimte om circa 294 woningen toe te voegen. Wanneer alleen wordt gekeken naar de harde plancapaciteit is er zelfs ruimte voor ruim 888 woningen. Binnen de regio Arnhem-Nijmegen is tevens sprake van een aanzienlijke behoefte. Tot 2025 is nog ruimte om ruim 5.800 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit en tussen 2025 en 2030 is nog een sprake van een aanvullende behoefte aan ruim 10.000 woningen. Het initiatief om 41 woningen te realiseren op de locatie Baltussenweg in Driel voorziet daarmee nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte. Bovendien geldt dat de ontwikkeling op de locatie Baltussenweg 37 in 2017 deels al (met indicatieve aantal van circa 18 woningen) is aangewezen als beleidsmatig ‘prioritair’ project. Op gemeenteniveau zijn bovendien voldoende kwalitatieve aanknopingspunten om de aanvullende woningen als prioritair aan te merken (zie hierna).
11
3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
3.4
Kwalitatieve behoefte
In de Bestuurlijke nota wonen Gelderland (2018) is de ambitie van de provincie op het gebied van wonen weergegeven. De provincie streeft naar een woningmarkt die kwantitatief en kwalitatief in balans is. Er zijn vier opgaven geformuleerd voor wonen: vraaggericht en flexibel zijn, duurzaamheid, aanbod van bestaande woningen laten aansluiten op de vraag en een hanteren van een regionale aanpak. Het Woningmarktonderzoek (2019) van Companen maakt voor de regio Arnhem-Nijmegen de kwalitatieve woningbehoefte kenbaar. Er zijn specifieke uitkomsten geformuleerd voor de subregio Arnhem, waar ook de gemeente Overbetuwe toe behoort. Uit de analyse komt naar voren dat het aantal senioren in zowel Arnhem als de omliggende gemeenten de komende jaren aanzienlijk toeneemt. Er is sprake van een gematigd positieve inkomensontwikkeling, waardoor huishoudens met de laagste inkomens afnemen. Het aantal overige inkomens dat behoort tot de corporatiedoelgroep (sociale huur) neemt wel wat toe. Dit resulteert in een behoefte aan sociale huurappartementen. Het zwaartepunt bij de nieuwbouwopgave ligt echter binnen de koopsector. Binnen de koopsector is behoefte aan alle segmenten (goedkoop tot duur). De grootste behoefte ligt nadrukkelijk bij woningen tot € 300.000. De actuele Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen (2020) bevestigd in grote lijnen bovenstaande, maar er zijn ook aandachtspunten.
Er zijn in 2019 veel woningen toegevoegd in de dure koopsector. Hiermee wordt voorzien in een behoefte, maar er is sprake van een scheve verdeling in de realisatie. Aan de behoefte aan goedkope koopwoningen is in 2019 nauwelijks tegemoet gekomen.
vrijdag 18 december 2020
In de koopsector zijn vooral eengezinswoningen toegevoegd, terwijl er ook grote behoefte is aan koopappartementen. Als het gaat om huurwoningen volgt uit de monitor een nadrukkelijk behoefte aan huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Dit betreft doorgaans particuliere huurwoningen (vrije sector).
Voor de subregio Arnhem en omstreken worden onder meer de volgende hoofdopgaven benoemd: De gewenste versnelling van woningbouw is ingezet, maar de kwalitatieve vraag behoeft aandacht. De toegevoegde woningen sluiten maar deels aan op de ontwikkeling van de behoefte. Er zijn te weinig koopappartementen en goedkope koopwoningen (tot €200.000) toegevoegd, terwijl daar aanzienlijk behoefte aan wordt voorzien. Een blik op de behoefte naar segment toont dat de vraag naar koopwoningen in de segmenten ‘tot €200.000’ en ‘€200.000 - €310.000’ het grootst is. Tegelijkertijd is in beide segmenten recentelijk het minst gerealiseerd. In algemene zin geldt bovendien dat binnen de regio de marktdruk in de koopsector het hoogst is in onder meer Overbetuwe. In de Subregionale woonagenda Arnhem en omstreken 2017-2022 (2017) geven de samenwerkende gemeenten uit de subregio aan waar zij de komende jaren op willen inzetten. Er worden drie ambities/uitgangspunten gehanteerd: Betaalbaar en beschikbaar zijn cruciaal. Er moeten voldoende goede én betaalbare woningen zijn voor de doelgroepen van beleid. Iedere gemeente pakt de verantwoordelijkheid om te voorzien in voldoende betaalbare woningen. Op en top duurzaam: duurzaamheid, wonen en zorg. Op het gebied van wonen en zorg wordt geconstateerd dat
ouderen langer actief zijn op de woningmarkt en dat er door vergrijzing een andere vraag naar woningen ontstaat. Gemeenten moeten zorgen voor voldoende levensloopgeschikte woningen in stad, wijk en dorp. Daarmee wordt gefaciliteerd dat ouderen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Verschil maken. Het is de ambitie om te werken aan een gevarieerder palet aan woningtypen en woonmilieus, met het oog op de woonwensen van nu en straks, maar ook met het oog op een aantrekkelijk vestigingsklimaat.
Regionaal is afgesproken dat gemeenten plannen en nieuwe initiatieven toetsen op basis van een aantal gewenste kwaliteiten. Op subregionaal niveau zijn tien kwalitatieve randvoorwaarden opgesteld voor de toetsing van lokale plannen. Zo moet een plan inspelen op de behoefte, ook voor bijzondere doelgroepen. Ook geldt dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Uitbreiding aan de randen van bestaand stedelijk gebied is echter acceptabel onder voorwaarden: De ruimte kwaliteit van het gebied wordt vergroot. Er zijn geen acceptabele alternatieven binnen de bebouwde kom. Er wordt een bijzonder en vernieuwend woonmilieu toegevoegd dat regionaal toegevoegde waarde heeft. In het rapport Woningbouwprioritering Gemeente Overbetuwe (2017) is de kwalitatieve behoefte voor de gemeente gegeven. Hiervoor is primair uitgegaan van de behoefte zoals geduid in de gemeentelijke Woonagenda 2020 (2016): De grootste vraag wordt verwacht in deelgebied Oost. In de vrije sector is er vooral behoefte aan duurdere koopwoningen. Voor een aanzienlijk deel betreft de behoefte nultreden woningen (appartementen) voor ouderen (nu is sprake van een mismatch).
12
3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing Driel & Heteren
Er is een aanzienlijke vraag naar betaalbare huurwoningen. Het streefprogramma voor woningbouw in het deelgebied Driel, Heteren en Randwijk (gebaseerd op de Woonagenda) bestaat voor de periode 2016-2020 uit 40 middeldure koopwoningen, 40 dure koopwoningen en 25 betaalbare huurwoningen. In de periode 2020-2025 is voor dit deelgebied geen streefprogramma opgenomen. Het project Baltussenweg is met circa 18 woningen reeds opgenomen in deze prioritering (en meegenomen in de cijfers) en past binnen de geprognosticeerde behoefte.
3.4.1
Conclusie kwalitatieve behoefte
Er wordt beleidsmatig gestreefd naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. De beoogde ontwikkeling omvat: 6 grondgebonden koopwoningen > € 310.000; 4 grondgebonden koopwoningen € 200.000 - € 300.000; 10 koopappartementen € 200.000 - € 300.000; 13 sociale huurappartementen; 8 particuliere huurappartementen; Een deel van de woningen is specifiek voor de doelgroep ouderen. Met dit programma wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte doordat wordt ingespeeld op: Allereerst wordt benadrukt dat een deel van de ontwikkeling (ca. 18 woningen) in 2017 reeds is opgenomen als prioritair project en past binnen de geprognotiseerde behoefte, zoals die was opgenomen in de Woonagenda en eerdere streefprogramma. Voor deelgebied Driel, Heteren en Randwijk waren onder meer 40 middeldure koopwoningen, 40 dure koopwoningen en 25 betaalbare (sociale) huurwoningen benoemd. Woningmarktonderzoek (2019) in de regio Arnhem-Nijmegen toont dat het zwaartepunt binnen de nieuwbouwopgave bij koopwoningen ligt. Daarbij is behoefte aan
vrijdag 18 december 2020
alle segmenten, maar de grootste behoefte ligt nadrukkelijk bij woningen tot € 300.000. De actuele Woningmarktmonitor onderstreept nogmaals deze behoefte. In 2019 is nauwelijks invulling gegeven aan de behoefte aan goedkope koopwoningen. De behoefte (c.q. opgave) is momenteel het groots als het gaat om koopwoningen tot € 200.000 en koopwoningen in de categorie € 200.000 - € 300.000. Hetzelfde geldt voor de behoefte aan koopappartementen. Er is nauwelijks invulling gegeven aan de behoefte aan koopappartementen. Tevens blijkt uit de Woningmarktmonitor nog altijd een aanzienlijk behoefte aan particuliere huurwoningen. Het realiseren van woningen voor de doelgroep ouderen sluit aan bij het groeiend aantal ouderen (vergrijzing), zowel in de gemeente Overbetuwe als de subregio Arnhem en omstreken. Door woningen te realiseren speciaal voor ouderen wordt tevens ingespeeld op de trends dat ouderen langer actief zijn op de woningmarkt. Het aantal huishoudens dat in aanmerking komt voor sociale huur neemt toe, zowel in de gemeente als de subregio Arnhem en omstreken. Elke gemeente is verantwoordelijk om te voorzien in voldoende betaalbare woningen. Sociale huurwoningen geven invulling gegeven aan deze doelstelling.