woonvisie

Op 1-3-2023 publiceert de NOS i.s.m. Omroep Brabant hierover het volgende:

“Brabant verleent voorlopig geen vergunningen vanwege verslechterde natuur” Om de kwaliteit van de natuur in Noord-Brabant niet verder te verslechteren, stopt de provincie voorlopig met het verlenen van vergunningen die leiden tot extra stikstofuitstoot in Natura 2000-gebieden.

Volgens de provinciale prognose moet de woningvoorraad van Oss netto groeien met 8.500 woningen in de periode 20202040, dat zou gemiddeld 425 woningen per jaar betekenen. In de huidige krapte op de woningmarkt kiest de gemeente Oss ervoor om op de korte termijn een hoger programma na te streven van circa 600 woningen per jaar. Om dat te halen wordt er ingezet op projectmatig werken met een aantal grote woningbouwlocaties in het stedelijk gebied van Oss en ook op grotere schaal in Geffen en Ravenstein. Op 8 maart 2023 heeft de gemeente Oss de regionale woondeal Noordoost Brabant ondertekend waarin de gemeente Oss aangeeft tot en met het jaar 2030 in totaal 5.300 nieuwe woningen te gaan bouwen, ofwel vanaf 2023 dus gemiddeld circa 660 woningen per jaar. In beginsel moet de gemeente dit zelf bekostigen, echter er zijn bij verschillende projecten wel mogelijkheden om een beroep te doen op landelijke subsidies, zoals WBI en Startersimpuls en de Regeling huisvesting aandachtsgroepen. Voor de regionale woondeal zelf zijn vanuit het Rijk of de Provincie geen extra middelen beschikbaar. Gelijktijdig speelt de stikstof problematiek in Nederland en specifiek heeft de provincie Noord-Brabant het standpunt ingenomen voorlopig geen nieuwe vergunningen meer af te geven.

Aanleiding voor het besluit zijn de uitkomsten van een zogeheten natuurdoelanalyse. Dat is het onderzoek dat elke provincie moet doen naar de natuurkwaliteit. Uit dat onderzoek blijkt dat de kwaliteit van de natuur is verslechterd en dus grijpt de provincie in. Het verbod op extra stikstofdepositie geldt in een gebied van 25 kilometer2 rond een Natura 2000-gebied. Maar doordat Brabant er zo veel heeft, overlappen die cirkels bijna allemaal en blijft er volgens de provincie praktisch nergens ruimte over om projecten wel doorgang te laten vinden. Projecten op het gebied van infrastructuur, landbouw, industrie, woningbouw, maar ook verduurzamingsprojecten krijgen tijdelijk geen vergunning. Verschillende aanbestedingsprojecten zijn al stopgezet. De provincie brengt de precieze gevolgen van het besluit nog in kaart. Hoelang de vergunningenstop duurt, is nog niet duidelijk. Gedeputeerde Hagar Roijackers (GroenLinks) benadrukt dat alle sectoren geraakt worden en noemt de uitkomsten van het onderzoek “de nieuwe werkelijkheid”. De provincie Brabant wacht dan ook niet op de officiële toetsing van de natuurdoelanalyse door de Ecologische Autoriteit.

2

Vaste afstandsgrens van 25 kilometer voor alle emissiebronnen | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl

Aan de Programmamanager wonen is de vraag voorgelegd welke invloed dit heeft op de plannen van Oss en of deze plannen nog te realiseren zijn. Onderstaand de reactie van de Programmamanager wonen: “Stikstof is tot dusver geen knelpunt in de ontwikkeling van woningbouwplannen in Oss, dus ja, de plannen zijn nog te realiseren. Het is vooral zaak om in de planvorming tijdig te zorgen voor de juiste berekeningen, waaruit blijkt dat Osse woningbouw zowel in aanlegfase als in gebruiksfase geen depositie veroorzaakt

24

in natura2000 gebieden. Mocht er wel depositie zijn dan zou dat in aanlegfase zijn en dan zijn mitigerende maatregelen (denk aan gebruik van zero emissie bouwmachines) nog mogelijk. Tot op heden heeft geen woningbouwproject in Oss stil gelegen vanwege stikstof en dit wordt ook niet verwacht voor de toekomstige plannen. Dat komt vooral doordat er geen Natura2000 gebieden in de directe nabijheid van de Osse woningbouwplannen zijn. Er is een Raadsinformatiebrief over dit onderwerp verstuurd in januari 2023. Dat Oss koerst op een woningbouwprogramma van circa 5.300 woningen in de periode 2023 t/m 2030 is noodzakelijk

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

omdat er een woningtekort is wat moet worden ingelopen. Ook is de praktijk dat planvorming op sommige locaties vertraging kan oplopen dus daarom wordt er ruimer geprogrammeerd dan sec volgens de prognosemodellen ‘nodig zou zijn’. Bovendien worden prognoses periodiek bijgesteld, het is geen exacte wetenschap.” De Rkc heeft geconstateerd dat er wel een Natura 2000 binnen de vaste afstandsgrens van 25 kilometer ligt, namelijk het gebied ‘Bossche Broek’ ligt hemelsbreed op een afstand 20 kilometer van het centrum van Oss. Op de vraag in welke mate de landelijke stikstofproblematiek, waardoor provincie Noord-Brabant voorlopig geen nieuwe vergunningen gaat afgeven, de woningbouwplannen van de gemeente Oss raakt geeft de portefeuillehouder de volgende reactie: “Wij zouden het aantal kilometers in dit voorbeeld wat voorzichtiger willen formuleren. Er zijn meerdere factoren die hierin een rol spelen. Bij de bouwprojecten wordt een AERIUS berekening gemaakt, behalve bij projecten tot 5 woningen omdat bij deze kleine projecten niet echt sprake is van stikstofuitstoot. Uit de AERIUS berekeningen in Oss voor de grotere projecten blijkt dat voor het gros van de projecten niet te verwachten is dat men last gaat krijgen van de stikstofbepalingen.

Bij hele grote projecten zou in de bouwfase de stikstofuitstoot wel een rol kunnen spelen, maar in dat geval wordt van de bouwers gevraagd meer milieuvriendelijk te bouwen, bijvoorbeeld met elektrisch aangedreven machines. Voor de huidige plannen van Oss worden van de kant van de Provincie geen problemen verwacht in de verlening van vergunningen. Overigens is het wel zo dat AERIUS berekeningen naar de toekomst toe wel andere uitkomsten kunnen geven, thans is dit niet te voorspellen.” Aan de portefeuillehouder is de vraag voorgelegd in welke mate andere landelijke ontwikkelingen de woningbouwplannen van de gemeente Oss gaan raken. Te denken valt hierbij aan de hogere hypotheekrente, oplopende inflatie, duurdere bouwmaterialen waardoor het lastiger wordt om betaalbare woningen te bouwen. De portefeuillehouder antwoordt als volgt: “Het college van Oss zit hier onverminderd strijdvaardig

25

in, het moet gewoon. Het is met elkaar zoeken naar manieren om betaalbare woningen te kunnen bouwen. Soms betekent dit woningen bouwen die kleiner zijn dan we vanuit het verleden gewend waren, het concept van ‘sharing’ kan ook kostenverlagend werken (bijvoorbeeld het samen met andere bewoners delen van bepaalde ruimten in huis). Ook wordt gekeken naar de parkeernorm, minder ruimte om auto’s te parkeren betekent ook lagere kosten. Verder worden CPO projecten gestimuleerd. Ontwikkelaars zou ook de mogelijkheid moeten worden geboden om naast goedkopere woningen ook wat duurdere woningen te bouwen, zodat een bouwplan dan in totaliteit realiseerbaar is.

Er gaat ook de mogelijkheid van een starterslening komen, dit voorstel zal in 2024 bij de raad worden ingebracht. Naast het realiseren van betaalbare woningen is het ook van belang dat die woningen in de toekomst betaalbaar blijven. Voorkomen moet worden dat een betaalbare starterswoning binnen korte tijd met veel winst wordt doorverkocht, de gemeente wil hier een concept op ontwikkelen. Dit is echter wel lastig, omdat dit nu niet kan worden afgedwongen, behoudens bij CPO projecten waarvan de grond van de gemeente wordt aangekocht omdat daar een zelfwoonplicht op zit van 3 jaar.”

DTV Nieuws 28-5-2023

Bouw 600 woningen per jaar zware uitdaging; ‘Maar toch moet het’ In de gemeente Oss werden vorig jaar zo’n 450 woningen gebouwd. Dat is minder dan de beoogde 600 die de gemeente jaarlijks moet realiseren. “Voor 2024 en 2025 ziet het er beter uit.” Dat zegt CDA-wethouder Sidney van den Bergh in het Dtv-programma Focus waarin hij te gast was om te praten over de woningbouw in de gemeente. De doelstelling om 600 woningen te bouwen werd in 2022 niet gehaald, zo gaf hij toe. “Voor 2024 en 2025 ziet het er beter uit. Waar we de afgelopen jaar heel erg op gefocust hebben is om ervoor te zorgen dat mooie ideeën van plannen en plaatjes uiteindelijk landt in een hard bestemmingsplan, want dan pas kan een aannemer of ontwikkelaar echt beginnen met bouwen. Dus de focus ligt nu om voor het eind van het jaar zoveel mogelijk plannen hard in procedure te brengen.” Personeelstekort, hoge kosten van bouwmaterialen en stikstof helpt niet mee. “Maar toch moet het”, doelt Van den Bergh op de uitdaging om 600 woningen per jaar te bouwen in de gemeente Oss.

Variatie

Volgens de wethouder gaat het niet alleen om meer bouwen, maar ook om de variatie aan woningen te vergroten. “Oss bestaat voor zeventig procent uit eengezinswoningen. Die hebben we gebouwd, omdat daar behoefte aan was. Mensen zijn nu op zoek naar een andere woning en willen niet per se wonen in een eengezinswoning”, zegt Van den Bergh. Tegelijkertijd wil de wethouder dat het groen in de stad behouden blijft. “We gaan meer huizen in de stad bij elkaar bouwen. Dat betekent dat we dan meer de lucht in gaan. Dat is zo. Op die manier hebben we ruimte voor gemeenschappelijk groen.”

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Uit berichtgeving in de media blijkt dat de landelijke overheid toch een wat somberdere blik heeft voor de komende jaren: NOS Nieuws 22-5-2023

Minister De Jonge waarschuwt voor ‘forse dip’ in woningbouw 2024 dreigt een rampjaar voor de woningbouw te worden. Gebrek aan grond, hoge rente en gestegen bouwkosten zitten de kabinetsdoelstelling in de weg om in 2030 900.000 woningen erbij gebouwd te hebben. Bovendien stijgt de vraag naar woningen harder dan voorzien. Deze sombere boodschap klinkt door in de update van minister De Jonge (CDA) voor Volkshuisvesting aan de Kamer. Vorig jaar kwamen er ruim 90.000 woningen bij. Dat aantal ligt nog wel redelijk in lijn met de kabinetsdoelstelling. Maar voor komend jaar is het heel moeilijk om dat tempo aan te houden. De Jonge somt in zijn voortgangsrapportage de vooruitzichten op. Het Economisch Instituut voor de Bouw gaat uit van een daling van de woningbouwproductie van 3,5 procent in 2023 en nog eens 5,5 procent in 2024 ten opzichte van het jaar ervoor. De organisatie van projectontwikkelaars Neprom verwacht dat de productie van nieuwe woningen met misschien wel de helft gaat terugvallen. “De situatie blijft onzeker, maar in ieder geval is de verwachting dat er in 2024 een forse dip zal zijn”, schrijft De Jonge.

Bevolkingsgroei

De dip in de bouw kent verschillende oorzaken. Door de hoge rente kunnen woningzoekers minder hoge hypotheken afsluiten. De inflatie duwt de kosten van allerlei bouwmaterialen omhoog, waardoor het lastiger is betaalbare woningen te bouwen. Het vinden van geschikte bouwgrond en het verlenen van bouwvergunningen gaat minder snel dan gehoopt. Ondertussen stijgt de vraag naar woningen. De Nederlandse bevolking groeide in 2022 met 227.000, twee keer zo hard als in 2021. Dat kwam vooral door migratie. Dit voorjaar worden nieuwe prognoses van de bevolkingsgroei verwacht. Die prognoses leiden hoogstwaarschijnlijk tot het bijstellen van het aantal woningen dat de komende jaren nodig zal zijn.

26

Als reflectie op al deze uitdagingen geeft de portefeuillehouder nog de volgende reactie: “Benadrukt wordt dat de woonopgave niet op zichzelf staat, maar dat het ook te maken heeft met mobiliteit (zoals de parkeernormen) om die ontwikkeling in gang te zetten en dat er nadrukkelijk voor is gekozen om binnenstedelijk te gaan ontwikkelen, dat is omarmd in een verstedelijkingsakkoord. We hebben concreet gemaakt welke projecten gaan bijdragen aan de beoogde hoeveelheid woningen. De woondeal is gestructureerd concreet vertaald naar de opgaven die Oss heeft en daar managen we strak op. We doen dit in volle harmonie met de beide woningbouwcorporaties en de ontwikkelaars. Dit om er uiteindelijk voor te zorgen dat we plannen krijgen die ook in de toekomst gedijen in een omgeving waar mensen graag willen wonen en werken, en dat deze plannen er dan ook echt over een aantal jaren gerealiseerd zullen zijn. De samenwerking tussen de relevante afdelingen binnen de gemeente draagt er toe bij dat er een goed samenspel is gekomen. De laatste 18 maanden zijn er 8 tot 10 beleidsstukken geproduceerd, die allemaal nodig waren om haalbare plannen te kunnen maken.”

Sociale Huurwoningen

Het gemiddeld gerealiseerde percentage sociale huurwoningen over de jaren 2018 tot en met 2022 bedraagt 30% van het totaal, hetgeen overeenkomt met de doelstelling van de gemeente Oss. De vraag is welke termijn een sociale huurwoning daadwerkelijk een sociale huurwoning zou moeten blijven? Door de gemeente Oss worden met zowel corporaties als marktpartijen afspraken gemaakt over de instandhoudingstermijnen. Gemeente Oss heeft hier als norm dat een sociale huurwoning minimaal 15 jaar een sociale huurwoning moet blijven. Dit is 5 jaar langer dan het wettelijk minimum van 10 jaar. De reden waarom Oss destijds voor de periode van 15 jaar heeft gekozen heeft de Rkc in dit onderzoek niet kunnen achterhalen.

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Programma Nieuwsuur 16-8-2022

“Tijdelijk” Onduidelijk is in veel gemeenten hoe lang een sociale huurwoning ook daadwerkelijk een sociale huurwoning moet blijven. In veel gemeenten zou het volgens emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn gaan om een periode van 10 jaar. ‘Dan bouw je dus eigenlijk een tijdelijke sociale huurwoning, dat is niet duurzaam’, aldus Conijn in Nieuwsuur.

Ontwikkeling van het aantal woningzoekenden De ontwikkeling van het aantal woningzoekenden over de afgelopen jaren geeft ook een beeld van de behoefte van de bevolking. In de gemeente Oss zijn de corporaties Mooiland en BrabantWonen actief. Aan deze corporaties zijn enkele vragen gesteld met betrekking tot de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden in de gemeente Oss. Onderstaande informatie (bij A, B en C) is verkregen van genoemde corporaties:

A.

Hoeveel ingeschreven woningzoekenden zijn er (per jaar) in de gemeente Oss over de jaren 2018 tot en met 2022?

Om in aanmerking te komen voor een woning in Oss kunnen woningzoekenden zich inschrijven in 2 systemen: • WBS; hierbinnen worden de woningen in gemeente Oss van Mooiland aangeboden (vooral actief in de dorpen van de gemeente) • WoonService Regionaal: hierbinnen worden de woningen in gemeente Oss van Brabant Wonen aangeboden (vooral actief in de stad Oss). Brabant Wonen gebruikt sinds november 2018 het systeem WoonService Regionaal.

27

Tabel 3: Aantal ingeschrevenen dat actief op zoek is naar een woning in gemeente Oss (actief = in één jaar minimaal 1x gereageerd op een geadverteerde sociale huurwoning). Jaar

WBS

WoonService Regionaal

Totaal

2018

1.164

-

1.164

2019

1.167

4.850

6.017

2020

1.288

6.434

7.722

2021

1.803

7.045

8.848

2022

1.630

8.456

10.086

Een deel van de huishoudens zal zowel reageren op woningen via WBS als via WoonService Regionaal. Hoeveel dubbelingen er zijn, is op dit moment slechts met veel moeite te achterhalen. De corporaties hebben voor een eerdere rapportage een aantal jaren geleden beide bestanden aan elkaar gekoppeld om de dubbelingen er uit te filteren. Dat is echter zo’n arbeidsintensieve klus, dat ze dat nu niet meer doen. Met op termijn een regionaal woonruimteverdeelsysteem (en dus eenzelfde managementinformatiesysteem) is dit te ondervangen. Het is dus nu niet helder hoeveel woningzoekenden actief een woning zoeken in Oss. De corporaties werken aan een regionaal WVS (woonruimteverdeelsysteem) dat naar verwachting 2e helft 2024 live gaat en dan is dit inzicht er wel.

B.

Welke trend is hier te zien?

We zien een duidelijke toename in het aantal actief woningzoekenden over de jaren 2018 tot en met 2022. Het jaar 2018 is niet representatief omdat de woningzoekenden van BrabantWonen niet in dat aantal zitten, echter over de jaren 2019 tot en met 2022 is dit wel het geval. Hierbij valt verder op dat het aantal woningzoekenden bij Woonservice Regionaal (WSR) voor de stad Oss meer toegenomen is sinds 2019, dan het aantal woningzoekenden bij WBS voor de dorpen in de gemeente Oss.

Binnen WSR en WBS kunnen de woningzoekenden worden uitgesplitst naar leeftijd. In onderstaande tabel is de verdeling voor 2022 voor WSR opgenomen:

Tabel 4a: Verdeling naar leeftijd van aantal en percentage van woningzoekenden bij WSR Leeftijd

Aantal

%

16 t/m 17 jr

1

0%

18 t/m 23 jr

1.379

16%

24 t/m 34 jr

3.805

45%

35 t/m 54 jr

2.323

27%

55 t/m AOW

644

8%

AOW t/m 74 jr

152

2%

75 jr of ouder

152

2%

8.456

100%

Van alle ingeschrevenen die actief op zoek zijn naar een woning

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

zit bij Woonservice Regionaal meer dan 60% in de leeftijdscategorie van 18 tot en met 34 jaar. Voor WBS is de verdeling naar leeftijd in 2022 als volgt:

Tabel 4b: Verdeling naar leeftijd van aantal en percentage van woningzoekenden bij WBS Leeftijd

Aantal

%

< 23 jaar

117

7%

23 - 29 jaar

421

26%

30 - 44 jaar

639

39%

45 - 59 jaar

310

19%

60 - 74 jaar

142

9%

75+ jaar

60

4%

1.630

100%

Van alle ingeschrevenen die actief op zoek zin naar een woning zit bij WBS 33% in de leeftijdscategorie van tot en met 29 jaar.

C.

Hoe anticiperen de gemeenten en de corporaties hierop?

De ontwikkeling van het aantal actief woningzoekenden is een indicator voor de vraagontwikkeling naar sociale huurwoningen. In combinatie met het aanbod dat beschikbaar komt, geeft het een goed inzicht in de mate van vraagdruk. Corporaties brengen deze vraagdruk jaarlijks in beeld voor henzelf en gemeenten als verantwoording voor de gemaakte prestatieafspraken, per dorpskern en per product. Zo kunnen zij er vervolgens op bijsturen voor zover dat mogelijk is. Dit kan bijvoorbeeld door het gezamenlijk vastleggen van een (ambitieuze) nieuwbouwopgave in het sociale huursegment, het toevoegen van

28

flexwoningen 3, het beter benutten van de bestaande voorraad en het bevorderen van doorstroming op de huurwoningmarkt. Omdat de groeiende vraag naar sociale huurwoningen grotendeels gedreven is door externe factoren (bevolkingsgroei, meer 1- en 2-persoonshuishoudens, extramuralisering, economische tegenslag, stikstofcrisis et cetera) zijn gemeenten en corporaties slechts beperkt bij machte om hierop te anticiperen. Hoe lang is de gemiddelde wachttijd alvorens men in aanmerking komt voor een sociale huurwoning? Bij WBS bedraagt de gemiddelde inschrijftijd 8,5 jaar. De periode tussen de eerste reactie op een woning en het afsluiten van een huurovereenkomst bij deze inschrijftijd bedraagt 10 maanden. Dat betekent dat woningzoekenden over het algemeen lang ingeschreven staan voordat zij in de praktijk daadwerkelijk gaan reageren op een woning. Veel woningzoekenden staan dus uit ‘voorzorg’ ingeschreven. Bij WSR is de gemiddelde inschrijftijd 6,4 jaar. De periode tussen de eerste reactie op een woning en het afsluiten van een huurovereenkomst bedraagt 18,5 maanden. Met een reactie op een woning wordt bedoeld de eerste reactie op een woning. Dat hoeft niet de woning te zijn die men uiteindelijk toegewezen heeft gekregen en waarvoor een huurovereenkomst wordt afgesloten.

De periode geeft aan dat mensen over het algemeen lang ingeschreven staan voordat ze daadwerkelijk op woningen gaan reageren. Als men dan daadwerkelijk gaat reageren is de periode dat men ‘slaagt’ relatief kort.

3

Het aandeel directe bemiddelingen varieert tussen de 15 en 20% van alle toewijzingen. Bij directe bemiddeling moet je denken aan: • Taakstelling van vergunninghouders / statushouders (zie onder) • Sociale urgentie • Urgentieplus • Seniorenplus • Medische urgentie/WMO • Tweede kans beleid/maatwerk • Woningruil • Herstructurering (herhuisvesting bij sloop/nieuwbouw) Van de resterende vrijkomende woningen wordt 80% verhuurd op basis van inschrijftijd en 20% wordt verhuurd op basis van loting (hierdoor maken woningzoekende met een korte inschrijfduur ook kans op een woning).

Statushouders

Het Rijk bepaalt elk half jaar hoeveel statushouders elke gemeente moet huisvesten. Grotere gemeenten moeten meer nieuwe statushouders huisvesten dan kleinere gemeenten. Elke gemeente is verplicht deze taakstelling uit te voeren. Statushouders die op zoek zijn naar een woning zitten niet in de genoemde aantallen woningzoekenden. Statushouders worden bemiddeld vanuit de gemeentelijke taakstelling en worden niet separaat als woningzoekende bij de corporaties geregistreerd. Statushouders worden (met voorrang op andere woningzoekers) geplaatst in woningen via directe bemiddeling. In de praktijk ontstaat (te) vaak ten onrechte het beeld dat huisvesting van statushouders een taak is van de corporaties. Corporaties zijn een belangrijke partner omdat zij verhuurder zijn van de goedkope sociale huurwoningen.

Flexwoningen zijn kleine woningen die verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar zijn. Daarnaast heeft één van de volgende aspecten een tijdelijk karakter: de woning zelf, de bewoning (door het gebruik van tijdelijke huurcontracten) of de locatie

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Onderstaand de actuele cijfers m.b.t. de taakstelling en de realisatie in de afgelopen jaren.

Het aantal woningzoekenden (exclusief de groep statushouders) dat per jaar effectief aan een huurwoning worden geholpen lag in 2022 op 513 en in 2021 op 528. De jaren daarvoor wat hoger (690 in 2020 en 563 in 2019).

Tabel 4c: De taakstelling en de realisatie van het huisvesten van statushouders Jaar

Taakstelling

Aantal gehuisveste vergunninghouders

Resultaat

2018

90

67

23 achterstand

2019

85

85

0

2020

63

64

1 over

2021

128

143

15 over

2022

109

118

9 over

Tabel 5: Totaal aantal nieuwe verhuringen (inclusief alle directe bemiddelingen) Jaar

Mooiland

BrabantWonen

Totaal verhuur

Vergunninghouders

Totaal overig verhuur

2018

151

Niet bekend

Niet bekend

67

Niet bekend

2019

130

518

648

85

563

2020

124

630

754

64

690

2021

166

505

671

143

528

2022

169

462

631

118

513

29

Het aantal actief woningzoekenden over de jaren 2019 tot en met 2022 is gestegen van 6.017 in 2019 tot 10.086 in 2022, exclusief dubbele inschrijvingen. Wanneer we hypothetisch zouden aannemen dat alle woningzoekenden in het systeem WBS ook staan ingeschreven bij WSR, dan is het aantal actief woningzoekenden nog altijd gestegen van 4.850 in 2019 naar 8.456 in 2022. Wanneer dit wordt afgezet tegen het aantal woningzoekenden dat per jaar effectief aan een huurwoning worden geholpen, dan geeft dit een beeld van de vraagdruk die alleen maar een oplopende trend laat zien. Wanneer er meer dan 8.000 actief woningzoekenden zijn en er jaarlijks iets meer dan 500 aan een huurwoning kunnen worden geholpen, dan geeft dit geen rooskleurig beeld van de wachttijd voor de komende jaren.

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

BNdeStem 15-6-2023

Koophuis onbetaalbaar, huur te duur: jongeren zien geen uitweg meer in zoektocht naar woning Twintigers en dertigers die noodgedwongen nog bij hun ouders thuis of op kamers wonen, boeten fors in op hun levensgeluk, blijkt uit het woningnoodonderzoek van Aegon. Ze stellen belangrijke stappen in hun leven uit, omdat ze geen geschikte woning kunnen vinden. Huizen en appartementen zijn onbetaalbaar voor twintigers en veel dertigers. En de gevolgen voor de jonge levens zijn groot. Noodgedwongen blijven ze bij hun ouders wonen, stellen ze samenwonen uit en zelfs de kinderwens blijft onvervuld omdat er geen betaalbare of passende woonruimte is te vinden. Vooral jongeren tot 25 jaar zijn emotioneel onder de woningnood en voelen zich machteloos; meer dan de helft van hen ervaart boosheid, frustratie, verdriet en stress. Niet alleen de jongeren zien en voelen de woningnood. 90 procent van de ruim duizend mensen die meededen aan het Aegon-onderzoek ziet om zich heen de krapte op de huizenmarkt. Twee op de drie ondervraagde jongeren lopen zelf vast door het gebrek aan geschikte woningen. De reden om niet te verhuizen is meestal de betaalbaarheid van huizen. Niet alleen jongeren zitten klem. Ook 65 procent van de senioren zegt dat er geen geschikte woningen zijn waar zij in hun levensfase naartoe kunnen verhuizen.

30

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

5A. Wat is er concreet gerealiseerd van de 4 thema’s opgenomen in de woonagenda 2020-2021? De informatie in onderstaande tabel is aangeleverd door de Programmamanager Wonen, thema 4 is aangevuld door een collega van team duurzaamheid.

Tabel 6a: Woonagenda 2020 - 2021 > Wonen, welzijn en zorg Woonagenda 2020 - 2021 Thema 1: Wonen, welzijn en zorg Wat gaat de gemeente doen en wanneer?

Wat is gerealiseerd en wanneer?

1. We stellen een visie op Wonen, Welzijn en Zorg op, in het bijzonder gericht op ouderen en mensen met een beperking, die aansluit op het regionaal beleidskader voor de transformatie van beschermd wonen naar zelfstandig wonen met ambulante begeleiding > eerste helft 2021.

Concreet gerealiseerd: woonzorganalyse gereed in een zorgvuldig doorlopen proces samen met partners. Volgende stap is komen tot een visie op Wonen, welzijn & zorg, gereed Q4 2023. Het genoemde jaartal in woonagenda 2020-2021 is niet gehaald.

2. We maken afspraken met de woningcorporaties en zorgaanbieders over de match van vraag en aanbod van passende woningen voor mensen die uit beschermd wonen kunnen uitstromen > eerste helft 2020.

Afspraken gerealiseerd en geland in de Meerjaren- prestatieafspraken met BrabantWonen en Mooiland.

3. We creëren meer mogelijkheden voor splitsen van grotere woningen (ook met oog op betaalbaarheid) en voor vormen van mantelwonen, ook als dit (nog) niet gepaard gaat met een actuele zorgbehoefte > 2020/2021.

Beleid voor mantelwonen: Q1 2023 in de gemeenteraad gebracht, het stuk is eind 2022 in route gegaan. Dat is in 2021 niet gelukt maar in 2022 dus wel. Voor het onderwerp woningsplitsing is een actiepunt opgenomen in de woonagenda 20222024.

4. De gemeente ondersteunt mensen die hun eigen woning willen aanpassen met de Blijverslening. Deze regeling zetten we voort en gaan we meer promoten > 2020-2021

De Blijverslening en de verzilverlening staan open voor aanvragen. Ook is experimenteerruimte geboden aan de samenleving, elke week staat de deur open van de intaketafel en daar worden door initiatiefnemers ook woon-zorg initiatieven gemeld die de gemeente in behandeling neemt (faciliterende rol, of met projectleiding indien het locaties betreft waar de gemeente ook in grondeigendom een partij is).

31

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Tabel 6b: Woonagenda 2020 - 2021 > Vraaggericht blijven ontwikkelen Woonagenda 2020 - 2021 Thema 2: Vraaggericht blijven ontwikkelen Wat gaat de gemeente doen en wanneer?

Wat is gerealiseerd en wanneer?

1. Om te bevorderen dat mogelijkheden voor woningbouw benut worden, nemen we sterker de regie op de realisatie van woningbouwplannen. We bevorderen dat vergunde projecten in aanbouw worden genomen en stimuleren dat nieuwe projecten concreet en gerealiseerd worden > doorlopend

Veel zaken concreet gerealiseerd: op vele locaties kwamen bestemmingsplannen voor woningbouw gereed (voorbeelden: Walkwartier, Kromstraat, Geffen ’t Veld). Ook is ingezet op nieuwe woonoplossingen, zoals de keuze om op 4 locaties te kiezen voor tijdelijke woningen. De 1e locatie komt gereed in 2023, de andere locaties in 2024. Hier is op ingezet om de actuele krapte te kunnen verminderen. Op vele locaties zijn stappen gezet in de planontwikkeling, maar gebiedsontwikkeling kost tijd. Daarom ook doorlopend. Er is een nieuwe afdeling opgericht, het Projectenbureau en de regie is aangescherpt, elke maand worden er voortgang overleggen gevoerd met de Osse projectleiders.

2. Om de ontwikkelingen in woningbehoefte en -aanbod beter te kunnen volgen, ontwikkelen we in het verlengde van het PFM wonen een monitor/trendanalyse van de woningmarkt > tweede helft 2020

Tot dusver zijn wij hier niet aan toegekomen. Wel is de RIB voortgang woningbouw in 2021 uitgebreid met kadasterdata over transacties op wijkniveau. Deze data wordt twee keer per jaar gedeeld met de gemeenteraad. De RIB is dus als het ware de monitor, maar er is de wens om de RIB verder te ontwikkelen tot een online te raadplegen dashboard met steeds actuele informatie.

3. Met het portefeuillemanagement Wonen (PFM) weegt de gemeente plannen voor woningbouw af om te komen tot een compleet en gevarieerd woningbouwprogramma, gericht op het versterken van Oss als woongemeente > doorlopend

Gebeurt doorlopend. Wij beoordelen plannen, schrijven mee aan de paragraaf ‘wonen’ in bestemmingsplannen en geven input in projectgroepen die vanuit een projectbrief uitvoering geven aan onder meer de totstandkoming van woningbouw.

32

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Tabel 6c: Woonagenda 2020 - 2021 > Toekomstbestendige Woningvoorraad Woonagenda 2020 - 2021 Thema 3: Toekomstbestendige Woningvoorraad: Transformatie en vernieuwing Wat gaat de gemeente doen en wanneer?

Wat is gerealiseerd en wanneer?

1. Gelet op de toenemende druk op buurten en de opgave voor verduurzaming van de bebouwde omgeving brengen we o.a. samen met de woningcorporaties in beeld welke fysieke en sociale maatregelen in de afzonderlijke gebiedsdelen van de gemeente nodig en/of mogelijk zijn. De gemeente verkent de mogelijkheden, kansen en opgaven voor herontwikkeling van de bestaande wijken, buurten en kernen > 2021

Met de intaketafel is ruim baan gegeven aan initiatieven vanuit de samenleving die vaak gaan om herontwikkeling/ functieverandering van bestaand vastgoed. Ook is de subsidieregeling ‘wonen boven winkels’ een goed voorbeeld van transformatie en vernieuwing. Ook werkt de gemeente samen met corporatie BrabantWonen aan transformatie en vernieuwing in de wijk Schadewijk. Verder is er een huisvestingsverordening vastgesteld en een opkoopbescherming ingevoerd voor 5 wijken (Ruwaard, Schadewijk, Ussen, Krinkelhoek en Oss-Zuid). Het doel is om in deze wijken die een wat goedkopere woningvoorraad te hebben dan andere wijken, te zorgen dat leefbaarheid op peil blijft en dat de goedkope voorraad niet door investeerders wordt opgekocht om vervolgens de woningen te verhuren.

2. We verwachten dat de komende jaren transformatie van bestaande gebouwen of gebieden naar wonen een toenemend deel uitmaakt van het woningbouwprogramma. Deze herstructurering biedt ook kansen voor het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad in bestaande wijken. Het portefeuillemanagement Wonen is daarbij het afwegingskader voor een complete(re) woningvoorraad in buurt/wijk/dorp > doorlopend

Gebeurt doorlopend. Wij beoordelen plannen en schrijven mee aan de paragraaf ‘wonen’ in bestemmingsplannen. Ook schuift team wonen elke week aan bij de eerder genoemde ‘intaketafel’ waar initiatiefnemers zonder kosten een eerste oordeel krijgen op de wenselijkheid van een initiatief, beredeneerd vanuit bestaand beleid. Dat zegt dus niets over de haalbaarheid van plannen, maar geeft initiatiefnemers wel perspectief. Daar wordt veelvuldig gebruik van gemaakt en het leidt tot diverse transformaties in stad en dorpen.

3. De gemeente stimuleert met de subsidieregeling voor Wonen in het Centrum een compact en levendig stadscentrum door de transformatie van winkelpanden in de aanloopstraten. In 2020 evalueert de gemeente deze regeling en bepalen we of en, zo ja, hoe deze regeling wordt voortgezet > evaluatie eerste helft 2021

Zie hierboven bij kopje 1 van thema 3.

33

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Tabel 6d: Woonagenda 2020 - 2021 > Duurzaamheid en betaalbaarheid Woonagenda 2020 - 2021 Thema 4: Duurzaamheid en betaalbaarheid (totale woonlasten) Wat gaat de gemeente doen en wanneer?

Wat is gerealiseerd en wanneer? (graag de betreffende documenten ter inzage)

1. Met gerichte informatievoorzieningen vergroten we de kennis en de bewustwording over duurzaamheid bij inwoners. De Warmtetransitievisie, en het warmteplan gaan meer duidelijkheid geven over hoe de warmtevraag per kern, wijk, buurt wordt opgelost > doorlopend 2020-2021

Veel resultaten te melden onder thema duurzaamheid. Van het hoge gebruik van de gemeentelijke duurzaamheidslening tot de stappen die de woningcorporaties zetten op dit thema (onder meer vastgelegd in de meerjarenprestatieafspraken), maar ook Ossschakeltdoor en een aanpak gericht op verduurzamen door VVE’s.

2. We zetten de duurzaamheidslening voort en promoten deze regeling > doorlopend

We zijn momenteel (maart 2023) bezig om een voorstel uit te werken om op aantrekkelijke condities de duurzaamheidslening te continueren met een substantieel budget om in de vraag naar deze leningen te kunnen voorzien.

3. We zetten samen met o.a. BrabantWoontSlim, Buurkracht en de Energie Coöperatie Oss acties uit gericht op energiebesparing > doorlopend

In dit kader worden acties opgezet en uitgevoerd als een Energieloket met adviesgesprekken, laagdrempelige keukentafelgesprekken, warmtewandelingen, voucheracties en collectieve inkoopacties.

4. We hebben voor de periode t/m 2025 met de corporaties een duurzaamheidsakkoord gesloten. Het Duurzaamheidsakkoord bevat afspraken over o.a. energiebesparende maatregelen (o.a. isolatie), zonnepanelen, woonlasten in relatie tot verduurzaming, aandacht voor circulariteit en klimaatadaptatie. We spreken op basis van het duurzaamheidsakkoord concrete maatregelen af > vanaf eerste helft 2020 doorlopend

Corporatie Mooiland gaat haar gehele bezit naar label A niveau verduurzamen. Corporatie Brabant Wonen gaat in Schadewijk grootschalig renoveren en vernieuwbouwen (400 woningen). Zij hebben intentie uitgesproken om tot 2030 hun aandeel in de doelstelling op basis van de Transitievisie Warmte te leveren, te weten 7500 woningen voor geheel Oss en ongeveer 25% van dit aantal voor de beide woningcorporaties.

34

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

5B. Zijn de actuele prioriteiten en actiepunten in de woonagenda 2022 - 2024 een logisch vervolg op de woonagenda 2020 - 2021? Op 6 oktober 2022 is in de raad een nieuwe Woonagenda 2022 - 2024 vastgesteld. De Woonvisie 2020 blijft leidend, maar in de nieuwe Woonagenda zijn als prioriteiten de volgende 15 actiepunten benoemd voor de jaren 2022 - 2024: 1. We ronden in 2022 de woonzorganalyse af en vertalen deze in een visie op Wonen, Welzijn en Zorg met een bijbehorend uitvoeringsprogramma. Dit doen we met de diverse stakeholders op het gebied Wonen, Welzijn en Zorg (2023); 2. We maken beleidsregels voor pré-mantelzorg wonen, waardoor we inwoners in een vroeg(-er) stadium in staat stellen de zorg voor elkaar te dragen (2022/2023); 3. We stellen een huisvestingsverordening op met daarin een opkoopbescherming en monitoren de werking van dit instrument (2022); 4. We maken een beleidskader voor grootschalige huisvesting van internationale werknemers; 5. We maken een beleidskader voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (2022); 6. We doen een nadere verkenning naar het instrument ‘doelgroepenverordening’ en bepalen mede op basis van de besluitvorming omtrent de invoering van de Omgevingswet op welke wijze dit instrument kan helpen om de volkshuisvestelijke doelen te realiseren (2022); 7.

We zorgen in 2023 voor evaluatie en waar nodig actualisatie van de meerjarige prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties, mede op basis van de landelijke prestatieafspraken tussen rijksoverheid en Aedes; 8. We verkennen op diverse nieuwbouwlocaties of innovatieve woonvormen (bijv. Friends concepten, casco bouw) en/ of financieringsconstructies (bijv. Koopgarant/Koopstart, erfpacht) kunnen bijdragen aan het realiseren van meer betaalbare koopwoningen (2022 e.v.); 9. We maken beleidsregels voor woningsplitsing (2023); 10. We verkennen welke mogelijkheden een aanpassing van het gemeentelijk grond(prijs)beleid biedt voor de realisatie van betaalbare woningen. Dit koppelen we aan de actualisatie

35

van de prestatieafspraken met de woningcorporaties (2023); 11. We zorgen dat de woningproductie op niveau blijft, zodat de woningvoorraad groeit en daarmee tegemoetkomt aan de grote vraag van woningzoekenden. We zorgen daarbij dat 80% van het nieuwbouwprogramma in de betaalbare segmenten valt, conform de definitie van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening. Over de stand van zaken van de woningbouw wordt periodiek via een raadsinformatiebrief (RIB) aan de gemeenteraad gerapporteerd (2022 e.v.) 12. We hebben aandacht voor de uitdagingen in de bestaande woningvoorraad, o.a. op gebied van verduurzaming en herstructurering. Dit blijkt o.a. uit de wijkaanpak voor Schadewijk. 13. Op het gebied van verduurzaming van de woningvoorraad zetten we in op het voortzetten en uitbreiden van de informatiecampagne Oss Schakelt Door, op voorlichting en ondersteuning van inwoners die hun eigen woning willen verduurzamen, bijvoorbeeld door middel van adviezen van het energieloket en de gemeentelijke duurzaamheidslening. We kijken daarbij nadrukkelijk hoe we de informatie, maatregelen en ondersteuning voor de inwoners eenvoudiger kunnen maken, zodat de drempel om te verduurzamen lager wordt.

Daarnaast richten we ons in lijn met de Transitievisie warmte op het maken en uitvoeren van wijkuitvoeringsplannen (2022-2050) voor het aardgasvrij maken van alle wijken met als doel om in 2030 7.500 woningen in de gemeente Oss aardgasvrij te maken. Hierbij werken we intensief samen met de woningcorporaties, ook waar het gaat om het gezamenlijk monitoren van de effecten van onze inspanningen. 14. Via het PFM wonen, dat we periodiek actualiseren, volgen we waar we staan ten aanzien van onze kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen voor de Osse woningvoorraad. Periodiek actualiseren we in samenwerking met de regio de woningmarktmonitor. Als aanvulling hierop gaan we periodiek met de marktpartijen uit Oss op het gebied van wonen

om tafel om aanvulling op de kwalitatieve duiding van de Osse woningmarkt te krijgen. 15. We gaan in de komende periode verder met flexwoningen. We zijn momenteel bezig om de locatie Ruwaard samen met BrabantWonen te ontwikkelen. Daarnaast zijn een drietal andere locaties in de stad en één in de kernen in beeld voor flexwoningen. De aanpak voor deze locaties wordt momenteel met de corporaties bepaald. Nadere toelichting van de Programmamanager wonen op actiepunt 14: “Bij de totstandkoming van Woonvisie Oss 2020 is het Portefeuillemanagement (PFM) Wonen uitvoerig geactualiseerd. Omdat de uitgangspunten van destijds nog steeds leidend zijn, is bij de totstandkoming van de Woonagenda 2022-2024 voortgeborduurd op de ambities (en uitgangspunten) van Woonvisie Oss 2020. Toen is PFM Wonen dus geactualiseerd, door de ingeslagen weg te vervolgen. Dat wil voor nieuwbouw met name zeggen: focus op betaalbaarheid en de woonvraag van kleine huishoudens, met name starters en senioren. Daar wordt met 80% betaalbaar programma bij nieuwbouwontwikkelingen dus ook stevig op ingezet en dat moet de komende jaren leiden tot de realisatie van veel betaalbare nieuwbouwwoningen. De woningmarktmonitor wordt door de afdeling Onderzoek & Statistiek van gemeente ’s-Hertogenbosch geactualiseerd en dat gebeurt eens per 3 jaar.

Na de versie van 2019 zou dat in 2022 opnieuw gebeuren, maar dit is opgeschoven naar 2023. Dit jaar (2023) volgt een update van de regionale woningmarktmonitor, en ook een update van het regionale Woonwensenonderzoek (ook laatste versie 2019). Als dat aanleiding geeft om de uitgangspunten voor de Osse programmering aan te passen dan wordt dat uiteraard gedaan. De resultaten worden in de zomer van 2023 verwacht en daarna ook met de gemeenteraad gedeeld.”

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Naast deze actiepunten zijn er nog een aantal doelstellingen toegevoegd vanuit het Coalitieakkoord 2022. Zo wil men de woningbouw van ca. 600 woningen per jaar voortzetten (volgt ook uit de Woonvisie) om de netto opgave van 8.500 woningen tot 2040 te kunnen realiseren. Daarnaast wil men woningen realiseren en behouden voor de kleine huishoudens en tot slot wil men de de Osse lobby op regionaal en landelijk niveau versterken. Deze actiepunten vormen een logisch vervolg op de ambities en actiepunten uit de Woonvisie 2020 en Woonagenda 2020 - 2021. Met name de ambities complete woongemeente en comfortabele woningvoorraad en de actuele prioriteiten Programmering woningbouw en vraaggericht ontwikkelen en Wonen, welzijn en zorg komen veel terug in de actiepunten. Tegelijk wordt via meerdere actiepunten aan alle ambities en prioriteiten gewerkt.

6. Is de laatste versie van het Portefeuillemanagement Wonen (2019) gegeven de prijsontwikkelingen op de woningmarkt thans nog actueel? Portefeuillemanagement Wonen (2019) is geactualiseerd als onderdeel van de totstandkoming van de Woonagenda 2022-2024. Onder meer omdat er ook een nieuwe provinciale prognose is verschenen in september 2020. Eind 2023 of begin 2024 is er opnieuw aanleiding om in brede zin PFM Wonen te actualiseren, als er wederom een nieuwe prognose wordt gepubliceerd en een nieuwe ronde van het regionale woonwensenonderzoek, dat verschijnt elke 4 jaar en is op dit moment in voorbereiding. De ambities en doelstellingen zoals geformuleerd in Portefeuillemanagement Wonen 2019 zijn nog altijd actueel. Zo wordt ingezet op binnenstedelijke herstructurering maar ook op planontwikkeling aan de randen van het stedelijk gebied. Ravenstein en Geffen zijn expliciet genoemd, net als Lithoijen, Macharen en Overlangel. De taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen heeft hier uitvoerig over gerapporteerd, dat gebeurt ook met de RIB voortgang woningbouw. Volgens gegevens van het Kadaster is de gemiddelde (WOZ) woningwaarde in de gemeente Oss gestegen van € 211.333,- in 2018 naar € 299.439,- in 2023. De gemiddelde vraagprijs voor een huis is in de gemeente Oss medio april 2023 € 444.837,- en de gemiddelde vraagprijs voor een appartement € 273.765,-.

Huizenmarkt cijfers Oss (mei 2021) | Huizendata (kadasterdata. nl) De vraag rijst in welke mate de prijsontwikkelingen op de woningmarkt de ambities van gemeente Oss raken in het Portefeuillemanagement Wonen? De Programmamanager wonen zegt hierover het volgende: “In oktober 2022 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 20222024 vastgesteld met daarin - voor woningbouwplannen groter dan 30 woningen in het stedelijk gebied - het uitgangspunt dat

36

80% van het plan in de betaalbare segmenten valt, als volgt verdeeld: • 30% sociale huur • 10% middeldure huur • 40% koop tot de actuele NHG grens (in de praktijk koersen wij op maximaal 355.000 in lijn met de grens van betaalbaarheid volgens het ministerie van BZK, de NHG grens van 2022). Ook is de inzet dat binnen deze 40% variatie qua woningtypen en woonoppervlakte zit zodat er variatie aan VON prijzen tot stand komt (dus ook woningbouw onder 300.000 door inzet op kleinere koopwoningen, in lijn met de vraag van 1 en 2 persoons huishoudens). Door zo stevig te koersen op een betaalbaar programma, wordt concreet werk gemaakt van toevoeging in prijssegmenten die woningzoekenden ook kunnen betalen. Buiten het stedelijk gebied en op planlocaties kleiner dan 30 woningen geldt dat maatwerk wordt toegepast maar dat ook daar de woonvraag van 1 en 2 persoonshuishoudens en betaalbaarheid centraal staat. Uit Kadaster Transactiedata blijkt dat circa 50% van de transacties voor rekening kwam van kopers tot 35 jaar, en 47% van de transacties betrof woningen onder 355.000. Daarvan was 10% van de transacties in de prijssegmenten tot 250.000, 18% van de transacties in het prijssegment 250.000-310.000 en 19% in het prijssegment 310.000-355.000.

Een gemiddelde vraagprijs van 444.837,- is voor veel mensen onhaalbaar, maar gelukkig waren er dus ook nog veel transacties in de segmenten ver beneden deze prijs. Een gemiddelde levert wat dat betreft een vertekend beeld op voor monitoring, want als er veel dure vrijstaande woningen worden verkocht dan gaat de gemiddelde transactieprijs flink omhoog.”

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

7. Wat is er in 2021 en 2022 reeds gerealiseerd van de meerjarige prestatieafspraken (MJPA) van de gemeente Oss met de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland 2021 t/m 2024? In de meerjarige prestatieafspraken (MJPA) van de gemeente Oss met de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland en hun huurdersvertegenwoordiging wordt vastgelegd aan welke thema’s in de periode 2021 t/m 2024 wordt gewerkt. Met de prestatieafspraken wordt bijgedragen aan realisatie van de ambitie en opgaven in de gemeente Oss. De woonvisie en het duurzaamheidsakkoord vormen de basis voor de prestatieafspraken en zijn daarmee tevens de kapstok voor de te maken prestatieafspraken. Van groot belang voor de continuïteit in de meerjarige prestatieafspraken zijn de reguliere thema’s waaraan de corporaties, huurdersvertegenwoordiging en de gemeente Oss al jarenlang intensief samenwerken: 1. Beschikbaarheid; 2. Toekomstgeschiktheid; 3. Passendheid; 4. Leefbaarheid; 5. Duurzaamheid; 6. Betaalbaarheid

Thema 1 > Beschikbaarheid We zorgen voor meer beschikbare woningen voor de doelgroep. De ambitie op het gebied van woningbouw is groot. Oss heeft de ambitie om jaarlijks 600 woningen te (helpen) realiseren. Hiervan moet 30% in de goedkope huur onder de liberalisatie-grens worden gerealiseerd en 10% middenhuur.

Afspraak met corporaties en gemeente, 2021 t/m 2024

We stellen een programma op voor te realiseren nieuwbouw (permanent & tijdelijk) voor de komende 4 jaar. Bij nieuwe uitbreidingslocaties en grootschalige transformatie-opgaven hanteren we de stelregel dat het plan voor circa 30% bestaat uit sociale huurwoningen. Dit betekent een opgave voor sociale c.q. goedkope huurwoningen van circa 180 woningen per jaar.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Er wordt gewerkt met een shortlist van locaties waar de corporaties mee aan de slag zijn. Vier keer per jaar vindt overleg plaats tussen beide corporaties en gemeente Oss over de voortgang van locaties op de ‘shortlist’. De voortgang van het sociale nieuwbouwprogramma wordt meegenomen in de Raadsinformatiebrief ‘voortgang woningbouw’ die 2x per jaar wordt verstuurd. In onze Woonagenda 2022-2024 is vastgelegd dat we bij nieuwbouwplannen in het stedelijk gebied 30% sociale huurwoningen willen realiseren voor locaties groter dan 30 woningen. Voor locaties kleiner dan dit getal en voor locaties buiten het stedelijk gebied geldt maatwerk omdat de opgave in de ene kern niet gelijk te stellen valt aan een andere kern. (illustratie:

37

Lithoijen heeft 30 sociale huurwoningen en Geffen ruim 300). Antwoord corporatie Mooiland: In overleg met gemeente en woningcorporaties is een short-list opgesteld waarop alle potentiële locaties en bouwplannen (inclusief planning) vermeld worden. Dit overzicht wordt periodiek door partijen met elkaar besproken. Antwoord corporatie BrabantWonen: 2022: 47 (waarvan 8 woonwagens) 2021: 33 (waarvan 10 parkeerplaatsen en 2 MOG in de Sterrebos) 2020: 140 (waarvan 12 scootmobielplaatsen) Ik heb ook 2020 nog even meegenomen. Wij voeren namelijk als bouwjaar vaak het jaar van start bouw op.

Afspraak met corporaties, 2021 t/m 2024

We voegen jaarlijks netto minimaal 125* woningen aan de sociale woningvoorraad toe. In de jaarlijkse activiteitenoverzichten worden de locaties en aantallen aangegeven. * Aangevuld met gemiddeld 55 woningen in de particuliere goedkope huurmarkt komt de totale doelstelling neer op circa 180 woningen op jaarbasis (30% van 600). Dit aantal kan oplopen gedurende de looptijd van deze prestatieafspraken

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: De voorraad sociale huur- woningen in bezit van woningcorporaties in Oss is volgens CBS in 2021 met 107 woningen gegroeid. In 2022 is dit aandeel lager, met 30 woningen in Oijense Zij Noord, netto 13 woningen in De Woonhoeve Lith en 12 woningen in centrumplan Berghem. De planning was dat ook 72 flexwoningen op locatie Ruwaard in 2022 zouden worden opgeleverd, maar dit is opgeschoven naar 2023.

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Er is dus sprake van een achterstand uit 2021 en 2022 die in de jaren 2023 en 2024 moet worden ingelopen, om aan de prestatieafspraak op aantallen te kunnen voldoen. Antwoord corporatie Mooiland: 2021: 17 appartementen klooster Ravenstein 2022: 15 appartementen centrum Lith (de Hoeve) Antwoord corporatie BrabantWonen: 2022: 47 (waarvan 8 woonwagens) 2021: 33 (waarvan 10 parkeerplaatsen en 2 MOG in de Sterrebos) 2020: 140 (waarvan 12 scootmobielplaatsen) Ik heb ook 2020 nog even meegenomen. Wij voeren namelijk als bouwjaar vaak het jaar van start bouw op. Daarnaast maken wij samen met de gemeente een overzicht van de lopende projecten en de te verwachten resultaten.

Afspraak met BrabantWonen, 2021 t/m 2024

We realiseren in de periode 2021 t/m 2024 4 locaties met in totaal circa 240 tijdelijke woningen en werken met tijdelijke contracten, met name in het stedelijk gebied.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Lopend, geen resultaat t/m 2022. Zoals hiervoor aangegeven komt locatie Ruwaard tot oplevering in 2023 (72 woningen) en er wordt momenteel hard gewerkt met alle betrokkenen om nog circa 175 woningen toe te voegen op 3 locaties (Gewandeweg en Nieuwe-Hescheweg door Brabantwonen, locatie Ravenstein door Mooiland). Antwoord corporatie BrabantWonen: De eerste locatie met tijdelijke woningen wordt dit jaar (2023) gerealiseerd. Huurders krijgen daar een huurcontract voor de duur van de omgevingsvergunning. De andere drie locaties zijn bekend en worden nu plannen voor gemaakt.

38

Afspraak met corporaties, 2021 t/m 2024

We behouden minimaal de huidige omvang van het segment onder de kwaliteitskortingsgrens (< € 432) voor jongeren tot 23 jaar.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Lopend, geen resultaat t/m 2022. Antwoord corporatie Mooiland: Eind 2019: 7% Eind 2020: 6% Eind 2021: 6% Eind 2022: 6% Antwoord corporatie BrabantWonen: Klopt, de omvang per 31-3-2023 is 576

Afspraak met corporaties, 2021 t/m 2024

We dragen bij aan het realiseren van een programma o.b.v. de gemeentelijke ambitie van circa 10% midden huur. Dit kan o.a. door realisatie van nieuwbouw in de prijsklasse € 750 - € 950 of door gebruik te maken van 10% ruimte in de DAEB of geliberaliseerde woningen (niet DAEB). In 2021 stellen we het definitieve aandeel van de corporaties hierin vast.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: We houden bij grotere nieuwbouwprojecten rekening met een invulling van 10% middenhuur, op basis van onze Woonagenda 2022-2024. Zowel BrabantWonen als Mooiland is in gesprek binnen projecten om in dit segment actief te worden, maar tot dusver geen resultaat te melden. In 2021 is niet tot een definitief aandeel besloten, dat gebeurt op projectniveau.

Antwoord corporatie Mooiland: Mooiland heeft op dit moment nog geen concrete plannen voor realisatie van middenhuur in de gemeente Oss. Is daarbij ook mede afhankelijk van locaties of plannen van ontwikkelaars. Antwoord corporatie BrabantWonen: Wij werken op dit moment aan een nieuwbouwproject waarin waarschijnlijk ook middenhuur woningen worden gerealiseerd. Daarnaast hebben wij een aantal vrije sectorhuurwoningen. Het definitieve aandeel is nog niet vastgesteld.

Afspraak met gemeente en corporaties, 2021 t/m 2024 We zoeken doorlopend naar (her ontwikkel-)locaties voor sociale woningbouw (zowel tijdelijk als permanent) en wisselen elk kwartaal een overzicht hiervan uit. Daarbij maken we op basis van de overeengekomen verdeelsleutel afspraken over welke corporatie welke locatie(s) oppakt. Doelstelling hierbij is dat we minimaal voor de komende 4 jaar en waar mogelijk voor een langere periode een gevulde planning hebben.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Lopend, dat zijn de ‘shortlist’ overleggen. Antwoord corporatie Mooiland: We monitoren de resultaten periodiek in het eerder genoemde overleg met de short-list. Antwoord corporatie BrabantWonen: Dit overzicht hebben wij en maken we regelmatig met elkaar up to date. De planning is niet ver vooruit ingevuld. De planning wordt wel dunner verder in de tijd. Wel merken wij dat er veel bereidheid is vanuit de gemeente om mee te denken over locaties die wij aandragen.

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Afspraak met gemeente, 2021 t/m 2024

We leveren gronden voor de bouw van sociale huurwoningen op uitleglocaties (en waar mogelijk ook op inbreidingslocaties) zoveel mogelijk rechtstreeks aan de corporaties. Dit om hen maximaal in staat te stellen de juiste woningen onder de juiste condities toe te voegen

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: We hebben te maken met het Didam-arrest 4, en bespreken nieuwe locaties in het shortlist overleg, er is geen sprake meer van 1 op 1 gunnen, maar zo komen we wel tot heldere afspraken welke van de 2 toegelaten instellingen in Oss aan de slag gaan op welke locaties. Er is een goede relatie tussen de afdelingen beleid en grondzaken, en er wordt periodiek gesproken met de corporaties over relevante thema’s zoals grondbeleid. Antwoord corporatie BrabantWonen: Wij hebben de afgelopen periode geen rechtstreekse gronden gekregen.

Afspraak met corporaties, 2021 t/m 2024

Als er huurwoningen worden verkocht, krijgen huurders die een sociale huurwoning achterlaten voorrang.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Als er een sociale huurwoning verkocht wordt, wordt deze eerst aangeboden aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Overigens wordt er niet tot zeer beperkt verkocht, gezien de grote krapte in de sociale sector. Antwoord corporatie Mooiland: Is in principe de basisregel inderdaad. Mooiland heeft in de bedoelde periode geen sociale huurwoningen verkocht. Antwoord corporatie BrabantWonen: Klopt

Afspraak met corporaties, 2021

We ontwikkelen een gezamenlijke (regionale) slaagkansmonitor ten behoeve van evenwichtige slaagkansen.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Op gemeentelijk niveau monitoren we de slaagkans met beide corporaties. Regionaal was dit in 2022 nog niet in werking. Afspraak dus niet gehaald, maar er worden wel stappen gezet om dit alsnog te realiseren in 2023.

4

39

Dit is wat het Didam-arrest betekent voor de praktijk van gebiedsontwikkeling – Gebiedsontwikkeling.nu

omdat Mooiland en BrabantWonen niet gebruik maken van hetzelfde woonruimteverdelingsmodel. Hier wordt overigens regionaal wel aan gewerkt. Antwoord corporatie BrabantWonen: Vanuit woonservice regionaal wordt er jaarlijks een woningmarktonderzoek gedaan en een rapport van gemaakt. Hierin staan ook gegevens over slaagkansen.

Afspraak met gemeente, 2021 t/m 2024

We ontwikkelen een gezamenlijke monitor/trendanalyse van de woningmarkt om de ontwikkelingen in woningbehoefte en -aanbod beter te kunnen volgen. Deze monitor ligt in het verlengde van het PFM en helpt om de voortgang van de planning frequent te monitoren. Hierdoor worden onder andere de effecten van marktomstandigheden zichtbaar en kunnen we, indien nodig tijdig bijsturen

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Lopend, geen resultaat t/m heden maar wordt later nog wel opgepakt. Antwoord corporatie BrabantWonen: Deze heb ik nog niet gezien.

Antwoord corporatie Mooiland: Mooiland presenteert de slaagkansen van woningzoekenden jaarlijks in de gemeentemonitor. De opstelling van een gezamenlijk slaagkansmonitor blijkt in de praktijk erg bewerkelijk

Uitvoering woonvisie

Aanbiedingsbrief

Bestuurlijke reactie Bestuurlije reactie

Normenkader

Rapport van bevindingen

Inleiding

Vraagstelling en afbakening

Bevindingen

Bijlage

Thema 2 > Toekomstgeschiktheid We stimuleren het zo lang mogelijk zelfstandig wonen

Afspraak met gemeente, 2021

We stellen een visie op Wonen, Welzijn en Zorg op die onder meer gericht is op de mogelijkheid tot langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en mensen met een beperking.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Dit traject is in volle gang, maar is door diverse omstandigheden vertraagd. 2021 is daarmee niet gehaald, maar eind 2023 zal er een visie op wonen, welzijn en zorg ter vaststelling naar de Osse gemeenteraad gaan. Er zijn heel veel tussenstappen gezet, met vele betrokken stakeholders waaronder de corporaties. Antwoord corporatie BrabantWonen: In 2020 is een woonvisie opgesteld. Er is nog geen visie op WWZ.

Afspraak met gemeente, 2022 t/m 2024

We creëren meer mogelijkheden voor splitsen van grotere woningen en voor vormen van mantelwonen/pré-mantelzorg, ook als dit (nog) niet gepaard gaat met een actuele zorgbehoefte.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Afgerond met vaststelling van nieuw beleid (pre mantelwonen) in Q1 van 2023. Antwoord corporatie BrabantWonen: Wij merken dat de gemeente hier positief tegen over staat.

40

Afspraak met corporaties, 2021 t/m 2024

We maken nieuwbouwwoningen en woningen bij groot onderhoud en renovatie meer levensloopgeschikt, tenzij dit niet samengaat met andere doelstellingen (bijvoorbeeld realisatie goedkope huurwoningen).

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Dit is bestendig beleid geworden bij beide corporaties. Antwoord corporatie Mooiland: Wordt inderdaad daar waar mogelijk meegenomen met de werkzaamheden van projectmatig onderhoud. Antwoord corporatie BrabantWonen: Alle appartementen die wij bouwen zijn in principe levensloopgeschikt.

Afspraak met gemeente en corporaties, 2021 t/m 2024

We streven naar meer structurele afspraken over de aanleg en bekostiging van woningaanpassingen. Daarom verkennen we de mogelijkheden en noodzaak tot het opstellen van een WMO-convenant, waarin afspraken worden gemaakt tussen corporatie en de gemeentelijke WMO-afdeling (bijv. over stalling van scootmobielen)

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: In 2022 zijn er samenwerkingsafspraken gemaakt tussen de gemeente en beide woningcorporaties. Antwoord corporatie Mooiland: WMO-convenant is in 2022 in overleg tussen gemeente en woningcorporaties tot stand gekomen en ondertekend.

Antwoord corporatie BrabantWonen: Er zijn nieuwe afspraken gemaakt over de WMO regeling in 2022.

Afspraak met corporaties, 2021 t/m 2024

We ontwikkelen in samenwerking met organisaties en inwoners nieuwe woonconcepten (voor ouderen).

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: Een pilot op dit onderwerp is stopgezet. Er is nog geen opvolging bekend. Antwoord corporatie Mooiland: Heeft in de praktijk nog niet tot concrete projecten geleid. Antwoord corporatie BrabantWonen: Nog niet gebeurd.

Afspraak met corporaties, 2021 t/m 2024

We bevorderen het langer zelfstandig wonen van senioren. Zo onderzoeken we op basis van de resultaten van de pilot van de corporaties in de gemeente Den Bosch of we ook in Oss aan 65+ ers woonachtig in eengezinshuurwoningen de mogelijkheid kunnen bieden naar een kleinere woning te verhuizen die beter past bij hun levensfase en de toekomst.

Realisatie t/m 2022

Antwoord gemeente Oss: De animo voor een dergelijke regeling in de gemeente Oss is onderzocht. Antwoord corporatie Mooiland: Bij de oplevering van levensloopgeschikte grondgebonden woningen probeert Mooiland ouderen te stimuleren naar een