Toelichting Obrechtstraat Palestrinastraat Oss - 2024 vastgesteld

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 36 van 90 23 mei 2024

Op onderhavig planvoornemen is artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van toepassing. In dit artikel is geregeld dat ontwikkelingen die voorzien in de functie “Wonen, werken of voorzieningen” binnen het stedelijk gebied moeten zijn gelegen. Onderhavig initiatief, een (stedelijke) ontwikkeling die voorziet in de functies wonen, werken en voorzieningen ligt in het bestaand stedelijk gebied. Verder geldt dat het initiatief een duurzame stedelijke ontwikkeling moet zijn. Hiervoor gelden diverse criteria, namelijk: - bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; - bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; - geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; - houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; - geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; - draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen geeft hieraan invulling, omdat het herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke locatie betreft met een programma waaraan behoefte is (zorgvuldig ruimtegebruik): woningen en ruimtes voor werken en voorzieningen.

Daarbij geldt dat de omgeving niet hinderend is voor het planvoornemen of andersom (veilige en gezonde leefomgeving). De ligging van het planvoornemen maakt het gebruik van duurzame energie goed mogelijk, omdat het in het bestaand stedelijk gebied is gelegen dat op het net is aangesloten en ook als eerste aangesloten zal blijven. Hemelwaterberging en infiltratie is onderdeel van het planvoornemen (voldoende ruimte voor opvang water). Doordat het planvoornemen in het hart van het stedelijk weefsel op loop-/fietsafstand van voorzieningen en OV-haltes zoals twee treinstations wordt ontwikkeld kan gemakkelijk gebruik gemaakt worden van duurzame mobiliteitsoplossingen. Verder draagt het planvoornemen bij aan een duurzame, concurrerende economie. Zo maken niet alleen ruimtes voor werken en voorzieningen onderdeel uit van het planvoornemen, maar neemt door de toevoeging van woningen ook de behoefte hieraan op deze plek en de omgeving van het planvoornemen toe wat een positief effect heeft op de levensvatbaarheid ervan. Verder is paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Het gaat in onderhavige situatie dan vooral om de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en voor zover het het landelijk gebied betreft ook kwaliteitsverbetering van het landschap.

Met dit plan wordt - met uitzondering van kwaliteitsverbetering van het landschap, omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft - hieraan invulling gegeven. Het plan is gelegen in het bestaand stedelijk gebied van Oss (spoorzone). Door via de transformatie van een verouderd werkgebied 281 woningen toe te voegen en daarbij op passende wijze 4575 m2 aan ruimte voor werken en voorzieningen te behouden wordt niet alleen ruimtebeslag niet op een uitbreidingslocatie voorkomen (zorgvuldig ruimtegebruik), maar ontstaat ook een sterk verbeterde omgevingskwaliteit. Ten aanzien van de te hanteren lagenbenadering kan worden gesteld dat de netwerklaag hier het meest onderscheidend is. Het planvoornemen: - draagt bij aan karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp (het plangebied levert een bijdrage aan het creëren van een aantrekkelijk stedelijk klimaat in de spoorzone van Oss);

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 37 van 90 23 mei 2024

-

-

bevat hoogteaccenten die samenvallen met functionele zwaartepunten (hogere bouw in Stedelijke Etalage waar op de begane grond een plint voor werken en voorzieningen is beoogd en op de verdiepingen wordt gewoond, lagere bouw in Kleinschalig Gemengd waar wonen als functie de boventoon voert); draagt bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur (realisatie ‘De Groene Loper’ met pocketparks).

Het planvoornemen creëert de meerwaarde zoals beoogd in de gebiedsvisie die de gemeente voor het Euterpepark heeft vastgesteld: het planvoornemen draagt op positieve wijze bij aan de realisatie van een aangename omgeving, waarin er voor een brede doelgroep ruimte is voor wonen, werken en voorzieningen. De uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 3.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking) en 4.4.7 (Portefeuillemanagement Wonen). Uit bovenstaande blijkt dat het planvoornemen niet in strijd is met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Kerndoel van de visie is het opvangen van de groei van de woningbehoefte en het versterken van de kwaliteit en diversiteit aan woonmilieus in de gemeente Oss. Enerzijds door intensivering (inbreiding, herstructurering en transformatie) op strategisch gelegen locaties, anderzijds door uitbreiding van woonmilieus gekoppeld aan infrastructuur en aansluitend op het bestaande bebouwde gebied met oog voor het onderliggende landschap. De waardering voor een ruim opgezette stad in een groene setting is bij dit alles groot. Het provinciale uitgangspunt van zuinig en duurzaam ruimtegebruik bij de opgave voor wonen wordt in de structuurvisie door de gemeente Oss onderschreven.

In dit kader gaat Oss uit van een tweesporenbeleid, waarbij naast de ontwikkeling van uitbreidingslocaties gelijktijdig gestreefd wordt naar een duurzame inbreiding en herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied. Aansluitend op dit alles geldt voor Oss een opgave om in te spelen op de ontwikkelingen in het bedrijfsleven. Door concurrentie, internationalisatie en snelle technologische ontwikkelingen neemt de behoefte aan vernieuwing in het bedrijfsleven toe. Dit kan van invloed zijn op de vestigingsplaats en de werkgelegenheid. Het is belangrijk voor Oss om haar aantrekkelijkheid als vestigingsplaats te behouden en te verbeteren. Er zullen voldoende ruimtelijke mogelijkheden moeten zijn voor het bedrijfsleven dat wil uitbreiden of dat zich wil vestigen in Oss.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 38 van 90 23 mei 2024

Het planvoornemen past in de structuurvisie. Via transformatie, sloop en nieuwbouw op een binnenstedelijke locatie wordt een passend antwoord gecreëerd op een structureel aanwezige vraag naar woningen. Ook zorgt het voor de verhoging van de leefbaarheid in de wijk die door deze ‘stadsvernieuwing’, waarbij een verouderd bedrijventerrein transformeert naar een aangename plek voor wonen, werken en voorzieningen, met grote stappen toeneemt. Met het planvoornemen wordt voorzien in de woningbehoefte voor een gemixte doelgroep waaronder ouderen, jongeren en huishoudens met hogere inkomens. Het stadse woonmilieu dat met het planvoornemen wordt gecreëerd bevat namelijk een diversiteit aan woningtypen. Van grondgebonden tot levensloopbestendige appartementen (want gelijkvloers en met lift) van verschillende grootten in zowel de huur- als koopcategorie. 4.4.2 Omgevingsvisie Oss Momenteel (voorjaar 2023) loopt binnen de gemeente het proces van plan- en besluitvorming, dat moet leiden tot de Omgevingsvisie Oss. Met deze omgevingsvisie maakt de gemeente plannen voor de toekomst van haar leefomgeving. Onderwerpen hierbij zijn onder meer duurzaamheid, vergrijzing, klimaatverandering, nieuwe vormen van vervoer, ruimte voor nieuwe woningen en bedrijven.

De omgevingsvisie zal worden gevormd via drie gebiedsvisies voor Oss: één voor het Buitengebied, één voor het Stedelijk gebied en één voor de Stadjes & kernen. Deze gebiedsvisies worden daarna samengevoegd tot de eerste Omgevingsvisie Oss. Met inachtname van de nationale en provinciale omgevingsvisies alsmede de uitgangspunten, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Oss, ligt momenteel de opgavenotitie ‘Kwaliteiten en opgaven voor de gebiedsvisies’ voor als kader voor de vorming van de Omgevingsvisie Oss. In deze opgavenotitie zijn onder meer de volgende punten opgenomen, gericht op de vorming van een sterke en gezonde stad en regio: - Samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid en kwaliteit leefomgeving. - Kwaliteit leefomgeving bevordert een actieve gezonde levensstijl en maatschappelijke participatie. - Afweging bij complexe projecten: vaker op de ‘bedoeling’ in plaats van beleidsregels afwegingen maken. - De omgevingsvisie wordt geen blauwdruk, maar een ontwikkelingsgericht document dat uitdaagt tot initiatieven en ruimte biedt aan ontwikkelingen. De omgevingsvisie is flexibel, maar biedt ook een afwegingskader waaraan nieuwe initiatieven getoetst kunnen worden. - Groene stad: de stad is verrassend groen. Een veelheid aan parken, groenstroken, bomen, mogelijkheden voor wateropslag en wandelmogelijkheden in de eigen omgeving.

Voor inwoners met een kleine tuin of van een appartement is volop groene ruimte aanwezig. - Complete woonomgeving: voldoende en betaalbare woningen is blijvend van belang. Maar gezien de economische ontwikkelingen is er ook behoefte aan woningen in het midden en hogere segment. - Ruimte om woningen te bouwen: zowel binnen de stad als aan de randen van Oss zijn volop mogelijkheden om te bouwen. Herontwikkeling van verouderde bebouwing langs het spoor en op diverse plekken in de stad. Er is veel ruimte om kwaliteit toe te voegen en er zijn door de combinatie van herstructurering en nieuwbouw kostendragers voorhanden. Als het gaat om de opgaven voor het stedelijk gebied geeft de gemeente aan dat Oss een middelgrote stad is en dat Middelgroot om ‘kwaliteit van leven’ vraagt. De middelgrote stad onderscheidt zich van zowel de grote stad als het platteland met dorpen als een aantrekkelijke woon- en werkstad met een hoge ‘quality of life’. Centrale grote opgave én kans daarbij is de inzet op transformatie en herontwikkelingen van het bestaande stedelijke weefsel. Voor de woongebieden stelt de gemeente als hoofdopgave om aan te sluiten bij de behoeften vanuit de veranderde bevolkings- en huishoudenssamenstelling en diversiteit aan woonmilieus en functiemenging. Als woningbouwimpuls geeft de gemeente aan te werken aan een ondernemende woon- en werkstad met ruim 100.000

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 39 van 90 23 mei 2024

inwoners, hetgeen wordt vastgelegd in de Omgevingsvisie. Tot 2035 worden 8.200 woningen gerealiseerd voor de eigen en regionale opgave. Met onder andere concentratie van herstructurering aan de Spoorzone. Met kwaliteit die onderscheidend is. Met een aanbod voor alle inwoners, huur, koop, grondgebonden, appartement etc. Ten aanzien van de vorming van een vitale economie, met onder andere ruimte voor industrie en werklocaties, geeft de gemeente aan dat het van groot belang is dat er voldoende aantrekkelijke locaties zijn in Oss (en de regio) voor kantoren, bedrijven en (groot)winkelbedrijven. Die locaties moeten goed aangesloten zijn op het verkeers- en vervoersnetwerk. De gemeente ziet het als urgent om vast te houden aan het vraaggericht ontwikkelen èn dat nieuwe locaties in beeld worden gebracht. Uitgaande van een sterk aanhoudende vraag is per jaar circa 8 ha nodig, zowel groot- als kleinschalig. Naast nieuwe bedrijventerrein is herstructurering/herontwikkeling van bestaande terreinen van groot belang. Om toekomstbestendig te blijven en in te kunnen spelen op actuele behoeften, is hiervoor structureel aandacht nodig. Als concreet voorbeeld wordt hierbij het bedrijventerrein Euterpelaan genoemd, waarbij momenteel wordt gewerkt aan de herstructurering daarvan.

Als onderdeel van de gewenste herstructurering van het bedrijventerrein Euterpelaan maakt het planvoornemen reeds deel uit van de opgavenotitie, gericht op de vorming van de Omgevingsvisie Oss. 4.4.3 Strategienota economie Oss 2021-2025 Op 16 december 2021 stelde de gemeenteraad de Strategienota Economie Oss 2021-2025 ‘Moderne Maakstad Oss’ vast. De strategienota vervangt de beleidsvisie Economische ambities 2014 - 2020 ‘Samen vernieuwen’. In de Strategienota geeft de gemeente aan om, samen met haar partners, Oss de komende jaren te ontwikkelen tot een moderne maakstad en werk te maken van duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid. Een belangrijke basisvoorwaarde voor de welvaart en het welzijn van de inwoners van Oss is Werk en Inkomen. Duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid dragen direct hieraan bij. Deze thema’s zijn daarom leidend in de strategie van de gemeente om Oss te ontwikkelen tot een moderne maakstad. Gericht op duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid hanteert de gemeente in de Strategienota de volgende 6 ambities: - Stimuleren ondernemerschap; - Uitbouwen economische ecosystemen - Inzetten op toekomstbestendige arbeidsmarkt en talent - Stimuleren duurzaam en toekomstbestendig ondernemen - Ruimte maken voor ondernemen - Profileren van Oss als moderne maakstad.

Om Oss te ontwikkelen tot een moderne maakstad en te komen tot duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid zijn moderne vestigingsplaatsfactoren nodig, zo stelt de gemeente. Een weerbare en veerkrachtige economie begint met diversiteit in de economische structuur. Oss kent in dit opzicht een gevarieerde economische bedrijvigheid: op bedrijventerreinen, in het stadscentrum, in de wijken, dorpen en kernen en in het buitengebied. Een brede variatie aan economische sectoren maakt onze economie minder kwetsbaar bij schommelingen en in crisissituaties. Voor de banen van de toekomst zijn de topsectoren binnen Oss, het MKB en ZZP’ers belangrijk. Ter realisatie van haar ambities wil de gemeente onder meer komen tot nieuwe plekken voor flexibele huisvesting van ZZP’ers. Zij kunnen hier elkaar ontmoeten, netwerken, sparren en overleggen. Tevens wil de gemeente moderne vestigingsplaatsfactoren creëren, waarmee de aantrekkelijkheid van Oss voor bedrijven en hun werknemers wordt vergroot. Dit alles om Oss neer te zetten als gemeente waar het goed wonen, werken en recreëren is.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 40 van 90 23 mei 2024

Het planvoornemen vormt middels de beoogde combinatie van wonen, werken en voorzieningen een goede basis voor de vorming van een moderne vestigingsplaats in dit deel van Oss. 4.4.4 Visie Stedelijk gebied Oss-Berghem In de visie ‘Stedelijk gebied Oss-Berghem’ schetst de gemeente Oss haar ambities en doelen voor de leefomgeving in dit gebied, waarbinnen het plangebied is gelegen, voor de komende 15 jaar. Op 24 februari 2022 heeft de gemeenteraad in gestemd met deze visie en vormt deze, samen met de gebiedsvisies ‘Buitengebied’ en ‘Stadjes & Kernen’, de bouwstenen voor de integrale omgevingsvisie voor heel Oss. Voor het stedelijk gebied geldt tot 2035 een forse woningbouwopgave, met een met bandbreedte van 5.200 tot 6.500 woningen tot 2035. Het zwaartepunt van deze opgave ligt in de eerste 10 jaar. Daarbij is er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens, vooral voor ouderen en starters, en in een meer stedelijk woonmilieu nabij de stedelijke voorzieningen. Tot de uitgangspunten van de gebiedsvisie behoort dan ook het komen tot een compleet programma aan woningen, voor alle soorten woonbehoeften en met aandacht voor de woonomgeving.

Omdat de bestaande capaciteit voor woningbouw in het stedelijke gebied zeer beperkt is werkt de gemeente aan de ontwikkeling van nieuwe locaties, met als uitdaging om deze te verbinden aan de kenmerkende kwaliteiten die Oss ook nu tot een aangename, compacte en complete stad maken. Een stad om in te wonen, te werken en te recreëren. Ter onderbouwing van het beoogde woonprogramma gaat de visie ‘Stedelijk gebied Oss-Berghem’ in op de provinciale prognose 2020. Deze voorziet in een groei van de gemeente Oss naar meer dan 100.000 inwoners in 2035. Vooral in het stedelijke gebied Oss-Berghem neemt de bevolkingsomvang sterk toe, naar verwachting met circa 8.000 inwoners in 2035. Daarbij verandert ook de samenstelling van de bevolking. Door de voortgaande vergrijzing groeit het aandeel ouderen, waardoor ook het aantal kleine huishoudens fors toeneemt. De huidige woningvoorraad in de gemeente Oss, ook in het stedelijke gebied, is nog sterk gericht op gezinnen, hoewel het aantal appartementen toeneemt. Dat betekent dat meer dan voorheen geschikte woningen voor kleinere huishoudens of andere samenlevingsvormen gerealiseerd moeten worden, waaronder woningen voor ouderen en starters. Dit kan in de vorm van appartementen, levensloopbestendige woningen, kleinere woningen of nieuwe woonvormen.

Het voorgaande brengt met zich mee dat de druk op de Osse woningmarkt toeneemt, ook vanuit de grotere regio. Daarom versnelt de gemeente de komende jaren de woningbouw tot zo’n 600 woningen per jaar. De groei van de gemeente Oss naar meer dan 100.000 inwoners zal qua woningbouwopgave grotendeels in het stedelijk gebied landen. Met een programma van circa 6.500 woningen tot 2035 in het stedelijke gebied wordt voorzien in de eigen behoefte en ook in de behoefte door migratie, zowel uit binnen- als buitenland. Ambitie van de gemeente is dan ook om de woonfunctie van de gemeente Oss verder te versterken, ook in regionaal opzicht, door het aanbieden van onderscheidende woonmilieus. Verschillende locaties binnen het gebied Oss-Berghem bieden de kans om in bestaand stedelijk gebied via herstructurering nieuwe woonmilieus toe te voegen. Voor een specifiek deel van het stedelijk gebied kiest de gemeente voor een vergaande binnenstedelijk herstructurering. Meer concreet vraagt de huidige, gedateerde en vaak monofunctionele situatie in gebieden rondom de spoorlijn, de ‘Spoorzone Oss’, nadrukkelijk om doorontwikkeling naar een volgende levensfase. Veelal zijn dit de gebieden die in de naoorlogse periode grootschalig en monofunctioneel zijn ontwikkeld.

De nabijheid van centrumvoorzieningen en openbaar vervoer maken deze gebieden aantrekkelijk voor menging van wonen en werken in een meer stedelijk milieu. Daarbij sluit de herontwikkeling met wonen aan bij de nadruk vanuit provincie en rijk op binnenstedelijke woningbouw in de nabijheid van spoorknooppunten. Het voorgaande is onder meer van toepassing voor het werkgebied Euterpelaan, deel uitmakend van voornoemde spoorzone en gelegen in de nabijheid van centrumvoorzieningen en openbaar vervoer. Een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave kan hier landen in een nieuw hoogwaardig binnenstedelijk

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 41 van 90 23 mei 2024

gemengd woonmilieu. Een stedelijke milieu waar een mix van wonen, werken en voorzieningen het beeld bepaalt en waar ruimte is voor intensievere, soms ook hogere bebouwing met extra aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en plekken voor ontmoeting. Een steeds groter wordende groep inwoners kiest bewust voor dit soort woonmilieus, zowel jong als oud. Hier is ruimte voor intensievere, soms ook hogere bebouwing met extra aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en plekken voor ontmoeting. Deze nieuwe stedelijkheid vraagt tevens aandacht voor de menselijke maat en een duurzame groen en klimaatadaptieve inpassing. Resumerend kan in de spoorzone Oss een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave landen. Dit in een nieuw hoogwaardig binnenstedelijk gemengd woonmilieu. Een stedelijke milieu waar een mix van wonen, werken en voorzieningen het beeld bepaalt. Met ruimte voor intensievere en hogere bebouwing en met extra aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en plekken voor ontmoeting. Het planvoornemen is gelegen in het werkgebied Euterpelaan, onderdeel van de spoorzone waarbinnen transformatie voor wonen, werken en voorzieningen is voorzien.

In dit gebied is het de bedoeling te transformeren van een paars (bedrijvigheid) naar oranje (gemengd gebied voor wonen, werken en voorzieningen) gebied, waar wonen functioneel gezien het grootste aandeel krijgt en levendigheid blijft bestaan en in een behoefte blijft voorzien door het aandeel werken en de voorzieningen. Het planvoornemen voorziet in deze transformatie doordat een grote hoeveelheid woningen wordt toegevoegd (281) en een substantiële hoeveelheid (4575 m2) ruimte beschikbaar blijft voor werken en voorzieningen. 4.4.5 Gebiedsvisie Euterpepark De gemeenteraad van Oss heeft op 27 januari 2022 de gebiedsvisie Euterpepark vastgesteld. In deze visie geeft de gemeente aan het bedrijventerrein Euterpelaan ingrijpend te willen transformeren. Meer concreet biedt de gemeenteraad in deze gebiedsvisie ruimte voor onder meer het ‘nieuwe werken’, woonwerkcombinaties en een duurzame openbare ruimte. Vertrekpunt voor deze gebiedsvisie is het gegeven dat een groot deel van het huidige terrein verouderd is en er tevens sprake is van zwaardere bedrijven, die daar eigenlijk niet op hun plek zijn. Sinds 2011 wordt er al gesproken over een revitalisering van het bedrijventerrein Euterpelaan, maar dienden zich nog geen concrete plannen aan bij de gemeente Oss.

In 2018 kwam er schot in de zaak toen er een initiatiefplan kwam voor in eerste instantie de locatie van de laboratoriumschool en later de locatie aan de Obrechtstraat/Palestrinastraat. Beide plannen zijn meegenomen in de totaalvisie die nu voorligt. Essentie van de gebiedsvisie is dat het huidige verouderde en stenige bedrijventerrein Euterpelaan zich ontwikkelt tot een aantrekkelijk, groen en toekomstbestendig gemengd woonwerkgebied: het Euterpepark. Het ruimtegebruik zal worden geïntensiveerd, met een gemengde programmering van binnenstedelijk wonen en werken (en voorzieningen). Dat betekent een ruimtelijk-functionele diversiteit in bebouwing, met een mix van bestaande en nieuwe gebouwen. Tegelijk met de verdichting komt er meer lucht en openheid in het gebied. Er komen groene, doorgaande zones met een hoge verblijfskwaliteit. Dit groene netwerk maakt het Euterpepark tevens klimaatbestendig. Kort samengevat komen in het beoogde Euterpepark de gemeentelijke opgaven vanuit de woon- en werkagenda samen.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 42 van 90 23 mei 2024

De kansen die zich inmiddels hebben aangediend voor de herontwikkeling van verschillende locaties, waaronder voorliggend plan voor de percelen aan de Obrechtstraat/Palestrinastraat, dienen als stevige impuls voor het in gang zetten van de verdere gebiedstransformatie. Daarnaast zullen de verbindingen met de omgeving worden verbeterd en is het streven om een autoluw hart te laten ontstaan. Wonen De gewenste transformatie voorziet onder andere in de toevoeging van woningen, een functie die nu niet of nauwelijks in het gebied aanwezig is. Daarbij ontstaat een menging van stedelijk wonen in hogere dichtheden met werken: zowel op pand als op gebiedsniveau. Belangrijk daarbij is een diversiteit aan stedelijke typologieën voor meerdere doelgroepen. De gemeente hecht daarbij waarde aan de volgende woonaspecten: - Zowel voor de Osse markt als voor de regio. - Onder andere voor kleine huishoudens, ouderen, bijzondere doelgroepen, maar ook forenzen, waaronder hoogopgeleiden en arbeidsmigranten. - Diversiteit woningen ook binnen grote(re) woongebouwen. - Grondgebonden/appartementen: gericht op appartementsvormen afgewisseld met een aandeel grondgebonden woningen (woon-werkpanden en stadswoningen). - Kwaliteit (eigendomsvorm en prijsklassen). - Minimaal 30% goedkope (sociale) huur – minimaal 20% goedkope koop (op gebiedsniveau).

Werken Voor veel ondernemers is de stap van ‘starter aan huis’ naar de eerste eigen bedrijfsruimte (te) groot. Het beoogde Euterpepark biedt ruimte voor ZZP’ers en ambachtelijke (maak)bedrijven die in de fase tussen ‘starter aan huis’ en de eerste eigen bedrijfsruimte zitten. Het Euterpepark is en blijft wat dat betreft een plek waar gewerkt wordt. Daarbij zal een gedeeltelijke verschuiving plaatvinden van de klassieke bedrijvigheid van een bedrijventerrein naar nieuwe vormen van binnenstedelijk werken: lichtere en voornamelijk kleinschalige bedrijvigheid en voorzieningen. Dat betekent dat zware en grootschalige bedrijvigheid gaandeweg plaats maakt voor het nieuwe werken: Euterpepark wordt een broedplaats voor zowel hoofd als handen. Panden met wonen op de verdieping en werken/voorzieningen in de plint lenen zich goed hiervoor. Voorzieningen

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 43 van 90 23 mei 2024

Het Euterpepark is niet direct een locatie voor publieksgerichte voorzieningen; daarvoor is het stadscentrum meer geschikt. Wel wordt gedacht aan voorzieningen die passen bij de binnenstedelijke situering en aansluiten bij de omliggende woongebieden en stedelijke functies in de zone langs de Doctor Saal van Zwanenbergsingel en de Euterpelaan. In deze ‘stedelijke etalage’ is plaats voor onder meer sport & ontspanning, maatschappelijk- en zorgprogramma. Het planvoornemen maakt onderdeel uit/ is opgenomen in de gebiedsvisie voor het Euterpepark en sluit qua beoogde ruimtelijke en functionele karakteristiek dan ook naadloos aan bij de ambities zoals in de visie verwoord. Dit blijkt onder andere uit paragraaf 3.2 en paragraaf 4.4.7 van deze toelichting. 4.4.6 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad.

Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. 4.4.7 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. De uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen worden jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. De systematiek van de PFM werkt met een bandbreedte van de actuele provinciale woningbehoefteprognose en het model Oss met een verhoogde ambitie.

Daarmee wordt ingespeeld op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te kunnen vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 44 van 90 23 mei 2024

•

•

•

noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken2. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied).

Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke doelgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn de mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw in dit bestemmingsplan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken. Het plan Het gaat hier om een herontwikkelingsproject op de locatie gelegen aan de Obrechtstraat/Palestrinastraat in Oss dat nu is ingericht als bedrijventerrein. De planlocatie ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem, in de spoorzone van Oss. De locatie is goed bereikbaar en gelegen nabij/tussen diverse voorzieningen. De te realiseren woningen zijn van verschillende typen, grootten en prijsklassen en grotendeels ook levensloopbestendig omdat het een groot aandeel gelijkvloerse appartementen betreft die per lift bereikbaar zijn. Door het verschil in grootte en typologie, maar ook door de ligging zijn de woningen geschikt voor zowel een jongere doelgroep als senioren. Het planvoornemen betreft specifiek de realisatie van vijf bouwvolumes met daarin 4575 m2 aan ruimte voor werken en voorzieningen en 281 woningen.

2 Onder andere de regionale woondeal Noordoost-Brabant (2023) ,de Regionale Woningmarktmonitor 2022, het Regionale

Woonwensenonderzoek (2023).

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 45 van 90 23 mei 2024

Het woningbouwprogramma is als volgt verdeeld over woningtypen en prijssegmenten, in lijn met de Woonagenda Oss 2022-2024: • 84 appartementen sociale huur [30%] • 28 appartementen middeldure huur (max. € 1.000) [10%] • 28 grondgebonden woningen middeldure koop (€ 240.000 tot € 405.000 VON) [10%] • 85 appartementen middeldure koop (€ 240.000 tot € 405.000 VON) [30%] • 26 grondgebonden woningen dure koop (meer dan € 405.000 VON) [9%] • 30 appartementen dure koop (meer dan € 405.000 VON) [11%] In totaal valt 80% in de categorie betaalbaar. Het woningbouwprogramma is als volgt verdeeld qua gbo’s en situering: • De sociale huurappartementen variëren in grootte van 50 tot 65 m2 gbo en zijn gesitueerd in blok 1 (51 appartementen), blok 4 (16 appartementen) en blok 5a (17 appartementen). De middeldure huurappartementen hebben een oppervlakte tussen de 70 en 75 m2 gbo. Vier van dit type zijn eveneens in blok 1 gesitueerd. Dit maakt deze blokken geschikt voor exploitatie door een woningbouwcorporatie. • De overige middeldure huurappartementen eveneens tussen de 70 en 75 m2, de middeldure koopappartementen (variërend van 70 m2 tot net boven 100 m2 gbo) en de dure koopappartementen (vanaf 100 m2 gbo) bevinden zich in blok 2, 3 en 5B. • De middeldure en dure grondgebonden woningen (variërend van 96 m2 tot 144 m2 gbo) bevinden zich in blok 3, 4 en 5.

De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. Regionaal kader woningbouw De gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering is opgenomen in de Woondeal van de Regio Noord Oost Brabant (RNOB) en volgt de meest actuele provinciale prognose. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020. Over plannen voor wonen door inbreiding, herstructurering en transformatie wordt regionaal niet afgestemd. Deze worden jaarlijks met elkaar gedeeld. Kwalitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.300 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2040 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 8.500 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen.

Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss. bandbreedte opgave woningvoorraad

gemeente Oss

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 46 van 90 23 mei 2024

prognose 2020 2023 t/m 2032 5.270 2032 t/m 2039 2.561 Totaal 7.381 Totaal 2022 - 2032 5.270 * inventarisatie augustus 2023 periode

model Oss 5.985 2.371 8.356 5.985

concrete capaciteit* 5.012 0 5.012 5.012

De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 5.000 woningen. Dit is niet alleen de harde plancapaciteit (juridisch bindende plannen, opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden tot herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een opgave heeft om plancapaciteit voor woningen voor de hele gemeente uit te breiden. Daarom werkt Oss aan de planontwikkeling voor locaties in het stedelijk gebied en de landelijke kernen. De woningbehoefte in het stedelijk gebied Oss-Berghem De woningprogrammering in Oss is gebiedsgericht, zodat ingespeeld wordt op de woonbehoefte in de verschillende delen (kernenclusters) van de grote gemeente. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de stedelijke zone van Oss langs de A59. Naast het stedelijke gebied Oss-Berghem zijn dit ook de kernen Geffen en Ravenstein. Voor het stedelijk gebied wordt uitgegaan van een behoefte met een bandbreedte van 5.900-6.600 woningen voor de periode 2023-2040. Uitgaande van een capaciteit van circa 4.500 woningen, is het nodig om nieuwe woningen toe te voegen om in de woningbehoefte te voorzien. Onderstaande tabel geeft dit weer (de concrete capaciteit is inclusief voorliggend plan).

bandbreedte opgave woningvoorraad periode 2023 t/m 2032 2033 t/m 2039 Totaal 2022 t/m 2039 * inventarisatie augustus 2023

stedelijk gebied prognose 2020 4229 1695 5.924

concrete model Oss capaciteit* 4724 4489 1875 0 6.599 4.489

De kwalitatieve behoefte In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten3. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. Belangrijk is ook de betaalbaarheid van wonen, met een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur) en vrije sector huur. Dit is onder andere het gevolg van de sterk gestegen woningprijzen, de beperkte toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen. 3 De prijssegmenten 2023 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur >

liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 240.000; koop middelduur, > € 240.000 < €405.000, koop duur > € 405.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens, de NHG grens en de consumentenprijsindex en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 47 van 90 23 mei 2024

Opgave tot 2040 versus capaciteit stedelijk gebied 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 sociale huur

vrije sector huur goedkope koop middeldure koop

prognose 2020

model Oss

dure koop

concrete capaciteit*

Tot 2040, stedelijk gebied appartementen -grondgebonden 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 prognose 2020

model Oss

appart./levensloopbestendig

concrete capaciteit* Grondgebonden

Bovenstaande figuren geven de indicatieve behoefte voor het stedelijk gebied Oss-Berghem weer versus de concrete capaciteit (bron: PFM Wonen Oss, 2023). Zichtbaar is onder meer een tekort in het betaalbare koopsegment en de sociale huur. Bij de programmering van het plan aan de Obrechtstraat is rekening gehouden met bovenstaande behoefteraming. Dit heeft geleid tot een gevarieerd woningprogramma met een divers programma huur en koopwoningen, zoals eerder bij de planbeschrijving weergegeven. Met de geschetste samenstelling voorziet het plan in de behoefte van verschillende doelgroepen, zowel in de huur als koop in verschillende woningtypen in verschillende oppervlakteklassen. Ook wordt er ingezet op zowel grondgebonden programma als levensloopbestendige appartementen. Hiermee wordt ingespeeld op de toenemende behoefte van oudere en kleinere huishoudens. Conclusie De ontwikkeling van 281 woningen aan de Obrechtstraat in Oss in voorliggend plan sluit zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin aan bij de woningbehoefte van gemeente Oss en in het bijzonder het stedelijk gebied Oss-Berghem – zowel naar omvang als naar type woningen. Daarmee is het programma

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 48 van 90 23 mei 2024

verantwoord vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking en sluit het plan aan bij de Woonagenda van provincie, regio en de gemeente Oss. 4.4.8 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Aanvullend geldt de afspraak dat bij grootschalige ontwikkelingen en ontwikkelingen op prominente locaties de plannen worden ingebracht bij het Adviesteam Omgevingskwaliteit. In dat Adviesteam zitten o.a. een stedenbouwkundige, landschapsarchitect en architecten.

Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing moet worden getoetst. Het plan hoeft niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur. Gezien de grootte en importantie van onderhavige locatie is het inbrengen van de plannen bij het Adviesteam Omgevingskwaliteit aan de orde en hieraan wordt dan ook invulling gegeven (vastgelegde afspraak). 4.4.9 Detailhandel De Visie op de detailhandelsstructuur Oss 2006-2015 (vastgesteld op 14 februari 2008) kent een concentratiegedachte en hiërarchie in winkelgebieden als uitgangspunten. Doel van de concentratiegedachte is de consument te bedienen in een fijnmazige verzorgingsstructuur van winkelcentra, waarbinnen de detailhandel zoveel mogelijk is geconcentreerd. Uitgegaan wordt van een duurzame aanbodstructuur die bestaat uit ook op de langere termijn levensvatbare en elkaar aanvullende detailhandelsvoorzieningen. Het hiërarchische systeem kent het centrum van Oss als hoofdwinkelcentrum (recreatieve functie, aanbod op modisch gebied, versterking lokale en regionale positie). In de wijken en buurten zijn de voorzieningen geclusterd in een wijk- of buurtcentrum gericht op de dagelijkse aankopen (de ‘boodschappencentra’). Daarnaast zijn er winkelbranches benoemd die zich buiten de winkelcentra kunnen vestigen.

Ook hierbij wordt gestreefd naar clustering binnen zogenaamde perifere detailhandelszones op bedrijventerreinen, bij voorkeur in de vorm van thematisering: bijvoorbeeld de wooninrichting op de woonboulevard. Voor de wijken en buurten is het uitgangspunt dat de inwoners van Oss, waar het draagvlak het toelaat, beschikken over een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op acceptabele afstand van de woning. Hierbij wordt ingezet op een geconcentreerd voorzieningenaanbod in de winkelcentra. Een moderne fullservice supermarkt is daarbij een randvoorwaarde om voldoende trekkracht en perspectief te genereren voor de overige dagelijkse voorzieningen.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 49 van 90 23 mei 2024

Met het planvoornemen worden – met het oog op de detailhandelsvisie - geen nieuwe mogelijkheden voor detailhandel gecreëerd. Wel wordt de bestaande hoeveelheid vierkante meters aan detailhandel in het plangebied behouden. Het gaat om 1400 m2 specifiek voor fietsen. Doordat het gaat om bestaande in gebruik zijnde detailhandelsmeters die blijven behouden en geen nieuwe vierkante meters voor detailhandel worden toegevoegd wordt aan de visie voor een compact centrum niet getornd. Het initiatief is in lijn met de visie op de detailhandelsstructuur Oss 2006 – 2015. 4.4.10 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast.

Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is erop gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage opgenomen bij de regels van dit bestemmingsplan. Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol.

Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m 2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 50 van 90 23 mei 2024

Hoofdstuk 5 5.1

Omgevingsaspecten

Natuur

5.1.1 Wet natuurbescherming De Wet natuurbescherming beschermt Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. Het is belangrijk voor de natuur dat er veel verschillende planten- en diersoorten zijn. Wanneer het met de natuur goed gaat, is er ook meer ruimte voor economische en andere maatschappelijke activiteiten. Maar sommige soorten zijn kwetsbaar, zoals vleermuizen en mussen. Een goede natuurbescherming is dan ook belangrijk. Rolverdeling tussen provincies en Rijk Sinds 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur binnen de provincie. De provincies zorgen voor de vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren en internationaal beleid (zoals Natura2000). Ruimtelijke plannen en omgevingsvergunningen die invloed hebben op beschermde natuur moeten passen binnen de Wet natuurbescherming. Daarnaast gelden ook provinciale regelingen voor natuurbescherming. 5.1.2 Groen en natuur/biodiversiteit Natuurinclusief bouwen De gemeente streeft ernaar om bij (ver)bouwen zoveel als mogelijk rekening te houden met de natuur en de biodiversiteit ofwel ‘natuurinclusief’ te bouwen. Aan initiatiefnemers wordt gevraagd om dit ook te doen. Een groene invulling is onderdeel van het planvoornemen.

Er worden twee pocketparks gerealiseerd inclusief waterbergingsvoorzieningen in de vorm van een wadi’s en er worden door het plangebied heen bomen en plantsoenen toegevoegd. In de nieuwe hoofdbebouwing zijn natuurinclusieve elementen voorzien, welke via een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan zijn geborgd. Bijzonder waardevolle bomen In 1998 is de beleidsnota “Bijzonder waardevolle bomen” opgesteld, waarin bomen zijn opgenomen die vanwege specifieke waarden bescherming verdienen. De lijst met waardevolle bomen wordt periodiek geactualiseerd. De laatste actualisatie is opgenomen in de nota “Bijzondere bomen in Oss 2018”. In deze nota is vastgelegd dat de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de aangewezen waardevolle bomen altijd geweigerd moet worden tenzij het kappen van deze bomen vanuit het algemene belang noodzakelijk is. Dit is verder vertaald in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Op grond van de APV is voor het kappen van bomen die op de Beschermde bomenlijst staan een vergunning vereist. De vergunning kan op grond van verschillende criteria door het college van burgemeester en wethouders worden geweigerd. Aan de hand van de kaart behorende bij de nota “Bijzondere bomen in Oss 2018” is nagegaan of in/nabij het plangebied sprake is van waardevolle bomen.

Hieronder is een uitsnede van de kaart ter hoogte van het plangebied opgenomen, het plangebied is hierop met een rode omlijning aangeduid. Op de afbeelding is zichtbaar dat in of nabij het plangebied geen waardevolle bomen (geen rode sterren) aanwezig zijn.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 51 van 90 23 mei 2024

5.1.3 Natuurtoets Bij de bescherming van natuurwaarden gaat het enerzijds om soortenbescherming en anderzijds om gebiedsbescherming. Gebiedsbescherming is gericht op de bescherming van kwetsbare natuurgebieden. Soortenbescherming moet ertoe leiden dat het voortbestaan van soorten niet in gevaar komt. 5.1.3.1 Gebiedsbescherming Binnen Nederland zijn 166 Natura 2000-gebieden aangewezen. Dit zijn gebieden met een Europese beschermingsstatus. Voor de Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Activiteiten en ontwikkelingen die een negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen hebben, zijn verboden. Voor een plan geldt op grond van artikel 2.7 lid 1 van de Wet natuurbescherming dat bepalend is of het significante gevolgen kan hebben voor een (of meer) Natura 2000-gebied(en). Is dat het geval, dan dient het bestuursorgaan, onderscheidenlijk de aanvrager van de vergunning, bij de vaststelling van een plan met toepassing van artikel 2.7 Wnb, een passende beoordeling te maken, zoals bedoeld in artikel 2.8 Wnb. Veel van de Natura 2000-gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot ‘significante negatieve effecten’ op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Sinds 1 juli 2021 is de Wsn samen met het bijbehorende Besluit stikstofreductie en natuurverbetering van kracht.

Deze regelgeving wijzigt de Wet en het Besluit natuurbescherming en moet voorzien in een structurele aanpak van de stikstofproblematiek. De Wsn regelt ook een aanpassing van het Besluit natuurbescherming, waardoor een vrijstelling geldt voor bouw-, aanleg- en sloopactiviteiten van bouwprojecten. Deze vrijstelling is op 2 november 2022 echter tenietgedaan via de uitspraak van de Raad van State inzake Porthos (ECLI:NL:RVS:2022:3159). Sindsdien

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 52 van 90 23 mei 2024

geldt de vrijstelling niet meer en moet zowel voor de gebruiks- als aanlegfase worden bepaald of er negatieve effecten kunnen optreden. Een eerste toetsing (voortoets) geeft aan of er negatieve effecten kunnen optreden en zo ja of deze van dien aard kunnen zijn dat de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar kunnen komen. Indien dat het geval is, wordt een tweede toetsing verricht welke dieper ingaat op de mate van effect (passende beoordeling). Uit de ‘Handreiking Voortoets Stikstof’ (3 maart 2021) blijkt dat een voortoets moet worden overlegd bestaande uit een beschrijving van de uitgangspunten van de emissieberekening, de AERIUS-resultaten en de conclusie. In de handreiking is hierover opgenomen “Op grond van de AERIUS-resultaten kunnen significant negatieve gevolgen van een plan of project op voorhand uitgesloten worden als het plan of project niet leidt tot een depositietoename op een stikstofgevoelig habitattype of leefgebiedtype waar de KDW (bijna) wordt overschreden. De Voortoets bestaat dan enkel uit een beschrijving van de uitgangspunten van de emissieberekening, de AERIUS-resultaten en de conclusie dat significante gevolgen zijn uitgesloten”. Op basis van artikel 2.7, lid 1 en 2 jo.

artikel 2.8 lid 1 van de wet Natuurbescherming geldt dat er een Passende Beoordeling moet worden gemaakt wanneer een plan of project (afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten), significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Wanneer deze gevolgen in de Voortoets op grond van objectieve gegevens met zekerheid kunnen worden uitgesloten, is geen Passende Beoordeling vereist en bij projecten geen vergunning. Het onderscheid tussen de Passende Beoordeling en de Voortoets is niet wettelijk vastgelegd. Wel zijn het Rijk en provincies akkoord gegaan met de Handreiking Voortoets stikstof en wordt deze als landelijke lijn gehanteerd. Voor het planvoornemen is voor zowel de gebruiks- als aanlegfase een Voortoets gedaan (bijlage 1 bij deze toelichting). Uit de Voortoets blijkt dat het planvoornemen geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. 5.1.3.2. Soortenbescherming De Wnb geeft kaders voor de bescherming van planten en dieren. Zo is het verboden om dieren te vangen of verwonden en om vaste rust- en verblijfplaatsen te vernielen. Dit is vastgelegd in drie vergelijkbare beschermingsregimes voor soorten. Indien deze verbodsbepalingen overtreden worden, is er een ontheffing nodig. Voor ieder ruimtelijk plan is het verplicht om te toetsen of deze leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen.

Door Buro Maerlant is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage van de quickscan is bijgevoegd bij dit bestemmingsplan (bijlage 2). De quickscan kent de navolgende conclusies en advies: “In het plangebied of binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden, zijn de volgende potentiële natuurwaarden aangetroffen waar rekening mee gehouden dient te worden: -

Kans op de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen in de te slopen bebouwing (spouw en betimmeringen);

-

Algemene broedvogels (niet jaarrond beschermd).

Effecten

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 53 van 90 23 mei 2024

Doordat de werkzaamheden op het land plaatsvinden, beperkt van aard zijn, en preventief afdoende maatregelen kunnen worden getroffen, zijn over het algemeen géén negatieve effecten op strikter beschermde soorten te verwachten. Echter, is het noodzakelijk nader onderzoek naar vleermuizen uit te voeren om actueel gebruik van de bebouwing vast te kunnen stellen voorafgaand aan de sloop. Indien vleermuizen worden aangetroffen kunnen op basis van deze resultaten gepaste maatregelen worden getroffen. Met de juiste maatregelen worden effecten voorkomen en is er geen ontheffing benodigd.” Nader onderzoek en preventieve maatregelen Vleermuizen Voorafgaand aan de ingrepen is nader onderzoek benodigd naar vleermuizen. Het onderzoek dient volgens het huidige protocol (versie 2021) te bestaan uit diverse bezoeken in de periode medio mei tot medio september. Het onderzoek dient gericht te zijn op de volgende functies: kraamverblijf, zomerverblijf, paarverblijf en (massa)winterverblijf. Vogels algemeen Doordat de kans bestaat dat broedende vogels in de nabijheid van de werkzaamheden aanwezig zijn, wordt aanbevolen werkzaamheden als sloop en de werkzaamheden met zwaar materieel nabij beplantingen uit te voeren buiten het broedseizoen (ná half juli en vóór half maart).

Indien een ter zake deskundige heeft vastgesteld, dat geen in gebruik zijnde nesten aanwezig zijn, is het ook mogelijk binnen deze periode te werken. Het verstoren van broedende vogels is conform de Wet natuurbescherming niet toegestaan.” In verband met de potentiele aanwezigheid van verblijfplaatsen voor vleermuizen in het plangebied is door Buro Maerlant een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd bij deze toelichting (bijlage 3) en kent de navolgende conclusies en advies: “Conclusie Het plangebied heeft op drie locaties functie als zomerverblijf voor 1 tot circa 5 gewone dwergvleermuizen. Tevens is een vermoedelijk paarverblijf aanwezig in hetzelfde gebouwdeel waar een zomerverblijf is aangetroffen. Met name bij mildere winters kan een dergelijke verblijfplaats ook worden gebruikt om te overwinteren. Door de sloop worden de verblijfplaatsen tijdelijk weggenomen. Doordat binnen het territorium voldoende alternatieven (geschikte woningen en overige bebouwing) overblijven en een overmaat aan tijdelijke vleermuiskasten zal worden aangeboden, worden geen effecten verwacht met de juiste uitvoer. De aangetroffen verblijfplaatsen genieten krachtens de Wet natuurbescherming strikte en jaarronde bescherming. Ten behoeve van de ingrepen dient een mitigatieplan te worden opgesteld met een gerichte aanpak om effecten te voorkomen.

In de nieuwbouw dienen nieuwe permanente voorzieningen te worden getroffen in de vorm van inbouw vleermuiskasten. Met een juiste aanpak worden effecten voorkomen en is geen sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming doordat sprake is van behoud van functionaliteit. Advies Gewone dwergvleermuis Geadviseerd wordt voorafgaand aan de ingrepen een mitigatieplan op te stellen met in detail de te nemen beschermende maatregelen voorafgaand en tijdens de sloop en op basis daarvan een ontheffing Wet natuurbescherming bij de provincie Noord-Brabant aan te vragen. De ontheffing is nodig voordat met de sloop kan worden aangevangen. De volgende maatregelen en voorziening- en dienen in het mitigatieplan

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 54 van 90 23 mei 2024

te worden uitgewerkt, waarbij het kennisdocument gewone dwergvleermuis van BIJ12 richting kan geven en deels maatwerk benodigd is: - Het aanbieden van tijdelijke voorzieningen ter overbrugging van de sloop en realisatie in de vorm van zes clusters van 4 kleine vleermuiskasten plat model. De kasten worden op zo kort mogelijke afstand in de omgeving aangeboden en zijn minimaal 1 x tegelijkertijd aanwezig als verblijfplaatsen in functie zijn. -

Uitvoer vleermuisvriendelijke sloop, door de bebouwing voorafgaand aan de feitelijke sloop op een diervriendelijke wijze vrij te maken van vleermuizen.