Toelichting Obrechtstraat Palestrinastraat Oss - 2024 vastgesteld

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 1 van 90 23 mei 2024

Bestemmingsplan Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024

Toelichting

Gemeente Oss, 23 mei 2024

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 2 van 90 23 mei 2024

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................. 4 1.1 Aanleiding.................................................................................................................................... 4 1.2 Plangebied .................................................................................................................................. 4 1.3 Geldend bestemmingsplan.......................................................................................................... 5 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie .............................................................................................................. 9 2.1 Ontstaansgeschiedenis ............................................................................................................... 9 2.2 Bedrijventerrein Euterpelaan en omgeving ............................................................................... 10 2.3 Bestaande situatie Obrechtstraat/Palestrinastraat (plangebied) .............................................. 14 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ...............................................................................................................

20 3.1 Euterpepark ............................................................................................................................... 20 3.2 Beoogde situatie Obrechtstraat/Palestrinastraat (plangebied) ................................................. 23 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ..................................................................................................... 31 4.1 Wettelijk kader ........................................................................................................................... 31 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................. 33 4.3 Provinciaal beleid ...................................................................................................................... 34 4.4 Gemeentelijk beleid ................................................................................................................... 37 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ......................................................................................................... 49 5.1 Natuur ........................................................................................................................................

50 5.2 Archeologie en Cultuurhistorie .................................................................................................. 54 5.3 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................ 58 5.4 Water ......................................................................................................................................... 61 5.5 Defensie .................................................................................................................................... 64 5.6 Milieuaspecten .......................................................................................................................... 65 5.7 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .................................................................................................. 82 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels .................................................................................................. 83 6.1 Algemeen .................................................................................................................................. 83 6.2 Regels........................................................................................................................................

83 Hoofdstuk 7 Handhaving ...................................................................................................................... 86 7.1 Beleidskader .............................................................................................................................. 86 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................ 86 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ........................................................ 86 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ......................................................................................... 88 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................ 89 9.1 Omgevingsdialoog .................................................................................................................... 89 9.2 Vooroverleg ............................................................................................................................... 89 9.3 Inspraak ..................................................................................................................................... 89 9.4 Zienswijzen ................................................................................................................................ 90

BIJLAGEN Bijlage 1 | Aeriusberekeningen + notitie Bijlage 2 | Quickscan flora en fauna Bijlage 3 | Nader onderzoek natuur Bijlage 4 | Verkeersstromenonderzoek Bijlage 5 | Digitale watertoets Bijlage 6 | Akoestisch onderzoek Bijlage 7 | Verkennend bodemonderzoek Bijlage 8 | Externe Veiligheidsonderzoek

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 3 van 90 23 mei 2024

Bijlage 9 I Onderzoek naar trillingshinder Bijlage 10 | aanmeldnotitie mer Bijlage 11 | Verslag omgevingsdialoog

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 4 van 90 23 mei 2024

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding De eigenaren van Obrechtstraat 1 t/m 3 - 11 t/m 23 en Palestrinastraat 10 t/m 26 in Oss, gelegen op het bedrijventerrein Euterpelaan, zijn voornemens om hun gronden te transformeren naar een gebied met zowel woningen als ruimten voor met ‘Wonen’ verenigbare andere functies (werken en voorzieningen). Concreet is het planvoornemen om de bestaande opstallen te slopen en op de vrijkomende gronden nieuwe bebouwing voor 281 woningen en 4575 m2 aan ruimte voor werken en voorzieningen te realiseren. De te realiseren woningen zijn grotendeels van het type ‘appartement’ (227). Ook is een aandeel grondgebonden woningen (37) en maisonnettes (17) voorzien. Het werken en de voorzieningen zijn divers van karakter, het is de bedoeling ruimte te bieden aan kleine en middelgrote bedrijven, commerciële-, dienstverlenende-, maatschappelijke- en gezondheidsfuncties, sport, horeca en kantoren. Verder is het de bedoeling om de vigerende hoeveelheid vierkante meters aan detailhandel in de nieuwe situatie te behouden. Een en ander inpasbaar binnen de lichte bedrijfs- c.q. milieucategorieën. Onderdeel van het planvoornemen is verder de realisatie van nieuwe openbare ruimte, waarbinnen ruimte is voor verblijven, wandelen en fietsen. Hiervoor wordt bestrating, groen en water aangelegd. Parkeren gebeurt aan de randen van het plangebied en in de te realiseren parkeerkelder.

Om het plangebied met de auto te kunnen bereiken en verlaten is een nieuwe ontsluiting aan de Palestrinastraat voorzien, de rechtstreekse ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer op de Euterpelaan verdwijnt. Het planvoornemen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Euterpelaan Oss 2013’. Om het planvoornemen mogelijk te maken is daarom een herziening van het bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan is daarvoor opgesteld. 1.2 Plangebied De locatie waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft is gelegen op de hoek van de Euterpelaan met de Dr. Saal van Zwanenbergsingel. Het plangebied is op deze wegen niet direct ontsloten, dat gebeurt via de Obrechtstraat en Palestrinastraat. Het plangebied wordt begrensd door aan de noordoostzijde de Doctor Saal van Zwanenbergsingel, aan de zuidoostzijde door de Euterpelaan, aan de zuidwestzijde door de Palestrinastraat en aan de noordwestzijde door perceel kadastraal bekend sectie E, nummer 5438 (Palestrinastraat 8), perceel kadastraal bekend sectie E, nummer 6434 (Obrechtstraat 43 t/m 43J) en perceel kadastraal bekend sectie E, nummer 6057 (Obrechtstraat 25 t/m 39). Het plangebied is kadastraal bekend gemeente Oss, sectie E, nummers 3478, 6513, 6983, 6982 en 6512 gedeeltelijk. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ca. 21.869 m2.

Op de afbeelding hieronder is de locatie (plangebied) met een rode omlijning op de luchtfoto aangeduid.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 5 van 90 23 mei 2024

1.3 Geldend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan in het plangebied is: ‘Bedrijventerrein Euterpelaan Oss - 2013’, vastgesteld op 4 juni 2015. Het plangebied heeft op basis van dit bestemmingsplan de bestemmingen ‘Gemengd – 1’, ‘VerkeerVerblijf’ en ‘Groen’. De bestemming ‘Gemengd – 1’ is bedoeld voor de buitenste schil van het bedrijventerrein Euterpelaan. Binnen deze schil is een diversiteit aan functies toegestaan. De volgende functies zijn ter hoogte van het plangebied, waar de aanduidingen ‘gezondheidszorg’, ‘jeugdopvang’, ‘specifieke vorm van detailhandel – consumentenvuurwerk’ en ‘specifieke vorm van detailhandel – fietsen’ gelden, rechtstreeks toegelaten: Functies

Detailhandel in: -ABC-goederen; -autoaccessoires in combinatie met inbouw; -grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen, zonwering, tenten, vijvers, tuinhuisjes en zwembaden;

Toegestaan op gehele bouwperceel met uitzondering van de verdiepingen van een gebouw ja

Toegestaan op de verdiepingen van een gebouw

ja

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 6 van 90 23 mei 2024

-de vorm van een bouwmarkt; -in keukens, badkamers, tegels en sanitair, met dien verstande dat het een nevenactiviteit dient te zijn bij bedrijfsactiviteiten in de vorm van productie en installatie en tevens dat het verkoopvloeroppervlak in de vorm van een showroom ten hoogste 1000 m2 mag bedragen; -detailhandel als nevenactiviteit bij verhuurbedrijven voor bouwgereedschappen en bouwbenodigdheden; -productiegebonden detailhandel, met dien verstande dat het een nevenactiviteit dient te zijn bij bedrijfsactiviteiten in de vorm van productie en/of installatie en tevens dat het verkoopvloeroppervlak in de vorm van een showroom ten hoogste 250 m2 mag bedragen; -fietsen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel – fietsen’; -consumentenvuurwerk uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detialhandel – consumentenvuurwerk’ met dien verstande dat maximaal 10.000 kg is toegestaan. Cultuur en ontspanning Kantoren Dienstverlening Maatschappelijk

Bedrijven genoemd in de categorieen 1 en 2 van de milieuzoneringslijst met dien verstande dat geluidzoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven zijn uitgesloten. Parkeervoorzieningen

ja ja ja ja, met dien verstande dat: - gezondheidszorg uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gezondheidszorg' - theorieonderwijs niet is toegestaan maar praktijkonderwijs wel; - jeugdopvang en kinderen naschoolse opvang uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'jeugdopvang' ja

ja ja ja nee

ja

nee

ja

en voorts voor de volgende functies: a.

nutsvoorzieningen;

b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 7 van 90 23 mei 2024

Afgestemd op de bestemmingsdoeleinden mogen binnen het bouwvlak gebouwen tot een bouwhoogte van 16 meter worden gebouwd. Daarbij geldt een maximaal bebouwingspercentage van het bestemmingsvlak van 50%. De gronden met de bestemming ‘Verkeer-Verblijf’ zijn bedoeld voor: a. wegen en woonstraten met niet meer dan twee rijstroken; b. erven, pleinen en paden; c. parkeervoorzieningen; d. nutsvoorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. speel- en verblijfsvoorzieningen en kunstobjecten; g. voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling en openbaar vervoer; h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. De gronden met de bestemming ‘Groen’ zijn bedoeld voor: a. groenvoorzieningen; b. speel- en verblijfsvoorzieningen en beeldende kunst; c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; d. voorzieningen voor langzaam verkeer; e. nutsvoorzieningen en zend- en ontvangstinstallaties; f. verhardingen anders dan ten behoeve van de functies genoemd onder b, c, d en e tot een oppervlakte van ten hoogste 10% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak. Hieronder is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan ter hoogte van het plangebied opgenomen. De ligging van het plangebied is hierop met een rode omlijning aangeduid.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 8 van 90 23 mei 2024

Het planvoornemen kan op basis van het vigerende bestemmingsplan niet worden gerealiseerd. Om het planvoornemen mogelijk te kunnen maken is daarom een bestemmingsplanherziening nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024’ verliest het vigerende bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Euterpelaan Oss - 2013’ binnen het plangebied, haar rechtskracht.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 9 van 90 23 mei 2024

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis Oss dankt zijn ontstaan en vroegste ontwikkeling aan zijn ligging: op de grens tussen de rivierkleigronden langs de Maas en de hogere zandgronden in het zuiden. De variatie van bodemtypen, de beschikbaarheid van water en hout en de aanwezigheid van voedselbronnen (vis, wild, planten) maakten deze omgeving tot een aantrekkelijke vestigingsplaats. Tot aan het einde van de veertiende eeuw ontwikkelde het dorp Oss zich onbegrensd. Radiale uitvalswegen verbonden Oss met de omringende dorpen. De verlening van stadsrechten en de aanleg van een omwalling en stadsrechten leidden tot een abrupte overgang tussen stad en het platteland. Vanaf dat moment vond de stedelijke groei vooral door verdichting binnen de stad plaats. De nieuwe status bezorgde Oss privileges en een belangrijke regionale centrumfunctie. De belangrijkste handelsroutes kwamen samen op de Heuvel. De Heuvel ontwikkelde zich tot het centrale marktplein. In de luwte hiervan kwam het religieuze centrum tot stand. Kenmerkend is dat het stratenpatroon van deze periode nog steeds herkenbaar is in de huidige plattegrond. In de negentiende eeuw boden het dempen van de stadsgracht, het slechten van de wallen en het slopen van de poorten ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De industrialisatie deed zijn intrede en daarmee nam ook de bevolking toe.

De stad veranderde van een agrarische naar een industriële samenleving. Het stadsbeeld wijzigt ingrijpend. De spoorlijnen en de daaraan gelegen industrieën vormden de meest in het oogspringende nieuwe ruimtelijke structuurelementen. De fabrieken ontwikkelden zich vanuit bestaande panden en vulden geleidelijk de open agrarische ruimte aan de achterzijden. Het historische stratenpatroon bleef in grote lijnen gehandhaafd. Fabrieksterreinen vormden omheinde enclaves in de stad. Fabrikanten bouwden hun villa’s aan de Molenstraat. Woningbouw vond plaats door verdichting in de historische stadskern, verdichting in de oksels van het bestaande wegenpatroon en als lintbebouwing langs de radiale wegen en de oude landweggetjes rond de stad. Naast de industriële enclaves ontstonden ook religieuze enclaves. De kloosters met de daaraan verbonden instellingen voor onderwijs en zorg manifesteerden zich als monumentale bakens in de stad. De enclaves omzomen de oude stad, maar voegen nauwelijks nieuwe structuur toe aan de stad. Wel verschuift het bestuurlijk en representatief zwaartepunt van de stad naar de Molenstraat en Spoorlaan. Na de tweede wereldoorlog ging Oss de tweede fase van industrialisatie in. Bestaande bedrijven breidden uit maar ook veel nieuwe bedrijven kwamen naar Oss. De bevolking groeit snel. De enorme woningnood leidde tot de aanleg van grootschalige woonwijken.

Omdat in de historische kern van Oss sprake was van een verkeerscongestie, onvoldoende openbare ruimte en een gebrek aan allure werd de Raadhuislaan aangelegd. Hier kwam een nieuw cultureel en bestuurlijk centrum tot ontwikkeling. De auto kreeg vrij baan in een stelsel van lanen met daaraan gekoppelde parkeerterreinen rondom het centrum. Het historische, multifunctionele centrum veranderde in een stedelijk winkelcentrum voor voetgangers. Om dit allemaal mogelijk te maken, werd de oude structuur van de stad doorsneden. Diverse fabriekscomplexen werden gesloopt. Ook verdwenen markante gebouwen uit het straatbeeld. In de jaren ‘70 kreeg de stadsvernieuwing vorm. De stadsontwikkeling verschoof van radicale naar behoedzame ingrepen in samenspraak met de bewoners. Naast winkelen en werken moest er ook ruimte zijn om te wonen. Het aanleggen van de grootschalige verkeersstructuur werd gestopt en fabriekscomplexen werden woonbuurten, zoals Boschpoort en later ook het Berghkwartier. De wijk ‘Ruwaard’ werd ontwikkeld inclusief bedrijventerrein Euterpelaan. Tegelijkertijd kregen bedrijventerreinen Landweer en Danenhoef vorm en werd te noorden van Oss de haven aangelegd waar de eerste contouren van bedrijventerrein Elzenburg verrezen.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 10 van 90 23 mei 2024

In de jaren 80 kwam de wijk Ussen erbij. Eind jaren 90 werd bedrijventerrein Euterpelaan, o.a. ter hoogte van het plangebied, verder werd uitgebreid richting de Doctor Saal van Zwanenbergsingel. Eind 2003 was het bedrijventerrein Euterpelaan bijna volledig verdicht tot wat het terrein nu is. 2.2 Bedrijventerrein Euterpelaan en omgeving Bedrijventerrein Euterpelaan grenst pal aan de spoorlijn Den Bosch – Nijmegen en maakt in zijn ruimtelijke positionering onderdeel uit van de ‘centrale spoorzone’ van Oss. De ‘centrale spoorzone’ van Oss is een gebied dat een scheg vormt met een breed pallet aan programma en functies dat opgespannen is tussen Amsteleind en Oss Centraal. Het programma binnen deze scheg omvat o.a. medische zorg, drie middelbare scholen, twee basisscholen, twee religieuze centra waaronder de protestantse kerk, een dansacademie, het zwembad en bedrijventerrein Euterpelaan. De spoorzone in dit deel van Oss kent daarmee een hoge mate van gebruik en dynamiek. Bedrijventerrein Euterpelaan heeft een gemêleerd karakter. Er is zowel lichtere als zwaardere bedrijvigheid gevestigd, er zijn woon-werkpercelen, logistiek, perifere en grootschalige detailhandel, maatschappelijke functies, leisure, sport, gezondheidszorg en dienstverlening. De bebouwing op het bedrijventerrein stamt voor 3/4de uit de jaren ‘70 en ’80 van de vorige eeuw en voor 1/4de uit begin van deze eeuw.

Hier en daar zijn door de jaren heen percelen/panden samengevoegd en vernieuwd. Hoewel deze panden in combinatie met enkele oudere panden weliswaar een meer gemêleerd straatbeeld opleveren, is het algehele karakter van het bedrijventerrein sober, versteend en verouderd. Het eigendom is zeer gefragmenteerd. De openbare ruimte is aan slijtage onderhevig en nodigt niet uit tot ontmoeting en/of verblijf. 2.2.1 Ruimtelijke karakteristiek Het bedrijventerrein ligt ingebed tussen het spoor en woonwijken, die voornamelijk in de jaren ’70 van de vorige eeuw zijn ontwikkeld. Het bedrijventerrein zelf heeft een orthogonale opzet die haaks op de spoorlijn staat. De kavel- en plotstructuur ontlenen hun vorm niet aan de historische onderlaag, maar zijn opgezet vanuit een functioneel gedachtegoed. Ter hoogte van de Obrechtstraat, in de noordoostelijke hoek van het bedrijventerrein, vormt de oude niet-orthogonale laanstructuur nog een relict uit de periode van voor de ontwikkeling van het gebied.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 11 van 90 23 mei 2024

De hoogteopbouw van zowel het bedrijventerrein als de omliggende woonwijken is relatief monotoon, een enkele uitzondering daar gelaten. Een beperkt aantal doorzichten borgen de visuele connectiviteit van het bedrijventerrein met de omgeving.

Het bedrijventerrein heeft een aantal zones met een eigen beeldmerk en identiteit. De oostkant (zone 4) wordt gevormd door grote bedrijfskavels met kloeke bebouwing. Het beeld aan de spoorzijde (zone 1) vertaalt zich daarentegen naar kleinschalige individuele woon/werk kavels met bedrijfsgebouwen op het achterterrein. De woonbebouwing in deze eerste lijn aan het spoor, kenmerkt zich voornamelijk door laagbouw (1-2 lagen met kap). Het kerngebied (zone 2) wordt gekenmerkt door een sterke dynamiek in kavel-/korrelgrootte. Delen van het kerngebied zijn door de jaren heen aan elkaar gekleid tot grootschaligere kavels. Aan de Euterpelaan (zone 3) wordt het beeld gedomineerd door een reeks aaneengeschakelde platte volumes, die de weg flankeren. De voornamelijk lage, platte dozen variëren van 1 tot 2 lagen met een accent richting de bocht naar de Gerbrandylaan.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 12 van 90 23 mei 2024

2.2.2 Functionele karakteristiek Bedrijventerrein Euterpelaan huisvest een breed pallet aan functies, variërend van (bedrijfs)woningen tot aan bedrijfsmatig georiënteerde functies als logistiek, industrie en ambacht alsmede leisure, zorg, sport, dienstverlening en maatschappelijke functies. Er is geen sprake van een duidelijke clustering van functies, maar meer van een ‘confetti aan bedrijvigheid in een rommelige ruimte’.

2.2.3 Ontsluiting Het bedrijventerrein Euterpelaan is omringt door infrastructuren. Aan de noordzijde ligt de spoorlijn Den Bosch – Nijmegen. De Gerbrandylaan ligt ten westen en loopt over naar de Euterpelaan die het gebied aan de zuidzijde begrenst en een ontsluitingsfunctie heeft voor de wijk. Verder wordt het gebied aan de oostkant begrenst door de Doctor Saal van Zwanenbergsingel, onderdeel van de hoofdverkeersstructuur van Oss. Aanpalend aan de inkadering van infrastructuren, wordt het plangebied omringd door woonwijken die voornamelijk in de jaren ’70 zijn ontwikkeld en een lage dichtheid kennen. Bereikbaarheid per fiets Parallel aan de Euterpelaan ligt de snelfietsroute (F59) van waaraf het bedrijventerrein te bereiken is. Rondom het plangebied is sprake van een fijnmazig fietsnetwerk dat het plangebied met omliggende woonwijken verbindt. Bereikbaarheid per auto Met de auto is het bedrijventerrein te bereiken via vier entrees: - Corellistraat; - Rossinistraat; - Palestrinastraat; - Obrechtstraat.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 13 van 90 23 mei 2024

Omdat er geen doorgaande routes door het plangebied lopen is het plangebied relatief verkeersluw. Het verkeer binnen het bedrijventerrein is voornamelijk bestemmingsverkeer. Het hoofdnetwerk binnen het bedrijventerrein wordt gevormd door een 2-tal verkeerslussen; [1] de lus Corellistraat, Rossinistraat, Palestrinastraat en Willaertstraat en [2] de lus Obrechtstraat, Palestrinastraat. Bereikbaarheid per OV Aan de westzijde van bedrijventerrein Euterpelaan ligt station Oss-West en aan de oostzijde station OssCentraal.

2.2.4 Groen en water Het bedrijventerrein heeft weinig tot geen kwalitatief groen. Op wat bestaande bomen na is het gebied kil en versteend. Klimatologisch gezien voldoet het gebied niet aan gestelde ambities om o.a. opwarming tegen te gaan, micro klimaat en biodiversiteit te verbeteren. Ruimte om water te bufferen en/of te laten infiltreren is er niet of nauwelijks aanwezig.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 14 van 90 23 mei 2024

2.3 Bestaande situatie Obrechtstraat/Palestrinastraat (plangebied) Het plangebied is gelegen aan de oostkant van bedrijventerrein Euterpelaan (zone 4) en is omsloten door de Doctor Saal van Zwanenbergsingel, Euterpelaan, Palestrinastraat en achterkanten van moderne (hoofdzakelijk) kantoorpanden aan de Obrechtstraat. Het plangebied ligt op een markante plek en beslaat qua oppervlakte een groot gedeelte van het totale bedrijventerrein (ongeveer 10%). 2.3.1 Ruimtelijke karakteristiek In het plangebied is deels sprake van bebouwing uit de jaren ’70 van de vorige eeuw en deels van rondom de eeuwwisseling. De meeste bebouwing in het plangebied is daarmee ten opzichte van de rest van het bedrijventerrein relatief jong. De bebouwing uit de jaren ’70 betreft een voormalige school met gymzaal. Het gaat om typische jaren ’70 architectuur. Onderdeel van deze bebouwing is een koepelvormig gebouw, vroeger in gebruik als aula. Deze bebouwing is georiënteerd op de Palestrinastraat. De bebouwing van rond de eeuwwisseling is moderner. Voor het totale bedrijventerrein is deze bebouwing een van de meest representatieve. De bebouwing is als een carré gepositioneerd rondom een gezamenlijk binnenterrein waar het laden/lossen en parkeren plaatsvindt. De oriëntatie van de bebouwing is gericht op de Doctor Saal van Zwanenbergsingel en Euterpelaan.

De afbeeldingen hieronder laten de huidige situatie ter plaatse zien.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 15 van 90 23 mei 2024

Luchtfoto met plangrens (roodomlijnd)

Doctor Saal van Zwanenbergsingel richting Euterpelaan

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 16 van 90 23 mei 2024

Kruising Saal van Zwanenbergsingel met Euterpelaan

Euterpelaan

Euterpelaan

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 17 van 90 23 mei 2024

Euterpelaan

Kruising Euterpelaan met Obrechtstraat

Kruising Euterpelaan met Palestrinastraat

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 18 van 90 23 mei 2024

Palestrinastraat

Palestrinastraat

2.3.2 Functionele karakteristiek De bebouwing in het plangebied is in eigendom van dezelfde eigenaar, die de bebouwing aan verschillende individuele ondernemers verhuurt. De verhuurbare oppervlakten verschillen in grootte (30 m2 t/m 2400 m2) en type (lage en hoge plafondhoogte, begane grond of verdieping, veel of weinig ramen, al dan niet bereikbaar om grootschalig te laden en lossen). Het gaat om ruimten bruikbaar voor kantoren al dan niet met baliefunctie, werkplaats, showroom, fitness of andere typen van sport, maatschappelijke functies en leisure. Enkele gebouwdelen zijn sinds de oplevering gevuld, andere zijn met tussenpozen gevuld of nooit in gebruik geweest. De invulling van het plangebied is nu enkele jaren functioneel gezien grotendeels gevuld met sport (3400 m2) en maatschappelijke functies (3300 m2). Verder is de locatie gevuld met leisure (2000 m2), kantoren (1500 m2), detailhandel (1400 m2) en overige functies (2100 m2) en staat er nog een substantieel deel leeg (2300 m2). 2.3.3

Ontsluiting

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 19 van 90 23 mei 2024

Het plangebied wordt op dit moment ontsloten via de T-splitsing van de Obrechtstraat met de Euterpelaan en rechtstreeks op de Palestrinastraat. Zowel de Obrechtstraat als Palestrinastraat zijn voorzien van een trottoir voor voetgangers. Gemotoriseerd verkeer maakt gezamenlijk met fietsend verkeer gebruik van de straat. 2.3.4 Groen en water Groen In en om het plangebied is groen aanwezig. Het gaat om een strook van gras met bomen tussen de Obrechtstraat en de Doctor Saal van Zwanenbergsingel/Euterpelaan, blokhagen van beuk verspreid over het plangebied en diverse bomen aan de rand van het plangebied nabij de Palestrinastraat: een viertal acacia’s, twee berken, twee acers en één catalpa. Water Binnen en rondom het plangebied liggen geen waterlopen. Ook is er geen oppervlaktewater aanwezig.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 20 van 90 23 mei 2024

Hoofdstuk 3 3.1

Beoogde situatie

Euterpepark

3.1.1 Gebiedsconcept Euterpepark Oss De gemeenteraad van Oss heeft op 27 januari 2022 het Gebiedsconcept Euterpepark Oss vastgesteld. Het gaat hier om een gebiedsvisie waarmee de gemeente haar ambities heeft vastgelegd om het bedrijventerrein Euterpelaan ingrijpend te gaan transformeren. Tot de vertrekpunten voor deze visie behoort dat een groot deel van het huidige terrein verouderd is en er zwaardere bedrijven zijn gevestigd, die daar eigenlijk niet (meer) op hun plek zijn. Voor deze bedrijven is het moeilijk om groeiambities te realiseren vanwege de kleine kavels. De trend op dit moment is dat grotere bedrijven wegtrekken, met als belangrijkste voorbeeld Dalco. Het economische zwaartepunt van Oss bevindt zich aan de Weg van de Toekomst; dit zijn de gebieden om te groeien als bedrijf. Dit betekent een vernieuwingsopgave voor bedrijventerrein Euterpelaan. Daarnaast is binnen het bedrijventerrein, met zowel woon- als werkpercelen, de component wonen ondergeschikt, terwijl daar in Oss juist veel vraag naar is. Sinds 2011 wordt er al gesproken over een revitalisering van het bedrijventerrein Euterpelaan, maar dienden zich nog geen concrete plannen aan bij de gemeente Oss. In 2018 kwam er schot in de zaak toen er een initiatiefplan kwam voor in eerste instantie de locatie van de laboratoriumschool en later de locatie aan de Obrechtstraat/Palestrinastraat.

Beide initiatiefplannen zijn meegenomen in de totaalvisie voor het beoogde Euterpepark, zoals dat nu op tafel ligt. Met het vaststellen van de gebiedsvisie bevestigt de gemeente dat het toevoegen van een hoogwaardig programma van woon- en werkfuncties, naast ruimtelijke kwaliteit, essentieel zijn voor de toekomst van Euterpepark. De beoogde – en door de gemeente Oss ook gewenste - transformatie van het bedrijventerrein naar een gemengd stedelijk gebied zal geleidelijk plaatsvinden. De gebieds- c.q. ontwikkelvisie is dan ook vastgesteld voor de langere termijn. Een toekomstperspectief dat verandering mogelijk maakt en zelfs stimuleert. Een nadere uiteenzetting van de gebiedsvisie Euterpepark is opgenomen in navolgende subparagrafen en in paragraaf 4.4 ‘Gemeentelijk beleid’. 3.1.1 Ruimtelijke karakteristiek De gebiedsvisie voor het Euterpepark is geen blauwdruk voor hoe het gebied er over 20 jaar uit moet komen te zien. De visie geeft geen eindbeeld, maar een handelingsperspectief voor transformatie. Zo wordt in de visie een streefbeeld geschetst van een gebied dat zich binnen een raamwerk van vastgestelde ambities en uitgangspunten ontwikkelt en vernieuwt. Samengevat is de gebiedsvisie een richtinggevend toekomstperspectief voor de transformatie naar een aantrekkelijk woon- en werkgebied in Oss.

Ondanks dat de gebiedsvisie nog geen exacte verschijningsvorm bevat, biedt de visie wel inzicht in de voorgestane identiteit, korrel en globale programmering van het beoogde Euterpepark. Het voorgestane raamwerk vertrekt vanuit de huidige hoofdstructuur van het gebied. In dit raamwerk zijn onder andere de ontsluiting voor de auto en de entrees van het gebied vastgelegd. De Groene Loper Een bijzonder onderdeel van het raamwerk is ‘De Groene Loper’, de ruggengraat van het Euterpepark. Het gaat hier om een groen netwerk, ofwel een fijnmazig samenspel van verblijfsplekken, straatjes, pleinen, parken, plantsoenen, die het station Oss West en het Sibeliuspark op aantrekkelijke wijze met elkaar verbindt.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 21 van 90 23 mei 2024

Bouwhoogte Ten aanzien van de bebouwing in het Euterpepark is het huidige kleinschalige woonmilieu aan de spoorzone het vertrekpunt. Vanuit dit front volgt een subtiele hoogteopbouw die zich als apotheose uit aan de brede opzet van de Euterpelaan.

De hoogteopbouw - met enkele hoogteaccenten als uitzondering - volgt de maat, schaal en korrel van de in de visie opgenomen karaktergebieden (zie hiervoor paragraaf 3.1.3). Ruimtelijke karakteristiek samengevat

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 22 van 90 23 mei 2024

3.1.2 Functionele karakteristiek Voor het Euterpepark is het de bedoeling transformatie te realiseren naar een gebied waar het fijn werken én wonen is. Binnen het ruimtelijke raamwerk worden hiervoor in de gebiedsvisie voor het Euterpepark drie functionele zones c.q. karaktergebieden onderscheiden: 1. De Stedelijke Etalage Deze zone vormt de meest stedelijke en gemengde rand langs de Doctor Saal van Zwanenbergsingel en de Euterpelaan. In deze zone bevinden zich naast woon- en werkprogramma’s ook publieke en commerciële voorzieningen. De bebouwing is georganiseerd in een plint met voorzieningen met daarop verticale volumes met woningen en kantoren. De bouwhoogte kan variëren van 4-8 bouwlagen. Hoogte-accenten zijn voorzien op de hoek van de Saal van Zwanenbergsingel en de Euterpelaan (landmark: afwijking in hoogte en uitbundig in architectuur) en bij de gebiedsentrees aan de Corellistraat, de Palestrinastraat, de Rossinistraat en de Obrechtstraat op de hoek met de oude historische Boschstraat. Binnen Stedelijke etalage geldt: - alle plintfuncties zijn gericht op werken; - enkel gestapelde woonvormen. 2. Kleinschalig Gemengd Deze zone vormt het kerngebied van het Euterpepark. De kavels hebben een optimale maat om een divers programma van kleine en grotere gebouwen en blokken te huisvesten.

Hoogtes is in dit kerngebied variëren tussen de 3 en de 6 lagen met uitzondering van incidentele accenten. Binnen Kleinschalig Gemengd geldt: - gestapelde en grondgebonden woonvormen wisselen elkaar af. 3. De Willaertstraat zone Deze zone bestaat voornamelijk uit bestaande woningen en kleinschalige bedrijven langs het spoor aan de Willaertstraat. In deze zone is de overwegende bouwhoogte beperkt tot circa 3 lagen. Ontwikkeling op deze locatie zal naar verwachting beperkt blijven, maar ook binnen deze zone is vernieuwing zeker denkbaar. De positionering van de 3 zones, met inbegrip van de gewenste hoogteaccenten, is weergegeven op de afbeelding hieronder.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 23 van 90 23 mei 2024

3.1.3 Wenkend perspectief: het nieuwe wonen en werken Het Euterpepark zal zich op organische wijze en in meerdere opeenvolgende fasen ontwikkelen, waarbij het ‘verkleuren’ binnen het beoogde raamwerk dient plaats te vinden. Belangrijk is dat de in het raamwerk opgenomen doorwaadbaarheid geborgen blijft door het continueren van de groene loper c.q. de groene ruggengraat van Euterpepark. De in de gebiedsvisie opgenomen eerste (indicatieve) fasen van de voorgestane gebiedsontwikkeling zijn weergegeven op de afbeelding hieronder, gevolgd door het zogenoemde ‘Wenkend perspectief: het nieuwe wonen en werken’. Zoals uit de eerste afbeelding blijkt, maakt het voorliggende plan ‘Obrechtstraat/Palestrinastraat’ deel uit van fase 1 in de vorming van het Euterpepark.

3.2

Beoogde situatie Obrechtstraat/Palestrinastraat (plangebied)

3.2.1

Ruimtelijke karakteristiek

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 24 van 90 23 mei 2024

Bijna alle bebouwing in het plangebied wordt gesloopt, alleen het koepelvormige gebouw wordt getransformeerd. De afbeelding hieronder geeft weer wat hiermee wordt bedoeld.

De sloop zal opgevolgd worden door nieuwbouw van meerdere bouwvolumes met verschillende bouwhoogten. De basis voor de concrete invulling van het plangebied is de gebiedsvisie voor het Euterpepark, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Oss. Op de afbeelding hieronder is de plangrens weergeven op een uitsnede van (groene) onderlegger van de gebiedsvisie ter hoogte van het plangebied.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 25 van 90 23 mei 2024

Op de afbeelding hieronder is de plangrens weergeven op een uitsnede van de onderlegger van de bouwhoogten/accenten en de karaktergebieden van de gebiedsvisie ter hoogte van het plangebied.

Bij de uitwerking van het planvoornemen zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten leidend geweest: - Creëren van samenhangende bouwdelen c.q. -volumes; - Creëren van straatniveau waar de menselijke maat centraal staat; - Realisatie van groene loper door het plangebied met twee verblijfsruimten in de vorm van pocketparks; - Opheffen bestaande ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ter plaatse van T-splitsing Euterpelaan/Obrechtstraat; - Gemotoriseerd verkeer niet in het hart van het plangebied, maar aan de randen; - Parkeren zoveel mogelijk ondergronds; - Werken en voorzieningen in flexibele plinten en gestapelde woonvormen in de stedelijke etalage; - Grondgebonden woningen in kleinschalig gemengd gebied; - Realisatie van losstaande bouwdelen voor sociale woningbouw. - Mogelijkheid tot gefaseerde realisatie. Dit heeft geresulteerd in een planvoornemen bestaande uit vijf nieuwe bouwvolumes met daarin 281 woningen (appartementen en grondgebonden) en een (bruto) vloeroppervlak van circa 4575 m2 voor werken en voorzieningen op de plinten en in het te transformeren koepelvormige gebouw. De bouwvolumes hebben meerdere voorkanten, welke gericht zijn naar de Doctor Saal van Zwanenbergsingel, Euterpelaan, Palestrinastraat, pocketparks en nieuwe straatjes in het plangebied. Op de afbeelding hieronder is deze ruimtelijke opzet zichtbaar.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 26 van 90 23 mei 2024

Voor gemotoriseerd verkeer is het plangebied niet meer bereikbaar via de T-splitsing Obrechtstraat/Euterpelaan, maar is een nieuwe ontsluiting op de Palestrinastraat voorzien. De T-splitsing Obrechtstraat/Euterpelaan blijft als langzaamverkeersverbinding wel in stand. Voor dat doel wordt de Tsplitsing als ‘Groene Loper’ ingericht. In verband met o.a. parkeren zijn gebouw 2 en 3 voorzien van één doorlopende ondergrondse parkeerkelder welke bereikbaar is via een in-/uitrit onder gebouw 3. In de parkeerkelder is ruimte voor 245 parkeerplaatsen. Verder zijn langs de verlegde Obrechtstraat 90 parkeerplaatsen op maaiveldniveau geprojecteerd.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 27 van 90 23 mei 2024

De nieuwe bouwvolumes kennen – conform de bedachte oplopende bouwhoogten en accenten in de visie voor het Euterpepark en rekeninghoudend met hoge plafonds (minimaal 1,5x een reguliere bouwlaag) in de stedelijke etalage - verschillende bouwlagen en -hoogten. Op de afbeelding hieronder is deze differentiatie weergegeven.

Getoetst aan de gebiedsvisie kan worden gesteld dat de basisopzet van het plan Obrechtstraat/Palestrinastraat in lijn is met de beoogde invulling van de verschillende typen planlocaties. In het plangebied gelden van de typologieencatalogus zoals opgenomen in de gebiedsvisie de typologieen ‘Stedelijke etalage’ en ‘Kleinschalig gemengd’. Voor de Stedelijke Etalage is het de bedoeling dat werken en voorzieningen in de plint zijn gesitueerd met daar bovenop minder volumineuze/teruggelegen woongebouwen en verblijfsruimte. Deze beoogde opzet is op de afbeeldingen hieronder weergegeven.

Hieraan is bij de opzet van het plandeel in de Stedelijke etalage aangesloten.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 28 van 90 23 mei 2024

Voor Kleinschalig gemengd geldt dat de functie van het gebied hoofdzakelijk ‘Wonen’ is. De beoogde opzet voor gebieden met deze typologie is op de afbeeldingen hieronder zichtbaar.

In het gedeelte van het plangebied dat in Kleinschalig Gemengd is gelegen zijn dan ook de beoogde grondgebonden woningen en meer kleinschalige appartementencomplexen geprojecteerd. De opzet van het planvoornemen sluit aan bij hetgeen voor deze gebieden in de visie is beoogd. Wanneer de voorgenomen hoogteopbouw van het plan Obrechtstraat/Palestrinastraat wordt vergeleken met de in de gebiedsvisie voorgestane opbouw kan worden gesteld dat het plan in lijn is met de visie. 3.2.1 Functionele karakteristiek De voorgenomen gebruiksfuncties binnen het plan Obrechtstraat/Palestrinastraat zijn wonen, werken en voorzieningen. Voor het werken en de voorzieningen geldt dat deze verenigbaar moeten zijn met de woningen in hetzelfde bouwvolume c.q. deel van het plangebied. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 281 woningen (appartementen en grondgebonden woningen) en in een bruto vloeroppervlak van in totaal circa 4575 m2 voor werken en voorzieningen. Het werken en de voorzieningen zijn voorzien op de plint van de nieuwe bouwvolumes in met name de Stedelijke Etalage en in het te transformeren koepelvormige gebouw. Er zijn geen werken en voorzieningen voorzien op de verdiepingen van de bouwvolumes. De verdiepingen zijn bedoeld om te wonen, hier zijn dan ook appartementen voorzien.

Het grootste deel van de appartementen is gelegen boven de voor werken en voorzieningen bedoelde plint in de Stedelijke Etalage. De grondgebonden woningen zijn gelegen in het gebied dat is getypeerd als Kleinschalig Gemengd, hier zijn ook op de begane grond enkele appartementen voorzien. Op de afbeelding hieronder is dit zichtbaar.

Blauw: werken en voorzieningen op de plint met appartementen op verdieping (uitgezonderd t.p.v. ‘k’); Donkergeel: grondgebonden woning; Lichtgeel: appartement op de begane grond.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 29 van 90 23 mei 2024

Woningen De te realiseren woningen zijn grotendeels van het type ‘appartement’ (227). Ook is een aandeel grondgebonden woningen (37) en maisonnettes (17) voorzien. De woningen betreffen zowel koop- als huurwoningen. Van deze woningen is 30% van het type sociale huur (84 stuks), 10% van het type middeldure huur (28 stuks), 40% van het type betaalbare koop tot de NHG-grens1 (113 stuks) en 20% dure koop waarvoor geen maximum verkoopprijs geldt (56 stuks). Met het planvoornemen wordt voorzien in een diversiteit aan woningen, sprake is van zowel grondgebonden typen als vele soorten appartementen. Het planvoornemen levert daarmee een brede bijdrage aan de Osse woningvoorraad en bedient een uiteenlopende doelgroep van woningzoekenden. Werken en voorzieningen Voor het werken en de voorzieningen is een divers karakter beoogd. Het is de bedoeling om ruimte te bieden aan kleine en middelgrote bedrijven, commerciële-, dienstverlenende-, maatschappelijke- en gezondheidsfuncties, sport, horeca, kantoren en detailhandel. Een en ander inpasbaar binnen de lichte bedrijfs- c.q. milieucategorieën. Daarbij geldt voor de functie detailhandel een maximum oppervlakte. In verband met deze functie is het de bedoeling om de vigerende hoeveelheid vierkante meters aan detailhandel in de nieuwe situatie te kunnen behouden. Het toevoegen van vierkante meters detailhandel is niet gewenst.

Daarom wordt deze functie op 1400 m2 (huidige omvang fietsenwinkel) gemaximeerd en beperkt tot detailhandel in fietsen, verder is ondergeschikte en productiegebonden detailhandel van toepassing. Voor horeca zijn niet alle locaties in het plangebied geschikt, ook is het niet de bedoeling dit grootschalig toe te laten. Daarom is dit specifiek via aanduidingen geregeld op de plekken waar het passend is (in/nabij de pocketparks). Groene ruggengraat Het planvoornemen voorziet in de realisatie van twee pocketparks. Eentje centraal in het plangebied en eentje op de hoek van de Euterpelaan/Palestrinastraat. Beide pocketparks zijn op maaivelniveau voorzien. Het pocketpark centraal in het plangebied is verbonden met de door het plangebied lopende groene as (De Groene Loper) die een verbinding vormt tussen Station Oss-West en het Sibeliuspark. Dit pocketpark voorkomt dat een gesloten binnengebied ontstaat. Het pocketpark op de hoek van de Euterpelaan/Palestrinastraat is ook bereikbaar via een groene route, maar deze maakt geen onderdeel uit van De Groene Loper. Deze openbare pocketparks creëren een groene buffer in het plangebied die niet alleen interessant is in het kader van klimaatadaptatie/ hittestress en dergelijke, maar ook voor de toekomstige bewoners dienstdoet als ontmoetingsplek van kwaliteit.

De groene ruggengraat van het plan Obrechtstraat/Palestrinastraat is zichtbaar op de afbeelding hieronder. De pijlen geven de routing van de groene loper in relatie tot de bredere omgeving aan. De sterren markeren de pocketparks.

1 Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 30 van 90 23 mei 2024

Klimaatbestendig en duurzaam bouwen Het planvoornemen voorziet in de volgende elementen, gericht op een meer duurzame en klimaatbestendige toekomst: - Aanleg twee pocketparks, waardoor onder meer hemelwater langer wordt vastgehouden en in de bodem kan worden geinfiltreerd en de biodiversiteit wordt bevorderd; - Aanleg groene daken, waardoor hemelwater langer wordt vastgehouden en de biodiversiteit wordt bevorderd; - Realisatie natuurinclusieve voorzieningen ter bescherming en bevordering van de stand van de vleermuizen, ter bevordering van andere beschermde diersoorten en ter bevordering van de biodiversiteit (insecten). - Realisatie van gasloze woningen en ruimten voor werken en voorzieningen. Meerwaarde planvoornemen Het totale planvoornemen zorgt voor de transformatie van een groot deel van het verouderde bedrijventerrein Euterpelaan naar een gebied waar het fijn wonen en werken is. Daarnaast levert het planvoornemen een aanzienlijke bijdrage aan de opgave van de gemeente Oss voor de realisatie van meer woningen, met name in de sociale en betaalbare categorie.

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 31 van 90 23 mei 2024

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. Voorliggend bestemmingsplan Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss - 2024 voorziet in nieuwe bouwmogelijkheden. De Grexwet is dan ook van toepassing. Dat betekent dat meerkosten voor de planologische procedure als gevolg van particuliere ontwikkelingen dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer(s). 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 32 van 90 23 mei 2024

houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Het mogelijk maken van meer dan 12 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan maakt de realisering van 281 woningen mogelijk, zowel van woningtype appartement als grondgebonden woningen. Het programma bestaat uit: • 84 appartementen sociale huur [30%] • 28 appartementen middeldure huur (max.

€ 1.000) [10%] • 28 grondgebonden woningen middeldure koop (€ 240.000 tot € 405.000 VON) [10%] • 85 appartementen middeldure koop (€ 240.000 tot € 405.000 VON) [30%] • 26 grondgebonden woningen dure koop (meer dan € 405.000 VON) [9%] • 30 appartementen dure koop (meer dan € 405.000 VON) [11%] In totaal valt 80% in de categorie betaalbaar. Het voorliggende plan is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder en moet dus verantwoord worden vanuit de huidige behoefte. De planlocatie ligt binnen het bestaand stedelijke gebied. De ladderverantwoording is daarom alleen gericht op de beschrijving van de behoefte. Beschrijving behoefte In paragraaf 4.4.2 en 4.4.3 wordt toegelicht dat er kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de woningen uit voorliggend plan. Het programma is daarmee verantwoord vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden.

Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 33 van 90 23 mei 2024

-

Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: -

-

-

-

-

-

Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden.

We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Als het gaat om de toevoeging van woningen in Nederland geeft het Rijk in de NOVI aan dat er tot 2030 circa 900.000 woningen gebouwd moeten worden. Om deze woningbouw een impuls te geven, zijn in de NOVI gebieden benoemd waar overheden samenwerken aan goed bereikbare grootschalige woningbouw. Daarbij wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijven. De gebieden zijn onderdeel van de regionale verstedelijkingsstrategieën uit de NOVI. Binnen de provincie Noord-Brabant gaat het hier om het Stedelijk

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 34 van 90 23 mei 2024

Gebied Eindhoven en de Brabantse Stedenrij (Breda-Den Bosch-Tilburg). Oss is (vooralsnog) niet aangemerkt als specifiek ‘NOVI-aandachtsgebied’. Het met dit bestemmingsplan mogelijk te maken planvoornemen heeft geen directe betrekking op de nationaal geformuleerde belangen. Wel geeft het een passend antwoord op de structureel aanwezige vraag naar woningen, behoefte aan ruimte voor werken en voorzieningen en meer klimaatbestendige inrichting met duurzame energievoorziening dan het bedrijventerrein Euterpelaan in de huidige situatie kent. Het planvoornemen is inpasbaar binnen de ambities en doelstellingen zoals geformuleerd in de NOVI. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Het planvoornemen is niet in strijd met de Brabantse Omgevingsvisie. Het voorziet namelijk in de basisopgaven ‘werken aan een slimme netwerkstad’ en ‘werken aan een concurrerende, duurzame economie’. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De

Obrechtstraat/Palestrinastraat Oss – 2024, pag. 35 van 90 23 mei 2024

verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels.

Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Het plangebied ligt in het ‘Stedelijk gebied – Concentratiegebied’. Op de uitsnede van de kaart van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ter hoogte van het plangebied (rode pin) hieronder is dit zichtbaar.