Rapportage Taskforce.PDF

Het gebied kent op sommige locaties een aantal milieubelemmeringen die de planontwikkeling kunnen beïnvloeden, zoals geitencirkels, geurhinder, een vuilstort en het hoogspanningstracé. Deels zijn deze te tackelen (uitkopen), deels zal het plan er zich naar voegen De huidige grondposities in het gebied kunnen van invloed zijn op de opzet van het plan en de te volgen ontwikkelstrategie. Basis voor de ontwikkeling moet een ruimtelijk sterk samenhangend gebiedsconcept zijn. Het plan staat voorop en niet de grondposities. Waar deze in het concept passen of passend te maken zijn is dit altijd een voordeel. In de uitvraag zal het ontzandings-initiatief van Royal

Smals als mogelijke kans worden ingebracht. Het gebied ten westen van Oss is als kansrijk aangeduid voor grootschalige winning van zand. Het is nader te verkennen in hoeverre dit een waardevolle aanvulling is voor de ruimtelijke kwaliteit (recreatieplassen) of dat het een goede ontwikkeling van Oss West vooral in de weg zit. 3.4. Publiek-Private samenwerking Oss kan een ambitie van een grootschalige uitbreiding met 2500 tot 3000 woningen in Oss-west niet alleen realiseren. In eenvoudiger omstandigheden kan Oss zich als initiatiefnemer en opdrachtgever opstellen. Je krijgt dan wat je bestelt, tegen de prijs die de markt ervoor vraagt. De “bestelling” van deze gebiedsontwikkeling is niet vooraf te definiëren. De totstandkoming van woningbouw in deze aantallen is een iteratief zoekproces. Zeker met de ambitie om die gebiedsontwikkeling voortvarend tot stand te laten komen en er als gemeente geld aan over te houden wat ingezet kan worden voor andere doelen en ambities in de stad. Nodig zijn kennis van de markt en competenties om te ontwikkelen waarover de gemeente niet of onvoldoende beschikt. En, naast de gemeentelijk ontwikkelambitie, een eigen rol in de besluitvorming als bevoegd gezag waarbij voortschrijdend inzicht eerder regel dan uitzondering is. Deze reis moet de gemeente Oss samen met een of meerdere samenwerkingspartners willen maken.

Omdat Oss relatief beperkte ervaring heeft met grote buiten stedelijke gebiedsontwikkeling worden eisen aan deze partner gesteld ten aanzien van: competenties en referentiekader, solvabiliteit en investeringsbereidheid en samenwerkingsbereidheid en beschikbaarheid van de juiste mensen om daar invulling aan te geven. Een dergelijke samenwerking vraagt ook het nodige 28

van Oss zelf en het nodige van het samenspel. Het gaat om het organiseren van een volwassen-volwassen relatie, het gezamenlijk aanpakken van dilemma’s en het elkaar gunnen.

Een volwassen-volwassen samenwerking is wat gemakkelijk is af te spreken, maar moeilijk om te organiseren en te onderhouden. Voor een volwassenvolwassen samenwerking is noodzakelijk dat partijen en de mensen die worden ingezet elkaar leren kennen, begrijpen en respecteren. De belangen van de samenwerkende organisaties zijn verschillend. Ze hebben een gezamenlijk doel, maar streven dat na om uiteindelijk hun eigen belang weer te dienen. Het is bij een volwassen-volwassen samenwerking niet voldoende om gezamenlijke doelen af te spreken. Het is noodzakelijk om elkaars belangen te kennen en te begrijpen, elkaars sommen te snappen, de wijze waarop gewerkt wordt en de wijze waarop besluitvorming tot stand komt. Omdat bij het nastreven van gezamenlijke doelen dilemma’s moeten worden aangepakt en opgelost,

moet je van elkaar weten wat je kunt verwachten, kunnen vertrouwen op voorspelbaar gedrag, elkaar niet verrassen. Als dat vertrouwen niet is opgebouwd, ontstaat er onbegrip en wantrouwen. De voortdurende onderhandeling die inherent zal zijn aan de samenwerking wordt dan van samenwerkend onderhandelen naar vechtend onderhandelen. 3.5. Proces van partnerselectie met voorgaande marktconsultatie De selectie van de samenwerkingspartner luistert nauw. De noodzaak van de volwassen-volwassen samenwerking en het voortdurend samenwerkend onderhandelen dient niet alleen te worden beleden, maar dient vanaf het allereerste begin te worden uitgeoefend en gewaarborgd. Dat betekent aan weerszijden kwetsbaar opstellen, en daartoe moeten de condities worden gecreëerd. Alle beschikbare informatie moet op tafel. Er zal daarbij altijd benodigde informatie ontbreken. Maar in plaats van het aan de voorkant dichtregelen met meer of minder doordachte keuzes en van daaruit het gesprek aan te gaan, moeten de beoogde samenwerkingspartners een zo goed mogelijk beeld krijgen van de gemeente en haar organisatie. Om deze beoogde partners vooral uit te kunnen dagen op de scherpte van hun analyse en oordeel, de wijze waarop zij omissies en dilemma’s zien en, gebaseerd op hun ervaring en referentiekader tot voorstellen kunnen komen omtrent aanpak en organisatie.

In deze marktconsultatie kan worden vastgesteld welke criteria de gemeente moet hanteren om tot een gewenste samenwerkingspartner te komen waarbij een volwassen-volwassen samenwerkingsrelatie tot stand kan komen. Uitgangspunt daarbij is samenwerkend onderhandelen in plaats van vechtend onderhandelen. Het gaat daarbij niet zozeer over de inhoud en de plannen, Om een indruk te geven wat voor criteria

daarbij niet zullen ontbreken: het omgaan met risico’s en risicoverdeling, de mogelijkheid van escalatie in geval van dilemma’s, de adaptiviteit van de samenwerkingsovereenkomst. 3.6. De Planning Uitgangspunt is dat de bouw in Oss-West in 2023 kan starten. Een dergelijke procedure doorlopen is snel, maar eerder vertoond, en dus haalbaar. Wel zal vanaf het begin sterk op resultaat en planning moeten worden gestuurd. Ook de organisatie moet hiervoor staan. Aansluiting bij het projectenbureau zoals aangeduid bij Actielijn 2 is logisch, waarbij aandacht moet zijn voor een ervaren project-/programmaleider. Stap 1 Masterplan/ omgevingsvisie Oss West De eerste stap in de ontwikkeling van Oss West is het opstellen van een duidelijke visie, waarin de hoofdlijnen zijn vastgelegd. Een adaptief, flexibel gebiedsconcept dat als raamwerk voor verschillende deelopgaven zal dienen. Hierin worden ook opgaven opgepakt die de gebiedsontwikkeling voor Oss West ontstijgen, zoals infrastructuur en mobiliteit (o.a. Station West), afstemming van stedelijke voorzieningen, woningbouwprogrammering en de relatie met bestaand stedelijk gebied. De globale visie beweegt zich in die zin meer op het niveau van stadsontwikkeling, dat vooraf gaat aan de uiteindelijke gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling.

Het opstellen van deze visie zal in samenspraak met de markt en stakeholders plaats vinden, maar is vooral een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Stap 2 Marktconsultatie Openbare aankondiging nadat visie en ambities zijn vastgesteld en omgeving en Provincie zijn geconsulteerd. Criteria op basis van referenties en relevante ervaring Inzage in beschikbare informatie 29

Reflectie op adaptieve ontwikkelstrategie (wat werkt wel, wat niet en waarom) Uitdagen op aangereikte dilemma’s en mogelijke verrassingen Do’s en don’ ts voor een volwassen-volwassen samenwerkingsrelatie Stap 3.a Selectie van mogelijke samenwerkingspartners (tevoren bepaald gelimiteerd aantal) Resultaten uit marktconsultatie en daaruit gekozen voorwaarden en condities voor proces en governance. Criteria aan solvabiliteit en investeringsbereidheid Selectie op basis van toetsing (criteria) Stap 3.b Concurrentie gerichte dialoog in 2 rondes Selectieproces op basis van 2 consultatierondes en beoordeling van transparante criteria. Door selectiecommissie met vertegenwoordiging van gemeente en provincie, rijksbouwmeester, hoogleraar.

3.7. De implementatie Inzoomend op Oss-West (en in het verlengde daarvan Noord-West) tonen zich, gelet op nabijheid van het centrum en de hoofdontsluitingen van weg en spoor, logische uitbreidingslocaties van de bestaande kern die voor Noord al zijn gerealiseerd. Doorgaan op de tot op heden gevolgde weg, maar dan versneld, is altijd een optie. Om de beoogde 7.100 tot 8.200 woningen in de komende 15 jaar, ca. 500 - 600 woningen per jaar, te realiseren zal de gemeente haar kaarten kunnen zetten op binnenstedelijk in combinatie met uitbreidingen aan de westzijde van Oss. Binnenstedelijke woningbouw is en blijft (ook in Oss) een kwestie van lange(re) adem en een niet altijd sluitende grondexploitatie. Om eventuele tekorten niet a priori ten laste te brengen van de algemene middelen en

blijvend te kunnen voorzien in de niet aflatende behoefte aan woningen is een parallelle ontwikkeling van Oss-West onvermijdelijk. Daarbij is het van belang dat deze gebiedsontwikkeling kan worden versneld en de opbrengsten voor de gemeente kunnen worden geoptimaliseerd. Vanwege de nabijheid van het station Oss-West en de aansluiting op de hoofdinfrastructuur hebben Oss-West en Oss-Noordwest het zwaartepunt van de uitbreiding aan de randen. Voorzien zijn 1.500 woningen in Oss-West. Met dichtheden van 15 tot 20 woningen per hectare is dan minimaal 75 ha en maximaal 100 ha nodig. De gemeente heeft in Oss-west ten dele de WVG gevestigd en thans ca. 25 ha in eigendom. De nieuwe ambitie is 2.500 tot 3.000 nieuwe woningen en bij een dichtheid van 20 woningen per hectare is dan minimaal 125 en maximaal 150 hectare grond nodig. De Woonvisie gaat voor het landelijk gebied uit van 60% grondgebonden en 40% gestapeld. Deze verdeling is voor Oss-West te betwijfelen en zal, mede gelet op de bouwkostenstijging per 1-1-2021 (BENG 1,2,3 opgenomen in Bouwbesluit) leiden tot mogelijk lagere grondopbrengsten dan beoogd. Marktconsultatie zal hierbij gematcht moeten worden met gemeentelijke uitgangspunten, waarbij deze uitgangspunten nooit standaard voor elke situatie identiek kunnen zijn. Maatwerk en marktwerking zullen hand in hand moeten gaan met kwalitatieve ambities.

De aanwezige grondslag (dekzand) is een extra financieel argument voor een zwaartepunt van de bouwlocatie in Oss-West omdat, gelet op de bescheiden dichtheden, terughoudend zal moeten worden omgegaan met infrastructurele voorzieningen en inrichting van openbare ruimte. Een alternatief is het bouwen in hogere dichtheden dan thans aangenomen. De ontwikkeling van 2.500 tot 3.000 woningen in Osswest, versneld te realiseren en met optimale opbrengst (gelijktijdig met binnenstedelijke (her)ontwikkeling die ook nog de nodige ambtelijke capaciteit zal vragen), 30

vraagt om één of meer samenwerkingspartners. Samenwerking met één of meerdere partners die de marktbehoefte door en door kennen, de benodigde productiecapaciteiten kunnen organiseren en faciliteren, de benodigde proces- en productkwaliteit kunnen realiseren en daarmee ook de risico’s in een concurrentieel speelveld kunnen dragen. Volwassen-volwassen, samenwerkend onderhandelen, in plaats van vechtend onderhandelen. Met daarbij supervisie op inhoud, supervisie op proces, supervisie op governance. Afhankelijk van de omvang, samenstelling, gewenste identiteit, mobiliteit, snelheid van ontwikkelaar, ontwikkelingsstrategie, enz., zal eerst de markt kunnen worden ingeschakeld resp. gecontracteerd. Ook de wijze van aanpak bepaalt hoe je überhaupt binnen de regelgeving een partner of partners kan inschakelen. Samenwerking volgt na een rondje langs de velden. Waar staan de grote partijen in dit verband? Levert het rondje op dat de appetijt beperkt is, of kan en wil de gemeente geen grote risico’s op langere termijn zelf voor haar rekening nemen, dan komen andere partijen aan snee. Daar is dan mogelijk ook een andere programma organisatie voor benodigd. Kortom, voor eenduidige uitspraken over samenwerking moeten de beoogde partners zo snel mogelijk worden bevraagd.

Aanbeveling 6 Maak een keuze tussen voortbouwen in OssWest, hetzij door stap voor stap aan te haken op bestaande wijken en/of structuren, hetzij door in te zetten op een nieuwe gebiedsontwikkeling in Oss-West, duurzaam, vernieuwend en met een eigen identiteit en richt de organisatie in op een volwassen-volwassen relatie tussen private partij en gemeentelijke organisatie.

31

32

Actielijn 4 Financiële instrumenten voor opgave ruimtelijke ontwikkeling 4.1. Inleiding Het gemeentelijke grondbeleid is gericht op het sturen in de ruimtelijke ontwikkelingen. Het is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. In structuurvisies, beleidsnota’s en bestemmingsplannen wordt dit vastgelegd. De mogelijkheden om dit realiseren kan met behulp van: 1. Actief grondbeleid 2. Faciliterend grondbeleid 3. Publiek private samenwerking Per project wordt beoordeeld welke beleid het beste van toepassing is (situationeel). De keuze kan afhankelijk zijn van de vraag in welke mate sprake is van urgentie om iets te doen, de mate waarin de gemeente kan of juist wenst te sturen, de potentie van een gebied en de mogelijkheden om de risico’s te dragen. Schematisch zit het grondbeleid als volgt in elkaar:

Om onze ambities op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen te realiseren wordt per spoor aangegeven waarop wordt ingezet en komen we met aanbevelingen. 4.2. Actief grondbeleid Om de ambitie van 8.200 woningen te realiseren en meer bedrijventerreinen beschikbaar te krijgen zetten we vooral in op een actief grondbeleid. Bij een actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling bij de gemeente. De gemeente verwerft de gronden en voert de grondexploitatie uit. De gemeente heeft hierbij meer inspraak in de kwaliteit en het programma van plannen en het bouwtempo. Om een actief grondbeleid te voeren is een actief aankoopbeleid nodig om de strategische grondposities in bezit te krijgen. We maken hierbij een onderscheid tussen uitbreidingslocaties en inbreidingslocaties. Inbreidingslocaties zijn in principe onderdeel van een binnenstedelijke transformatie. Wij benoemen deze

daarom als een binnenstedelijke transformatie. Het onderscheid maken we om de volgende redenen: a. Uitbreidingslocaties leveren doorgaans een positief exploitatieresultaat; b. Binnenstedelijke transformaties zijn doorgaans verliesgevend; c. De grondexploitatie voor een uitbreidingslocatie kan eenduidig en makkelijker worden berekend; d. De grondexploitatie voor een binnenstedelijke transformatie is altijd maatwerk en vergt per gebiedsontwikkeling een afzonderlijk businesscase. Hierbij spelen ook de bestuurlijke ambities een belangrijke rol voor een gewenste invulling. 4.2.1 Reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties Doelstelling De uitbreidingslocaties dragen voor circa 75 % bij aan de ambities om de woningen te realiseren. Nieuwe bedrijventerreinen kunnen alleen in uitbreidingslocaties plaats vinden. Om een actief grondbeleid op deze uitbreidingslocaties te realiseren zijn strategische grondposities van essentieel belang. Om deze gronden vroegtijdig te kopen is een reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties nodig. Omvang reserve Door het ontbreken van deze reserve zijn het afgelopen decennium geen gronden meer aangekocht waardoor op termijn het grondbedrijf opdroogt (geen grondexploitaties).

Bij de Programmabegroting 2019 is besloten om een reserve strategische aankopen te vormen en actief te handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties zelf aan te kopen. Dit heeft op 5 maart 2020 geresulteerd in de aankoop van gronden in het Brand (deel van Oss West). Bij de aankopen van gronden zijn we gebonden aan BBV-regels. Dit betekent dat we bepaalde gronden behoren af te waarderen. Alleen “warme gronden” voor woningbouw hoeven we niet af te waarderen. 33

Alle andere gronden behoren te worden afgewaardeerd naar de huidige bestemmingswaarde (doorgaans “agrarische waarde”). Bij de “warme gronden” voor woningbouw worden de rentekosten van de voorfinanciering uit deze reserve afgedekt. Op basis van de behoefte en de ambities voor woningbouw en bedrijventerreinen is door gerekend dat een bedrag van € 6,1 miljoen in de reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties aanwezig behoort te zijn. De voorwaarden en de onderbouwingen zijn in de vertrouwelijke bijlage “Voorwaarden en onderbouwing reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties” opgenomen. De bijlage is vertrouwelijk omdat de berekeningen zijn gebaseerd op potentiële grondlocaties en geraamde aankoopprijzen. Benadrukt wordt dat het een grove berekening betreft. Er worden inschatting en aannames gemaakt om een beeld weer te geven welke bedragen globaal benodigd zijn om een actief aankoopbeleid te kunnen uitvoeren. Het bedrag wordt als een “werkkapitaal” beschouwd om strategische grondaankopen voor uitbreidingslocaties in een vroeg stadium te kunnen verrichten. Financiële dekking In de Programmabegroting 2019 is een aanvang gemaakt met de reserve strategische aankopen. Deze is nu onderbouwd en wordt benoemd waarvoor deze is bestemd. In deze reserve is een bedrag van € 1 miljoen aanwezig.

De reserve behoort voor een bedrag van € 5,1 miljoen te worden aangevuld om de beschikking te krijgen over de benodigde omvang van € 6,1 miljoen. Het bedrag van € 5,1 miljoen kan worden betaald uit het beschikbare bedrag van € 7,9 miljoen binnen de ABR-grondbedrijf. Dit bedrag is in de Programmabegroting 2021-2024 gereserveerd voor de ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen.

Revolverend fonds Het is grotendeels een revolverend fonds. De afwaardering van de gronden wordt uit deze reserve betaald. Als er voor deze gronden een grondexploitatie wordt opgesteld dan worden deze gronden tegen de aankoopwaarde ingebracht. De afgewaardeerde overwaarde wordt dan weer naar deze reserve teruggestort. De betaling van de rentekosten van de voorfinanciering veroorzaakt een beperkte daling van deze reserve. Dit betekent dat op termijn dit deel van de reserve aangevuld behoort te worden. De reserve wordt op basis van de ambities op het gebied van wonen en werken geactualiseerd. Een benodigde aanvulling van deze reserve wordt met voorrang uit de ABR-grondbedrijf (Algemene Bedrijfs Reserve) verricht. De ABR-grondbedrijf wordt namelijk gevoed vanuit deze grondexploitaties en heeft dus een sterk causaal verband met deze reserve. De grondexploitaties in de uitbreidingslocaties realiseren de positieve resultaten. Op deze wijze wordt geborgd dat we een actief grondbeleid kunnen blijven uitvoeren. Belangrijkste voordelen reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties De belangrijkste voordelen zijn: • De gemeente kan het bouwtempo zelf bepalen. We zijn anders afhankelijk van o.a.

projectontwikkelaars en private partijen; • De grondexploitaties bij uitbreidingslocaties dragen financieel het meeste bij aan de ABR-grondbedrijf (positieve grondexploitaties); • Door de beschikbare budgetten in de reserve kan (snel) een actief aankoopbeleid worden uitgevoerd.

Aanbeveling 7: In te stemmen met de doelstelling (vroegtijdig strategische grondposities verwerven), inzet (afdekken afwaardering en rentekosten voorfinanciering) en opzet (revolverend fonds) van de reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties; In te stemmen met de onderbouwing en voorwaarden van de reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties conform de vertrouwelijke bijlage “Onderbouwing en voorwaarden reserve strategische reserve uitbreidingslocaties”; De reserve met een bedrag van € 5,1 aan te vullen vanuit het beschikbare bedrag binnen de ABR grondbedrijf van € 7,9 miljoen.

4.2.2 Reserve binnenstedelijke transformatie Doelstelling De reserve binnenstedelijke transformatie is gericht op inbreidingslocaties en herstructureringsplannen. Deze omschrijven we als een binnenstedelijke transformaties. Met de binnenstedelijke transformaties beogen we de leefbaarheid wonenwerken te verbeteren en toekomst bestendig te maken. Hierbij wordt o.a. rekening gehouden met woningbouwambities, energietransitie, bereikbaarheid, klimaatadaptie en bestuurlijke ambities voor specifieke gebiedsontwikkelingen. De verwachting is dat deze projecten voor circa 25 % bijdragen aan de woningbouw ambities. De reserve binnenstedelijke transformatie draagt bij om deze binnenstedelijke transformaties mogelijk te maken. De binnenstedelijke transformaties gaan gepaard met hoge investeringskosten en lange doorlooptijden. Een deel van de kosten zijn op termijn door de ontwikkeling terug te verdienen en een deel zijn onrendabele toppen. 34

Bij het terug verdienen wordt o.a. naar de mogelijkheden van meer woningbouw, kostenverhaal, samenwerking met private partijen gekeken. Om de onrendabele toppen af te dekken is deze reserve noodzakelijk. Bij het afdekken van deze onrendabele toppen worden ook de mogelijkheden onderzocht van bijdrage/fondsen van o.a. provincie, Rijksoverheid en Europa. Bij deze verzoeken is in beginsel een gemeentelijke bijdrage (cofinanciering) nodig om de onrendabele top mee af te dekken. Omvang Het is op voorhand lastig om de omvang voor deze reserve binnenstedelijke transformatie te bepalen. De gemeente Oss heeft het afgelopen decennium een bedrag van circa € 35 miljoen aan herstructureringsplannen besteed (Wal Kwartier, centrumplan Geffen, dorpsplan Oijen, Schelversakker, centrumplan Berghem). De komende 10 jaar (2021-2031) is de verwachting dat voor projecten Euterpelaan, Fratershof, Lievekamp e.o., zwembadlocatie en schoollocaties binnen een bandbreedte van € 27,5 en € 35 miljoen aan uitgaven worden geraamd. Naast deze uitgaven wordt rekening gehouden met bijdrage van derden voor circa € 11 miljoen. Dit is een zeer grove inschatting die op basis van de huidige inzichten is gemaakt. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar de vertrouwelijke bijlage “Onderbouwing ruimtelijke opgaven “.

Deze bijlage is vertrouwelijk vanwege de onderhandelingen voor deze binnenstedelijke transformaties en vanwege het feit dat de geraamde bedragen nog onzeker zijn omdat er soms nog geen eenduidige plannen onder liggen. Het is een grove indicatie. Uiteindelijk zal er per gebiedstransformatie een businesscase/grondexploitatie worden opgesteld. Rekening houdend met de bestuurlijke ambities wordt getracht om de kosten zoveel mogelijk te drukken en de opbrengsten te optimaliseren.

Bij de gebiedstransformatie is het wenselijk om aansluiting te houden met de vervangingsopgave van de openbare ruimte. De openbare ruimte kan dan met de beschikbare vervangingsgelden van de openbare ruimte worden betaald. Financiële dekking De financiële dekking kan voor een deel gevonden worden uit de restantgelden binnen de ABRgrondbedrijf van € 7,9 miljoen. Hiervan is € 5,1 miljoen benodigd voor de reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties. Per saldo resteert een bedrag van € 2,8 miljoen dat hiervoor kan worden ingezet. In het verleden werden de herstructureringsplannen uit de vrijval van de ABR verricht. Echter deze vrijval ABR kan ook worden ingezet voor grote nieuwe infrastructuurprojecten (bovenwijkse voorzieningen). De ABR gelden behoren integraal te worden afgewogen tegen andere projecten. Om die reden wordt een overzicht gepresenteerd waarin alle ruimtelijke opgaven zijn opgenomen. In paragraaf 4. “Totaal financieel beeld” wordt dit totaal gepresenteerd en worden aanbevelingen gedaan. Belangrijkste voordelen: De reserve binnenstedelijke transformaties biedt de mogelijkheid om bijdragen van o.a. provincie, Rijksoverheid en Europa te vragen.

Bij de aanvragen wordt (soms) gevraagd hoe onze bijdrage is afgedekt (cofinanciering); De reserve binnenstedelijke transformaties geeft inzicht in de gebiedsontwikkelingen met de uiteindelijke keuze voor bepaalde binnenstedelijke transformatie.

Aanbeveling 8: De reserve binnenstedelijke transformatie te vormen en deze voor een bedrag van € 2,8 te vullen vanuit het beschikbare bedrag binnen de ABR-grondbedrijf (Programmabegroting 20212024); De binnenstedelijke transformaties verder financieel uit te werken; De binnenstedelijke transformaties en de bovenwijkse voorzieningen met financiële dekking en keuzes in een collegevoorstel te presenteren en deze integraal af te wegen bij de Programmabegroting 2022-2025; Op basis van deze besluitvorming de reserve binnenstedelijke transformatie aan te vullen; Met de projecten te starten als de financiële dekking binnen de reserve binnenstedelijke transformatie en reserve bovenwijkse voorzieningen aanwezig is (winsten grondexploitatie gerealiseerd en afdrachten voldaan).

4.3. Publieke private samenwerking Een derde mogelijkheid is dat de gemeente kiest voor een publieke-private samenwerking (PPS). In deze situatie richten de gemeente en andere partijen een gezamenlijke onderneming op om de bouwlocatie te ontwikkelen. Dat kan variëren van een bouwclaimmodel (de gemeente neemt de grond van de ontwikkelaar over en geeft daarvoor bouwrechten terug) tot aan een gezamenlijk op te richten BV. Dit is situationeel en zal, indien zich dit voordoet, dan beoordeeld worden. 4.4. Faciliterend grondbeleid De grondexploitatie wordt bij faciliterend grondbeleid geheel overgelaten aan private ontwikkelaars. 35

De gemeente kan dan sturen alleen sturen door nadere eisen te stellen aan de bestemming en deze in het bestemmingsplan op te nemen. Private partijen nemen de grondexploitatie voor eigen rekening op zich. De kosten die de gemeente maakt voor onder andere het bouwrijp maken van de grond wordt verhaald op de ontwikkelaars door een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan (kostenverhaal). 4.4.1. Kostenverhaal Op basis van art 6.12, lid 1 Wro is de gemeente verplicht kostenverhaal toe te passen bij bouwplannen die ingepast moeten worden middels planologische besluiten. Het is een wettelijke plicht om bij een planologische besluit een exploitatieplan bij te voegen, tenzij het kostenverhaal anderszins (via een overeenkomst) geregeld is. In de wet is omschreven welke kosten de gemeente moet c.q. kan verhalen op de exploitanten. Deze kosten bestaan uit een aantal onderdelen: Gebiedseigen kosten. Dit zijn kosten die alleen voor een desbetreffend plan worden gemaakt. Het gaat om de kosten die staan weergegeven op de zogenaamde kostensoortenlijst (Besluit ruimtelijke ordening, Bro).

Dit de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (variërend van een extra inrit of het verplaatsen van een boom tot aan de complete infrastructuur van een nieuwe woonwijk), de gemeentelijke plankosten (inclusief de kosten voor de planologische procedure) en eventueel de kosten voor de tegemoetkoming van planschade. Gebied overstijgende kosten: Het gaat hierbij om kosten die van dienst zijn en/of betekenis hebben voor meerdere exploitatiegebieden en mogelijk ook dienstbaar zijn aan de bestaande stad. Het gaat hierbij om: De Bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn werken en

maatregelen zoals gedefinieerd in de kostensoortenlijst die niet alleen voor het specifieke exploitatiegebied betekenis hebben, maar ook voor andere nieuwe exploitatiegebieden en/of voor de bestaande stad. Het gaat om voorzieningen zoals omschreven in art 6.2.5 Bro ofwel fysieke ingrepen, activiteiten, werken zoals wegen riolering, parkeerplaatsen e.d. Een ontwikkelaar moet per woning of per m2 BVO een vast bedrag betalen. Daarmee betalen de nieuwe plannen mee aan (grootschalige) ontwikkelingen, zoals een noordelijke randweg of het klimaatbestendig maken van de openbare ruimte. Deze bijdrage is verplicht te stellen. Voorwaarde is het vaststellen van een nota Bovenwijkse voorzieningen. Financiële bijdrage aan Ruimtelijke ontwikkelingen (RO-bijdrage). In het anterieure spoor kan een gemeente iets extra’s vragen bovenop de kostensoortenlijst (o.b.v. art 6.24 Wro). Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bijdrage in de stichtingskosten van het nieuwe zwembad, het theater of een andere maatschappelijke of culturele instelling. Deze bijdrage is formeel vrijwillig (niet afdwingbaar in een exploitatieplan). Voorwaarde is een structuurvisie met een financiële uitvoeringsparagraaf waarin alle maatregelen goed beschreven staan. Ad 1. Gebiedseigen kosten De belangrijkste post bij de gebiedseigen kosten zijn de plankosten.

Dit zijn de ambtelijke uren voor het opstellen van het bestemmingsplan en de anterieure overeenkomst en de uren van IBOR voor de begeleiding van het bouw- en woonrijp maken. Op dit moment worden deze uren bepaald op basis van de plankostenscan. Deze methode werkt goed, maar we zien toch dat nog niet alle uren die wij maken worden gedekt. Daarmee betaalt de maatschappij dus mee aan een plan van een initiatiefnemer. Het is dus wenselijk dat alle uren worden doorbelast. Wij zijn nu bezig met de implementatie van de nieuwe Omgevingswet. Die maakt dat we ook meer zaakgericht moeten gaan

werken. Dat is ook een goed moment om over te stappen naar de nieuwe methode van doorrekenen van de kosten. Belangrijkste voordeel Alle ambtelijke uren voor een plan worden bij de private partijen verhaald. Dit levert dan geen tekort op voor de gemeente. Dit creëert ruimte in de ambtelijke capaciteit. Aanbeveling 9: De ambtelijke uren voor het ontwikkelen van een plan van een derde partij verrekenen op basis van werkelijk gemaakte uren en dit in te voeren bij de invoering van de nieuwe Omgevingswet.

Ad. 2a Bovenwijkse voorzieningen De lijst met projecten is gebaseerd op de verschillende plannen voor de aanpassing van de openbare ruimte. Wat hierbij van belang is, is dat vanuit de reserve Bovenwijkse voorzieningen circa 25 % tot 40 % van de bovenwijkse kosten gedekt kunnen worden. Dat betekent dat de gemeente de overige kosten moet afdekken. Bij de berekening gaan we vooralsnog uit van de lagere provinciale prognose (7.100 woningen tot 2035) en niet van de hogere gemeentelijke ambitie. Dit omdat de kans dat we dit aantal altijd halen groot is. Bij de berekening moeten we de verwachte kosten voor de Bovenwijkse voorzieningen verdelen over alle woningen. Het kan zijn dat een project niet, of in mindere mate kan bijdragen (doordat het een verlieslatend plan is). In dat geval wordt de reserve minder gevuld en zal de gemeente dat bedrag zelf moeten bijdragen. Daarnaast moet het gemeentelijke grondbedrijf dezelfde afdracht per woning (m2 BVO) storten in de reserve Bovenwijkse voorzieningen. 36

Dat kan niet rechtstreeks vanuit de grondexploitatie, maar moet lopen via een doelbestemming vanuit de ABR-grondbedrijf. De bijdrage per woning komt op basis van de eerste doorrekeningen uit op een bedrag van circa € 27,-/m2 BVO. Voor een gemiddeld rijtjeshuis met 120 m2 BVO komt dit neer op circa € 3.250,- per woning. Dit is in lijn met wat gemeenten van vergelijkbare grootte vragen (Uden: € 1.500, Den Bosch: € 2.000, Veenendaal: € 3.125, Eindhoven: € 5.000).

Ad. 2b Bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit Naast de bijdrage voor Bovenwijkse voorzieningen, kan de gemeente ook nog een extra bijdrage vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat hierbij om maatregelen die niet zijn opgenomen in de kostensoortenlijst, maar wel tot doel hebben om het algemene leefklimaat in de gemeente te verbeteren. Dit kan zijn een nieuw theater, zwembad, klimaatadaptie of ter dekking van het resterende tekort van bovenwijkse voorzieningen.

Aanbeveling 11: Vaststellen van een structuurvisie met een uitvoeringsparagraaf als basis voor het kunnen instellen van een bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit; Deze structuurvisie in het jaar 2021 vast te stellen zodat de bijdrage met ingang van het jaar 2022 kan worden ingevoerd; In anterieure overeenkomsten met derden een bijdrage ruimtelijke kwaliteit toevoegen.

Belangrijkste voordeel Private partijen betalen op deze wijze tussen 11 % en 18 % bij aan de kosten van de Bovenwijkse voorzieningen. Op basis van een eerste grove doorrekening in de periode van 2022 tot en met 2034 komt dit bedrag uit op circa € 8 miljoen (bij een ambitie van 8.200 woningen). Besparing op gemeenschapsgeld.

Aan het vragen van deze bijdrage zit een aantal randvoorwaarden vast. Ten eerste moeten de maatregelen expliciet benoemd zijn in een door de raad vastgestelde structuurvisie. De maatregelen moeten daarin benoemd zijn in een uitvoeringsparagraaf. Er moet zekerheid zijn van de uitvoering van de werkzaamheden. Tot slot is de bijdrage niet wettelijk te verankeren in een exploitatieplan en kan alleen worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. We denken hierbij aan een bedrag van ca. € 2.000 tot € 4.000 per wooneenheid. Dit bedrag komt bovenop de bijdrage voor het fonds Bovenwijkse voorzieningen.

4.5. Totaal financieel beeld In deze paragraaf wordt ingegaan op de totale kosten van de ruimtelijke opgaven en de mogelijke dekkingsmiddelen. Voor het resterende tekort worden mogelijke oplossingsrichtingen aangedragen. Dit zijn de eerste grove berekeningen en uitkomsten. Het geheel zal de komende tijd nog verder uitgewerkt worden. De uitwerkingen met keuzes worden in een collegevoorstel vertaald. Op basis van dit college besluit wordt het vervolgens integraal afgewogen bij de Programmabegroting 2022-2025.

Aanbeveling 10: a. Een nota kostenverhaal op te stellen en te laten vaststellen (o.a. voor het vormen van een Bovenwijkse voorziening waarin de bijdrage wordt geformaliseerd); b. De reserve Bovenwijkse voorzieningen te vormen; c. De storting in de reserve Bovenwijkse voorzieningen te baseren op de nog nadere uit te werken lijst van Bovenwijkse voorzieningen; d. De Bovenwijkse voorzieningen en de binnenstedelijke transformaties met de financiële dekking en keuzes in een collegevoorstel te presenteren en deze integraal af te wegen bij de Programmabegroting 2022-2025.

37

4.5.1 Totale kosten ruimtelijke opgaven De totale kosten voor de ruimtelijke opgaven zijn voor de periode 2021-2034 als volgt samen te vatten: 4.5.2. Dekkingsmogelijkheden De financiële dekkingsmogelijkheden zijn voor de periode 2020 – 2034 door gerekend binnen een bandbreedte van 7.100 woningen en 8.200 woningen. De 7.100 woningen is gebaseerd op de provinciale prognose en 8.200 woningen betreft de ambitie. Op basis hiervan kunnen de volgende inkomsten worden gerealiseerd:

4.5.3. Oplossingsrichting terugdringen tekort De kosten voor de ruimtelijke opgaven voor de periode 2022-2035 komen op een gemiddelde bandbreedte uit van circa € 95 miljoen. De inkomsten voor die

periode uit de vrijval ABR, bijdrage uit bovenwijkse voorzieningen en bijdrage ruimtelijke kwaliteit komen uit op een gemiddelde bandbreedte van € 56 miljoen. Per saldo resteert dan nog een tekort van € 39 miljoen voor het realiseren van de ruimtelijke opgaves voor de periode 2022-2035. Dit tekort kan door de volgende maatregelen worden teruggedrongen: a. Lopende investeringsprojecten vanaf het jaar 2022 inbrengen. Bezien of er projecten zijn die reeds zijn afgedekt en wel onder deze noemer kunnen worden ingebracht (bijvoorbeeld vergroening stadshart Oss);

b. Voor het invoeren van het kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen behoren de harde investeringen financieel afgedekt te zijn. Voor de zachte investeringen is dit nog niet nodig

(€ 30 miljoen); c. Onderzoek verricht of bijdragen van derden aanwezig zijn voor de ruimtelijke opgaven; d. Keuzes maken in de projecten. Bepaalde projecten niet door laten gaan. Dit heeft wel effect op de bijdrage voor de bovenwijkse voorziening. Deze is nu berekend op circa € 3.250 per woning; e. De bijdrage van de ruimtelijke kwaliteit kan op een bedrag van € 4.000 per woning worden gebracht (bovenkant bandbreedte). Deze is nu ingerekend voor € 2.500 en bestemd voor de ruimtelijke opgaven; f. Afwegen om voor sociale huurwoningen eveneens een bijdrage per woning te vragen; g. Een project/voorziening in de Programmabegroting 2022-2025 als een offerte afwegen (activeren van € 10 miljoen komt uit op een structurele last van € 277.000 - 60 jaar activeren). Aanbeveling 12: a. De vrijval ABR te reserveren voor de ruimtelijke opgaven (binnenstedelijke transformaties en bovenwijkse voorzieningen); b. De bijdrage voor de ruimtelijke kwaliteit voor een bedrag van € 2.500 per woning in te zetten voor de ruimtelijke opgaven; c. De projecten voor de ruimtelijke opgaven verder financieel uit te werken; d. De oplossingsrichtingen voor het terugdringen van het tekort uit te werken; e.

Met de projecten te starten als de financiële dekking binnen de reserve binnenstedelijke transformatie en reserve bovenwijkse voorzieningen aanwezig is (winsten grondexploitatie gerealiseerd en afdrachten voldaan); f. Dit geheel uit te werken in een collegevoorstel en deze integraal af te wegen bij de Programmabegroting 2022-2025.

38

Actielijn 5 Lobby en profilering 5.1. Aanpak lobby en profilering gemeente Oss Met lobby en profilering kan gestructureerd worden ingespeeld en kansen gecreëerd om de ontwikkeling van woningbouw en bedrijventerreinen te stimuleren. Hiervoor zal actief moeten worden geparticipeerd in de relevante netwerken op de diverse te onderscheiden niveaus. Oss heeft de ambitie om te ontwikkelen tot een ondernemende woon- en werkgemeente met ruim 100.000 inwoners. Dit heeft meerwaarde voor Oss en de Ossenaren, maar zeker ook voor de regio. Via deze versnelde groei, geeft Oss antwoord op de grote regionale woonbehoefte en de vraag naar ruimte voor werkgebieden. Zoals de Strategische Agenda laat zien, heeft Oss ‘alle papieren’ om hier op een goede manier invulling aan te geven. Ondersteunend aan deze ambitie, is het wenselijk om een lobby-agenda op te stellen en te werken aan de profileren van Oss. De lobby-agenda moet een structureel karakter hebben, wordt goed verankerd in de organisatie en richt zich op verschillende doelen: - Het aanpassen van regelgeving of het krijgen van toestemming voor wenselijke ontwikkelingen die nu juridisch niet mogelijk zijn, of leiden tot een versnelling ervan. Denk hierbij aan het in overleg met de regio kunnen bouwen voor meer dan alleen de lokale behoefte en het in overleg met de provincie mogen bouwen in uitleggebieden (voor wonen en werken).

Maar ook aan het afschaffen van het WMO-abonnementstarief. - Het door andere partijen realiseren van projecten die voor de Osse ambities noodzakelijk zijn, maar waarover Oss geen bevoegdheden heeft en die niet op Osse grond gelegen zijn, zoals de spoorbrug

-

-

-

-

Ravenstein, aanpak van het spoor (ongelijkvloerse kruisingen), de verdubbeling van de A50 of het aanpakken van het knooppunt Paalgraven. Het verkrijgen van medewerking en partnerschap in projecten die voor het bereiken van de Osse ambities noodzakelijk zijn, waarbij Oss afhankelijk is van andere partijen. Denk aan de verplaatsing van het station Oss-West en het behoud van de MBO-school. Het verkrijgen van middelen voor wenselijke projecten, onderzoeken en ontwikkelingen. Denk hierbij aan wenselijke bijdragen vanuit de Rijksregeling Woningbouwimpuls en vanuit het Provinciale Corona-herstelfonds, waarvoor Oss voor alle 5 de lijnen aanvragen ingediend heeft. Het bij inwoners en ondernemers verkrijgen van draagvlak, steun en partnerschap voor het realiseren van projecten. Denk aan de beoogde stedelijke transformatie in de spoorzone (transformatie van werken (detailhandel, bedrijven en kantoren naar wonen) en de aanleg van een nieuwe weg in Oss-West ten behoeve van de nieuwe woonwijk. Het (boven)regionaal branden/ versterken van het imago van Oss, als ‘aantrekkelijke ondernemende woon- en werkgemeente, met een divers stedelijk voorzieningenpakket, een optimale bereikbaarheid en ruim voldoende groen om de hoek om te ontspannen en te recreëren’. Met als motto ‘in Oss daar wil je je kinderen laten opgroeien’.

Hierbij is het van belang dat er voor het wonen en het werken aparte profileringstrajecten ontwikkeld worden gericht op de specifieke doelgroepen, die inhoudelijk naadloos op elkaar aansluiten.

Voor iedere lobbylijn moet goed nagedacht worden over het doel èn over wie of wat je nodig hebt om dat doel te bereiken. Dit betekent dat voor iedere lobbylijn weer andere partners aan de orde kunnen zijn: buurgemeenten, de VNG, de G40, NS, AgriFood, het Rijk, de provincie, het bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties, inwoners e.d. Om dit te bereiken is het noodzakelijk om aan de slag te gaan met een professionalisering van de lobby en profilering van de gemeente Oss, met als twee hoofdonderdelen: - voor de zomer 2021 wordt een bestuurlijk en ambtelijk gedragen lobby-agenda vastgesteld, - het zorgdragen voor een stevige bestuurlijk en ambtelijk (netwerk)organisatie die het lobbytraject begeleidt, coördineert en uitdraagt in- en extern. 5.2. Gerichte lobby en profilering voor doelen Taskforce Gedurende de eerste fase van de Taskforce stonden volgende regelingen open, de rijksregeling woningbouwimpuls en het provinciale coronaherstelfonds. Voor deze beide regelingen, met deadlines eind november 2020 respectievelijk half januari 2021 is deelname van Oss voorbereid en ingediend. Tegelijk met het indienen van de aanvragen is ook de ‘lobby’ rondom de projecten opgestart. De leerervaringen van de concrete projecten worden meegenomen in het traject van de lobbyagenda Oss. Daarnaast wordt bekeken welke andere regelingen of lobby interessant zijn voor de Taskforce.

Per december 2020 lopen de volgende trajecten.

39

5.2.1. Rijksregeling Woningbouwimpuls 23 okt- 23 nov 2020 tweede tranche Stand van zaken Afspraak is een maximale inzet voor deelname aan tweede tranche die is opengesteld van 23/1023/11/2020. Gelet op de uitvoeringstermijn komt alleen de locatie Euterpelaan in aanmerking voor de tweede tranche. Het project zit nog in de voorbereidingsfase. Er is nog geen commitment voor het project bij de gemeenteraad. Het lobbytraject voor dit traject loopt vooralsnog ambtelijk via het ministerie en betreft een subsidieaanvraag; het bestuurlijke lobbytraject beperkt zich tot een interne bestuurlijke lobby. Op 17 november heeft het college van B&W ingestemd met het indienen van de aanvraag voor dit project. Mocht toekenning plaatsvinden dan zal een en ander pas definitief worden als de gemeenteraad hiermee kan instemmen. 5.2.2. Provinciale regeling Coronaherstelfonds Het doel van het programma is structuurversterkend werken. Dus gezamenlijk investeren in Brabant. Het betreft een samenwerking van de provincie NoordBrabant en de 13 gemeenten (de B5 en de M7). De regeling is gekoppeld aan de vijf overkoepelende regelingen/projecten van de provincie: Brabantring sluiten, Binnenstedelijke transformatie, Verduurzaming vastgoed, Brabant leert en Ventilatieaanpassingen op scholen. Stand van zaken Op 13 november is de opgave van Oss verstuurd aan de provincie.

In alle programmalijnen zijn projecten vanuit Oss aangedragen. Het betreft projecten met een uitvoeringstermijn die binnen 3 jaar liggen en geen haalbaarheidsstudies zijn. Dat betekent dat er geen projecten zijn meegenomen uit de taskforce wonen en werken.

5.2.3. Lobby projecten Taskforce Uit de voorzet voor de strategische agenda wonen en werken moet duidelijk worden dat gelobbyd moet worden voor. Deze strategische agenda zal de input zijn voor de omgevingsvisie Oss, en vooruitlopend daarop de gebiedsvisie stedelijk gebied die dit jaar wordt opgesteld: • Nieuwe woonwijken in Oss • Nieuwe bedrijventerreinen in Oss • Stedelijke transformatie in de spoorzone van Oss (transformatie van werken (detailhandel, bedrijven en kantoren naar wonen) • Aanpak van het spoor (ongelijkvloerse kruisingen en aanpak station • Verplaatsen van het station Oss-West • Aanleg van een nieuwe weg in Oss-West t.b.v. nieuwe woonwijk (misschien combinatie met Heesch-West) • Aanpak verdubbeling A50 • Spoorbrug Ravenstein Het is van belang samen te werken met bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties, inwoners, andere gemeenten, provincie etc., m.n. die partijen die dezelfde belangen hebben en kunnen helpen om onze lobby te versterken. De belangrijkste (bestuurlijke en ambtelijke) tafels zijn provincie, rijk en regio vanwege besluitvorming en het ter beschikking stellen van middelen en daarnaast de VNG, G40 e.d. vooral om bij te praten, af te stemmen en gezamenlijke lobby te organiseren. Qua houding en gedrag is het belangrijk dat zowel ambtelijk als bestuurlijk de doelstellingen helder voor ogen zijn en daar in het dagelijks werk naar wordt gehandeld.

Het uitdragen en vertellen over de opgave is dus een belangrijke stap in de uitwerking. Daarbij kan het meenemen en inspireren van de gemeenteraad en de inwoners een belangrijke eerste stap zijn. Binnen het project omgevingsvisie stedelijk gebied zijn daar mogelijkheden voor.

Stand van zaken Eerst een goede ambtelijk en bestuurlijke lobby intern organiseren en daarna pas extern

Aanbeveling 13: Gezien het belang van lobby en profilering van de gemeente Oss voor het behalen van haar doelen, een bestuursopdracht te formuleren tot professionalisering van de lobby en profilering van de gemeente Oss; - Met als resultaat voor de zomer 2021 een gefocuste vastgestelde lobby-agenda, en een stevige bestuurlijk en ambtelijk (netwerk) organisatie te hebben staan; - Te starten met het in december bepalen van de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever en een –voorlopig- ambtelijk opdrachtnemer. - In januari 2021 het plan van aanpak hiervoor vast te stellen en de ambtelijk opdrachtnemer definitief te benoemen; - Te bezien of hier extern advies/inhuur kan bijdragen aan versnelling van de aanpak; - Te bezien of rondom de bestuurlijk trekker een Osse tafel (werktitel: ‘de Banden van Oss’) met (externe) ambassadeurs kan worden samengesteld, die –ook vanuit hun eigen belangen- mee helpen (de agenda van) Oss beter op de kaart te zetten.

40

Bijlage 1 Overzicht van alle aanbevelingen

in staat is te escaleren op momenten dat projecten door besluiteloosheid dreigen te vertragen.

Aanbeveling 1 Stel op korte termijn een Omgevingsvisie en betrek daarbij de in Actielijn van de Taskforce aangedragen aspecten

Aanbeveling 6 Maak een keuze tussen voortbouwen in Oss-West, hetzij door stap voor stap aan te haken op bestaande wijken en/of structuren, hetzij door in te zetten op een nieuwe gebiedsontwikkeling in Oss-West, duurzaam, vernieuwend en met een eigen identiteit en richt de organisatie in op een volwassen-volwassen relatie tussen private partij en gemeentelijke organisatie.

Aanbeveling 2 Stel jaarlijks een zes jaren voortschrijdend meerjarenwoningbouwprogramma op gebaseerd op de hoge woningbehoefte vooruitberekening, waarbij de eerste vier jaren bestaan uit harde plancapaciteit (vastgesteld bestemmingsplan). Aanbeveling 3 Start tijdig in overleg met provincie en regio de voorbereiding voor nieuwe bedrijventerreinen. Sluit waar mogelijk aan bij bestaande terreinen en geef prioriteit aan de uitbreiding van Pivot park en heb aandacht voor de eigen MKB-bedrijven met ruimte behoefte. Aanbeveling 4 Maak gebruik van het PPM-systeem, onderhoudt het en monitor dit instrument en gebruik het voor actueel inzicht, voortgangsbewaking, prioriteren en zo nodig herijking van de onderhanden projecten. Aanbeveling 5 Richt op korte termijn een projectenbureau in, waarin de krachten van de aanwezige projectleiders gebundeld worden, zorg voor een eenduidige instructie waardoor projecten in tijd en geld kunnen worden weggezet en draag zorg voor de benodigde instrumenten en een leidinggevende met kennis en kunde uit de markt, die

binnenstedelijke transformatie aan te vullen; Met de projecten te starten als de financiële dekking binnen de reserve binnenstedelijke transformatie en reserve bovenwijkse voorzieningen aanwezig is (winsten grondexploitatie gerealiseerd en afdrachten voldaan). Aanbeveling 9 De ambtelijke uren voor het ontwikkelen van een plan van een derde partij verrekenen op basis van werkelijk gemaakte uren en dit in te voeren bij de invoering van de nieuwe Omgevingswet.

Aanbeveling 7 In te stemmen met de doelstelling (vroegtijdig strategische grondposities verwerven), inzet (afdekken afwaardering en rentekosten voorfinanciering) en opzet (revolverend fonds) van de reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties; In te stemmen met de onderbouwing en voorwaarden van de reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties conform de vertrouwelijke bijlage “Onderbouwing en voorwaarden reserve strategische reserve uitbreidingslocaties”; De reserve met een bedrag van € 5,1 aan te vullen vanuit het beschikbare bedrag binnen de ABR grondbedrijf van € 7,9 miljoen.

Aanbeveling 10: a. Een nota kostenverhaal op te stellen en te laten vaststellen (o.a. voor het vormen van een Bovenwijkse voorziening waarin de bijdrage wordt geformaliseerd); b. De reserve Bovenwijkse voorzieningen te vormen; c. De storting in de reserve Bovenwijkse voorzieningen te baseren op de nog nadere uit te werken lijst van Bovenwijkse voorzieningen; d. De Bovenwijkse voorzieningen en de binnenstedelijke transformaties met de financiële dekking en keuzes in een collegevoorstel te presenteren en deze integraal af te wegen bij de Program mabegroting 2022-2025.

Aanbeveling 8 De reserve binnenstedelijke transformatie te vormen en deze voor een bedrag van € 2,8 te vullen vanuit het beschikbare bedrag binnen de ABR-grondbedrijf (Programmabegroting 2021-2024); De binnenstedelijke transformaties verder financieel uit te werken; De binnenstedelijke transformaties en de bovenwijkse voorzieningen met financiële dekking en keuzes in een collegevoorstel te presenteren en deze integraal af te wegen bij de Programmabegroting 2022-2025; Op basis van deze besluitvorming de reserve

Aanbeveling 11 Vaststellen van een structuurvisie met een uitvoeringsparagraaf als basis voor het kunnen instellen van een bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit; Deze structuurvisie in het jaar 2021 vast te stellen zodat de bijdrage met ingang van het jaar 2022 kan worden ingevoerd; In anterieure overeenkomsten met derden een bijdrage ruimtelijke kwaliteit toevoegen.

41

Aanbeveling 12 a. De vrijval ABR te reserveren voor de ruimtelijke opgaven (binnenstedelijke transformaties en bovenwijkse voorzieningen); b. De bijdrage voor de ruimtelijke kwaliteit voor een bedrag van € 2.500 per woning in te zetten voor de ruimtelijke opgaven; c. De projecten voor de ruimtelijke opgaven verder financieel uit te werken; d. De oplossingsrichtingen voor het terugdringen van het tekort uit te werken; e. Met de projecten te starten als de financiële dekking binnen de reserve binnenstedelijke transformatie en reserve bovenwijkse voorzieningen aanwezig is (winsten grondexploitatie gerealiseerd en afdrachten voldaan); Dit geheel uit te werken in een collegevoorstel en deze integraal af te wegen bij de Programmabegroting 2022-2025.

ambassadeurs kan worden samengesteld, die –ook vanuit hun eigen belangen- mee helpen (de agenda van) Oss beter op de kaart te zetten.

Aanbeveling 13 Gezien het belang van lobby en profilering van de gemeente Oss voor het behalen van haar doelen, een bestuursopdracht te formuleren tot professionalisering van de lobby en profilering van de gemeente Oss; - Met als resultaat voor de zomer 2021 een gefocuste vastgestelde lobby-agenda, en een stevige bestuurlijk en ambtelijk (netwerk)organisatie te hebben staan; - Te starten met het in december bepalen van de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever en een – voorlopig- ambtelijk opdrachtnemer. - In januari 2021 het plan van aanpak hiervoor vast te stellen en de ambtelijk opdrachtnemer definitief te benoemen; - Te bezien of hier extern advies/inhuur kan bijdragen aan versnelling van de aanpak; - Te bezien of rondom de bestuurlijk trekker een Osse tafel (werktitel: ‘de Banden van Oss’) met (externe) 42

Bijlage 2

Plan van Aanpak

Efficiënter, effectiever en professioneler werken binnen de afdeling RO

“MEER DOOR ANDERS”

43

44

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

5

SPOOR 0: HOUDING EN GEDRAG VAN MEDEWERKERS

7

KEUZE 1: DUIDELIJKE FOCUS WERKZAAMHEDEN AFDELING RO

8

KEUZE 2: INZICHT, PLANNEN, PRIORITEREN EN KEUZES MAKEN

9

KEUZE 3: PROJECTMATIG WERKEN

11

KEUZE 4: UITBESTEDEN VAN WERK; GEBRUIK MAKEN VAN KENNIS EN KUNDE VAN BUITEN

12

KEUZE 5: MÉÉR ZAKELIJKHEID/VERANTWOORDELIJKHEID BIJ INITIATIEFNEMER .

14

KEUZE 6: MEER BALANS TUSSEN KOSTEN EN BATEN

15

KEUZE 7: BESTUURLIJKE AFSTEMMING

16

KEUZE 8: VERBETEREN PROCES INITIATIEVEN

17

KEUZE 9: MÉÉR FLEXIBILITEIT IN PLANNEN/MINDER PROCEDURES.

14

BIJLAGE 1 VERBEELDING VAN KEUZES

21

45

SAMENVATTING Door de hoge ambities en de wens van het bestuur om zoveel mogelijk ruimtelijke initiatieven/wensen in te willigen, zijn de ruimtelijke en maatschappelijke opgaves groot! Deze zullen de komende tijd niet kleiner worden. Deze zullen naar verwachting in tijdsdruk toenemen o.a. met de ‘Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen’. Ook de komst van Omgevingswet per 1 januari 2022 brengt verandering met zich mee in het ruimtelijk domein. Hierdoor wordt er heel veel verwacht van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling (RO). Er wordt door de afdeling RO keihard en met hoge kwaliteit gewerkt! En toch blijkt dat niet genoeg te zijn, omdat er meer werk binnen blijft komen dan de afdeling op dit moment aan kan. De werkdruk is en blijft structureel te hoog. Momenteel komen er naast de grotere projecten, ook veel kleine(re) particuliere initiatieven binnen, wordt er vrij veel ad hoc gewerkt op de afdeling RO en nagenoeg alle binnenkomende werkzaamheden worden aangepakt, waardoor de focus op de grote bestuurlijke lijnen achterblijft. Er worden onvoldoende duidelijke keuzes daarin gemaakt. Voldoende aanleiding dus om goed naar ons werk te kijken en keuzes te maken om de huidige situatie op de afdeling RO te optimaliseren. Daarbij moet de basis op orde zijn en blijven, zetten we nieuwe instrumenten in en kijken we of we ons werk anders en slimmer kunnen doen.

Door duidelijke keuzes te maken kunnen we efficiënter, effectiever en professioneler werken. Dit zorgt ervoor dat we

Om deze reden hebben we de verwachtingen ten aanzien van ‘houding en gedrag’ van medewerkers in dit plan van aanpak uitgewerkt als spoor 0. onze rol kunnen pakken en aan bestuurlijke en maatschappelijke opgaven voor en samen met het bestuur kunnen werken. Keuzes In dit plan van aanpak maken we een aantal keuzes voor de afdeling RO. Deze keuzes zullen leiden tot een andere manier van werken, waardoor onze afdeling: 1. Focus aanbrengt op de werkzaamheden van de afdeling RO; 2. Beter kan plannen en prioriteren; 3. Projectmatig werken door ontwikkelt; 4. Kiest voor meer gebruik te maken van kennis en kunde van buiten door meer uit te besteden; 5. Meer verantwoordelijkheid neerlegt bij initiatiefnemers (méér zakelijkheid vertoont); 6. De kosten en baten meer in balans houdt; 7. Zorgt voor betere bestuurlijke afstemming; 8. Het proces initiatieven verbetert; 9. Meer flexibiliteit in plannen biedt en daardoor minder procedures hoeft te doorlopen. Veel van de voorgestelde aanpassingen zijn procesmatig van aard. Echter parallel hieraan loopt een fundamenteler spoor ‘houding en gedrag’, wat noodzakelijk is om: 1. De nieuwe manier van werken goed te kunnen implementeren; 2. Het beeld dat ontstaan is over de afdeling RO te doen kantelen; 3. Beter te kunnen aansluiten op de huidige verwachtingen van bestuur, partners en samenleving; 4. Te kunnen anticiperen op de Omgevingswet.

Met dit plan van aanpak verwachten we op de afdeling onze werkdruk te kunnen verlichten en meer houvast te geven in de dagelijkse gang van zaken. Hierdoor kunnen er zoveel mogelijk plannen van initiatiefnemers werkelijkheid worden, wordt de regierol van de gemeente verder uitgebreid en geeft het richting ten aanzien van ‘houding en gedrag’. Bijlage 1 bevat een verbeelding die de keuzes in een praatplaat weergeeft. Leeswijzer We hebben in de volgende hoofdstukken de keuzes uitgewerkt door per keuze aan te geven: hoe we het nu geregeld hebben en welke knelpunten we daarbij ervaren. Daarna geven we onze plannen aan voor 2021 en benoemen kort de acties die daarbij horen. Vervolgafspraken Voor een aantal keuzes staat de afdeling RO zelf aan de lat. Een aantal keuzes hebben afdeling overstijgende impact. Hiervoor nemen wij als afdeling een proactieve houding aan om dit in overleg met management en bestuur te bespreken en op te pakken. We gaan dan ook onze partners van buiten de afdeling in het proces betrekken om de visie van onze partners op te halen. Daarmee hopen we een open cultuur te creëren waarin we als afdeling ook samenwerking in de keten buiten de afdeling mogelijk kunnen maken. We gaan in 2021 met de keuzes in dit plan van aanpak (verder) aan de slag. De keuzes in dit plan van aanpak worden geëvalueerd. In deze evaluaties brengen we de 46

positieve en negatieve gevolgen in beeld van de keuzes en doen we verbetervoorstellen. Vanaf 1 januari 2022 is de Omgevingswet van kracht. De keuzes in dit plan en het ervaren van de gevolgen van deze keuzes in 2021, zorgt er voor dat we in 2022 als afdeling voorbereid zijn op de veranderingen die de invoering van deze nieuwe wet met zich meebrengt. De basis is dan op orde en we zijn als afdeling (beter) in staat om flexibel in te spelen op wat de nieuwe werkwijze en de wet van ons verwacht.

47

Spoor 0: Houding en gedrag van medewerkers Hoe gaat het nu? Binnen de afdeling RO zijn veel kundige medewerkers aanwezig, met veel passie voor de inhoud van het werk. Wij maken bijvoorbeeld goede, juridisch houdbare bestemmingsplannen en mooie stedenbouwkundige en landschappelijke ontwerpen, welke positief bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving in de gemeente Oss. Gedegen inhoudelijke argumenten spelen een belangrijke rol bij ons werk en in de afweging en beoordeling van initiatieven. Zowel qua wenselijkheid en haalbaarheid, als ook bij de voortgang van procedures om initiatieven mogelijk te maken. De afdeling RO denkt vanuit een maakbare wereld en daarmee van binnen naar buiten. Welke knelpunten zien we hierbij? De wereld om ons heen verandert snel. We zijn als afdeling veelal intern en op de inhoud gericht. Daarmee maken we verwachtingen van de buitenwereld en ons bestuur niet (altijd) waar. Hoe gaat het vanaf 2021? We willen meer van buiten naar binnen denken. Dus de buitenwereld (en ons bestuur als afgevaardigde) centraal stellen en handelen naar wat dit voor ons als afdeling betekent. Daarbij maken we de buitenwereld ook verantwoordelijker. Meer regie en minder inhoud. Onder regie verstaan we: kaders/voorwaarden stellen, kennis van buiten naar binnen halen, integraal handelen en afwegen, proactief

afstemmen met partners en andere partijen, een open dialoog met initiatiefnemer voeren en de omgeving (maatschappelijke sensitiviteit) en proactieve afstemming met ons bestuur. Dit geeft ook invulling aan de richting en koers van onze organisatie die zijn vastgelegd in “Drie keer Drie”: 1. Keigoed zijn in je vak, 2. Samenwerken binnen en buiten onze organisatie is vanzelfsprekend en 3. Werken vanuit de bedoeling. Keigoed zijn in het werk verandert. Inhoudelijk sterk zijn is niet de norm, maar de wijze waarop je de regierol vervult zoals hierboven beschreven. Dit geldt ook voor samenwerken met partijen binnen en buiten. Verantwoordelijkheid buiten neerleggen, vraagt van ons een zakelijkere houding en gedrag. Werken vanuit de bedoeling verandert ook. Niet sec het toetsen van regels (vanuit een nee, tenzij- houding), maar juist het proberen mogelijk te maken van initiatieven (vanuit een ja-mits houding), met uiteraard bescherming van essentiële omgevingswaarden. We maken daarbij een integrale afweging met maatschappelijke en bestuurlijk/politieke sensitiviteit. Dit is in lijn met (het gedachtegoed van) de Omgevingswet. Van veraf naar dichtbij. Van straks naar nu.

2. Het beeld dat ontstaan is van de afdeling RO te doen kantelen; 3. Beter te kunnen aansluiten op de huidige verwachtingen van bestuur, partners en samenleving; 4. Te kunnen anticiperen op de Omgevingswet. We dragen zorg voor meer intensieve coaching van medewerkers naar de gewenste omslag. Naast het hoofd van de afdeling hebben we met de huidige hulpstructuur met twee teamleiders met hetzelfde gedachtegoed hier extra handen voor. Ook de pas begonnen nieuwe projectleider Omgevingsplan en een verandercoach vanuit het Project Anders werken zorgen voor coaching op de gewenste houding en gedrag. Daarnaast willen we graag onszelf een externe spiegel voorhouden op wat extra nodig is binnen de afdeling RO om de gewenste omslag in houding en gedrag te (kunnen) maken. Hoe kijken (externe) partijen naar de afdeling RO en wat vraagt dit van ons? Dit werken we begin 2021 verder uit.

De geschetste omslag in houding en gedrag is een flinke opgave, maar is zoals al in de samenvatting is aangeven noodzakelijk om: 1. De nieuwe manier van werken goed te kunnen implementeren; 48

Keuze 1: Duidelijke focus werkzaamheden afdeling RO Hoe gaat het nu? De afdeling RO is met veel zaken bezig die her en der op de afdeling belanden. Zaken worden opgepakt, vaak vanuit interesse voor het vakgebied. Zonder rekening te houden met de gevolgen hiervan voor de capaciteit. Er is geen poortwachter functie aanwezig. Een kostenbaten analyse ontbreekt: in welke mate dragen werkzaamheden bij aan de strategische doelstellingen van het bestuur en de organisatie? Welke knelpunten zien we hierbij? De werkdruk op de afdeling RO laat het niet (meer) toe dat we bezig zijn met zaken die onvoldoende bijdragen aan de strategische doelstellingen van het bestuur en de organisatie. Een poortwachter ontbreekt, waardoor we onvoldoende focus in onze werkzaamheden aanbrengen. Hoe gaat het vanaf 2021? We gaan doen “waar wij van zijn”; onze corebusiness als afdeling RO uitvoeren: 1. Ruimtelijke initiatieven mogelijk te maken. 2. Invulling geven aan de strategische doelstellingen van bestuur en organisatie (met als basis de programmabegroting en programmamanagement).