Oss_Corellistraat_10_BP_TOELICHTING_Hoofdrapport_231123 (2)

Voor inwoners met een kleine tuin of van een appartement is volop groene ruimte aanwezig.

30

˗

˗

Complete woonomgeving: voldoende en betaalbare woningen is blijvend van belang. Maar gezien de economische ontwikkelingen is er ook behoefte aan woningen in het midden en hogere segment. Ruimte om woningen te bouwen: zowel binnen de stad als aan de randen van Oss zijn volop mogelijkheden om te bouwen. Herontwikkeling van verouderde bebouwing langs het spoor en op diverse plekken in de stad. Er is veel ruimte om kwaliteit toe te voegen en er zijn door de combinatie van herstructurering en nieuwbouw kostendragers voorhanden.

Als het gaat om de opgaven voor het stedelijk gebied geeft de gemeente aan dat Oss een middelgrote stad is en dat Middelgroot om ‘kwaliteit van leven’ vraagt. De middelgrote stad onderscheidt zich van zowel de grote stad als het platteland met dorpen als een aantrekkelijke woon- en werkstad met een hoge ‘quality of life’. Centrale grote opgave én kans daarbij is de inzet op transformatie en herontwikkelingen van het bestaande stedelijke weefsel. Voor de woongebieden stelt de gemeente als hoofdopgave om aan te sluiten bij de behoeften vanuit de veranderde bevolkings- en huishoudenssamenstelling en diversiteit aan woonmilieus en functiemenging. Als woningbouwimpuls geeft de gemeente aan te werken aan een ondernemende woon- en werkstad met ruim 100.000 inwoners, hetgeen wordt vastgelegd in de Omgevingsvisie. Tot 2035 worden 8.200 woningen gerealiseerd voor de eigen en regionale opgave. Met onder andere concentratie van herstructurering aan de Spoorzone. Met kwaliteit die onderscheidend is. Met een aanbod voor alle inwoners, huur, koop, grondgebonden, appartement etc. Ten aanzien van de vorming van een vitale economie, met onder andere ruimte voor industrie en werklocaties, geeft de gemeente aan dat het van groot belang is dat er voldoende aantrekkelijke locaties zijn in Oss (en de regio) voor kantoren, bedrijven en (groot)winkelbedrijven.

Die locaties moeten goed aangesloten zijn op het verkeers- en vervoersnetwerk. De gemeente ziet het als urgent om vast te houden aan het vraaggericht ontwikkelen èn dat nieuwe locaties in beeld worden gebracht. Uitgaande van een sterk aanhoudende vraag is per jaar circa 8 ha nodig, zowel groot- als kleinschalig. Naast nieuwe bedrijventerrein is herstructurering/herontwikkeling van bestaande terreinen van groot belang. Om toekomstbestendig te blijven en in te kunnen spelen op actuele behoeften, is hiervoor structureel aandacht nodig. Als concreet voorbeeld wordt hierbij het bedrijventerrein Euterpelaan genoemd, waarbij momenteel wordt gewerkt aan de herstructurering daarvan. Toetsing planvorming Corellistraat 10 Als onderdeel van de gewenste herstructurering van het bedrijventerrein Euterpelaan maakt het plan Corellistraat 10 reeds deel uit van de opgavenotitie, gericht op de vorming van de Omgevingsvisie Oss. Strategienota economie Oss 2021-2025 Op 16 december 2021 stelde de gemeenteraad de Strategienota Economie Oss 2021-2025 ‘Moderne Maakstad Oss’ vast. De strategienota vervangt de beleidsvisie Economische ambities 2014 - 2020 ‘Samen vernieuwen’. In de Strategienota geeft de gemeente aan om, samen met haar partners, Oss de komende jaren te ontwikkelen tot een moderne maakstad en werk te maken van duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid.

Een belangrijke basisvoorwaarde voor de welvaart en het welzijn van de inwoners van Oss is Werk en Inkomen. Duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid dragen direct hieraan bij. Deze thema’s zijn daarom leidend in de strategie van de gemeente om Oss te ontwikkelen tot een moderne maakstad. Gericht op duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid hanteert de gemeente in de Strategienota de volgende 6 ambities: ˗ Stimuleren ondernemerschap. ˗ Uitbouwen economische ecosystemen. ˗ Inzetten op toekomstbestendige arbeidsmarkt en talent. ˗ Stimuleren duurzaam en toekomstbestendig ondernemen.

31

˗ ˗

Ruimte maken voor ondernemen. Profileren van Oss als moderne maakstad.

Om Oss te ontwikkelen tot een moderne maakstad en te komen tot duurzame innovatie en toekomstbestendige werkgelegenheid zijn moderne vestigingsplaatsfactoren nodig, zo stelt de gemeente. Een weerbare en veerkrachtige economie begint met diversiteit in de economische structuur. Oss kent in dit opzicht een gevarieerde economische bedrijvigheid: op bedrijventerreinen, in het stadscentrum, in de wijken, dorpen en kernen en in het buitengebied. Een brede variatie aan economische sectoren maakt onze economie minder kwetsbaar bij schommelingen en in crisissituaties. Voor de banen van de toekomst zijn de topsectoren binnen Oss, het MKB en ZZP’ers belangrijk. Ter realisatie van haar ambities wil de gemeente onder meer komen tot nieuwe plekken voor flexibele huisvesting van ZZP’ers. Zij kunnen hier elkaar ontmoeten, netwerken, sparren en overleggen. Tevens wil de gemeente moderne vestigingsplaatsfactoren creëren, waarmee de aantrekkelijkheid van Oss voor bedrijven en hun werknemers wordt vergroot. Dit alles om Oss neer te zetten als gemeente waar het goed wonen, werken en recreëren is.

Toetsing planvorming Corellistraat 10 Het plan Corellistraat 10 vormt middels de beoogde combinatie van wonen en hiermee combineerbare ruimte voor (kleinschalige) werkzaamheden en voorzieningen op (onder meer) het vlak van gezondheid een goede basis voor de vorming van een moderne vestigingsplaats in dit deel van Oss. Visie Stedelijk gebied Oss-Berghem In de visie ‘Stedelijk gebied Oss-Berghem’ schetst de gemeente Oss haar ambities en doelen voor de leefomgeving in dit gebied, waarbinnen het plangebied is gelegen, voor de komende 15 jaar. Op 24 februari 2022 heeft de gemeenteraad in gestemd met deze visie en vormt deze, samen met de gebiedsvisies ‘Buitengebied’ en ‘Stadjes & Kernen’, de bouwstenen voor de integrale omgevingsvisie voor heel Oss. Voor het stedelijk gebied geldt tot 2035 een forse woningbouwopgave, met een met bandbreedte van 5.200 tot 6.500 woningen tot 2035. Het zwaartepunt van deze opgave ligt in de eerste 10 jaar. Daarbij is er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens, vooral voor ouderen en starters, en in een meer stedelijk woonmilieu nabij de stedelijke voorzieningen. Tot de uitgangspunten van de gebiedsvisie behoort dan ook het komen tot een compleet programma aan woningen, voor alle soorten woonbehoeften en met aandacht voor de woonomgeving.

Omdat de bestaande capaciteit voor woningbouw in het stedelijke gebied zeer beperkt is werkt de gemeente aan de ontwikkeling van nieuwe locaties, met als uitdaging om deze te verbinden aan de kenmerkende kwaliteiten die Oss ook nu tot een aangename, compacte en complete stad maken. Een stad om in te wonen, te werken en te recreëren. Ter onderbouwing van het beoogde woonprogramma gaat de visie ‘Stedelijk gebied Oss-Berghem’ in op de provinciale prognose 2020. Deze voorziet in een groei van de gemeente Oss naar meer dan 100.000 inwoners in 2035. Vooral in het stedelijke gebied Oss-Berghem neemt de bevolkingsomvang sterk toe, naar verwachting met circa 8.000 inwoners in 2035. Daarbij verandert ook de samenstelling van de bevolking. Door de voortgaande vergrijzing groeit het aandeel ouderen, waardoor ook het aantal kleine huishoudens fors toeneemt. De huidige woningvoorraad in de gemeente Oss, ook in het stedelijke gebied, is nog sterk gericht op gezinnen, hoewel het aantal appartementen toeneemt. Dat betekent dat meer dan voorheen geschikte woningen voor kleinere huishoudens of andere samenlevingsvormen gerealiseerd moeten worden, waaronder woningen voor ouderen en starters. Dit kan in de vorm van appartementen, levensloopbestendige woningen, kleinere woningen of nieuwe woonvormen.

32

Het voorgaande brengt met zich mee dat de druk op de Osse woningmarkt toeneemt, ook vanuit de grotere regio. Daarom versnelt de gemeente de komende jaren de woningbouw tot zo’n 600 woningen per jaar. De groei van de gemeente Oss naar meer dan 100.000 inwoners zal qua woningbouwopgave grotendeels in het stedelijk gebied landen. Met een programma van circa 6.500 woningen tot 2035 in het stedelijke gebied wordt voorzien in de eigen behoefte en ook in de behoefte door migratie, zowel uit binnen- als buitenland. Ambitie van de gemeente is dan ook om de woonfunctie van de gemeente Oss verder te versterken, ook in regionaal opzicht, door het aanbieden van onderscheidende woonmilieus. Spoorzone Oss Verschillende locaties binnen het gebied Oss-Berghem bieden de kans om in bestaand stedelijk gebied via herstructurering nieuwe woonmilieus toe te voegen. Voor een specifiek deel van het stedelijk gebied kiest de gemeente voor een vergaande binnenstedelijk herstructurering. Meer concreet vraagt de huidige, gedateerde en vaak monofunctionele situatie in gebieden rondom de spoorlijn, de ‘Spoorzone Oss’, nadrukkelijk om doorontwikkeling naar een volgende levensfase. Veelal zijn dit de gebieden die in de naoorlogse periode grootschalig en monofunctioneel zijn ontwikkeld.

De nabijheid van centrumvoorzieningen en openbaar vervoer maken deze gebieden aantrekkelijk voor menging van wonen en werken in een meer stedelijk milieu. Daarbij sluit de herontwikkeling met wonen aan bij de nadruk vanuit provincie en rijk op binnenstedelijke woningbouw in de nabijheid van spoorknooppunten. Het voorgaande is onder meer van toepassing voor het werkgebied Euterpelaan, deel uitmakend van voornoemde spoorzone en gelegen in de nabijheid van centrumvoorzieningen en openbaar vervoer. Een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave kan hier landen in een nieuw hoogwaardig binnenstedelijk gemengd woonmilieu. Een stedelijke milieu waar een mix van wonen, werken en voorzieningen het beeld bepaalt en waar ruimte is voor intensievere, soms ook hogere bebouwing met extra aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en plekken voor ontmoeting. Een steeds groter wordende groep inwoners kiest bewust voor dit soort woonmilieus, zowel jong als oud. Hier is ruimte voor intensievere, soms ook hogere bebouwing met extra aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en plekken voor ontmoeting. Deze nieuwe stedelijkheid vraagt tevens aandacht voor de menselijke maat en een duurzame groen en klimaatadaptieve inpassing. Resumerend kan in de spoorzone Oss een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave landen. Dit in een nieuw hoogwaardig binnenstedelijk gemengd woonmilieu.

Een stedelijke milieu waar een mix van wonen, werken en voorzieningen het beeld bepaalt. Met ruimte voor intensievere en hogere bebouwing en met extra aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en plekken voor ontmoeting. Toetsing planvorming Corellistraat 10 Het plan Corellistraat 10 maakt impliciet deel uit van de visie ‘Stedelijk gebied Oss-Berghem’. Een nadere onderbouwing van c.q. toetsing aan de woonbehoefte is opgenomen in paragraaf 4.5.1 van deze Toelichting. Gebiedsvisie Euterpepark De gemeenteraad van Oss heeft op 27 januari 2022 de gebiedsvisie Euterpepark vastgesteld. In deze visie geeft de gemeente aan het bedrijventerrein Euterpelaan ingrijpend te willen transformeren. Meer concreet biedt de Raad in deze gebiedsvisie ruimte voor onder meer het ‘nieuwe werken’, woon-werkcombinaties en een duurzame openbare ruimte. Vertrekpunt voor deze gebiedsvisie is het gegeven dat een groot deel van het huidige terrein verouderd is en er tevens sprake is van zwaardere bedrijven, die daar eigenlijk niet op hun plek zijn. Sinds 2011 wordt er al gesproken over een revitalisering van het terrein, maar er kwamen nog geen concrete plannen. In 2018 kwam er schot in de zaak toen er een c.q. onderhavig initiatiefplan kwam voor de locatie van de laboratoriumschool. Die is meegenomen in de totaalvisie die nu voorligt.

33

Essentie van de gebiedsvisie is dat het huidige verouderde en stenige bedrijventerrein Euterpelaan zich ontwikkelt tot een aantrekkelijk, groen en toekomstbestendig gemengd woonwerkgebied: het Euterpepark. Het ruimtegebruik zal worden geïntensiveerd, met een gemengde programmering van binnenstedelijk wonen en werken (en voorzieningen). Dat betekent een ruimtelijk-functionele diversiteit in bebouwing, met een mix van bestaande en nieuwe gebouwen. Tegelijk met de verdichting komt er meer lucht en openheid in het gebied. Er komen groene, doorgaande zones met een hoge verblijfskwaliteit. Dit groene netwerk maakt het Euterpepark tevens klimaatbestendig. Kort samengevat komen in het beoogde Euterpepark de gemeentelijke opgaven vanuit de woon- en werkagenda samen. Figuur 4.1: Verandering functieprofiel: bestaand naar toekomstgericht (Bron: KCAP).

De kansen die zich inmiddels hebben aangediend voor de herontwikkeling van verschillende locaties, waaronder voorliggend plan voor de percelen van/rondom de laboratoriumschool, dienen als stevige impuls voor het in gang zetten van de verdere gebiedstransformatie. Daarnaast zullen de verbindingen met de omgeving worden verbeterd en is het streven om een autoluw hart te laten ontstaan. Wonen De gewenste transformatie voorziet onder andere in de toevoeging van woningen, een functie die nu niet of nauwelijks in het gebied aanwezig is. Daarbij ontstaat een menging van stedelijk wonen in hogere dichtheden met werken: zowel op pand als op gebiedsniveau. Belangrijk daarbij is een diversiteit aan stedelijke typologieën voor meerdere doelgroepen. De gemeente hecht daarbij waarde aan de volgende woonaspecten: ˗ Zowel voor de Osse markt als voor de regio. ˗ Onder andere voor kleine huishoudens, ouderen, bijzondere doelgroepen, maar ook forenzen, waaronder hoogopgeleiden en arbeidsmigranten. ˗ Diversiteit woningen ook binnen grote(re) woongebouwen. ˗ Grondgebonden/appartementen: gericht op appartementsvormen afgewisseld met een aandeel grondgebonden woningen (woon-werkpanden en stadswoningen). ˗ Kwaliteit (eigendomsvorm en prijsklassen). ˗ Minimaal 30% goedkope (sociale) huur – minimaal 20% goedkope koop (op gebiedsniveau).

Werken Voor veel ondernemers is de stap van ‘starter aan huis’ naar de eerste eigen bedrijfsruimte (te)

34

groot. Het beoogde Euterpepark biedt ruimte voor ZZP’ers en ambachtelijke (maak)bedrijven die in de fase tussen ‘starter aan huis’ en de eerste eigen bedrijfsruimte zitten. Het Euterpepark is en blijft wat dat betreft een plek waar gewerkt wordt. Daarbij zal een gedeeltelijke verschuiving plaatvinden van de klassieke bedrijvigheid van een bedrijventerrein naar nieuwe vormen van binnenstedelijk werken: lichtere en voornamelijk kleinschalige bedrijvigheid en voorzieningen. Dat betekent dat zware en grootschalige bedrijvigheid gaandeweg plaats maakt voor het nieuwe werken: Euterpepark wordt een broedplaats voor zowel hoofd als handen. Panden met wonen op de verdieping en werken/voorzieningen in de plint lenen zich goed hiervoor. Voorzieningen Het Euterpepark is niet direct een locatie voor publieksgerichte voorzieningen; daarvoor is het stadscentrum meer geschikt. Wel wordt gedacht aan voorzieningen die passen bij de binnenstedelijke situering en aansluiten bij de omliggende woongebieden en stedelijke functies in de zone langs de Dr. Saal van Zwanenbergsingel en de Euterpelaan. In deze ‘stedelijke etalage’ is plaats voor onder meer sport & ontspanning, maatschappelijk- en zorgprogramma. Toetsing planvorming Corellistraat 10 Het plan Corellistraat 10 is impliciet opgenomen en ook specifiek benoemd in de Gebiedsvisie Euterpepark. Een nadere onderbouwing van c.q.

toetsing aan de woonbehoefte is opgenomen in paragraaf 4.5.1 van deze Toelichting. Woonvisie en Portefeuillemanagement Wonen De gemeente Oss heeft in 2013 de Woonvisie vastgesteld. Hierin is de methodiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM), in 2012 voor het eerst uitgewerkt en daarna - telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse Woningmarkt - toegepast. Sinds de Woonvisie in 2013 en het PFM in 2012 zijn vastgesteld is er veel gebeurd op de woningmarkt en is het woonbeleid meermaals geactualiseerd. Zo ook met vaststelling van Woonvisie 2020 alsmede het hierop afgestemde Portefeuillemanagement Wonen, actualisatie 2019. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 opnieuw een actualisatie op gemaakt om richting en focus te geven en voort te borduren op de Woonvisie van 2020. Woonagenda 2022-2024 In de Woonagenda 2022-2024 benoemt de gemeente haar beleidsambities en doelstellingen voor het aspect wonen in Oss, en op basis daarvan de woonagenda voor de komende jaren. Met deze visie wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: ˗ Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen, gekoppeld aan een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. ˗ Comfortabele woningvoorraad.

Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners, waarbij de woningen duurzaam en toekomstbestendig zijn. ˗ Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht onder meer voor inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. ˗ Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Dit betekent het ontwikkelen van goede woonmilieus voor de inwoners van Oss, maar ook de behoefte vanuit de regio. Ambitie daarbij is om de woningbouw te versnellen. De prioriteitstelling in de Woonvisie en de hieraan gekoppelde Woonagenda staan onder invloed van diverse - met name demografische - ontwikkelingen. Prognoses van de provincie en het CBS laten een bevolkingsgroei zien, welke tot een behoorlijke opgave voor het toevoegen van woningen leiden. Tegelijk wordt een veranderende samenstelling van de bevolking geconstateerd met een kwalitatieve verschuiving in de woonbehoefte tot gevolg. Het gaat bij dit alles om ontwikkelingen als vergrijzing, ontgroening, huishoudensverdunning en een toename van het aandeel 1- en 2- persoonshuishoudens. De gemeente vindt het dan ook belangrijk dat het woningbouwprogramma goed is afgestemd op deze gewijzigde behoefte en tegelijkertijd ook de leefbaarheid in de dorpen en wijken versterkt.

35

Toetsing planvorming Corellistraat 10 Het plan Corellistraat 10 voorziet voor een brede groep (met name) kleinere huishoudens een passend woonaanbod, zowel in de koop- als huursector en in verschillende prijsklassen. Hiermee is het plan zowel kwalitatief als kwantitatief in lijn met de Woonagenda 2022-2024. Een nadere onderbouwing van c.q. toetsing aan de woonbehoefte is opgenomen in paragraaf 4.5.1 van deze Toelichting. Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het PFM Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld, zo ook bij vaststelling van de Woonagenda 2022-2024. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen.

De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Daarnaast maakt het PFM Wonen het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maakt de gemeente op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonagenda. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën worden bij dit alles meegewogen. Toetsing planvorming Corellistraat 10 Het plan Corellistraat 10 voorziet voor een brede groep (met name) kleinere huishoudens een passend woonaanbod, zowel in de koop- als huursector en in verschillende prijsklassen. Hiermee is het plan zowel kwalitatief als kwantitatief in lijn met het PMF Wonen. Een nadere onderbouwing van c.q. toetsing aan de woonbehoefte is opgenomen in paragraaf 4.5.1 van deze Toelichting. Conclusie gemeentelijk beleid Het initiatief is in lijn met de ambities en doelstellingen van het gemeentelijk beleid.

4.5

4.5.1

Verantwoording

Wonen

Het verantwoorden van het woningbouwprogramma binnen het plan Corellistraat 10 volgt uit de heersende demografische ontwikkelingen op zowel landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Ontwikkelingen die leiden tot een toename van de bevolkingsomvang en de vorming van meer kleinere huishoudens. De verantwoording van het beoogde woningbouwprogramma vindt plaats vanuit de provinciale en gemeentelijke kaders en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Brabantse Agenda Wonen Met als uitgangspunt de motie ‘Versnellen en verduurzamen woningbouwproductie’ van Provinciale Staten en vanuit de urgentie het wonen en het woningbouwprogramma in te zetten voor de bredere, met de omgevingskwaliteit samenhangende doelen is in september 2017 de Brabantse Agenda Wonen opgesteld. Hierin zijn vier actielijnen geschetst en zes richtinggevende

36

principes geformuleerd. Deze lijnen en principes geven aan waarop de komende jaren de accenten liggen als het gaat om het bouwen en wonen. Actielijnen en richtinggevende principes Actielijnen 1. Accent op duurzame verstedelijking. 2. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad. 3. Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen. 4. Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken. Richtinggevende principes 1. Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren – en op het herbestemmen van leegstaand en leeg komend vastgoed, met als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik gaat. 2. De provincie geeft ruim baan voor ‘goede woningbouwplannen’ binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag. 3. De provincie legt in Brabant meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. 4.

In Brabant worden vraaggerichte woningbouwplannen ontwikkeld, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad. 5. Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgt de provincie voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering. 6. De provincie versterkt de samenwerking op de regionale woningmarkt in Brabant, met de gemeenten als eerste aan zet. 7. 8. In de Agenda Wonen bevestigt de provincie dat het aspect ‘Wonen’ een belangrijke rol speelt bij 9.

het behouden en versterken van de regiospecifieke kwaliteiten van Brabant. Niet in de laatste plaats omdat Brabant nog een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de komende jaren (+120.000 woningen tot 2030). Hierbij gaat het niet alleen om het wonen ‘sec’, ofwel het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie)opgaven. Opgaven waarbij urgentie is geboden en het van belang is het wonen stevig te verbinden met thema’s als leegstand, economische structuurversterking, duurzaamheid, energie en klimaatadaptatie. In lijn met het voorgaande heeft de provincie de ambitie om te (blijven) behoren tot de top van Europese kennis- en innovatieregio’s. Een aantrekkelijk woon-, leef- en vestigingsklimaat is hiervoor essentieel. Het is dan ook van provinciaal belang, dat de regionale woningmarkt goed functioneert. En een goed functionerende regionale woningmarkt betekent met name dat: ˗ Er voldoende woningen worden gebouwd. ˗ Er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod is van woningen en woonmilieus, dat aansluit op de vraag van de woonconsument. ˗ Er oog is voor verduurzaming en kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving.

˗ Het wonen bijdraagt aan de omgevingskwaliteit van stad én dorp en de mogelijkheden voor woningbouw op binnenstedelijke locaties en om woonruimte te realiseren in leegstaand vastgoed zo goed mogelijk worden benut. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Om goed zicht te houden op de veranderende bevolkingssamenstelling c.q. de demografische

37

ontwikkelingen – en daarmee de woningbehoefte - actualiseert de provincie Noord-Brabant regelmatig haar bevolkings- en woningbehoefteprognoses, gemiddeld eens in de drie jaar. In 2020 heeft de provincie haar bevolkings- en woningbehoefteprognose voor het laatst geactualiseerd. De actuele prognoses geven aan dat Noord-Brabant de komende jaren op zowel provinciaal als regionaal niveau nog een behoorlijke woningbouwopgave wacht (zie tabel 4.1). Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten terug te dringen. Tabel 4.1: Indicatieve toename woningvoorraad op regionaal schaalniveau, 2020-2040.

Bron: provincie Noord-Brabant.

Tot 2040 zal de woningvoorraad moeten toenemen met circa 182.000 woningen (+16%). Een groot deel van die groei – circa 118.000 woningen ofwel circa 2/3 van de opgave – zal vóór 2030 gerealiseerd moeten worden en circa 62.000 woningen al vóór 2025. Dat betekent dat er de eerstkomende 10 jaar op provinciaal niveau jaarlijks gemiddeld zo’n 12.000 woningen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Bij dit alles zijn er regionaal grote en toenemende verschillen in groei van de woningvoorraad en concentreert de groei zich vooral in stedelijke gebieden. Voor de regio Noordoost-Brabant, waartoe Oss behoort, is een indicatieve toename van de woningvoorraad voorzien van ruim 30.000 woningen in de periode 2020-2030, gemiddeld ruim 3.000 per jaar (zie tabel 4.1). Specifiek voor de gemeente Oss voorziet de provincie voor de periode 2020-2030 een indicatieve toename van de woningvoorraad van 5.160 woningen, zie tabel 4.2. Voor de korte termijn, dat wil zeggen de periode 2020-2025, is een indicatieve toename voorzien van 2.720 woningen, gemiddeld 544 per jaar. Overeenkomstig de provinciale Interim omgevingsverordening zijn deze indicaties richtinggevend voor de jaarlijks te maken regionale woningbouwafspraken. Tabel 4.2: Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2020-2040 (Bron: provincie Noord-Brabant).

Tot slot is in tabel 4.3 de bouwindicator voor de korte termijn weergegeven. Deze indicator biedt de provincie inzicht in de actuele stand van zaken bij het invullen van de woningbehoefte.

38

Tabel 4.3: Uitsnede Bouwindicator 2022 – korte termijn (Bron: Provincie Noord-Brabant).

De capaciteitsindicator woningbouw geeft aan of er voldoende (harde) plancapaciteit binnen gemeenten is vastgesteld om te voorzien in voldoende woningbouw. Een waarde <100 is een indicatie dat er nog onvoldoende (harde) plancapaciteit is om hierin te kunnen voorzien. Dit laatste is het geval bij de gemeente Oss. Kort samengevat wachten de provincie Noord-Brabant, de regio Noordoost-Brabant en de gemeente Oss de komende tijd nog een flinke woningbouwopgave, met een accent op de eerstkomende jaren. Woonvisie en Woonagenda Oss De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit eerdere woonvisies en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren, concreet gemaakt in Woonagenda 2022-2024. Met het actuele woonbeleid wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: ˗ Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. ˗ Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. ˗ Een (t)huis van alle groepen inwoners.

Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. ˗ Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Portefeuillemanagement Wonen gemeente Oss en taskforce versnelling woningbouw Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het PMF Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021).

De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Als actueel richtinggevend kader hanteert gemeente Oss de Woonagenda 2022-2024. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering, zoals geformuleerd door de gemeente Oss, zijn:

39

˗

˗

˗

˗

˗

˗

Met het portefeuillemanagement bepaalt de gemeente het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen.

De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken4. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied -landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente.

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmings- plannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Woningbouwopgave tot 2040: het aantal woningen Het PMF Wonen geeft aan dat het grootste deel van de nieuwbouwopgave ligt in het stedelijk gebied Oss-Berghem. De bestaande plancapaciteit voor woningbouw is hier niet toereikend en is er de opgave om nieuwe plannen toe te voegen voor de behoefte in de jaren na 2022.

4

Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale Woningmarktonderzoek (2019).

40

Tabel 4.4: Bandbreedte opgave woningvoorraad gemeente Oss. bandbreedte opgave woningvoorraad

gemeente Oss

periode 2022 t/m 2026 2027 t/m 2031 2032 t/m 2036 2037 t/m 2039 Totaal

prognose 2020 2.705 2.225 1.695 755 7.380

model Oss 3.030 2.550 2.020 755 8.355

concrete capaciteit* 3.430 1.875 0 0 5.305

Totaal 2022 - 2032

4.930

5.580

5.305

Totaal 2022 t/m 2036 * inventarisatie april 2022

6.625

7.600

5.305

Tot de ambities en doelstellingen voor het stedelijk gebied Oss-Berghem behoort het toevoegen van nieuwbouwlocaties, waarbij de nadruk ligt op (binnenstedelijke) herstructurering. De gemeente wil hierin voorzien door het opnemen van een toenemende capaciteit voor binnenstedelijke woningbouw als gevolg van de transformatie en herontwikkeling van bestaande bebouwing/locaties. Tot de concrete locaties geldt dat locatie Euterpelaan met 350 woningen daarin is opgenomen. Deze locatie is hard nodig om de woningbouw- opgave te realiseren. Woningbouwprogramma plan Corellistraat 10 Het plan betreft de realisatie van 201 appartementen, waarvan 53 in de koopsector en 148 in de huursector. Het woningbouwprogramma kent daarbij de volgende verdeling, zie tabel 4.5: Tabel 4.5: Woningbouwprogramma plan Corellistraat 10. Aantal

%

Koop klein

9

Koop midden

20

4,5 10,0

Koop groot

24

12,0

Sociaal

67

Midden

25

33,0 12,5

Duur Woon-werk eenheden TOTAAL

46 10 201

Type / Marktsegment Koop

Huur

23,0 5,0 100

De kwalitatieve behoefte Voor de woningprogrammering is een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, prijsegment en woonmilieus5. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Er wordt een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. 5

De prijssegmenten 2022 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur > liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 229.500; koop middelduur, > € 225.000 < €355.000 (actuele NHG grens), koop duur > € 355.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens en de NHG grens.

41

Ook is er sprake van een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur) en vrije sector huur. Dit is onder andere het gevolg van veranderde regels voor financiering, de beperking van de toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen. Er wordt daarnaast nog een inhaalslag verwacht in de behoefte aan grondgebonden woningen, ook in de duurdere segmenten. Om de woonfunctie van Oss te versterken is het van belang om ook bijzondere woonmilieus te ontwikkelen waaronder stedelijke woonmilieus. Onderstaande figuren geven de indicatieve behoefte voor het stedelijke gebied Oss-Berghem weer versus de concrete plancapaciteit. Daarvoor geldt dat locatie Euterpepark reeds met 350 woningen is opgenomen in de concrete capaciteit. Plan Corellistraat geeft daaraan invulling. Met de geschetste samenstelling voorziet het plan aan de Corellistraat in Oss in de behoefte aan betaalbare appartementen gericht op zowel starters, als doorstromers in een stedelijk milieu. Ook is sprake van veel differentiatie in het plan met appartementen in diverse prijsklassen en ook 10 woon-werk eenheden. Daarnaast is in ruimtelijke zin sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de uitgangspunten van zorgvuldig ruimtegebruik. Figuur 4.2: Indicatieve behoeften stedelijke gebied Oss-Berghem versus concrete plancapaciteit.

Conclusie: Gesteld kan worden dat het plan Corellistraat 10 tegemoet komt aan de vraag naar zowel huurals koopwoningen voor huishoudens in een breed marktsegment. Zo wordt voorzien in realisatie van 67 sociale huurwoningen, 25 middeldure huurwoningen, 53 koopwoningen onder de actuele NHG grens in 3 segmenten en tot slot in 46 dure huurwoningen en 10 woon-werk eenheden. Behalve dat de beoogde woningen aansluiten op de behoefte draagt het plan ook bij aan de vorming van toekomstbestendige en duurzame woonmilieus in Oss. Dit laatste gezien de breed gewenste vorming van het woon-werkgebied Euterpepark.

42

4.5.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het kader van het toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt de behoefte bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling bepaald door de confrontatie van de vraag naar het aanbod om in die vraag te voorzien. Wonen Op provinciaal niveau kan worden geconstateerd dat de woningbehoefte in Noord-Brabant in de komende jaren groot is. Op grond van de actuele bevolkings- en woningbehoefteprognoses kan worden gesteld dat de woningvoorraad tot 2040 zal moeten toenemen met circa 182.000 woningen (+16%). Een groot deel van die groei – circa 118.000 woningen ofwel circa 2/3 van de opgave – zal vóór 2030 gerealiseerd moeten worden en circa 62.000 woningen al vóór 2025. Dat betekent dat er de eerstkomende 10 jaar op provinciaal niveau jaarlijks gemiddeld zo’n 12.000 woningen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Op regionaal niveau kan worden geconstateerd dat in de regio Noordoost-Brabant, waartoe Oss behoort, een indicatieve toename van de woningvoorraad is voorzien van ruim 30.000 woningen in de periode 2020-2030, gemiddeld ruim 3.000 per jaar. Op gemeentelijk niveau voorziet de provincie voor de periode 2020-2030 een indicatieve toename van de woningvoorraad van 5.160 woningen. Voor de korte termijn, dat wil zeggen de periode 2020-2025, is een indicatieve toename voorzien van 2.720 woningen, gemiddeld 544 per jaar.

In haar beleidsdocumenten bevestigt de gemeente Oss de geprognosticeerde toenamecijfers van de provincie door voor het stedelijk gebied in Oss een forse woningbouwopgave vast te stellen, met een met bandbreedte van 5.200 tot 6.500 woningen tot 2035. Het zwaartepunt van deze opgave ligt in de eerste 10 jaar. Tot de concrete locaties voor aanvullende plancapaciteit binnen bestaand stedelijk gebied geldt dat Euterpelaan reeds voor een deel is opgenomen (350 woningen), maar deze woningen behoren nog niet tot harde plannen. Deze ontoereikendheid wordt bevestigd in de (provinciale) capaciteitsindicator woningbouw, die aangeeft of er voldoende (harde) plancapaciteit binnen gemeenten is vastgesteld om te voorzien in voldoende woningbouw. Deze indicator geeft aan dat er binnen de gemeente Oss nog onvoldoende (harde) plancapaciteit is om te kunnen voorzien in voldoende woningbouw. Conclusie De provincie Noord-Brabant, regio Noordoost-Brabant en gemeente Oss hebben de komende jaren te maken met een flinke woningbouwopgave, met een accent op de eerstkomende jaren. Tegen deze achtergrond geeft het plan Corellistraat 10 invulling aan een passende nieuwe bestemming voor een doelgroep met een duidelijke vraag naar wonen.

Per saldo beantwoordt het plan, voorzien op een binnenstedelijke herstructureringslocatie, aan zowel ruimtelijke, programmatische als functionele vraagstukken zonder een claim te leggen op ruimtebeslag in het buitengebied. Daarmee voldoet het plan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voorzieningen: Sport Medisch Centrum Het plan Corellistraat 10 voorziet in een oppervlak van circa 1.175 m2 bvo ten behoeve van de vestiging van een Sport Medisch Centrum (SMC). Meer concreet betreft dit SMC een medische trainingsinstelling waar verschillende vormen van zorg te krijgen zijn, zoals fysiotherapie, manuele therapie en revalidatietraining en fitness. Met dit SMC wordt geanticipeerd op zowel het gemeentelijk gezondheidsbeleid 2018-2021 ‘Gezond leven, goed leven’ als het gemeentelijk Coalitieakkoord 2022-2026 ‘Samen Duurzaam Vooruit’. In het gezondheidsbeleid vormt positieve gezondheid het uitgangspunt van dit beleid. Positieve gezondheid wordt hierbij omschreven als ‘je eigen regie kunnen voeren en het vermogen om je aan te passen aan de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen van het leven’. In het Coalitieakoord wordt eveneens ingezet op positieve gezondheid en tevens in het investeren in (onder andere) sport en bewegen alsmede het verbeteren van de fysieke leefomgeving. In aanvulling hierop wordt een sterke verbinding met samenleven benoemd.

43

Binnen het aspect ‘Samenleven’ benoemt het Coalitieakkoord sport als een belangrijke plek voor ontmoeting en draagt dit bij aan gezondheid. De gemeentelijke ambitie, zoals vastgelegd in het Osse sportakkoord ‘Iedere Ossenaar gaat meer bewegen voor een gezond leven’ is daarbij leidend. Het Osse sportakkoord (oktober 2019) is vastgesteld vanuit de visie c.q. ambitie dat alle actieve Ossenaren die reeds voldoen aan de landelijke beweegnorm actief blijven of gaan meer bewegen en dat alle 20.000 inactieve Ossenaren kennis gaan maken met passend beweegaanbod en 10% van deze groep gaat voldoen aan de landelijke beweegnorm. Gemeentelijke ambitie is dan ook om samen met sportaanbieders, maatschappelijke partners en buurtbewoners te bouwen aan vitale verenigingen. Met een vitale vereniging als spil van het maatschappelijk speelveld zet de gemeente in op een goede samenwerking tussen verenigingen en organisaties op het vlak van zorg en welzijn. Conclusie Het beoogde Sport Medisch Centrum (SMC) voldoet aan de wens c.q. (praktische) noodzaak om de doelgroep van de gemeentelijke sport-, welzijns- en gezondheidsambities op passende wijze te ondersteunen en te begeleiden. Conclusie gemeentelijk beleid Het initiatief is in lijn met de ambities en doelstellingen van het gemeentelijk beleid.

44

5

OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN

5.1

Bedrijven en milieuzonering

Ruimtelijke ordening in Nederland is gericht op het creëren van zowel een aangenaam woon- en leefklimaat als een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Een goede ruimtelijke ordening voorkomt voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten van bedrijven. Daarnaast biedt het bedrijven voldoende zekerheid om hun activiteiten uit te kunnen voeren. Een en ander brengt met zich mee dat weloverwogen keuzes moeten worden gemaakt als het gaat over vestigingslocaties voor woningen enerzijds en bedrijven anderzijds. In dit kader legt milieuzonering een relatie tussen de milieuaspecten van een bedrijf en de omgeving. Hierbij gaat het vooral om de vraag welke afstand aanvaardbaar is tussen (nieuwe) bedrijven en (nieuwe) woningen. Steeds meer vormen van bedrijvigheid lenen zich overigens prima voor functiemenging. Anders gezegd: bepaalde bedrijven zijn verenigbaar met woningen in hetzelfde gebied. De (Rijks)overheid hanteert in dit verband als uitgangspunt: ‘functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet’. Vanuit deze achtergrond wordt in dit bestemmingsplan aangesloten bij de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009). Voor het bepalen van de aan te houden afstand tussen woningen en bedrijven zijn in de VNGbrochure richtafstanden opgenomen.

De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning (of andere milieugevoelige functie) die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. Tabel 5.1 geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer. Tabel 5.1: Richtafstanden versus omgevingstypen (Bron: VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’).

* Omgevingstype ‘rustige woonwijk en rustig buitengebied’: een omgeving die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen hier vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. * Omgevingstype ‘gemengd gebied’: gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

Toetsing plan Corellistraat 10 Het plangebied Corellistraat 10 is gelegen op het bedrijventerrein Euterpelaan, een terrein met een oppervlak van circa 18 hectare. Het bedrijventerrein kenmerkt zich door een menging van functies. Binnen dit gemêleerde karakter is plaats voor zowel lichte als zwaardere bedrijvigheid, woon-werkpercelen en sociaalmaatschappelijke functies. Qua karakteristiek en uitstraling zijn drie gebiedsdelen te onderscheiden. Langs de oost-, zuid- en westkant van het bedrijventerrein bevinden zich de meer representatieve functies uit verhoudingsgewijs lagere milieucategorieën, zoals kantoren, (perifere) detailhandel en functies op het gebied van cultuur en ontspanning. Op

45

het binnenterrein liggen vooral bedrijven uit de verhoudingsgewijs hogere milieucategorieën, waaronder (nog) het verhoudingsgewijs grootschalige bedrijf Dalco Food. Begin januari 2022 kondigde het bedrijf Dalco Food via een artikel in het Brabants Dagblad (zie afbeelding links) haar vertrek uit de gemeente Oss aan. In principe bestaat de mogelijkheid dat een ander (vergelijkbaar) bedrijf de plaats van Dalco Food inneemt en daarmee invulling blijft geven aan de planologisch beschikbare milieuruimte. Meer aannemelijk is echter dat de locatie Dalco Food een toekomstige invulling krijgt in lijn met de gebiedsvisie Euterpepark, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Oss. Een overzicht van de bestaande functies binnen het bedrijventerrein Euterpelaan, met inbegrip (nog) van Dalco Food, is gegeven in figuur 5.1. Figuur 5.1: Bestaande functies en programma bedrijventerrein Euterpelaan (Bron: KCAP).

Aan het plangebied Corellistraat 10 en omgeving is in het vigerende bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Gemengd’ toegekend. De verschillende percelen binnen het bedrijventerrein Euterpelaan verschillen echter van elkaar als het gaat om de aldaar toegestane (maximale) milieucategorieën. Een overzicht van de omliggende bestemmingen ‘Gemengd’, met daarbinnen de variaties Gemengd-1 t/m Gemengd-3, is gegeven in figuur 5.2. Kort samengevat hanteert het bestemmingsplan het volgende onderscheid tussen de verschillende Gemengd-bestemmingen: ˗ Gemengd-1 (G1): bedrijven uit categorieën 1 en 2 van de milieuzoneringslijst. ˗ Gemengd-2 (G2): bedrijven uit categorieën 1 t/m 3.1 van de milieuzoneringslijst. ˗ Gemengd-3 (G3): bedrijven uit categorieën 1 en 2 van de milieuzoneringslijst.

46

Figuur 5.2: Specificaties enkelbestemmingen ‘Gemengd’ bedrijventerrein Euterpelaan e.o. Oss.

De directe omgeving van het bedrijventerrein Euterpelaan, meer specifiek de omgeving grenzend aan het plangebied Corellistraat 10, betreft vooral woonbestemmingen (zie figuur 5.3). Figuur 5.3: Bestemmingen grenzend aan bedrijventerrein Euterpelaan e.o.

Bron: ruimtelijkeplannen.nl.

De op het bedrijventerrein aanwezige woningen zijn meestal bedrijfswoningen c.q. woningen op eigen bedrijfsperceel, maar er zijn ook reguliere c.q. burgerwoningen die niet bij een bedrijf horen. Met het oog op de gewenste mix van wonen en werken is in de gebiedsvisie Euterpepark een inventarisatie gemaakt van reeds aanwezige woonbebouwing binnen het bedrijventerrein. Deze actuele woonbebouwing is weergegeven in figuur 5.4.

47

Figuur 5.4: Bestaande bebouwing bedrijventerrein Euterpelaan Oss (Bron: KCAP).

Resumerend kan worden vastgesteld dat het bedrijventerrein Euterpelaan, mede door de aanwezigheid van (bedrijfs)woningen, een gemengd gebied vormt. Dit betekent dat tussen de beoogde woningen en omliggende bedrijven in beginsel de VNG-richtafstanden voor het omgevingstype ‘gemengd gebied’ gehanteerd kunnen worden. Planvorming Corellistraat 10 versus richtafstanden Het plangebied Corellistraat 10 wordt omgeven door zowel (reguliere) woonbestemmingen als percelen waarop bedrijven zijn toegestaan, variërend van (maximaal) categorie 2 tot categorie 3.1 (oostzijde) en categorie 3.2 (oost/zuidoostzijde). Dit betekent dat tussen de grenzen van de bedrijfslocaties en de gevels van de beoogde woningen (appartementen zonder tuin) richtafstanden gelden, variërend van 10 meter (categorie 2) tot 30 meter (categorie 3.1) en 50 meter (categorie 3.2). De vestiging van bedrijven uit categorie 3.2 is in deze situatie mogelijk door een specifieke functieaanduiding binnen de bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 voor de betreffende locaties. Een en ander is nader weergegeven in figuur 5.5.

48

Figuur 5.5: Milieucategorieën en richtafstanden percelen, grenzend aan plangebied Corellistraat 10.

Richtafstanden vormen in eerste instantie indicaties voor de aan te houden afstand tussen milieugevoelige bestemmingen en milieubelastende (bedrijfs)activiteiten. Aan de hand van aanvullend (concreet) maatwerk kan nader inzicht worden verkregen in de feitelijke en uiteindelijk maatgevende situatie. Op voorhand en in algemene zin gaat het daarbij om de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. Voor de locaties met zwaardere bedrijvigheid rondom het plangebied kan worden gesteld dat het aspecten Geluid, Geur en Gevaar c.q. Externe Veiligheid als meest sturend kunnen worden gezien voor de gewenste realisatie van woningen. Geluid Getoetst aan reguliere c.q. burgerwoningen dan wel bedrijfswoningen maakt de Wet geluidhinder (Wgh) geen onderscheid tussen deze twee woonvormen. De Wgh ziet een bedrijfswoning, net als een reguliere woning, als een geluidsgevoelige functie. Uitzondering hierop is de inrichting waarbij de bedrijfswoning specifiek hoort. Binnen de eigen inrichting is de bedrijfswoning formeel dan ook geen geluidgevoelige functie. Andere bedrijven in de omgeving moeten wèl rekening houden met deze bedrijfswoning, aangezien deze voor hen wel als een geluidgevoelig object geldt. In onderhavige situatie is voor de bedrijven uit categorie 3.1 en 3.2 een richtafstand van respectievelijk 30 en 50 meter van toepassing.

Rondom de betreffende bedrijfsactiviteiten bevinden zich woningen aan de Willaertstraat (noordkant), Rossinistraat (zuidkant) en Orlando di Lassostraat (oostkant). De woningen aan de Willaertstraat zijn burgerwoningen en de overige woningen betreffen bedrijfswoningen. In figuur 5.6 is de afstand tussen het plan Corellistraat 10, meer specifiek blok B en blok D, ten opzichte van de perceelsgrens van het aangrenzende Dalco Food (categorie 3.2) weergegeven.

49

Figuur 5.6: Afstanden tussen plan Corellistraat 10, bestaande bedrijfswoningen en Dalco Food.

Figuur 5.6 toont aan dat de kortste afstand tussen Dalco Food en de dichtbijgelegen woning (Orlando di Lassostraat 10) circa 17 meter bedraagt. De kortste afstand tussen blok B en D van het plan Corellistraat 10 en de perceelsgrens van Dalco Food bedraagt respectievelijk circa 26 en 24 meter. Deze situatie toont aan dat de afstand tot de bestaande woning, een en ander mede afgestemd op het activiteitenbesluit en de aan Dalco Food verleende milieuvergunning, als maatgevend kan worden gezien ten opzichte van de geplande nieuwbouw woningen. Het voorgaande is in lijn met een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State, gedaan op 17 april 2019. Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State ECLI:NL:RVS:2019:1265, datum uitspraak 17 april 2019 Citaat: “Volgens de raad moet [appellant] ten aanzien van de bestaande en dichterbij zijn bedrijfsperceel gelegen woningen al voldoen aan het Activiteitenbesluit milieubeheer en zijn de gebruiksmogelijkheden van dat bedrijfsperceel daarom al beperkt. Dat standpunt acht de Afdeling juist.

In het door de raad overgelegde rapport [adviesbureau Geluid] is de geluidemissie van het bedrijfsperceel gebaseerd op de maximale gebruiksmogelijkheden, die echter worden begrensd door de beperking die geldt door de geluidniveaus uit het Activiteitenbesluit milieubeheer voor de bestaande woningen aan de [straatnaam] en de [straatnaam] die in acht moeten worden genomen.”

Geurhinder Het aspect ‘Geurhinder’ is met name gekoppeld aan de bedrijven Dalco Food en het, ten opzichte van het plangebied Corellistraat 10, daarachter gelegen Oss Halal Food. In maart 2022 verscheen het rapport ‘Toets geurimmissie concentratie Corellistraat 10 te Oss’. Het betreft hier de resultaten van een onderzoek naar de geurbelasting ter hoogte van de beoogde woningen veroorzaakt door voornoemde bedrijven. Rekening houdend met de van toepassing c.q. aanwezig zijnde geurreducerende maatregelen bij deze bedrijven toont het onderzoek aan dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter hoogte van het plangebied. Gevaar Het aspect ‘Gevaar’ c.q. ‘Externe Veiligheid’ is gekoppeld aan de ligging nabij de spoorlijn ‘s-Hertogenbosch – Nijmegen en het tankstation met LPG aan de Euterpelaan 33. De mogelijke impact van dit tankstation is nader beschreven in paragraaf 5.7, onder het aspect ‘Externe veiligheid’. Vooruitlopend op deze beschrijving kan worden gesteld dat dit aspect geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

50

Conclusie Het aspect Bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan, hetgeen via maatwerk binnen de van toepassing zijnde omgevingsaspecten (met name Geluid, Geur en Externe Veiligheid) dient te worden geborgd.

5.2

Mobiliteit en parkeren

Verkeersgeneratie Ten aanzien van het plan Corellistraat 10 wordt de hoofd auto-ontsluiting gevormd door de lus Willaertstraat – Corellistraat – Rossinistraat – Obrechtstraat, waarbij de Obrechtstraat op termijn gedeeltelijk zal worden verlegd. De lus is verbonden met de Euterpelaan via de Palestinastraat. De overige 2 dwarsstraten, Sweelinckstraat en Orlando di lassostraat, zullen op termijn autoluw worden gemaakt. Via drie entrees aan de Corellistraat, rotonde Euterpelaan en kruising Euterpelaan / Palestrinastraat / Beethovengaarde zijn de binnengebieden van het Euterpepark bereikbaar. Figuur 5.7: Raamwerk voor logistiek en bereikbaarheid Euterpepark (Bron: KCAP).

Het kenniscentrum CROW geeft ook kencijfers met betrekking tot de verkeersgeneratie van ruimtelijke ontwikkelingen. Afgestemd op het omgevingstype ‘rest bebouwde kom, matig stedelijk’ is in tabel 5.2 een nadere specificatie opgenomen betreffende de verkeersgeneratie als gevolg van het realiseren van de 201 woningen en de beoogde werkruimten en voorzieningen binnen het plan Corellistraat 10.

51

Tabel 5.2: Verkeersgeneratie plan Corellistraat 10. Onderdeel plan Corellistraat 10

Aantal

Oppervlak (gemiddeld)

Verkeersgeneratie per eenheid

Verkeersgeneratie totaal

Wonen

m2 GBO

Minimum

Maximum

Minimum

Koop Klein

9

59

4,5

5,3

40,5

47,7

Koop Middel

20

82

5,2

6,0

104,0

120,0

Koop Groot

24

96

6,7

7,5

160,8

180,0

Huur Sociale sector

67

59

3,2

4,0

214,4

268,0

Huur Middel

25

75

3,2

4,0

80,0

100,0

Huur Groot

46

90

5,2

6,0

239,2

276,0

Woon-Werk eenheden (Huur)

10

98

3,2

4,0

32,0

40,0

870,9

1.031,7

SUBOTAAL: Wonen

201

Onderdeel plan Corellistraat 10

Aantal

Werken Plintfunctie voorzieningen: Sport Medisch Centrum

Maximum

Oppervlak m2 BVO 1.175

16,1 / behandelkamer

20,2 / behandelkamer

241,5

303,0

Plintfunctie: Klein ambacht

15 behandelkamers

227

3,9 / 100 m2 BVO

5,7 / 100 m2 BVO

8,9

20,2

Plintfunctie: Woon/werk

490

3.9 / 100 m2 BVO

5,7 / 100 m2 BVO

19,1

27,9

Plintfunctie: Daghoreca

140

5,0 / 100 m2 BVO

7,0 / 100 m2 BVO

7,0

9,8

SUBTOTAAL: Werken

276,5

360,9

TOTAAL: Wonen + Werken

1.147,4

1.392,6

Gecumuleerd betekent het voorgaande een verkeersgeneratie variërend van (afgerond) 1.148 tot 1.393 motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal, gemiddeld 1.271. Gezien de ontsluiting van het plangebied aan zowel de Corellistaat als de Sweelinckstraat is het van belang om deze verkeersbijdrage te toetsen aan de verkeerscapaciteit van deze wegen. Om voor de verschillende typen wegen in Nederland de wegcapaciteit te kunnen bepalen heeft het CROW in het verleden diverse richtlijnen opgesteld om ontwerpers een houvast te bieden. Deze richtlijnen beschrijven de maximale verkeersintensiteiten die, vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid en leefbaarheid, op verschillende wegcategorieën acceptabel worden geacht. Binnen deze CROW-categorisering kunnen de Corellistaat en de Sweelinckstraat worden geschaard onder ‘erftoegangsweg binnen bebouwde kom: 30 km/uurzones’ dan wel ‘gebiedsontsluitingswegen binnen bebouwde kom’. Voor de eerste categorie geldt een wegcapaciteit variërend van 5.000 tot 6.000 motorvoertuigen (mvt)/etmaal, voor de tweede een wegcapaciteit, variërend van 800 tot 1.600 mvt/uur, ofwel 19.200 tot 38.400 mvt/etmaal. Tabel 5.3: Indicatieve maximale hoeveelheden autoverkeer in motorvoertuigen (mvt) per etmaal of personenauto-equivalenten (pae) per uur voor verschillende typen wegen.

Bron: CROW ASVV 2004, CROW publicatie 216 en Handboek Wegontwerp.

De verkeersbijdrage van het plan Corellistraat 10 aan de wegcapaciteiten van Corellistraat en Sweelinckstraat (gebiedsontsluitingswegen) – onafhankelijk van de onderlinge toedeling –

52

bedraagt maximaal circa 7%. Gelet op de realisatie van 240 parkeerplaatsen binnen het plangebied (zie hierna onder ‘Parkeren’), waarvan 170 (70%) parkeerplaatsen bereikbaar zijn via de Corellistraat en 70 (30%) parkeerplaatsen via de Sweelinckstraat, kan worden gesteld dat de verkeersbijdrage aan de capaciteit van het (direct) ontsluitende wegennet maximaal circa 5% zal bedragen. Aanvullend op de toetsing van de verkeersgenererende werking op de (gedimensioneerde) capaciteit kan op basis van verkeersprognosegegevens uit het verkeersmodel van de gemeente Oss 2022, afgestemd op het prognosejaar 2040, het volgende worden vermeld. In dit verkeersprognosemodel hanteert de gemeente een autonome groei van de verkeersintensiteit tussen 2030 en 2040 van 0,24% per jaar. Opgemerkt wordt dat de verkeersgeneratie ten gevolge van onderhavige nieuwbouwontwikkeling al is verwerkt in dit verkeersprognosemodel. De hier aan de orde zijnde etmaal- en uurintensiteiten en onderverdeling naar voertuigcategorieën zijn samengevat weergegeven in tabel 5.4. Tabel 5.4: Verkeersgegevens Verkeersprognosemodel Oss 2022.