ontwerp omgevingsprogramma raadhuiskwartier def 15-6-2026

Voorziening referentienorm Onderwijs en kinderopvang Schoolgebouw PO 3000 m2 schoolplein 2500 m2 Kinderopvang 450 m2 buitenruimte kov 150 m2 Peuterspeelzaal 250 m2 buitenruimte psz 120 m2 Schoolgebouw VO 8000 m2 buitenruimte 1800 m2 Sport Binnensport 800 m2 buitensport 6000 m2 sportondernermers 800 m2 Ontmoeten en welzijn buurt/gemeenschapshuis 100 m2 Cultuur Bibliotheek 10 m2 lokale cult. Voorzieningen 100 m2 zorg huisarts 110 m2 apotheek 40 m2 tandarts 115 m2 fysiotherapeut 90 m2

eenheid

eenheid 500 leerlingen 4-12 jaar 500 leerlingen 4-12 jaar 500 kinderen 0-4 jaar 500 kinderen 0-4 jaar 500 kinderen 2-4 jaar 500 kinderen 2-4 jaar 1000 leerlingen 12-18 jaar 1000 leerlingen 12-18 jaar

Raadhuiskwartier 971,52 809,6 61,272 20,424 17,48 8,3904 912,64 205,344

1000 woningen 1000 woningen 1000 woningen

640 4800 640

1000 inwoners

184

1000 inwoners 1000 inwoners

18,4 184

1000 woningen 1000 woningen 1000 woningen 1000 woningen

88 32 92 72

Figuur 21, tabel behoefteraming voorzieningen

Onderwijs en kinderopvang Op basis van de huidige bevolkingscijfers betekent een toename van 800 woningen een groei van 162 leerlingen in de leeftijdscategorie 4-12 jarigen. We voorzien echter dat het woonprogramma voor Raadhuiskwartier zich met name richt op 1 en 2 persoonshuishoudens, veelal starters en senioren. De verwachting is dan ook dat het aantal 4-12 jarigen lager zal uitpakken. Het toekomstige woonprogramma wordt bovendien ook al meegenomen in de leerlingenprognose en integraal huisvestingsprogramma’s voor scholen. Dit alles maakt dat in het Raadhuiskwartier geen nieuwe basisschool zal worden ontwikkeld en dat nieuwe leerlingen worden geplaatst op bestaande scholen. Datzelfde geldt voor voortgezet onderwijs. Kijken we naar de cijfers voor 0-4 jarigen dan zeggen de cijfers een groei van ca 100 kinderen, hetgeen een ruimtevraag van ca 1000 m2 (incl. buitenruimte) met zich meebrengt voor kinderopvang en peuterspeelzaalwerk. Op basis van de wet kinderopvang is de ruimtevraag nog nader te specificeren. Per kind geldt minimaal 3.5 m2 netto speelruimte en 3 m2 buitenruimte (aansluitend aan het kindcentrum). Gezien het potentiële aandeel starters zal er zeker wel behoefte zijn aan ruimte voor kinderopvang. Sport Het gemeentelijk beleid voor sportparken is gericht op het zo veel mogelijk clusteren van grote sportvoorzieningen in 4 sportclusters verdeeld over de stad.

In het Raadhuiskwartier zullen dan ook geen nieuwe grote sportvoorzieningen landen zoals een sporthal of een voetbalveld. Wel voorzien we een behoefte aan sportscholen, fitnesscentra, yogastudio e.d. Deze commerciële sportvoorzieningen passen uitstekend binnen het beoogde centrum stedelijke woon- en werkmilieu en de beoogde doelgroep van jongeren en senioren. Een sportschool is een functie die bovendien uitstekend kan landen in de plint van gebouwen, zeker als hier in de nieuwbouw al rekening mee wordt gehouden. Op basis van de referentienormen voorzien we een behoefte van circa 640 m2. Gezien de beoogde doelgroep en de functie van het Raadhuiskwartier als 33

locatie voor stedelijke voorzieningen is er wellicht zelfs nog meer vraag naar deze voorzieningen. Naast gebouwde voorzieningen zal de openbare ruimte in het Raadhuiskwartier ook meer uitnodigen tot sporten en bewegen. Denk aan wandelen, hardlopen, fitness enzovoorts. Ontmoeten en welzijn Ruimte om te ontmoeten is van groot belang om te komen tot een aantrekkelijke leefomgeving en te zorgen voor sociale cohesie in de buurt. Zeker voor de beoogde doelgroep van één en tweepersoons huishoudens in het Raadhuiskwartier. Ontmoeten kan op diverse manieren, bijvoorbeeld in een buurthuis of wijkcentrum, maar ook in een lunchroom of koffiebar. Daarom bieden we in het Raadhuiskwartier ruimte voor (buurtverzorgende) horeca. Mogelijk dat de foyer of horeca in de Lievekamp een rol kan spelen als ontmoetingsfunctie voor de wijk. Op basis van de referentienormen voorzien we een behoefte aan ontmoeten van circa 160 m2. Cultuur In het Raadhuiskwartier zijn twee belangrijke culturele instellingen van de stad gevestigd, namelijk theater De Lievekamp en museum Jan Cunen. Deze voorzieningen dragen voor een belangrijke mate bij aan de gebiedsidentiteit van “Kantoor en Cultuur”. En hoewel de bibliotheek recent is verhuisd van de Raadhuislaan naar het Walkwartier wordt met deze twee instellingen in ruimte mate voorzien in de behoefte aan culturele voorzieningen in het Raadhuiskwartier.

Zorg Hoewel zorgfuncties in feite commerciële of op z’n minst para-commerciële voorzieningen zijn, dragen ze wel voor een belangrijk deel bij aan het voorzieningenniveau van een buurt, wijk, dorp of stad. Immers iedere inwoner heeft behoefte aan een huisarts, tandarts, apotheek en in veel gevallen een fysiotherapeut. Vandaar dat we ook voor deze voorzieningen referentienormen hanteren. In het Raadhuiskwartier zijn reeds diverse zorgfuncties gevestigd, zoals een huisartsenpraktijk, psychotherapiepraktijk, tandarts, een Arbo artsenpraktijk en een praktijk voor verslavingszorg. Volgens de referentienormen zou het toevoegen van 800 woningen leiden tot een extra vraag naar diverse voorzieningen van in totaal ca 300 m2. 3.5 Integrale parkeeroplossing en parkeerbalans Het doel is om geen maaiveld parkeren terug te laten keren in het gebied. Parkeren wordt geconcentreerd in de parkeervoorziening, zodat het straatbeeld wordt ontlast en er ruimte ontstaat voor een groenere inrichting. Enkele specifieke parkeerplaatsen voor zorg- en minder validen gebruik worden in beperkte aantallen geclusterd langs het profiel van de Raadhuislaan. Het huidige aantal minder validen parkeerplaatsen wordt teruggebracht in het ontwerp. Tussen het theater De Lievekamptheater en de parkeervoorziening wordt een overdekte fietsenstalling gerealiseerd.

De entree daarvan ligt tussen Lister en het Lievekamptheater en is bereikbaar via een gedeeld pad voor fietsers en voetgangers. Daarnaast worden inpandige fietsparkeervoorzieningen opgenomen in de nieuwe ontwikkelingen. In afwachting van de eindsituatie is in mei 2024 door het college voor Linck de locatie achter het gemeentehuis aangewezen voor een solitaire parkeeroplossing en voor De Lievekamp de locatie van de huidige Muzelinck. Omdat voldoende parkeergelegenheid voor de projecten moet zijn aangetoond in de daarvoor te doorlopen planologisch-juridische procedures (BOPA’s), heeft het college in mei 2024 besloten om de ontwikkeling van de 2 stand alone parkeervoorzieningen in 34

procedure te brengen. Onderdeel van het besluit is dat het college graag onderzocht ziet of los van het bovenstaande een integrale parkeeroplossing alsnog tot de mogelijkheden behoort, waardoor beide standalone garages nog kunnen worden ingepast, of worden ingehaald in het proces, waardoor deze gelijktijdig kunnen worden gerealiseerd. Mede op basis van de gestelde vragen en de inzichten die we hebben opgedaan bij de behandeling van de Opinienota Parkeren zijn schetsontwerpen en kostenramingen gemaakt van integrale parkeeroplossingen langs zowel het spoor als onder de Raadhuislaan. Door het college is in april 2025 besloten om de parkeergarage bovengronds te realiseren parallel aan het spoor voor tenminste 700 parkeerplaatsen, waarbij (vrijwel) al het huidige maaiveldparkeren verdwijnt en wordt opgenomen in deze parkeervoorziening. De raad is hierover geïnformeerd. Daarnaast is kennisgenomen van de mogelijkheid tot een netto toevoeging van 200 tijdelijke extra parkeerplaatsen op de Raadhuislaan waarmee parkeergelegenheid ontstaat tijdens de bouwfasen van verschillende deelprojecten en hiervoor een voorstel uit te werken. Nadat begin april 2025 de locatie van de integrale parkeervoorziening is bepaald, onderzoeken we de bouwkundige, functionele, financiële en exploitatietechnische haalbaarheid van de parkeergarage met een deels openbare functie.

Uitgangspunt is de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied. Vervolgvraag is de uitwerking van de businesscase en de beheersstructuur en wijze van exploitatie van de garage.

Figuur 22, functioneel schetsontwerp parkeergarage november 2025

35

Definitieve parkeerbalans Voor het Raadhuiskwartier is een definitieve parkeerbalans opgesteld, die rekening houdt met het medegebruik en uitwisseling van parkeren tussen de verschillende functies en woonprojecten. In de parkeerbalans wordt ervan uitgegaan dat de nieuw te ontwikkelen woongebieden in Raadhuislaan Zuid (Lister, Rabo/ Muzelincklocatie) de parkeerbehoefte op eigen terrein in een gebouwde parkeervoorziening oplossen. De parkeerbalans omvat de parkeervraag vanuit het aantal te vervallen parkeerplaatsen op maaiveld en de huidige vraag vanuit het gemeentehuis en de Lievekamp. Daarnaast vangt de integrale parkeergarage de extra vraag naar parkeerplaatsen op gezien de grotere behoefte van de Lievekamp en de 115 parkeerplaatsen van de sociale huurwoningen van Linck. Tijdelijke parkeerbalans Binnen de gebiedsontwikkeling Raadhuiskwartier starten binnen afzienbare termijn verschillende bouwactiviteiten die gaan zorgen voor ongemak en overlast voor de omgeving. Het vooruitzicht op een hoogwaardige stedelijke ontwikkeling met meer woningen en aantrekkelijke openbare ruimte is het lange termijn vergezicht. Toch kunnen we er niet onderuit maatregelen te nemen die zorgen dat bereikbaar, leefbaarheid en veiligheid gewaarborgd blijven tijdens de bouwfasen van de verschillende deelgebieden.

Het woon- en leefgenot van omwonenden staat voorop en de voorstellingen in de Lievekamp en het wonen en werken aan de Raadhuislaan moet immers gedurende de bouw doorgaan. De ontwikkeling en realisatie van de integrale parkeergarage met 700-750 parkeerplaatsen is niet gereed voordat bouwactiviteiten starten. Er is daarom een ladder van maatregelen opgesteld die gedurende de bouwfasen wordt ingezet om voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te hebben. Door het realiseren van de eerder in gang gezette deelprojecten verdwijnen er parkeerplaatsen in het gebied, op korte termijn met name door het bouwterrein voor de Lievekamp en op middellange termijn door realisatie van het grotere gebouw van de Lievekamp. Op langere termijn ontstaat er ook een extra parkeerbehoefte door de beoogde hogere bezoekersaantallen van het theater. In de ruimtelijke procedure voor de Lievekamp wordt, om te voldoen aan de parkeerbehoefte, een solitaire parkeergarage op de locatie van de voormalige Muzelinck opgenomen. Voor de realisatie van het project Linck was afgesproken dat zij op gronden van de gemeente een solitaire parkeergarage mogen bouwen om 115 parkeerplaatsen te realiseren die zijn benodigd voor de sociale huurwoningen die BrabantWonen afneemt. De oorspronkelijk hiervoor bedachte plot ging ten koste van 45 parkeerplaatsen in de gebiedsontwikkeling Raadhuiskwartier.

Inmiddels zijn aanvullende afspraken gemaakt met BrabantWonen dat zij 115 parkeerplaatsen afnemen in de integrale parkeergarage. Daar staat tegenover dat de gemeente verantwoordelijk is voor het ter beschikking stellen van 115 parkeerplaatsen in het openbaar gebied van het Raadhuiskwartier. Dit omdat niet zeker is dat de integrale garage gereed is voordat de woningen voor BrabantWonen worden opgeleverd, naar verwachting eind 2027, begin 2028. Feitelijk moeten in het kader van deze afspraken dus 115 parkeerplaatsen tijdelijk worden toegevoegd op de Raadhuislaan. Op langere termijn is beoogd dat alle maaiveldparkeerplaatsen in het Raadhuiskwartier vervallen en dat hiervoor een integrale parkeergarage wordt gebouwd. De ambitie die het college richting de raad heeft uitgesproken is dat de solitaire parkeergarages voor theater De Lievekamp 36

en Linck niet gebouwd worden, maar dat in de parkeerbehoefte wordt voorzien door een integrale parkeergarage langs het spoor. Enkel parkeerplaatsen voor mindervaliden en benodigde vergunningparkeerplaatsen (gezien loopafstanden tot woningen van maximaal 100 m bij bestaande situaties en maximaal 200m bij nieuwe situaties) zullen op maaiveld gehandhaafd moeten blijven. Op 8 april 2025 is door het college besloten een integrale parkeergarage te ontwikkelen op de locatie langs het spoor voor een capaciteit van tenminste 700 parkeerplaatsen. Op 8 april 2025 is door het college kennisgenomen van de mogelijkheid tot tijdelijke extra parkeerplaatsen op de Raadhuislaan. Beoogd is daarmee meer parkeergelegenheid te creëren tijdens de bouwfasen van de verschillende deelprojecten. Op verzoek van het college is deze mogelijkheid nader uitgewerkt. Een variant met dwarsparkeren met een middenrijbaan, voor de duur van circa 5 jaar, lijkt het meest kansrijk. Hiervoor moet de middenberm worden weggehaald. Doorgaand verkeer kan in twee richtingen gehandhaafd blijven. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van gebruikte materialen en het aanbrengen van tijdelijke markering. De karakteristiek laanbomen van de Raadhuislaan blijven behouden. Er is gekeken naar een functionele inrichting met lage beeldkwaliteit tegen zo laag mogelijke kosten.

Er kunnen dan netto naar schatting tegen de 167 parkeerplaatsen worden toegevoegd. Doordat het parkeren voor Linck wordt gefaciliteerd in de openbare ruimte van Raadhuiskwartier, ontstaat een extra behoefte van 115 parkeerplaatsen. Als onderlegger voor te maken afspraken met AM is daarom een overzicht gemaakt, waarmee inzichtelijk wordt of er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn tijdens de realisatiefase van de gebiedsontwikkeling Raadhuiskwartier. Deze zogenaamde tijdelijke parkeerbalans is ook benodigd als onderbouwing in toekomstige ruimtelijke procedures. In de tijdelijke parkeerbalans is voor alle deelprojecten (Rabo-locatie, theater De Lievekamp, Lister, Linck) per kwartaal in beeld gebracht wat er gebeurt met het aantal parkeerplekken als gevolg van bouwterreinen en uitbreiding bebouwing. Ook is de extra parkeervraag van nieuwe functies opgenomen en de planning van het beschikbaar komen van extra parkeerplaatsen op de Raadhuislaan en de definitieve parkeergarage. Op deze manier is inzichtelijk geworden in welke perioden er een tekort ontstaat. Het blijkt dat in de periode net voorafgaand aan de realisatie van het tijdelijk parkeren op de Raadhuislaan er een tekort van circa 100-200 parkeerplaatsen ontstaat, door het bouwterrein van de Lievekamp en later door de behoefte vanuit Linck.

In de periode waarin de integrale parkeervoorziening gerealiseerd wordt ontstaat een groter tekort van circa 200-300 parkeerplaatsen, aangezien in de periode voor de bouw naar verwachting vrijwel alle maaiveldparkeerplaatsen langs het spoor zullen verdwijnen. De aantallen zijn indicatief, waarbij er bij elke periode een inschatting (best and worse case) is gemaakt. Ladder van maatregelen Vanuit verkeer en parkeren is bezien hoe het tekort aan parkeerplaatsen te verlagen is. Een ladder van maatregelen kan stapsgewijs ingezet worden zodra er problemen aan het licht komen. Met deze ladder van maatregelen moet primair in de parkeerbehoefte van bewoners in het gebied voorzien worden, dus zowel voor de bestaande bewoners als de bewoners van Linck.

37

Secundair moet het parkeren voor de bezoekers van De Lievekamp gefaciliteerd worden en tot de slot de medewerkers van het gemeentehuis. De prioritering van doelgroepen is dus als volgt: 1) 2) 3)

Bewoners Bezoekers Lievekamp Medewerkers gemeentehuis

Concreet geven we de ladder vorm door te starten met maatregelen zoals het informeren van medewerkers over de bouwactiviteiten en de beperkte parkeervoorziening. Daarnaast wordt gezorgd dat niet voor de bouwactiviteiten in het gebied wordt geparkeerd. Vervolgens wordt fiets- en OV-gebruik gestimuleerd bij de medewerkers van het gemeentehuis. Medewerkers die toch met de auto komen, worden verwezen naar en door prijsprikkels gestimuleerd om te parkeren op andere locaties. Als dit onvoldoende helpt, accepteren we tot op zekere hoogte tekorten, waardoor automobilisten andere keuzes maken. Als dit tekort vervolgens te groot is, dan gaan we parkeren op afstand stimuleren en faciliteren, waarbij leenfietsen ter beschikking kunnen worden gesteld. Het betreft een ladder met 8 treden die momenteel verder uitgewerkt wordt. 3.6 Gebiedsidentiteit Voor het Raadhuiskwartier ontwikkelen we een gezamenlijke gebiedsidentiteit. De gebiedsidentiteit… -

Is een gedragen gebiedsidentiteit voor het Raadhuiskwartier in Oss. Is een richtinggevend kompas voor de gebiedsontwikkeling. Maakt geen inhoudelijke keuzes, maar legt de focus op waarden en beleving.

Die identiteit vormt daarnaast het vertrekpunt voor communicatie, zodat het gebied herkenbaar en onderscheidend wordt gepositioneerd. We ontwikkelen deze gebiedsidentiteit in 2026 samen met erfgoedspecialisten, bewoners, gebruikers en projectontwikkelaars. Uit deze gezamenlijke identiteit kan ook – zoals bij gebiedsontwikkeling Euterpepark – een passende visuele stijl en een gedeelde communicatieaanpak volgen. Dit gebeurt in samenspraak met ontwikkelende partijen. 3.7 Energie We hebbende benodigde aansluitingen op elektra alsook de opslag van koude en warmte in beeld gebracht in overleg met de ontwikkelende partijen en geven van daaruit advies over de benodigde planning en vervolgstappen. Dit betreft onder andere een gecoördineerde afstemming met Enexis, de afstemming van leidingtracés en locaties van gebiedstrafo’s en afstemming over de reeds aangevraagde en aan te vragen WKO-putten.

38

4. Gebiedsgerichte uitwerking 4.1 De deelgebieden nader uitgewerkt De in hoofdstuk 3 beschreven opgaves landen uiteindelijk in verschillende deelgebieden. Hetzij in één van de deelprojecten, hetzij in het openbaar gebied. In dit hoofdstuk komen we tot een nadere uitwerking per deelgebied, waarin we beschrijven welk deel van de opgave landt in het betreffende deelgebied.

Figuur 23, overzicht deelgebieden:

A. Rabo (De coulissen) / Muzelinck B. Theater de Lievekamp C. Lister D. Integrale parkeergarage E. Linck 1. Raadhuislaan 1K 2. Raadhuislaan 21-29

39

4.2 Linck Het project Linck wordt ontwikkeld op de locatie van het voormalige belastingkantoor. In 2017 heeft de gemeente het belastingkantoor verworven om zo een van de eerste concrete stappen te zetten de transformatie van het Raadhuiskwartier. Samen met het achterliggende parkeerterrein de Maasvallei ontstond er een kans om het gebied een stevige impuls te geven. De kaders voor de gebiedsontwikkeling van deze locatie zijn vastgelegd in het ‘Ambitiedocument Raadhuislaan Noord’ (2021). Het document schetst de voorwaarden om te komen tot een stedelijke invulling met een goed gemixt woonprogramma en ruimte voor (commerciële) voorzieningen. Met als uitgangspunt: reuring aan de Raadhuislaan en rust aan de zijde van de Maasvallei. Op basis van het ambitiedocument is er een prijsvraag uitgeschreven en is uiteindelijk het plan Linck van AM geselecteerd. Op 10 september 2024 is het bestemmingplan Raadhuislaan Noord Oss 2024 vastgesteld om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Figuur 24, impressie Linck

De gevraagde reuring aan de Raadhuislaan is vertaald in een stedelijke bebouwingswand met appartementen en in de plint en binnentuin 1000 m2 aan (commerciële) functies. Hierbij is ruimte voor dag- en afhaalhoreca, cultuur en ontspanning, kantoor, maatschappelijke functies, dienstverlening en bedrijven categorie 1 en 2. De bebouwingshoogte sluit aan op de bestaande panden in de omgeving, maar maakt tegelijk ook een schaalsprong, onder andere met een hoogteaccent als onderdeel van de straatwand. Een ruime doorgang in deze wand maakt de gewenste verbinding tussen Raadhuislaan, Maasvallei en stadscentrum mogelijk. De gevraagde rust is vertaald naar een meer ontspannen, groene invulling van de Maasvallei met een tweetal appartementsgebouwen. De positie van de gebouwen is zo gekozen dat er doorzichten zijn en er een aantrekkelijke nieuwe looproute van het stadscentrum naar de Raadhuislaan ontstaat. De hoogte van de gebouwen is hier afgestemd op de bestaande bebouwingshoogtes in de omgeving Belangrijk onderdeel van het plan is de ontmoetingsfunctie voor bewoners, vertaald in een aantal gemeenschappelijke ruimtes, zowel in de groene ruimte op maaiveld als bovenin de 40

woongebouwen. Die laatste zijn via loopbruggen onderling verbonden. Centraal in de groene buitenruimte is een stadskas voorzien als ontmoetingsruimte. Parkeren Het parkeren wordt voor een groot deel voorzien in een bovengrondse parkeergarage langs het spoor die in de toekomst mogelijk wordt gecombineerd met een grotere toekomstige parkeervoorziening als onderdeel van de gebiedsontwikkeling aldaar. Het andere deel van het parkeren wordt in een kelder onder de nieuwe bebouwing zelf opgevangen, ontsloten vanaf de Lievekamplaan. Omdat er geen grote parkeerkelder onder de hele locatie nodig is kan de openbare ruimte tussen de geplande gebouwen volwaardig biodivers en natuurinclusief worden ingericht. Dit past bij de gewenste uitstraling van de Maasvallei als groene oase in de stad. Wonen Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 198 woningen (waaronder 10 friendswoningen) mogelijk. Het programma ziet er als volgt uit: • 108 appartementen goedkoop/ sociale huur en 10 friendswoningen in de goedkope/middeldure huur [60%] • 52 appartementen middeldure huur [26%] • 28 appartementen vrije marktwaarde [14%] In totaal valt 86% in de categorie betaalbaar. Duurzaamheid In het nieuwbouwproject Linck worden duurzame en gasloze nieuwbouwappartementen ontwikkeld in een gebouw dat een positieve impact heeft op het klimaat, biodiversiteit en de bewoners.

Op basis van een klimaatscan blijken wateroverlast en hittestress belangrijke aandachtspunten te zijn. Daarom komen er maatregelen voor waterberging en hittestressreductie. Dit betekent dat er waar mogelijk groene natuurinclusieve daken komen waarmee water kan worden vastgehouden en vertraagd afgevoerd. Daarnaast zal Linck een significante bijdrage leveren aan biodiversiteit. Dit door doelsoorten (veelal bedreigde, achteruitgaande of zeldzame soorten) te faciliteren om zich aan en om het gebouw te vestigen. En door toepassing van gevarieerde beplanting gaat dat leiden tot verkoeling, luchtzuivering, gezonde levensstijl en meer soorten dieren in de omgeving. Om de milieu-impact te reduceren worden er in Linck zoveel mogelijk circulaire en duurzame materialen toegepast. Ook wordt gekeken naar reductie van de bouwmaterialen in gebouwen (MilieuPrestatieGebouwen) met een onderhoudsarme gevelafwerking. Linck wordt klimaatneutraal door het toepassen van hernieuwbare energiebronnen voor warmte, koeling en elektriciteit met zonnepanelen. De warmte en koude worden met hernieuwbare WKO-bronnen ingevuld in combinatie met een warmtepompinstallatie. Door het nemen van deze maatregelen ontstaat er een energiezuinig gebouw dat duurzaam én toekomstbestendig is

41

4.3 De Coulissen/ voormalige Rabobank en Muzelinck Het project De Coulissen voorziet in de realisatie van een woongebouw voor circa 72 woningen met ruimte voor een commercieel programma in de plint geprojecteerd aan de Raadhuislaan in twee units van elk circa 100 m2. Dit door een combinatie van transformatie, uitbreiding en uitbreidende nieuwbouw van het voormalige bankkantoor. De bestaande bebouwing betreft een voormalig kantoorgebouw met een totale vloeroppervlakte van circa 2.923 m2. Het perceel beschikt over 76 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarvan 46 zijn gesitueerd in de ondergrondse parkeergarage en 30 op maaiveldniveau, in de bestaande situatie gelegen achter een slagboominstallatie. De herontwikkeling van de Rabolocatie vindt gefaseerd plaats in samenhang met de nieuw te ontwikkelen naast gelegen Muzelinck kavel (fase 2). Hierdoor wordt de ontwikkelingen compacter, zodat er meer parkruimte overblijft. Het wordt op deze manier ook mogelijk om ondergrondse parkeerfaciliteiten te koppelen zodat de verkeersimpact in het gebied beperkter wordt. De bestaande ronde toren wordt opgetopt en ook het naastgelegen volume kan de hoogte in. De ontwikkeling zal zich als een ensemble manifesteren. Het bewonersparkeren wordt binnen de kavel opgelost. In totaal betreft het hier een ontwikkeling van globaal 147 woningen.

De herontwikkeling van het bestaande bankgebouw kan relatief snel worden gerealiseerd. In de fasering schuift de herontwikkeling van de Muzelinck locatie (fase 2) verder door in de tijd. De sloop en herontwikkeling van deze locatie zijn gekoppeld aan de bouw en realisatie van het theater.

Figuur 25, impressie De Coulissen

De herontwikkeling van het voormalige Rabobankgebouw sluit aan op de uitgangspunten die voor het gebied Raadhuislaan en Raadhuishof zijn opgesteld. Het bestaande gebouw wordt grotendeels ontmanteld en getransformeerd naar woningbouw met ruimte voor een 42

commercieel programma in de plint, waarbij het gebouw ook opgetopt wordt. Na de transformatie kent het gebouw een maximale hoogte van maximaal 38 meter (inclusief installaties). Woningprogramma Het plan voor fase 1 omvat circa 72 woningen, van verschillende afmetingen en indelingen, verdeeld over 10 verdiepingen, waarvan ca. 60% betaalbaar koop en/of huur (onder de landelijke betaalbaarheidsgrens), niet zijnde sociale huur/koop. Voor fase 2 (voormalige Muzelinck locatie) gaan we uit van 75 woningen. De precieze differentiatie voor fase 2 zal worden uitgewerkt in lijn met het woningbouwbeleid van de gemeente, waarbij het totale woningbouwprogramma over beide fasen in samenhang wordt ingevuld. De bestaande structuur van fase 1 maakt bepaalde segmenten minder passend, waardoor een evenwichtige verdeling over fase 1 en 2 nodig is om aan de beleidskaders te voldoen Commerciële plint De plint in het complex wordt deels ingevuld met commerciële en maatschappelijke functies die het woonmilieu versterken. De plint van fase 1 bevindt zich aan de voorzijde aan de Raadhuislaan en bestaat uit twee ruimtes met ieder een b.v.o. van 100 m2. Voor fase 2 gaan we uit van circa 320 m2 b.v.o.

Het plintprogramma bestaat uit één, dan wel meerdere, dan wel een mix van de functies: dienstverlening, zorg, kleinschalige horeca, lichte kantoorfuncties, sport/studio en kleinschalige/ondersteunende, buurtgerichte detailhandel. Reguliere detailhandel is hier uitgesloten. De commerciële functies zullen vooral een lokale functie vervullen voor de nieuwe bewoners, werkende mensen en bezoekers van het Raadhuiskwartier en passanten in het gebied. Dit projectvoornemen maakt onderdeel uit van een grotere gebiedstransformatie naar een woon- werk en leefmilieu. Hierdoor zullen meer mensen het gebied gebruiken en bezoeken. De functies die voorzien zijn in de plint van het pand passen binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Dergelijke voorzieningen dragen namelijk in zijn algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun lokale trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. De voorzieningen zijn kleinschalig, ondersteunen het totaalconcept van het Raadhuiskwartier en sluiten aan bij de behoefte die de bewoners van het gebied en de bezoekers hebben. Parkeren Het autoparkeren vindt in fase 1 deels plaats in de parkeergarage (46 parkeerplaatsen) en deels op maaiveld op eigen terrein (30 parkeerplaatsen).

Fietsparkeren voor bewoners wordt geheel inpandig opgelost in een collectieve stalling en/of in individuele bergingen. Bij de realisatie van fase 2 wordt al het parkeren voor de bewoners inpandig in de ondergrondse garage opgelost. Fase 2 vraagt daarbij wel om een directe aansluiting op de bestaande kelder van fase 1, waarbij de huidige hellingbaan vervalt en één gezamenlijke toegang wordt gerealiseerd. Door deze koppeling ontstaat een efficiëntere indeling van de ondergrondse ruimte, waardoor in totaal méér parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden dan wanneer beide fasen zelfstandig functioneren. Beeldkwaliteit De beeldkwaliteit van zowel fase 1 als fase 2 zal aansluiten op de kwaliteiten van de verdichting van de bebouwing aan de spoorzone; een fijn gebouw in een parkachtige setting met een focus op verblijfskwaliteit, vergroening en biodiversiteit. De bebouwing zal luchtig, transparant, lichtgewicht en bij voorkeur zoveel mogelijk biobased worden uitgevoerd. Fase 1 en Fase worden daarbij zoveel mogelijk als één ensemble uitgewerkt. 43

Energie Het bestaande gebouw beschikt over een intacte grootverbruikaansluiting voor elektra. De beschikbare elektrische capaciteit is reeds afgestemd met de gemeente. De gemeente coördineert hierbij het overleg met de netbeheerder. Op basis van de huidige inzichten vormt netcongestie vooralsnog geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling en de aansluiting van de woningen op het elektriciteitsnet. De woningen worden verder aardgasvrij ontwikkeld. Het uitgangspunt is verwarming en warm tapwater via een (collectief) warmtepompsysteem. De bestaande gasaansluiting wordt daarmee niet meer benut voor het woonprogramma. Een ander belangrijk duurzaamheidsaspect van het plan is het behoud en hergebruik van het bestaande betonnen casco en de kelder, wat leidt tot een significante reductie van materiaalgebruik en CO2-uitstoot. De toepassing van PV-panelen is tot slot een expliciete ambitie, maar bevindt zich op dit moment nog in de verkenningsfase en is nog niet concreet uitgewerkt.

Figuur 26, impressie Coulissen inclusief voormalige Muzelinck locatie

44

4.4 Lievekamp Theater De Lievekamp is al ruim 50 jaar een belangrijke culturele trekpleister voor Oss en omgeving. Met een zeer succesvolle programmering is het een financieel gezond theater met een brede aantrekkingskracht. Het verouderde gebouw voldoet echter niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd. Met name op het gebied van duurzaamheid, energie-efficiëntie en gebruikerscomfort laat het te wensen over. De zaalcapaciteit is beperkt, het podium en de toneeltoren voldoen niet aan moderne eisen en het gebouw is slecht toegankelijk voor mensen met fysieke beperkingen. Bovendien kampt De Lievekamp met een gebrek aan duurzaamheid en maakt het pand een gedateerde indruk. De ambitie tot een vernieuwd theater is ontstaan doordat de huidige Lievekamp tegen een aantal beperkingen aanloopt die het theater ervan weerhouden mee te kunnen groeien met het veranderlijke theaterlandschap. Een belangrijk speerpunt hierin is het realiseren van een theater dat een theateraanbod kan aanbieden dat aansluit bij iedereen uit de stad Oss en omgeving, waarbij het theater vermaakt, verdiept, prikkelt en perspectief biedt.

Figuur 27, impressie Lievekamp

In De Lievekamp is tevens het Centrum voor de kunsten Muzelinck opgenomen. Het oude pand wordt gedeeltelijk en gefaseerd gesloopt om plaats te maken voor een vernieuwd, eigentijdse en toekomstbestendig theater. Door middel van de integratie van circulaire elementen van het Zuiderstrandtheater (uit Scheveningen) en het hergebruik van de bestaande grote zaal wordt het nieuwe theater straks het meest circulaire theater van Nederland. De herontwikkeling van de Lievekamp bevindt zich in een vergevorderd stadium. Het ontwerp blijft min of meer ongewijzigd. Wel is het van belang om ook zo veel mogelijk van het ondersteunende programma (vuilopslag, expeditie, fietsenstalling) hoogwaardig op te lossen. Hiervoor wordt de zone tussen theater en garage gereserveerd.

45

Programma Het vernieuwde gebouw biedt niet alleen plaats aan theateractiviteiten, maar ontwikkelt zich tot een multifunctioneel kunst- en cultuurcentrum. Naast de theaterfunctie zullen binnen het complex ook ruimtes worden ingericht voor kunsteducatie, onder andere door samenwerking en ruimtelijke integratie met het centrum voor de kunsten Muzelinck. Hiermee ontstaat een breed gedragen culturele voorziening die ruimte biedt aan ontmoeting, leren, creëren en presenteren. In de huidige situatie heeft het theatercomplex (bestaande uit het theater, Muzelinck en de bibliotheek) een oppervlakte van 10.915 m² BVO. Na de verbouwing zal dit toenemen tot 12.846 m² BVO. De capaciteit van de Grote Zaal wordt vergroot naar 960 stoelen. De Middenzaal biedt in de nieuwe situatie ca. 350 stoelen (of 600 staanplaatsen), wat een uitbreiding betekent van ongeveer 130 stoelen ten opzichte van de huidige Rabozaal. De nieuwe Vestzakzaal zal ruimte bieden aan ca. 100 stoelen (+60). In totaal stijgt daarmee het aantal theaterstoelen in De Lievekamp ten behoeve van de theaterfunctie, exclusief de filmzaal met 496 stoelen, tot een totaal van 1.410 zitplaatsen in de nieuwe accommodatie. De foyer, garderobe, het theatercafé en de sanitaire voorzieningen. Belangrijke onderdelen van de publieksfunctie, keren uiteraard terug in het vernieuwde theater.

Daarnaast worden diverse publieksvoorzieningen toegevoegd die geschikt zijn voor verhuur en multifunctioneel gebruik. Ca. 2.700 m² b.v.o. van het pand krijgt een congresfunctie, die gedurende werkdagen overdag en op zaterdagmiddag wordt gebruikt. Ook het onderkomen van het Centrum voor de Kunsten Muzelinck wordt helemaal vernieuwd. Met dit nieuwe gebouw krijgt De Lievekamp een multifunctionele invulling met meerdere gebruikers, zoals de Filmliga, Stadsharmonie KVA en toneelvereniging Internos. Duurzaamheid Het nieuwe theater van De Lievekamp wordt echt het boegbeeld van circulariteit: een voorbeeld van hoe het ook kan. Ca. 80% van het gebouw wordt hergebruikt, inclusief alle constructieve delen. Door deze hergebruikte materialen te benutten, wordt er aanzienlijk bespaard op de CO2-uitstoot. Ook op andere vlakken zijn de ambities hoog. Het toekomstige theater wordt in ieder geval gerealiseerd conform de eisen uit het Bbl. Het is echter de ambitie om een Energie Neutraal Gebouw (ENG) te realiseren. Dat wil zeggen dat er een Warmte Koude Opslag (WKO) wordt toegepast in combinatie met zonnepanelen en warmtepompen. Vanwege netcongestie kan het aan te sluiten vermogen later komen en zal er derhalve rekening gehouden moeten worden met tijdelijke maatregelen zoals batterijopslag.

Parkeren In het plan is rekening gehouden met 220 fietsparkeerplekken en 203 autoparkeerplekken (141 en 62 compensatie). Er is hiervoor is in eerste aanzet een stand-alone garage ingetekend op eigen plot, waar nu de Muzelinck staat. Dit is een terugvaloptie gelet op de ontwikkeling van de integrale parkeeroplossing. Energie Er komt een WKO (3 doublettes) met warmtepomp, luchtbehandelingskasten en batterij-opslag ( dat laatste vanwege de netcongestie). Vooralsnog wordt uitgegaan van een WKO in eigen beheer echter momenteel loopt onderzoek naar collectieve mogelijkheden met Lister en Coulissen, met de restrictie dat mocht collectief niet lukken, De Lievekamp doorgaat met haar eigen oplossing. 46

4.5 Lister (Raadhuislaan 4) In 2023 is door Lister Buildings het ‘Ontwikkelplan Raadhuiskwartier’ opgesteld voor de herontwikkeling van het bestaande complex Raadhuislaan 4. In eerdere voorstellen was ingezet op de volledige sloop van het bestaande gebouw en een enorme verdichting van de locatie met meer dan 400 woningen. Ook voor de herontwikkeling van de Listerkavel wordt ingezet op een compacter grondvlak, om zo meer parkruimte te behouden en om tot een minder massale ontwikkeling te komen. In de nieuwe opzet zijn nog ca 300 woningen te realiseren. Het bewonersparkeren wordt binnen het kavel opgelost.

Figuur 28, impressie Lister (oud)

Op dit moment wordt er opnieuw gekeken naar het ontwerp en het programma van de locatie Lister.

47

Figuur 29, nieuwe kaders planontwikkeling Lister

48

4.6 Parkeergarage In eerdere voorstellen werd uitgegaan van losse parkeergebouwen met eigen entrees. De verschillende losse parkeergarages worden nu gecombineerd tot één centrale integrale parkeervoorziening voor een groot deel van de parkeerbehoefte van het gebied, als buffer langs het spoor. De bestaande maaiveld parkeerplaatsen krijgen een plek in deze garage. Daarnaast wordt het parkeren van het project Linck hier opgelost en krijgt het bezoekersparkeren van het nieuwe programma hier een plek. Toekomstige woningbouwcomplexen in het gebied voorzien in eigen parkeervoorzieningen voor hun bewoners.

Figuur 30, functioneel schetsontwerp parkeergarage november 2025

49

4.7 Noordelijke wand Ook voor de Noordkant van de Raadhuislaan worden initiatieven ontwikkeld voor transformatie en omzetting naar wonen. Met project ‘Heer van Oss’ is een eerste aanzet gedaan. In 2025 zijn ook voor het ING gebouw (Raadhuislaan 1) en het complex Raadhuislaan 21-29 voorstellen voor transformatie en uitbreiding ontwikkeld. Het ligt in de verwachting dat meerdere eigenaren zich hier de komende tijd gaan buigen over de toekomst van hun vastgoed. In dit gebied willen we het karakter van de stedelijke wand behouden en versterken als overgang naar de binnenstad. Verdichting en herontwikkeling is ook hier mogelijk. Het stedenbouwkundig uitgangspunt voor de hele wand blijft in basis vijf bouwlagen (16 m). Een zesde bouwlaag is als licht transparante bouwlaag toegestaan (19 m), mits deze terugliggend (minimaal 2 m) wordt gerealiseerd. Op stedenbouwkundig markante plekken zijn onder voorwaarden hoogteaccenten (tot maximaal 10 bouwlagen) denkbaar.

Figuur 31, impressie noordelijke wand

50

4.7 Openbare ruimte/tussengebied De openbare ruimte is de drager van de ontwikkelingen in de Raadhuislaan. Juist in een gebied waar ontwikkelingen onderling sterk verschillen in maat, schaal en functie, is het belangrijk om een hoogwaardige en consequente inrichting van het openbaar gebied na te streven die past bij de functie en het verkeersregime. Het openbaar gebied is de verbindende schakel in het gebied. De Raadhuislaan met haar sterke bomenlaan is de centrale drager in het gebied. Het openbaar gebied verschilt in karakter aan beide zijden van de laan. De zuidkant van de Raadhuislaan krijgt een sterk parkachtige karakter; de noordkant heeft een meer stedelijk karakter. Maximale vergroening Het is de ambitie van verdichten en verblijven te combineren met de maximale vergroening van het gebied. Met de herinrichting van het openbaar gebied zijn we in staat om ook een bijdrage te leveren aan belangrijke duurzaamheidsambities (biodiversiteit, klimaatadaptatie, hittestress) en draagvlak te creëren bij burgers en politiek. Door de bouw van de centrale parkeergarage kan het aantal parkeerplaatsen op maaiveld fors worden gereduceerd. Hier ontstaat extra ruimte voor vergroening. Ruimte voor stedelijk programma Een aantal functies in het gebied hebben een stedelijk programma met activiteiten voor grote groepen bezoekers (Theater, Stadhuis).

Juist op deze plekken is het wenselijk om bijzondere robuuste plekken te creëren in het openbaar gebied. Het zijn de eilanden in het park. Verbindingen De auto blijft aanwezig in het gebied maar de voetgangers en fietsers worden belangrijkere gebruikers van de Raadhuislaan. Alle vervoersstromen worden maximaal gefaciliteerd in het gebied ook voor het kort en lang stallen. De collectieve parkeergarage is een belangrijk bronpunt voor bezoekers. Sterke verbindingen vanuit de garage naar de Raadhuislaan, tussen de gebouwen door, zijn essentieel Parkkant & Stadskant De Raadhuislaan kent straks twee zijden die stedenbouwkundig van elkaar verschillen. Aan de Parkkant staan de gebouwen rondom in het groen en worden incidenteel ruimten gereserveerd voor meer stedelijk programma. Aan de Stadskant staan gebouwen met hun plint in een meer steenachtige openbare ruimte. Hier wordt maximaal ingezet op plinten met een sterke relatie met het openbaar gebied. Overgang openbaar en privé Gebouwen staan rondom met aantrekkelijke plinten in het openbaar gebied. De overgangen tussen openbaar en privé worden zorgvuldig ontworpen. Privé buitenruimtes op maaiveld worden voorkomen in het stedelijk gebied.

51

5. Uitvoering en monitoring 5.1 Planning Voor alle deelgebieden is de projectplanning in beeld gebracht. Op dit moment vindt de afstemming plaats over de deelprojecten die afhankelijkheden van elkaar kennen. Hierop zal de planning nog worden aangepast. Op basis van de planning van de diverse onderdelen is onderstaande planning op hoofdlijnen opgesteld. Deze planning is in bewerking en onder voorbehoud:

Figuur 32, planning

5.2 Monitoring Het omgevingsprogramma Raadhuiskwartier is een dynamisch programma dat periodiek kan worden geactualiseerd en bijgesteld. Dat doen we aan de hand van nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld de nadere uitwerking van het plan Lister of indien onderliggende procedures (wijziging omgevingsplan of buitenplanse omgevingsplan activiteit) daar aanleiding toe geven. In het kader van de programmabegroting en de programma evaluatie zal een jaarlijkse update van de stand van zaken en voortgang worden gegeven. Daarnaast koppelen de we voorgang van het programma aan het behalen van de doelen uit de omgevingsvisie en andere onderliggende beleidstukken zoals de woonagenda en de koersnota mobiliteit. 5.3 Mer-beoordeling Wanneer een omgevingsprogramma het kader vormt voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten, of wanneer een passende beoordeling in het kader van de natuurwetgeving nodig is, moet voor het programma zelf een plan-m.e.r. of in ieder geval een plan-m.e.r.-beoordeling 52

worden opgesteld. Hiermee worden de mogelijke milieueffecten van het programma inzichtelijk gemaakt en betrokken bij de opzet én de besluitvorming over het programma. Plan-m.e.r.-(beoordelings)plicht Om te bepalen of voor het omgevingsprogramma Raadhuiskwartier sprake is van een planm.e.r.-(beoordelings)plicht, moeten de volgende vragen worden beantwoord: 1. Is er sprake van een wettelijk voorgeschreven plan of programma? Ja: het omgevingsprogramma is een instrument uit de Omgevingswet. Dat het programma vrijwillig is, doet niet af aan het feit dat het een wettelijk omschreven planvorm betreft. 2. Vormt het plan of programma het kader voor besluiten over projecten? Ja: het omgevingsprogramma is kaderstellend voor de daarin opgenomen projecten, zoals de verschillende locatieontwikkelingen en de inrichting van de openbare ruimte. 3. Is het plan of programma kaderstellend voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten? Ja: binnen het programma is sprake van de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (categorie J11 van het Besluit m.e.r.). Dit zijn m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten. 4. Heeft het plan of programma betrekking op een klein gebied? Ja: van een ‘klein gebied’ is sprake wanneer het gebied kleiner is dan 1% van het gemeentelijk grondgebied.

In dat geval geldt een plan-m.e.r.-beoordelingsplicht in plaats van een volledige plan-m.e.r.-plicht. Conclusie: Op basis van bovenstaande is voor het omgevingsprogramma Raadhuiskwartier ten minste een plan-m.e.r.-beoordeling nodig, om te kunnen bepalen of er significante milieueffecten kunnen optreden. Relevante m.e.r.-beoordelingen bij deelprojecten Voor diverse deelprojecten zijn al m.e.r.-beoordelingen of aanmeldnotities opgesteld: • • • • •

Linck – m.e.r.-beoordeling in het kader van het bestemmingsplan. Parkeergarage Linck – m.e.r.-beoordeling in het kader van een BOPA Rabo / De Coulissen – m.e.r.-beoordeling in het kader van een BOPA. Lievekamp – m.e.r.-beoordeling in het kader van een BOPA. Integrale parkeergarage – mogelijk volgt nog een m.e.r.-beoordeling.

Uit deze beoordelingen blijkt dat voor de afzonderlijke projecten geen significante milieueffecten worden verwacht die een uitgebreid m.e.r.-onderzoek noodzakelijk maken. Dit betekent echter niet automatisch dat dergelijke effecten op programmaniveau zijn uit te sluiten. Er kan sprake zijn van cumulatie van effecten, gebiedsbrede effecten of effecten van nieuwe onderdelen in het programma, zoals Lister of de inrichting van de openbare ruimte. Om dit zorgvuldig te beoordelen, zal een plan-m.e.r.-beoordeling voor het totale omgevingsprogramma worden opgesteld. Mogelijk dat we de plan-m.e.r.-beoordeling voor het omgevingsprogramma gelijktijdig op laten lopen met de m.e.r.-beoordeling voor de integrale parkeergarage. Hierdoor kunnen beide opgaven in één aanbesteding worden meegenomen, wat efficiënter is en voorkomt dat separate trajecten moeten worden opgestart. Mocht daartoe aanleiding zijn dan kan op basis van de mer-beoordeling het programma worden bijgewerkt.

53

6. Participatie en communicatie 6.1 Kaders en doel van het participatie en communicatieproces De ontwikkeling van het Raadhuiskwartier vraagt niet alleen om fysieke keuzes, maar ook om een helder en herkenbaar verhaal. Communicatie zorgt ervoor dat betrokkenen en geïnteresseerden begrijpen hoe het gebied verandert, waarom we bepaalde keuzes maken en hoe dit bijdraagt aan de toekomst van Oss. Zo bouwen we stap voor stap aan een gebied dat niet alleen vorm krijgt in stenen en straten, maar ook in beleving, identiteit en onderlinge verbinding. Kader: Oss, Stad met Toekomst Communicatie binnen het Raadhuiskwartier volgt de communicatiestrategie van Oss, Stad met Toekomst. Het gebied is één van de prioritaire gebiedsontwikkelingen binnen de stadsagenda Oss, Stad met Toekomst. We investeren daarom in communicatie en participatie. En we benutten de ontwikkeling van het Raadhuiskwartier om zichtbaar én voelbaar te maken hoe we bouwen aan een stad waar het in de toekomst ook goed wonen, werken en leven is. Doel van communicatie en participatie Communicatie ondersteunt de gebiedsontwikkeling door duidelijk te maken welke keuzes we maken, waarom we ze maken en wat de impact ervan is. Betrokkenen en geïnteresseerden worden tijdig en begrijpelijk geïnformeerd en op relevante momenten betrokken.

Daarbij zorgen we ervoor dat alle bijdraagt aan één samenhangend verhaal dat zichtbaar maakt hoe projecten gezamenlijk bijdragen aan het Raadhuiskwartier. Het passende communicatie- en participatieniveau verschilt per project en per fase: informeren, raadplegen of meedenken. Projectontwikkelaars, bouwers en betrokken organisaties maken hierin een goede afweging. Samen communiceren met partners Het Raadhuiskwartier is een gebied dat we samen met partners ontwikkelen. Dat betekent ook iets voor de communicatie. De gemeente is niet de enige afzender: partners in het gebied dragen bij aan het vertellen van één herkenbaar gebiedsverhaal. Projectontwikkelaars zijn daarnaast verantwoordelijk voor de communicatie over hun eigen projecten. Door daarnaast een gebiedsbrede communicatieaanpak te ontwikkelen – gebaseerd op de gezamenlijke gebiedsidentiteit – zorgen we voor samenhang, voorspelbaarheid en consistentie in de communicatie richting de omgeving. Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC) Een gebiedsontwikkeling van deze omvang betekent dat bewoners en gebruikers van het gebied de komende jaren te maken krijgen met overlast en hinder door sloop- en bouwwerkzaamheden. Communicatie is van belang om bewoners en gebruikers van het gebied in deze fase te ondersteunen.

We informeren bewoners, ondernemers, bezoekers en partners daarom tijdig over hinder, tijdelijke maatregelen en planning, zodat de omgeving voorbereid is en de leefbaarheid zoveel mogelijk gewaarborgd blijft. Herkenbaarheid en samenhang

54

Door de communicatie van het Raadhuiskwartier te verbinden aan het grotere verhaal van Oss, Stad met Toekomst, zorgen we voor herkenbaarheid, voorspelbaarheid en draagvlak. Zo bouwen we stap voor stap aan een gebied dat niet alleen fysiek verandert, maar ook qua beleving en identiteit betekenisvol is voor de stad. 6.2 Participatietraject Overzicht reeds uitgevoerde momenten van participatie. Voor het deelproject Linck: Juni 2023

bijpraatmoment bewonerspanel

24 augustus 2023

omgevingsdialoog Linck

24 oktober 2023

omgevingsdialoog Linck

11 juni 2024

omgevingsdialoog Linck

28 januari 2025

omgevingsdialoog solitaire parkeergarage Linck

15 april 2025

omgevingsdialoog externe parkeergarage Linck

Voor het deelproject theater De Lievekamp: 2 juli 2025

omgevingsdialoog theater De Lievekamp

Voor de gebiedsontwikkeling hebben de volgende momenten van participatie plaatsgevonden: 2 juni 2025

Informatieavond voor omwonenden Raadhuiskwartier, met een plenaire inleiding door de wethouder over de aanleiding van de gebiedsontwikkeling vanuit Stad met Toekomst, de stand van zaken van de verschillende deelprojecten als integrale parkeergarage, Linck, Lievekamp, Lister en de Rabo-locatie. Ook is het tijdelijk parkeren op de Raadhuislaan gepresenteerd. Na het plenaire gedeelte was er gelegenheid om in stands toelichting te krijgen en vragen te stellen over de bovengenoemde deelprojecten. Bij de omwonenden is specifiek opgehaald hoe zij over het toevoegen van tijdelijke parkeerplaatsen en over het aanzicht van de integrale parkeergarage denken.

15 december 2025

Licht aansteken bij Linck

16 december 2025

Presentatie plan de Coulissen bij ondertekening intentieovereenkomst

18 december 2025

Omgevingsdialoog plan De Coulissen

5 januari 2026

Bijeenkomst over de geschiedenis en het erfgoed van het Raadhuiskwartier met erfgoeddeskundigen van en uit de gemeente Oss, gericht op elementen die inspiratie kunnen bieden voor de gebiedsontwikkeling.

55

27 januari 2026

Na een open uitnodiging hebben een selectie van bewoners en gebruikers van het gebied deelgenomen aan een brainstormsessie over de gebiedsidentiteit.

9 februari 2026

Openbare inloopavond waarbij alle betrokken partijen aanwezig waren. Informatiestands over de stedenbouwkundige uitwerking, (tijdelijk) parkeren, Lievekamp Circulair, de Coulissen en communicatie en participatie. Daarnaast ruimte voor bezoekers om vragen te stellen aan ontwikkelaars/bouwers en organisaties en met hen in gesprek te gaan.

Gedurende het vervolg zullen er nog diverse participatiemomenten plaatsvinden evenals omgevingsdialogen in het kader van De Coulissen, Lister, de parkeergarage en theater De Lievekamp. 6.3 Participatie met betrekking tot de vaststelling van het omgevingsprogramma Het omgevingsprogramma is opgesteld om een overkoepelend kader te bieden aan de reeds lopende en wellicht nog komende projecten. Er zijn reeds diverse besluiten genomen en er hebben ook al diverse participatiemomenten plaatsgevonden. Daarom zal er in het kader van de vaststelling van het omgevingsprogramma, dat feitelijk het overkoepelend kader betreft, zelf geen apart participatieproces worden opgetuigd.

56

7. Financiën en kostenverhaal 7.1 Vijf financiële elementen Vetrekpunt is een businesscase voor het hele gebied. Financieel spelen er diverse dekkingsbronnen en administratieve verwerkingen. Dit zijn een grondexploitatie (eigen woningbouwprojecten, reserves en subsidies), faciliterende projecten c.q. kostenverhaal (derde woningbouwprojecten), de parkeergarage en het tijdelijk parkeren Raadhuislaan (reserves en parkeerbedrijf en bijdrage ontwikkelaar), vernieuwbouw Lievekamp (begroting) en de openbare ruimte inclusief herinrichting van de Raadhuislaan, die afgezien van het gebied binnen de grondexploitatie, geen onderdeel uitmaakt van een van de vorige elementen c.q. daarin niet financieel verankerd is (reserves). Afhankelijk of meer ontwikkelaars zich melden in de Raadhuislaan wijzigt voorgaande. 7.2 Demarcatiegrenzen Bij de onderscheiden elementen spelen zaken als demarcatie tussen bijvoorbeeld de openbare ruimte van de grondexploitatie, parkeergarage, theater en die van woningbouwprojecten. Gaandeweg het proces wordt hieraan verder invulling gegeven, maar het betreft een nadrukkelijke opgave omdat er geput wordt uit verschillende dekkingsbronnen. De demarcatie geeft ook richting aan het kostenverhaal, waarover hierna meer. Waar het kostenverhaal betreft wordt zo veel mogelijk aangesloten bij de grenzen van het projectgebied en de deelgebieden/projecten.

7.3 Kostenverhaal Gemeenten zijn verplicht de kosten die zij maken om bouwactiviteiten mogelijk te maken, te verhalen op de partijen. Deze verplichting houdt in dat de gemeente binnen het wettelijk kader (afdeling 13.6 Omgevingswet) ervoor zorgt dat deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer(s), mits het betrokken ruimtelijk instrument opgenomen is in de wet. Dit is het geval voor alle lopende en beoogde procedures in het projectgebied. Het verhaal kan via het vrijwillige privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst), wat de nadrukkelijke voorkeur van Oss is, of het dwingende publiekrechtelijke spoor (kostenverhaalsregels in het omgevingsplan met daaropvolgend een kostenverhaalsbeschikking ten tijde van het vergunningstraject). Het privaatrechtelijke spoor biedt de meeste ruimte voor vrijwilligheid, wederzijdse instemming en flexibiliteit. Medewerking aan de ruimtelijke instrumenten is alleen mogelijk als het kostenverhaal is verzekerd. Zo niet, dan geldt een bouwverbod. Uitgangspunt voor de ontwikkeling is dat de transformatie plaatsvindt onder de regie van de gemeente, omdat voor het onderdeel wonen sprake zal zijn van een grondexploitatie. Daarmee verzorgt de gemeente tevens het kostenverhaal voor het eigen deel. Echter, deels faciliteert de gemeente binnen de exploitatie. Er zijn dus kenmerken van zowel actief als passief grondbeleid.

Omdat de gronden grotendeels in handen zijn van de ontwikkelaars, speelt hier voornamelijk het reguliere kostenverhaal, omdat er geen of beperkte aankopen van gemeentegrond zijn waarin het kostenverhaal is verdisconteerd. Dit leidt in beginsel uitzondering bij de ondergrond van de huidige Muzelinck, waarbij deze kavel bouwrijp in de markt wordt geplaatst. Bij verhoudingsgewijs beperkte verkopen om plannen mogelijk te maken, is deze verdiscontering niet het geval.

57

Het kostenverhaal maakt (mits er via het privaatrechtelijk spoor tot een overeenkomst kan worden gekomen) deel uit van de anterieure overeenkomst, voorafgegaan met een intentieovereenkomst met aanbetaling, en bestaat in elk geval uit: •

Plankosten (onder meer ambtelijke kosten, gemeentelijk toezicht, door de gemeente gemaakte proceskosten voor participatie, planvorming, door de gemeente uitgevoerde onderzoeken, de aangestelde stedenbouwkundig supervisor enzovoorts);

•

Verplichting tot realisatie openbare ruimte behorend bij het afzonderlijk project en overdracht nadien van deze openbare ruimte aan de gemeente;

•

Gebiedseigen bijdrage in de kosten inrichting openbare ruimte, groen en infrastructuur die de gemeente realiseert binnen het exploitatiegebied;

•

Bijdragen conform de Nota kostenverhaal van de gemeente Oss omvattende netwerkbijdragen en bovenwijkse bijdragen per m2 BVO, welke ten goede komen aan ontwikkelingen buiten het projectgebied.

Voor het kostenverhaal wordt altijd een afweging gemaakt welke kosten zogenaamd PTP zijn, oftewel profijt, toerekenbaar en proportioneel. Dit heeft een sterke relatie met de demarcatiegrenzen en de verschillende dekkingsbronnen die eerder omschreven zijn. Zo worden de lasten eerlijk verdeeld over alle initiatiefnemers inclusief de gemeente zelf waar het de grondexploitatie betreft. Ook wordt macro-aftopping (waarbij het kostenverhaal onverhoopt de winstgevendheid van de ontwikkelaars overstijgt) zo veel mogelijk voorkomen. Wanneer er onverhoopt geen anterieure overeenkomst wordt gesloten met een ontwikkelende partij, bepaalt de gemeente de hoogte van het kostenverhaal conform de hiervoor beschreven principes. Deze bedragen worden publiekrechtelijk beschikt en verhaald. 7.4 Overige financiën Afgezien van het formele kostenverhaal spelen nog andere financiële aspecten. Er komt een integrale parkeergarage in het gebied. Over vergoedingen en beheer- en exploitatiekosten moeten nadere afspraken gemaakt worden. De parkeergarage vormt een deelproject op zich. Daarnaast kwam bij het onderdeel kostenverhaal al de verkoop van openbare ruimte ter sprake, die nodig kan zijn voor de vergroting van de woningbouwontwikkelingen. Deze gronden vertegenwoordigen geen balanswaarde en vormen daarmee aanvullende inkomsten voor de gemeente ten gunste van de grondexploitatie.

De waarde van deze transacties wordt residueel bepaald. Openbaar gebied dat de gemeente bij afronding van de ontwikkelingen overneemt geschiedt tegen een symbolische waarde. 7.5 Subsidies Mogelijk zijn aanvullende subsidies mogelijk als gevolg van de projectinhoudelijke wijzigingen en de verstedelijkingsopgave van Oss, waarbij de Raadhuislaan een deelgebied is. Voor de reeds verstrekte WBI-subsidie zijn de aangepast aan de begrenzing van de gebiedsontwikkeling. Verkend dient te worden of nieuwe subsidies gestapeld kunnen worden, zoals bijvoorbeeld de Realisatiestimulans. 7.6 Risicobeheersing In meerdere risicosessies is door de gemeente een risicodossier opgesteld. Hierin zijn alle risico’s benoemd van zowel de gebiedsontwikkeling als geheel als specifiek de ontwikkeling van 58

een integrale parkeergarage. Periodiek wordt de ontwikkeling van deze risico’s bijgesteld. Voor de risico’s zijn risicobeheersingsmaatregelen en bijbehorende acties benoemd. Het risicodossier wordt vertaald in een risicoreservering op basis van kans * impact. Vanuit de grondexploitatie wordt gebruikt gemaakt van een standaardrisicoregeling. Mogelijk kan hierbij voor het geheel, wat meer omvat dan de exploitatie, worden aangesloten.

59

Bijlage 1: Historische schets Raadhuislaan

Historie Raadhuislaan Een korte historie van de Raadhuislaan ten behoeve van de erfgoedklankbordgroep Raadhuiskwartier Februari 2026, Martine Eerelman en Jurgen Pigmans Tijdsbeeld Na de Tweede Wereldoorlog groeide Oss snel. De bestaande industrie breidde uit en er kwamen veel nieuwe bedrijven naar Oss. Het inwonersaantal verdubbelde in slechts 25 jaar. De grote woningnood leidde tot de aanleg van grootschalige woonwijken zoals Ussen en de Ruwaard. In de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw ontwikkelde de stedenbouwkundige Froger op verzoek van de gemeente diverse uitbreidings- en structuurplannen voor Oss. Hij kwam met vergaande voorstellen om het historische centrum te transformeren tot een grootstedelijk voorzieningencentrum, dit efficiënter te ontsluiten en beter te verbinden met de nieuwe uitbreidingswijken. In deze plannen kwam er een scheiding van functies in de stad. Er moest een centrumring om de stad komen. Hiervoor waren diverse doorbraken nodig, onder andere bij Terwaenen en de Burgwal. Van deze centrumring is slechts een deel voltooid, zoals de Raadhuislaan, Oostwal en Hertogensingel. De auto kreeg in deze plannen een prominente rol, zoals in die tijd gebruikelijk was. Raadhuislaan: een nieuw stedelijk centrum met cultuur en bestuur De Raadhuislaan is halverwege de jaren zestig aangelegd.

Het was de verbindende schakel tussen de Kromstraat en de Molenstraat en maakte onderdeel uit van het plan voor de centrumring. Een groot deel van de tuinen van de fabrieksvilla’s en het park rond het toenmalige gemeentehuis (nu Museum Jan Cunen) aan de Molenstraat werd opgeofferd voor de aanleg van de Raadhuislaan. Omdat in de historische kern van Oss onvoldoende openbare ruimte was, werd de Raadhuislaan ontworpen als een nieuw stedelijk centrum met cultuur en bestuur. De Raadhuislaan moest daarom centraal liggen en goed bereikbaar zijn. Het werd een statige singel met representatieve gebouwen, een parkachtige omgeving en veel bomen. Zoals de naam al zegt, was sowieso gepland dat het raadhuis (of gemeentehuis) aan deze straat kwam te liggen. Dat zat tot die tijd in Villa Constance, nu het onderkomen van Museum Jan Cunen. Tussen de Raadhuislaan en het spoor werden grote gebouwen voor stedelijke voorzieningen solitair in het groen geplaatst. In 1968 opende sociaal-cultureel centrum De Lievekamp de deuren aan de Raadhuislaan, met theater en bibliotheek. In de decennia daarna volgden het gemeentehuis (1974, verbouwd en uitgebreid), de kantoorgebouwen van de GGD (1979), de politie (1979), de belastingdienst (1981, gesloopt), waterschapskantoor De Maaskant (1982) en de toren van de Rabobank (1999).

Aan de noordkant van de Raadhuislaan werden vooral kantoren gebouwd, die gesloten wanden vormden. De Raadhuislaan wordt begrensd door twee bijzondere gebouwen. Bij de kruising van de Molenstraat en de Raadhuislaan staat Villa Constance, de fabrikantenvilla uit 1888 waarin nu Museum Jan Cunen zit. Aan het andere uiteinde, bij de rotonde naar de Kromstraat en Kruisstraat staat het waterschapskantoor. Dit is bijna een eeuw ouder en in is 1982 gebouwd in Bossche Schoolstijl. 60

Wat was er voordat de Raadhuislaan hier was? Er was niet zo veel in dit gebied. Het was grasland met wat zandpaden en hier en daar wat huizen. Het lag ingeklemd tussen het spoor en de Kruisstraat, wat toen een van de belangrijkste invalswegen naar de stad was. Lievekamp was de veldnaam van dit gebied, daarom is dit ook de naam van het theater geworden. Er ging een treinlijntje overheen vanaf het spoor naar de margarinefabriek van Jurgens aan de Kruisstraat, later de Philipsfabriek. Dat heette ook wel het Philipslijntje. De ringbaan en haven van Estourgie Al lang voor de aanleg van de Raadhuislaan waren er plannen voor een ring om Oss. Architect Charles Estourgie maakte in 1918 een uitbreidingplan voor Oss waarbij hij een ringbaan om Oss heen trok. Dit was de scheiding tussen de stad en het ommeland. De weg zou alle nieuwe uitbreidingen verbinden en een belangrijke verkeersfunctie hebben. Er werd zelfs gedacht aan een tram op deze ringbaan. Op de huidige plaats van de Raadhuislaan kwam in de visie van Estourgie een haven. Tussen Lith en Oss moest een kanaal komen en de haven moest zo dicht mogelijk bij het spoor en de belangrijkste fabrieken van die tijd komen. Uiteindelijk is de Osse haven pas in 1968 geopend en ligt deze noordelijk van het centrum.