ontwerp omgevingsprogramma raadhuiskwartier def 15-6-2026

SSO vraagt om een duidelijker Ontwerp omgevingsprogramma. De schema’s in het document zijn via iBabs niet goed leesbaar. Wethouder Van den Bergh zegt toe voor een beter exemplaar te zorgen.

Omgevingsprogramma Raadhuiskwartier Verdichten, verblijven, vergroenen

Figuur 1 Vogelvlucht Raadhuiskwartier

Ontwerp Omgevingsprogramma 28-05-2026 1

Projectgroep Raadhuiskwartier Gemeente Oss

2

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en achtergrond 1.2 de geschiedenis van het gebied 1.3 Huidige situatie 1.4 Van projectontwikkeling naar integrale gebiedsontwikkeling. 1.5 Het omgevingsprogramma 1.6 Reeds genomen besluiten

2.Doelstelling 2.1 Inleiding 2.2 Relatie met de omgevingsvisie 2.3 Raadhuiskwartier als integraal onderdeel van de Spoorzone (ontwikkelperspectief) 2.4 Stedelijk programmeren aan de hand van de Stadsagenda Oss, Stad met Toekomst.

3. Opgave, aanpak en programmatisch kader. 3.1 Programma onderdelen 3.2 Aanpak 3.3 Integrale stedenbouwkundige visie inclusief hoogwaardige openbare ruimte 3.4 Totaalprogramma voor wonen, werken en voorzieningen in het gebied 3.5 Integrale parkeeroplossing en parkeerbalans 3.6 Gebiedsidentiteit 3.6 Energie

4. Gebiedsgerichte uitwerking 4.1 De deelgebieden nader uitgewerkt 4.2 Linck 4.3 Rabo 4.4 Lievekamp 4.5 Lister 4.6 Parkeergarage 3

4.7 Noordelijke wand 4.7 Openbare ruimte/tussengebied

5. Uitvoering en monitoring 5.1 Planning 5.2 Monitoring 5.3 Mer-beoordeling

6. Participatie en communicatie 6.1 Kaders en doel van het participatie en communicatieproces 6.2 Participatietraject 6.3 Participatie met betrekking tot de vaststelling van het omgevingsprogramma

7. Financiën en kostenverhaal 7.1 Vijf financiële elementen 7.2 Demarcatiegrenzen 7.3 Kostenverhaal 7.4 Overige financiën 7.5 Subsidies 7.6 Risicobeheersing

Bijlage 1: Historische schets Raadhuislaan Bijlage 2: uitgangspunten voor beeldkwaliteit

4

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en achtergrond Het gebied rondom de Raadhuislaan is één van de ontwikkelgebieden binnen de Spoorzone van Oss. Gelegen nabij het centraal station en het stadscentrum en met veel kansen voor serieuze verstedelijking is het een belangrijke locatie om de stad een enorme impuls te geven. Het gebied biedt plek voor cultuur, ruimte om te werken en een uniek stedelijk woonmilieu gericht op met name starters en senioren. In 2013 was de grote leegstand van vele kantoren al aanleiding voor het opstellen van de visie ‘Oss Avenue, receptenboek voor een vitale toekomst van de Raadhuislaan’. Sindsdien zijn vele initiatieven tot ontwikkeling gekomen, variërend van herbestemming van vastgoed tot integrale herontwikkeling. De vernieuwing van het gemeentehuis en Museum Jan Cunen en herbestemming van een kantoor tot wooncomplex De Heer van Oss zijn de eerste stappen in de vernieuwing van dit gebied geweest. Met aankoop en herontwikkeling van het voormalige belastingkantoor is de volgende stap gezet in de transformatie van het gebied. Het Ontwikkelplan Raadhuiskwartier Oss dat in 2023 door Lister is opgesteld voor de ontwikkeling van Raadhuislaan Zuid schept het beeld naar een hoogwaardige stedelijke toekomst voor het gebied met ruimte voor wonen en werken. Hierin zaten naast woningbouw ook de plannen voor de herontwikkeling van theater De Lievekamp.

Allemaal initiatieven die het gebied transformeren naar een kwalitatief hoogwaardige stedelijke omgeving. Recent is daar de toekomstige herontwikkeling van het voormalig Rabobankgebouw bijgekomen en wordt er gestudeerd op een integrale parkeeroplossing voor het gebied. Zo ontstaat de gebiedsontwikkeling Raadhuiskwartier.

Figuur 2: impressie huidige situatie Raadhuislaan

5

1.2 de geschiedenis van het gebied De geschiedenis van de Raadhuislaan gaat terug naar de jaren ’70, toen voor het “moderne” Oss een nieuw gebied werd ontwikkeld als locatie voor nieuwe stedelijke voorzieningen. Rond de Raadhuislaan werden o.a. het Gemeentehuis, Theater de Lievekamp, het belastingkantoor, het politiebureau, de sociale dienst, het waterschapskantoor en enkele banken gehuisvest. Later volgden o.a. de Muzelinck en verschillende appartementencomplexen. Het open gebied waar de Raadhuislaan is aangelegd lag aan de rand van het oude centrum en kende een aftakking van de spoorlijn naar de fabrieken van Jurgens. De Raadhuislaan was onderdeel van een plan voor een nieuwe rondweg om het centrum, de ‘cityring’. Samen met de Hertogensingel, de Oostwal en een geplande doorbraak door Centrum West.

Figuur 3: ontwikkeling van de stad Oss sinds 1900

Hier hoorden aangrenzende parkeervoorzieningen en twee tunnels onder het spoor bij. Hiervoor moesten bestaande woonbuurten wijken en wegen worden omgelegd. Een optimale ontsluiting van het stadscentrum was erg belangrijk. Binnen de cityring waren drie functionele zones: een woonbuurt in het noorden, een compact winkelcentrum en een kantorengebied in het zuiden. In het winkelcentrum kwamen grote 6

warenhuizen en supermarkten als de V&D, Hema en Albert Heijn. Belangrijke onderdelen van dit centrumplan bleken een stap te ver te zijn. De tunnels onder het spoor, de verplaatsing van het station en een deel van de verkeerdoorbraken gingen niet door. Vooral het doortrekken van de Lievekamplaan in noordelijke richting stuitte op veel verzet. Hierna kwam er aandacht voor een voorzichtigere stadsvernieuwing met inspraak en versterking van de woonfunctie. Het verzet tegen het rigoureuze karakter van het bestemmingsplan Centrum 1974 leidde in 1978 tot de Structuurschets Centrum. Hierin werd afscheid genomen van de cityring. De Lievekamplaan bleef beperkt tot het al uitgevoerde deel tussen de Raadhuislaan en de Kruisstraat. Daardoor bleef de woonbuurt Centrum West intact. Wel werd de Raadhuislaan via het tracé van Oostwal doorgetrokken naar de Hertogensingel. De aanleg van de Oostwal ging gepaard met enige sanering en doorbraken.

Figuur 4: Raadhuislaan 1980 (bron: visie Centrumring)

In bijlage 1 is een uitgebreidere beschrijving van de historie van de Raadhuislaan opgenomen, opgesteld door de erfgoed klankbordgroep Raadhuiskwartier. 1.3 Huidige situatie Als je nu door het gebied loopt is de Raadhuislaan een sterke drager. De brede groene laan met prachtige volgroeide bomen geeft de plek karakter. Oss kent veel van dergelijke brede lanen, maar juist op deze plek, met een gemengd programma, georiënteerd op de laan, ervaar je dit als een hoogwaardige kwaliteit. De verkeersintensiteit en inrichting maken echter wel dat de laan vooral het karakter heeft als verkeersader. De verblijfskwaliteit rond de laan is daardoor beperkt. Wat ook direct opvalt is het verschil in karakter tussen de Noord- en de Zuidkant. 7

Zuidkant De Zuidkant is de plek met solitaire gebouwen (gemeentehuis, voormalig Rabobankgebouw, Theater De Lievekamp, plan Lister) elk in een eigen karakteristieke architectuur, die min of meer vrij, in een parkachtige omgeving staan. Het gebied erachter is vooral een groot openbaar parkeerterrein. Dit voelt aan als de achterkant van Oss. Een aantal van de gebouwen heeft hier ook duidelijk de minder aantrekkelijke functies gepositioneerd. In het achtergebied staat wel een groot aantal volwassen bomen. Er loopt, direct langs het spoor, een wandelpad. Binnen het plangebied zijn er geen verbindingen over het spoor aanwezig.

Figuur 5: impressie zuidkant

Noordkant De Noordkant heeft een meer stedelijk karakter. De bebouwing is hier aaneengesloten waardoor een stedelijke wand ontstaat. Ook architectonisch is deze zijde veel meer een eenheid. Het 8

betreft hier voor een groot deel kantoor- en woongebouwen die rond de jaren ‘80 gebouwd zijn. De typische baksteenarchitectuur uit die tijd met soms wat extra plastiek in de toevoeging van dakopbouwen en balkons is hier beeldbepalend. De bebouwing is hier gemiddeld vier bouwlagen hoog. Op plekken zijn de gebouwen inmiddels gedeeltelijk getransformeerd en gemoderniseerd. De Noordkant vormt ook de overgang naar het historische centrum. Achter de bebouwing bevinden zich vooral omsloten binnenterreinen met parkeerplaatsen. Het gebied kent tussen de dwarsstraten een aantal steegjes en doorgangen voor de voetganger. De achtergebieden zijn sterk versteend; het aantal groene tuinen is hier beperkt. In het bestemmingsplan/tijdelijk omgevingsplan hebben de meeste gebouwen de bestemming/functieaanduiding ‘kantoren’ en is een bouwhoogte van maximaal 16 meter toegestaan (5 bouwlagen).

Figuur 6: impressie noordkant

9

1.4 Van projectontwikkeling naar integrale gebiedsontwikkeling. Het Ontwikkelplan Raadhuiskwartier Oss/gebiedsontwikkeling Raadhuislaan Zuid is op 11 april 2023 vastgesteld door het college en op 15 juni 2023 door de raad. Op basis van dit plan is, uitgaande van een minimale woningbouwopgave van 500 woningen, een woningbouwimpulsaanvraag (WBI) gedaan en door het rijk gehonoreerd. Bij de uitwerking van verschillende projecten uit de visie (Theater De Lievekamp, Lister, parkeergarage) zijn de overkoepelende vraagstukken als mobiliteit/ parkeren, programma, stedenbouwkundige samenhang, energievoorziening, inrichting openbare ruimte en beeldkwaliteit nog onvoldoende scherp in samenhang uitgewerkt. Inmiddels dienen meerdere nieuwe initiatieven zich aan: Er zijn concrete plannen voor de transformatie en herontwikkeling van het voormalig Rabobankgebouw en ook in de Noordkant van de Raadhuislaan zijn er initiatieven voor herontwikkeling en transformatie van bestaand vastgoed. We willen voorkomen dat deze en toekomstige plannen zich solitair verder ontwikkelen, zonder visie op het geheel en zonder afstemming op elkaar. Daarom zetten we de stap van losse projectontwikkeling naar integrale gebiedsontwikkeling.

Door middel van de integrale gebiedsontwikkeling zorgen dat de verschillende projecten in onderlinge afstemming met elkaar tot stand komen en zorgen we voor een kwalitatief hoogwaardig woon- en verblijfsgebied in het Raadhuiskwartier. Daarom stellen we dit omgevingsprogramma op.

Figuur 7: begrenzing plangebied en deelprojecten

A. Rabo (De coulissen) / Muzelinck B. Theater de Lievekamp C. Lister D. Integrale parkeergarage E. Linck 10

1. Raadhuislaan 1K 2. Raadhuislaan 21-29 Het projectgebied van de gebiedsontwikkeling Raadhuiskwartier wordt aan de zuidzijde begrensd door de spoorlijn, aan de westzijde door de Kortfoortstraat, aan de noordzijde loopt het door inclusief de Lievekamplaan tot en met het parkeerterrein Kruisstraat en aan de oostzijde door het Heschepad/Ridderhof. De deelprojecten Linck, Lister en de Coulissen (voormalig Rabobankgebouw) zijn ontwikkelingen van particuliere ontwikkelaars en worden daarmee primair verder gebracht onder hun verantwoordelijkheid. De ontwikkeling van de vernieuwbouw van Theater De Lievekamp wordt onder aansturing van de gemeente als deelproject binnen de gebiedsontwikkeling opgepakt. 1.5 Het omgevingsprogramma In het Omgevingsprogramma Raadhuiskwartier worden de ruimtelijke en programmatische kaders voor de integrale ontwikkeling van het gebied geschetst en zijn de kaders voor Beelkwaliteit op hoofdlijnen bepaald. Het programma vormt de basis voor de verdere planologische en juridische uitwerking. Een omgevingsprogramma is een beleidsinstrument onder de Omgevingswet dat concrete uitvoeringsmaatregelen en acties beschrijft om doelen voor de fysieke leefomgeving te bereiken, voortkomend uit de opgaves die gesteld zijn in onze omgevingsvisie.

Het is uitvoeringsgericht, focust op specifieke thema's (zoals energie, water, biodiversiteit) of gebieden, en maakt afspraken en keuzes zichtbaar voor de realisatie van beleid, zonder zelf direct een juridische norm te zijn. Het omgevingsprogramma vormt dus de uitwerking van één of meerdere ambities en ruimtelijke keuzes uit onze omgevingsvisie (zie paragraaf 2.2). Ook wordt aangegeven welke middelen nodig zijn om het doel te behalen. Denk daarbij naast financiering aan ruimtelijke en juridische instrumenten. Een programma wordt vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. De gemeenteraad kan het college om verantwoording vragen over de uitvoering van het programma. Het programma is zelfbindend. Dit betekent dat het alleen het bestuur zelf bindt en niet burgers, organisaties of bedrijven. Extern bindende regels nemen we op in het omgevingsplan en niet in programma's. Wel is het zo dat het omgevingsprogramma kan dienen als basis voor afspraken en overeenkomsten met ontwikkelende partijen en initiatiefnemers en de basis kan leggen voor kostenverhaal. Er staat geen beroep open tegen de vaststelling van een programma. Het omgevingsprogramma voor Raadhuiskwartier is een gebiedsgericht omgevingsprogramma.

Het omgevingsprogramma zorgt voor de onderlinge verbinding tussen de verschillende deelprojecten, de integrale gebiedsontwikkeling en de verbinding met de andere projecten in de spoorzone. Daarmee zetten we het omgevingsprogramma in om van locatieontwikkeling te komen tot gebiedsontwikkeling. Met behulp van het omgevingsprogramma kunnen we de locatie overstijgende opgaves integraal afwegen. Denk daarbij aan openbare ruimte, bereikbaarheid en mobiliteit (ontsluiting te voet, fiets, auto, OV, parkeren), groen en biodiversiteit, klimaat (droogte, hitte, wateroverlast), energie (stroom, warmte, netwerkcapaciteit, collectieve voorzieningen). Ook geeft het omgevingsprogramma uitvoering aan het principe van stedelijk programmeren: welke sectorale opgave landt waar en wanneer?

11

1.6 reeds genomen besluiten De ontwikkeling van het Raadhuiskwartier is een proces dat al enige tijd loopt. Er zijn al diverse besluiten genomen die input vormen voor omgevingsprogramma Raadhuiskwartier. Dit zijn onder andere: • • • • • • • • •

12

Vaststelling omgevingsvisie Oss 2040 (gemeenteraad 19 juni 2025) Vaststelling ontwikkelperspectief Spoorzone Oss (gemeenteraad 17 oktober 2024) Vaststelling ontwikkelplan Raadhuiskwartier/ gebiedsontwikkeling Raadhuislaan Zuid (gemeenteraad 15 juni 2023) Definitief ontwerp en financiering theater De Lievekamp (gemeenteraad 22 mei 2025) Vaststelling ambitiedocument en selectieleidraad Raadhuislaan Noord (gemeenteraad 8 juli 2021) Vaststelling bestemmingsplan Raadhuislaan Noord Oss 2024 met daarin de ontwikkeling van Linck (vastgesteld 10-09-2024) Buitenplanse omgevingsplan activiteit zuidzijde Raadhuislaan, parkeergarage Linck (College van B&W, 15-04-2025) Intentieovereenkomst herontwikkeling voormalig Rabobankgebouw De Coulissen (16 december 2025) Besluit integrale parkeergarage langs het spoor voor een capaciteit van ten minste 700 parkeerplaatsen (college van B&W 8 april 2025)

2.Doelstelling 2.1 Inleiding Doelstelling is om in het Raadhuiskwartier een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen. Het Raadhuiskwartier biedt veel kansen voor de serieuze verdichting van de stad. Hier kan Oss haar 21e -eeuwse gezicht krijgen. De gebiedsontwikkeling zal een belangrijk aandeel leveren in de woningbehoefte op een cruciale locatie in Oss en aan de behoefte aan culturele voorzieningen. Er is ruimte voor mensen die aan het begin staan van hun woon carrière en voor hen die hun grondgebonden eengezinswoning willen verlaten en naar een comfortabel appartement in de stad willen verhuizen. Hierdoor ontstaat doorstroming in de rest van de woningvoorraad van Oss. Ook zal de gebiedsontwikkeling ruimte bieden aan een aantal andere commerciële en maatschappelijke functies. We willen een hoge stedenbouwkundige kwaliteit realiseren. Het Raadhuiskwartier moet gezien de strategische ligging tussen beide stations en het stadscentrum een aantrekkelijk, autoluw en hoogstedelijk gebied worden voor wonen, werken, cultuur en zorg waarbij in hoge mate circulair wordt gebouwd. De eerste ambitie is het realiseren van deze kwaliteit. Er is een WBI-subsidie toegekend gebaseerd op een woningbouwprogramma van ten minste 500 woningen.

Figuur 8, impressie stedenbouwkundige opzet

2.2 Relatie met de omgevingsvisie In de omgevingsvisie Oss 2040 vormt de Spoorzone Oss het zwaartepunt van de stedelijke ontwikkeling in Oss. Het Raadhuiskwartier vormt hierin het centrale middelpunt. De ontwikkeling van de Spoorzone en daarbinnen het Raadhuiskwartier komt op diverse plekken terug in de omgevingsvisie.

13

Toekomstverhaal: In 2040 heeft de gemeente Oss een schaalsprong gemaakt naar ruim 50.000 woningen, ten opzichte van ruim 41.700 woningen in 2023. De spoorzone van Oss, het gebied tussen Amsteleind en station Oss, is getransformeerd tot een aantrekkelijk stedelijk gebied waar gewoond en gewerkt wordt in het groen met een bruisend, verkeersluw stadshart op steenworp afstand. Het Raadhuiskwartier vormt het middelpunt van de Spoorzone en is één van de brandpunten waarbinnen de stedelijke transformatie concreet vorm en inhoud krijgt. Structurerende principes: In Oss is ruimte voor groei. We zetten in op woningbouw langs het spoor, door verdichting van de Spoorzone en uitleglocaties in Geffen, Oss-West en Ravenstein. Hiermee benutten we de gunstige ligging nabij regionale infrastructuur en werkgelegenheid van dit gebied. Zo zetten we in op een compacte en levendige stad: een bruisend stadshart, functiemenging in het hoogstedelijke milieu in de Spoorzone met een mix van wonen, werken, verblijven en ontspannen wonen in de wijken. Het stationsgebied krijgt een impuls, waarmee de regionale bereikbaarheid verbetert en de noord- en zuidzijde van het spoor beter verbonden zijn. Dit komt ook als zodanig in het Raadhuiskwartier tot ontwikkeling. Kernambities: Het stedelijk gebied rondom de Spoorzone transformeert naar een woonwerkgebied met een hoogstedelijk karakter.

De nabijheid van voorzieningen en station Oss maakt deze gebieden zeer aantrekkelijk voor zowel wonen als werken in een stedelijk milieu. We ontwikkelen gevarieerde programma’s van stedelijk wonen, voor verschillende type huishoudens en variatie in bedrijfsvastgoed, met een aantrekkelijk, groen verblijfsklimaat op maaiveldniveau. Deze ambitie krijgt zijn beslag in het Raadhuiskwartier Gebiedsgerichte uitwerking: In de gebiedsgerichte uitwerking worden de kernambities verder gebiedsgericht uitgewerkt. Het Raadhuiskwartier maakt onderdeel uit van het stedelijk gebied Oss-Berghem. De volgende gebiedsgerichte keuzes zijn van toepassing op het Raadhuiskwartier. 1. Ingegeven door de infrastructuur en keuzes op het gebied van bodem en water, zal 80% van de te bouwen woningen in het stedelijk gebied Oss-Berghem gerealiseerd worden. We kiezen daarbij voor verdichting van de stad in de Spoorzone en uitbreiding van Amsteleind aan de westkant van Oss. 2. We zetten ons in om van Oss een mensenstad te maken met vitale buitenruimtes en gebouwen met levendigheid op de begane grond. Om het centrum van Oss verder te versterken zetten we in op een binnenstedelijke transformatie langs het spoor in de stad Oss (de Spoorzone). De ambitie is hier een nieuw hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu te realiseren, met een mix van wonen, werken en voorzieningen.

Er is ruimte voor hogere bebouwing, met extra aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en plekken voor ontmoeting. Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan de menselijke maat, met aantrekkelijke plinten, een levendig straatniveau en kwalitatief groen voor de deur. Door langzaam verkeer de ruimte te geven, ontstaan levendige en sociaal veilige plekken en verbindingen met oog voor de menselijke maat. Er wordt meer ruimte gemaakt voor groen in de openbare ruimte en door het inpandig parkeren kunnen straten groener worden ingericht. Ook wordt er groen toegevoegd op gevels en daken. Het spoorzonegebied breidt zich stap voor stap uit: de Wethouder van Eschstraat, Golfbad locatie en Euterpepark worden zo onderdeel van het nieuwe centrumgebied. De Molenstraat ontwikkelt zich als een belangrijke ader die het centrum van Oss, de Spoorzone, het station en het Pivot Park met elkaar verbindt.

14

7. Bij de stedelijke ontwikkeling van de Spoorzone besteden we extra aandacht aan de diverse veiligheids- en gezondheidsaspecten, zoals geluid, trillingen, geur, milieuaspecten (spoor en bedrijven in de buurt), die spelen bij een hoogstedelijke omgeving langs het spoor. Verstedelijking en een levendig stadscentrum brengt een bruisend stadsleven met zich mee en vraagt daarmee ook acceptatie van een hogere mate van hinder van haar bewoners. 8. De nieuwe stedelijke ontwikkelingen en transformatieopgaven, in combinatie met het verbeteren van de biodiversiteit, vergroenen en klimaat adaptief maken van de stedelijke ondergrond, vragen om een integrale aanpak van de ruimteclaim op de ondergrond. Bij de herstructureringsopgave in de stad krijgt deze integrale opgave en het inpassen van de energieaansluiting en -voorziening nadrukkelijk en vroegtijdig de aandacht om mogelijkheden voor een collectief systeem en inpassing in de ondergrond te borgen. 9. Om de aantrekkelijkheid van de woongebieden langs het spoor te vergroten zetten we volop in op de bereikbaarheid. Daartoe spannen we ons in om het Rijk, provincie Noord- Brabant en spoorpartijen te overtuigen van de noodzaak van onze spooragenda. Dit maakt de Spoorzone een aantrekkelijke woonplek voor inwoners die forenzen naar omliggende steden als Den Bosch, Eindhoven en Nijmegen.

Met de verdichting van de stad en toename van het aantal inwoners kunnen we door de combinatie van de goed bereikbare stations Oss en Oss-West en een prettig wandel- en fietsnetwerk een aantrekkelijk en gezond alternatief voor de auto bieden. 2.3 Raadhuiskwartier als integraal onderdeel van de Spoorzone (ontwikkelperspectief) Op 17 oktober 2024 heeft de gemeenteraad van Oss het Ontwikkelperspectief Spoorzone Oss vastgesteld. Het Raadhuiskwartier speelt zoals gezegd een belangrijke rol in de ontwikkeling van het Programma Spoorzone. Het gebied vormt het hart van de Spoorzone en sluit direct aan op de ontwikkelingen rondom het station, de binnenstad, Euterpepark en Pivot Park.

Figuur 9 overzicht Spoorzone (bron: Ontwikkelperspectief Spoorzone Oss)

Het centrum van Oss ondergaat een ‘urban renaissance’. Oss is een multifunctionele stad met ruimte voor stedelijk programma, zoals retail, detailhandel, horeca, cultuur, wonen, MKB, educatie, R&D en musea. Het historische stadcentrum begint langzaam richting het 15

spoorzonegebied uit te groeien. Langs de Raadhuislaan zijn de afgelopen decennia verschillende stedelijke voorzieningen tot stand gekomen, zoals het gemeentehuis, het politiekantoor, het theater en de bibliotheek. Deze voorzieningen zijn aanvullend op het winkelen horecaprogramma in het stadshart. Deze ontwikkeling is recent al in gang gezet door het cultuurimpuls van Theater De Lievekamp met de komst van het demontabele Zuiderstrandtheater uit Scheveningen, maar ook de het plan Linck en de gebiedsontwikkeling Euterpepark dragen bij aan de verdichting van het spoorzonegebied. Voor de ontwikkeling van het stedelijke gebied in de richting van het spoor speelt de cultuur, in het bijzonder theater en museum, een prominente rol. De verdichting met woningbouw in de vorm van appartementen aan de Raadhuislaan krijgt een stedelijke impuls met de vernieuwbouw van Theater De Lievekamp. Het circulaire theater, met voorstellingen zowel binnen als buiten het gebouw maken een levendig en stedelijk milieu: aangenaam verblijf, ontmoeting, vermaak en verwondering staan voorop. Een toekomstig stadstheater zal de Ossenaren verbinden en vervullen met trots op de stad. De uitbreiding en aansluiting van dit gebied over het spoor heen zal bepalend zijn voor de ontwikkeling van het centrumgebied voor de verdere toekomst. Nieuwe woon- en werkgebieden vinden aansluiting bij het vitale stadcentrum.

De verstedelijkingsopgave voor Oss landt in de Spoorzone door een verdere ontwikkeling en verdichting van het centrumgebied, die naadloos aansluit op de potentie van Oss als stad met Intercitystation. In het gebied rondom het spoor kunnen woningen, voorzieningen en werkplekken worden toegevoegd. Dit betekent niet dat het winkelgebied in het stadshart wordt uitgebreid; wel is er ruimte voor voorzieningen die het aanbod in het stadshart aanvullen. Daarom is een zorgvuldige afweging nodig om het programma tussen de Kruisstraat en de Wethouder Van Eschstraat te definiëren. Een helder beleid met behulp van een plintenstrategie kan meer richting geven aan vitale plinten op cruciale plekken in de Spoorzone. De menselijke maat en vitale, toekomstbestendige buitenruimtes zijn daarbij belangrijke uitgangspunten. 2.4 Stedelijk programmeren aan de hand van de Stadsagenda Oss, Stad met Toekomst. Op 9 december 2025 heeft het college van B&W de stadsagenda Oss ‘Stad met toekomst’ vastgesteld. De Stadsagenda vormt de eerste bouwsteen van het Programma Stedelijke Ontwikkeling op het niveau van de stad Oss. Het is een instrument dat ons ondersteunt bij het behouden van grip en het effectief sturen op de realisatie van onze ambities, zoals geformuleerd in de Omgevingsvisie en diverse sectorale beleidsdocumenten.

Met de Stadsagenda geven we richting aan de inhoudelijke koers voor de komende vijftien jaar, met als doel onze stedelijke ambities en doelstellingen te realiseren. Tegelijkertijd fungeert de Stadsagenda als een agenderend document voor onze eigen gemeentelijke organisatie, waarbij het aangeeft welke onderwerpen en doelen centraal staan. Op inhoudelijk vlak vormt de Stadsagenda de ‘tactische tussenlaag’. Hierin vertalen we de abstracte ambities uit de Omgevingsvisie en het beleid naar concreet uitgewerkte en integrale doelstellingen op stads- en gebiedsniveau. Dit zorgt ervoor dat grote, overkoepelende doelen worden omgezet in praktische en haalbare stappen, waardoor we gericht kunnen werken aan de ontwikkeling van Oss. In de stadsagenda is het beleid van de gemeente Oss dat gaat over stedelijke ontwikkeling samengebracht in vier strategische doelen. Deze zijn tactisch en gebiedsgericht uitgewerkt voor zes gebieden: Amsteleind, Euterpepark, Raadhuiskwartier, Binnenstad, Pivotpark/Moleneind en Schadewijk. Deze gebieden dragen nu het meest bij aan het realiseren van de doelen. Daarnaast

16

is dat het verminderen van de barrièrewerking van het spoor en het vergroten van de kwaliteit van het stationsgebied in het centrum van Oss. De vier strategische doelen zijn: 1. 2. 3. 4.

Fijne stad om te zijn – met ruimte voor ontmoeting, cultuur, sport en zorg. Stad om in te wonen – betaalbaar, duurzaam en passend bij verschillende levensfasen. Ondernemende en lerende stad – waar werk, onderwijs en innovatie samenkomen. 4. Toekomstbestendige infrastructuur – boven én onder de grond, voor mobiliteit, energie en water.

Het realiseren van de strategische doelen gebeurt via een aantal grote gebiedsontwikkelingen en infrastructurele projecten. Elk gebied heeft zijn eigen kenmerken, opgaven en mogelijkheden. Het Raadhuiskwartier is één van de zes gebieden die de kern van de gebiedsgerichte uitwerking van de stadsagenda vormt. Per strategisch doel zijn voor het Raadhuiskwartier de volgende uitgangspunten opgenomen. Fijne stad om te zijn •

•

• •

Transformeren kantoorlocaties aan de Raadhuislaan naar woonlocaties, uitbreiden bestaande cultuurvoorzieningen. Hiermee ontstaat een hoogwaardige woon- en verblijfskwaliteit. De bestaande zorgvoorzieningen krijgen opnieuw een plek in het gebied. Vernieuwbouw van de Lievekamp en de Muzelinck, inclusief ontmoeten en horeca. Vervangen maaiveld parkeren door hoogwaardig openbaar groen. Het parkeren vindt plaats onder gebouwen of in een integrale parkeergarage langs het spoor. We creëren duidelijke verbindingszones richting de binnenstad. Realiseren van een gebied met een eigen identiteit: het gebied kenmerkt zich door de ligging nabij stadscentrum en station en biedt ruimte aan cultuur, kunst, groen, zorg, bewegen, ontmoeten en evenementen. Door het hergebruik van het Zuiderstrandtheater, het Rabokantoor en mogelijke houtbouw is circulariteit een leidend thema in de gebiedsontwikkeling. Faciliteren ontmoeting voor jongeren, ouderen, alleenstaanden en toegankelijk voor iedereen. Museum Jan Cunen en het omliggende terrein vormen een aantrekkelijke entree voor het Raadshuiskwartier.

Stad om te wonen •

Ontwikkeling van nieuwe woningen met op daarvoor geschikte plekken voorzieningen in de plint, aan een statige laan, op loopafstand tot het stadscentrum en station Oss. Accenten in het woningbouwprogramma zijn vooral aan te brengen voor huisvesting van ouderen, jongeren. Deels voor stellen/alleenstaanden met een hoger inkomen die bewust kiezen voor een stedelijke woonomgeving. Het woningtype bestaat in dit gebied volledig uit appartementen.

Ondernemende en lerende stad •

Mengen bedrijvigheid met de woon- en cultuurfuncties, ter ondersteuning van het verblijfsmilieu dat we daar nastreven. We denken daarbij aan zakelijke dienstverlening, publiekgerichte dienstverlening, gezondheidszorg.

Toekomstbestendige bovengrondse en ondergrondse infrastructuur 17

•

18

De Raadhuislaan wordt op termijn, in lijn met de Koersnota mobiliteit, heringericht passend bij de ontwikkeling van meer woningen en voorzieningen in het Raadhuiskwartier.

3. Opgave, aanpak en programmatisch kader. 3.1 Programma onderdelen In de doelstelling (2.1) is aangegeven dat we door middel van de integrale gebiedsontwikkeling willen komen tot een kwalitatief hoogwaardig woon-, werk en verblijfsgebied rondom de Raadhuislaan. Door middel van een vijftal programma onderdelen geven we invulling aan deze doelstelling. Dit zijn: • • • • •

Een integrale stedenbouwkundige visie inclusief openbare ruimte Een totaalprogramma voor wonen, werken en voorzieningen in het gebied Een integrale parkeeroplossing Een gezamenlijke gebiedsidentiteit Het gezamenlijk oppakken van het energievraagstuk in het gebied (electra en warmte).

Deze programma onderdelen landen vervolgens in de diverse deelprojecten die onderdeel vormen van de totale gebiedsontwikkeling.

Figuur 10, overzicht programma onderdelen en projecten

3.2 Aanpak In stuurgroepverband is door de ontwikkelende partijen besloten om gezamenlijk een stedenbouwkundige visie en de aanstelling van een supervisor te financieren en ook gezamenlijk inhoud te geven aan tenminste de bovenstaande thema’s. De uitwerking van de thema’s vindt door middel van inhoudelijke sessies met deskundigen plaats in werkgroepverband. Hiervoor levert elke ontwikkelende partij personele inbreng. Daarnaast vindt periodiek afstemming op bestuurlijk niveau plaats in een stuurgroep. De financiële borging en het hiermee samenhangende kostenverhaal wordt geïnitieerd vanuit de gemeente. 3.3 Integrale stedenbouwkundige visie inclusief openbare ruimte 19

Het doel van de integrale stedenbouwkundige visie is om een wervend perspectief te bieden voor de gewenste kwaliteit van de leefomgeving en als “houvast” voor de (haalbaarheid van de) individuele plannen/programma’s. We kiezen daarbij niet voor een ‘top down’ benadering met strenge kaders voor de uitwerking van gebouwen. ‘Verdichten, Verblijven, Vergroenen’ is het credo voor het gebied om sturing te kunnen geven aan het proces. Een kwalitatief hoogwaardige ‘verdichting’ een belangrijk ingrediënt is voor de planontwikkeling. Verdichting legt een grotere claim op het openbaar gebied en vraagt om hoogwaardige ingrepen. Verdichten vraagt ook om gebouwen die zorgvuldig op de grond landen. Verdichten vraagt extra aandacht voor het hoogwaardig oplossen van minder aantrekkelijk programma (techniek, bergingen, garage entrees, expeditie toegangen etc). Verdichten krijgt extra kwaliteit als we in staat zijn het te combineren met ‘verblijven’. Pas als het ons lukt om veel functies met een sterke ontmoetingsfunctie te positioneren op de begane grond, met een sterke relatie met het openbaar gebied, ontstaat er ook een dynamisch stedelijk milieu. Het terugdringen van de auto uit het openbaar gebied zal daar enorm in bijdragen. Juist dat is essentieel om het gebied goed te kunnen branden en ook als aantrekkelijk stedelijk gebied op de kaart te kunnen zetten.

Als we dan ook nog in staat zijn om verdichten en verblijven te combineren met ’vergroenen’ vallen de puzzelstukjes in elkaar. Juist dan zijn we in staat om ook een bijdrage te leveren aan belangrijke duurzaamheidsambities (biodiversiteit, klimaatadaptatie, hittestress) en draagvlak te creëren bij burgers en politiek. Het 21e -eeuwse gezicht van Oss is dan ook een aantrekkelijk groen gezicht. Bestaande hoofdstructuur De Raadhuislaan is de centrale as in het plangebied. Deze as is in de jaren zeventig buiten het centrum gerealiseerd als locatie voor nieuwe stedelijke voorzieningen. Op koppen van de Raadhuislaan bevinden zich de belangrijkste noord-zuid verbindingen over het spoor (Molenstraat en Kortfoortstraat). Voor fietsers is er een belangrijke extra verbinding (fietsstraat) via de Ridderhof over het spoor. Deze fietsroute gaat aan de noordkant over in het Heschepad. Daarnaast is er aan de noordkant richting het centrum een autoverbinding via de Lievekamplaan. Naast de openbare verkeersverbindingen zitten er op een aantal plekken in de noordwand poorten in en doorgangen tussen de gebouwen. Dit zijn informele, veelal openbare, routes naar de parkeerterreinen op de binnengebieden met een doorloop naar de achtergelegen straten. De Raadhuishof, tussen de Raadhuislaan en het spoor is nagenoeg volledig in gebruik als openbaar parkeerterrein.

Alleen het gebied op de kop bij het Waterschapsgebouw is niet openbaar toegankelijk en ingericht als privé parkeerterrein. Er loopt in dit gebied een wandelpad langs het spoor.

20

Figuur 11, bestaande hoofdstructuur

Toekomstige hoofdstructuur De strategie van een bottom-up ontwikkeling in samenwerking met eigenaren en initiatiefnemers maakt dat het wenselijk is de bestaande hoofdstructuur te behouden en waar mogelijk te versterken. Met name een betere doorwaadbaarheid van het gebied en het versterken van verbindingen is daarbij wenselijk. De Raadhuislaan met haar karakteristieke bomenrij blijft een belangrijke ruimtelijke drager in het gebied. Het past binnen het verkeersbeleid van de gemeente om de verkeersintensiteit hier te verlagen en doorgaand verkeer te weren. Het verbeteren van de oversteekbaarheid en verblijfskwaliteit is uitgangspunt. Voor de herontwikkeling van de Noordwand is het van belang om naast de formele straten ook de informele verbindingen te behouden. Herontwikkelingen in de noordwand zouden tot een kwaliteitsverbetering van deze verbindingen moeten leiden. Op de langere termijn zijn er mogelijk aanpassingen aan het spoortracé te verwachten. ProRail probeert het aantal gelijkvloerse overgangen in stedelijk gebied verder te reduceren. Dit zal op de lange termijn resulteren in een aantal ongelijkvloerse kruisingen op de belangrijkste verbindingen in het gebied, uitgevoerd als tunnels. Dit zou mogelijk ook kunnen leiden tot het heroverwegen van de parkeeroplossingen voor het gebied als er eventueel extra ruimte nodig is voor het spoor.

Het is te vroeg om hier concreet op te anticiperen. Het college heeft op basis van de quick scan van Haskoning gekozen om door te gaan met het onderzoeken van de mogelijkheden voor ongelijkvloerse kruisingen met het spoor in de vorm van tunnels. Hiervoor gaat op korte termijn een verdiepend onderzoek starten, o.a. over de consequenties voor de omgeving. Het onderzoek is de opmaat naar een Mirt procedure eind 2026 .Het van belang dat de potentiële kansen die herstructurering van het spoor met zich mee kan brengen niet verloren gaan. In het Omgevingsprogramma Raadhuiskwartier anticiperen we waar mogelijk op deze ontwikkeling. Zo is het uitgangspunt voor de bouw van de parkeergarage een demontabel systeem. Mocht er in de toekomst ruimte komen om het parkeren elders of ondergronds op te lossen, dan is de parkeergarage te demonteren en gedeeltelijk her te gebruiken. In het Omgevingsprogramma wordt ruimte gereserveerd voor een verlenging van de Lievekamplaan. Dit maakt het op termijn mogelijk hier een extra langzaam verkeerverbinding over het spoor te realiseren.

21

Figuur 12, beoogde hoofdstructuur

Raadhuislaan zuid: Parels in het park De Zuidkant van de Raadhuislaan kent op dit moment al een structuur van losse gebouwen met een karakteristieke stedelijke functie (Museum, Raadhuis, Theater) en een eigen architectuur. Dit karakter gaan we versterken. Architecten worden uitgedaagd om eigenwijze gebouwen te maken. Gebouwen vragen om een hoogwaardige architectuur in een uitgesproken detaillering. Er is ruimte om op plekken de hoogte in te gaan. De gebouwen manifesteren zich als vrijstaande sculpturen, los in het groen. Wandwerking wordt hier vermeden. Gebouwen hebben hier de ambitie om in het jaarboek architectuur te komen. Architectonisch geen strenge regels of kaders. De gebouwen zijn in architectuur maximaal verschillend; het park verbindt deze gebouwen.

22

Figuur 13, impressie Parels in het park

Raadhuislaan noord: De stedelijke wand De Noordkant van de Raadhuislaan heeft een heel andere karakteristiek dan de Zuidkant. Deze kant is als stedelijke wand relatief gaaf en een eenheid. Ook deze wand is in ontwikkeling en op plaatsen is de wens voor functieverandering, verdichting en schaalvergroting aanwezig. In dit gebied willen we het karakter van de stedelijke wand behouden en versterken, ook als overgang naar de binnenstad. Hier zal het beeld ontstaan van de ‘opgetopte’ stad waarin de ontwikkeling van Linck in hoogte een uitzondering vormt.

Figuur 14, impressie stedelijke wand

23

Figuur 15, impressie bebouwing raadhuislaan

Inrichtingsplan Openbare Ruimte De kwaliteit van de ontwikkelstrategie is voor een groot deel ook afhankelijk van een hoogwaardige en samenhangende openbare ruimte. Juist als we wat meer vrijheid laten in taal in de architectuur, is het belangrijk dat de openbare ruimte verbindend werkt. Op dit moment heeft de laan door de prachtige bomen en de brede groenstructuur in haar openbare ruimte al een sterke drager. De openbare ruimte wordt bij de verdere verdichting van het gebied alleen nog maar belangrijker. Hier kunnen ook ambities van duurzaamheid worden gerealiseerd en zal het verblijfsklimaat worden versterkt. Het openbaar gebied heeft een hoogwaardige uitstraling.

Figuur 16, impressie openbare ruimte

24

Verbindingen en doorzichten De Raadhuislaan is in de jaren ’70 ontwikkeld als locatie voor nieuwe stedelijke voorzieningen voor het “moderne” Oss. De prachtige bomen, de groene parkachtige inrichting en het gemengde karakter van de bebouwing geven de laan haar hoogwaardige stedelijke allure. Tegelijkertijd is het gebied maar beperkt verbonden met de rest van stad. Door de blokkade van het spoor, de verkeerintensiteit op de Raadhuislaan en het tamelijk aaneengesloten karakter van de noordwand maken dat er met name in de noord-zuid richting weinig verbindingen aanwezig zijn. Grootschalige parkeerterreinen (Maasvallei, Jurgensplein) maken de verbinding met het stadshart onaantrekkelijk. In het Omgevingsprogramma zijn uitgangspunten opgenomen die (toekomstige) verbindingen mogelijk maken. Verkeersstructuur De Raadhuislaan ligt binnen het gebied dat we als Binnenstad hebben benoemd. Dit gebied kenmerkt zich door een relatief hoge bebouwingsdichtheid en een mix aan voorzieningen. De kwaliteit van de openbare ruimte staat centraal met prioriteit voor voetganger en fiets.

Figuur 17, verkeersfuncties van het wegennetwerk

Binnen de huidige structuur heeft de Raadhuislaan de functie van een wijkverzamelweg. Een wijkverzamelweg kent verschillende wegtypes: gebiedsontsluitingweg (GOW) 50 en 30 km/uur en erftoegangsweg (ETW) 30 km/uur. Omdat de weg onderdeel uitmaakt van de binnenstad is de verblijfsfunctie belangrijker dan de verkeersfunctie. De auto is te gast, voetgangers en fietsers hebben prioriteit en het doorgaande verkeer willen we weren. We kiezen er daarom voor om de Raadhuislaan in te richten als een Erftoegangsweg 30 km/uur. Het doorgaande verkeer moet vooral gebruik maken van de ruit rondom de binnenstad: Saal van Zwanenbergsingel/Hertogin Johannasingel - Zaltbommelseweg/Hertogensingel/ Singel 40-45 – Kantsingel – Gasstraat – Wethouder van Eschstraat – Euterpelaan. Verder is de Raadhuislaan ook een hoofdfietsroute. Op een ETW30 kunnen fietsers in principe gewoon op de rijbaan en is er geen aparte fietsvoorziening nodig, mits de verkeersintensiteit niet hoger is dan 4.000 mvt/etmaal.

25

Figuur 18, fietsroute netwerk

Uit deze keuze voor ETW30 volgen echter wel een aantal uitdagingen. De huidige intensiteit op de Raadhuislaan is 8.000 – 9.500 mvt/etmaal. Volgens de koersnota Mobiliteit 2040 daalt deze naar 6.000-8.000 mvt/etmaal bij invoering van 30 km/uur en naar 500-2.000 mvt/etmaal indien er geen sprake meer is van doorgaand verkeer. Voor een ETW30 is de richtlijn vanuit het CROW: maximaal 4.000 mvt/etmaal. Dit is een richtlijn, de intensiteit kan hoger zijn maar dan alleen als dit bestemmingsverkeer is. Dit betekent dat de inrichting van de Raadhuislaan er op gericht moet zijn om doorgaand verkeer te weren. Het uitgangspunt is wel om twee-richtingen verkeer te handhaven. Hierin kunnen we ook nog sturen met de ontsluiting binnen dit gebied, door onder andere de ontsluiting van de parkeergarage. Door deze ontsluiting zoveel mogelijk aan de westkant te leggen, sturen we het verkeer via de Kortfoortstraat naar bovengenoemde ruit rond de binnenstad. We willen dus één ontsluiting van de parkeergarage, zoveel mogelijk aan de westkant van het gebied. Het deel van de Raadhuislaan, tussen de aansluiting van de parkeergarage en de Kortfoortstraat, zal een meer ontsluitende functie houden. Daar past dan ook een andere inrichting bij.

Aangezien het best een uitdaging zal zijn om doorgaand verkeer te weren en dit ook wel een risico vormt voor de inrichting, is het wenselijk/noodzakelijk om meer inzicht te krijgen in de samenstelling van het verkeer op de Raadhuislaan. Hiervoor is nader onderzoek nodig. De keuze voor een ETW30 houdt in dat er geen fietsvoorziening nodig zou zijn. Dit is nog wel afhankelijk van in hoeverre het haalbaar is om de intensiteit op de Raadhuislaan terug te dringen. Ander aandachtspunt is dat De Raadhuislaan een uitvalsroute voor politie is. Overleg met de veiligheidsregio over de inrichting is noodzakelijk. Expeditieverkeer voor De Lievekamp en het Stadhuis wordt gefaciliteerd maar is te gast in het gebied. Op een aantal plekken worden direct langs de Raadhuislaan nog wel parkeermogelijkheden voorzien ten behoeve van service/expeditie/mindervaliden/kiss&ride.

26

Figuur 19, verbindingen en relaties

Parkeren Om de ontwikkelingen mogelijk te maken is eerder besloten een hoogwaardige bovengrondse garage te realiseren langs het spoor. In de Ontwikkelstrategie gaan we uit van één integraal ontworpen parkeergebouw. Deze garage is in eerste instantie bedoeld om de huidige parkeerplaatsen te vervangen en in de parkeerbehoefte voor Stadhuis en De Lievekamp te voorzien. Ook de parkeerbehoefte voor het project LINCK wordt in deze garage gefaciliteerd. De garage zal ook voorzien in het bezoekersparkeren van het nieuw te ontwikkelen programma. In paragraaf 3.5 is de opzet van het parkeren, de integrale parkeergarage en het tijdelijk parkeren tijdens de ontwikkelfase nader uitgewerkt. De eigen parkeervraag van nieuwe ontwikkelingen wordt in principe op eigen terrein gerealiseerd. Parkeren op maaiveld wordt verder tot een minimum beperkt. Voor toekomstige ontwikkelingen in de Noordkant wordt in basis uitgegaan van parkeren op eigen terrein. Het is daarbij wel belangrijk ook een plezierig woonklimaat te creëren daar de parkeerplaatsen te vergroenen (bomen, pergola’s) of een groen dek toe te passen. Ook is het denkbaar dat maatwerkoplossingen worden gefaciliteerd in (bestaande) parkeervoorzieningen elders.

Vergroenen Vergroenen is een belangrijk thema voor de herontwikkeling van het gebied. Het openbaar gebied biedt veel kansen om deze vergroening op maaiveld voelbaar te maken. Ook bij de verdere uitwerking van de gebouwen wordt het een belangrijk thema. Waar mogelijk worden de dekken groen ingericht en krijgen de gebouwen een groen karakter (klimmers, plantenbakken, groene daken). Ook de garage zal worden voorzien van een groene gevel en een groen dak. Beeldkwaliteit 27

Grote, complexe bouwplannen worden tijdens het ontwerptraject gepresenteerd in het Adviesteam Omgevingskwaliteit. Dat geldt ook voor grotere ingrepen in de openbare ruimte, zoals voor het Raadhuiskwartier. Het adviesteam adviseert in een open dialoog over de plannen in hun context. Voor de ontwikkelingen in het gebied Raadhuislaan is een supervisor aangesteld en wordt voor een specifieke procedure gekozen. De bevindingen van de supervisor worden bij elk bouwplan ingebracht bij het adviesteam. Samen wordt gezocht naar mogelijke verbeteringen en goede ruimtelijke keuzes. Concreet ziet het proces er als volgt uit: • • • •

Supervisor en stadsontwerper voeren de inhoudelijke gesprekken met initiatiefnemers over de eerste ideeën. Schetsontwerp (SO), Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO) worden gepresenteerd en vastgesteld in het kwaliteitsteam. Indien nodig, vindt een bredere afstemming met het Adviesteam Omgevingskwaliteit plaats (bij verschil van inzicht of grote ingrijpende initiatieven). Het Kwaliteitsteam stelt een definitief advies op bij de conceptaanvraag Omgevingsvergunning. Dit advies vormt de basis voor het definitieve advies bij de aanvraag dat wordt opgesteld door het Adviesteam Omgevingskwaliteit.

In bijlage 2 (beeldkwaliteitplan) zijn de uitgangspunten voor beeldkwaliteit nader gespecificeerd per deelgebied (parels in het park, stedelijke wand, parkeergarage en openbaar gebied). Herinrichting Raadhuislaan •

•

•

De Raadhuislaan wordt opnieuw ingericht om doorgaand verkeer te ontmoedigen; hiervoor dient de Wethouder Van Eschlaan als alternatieve route. In de wegcategorisering wordt de Raadhuislaan een GOW-30 (gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u), inclusief fietsstroken aan beide zijden. De oversteekbaarheid van de weg wordt sterk verbeterd: het nieuwe profiel maakt de straat overzichtelijker, en op meerdere punten komen helder vormgegeven oversteekplaatsen. Drie belangrijke oversteeklocaties — bij de bioscoop, het theater en het gemeentehuis — worden ingericht als pleinverharding over de weg met drempels, waarbij langzaam verkeer voorrang heeft. Op zeven andere plekken komen overzichtelijke oversteken zonder voorrang. De inrichting van het wegprofiel van de Raadhuislaan remmen de automobilist sterk af op twee strategische plekken; de oversteek Heschepad en de oversteek bij het Lievekamptheater.

Verbindingen naar parkeervoorzieningen •

28

Het huidige Muzelinckgebouw wordt gesloopt en de herontwikkeling wordt onderdeel van de Rabobank-locatie (fase 2). Vanaf de Raadhuislaan wordt een nieuwe aansluiting gerealiseerd naar de parkeervoorziening langs het spoor. Deze aansluiting komt te liggen tussen het Rabo-/Muzelinckgebouw en het Lievekamptheater. Het is de bedoeling dat het merendeel van het autoverkeer hier afslaat richting de parkeervoorziening. Verkeer dat verder rijdt op de Raadhuislaan zal voornamelijk bestemmingsverkeer zijn. Om dit te

•

•

bevorderen, wordt de Raadhuislaan ontmoedigd als doorgaande route naar het centrum. Tussen het Lievekamptheater en Linck komt een toegang tot de inpandige parkeervoorziening van Linck. De toegangsweg wordt zo kort mogelijk gehouden door de inrit van de parkeervoorziening dicht bij de Raadhuislaan te positioneren. Deze verbinding fungeert tevens als hoofdroute naar de overdekte fietsenstalling, die tussen het Lievekamptheater en de parkeervoorziening is gesitueerd. De locatie Heschepad blijft voorlopig behouden als noord-zuidfietsroute tussen het centrum en Heesch. De oversteekbaarheid wordt verbeterd door aanpassingen in de weginrichting en wegcategorisering. In de toekomst kan onderzocht worden of een voetgangersverbinding vanuit de Vianenstraat (bij het Maaslandcollege) richting de Lievekamplaan kan worden hersteld. Op dit moment is dat door de aanleg van de parkeervoorziening nog niet mogelijk.

Brandweer route, Laden en lossen en MIVA route •

•

•

De ontsluitingsweg tussen het voormalige Rabobankgebouw/Muzelinck en het Lievekamptheater wordt tevens ingericht als laad- en losroute voor het Lievekamptheater. Nooddiensten hebben toegang tot de gebouwen via de parkpaden. Het pad wordt op de benodigde plaatsen voldoende breed aangelegd zodat de brandweer bij gebouwen kan komen waar nodig, met behoud van zoveel mogelijk bestaande bomen. Tussen de parkeervoorziening en het gemeentehuis wordt een goed toegankelijke MIVAroute volgens de norm gerealiseerd, die geïntegreerd wordt in het parkontwerp met hoogteverschillen.

Overige uitgangspunten: •

We zorgen voor een inrichting waarbij we de looproute naar het station optimaliseren

•

Uitgangspunt is geen langsparkeren op Raadhuislaan, mogelijk wel gehandicaptenparkeerplaatsen

•

Inpassen van plekken waar pakketdiensten gebruik van kunnen maken en waar ook halen/brengen van bezoekers mogelijk is.

•

Rekening houden met voldoende ruimte voor fietsparkeren

•

Opstelplaatsen voor touringcars en Kiss & Ride bij theater De Lievekamp

3.4 Totaalprogramma voor wonen, werken en voorzieningen in het gebied De Raadhuislaan is van oudsher altijd de “Cultuur en Kantoorstraat” van Oss geweest met kantoren van de gemeente, het waterschap, de belastingdienst, de Rabobank, plus de plek van het theater en het museum. De laatste jaren is dit aangevuld met diverse gezondheidsfuncties zoals huisartsen, verloskundepraktijk, tandarts, Arbodienst enz. De goede bereikbaarheid met auto, fiets en OV, ruime parkeergelegenheid nagenoeg voor de deur heeft hier mede aan bijgedragen. Naar de toekomst toe willen we van het Raadhuiskwartier een meer gemengd gebied gaan maken door met name aan de zuidzijde extra woonfuncties toe te voegen. Om te komen tot een analyse van het gewenste programma in het Raadhuiskwartier kijken we niet alleen naar het programma binnen het plangebied maar ook naar dat in de directe 29

omgeving. Daarnaast stemmen we het programma af met de andere projecten en ontwikkelingen binnen het Ontwikkelperspectief Spoorzone Oss en de stadsagenda, zoals de transformatie van Euterpepark, de binnenstad, de stationsomgeving, Pivot park en Schadewijk. Woonprogramma We willen sturen op de komst van de juiste functies en doelgroepen naar het Raadhuiskwartier. We hebben een vastgestelde Woonvisie en een Woonagenda die dient als leidraad voor de invulling van woonprogramma’s. Met het oog op alle ontwikkelingen die gaande zijn in de Spoorzone (niet alleen Raadhuiskwartier, maar ook bijvoorbeeld Euterpepark), is het belangrijk om de verschillende programma’s op elkaar af te stemmen. Ten aanzien van het woonprogramma voor het Raadhuiskwartier kiezen we er bewust voor om af te wijken van het woonprogramma zoals we dat hebben vastgesteld in de woonagenda voor de hele gemeente (minimaal 30% sociale huur, minimaal 10% midden huur, minimaal 30% betaalbare koop en maximaal 30% boven de betaalbaarheidsgrens). Dit hangt voor een groot deel samen met de ligging, de beoogde kwaliteit en reeds bestaande of beoogde woonprogramma in de directe omgeving. We willen in het Raadhuiskwartier plek maken voor ruimere appartementen voor starters, ouderen, stellen of alleenstaanden die bewust kiezen voor wonen dicht tegen de binnenstad aan, nabij voorzieningen en op loopafstand van station Oss.

Daarmee ontstaat niet alleen een plek voor inwoners om hun woon carrière te starten, maar ook voor ouderen die de volgende stap zetten in hun woon carrière en daarmee doorstroming op de woningmarkt in Oss mogelijk maken. Voor het totale raadhuiskwartier (Raadhuislaan Noord en Zuid) voorzien we ruimte voor totaal ongeveer 800 woningen in de volgende verdeling: -

20% sociale huur;

-

20% midden huur;

-

20% betaalbare koop;

-

40% koop boven betaalbaarheidsgrens

Verdelen we dat over de verschillende deelprojecten dan komen we tot het volgende overzicht: Woningbouwprogramma Raadhuiskwartier Noord Zuid segmentering Woonagenda Raadhuiskwartier totaal linck RHL 21 RHK 21 Rabo Muzelinck Lister Restopgave totaal 800 198 21 24 72 75 300 110 Sociale huur 30% 20% 160 118 0 0 0 0 0 42 middenhuur 10% 20% 160 52 0 0 0 38 75 -5 betaalbare koop 30% 20% 160 28 21 24 42 9 105 -69 dure huur en koop 30% 40% 320 0 0 0 30 28 120 142 800 198 21 24 72 75 300 110 indicatieve verdeling programma zuid: 60% betaalbaar, waarvan 25% middenhuur en 35% betaalbare koop 40% dure huur en koop

Figuur 20, tabel woonprogramma

We zien dat met het reeds vastgestelde programma in Linck er voor een groot deel invulling is gegeven aan het programma voor sociale huur (20%). Daar hoeft op de andere locaties dus minder ruimte voor gereserveerd te worden. We vinden het wel van belang dat er een goede mix blijft tussen het betaalbare en het duurdere segment én tussen koop en huur. Daarom gaan we voor de locaties Rabo, Muzelinck en Lister uit van een verdeling 60% betaalbaar en 40% duur, 30

waarbij we in de betaalbare categorie uit gaan van 25% midden huur en 35% betaalbare koop. Tussen Rabo en Muzelinck kan nog een onderlinge uitwisseling tussen deze segmenten plaatsvinden. Voor de locaties Raadhuislaan 21 en Raadhuiskwartier 1K is reeds een programma in de betaalbare koop vastgelegd. Voor Muzelinck en Lister moet nog een nadere uitwerking worden gemaakt en een definitief programma worden vastgesteld. Uitgaande van het hierboven geschetste programma is er de komende jaren nog ruimte om ruim 100 woningen te programmeren binnen het projectgebied Raadhuiskwartier in diverse segmenten. Werken en voorzieningen. Zoals gezegd is het doel van de gebiedsontwikkeling Raadhuiskwartier om van het gebied een meer gemengd gebied te maken. Dat betekent dat er woningen worden toegevoegd, maar ook dat er een deel van het huidige werkprogramma zal komen te vervallen als gevolg van de transformatie naar wonen. Denk daarbij aan het verdwijnen van het belastingkantoor (ca 3340 m2) en het kantoor van de Rabobank (ca 2923 m2). Desalniettemin is gebied uitermate geschikt voor stedelijke functies met een publieksgericht karakter die complementair zijn aan de binnenstad. Daarbij wordt aansluiting gezocht op bestaande voorzieningen zoals theater, museum en gemeentehuis.

We willen van het Raadhuiskwartier een gemengd en aantrekkelijk verblijfsgebied maken door met name in de plinten van de gebouwen (in de basis de begane grond, eventueel de 1e verdieping) beschikbaar te houden voor ontmoeting, kantoren, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening en gezondheidszorg. Dat laatste sluit goed aan bij de begin juni 2025 gehouden opiniecommissie in het kader van hoogbouw in Oss. Tijdens deze commissie werd door meerdere partijen nadrukkelijk aandacht gevraagd voor het creëren van levendige plinten met daarin een breed palet aan voorzieningen, zowel commercieel als maatschappelijk/niet-commercieel. In de economische strategie Oss “innovatieve maakstad 2026-2032” is aangegeven dat er in de spoorzone ruimte is voor de ontwikkeling van gemengde woon-werkgebieden en dat er ruimte is voor het combineren van lage milieucategorie bedrijvigheid met woonfuncties. Hierdoor kan mogelijk ook ruimte op bedrijventerreinen worden vrijgespeeld voor hogere milieucategorie bedrijven (schuifruimte). Dit zal in de visie op werklocaties verder worden uitgewerkt. Naast werkfuncties en voorzieningen in de plinten zijn in het gebied ook meer monofunctionele gebouwen aanwezig zoals het gemeentekantoor, theater De Lievekamp en een aantal solitaire kantoorlocaties. Ook daarvoor is en blijft ruimte in het Raadhuiskwartier.

Er is ruimte voor horeca (bijvoorbeeld in de plint van theater De Lievekamp en restaurant Avenue 43) om van het gebied een aantrekkelijk en levendig verblijfsgebied te maken, zij het in beperkte mate om geen afbreuk te doen aan de rol van de binnenstad. Daarom is er in de basis ook geen ruimte voor detailhandel. Wel is er ruimte voor stedelijke voorzieningen op het gebied van sport en ontspanning. Denk daarbij aan een sportschool of een yoga studio. Bedrijvigheid zoals maakindustrie, transport en logistiek passen niet aan het Raadhuiskwartier. Vooralsnog is het lastig om de behoefte en vestigingsmogelijkheden exact te kwantificeren. In 2026 stellen we een plintenstrategie op waarbinnen we een analyse maken van de realistische behoefte aan de gewenste functies binnen de verschillende deelgebieden in de spoorzone (waaronder dus ook het Raadhuiskwartier). Voor iedere functie maken we relevante vooruitblikken naar 2035 en analyseren we de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Deze zijn input voor de nadere inkadering van het werk- en voorzieningenprogramma in het Raadhuiskwartier en de overige gebieden in de spoorzone. Daarnaast zal de plintenstrategie 31

inzicht geven in de verschillende instrumenten die we kunnen inzetten om onze ambities en doelstellingen ten aanzien de gewenste invulling van de plinten handen en voeten te geven. Ook gaan we zoals gezegd aan de slag met een visie op werklocaties waarmee we meer inzicht krijgen in vraag en aanbod van verschillende werkgebieden en de mogelijkheden voor het bieden van schuifruimte op bedrijventerreinen. Richtlijnen voor maatschappelijke voorzieningen. Op 5 maart 2026 heeft de gemeenteraad de richtlijnen voor maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Maatschappelijke voorzieningen spelen een belangrijke rol bij het bouwen aan gemeenschappen en het realiseren van levendige wijken. Het toevoegen van woningen betekent automatisch ook het toevoegen van voorzieningen. Het belangrijkste doel van de richtlijnen voor maatschappelijke voorzieningen is ervoor zorgen dat er tijdig voldoende ruimte wordt gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen in gebiedsontwikkelingen en er (achteraf) geen tekort aan ruimte hiervoor ontstaat. Met behulp van referentienormen kunnen we in een vroeg stadium behoefte aan en ruimteclaim van maatschappelijke voorzieningen inschatten. Deze referentienormen helpen bij het vertalen van de sociale opgave naar de fysieke ruimte in de gebiedsontwikkeling en zijn bedoeld als een richtinggevend kader en hulpmiddel bij gebiedsontwikkelingen en projecten.

De richtlijnen zijn dus geen harde normen maar een basis om een bewuste en onderbouwde afwegingen te maken om al dan niet ruimte voor maatschappelijke voorzieningen mee te nemen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Bij het bepalen van de opgave en bijbehorende ruimteclaim bij gebiedsontwikkelingen nemen we altijd de bestaande en geplande maatschappelijke voorzieningen in de omgeving mee. Bij extra ruimteclaim door het toevoegen van woningen is het verstandig eerst te kijken of bestaande voorzieningen in de omliggende wijk dit kunnen opvangen of dat het aanleiding is voor een nieuwe voorziening. Dit geldt ook als de nieuwe ontwikkeling zelf onvoldoende is voor een volledige nieuwe voorziening. Bijvoorbeeld: op basis van extra woningen wordt een ‘halve’ school berekend. Kunnen de scholen in de omgeving de extra behoefte opvangen en is daar een verbouwing of uitbreiding nodig? Of is er aanleiding toch een extra school te ontwikkelen (bijvoorbeeld omdat bestaande schoolgebouwen niet meer voldoen)? Andersom is het goed om bij (grotere) gebiedsontwikkelingen te kijken of dit kansen biedt voor het oplossen van het tekort aan voorzieningen in omliggende wijken. Is de druk op bijvoorbeeld de zorgvoorzieningen (te) groot in een bepaalde wijk? Dan moeten we kijken of in het herontwikkelingsgebied ruimte is of gemaakt kan worden voor het toevoegen van deze voorzieningen.

Ook eventuele investerings- of herhuisvestingsopgaven van bestaand gemeentelijk vastgoed in de omgeving moeten we meewegen. Verder is het goed om koppelkansen af te wegen: soms is een voorziening eerder haalbaar door het te combineren met andere voorzieningen of door een efficiëntere bezetting. Of heeft het meerwaarde voor de wijk om voorzieningen bij elkaar te plaatsen. Denk aan bijvoorbeeld aan een ontmoetingsfunctie in/bij een school of zorgfuncties in een kindcentrum of wijkcentrum.”

Spiegelen we de referentienormen aan de ontwikkeling in Raadhuiskwartier dan ontstaat het volgende overzicht.

32

Referentienormen maatschappelijke voorzieiningen Raadhuiskwartier Aantal woningen Aantal inwoners kinderen 0-4 kinderen 2-4 leerlingen 4-12 leerlingen 12-18

800 1840 uitgaande van een gem. huishoudensomvang van 2,2 (in gemeente Oss, 2025) 68,08 uitgaande van een gemiddeld percentage van 3,7% kinderen van 0 tot en met 3 jaar in gemeente Oss 35 uitgaande van een gemiddeld percentage van 1,9% kinderen van 2 en 3 jaar in gemeente Oss 162 uitgaande van een gemiddeld percentage van 8,8% kinderen van 4 tot en met 12 jaar in gemeente Oss 114 uitgaande van een gemiddeld percentage van 6,2% kinderen van 13 tot en met 18 jaar in gemeente Oss