Agendabundel

Volgens de gehanteerde uitgangspunten bij de notitie Accommodatiebeleid & Integraal huisvestingsplan (IHP) 2025-2050 zijn de vermelde investeringscijfers van HEVO gecorrigeerd met de door hun gebruikte indexering. Dit om “appels” met “appels” ter vergelijken. Ook is in juni 2025 besloten om de investeringen en de budgetten vanaf 2026 jaarlijks te indexeren.

(investeringen kapitaallasten, bedragen maal € 1.000) Microgrid (afschrijving 10 jaar) Aanleg veld voetbal, min is natuurgras en max is kunstgras. Afschrijving resp. 25 en 12 jaar Aanleg veld korfbal, min is natuurgras en max is kunstgras. Afschrijving resp. 25 en 12 jaar Aanleg tribune, afschrijving 40 jr Accommodatie korfbal, afschrijving 40 jr Parkeerplaatsen, bedrag cf realisatie 50 extra parkeerplaatsen (niet gehonoreerd bij Kaderbrief 2026) Realisatie Gymzaal (2 vloeren), bedrag is verschil tussen investering gymlokaal Owolde (zie hierboven) van ad € 1.020k en nieuwbouw Gymzaal ad € 3.521k

Minimaal 800 221

Investering Maximaal 900 910

Minimaal 96 13

Kapitaallast Maximaal 108 94

88

178

5

18

100 629 104

343

5 28 9

15

2.501

86

Daarnaast zijn er jaarlijkse lasten zoals onderhoud en energie. Ook hiervan heeft HEVO een inschatting van gemaakt met een minimale en maximale variant. (jaarlijkse lasten, bedragen maal €1.000) Minimaal Maximaal Microgrid 30 35 Aanleg veld voetbal 20 100 Aanleg veld korfbal 4 24 Aanleg tribune, de jaarlijkse lasten is dan verantwoordelijkheid sv Oosterwolde Parkeerplaatsen, dit wordt dan opgenomen in MOP Wegen 5 Gymzaal ipv gymlokaal 25 Niet alle varianten op de locatie Oostenburg brengen alle extra investeringen met de daarbij behorende lasten met zich mee. Wel is voor alle drie de locaties Oostenburg een microgrid noodzakelijk om de benodigde aansluitcapaciteit te realiseren. Bij keuze voor locatie 2 of 3 op sportpark Oostenburg is er een herindeling van de velden en een nieuwe accommodatie voor de korfbal noodzakelijk. Tijdelijke voorzieningen Kosten voor tijdelijke sport-, zwem- en gymnastiekvoorzieningen moeten in de volgende fase worden uitgewerkt. Deze zijn afhankelijk van: • mogelijkheden om op de huidige locatie gefaseerd te bouwen, • beschikbare alternatieve ruimten, • afspraken met gebruikers.

Sustainable Development Goals (SDG’s) Een nieuw sportcomplex Boekhorst draagt bij aan deze doelen.

Inwonersparticipatie De sportverenigingen en schoolbesturen zijn meegenomen in dit proces. Zie bijlage (Eindrapport Locatie onderzoek Sportcomplex Boekhorst).

Publicatie voor bekendmaking De raad had gevraagd om te onderzoeken of verplaatsing ondubbelzinnige voordelen op zou leveren ten opzichte van nieuwbouw op de huidige locatie. Uit dit onderzoek blijkt niet ondubbelzinnig dat Sportpark Oostenburg de voorkeur verdient. De huidige locatie biedt de minste risico’s, de laagste kosten en de beste aansluiting bij bestaande gebruikers en voorzieningen. Na het vaststellen van het besluit gaat het college starten met de planvorming voor de nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit en een concreet plan uit te werken voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Vervolg Na besluitvorming door de raad start het college de planvorming op voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. Een concreet plan voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode is hier onderdeel van. Burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf, , secretaris

, burgemeester.

Bijlagen 1 2

Eindrapport locatie onderzoek Sportcomplex Boekhorst d.d. 5 december 2025 Haalbaarheidsberekening woningbouw de Boekhorst

Extern zaak ID (zaakcode) : 0085175663 De raad van de gemeente Ooststellingwerf; nr. gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 december 2025 .

Besluit 1. Het nieuwe sportcomplex De Boekhorst (sporthal + zwembad) te realiseren op de huidige locatie aan De Haer. 2. Het college opdracht te geven om in 2026 de planvorming te starten voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. 3. Als onderdeel daarvan een concreet plan uit te werken voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Besloten in de openbare vergadering van 27 januari 2026 , griffier.

, voorzitter.

Locatie onderzoek Sportcomplex de Boekhorst gemeente Ooststellingwerf Onderzoek mogelijke verplaatsing Sportcomplex de Boekhorst naar Sportpark Oostenburg

Opdrachtgever Gemeente Ooststellingwerf Datum 9 december 2025 Referentie P2000221-0050.1.0 Auteur(s) de heer R. Baas - HEVO B.V. de heer A. Öztürk - HEVO B.V. de heer G. van der Pol - HEVO B.V. de heer ing. J.M.F.C. Vloemans - HEVO B.V.

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

5223 LA 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409

info@hevo.nl

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Burg. Roelenweg 40

8021 EW Zwolle

T 038 - 4 258 101

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Het onderzoek en de uitgangspunten voor het onderzoek

3

3.

Leeswijzer

4

4. 4.1. 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6

Conclusie(s) en aanbevelingen Conclusies Netcongestie Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst Nieuwbouw sportzaal Totaalconclusie Resume investeringen per scenario

5 5 5 5 6 6 6 7

5.

Algemeen netcongestie in Oosterwolde

8

6. 6.1. 6.1.1 6.2. 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 6.3. 6.4. 6.4.1 6.4.2 6.5. 6.5.1

Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg Gebouwkenmerken Ruimtebehoefte Locatiekenmerken Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Inpassing in relatie tot herindeling velden SV Oosterwolde Inpassing in relatie tot verkeer Inpassing in relatie tot parkeren Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Inpassing in relatie tot OBS de Toekan en CBS de Akker Netcongestie Belangrijkste uitgangspunten investering en exploitatie Nieuw zwembad met sporthal Nieuwe sportvelden voetbal en korfbal Investeringskosten, kapitaalslasten en exploitatiekosten Aanpassing velden indien voor locatie 3 gekozen wordt

10 10 10 10 10 11 14 14 14 14 15 16 16 17 18 18

Referentie: P2000221-0050.1.0.

7. 7.1. 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.2. 7.2.1 7.2.2 7.3.

Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst Locatiekenmerken Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Inpassing in relatie tot verkeer Inpassing in relatie tot parkeren Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Investeringskosten en ontwikkelpotentieel Uitgangspunten investeringen Uitgangspunten opbrengsten Netcongestie

21 21 21 21 22 22 22 22 23 24

8. 8.1. 8.1.1 8.2. 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5 8.3. 8.4. 8.5.

Nieuwbouw gymnastieklokaal Gebouwkenmerken Ruimtebehoefte Locatiekenmerken Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Inpassing in relatie tot verkeer Inpassing in relatie tot parkeren Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Inpassing in relatie tot bereikbaarheid door de scholen Netcongestie Belangrijkste uitgangspunten investering en exploitatie Investeringskosten, kapitaalslasten en exploitatiekosten

26 26 26 26 27 27 27 27 27 27 27 29

9.

Participatie

30

10. 10.1. 10.2. 10.3. 10.3.1 10.3.2 10.3.3 10.3.4

Multi Criteria Analyse (MCA) Inleiding Criteria en scores Conclusies scenario 1: nieuwbouw op locatie 1 scenario 2: nieuwbouw op locatie 2 scenario 3: nieuwbouw op locatie 3 Vergelijk met nieuwbouw op huidige locatie

32 32 32 34 34 34 34 35

Pagina 2 van 37

1. Inleiding Op 24 juni 2025 heeft de gemeenteraad van Ooststellingwerf het Accommodatiebeleid & Huisvestingsplan Onderwijs unaniem vastgesteld. Ook is het amendement #094 “Samen er uitkomen Accommodatiebeleid” unaniem aangenomen. Dit houdt in dat beslispunt 3.a. Sportcomplex de Boekhorst nieuw te bouwen op de huidige locatie als volgt wordt aangevuld: “tenzij uit een aanvullend specifiek locatieonderzoek ondubbelzinnig blijkt dat een andere locatie toch de voorkeur verdient” In verband hiermee heeft de gemeente aan HEVO gevraagd een aanvullend locatieonderzoek uit te voeren waarbij als onderzoek locatie is aangegeven uit te gaan van het Sportpark Oostenburg in Oosterwolde en het naastgelegen perceel, wat in eigendom is van de gemeente. Feitelijk gaat het hier om een actualisatie en verdieping van scenario 2 (t.w. nieuwbouw op een andere locatie, zijnde een sporthal met binnenzwembad) van het scenario-onderzoek van mei 2025.

2. Het onderzoek en de uitgangspunten voor het onderzoek Als basis voor het onderzoek heeft HEVO gebruik gemaakt van de resultaten uit het scenario-onderzoek van mei 2025. In het vervolgonderzoek zijn meerdere opties onderzocht voor de positionering van het sportcomplex op het sportpark in samenhang met toekomstige ontwikkelingen wat betreft het gebruik van de sportvelden. Hierin is ook gekeken naar opties voor het verbeteren van de parkeercapaciteit op basis van het huidige en toekomstige gebruik (ontwikkelingen). Ook de netcapaciteit (netcongestie) in relatie tot de toekomstige behoefte is in het onderzoek meegenomen. Het onderzoek heeft plaatsgevonden in samenspraak met de gebruikers van Sportpark Oostenburg, de gebruikers van Sportcomplex de Boekhorst en de gebruikers van het gymnastieklokaal Weemeweg. Aan de gebruikers is hun visie gevraagd en welke voor- en nadelen zij zien als ze voor hun gebruik terecht kunnen op Sportpark Oostenbrug. Op basis hiervan is gekeken of er synergie behaald kan worden (bijvoorbeeld meer gebruik van eigen en van elkaars voorzieningen). Verder is een doorkijk gemaakt naar de mogelijke invulling van

Referentie: P2000221-0050.1.0.

woningbouw op de huidige locatie na sloop van Sportcomplex de Boekhorst en een alternatief voor het gymnastiekonderwijs. Verder is gekeken naar de parkeerbehoefte (in relatie tot de nieuwe Miente) en naar de aanwezige netcapaciteit (netcongestie). Uitgangspunten: • Als basis gelden de resultaten uit het onderzoek van mei 2025; • Voor het locatie onderzoek gebruiken wij de informatie uit het rapport van Antea van 13 oktober 2023; • Resultaat van de gesprekken met de gebruikers; • De afdeling Mens & Omgeving verleent medewerking aan het onderzoek. De coördinatie van het onderzoek ligt bij de beleidsadviseur vastgoed van de gemeente. Ondubbelzinnig: Belangrijk in de vraagstelling is de term ‘ondubbelzinnig’ en hoe dat uitgelegd wordt. In dit onderzoek gebruiken wij hiervoor de definitie volgens Van Dale: “Vatbaar voor slechts één uitleg = duidelijk”. Er moet een duidelijk hogere score komen uit de multicriteriaanalyse (MCA). Op 15 oktober 2025 heeft een presentatie aan de gemeenteraad plaatsgevonden, waarin de (tussen)resultaten van het onderzoek zijn toegelicht aan de raad. In die presentatie is aangegeven dat er geen ondubbelzinnige voorkeur vast te stellen was op basis van de informatie die op dat moment bekend was. Na deze presentatie zijn aanvullende onderzoekspunten aangevraagd om te onderzoeken of toch een ondubbelzinnige voorkeur te bepalen is.

Gevraagd is nader in beeld te brengen: Als de locatie gymnastieklokaal Weemeweg vervalt, zit daar ook een potentiële opbrengstwaarde voor de gemeente? Dit is/wordt door de gemeente intern opgepakt.

Pagina 3 van 37

-

-

Kan gebruik gemaakt worden van de gymzalen van het Stellingwerf College? Dit is/wordt door de gemeente intern opgepakt. Wat is in de nieuwe sporthal het effect van minder gymnastiekonderwijs op de exploitatie? Dit is/wordt door de gemeente intern opgepakt. Globaal onderzoek om het sportcomplex Boekhorst te situeren op het hoofdveld en het realiseren van twee kunstgrasvelden elders op het complex, inclusief het mogelijk verplaatsen van de tribune en de gevolgen (op hoofdlijnen) inzichtelijk maken.

3. Leeswijzer In hoofdstuk 1 en 2 worden de kaders van het onderzoek toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de conclusies en aanbevelingen en vervolgens wordt in de verdere hoofdstukken inhoudelijk ingegaan op het onderzoek. Hoofdstuk 5 gaat in op netcongestie waarbij per locatie meer specifiek op dit onderwerp wordt doorgegaan. In hoofdstuk 6 tot en met 8 wordt specifiek ingegaan op de onderzoeksvragen om vervolgens te komen tot de participatie en MCA in hoofdstuk 9.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 4 van 37

4. Conclusie(s) en aanbevelingen 4.1. Conclusies 4.1.1 Netcongestie 















Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor afname in Oosterwolde beperkt (geel) tot niet beschikbaar (oranje/rood). Voor de gebieden waar in dit rapport naar gekeken is, gaat het om locaties waar beperkte capaciteit (gele gebieden) beschikbaar is. Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor teruglevering niet beschikbaar (rood). Voor de kortetermijn -en de middellange termijn zal netcongestie dus invloed blijven hebben op initiatieven voor nieuwbouwprojecten. Bij volledige sloop van het huidige zwembad met sporthal vervalt de grootverbruikaansluiting en gaat naar de eerstvolgende op de wachtlijst. In bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld op basis van maatschappelijke prioritering, kan voorrang worden verleend bij toekenning van beschikbare capaciteit. Een zwembad met sporthal en een losstaand gymnastieklokaal valt hier niet onder. Een woonfunctie valt wel onder een maatschappelijke prioritering, echter de grootverbruikaansluiting op de huidige locatie van het zwembad en sporthal kan niet onderverdeeld worden naar kleinverbruikaansluitingen. Op het moment wanneer een gymnastieklokaal als onderdeel van een onderwijsgebouw wordt gerealiseerd valt deze net als een onderwijsgebouw binnen een van de categorieën van het maatschappelijke prioriteringskader.

Het niet verplaatsen van de Boekhorst biedt een mogelijkheid om met inzet van de huidige gasaansluiting (als tijdelijke voorziening) de negatieve effecten van netcongestie te ondervangen. Bij sloop van de Boekhorst en nieuwbouw op die locatie blijft de huidige aansluitcapaciteit voor elektra ter beschikking en kan verzwaard worden. Gedurende de realisatie kunnen alle maatregelen getroffen worden en kan de huidige capaciteit overgezet worden. De aanvullende capaciteit komt ter beschikking wanneer netcongestie is opgelost. Hierna vervalt de gasaansluiting.

4.1.2 Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg  













Referentie: P2000221-0050.1.0.

Ruimtelijk bezien zijn er voldoende mogelijkheden om het sportcomplex op locatie Oostenburg te realiseren. Op de belanghebbendenavond bleek dat er naast het in maart 2025 reeds geconstateerde draagvlak voor nieuwbouw op de huidige locatie, ook veel draagvlak is bij de aanwezige partijen voor een verplaatsing. Het in een keer over kunnen verhuizen wordt als groot bijkomend voordeel gezien. Er zijn wel vragen aan verplaatsing verbonden, zoals de bezetting van de velden door SV Oosterwolde (wens is een kunstgrasveld) als de nieuwe Boekhorst ten koste gaat van een voetbal- of trainingsveld en voor de scholen de reistijd zo kort mogelijk i.v.m. de invloed van verplaatsing op de lestijden en het goed inpassen van de korfbalvereniging. Tevens biedt het realiseren van het complex op sportpark Oostenburg volgens de belanghebbenden ruimte voor optimalisatie, bijvoorbeeld door het toevoegen van de schietsportclub en gebruikers van gymlokaal Weemeweg. Dit zal in gebruiksuren niet het volledige gebruik van de basisscholen van de huidige Boekhorst compenseren. Voor de afstand tot het dorp en de sociale veiligheid heeft de locatie in de zuidwesthoek van het sportpark, nabij de Rikkingahof, de voorkeur van de aanwezigen bij de belanghebbendenavond. Ook locatie 3 (hoofdveld) scoort hierop beter dan locatie 1, maar dit is niet meer getoetst bij dezelfde groep belanghebbenden.

Bij locatie 3 is daarbij van belang dat bij een scenario van de herindeling van het sportpark ook de korfbal op een minder wenselijke plek terecht kan komen (bijv. op de plek van locatie 1, die niet goed scoort op sociale veiligheid). Voor Locatie 2 is de huidige ontsluitingsweg niet breed genoeg en deze kan niet aangepast worden. Zonder goede nieuwe ontsluitingsweg vervalt deze locatie als mogelijkheid. Financieel bezien vraagt het realiseren van het gebouw (exclusief bouwrijp maak kosten) op locatie 1 en 2 van Sportpark Oostenburg geen grote verschillen ten opzichte van de sloop-nieuwbouw op de huidige locatie. Bij locatie 3 komen er extra kosten bij voor een nieuw hoofdveld met tribune voor SV Oosterwolde. Voor het bouwrijp maken is wel aan te geven dat locaties 1 en 3 meer kosten met zich mee zullen brengen dan locatie 2, tenzij bij locatie 2 ook de aanleg

Pagina 5 van 37

van een nieuwe weg wordt meegenomen in deze kosten. Sloop-nieuwbouw op de huidige locatie geeft zeer waarschijnlijk de minste kosten voor bouwrijp maken.

4.1.3 Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst    

De locatie van De Boekhorst leent zich gezien de ligging in een woonwijk goed voor het inpassen van woningbouw. Er zijn op basis van een passende ruimtelijke inrichting, zowel eengezins- als meergezinswoningen mogelijk Tevens is het mogelijk extra parkeerplaatsen voor De Miente te realiseren. Het aantal woningen en de te verwachten opbrengsten lijken voor een marktpartij en met 100% vrije sector woningen en in een gunstige markt, op te wegen tegen de investeringen. Wanneer ook 30% sociaal van toepassing wordt verklaard en ook nog andere kostenposten of de opbrengsten tegen gaan vallen is de kans groot dat een negatieve businesscase ontstaat. De residuele grondwaardeberekening laat zien dat er dan te weinig opbrengstpotentieel in het geschetste programma zit.

scenario geupdate wordt naar de huidige inzichten, scoort het scenario van nieuwbouw op de huidige locatie nog iets beter (127 punten). Vanuit de invalshoek netcongestie kan gesteld worden dat het verplaatsen van het zwembad met sporthal naar het sportpark voor extra investeringen zorgt (bijvoorbeeld het microgrid). Sloop en nieuwbouw op de huidige locatie biedt als voordeel dat de beschikbare capaciteit voor elektra en gas behouden kan blijven. Hiermee kan het gebouw in gebruik worden genomen en kan de periode van netcongestie overbrugd worden en geeft dit iets meer zekerheid in de planning. Uit het voorgaande blijkt naar mening van HEVO dat er geen ondubbelzinnige voorkeur aan te geven is voor het verplaatsen van De Boekhorst.

4.1.4 Nieuwbouw sportzaal  



Vanwege wijziging in regelgeving zal voor de 5 basisscholen een sportzaal met twee gymvloeren noodzakelijk zijn. Het eerder in dit onderzoek beoogde stuk grond voor het nieuwe gymnastieklokaal nabij Brede School MFS Zuid Oosterwolde is hiervoor niet groot genoeg. De enige mogelijke optie om in de buurt een sportzaal te realiseren, lijkt op de locatie van de huidige Boekhorst. Dat zal ten koste gaan van de hoeveelheid woningen die op die locatie gerealiseerd kunnen worden, waarmee de grondopbrengst voor die locatie daarmee nog lager zal uitkomen.

4.1.5 Totaalconclusie Uit de MCA blijkt dat locatie 3 het beste scoort als voor verplaatsing gekozen wordt. Van de drie subscenario’s van deze locatie scoort scenario 3 het beste financieel gezien. De score van 123 punten voor locatie 3 is gelijk aan de oude score voor het nieuwbouwen van het complex op de huidige locatie (123 punten). Echter wanneer dat

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 6 van 37

4.1.6 Resume investeringen per scenario

Overzicht investeringen per scenario

Sloop gymlokaal Weemeweg Instand houden gymlokaal Weemeweg Bouwrijp maken diverse locaties Sloop oude en realisatie nieuwe Boekhorst Aanleg microgrid Aanleg nieuw voetbalveld(en) Realisatie nieuwe voetbaltribune Aanleg nieuw korfbalveld Realisatie nieuwe korfbalaccomodatie Realisatie nieuwe sportzaal op locatie Boekhorst Totaal

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Huidige plek

Locatie 1

Locatie 2

nvt € 1,0 mln PM € 20 mln

PM

PM

PM € 20 mln € 1 mln

PM € 20 mln € 1 mln

€ 21 mln

Locatie 3 scenario 1 PM

Locatie 3 scenario 2 PM

Locatie 3 scenario 3 PM

PM PM PM € 20 mln € 20 mln € 20 mln € 1 mln € 1 mln € 1 mln € 221k - € 390k € 910k - € 1,8 mln € 676k - € 1,3 mln € 100k - € 343k € 100k - € 343k € 100k - € 343k € 88k - € 178k € 88k - € 178k € 88k - € 178k € 88k - € 178k € 629k € 629k € 629k € 629k € 3,95 mln € 3,95 mln € 3,95 mln € 3,95 mln € 3,95 mln € 24,95 mln € 25,7 mln € 26,0 - 26,5 mln € 26,7 - 27,9 mln € 26,4 - 27,4 mln

Pagina 7 van 37

5. Algemeen netcongestie in Oosterwolde De beschikbaarheid van voldoende aansluitcapaciteit (ook wel aansluitwaarde) is niet meer vanzelfsprekend. Als gevolg van verregaande elektrificatie is het beschikbare transportnet momenteel niet meer of zeer beperkt geschikt voor het realiseren van nieuwe aansluitingen. Mogelijke oplossingen zijn in voorbereiding, maar de oplevering ervan kunnen soms nog wel jaren gaan duren. In het kader van het onderzoek is de huidige situatie in Oosterwolde bekeken. Daarvoor is gebruik gemaakt van beschikbare informatie die door de netbeheerders in Nederland wordt gedeeld (in dit geval door Liander). Er wordt onderscheid gemaakt in beschikbaarheid voor afname en de beschikbaarheid voor teruglevering.

Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor afname in Oosterwolde beperkt (geel) tot niet beschikbaar (oranje/rood). Uit nader onderzoek van Liander (d.d.17 april 2025) is gebleken dat momenteel ook geen congestiemanagement (verdelen van beschikbare capaciteit) uitgevoerd kan worden.

Capaciteitskaart Ooststellingwerf beschikbaarheid voor teruglevering

Capaciteitskaart Ooststellingwerf beschikbaarheid voor afname

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor teruglevering niet beschikbaar (rood). Voor de korte en de middellange termijn zal netcongestie dus invloed blijven hebben op initiatieven voor projecten. Met de huidige koers van de energietransitie zal alleen netverzwaring een structurele oplossing bieden, maar de realisatie daarvan kost tijd. Voor de korte termijn en de middellange termijn zal per situatie in goed overleg met de netbeheerder (Liander) gekeken moeten worden naar mogelijkheden.

Pagina 8 van 37

Daarbij geldt dat voor ieder nieuw initiatief in de basis gekeken moet worden naar beperking van de energievraag (door onder andere een optimale gebouwvorm, goede schilisolatie, slimme opwekkings- en afgifteconcepten, opslag van eigen opgewekte energie). Dit meer technisch inzicht komt tot stand tijdens de ontwerpfase waarin de architect samen met de bouwfysisch adviseur en de installatieadviseur tot een integraalontwerp komen. In verband met de problematiek rondom netcongestie is het advies om in dit stadium, zo vroeg mogelijk, op basis van de benodigde technische inzichten een aanvraag te doen bij de netbeheerder. De netbeheerder voert dan een netcheck uit en achterhaald op die manier wanneer er naar verwachting vermogen beschikbaar zal zijn. Tegelijkertijd wordt ‘de aanvraag’ door de netbeheerder op een wachtlijst geplaatst. Er is een prioriteringskader met als doel om in gebieden met netcongestie, een maatschappelijk verantwoorde volgorde voor het toekennen van transportcapaciteit te bepalen. Deze wordt per 1 januari 2026 weer herzien. Op dit moment geldt het huidige prioriteitskader. Recent contact met de netbeheerder heeft geleerd dat er zowel voor een kleinverbruikaansluiting als voor een grootverbruikaansluiting een vooraanmelding (kleinverbruik) of een aanvraag (grootverbruik) nodig is voordat de netbeheerder onderzoek kan gaan doen.

Dergelijk onderzoek dient te gebeuren op basis van technische informatie die bepaald kan worden gedurende de ontwerpfase. Uit contact met de netbeheerder is gebleken dat qua planning rekening moet worden gehouden met medio 2028 voordat er zicht is op meer structurele oplossingen. In het kader van het onderzoek is per initiatief verder gekeken naar de effecten van netcongestie.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 9 van 37

6. Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg Het onderzoek in dit rapport richt zich op de vraag of er een ondubbelzinnige voorkeur is om de nieuwbouw van Sportcomplex De Boekhorst te realiseren bij Sportpark Oostenburg. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten en gevolgen van de inpassing van mogelijke nieuwbouw op deze locatie nader omschreven.

6.1. Gebouwkenmerken 6.1.1 Ruimtebehoefte Voor nieuwbouw van De Boekhorst op de locatie Sportpark Oostenburg zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in het eerdere scenario-onderzoek van mei 2025 als het gaat om de ruimtebehoefte. Te weten: Een gebouw met nagenoeg een gelijke omvang, aangevuld met de wensen zoals die door partijen aangegeven zijn, om toe te voegen aan het programma (in willekeurige volgorde): • Een vergaderruimte (ca. 20 m2 bvo extra); • Een juryruimte voor de zwemvereniging (ca. 20 m2 bvo extra); • Een clubruimte voor de zwemvereniging (ca. 50 m2 bvo extra); • Een extra zwembaan; • Een sporthal die beter deelbaar is. De ruimtestaat voor dit scenario is als volgt: Perceeloppervlakte

5.000 m2

Zwemmen Sport Horeca Algemene ruimten Totaal

1.318 m2 bvo 1.705 m2 bvo 76 m2 bvo 388 m2 bvo 3.487 m2 bvo

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Voor verdere details wordt verwezen naar de rapportage van het onderzoek van mei 2025. Een eventuele uitbreiding van de sporthal door toevoeging van het programma vanuit het gymnastieklokaal aan de Weemeweg maakt hier geen onderdeel van uit. Uitgangspunt is dat het gebruik ingepast kan worden in het gebruiksrooster van het nieuwe complex. Bij locatie 1 en 2 is de impact op het totale sportcomplex minder groot dan wanneer voor locatie 3 (het huidige hoofdveld) wordt gekozen. In het geval van locatie 3 moet naast de ruimtebehoefte van de sporthal en zwembad, ook rekening gehouden worden met de herindeling van de voetbalvelden, eventuele aanleg van één of twee kunstgrasvelden en het bouwen van een nieuwe tribune bij het nieuwe hoofdveld. De huidige tribune is ca. 30 tot 35 meter lang. Ook is de realisatie van 90 parkeerplaatsen benodigd. Voor en parkeerplaats is ca. 25 m2 per plek benodigd (plek en rijbaan). Voor 90 parkeerplaatsen is ca. 2.250 m2 terrein nodig, afhankelijk van hoe de indeling gemaakt kan worden. Voor het nieuwe sportcomplex is ca. 3.500 m2 benodigd (zie ruimtestaat hiervoor). Het totale terrein dat voor het nieuwe sportcomplex minimaal benodigd is, is dan 5.750 m2. Ter vergelijking: een voetbalveld is in de regel 65x100m = 6.500 m2. Het gewenste programma is daarmee te realiseren binnen de afmetingen van een voetbalveld.

6.2. Locatiekenmerken Sportpark Oostenburg is gelegen aan de noordzijde van de kern Oosterwolde, bereikbaar via de Veenhofweg. Hier zijn de voetbalvelden van SV Oosterwolde gelegen, de grootste gebruiker van dit sportpark. Maar ook schietvereniging SVV de Tjonger, motorclub Eastwood en korfbalvereniging KV DIO (met clubhuis aan de Kuipenstreek) maken gebruik van dit sportpark. Tevens is hier recent een pumptrack gerealiseerd. Ook de banen van Tennisclub Oosterwolde grenzen aan dit sportpark, maar de tennisclub heeft geen directe verbinding met het sportpark en wordt ook via de andere zijde ontsloten via het Jardingapad.

6.2.1 Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt de inpassing van een sportcomplex mogelijk geacht. Er zijn in eerste instantie twee locaties die hiervoor het meest voor de hand lijken te liggen, met zoveel mogelijk behoud van de huidige situering van de velden.

Pagina 10 van 37

Vanuit stedenbouwkundigoogpunt is dat niet direct een vereiste, maar voor de financiële haalbaarheid wel voor de hand liggend. 1. 2. 3.

De eerste is aan de noordzijde gelegen, nabij het pumptrack (locatie 1 op de luchtfoto van figuur 1). De tweede is gelegen nabij de korfbal en Rikkingahof (locatie 2 op de luchtfoto van figuur 1). Naar aanleiding van de presentatie aan de gemeenteraad op 15 oktober jl. is ook onderzocht of de nieuwbouw van De Boekhorst op de locatie van het huidige hoofdveld van SV Oosterwolde passend te maken is (locatie 3 op de luchtfoto van figuur 1).

De locaties 1 en 2 hebben vanuit stedenbouw hun eigen voor- en nadelen. Locatie 1 geeft vrijheid in indeling en ruimte voor een eigen ontwerp en heeft weinig tot geen impact op de huidige indeling van het sportpark. Wel zijn er twee mini voetbalveldjes die op een anderen plek terug moeten komen. Locatie 1 heeft tevens als mogelijk nadeel dat deze meer buiten de bebouwde kom ligt (en heeft deels de bestemming Agrarisch) en dat daardoor goedkeuring van de provincie nodig is om hier te mogen bouwen. Locatie 2 ligt dichter tegen het dorp en vooral ook bij de Rikkingahof, waarvoor nieuwbouwplannen zijn. Deze locatie vraagt daarom meer aandacht in de uitwerking van het ontwerp, passend bij de omgeving. Parkeren en bereikbaarheid/verkeer (zie hierna) zijn daarbij aandachtspunten. Het Jardingapad is niet geschikt voor het afwikkelen van veel verkeer en daardoor niet geschikt. Ook voor de korfbal zal een alternatieve oplossing gevonden moeten worden.

3

figuur 1: luchtfoto sportcomplex met de mogelijke nieuwbouwlocaties.

Locatie 3 heeft vanuit stedenbouwkundig oogpunt globaal bekeken dezelfde aandachtspunten als locatie 2, omdat ook deze locatie dicht tegen achtertuinen van woningen aan ’t Oost gelegen is. Een oplossing kan zijn om de parkeerplaatsen aan die zijde te realiseren, zodat er meer afstand ontstaat tot de nieuw te bouwen sporthal en zwembad. Echter beperkt dat wel weer de mogelijke synergie en dubbelgebruik met het huidige parkeerterrein van SV Oosterwolde. Tevens heeft dit tot gevolg dat het volledige sportcomplex van SV Oosterwolde anders ingedeeld moet worden.

6.2.2 Inpassing in relatie tot herindeling velden SV Oosterwolde In het geval van locatie 3 is een herindeling van de voetbalvelden voor SV Oosterwolde noodzakelijk. Om de impact daarvan in beeld te brengen, is het van belang het huidige gebruik en indeling van de velden te kennen en te weten hoeveel velden er volgens de KNVB-rekentool nodig zijn, passend bij het aantal teams dat gebruikmaakt van de velden. Het huidige complex bestaat uit de volgende velden:

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 11 van 37

Velden SV Oosterwolde: A = huidig hoofdveld wedstrijdveld (met verlichting) B = wedstrijdveld (geen verlichting) C = wedstrijdveld (met verlichting) D = miniveld (2 stuks) (deels verlichting) E = miniveld (2 stuks) / training (met verlichting) F = trainingsveld (met verlichting) G = wedstrijdveld (met verlichting)

Figuur 3: uitkomst rekentool KNVB voor het aantal benodigde velden met de 39 teams van SV Tribune

Oosterwolde, bezocht d.d. 27 oktober 2025 pumptrack

Figuur 2: schematische weergave van de velden van SV Oosterwolde (figuur ontvangen van gemeente Ooststellingwerf). Het pumptrack is door HevoFame toegevoegd aan de afbeelding.

Op basis van het totaal aantal spelende teams is via de rekentool van de KNVB uit te rekenen hoeveel velden (zowel wedstrijd als training, zie figuur 3) wenselijk zijn. Dat is vier wedstrijdvelden en twee trainingsvelden. Het aantal wedstrijdvelden voldoet in de huidige situatie. Wat betreft het aantal trainingsvelden is de locatie onderbezet. De huidige trainingsvelden voldoen alle drie niet aan de norm-afmetingen voor een trainingsveld1. Trainingsveld F heeft wel bijna de afmetingen, waardoor die als trainingsveld wel goed te gebruiken is, maar op zaterdagen niet als wedstrijdveld gebruikt kan worden. De trainingsvelden D en E zijn te klein om door oudere jeugd of seniorenelftallen als trainingsveld gebruikt te worden. Deze velden worden alleen ingezet voor trainingen en wedstrijden van de jongste jeugd. Het gevolg daarvan is dat er op natuurgras wedstrijdvelden getraind wordt, wat leidt tot meer en snellere slijtage en afschrijving en bij slecht weer snel leidt tot afgelastingen. 1 Trainingsvelden moeten volgens de rekentool dezelfde afmeting hebben als een wedstrijdveld, met verlichting, zodat wedstrijdsituaties kunnen worden nagebootst en er minimaal 25 personen of twee

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Dit is voor de KNVB en SV Oosterwolde een zeer onwenselijke situatie. In de rekentool van de KNVB wordt geen rekening gehouden met gebruik van kunstgrasvelden. Hierover wordt bij de veel gestelde vragen wel het volgende meegegeven als aandachtspunt.

Figuur 4: uitsnede veel gestelde vragen bij rekentool inzake benodigd aantal voetbalvelden

elftallen of vier zeventallen tegelijk van het trainingsveld gebruik kunnen maken. bron: https://www.knvb.nl/assist-bestuurders/accommodatie/accommodatiemodule/rekentool/faq

Pagina 12 van 37

Het aanleggen van een kunstgrasveld kan de veldbezetting voor SV Oosterwolde behoorlijk verbeteren doordat een kunstgrasveld zowel als trainingsveld als wedstrijdveld gebruikt kan worden zonder dat in de winter en bij slecht weer het veld snel afgekeurd wordt. Zelfs in de huidige situatie is dit al aan te raden, gezien de beperkte capaciteit trainingsvelden die beschikbaar zijn, waardoor natuurgras wedstrijdvelden als trainingsveld gebruikt worden. Indien het hoofdveld van SV Oosterwolde ingezet zal worden voor het realiseren van het nieuwe sportcomplex, wordt de druk op de velden van SV Oosterwolde nog groter. In dat geval zal het hoofdveld op een andere locatie gerealiseerd moeten worden. Veld B is daarvoor het meest voor de hand liggend. Uit een gesprek en rondgang op het complex d.d. 5 november jl. met vertegenwoordigers van de club blijkt dat dit ook de voorkeur heeft van SV Oosterwolde. De tribune van het huidige hoofdveld zal gesloopt moeten worden, maar kan dan gespiegeld op nagenoeg dezelfde plek weer nieuw gebouwd worden. Tevens is de kantine dan nog dichtbij, wat belangrijk is voor de omzet van de club. Wat betreft het aantal velden is met het verplaatsen van het huidige hoofdveld, een extra nieuw veld voor SV Oosterwolde noodzakelijk om minimaal vier wedstrijdvelden te behouden. Dit kan op verschillende manieren gerealiseerd worden: 1.

Behoud van de huidige situatie met vier natuurgrasvelden en geen wijzigingen in de trainingsvelden. Dit kan door van het korfbalveld weer een voetbalveld te maken (behoud natuurgras). Voor de korfbal (het gele vierkant in de weergave hieronder) zal dan een nieuwe plek op het sportpark gevonden moeten worden. Dat kan op het stuk grond (weiland) dat ook als locatie 1 voor de nieuwe sporthal met zwembad (zie locatie 1 in figuur 1) als optie is genoemd. SV Oosterwolde houdt dan dezelfde veldcapaciteit als in de huidige situatie en voldoet daarmee voor de trainingsvelden niet aan de KNVB rekentool en de problemen met gebruik van wedstrijdvelden als trainingsvelden blijven. 2. De korfbal naar de plek van het huidige grotere trainingsveld (veld F) verplaatsen met behoud van de huidige kantine en kleedruimtes en van het huidige korfbalveld weer een wedstrijdveld maken en realiseer twee kunstgrasvelden voor SV Oosterwolde. Hiermee wordt voldaan aan de veldbehoefte volgens de KNVB rekentool. Het weiland dat nu buiten het sportpark ligt, kan weiland blijven.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

3.

Verplaats de korfbal naar het stuk grond (weiland) aan de noordzijde (inclusief nieuwe kantine en kleedruimtes), maak van het huidige korfbalveld weer een voetbalveld (natuurgras) en maak van het nieuwe hoofdveld een kunstgrasveld. De overige indeling blijft gelijk. Ook hiermee wordt voldaan aan de KNVB rekentool, waarbij geaccepteerd wordt dat trainingsveld F kleiner blijft dan een volwaardig wedstrijdveld.

Hieronder zijn de scenario’s schematisch weergegeven in de luchtfoto. In de bijlage zijn grotere weergaven hiervan opgenomen.

Scenario 1

Scenario 2

scenario 3

De korfbalvereniging heeft in een gesprek met de gemeente aangegeven mee te willen werken aan verplaatsing, maar wel graag op het huidige sportcomplex te willen blijven. De hiervoor omschreven oplossingsrichtingen maken dit mogelijk. Het is echter gedurende dit onderzoek niet gelukt met de korfbal in contact te komen over welk scenario eventueel de voorkeur heeft en of dit acceptabele oplossingen zijn. De voetbalvereniging heeft aangegeven in de huidige situatie al behoefte te hebben aan een kunstgrasveld. Scenario 1 zoals hiervoor omschreven (maak van het korfbalveld (weer) een natuurgras voetbalveld) lost het probleem van de veldbezetting niet op. Dit scenario is voor de voetbalvereniging dan ook zeer onwenselijk. Ruimtelijk en vanuit gebruik bekeken is Hevo van mening dat scenario 2 en 3 het meest passend zijn, waarbij scenario 3 financieel gezien minder investeringen zal vragen omdat in dat scenario maar één kunstgrasvoetbalveld aangelegd hoeft te

Pagina 13 van 37

worden. De korfbal kan in beide scenario’s een eigen nieuw gebouw krijgen of gebruik maken van de kantine en kleedkamers van de nieuwe sporthal (wel goede afstemming over kleedkamergebruik noodzakelijk) of bij scenario 2 wellicht ook de huidige voorziening blijven gebruiken.

6.2.3 Inpassing in relatie tot verkeer De bereikbaarheid van alle drie locaties is vanuit verschillende perspectieven te beoordelen. Wanneer gekeken wordt naar bezoekers vanuit Oosterwolde zelf, is locatie 2 de meest voor de hand liggende locatie. De afstand tot het dorp is op deze plek het kortste en een sociaal veilige route is makkelijker te realiseren. Het wegprofiel van het Jardingapad, kan echter niet verbreedt worden, waardoor als voor deze locatie gekozen wordt, een alternatieve ontsluiting gerealiseerd moet worden. Door de nieuwbouwplannen op het Rikkingaterrein is dat geen eenvoudige opgave, waardoor deze locatie minder goed scoort Voor bezoekers van buiten het dorp geldt voor deze locatie dat die verder het dorp in moeten rijden dan bij locatie 1. Op zaterdagen, wanneer er ook veel boodschappen gedaan zullen worden, zal dat voor meer verkeersdrukte en opstoppingen op ’t Oost zorgen. Locatie 1 heeft als voordeel dat bezoekers eerder afslaan vanaf ’t Oost en daardoor niet ver de kern in hoeven, maar heeft als nadeel dat het achterin het park komt te staan, waardoor de route daar naartoe langer wordt voor gebruikers uit Oosterwolde zelf (denk bijvoorbeeld aan de basisscholen die hier gebruik van moeten maken voor bewegingsonderwijs) en de route langs de Veenhofweg en het pumptrack kan als sociaal onveilig ervaren worden.

Tevens zal door de toename van het aantal verkeersbewegingen de druk op het kruispunt van de Veenhofweg, ’t Oost en Poorthof toenemen. Nader onderzocht moet worden of dat acceptabel is.

6.2.4 Inpassing in relatie tot parkeren Uitgangspunt is dat er net als in de huidige situatie ca. 90 parkeerplaatsen nodig zijn. Wat betreft parkeren is dat op alle drie de locaties goed in te passen voor de nieuw te bouwen De Boekhorst. Locaties 1 en 3 hebben als mogelijk voordeel dat ook het parkeren voor SV Oosterwolde hiermee gelijktijdig uitgebreid kan worden en maakt dubbelgebruik mogelijk. Bij locatie 2 is dubbelgebruik van parkeerplaatsen van het nieuwe sportcomplex door SV Oosterwolde minder goed/niet mogelijk en zal voor SV Oosterwolde een eigen uitbreiding van parkeerplaatsen (waarvoor volgens de voetbalvereniging al plannen voor zijn en wat bevestigd is door de gemeente) alsnog uitgevoerd moeten worden.

6.2.5 Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Locatie 1 is verder weg gelegen van bestaande infrastructuur, waardoor hiervoor meer meters aangelegd moeten worden voor elektra, riolering, water etc. Locaties 2 en 3 bieden hiervoor een beter perspectief.

6.2.6 Inpassing in relatie tot OBS de Toekan en CBS de Akker Indien de realisatie van een nieuwe sporthal op Sportpark Oostenburg doorgaat, zal het gymnastieklokaal aan de Weemeweg vervallen. De basisscholen die nu gebruikmaken van dit gymnastieklokaal, zullen dan hun bewegingsonderwijs in de nieuwe sporthal moeten aanbieden. De bereikbaarheid van die nieuwe sporthal is voor deze scholen een belangrijk item. Met betrekking tot de bereikbaarheid van de nieuwe locatie geldt dat deze voor het basisonderwijs (PO) binnen 1 kilometer2, gemeten langs de kortste, voor de leerling voldoende begaanbare en veilige weg moet liggen. Alle drie de locaties voldoen aan deze eis, gemeten volgens de routes die Google Maps op basis van het adres van de scholen geeft:

Met locatie 3 is de bereikbaarheid voor bezoekers van buiten het dorp hetzelfde als bij locatie 1. Voor bezoekers vanuit het dorp zelf is de bereikbaarheid wel beter dan locatie 1; dichterbij het dorp en voorzieningen en minder afgelegen dan bij locatie 1.

2 Volgens VNG-modelverordening

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 14 van 37

Locatie 2

Locatie 1

Locatie 3

problematisch is. Dat betekent niet dat de mogelijkheden voor het ontwerpen en realiseren van een energieneutraal en gasloos gebouw vervalt. Mocht het verplaatsen van het zwembad en sporthal de voorkeur hebben dan betekent dat er voor een periode van 8-10 jaar rekening gehouden dient te worden met een tijdelijke voorziening (bijvoorbeeld een microgrid). Dit microgrid maakt het mogelijk het gebouw te realiseren en in gebruik te nemen. De locatie voor het nieuw te bouwen sportcomplex ligt in het gele gebied met enkele witte vlekken. Daarvoor geldt dat aansluitcapaciteit voor afname beperkt beschikbaar is of mogelijk aanwezig is. Volgens de capaciteitskaart is teruglevering niet mogelijk, wat betekent dat eigen opgewekte stroom (PV-panelen) zelf gebruikt dient te worden of opgeslagen voor eigen gebruik. De te nemen stappen om tot inzicht te komen in de plaatselijke situatie zijn verder toegelicht in hoofdstuk 4 en gelden ook voor deze situatie.

Locatie 1 Locatie 2

Locatie 3

6.3. Netcongestie Het nieuwe te realiseren sportcomplex ligt in Oosterwolde-Centrum-Noord-West. Op basis van beschikbare informatie kan gesteld worden dat het verkrijgen van voldoende aansluitcapaciteit voor afname en teruglevering (grootverbruik) de komende jaren nog

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Het nieuwe sportcomplex vraagt naar verwachting een aansluitcapaciteit van rond de 800 - 950 kVA, op basis van 600.000 tot 650.000 kWh per jaar. Deze benodigde aansluitcapaciteit is niet aanwezig. De aansluitcapaciteit van het huidige zwembad kan ook niet worden ‘overgezet’ naar het sportpark. Verder is er in de directe omgeving geen mogelijkheid om aan te sluiten op een reeds gestart initiatief zoals de trafo voor de Rikkingahof. Afhankelijk van de beschikbaarheid van de werkelijk benodigde aansluitcapaciteit zal rekening moeten worden gehouden met het plaatsen van een tijdelijk energievoorziening (bijvoorbeeld een microgrid). Voor de toepassing van bijvoorbeeld een microgrid zijn diverse opties te bedenken uitgaande van koop, lease of huurconstructies. Hiervoor zijn diverse partijen beschikbaar in de markt. De uiteindelijke keuze zal afhankelijk zijn van de termijnbehoefte en dit zal gedurende de ontwerpfase nader onderzocht moeten worden. Uitgaande van koop moet rekening worden gehouden met extra investeringskosten van rond de 0,8 – 0,9 miljoen (excl. btw = 0,9 tot 1,1 miljoen incl. btw, gemiddeld € 1 miljoen incl btw) en extra jaarlijkse onderhoudskosten van ca. € 30.000,-- tot € 35.000,--.

Pagina 15 van 37

6.4. Belangrijkste uitgangspunten investering en exploitatie

o o o

6.4.1 Nieuw zwembad met sporthal Enkele aspecten van het gebouw zijn sterk van invloed op de hoogte van de investeringskosten. Voor de nieuwbouw gelden de volgende uitgangspunten:

Over grondkosten wordt geen afschrijving gerekend. Exclusief eventuele saneringskosten Exclusief bouwrijp maken (nog nader te bepalen op basis van definitieve locatie).

Bouwrijp maken Duurzaamheid: •

Energieneutraal en gasloos gebouw (in verband met netcongestie de komende 810 jaar (medio 2033)3 nog niet haalbaar).

Op deze manier realiseert de gemeente een sportvoorziening die toekomstvast is richting 2030 en 2050 gelet op de doelstellingen voor de reductie van de CO2-uitstoot die voortkomen uit de Klimaatwet 2019 maar kan deze in verband met netcongestie tot medio 2033 nog niet geheel voldoen. De gemeente geeft hiermee binnen de huidige mogelijkheden op de juiste wijze invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Het is aannemelijk dat de kosten voor het bouwrijp maken van locatie 1 hoger zullen liggen dan die van locatie 2 en 3 op het sportpark, omdat de hoofdtracés van de nuts, riolering en water voornamelijk door ’t Oost lopen. Locatie 2 vraagt echter ook een nieuwe toegangsweg die aangelegd moet worden. Locatie 3 vraagt ook investeringen voor de verplaatsing en aanleg van nieuwe voetbal- en korfbalvelden. De goedkoopste optie voor wat betreft kosten m.b.t. het bouwrijp maken is het scenario sloopnieuwbouw op de huidige locatie. Omdat deze kosten sterk afhankelijk zijn van de precieze locatie en het ontwerp en niet tot de expertise van Hevo behoren, zijn deze kosten in dit onderzoek nog niet nader meegenomen en is hiervoor een PM post bij alle scenario’s aangehouden.

Financieel: •

• • • • •

Berekeningen op basis van gangbare kengetallen en prijsniveau per 1 januari 2025; het uitgangspunt is een gebouw dat voor alle functies voldoet aan de kwaliteitsnormen van het Bouwbesluit; Loon- en prijsstijgingen meegenomen tot aan oplevering; Van startdatum indexering (1 januari 2025) tot aan start bouw: 3,5% over 2025, 3,0% over 2026 en 2,5% vanaf 2027; Van start bouw (half 2028) tot aan oplevering: 2,5%; 2,0% rekenrente voor investering en 21% btw.; Voor de afschrijving (lineair) zijn de volgende termijnen gehanteerd (aansluiting bij de wettelijke regels voor waardering en afschrijving bij gemeenten conform het Besluit Begroting en Verantwoording – BBV): o Nieuwbouw (bouwkundig / casco): 40 jaar o Installaties: 20 jaar o Inrichting en inventaris: 10 jaar o Terreininrichting: 25 jaar

Ruimtelijk-functioneel: Overeenkomstig het onderzoek van mei 2025.

Planning: • • • • •

Startdatum indexering: Start definitiefase (pve’s): Start ontwerpfase: Start bouw: Oplevering en ingebruikname:

januari 2025 maart 2026 januari 2027 mei 2028 november 2029

De planning is belangrijk voor het bepalen van de hoogte van de loon- en prijsstijgingen gedurende het ontwerp- en bouwproces. Gezien de aard van het locatieonderzoek en het bijbehorende abstractieniveau geven bovengenoemde mijlpalen een planning op hoofdlijnen. In een later stadium zal nadere uitwerking een concretere en exactere projectplanning geven.

3 Bron: onderzoeksrapport van Liander van 17 april 2025

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 16 van 37

kader van leefbaarheid en het behoud van een vitale, lokale samenleving de gemeenschap en de belastingbetaler iets waard.

Exploitatieberekeningen: De investeringskosten zijn omgerekend naar jaarlijkse, structurele gebouwexploitatielasten over een volledige levensduur van 40 jaar. Bij de gebouwgebonden exploitatielasten hanteren we de volgende begrippen: Begrip

Omschrijving

Kapitaalslasten

De jaarlijkse kosten die voortkomen uit investeringen. Deze lasten omvatten zowel de afschrijvingen als de rente op leningen die zijn afgesloten om de investeringen te financieren.

Huisvestingslasten

De kosten die gepaard gaan met het onderhoud, schoonmaak en verzekeringen. Groot onderhoud is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Schoonmaak en klein onderhoud zijn de verantwoordelijkheid van de exploitant. De kosten die gepaard gaan met het verbruik (elektra, gas en water).

Verbruikslasten

De gemeente is eigenaar van de sportaccommodatie. Het beheer en de exploitatie zijn uitbesteed aan een marktpartij. Wanneer we daar de overige kosten en opbrengsten (zie de tabel hieronder) aan toevoegen, ontstaat het totaalbeeld voor de exploitatie: duidelijk wordt of de kosten voor de m2-ers en alle overige kosten gedekt kunnen worden door de opbrengsten. Voor de nieuwe Boekhorst op locatie sportpark Oostenburg geldt daarbij dat de nieuwe sporthal gebruikt gaat worden door twee basisscholen i.p.v. de vijf basisscholen die gebruik maken van de huidige Boekhorst. Hier staat tegenover dat huidige verenigingen en andere gebruikers van het gymlokaal aan de Weemeweg ook van de nieuwe sporthal gebruik kunnen gaan maken. Op basis van een quickscan lijkt dat niet het aantal lesuren van de basisscholen geheel te compenseren. Vaak is kostendekkende exploitatie bij maatschappelijke voorzieningen niet het geval en moet de verantwoording van het negatieve saldo gezocht worden in de maatschappelijke waarde die met de voorziening gecreëerd wordt. Die is in het

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Begrip Overige exploitatielasten en opbrengsten (bedrijfsvoering)

Omschrijving De kosten die een onderneming maakt om zijn dagelijkse activiteiten uit te voeren en de opbrengsten die ze daarmee genereert. Deze kosten zijn essentieel voor de normale bedrijfsvoering en omvatten een breed scala aan uitgaven, zoals personeelskosten, huur, marketing en reclame, administratieve kosten. De opbrengsten kunnen bestaan uit een batig saldo van de horeca-exploitatie, verhuur van ruimten en overige opbrengsten uit (bijvoorbeeld culturele) activiteiten en evenement.

Wanneer er in de tabellen van paragraaf 5.5 onderaan een negatief saldo resteert, betekent dat dat ofwel de gemeente ofwel de gemeente en gebruikers samen dit saldo jaarlijks moeten opbrengen. Over de verdeling van een eventueel batig saldo zullen gemeente en gebruikers eveneens afspraken moeten maken.

6.4.2 Nieuwe sportvelden voetbal en korfbal Indien gekozen wordt voor locatie 3, is het noodzakelijk dat er voor SV Oosterwolde een nieuw hoofdveld gerealiseerd wordt. Dit veld zal ca. 65m breed en 100m lang zijn (totaal 6.500 m2). Daarnaast is het voor de hand liggend dat er ook een nieuwe tribune gerealiseerd wordt bij het nieuwe hoofdveld. De huidige tribune is ca. 35m lang en 4m diep. Voor de kostenraming voor het bouwen van een nieuwe tribune worden de volgende basisgegevens aangehouden: Breedte tribune: 35 meter; Zitbreedte per persoon: 0,50 m (standaard); Zitplaatsen per rij: 35 / 0,50 = 70 zitplaatsen per rij; Aantal rijen: 4; Totaal zitplaatsen: 70 × 4 = 280 zitplaatsen; Inclusief overkapping.

Pagina 17 van 37

Horeca (verkoop)

€

79.350

De kantine en kleedkamers van SV Oosterwolde blijven ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie.

Subsidiebijdrage gemeente Ooststellingwerf volgens uitgangspunten

€

391.000

Met betrekking tot het korfbalveld wordt rekening gehouden met een veld van 20m breed en 40m lang (totaal 400m2). Met betrekking tot kleedkamers en kantine is het uitgangspunt dat dit passend te maken is binnen de m2-ers van de nieuwe sporthal. In dit onderzoek is hiervoor geen extra ruimte meegenomen, maar dit zal in een volgende fase nog nader onderzocht moeten worden of dit inderdaad passend te maken is. Het bouwrijp maken van de verschillende mogelijke locaties valt buiten deze rapportage en zal in beeld gebracht worden wanneer een definitieve keuze gemaakt is.

Overige dekkingen

€

-

Totaal dekkingen

€

1.107.341

Saldo Resultaat op de jaarlijkse exploitatielasten

€

(1.062.164)

6.5. Investeringskosten, kapitaalslasten en exploitatiekosten

De genoemde bedragen zijn, tenzij anders vermeld, inclusief BTW

6.5.1 Aanpassing velden indien voor locatie 3 gekozen wordt Kosten Bouwkosten, zwembad, gebouwen en terrein (excl. BTW)

€

11.688.487

Investeringskosten (excl. BTW) Investeringskosten (incl. BTW)

€ €

16.560.759 20.038.518

Kapitaalslasten

€

1.070.366

Personele kosten Horeca (inkoop) Onderhoud/schoonmaak en verbruiken Belastingen en verzekeringen

€ € € €

(400.000) (40.250) (445.311) (13.223)

Overige exploitatiekosten (ICT, beveiliging, inventaris, kantoorkosten, onderzoekskosten, afval) Huurkosten aan de gemeente

€ €

(53.279) (147.076)

Kosten totaal

€

(2.169.505)

Dekkingen Zwemmen Sport

€ €

461.918 175.073

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Naast de realisatie van het nieuwe zwembad met sporthal, zal in het scenario wanneer dit gebouw gerealiseerd wordt op het huidige hoofdveld van SV Oosterwolde, ook rekening gehouden moeten worden met de aanlegkosten voor nieuwe voetbalvelden van SV Oosterwolde. In de navolgende figuur zijn de aanlegkosten voor zowel een kunstgrasveld als voor een natuurgras in beeld gebracht. De bedragen zijn op basis van ervaringscijfers van kostendeskundigen van het HEVO Expertisecentrum (HEC).

Pagina 18 van 37

Midden – degelijke constructie, goede afwerking & dak • Prijs per zitplaats: € 350 (steviger staal, betere dakplaten, rugleuningen, nettere afwerking) • Site-/fundering-/montage: € 20.000 • Totaal bouwkosten excl. BTW: 280 × 350 + 20.000 = € 118.000 (€ 142.780 incl. btw) • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 185.614,-

Hieruit blijkt dat afhankelijk van het type kunstgrasveld en de ondergrond, de aanlegkosten een bandbreedte van € 350.000 tot € 700.000 hebben. Voor natuurgras is de bandbreedte € 170.000 tot € 300.000. Dit is nog exclusief ca. 30% voor voorbereidende en advies- en bijkomende kosten. Indien daarmee rekening wordt gehouden, komen de bandbreedtes uit op € 455.000 – 910.000 voor kunstgras en € 221.000 tot 390.000 voor natuurgras. Voor het realiseren van een nieuwe tribune met ca. 280 zitplekken wordt de volgende bandbreedte aangehouden: Laag – eenvoudige modulaire tribune met basis-overkapping • Prijs per zitplaats: ca. € 200 (= € 120 basis tribune + € 80 dakconstructie) • Site-/fundering-/transportkosten: € 8.000 • Totaal bouwkosten excl. BTW: 280 × 200 + 8.000 = € 64.000 (€ 77.440 incl. btw) • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 100.100,-

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Hoog – vaste tribune (staal/beton fundament), kuipstoelen, sterk dak • Prijs per zitplaats: € 600 (kuipstoelen, zware staalconstructie, hoge wind/sneeuwnormen) • Site-/fundering-/engineering: € 50.000 • Totaal bouwkosten excl. BTW: 280 × 600 + 50.000 = € 218.000 (€ 263.780 incl. btw) • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 342.914,Met betrekking tot de exploitatielasten zijn de volgende aandachtspunten mee te geven: Kostensoort Kunstgrasvoetbalveld Natuurgrasvoetbalveld Onderhoud jaarlijks € 20.000 – € 35.000 € 15.000 – € 40.000 (afhankelijk van kwaliteit & intensiteit gebruik) Groot jaarlijks € 25.000 – € 65.000 € 3.000 – € 6.000 (renovatie onderhoud / (reservering voor eens per 8–12 jaar) reservering vervanging na 10–12 jaar) vervanging Energie / € 0 – € 1.000 € 3.000 – € 10.000 (water + beregening pompinstallatie) Kunststofkorrels / € 1.000 – € 5.000 n.v.t. infill bijvullen Totaal € 45.000 – € 100.000 per € 20.000 – € 55.000 per jaar exploitatielasten per jaar jaar (indicatie) Functionele 10–12 jaar 25–30 jaar (met 8–12 jaar levensduur veld tussen renovaties)

Pagina 19 van 37

Gemiddeld aantal speeluren per jaar

1.200 – 1.800 uur

250 – 450 uur

Met name het vier maal zo hoge gemiddeld aantal speeluren per jaar is een groot voordeel van kunstgras. De lagere investerings- en exploitatiekosten zijn het grootste voordeel van een natuurgrasveld.

Groot onderhoud / reservering vervanging Infill / vezelonderhoud Beregening / water Energie (pompen / machines) Totaal jaarlijkse kosten Functionele levensduur Speeluren per jaar

€ 10.000 – € 15.000 per jaar (vervanging na 12 jaar) € 500 – € 2.000 € 0 – € 300 € 0 – € 150

€ 800 – € 1.500 per jaar (renovatie eens per 10 jaar) n.v.t. € 500 – € 2.000 € 200 – € 500

€ 14.500 – € 24.000 10–12 jaar

€ 4.000 – € 10.000 25–30 jaar (met renovaties) 200 – 350 uur

700 – 1.000 uur

Net als bij de vergelijking voor het voetbalveld, geldt ook voor de keuze tussen een kunstgras of natuurgras korfbalveld dat de investering hoger ligt bij kunstgras. Ook het onderhoud ligt dan hoger. Het grote voordeel van het kunstgrasveld is ook voor de korfbal dat er 3 tot 4 maal zoveel wedstrijden op gespeeld kunnen worden. Als het aantal speeluren laag is, kan beter voor een natuurgrasveld gekozen worden.

Wanneer voor de herindeling gekozen wordt waarbij ook een nieuw korfbalveld aangelegd wordt, moet rekening gehouden worden met aanlegkosten tussen de € 68.000 en € 137.000 inclusief btw indien voor kunstgras gekozen wordt. Ook hiervoor geldt dat de investering afhankelijk is van de te kiezen kwaliteit en geschiktheid van de ondergrond. Inclusief 30% voorbereidende en advies- en bijkomende kosten is de bandbreedte € 88.400 tot € 178.100.

Indien voor de korfbalvereniging ook een nieuwe accommodatie gerealiseerd moet worden, wordt uitgegaan van de volgende aannames: • Kantine: 1m2 per lid (150 leden in seizoen 2024/2025) = 150 m2 • Kleedkamers: 4 stuks (heren/dames thuis en uitploeg) a 25 m2 = 100m2 • Bouwprijs: € 1.600 / m2 (ervaringscijfers Hevo) ex btw • Totaal bouwprijs: 250 * 1.600 = € 400.000 ex btw = € 484.000 incl. btw • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 629.000,-

Wat betreft de exploitatielasten zijn de volgende aandachtspunten van toepassing. Kostensoort Regulier onderhoud

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Korfbalveld Kunstgras (800 m²) € 4.000 – € 7.500 per jaar

Korfbalveld Natuurgras (800 m²) € 2.500 – € 6.000 per jaar

Pagina 20 van 37

7. Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst

gelegen fiets- en wandelpad kan op die manier ook een natuurlijk ontmoetingsplein ontstaan bij de parkeergelegenheid van De Miente. Zie ook de ingevoegde schets.

Op het moment wanneer De Boekhorst verplaatst gaat worden naar Sportpark Oostenburg en de huidige Boekhorst gesloopt wordt, ontstaat de mogelijkheid om op het vrijgekomen stuk grond woningbouw te realiseren en daarmee bij te dragen aan de woningvraag binnen de gemeente Ooststellingwerf.

Wellicht zijn er zelfs meer woningen mogelijk, door de appartementengebouwen nog een laag hoger te maken

7.1. Locatiekenmerken De locatie is gelegen in de woonwijk het Haerenkwartier / Iris, aan De Haer 1. Aan de zuidzijde is het Irisplein gelegen, dat ca. 25 jaar geleden herontwikkeld is. Aan de oostzijde van het sportcomplex bevinden zich de recent nieuw gebouwde woningen aan de Vossehaer, Ybenhaer, Goldhaer en Hoge Haer. Aan de noordkant bevinden zich woningen uit de jaren ‘50 en het gebied ten westen van de locatie is in de jaren ‘70 gebouwd. De sporthal is in 1964 gebouwd, het zwembad is daar in 1996 aan toegevoegd.

7.1.1 Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Wanneer De Boekhorst gesloopt wordt, ontstaat een behoorlijke ruimte die nader ingevuld kan worden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het daarbij wenselijk rekening te houden met de groene kwaliteiten van het gebied. De bomenrijen langs De Haer en de Bonghaer worden dan ook behouden, net als de bomengroep aan de zuidoostkant, daar waar de Bonghaer overgaat in de Lage Haer, ter hoogte van de kruising met de Dwarshaer. Deze bomengroep vormt een mooie buffer tussen de nieuwbouw en woningen aan het Irisplein. Er kunnen zowel eengezinswoningen als appartementen gerealiseerd worden. De opzet is daarbij nog vrij te kiezen, maar door de afdeling stedenbouw is reeds een voorzet gedaan. Dit komt uit op: • ca. 22 appartementen in twee blokken met 11 appartementen per gebouw; • ca. 18 eengezins(rij)woningen.

Figuur 2: Eerste gedachte van de mogelijke nieuwe indelingen van sportcomplex De Boekhorst.

7.1.2 Inpassing in relatie tot verkeer De rijwoningen zijn daarbij bewust wat aan de rand van het gebied gesitueerd, om een logische en vriendelijke overgang te vormen ten opzichte van de bestaande woonomgeving. De herontwikkeling schept ook een kans om een route en zichtlijn te creëren vanaf de Dwarshaer naar de Grietmanslaan. In combinatie met het noord-zuid

Referentie: P2000221-0050.1.0.

De locatie is midden in een woonwijk gelegen. Door de route en zichtlijn te creëren vanaf de Dwarshaer naar de Grietmanslaan ontstaat een extra ontsluiting van het gebied. Tevens zal er geen piekbelasting meer zijn van verkeer door de wijk doordat de sporthal is verplaatst. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede.

Pagina 21 van 37

een GO van circa 148 m² per woning, uitgaande van een gangbare vormfactor.

7.1.3 Inpassing in relatie tot parkeren Wat betreft het parkeren is aangesloten bij het Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) van Ooststellingwerf. Hierin is opgenomen dat voor rijwoningen 1,5 parkeerplaats en voor appartementen 1,3 parkeerplaats moet worden aangehouden. Met 18 rijwoningen en 22 appartementen is het benodigde aantal parkeerplaatsen 56. Er is ruimte voor circa 60 parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen (60) is daarmee passend bij het voorgestelde woonprogramma. De kavel is groot genoeg om dit op een goede manier in te passen. Tevens is er ruimte om ook parkeerplaatsen voor De Miente te realiseren.