Agendabundel

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

bouwwerken. Deze laatste woningen voldoen aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Ook de contractduur hangt met deze vergunningsperiode samen. Bij tijdelijke vergunningen tot vijftien jaar kan gewerkt worden met tijdelijke huurcontracten voor de duur van de vergunde periode. Bij een langere vergunningsperiode wordt gewerkt met huurcontracten voor onbepaalde tijd. De mogelijkheden om te werken met tijdelijke huurcontracten zijn na een wetsverandering (Wet vaste huurcontracten) op 1 juli 2024 versoberd. Er zijn nog wel uitzonderingsgevallen benoemd waarbij tweejaarscontracten kunnen worden aangeboden en de mogelijkheden voor mensen in urgentiesituaties (echtscheiding bijvoorbeeld) zijn juist wat verruimd. De zogenaamde doelgroepcontracten (in deze context jongerencontracten) kunnen nog wel worden ingezet, als de woningen specifiek voor deze doelgroep worden ingezet.

Voor welke doelgroepen? Tijdelijke woningen zijn (onder de juiste omstandigheden) snel te realiseren, flexibel inzetbaar, geschikt voor tijdelijk beschikbare locaties en voor hergebruik. In de praktijk worden ze ingezet voor doelgroepen als: • (Jonge) starters • Spoedzoekers (m.n. gescheiden mensen) • Studenten • Oekraïense ontheemden • Statushouders • Zorgvragers (o.a. dak- en thuislozen, begeleid wonen)

Aandachtspunten bij realisatie van tijdelijke woningen Het Rijk zet momenteel sterk in op het realiseren van meer tijdelijke huisvesting. Dit moet een bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort. Veel gemeenten zijn momenteel druk met het ontwikkelen van

9

locaties voor tijdelijke woningen. Bij de ontwikkeling spelen verschillende aandachtspunten: • Er is doorgaans sprake van een onrendabele businesscase omdat deze woningen een beperkte exploitatietermijn hebben. In de praktijk is er een sterke relatie tussen betaalbaarheid en kwaliteit van deze woningen. Dit uit zich met name in een kleinere woonoppervlakte. Snelle beschikbaarheid van woonruimte is daarmee belangrijker dan volledig voldoen aan de (kwalitatieve) eisen van de woonconsument. • De doelgroepen voor tijdelijke woningen verschillen sterk van elkaar en voor sommige doelgroepen geldt dat aanvullende begeleiding nodig is. Denk bijvoorbeeld aan mensen met een complexe zorgvraag. Over het algemeen geldt dat veel doelgroepen goed combineerbaar zijn op een locatie. Daar zijn ook goede voorbeelden van. Bijvoorbeeld wooncomplexen met een mix van starters, studenten en statushouders of ontheemden. Bij andere doelgroepen, zoals mensen met een complexe zorgvraag, is dit minder voor de hand liggend en is maatwerk gewenst. • Er hangt soms een negatief stigma rond huisvesting van kwetsbare doelgroepen en betaalbare woningen. Het creëren van draagvlak in de buurt / kern is dan ook van groot belang bij de realisatie van tijdelijke woningen.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

10

1.1 Huidige druk op de woningmarkt

Figuur 1.2: Verdeling WOZ-waarden koopwoningen

Tijdelijke woningen vervullen een scharnierfunctie op de woningmarkt en worden doorgaans ingezet om de nood van specifieke groepen op de woningmarkt te verlichten.

Totaal koopwoni 3% ngen

23%

0% 20% <200.000 390.000 tot 550.000

Sterk gestegen koopprijzen De afgelopen jaren is zijn de prijzen op de woningmarkt in Ooststellingwerf sterk opgelopen. Dit zie je terug in de stijging in WOZ-waarden (figuur 1.1).

39%

40% 60% 200.000 tot 275.000 >550.000 tot 750.000

26%

7%

1%

80% 100% 275.000 t/m 390.000 > 750.000

Bron: gemeente Ooststellingwerf WOZ-registratie (2025

Toegenomen druk op de sociale huurmarkt Figuur

1.1:

Ontwikkeling

WOZ-waarde

woningvoorraad

Ooststellingwerf

en

referentiegebieden €380.000

Ook in de sociale huurvoorraad is de druk toegenomen. Dit blijkt uit de toename van het aantal actief woningzoekenden bij ActiumWonen. 2 In 2021 telde Actium ruim 3.011 actief woningzoekenden en in 2024 is dit opgelopen tot 4.826. Ook onder 1-2 phh tot 25 jaar zien we een vergelijkbare toename.

€280.000 €180.000 2019

2020

Nederland

2021 Fryslân

2022

2023

2024

Ooststellingwerf

Bron: CBS Statline (2025)

De betaalbaarheid van koopwoningen starters is door deze prijsstijging beperkt gezien de hypotheek mogelijkheden van starters / jongeren met lage of middeninkomens.1 Op basis van CBS Microdata blijkt dat 70% van de lokale starters die kopen, afhankelijk zijn van woningen met een verkoopwaarde onder de 300.000. Maar slechts 26% van de koopwoningen in Ooststellingwerf had op 1 jan. 2025 een WOZ-waarde van 275.000 of lager.

1 Zie bijlage 1 voor verdere toelichting leenmogelijkheden starters.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

Tabel 1.1: ActiumWonen woningzoekenden naar huishoudenstypes per jaar Huishoudenstype 2021 2022 2023 2024 1-2 phh tot 25 jr 520 724 556 797 1-2 phh van 25 tot 35 648 900 676 965 jr 1-2 phh van 35 tot 55 655 881 721 1.003 jr 1-2 phh van 55 tot 65 219 336 235 418 jr 1-2 phh 65 jr + 198 285 219 350 Gezinnen 771 927 798 1.293 Totaal 3.011 4.053 3.205 4.826 Bron: ActiumWonen (2025)

2 WoonFriesland is in 2024 veranderd van systeem en heeft dus geen trenddata beschikbaar

11

Het aanbod van Actium is in dezelfde periode juist teruggevallen van 241 in 2021 naar 136 woningen in 2024. Waarbij het gemiddelde aantal reacties voor woningen in diezelfde periode verdubbelde. Deze ontwikkelingen leiden samen tot sterk dalende slagingskansen Tabel 1.2: Slaagkansen ActiumWonen over de tijd 2021 2022 Slaagkansen 14% 8% Bron: ActiumWonen (2025)

2023 7%

2024 4%

Bovendien hebben verschillende huishoudenstypes verschillende slaagkansen. Daarbij valt op dat met name de jongere 1-2 persoonshuishoudens relatief weinig kans maken.

gelijk, en de concurrentie onverminderd. De relatie tussen een jonge leeftijd en korte inschrijftijd zal hun kansen blijven drukken.

Plancapaciteit De huidige plancapaciteit tot 2030 bevat ongeveer 400 betaalbare woningen, sociale huur of betaalbare koop. De exacte vraag naar betaalbare woningen is nog onbekend aangezien het woningmarktonderzoek nog loopt. Wel is de eerste inschatting dat de druk op de woningmarkt de komende jaren hoog zal blijven, ook in Ooststellingwerf. Daarnaast zijn er altijd mensen die met spoed en / of op tijdelijke basis een woning nodig hebben. Daarom verwachten we dat er ook in de toekomst vraag zal zijn vanuit de kansrijke doelgroepen naar flexibele, snel beschikbare woningen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan spoedzoekers die scheiden en andere (kwetsbare) doelgroepen die met spoed huisvesting zoeken.

Figuur 1.3: Slaagkansen ActiumWonen per huishoudenstype afgelopen 5 jaar 23%

25% 20% 15% 9%

10% 5%

3%

5%

5%

6%

0% 1-2 phh tot 1-2 phh van 1-2 phh 1-2 phh 1-2 phh 65 Gezinnen 23 jr 23 tot 35 jr tussen de tussen de jr + 35 en 55 jr 55 en 65 jr Bron: ActiumWonen (2025)

Het wordt niet verwacht dat de verandering in de Wet op de huurtoeslag zal leiden tot wezenlijk grotere slaagkansen voor jongeren. Weliswaar wordt het deel van het aanbod dat voor hen toegankelijk is groter, het totale aanbod blijft

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

12

2 Kansrijke doelgroepen

in eigen sociale kring. Bij de populatieomvang en de verhuisvraag is het dan ook slim om vooral naar de lokale vraag van thuiswonende jongeren te kijken.

Tijdelijke woningen bieden uitkomst voor de huisvesting van een brede groep woningzoekenden. Het gaat om thuiswonende jongeren / starters, spoedzoekers, studenten, vluchtelingen, statushouders en overige aandachtsgroepen. Voor deze doelgroepen geldt dat er grotendeels overlap is in de wensen en eisen die zij stellen aan een woning. Voor een aantal groepen geldt echter dat zij specifieke eisen stellen aan de woning en de woonomgeving. Dit geldt met name voor mensen met een specifieke zorgvraag en arbeidsmigranten. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de omvang van de verschillende potentiële doelgroepen in Ooststellingwerf en de eisen die men stelt aan de huisvesting. De groep studenten laten we in onze analyse buiten beschouwing.

De trend dat jongeren langer thuis blijven wonen zien we ook terug in de cijfers van thuiswonende jongeren in Ooststellingwerf. Sinds 2017 is het aantal thuiswonende jongeren met circa 145 toegenomen. Als we kijken naar de toekomst geeft de prognose een demografische afname van jongeren (zowel uit- en thuiswonend) weer. Dit vertaalt zich door naar het aantal thuiswonende jongeren, dat om die reden ook afneemt (zie figuur 2.1). Ondanks dat de toegankelijkheid van de woningmarkt naar verwachting een belemmering blijft, zal de populatieomvang van jongeren richting 2040 wat afnemen. Dat kan zorgen dat de (acute) behoefte aan tijdelijke woningen op lange termijn wat afneemt. Figuur 2.1: Aantal thuiswonende jongeren naar leeftijdsklasse, terugblik en prognose

2.1 Thuiswonende jongeren / Lokale starters Jongeren blijven steeds langer thuis wonen In paragraaf 1.1 concludeerden we al dat de druk op de woningmarkt in Ooststellingwerf sterk is toegenomen. Hierdoor hebben jongeren (van 17 tot 34 jaar) steeds meer moeite om toe te treden tot de woningmarkt. Deze jongeren blijken in het sociale huursegment in de gemeente moeilijk te slagen (zie figuur 1.3). In het koopsegment blijkt het aanbod voor slechts een deel van de starters met middeninkomens betaalbaar. Het gevolg is dat steeds meer jongeren thuis blijven wonen. Om de omvang in de (potentiële) startersvraag naar tijdelijke woonconcepten in beeld te brengen focussen we om inhoudelijke en praktische reden op de lokale vraagomvang van jongeren uit Ooststellingwerf. Jonge starters die op zichzelf willen wonen en/of die snel onderdak nodig hebben doen dit meestal

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

2.500 2.000

390

425

425

400

1.500 1.000

1.690

1.800

2017

2025

17 - 24 jr

25 - 34 jr

375

1.700

1.550

1.350

2030

2035

2040

500 -

17-24 jr

25-34 jr

Bron: CBS Statline (2025), Primos (2025)

13

Starters prefereren koopwoningen, tenzij er verhuisurgentie is Op basis van het WoON 20243 blijkt dat plattelandsjongeren zoals die in Ooststellingwerf georiënteerd zijn op koop in plaats van huur. Maar dit verband gaat niet op voor de groep die urgent huisvesting zoekt (zie tabel 2.1). Daar zien we een sterkere interesse in huur, dit impliceert dat hoe urgenter de zoektocht, hoe groter de bereidheid om een compromis te sluiten qua woonwensen. Tabel 2.1: Verhuisurgentie en eigendomsvoorkeur thuiswonende jongeren Verhuizingsurgentie en eigendoms17-24 jr 25-34 jr voorkeur Huur Koop Huur Koop Urgent zoekend 63% 37% 76% 24% Actief zoekend 56% 44% 37% 63% Concrete verhuiswens 38% 62% 32% 68% Bron: WoON (2024)

Omvang vraag thuiswonende jongeren De inschatting is dat een tijdelijke woning een interessante optie is voor een klein deel van de thuiswonende jongeren van 17 tot en met 34 jaar in Ooststellingwerf. Het gaat hierbij enerzijds om de jongeren met een urgente verhuiswens en anderzijds de jongeren met zowel beperkt perspectief op de koopmarkt als een relatief korte inschrijftijd bij de corporatie. Deze groepen zijn gedwongen om een compromis te sluiten en hun woonwensen bij te stellen. Om de omvang van de vraag vanuit thuiswonende jongeren te bepalen, kijken we naar welk deel bereid is een compromis te doen, of dat in hun huidige zoektocht al heeft gedaan. Dit gaat uiteindelijk om thuiswonende jongeren die urgent zoekend zijn, en de jongeren wiens woonbehoeftes aansluiten bij het kwalitatieve karakter van tijdelijke woningen.

Vanuit het WoON kunnen we de verhuiswensen van thuiswonende jongeren inschatten. Binnen het WoON kunnen we inzoomen op het deel van de thuiswonende jongeren die 1) verhuisgeneigd is, 2) urgent zoekend is en 3) de voorkeur geeft aan wonen binnen een groot dorp zoals Oosterwolde (vijf- tot twintigduizend inwoners). Die specifieke groep kunnen we afzetten tegen de populatie van thuiswonende jongeren in Ooststellingwerf. Op basis hiervan schatten het jaarlijks aantal urgent zoekende thuiswonende jongeren op 15 tot 25. Waarbij er dus een bijbehorende behoefte is aan snel beschikbare (tijdelijke) wooneenheden van 15 tot 25 per jaar Naast deze urgent zoekende jongeren zijn er ook jongeren die wellicht minder urgentie hebben bij hun zoektocht maar zodanige (bijgestelde) woonvoorkeuren hebben dat tijdelijke woningen binnen het zoekprofiel valt. Binnen het WoON zoomen we in op het deel van de thuiswonende jongeren die 1) verhuisgeneigd is, exclusief urgent zoekenden, 2) een huurvoorkeur heeft, 3) voorkeur geeft aan <50m2 en 1-3 kamers en 4) de voorkeur geeft aan wonen binnen een groot dorp zoals Oosterwolde (vijf- tot twintigduizend inwoners).

Tabel 2.2: Inschatting omvang vraag op jaarbasis naar huur naar woningkenmerken vanuit verhuisgeneidge thuiswonende jongeren (exclusief urgent zoekenden) die willen wonen in een (groot) dorp zoals Oosterwolde (5.000 – 20.000 inwoners) Oppervlakte Aantal Thuiswonende Thuiswonende kamers jongeren 17-24 jr jongeren 25-34 jr 2 tot 50 m 1-3 20 <5 van 50 – 100 m2 1-3 15 5 Weet niet 1-3 15 <5 Bron: WoON (2024)

3 Binnen het WoON is ook gebruik gemaakt van een referentiegebied gebaseerd op de stedelijkheid

van Ooststellingwerf en het karakter van diens COROP-gebied

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

14

Vanuit deze jongeren die qua vraag matchen met de woningkenmerken die passen bij tijdelijke huisvesting schatten we een vraag van 10 tot 25 wooneenheden per jaar. Zo komen we voor deze twee verschillende groepen van thuiswonende jongeren (urgent zoekenden en jongeren met passende woonvoorkeuren) samen tot een jaarlijkse vraag van 25 tot 50 tijdelijke wooneenheden. Door in deze behoefte te voorzien kunnen ook zij een start maken op de woningmarkt.

✓

woningmarkt. Om tijdelijke woningen een echte start te laten zijn is het van belang dat zij minimaal een aantal jaren de woning kunnen huren. Daarnaast is het belangrijk dat starters die willen doorstromen naar een koopwoning voldoende tijd en ruimte hebben om te kunnen sparen voor het maken van een volgende stap. Starters die willen doorstromen naar een sociale huurwoning zouden als het ware een ‘doorstroom-garantie’ moeten kunnen krijgen. Denk aan behoud van inschrijftijd voor de sociale huur. Over het algemeen geldt dat de doelgroep starters goed combineerbaar is met andere doelgroepen.

Op de lange termijn (richting 2040) kan de potentiële vraag licht afnemen, door demografische afname van jongeren. De actuele behoefte zal echter vooral samenhangen met de omstandigheden op de woningmarkt tegen die tijd. Bij een vergelijkbare marktsituatie als nu zal de potentiële behoefte in gelijke tred afnemen met de procentuele daling van de populatie van circa -/-38% tussen 2025 en 2040, zie figuur2.1). Daarmee zou de vraagomvang rond 2040 nog tussen de 15 en 30 bedragen op jaarbasis. Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Voor jongeren speelt betaalbaarheid een belangrijke rol in de keuze voor een huurwoning. In de praktijk richt de groep jongeren tot 23 jaar zich op woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 477,20 prijspeil 2025) en woningen tot de eerste aftoppingsgrens (€ 682,96, prijspeil 2025). ✓ De vraag richt zich met name op studio’s en tweekamerappartementen met eigen voorzieningen. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep: ✓ Bij de vraag van starters naar tijdelijke woningen is het belangrijk dat zij een redelijk perspectief hebben op het maken van een vervolgstap op de

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

15

2.2 Spoedzoekers

Figuur 2.2: Ontwikkeling aantal echtscheidingen, 2020-2023 100

Spoedzoekers zijn woningzoekenden die vanwege omstandigheden snel op zoek zijn naar woonruimte. Met name huishoudens die vanwege een relatiebreuk op zoek moeten naar een nieuwe woonruimte hebben een lastige positie op de woningmarkt. Een groot deel van deze groep zoekt na scheiding naar een tijdelijke woonruimte in de (particuliere) huursector. In Ooststellingwerf krijgen personen geen urgentie na echtscheidingen volgens het huidige urgentie beleid van Thuiskompas4 en WoonFriesland. Zodoende dreigt dak- of thuisloosheid en beschouwen we deze groep spoedzoekers.

Echtscheidingen en verbroken relaties Het CBS biedt inzicht in het aantal echtscheidingen per jaar. In de gemeente Ooststellingwerf gingen er in de periode 2020 t/m 2024 gemiddeld ongeveer 70 mensen (35 stellen) per jaar uit elkaar. Het CBS registreert alleen mensen die gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. Er zijn geen cijfers bekend over huishoudens die uit elkaar gaan zonder dat zij gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben.

80 60 40

20 0 2020

2021 Mannen

2022

2023

Vrouwen

Bron: CBS, 2024

Uit gegevens van het Ministerie van Volksgezondheid en Sport blijkt dat circa 10 tot 15% van alle scheidingen eindigt in een vechtscheiding. Voor Ooststellingwerf betekent dat er jaarlijks tussen de 7 en 11 personen acuut een ander onderdak nodig hebben. Uitgaande van onderzoek van Nederlandse vereniging van Familie- en erfrecht Advocaten en Scheidingsmediators (vFAS) blijkt dat bij meer dan de helft van de scheidingen ex-partners gedwongen worden om na de scheiding nog een jaar samen te wonen. Dat is in de meeste gevallen sterk ongewenst door de expartners. Rekenkundig zou het in Ooststellingwerf dan gaan om circa 17-18 stellen ofwel 35 personen die maar wat graag ander onderdak zouden vinden. Bovendien verblijft meer dan de helft van de gescheiden mensen die géén woning kan vinden tijdelijk op een camping of in een vakantiehuisje. De bereidheid van deze groep om tijdelijk een onderkomen te krijgen is groot. We

4

Bij Thuiskompas zijn er uitzonderingen wanneer en minderjarige kinderen zijn en enkele andere omstandigheden spelen. Een zeer klein deel van het aantal echtscheidingen voldoet aan deze criteria.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

16

kunnen ons indenken dat voor het grootste deel van deze mensen een eigen tijdelijke woonvorm een beter alternatief is dan een camping of vakantiepark. Hoewel feitelijke statistieken over de woon-/ verblijfssituatie na echtscheidingen ontbreken, schatten we in dat de behoefte acute huisvesting voor mensen in een vechtscheiding jaarlijks 7 tot 11 wooneenheden is vanuit Ooststellingwerf. Daarnaast verwachten we dat door het woningtekort en de hoge prijzen jaarlijks tot 25 tot maximaal 35 extra vragers naar een tijdelijk onderkomen vanuit mensen uit Ooststellingwerf die anders ongewenst en langdurig bij hun ex-partner moeten inwonen. Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Spoedzoekers richten zich zowel op woningen met een sociale huurprijs (tot € 900) als in de prijscategorie daarboven (middenhuur). ✓ Als er sprake is van een gebroken gezin met kinderen dan is een extra slaapkamer wenselijk. ✓ De vraag richt zich met name op twee- en driekamerappartementen met eigen voorzieningen. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep: ✓ Bij huisvesting van spoedzoeker gaat het om invulling van een acute woningbehoefte. Snelle beschikbaarheid is van groot belang. ✓ Het betreft doorgaans een tijdelijke oplossing. Voor eenoudergezinnen met kinderen heeft regulier wonen sterk de voorkeur vanwege de stabiliteit.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

17

2.3 Statushouders en Oekraïense ontheemden

overbruggen zouden er de komende drie jaar maximaal 15 wooneenheden per jaar nodig zijn.

In 2023 is de taakstelling voor huisvesting van statushouders toegenomen en sindsdien is deze redelijk gelijk gebleven (figuur 2.3). Het blijkt een grote uitdaging om met een sociale woningvoorraad zoals die van Ooststellingwerf te voldoen aan deze taakstelling. Daarnaast is er sinds de start van de oorlog in Oekraïne (februari 2022) een instroom (geweest) van Oekraïense ontheemden.

Als de gemeente Ooststellingwerf besluit om alleenstaande asielzoekers (al dan niet voor de eerste periode tot aan eventuele gezinshereniging) te huisvesten in tijdelijke woningen dan past daar een bandbreedte bij van 5 tot 15 op de korte termijn (3 jaar) en daarna 5 tot 10 wooneenheden per jaar.

Ontwikkeling statushouders In de laatste paar jaren heeft Ooststellingwerf een taakstelling van circa 50 per jaar. Hoe de taakstelling zich in de komende jaren gaat ontwikkelen is niet te voorspellen. Maar er zijn voorlopig geen signalen dat deze snel zal dalen. Tijdelijke huisvesting is eigenlijk geen wenselijke situatie voor statushouders. Deze groep is meer gebaat bij permanente huisvesting. Dit zorgt voor rust en is belangrijk voor een goede integratie in de samenleving. Toch stellen steeds meer gemeenten een beperkt deel van de tijdelijke woningen beschikbaar voor statushouders als tussenoplossing. Dit is met name gericht op huisvesting van 1 en 2 persoonshuishoudens om zo de doorstroom vanuit de AZC’s te stimuleren. Uit cijfers van het COA blijkt dat zo’n 85% van de statushouders alleenstaand is, al wacht een groot deel hiervan op nareizende familie. Verder blijkt uit CBS-cijfers uit de eerste helft van 2024 dat twee maanden na het verlaten van de COA opvang nog maar 10% van de statushouders alleenstaand is. Veel gemeenten ervaren dat het aandeel alleenstaanden toeneemt. We gaan uit van minimaal 10%, dat komt neer op 5 te huisvesten alleenstaande statushouders per jaar in Ooststellingwerf. Verder is er sinds de toename van de taakstelling 2023 een gemiddelde achterstand op de taakstelling van 10 te huisvesten statushouders per jaar.

Hier komt bij dat deze achterstand zich heeft opgebouwd tot circa 20. Om deze achterstand in te lopen in de komende 3 jaar en het structurele tekort te

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

Figuur 2.3: Ontwikkeling taakstelling statushouders Ooststellingwerf 2020-2025

35 30 25 20 15 10 5 0 1e 2e 1e 2e 1e 2e 1e 2e 1e 2e 1e helft helft helft helft helft helft helft helft helft helft helft 2020 2020 2021 2021 2022 2022 2023 2023 2024 2024 2025 Bron: Ministerie Justitie en Veiligheid, 2025

Oekraïense ontheemden In 2025 vangt Ooststellingwerf volgens de eigen cijfers circa 200 Oekraïense ontheemden op in opvanglocaties. Wanneer de opvangmogelijkheden op deze locaties niet meer mogelijk is, is herhuisvesrting nodig. Voor alleenstaande Oekraïeners zou dit kunnen met tijdelijke wooneenheden. Voor (grotere) gezinnen is zo’n concept minder gepast. De CBS-cijfers geven aan dat de huishoudens van Oekraïense ontheemden relatief vaak bestaan uit gezinnen. Twaalf maanden na aankomst is namelijk maar 36% van de Oekraïense ontheemden alleenstaand. Eén maand na instroom ligt dit percentage hoger

18

(43%). Het maximale aandeel alleenstaanden schatten we op 35%. Wanneer de Oekraïners langer in Nederland blijven neemt het aandeel alleenstaanden verder af naar verwachting (terugkeer, gezinsvorming). We schatten is dat dit afneemt tot rond de 25%. Hoeveel tijdelijke woningen nodig zijn voor de huisvesting van langer in Nederland verblijvende Oekraïense alleenstaanden is afhankelijk van de noodzaak om voor alternatieve woonvoorzieningen te komen (verdwijnen opvanglocaties) en uiteraard over het terugkeerperspectief in Oekraïne zelf. Uit onderzoek van Wetenschappelijk Onderzoek- en Datacentrum (WODC) in 2024 komt naar voren dat 72% van de Oekraïense vluchtelingen zeker nog twee jaar in Nederland denkt of wil verblijven. Hiervan zegt 22% graag terug te keren als de situatie in het eigen land verbetert. Met deze cijfers kunnen we inschatten dat iets meer dan de helft (56%) van de huidige Oekraïners in Nederland wil blijven. Als voor de alleenstaanden onder hen voor alle opvangplekken een alternatief moet worden geboden, dan gaat het om in totaal 200 x 25% 56% = 28 vervangende tijdelijke wooneenheden. Dit zal geleidelijk plaatsvinden, afhankelijk van het afschalen van de opvangplekken. De instroom van nieuwe vluchtelingen uit Oekraine zal iets zijn dat afhankelijk van de ontwikkelingen binnen een of enkele jaren zal verdwijnen.

De huidige toename van het aantal Oekrainers in Nederland vlakt af (uitstroom en instroom steeds meer in balans). We verwachten dat binnen afzienbare tijd geen extra opvangplekken (of tijdelijke woonvoorzieningen) voor nieuwe Oekrainers nodig zijn. Voor de korte termijn kan het evenwel zijn dat tijdelijke wooneenheden kunnen bijdragen aan een vlotte huisvesting van alleenstaande Oekraïeners, als er geen beschikbare opvangplekken zijn en uitstroom vanuit opvang naar reguliere woningen stokt. Voor de komende paar jaar schatten we in dat hiervoor 0-10 extra wooneenheden ingezet kunnen worden.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

Hierbij gaan we er van uit dat het aantal vluchtelingen uit Oekraïne vooral iets is wat speelt op de kortere termijn (opvang nieuwe vluchtelingen: een tot enkele jaren, daarna huisvesting van mensen die nog niet terug kunnen of willen. Van de groep blijvers zal uiteindelijk bijna iedereen na verloop van tijd een reguliere woning (moeten) vinden. Daardoor verdwijnt de behoefte aan tijdelijke woningen voor deze groep in een periode van tien à vijftien jaar volledig. Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Voor statushouders zijn tijdelijke woningen een tussenoplossing om de (wacht)tijd van huisvesting in AZC naar een permanent woonverblijf te overbruggen. In dit geval is een tijdelijk concept met name geschikt voor huisvesting van alleenstaanden. ✓ Ook voor Oekraïense ontheemden zijn tijdelijke woningen met name geschikt voor alleenstaanden. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep(en): ✓ Het is belangrijk om oog te hebben voor integratie en de plek in de samenleving. Aansluiting bij voorzieningen helpt de integratie te vergroten ✓ Kansen voor combinatie met andere doelgroepen, zoals jongeren / starters. Hierbij strekt het tot de aanbeveling om aandacht te hebben voor het realiseren van gemeenschappelijke ontmoetingsmogelijkheden. Dit kan ook een uitnodigende buitenruimte zijn.

✓ Huisvesting van ontheemden vindt doorgaans plaats buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem van corporaties. ✓ Voor statushouders is een oplossing in de reguliere woningvoorraad het meest geschikt. Zeker als het gaat om gezinnen met kinderen zijn tijdelijke woningen minder voor de hand liggend. Daarnaast speelt mee dat huisvesting in de bestaande woningvoorraad zorgt voor een betere

19

spreiding en mogelijkheid om sneller en beter te integreren in Ooststellingwerf en de Nederlandse samenleving.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

20

2.4 Zorgvragers Door zorgvragers in tijdelijke woningen te plaatsen bevorder je de uitstroom, beperk je zorgkosten en verlicht je zo de zorg enigszins. Bovendien kunnen uitstromers zo ook de stap zetten naar zelfstandig wonen op het moment dat zij daar klaar voor zijn. Een deel van deze groep ontvangt urgentie, daarom vertaalt de jaarlijkse omvang van de groepen zich niet een-op-een door naar jaarlijkse vraag naar tijdelijke wooneenheden. Kwetsbare jongeren / jongvolwassenen De groep ‘kwetsbare jongeren’ en jongvolwassenen (18 tot 27 jaar) heeft een specifieke vraag op de woningmarkt en is een heel diverse groep. Vanwege de mogelijke locatie van de tijdelijke woningen is het logisch dat het jongeren betreft die een binding hebben met Ooststellingwerf. Het gaat hierbij om jongeren die uitstromen uit jeugdzorg met verblijf vanuit een gezinshuis of een gezinsvervangend tehuis. Daarnaast gaat het ook om jongeren die dak- of thuisloos zijn. Voor deze groep is betaalbaarheid van het wonen van groot belang; zij zoeken een woonruimte met een zo laag mogelijke huur. Voor een deel van deze jongeren geldt ook nog dat zij behoefte hebben aan wonen in een prikkelarme omgeving. De inschatting is dat deze doelgroep uit ongeveer 10 jongeren per jaar bestaat.

Tabel 2.3 Omvang uitstromers uit jeugdzorg Aandachtsgroep Indicatie jaarlijks potentiële urgentiebeschikkingen Jeugdzorg Bron: Uitgangspuntennotitie Friese urgentieverordening.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

10

Uitstroom beschermd wonen / maatschappelijke opvang / dak- en thuislozen (vanaf 27 jaar) Mensen die uitstromen uit beschermd wonen / maatschappelijke opvang of dak- en thuisloos zijn hebben over het algemeen behoefte aan structuur, die rondom werk en / of dagbesteding kan worden vormgegeven. Zij krijgen begeleiding bij hun persoonlijke (psychische) problematiek, bij administratieve en / of huishoudelijke zaken. Belangrijk hierbij is dat zorg makkelijk op- en afschaalbaar moet zijn. Toewijzing van deze groepen is maatwerk en dit betekent dat het profiel van de client en het profiel van de omwonenden op elkaar aan moeten sluiten. Bij deze doelgroep passen kleine, geclusterde woonvormen. Het gaat hierbij om kleine, overzichtelijke woningen voor alleenstaanden. Daarnaast is het van belang dat nieuwbouw toekomstbestendig moet zijn en inzetbaar voor verschillende doelgroepen. De inschatting op basis van eerder onderzoek is dat het gaat om 10 tot 20 personen per jaar. Tabel 2.4 Omvang uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen Aandachtsgroep Indicatie jaarlijks potentiële urgentiebeschikkingen Dakloze personen/ MO Max. 20 BW <5 Bron: Uitgangspuntennotitie Friese urgentieverordening.

Omvang vraag zorgvragers Een deel van deze zorgvrager ontvangt al een urgentiebeschikking. Verder worden al deze zorgvragers met de Wvrv verplichte urgentie categorieën en krijgen ze dus verplicht voorrang op sociale huurwoningen. Vanuit de jaarverslagen blijkt dat binnen ThuisKompas in de afgelopen jaren alle mensen

21

met urgenties ook zijn gehuisvest5. Maar de praktijk leert ook dat in veel gemeentes het aanbod voor deze zorgvragers (zeer) beperkt is en de wachttijd voor een woning dus ondanks de urgentie lang is. Bovendien kan de uitbreiding van het aantal verplichte urgentiecategorieen vanuit de Wvrv leiden tot lange(re) wachtlijsten. Dit komt doordat bijna alle urgentie categorieën het best gehuisvest worden in de schaarse, kleine en (zeer) betaalbare corporatiewoningen. Daarom schatten we in dat er vanuit de 20 tot 30 zorgvragers, ondanks de urgentiestatus, een behoefte is aan 10 tot 15 wooneenheden per jaar.

echter om beperkte aantallen en er zal maatwerk geleverd moeten worden voor deze specifieke groepen.

Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Betaalbaarheid is van groot belang voor deze doelgroepen. Zij richten zich met name op het segment op of rond de kwaliteitskortingsgrens. ✓ Er moet de mogelijkheid zijn voor het bieden van begeleiding. ✓ Tussenvorm voor wonen in reguliere woonomgeving is vaak beter voor woongewenning. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep: ✓ Een tijdelijke woning dient als tussenstap naar een eigen permanente (eigen) woning. ✓ Maatwerk is nodig voor het huisvesten van zorgvragers zeker als het een complexe zorgvraag betreft. Zowel de woning als de woonomgeving moet passen bij de doelgroep. Daarnaast is er maatwerk gewenst bij het combineren van verschillende doelgroepen. ✓ Voor zorgvragers die zelfstandig kunnen wonen en relatief beperkte ondersteuning nodig hebben zijn tijdelijke woningen geschikt. Het gaat

5

Bij FrieslandHuurt en WoonFriesland vinden we deze cijfers niet op dezelfde manier terug. Dit heeft er waarschijnlijk mee te maken dat ThuisKompas al een regionale urgentiecommissie heeft en dat in Friesland op moment van schrijven nog niet bestaat.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

22

3 Bijlage 3.1 Koopmogelijkheden starters / jongeren Wanneer jongeren een woning op eigen kracht moeten kopen zijn ze afhankelijk van hun salaris. Voor veel (lagere) middeninkomens is de hypotheek die zij kunnen krijgen niet voldoende om een woning in de gemeente te kopen. Het is al snel noodzakelijk om een woning met zijn tweeën (als koppel) te financieren. In onderstaande tabel is de maximale leencapaciteit opgenomen medio juni 2025 op basis van enkele referentieinkomens. Tabel 3.1: Overzicht leencapaciteit naar huishoudens- en inkomenstypologie Referentie huishouden

Inkomen (referentie)

Max.

Alleenstaande

Laag inkomen/ startersinkomen: €32.500

€ 154.000

Alleenstaande jongere, 30 jaar

Net boven corporatie doelgroep grens 1p.: €50.000

€ 232.500

woonachtig in een huurwoning op

Bovengrens laag middeninkomen 1p.: € 57.143

€ 263.500

zoek

Bovengrens middeninkomen 1p.: €67.366

€ 313.750

Jong stel dat voor het eerst gaat

Net boven corproatiedoelgroepgrens 2p.: €55.000

€ 237.250

samenwonen

Bovengrens laag middeninkomen 2p.: € 66.126

€291.250

(Jong) stel dat zich wil gaat settelen

Bovengrens middeninkomen 2p.: 2x modaal/

€ 428.500

in een eengezinswoning *Bron: Rabobank.nl (16-6-2025)

€89.821

leencapaciteit* thuiswonende

jongere, in zijn eentje op zoek naar een eerste woning

naar

een

betaalbare

koopwoning

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

23

Contactpersoon Telefoonnummer

: :

N. Zuurmond 14 0516

Adres

Onderwerp: Haalbaarheidsonderzoek tijdelijke woningen Nanningaweg 46 Oosterwolde Oosterwolde, 2 december 2025

Geachte omwonenden, Op 8 juli 2025 hebben we met elkaar een bijeenkomst gehad om u te betrekken bij de plannen voor de Nanningaweg 46. U heeft een verslag van deze bijeenkomst via e-mail of post ontvangen. Er is inmiddels een onderzoek geweest naar de behoefte aan tijdelijke woningen. In deze brief informeren we u over de volgende stap. Het behoefteonderzoek naar tijdelijke woningen is afgerond Het onderzoek laat zien dat er jaarlijks behoefte is aan 80 tot 100 tijdelijke woningen in de gemeente Ooststellingwerf voor verschillende groepen mensen waaronder jongeren, mensen die snel een woning nodig hebben, statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. Hoe gaat het nu verder? De volgende stap is om te onderzoeken of er een haalbaar plan te maken is. Ter informatie sturen wij het raadvoorstel aan u mee waarin u meer informatie vindt over het haalbaarheidsonderzoek. We lichten u dit graag persoonlijk toe. Wij nodigen u uit op 19 januari 2026 van 19.00-20.00 uur in het gemeentehuis in hetzelfde gezelschap als op 8 juli 2025. Besluitvorming door de gemeenteraad Op 21 april 2026 bespreekt de raadscommissie Ruimte het voorstel om het haalbaarheidsonderzoek te doen. Op 12 mei 2026 neemt de gemeenteraad hierover een besluit.

Heeft u nu al vragen op opmerkingen? Dan kunt u contact opnemen met ondergetekende of een e-mail sturen naar nanningaweg46@ooststellingwerf.nl Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders

J. Werkman Burgemeester

J. Nijboer Wethouder

Postadres Postbus 38, 8430 AA Oosterwolde Bezoekadres ‘t Oost 11 Telefoon 14 0516 E-mail gemeente@ooststellingwerf.nl Internet www.ooststellingwerf.nl - Wij zijn Fair Trade

-2-

Bijlage: 1. Raadsvoorstel 2. Persbericht

Persbericht Oosterwolde, 3 december 2025

Gemeente wil haalbaarheid tijdelijke woningen aan Nanningaweg onderzoeken Het college van burgemeester en wethouders (B&W) stelt de gemeenteraad voor om een haalbaarheidsonderzoek te doen naar het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen (voor maximaal 15 jaar) aan de Nanningaweg 46 in Oosterwolde. De tijdelijke woningen zijn bedoeld voor verschillende doelgroepen, zoals jongeren, mensen die snel een woning nodig hebben (spoedzoekers), statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. In het haalbaarheidsonderzoek worden verschillende scenario’s onderzocht. Per scenario wordt gekeken wat de mogelijkheden zijn, wat het kost, wat het oplevert en wat risico’s zijn. De scenario's zijn: • •

Het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen met een tijdsduur van 15 jaar waarbij de tijdelijke woonruimten na 15 jaar worden verwijderd; Het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen met een tijdsduur van 15 jaar waarbij de tijdelijke woonruimten na 15 jaar verplaatst worden naar een andere locatie in de gemeente;

De uitkomsten worden in mei 2026 verwacht. Pas dan neemt de gemeenteraad een besluit over de ontwikkelrichting. Achtergrond Op 11 maart 2025 stelde college van B&W de onderzoeksopdracht naar de ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 goed. Het onderzoek laat zien dat er jaarlijks behoefte is aan 80 tot 100 tijdelijke woningen voor een mix van jongeren, mensen na een echtscheiding (spoedzoekers), (alleenstaande) statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. De tijdelijke woningen kunnen functioneren als een flexibele schil om de reguliere woningmarkt heen voor mensen die in nood zitten of snel een (hernieuwde) start willen maken bij zelfstandig wonen. Nu dit duidelijk is, zijn we toe aan fase 2. En dat is het onderzoeken van de haalbaarheid van verschillende ontwikkelrichtingen of te wel scenario's. Op basis van het haalbaarheidsonderzoek bepaalt de gemeenteraad wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is. Daarna treedt fase 3 in werking. Dat is de uitwerking en uitvoering van de gekozen ontwikkelrichting.

Dan komt er een plan met daarin onder andere: • Wat er precies gerealiseerd wordt (bijvoorbeeld het exacte aantal woningen, type bebouwing, doelgroep); • Hoe zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met de omgeving (zoals verkeer, geluid, inpassing in de omgeving); • Welke partijen betrokken worden bij de uitvoering (zoals woningcorporaties en/of andere partners); Noot voor de redactie Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met afdeling Communicatie via e-mail communicatie@ooststellingwerf.nl of telefoonnummer 0516-566110.

Mededeling aan de raad (Embargo tot 12-03-2025) Van Datum B&W Onderwerp

: : :

Portefeuillehouder Domein

: :

Burgemeester en wethouders 11 maart 2025 Start onderzoek ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 en tijdelijke huisvesting van Oekraïense ontheemden in de boerderij wethouder Jelke Nijboer Ruimte en Economie

Kennis te nemen van De eerste stap in het aangekondigde onderzoek naar de toekomstige functie van de door de gemeente aangekochte locatie Nanningaweg 46 in Oosterwolde. Deze stap bestaat uit een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beter beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Aangezien het onderzoek en de uitvoering een tijd in beslag gaat nemen, gaan we in eerste instantie voor een periode van 1 jaar maximaal 15 Oekraïense ontheemden in de bestaande boerderij huisvesten.

Inleiding In oktober 2024 besloot de raad om het perceel Nanningaweg 46 in Oosterwolde te kopen. De koop is inmiddels een feit. In het raadsvoorstel werd destijds aangekondigd dat nog onderzoek en daarna besluitvorming plaats zal vinden naar de toekomstige functie van de locatie. In januari 2025 informeerden we onze inwoners dat het onderzoek voor deze locatie zich richt op een mix van doelgroepen die geholpen zijn met tijdelijke woonruimte, waaronder starters, jongeren, spoedzoekers, Oekraïners, statushouders en asielzoekers. En dat we daarbij rekening houden met wettelijke taken en plichten voor het opvangen van vluchtelingen. Via deze mededeling laten we u weten dat de eerste stap in het onderzoek binnenkort zetten. Als we toe zijn aan een volgende fase komen we bij u terug.

Kernboodschap • •

We starten binnenkort met de eerste fase van het onderzoek naar de mogelijke toekomstige functie(s) van de locatie. Het onderzoek kent drie fases. In de tussentijd gebruikt de gemeente de boerderij voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïners. Hierover informeren we uiteraard de omwonenden.

Het onderzoek bestaat uit drie fases. Vooralsnog voeren we alleen fase 1 uit. Fase 1: verkenning van de behoefte aan tijdelijke woningen in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beter beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. • Hierbij houden we rekening met de woningbouwplannen voor permanente woningen die er nu zijn en/of in de pijplijn zitten. • We houden ook rekening met demografische en andere ontwikkelingen. Bijvoorbeeld moeten we anticiperen op mogelijke bevolkingsdaling over enkele decennia en daarom tijdelijke woningen realiseren? Of verwachten we juist een structurele bevolkingstoename, bijvoorbeeld doordat gevluchte Oekraïners hier blijven? • Ook kijken we naar de tijdelijke behoefte die voortkomt uit de geplande herstructureringsprojecten (renovatie of vervanging van sociale huurwoningen waardoor de bewoners tijdelijk vervangende huisvesting nodig hebben). • Een optie die we meenemen is een combinatie van tijdelijke woningen op het perceel voor diverse doelgroepen, waaronder asielzoekers, met het oog op de taakstelling van de gemeente op het gebied van asiel (zie bijgevoegd persbericht dd 29 januari 2025) en rekening houdend met het feit dat de bestaande doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden.

Na afronding van fase 1 sturen we de resultaten van het onderzoek naar de raad samen met een raadsvoorstel over a) de vraag of en hoe verder te gaan met het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie en b) op welke moment(en) we terugkomen bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel. Zo is het voor zowel de raad als onze inwoners steeds transparant welke stappen we zetten en waarom. Na besluitvorming door u als raad in fase 1 kunnen fase 2 en 3 er als volgt uitzien: Fase 2: uitvoeren haalbaarheidsonderzoek voor 1 of meerdere ontwikkelrichtingen. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek bepalen we wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. Fase 3: plan maken voor gewenste ontwikkelrichting; wat houdt het in, wat zijn de consequenties daarvan, wat zijn de verwachte kosten (investering, exploitatie) en hoe kan dekking hiervan plaatsvinden. Op basis hiervan volgt besluitvorming over de beoogde ontwikkelrichting. Als er een positief besluit is in fase 3 gaan we aan de slag met de uitvoering van de beoogde ontwikkelrichting.

Vervolg Na afronding van fase 1 sturen we de resultaten van het onderzoek naar de raad samen met een raadsvoorstel over a) de vraag of en hoe verder te gaan met fase 2 en 3 van het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie en b) op welke moment(en) we terugkomen bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel.

Bijlagen Bijlage 1: Persbericht dd 29 januari 2025 ‘Gemeente Ooststellingwerf onderzoekt locaties voor tijdelijke woonruimte’. Bijlage 2: Persbericht over Start onderzoek ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 en tijdelijke huisvesting van Oekraïense ontheemden in de boerderij.

Samenvatting gesprek 8 juli 2025

Aanwezige omwonenden Aanwezig namens de gemeente

Er waren 7 direct omwonende huishoudens uitgenodigd. Hiervan waren 12 vertegenwoordigers aanwezig. De namen zijn bekend bij de gemeente maar om privacyredenen vermelden we deze hier niet. Burgemeester Jack Werkman Wethouder Jelke Nijboer Nico Zuurmond (projectleider asiel en vluchtelingen) Marijke Schrauwen (OWO projectleider omgevingsplan/omgevingswet) Katja Moesker (programmamanager wonen)

Op 8 juli vond er een gesprek plaats met bewoners die direct naast het perceel wonen dat de gemeente heeft gekocht aan de Nanningaweg 46. Opening. Burgemeester Werkman opende het overleg en heette iedereen welkom. Na een korte kennismaking stelde hij voor welke onderwerpen besproken zouden worden. De aanwezigen gingen hiermee akkoord. Doel van het gesprek. De burgemeester gaf aan dat de gemeente bewoners in een vroeg stadium wil betrekken bij de plannen voor deze locatie. Ook wilde hij horen welke zorgen en opmerkingen er zijn. Eerder ontvingen de direct omwonenden een brief over de aankoop. Zij zijn nu als eersten uitgenodigd. Andere omwonenden en belanghebbenden worden later betrokken. Welke percelen zijn het? Marijke Schrauwen liet op een scherm zien om welke percelen het precies gaat. Waarom heeft de gemeente deze locatie gekocht? Wethouder Jelke Nijboer vertelde waarom de gemeente dit terrein heeft gekocht: • Er is in de gemeente een grote behoefte aan woningen. • De gemeente moet 820 extra woningen bouwen van het Rijk en de provincie. • Permanente woningbouw duurt vaak 5 tot 15 jaar. De vergunningstrajecten zijn zwaarder dan bij tijdelijke woningbouw en duren langer. • Tijdelijke woningen kunnen sneller worden gerealiseerd. • Met ‘tijdelijk’ bedoelt men 10 tot 15 jaar, maximaal 20 jaar. Permanente woningen bouwen op deze locatie is niet mogelijk.

• De boerderij aan de Nanningaweg is begin dit jaar gekocht van Natuurmonumenten. Er ligt ongeveer 3 hectare grond bij. De gemeente onderzoekt of hier tijdelijke woningen kunnen komen voor verschillende doelgroepen. Dat onderzoek is bijna klaar. Wat gebeurt er nu op deze locatie? Nico Zuurmond vertelde dat er nu 11 Oekraïense vluchtelingen in de boerderij wonen. Zij hebben daar een goede plek en het voorkomt leegstand. Ze mogen blijven totdat duidelijk is wat er verder met de locatie gaat gebeuren. Omwonenden gaven aan dat zij geen overlast ervaren van de huidige bewoners. Alles verloopt rustig. Onderzoek naar tijdelijke woningen. Katja Moesker legde uit dat er een onafhankelijk onderzoek loopt naar de behoefte aan tijdelijke woningen. De eerste resultaten laten zien dat er behoefte is aan ongeveer 200 tijdelijke woningen. Dit is voor: • jongeren en starters

• mensen die dringend woonruimte zoeken, bijvoorbeeld na een scheiding • Oekraïense vluchtelingen • statushouders die aan de gemeente zijn gekoppeld • inwoners wiens huurwoning gerenoveerd wordt Daarnaast moet de gemeente ook 136 asielzoekers opvangen (verplichting vanuit de Spreidingswet). Op basis van het onderzoek maakt de gemeente een voorstel. Dat gaat in grote lijnen over twee mogelijkheden: 1. Tijdelijke woningen voor de hierboven genoemde doelgroepen. 2. Tijdelijke woningen gecombineerd met een opvanglocatie voor asielzoekers (in samenwerking met COA), ter vervanging van de opvang bij Rikkingahof, die over enkele jaren sluit. Het is nog niet duidelijk hoeveel woningen er eventueel komen. De gemeenteraad beslist later dit jaar welke van deze opties verder onderzocht wordt. Beperkingen op de locatie. Marijke Schrauwen liet op luchtfoto’s zien dat er beperkingen zijn voor woningbouw op het perceel. Dat komt door: • geuroverlast van de rioolwaterzuivering • geluidsoverlast van energiestation • spuitzones rondom landbouwgrond (afstand houden van weilanden) Hierdoor kan slechts een deel van de percelen gebruikt worden voor woningbouw. Of de boerderij blijft staan of gesloopt wordt, is nog niet besloten. Er werd door bewoners opgemerkt dat er kabels en leidingen onder de percelen liggen die niet op de kaart staan. De gemeente gaat dit onderzoeken.

De mogelijke uitbreiding van Tennet is bij de gemeente bekend. Wat zeggen bewoners? Hieronder staan opmerkingen van de aanwezigen, met de reactie van de gemeente. • Zorgen over opvang van asielzoekers. Eén bewoner vindt tijdelijke woningen voor jongeren of statushouders prima, maar maakt zich zorgen over asielzoekers. De gemeente geeft aan dat ook asielzoekers mensen zijn die onderdak nodig hebben. • Waarom zijn Tennet en Liander niet uitgenodigd? De gemeente heeft nu alleen directe buren uitgenodigd. Later worden ook andere partijen betrokken. Met Liander is al contact geweest over de energievoorziening. • Waarom niet de andere kant van de weg gebruiken? Daar heeft de gemeente grond voor permanente woningen. Tijdelijke bouw is daar niet logisch. • Zorgen over het gebied. Meerdere bewoners gaven aan dat hun woonomgeving sterk verandert: eerst het zonnepark, daarna het energiestation en nu mogelijk tijdelijke woningen. Zij voelen zich omsingeld en maken zich zorgen. De gemeente zegt dit te begrijpen, neemt de zorgen mee en houdt de bewoners op de hoogte. • Twijfel over openheid. Een bewoner uitte zorgen over eerdere besloten vergaderingen over het AZC. De gemeente zegt dat nu het moment rijp is om het te bespreken en de gemeenteraad gaat er in de openbaarheid over besluiten. • Wens voor betere communicatie.

Bewoners waarderen het dat ze nu worden geïnformeerd, maar vinden dat dit eerder had gekund. De gemeente gaat hen goed op de hoogte te houden via mail en belegt weer een gesprek als daar aanleiding toe is en gaat werken met een vast contactpersoon zodat omwonenden de gemeente makkelijk kan bereiken voor vragen. • Niet op deze plek. Eén aanwezige gaf aan dat het niet uitmaakt waar de tijdelijke woningen komen, als het maar niet op deze locatie is. Hoe verder? • We sturen deze samenvatting via de mail. • Zodra bekend is wanneer de gemeenteraad het voorstel bespreekt (waarschijnlijk in oktober of november 2025), ontvangt u hierover bericht. Uw opmerkingen tijdens dit gesprek geven wij ook aan de gemeenteraad door. • De gemeente vindt het belangrijk dat bewoners betrokken zijn, maar het is uiteindelijk de gemeenteraad en het college van B&W die besluiten nemen en belangen afwegen.

Hoe kunt u invloed uitoefenen (niet besproken, maar wel handig om te weten) Wanneer het raadsvoorstel over Nanningaweg 46 op de agenda staat, kunt u als inwoner op verschillende manieren invloed uitoefenen: • Inspreken tijdens de raadsvergadering. U mag dan kort uw mening geven. • Een brief of e-mail sturen aan de gemeenteraad. • Zelf contact opnemen met raadsleden of politieke partijen. Vaste contactpersoon Nico Zuurmond is uw aanspreekpunt. U ontvangt zijn telefoonnummer per mail. Heeft u vragen, zorgen of ideeën? Neem gerust contact met hem op.

Raadsvoorstel Commissievergadering Titel Portefeuillehouder/Teamleider Extern zaak ID (zaakcode)

: : : :

Samenleving Locatieonderzoek sportcomplex Boekhorst Verhagen/Nijboer/Limonard 0085175663

Datum collegevergadering 9 december 2025

Voorgesteld besluit Uit het aanvullend specifiek locatieonderzoek blijkt niet ondubbelzinnig dat locatie sportpark Oostenburg de voorkeur verdient voor de vervangende nieuwbouw van sportcomplex Boekhorst op de huidige locatie. Daarvoor te besluiten om: 1. Het nieuwe sportcomplex De Boekhorst (sporthal + zwembad) te realiseren op de huidige locatie aan De Haer. 2. Het college opdracht te geven om in 2026 de planvorming te starten voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. 3. Als onderdeel daarvan een concreet plan uit te werken voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Openbaar Ja, via openbare besluitenlijst.

Inleiding De gemeenteraad heeft op 24 juni 2025 besloten dat nieuwbouw van sportcomplex De Boekhorst op de huidige locatie de voorkeur heeft, tenzij uit aanvullend specifiek locatie onderzoek ondubbelzinnig blijkt dat een andere locatie beter is. De andere locatie betreft sportpark Oostenburg. Het bureau HEVO BV heeft het onderzoek uitgevoerd en presenteerde op 15 oktober 2025 een tussenstand aan de raad. Het eindrapport is nu klaar en bevat drie locaties op sportpark Oostenburg namelijk: 1. aan de noordzijde, nabij de pumptrack; 2. op het korfbalveld naast Rikkingahof en 3. op het hoofdveld sv Oosterwolde. NB. In het scenario dat sportcomplex de Boekhorst wordt verplaatst naar Oostenburg is een nieuw gymlokaal nodig in Oosterwolde Zuid. In rapport HEVO is uitgangspunt dat deze komt naast MFS Zuid. Echter uit nader onderzoek blijkt dat dat er een gymzaal nodig is (2 vloeren) in plaats van een gymlokaal en dit niet past op het beoogde perceel. Dat betekent dat op de locatie Boekhorst ruimte moet worden gevonden voor deze gymzaal. Dit beperkt de mogelijkheden voor woningbouw. In hoofdstuk 7 van het HEVO-rapport wordt rekening gehouden met 40 wooneenheden en 66 parkeerplekken. Hoofdstuk 8 beschrijft de situatie dat de nieuwe gymzaal voor gymnastiekonderwijs op het perceel van de huidige Boekhorst komt.

In dat geval is er nog plek voor 36 woningen, waarbij we ook uit gaan van hofjes met 58 parkeerplekken. De doorrekening van de combinatie gymzaal/36 woningen is als aparte bijlage bijgevoegd omdat deze pas later beschikbaar kwam. In deze doorrekening is ons woningbouwbeleid als uitgangspunt genomen (minstens 2/3e betaalbaar, waarvan 30% sociaal). Bij de doorrekening was dezelfde externe planeconoom betrokken die ook input leverde voor de doorrekening die in hoofdstuk 7 van het HEVO-rapport staat.

Argumenten 1.1 Geen ondubbelzinnige voorkeur voor Sportpark Oostenburg Uit het onderzoek inclusief de multicriteria-analyse volgt dat géén van de locaties op sportpark Oostenburg een duidelijke, eenduidige (“ondubbelzinnige”) meerwaarde biedt. De multicriteria-analyse laat geen significant betere score voor de Oostenburglocaties zien ten opzichte van de huidige locatie. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde uit amendement #094. 1.2 Nieuwbouw op de huidige locatie betekent minder ingrepen én lagere structurele kosten ten opzichte van de drie locaties op sportpark Oostenburg Bij nieuwbouw op de huidige locatie: • hoeven geen voetbalvelden te worden verplaatst, • hoeft geen nieuw hoofdveld en tribune te worden gerealiseerd, • hoeft geen korfbalveld te worden verplaatst en clubgebouw te worden gecreëerd voor korfbal, • hoeft het parkeerterrein van SV Oosterwolde niet aangepast te worden, Bij alle locaties op Sportpark Oostenburg zouden de kosten substantieel oplopen en leiden tot extra investeringen in herinrichting van het sportpark en (afhankelijk van locatie 1, 2 of 3) kunstgras, tribune en toegangswegen. Zie ook onder het kopje ‘financiële toelichting’.

1.3 Benutting van de huidige locatie voor woningbouw blijkt financieel onaantrekkelijk Het idee om bij verplaatsing van het sportcomplex de huidige locatie in te zetten voor woningbouw lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk. De ligging in een bestaande woonwijk, nabij voorzieningen en infrastructuur, maakt de locatie ruimtelijk geschikt. Echter, uit het locatieonderzoek blijkt dat de financiële haalbaarheid beperkt is. De residuele grondwaardeberekening laat zien dat bij een programma van 40 woningen volledig in de vrije sector en in een gunstige markt, de opbrengsten nog net opwegen tegen de investeringen en bij een programma van 36 woningen en een gymzaal wordt dit ongunstiger. Dat kosten en opbrengsten van woningbouw nauwelijks of niet tegen elkaar opwegen komt door: • hoge kosten voor sloop, bouwrijp maken en inrichting openbare ruimte; • bouwkosten voor woningen; • bij gymzaal op het perceel minder woningen doordat er ook plek nodig is voor een nieuwe gymzaal; De doorrekening in de bijlage bij het rapport van HEVO laat zien dat wanneer we uitgaan van het gemeentelijke woonbeleid – minimaal tweederde betaalbare koop of huur, waarvan 30% sociale huur– er een fors negatief resultaat ontstaat. Dat komt doordat de opbrengsten dan lager zijn.

Daarmee is het benutten van de huidige locatie voor betaalbare woningbouw financieel zeer kostbaar en niet aantrekkelijk voor marktpartijen. 1.4 De bestaande nutsinfrastructuur geeft voordeel bij netcongestie Op de huidige locatie is al een grootverbruiksaansluiting aanwezig. Hierdoor zijn lagere extra kosten te verwachten en minder risico’s in de planning te voorzien. Op Oostenburg zou bovendien een extra tijdelijke energievoorziening van ongeveer € 0,8 – 0,9 miljoen nodig zijn plus exploitatielasten (bv onderhoud). Op de huidige locatie zijn we bovendien eerder energieneutraal en gasloos. 1.5 De bereikbaarheid voor scholen blijft optimaal De huidige locatie ligt gunstig voor alle scholen die gebruikmaken van De Boekhorst en het gymnastieklokaal Weemeweg. De looproutes zijn bekend, verkeersveilig en passen binnen de eisen van de verordening voorzieningen onderwijshuisvesting. Bij de locaties op Sportpark Oostenburg is dat minder vanzelfsprekend. Daarmee blijft de huidige locatie het beste aansluiten op veilige en korte schoolroutes voor het bewegingsonderwijs.

1.6 Er is op de huidige locatie voldoende capaciteit om te voldoen aan de wettelijke norm van 2 keer 45 minuten gymnastiekonderwijs per groep per week voor de scholen Zuid. De 5 scholen in Oosterwolde zuid gaan nu naar de sporthal. Deze heeft voldoende capaciteit. Als we Boekhorst verplaatsen moet voor deze scholen dichtbij een nieuwe gymzaal (2 vloeren) gebouwd worden op de huidige locatie Boekhorst. In dat geval kan het huidige gymlokaal op de Weemeweg worden gesloopt. Per saldo zouden we hiermee vierkante meters gymnastiekruimte toevoegen, terwijl er momenteel genoeg capaciteit is. Hiermee zal de bezettingsgraad van de nieuw te bouwen sporthal fors dalen. NB verplaatsen van het gymonderwijs naar de Kampus is helaas niet mogelijk omdat deze overdag bijna geheel bezet is. 1.7 Minder verkeerskundige risico’s De huidige locatie: • vraagt geen ingrepen in verkeersstructuren, • veroorzaakt geen extra druk op ’t Oost of de Veenhofweg, • blijft sociaal veilig bereikbaar voor leerlingen. De drie locaties op het sportpark vragen wél aanvullende verkeerskundige maatregelen. 1.8 Gebruikers zijn tevreden met de huidige locatie De gebruikers van sportcomplex Boekhorst (= losse bezoekers, sportverenigingen en scholen) zijn tevreden met de huidige locatie.

In de scenariostudie sporthal en zwembad Oosterwolde van mei 2025 gaven ze wel een aantal verbeterpunten aan bij vervangende nieuwbouw; die zijn meegenomen in het oorspronkelijke raadsvoorstel accommodatiebeleid. 2.1 Snel starten met planvorming beperkt onzekerheden Met het oog op de snel stijgende bouwkosten en onze CO2-doelstellingen is het zaak om gelijk na besluitvorming door de raad te starten met de planvorming voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. Starten in 2026 is volgens de in juni 2025 vastgestelde planning van het accommodatiebeleid. 3.1 Concreet maken biedt duidelijkheid voor de betrokkenen Het is voor alle betrokkenen belangrijk dat er een concreet plan komt voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Kanttekeningen 1.1 Netcongestie is ook op de huidige locatie een aandachtspunt Ook op de huidige locatie is de benodigde netcapaciteit niet geheel beschikbaar. Dit is op te lossen door in de planvorming mee te nemen: • tijdige vooraanmelding of aanvraag bij Liander, • benutten van de bestaande aansluiting waar mogelijk, • sturen op verduurzaming, eigen opwek en opslag binnen het ontwerp. 1.2 Gebruikers vinden het een voordeel als ze tijdens de bouw in Oosterwolde kunnen blijven sportenzwemmen. De gebruikers van sportcomplex Boekhorst zien er tegen op om de bouwperiode te overbruggen als nieuwbouw plaatsvindt op de huidige locatie. Daar staat tegenover dat ook op de huidige locatie de mogelijkheden bestaan om gefaseerd te bouwen. Bij de planvorming werken we uit welke oplossingen mogelijk zijn voor de huidige gebruikers tijdens de bouwperiode.

1.3 Oplossing tijdens de bouw leidt mogelijk tot kosten Tijdens de bouwperiode moet er een oplossing komen voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs. De bouw duurt naar verwachting 2 jaar. Mocht uit de planvorming blijken dat tijdelijke voorzieningen nodig zijn (uitwijken naar andere sportvoorzieningen in of buiten de gemeente), dan vraagt dat: • extra kosten, • afstemming met scholen en verenigingen, • een heldere fasering in tijd. De losse bezoekers en sportverenigingen moeten in dat geval uitwijken naar andere accommodaties in en buiten onze gemeente. Hierbij willen wij zo nodig bemiddelen. 1.4 Gebruikers zien potentie voor synergievoordelen bij verplaatsing naar de Oostenburg We verwachten dat de synergievoordelen beperkt zijn, aangezien zowel de voetbal, tennis als de korfbal een eigen accommodatie wensen te behouden. 1.5 Locatie Weemeweg valt niet vrij voor woningbouw Als we de Boekhorst nieuw bouwen op de huidige locatie blijft het gymnastieklokaal aan de Weemeweg nodig. Zouden we verplaatsen naar sportcomplex Oostenburg, dan zou de locatie Weemeweg vrijvallen en beschikbaar komen voor woningbouw. Dit zou geen financieel voordeel opleveren (betaalbare woningen creëren kost geld), maar wel maatschappelijk van waarde zijn. 3.3 Fasering en bereikbaarheid tijdens de bouw is een aandachtspunt Het sportcomplex ligt midden in een woonwijk.

Tijdens de bouw is aandacht nodig voor: • verkeersveiligheid, • bouwlogistiek, • mogelijke tijdelijke parkeervoorzieningen.

Financiële toelichting Het kiezen voor vervangende nieuwbouw van sportcomplex Boekhorst op de huidige locatie heeft de volgende financiële consequenties. • Nieuwbouw Boekhorst investering € 18,68 mln met € 768k aan kapitaallast • Verduurzamen gymlokaal Weemeweg Oosterwolde investering € 1,02 mln met € 55k aan kapitaallast Bovenstaande cijfers zijn meegenomen in het dekkingsplan van de notitie Accommodatiebeleid & Integraal huisvestingsplan (IHP) onderwijs 2025-2050, die de raad in juni 2025 vaststelde. Ook is in de notitie een indicatie gegeven van incidentele lasten (paragraaf 7.6 van de notitie) zoals sloop € 154k en afboeking boekwaarde € 277k. Dekking is hiervan de reserve accommodatiebeleid. Nieuwbouw van sportcomplex Boekhorst op de locatie Oostenburg vergt extra investeringen ten opzichte van nieuwbouw op de huidige locatie. De bedragen zijn overgenomen uit het rapport HEVO. Daar worden per onderdeel soms verschillende varianten gepresenteerd. Voor de overzichtelijkheid concentreren we ons hier op de minimale en de maximale variant. Overigens is bij geen van de varianten rekening gehouden met infrastructurele maatregelen (bv ontsluiting). In onderstaande tabel staat per investering het investeringsbedrag en de kapitaallast van de minimale en maximale variant.