Document · PDF

Agendabundel

Raadsvergadering 28 januari 2026, gemeente Ooststellingwerf36.132 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 4

7.1.4 Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Met betrekking tot ondergrondse voorzieningen zoals nuts, water en riolering zijn er geen bijzondere ingrepen te verwachten. Uitgegaan kan worden van aansluiting op de bestaande hoofdtracés. De precieze benodigde hoeveelheden en inpassing zal in een nader onderzoek uitgewerkt moeten worden.

7.2. Investeringskosten en ontwikkelpotentieel 7.2.1 Uitgangspunten investeringen Om inzicht te krijgen in de investeringsruimte bij de realisatie van woningbouw op de vrij te komen locatie van De Boekhorst, is het ontwikkelpotentieel verkend op basis van de ruimtelijke uitgangspunten van de gemeente Ooststellingwerf. Als onderdeel van dit onderzoek is een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Hiervoor zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten meegenomen: Woningtype Eengezinswoningen

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Omschrijving De berekening omvat drie blokken rijwoningen met in totaal 18 woningen (3 × 6). Per woning is gerekend met een footprint van 65 m² bvo, conform de uitgangspunten van de stedenbouwkundige schets in figuur 2. Voor de bouwkosten van de tussenwoningen is uitgegaan van een woning met drie bouwlagen met de bovenste laag in een schuin dak. Dit resulteert in een bvo van circa 163 m² en

Meergezinswoningen

In het programma zijn twee appartementengebouwen opgenomen, ieder met drie bouwlagen en een footprint van circa 400 m² per gebouw. Rekening houdend met de wettelijke vereiste van 5 m² bergruimte per woning, kunnen per gebouw 11 appartementen worden gerealiseerd. Conform de uitgangspunten is gekozen voor een luxer segment. Gemiddeld komt een appartement uit op 100 m² bvo. Na aftrek van, onder andere, de berg- en algemene verkeersruimten resteert 71 m² GO aan woonoppervlak.

Voor het berekenen van de residuele grondwaarde zijn allereerst de investeringskosten bepaald aan de hand van drie onderdelen: • de kosten voor de sloop en het bouwrijp maken van het huidige terrein, inclusief de bijbehorende onderzoeks- en advieskosten; • de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte conform het Kwaliteitshandboek inrichting openbare ruimte versie maart 2022; • de investeringskosten van het woningbouwprogramma. Om de kosten te berekenen is gebruikgemaakt van kengetallen uit het BouwkostenKompas, prijspeil 1 juli 2025, regio Oosterwolde. Daarnaast zijn de eerder vastgestelde sloopkosten uit het scenario-onderzoek gehanteerd en geïndexeerd naar prijspeil heden. De investeringskosten zijn berekend op basis bouwkostenniveau vermeerderd met 30% bijkomende kosten (advieskosten, aansluitkosten, leges, onvoorzien, ontwikkelkosten). Alle bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders vermeld. In dit hoofdstuk gaan we er nog vanuit dat bij verplaatsing van de Boekhorst naar Oostenburg een nieuw gymlokaal (1 vloer) nodig is en dat deze komt naast MFS Oosterwolde Zuid. Echter uit nader onderzoek blijkt dat er een gymzaal (2 vloeren)

Pagina 22 van 37

nodig is in plaats van een gymlokaal en dit past niet op het beoogde perceel. Daarom staat in hoofdstuk 8 een alternatief waarbij de nieuwe gymzaal op het perceel Boekhorst komt. Hierdoor is er minder plaats voor woningbouw. De investeringskosten en het ontwikkelpotentieel worden dan ook anders. Dat is niet meer in deze rapportage verwerkt en wordt door een ander adviesbureau nader in beeld gebracht. In dit hoofdstuk is gerekend met de volgende uitgangspunten: Overzicht uitgangspunten investeringskosten Sloopkosten bestaande bouw €199.852,Bouwrijp maken terrein4

€10,- tot € 25,- per m² = 100k tot 260k

Onderzoek en advieskosten sloop

15% van sloop & bouwrijp maken = 70k

Inrichting openbare ruimte

€104,- per m² = 900k

Subtotaal openbare ruimte

€ 1.270.000,- tot € 1.430.000,-

Bouwkosten eengezinswoningen (bouwbesluit) Bouwkosten meergezinswoningen (bouwbesluit) Advies- en bijkomende kosten

€1.226,- per m²

30% van bouwkosten

Subtotaal realisatie woningen

€ 9.527.000,-

€1.701,- per m²

7.2.2 Uitgangspunten opbrengsten Voor het bepalen van de opbrengsten is bepalend of er wel of niet vastgehouden wordt aan het inpassen van 30% sociale huur. Voor sociale huur hanteert de gemeente een standaard grondprijs van € 15.000,- per grondgebonden sociale huurwoning of € 10.500,- per gestapelde sociale huurwoning. Dit zal dan moeten gelden voor circa 13 á 14 woningen. Voor de vrije sector wordt uitgegaan van verkoopreferentieprijzen5 voor tussenwoningen en appartementen in Oosterwolde, Appelscha en Haulerwijk. Deze prijzen zijn gebaseerd op vraagprijzen via Funda en Pararius, bezocht op 24 september 2025. Referentie aanbod eengezinswoningen regio Oosterwolde bronnen: Funda, Pararius

Locatie

Plaats

vraagprijs

Oldemand 43 Gijenham 29 Iris 13 Dorprichterstraat 83 Grietmanslaan 45 Het Oldehof 9 Meester Jongebloedstraat 2

Oosterwolde Oosterwolde Oosterwolde Oosterwolde Oosterwolde Appelscha Haulerwijk

€ € € € € € €

289.000 294.500 325.000 275.000 300.000 385.000 295.000

type grondoppervlak m² oppervlak m² prijs per m²

€ Gemiddelde vraagprijs: Correctie BTW i.v.m. residuele waarde Correctie v.o.n. Referentie aanbod meergezinswoningen regio Oosterwolde

360.583

k.k. k.k. k.k. k.k. k.k. k.k. k.k.

322 240 286 157 265 173 240

95 € 112 € 118 € 104 € 111 € 122 € 100 €

3.042 2.629 2.754 2.644 2.703 3.156 2.950

€ € €

2.827 2.336 2.477

bronnen: Funda, Pararius

Locatie

Plaats

vraagprijs

Trambaan 5 Oostenburg 11 Smidslaantje 1-A Nieuwe Holdert 4

Oosterwolde Oosterwolde Appelscha Haulerwijk

€ € € €

359.000 349.000 485.000 380.000

€

262.167

Gemiddelde vraagprijs: Correctie BTW i.v.m. residuele waarde Correctie v.o.n.

type grondoppervlak m² oppervlak m² prijs per m² k.k. k.k. k.k. k.k.

82 € 88 € 90 € 86 €

4.378 3.966 5.389 4.419

€ € €

4.482 3.704 3.926

Op basis hiervan is een richtprijs vastgesteld van € 2.500,- per m² v.o.n. exclusief btw voor de tussenwoningen en € 4.000,- per m² v.o.n. exclusief btw voor de appartementen. De mogelijke opbrengsten komen hiermee uit op de volgende waarden:

4 Er is geen rekening gehouden met het eventueel moeten saneren van vervuilde grond. Aangezien een deel van de grond jarenlang als parkeerterrein is gebruikt, is dat voor dat gedeelte wel een mogelijk aanwezig risico. Dit zal nader onderzocht moeten worden.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

5 Op dit moment wordt er op de landelijke woningmarkt voornamelijk overboden t.o.v. de vraagprijzen. De hoogte van overbieden verschilt per regio, type woning en staat van de woning. Volledigheidshalve is daarom gerekend met de gemiddelde vraagprijs en is een afwijking van 5% naar boven en beneden in beeld gebracht.

Pagina 23 van 37

Overzicht potentiële opbrengsten 100% vrije sector 5% lager dan gemiddeld

7.3. Netcongestie € 10.154.355,€ 10.688.795,€ 11.223.234,-

Gemiddelde prijzen 5% hoger dan gemiddeld

Wanneer de potentiële opbrengsten worden afgezet tegen de investeringen exclusief grond, blijft de residuele grondwaarde over. Met betrekking tot deze residuele grondwaarde zal de gemeente een keuze moeten maken of die acceptabel is ten opzichte van de investeringen die gedaan moeten worden om de kavel bouwrijp (of woonrijp) op te leveren. De berekening levert de volgende uitkomsten op:

Overzicht residuele grondwaarde zonder sociale huur Totale investeringskosten ex grond ca. € 9.527.000,- excl. btw. Bandbreedte totale opbrengstwaarde verkoop Residuele grondwaarde

ca. € 10.100.000,- tot € 11.200.000,- excl. btw. (gemiddeld € 10.700.000,- excl. btw.) ca. € 600.000,- tot € 1.700.000,- excl. btw. (gemiddeld € 1.100.000,- excl. btw.)

Uit de berekeningen volgt dat het voorgestelde woningbouwprogramma bij een programma volledig in de vrije sector en in een gunstige markt, een kostendekkende grondwaarde kan opleveren (max € 1,7 miljoen) ten opzichte van de investeringen die gedaan moeten worden om de kavel woonrijp op te leveren (€ 1,27 tot € 1,43 miljoen). Wanneer 14 woningen in het sociale segment (grondgebonden of gestapeld) meegenomen moeten worden, is in een gunstige markt het mogelijk nog kostendekkend uit te komen (€ 1,25 tot 1,3 miljoen). Maar wanneer het gemiddelde opbrengstniveau behaald wordt en 30% sociaal ingepast moet worden en/of wanneer de markt nog verder inzakt en/of wanneer de kosten voor het bouwrijp maken toch tegenvallen, is de kans groot op een negatief GREX-resultaat. Indien dit niet acceptabel is voor de gemeente, zal in een vervolgonderzoek onderzocht moeten worden of het woningbouwprogramma geoptimaliseerd kan worden door het programma uit te breiden.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Het nieuw te realiseren woningbouwproject ligt in Oosterwolde-Iris, maar ook naast het Haerenkwartier. Op basis van beschikbare informatie kan gesteld worden dat het verkrijgen van voldoende aansluitcapaciteit voor afname en teruglevering de komende jaren nog problematisch is. Hier betreft het sloop van het huidige Sportcomplex De Boekhorst (met een grootverbruik aansluiting, circa 250 kW) en de mogelijke realisatie van een woningbouwproject. De locatie ligt in het gele gebied en daarvoor geldt dat aansluitcapaciteit voor afname beperkt beschikbaar is. Recent contact met de netbeheerder heeft uitgewezen dat bij sloop van De Boekhorst de aansluitcapaciteit vervalt en naar de eestvolgende klant op de wachtlijst gaat. Mocht de grootverbruikaansluiting, onder bijzondere omstandigheden, behouden blijven dan kan deze niet verdeeld worden over kleinverbruik aansluitingen (eengezinswoningen). In dit geval kan woningbouw gezien worden als bijzondere omstandigheid. Om gebruik te kunnen maken van de aanwezige capaciteit (grootverbuik) en als bijzondere omstandigheid wonen zou alleen de realisatie van appartementengebouwen met centrale voorzieningen in aanmerking komen.. De te nemen stappen om tot inzicht te komen in de plaatselijke situatie zijn verder toegelicht in hoofdstuk 4 en gelden ook voor deze situatie.

Volgens de capaciteitskaart is teruglevering niet mogelijk wat betekent dat eigen opgewekte stroom (PV-panelen) gebruikt of opgeslagen dient te worden. Beschikbaarheid van aansluitcapaciteit als gevolg van het slopen van het sportcomplex betekent dus niet automatisch dat de vrijgekomen capaciteit toebedeeld kan worden aan een nieuw initiatief. Op het moment wanneer naar aanleiding van dit locatieonderzoek meer duidelijkheid is over de definitieve besluitvorming, kunnen vervolgstappen gezet worden om te komen tot het benodigde technische inzicht en kan een aanvraag worden gedaan. Goed om te vermelden is dat, op basis van de huidige informatie, het zorgvuldige aandacht verdient bij het eerder onderzochte scenario van sloop en nieuwbouw van het zwembad en sporthal op de huidige locatie, zodat de beschikbare voorzieningen (gas en elektra) behouden kunnen blijven en verzwaard kunnen worden. De beschikbaarheid van gas op die locatie kan daarbij een rol gaan spelen als ‘tijdelijke’ voorziening om de periode van netcongestie te overbruggen.

Pagina 24 van 37

Dit locatie onderzoek heeft een nieuw inzicht gegeven in relatie tot het eerder door HEVO uitgevoerde scenario onderzoek de Boekhorst van begin dit jaar. Wanneer de Boekhorst wordt gesloopt en op die locatie wordt een nieuw zwembad met sporthal gerealiseerd dan kan de huidige aansluitcapaciteit (voor elektra en gas) behouden blijven. Er zal wel een verzwaring nodig zijn om tot een All-electric ‘gasloos’ gebouw te komen. Tot het moment wanneer de verzwaring ter beschikking is kan gebruik worden gemaakt van de huidige aansluitcapaciteit voor elektra en kan de tijdelijke inzet van gas ervoor zorgen dat het gebouw in gebruik kan worden genomen.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 25 van 37

8. Nieuwbouw gymnastieklokaal Op het moment wanneer De Boekhorst verplaatst gaat worden naar sportpark Oostenburg en de huidige Boekhorst gesloopt wordt, vervalt de mogelijkheid voor OBS Buttingaschool (113 leerlingen), OBS De Boekhorst (131 leerlingen), SBO De Kampingerhof (77 leerlingen), CBS In de Kring (70 leerlingen) en ZML Mst. Duisterhoutschool (37 leerlingen) voor bewegingsonderwijs. In het kader van dit onderzoek werd in eerste instantie uitgegaan van het realiseren van een nieuw gymnastieklokaal nabij de Brede School MFS Zuid Oosterwolde. Die locatie is alleen groot genoeg voor een gymnastieklokaal met één vloer. Het uitgangspunt was dat dat voldoende zou zijn voor de scholen. Dit was ook zo opgenomen in de presentatie aan de raad van 15 oktober, waarbij aangegeven was dat nader onderzoek naar deze oplossing nog zou plaatsvinden.

fno naar bvo (circulatieruimte, technische ruimte en constructieoppervlakte Totaal

198 m2 1.052 m2 bvo

Hierin is rekening gehouden met een zaalhoogte van 7 meter en de mogelijkheid te voorzien in twee zaaldelen.

Voortschrijdend inzicht van de gemeente met betrekking tot het gebruik van het gymnastieklokaal leidt er echter toe dat een gymnastieklokaal met één vloer waarschijnlijk toch niet voldoende zal zijn en dat een sportzaal met twee vloeren het uitgangspunt moet zijn. Dat past niet op de locatie naast de Brede School MFS Oosterwolde Zuid. Omdat ook elders in de omgeving geen geschikte plek hiervoor beschikbaar is, is het voor de hand liggend te kijken naar het inpassen van een sportzaal bij de herontwikkelplannen met woningbouw op de huidige Boekhorst-locatie. Door de gymzaal (2 vloeren) aan de rand van het perceel te positioneren, blijft er ruimte over voor 36 woningen (hofjesvorm, zie verbeelding 8.1).

8.1. Gebouwkenmerken 8.1.1 Ruimtebehoefte De ruimtestaat voor nieuwbouw van een sportzaal met twee vloeren is als volgt: 1.619 m2

Perceeloppervlakte Sportzaal (22x28x7 m) inclusief toestellenberging Kleed -en doucheruimten (2 stuks) Algemene ruimten Totaal fno

Referentie: P2000221-0050.1.0.

656 m2 fno 194 m2 fno 4 m2 fno 854 m2

Verbeelding 8.1: inpassing sportzaal bij woningbouwprogramma huidige locatie Boekhorst.

8.2. Locatiekenmerken Als de sportzaal op de plek van de huidige Boekhorst gerealiseerd wordt, blijven de afstanden voor de scholen gelijk aan de huidige situatie.

Pagina 26 van 37

8.2.1 Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig

8.3. Netcongestie

in verbeelding 8.1 is in beeld gebracht door de afdeling stedenbouw wat de impact van een sportzaal op de locatie is. Er blijft ruimte over voor woningbouw en er kan op de locatie ook nog steeds een noord-zuid en oost-west route/zichtlijn gerealiseerd worden.

De nieuw te realiseren sportzaal ligt in Oosterwolde-Snellingerdijk. Op basis van beschikbare informatie kan gesteld worden dat het verkrijgen van voldoende aansluitcapaciteit voor afname en teruglevering (grootverbruik) de komende jaren nog problematisch is. De nieuw te realiseren sportzaal komt echter op de plek van het te slopen Sportcomplex De Boekhorst (met een grootverbruik aansluiting), in combinatie met woningbouw. Mocht de grootverbruikaansluiting van het zwembad onder bijzondere omstandigheden behouden blijven, dan kan deze niet verdeeld worden over kleinverbruikaansluitingen (sportzaal). De te nemen stappen om tot inzicht te komen in de plaatselijke situatie zijn verder toegelicht in hoofdstuk 4 en gelden ook voor deze situatie. Volgens de capaciteitskaart is teruglevering niet mogelijk wat betekent dat eigen opgewekte stroom (PV-panelen) gebruikt dient te worden of opgeslagen dient te worden.

8.2.2 Inpassing in relatie tot verkeer De bereikbaarheid is gelijk aan de huidige situatie. Wel zal het gebruik door externe partijen lager zijn dan bij het Sportcomplex De Boekhorst nu het geval is. Vanuit verkeerskundig oogpunt worden er geen zwaarwegende bezwaren verwacht.

8.2.3 Inpassing in relatie tot parkeren Volgens de CROW parkeerkencijfers 2024 zijn voor een sportzaal voor alleen schoolgebruik geen extra parkeerplaatsen nodig. Indien de sportzaal toch ook door andere partijen gebruikt gaat worden, zijn uitgaande van rest bebouwde kom en weinig stedelijk, met de afmetingen zoals in paragraaf 7.2.1 opgenomen, per 100 m2 2,6 parkeerplaatsen nodig. Dit komt uit op 10,52 x 2,6 = circa 26 parkeerplaatsen. In de schets in verbeelding 8.1 is hier nog geen rekening mee gehouden. Dit kan eventueel ingepast worden, maar zou ten koste kunnen gaan van een aantal woningen. Een andere keuze kan zijn om geen extra gebruik van de sportzaal toe te staan.

8.2.4 Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Met betrekking tot ondergrondse voorzieningen zoals nuts, water en riolering zijn er geen bijzondere ingrepen te verwachten. Uitgegaan kan worden van aansluiting op de bestaande hoofdtracés waar het huidige sportcomplex ook op aangesloten is. De precieze benodigde hoeveelheden en inpassing zal in een nader onderzoek uitgewerkt moeten worden.

8.4. Belangrijkste uitgangspunten investering en exploitatie Enkele aspecten van het gebouw zijn sterk van invloed op de hoogte van de investeringskosten. Voor de nieuwbouw gelden de volgende uitgangspunten:

Duurzaamheid: •

Energieneutraal en gasloos gebouw.

Op deze manier realiseert de gemeente een sportvoorziening die toekomstvast is richting 2030 en 2050, gelet op de doelstellingen voor de reductie van de CO2-uitstoot die voortkomen uit de Klimaatwet 2019. De gemeente geeft hiermee op de juiste wijze invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Financieel: 8.2.5 Inpassing in relatie tot bereikbaarheid door de scholen

•

Met betrekking tot de bereikbaarheid van de nieuwe locatie geldt dat deze voor het basisonderwijs (PO) binnen 1 kilometer6 gemeten langs de kortste voor de leerling voldoende begaanbare en veilige weg moet liggen. De locatie voldoet hieraan.

•

Berekeningen op basis van gangbare kengetallen en prijsniveau per 1 januari 2025; het uitgangspunt is een gebouw dat voor alle functies voldoet aan de kwaliteitsnormen van het Bouwbesluit; Loon- en prijsstijgingen meegenomen tot aan oplevering;

6 Volgens VNG-modelverordening

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 27 van 37

• • • •

• •

Van startdatum indexering (1 januari 2025) tot aan start bouw: 3,5% over 2025, 3,0% over 2026 en 2,5% vanaf 2027; Van start bouw (1-2029) tot aan oplevering: 1,25%; 2,0% rekenrente voor investering en 21% btw.; Voor de afschrijving (lineair) zijn de volgende termijnen gehanteerd (aansluiting bij de wettelijke regels voor waardering en afschrijving bij gemeenten conform het Besluit Begroting en Verantwoording – BBV): o Nieuwbouw (bouwkundig / casco): 40 jaar o Installaties: 20 jaar o Inrichting en inventaris: 10 jaar o Terreininrichting: 25 jaar o Over grondkosten wordt geen afschrijving gerekend. Exclusief eventuele saneringskosten; Exclusief bouwrijp maken.

Ruimtelijk-functioneel: •

Realisatie van een nieuwbouw op basis van de ruimtebehoefte, paragraaf 8.2.1.

Planning: • • • •

Startdatum indexering: Start voorbereiding (ontwerpfase): Start bouw: Oplevering en ingebruikname:

januari 2026 januari 2028 januari 2029 januari 2030

De planning is belangrijk voor het bepalen van de hoogte van de loon- en prijsstijgingen gedurende het ontwerp- en bouwproces. Gezien de aard van het locatie onderzoek en het bijbehorende abstractieniveau geven bovengenoemde mijlpalen een planning op hoofdlijnen. In een later stadium zal nadere uitwerking een concretere, en exactere projectplanning geven.

Exploitatieberekeningen: De investeringskosten zijn omgerekend naar jaarlijkse, structurele gebouwexploitatielasten over een volledige levensduur van 40 jaar.

Begrip

Omschrijving

Kapitaalslasten

De jaarlijkse kosten die voortkomen uit investeringen. Deze lasten omvatten zowel de afschrijvingen als de rente op leningen die zijn afgesloten om de investeringen te financieren

Huisvestingslasten

De kosten die gepaard gaan met het onderhoud, schoonmaak en verzekeringen zijn de verantwoordelijkheid van de gemeente.

Verbruikslasten

De kosten die gepaard gaan met het verbruik (elektra, gas en water).

In beginsel is de gemeente eigenaar en exploitant. Wanneer we daar de overige kosten en opbrengsten (zie de tabel hieronder) aan toevoegen, ontstaat het totaalbeeld voor de exploitatie: duidelijk wordt of de kosten voor de m2-ers en alle overige kosten gedekt kunnen worden door de opbrengsten. Vaak is dit bij maatschappelijke voorzieningen niet het geval en moet de verantwoording van het negatieve saldo gezocht worden in de maatschappelijke waarde die met de voorziening gecreëerd wordt. Die is in het kader van leefbaarheid en het behoud van een vitale, lokale samenleving de gemeenschap en de belastingbetaler iets waard. Begrip Overige exploitatielasten en opbrengsten (bedrijfsvoering)

Omschrijving De kosten die een onderneming maakt om zijn dagelijkse activiteiten uit te voeren en de opbrengsten die ze daarmee genereert. Deze kosten zijn essentieel voor de normale bedrijfsvoering en omvatten een breed scala aan uitgaven, zoals personeelskosten, huur, marketing en reclame, administratieve kosten. De opbrengsten kunnen bestaan uit een batig saldo in dit geval verhuur van ruimten en overige opbrengsten uit (bijvoorbeeld culturele) activiteiten en evenementen.

Bij de gebouw gebonden exploitatielasten hanteren we de volgende begrippen:

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 28 van 37

Wanneer er in de tabellen van paragraaf 7.5 onderaan een negatief saldo resteert, betekent dat ofwel de gemeente ofwel de gemeente en gebruikers samen dit saldo jaarlijks moeten opbrengen. Over de verdeling van een eventueel batig saldo zullen gemeente en gebruikers eveneens afspraken moeten maken.

8.5. Investeringskosten, kapitaalslasten en exploitatiekosten Kosten Bouwkosten, sportzaal en terrein (excl. btw.)

€

2.306.483,-

Investeringskosten (excl. btw.) Investeringskosten (incl. btw.)

€ €

3.262.850,3.948.048,-

Kapitaalslasten

€

201.778,-

Onderhoud/schoonmaak en verbruiken

€

(76.375,-)

Kosten totaal

€

(278.153,-)

De genoemde bedragen zijn, tenzij anders vermeld, inclusief btw.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 29 van 37

9. Participatie Op dinsdagavond 23 september 2025 is met vertegenwoordigers van 11 belanghebbende verenigingen van Sportcomplex De Boekhorst, gymlokaal Weemeweg en van het Sportcomplex Oostenburg verkend of het nieuwbouwen van Sportcomplex De Boekhorst op een locatie nabij de voetbalvelden van SV Oosterwolde inderdaad veel meerwaarde heeft ten opzichte van een nieuw complex op de huidige locatie. Locatie 1 en 2 zoals in hoofdstuk 4 omschreven zijn besproken. Locatie 3 was op dat moment nog niet in beeld en maakt daarom geen onderdeel uit van de reflectie in dit hoofdstuk. Het doel van de avond was het verkennen van een voorkeursrichting. Besproken is waarom wel of niet verplaatsen naar Oostenburg en indien wel verplaatsen, welke van de twee opties heeft dan de voorkeur. Aangegeven is wel dat de precieze locatie en omvang in een volgende fase nader onderzocht moeten worden. Deze twee locaties zijn op de avond ingebracht omdat ze verschillende voor- en nadelen hebben. Dit bleek ook in het overleg. Hierbij een samenvatting van wat er deze avond geconcludeerd is. Voor de organisaties die niet aanwezig waren, is via een mail onderstaande informatie ook gedeeld met daarbij de toelichting dat aanvullingen of vragen nog doorgegeven kunnen worden. Aanwezige organisaties: 1. OBS De Boekhorst 2. Stichting Scala Welzijn 3. B.C.O. 4. OBS De Toekan 5. ZCNF’34 6. SportfondsenNL 7. Z.C.

De Wellerobben 8. Rhino Basketball 9. SV Oosterwolde 10. SSV De Tjonger 11. DIO Gymnastiek

Aan het begin van de bijeenkomst is de vraag gesteld wat de meerwaarde is van verhuizen wanneer het programma hetzelfde blijft. Dit omdat de huidige locatie ook prima is. Aangegeven is dat dit ook prima een optie kan blijven, maar dat vanavond vooral bedoeld is om de voor- en nadelen van een mogelijke verplaatsing met elkaar te verkennen. Er zijn diverse vragen/aandachtspunten met elkaar besproken. Hieronder een overzicht van de belangrijkste punten:

•

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Bereikbaarheid en toegankelijkheid o OBS De Toekan en CBS De Akker maken momenteel gebruik van het gymnastieklokaal aan de Weemeweg. Bij realisatie op sportpark Oostenburg vervalt deze locatie. Bij een nieuwe locatie moet zo min mogelijk lestijd verloren gaan. Een gebouw in de buurt van het pumptrack kost voor OBS De Toekan teveel reistijd. Een gebouw in de buurt van de Rikkingahof zou goed kunnen. o Ook mee rekening houden dat de nieuwbouw groot genoeg is om de huidige gebruikers van het gymnastieklokaal aan de Weemeweg gebruik te kunnen laten maken van de sporthal. Omgevingskenmerken en synergie o Sociale veiligheid is belangrijk en ook verbinding met de rest van het dorp en de reeds aanwezige verenigingen. Ook dit pleit voor een nieuw complex op het deel van het sportpark dat grenst aan de Rikkingahof. o Dit biedt naar mening van de aanwezigen ook extra mogelijkheden voor verbinding tussen de bewoners van het Rikkingahof met sport en bewegen en mogelijk ook meer interactie met de leerlingen van de basisscholen. Bezetting en gebruikers o Kruisbestuiving tussen kleinere verenigingen wordt als positief ervaren. Gebruikers van de Weemeweg en SSV de Tjonger zou bijvoorbeeld ook graag in het nieuwe complex opgenomen willen worden. Algemene voorzieningen en kantine/horeca kan dan gedeeld worden.

o SV Oosterwolde, met inmiddels 32 jeugdteams en verdere groei, acht de aanleg van twee extra kunstgrasvelden noodzakelijk. Kansen voor woningbouw

Pagina 30 van 37

Verplaatsing van de sporthal en het zwembad maakt woningbouw op de huidige locatie mogelijk. Meerdere organisaties zien dit als positief en verwachten hiermee draagvlak in Oosterwolde. Verdere opmerkingen/aandachtspunten o De verplaatsing van sporthal en zwembad voorkomt dat er tijdens de bouw een tijdelijke oplossing nodig is, waardoor sporten gewoon kunnen doorgaan. Dit wordt als positief gezien. o De voetbalclub heeft recent verduurzaamd en verbouwd. o Het integreren van een kantine van SV Oosterwolde met het nieuwe complex wordt nog niet als noodzakelijk geacht door SV Oosterwolde, maar wordt wel als een kans voor de toekomst genoemd. Hetzelfde geldt voor de tennisvereniging, ook die zou wellicht kunnen integreren in een nieuw complex. o Bij nieuwbouw van een gymnastieklokaal voor de scholen die nu gebruikmaken van De Boekhorst voor bewegingsonderwijs, moet rekening worden gehouden met de klokuren van de basisscholen. OBS de Boekhorst geeft ter illustratie aan nu slechts 4,5 uur bewegingsonderwijs te kunnen bieden wat eigenlijk 6 uur per week moet zijn.

•

De korfbalvereniging heeft een gesprek gehad met vertegenwoordigers van de gemeente. In dat gesprek is aangegeven dat ze het onderzoek niet grondig genoeg vonden, maar dat ze willen meewerken aan het verplaatsen van de huidige accommodatie, maar wel op het Sportpark Oostenburg in Oosterwolde willen blijven.

Aan het eind van de avond waren alle aanwezige partijen van mening dat verplaatsing goed kan als de genoemde aandachtspunten voldoende gedekt worden. Er wordt potentie gezien in het kunnen realiseren van meer samenwerking op de nieuwe locatie door combi van binnen- en buitensport. Een belangrijk bijkomend voordeel wat de aanwezigen vaststelden is dat dan ook geen tijdelijke andere invulling gevonden hoeft te worden (en dus niet uitgeweken zal moeten worden naar andere dorpen). Nadat deze sessie had plaatsgevonden en op 15 oktober jl. de gemeenteraad was bijgepraat over de eerste resultaten van het onderzoek, hebben de Duisterhoutschool en korfbalvereniging nog aanvullend gereageerd. De Duisterhoutschool heeft de informatie en terugkoppeling van de belanghebbendenavond ter kennisgeving aangenomen en geen inhoudelijke vragen of aandachtspunten aangegeven.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 31 van 37

10. Multi Criteria Analyse (MCA)

Ieder van de hoofdcriteria is onderverdeeld in enkele subcriteria om daarmee duidelijk aan te geven wat het betreffende hoofdcriterium inhoudt. In onderstaande tabellen worden de subcriteria toegelicht.

10.1. Inleiding Voor de beoordeling van scenario’s ten opzichte van elkaar is een zogenaamde Multi criteria-analyse (MCA) gehanteerd. Hiermee ‘rationaliseren’ we het oordeel over de verschillende scenario’s door een aantal vooraf bepaalde criteria als ‘meetlat’ te hanteren. De criteria zijn kwalitatief van aard. Omdat we bij de kwalitatieve criteria, anders dan bij de financiële criteria (zie hoofdstuk 6.5), geen harde cijfers kunnen hanteren, hebben we in de Multicriteria-tabel per scenario bij ieder criterium een korte toelichting in de betreffende cel gegeven. Op die manier zijn we transparant in onze beoordeling en is feedback van de betrokkenen op ons professionele oordeel mogelijk. De volledige tabel van de MCA is als bijlage bijgevoegd.

10.2. Criteria en scores Het scoreverloop kent vijf stappen: • van de beste score: ++ of donkergroen tot de • slechtste score: - - of donkerrood Aan de scores zijn waarden toegekend (5 voor de beste score en 1 voor de slechtste). Aldus kunnen de scores bij elkaar worden opgeteld om, naast de visuele indruk die het kleurenpatroon van ieder scenario weergeeft, ook exact te bepalen welk scenario het beste scoort en daarmee de voorkeur heeft. De scores geven geen absolute waardes weer. De kleuren of plussen & minnen geven weer hoe de scenario’s op het betreffende criterium ten opzichte van elkaar scoren. Bij toepassing van de scores is geen weging gehanteerd. Alle criteria wegen even zwaar. De reden hiervoor is dat een wegingsfactor subjectief bepaald wordt: de ene persoon of politieke partij hecht meer waarde aan criterium A en een ander aan criterium B. Voor het toepassen van wegingsfactoren is overeenstemming vooraf op bestuurlijk niveau nodig c.q. gewenst. Onze ervaring is dat die overeenstemming veelal lastig te realiseren is. In deze studie was daarvoor in elk geval geen tijd beschikbaar.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Op pagina 23 zijn de uitkomsten van de MCA weergegeven. Vanwege de beperkte leesbaarheid is de volledige MCA-tabel als aparte bijlage bijgevoegd. Ruimtelijke inpassing op de locatie Bij het criteria ruimtelijke inpassing op de locatie horen; bereikbaarheid en verkeerssituatie, omgevingskenmerken meer- en/of minderwaarde, voedingsgebied, toegankelijkheid voor de school en verenigingen en mogelijkheid tot synergie. Subcriteria Bereikbaarheid en verkeerssituatie

Toelichting De verkeerssituatie op de locatie in combinatie met het scenario wordt in kaart gebracht.

Omgevingskenmerken meeren/of minderwaarde

Er wordt beoordeeld in welke mate het scenario impact heeft op de omgeving.

Voedingsgebied

Er wordt beoordeeld hoe groot het voedingsgebied van het scenario zal zijn.

Toegankelijkheid voor de school en verenigingen

Is het complex goed toegankelijk voor de scholen en verenigingen?

Mogelijkheid tot synergie

Kan er meer synergie ontstaan tussen de verschillende belanghebbenden.

Duurzaamheid Onder het criteria duurzaamheid vallen de volgende duurzame doelstellingen: CO2 (klimaatakkoord), energietransitie, circulariteit en klimaatadaptie. Subcriteria

Toelichting

Doelstellingen CO2 (klimaatakkoord)

Kunnen de doelstellingen wat betreft CO2 worden gehaald met het scenario? Kunnen de doelstellingen wat betreft energietransitie worden gehaald met het scenario?

Doelstellingen energietransitie

Pagina 32 van 37

Doelstellingen circulariteit

Doelstellingen klimaatadaptie

Kunnen de doelstellingen wat betreft circulariteit worden gehaald met het scenario? Kunnen de doelstellingen wat betreft klimaatadaptie worden gehaald met het scenario?

Functionele waarde De functionele waarde van het scenario wordt beoordeeld aan de hand van de subcriteria betaalbaarheid, belevingswaarde en opbrengstpotentie voor de exploitant. Subcriteria

Toelichting

Betaalbaarheid

Is de locatie betaalbaar voor de doelgroep?

Belevingswaarde

Kwaliteit van de locatie.

Opbrengstpotentie voor de exploitant

Is het scenario financieel haalbaar voor een exploitant.

Verbinding met de doelgroep/omgeving Sociale cohesie/aantrekkingskracht

In hoeverre is de locatie een verbinder tussen verschillende doelgroepen.

Bezetting nieuwe situatie t.o.v. huidige situatie

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Concurrentiepositie Politieke haalbaarheid Toekomstbestendigheid

Toelichting

Kan het scenario concurrentie verwachten van andere (soortgelijke) functies in de omgeving. Inschatting hoe de politiek de haalbaarheid van het scenario ziet. In welke mate is het scenario bestand tegen wat de toekomst kan brengen.

Juridisch Eigendomsverhoudingen, complexiteit en omgevingsplanwijziging vallen onder het criteria juridisch.

Eigendomsverhoudingen

Toelichting Wat zijn de verhoudingen tussen de verschillende betrokkenen bij een ander scenario.

Complexiteit

Inschatting van de juridische complexiteit.

Omgevingsplanwijziging

Moet het omgevingsplan worden gewijzigd.

Toelichting

Zullen meer mensen gebruik maken van de sporthal en het zwembad? Hoe zal de bezetting qua personeel van de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie zijn. Heeft het scenario invloed op de verbinding met doelgroep en/of omgeving?

Inschatting aantal gebruikers

Subcriteria

Maatschappelijk rendement Onder het maatschappelijke rendement valt; inschatting aantal gebruikers, bezetting nieuwe situatie ten opzichte van huidige situatie, verbinding met de doelgroep/omgeving, sociale cohesie/aantrekkingskracht en draagvlak. Subcriteria

Bestuurlijk/politiek Onder het bestuurlijk/politieke criteria wordt verstaan; concurrentiepositie, politieke haalbaarheid en toekomstbestendigheid.

Planning en overige omstandigheden Onder dit criteria valt de planning, milieu-impact en de risico’s en bezwaren. Subcriteria

Toelichting

Planning

Hoe lang duurt het voordat het scenario gereed is.

Milieu-impact (natura 2000, stikstof)

Kan het scenario worden uitgevoerd in combinatie met stikstof/natura 2000 gebied.

Risico’s en bezwaren

Hoe groot is het risico dat er bezwaren zullen worden gemaakt op het scenario.

Pagina 33 van 37

Technisch Onder het criteria technisch valt één sub criterium; toekomstig onderhoud. Subcriteria Toekomstig onderhoud

Toelichting De intensiteit van het te verwachten toekomstige onderhoud wordt beoordeeld.

Expertise HEVO Naast bovenstaande criteria is door HEVO de eigen expertise ingebracht om bepaalde scenario’s te beoordelen of te objectiveren.

10.3. Conclusies De weergave geeft een eerste visuele indruk van de uitkomsten van de Multicriteriaanalyse. Voor een beter leesbare versie van de scores verwijzen wij naar de bijlage. Hieronder wordt een conclusie per scenario kort toegelicht.

10.3.1 scenario 1: nieuwbouw op locatie 1 Scenario 1 gaat uit van nieuwbouw aan de noordwestzijde van Sportpark Oostenbrug. Dit scenario scoort 113 punten en vooral positief op de criteria Configuratie, Duurzaamheid, Functionele waarde, Maatschappelijk rendement, Bestuurlijk/politiek en Juridisch. De nieuwbouw op deze locatie biedt kansen voor kruisbestuiving tussen meerdere (kleinere) verenigingen, waaronder SSV De Tjonger. De verplaatsing van Sportcomplex De Boekhorst naar deze locatie maakt woningbouw op de huidige locatie mogelijk en zorgt ervoor dat er geen tijdelijke oplossing nodig is om te sporten tijdens de bouwperiode, wat kan bijdragen aan het draagvlak voor het project binnen Oosterwolde. Ook wordt verwacht dat de nieuwbouw een positieve invloed zal hebben op de ledenaantallen (dit laatste geldt ook voor sloop-nieuwbouw op de huidige locatie). Daarentegen zijn vooral ten aanzien van de ruimtelijke inpassing, diverse subcriteria beoordeeld met een negatieve score. Voor OBS De Toekan is de afstand tot de nieuwe locatie groot (circa 1km), terwijl nu aan de overkant van de weg een gymnastieklokaal beschikbaar is. Hierdoor gaat veel lestijd verloren t.o.v. de huidige situatie. De school gaf daarom aan dat deze optie voor hen niet wenselijk is. Voor CBS De Akker is de afstand met circa 800m passend binnen de richtlijn.

Daarnaast leidt de afgelegen ligging tot zorgen bij meerdere belanghebbenden over sociale veiligheid en

Referentie: P2000221-0050.1.0.

de verbinding met de rest van het dorp. Ook ligt de locatie nabij het Grootdiep, dat in beheer is bij Waterschap Friesland. Realisatie op deze locatie vereist samenwerking met zowel het waterschap als de provincie, wat tot complicaties kan leiden en een grotere kans op vertraging met zich meebrengt.

10.3.2 scenario 2: nieuwbouw op locatie 2 Scenario 2 betreft nieuwbouw aan de zuidwestzijde van Sportpark Oostenburg. Dit scenario scoort 119 punten en eveneens goed op de criteria Configuratie, Duurzaamheid, Functionele waarde en Maatschappelijk rendement. De analyse laat zien dat de belangrijkste voordelen ten opzichte van scenario 1 liggen in het hogere gevoel van sociale veiligheid en de betere verbinding met de rest van het dorp. Ook is voor beide basisscholen de afstand tot deze locatie acceptabel (voor OBS De Toekan circa 500m, voor CBS De Akker circa 750m) om als locatie voor bewegingsonderwijs te gebruiken. De grootste uitdaging voor deze locatie zit in de bereikbaarheid. Het Jardingapad is te smal voor de verkeerstoename en deze weg kan niet verbreedt worden blijkt uit onderzoek van de gemeente. Goede alternatieve ontsluitingsoplossingen zijn nog niet gevonden. Indien die ook niet gevonden kunnen worden, maakt dat de haalbaarheid van deze locatie nagenoeg onmogelijk. Een ander nadeel is dat de korfbalvereniging verplaatst moet worden (extra kosten en extra tijd voor vinden van een goede plek en invulling) en dat omwonenden, de korfbalvereniging of de Rikkingahof, bezwaar kunnen maken tegen de nieuwbouw op deze locatie.

10.3.3 scenario 3: nieuwbouw op locatie 3 Scenario 3 gaat uit van nieuwbouw op het hoofdveld van SV Oosterwolde. Dit scenario scoort 122 punten en positief op de criteria Configuratie, Ruimtelijke inpassing, Duurzaamheid, Functionele waarde, Maatschappelijk rendement, Bestuurlijk/politiek en Technisch. Juridisch en Planning scoren niet goed, met name doordat meer verbouwing nodig is van de voetbalvelden. Dit vraagt meer tijd en financieel vraagt dit een grotere investering dan scenario 1 en ook dan scenario 2. De ligging vlakbij ’t Oost maakt dat de sociale veiligheid en de verbinding met de rest van het dorp ook goed is. Verder zijn de voordelen m.b.t. het verlaten van de oude locatie ook op deze locatie van toepassing.

Pagina 34 van 37

10.3.4 Vergelijk met nieuwbouw op huidige locatie In het rapport van mei 2025 is tevens voor het scenario ‘nieuwbouw van een combinatie van zwembad en sporthal op de bestaande locatie’ een MCA ingevuld. De score van dit scenario was eveneens 123 punten. Dit scenario scoorde op nagenoeg alle criteria ook positief, behalve op Planning, vanwege het tijdelijk niet beschikbaar zijn van een zwem- en sportlocatie binnen Oosterwolde. In het kader van de vergelijking met de in dit rapport onderzochte scenario’s en locaties, is de MCA van het nieuwbouwen op de huidige locatie nog een keer tegen het licht gehouden. De score is daarbij gewijzigd voor de onderdelen: Ruimtelijke inpassing en locatie, subcriterium Toegankelijkheid voor de scholen en verenigingen. Dit criterium is in de oude versie als negatief beoordeeld vanwege het tijdelijk niet beschikbaar zijn van de locatie. Dat is echter niet wat met dit criterium getoetst wordt. Het gaat hier om de ruimtelijke situatie na realisatie. En die is hetzelfde als in de huidige situatie. Hij kan wellicht beter, maar het is niet slecht. Daarom is dit criterium aangepast van 1 punt naar 4 punten. Planning en overige omstandigheden, subcriterium Netcongestie is toegevoegd. De huidige locatie scoort daar 4 punten op. Planning en overige omstandigheden, subcriterium Milieu-impact.

In relatie tot de eerder onderzochte andere scenario’s in het rapport van mei 2025 (renovatie van huidig gebouw en sloop nieuwbouw) scoorde sloop-nieuwbouw een 2. In relatie tot de in dit rapport onderzochte scenario’s is de milieu-impact van sloop-nieuwbouw op de huidige locatie echter lager dan wanneer het sportcomplex verplaatst wordt. Daarom is deze score aangepast van een 2 naar een 4. Planning en overige omstandigheden, subcriterium risico’s en bezwaren. Bij dit criterium was alleen rekening gehouden met weerstand vanuit omwonenden, maar hier horen ook de mogelijke bezwaren van verenigingen bij omdat er dan tijdelijk niet gesport kan worden in Oosterwolde en dus naar andere dorpen uitgeweken moet worden. Deze score is daarom aangepast van een 3 naar een 2. De nieuwe score van dit scenario wordt hiermee 131 punten.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 35 van 37

Multicriteria analyse Projectnaam: Projectnummer: Opdrachtgever: Onderwerp: Datum:

Criterium

Scenario's Oosterwolde 1748004 Gemeente Ooststellingwerf Sportcomplex Oosterwolde / Boekhorst 3-12-2025

Subcriteria

Extra gewenste voorzieningen mogelijk? Configuratie

Op welke locatie 'landen' de voorzieningen? Welke vloeroppervlak beslaan ze?

Bereikbaarheid en verkeerssituatie

Omgevingskenmerken meer- en/of minderwaarde

Ruimtelijke inpassing en locatie Voedingsgebied

Toegankelijkheid voor de scholen en verenigingen

++ + +/--

Scenario 1

Scenario 2a

Scenario 2b

Scenario 2c

De nieuwbouw van een combinatie van zwembad en sporthal op een alternatieve locatie (locatie 1, weiland)

De nieuwbouw van een combinatie van zwembad en sporthal op een alternatieve locatie (locatie 2, korfbalveld)

De nieuwbouw van een Score combinatie van zwembad en Score sporthal op een alternatieve locatie (locatie 3, hoofdveld SVO)

De nieuwbouw van een Score combinatie van zwembad en sporthal op de bestaande locatie

Gewenste extra (zwem)baan, tribune, juryruimte etc. mogelijk maar niet makkelijk te realiseren. Op de meest optimale plek binnen het gebouw. Afhankelijk van de beschikbare vierkante meters.

Geen significante veranderingen, huidige situatie blijft bestaan.

Beperkte impact, behoud van huidige situatie.

Naar verwachting een continuering of verbetering van de aantrekkingskracht.

De huidige situatie blijft na realisatie in stand.

Gewenste extra (zwem)baan , tribune, juryruimte etc. mogelijk.

Op de meest optimale plek binnen het gebouw.

Afhankelijk van de beschikbare vierkante meters.

Bereikbaar via Veenhofweg. Verkeersdeskundige van de gemeente geeft aan dat deze weg extra drukte aankan. Verbetering t.o.v. huidige ligging

Mogelijke betrokkenheid van Waterschap Friesland en de provincie vereist vanwege de nabijheid van Grootdiep. Daarnaast vanwege de afgelegen ligging is er een gebrek aan gevoel van sociale veiligheid en verbinding met de rest van het dorp. Verder pleit SVO voor de aanleg van twee extra kunstgrasvelden. Eén kunstgras is minimaal aan te raden volgens normen van de KNVB.

Naar verwachting een continuering of verbetering van de aantrekkingskracht.

Score: 5 Score: 4 Score: 3 Score: 2 Score: 1

Score

Gewenste extra (zwem)baan , tribune, juryruimte etc. mogelijk. ook verplaatsing korfbal

Gewenste extra (zwem)baan , tribune, juryruimte etc. mogelijk. Ook verplaatsing korfbal en nieuwe velden zijn in te passen

Op de meest optimale plek binnen het gebouw.

3 3

Op de meest optimale plek binnen het gebouw.

Afhankelijk van de beschikbare vierkante meters.

Bereikbaar via Jardingapad. Deze weg is hier niet geschikt voor. Nader onderzoek voor de beste route is noodzakelijk. Geen verbetering t.o.v. huidige ligging

Bereikbaar via Veenhofweg. Verkeersdeskundige van de gemeente geeft aan dat deze weg extra drukte aankan. Verbetering t.o.v. huidige ligging

Vanwege de ligging direct aan de dorpsrand is er sprake van sociale veiligheid en verbinding. Wel mogelijke bezwaren vanuit de korfbalvereniging of omliggende woningen.

Vanwege de ligging dichterbij de dorpsrand is er sprake van sociale veiligheid en verbinding. Wel mogelijke bezwaren vanuit omliggende woningen. SVO ziet meerwaarde als er een kunstgrasveld terug komt voor hen.

Bezetting nieuwe situatie t.o.v. huidige situatie

De bezetting qua personeel zal naar verwachting gelijk blijven.

Verbinding met de doelgroep/omgeving

Gericht op huidige doelgroep; regionale functie plus de scholen en sport. Verbinding blijft in stand.

Gericht op huidige doelgroep; regionale functie plus de scholen en sport. Door de afgelegen ligging een geringe verbinding met de omgeving.

Gericht op huidige doelgroep; regionale functie plus de scholen en sport. Verbinding kan in stand blijven.

Sociale cohesie/aantrekkingskracht

Sociale cohesie/aantrekkingskracht kan vergroot worden wanneer invulling wordt gegeven aan de gewenste configuratie.

Sociale cohesie/aantrekkingskracht kan vergroot worden wanneer invulling wordt gegeven aan de gewenste configuratie. Maar door de ligging minder aantrekkelijk dan de andere opties.

Sociale cohesie/aantrekkingskracht kan vergroot worden wanneer invulling wordt gegeven aan de gewenste configuratie.

Draagvlak is aanwezig.Wel tijdelijk geen gebruik mogelijk.

Verplaatsing van de sporthal en het zwembad voorkomt een tijdelijke oplossing tijdens de bouw en maakt woningbouw op de huidige locatie mogelijk. Meerdere organisaties zien dit als positief en verwachten hiermee draagvlak in Oosterwolde. Maar door de ligging minder aantrekkelijk dan de andere opties.

Verplaatsing van de sporthal en het zwembad voorkomt een tijdelijke oplossing tijdens de bouw en maakt woningbouw op de huidige locatie mogelijk. Meerdere organisaties zien dit als positief en verwachten hiermee draagvlak in Oosterwolde. Maar geen goede ontsluiting en herlocatie van de korfbal wel een aandachtspunt

Concurrentiepositie

Er zal weinig wijzigen in de concurrentiepositie.

Politieke haalbaarheid

Afhankelijk van de investeringen.

Er lijkt sprake van verdeeld draagvlak.

Nog nader te bepalen of er draagvlak is.

Toekomstbestendigheid

Voor nieuwbouw wordt aangenomen dat het makkelijk is om een nieuwe exploitanten te vinden.

Voor nieuwbouw wordt aangenomen dat het makkelijk is om een nieuwe exploitanten te vinden. Door de ligging wel iets minder aantrekkelijk dan de andere twee locaties

Voor nieuwbouw wordt aangenomen dat het makkelijk is om een nieuwe exploitanten te vinden.

Eigendomsverhoudingen

Geen verandering in eigendomssituatie.

Mogelijk hogere juridische complexiteit bij bezwaren omwonenden en goede (verkeerskundige) inpassing i.r.t. plannen voor de Rikkingahof.

Mogelijk hogere juridische complexiteit i.v.m. mogelijke bezwaren omwonenden

Maatschappelijke rendement

Draagvlak

Het gymnastieklokaal aan de Weemeweg vervalt bij realisatie nieuwbouw. Voor OBS De Toekan neemt de reistijd toe wat ten koste gaat van veel lestijd i.r.t. de huidige situatie. De afstand voldoet ruim aan de gemeentelijke verordening. Voor CBS De Akker en de verenigingen is de locatie prima bereikbaar.

Naar verwachting een continuering of verbetering van de aantrekkingskracht.

Het gymnastieklokaal aan de Weemeweg vervalt bij realisatie nieuwbouw. Voor OBS De Toekan neemt de reistijd toe wat ten koste gaat van veel lestijd i.r.t. de huidige situatie. De afstand voldoet nog wel aan de gemeentelijke verordening. Voor CBS De Akker en de verenigingen is de locatie prima bereikbaar.

Het gymnastieklokaal aan de Weemeweg vervalt bij realisatie nieuwbouw. Voor OBS De Toekan en CBS De Akker is deze locatie binnen de gemeentelijke verordening van 1km volgens de kortst gemeten veilige route bereikbaar. Dit geldt ook voor de verenigingen.

Hoewel het sportpark nagenoeg ongewijzigd blijft, kan synergie tussen de binnen- en buitensportverenigingen makkelijker ontstaan.

De locatie biedt extra mogelijkheden voor verbinding met het dorp. Ook kan synergie tussen de binnen- en buitensportverenigingen makkelijker ontstaan.

Doelstellingen CO2 (klimaatakkoord)

Uitgaande van nieuwbouw bestaat de mogelijkheid om een gebouw te realiseren dat maximaal aansluit bij de CO2 ambities van de gemeente.

Doelstellingen energietransitie

Uitgaande van nieuwbouw bestaat de mogelijkheid om een gebouw te realiseren dat een positieve bijdrage levert aan de energietransitie.

Doelstellingen circulariteit

Uitgaande van nieuwbouw bestaat de mogelijkheid om een gebouw te realiseren dat een positieve bijdrage levert aan de circulariteit door hergebruik van bestaande elementen of inzet van circulaire materialen en toepassingen.

Doelstelllingen klimaatadaptie

Uitgaande van nieuwbouw bestaat de mogelijkheid om voorzieningen op te nemen voor het voorkomen van hittestress en afvoer van hemelwater.

Belevingswaarde

Kans om belevingswaarde te verhogen door nieuwbouw. Opbrengstpotentie voor exploitant is gewaarborgd en staat minder onder druk in vergelijking met een verouderd gebouw.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

De bezetting qua personeel zal naar verwachting gelijk blijven.

Gericht op huidige doelgroep; regionale functie plus de scholen en sport. Verbinding kan in stand blijven.

Sociale cohesie/aantrekkingskracht kan vergroot worden wanneer invulling wordt gegeven aan de gewenste configuratie.

Complexiteit

Omgevingsplanwijziging

Vermoedelijk geen omgevingsplanwijziging nodig, tenzij aanzienlijke wijzigingen worden doorgevoerd of buiten het bouwvlak gebouwd wordt.

Omgevingsplanwijziging nodig, huidige bestemming voor beoogd nieuw zwembad/sporthal is agrarisch.

Omgevingsplanwijziging vermoedelijk nodig uitgaande dat de korfbal verhuist naar het stuk gemeentegrond met de huidige bestemming agrarisch.

Planning

Lange doorlooptijd door nieuwbouw.

Lange doorlooptijd door nieuwbouw en wijziging omgevingsplan.

Lange doorlooptijd door nieuwbouw en waarschijnlijke wijziging omgevingsplan.

Netcongestie

Benodigde aansluitcapaciteit is in verband met netcongestie niet aanwezig. Echter kan de bestaande elektraaansluiting behouden blijven waardoor met tijdelijke inzet van gas het zwembad met sporthal ingebruik genomen kan worden.

Benodigde aansluitcapaciteit is in verband met netcongestie niet ter beschikking. Medio 2028 zal er meer zicht komen op structerele oplossingen.

Milieu-impact (anders dan duurzaamheid zie daarvoor eigen criterium)

Nader onderzoek zal uit moeten wijzen wat de impact is. Uitgaande van een nieuwbouw of grootschalige renovatie kan de impact significant zijn.

Milieu-impact mogelijk groter door bouwen in aangrenzend agrarisch gebied nabij de sportvelden.

Minder kans op natuurschade door gebruikmaking van huidig sportveld. Wel afhankelijk van te kiezen verkeersoplossing en eventueel te kappen bomen.

Minder kans op natuurschade door gebruikmaking van huidig sportveld. Wel impact op eventueel te kappen bomen romdom huidige hoofdveld.

Risico's en bezwaren

Bezwaren/protest denkbaar vanuit omwonenden afhankelijk van nieuwe ontwerp, bezwaren van uit verenigingen mogelijk vanwege langjarig geen voorziening.

Bezwaren/protest denkbaar vanuit omwonenden en Waterschap

Bezwaren/protest denkbaar vanuit omwonenden.

Toekomstig onderhoud

Nieuw complex, exploitatiekosten zullen lager zijn.

Nieuw complex, exploitatiekosten zullen lager zijn. Wel meer onderhoud als voor een kunstgrasveld gekozen wordt.

Betaalbaarheid zal gewaarborgd blijven.

Betaalbaarheid zal gewaarborgd blijven, maar door de verdergaande herinrichting van het sportpark zijn extra investeringen nodig, terwijl daar geen extra opbrengsten tegenover staan.

Kans om belevingswaarde te verhogen door nieuwbouw en mogelijke synergie binnen- en buitensporten.

Opbrengstpotentie voor exploitant is gewaarborgd. Vraagstuk is en staat minder onder druk in vergelijking met een verouderd gebouw.

Opbrengstpotentie voor exploitant is gewaarborgd en staat minder onder druk in vergelijking met een verouderd gebouw.

Functionele waarde

De bezetting qua personeel zal naar verwachting gelijk blijven.

Mogelijk hogere juridische complexiteit i.v.m. mogelijke bezwaren Waterschap/provincie

Planning en overige omstandigheden

Technisch

Betaalbaarheid

Aantal scholen van 5 gebruikers naar 2 gebruikers. Daarentegen wordt kruisbestuiving (vooral met kleinere verenigingen) als positief ervaren. Het mogelijk huisvesten van SSV De Tjonger in het nieuwe sportcomplex is hier een voorbeeld van. Gebruikers gymlokaal Weemeweg en ook meer leden verwacht door nieuwbouw.

Lage juridische complexiteit, zeker wanneer binnen het huidige bouwvlak gebouwd wordt.

Juridisch

Betaalbaarheid zal gewaarborgd blijven.

Bestuurlijk/politiek

Naar verwachting een continuering of verbetering van de aantrekkingskracht.

Bij nieuwbouw is het mogelijk meer synergie toe te voegen onder andere door het ontwerp van het gebouw.

Opbrengstpotentie voor de exploitant

Inschatting aantal gebruikers ++ + +/--

Mogelijkheid tot synergie

Duurzaamheid

Het aantal gebruikers zal naar verwachting stijgen.

Beoordeling kwalitatief:

131

113

119

122

Pagina 36 van 37

Colofon Uitgave: Datum:

HEVO B.V. 9 december 2025

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Burg. Roelenweg 40 8021 EW Zwolle

T 073 - 6 409 409 info@hevo.nl

T 038 - 4 258 101

www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 37 van 37

Samenvatting: DE BOEKHORST UITGANGSPUNTEN Inschatting ruimtgebruik obv eigen inmeting vanwege ontbreken ruimtegebruikskaart Geen rekening gehouden met eventuele verplaatsingskosten van kabels & leidingen Sanering Sanering is niet aan de orde Plankosten en onvoorzien In verband met vroege stadium van project en ontbreken van exacte ruimtegebruik zijn plankosten en onvoorziene kosten ruim ingeschat

Kosten Verwerving* Slopen en saneren Archeologie & flora en fauna Grondwerk Bouw- en woonrijp maken Opruim en opbreekwerkzaamheden Terrein en watergangen Riolering en waterhuishouding Verhardingen Groenvoorzieningen Openbare verlichting Voorzieningen openbare inrichting Diverse kosten Plankosten & VTU Bovenwijkse voorzieningen Totaal

349.088 50.000 146.720 29.991 3.640 87.142 326.365 117.524 49.691 21.349 169.726 317.851 1.669.086

0% 21% 3% 9% 38%

10% 19% 0% 100%

Opbrengsten Woningbouw Woningsegment Koop Duur Koop Middel Koop Betaalbaar Koop Sociaal Huur Sociaal Subtotaal Woningbouw

Woningtype Hoekwoning Tussenwoning Hoekwoning (hofje) Tussenwoning (hofje) Beneden-bovenwoning

Niet Woningbouw Type Sportzaal Subtotaal Niet Woningbouw

Aantal 2 2 8 14 10 36

m²

Grondwaarde 74.000 66.000 74.000 24.500 16.000

Opbrengst € € € € € €

EUR m²/ kavel

1.000 nvt 1.000

Opbrengst €

Subsidies en bijdragen Type

Opbrengst € € €

Subtotaal Subsidies en bijdragen Totaal opbrengsten Resultaat nominaal* Opbrengsten Kosten Resultaat nominaal* * = het resultaat excl. invloeden als rente, tijd en fasering

148.000 132.000 592.000 343.000 160.000 1.375.000

1.375.000 1.669.086 294.086-

1.375.000

Onderzoek of verplaatsing sportcomplex de Boekhorst ondubbelzinnig de voorkeur heeft boven sloop-nieuwbouw op de huidige plek

Resultaten aanvullend onderzoek

8-12-2025

Inhoud

Onderzoeksteam

Opgave en uitgangspunten

Netcongestie

Conclusie(s)

Het onderzoek en de aanvullende resultaten

Het team

Gerrit van der Pol

Raoul Baars

Ali Öztürk

Jean-Marc Vloemans

Samenvatting opgave •

Het accommodatiebeleid voor Ooststellingwerf is door de raad vastgesteld op 24 juni 2025. Vervangende nieuwbouw van sportcomplex De Boekhorst op de huidige locatie is hier onderdeel van, tenzij uit een aanvullend onderzoek ondubbelzinnig blijkt dat een andere locatie toch de voorkeur verdient.

•

Gevraagd is te onderzoeken of nieuwbouw op / bij het terrein van sportpark Oostenburg ondubbelzinnig de voorkeur heeft.

Conclusie(s) en aanbevelingen presentatie 15 oktober • Ondubbelzinnig volgens Van Dale: “Vatbaar voor slechts één uitleg; = duidelijk” • Er zijn voordelen te benoemen van verplaatsing, zoals (niet uitputtend): - geen tijdelijke maatregelen voor huidige gebruikers sportcomplex De Boekhorst - de huidige locatie komt vrij voor woningbouw; • Maar vanuit technisch en financieel oogpunt zijn er ook een aantal nadelen en/of aandachtspunten die nader onderzocht moeten worden, zoals (niet uitputtend): - extra investeringen voor de gemeente, - bereikbaarheid en lestijden nieuwe gymlocaties voor de basisscholen, - wel of niet kunstgrasveld voor S.V.O - wel of niet nieuwe plek korfbal te vinden. • De conclusie kan nog niet worden getrokken; er zijn nog te veel open einden. Daarom meer tijd nodig voor het onderzoek. 5

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Ooststellingwerf&id=597cc6a0-c745-4824-9bf2-a18e12ce939c