Document · PDF

Agendabundel

Raadscommissie Ruimte 12 maart 2024, gemeente Ooststellingwerf27.378 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

Handhaving & Toezicht Communicatie Ruimtelijke Ordening Openbare Orde & Veiligheid Juridische zaken Samenleving/Gebiedsteam Klant & Organisatie (BRP, BAG1, …) Openbare ruimte Toerisme & recreatie […]

Startdocument als aftrap Het startdocument voor “De Hildenberg” is ambtelijk afgestemd met de hierboven genoemde beleidsterreinen en aan de hand daarvan verder aan- en ingevuld. Het blijft daarentegen wel een ‘levend document’, dat van tijd tot tijd wordt aangepast op basis van actuele ontwikkelingen. Naar schatting zal voor een coördinator voor dit pilotproject ca. 24 uur per week nodig zijn om dit proces te coördineren en richting te geven. Daarnaast zal ook informatie worden opgehaald bij de diverse belanghebbenden op en rond De Hildenberg. Dit zal de nodige uren aan ambtelijke capaciteit vergen. Tussentijds is het startdocument besproken met de meest betrokken wethouders. In samenspraak met het college zal ook de gemeenteraad op gezette tijden op de hoogte worden gesteld van de gang van zaken. De goedkeuring van het startdocument vindt plaats door het college van B&W. Hierna zullen de interne en externe bijeenkomsten van start gaan om de hier beschreven stappen te zetten. ii) Informatie De tweede stap is het verzamelen van informatie. Een goed beeld krijgen van wat er gebeurt op “De Hildenberg”, wie de relevante partijen zijn en welke onderwerpen er spelen, is essentieel. Met betrekking tot permanente bewoning is goede dossiervorming het begin van een succesvolle aanpak. Kort samengevat zijn de belangrijkste informatiebronnen voor de gemeente: -

1 2

De Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) Beheer- & Verhuurorganisatie (van De Hildenberg) Informatie vanuit het Sociaal Domein/Gebiedsteam Informatie en meldingen vanuit bewoners, recreanten en omwonenden Meldingen vanuit politie (en andere hulpdiensten) (Lokale) belastingen (toeristenbelasting, forensenbelasting, OZB, …) Nachtregister verblijfsrecreatie (indien aanwezig) Kamer van Koophandel (registratie ondernemingen) Kadaster2

Eventueel aanhaken bij pilot van Provincie Fryslân voor BAG registratie van objecten met een recreatiefunctie Via IRIS kunnen ook diverse gegevens, zoals BRP, WOZ en BAG worden gegenereerd 4

Handhaving en het tegengaan van permanente bewoning is een onlosmakelijk onderdeel van de stappen die we gaan zetten. In deze fase worden ook de handhavingsverzoeken geïnventariseerd en besproken. Voor bijzondere gevallen zullen maatwerk oplossingen worden gezocht. Daarnaast zijn nog vele andere informatiebronnen en onderzoeksmethoden voorhanden. Deze staan weergegeven in de bijlage bij dit startdocument. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de informatie op een rechtmatige manier wordt verkregen. Eventueel kan het zinvol zijn om samen met andere organisaties (RIEC, Kadaster, Belastingdienst) een casus te starten met betrekking tot “De Hildenberg”. Op deze manier kan informatie van andere overheidsdiensten worden verzameld om een zo compleet mogelijk beeld te krijgen. Deze stap zal alleen worden genomen als er indicaties zijn voor activiteiten in de sfeer van ondermijnende activiteiten. iii) Inventarisatie Met behulp van de informatievoorziening in stap ii) willen we in deze fase een completer beeld krijgen van wat er speelt en wat we kunnen veranderen om van “De Hildenberg” weer een vitaal vakantiepark te maken. Het parkterrein heeft volgens het Bestemmingsplan Buitengebied 2016 de enkelbestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie 1’ en is een complex geheel met: -

losse individuele eigenaren van kavels, waarvan een deel is georganiseerd in een VvE één eigenaar van de openbare infrastructuur (gemeente) één verhuurorganisatie (Roompot), die huur- en verhuurovereenkomsten heeft met eigenaren en bewoners huurders en exploitanten van voorzieningen, waaronder de golfbaan en het restaurant [….]

In deze fase moet daarom eerst worden geïnventariseerd welke overeenkomsten er liggen en wie of wat de rechthebbende spelers/partijen zijn. Er gaat ook nieuwbouw plaatsvinden van ruim 30 recreatiewoningen. Vanuit Ruimtelijke Ordening zal ook worden aangedragen wat we ‘aan de voorkant’ moeten regelen om de toeristisch-recreatieve functie van het park te kunnen behouden en versterken. Waar zaken klaarblijkelijk niet goed waren geregeld, of anders werden geïnterpreteerd dan de bedoeling was, zullen we als gemeente helder moeten krijgen wat we nog kunnen qua herstelaanpak. We moeten hier acteren op een wijze zoals we het in de toekomst geregeld willen hebben voor het hele park. Onderwerpen die daarbij onder andere aan bod komen zijn: -

Wijze van gebruik van het park, inclusief beheer en onderhoud van openbare voorzieningen Verhuurverplichtingen Voorkomen van milieuoverlast Voorkomen van ondermijnende activiteiten Bouwbesluit & brandveiligheid Sociale gevallen in relatie tot zorgplicht van de gemeente [….]

In het geval van permanente bewoning van recreatiewoningen zullen, samen met de beheerder en met eigenaren van deze woningen, afspraken worden gemaakt om dit terug te dringen. Ook wordt in deze fase, aan de hand van het vigerende beeldkwaliteitsplan (BKP) voor De Hildenberg, gekeken in hoeverre bestaande bouwwerken en voorzieningen voldoen aan de gemaakte afspraken. Ook zullen nieuwbouw- en uitbreidingsplannen worden getoetst aan het BKP. Een BKP maakt normaal gesproken onderdeel uit van de welstandsnota / het welstandsbeleid en is niet een integraal onderdeel van het bestemmingsplan. Het blijft daarmee ook gelden wanneer bestemmingsplannen worden vervangen door een ander plan. Het is dus zelfstandig van kracht. Als bouwwerken en andere voorzieningen niet in overeenstemming zijn met het BKP zal ook hierop worden gehandhaafd.

iv) Inventariseren toekomstopties Op basis van de voorgaande stappen van informatie en inventarisatie is duidelijk geworden hoe de zaken nu worden aangepakt en wat de huidige situatie is. Tijdens deze vierde stap wordt de vraag beantwoord: Hoe willen we dat de toekomst er uit ziet? Oftewel, het inventariseren van de opties voor de toekomst van het park. Gedurende de pilot wordt in nauwe afstemming met direct betrokkenen, eigenaren (VVE’s) en andere belanghebbenden verkend met welk toekomstperspectief het vakantiepark verder gaat. Ervaringen met dit proces en aanpak worden gedeeld op gemeentelijk en op regioniveau, zodat ook andere parken hiervan kunnen leren. Het uitgangspunt voor De Hildenberg is dat de toeristisch-recreatieve functie van het park naar een hoger niveau wordt getild en dat het vakantiepark, vanuit die optiek, ook economisch rendabel blijft. Als gemeente hebben we een faciliterende rol in dit proces. Zodoende kan de uitkomst van het proces, bijvoorbeeld vanwege gebrek aan draagvlak onder de betrokken partijen, anders worden dan het scenario dat de gemeente voor ogen heeft (zie ook 2. Doel). v) Integrale afweging Binnen elk van de onderstaande 4 domeinen moeten de verschillende overwegingen en argumenten op een rij worden gezet. Het geheel leidt vervolgens tot een integraal afwegingskader. Daarna moeten ook de bijbehorende vervolgstappen op een rij worden gezet.

Dit helpt om inzicht te krijgen in wat de afweging betekent voor zowel de gemeente, de bewoners, de eigenaren als de partners/investeerders. De centrale vraag bij elk van de hieronder genoemd domeinen is altijd: Wat is het effect van wonen in een recreatiewoning op… a. b. c. d.

Economie: economische en bedrijfsmatige afwegingen, inclusief werkgelegenheid? Ruimtelijke Ordening: ruimtelijke en planologische afwegingen, inclusief woningbouwafspraken? Sociaal-maatschappelijk: afwegingen inzake leefbaarheid, zorgvraag, sociale impact op bewoners? Veiligheid: afwegingen inzake fysieke veiligheid, inclusief economische delicten en ondermijning?

De uitwerking van het afwegingskader vindt plaats aan de hand van het document “Wonen in recreatiewoningen, Kwaliteits- en afwegingskader3”. Dit afwegingskader is feitelijk een technische uitwerking van verschillende scenario’s. De politiek-bestuurlijke afweging, en de hierop volgende besluitvorming, zal plaatsvinden op basis van de voorgelegde scenario’s. De politieke afweging maakt zodoende geen onderdeel uit van het afwegingskader.

Bureau Buiten en Eefsway, In opdracht van het Ministerie van BZK, augustus 2021 6

4. COMMUNICATIE Het opstellen en de uitvoering van dit startdocument staat of valt met een goede communicatie. Bij het traject voor het vitaliseren van vakantieparken zijn veel partijen betrokken. Het is belangrijk dat al deze partijen goed op de hoogte zijn van de stappen en worden betrokken bij de opstellen van het toekomstplan. Hierbij maken we onderscheid in communicatie met interne partijen (binnen de gemeente) en met externe partijen (buiten de gemeente). Hierna staat uitgewerkt met welke partij op welke manier wordt gecommuniceerd, hoe vaak, met welke boodschap, met welke middelen. In alle communicatie gebruiken we als gemeente de volgende kernboodschap: We willen de toeristisch-recreatieve functie van Buitenplaats “De Hildenberg” versterken. Het proces dat hiertoe leidt noemen we ‘vitaliseren’. Als gemeente hebben we in dit proces een faciliterende en stimulerende rol. Vanwege de corona-maatregelen maken we wel een voorbehoud bij directe contactmomenten en/of bijeenkomsten die hieronder staan weergegeven. Zolang de maatregelen nog van kracht zijn, kunnen deze momenten en/of bijeenkomsten niet altijd plaatsvinden, waardoor de uitvoering mogelijk vertraging zal opleveren. 4.1 COMMUNICATIE INTERN ▪ Periodiek overleg interne werkgroep/coördinatieteam In hoofdstuk 3 staat aangegeven welke interne partijen betrokken moeten zijn bij dit project.

Bij de start van het project zal iedere 2 weken intern overleg plaatsvinden. Afhankelijk van de vorderingen van het project kan dit overleg in de loop van de tijd 1 keer per maand plaatsvinden (vanaf Q3 2022). ▪

Periodiek overleg VTH, KCC, (Gebiedsteam?) Dit overleg gaat specifiek over huidige inschrijvingen, nieuwe inschrijvingen en aanschrijvingen. In het begin zal dit overleg wekelijks plaatsvinden. Afhankelijk van de vorderingen van het project kan dit overleg in de loop van de tijd iedere 2 weken (vanaf Q3 2022) of 1 keer maand (vanaf Q1 2023) plaatsvinden.

▪

Bijpraatmoment wethouder Het onderwerp permanente bewoning van recreatiewoningen en het project met De Hildenberg is complex en omgeven met veel gevoeligheden. Daarom zal aan het begin van dit project iedere 2 weken een bijpraatmoment plaatsvinden met de wethouder. De wethouder bepaalt aan de hand hiervan in hoeverre en op welke momenten het college en de raad ook moeten worden geïnformeerd.

4.2 COMMUNICATIE EXTERN ▪ Brieven / brochures opstellen / aanpassen - Algemene brief/brochure ondernemers/beheerders - Algemene brief/brochure VVE’s - Algemene brief/brochure individuele eigenaren - Brief nieuwe inschrijving/bewoning - Brief bestaande inschrijving/bewoning - Brief bestaande bewoning (zonder inschrijving) - Brief last onder dwangsom - [….] ▪

Website / sociale media aanpassen De informatie die wordt gegeven op de gemeentelijke website en op sociale media van de gemeente moet, waar nodig, worden aangepast. Op de gemeente website zal een pagina komen met veelgestelde vragen over permanente bewoning van recreatiewoningen. Ook in de loop van het project zal de informatie moeten worden geactualiseerd afhankelijk van de ontwikkelingen en vorderingen van het project.

▪

Startbijeenkomst met klankbordgroep Als aftrap van het project organiseren we als gemeente een startbijeenkomst met een klankbordgroep. Dit is een kleine groep van vertegenwoordigers van belanghebbenden. Het doel van deze bijeenkomst is het 7

presenteren van de stappen die gaan worden gezet en om de verwachtingen over en weer duidelijk te maken. De personen die hiervoor worden uitgenodigd zijn vertegenwoordigers van: ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Het beheer & management van De Hildenberg De georganiseerde huiseigenaren: VVE, VVdH De ongeorganiseerde huiseigenaren De investeerders/projectontwikkelaars (Friso/Rotteveel) De golfbaan & restaurant De makelaars (?) ….

▪

(Vervolg)overleg belanghebbenden Na de startbijeenkomst zal vervolgoverleg plaatsvinden met belanghebbende partijen. Het doel hiervan is om stapsgewijs te komen tot een gezamenlijk gedragen plan voor de toekomst van De Hildenberg. Als gemeente hebben we een faciliterende en ondersteunende rol. Waar nodig zullen we gebruik maken van externe deskundigen om processen te begeleiden, voor de planvorming en voor juridische ondersteuning.

▪

Communicatie met de gemeenteraad De gemeenteraad heeft aangegeven betrokken te willen worden bij het project en het proces. Daarom zullen we de raad ieder kwartaal informeren door middel van een mededeling, een bijpraatmoment of een thema-avond. De invulling van deze sessies wordt bepaald aan de hand van de ontwikkelingen van het project.

▪

Bedrijfsbezoek Gedurende de looptijd van het project zal voor het bestuur en voor de raadsleden 2 maal een bedrijfsbezoek worden georganiseerd. Bij voorkeur aan het begin van het proces en aan het eind van het proces, zodat een goed beeld kan worden verkregen van de vorderingen van het project.

▪

Regionaal overleg Waar nodig zal ook met diverse externe partijen worden overlegd om informatie te krijgen. Deze informatie zal worden gebruikt om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van het park en van specifieke bewoners. Voor overleg met overige externe partijen maken we onderscheid in de 1e lijn en de 2e lijn: 1e lijn: ondernemer, politie, welzijnsorganisaties, provincie 2e lijn: RIEC, OM, Belastingdienst, UWV, Kadaster, GGD, Omgevingsdienst

5. (VOORLOPIGE) PLANNING Stap I)

II)

Projectorganisatie Concept startdocument Vooroverleg belanghebbenden Overleg met Communicatie Ambtelijke werkgroep formeren Startbijeenkomst intern Overleg wethouder/B&W Startdocument definitief maken Informatie

Mijlpaal Definitief startdocument

Inventarisatie

Inventariseren toekomstopties

B&W

Integrale afweging Uitwerken afwegingen Uitwerken vervolgstappen Aanpassingen beleid Informatiebijeenkomst raad Bedrijfsbezoek Slotbijeenkomst belanghebbenden

2022 Q1

Q1 2022 Q1 2022 Q1 2022 Q1 2022

Nulmeting permanente bewoning en gedoogbeschikkingen VTH

B&W VTH

Q1 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q2 2022 Q2 2022 Q2 2022 Q2 2022

Goed beeld van algehele situatie op het park

Raad B&W

Q2 2022 Q2 2022 Q2 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q4 2022

Overzicht opties voor toekomstbestendige functie

3e bijeenkomst belanghebbenden Uitwerken toekomstopties Overleg wethouder/B&W VI)

2021 Q4

Comms

Inventarisatie 'spelers' & problematiek Inventarisatie overige ontwikkelingen Inventarisatie van gemeentelijke middelen Informatiebijeenkomst raad 2e bijeenkomst belanghebbenden Overleg wethouder/B&W Start handhaving beeldkwaliteitsplan V)

Start periode Q4 2021 Q4 2021

Verzamelen interne informatie Handhavingsverzoeken behandelen Evt. contact/overleg met RIEC, Kadaster, Belastingdienst Verzamelen externe informatie Overleg wethouder/B&W Startbijeenkomst belanghebbenden Start handhaving permanente bewoning III)

Actor

B&W

Q1 2023 Q1 2023 Q4 2022

Besluitvorming aan de hand van afwegingskader

Vaststellen toekomstplan

Q3 2023 Q3 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q4 2023

2023 Q3

6. FINANCIEN Aan de raad is, voor de uitvoering van de pilot met De Hildenberg, een bedrag van € 75.000 uit de algemene middelen gevraagd. Hiervan is € 40.000 bestemd voor een gemeentelijke coördinator (voor vitale logiesaccommodaties) en € 35.000 voor de cofinanciering van provinciale instrumenten / planuitwerking. Aanvullende voorstellen voor andere parken worden niet gedekt door dit budget. VTH heeft aangegeven ook aanvullend budget nodig te hebben voor het traject van handhaving. Vanuit de Regiodeal Zuidoost Friesland is maximaal € 125.000 gereserveerd voor 5 gemeentes, om een start te maken voor de aanpak vitale logiesaccommodaties. Mogelijk kan een deel van het budget ook hiervoor worden aangewend. […]

7. BRONNEN ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Handreiking voor veilige vakantieparken, CCV, januari 2017 Vitaliteit Verblijfsrecreatie Drenthe, ZKA Leisure Consultant, september 2017 Meer grip op vakantieparken, Handreiking voor gemeenten, VNG/Platform 31, januari 2019 Juridische handreiking handhaving vakantieparken voor gemeentejuristen, AKD/Ministerie van BZK, december 2019 Actie-Agenda Vakantieparken 2020-2021, Ministerie van BZK e.a., januari 2020 Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslan, ZKA Leisure Consultants, maart 2020 Wonen in recreatiewoningen, Kwaliteits- en afwegingskader, Bureau Buiten/Eefsway, augustus 2021 Brochure: Inschrijven BRP op een adres zonder Woonbestemming, Ministerie van BZK

Gespreksverslagen consultatie stakeholders In de periode van september 2023 tot en met begin januari 2024 is er een gespreksronde geweest met stakeholders over de visie die zij hebben ten aanzien van de toekomst van de Hildenberg. De verslagen van deze gesprekken vindt u in dit document.

VERSLAG

Gespreksverslag Evaluatie Hildenberg - Rotteveel

Datum

13-11-2023

Locatie

Teams-meeting

Aanwezig

Notulist

stelt voor om een korte voorstelronde houden. Iedereen stelt zich kort voor. vertelt kort waarom we deze gesprekken inplannen en wat het doel hiervan is. Doel van de gesprekken om een beeld krijgen van verschillende gezichtspunten over het toekomstperspectief van de Hildenberg.

is jl.

vraagt de informatieavond op de Hildenberg doorgegaan. heeft bevestigd dat de avond september gehouden en dat hierover ook de pers informatie over te vinden is.

Buitenplaats de Hildenberg stelt

De eerste vraag die Hildenberg'.

hoe Rotteveel m4 aankijkt tegen het park 'Buitenplaats de

geeft aan dat de Hildenberg een mooi park met veel groen op en rondom het park. Het park heeft een goede entree en een goede centrale receptie die weliswaar wat gedateerd maar prima functioneert. De speelvoorzieningen op het park kunnen worden verbeterd. Daarnaast geeft aan dat de verhuur de loop de jaren terug loopt. Dit heeft volgens hem maken met het verdienmodel van Roompot waarbij aan de relatief kleinere parken minder aandacht geschonken werd ten gunste van de grotere Roompot parken. Met de komst van een nieuwe verhuurorganisatie de verwachting dat na 2023 de aantallen boekingen weer zullen gaan stijgen. De nieuwe verhurende organisatie ziet het park wel als parel. Op dit moment de verhuur wat gefragmenteerd maar met de nieuwe verhurende partij de verwachting dat meer woningen centraal de verhuur gaan komen. Voor wat betreft de verkoop van nieuw bouwen recreatiewoningen blijft dit achter de verwachting. Potentiële kopers krijgen door de bebording en de permanente bewoning een slechte indruk van het park, omdat er gedoe is.

bij

Handhaving Het handhavingstraject voor de gemeente een moeilijke kwestie. geeft aan dat het wellicht een oplossing kan zijn om op beperkte schaal persoonsgebonden beschikking geven. Daarbij zouden dan wel voorwaarden worden opgesteld voor de mensen die gedoogbeschikkingen ontvangen: Website aan passen naar een positieve wervende website waar uiteindelijk iedereen baat

●

bij

heeft; De permanente bewoners moeten stoppen met dreigen door de borden weg halen en de website aan te passen; De permanente bewoners moeten zich houden aan het beeldkwaliteitsplan. Geen caravans op de opritten, de bijgebouwen etc. 1 centrale VVE die de belangen van verhurende als niet verhurende eigenaren behartigd waardoor de "strijd" stopt. namens de verhurendeleden zal een verhuurcommissie komen die de belangen van de verhurende leden behartigd binnen de gezamenlijke VVE. de gezamenlijke VVE zal naar streven om zoveel mogelijk de verhuur via 1 professionele partij laten verlopen, wat de verhuurbaarheid ten goede komt en dus de eigenaren.

● ●

●

Recreatie op het park Als dit gebeurd ontstaat volgens een 0 situatie. Door de nieuwe verhuurgroep moet de recreatie op het park weer worden gepromoot. Hierdoor hoopt dat meer verhuurd gaat worden. De parkeigenaar heeft dan ook betere verhuuropbrengsten. Hij hoopt dat eigenaren zich toch weer gaan aansluiten bij Summio. Hierdoor wordt de verhuur weer op een centrale plek geregeld er

op het park. Eigenaren verhuren de huisjes nu soms via Airbnb. Dit brengt ook nadelen met zich mee, ze moeten de schoonmaak en sleuteloverdracht zelf regelen. De verhuurorganisatie moet samen met de parkeigenaar ervoor zorgen dat de recreatiewoningen 2024 weer goed worden verhuurd.

Markt vakantiewoningen

heeft gelezen dat sinds de COVID-19 pandemie meer behoefte aan recreatiewoningen. Hoe kijken Rotteveel m4 tegenaan? geeft aan dat de markt krap voor kwalitatieve vakantiehuizen op een ruime kavel. Van kleine witte bungalows zijn genoeg en hoeven ook niet meer bij. Wat het op dit moment lastig maakt de nieuwe fiscale regeling op recreatiewoningen en de huidige rente die ten opzichte van enkele jaren geleden een stuk hoger ligt. Voor kwalitatief hoogstaande recreatiewoningen de markt nog goed.

VVE

bij

geeft het gesprek ook nog aan dat op buitenplaats de Hildenberg geen verplichte VVE en dat eigenaren zich vrijwillig kunnen aansluiten 1 van de 2 verenigingen op het park. Ook niet aansluiten een vereniging mogelijk. Het gemakkelijker om één VVE op het park hebben met een gezamenlijk bezit. Hiervoor echter het verleden niet gekozen.

bij

heeft niet ingestemd met de visie van VdH. "Dat was het kader tot samenwerking -voegen van de twee VVE's. Met het idee om door compromissen rust laten ontstaan op het park. Maar dat toen compleet mislukt.", aldus

Leegstand

benieuwd hoe Rotteveel m4 aankijkt tegen de leegstand op vakantieparken. Een van de argumenten die veel aangehaald wordt het stukje veiligheid. Door andere partijen wordt hierbij genoemd dat een beperkte schaal van bewoners zou dragen aan de veiligheid. Dit doordat minder leegstand zou zijn. Doordat geen verhuurplicht opgelegd kan het zijn dat veel huisjes grote delen van het jaar leeg zouden staan. geeft aan dat onderzoek gedaan naar dit mogelijke effect. Hij zal nagaan dit onderzoek kan achterhalen. Uit dit onderzoek blijkt dat gemiddeld gesproken circa 30 procent van de mensen op een vakantiepark hun huis niet de verhuur zullen doen. De overige 70 procent zal uiteindelijk wel de verhuur komen. Dat grootschalige leegstand zal komen verwacht om die reden niet.

bij

is, er

hij

Slot

licht tot slot het proces toe dat de komende tijd gevolgd zal worden. Op 13 december 2023 er een informatieve themaraad (waarbij geen inspraak mogelijk is). Dit kan online worden gevolgd. Het onderdeel van de Hildenberg wordt van 20:00 uur tot 20:45 uur behandeld. Hierna zal begin 2024 een formeel besluit de raad genomen worden (waarbij de raadscommissie ruimte inspraak mogelijk is).

VERSLAG

Gespreksverslag Evaluatie Hildenberg - Staatsbosbeheer

Datum

23-11-2023

Staatsbosbeheer Drents-Friese Wold

Aanwezig

Notulist

Locatie

Hoogersmilde

(teamleider), een medewerker van Staatsbosbeheer (projectleider Vitale Vakantieparken)

ledereen stelt zich kort voor een voorstelronde. vertelt kort waarom we deze gesprekken inplannen en wat het doel hiervan is. Doel van de gesprekken om een beeld krijgen van verschillende gezichtspunten over het toekomstperspectief van de Hildenberg.

zij

Staatsbosbeheer geeft aan dat i.v.m. de ligging van hun gebieden met name op het gebied van grensgeschillen maken heeft met buitenplaats de Hildenberg. Het Staatsbosbeheer gebied een groot gebied van totaal ongeveer 4500 ha dat ook rondom de Hildenberg heen ligt. Buitenplaats de Hildenberg zit tegen een kwetsbaar gebied aan met reliëf waar onder andere dassen hun leefgebied en een burcht hebben.

Vanuit Staatsbosbeheer wordt gezien dat het omliggende natuurgebied intensiever gebruikt wordt nu er op de buitenplaats de Hildenberg meer gewoond wordt,. ontstaan bijvoorbeeld wandelpaadjes door het bos heen, ook vanaf de woningen. Doordat de gemeente niet specifiek het groenafval inzamelt, ziet Staatsbosbeheer bovendien ook een toename aan (tuin-) afval dat het bos wordt achtergelaten.

●

Enige tijd geleden Staatsbosbeheer gestart met het aanschrijven van eigenaren van de 37 percelen die grenzen aan het bos. Er zijn namelijk diverse erfgrens overschrijdingen geconstateerd; zoals: hekken die enkele meters over de erfgrens worden geplaatst. ●• een bankje dat zomaar het bos wordt neergezet. afval achterlaten het bos. tuinafval dat (op hopen) het bos wordt achtergelaten waarbij ook afval van (invasieve) uitheemse soorten die zich vervolgens vestigen het bos. Om meerdere redenen dit onwenselijk.

●

Uitleg geven heeft tot op heden onvoldoende verbetering gebracht. Hierbij lijkt het erop dat dit 'gedoe' toegenomen sinds op het park meer gewoond wordt. Het lijkt ook op dat de eigenaren weinig gevoelig zijn voor de bezwaren van Staatsbosbeheer; sommigen hebben echter echt wel actie ondernomen. Het recreatieve gebruik kent dit veel minder omdat recreanten immers maar enkele weken verblijven en een veel minder intensief type gebruik laten zien.

Staatsbosbeheer geeft aan dat het continu handhaven van erfgrenzen vanwege het geïntensiveerde gebruik van de huizen hen veel tijd en energie kost die ze liever andere zaken zouden stoppen.

Staatsbosbeheer gezien bovenstaande voor dat de recreatieve functie wordt gehandhaafd. Zij denken ook dat een hybride park huizen waarde doet stijgen, waardoor verhuur voor recreatie onmogelijk wordt door hoge investeringskosten? Natuurlijk veranderd ook de sfeer op het park van een recreatiesfeer naar een woonwijkje; willen dan nog recreanten komen? Beide zijn zaken die voor Staatsbosbeheer minder van belang zijn, maar waarschijnlijk wel voor de eigenaren.

VERSLAG

Gespreksverslag RCN de Roggeberg

Datum

27-11-2023

Locatie

Gemeentehuis Oosterwolde

Aanwezig

parkmanager en facilitair manager van RCN de Roggeberg (projectleider Vitale Vakantieparken) (juridisch adviseur)

Notulist

vraagt als eerste hoe RCN de Roggeberg tegen de Hildenberg aankijkt. geeft aan dat ze graag willen dat Buitenplaats de Hildenberg zijn recreatieve functie behoudt. Als permanente bewoning op de Hildenberg wordt toegestaan vragen ze zich waar het ophoudt. Wanneer zijn ze dan tevreden? Wellicht willen ze dan een supermarkt op het park. Permanente bewoners hebben andere behoeftes dan mensen die recreatief recreëren. De padelbaan moest sluiten door klachten vanuit de bewoners op de Hildenberg. Permanente bewoners klagen ook over het recreatief gebruik op Roggeberg. Vanuit de Roggeberg zorg dat de toenemende bewoning recreatieve ontwikkelingen op de Roggeberg zal frustreren. De Roggeberg geeft aan zich haar visie aan sluiten het lokale programma Appelscha 3.0 en haar doelgroepen. Op dit moment het park gezond en krijgt het voldoende klanten. Maar een recreatieve impuls op Buitenplaats de Hildenberg zou wel meehelpen de houden. Roggeberg de toekomst gezond

bij

Als de Hildenberg de recreatieve functie behoudt geeft dit volgens RCN de Roggeberg ook een impuls voor de omgeving Appelscha. Als het regent op het Hildenberg druppelt het op de RCN de Roggeberg. RCN de Roggeberg krijgt hierdoor meer verblijvers. Verder geven ze aan dat dit goed voor de marketing.

Slot

Gespreksverslag evaluatie

Datum

14-11-2023

Locatie

Teams-meeting

Aanwezig

Notulist

VERSLAG

Hildenberg

ledereen stelt zich kort voor. vertelt kort waarom we deze gesprekken inplannen en wat het doel hiervan is. Doel van de gesprekken om een beeld krijgen van verschillende gezichtspunten over het toekomstperspectief van de Hildenberg.

geeft aan wat voor soort type doelgroep ze proberen trekken voor de recreatie. geeft daarbij uitleg over de stijl- en inzichtzoeker. Dit zijn de doelgroepen die van relevantie zijn voor het gehele gebied van zuidoost Friesland waaronder Appelscha.

Stijlzoekers Hieronder staat beschreven waar een stijlzoeker naar op zoek is. een mooi hotel; dat

slapen

Wellnesscenters, een sportwedstrijd bezoeken groep.

de wereld van deze

Het zijn zelfverzekerde en doelgerichte recreanten. Harde werkers met ambitie en ondernemingsdrift treffen we hier vaak onder.

Hun actieve en strevende levensstijl komt ook duidelijk naar voren hun vrije tijd en vakantie. eigen woorden: 'Work hard, play hard'. Het zijn vaak de hoger opgeleiden.

hun

Verwend worden en genieten van exclusiviteit past voor hen bij vakantie. Luxe en comfort dan ook zeer belangrijk. En daarbij: het sociale gebeuren moet kloppen. Dus liever zoveel mogelijk Ons Soort Mensen, op dezelfde golflengte om zich heen. Goed voor netwerk ook.

Inzichtzoekers Hieronder staat beschreven waar de inzichtzoeker naar op zoek is.

Inspirerende en rustige activiteiten zijn het domein van deze groep. De over het algemeen iets oudere Inspiratiezoeker heeft weer tijd voor zijn interesses én: wil blijven meedoen de wereld. Dingen leren en ervaren willen ze, de natuur (Woude bossen) en met culturele activiteiten. Het liefst alleen, of klein gezelschap.

Vrije tijd tijd die bewust moet besteden. Museumbezoek en bezienswaardige gebouwen; daar liggen de interesses. Actief de natuur kan ook: het liefst wandelend of fietsend.

Overnachten doen ze graag op een plek waar de praktische voorzieningen goed geregeld zijn. Zoals een bekende hotelketen, een bed & breakfast met goede recensies. Ze zijn dan ook best bereid iets meer te betalen. en

Ze lezen opvallend vaak de krant (NRC, Trouw, Volkskrant) media vooral LinkedIn.

gebruiken op het gebied van social

Historie

het landschap

De inzichtzoekers bezoeken de Koloniën van Weldadigheid Drenthe. Drenthe zijn dat Frederiksoord, Wilhelminaoord en Veenhuizen. Zowel in Frederiksoord als Veenhuizen de historische erfenis van de Koloniën van Weldadigheid rijkelijk terug vinden het landschap. Naast de talrijke prachtige monumenten ook de landschapsstructuur kenmerkend. Inzichtzoekers zijn op zoek naar een stuk diepgang en historie. Zij komen graag wandelen en fietsen het gebied..

Verbeterpunten

geeft aan dat er meer behoefte aan kwalitatieve hoogwaardige restaurants de omgeving van Appelscha en de buurt van de Koloniën van Weldadigheid. Ook de kwaliteit van de verblijfsrecreatie moet omhoog zodat dit beter gaat passen de vraag van de inzichtzoeker en stijlzoeker. de buurt van de Koloniën van Weldadigheid zijn weinig hoogwaardige verblijven voor een paar nachten. Het gaat vaak om de oudere mensen, vaak twee personen ('emptynesters'), die graag een (kwalitatief hoogstaand) hotel willen slapen eventueel met voorzieningen als sauna en wellness. Bijvoorbeeld wat ze doen het Hof van Sasken Puur Exloo. Genoeg doen de natuur, ook veel doen voor kinderen en kwalitatieve hoogwaardige restaurants de buurt. Waarbij ook luxe huisjes zijn met sauna of een bioscoop. Wellicht kan meer gedaan worden met de gebiedspromotie Appelscha. Wellicht het een idee om een hotelfunctie op de vakantieparken creëren. Zo sluit aan bij de inzichtzoeker, die wij deze regio willen trekken. Mensen zijn op zoek naar luxe bijvoorbeeld een huisje met een sauna bioscoop. Ze hoeven niet een luxe villa voor 6 personen, terwijl ze met zijn en zijn. De huizen op de Hildenberg zijn vaak ingericht voor 4 tot 6 personen maar voldoen wel de zin dat ze hoogwaardige kwaliteit uitstralen.

bij

VERSLAG

Gespreksverslag Coöperatie Appelscha Regio 3.0

Datum

13-12-2023

Locatie

Gemeentehuis Oosterwolde

Aanwezig

Notulist

(Coöperatie Appelscha Regio 3.0), (projectleider Vitale Vakantieparken), (juridisch adviseur)

is,

Na een kort voorstelrondje vertelt waarom deze gesprekken zijn geagendeerd en wat het doel van namelijk inzichtelijk krijgen wat de verschillende opinies betreffende het toekomstperspectief van Buitenplaats de Hildenberg (BdH) zijn.

geeft aan dat Coöperatie Appelscha Regio 3.0 regiopromotor de recreatieve en toeristische sector. Ongeveer 5/6 jaar geleden de coöperatie opgericht. Coöperatie Appelscha Regio 3.0 zorgt dat het gebied Appelscha wordt gepromoot, belangrijkste doel stimuleren van verblijfstoerisme, gasten die hier recreëren en overnachten zullen ook vaker blijven eten en drinken, hiermee stimuleren recreatie en toerisme de regio. Daarnaast bewerkstelligen samenwerkingen tussen de leden van de coöperatie waardoor gezamenlijk nieuwe producten worden ontwikkeld en er voor gasten de regio meer samenhang ontstaat het aanbod, ondernemers elkaar verder kunnen helpen en er synergie ontstaat door samenwerking met diverse partijen de regio. Gemeente Ooststellingwerf aangesloten bij recreatieschap

zij

in er

zij

Ze richten zich op gasten die actief zijn de natuur en cultuur. Doelgroep: gezellig/samen. Appelscha en omliggende dorpen voert de historische route de gasten door de regio waar de arbeiders toesprak. Appelscha wordt omringd door de Kolonieën van Weldadigheid met het Veenhuizen en de Proefkolonie Frederiksoord. gevangenis museum Coöperatie Appelscha Regio 3.0 geeft aan dat ze bezig zijn met de zorg voor economische groei. Mensen die een midweek/week verblijven en ze zijn gericht op de inzichtzoeker.

vraagt hoe Coöperatie Appelscha Regio 3.0 aankijkt tegen het toekomstperspectief van BdH. geeft aan dat de beschikbaarheid van kwalitatieve toeristische verblijfsaccommodaties noodzakelijk zijn als de gemeente Ooststellingwerf een sterk toeristisch product wil zijn. De laatste jaren zijn een aantal (oudere) hotelaccommodaties van de markt gegaan (gesloten nu gebruik als opvang voor vluchtelingen) Als vakantieparken worden omgezet naar woonwijken krimpt het aanbod nog verder. Daarmee komt ook de doelstelling van de Coöperatie gevaar, dit zou ook tegenstrijdig zijn met het belang wat de gemeente aan R&T zegt hechten.

Slot

licht tot slot het proces toe dat de komende tijd gevolgd zal worden. Vanavond, 13 december 2023, een informatieve themaraad. Dit kan online en live het gemeentehuis worden gevolgd. Het onderdeel betreffende de Hildenberg wordt van 20:00 uur tot 20:45 uur behandeld. Hierna zal februari 2024 een formeel besluit de raad genomen worden.

- Summio Parcs

VERSLAG

Gespreksverslag Evaluatie Hildenberg

Datum

15-1-2023

Locatie

Microsoft-Teams

Aanwezig

(directeur Summio Parcs), (projectleider Vitale Vakantieparken), (juridisch adviseur)

Notulist

is,

geeft als eerste aan dat geen onderbouwde mening heeft over specifiek Buitenplaats de Hildenberg over het toekomstperspectief van dit park. Hij enkele keren geweest maar heeft geen uitgebreide historische data tot zijn beschikking en/of de kans gehad een analyse maken.

Hybride vorm geeft te

het algemeen aan dat het ingewikkelder wordt om een goede vakantiebeleving aan gasten bieden wanneer er permanent bewoond wordt op een recreatiepark. Permanente bewoners gebruiken het huis en de directe omgeving daarvan op een andere manier dan toeristen. Het voor een verhuurorganisatie van belang om op een park de beleving van recreatie stand houden. Goede statuten en/of een parkreglement waarin helder staat omschreven wat wel en niet mag op een park daarbij van het grootste belang. de praktijk heeft veel verschillende situaties meegemaakt waarin een onrustig beeld ontstaat op een vakantiepark, variërend van achterstallig onderhoud en rond woningen, tot een veelvoud van (oude) auto's op opritten en tuinen.

Buitenplaats de Hildenberg

vraagt

de buitenplaats de Hildenberg een interessant park voor Summio Parcs? heeft hierbij aan dat ze potentie zien Buitenplaats de Hildenberg, maar dat o.a. vanwege de vraag permanente bewoning toegestaan gaat worden er ook nog wel onzekere factoren zijn waar Summio Parcs geen invloed op uit kan oefenen.

geeft aan dat Summio Parcs een overeenkomst heeft om een klein deel van de huisjes te verhuren op de Hildenberg.

Tot slot In

zij

mogelijk is). zijn.

licht tot slot het proces toe dat de komende tijd gevolgd zal worden. februari 2024 de raad genomen worden (waarbij de raadscommissie ruimte inspraak geeft daarbij aan dat de stukken kan toezenden zodra deze openbaar

zal een formeel besluit

Gespreksverslag golfpark

Datum

5-12-2023

Locatie

Grand Café de Hildenberg

Aanwezig

VERSLAG

Hildenberg B.V.

(Beheerder golfbaan), (eigenaren golfbaan) (projectleider Vitale Vakantieparken) (juridisch adviseur)

Notulist

Golfbaan

Tijdens de voorstelronde vertelt over de golfbaan op de Hildenberg. 2015 hebben (eigenaren golfbaan) de golfbaan de Hildenberg gekocht. geeft aan dat voor de golfbaan recreatie belangrijk om verder ontwikkelen. Enkele maanden geleden heeft Golfpark de Hildenberg B.V. 3 holes en een pitch en put toegevoegd aan de golfbaan. Door o.a. deze toevoegingen groeit Golfpark de Hildenberg B.V. steeds meer het aantal leden. Daarnaast ontvangt de golfbaan jaarlijks steeds meer recreanten die komen golfen. Temeer de recreatieve ontwikkeling belangrijk omdat de golfbaan het verleden meerdere keren failliet ging. Het behouden en versterken van de recreatieve functie belangrijk omdat de Golfbaan een trekker het gebied voor recreanten en ook voor werkgelegenheid zorgt.

Mede om deze redenen geeft aan dat ze graag willen uitbreiden om het recreatieve product Appelscha versterken. Hierdoor komen naar verwachting nog meer mensen golfen op de Hildenberg. Op de volgende gebieden willen ze graag uitbreiden: Tiny houses: Dit wil de Golfbaan graag op de golfbaan realiseren, omdat ook kortverblijf mogelijk gemaakt moet worden en dat mensen met een smallere portemonnee ook kunnen verblijven op de Hildenberg. volgens meer behoefte aan goedkopere recreatie. geeft aan dat door het realiseren van Tiny Houses meer mensen gaan golfen en dat het ook drukker gaat worden het restaurant. Restaurant: Golfpark de Hildenberg B.V. geeft aan het restaurant uit gaan breiden. Daarvoor beschikt golfpark de Hildenberg over een onherroepelijke omgevingsvergunning. Volgend jaar wordt het restaurant uitgebreid met 70 m2. ●

Gang van zaken De gang van zaken komt zeer bijzonder op golfpark de Hildenberg B.V. over. Sinds de aankoop van de golfbaan door en de golfbaan door de burgemeesters, de wethouders en raadsleden bezocht. Door allen van hen wordt gewezen op het belang van de golfbaan en de verdere ontwikkeling van het toerisme Appelscha. De permanente bewoning van recreatiewoningen staat haaks op de uitlatingen van deze volksvertegenwoordigers. de ogen van Golfpark de Hildenberg dient het niet de rechtszekerheid als de gemeente zal besluiten permanent bewonen van recreatiewoningen toe te staan.

Doelgroep golfbaan de Hildenberg Geesje Swinkels vraagt wat de doelgroep van het golfpark. geeft aan dat de doelgroep heel breed en dat dit veranderd door corona. Een van de doelgroepen van het golfpark de vakantiegangers die op het park komen golfen. Een andere doelgroep zijn de recreanten uit de omgeving; mensen komen aangewandeld, gefietst en gaan eten het restaurant. Ook de mensen uit de omgeving komen eten het restaurant. We versterken elkaar de omgeving van Appelscha. Ook

in in

de personen die verblijven op RCN de Roggeberg komen op de Hildenberg Golfen. Ook jongeren maken gebruik van de golfbaan. Animo door corona ook anders geworden. Steeds meer jongeren willen

golfen.

Beeldkwaliteitsplan

vraagt hoe de Golfbaan aankijkt tegen het beeldkwaliteitsplan die vastgesteld tezamen met het wijzigen van de bestemming naar recreatief. geeft aan dat het voor hen belangrijk dat mensen zich aan het beeldkwaliteitsplan uit 2003 houden. Met de aanleg van de beplanting hebben rekening gehouden met het beeldkwaliteitsplan. Dit van groot belang omdat de Golfbaan feite verweven met de omliggende recreatie kavels. Als mensen zich niet aan houden en komen gaten de beplanting kan dit voor een onveilige situatie zorgen als ballen doorheen gaan. Ook het voor de huisjeseigenaren onplezierig om tegen de golfers aan kijken en andersom. Ze zien graag dat wordt gehandhaafd op het beeldkwaliteitsplan. wijst daarnaast op dat elke eigenaar van een recreatiewoning kwalitatief verplicht om handelen conform dit beeldkwaliteitsplan. staat een sanctie op strijdig handelen. wijst daarnaast op dat er een groot verschil waarneembaar tussen eigenaren die hun recreatiewoning recreatief gebruiken vergelijking met eigenaren die hun recreatiewoning permanent bewonen. voegt hieraan toe dat dit overeenkomt met de problematiek die andere golfbanen ervaren met permanente bewoning.

zij

er er

Toekomst

vraagt hoe zij het park de toekomst het liefst voor zich zien. Ze geven aan dat het park ooit bedoeld als vakantiepark. geeft aan dat permanente bewoning strijd met de omgevingsvisie van de provincie. De eigenaren geven daarbij aan dat ze geen golfbaan en restaurant gaan beginnen een woonwijk. Mensen komen voor de rust, ruimte en het golfen. De oplossing zou kunnen zijn om gaan werken met gedoogbeschikkingen voor de personen die nu permanent wonen, dat de woningen na verkopen/overlijden weer voor recreatief gebruik zijn. Dit mag dan uiteraard geen nadelige gevolgen hebben voor de exploitatie van de golfbaan en het restaurant.

in te

licht tot slot het proces toe dat de komende tijd gevolgd zal worden. Op 13 december 2023 er een informatieve themaraad (waarbij geen inspraak mogelijk is). Dit kan ook online worden gevolgd. Het onderdeel van de Hildenberg wordt van 20:00 uur tot 20:45 uur behandeld. Hierna zal begin 2024 een formeel besluit de raad genomen worden (waarbij de raadscommissie ruimte inspraak mogelijk is).

VERSLAG

Gespreksverslag Evaluatie Hildenberg - VVE BdH

Datum

13-11-2023

Locatie

Gemeentehuis Oosterwolde

Aanwezig

(penningmeester),

(voorzitter),

(secretaris) Jan van Weperen (wethouder),

(projectleider (juridisch

Vakantieparken), adviseur)

Notulist

is,

VVE BdH opgericht toen de eerste woningen op BdH werden opgeleverd. De vereniging bestaat op dit moment uit 46 leden (huizen), waarvan 30 verhurend. Binnen de vereniging zijn eigenaren die meerdere huizen bezitten.

Toekomstperspectief van de VVE betreffende de Hildenberg,

relatie tot permanente bewoning

zij

De bestuursleden van de VVE geven aan dat permanente bewoning twee aspecten heeft. Enerzijds ziet permanente bewoning als een bedreiging voor de recreatieve functie. De toename van permanente bewoning heeft geleid tot minder woningen verhuur. Wanneer dit aantal daalt beneden een kritisch getal, exploitatie voor het beheer en een verhuur bemiddeling organisatie commercieel niet meer interessant. Dit zou de het einde betekenen voor de recreatieve verhuur van woningen en daarmee vernietiging van de investeringen van veel van onze leden. Daarnaast dreigt door veel permanente bewoning transformatie naar een woonwijk. Dit heeft een negatief effect op de recreatieve leefomgeving en uitstraling van het "park" en daarmee ook een negatief effect op de verhuuropbrengsten, inkomsten waarvan een deel van onze leden afhankelijk zijn. Op grond van deze overwegingen staat de VVE op het standpunt dat uitbreiding van permanente bewoning een halt moet worden toe geroepen en beperkt dient blijven tot een minderheid van de woningen op de Buitenplaats. Het bestemmingsplan voor BdH dient ongewijzigd blijven. Een ander aspect van permanente bewoning dat met name buiten het seizoen, permanente bewoning heeft geleid tot meer levendigheid op het "park", het geen weer een positief effect heeft op de recreatieve uitstraling.

Ook heeft het, naast andere maatregelen, bijgedragen aan een veiliger leefomgeving. Het standpunt van de meerderheid van de leden van de VVE dan ook dat zij voor een hybride functie van de woningen op de Buitenplaats zijn, waarbij beperkt permanent wonen toegestaan. Wellicht dat dit kan worden bereikt door persoonsgebonden beschikkingen voor een bepaalde periode (uitsterf constructie). Hoewel het terugdringen van permanente bewoning zal leiden tot teleurstelling sommige bewoners, dient de overwegingen worden meegenomen dat bewust een risico hebben genomen. iedere koopakte staat immers dat het de aankoop van een recreatiewoning betreft. Ook hebben zij financieel voordeel genoten op kopers van een reguliere woning. de

bij

zij

Verhuurmogelijkheden er

geeft aan dat veel potentie zit op het gebied van het verhuren van de recreatiewoningen. De COVID-19 pandemie heeft er voor gezorgd dat de markt op het gebied van recreatiewoningen veranderd. Zo geeft aan dat ze twee huizen de verhuur heeft met ieder een jacuzzi. Er zijn vier slaapkamers, ieder met een eigen badkamer. Recreanten zijn op zoek naar luxe. De VVE geeft aan dat het park kwaliteit uitstraalt waar mensen graag verblijven. De verhurende eigenaren zien de gastenboeken dat mensen ook terugkeren naar de Hildenberg. Ze krijgen weinig klachten en wanneer die er zijn, dan wordt dat opgelost door de parkbeheerder. De relatie met de beheerder wordt als uitstekend gekwalificeerd. Er komen vanuit de leden ook geen klachten over het beheer.

geeft aan dat op het gebied van marketing veel verbeterd kan worden. Roompot heeft hierin het verleden kansen laten liggen, door geen accent leggen op de faciliteiten van de golfbaan. Door de komst van Dormio/Summio hoopt dat de verhuur een positieve impuls zal krijgen. De huizen op het park zijn relatief nieuw en het park mooi qua opzet. Op dit moment de VVE ook bezig met het up-to-date brengen van de inventaris van de huizen van onze verhurende leden. Ook hiervoor moeten onze leden investeren. Ondanks dat de marketing door Roompot niet optimaal was, het mogelijk een goede omzet halen uit de vakantiewoningen. de omgeving ook genoeg doen. Wat wel gemist wordt Appelscha een kwalitatief goed restaurant. Wellicht kan ook een padelbaan komen op het park, daar genoeg ruimte voor. Jan van Weperen geeft aan dat ontwikkelingen zijn om padelbanen Appelscha mogelijk maken, waar recreanten van BdH wellicht de toekomst ook gebruik van kunnen maken.

hij is

er er

Beeldkwaliteitsplan er

geeft aan dat gehandhaafd moet worden op het beeldkwaliteitsplan. Er staan hekjes en bijgebouwen die niet mogen staan volgens het beeldkwaliteitsplan. Dit bevordert de recreatieve uitstraling bepaald niet. Ook staan borden de tuin van de permanente bewoners; dit past ook niet bij een recreatiepark.

Slot

licht tot slot het proces toe dat de komende tijd gevolgd zal worden. Op 13 december 2023 een informatieve themaraad (waarbij geen inspraak mogelijk is). Dit kan online worden gevolgd. Het onderdeel betreffende de Hildenberg wordt van 20:00 uur tot 20:45 uur behandeld. Hierna zal begin 2024 een formeel besluit de raad genomen worden (waarbij de raadscommissie ruimte inspraak mogelijk is).

Gespreksverslag Evaluatie Hildenberg de negen indieners en de beheerder van de Hildenberg

VERSLAG

Datum

23-11-2023

Locatie

Gemeentehuis Oosterwolde De negen indieners,

Aanwezig

Beheerders Jan van Weperen (wethouder) (projectleider Vitale Vakantieparken)

Notulist

Vanuit de groep leven er veel vragen over de status van het handhavingsverzoek en hoe de gemeente hiermee omgaat. Vanuit de gemeente geeft aan, dat de ambtelijke organisatie uitvoerend aan de kaders die de raad stelt. februari 2024 zal de raad een besluit gaan nemen over handhaving op Buitenplaats de Hildenberg. Dan zal ook duidelijk worden daadwerkelijk gehandhaafd zal worden op permanente bewoning. Men geeft aan hier bezorgd over zijn. Want, wat als de raad zal besluiten om niet handhavend op gaan treden? Hoe zit het dan met planschade en verlies van inkomen (huuropbrengsten) van investeerders? Wat kan men dan nog doen? Men geeft aan de gemeente ruimte willen geven zorgvuldige besluitvorming toe passen en wil best akkoord gaan met het uitstellen van de besluitvorming (naar februari) maar wel enkel als niet haar positie verzwakt zou worden.

er te

zij

Buitenplaats De Hildenberg ontwikkeld als hoogwaardig recreatiepark. Niet alleen particulieren kochten een woning (voor eigen gebruik verhuur een combinatie ervan) maar ook ZZP-ers en ondernemers kochten een meerdere woningen met o.a. als doel verhuren voor een pensioenvoorziening. Zo was b.v. een eigenaar die meer dan woningen kocht en waren meerdere eigenaren die 2 meer woningen kochten. Enkele van die eigenaren zijn inmiddels vertrokken maar nog steeds zijn eigenaren aanwezig die voor dit doel een meerdere woningen geïnvesteerd hebben.

of er of

Meerdere mensen de groep geven aan de situatie erg onrechtvaardig vinden. Zij geven aan dat ze ruim 15 jaar een huis hebben dat netjes conform bestemming (recreatiebestemming) gebruiken of verhuren. Nu teveel permanente bewoning. Dat klopt niet en komt niet overeen met het huidige bestemmingsplan. De parkregels worden geschonden, bijvoorbeeld met het maken van vuur. Er staan tenten de tuin, caravans en campers de woning. Voorheen toen vakantiegangers kwamen was er veel meer ruimte voor sociaal contact met de recreanten. Kinderen speelden met elkaar op straat en werd b.v de tuin een spelletje "jeux de boulle" gespeeld. De huurders maken ook gebruik van de plaatselijke toeristische sector en horeca. de

zij

bij

Ook geeft men aan dat op deze plek, dicht naast kwetsbare natuur en buiten de bebouwde kom, nooit een woonwijk voorzien was. Vanuit die optiek zou het raar zijn wonen nu wel hybride vorm toe staan. Ook men bang dat een hybride vorm van wonen uiteindelijk zal leiden tot totale permanente bewoning. het kader van "rechtsgelijkheid" zal uiteindelijk iedereen permanente bewoning kunnen afdwingen. De bedoeling was een recreatief hoogwaardige recreatievoorziening, en dit past binnen het cluster Appelscha en binnen het geldende bestemmingsplan. Vanuit verhurende eigenaren komt het geluid dat hier nog steeds behoefte aan maar dat de recreanten zich wel steeds meer op een woonwijk voelen recreëren. Het gedrag van permanente bewoners anders dan dat van een recreant. Een recreatiepark heeft een andere dynamiek dan een woonwijk; dat merkt een huurder.

is In

is,

Men geeft aan dat de categorie mensen die nu bewoning legaal wil maken in feite nog maar enkele jaren eigenaar zijn op het park. De grote toename is begonnen medio 2020. Dit is een categorie bewoners waarvan er een aantal nog werken en vroeg de deur uit zijn. Hiermee is het sociaal contact en de onderlinge samenhang veel minder en geeft het werkverkeer een ongepaste onrust op het park. Meer bewoning betekent ook een ander intensiever gebruik. Zo komen er zonnepanelen op de woningen, illegale schuren en bouwsels. Er wordt op meerdere fronten afgeweken van het geldende beeld-kwaliteitsplan. Dit past niet in het karakter van het park. Vanuit de groep wordt de zorg uitgesproken dat een hybride park het recreatieve beheer onrendabel gaat maken en het risico van nog meer permanente bewoning alleen maar zal bevorderen. En als er geen centraal beheer meer zou zijn, dan is er ook geen controle meer. Vooral voor eigenaren die op afstand wonen is dat heel onwenselijk. Denk hierbij b.v. aan controle na een calamiteit, zoals controle na een storm of blikseminslag. In de periode rond 2012-2014 was er zo’n periode.

Doordat de beheerder destijds de woning en schuur aan de voorzijde heeft gekocht en is gaan bewonen, de toegangsweg aan de achterzijde van het park (oude bouw-weg via de Roggeberg) is afgesloten, er meerdere ongewenste bewoners van het park zijn verwijderd, is de onveiligheid structureel afgenomen. Dit was ruim voordat de Vereniging de Hildenberg opgericht werd. Men spreekt dus het argument van de vereniging tegen dat de hybride vorm zou leiden tot meer veiligheid. In tegendeel zelfs want wat te doen als het beheer weg zou vallen? Zoals ook in de vordering handhaving staat aangegeven, is ondermijning en andere criminele activiteiten vaak een groot risico bij permanente bewoning of andere woonvormen (hybride). Verder geeft men aan voorstander te zijn van het strikt handhaven van de recreatieve bestemming en dat men hoopt dat de raad hier ook een verstandige afweging in maakt. Men heeft hierbij aan dat dit ook de wens is van de bewoners van Appelscha. Naar aanleiding van de avond op 5 september 2023 is er immers een poll geweest onder de bewoners te lezen op ‘De gemeente moet streng handhaven op permanente bewoning op een recreatiepark’ | stelling van de week - Nieuwe Ooststellingwerver De door de Vereniging de Hildenberg (VdH) voorgestelde hybride vorm voelt men niks voor. En ook, vindt men, schept dit een ongelijkheid tussen de eigenaren.

Want waarom wel op de ene plek wonen toestaan en waarom niet het hele park. Dat gezegd hebbende wil de groep graag zien dat het park weer volledig recreatief zal worden, dit overeenkomstig de thans geldende recreatieve bestemming. Niet alle eigenaren op het park zijn aangesloten bij een VvE. De groep vraagt zich af of in kaart is gebracht hoeveel eigenaren dat zijn en hoe die worden gehoord? Beheer en eigenaren geven duidelijk aan, dat het gebruik van De Hildenberg als recreatiepark wordt ondersteund door Roompot en Summio. Zij hechten grote waarde aan het behoud van De Hildenberg als luxe vakantiepark. Als De Hildenberg geen recreatiepark meer zou zijn, zijn er dan in een nabije omgeving soortgelijke hoogwaardige recreatiewoningen? In tegenstelling tot vaak is gehoord, zijn er naar onze mening geen gedoogvergunningen afgegeven. Dit wordt door eigenaren wel vaak gesuggereerd. Op dit moment neemt de verhuur sterk af, doordat de permanente bewoning toeneemt. Het eigenlijke juiste gebruik wijkt in meer of mindere mate door een onjuist gebruik. Volgt de gemeente Ooststellingwerf ook de richtlijnen van het Recreatieschap Drenthe en Vitale Vakantieparken? Ja, de gemeente Ooststellingwerf heeft daar contact mee, evenals Vitale Vakantieparken Friesland. Dit ligt ongeveer op dezelfde lijn. Meerdere keren heeft gemeente bekend gemaakt dat permanente bewoning niet is toegestaan.

Zie onder meer de brieven van de gemeente van 23 april 2023, 5 oktober 2021. Waarom kan de gemeente van eerdere besluiten zomaar gaan afwijken? Neen, alleen wordt er nu een nieuw raadsbesluit genomen dat goed onderbouwd moet worden.

Het ook bij de gemeente bekend, dat eigenaren bewust op De Hildenberg gaan wonen. Zowel bij inschrijving als de koopakte staat duidelijk opgenomen dat permanente bewoning niet toegestaan. Het inschrijven van een burger staat geheel los van toestemming om ergens gaan wonen. Dit wordt wel door eigenaren vaak zo uitgelegd. Er rust geen woonbestemming op het park, wel een onherroepelijk recreatiebestemming

is.

Als excuus wordt vaak gesteld dat een krapte op de woningmarkt Bekend dat dit over het algemeen de starters betreft. Woningen op De Hildenberg zijn zeker geen starterswoning

Er wordt melding gemaakt van buurtpreventie op recreatiepark De Hildenberg. Hiermee wordt gesuggereerd dat sprake van een woonwijk. Voor de bebording, welke geruime tijd hangen zeker langer dan drie maanden- geen vergunning verleend. zal hier nog navraag over doen.

Bij slechte verhuur door derden wordt de naam van het park zijn algemeenheid negatief getroffen. Op dit moment zijn naast Summio enkele verhuurbedrijven actief: Veluwe Verhuurbemiddeling (langhuur tot augustus 2024??) Blue Pillow Micazu Holland Vakantiehuis Veluwe Verhuurbemiddeling verhuurt een woning, welke geblokkeerd tot augustus 2024, dit opmerkelijk daar de VVDH de langhuur van Roompot strijdig vond met de geldende regels. Langhuur wordt sinds de eerste bespreking tussen beheer en de gemeente (medio 2021) niet meer toegepast.

Ook kan de gemeente niet voorbij gaan een de diverse inschrijvingen van bedrijven op het vakantiepark, dat formeel de bestemming recreatie heeft, waardoor vestiging van een onderneming op een recreatiepark een economisch delict is.

Wil ook

de toekomst sprake zijn van een beheersbaar vakantiepark en wil men controle op permanente aanwezigheid controleerbaar hebben, zal men toegangscontrole moeten toepassen. Ter bescherming van privacyregels zullen daaromtrent nadere regels kunnen worden gesteld. geval van toegangscontrole kan gebruik worden gemaakt van kentekenherkenning. De fysieke ruimte om deze vorm van controle mogelijk maken aanwezig. Aanwezigen danken de wethouder Jan van Weperen voor het open gesprek en de aandacht die men heeft voor de verhurende eigenaren en beheer op De Hildenberg.

VERSLAG

Gespreksverslag Evaluatie Hildenberg - VdH

Datum

22-11-2023

Locatie

Gemeentehuis Oosterwolde

Bestuursleden:

Aanwezig

Jan van Weperen (wethouder), Vitale Vakantieparken), adviseur)

(projectleider (juridisch

Notulist

is,

vertelt over de laatste ontwikkelingen voor wat betreft de BdH. Hierin vertelt ze over de visie van BdH (bijlage feiten relatie tot functie van de Hildenberg en reactie op besproken scenario's (bijlage en de huidige stand van zaken op de Hildenberg met betrekking tot kavels, eigenaren en gebruik van woning (bijlage 3). Ter verduidelijking heeft de documenten naderhand toegezonden. Het betreffen de volgende bijlagen:

1: 2:

Korte samenvatting van de visie Feiten relatie tot de recreatieve functie van de Hildenberg en reactie op besproken scenario's

Bijlage

Twee documenten met een overzicht van de huidige stand van zaken op de Hildenberg met betrekking tot kavels, eigenaren en gebruik van de woning.

Bijlage Bijlage

zij

Daarnaast vertelt over de meer recente ontwikkelingen vanuit de overheid. Zoals bijvoorbeeld de nieuwe omgevingswet die met ingang van 1 januari a.s. ingaat. Ook wijst op het 'kwaliteits- en afweginskader' opgestel door BKZ die gemeenten samenspraak met partijen kunnen gebruiken om 'wonen' toe staan op vakantieparken. zegt dit kennen, maar geeft aan eerst de consultatieronde doen en daarna de theorie erbij de halen. zij

Visie

vraagt hoe het draagvlak binnen de VdH voor de visie van VdH. geeft aan dat alle leden achter de visie staan, de eigenaar en het management van Golfpark de is:

Hildenberg en 80% van de VVE BdH ook. Circa 6 eigenaren, leden van VVE BdH, zijn tegen de toekomstvisie. 75% heeft destijds respons gegeven. De visie van VdH "Recreëren, Wonen en Golfen het groen" en gaat uit van het behoud van de recreatieve uitstraling.

Recreëren, Wonen en Golfen het groen vraagt of VdH nagedacht heeft hoe ze het voor zich zien als de gemeente ervoor zou kiezen om wonen toe staan op BdH en/of ze na hebben gedacht over aantallen en rechtsgelijkheid. geeft aan dat ze nog niet hebben nagedacht over exacte getallen. Ze geeft daarbij wel een voorbeeld als 150 huizen zouden zijn. 50 permanente woning, 50 huizen personen die het huis recreatief gebruiken maar niet verhuren en 50 huizen voor de verhuur. Maar omdat alle woningen eigendom zijn van particulieren en gezien de juridische context op BdH het niet mogelijk om hierop sturen. Elke (nieuwe) eigenaar van een woning mag zelf bepalen de woning wel niet wordt verhuurd en via welke verhuurbemiddelingsorganisatie dat wil laten doen.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Ooststellingwerf&id=d541dedf-08e1-4637-863c-7308c5165a25